HGK – Sektor za trgovinu, Osmi forum Udruženja poslovanja nekretninama 57 Prof. dr. sc. MIHAJLO DIKA Pravni fakultet Sveučilišta u Zagrebu, Zagreb

PRODAJA NEKRETNINA U STEČAJU1 1. Uvod Način prodaje nekretnina stečajnoga dužnika ovisi u bitnome o tome postoji li na nekretnini koje razlučno pravo koje njegova nositelja ovlašćuje na odvojeno i prioritetno namirenje iz sredstava dobivenih njezinim unovčenjem (založno pravo, pravo na namirenje, fiducijarno osiguranje, retencija itd.) ili ne postoji, odnosno je li za prodaju nekretnine na kojoj postoji razlučno pravo pokrenut poseban ovršni postupak ili je određeno da se ona proda u stečajnom postupku. Nekretnine na kojima postoji razlučno pravo stečajno vijeće prodaje, na prijedlog stečajnoga upravitelja, uz odgovarajuću primjenu propisa o ovrsi na nekretnini (164/1. SZ2). U tom će slučaju u rješenju o prodaji nekretnine stečajno vijeće odrediti da se nekretnina prodaje u stečajnom postupku, a u zemljišnoj knjizi zabilježit će se rješenje o prodaji nekretnine (164/2. SZ). Međutim, razlučni je vjerovnik ovlašten, unatoč tome što je nad vlasnikom nekretnine na kojoj ima razlučno pravo otvoren stečajni postupak, pokrenuti poseban ovršni postupak radi prisilnoga namirenja svoje tražbine prije nego što stečajni upravitelj predloži njezinu prodaju u stečaju na navedeni način - u tom će se slučaju nekretnina prodati u ovršnom postupku koji je pokrenuo razlučni vjerovnik (164/4. SZ). Ako na nekretnini nema razlučnog prava, nju prodaje stečajni upravitelj, držeći se pritom eventualnih odluka skupštine vjerovnika i odbora vjerovnika (arg. ex 158/2. SZ). Pritom stečajni upravitelj može predložiti sudu da unovčenje određenih dijelova imovine koja ulazi u stečajnu masu odredi i provede po pravilima koja vrijede za sudsku ovrhu radi naplate novčane tražbine (158/3. SZ). Iz izloženih osnovnih pravila o prodaji nekretnine u stečaju proizlazi da se ona redovito prodaje po pravilima o unovčenju nekretnine u ovršnom postupku, zbog čega je razumijevanje prodaje nekretnine u ovršnom postupku nužno da bi se shvatila njezina prodaja u povodu stečaja. Ovrha radi naplate novčane tražbine na nekretnini zauzima centralno mjesto u uređenju ovrhe radi naplate novčane tražbine, što je u skladu s općim imovinskopravnim i gospodarskim značenjem nekretnina kao u pravilu najvrijednijih dijelova imovine dužnika čije se pripadanje dužniku može relativno jednostavno utvrditi i dokazati. Zato su pravila

1 U ovom tekstu odredbe pojedinih propisa bit će sitirane navođenjem broja članka odvojenog kosom crtom od broja stavka, dok će brojevi točaka ili alineja biti odvojeni točkom od broja članka ili stavka. Uz pojedine odredbe određenog propisa naznačit će se i njegova kratica, koja će biti definirana u bilješci. 2 SZ: Stečajni zakon, NN 44/96, 29/99, 129/99, 123/03.

HGK – Sektor za trgovinu, Osmi forum Udruženja poslovanja nekretninama 58 koja neposredno uređuju ovrhu na nekretninama (glava deseta, 74-125. OZ3) najopsežnija i najrazrađenija, zbog čega su i supsidijarni izvor prava za ovrhu na nekim drugim predmetima ovrhe. Upravo zbog toga pravno uređenje ovrhe na nekretninama i mogućnost njegove primjene u praksi predstavljaju, in ultima linea, osnovu za provjeru opće djelotvornosti sustava pružanja ovršnopravne zaštite, sustava odgovornosti dužnika, ali i efikasnosti i primjerenosti novih oblika dobrovoljnoga sudskoga i javnobilježničkoga založnopravnog osiguranja tražbina. 2. Nekrenina kao predmet ovrhe 2.1. Pojam nekretnine OZ je već u svojoj izvornoj verziji, postavljajući osnove ovrhe na nekretnini, prihvatio načelo jedinstva nekretnine: predmetom ovrhe može biti samo nekretnina kao cjelina određena pravilima koja uređuju vlasništvo i druga stvarna prava te zemljišne knjige, ako što drugo zakonom nije određeno (76/1. OZ). Time se htjelo anticipirati i s aspekta ovršnoga postupka načelo jedinstva nekretnine. To je načelo, naime, pravno uspostavljeno (reafirmirano) tek donošenjam ZV-a4 ZZK-a5, koji su stupili na snagu nekoliko mjeseci nakon OZ-a.6 Međutim, budući da se u odredbi članka 76. stavka 1. OZ govori o nekretnini kao cjelini prema pravilima koja uređuju vlasništvo i druga stvarna prava i zemljišne knjige, ona ima značenje tek upućujuće odredbe - što bi se smatralo nekretninom ovisilo bi o tome što se smatra nekretninom prema odredbama zakona na koje se upućuje. Dakle, prije stupanja na snagu ZV-a, to su bila jedna pravila, nakon njegova stupanja na snagu pravila toga zakona druga. Budući da se u ovršnom postupku pojam nekretnine ne bi smio - i da nije bilo upućivanja na pravila zakona o vlasništvu i zemljišnim knjigama - drukčije definirati nego u tim propisima, inzistiranje na jedinstvu nekretnine u OZ-u je zapravo bilo nepotrebno. To osobito stoga što se u OZ-u u pogledu materijalnopravnih pretpostavaka i posljedica provedbe ovršnoga postupka izričito upućuje na odgovarajuću primjenu pravila zakona kojima se uređuju stvarna prava (19/2. OZ). Prema ZV-u, nekretnine su čestice zemljišne površine, zajedno sa svime što je sa zemljištem trajno spojeno na površini ili ispod nje, ako zakonom nije drukčije određeno (2/3. ZV). U smislu ZZK-a zemljište je dio zemljišne površine koji je u katastru zemljišta označen posebnim brojem i nazivom katastarske općine u kojoj leži (katastarska čestica) (2/1. ZZK). Sve što je sa zemljištem trajno spojeno na površini ili ispod nje u pravnom je smislu sastavni dio zemljišta i, ako zakonom nije drukčije određeno, dijeli njegovu pravnu sudbinu, pa se sve odredbe ZZK-a utvrđene glede zemljišta odnose i na to (2/2. ZZK). Stoga pojedinačnu nekretninu čini zemljišna čestica, uključujući i sve što je s njom razmjerno trajno povezano na njezinoj površini ili ispod nje; ali kad je više zemljišnih čestica 3 OZ: Ovršni zakon, NN 57/96, 29/99, 173/03. 4 ZV: Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima, NN 91/96, 137/99, 37/00, 114/01. 5 ZZK: Zakon o zemljišnim knjigama, NN 91/96. 6 OZ je stupio na snagu 12.8.1996, a ZV i ZZK 1.1.1997.

HGK – Sektor za trgovinu, Osmi forum Udruženja poslovanja nekretninama 59 upisano u zemljišnoj knjizi u isti zemljišnoknjižni uložak, one su pravno sjedinjene u jedno tijelo (zemljišnoknjižno tijelo), koje je kao takvo jedna nekretnina (9/1. ZV). Zemljišnoknjižno tijelo pravna je cjelina čiji se sastav može promijeniti samo zemljišnoknjižnim otpisom ili pripisom katastarskih čestica (19/4. ZZK). Trava, drveće, plodovi i sve uporabljive stvari koje zemlja rađa na svojoj površini dijelovi su te nekretnine sve dok se od zemlje ne odvoje (9/2. ZV). Što je na površini zemlje, iznad ili ispod nje izgrađeno a namijenjeno je da tamo trajno ostane, ili je u nekretninu ugrađeno, njoj dograđeno, na njoj nadograđeno, ili bilo kako drukčije s njom trajno spojeno, dio je te nekretnine sve dok se od nje ne odvoji. No, nisu dijelovi zemljišta one zgrade i drugo što je s njime spojeno samo radi neke prolazne namjene (9/3. ZV). Nisu dijelovi zemljišta ni one zgrade i druge građevine koje su trajno povezane s tim zemljištem ako ih od njega pravno odvaja stvarno pravo koje svojega nositelja ovlašćuje da na tom tuđem zemljištu ima takvu zgradu ili drugu građevinu u svome vlasništvu (pravo građenja; v. ad 2.5); isto na odgovarajući način vrijedi i za zgrade i druge građevine koje od zemljišta ili od općega dobra pravno odvaja na zakonu osnovana koncesija koja svojega nositelja ovlašćuje da na tome ima takvu zgradu ili drugu građevinu u svome vlasništvu (9/4. ZV). Strojevi i slični uređaji koji bi inače bili dio neke nekretnine ne smatraju se njezinim dijelom nego samostalnim stvarima ako se s pristankom vlasnika nekretnine zabilježi u zemljišnoj knjizi da su oni vlasništvo druge osobe. Učinak te zabilježbe traje dok ona ne bude izbrisana, s time da taj učinak i bez brisanja prestaje protekom pet godina od upisa, ali tijek toga roka zastaje za vrijeme stečajnoga i ovršnoga postupka (9/5. ZV). Prava koja postoje u korist neke nekretnine smatraju se pripadnošću te nekretnine (9/6. ZV). Opća pravila ZV-a o stvarima i njihovoj pripadnosti, o dijelovima stvari i pripatku stvari itd. primjenjuju se i na nekretnine koje su predmet ovrhe (5., 6., 7. itd. ZV; 19/2. OZ). Zaključujući, moglo bi se reći da je objekt ovrhe na nekretnini u pravilu zemljišnoknjižno tijelo kao cjelina, bez obzira na to što bi sve ono uključivalo, koliko zemljišnih čestica, zgrada sagrađenih na tim česticama itd. U ovršnom se postupku ne može obaviti prisilni otpis katastarskih čestica u posebne zemljišnoknjižne uloške. Naime, otpis su ovlašteni zahtijevati vlasnik zemljišta čiji se dio otpisuje, kao i drugi koji bi mogli zahtijevati uknjižbu prava vlasništva na svoje ime (146/2. ZZK). Otpis se provodi i na prijedlog tijela koje je donijelo odluku kojom je dovršen postupak komasacije, izvlaštenja ili koji drugi postupak u kojemu je odlučeno o promjeni sastava zemljišnoknjižnog tijela (146/2. ZZK). Među te osobe odnosno tijela teško je smjestiti ovrhovoditelja ili ovršni sud. Kupca je teško smatrati osobom koja bi mogla tražiti uknjižbu prava vlasništva na svoje ime prije nego što bi se to njegovo svojstvo utvrdilo, a tada otpis pojedinih čestica ne bi bilo moguće obaviti. 2.2. Ovrha na suvlasničkom dijelu Ako je glede neke nekretnine uspostavljeno suvlasništvo, idealni suvlasnički dio nekretnine može biti samostalni predmet ovrhe glede kojega se na odgovarajući način primjenjuju pravila o ovrsi na nekretninama (arg. ex 76/2. OZ). Citirana odredba, po kojoj ako "je glede neke nekretnine uspostavljeno suvlasništvo (idealni suvlasnički dio nekretnine), taj dio

HGK – Sektor za trgovinu, Osmi forum Udruženja poslovanja nekretninama 60 nekretnine može biti samostalan predmet ovrhe glede kojega se na odgovarajući način primjenjuju pravila ovoga Zakona o ovrsi na nekretninama", nije najsretije redigirana. To se zapravo očituje u tome što se pojam suvlasništva u zagradi objašnjava kao idealni suvlasnički dio nekretnine u singularu, premda je bit suvlasništva u tome da suvlasnici imaju na određenoj stvari idealne suvlasničke dijelove i da ukupnost tih dijelova čini odnos suvlasništva (arg. ex 36/1., 37/1. ZV). Odredba članka 76. stavka 2. OZ trebala je zapravo glasiti: "Idealni suvlasnički dio nekretnine može biti samostalni predmet ovrhe ..". Ta odredba, u biti i nije bila potrebna s obzirom na opća pravila o tome da se u pravnom prometu uzima da je idealni dio stvari samostalna stvar i da je sve što je određeno za stvari vrijedi i za idealne dijelove, ako nije što posebno propisano (arg. ex 37/3. ZV). 2.3. Ovrha na udjelu u zajedničkom vlasništvu OZ ne uređuje posebno mogućnost ovrhe na nekretnini u zajedničkom vlasništvu. Stoga se postavlja pitanje može li se ovrha odrediti i u odnosu na prava koja dužnik ima na takvoj nekretnini? Stvar je u zajedničkom vlasništvu kad na nepodijeljenoj stvari postoji vlasništvo dviju ili više osoba (zajedničara) koje sve u njemu imaju udjela, ali veličina njihovih udjela nije određena, bez obzira na to što je odrediva (57/1. ZV). Zajedničar može svoj udio u zajedničkom vlasništvu prenijeti u cijelosti ili djelomično samo na drugoga zajedničara iste stvari, inače ne može pravnim poslom među živima valjano raspolagati svojim udjelom (58/1. ZV). Zajedničari raspolažu zajedničkim stvarima samo zajednički; pojedini od njih može stvarju raspolagati samo na temelju ovlasti koju su mu za to dali svi ostali (61/1. ZV). Odgovornost osobe za dugove obuhvaća, međutim, i odgovornost udjelom u zajedničkom vlasništvu (58/3. ZV). Zajedničko se vlasništvo može pretvoriti u suvlasništvo (arg. ex 63. ZV). Pravo zahtijevati da se zajedničko vlasništvo podijeli određivanjem koliki suvlasnički dio pripada određenom zajedničaru na ime njegova udjela u zajedničkom vlasništvu imaju i vjerovnici glede udjela njihova dužnika (64. ZV). Polazeći od navedenih odredaba ZV-a o zajedničkom vlasništvu, bilo bi na postavljeno pitanje o tome je li na udjelu u tom vlasništvu dopušteno provesti ovrhu moguće odgovoriti na dva načina - pozitivno i negativno. Negativni bi odgovor polazio od toga da su u OZ-u kao mogući objekti ovrhe navedeni samo vlasništvo i suvlasništvo nekretnine, iz čega bi a contrario trebalo zaključiti da ostali oblici vlasništva ne bi mogli biti predmetom ovrhe. Takvom bi odgovoru u prilog išle i specifičnosti zajedničkoga vlasništva - neodređenost veličine udjela, ograničena mogućnost samostalnoga raspolaganja udjelom u zajedničkom vlasništvu, okolnost da vjerovnici mogu tražiti njegovo pretvaranje u suvlasništvo (58, 61, 64. ZV). Vjerovnik koji bi htio zatražiti ovrhu na udjelu u zajedničkom vlasništvu, morao bi prethodno ishoditi (ako se s time ne suglase svi zajedničari - preko suda) pretvorbu toga vlasništva u suvlasništvo i nakon toga zatražiti ovrhu na suvlasničkom dijelu.7 Radi zaštite svojih prava on bi u međuvremenu

7U ZV-u na brojnim se mjestima govori o tome da će o čitavom nizu pitanja odlučiti sud, ali se ne kaže u kojem postupku - izvanparničnom ili parničnom. Stoga bi u načelu o tim stvarima trebalo odlučivati u parničnom postupku kao redovnom putu pravne zaštite u građanskopravnim stvarima (usp. TRIVA, GPPP, 45), premda bi "priroda" tih stvari u velikom broju slučajeva zahtijevala da se ona rješavaju po pravilima

HGK – Sektor za trgovinu, Osmi forum Udruženja poslovanja nekretninama 61 mogao privremenim mjerama zabrane otuđenja i opterećenja (u odnosu na sve zajedničare) zaštititi svoja prava do uspostave suvlasništva. Pozitivan bi odgovor polazio od okolnosti da bi sva prava na nekretninama koja su u pravnom prometu i koja imaju imovinsku vrijednost morala bi moći u načelu biti predmetom ovrhe, pa stoga i svi oblici vlasništva koji zadovoljavaju te zahtjeve. Prema općoj odredbi o izuzimanju od ovrhe, predmet ovrhe ne mogu biti stvari izvan prometa, kao ni druge stvari za koje je to posebnim zakonom određeno (4/4). U odredbama o izuzimanju od ovrhe i o ograničenju ovrhe na nekretninama stvari u zajedničkom vlasništvu se ne spominju (amplius infra). U prilog takvom odgovoru išla bi i odredba da zajedničar za dugove odgovara i udjelom u zajedničkom vlasništvu (58/3. ZV). To bi moglo značiti i to da bi taj udio mogao biti predmetom ovrhe, da bi bilo dopušteno njegovo prisilno otuđenje (unovčenje). Neodređenost udjela ne bi priječila da se utvrdi njegova vrijednost - ona bi odgovarala vrijednosti suvlasničkog dijela u koji bi se udio u zajedničkom vlasništvu pretvorio diobom toga vlasništva. Kupac udjela u zajedničkom vlasništvu mogao bi zatražiti diobu zajedničkoga vlasništva i, ako bi za to imao interesa, razvrgnuće suvlasništva itd. Varijantom pozitivnoga odgovora bila konstrukcija po kojoj bi se na ovrhu na udjelu u zajedničkom vlasništvu mogla na odgovarajući način primijeniti pravila o ovrsi na drugim imovinskim odnosno materijalnim pravima (glava petnaesta, 199. -200. OZ), pravila koja su predviđena "za ovrhu na patentu, tehničkom unapređenju, plodouživanju ili nekom sličnom ovršenikovu pravu" (199/1. OZ). Ta se ovrha, naime, provodi pljenidbom tih prava te njihovim unovčenjem u skladu s odredbama o prodaji pokretnina (200. OZ). I ta bi konstrukcija pretpostavljala mogućnost prisilnoga otuđenja udjela u zajedničkom vlasništvu. Rješenje bi postavljene dileme, dakle, ovisilo o tome je li ili nije pravno dopušteno prisilno otuđenje udjela u zajedničkom vlasništvu. Čini se da bi pravnoj prirodi zajedničkoga vlasništva, premda zakonske premise za zauzimanje toga stava nisu najpreciznije postavljene, odgovaralo rješenje da se ovrha na udjelu u zajedničkom vlasništvu ne bi mogla neposredno ostvariti, nego tek nakon diobe zajedničkoga vlasništva i pretvaranja udjela na tom vlasništvu u suvlasnički dio.8 2.4. Ovrha na posebnim dijelovima nekretnine OZ ne sadrži posebne odredbe o ovrsi na vlasništvu na posebnom dijelu nekretnine. Vlasništvo posebnoga dijela nekretnine može biti uspostavljeno na odgovarajućem suvlasničkom dijelu nekretnine koja se sastoji od zemljišta sa zgradom ili od prava građenja sa zgradom (66/3. ZV). Vlasništvo određenoga posebnoga dijela nekretnine (etažno vlasništvo) proizlazi i ostaje neodvojivo povezano s odgovarajućim suvlasničkim dijelom izvanparničnoga postupka. Taj bi problem, čini se, bilo moguće prevladati zauzimanjem stava da je parnični postupak redovni put pravne zaštite u spornim pravnim stvarima (arg. ex 1. ZPP: "Ovim se zakonom određuju pravila postupka na temelju kojih ... sud raspravlja i odlučuje u sporovima iz ...); nesporne bi pravne stvari trebalo rješavati po pravilima izvanparničnoga postupka.

8Tako i GAVELLA, Stvarno pravo, 528.

HGK – Sektor za trgovinu, Osmi forum Udruženja poslovanja nekretninama 62 (idealnim dijelom) nekretnine na kojoj je uspostavljeno (66/1. ZV). Vlasništvo posebnoga dijela nekretnine nedjeljivo je povezano s odgovarajućim suvlasničkim dijelom nekretnine, pa ga se može samo zajedno s njome ograničiti, opteretiti, otuđiti, prenijeti za slučaj smrti ili podvrgnuti ovrsi (69/1. ZV). Iz navedenih odredaba ZV-a moguće je zaključiti da se ovrhom moraju zahvatiti i suvlasnički dio na nekretnini i vlasništvo na posebnom dijelu nekretnine na kojemu je taj posebni dio uspostavljen - oba bi ta prava tvorila u njihovoj "nedjeljivoj povezanosti" jedan predmet ovrhe.9 2.5. Ovrha na pravu građenja Pravo građenja je ograničeno stvarno pravo na nečijem zemljištu koje ovlašćuje svoga nositelja da na površini toga zemljišta ili ispod nje ima vlastitu zgradu, a svagdašnji vlasnik tog zemljišta dužan je to trpjeti (280/1. ZV). Pravo građenja je u pravnom prometu izjednačeno s nekretninom (280/2. ZV). Zgrada koja je izgrađena, ili koja bude izgrađena, na zemljištu koje je opterećeno pravom građenja pripadnost je toga prava, kao da je ono zemljište (280/3. ZV). Nositelj prava građenja je i vlasnik zgrade koja je pripadnost toga njegova prava, a glede zemljišta koje je opterećeno pravom građenja ima ovlasti i dužnosti plodouživatelja; svaka tome protivna odredba je ništava (281/1. ZV). Pravo građenja upisuje se u posjedovnicu posebnoga zemljišnoknjižnoga uloška kao posebno zemljišnoknjižno tijelo (21/4. ZZK). OZ je izričito utvrdio mogućnost ovrhe na pravu građenja: ako je na nekoj nekretnini osnovano pravo građenja, to pravo kada je na nekretnini izgrađena zgrada može biti samostalni predmet ovrhe glede kojega se na odgovarajući način primjenjuju pravila OZ-a o ovrsi na nekretninama u vlasništvu ovršenika (76/3. OZ). Iz citirane bi odredbe bilo moguće, a contrario, zaključiti da ovrha ne bi bila dopuštena na pravu građenja kada na zemljištu ne bi bila izgrađena zgrada koja bi činila posebnu nekretninu s tim pravom. Takav bi zaključak, međutim, bio u protivnosti s odredbom ZV-a po kojoj je pravo građenja u pravnom prometu izjednačeno s nekretninom (280/2) te s odredbom ZZK-a o tome da se pravo građenja upisuje u posjedovnicu posebnoga zemljišnoknjižnoga uloška kao posebno zemljišnoknjižno tijelo (21/4), dakle neovisno o tome je li ili nije na njemu izgrađena zgrada. Zato bi trebalo uzeti da bi na pravu građenja ovrha bila dopuštena kao na posebnoj nekretnini. 2.6. Ovrha na pravu plodouživanja na nekretnini Pravo plodouživanja je osobna služnost koja svojega nositelja (plodouživatelja) ovlašćuje 9 ZV-om, čini se, nije do kraja jasno riješeno pitanje može li se ovrha tražiti samo na suvlasničkom dijelu nekretnine iako je na njemu uspostavljeno vlasništvo na posebnom dijelu zgrade. Odredba po kojoj u slučaju prisilne dražbe suvlasničkoga dijela nekretnine na kojemu je osnovano vlasništvo posebnoga dijela, na kupca prelaze sva ograničenja koja proizlaze iz vlasništva posebnog dijela nekretnine, bez obzira na mjesto u zemljišnoj knjizi i bez uračunavanja u najvišu ponudu (69/3. ZV), ne daje do kraja jasan odgovor na postavljeno pitanje. Ipak bi se moglo uzeti da bi suvlasnički dio mogao biti predmetom posebne ovrhe jer bi on bi mogao biti i veći od onoga njegovog dijela na kojemu je uspostavljeno vlasništvo na posebnom dijelu nekretnine, ali bi kupac ulazio u cijelosti pravni položaj ranijega suvlasnika. Na to bi upućivala formulacija da na kupca prelaze sva ograničenja koja proizlaze iz vlasništva na posebnom dijelu nekretnine.

HGK – Sektor za trgovinu, Osmi forum Udruženja poslovanja nekretninama 63 da se u svakom pogledu služi nečijom stvari ili pravom koje daje plodove ili druge koristi (poslužna stvar) u skladu s njezinom namjenom, čuvajući njezino sućanstvo (203/1, 3. ZV). Osobna služnost je stvarno pravo koje ovlašćuje pojedinačno određenu osobu da se na određeni način služi tuđom stvari (poslužna stvar), čiji svagdašnji vlasnik to mora trpjeti (199/1. ZV). Plodouživatelj može pravnim poslom prepustiti drugoj osobi izvršavanje svojih ovlaštenja: da se, bez obzira kakve su njegove potrebe, služi poslužnom stvari u skladu s njezinom namjenom, da je posjeduje kao nesamostalni posjednik te da je potpuno za sebe rabi, a njegov je i čisti prihod od čiste vrijednosti te stvari, ali sve to samo u granicama očuvanja sućanstva, što uključuje i očuvanje temeljne namjene poslužne stvari (204/1, 2. ZV). Polazeći od navedenih odredaba ZV-a, moglo bi se uzeti da pravo plodouživanja u načelu ne bi kao takvo moglo biti predmetom ovrhe - jer se ono, kao strogo osobno pravo, ne bi moglo prisilno prenijeti na drugu osobu, otuđiti (unovčiti) u ovršnome postupku. Predmetom ovrhe mogla bi, međutim, biti pojedina prava koja čine sadržaj ploduživanja - pravo služiti se poslužnom stvari u skladu s njezinom namjenom, pravo posjedovati je, pravo na čisti prihod od čiste vrijednosti koja ona daje. Prihod poslužne stvari čine svi plodovi i druge koristi koje stvar daje bez umanjenja sućanstva (205/2. ZV) - to se odnosi i na prave plodove i na tzv. civilne plodove (205/3,4. ZV). Budući da pravo plodouživanja kao takvo, kao stvarno pravo na nekretnini ne može biti predmetom ovrhe jer je strogo osobno pravo, u odredbama o ovrsi na nekretnini nije bilo mjesta odredbama o ovrsi na tom pravu. Ipak, u OZ-u je u odredbama o ovrsi na nekretnini izrijekom utvrđena i odredba o ovrsi na pravu plodouživanja. Ako je glede neke nekretnine ili njezina idealnoga dijela osnovano pravo plodouživanja, ono može biti samostalni predmet ovrhe s time da "ovršenik"10 može namiriti svoju tražbinu iz plodova koje to pravo daje na temelju nekoga pravnoga odnosa (najamnina, zakupnina), glede čega se na odgovarajući način primjenjuju pravila OZ-a o ovrsi na pravima (76/4. OZ). Ako bi se odredba članka 76. stavka 4. OZ doslovno shvatila, moralo bi se uzeti da bi ovrhom mogla biti zahvaćena samo prava (njihova imovinska vrijednost - plodovi) koja bi plodouživatelj imao na temelju pravnih odnosa koje bi sklopio u izvršavanju svoga prava (zakupni ili najamni odnos); ne i ostala prava koja bi činila sadržaj toga prava. Time bi se neopravdano ograničile mogućnosti da služnost plodouživanja bude (posredno) predmetom ovrhe. Trebalo bi upozoriti i na okolnost da je inače u OZ-u plodouživanje svrstano u kategoriju drugih imovinskih odnosno materijalnih prava i da se ovrha na njemu provodi pljenidbom toga prava te njegovim unovčenjem u skladu s odredbama o prodaji pokretnina (199, 200. OZ; v. ad ). Međutim, navedenim je odredbama svakako na neadekvatan način uređena ovrha na plodouživanju - ona se po prirodi stvari ne bi mogla provesti na taj način. Ovrhu na pravima koja čine sadržaj prava plodouživanja pa i ovrhu na svim pravima koja čine sadržaj toga prava (arg. ex 204/2. ZV) trebalo bi de lege ferenda urediti na način da se ovrha na pojedinim pravima koja čine sadržaj prava plodouživanja provodi uz odgovarajuću

10Očito je u odredbi čl. 76. st. 4. OZ došlo do redakcijskoga lapsusa utoliko što je umjesto riječi ovrhovoditelj upotrijebljena riječ ovršenik.

HGK – Sektor za trgovinu, Osmi forum Udruženja poslovanja nekretninama 64 primjenu pravila o ovrsi na određenim vrstama prava, dok bi na ukupnosti prava koja čine sadržaj toga prava trebalo de lege ferenda predvidjeti mogućnost prisilne uprave. 2.7. Uspostavljanje jedinstva nekretnine i ovrha na nekretnini Od dana stupanja na snagu ZV-a (1. siječnja 1997.) u Republici Hrvatskoj vrijedi načelo pravne jedinstvenosti nekretnine određeno člankom 9. toga zakona, ako posebnim zakonom nije što drugo određeno (366/1. ZV).11 Uspostava jedinstvenosti nekretnine provodi se po odredbama glave 2. dijela devetoga ZV-a, ako posebnim zakonom nije drukčije određeno (366/2. ZV). Od dana stupanja na snagu ZV-a pravni poslovi koji su suprotni načelu jedinstvenosti nekretnine ne proizvode pravne učinke (366/3. ZV). Stjecanje, promjena, pravni učinci i prestanak stvarnh prava od stupanja na snagu ZV-a prosuđuju se u pravilu prema njegovim odredbama (388/1. ZV). Od dana stupanja na snagu ZV-a mogu se odredbe propisa koji su na snazi, a različito uređuju pripadanje zgrada, odnosno dijelova zgrada od pripadanja zemljišta, tumačiti i primjenjivati samo u skladu s načelom jedinstvenosti nekretnine (395/2. ZV). Trebalo bi uzeti da je navedenim odredbama kojima se dekretira uspostavljanje jedinstva nekretnine kao kasnijim odredbama koje bez izuzetaka uređuju općevažeći pravni režim za nekretnine na području na kojemu postoje zemljišne knjige, derogirana i odredba članka 77. stavka 3. OZ po kojoj bi se ovrha na nekretnini koja nije upisana u zemljišnoj knjizi trebala provoditi po pravilima koja vrijede za ovrhu na nekrenini koja se nalazi na području za koje nema zemljišnih knjiga (125. OZ; v. ad 13). Ta je odredba, naime, imala smisla prije stupanja na snagu novog pravnog režima za nekretnine. Praktična je konzekvencija navedenih odredaba ZV-a da se nakon njegova stupanja na snagu sav pravni promet smije obavljati samo uz uvjet da je glede određene nekretnine prethodno uspostavljeno jedinstveno nekretnine u skladu s tim zakonom. Primijenjena na postupak ovrhe na nekretnini, navedena pravila zahtijevaju da se prisilna prodaja nekretnine u tom postupku mora provesti u skladu s načelom jedinstvenosti nekretnine. U suprotnom sud ne bi smio pristupiti prodaji nekretnine niti bi kupac mogao steći pravo vlasništva na kupljenoj nekretnini glede koje ne bi bilo prethodno uspostavljeno jedinstvo nekretnine. Jer, ovrhovoditelj mora uz prijedlog za ovrhu na nekretnini podnijeti izvadak iz zemljišne knjige kao dokaz o tome da je nekretnina upisana kao vlasništvo ovršenika (77/1. OZ), a ako je pravo na nekretnini upisano u zemljišnoj knjizi na drugu osobu, a ne na ovršenika, prijedlogu se može udovoljiti samo ako ovrhvoditelj podnese ispravu koja je podobna za upis ovršenikova prava (77/2. OZ). Budući da inicijativa za uspostavljanje jedinstva nekretnine ne ovisi o ovrhovoditelju, već o ovršeniku (arg. ex 367-373. ZV), to praktično znači da bi ovršenici, ne poduzimajući nikakvu inicijativu radi uspostavljanja pravnoga jedinstva nekretnine, zapravo mogli onemogućiti ovrhu na svojim nekretninama. Neizvjesni pravni put koji bi vjerovnici morali proći da bi ishodili uspostavu jedinstva nekretnine bi svakako dugo trajao i treba očekivati da bi većina vjerovnika prije pala pod stečaj ili odustala od toga puta nego što bi ga uspjela uspješno 11Glede odredaba čl. 9. ZV v. ad 2.1.

HGK – Sektor za trgovinu, Osmi forum Udruženja poslovanja nekretninama 65 okončati. Ovrhu ne bi mogli tražiti prije uspostave jedinstvenosti nekretnine ni svi oni vjerovnici koji su radi osiguranja svojih tražbina stekli založno pravo na nekretninama po ranijim propisima, niti bi vjerovnici na koje je fiducijarno preneseno vlasništvo nekretnine mogli ostvariti prodaju takvih nekretnina, a može se uzeti da ni dužnici ne bi mogli u tim uvjetima uspješno ostvariti svoje pravo na prodaju prenesene nekretnine kada to od njih u smislu odredaba OZ-a zatraži fiducijarni vjerovnik.12 Ipak, kad je u pitanju prodaja nekretnina u stečaju načelo jedinstvenosti nekretnine je napušteno - prodaja nekretnine može se obaviti u stečaju neovisno o tom načelu. 2.8. Izuzimanje od ovrhe i ograničenje ovrhe 2.8.1. Uvod Mogućnost ovrhe na nekretnini nije apsolutna. Ona je višestruko relativizirana, u ovisnosti o njenoj pravnoj prirodi, namjeni, svrsi, osobama kojima pripada itd. Neke su nekretnine apsolutno izuzete od ovrhe, bez obzira na svoju konkretnu namjenu, količinu, osobu kojoj pripadaju. Na drugima je mogućnost ovrhe isključena s obzirom na njihovu konkretnu namjenu ili osobu kojoj pripadaju (nekretnine relativno izuzete od ovrhe), na trećima je mogućnost ovrhe ograničena u smislu da one ne mogu biti zahvaćene ovrhom u obuhmu koji je nužan za ostvarivanje neke njihove određene svrhe (nekretnine na kojima je ovrha ograničena). U OZ-u nema posebnih pravila o redoslijedu po kojemu bi pojedini dijelovi imovine pravnih osoba mogli biti zahvaćeni ovrhom (arg. ex 5/1. OZ), kao što je to bio slučaj s izvornom varijantom ZIP-a, po kojoj se ovrha prvenstveno morala tražiti na novčanim sredstvima na računu, a tek supsidijarno na drugim dijelovima imovine i tek sasvim na kraju na nekretninama (192. ZIP). To znači da bi od dispozicije ovrhovoditelja ovisilo na kojem će dijelu imovine zatražiti ovrhu. Stoga bi ovrhovoditelj mogao ovrhu izravno zatražiti na nekretnini iako bi ovršenik imao i drugu imovinu. 2.8.2. Nekretnine apsolutno izuzete od ovrhe Predmet ovrhe ne mogu biti nekretnine koje su izvan prometa, kao ni druge nekretnine za koje je to zakonom određeno (4/4. OZ) - te su nekretnine apsolutno izuzete od ovrhe. Nisu sposobni biti objektom prava vlasništva oni dijelovi prirode koji po svojim osobinama ne mogu biti u vlasti niti jedne fizičke ili pravne osobe pojedinačno, nego su na uporabi svih, kao što su to atmosferski zrak, voda u rijekama, jezerima i moru, te morska obala (opća 12Ako protivnik osiguranja (dužnik - kod javnobilježničkoga osiguranja) zakasni s ispunjenjem fiducijarnim prijenosom vlasništva osigurane tražbine, predlagatelj osiguranja (vjerovnik - kod javnobilježničkoga osiguranja) ovlašten je zatražiti od protivnika osiguranja, preko javnoga bilježnika, da ga u roku od petnaest dana obavijesti, također preko javnoga bilježnika, zahtijeva li da se nekretnina na kojoj je vlasništvo preneseno proda (277/1. OZ). Protivnik osiguranja koji traži prodaju nekretnine dužan je osigurati javnoga bilježnika koji je treba prodati u roku od tri mjeseca. U suprotnom fiducijarni vjerovnik ima pravo zadržati nekretninu umjesto isplate, ili odlučiti da je proda i tako se pokuša namiriti (277/2-8. OZ). V. ad .

HGK – Sektor za trgovinu, Osmi forum Udruženja poslovanja nekretninama 66 dobra) (3/2. ZV). Pravno, međutim, nisu dijelovi općega dobra one zgrade i druge građevine koje su na njemu izgrađene na temelju koncesije, pa one tvore zasebnu nekretninu dok koncesija traje (3/4. ZV). Javna dobra u općoj uporabi - stvari u vlasništvu Republike Hrvatske te jedinica lokalne uprave i samouprave koje su namijenjene za uporabu svih - ne mogu u pravilu biti predmetom ovrhe jer se na njih na odgovarajući način primjenjuju pravila o općem dobru, ako što zakonom nije posebno propisano (35/3,8. ZV). 2.8.3. Nekretnine relativno izuzete od ovrhe 2.8.3.1. Nekretnine kao javna dobra u javnoj uporabi Režim predviđen za opća dobra ne bi vrijedio za tzv. javna dobra u javnoj upotrebi - za stvari u vlasništvu Republike Hrvatske, jedinica lokalne samouprave i uprave te njihovih tijela i ustanova koje su namijenjene neposrednom izvršavanju prava i dužnosti Republike Hrvatske, jedinica lokalne samouprave i uprave te njihovih tijela i ustanova (arg. ex: 35/3, 5, 8; 4/2. ZV), i to stoga što za ta dobra nije izrijekom predviđeno da se na njih primjenjuju pravila o općem dobru. 2.8.3.2. Nekretnine namijenjene obrani Predmet ovrhe ne mogu biti ni nekretnine koje su namijenjene obrani (4/6. OZ) - te su nekretnine relativno izuzete od ovrhe, s obzirom na svoju specifičnu namjenu. 2.8.4. Nekretnine na kojima je ovrha ograničena 2.8.4.1. Opće pravilo Kad je ovršenik fizička osoba, ovrha radi ostvarenja novčane tražbine ne može se provesti na stvarima i pravima koja su nužna za zadovoljenje osnovnih životnih potreba ovršenika i osoba koje je on po zakonu dužan uzdržavati ili za obavljanje samostalne djelatnosti koja je ovršenikov glavni izvor sredstava za život (70/1. OZ). Kad je ovršenik pravna osoba, radi ostvarenja novčane tražbine ovrha se ne može provesti na njihovim stvarima i pravima ako su te stvari ili prava nužna za obavljanje njihove djelatnosti (71/1. OZ). Navedena opća pravila o ograničenju ovrhe na dijelovima imovine ovršenika odnose se i na nekretnine, s time da bi se ocjena o tome je li neka nekretnina nužna za život ili djelatnost ovršenika trebala ocjenjivati s obzirom na njegovo ukupno imovinsko stanje. Domašaj navedenih općih pravila OZ-a o ograničenju ovrhe na nekretninama višestruko je relativiziran. Najprije odredbama po kojima se ona ne primjenjuju u slučajevima u kojima su OZ-om za ovrhu na određenim stvarima ili pravima utvrđena posebna pravila o izuzimanju od ovrhe ili o ograničenju ovrhe (arg. ex 70/1, 71/2. OZ). Budući da su za ovrhu na nekretninama fizičke osobe u OZ-u utvrđena takva posebna pravila (arg. ex 86/1. OZ; v. ad 2.8.4.2.), trebalo bi uzeti da se navedena opća pravila o ograničenju ovrhe na imovini fizičkih osoba ne bi odnosila na nekretnine u vlasništvu tih osoba. O ovrsi na nekretninama pravnih osoba v. ad 2.8.5.

HGK – Sektor za trgovinu, Osmi forum Udruženja poslovanja nekretninama 67 Daljnja ograničena domašaja općih pravila o ograničenju ovrhe na imovini ovršenika proizlaze iz odredaba o zaštiti vjerovnika. Naime, ako je ovrhovoditelj na temelju pravnoga posla s ovršenikom stekao na nekoj stvari ili pravu založno ili slično pravo radi osiguranja tražbine čije prisilno ostvarenje na tom predmetu traži, ovršenik se ne može protiviti takvoj ovrsi pozivajući se na razloge iz članka 70. stavka 1. i članka 71. stavka 1. OZ te na druge odredbe OZ-a o izuzimanju od ovrhe ili o ograničenju ovrhe, osim na odredbe članka 4. stavaka 4-6. OZ. Kad su u pitanju nekretnine, ovršenik koji je koju svoju nekretninu dao kao osiguranje, mogao bi se pozivati samo na to da je neka nekretnina izvan prometa ili da je kojim drugim zakonom ovrha na njoj zabranjena (4/4. OZ), odnosno da je nekretnina namijenjena obrani (4/6. OZ). Zatim, ovršenik se ne može protiviti ovrsi na nekoj nekretnini pozivajući se na opća i posebna pravila o izuzimanju od ovrhe i o ograničenju ovrhe, osim na to da je nekretnina izvan prometa ili da je na njoj drugim zakonom zabranjena ovrha, odnosno da je namijenjena obrani, ako je nekretninu stekao od ovrhovoditelja koji pokretanjem postupka traži ostvarenje svoje tražbine nastale u vezi s tim stjecanjem (arg. ex 72/2. OZ). 2.8.4.2. Nekretnine poljodjelaca Ne mogu biti predmet ovrhe poljoprivredno zemljište i gospodarske zgrade poljodjelca u opsegu potrebnom za njegovo uzdržavanje i uzdržavanje članova njegove uže obitelji te drugih osoba koje je po zakonu dužan uzdržavati (86/1. OZ). Ta se odredba, međutim, ne primjenjuje u slučajevima u kojima dolaze do primjene odredbe o zaštiti vjerovnika (v. ad 2.8.4.1; 86/2. OZ). Poljoprivrednim zemljištem smatraju se oranice, vrtovi voćnjaci, vinogradi, livade, pašnjaci, ribnjaci, trstici i močvare koje nisu posebno vrijedni biotopi, kao i drugo zemljište koje se koristi ili ne koristi, a može se privesti poljoprivrednoj proizvodnji (2/1. ZPZ13). Poljoprivrednim zemljištem smatra se i neizgrađeno građevinsko zemljište, osim uređenog građevinskog zemljišta užih starih gradskih jezgri koje utvrđuje županijska skupština odnosno gradska skupština (2/2. ZPZ). Pod pojmom poljodjelca treba smatrati osobu koja pretežni dio sredstava za život stječe obradom poljoprivrednoga zemljišta. Pod članovima uže obitelji treba smatrati osobe koje se međusobno nalaze u bračnom odnosu i/ili odnosu roditelja i djece i koje zajedno žive. 2.8.5. Ovrha na nekretninama pravnih osoba Posebnim pravilima koja se tiču ovrhe na nekretninama pravne osobe, bez obzira na to obavlja li ona ili ne obavlja gospodarsku djelatnost, utvrđene su nekretnine koje nisu nikada nužne za obavljanje djelatnosti pravne osobe, pa ona u tom smislu negativno određuju značenje pravnoga standarda "dijelovi imovine nužni za obavljanje djelatnosti" iz općeg pravila o zaštiti ovršenika pravne osobe (v. ad 2.8.4.1), omogućavajući time uvijek ovrhu na tim nekretninama. Budući da su posebna pravila o izuzimanju od ovrhe i o ograničenju ovrhe na nekretninama pravne osobe redigirana kao izuzeci od navedenog 13ZPZ: Zakon o poljoprivrednom zemljištu (NN 54/96, 48/95, 19/98).

HGK – Sektor za trgovinu, Osmi forum Udruženja poslovanja nekretninama 68 općeg pravila o ograničenju ovrhe na imovini pravne osobe, ona ne bi imala značenje pravila koje bi svojim postojanjem općenito derogirala primjenu toga pravila. Stoga se kad je u pitanju ovrha na nekretnini pravne osobe ne bi primjenjivala odredba članka 71. stavka 1. OZ-a, po kojoj se opće pravilo o zaštiti djelatnosti pravne osobe iz članka 71. stavka 1. OZ ne primjenjuje u slučajevima u kojima su OZ-om za ovrhu na određenim stvarima i pravima utvrđena posebna pravila o određivanju redoslijeda ovrhe, o izuzimanju od ovrhe ili o ograničenju ovrhe. Nekretnine koje se ne smatraju nužnima za obavljanje djelatnosti pravne osobe su nekretnine koje se (1) koriste kao uredske prostorije te (2) nekretnine koje nisu izgrađene ili preuređene radi obavljanja strogo namjenske djelatnosti (201/1. OZ). Ako se ista nekretnina (npr. zgrada) koristi kao uredski prostor i za obavljanje (strogo) namjenske djelatnosti, ovrha se može provesti na dijelu nekretnine koji se koristi kao uredski prostor (201/1. OZ). Ne smatraju se nekretninama koje su nužne za obavljanje djelatnosti ovršenika ni (3) nekretnine koje služe obavljanju koje od više djelatnosti ovršenika i zbog otuđenja kojih neće prestati ostale djelatnosti ovršenika (201/3. OZ). Ovaj bi posljednji izuzetak od pravila trebalo protumačiti u smislu da se on odnosi na slučaj u kojemu bi nakon ovrhe na određenoj nekretnini preostala barem jedna od više osnovnih djelatnosti pravne osobe; djelatnost koja bi preostala ne bi smjela biti neka sporedna, akcesorna djelatnost nebitna za njen ukupni rad i gospodarsku egzistenciju. Što se tiče nekretnina koje su izgrađene ili preuređene za obavljanje strogo namjenske djelatnosti, ovrha se može provesti i na njima ako se zbog njihova otuđenja ne bi obustavila djelatnost ovršenika, osobito stoga (1) što ono što ovršenik dobiva djelatnošću na toj nekretnini može naknaditi nabavkama na tržištu, odnosno (2) ako se na tržištu može zakupiti poslovni prostor u kojemu se može obavljati takva djelatnost (201/2. OZ). U vezi s ovim izuzetkom od izuzetka trebalo bi uzeti da bi bilo irelevantno može li ovršenik s obzirom na svoje konkretno gospodarsko-financijsko stanje obaviti odgovarajuće nabavke na tržištu, odnosno zakupiti odgovarajući prostor. Mogućnost nabavke na tržištu (domaćem ili inozemnom) onoga što se dobiva na nekretnini strogo namjenske djelatnosti trebalo bi, čini se, tumačiti u smislu da bi se te nabavke mogle općenito obaviti bez osobitih poteškoća koje bi uvjetovale takav prekid djelatnosti ovršenika koji bi doveo do nemogućnosti njezina nastavka. Slično bi trebalo vrijediti i za mogućnost zakupa odgovarajuće nekretnine. U vrijeme potrebno za nabavku na tržištu onoga što se dobiva na nekretnini strogo namjenske djelatnosti odnosno za zakup odgovarajuće nekretnine trebalo bi uračunati i vrijeme koje je ovršeniku stajalo na raspolaganju od dostave rješenja o ovrsi do prodaje nekretnine, odnosno čak do njene predaje u posjed kupcu. 2.9. Vrijeme mjerodavno za ocjenu podobnosti nekretnine za ovrhu Može li neka nekretnina biti predmet ovrhe, odnosno je li ovrha na njoj ograničena, ocjenjuje se u pravilu s obzirom na okolnosti koje su postojale u vrijeme podnošenja ovršnoga prijedloga (4/7. OZ). Budući da za ovrhu na nekretnini nema posebnog pravila koje bi odstupalo od navedenog općeg pravila, i za ovrhu na nekretnini vrijedilo bi to opće pravilo. 3. Nadležnost

HGK – Sektor za trgovinu, Osmi forum Udruženja poslovanja nekretninama 69 Hrvatski sudovi bili bi nadležni samo za određivanje ovrhe na nekretninama u Republici Hrvatskoj. Za odlučivanje o prijedlogu za ovrhu na nekretnini i za provedbu te ovrhe mjesno je nadležan sud na čijem se području nekretnina nalazi (74. OZ). Navedeno pravilo o mjesnoj nadležnosti nema značenje pravila i o atrakciji stvarne nadležnosti kao neka druga pravila u OZ-u koja su čak i označena kao pravila o mjesnoj nadležnosti.14 Stoga bi za utvrđivanje stvarno nadležnog suda za ovrhu na nekretnini bila mjerodavna opća pravila o tome. Općinski su sudovi opće stvarno nadležni za ovrhu na nekretnini (3/1.3a. ZS).15 Trgovački su sudovi nadležni da određuju i provode ovrhu na temelju odluka koje su donijeli u prvom stupnju te da rješavaju sporove koji bi mogli nastati tijekom i povodom takvih ovrha, s time da provedbu ovrhe na nenovčanim sredstvima ovršenika (pa stoga i na nekretnini) mogu povjeriti općinskom sudu (19.5. ZS). Pod pojmom "odluka donesena u prvom stupnju" na temelju koje trgovački sudovi određuju ovrhu treba razumjeti odluku donesenu u postupku u kojemu su trgovački sudovi sudili u prvom stupnju, ali i nagodbe sklopljene pred tim sudom.16 Sporno je je li odredba članka 19. točke 5. ZS i pravilo o atrakciji mjesne nadležnosti trgovačkoga suda, naime bio li trgovački sud koji je donio odluku u prvom stupnju bio nadležan i za određivanje ovrhe na nekretnini neovisno o tome gdje se ona nalazi, te kakav je odnos te odredbe prema odredbi članka 74. OZ. Po jednom mišljenju kasnija i specijalna odredba o mjesnoj nadležnosti za određivanje i provedbu ovrhe na nekretnini derogirala bi raniju atrakcijsku odredbu o nadležnosti trgovačkih sudova u ovršnom postupku.17 Po jednom drugom stavu odredba članka 19. točke 5. OZ ne bi bila derogirana odredbom članka 74. OZ, što znači da bi i dalje bila mjerodavna ne samo za utvrđivanje stvarne već i

14Značenje pravila koja nisu samo pravila o mjesnoj nadležnosti već istodobno i pravilo o atrakciji stvarne nadležnosti ima odredba članka 241. stavka 1. i 2. OZ (v. ad ).

15ZS: Zakon o sudovima (NN 3/94).

16Usp. DIKA, Stvarna nadležnost trgovačkih sudova u parničnom i izvršnom postupku, Zbornik radova s tradicionalnog susreta pravnika u gospodarstvu, Opatija 18-20. svibnja 1994, 90. i sl.

17 Tako CRNIĆ, Ovrha na nekretnini, u "Novo ovršno i stečajno pravo", zbornik radova, 1966, 38. i sl., smatrajući takvo rješenje problema racionalnim, ali dopuštajući i drukčije tumačenje odnosa odredbe članka 74. OZ i članka 19. točke 5. ZS. Ovaj autor, međutim, u odredbi članka 74. OZ, koja je isključivo odredba o mjesnoj nadležnosti, kao da pronalazi i osnovu za stav o tome da bi ona bila i odredba o atrakciji stvarne nadležnosti u ovrsi na nekretninama u korist općinskih sudova, ostavljajući ipak pitanje stvarne nadležnosti trgovačkih sudova otvorenim s obzirom na odredbu članka 1. stavka 2. OZ. Po toj odredbi OZ-om se uređuje postupak po kojemu sudovi provode ovrhu i osiguranje tražbina, ako posebnim zakonom nije drukčije određeno. Odredba članka 19. točka 5. ZS imala bi značenje takve posebne odredbe kojom se derogiraju pravila OZ-a. STUHNE, Ovršni zakon s komentarom, 1998, 132, smatra da treba uzeti da je namjera zakonodavca prigodom redigiranja odredbe članka 19. točke 5. OZ bila samo u tome da utvrdi stvarnu nadležnost trgovačkih sudova, da ta odredba nije i odredba o atrakciji mjesne nadležnosti.

HGK – Sektor za trgovinu, Osmi forum Udruženja poslovanja nekretninama 70 mjesne nadležnosti trgovačkog suda u ovršnim stvarima.18 4. Stranke i drugi sudionici u postupku 4.1. Općenito Stranke su u ovrsi na nekretnini ovrhovoditelj - osoba koja je pokrenula postupak radi prisilnoga ostvarenja novčane tražbine, i ovršenik - osoba protiv koje se tražbina prisilno ostvaruje (arg. ex 2.2, 2.4. OZ). Posebna pravila za pojedine kategorije ovršenika tiču se samo nekretnina u njihovom vlasništvu kao mogućeg predmeta ovrhe (v. ad 2.8.4.2., 2.8.5.). U ovrsi na nekretnini pored ovrhovoditelja namiruju se i nositelji određenih stvarnih prava. Upravo zbog toga te osobe imaju status sudionika u postupku - osobe koja u ovršnom postupku nije stranka, ali u njemu sudjeluje zbog toga što se su njemu odlučuje o nekom njezinu pravu ili zbog toga što za to ima pravni interes (2.7. OZ). U ovrsi na nekretnini, u posebnim adhezijskim incidentalnim ovršnim postupcima, određuje se i provodi, na prijedlog kupca kao svojevrsnoga ovrhovoditelja, prisilno iseljenje određenih osoba kao svojevrsnih ovršenika (v. ad 13). 4.2. Založnopravni vjerovnici U ovrsi na nekretnini namiruju se i založni vjerovnici koji nisu predložili ovrhu (81/1. OZ). O namirenju založnih vjerovnika v. ad 11.3. Založna prava uknjižena na nekretnini prestaju danom pravomoćnosti rješenja o dosudi nekretnine kupcu pa makar založni vjerovnici ne bili potpuno namireni (81/2. OZ). O brisanju tih prava v. ad 11.9. Kupac nekretnine i založni vjerovnik mogu se sporazumjeti, najkasnije na ročištu za prodaju, da založno pravo ostane na nekretnini i nakon pravomoćnosti rješenja o dosudi nekretnine, a da kupac preuzme ovršenikov dug prema tom vjerovniku u iznosu koji bi mu pripadao u ovršnom postupku. U tom se slučaju kupovnina umanjuje za iznos preuzetoga duga (81/3. OZ). Takav sporazum kupac i založni vjerovnik mogu sklopiti u obliku sudske nagodbe u ovršnom postupku ili javnobilježničke isprave (81/4. OZ). Javnobilježnička isprava može biti javnobilježnički akt ili solemnizirana privatnna isprava. O pravu založnih vjerovnika da istaknu prigovor nedostatka pokrića v. ad 8.6. 18 Usp. DIKA, Novo ovršno pravo - neki temeljni instituti, u "Novo ovršno i stečajno pravo", 8., iznosi stav da odredba članka 19. točke 5. OZ nije samo odredba o stvarnoj nadležnosti trgovačkih sudova, već i odredba o atrakciji mjesne nadležnosti te da ona nije derogirana odredbom članka 74. OZ, i to zato što OZ svoju primjenu ograničava na postupke za koje posebnim zakonom nije drukčije određeno (1/1). Ipak smatra da bi trgovački sudovi, po prirodi stvari, provedbu ovrhe na nekretnini koja se ne bi nalazila na njihovom području morali povjeriti općinskom sudu na čijem se području ona nalazi.

HGK – Sektor za trgovinu, Osmi forum Udruženja poslovanja nekretninama 71 4.3. Služnosti, stvarni tereti i pravo građenja Stvarne služnosti, stvarni tereti i pravo građenja na nekretnini ne prestaju prodajom nekretnine (82/1. OZ). Stoga nositelji tih prava ne bi mogli imati u ovršnom postupku položaj sudionika (arg. ex 2.7). Prodajom nekretnine ne prestaju ni osobne služnosti koje su u zemljišnoj knjizi upisane prije prava radi čijega se namirenja ovrha provodi (82/2. OZ), pa ni nositelji tih prava ne bi mogli u ovršnom postupku imati položaj sudionika. Ostale osobne služnosti i stvarni tereti prestaju pravomoćnošću rješenja o dosudi nekretnine (82/3. OZ). Na nositelje tih prava trebalo bi na odgovarajući način primijeniti pravila o pravnom položaju založnih vjerovnika (arg. ex 82/3, 81/3, 4. OZ; v. ad 4.2). 4.4. Ugovori o zakupu i najmu Ugovori o najmu odnosno zakupu nekretnine koji su sklopljeni i upisani u zemljišnu knjigu prije stjecanja založnoga prava ili prava na namirenje radi čijega se ostvarenja ovrha traži, ne prestaju prodajom nekretnine. Kupac stupa na mjesto najmodavca odnosno zakupodavca od trenutka stjecanja vlasništva nekretnine. (83/1. OZ) Nositelji tih prava ne bi stoga u pravilu mogli imati status sudionika u ovršnom postupku (arg. a contrario ex 2.7. OZ). Ugovori o najmu ili zakupu koji nisu upisani u zemljišnu knjigu prije stjecanja založnoga prava ili prava namirenja radi čijega se ostvarenja ovrha traži, prestaju pravomoćnošću rješenja o dosudi nekretnine kupcu (83/2. OZ). O mogućnosti iseljenja nositelja tih prava v. ad 12.1. Te bi osobe imale u ovršnom postupku pravni položaj sudionika, pa čak, u incidentalnom postupku njihova iseljenja, status svojevrsnoga ovršenika. Najmoprimci i zakupci čija prava prestaju pravomoćnošću rješenja o dosudi nekretnine nemaju pravo tražiti naknadu štete u ovršnom postupku (83/3. OZ). Takvo svoje pravo oni bi mogli ostvarivati u posebnom postupku protiv ovršenika. 5. Prijedlog za ovrhu i rješenje o ovrsi 5.1. Prijedlog za ovrhu Prijedlog za ovrhu na nekretnini mora sadržavati ovršni zahtjev u kojemu će biti naznačeni ovršna ili vjerodostojna isprava na temelju koje se traži ovrha, ovrhovoditelj i ovršenik, tražbina čije se ostvarenje traži, sredstvo kojim ovrhu treba provesti19 i nekretninu u odnosu na koju je treba provesti. Prijedlog treba sadržavati i druge podatke koji su potrebni za provedbu ovrhe. (35/1. OZ). Prijedlog za ovrhu na temelju vjerodostojne isprave mora pored ovršnog zahtjeva sadržavati i (po redoslijedu istaknut prije ovršnog zahtjeva) zahtjev da sud naloži ovršeniku da u roku od osam dana, a u mjeničnim i čekovnim sporovima u roku od tri dana od dana 19Zapravo ovršne radnje kojim će se ona ostvariti - arg. ex 4/1. OZ.

HGK – Sektor za trgovinu, Osmi forum Udruženja poslovanja nekretninama 72 dostave rješenja, namiri tražbinu s odmjerenim troškovima (35/2. OZ). Ovršne radnje (sredstvo ovrhe) kojim se ovrha na nekretnini provodi jesu zabilježba ovrhe u zemljišnoj knjizi, utvrđenje vrijednosti nekretnine, prodaja nekretnine i namirenje ovrhovoditelja iz iznosa dobivenoga prodajom (75. OZ). Ovrha se na nekretnini i provodi tim redoslijedom. Nekretnina koja je upisana u zemljišnoj knjizi mora biti individualizirana u skladu sa zahtjevima zemljišno-knjižnoga prava, tako da se na temelju odluke koja će o tome biti donesena u ovršnom postupku može obaviti odgovarajući upis (arg. ex 101. OZ; v. ad 10.3.3). Uz prijedlog za ovrhu na nekretnini ovrhovoditelj je dužan podnijeti izvadak iz zemljišne knjige kao dokaz o tome da je nekretnina upisana kao vlasništvo ovršenika (77/1. OZ). Ako je pravo na nekretnini upisano u zemljišnoj knjizi na drugu osobu, a ne na ovršenika, prijedlogu se može udovoljiti samo ako ovrhovoditelj podnese (i) ispravu koja je podobna za upis ovršenikova prava (77/2. OZ). O nekretnini koja nije upisana u zemljišnu knjigu, a nalazi se na području za koje postoje zemljišne knjige v. ad 2.7. O specifičnostima prijedloga za ovrhu na nekretnini koja se nalazi na području za koje ne postoje zemljišne knjige i o prilozima uz taj prijedlog v. ad 14). 5.2. Rješenje o ovrsi U rješenje o ovrsi moraju biti naznačeni ovršna, odnosno vjerodostojna isprava na temelju koje je ovrha određena, ovrhovoditelj i ovršenik, tražbina koja se ostvaruje, sredstvo ovrhe (ovršne radnje) i nekretnina u odnosu na koju je ovrha određena te drugi podaci potrebni za ovrhu. Tim se rješenjem zapravo u ovrsi na temelju ovršne isprave prihvaća ovršni zahtjev, dok se u ovrsi na temelju vjerodostojne isprave prihvaćaju mandatni tužbeni zahtjev i ovršni prijedlog (37/1,2. OZ). To rješenje ne mora biti obrazloženo i može se izdati otiskivanjem štambilje na prijedlogu za ovrhu (37/3. OZ). Rješenje o ovrsi dostavlja se ovrhovoditelju i ovršeniku (38/1. OZ), ali i zemljišnoknjižnom odjelu nadležnog suda (arg. ex 79/1. OZ; v. ad 7). 6. Ograničenje predmeta ovrhe Ako je ovrhovoditelj predložio više nekretnina kao predmete ovrhe, sud je dužan, na prijedlog ovršenika, ograničiti ovrhu samo na neke od njih, ako su dovoljne za ostvarenje ili osiguranje tražbine (arg. ex 5/2. OZ). Nije određen rok u kojemu bi ovršenik mogao predložiti ograničenje predmeta ovrhe. Trebalo bi uzeti da bi on to mogao predložiti sve dok predmeti ovrhe na kojima je ovrha određena ne bi bilo unovčeni u ovršnom postupku. Naime, trebalo bi dopustiti mogućnost da se tek tijekom postupka pokaže da su neke nekretnine nepotrebno zahvaćene ovrhom. Poseban problem u vezi s ovrhom na nekretnini predstavlja slučaj u kojemu je ovrha zatražena na čitavom zemljišnoknjižnom tijelu jer ono kao cjelina čini jednu nekretninu, a za

HGK – Sektor za trgovinu, Osmi forum Udruženja poslovanja nekretninama 73 namirenje ovrhovoditelja bi bilo dovoljno da se unovče samo neke od zemljišnih čestica koje čine to tijelo. U takvoj bi situaciji trebalo dopustiti ovršeniku da predloži da se ograničenje provede na način da se neke od čestica otpišu u poseban uložak i da se ovrha provede na novom zemljišnoknjižnom tijelu, odnosno da se ovrha provede samo na suvlasničkom dijelu na kojemu je zasnovano vlasništvo na posebnom dijelu nekretnine (145. - 148. ZZK). 7. Zabilježba ovrhe 7.1. Općenito Prva ovršna radnja koja se poduzima u provedbi ovrhe na nekretnini jeste zabilježba ovrhe: čim donese rješenje o ovrsi, sud je dužan po službenoj dužnosti zatražiti da se u zemljišnoj knjizi upiše zabilježba ovrhe (79/1. OZ). Dispozicija o zabilježbi mogla bi se nalaziti već u rješenju o ovrsi ili bi je sud mogao naknadno odrediti posebnim rješenjem. Pravne posljedice zabilježbe ovrhe su višestruke. One se tiču prava na namirenje, zabrane upisa promjene vlasnika na temelju raspoložbi ovršenika, mogućnosti nastavka postupka protiv novoga vlasnika te nužnosti i mogućnosti pristupanja ovrsi. 7.2. Pravo na namirenje Zabilježbom ovrhe ovrhovoditelj stječe pravo da svoju tražbinu namiri iz nekretnine (pravo na namirenje) i u slučaju da treća osoba kasnije stekne vlasništvo te nekretnine (79/2. OZ). Pored toga, ovrhovoditelj koji je predložio ovrhu, a nije prije stekao založno pravo, stječe zabilježbom ovrhe pravo da se iz nekretnine namiri prije osobe koja na toj nekretnini kasnije stekne založno pravo ili pravo na namirenje (79/6. OZ). U literaturi je izneseno mišljenje da zabilježba ovrhe nije potrebna ako je vjerovnik već prije zabilježio da je podnio tužbu protiv vlasnika nekretnine ("kojom traži da mu vlasnik nekretnine tražbinu koju mu duguje kao osobni dužnik, odnosno kojom traži da vlasnik nekretnine opterećene hipotekom trpi namirenje iz vrijednosti nekretnine"). Isto vrijedi i ako je već zabilježio otkaz, o kojem je ovisilo dospijeće njegove tražbine. (338/1 ZV). U jednom i drugom slučaju će "zabilježeni .. otkaz ili tužba djelovati i protiv svakoga kasnijega vlasnika nekretnine, pa će se na temelju ovršne presude čije je donošenje ishođeno zabilježenom tužbom ili zabilježenim otkazom moći provesti ovrhu namirenjem iz nekretnine bez obzira tko je u međuvremenu postao njezinim vlasnikom" (338/2. ZV).20 Izloženi bi stav bio opravdan kad bi jedini učinak zabilježbe ovrhe bio u tome da se ovrhovoditelj ima pravo namiriti iz nekretnine i u slučaju da kasnije treća osoba postane njenim vlasnikom. Međutim, zabilježba ovrhe ima i svoje usko ovršno-procesnopravne učinke, npr. u pogledu pristupanja ovrsi (80. OZ; v. ad 7.6.). Zatim, ona dovodi i do zabrane upisa promjene prava vlasništva na temelju raspoložbi ovršenika, bez obzira na to kad je ta raspoložba poduzeta (79/3; v. ad 7.3.).

20GAVELLA, op. cit., 827, bilj. 46.

HGK – Sektor za trgovinu, Osmi forum Udruženja poslovanja nekretninama 74 7.3. Zabrana upisa promjena vlasnika na temelju raspoložbi ovršenika Nakon zabilježbe ovrhe nije dopušten upis promjene prava vlasništva utemeljen na raspoložbi ovršenika, bez obzira na to kad je ta raspoložba poduzeta (79/3. OZ). Cilj je te odredbe da spriječi da se naknadnim promjenama vlasnika nekretnine na temelju dispozicije ovršenika otežava i odugovlači provedba ovrhe. Ta je zabrana svakako uvjetovana uspješnom provedbom ovrhe na nekretnini. Ako se postupak obustavi, upis utemeljen na dispoziciji ovršenika moći će se obaviti. U literaturi je izneseno mišljenje da se zabrana upisa promjene vlasništva nakon zabilježbe ovrhe ne odnosi na upis tereta, iako bi takva upis u određenim slučajevima mogao utjecati na namirenje iz prodajne cijene nekretnine (npr. upis prava služnosti nekretnine i prava građenja jer ta prava ne prestaju prodajom nekretnine, a mogu značajno utjecati na njenu vrijednost, te upis ugovornog prava prvokupa, koji također može uzrokovati smanjenje interesa za kupnju i smanjenje vrijednosti nekretnine).21 Možda bi trebalo, argumento a maiori ad minus, zauzeti protivan stav i smatrati da nakon zabilježbe ovrhe u zemljišnoj knjizi nisu dopušteni ni upisi drugih prava na nekretnini utemeljeni na raspoložbi ovršenika. U prilog takvog stava govorili bi isti oni razlozi koji su doveli do isključenja mogućnosti promjena prava vlasništva na temelju raspoložbi ovršenika. 7.4. Ovrha protiv novoga vlasnika Prema odredbi čllanka 79. stavka 2. OZ, promjena vlasnika nekretnine tijekom ovršnoga postupka ne sprječava da se taj postupak nastavi protiv novoga vlasnika kao ovršenika. Sve radnje poduzete prije toga ostaju na snazi i novi vlasnik ne može u postupku poduzimati one radnje koje ne bi mogao poduzeti prijašnji vlasnik da do promjene vlasništva nije došlo. (79/4. OZ) Doslovno protumačene navedene bi odredbe mogle dovesti do neprihvatljivih posljedica. Zato bi pri određivanju njihova značenja trebalo postaviti određena ograničenja kojima bi one bile usklađene s općim pravnim načelima stvarnog i zemljišnoknjižnog prava. Prvo bi takvo ograničenje bilo da se odredbe članka 79. stavka 4. OZ mogu u pravilu odnositi samo na promjene vlasnika u zemljišnoj knjizi do kojih je došlo nakon zabilježbe ovrhe u zemljišnoj knjizi. Na promjene do kojih je došlo prije toga ovrha ne bi mogla djelovati jer ovrhovoditelj u to vrijeme nije imao pravo na namirenje, pa ne bi ni imao pravo namiriti se iz nekretnine trećega.22 Takvo bi tumačenje bilo u skladu i s načelom povjerenja u zemljišne knjige kad su u pitanju treći koji su vlasništvo stekli prije upisa zabilježbe ovrhe.23 21Usp. STUHNE, op. cit., 145.

22U tom smislu i STUHNE, 144, 145.

23Smatra se da zemljišna knjiga istinito i potpuno odražava činjenično i pravno stanje nekretnine, pa tko je u dobroj vjeri postupao s povjerenjem u zemljišne knjige, ne znajući da ono što je u njih upisano nije potpuno ili da je različito od izvanknjižnog stanja, uživa glede toga stjecanja zaštitu prema odredbama zakona (122/1. ZV). Stjecatelj bi bio u dobroj vjeri ako u trenutku sklapanja posla, a ni u trenutku kad je zahtijevao upis, nije znao niti je s obzirom na okolnosti imao dovoljno razloga posumnjati u to da stvar pripada otuđivatelju (122/2. ZV).

HGK – Sektor za trgovinu, Osmi forum Udruženja poslovanja nekretninama 75 Međutim, ako bi ovrhovoditelj prije pokretanja ovrhe stekao založno pravo na nekretnini i nakon toga zabilježio u zemljišnoj knjizi hipotekarnu tužbu ili otkaz hipotekarne tražbine, takvi bi tužba i otkaz djelovali protiv svakoga kasnijeg vlasnika založene nekretnine u smislu da bi se ovrha radi namirenja iz nekretnine mogla neposredno provesti bez obzira na to tko je u međuvremenu postao njezinim vlasnikom (78, 79. ZZK).24 Za traženje takve ovrhe bilo bi potrebno da ovrhvoditelj izvatkom iz zemljišne knjige dokaže ne samo da je ovršenik aktualni vlasnik, već i to da je ranije stekao založno pravo i da je u zemljišnoj knjizi zabilježio otkaz hipotekarne tražbine ili hipotekarnu tužbu prije nego što je vlasništvo preneseno s osobe protiv koje glasi ovršna isprava na aktualnoga vlasnika. Drugo bi interpretativno ograničenje bilo da se te odredbe odnose na promjene vlasnika do kojih je došlo neovisno o dispozicijama ovršenika, dakle na slučajeve stjecanja vlasništva ex lege ili na temelju odluke nadležnoga tijela, ali izvođenjem toga prava iz prava ovršenika na temelju univerzalne ili singularne sukcesije. Univerzalni sljednik ne bi u ovršnom postupku smio imati povoljniji tretman od svoga prednika.25 U slučaju singularne sukcesije do koje bi došlo neovisno o dispoziciji ovršenika i koja bi bila upisana u zemljišnoj knjizi nakon što bi ovrhovoditelj stekao pravo namirenja, to bi pravo nužno djelovalo prema novom vlasniku pa bi on morao trpjeti da ga se i u procesnopravnom smislu tretira kao sljednika njegova prednika.26 Novi bi vlasnik svoje pravo mogao suprotstaviti ovrhovoditelju samo u slučaju ako ga ne bi izvodio iz prava ovršenika i ako bi ga stekao prije upisa zabilježbe ovrhe, odnosno zabilježbe hipotekarne tužbe ili otkaza hipotekarne tražbine koja se po svom učinku izjednačava sa zabilježbom ovrhe, neovisno o tome što bi ga tek nakon toga upisao. U takvoj situaciji ovrhovoditelja ne bi trebalo štititi načelo povjerenja u zemljišne knjige.27 On svoje pravo na namirenje nije stekao polazeći od tog načela na temelju raspoložbe ovršenika, već protiv njegove volje. On je pravo na namirenje stekao uz uvjet da treći nemaju na nekretnini pravo zbog kojega ovrha na njoj nije dopuštena (arg. ex 55., 56. OZ).28 Zato bi ovrhovoditelj smio pretendirati da se namiri samo iz onoga što zaista pripada 24Treba upozoriti da se odredba članka 79. ZZK, kao uostalom i odgovarajuća odredbe članka 338. ZV odnose na mogućnost neposrednog iniciranja ovrhe protiv novog vlasnika, a da se odredba člaka 79. stavka 4. OZ tiče mogućnosti nastavka već započete ovrhe protiv osobe koja je postala vlasnikom tijekom postupka. U tom je smislu instrumentalno pravozaštitno značenje tih odredaba različito.

25Prema odredbi članka 128. stavka 3. i 4. ZV stjecanjem prava vlasništva nasljeđivanjem ili kojim drugim sveopćim sljedništvom ne prestaju stvarna prava koja su drugim osobama pripadala na određenoj stvari, osim onih za koje je to određeno zakonom ili koja po naravi stvari ne mogu dalje postojati.

26Prema odredbama članka 127. stavka 2. i članka 130. stavka 2. ZV, vlasništvo nekretnine stečeno odlukom suda ili drugoga tijela, odnosno na temelju zakona ne može se suprotstaviti pravu onoga koji je, postupajući s povjerenjem u zemljišne knjige, u dobroj vjeri upisao svoje pravo na nekretnini dok još pravo koje je bilo stečeno odlukom suda ili drugoga tijela, odnosno na temelju zakona nije bilo upisano.

27Premda to do kraja nije baš najjasnije rečeno u ZV-u, a još manje u ZZK-u, ipak bi trebalo uzeti da načelo povjerenja u zemljišne knjige štiti stjecatelje koji su bili u dobroj vjeri u trenutku sklapanja posla te u trenutku kad se upis zahtijevao (122/2. ZV). Iz okolnosti da se u navedenoj odredbi govori o pravnom poslu (s ovršenikom) kao osnovi stjecanja, trebalo bi, a contrario, zaključiti da načelo povjerenja u zemljišne knjige ne štiti one koji su neko pravo stekli prisilnim putem.

28Prema odredbi članka 55. stavka 1. OZ osoba koja tvrdi da u pogledu predmeta ovrhe ima takvo pravo

HGK – Sektor za trgovinu, Osmi forum Udruženja poslovanja nekretninama 76 ovršeniku. Takvim bi trećima u odnosu na ovrhvoditelja pripadao ekscisorni prigovor. 7.5. Postupak u slučaju promjene vlasnika Na prijedlog ovrhovoditelja sud je dužan donijeti rješenje o nastavljanju ovršnoga postupka protiv novoga vlasnika kao ovršenika u tom postupku (79/5. OZ). Protiv toga rješenja novi vlasnik nema pravo na žalbu (79/6. OZ). Toj bi osobi u ovršnom postupku eventualno trebalo priznati pravo na prigovor koji trećoj osobi pripada protiv ovrhe (55., 56. OZ; v. ad 6.2). 7.6. Zabilježba odbijanja ovrhe Kad sud odbije prijedlog za ovrhu na nekretnini radi naplate tražbine za koju nije bila upisana hipoteka, sud koji je odbio prijedlog naredit će po službenoj dužnosti zabilježbu odbijenoga prijedloga (88/1. ZZK). Učinak te zabilježbe je da će u slučaju ako povodom žalbe ovršni prijedlog bude prihvaćen, ta tražbina imati prilikom namirenja ono mjesto u prvenstvenom redu koje joj je zabilježbom osigurano (88/2. ZZK). Zabilježba će se izbrisati po službenoj dužnosti kad rješenje o odbijanju postane pravomoćno, odnosno kad umjesto te zabilježbe bude zabilježena ovrha29 s tim prvenstvenim redom (88/3. ZZK). Treba uzeti da bi ovršni sud po službenoj dužnosti trebao obavijestiti zemljišnoknjižni odjel o potrebi brisanja zabilježbe odbijanja prijedloga za ovrhu. Navedene odredbe ZZK-a su korisna nadopuna pravila OZ-a o zabilježbama koje treba provesti u zemljišne knjige u povodu odlučivanja o prijeldogu za ovrhu. 7.7. Pristupanje ovrsi Nakon upisa zabilježbe ovrhe ne može se za namirenje druge tražbine istoga ili drugoga ovrhovoditelja na toj nekretnini provesti poseban ovršni postupak (80/1. OZ). Ovrhovoditelj za čiju je tražbinu kasnije određena ovrha na istoj nekretnini stupa u već pokrenuti ovršni postupak (80/2. OZ). Pokrenutom ovršnom postupku može se pristupiti do pravomoćnosti rješenja o dosudi nekretnine kupcu (80/3). Procesni položaj ovrhovoditelja koji pristupa u već pokrenuti postupak treba ocjenjivati prema stanju u kojemu se postupak nalazi kad on stupa u postupak (arg. ex 196/2. ZPP, 19/1. OZ).30 O pristupanju postupku sud je dužan obavijestiti ovrhovoditelja u čiju je korist prije obavljena zabilježba (80/4. OZ). Razlozi zbog kojih ovrha nije dopuštena u korist pojedinih od više ovrhovoditelja u čiju se korist ovrha provodi na istoj nekretnini, odnosno razlozi za obustavu ovrhe u odnosu na koje sprječava ovrhu može podnijeti prigovor protiv ovrhe tražeći da se ovrha na tom predmetu proglasi nedopuštenom.

29U ZZK-u stoji "zabilježeno rješenje o ovrsi".

30Usp. STUHNE, op. cit., 147.

HGK – Sektor za trgovinu, Osmi forum Udruženja poslovanja nekretninama 77 pojedine od ovrhovoditelja bez utjecaja su na provedbu postupka u korist drugih ovrhovoditelja (80/5. OZ). Svaki se, dakle, ovrhovoditelj tretira kao samostalna stranka. Trebalo bi uzeti da su razlozi zbog kojih ovrha nije dopuštena u korist jedne od više tražbina istoga ovrhovoditelja, odnosno da su razlozi za obustavu ovrhe u odnosu na jednu od takvih tražbina bez utjecaja na na provedbu ovrhe u korist drugih tražbina. Ako se razlog za odgodu ovrhe tiče samo jednoga od više ovrhovoditelja, ovrha se neće odgoditi, već će sud prigodom donošenja rješenja o namirenju odrediti odgodu namirenja toga ovrhovoditelja sve dok se postupak u odnosu na njega ne nastavi. Sredstva namijenjena namirenju toga ovrhovoditelja sud će pohraniti do nastavka postupka. Ako postupak ne bude nastavljen, ta će se sredstva upotrijebiti za namirenje drugih ovrhovoditelja odnosno predat će se ovršeniku. (80/5. OZ). Izložena pravila o odgodi ovrhe trebalo bi na odgovarajući način primijeniti kad se ovrha traži radi namirenja više tražbina istoga ovrhovoditelja. Određena prava na nekretnini namiruju se u ovršnom postupku neovisno o tome jesu li njihovi nositelji zatražili ovrhu (arg. ex 81-83. OZ; v. ad 4.2,3.). 8. Osiguranje nekretnine Nakon donošenja rješenja o ovrsi može nastati potreba da se nizom mjera osigura sama nekretnina odnosno neometana provedba ovrhe. Upravo je stoga ovrhvoditelj ovlašten predložiti sudu da radi sprječavanja oštećenja nekretnine, omogućavanja njezine procjene, razgledavanja, zaštite i sl., (1) odredi da se ovršenik i druge osobe privremeno ili trajno udalje s nekretnine, (2) povjeri je na čuvanje ovrhovoditelju ili trećoj osobi, (3) odredi druge mjere potrebne radi njezine zaštite odnosno omogućavanja nesmetane provedbe ovrhe (85/1. OZ). Ovrhovoditelj bi svoj prijedlog mogao podnijeti od podnošenja prijedloga za ovrhu pa sve dok bi to moglo biti potrebno tijekom postupka. Treba uzeti da bi te mjere mogao nakon donošenja rješenja o dosudi nekretnine zatražiti i kupac. Mjere osiguranja nekretnine bile bi zapravo svojevrsne privremene mjere osiguranja koje bi se incidentalno određivale u okviru glavnoga ovršnoga postupka. Stoga bi za predlaganje, određivanje i provedbu tih mjera na odgovarajući način trebalo primijeniti opća pravila o privremenim mjerama osiguranja (293-307. OZ). U literaturi je iznesen stav da bi sud kao mjeru osiguranja mogao odrediti i privremenu upravu primjenjujući pritom na odgovarajući način odredbu po kojoj je založni vjerovnik čije založno pravo tereti stvar koja je sposobna davati plodove ili druge koristi iz čije bi se vrijednosti mogla namiriti zalogom osigurana dospjela tražbina, ovlašten zahtijevati od suda da uspostavi privremenu upravu zalogom i da postavi upravitelja koji će biti ovlašten ubirati te plodove, odnosno koristi i unovčavati ih, te dobivene iznose polagati u sud radi namirenja iz toga pologa (336/7. ZV).31 31Usp. STUHNE, op. cit., 160.

HGK – Sektor za trgovinu, Osmi forum Udruženja poslovanja nekretninama 78 Osobama koje sprječavaju ili ometaju nesmetanu provedbu ovrhe sud može izreći novčane kazne odnosno odrediti kaznu zatvora (arg. ex 16, 85/2. OZ). Sud nije dužan odrediti mjere osiguranja - hoće li ih ili neće odrediti, to ovisi o njegovoj ocjeni njihove svrhovitosti i primjerenosti ciljevima koji bi se njima trebali postići u konkretnom slučaju. Takav bi zaključak naime trebalo izvesti iz odredbe koja kaže da sud može odrediti mjere osiguranja ako budu ispunjene navedene pretpostavke (85/1. OZ). Sredstva potrebna radi provedbe mjera osiguranja, osim sredstava za izvršenje zatvora32 dužan je predujmiti ovrhovoditelj (85/3. OZ). O mjerama koje sud može odrediti radi osiguranja razgledanja nekretnine v. ad 10.2.7. 9. Određivanje vrijednosti nekretnine 9.1. Općenito Druga ovršna radnja koju treba poduzeti tijekom ovrhe na nekretnini je određivanje vrijednosti nekretnine. OZ-om je utvrđeno više načina određivanja vrijednosti nekretnine. Uz ispunjenje određenih pretpostavaka, vrijednost može biti utvrđena i prije pokretnja postupka; ona se inače utvrđuje tek u ovršnom postupku. O načinu utvrđivanja vrijednosti u ovršnom postupku sud odlučuje zaključkom odmah nakon što donese rješenje o ovrsi, osim u slučaju tzv. anticipiranoga utvrđenja vrijednosti. Ako je to potrebno, prije donošenja zaključka može održati ročište sa strankama. (87/1. OZ). Samu vrijednost nekretnine sud utvrđuje zaključkom o prodaji (88. OZ). Protiv zaključka o načinu utvrđivanja vrijednosti i protiv zaključka o utvrđenju vrijednosti nekretnine nije dopušten pravni lijek (11/6. OZ). 9.2. Anticipirano utvrđenje vrijednosti nekretnine Ako su u sudskom ili izvansudskom sporazumu na temelju kojega je stečeno založno pravo na nekretnini radi osiguranja tražbine čije se namirenje traži stranke utvrdile vrijednost nekretnine, vrijednost nekretnine neće se posebno utvrđivati, već će se kao njezina vrijednost uzeti u sporazumu utvrđena vrijednost (87/6, 263/1. OZ). U tom slučaju sud može, na prijedlog ovršenika podnesen u roku za žalbu protiv rješenja o ovrsi, odrediti da se vrijednost nekretnine iznova utvrdi ako ovršenik učini vjerojatnim da je nakon sklapanja sporazuma vrijednost nekretnine porasla za više od jedne trećine. Sredstva za pokriće 32U odredbi članka 85. stavka 3. OZ koristi se izraz "pritvor" premda se u članku 16. OZ, u kojemu je sedes materiae instituta kaznenih sankcija u ovršnom postupku govori o zatvoru. Riječ pritvor prežitak je terminoloških verzija iz pripremnih faza izrade OZ-a i posljedica nedovoljne redakcijske dotjeranosti toga zakona.

HGK – Sektor za trgovinu, Osmi forum Udruženja poslovanja nekretninama 79 troškova ponovnoga utvrđivanja vrijednosti nekretnine ovršenik mora predujmiti u roku od osam dana od dana dostave odluke suda kojom se prihvaća njegov prijedlog. Ako ovršenik u tom roku ne postupi u skladu s odlukom suda, smatrat će se da je odustao od prijedloga. (87/7. OZ) Vrijednost nekretnine utvrđuje se kao da nema sporazuma o tome u slučaju u kome ima založnih vjerovnika, ovlaštenika prava na namirenje ili osobnih služnosti upisanih u zemljišnoj knjizi koje prestaju prodajom nekretnine, koji se u ovrsi na nekretnini namiruju prije ovrhovoditelja koji je zatražio ovrhu, osim ako se sve te osobe ne sporazumiju da se kao vrijednost nekretnine uzme u prethodnom sporazumu utvrđena vrijednost (87/8. OZ). 9.3. Redovni način utvrđivanja vrijednosti nekretnine Utvrđivanju vrijednosti nekretnine u pravilu se pristupa nakon što rješenje o ovrsi postane pravomoćno, ali i prije toga ako ovrhovoditelj to predloži, predujmi za to potrebna sredstva i izjavi da će snositi troškove utvrđivanja vrijednosti i ako ovrha bude obustavljena (87/2. OZ). Vrijednost nekretnine utvrđuje se na temelju procjene vještaka i drugih činjenica u visini njezine tržišne cijene na dan procjene. Pri utvrđivanju vrijednosti nekretnine vodit će se računa i o tome koliko ona manje vrijedi zbog toga što na njoj ostaju određena prava i poslije prodaje (87/3. OZ). O tome koja prava ne prestaju prodajom nekretnine v. ad 4.2-3. Umjesto procjene putem vještaka, sud može utvrđivanje vrijednosti nekretnine zatražiti od nadležnoga tijela porezne uprave (87/4. OZ). 9.4. Ponovno utvrđivanje vrijednosti nekretnine Sud je dužan, na prijedlog stranke, dakle i ovrhovoditelja i ovršenika,33 koji mora biti podnesen najkasnije osam dana prije ročišta za prodaju, na ročištu za prodaju zaključkom ponovno utvrditi vrijednost nekretnine ako stranka učini vjerojatnim da se ta vrijednost izmijenila za više od jedne trećine od dana prethodnoga utvrđivanja vrijednosti do dana podnošenja prijedloga (87/5. OZ). Na predlagatelju bi bio teret dokaza da je došlo do promjene vrijednosti nekretnine. Predlagatelj bi likvidnim dokazima morao učiniti vjerojatnim osnovanost svoga prijedloga. Ne bi bilo dovoljno da predloži vještačenje ili saslušanje svjedoka, dakle dokaze koje bi tek trebalo izvesti. Troškove ponovnog utvrđivanja vrijednosti trebao bi predujmiti predlagatelj (arg. per analogiam ex 153/1. ZPP, 19/1. OZ). Novu vrijednost nekretnine sud bi utvrđivao ponovnim vještačenjem ili traženjem procjene od poreske uprave. On bi radi toga mogao na ročištu za prodaju ili ročištu koje bi se održalo prije toga provesti odgovarajuće dokaze. Ako bi to bilo potrebno, on bi mogao odgoditi i

33I ovrhovoditelj može imati interesa da zatraži naknadnu procjenu, npr., stoga što je u međuvremenu došlo do pada vrijednosti nekretnina na tržištu, ili se s nekretninom nešto dogodilo zbog čega je njena tržišna vrijednost objektivno umanjena.

HGK – Sektor za trgovinu, Osmi forum Udruženja poslovanja nekretninama 80 ročište za prodaju. Novu bi vrijednost nekretnine sud utvrđivao zaključkom protiv koga ne bi bio dopušten pravni lijek (11/6. OZ). Ponovno bi određivanje vrijednosti nekretnine trebalo dopuštati vrlo restrinktivno. 9.5. Utvrđivanje vrijednosti nekretnine Vrijednost nekretnine sud utvrđuje zaključkom o prodaji (88. OZ).34 9.6. Prigovor nedostatka pokrića Svaka osoba koja se ima pravo namiriti iz prodajne cijene nekretnine, a koja po redu prvenstva dolazi ispred ovrhovoditelja, može predložiti da se ovrha obustavi ako utvrđena vrijednost nekretnine ne pokriva ni djelomice iznos tražbine ovrhovoditelja (89/1. OZ). Prijedlog za obustavu ovrhe može se podnijeti u roku od osam dana od dana dostave zaključka o prodaji (89/2. OZ). O dostavi zaključka o prodaji v. ad 10.2.1. Sud je dužan, prema okolnostima slučaja, ocijeniti je li prodaja svrhovita s obzirom na vjerojatnu visinu iznosa djelomičnoga namirenja ovrhovoditelja koji je predložio ovrhu (89/3. OZ). Time se u ovrsi na nekretnini uvodi načelo oportuniteta kao izraz načela ekonomičnosti i zaštite ovršenika, ali i drugih mogućih vjerovnika koji imaju prednost u namirenju. U slučaju obustave ovrhe u povodu prigovora nedostaka pokrića troškove postupka snosi ovrhovoditelj koji je pokrenuo ovrhu (89/4. OZ). 10. Prodaja nekretnine 10.1. Općenito Treća skupina ovršnih radnji kojima se provodi ovrha na nekretnini su radnje prodaje nekretnine. Ta se složena operacija sastoji od donošenja zaključka o prodaji, provedbe prodaje, donošenja rješenja o dosudi i odluke o predaji nekretnine kupcu. 10.2. Određivanje prodaje 10.2.1. Zaključak o prodaji Nakon provedbe postupka za utvrđivanje vrijednosti nekretnine sud donosi zaključak o prodaji nekretnine kojim se utvrđuje vrijednost nekretnine i određuju način i uvjeti prodaje te vrijeme i mjesto prodaje ako se prodaja obavlja dražbom (90/1. OZ). U zaključku o prodaji

34Naslov članka 88. glasi "Način utvrđivanja vrijednosti" - jednako kao i naslov članka 87. Čini se da bi ispravnije bilo da naslov članka 88. glasi "Utvrđivanje vrijednosti".

HGK – Sektor za trgovinu, Osmi forum Udruženja poslovanja nekretninama 81 posebno treba istaknuti mogućnost da se vrijednost konačno utvrdi na ročištu za prodaju (90/2. OZ). U zaključku o prodaji sud određuje i vrijeme kada osobe zainteresirane za kupnju mogu razgledati nekretninu (84/1. OZ). Zaključak o prodaji objavljuje se na sudskoj oglasnoj ploči i na drugi uobičajeni način (90/3. OZ). Zaključak o prodaji objavljuje se, na prijedlog stranke, dakle i ovrhovoditelja i ovršenika, u sredstvima javnoga priopćavanja ako ona predujmi za to potrebna sredstva (90/4. OZ). Sud može ovlastiti stranku da o svom trošku objavi zaključak o prodaji u sredstvima javnoga priopćavanja, odnosno da o zaključku obavijesti osobe koje se bave posredovanjem u prodaji nekretnina (90/5. OZ). Od objavljivanja zaključka o prodaji na sudskoj oglasnoj ploči do dana prodaje mora proteći najmanje trideset dana (90/6. OZ). Zaključak o prodaji dostavlja se strankama, založnim vjerovnicima, sudionicima u postupku, osobama koje imaju upisano pravo prvokupa i nadležnom tijelu porezne uprave (90/7. OZ). Dostava nadležnom tijelu poreske uprave važna je stoga da bi država, jedinice lokalne samouprave i uprave mogle pravodobno prijaviti svoje tražbine u ovršnom postupku, o čemu amplius infra ad 11.3. 10.2.2. Način prodaje Prodaja nekretnine može se obaviti na dva načina - usmenom javnom dražbom ili neposrednom pogodbom. Prodaja nekretnine u pravilu se obavlja se usmenom javnom dražbom (92/1. OZ). Međutim, stranke, založni vjerovnici i nositelji osobnih služnosti i stvarnih tereta koje prestaju prodajom nekretnine mogu se sporazumjeti najkasnije do prodaje nekretnine na javnoj dražbi da se prodaja nekretnine obavi u određenom roku neposrednom pogodbom preko osobe ovlaštene za promet nekretnina, sudskoga ovršitelja, javnoga bilježnika ili na drugi način (92/4. OZ). Treba uzeti da bi navedene osobe taj sporazum trebale postići u postupku pred sudom ili u obliku javnobilježničke isprave (arg. ex 81/3. OZ), svakako na nesumnjiv način kako bi sud bez poteškoća mogao utvrditi i postupiti u skladu s njime. 10.2.3. Uvjeti prodaje Uvjeti prodaje koje sud utvrđuje u zaključku o prodaji trebaju, uz ostale podatke, sadržavati: (1) pobliži opis nekretnine s pripadcima, (2) naznaku prava koja ne prestaju prodajom, (3) naznaku je li nekretnina slobodna od osoba i stvari odnosno stanuje li ovršenik s članovima svoje obitelji u nekretnini ili je ona dana u najam ili zakup, (4) vrijednost nekretnine utvrđenu zaključkom o prodaji, (5) cijenu po kojoj se nekretnina može prodati i tko je dužan platiti poreze i pristojbe u svezi s prodajom, (6) rok u kojem je kupac dužan položiti kupovninu, (7) način prodaje, (8) iznos osiguranja (jamčevine), rok u kojemu mora biti dano, kod koga i kako mora biti dano, (9) posebne uvjete koje kupac mora ispunjavati da bi mogao steći nekretninu (93/1. OZ). U uvjetima prodaje bilo bi korisno naznačiti postoji li pravo prvokupa. Bilo bi korisno, ako to predlože ovrhovoditelj ili koja od osoba čija prava prestaju prodajom i koje se namiruju u ovršnom postupku, utvrditi mogućnost da te osobe kao kupci ne bi

HGK – Sektor za trgovinu, Osmi forum Udruženja poslovanja nekretninama 82 morale uplatiti (u cijelosti) kupovnu cijenu, već da će se u kupovnu cijenu uračunati, nakon pokrića troškova postupka, ono što bi one trebale dobiti iz kupovne cijene (arg. ex 93/1.9. OZ). Rok u kojemu je kupac dužan položiti kupovninu ne može biti duži od šest mjeseci od dana prodaje, bez obzira na to isplaćuje li se cijena odjednom ili u obrocima (93/2. OZ). 10.2.4. Prodajna cijena Na prvom ročištu za dražbu ne može se nekretninu prodati ispod tri četvrtine utvrđene vrijednosti (97/1. OZ) (najniža zakonska početna prodajna cijena). Ako se nekretnina ne proda na prvom ročištu, sud je dužan zakazati (po službenoj dužnosti) drugo ročište na kojemu se nekretnina može prodati ispod tri četvrtine utvrđene vrijednosti, ali ne ispod polovine te vrijednosti (97/2. OZ) (najniža zakonska prodajna cijena kod druge prodaje). Od prvoga do drugoga ročišta za dražbu mora proteći najmanje petnaest dana (97/3. OZ). Ako nekretnina ne bude prodana ni na drugom ročištu, sud će obustaviti ovrhu (nov. 97/4. OZ). Stranke i osobe koje se namiruju u postupku mogu se sporazumjeti, izjavom danom na zapisnik kod suda pred kojim ovršni postupak teče ili drugoga suda, da se nekretnina može prodati dražbom i za cijenu nižu od od najniže početne prodajne cijene i najniže zakonske prodajne cijene kod druge prodaje (97/4. OZ) (najniža dogovorena prodajna cijena). Ako su se stranke prije pokretanja ovršnoga postupka u sporazumu sklopljenom pred sudom ili u obliku javnobilježničke isprave suglasile da se nekretnina radi naplate tražbine ovrhovoditelja utvrđene tim sporazumom može prodati i za cijenu nižu od najniže zakonske početne prodajne cijene i najniže zakonske prodajne cijene kod druge prodaje, nekretnina se već na prvom ročištu za prodaju može prodati po toj cijeni ako u postupku ne sudjeluju druge osobe koje se u njemu namiruju, a svoje su pravo upisali u zemljišnu knjigu prije nego što je u tu knjigu upisano pravo ovrhovoditelja kojim je osigurana naplata njegove tražbine (97/6.1. OZ) (prethodno dogovorena najniža početna prodajna cijena). Najniža cijena po kojoj se nekretnina može prodati u tom slučaju u prvoj i drugoj prodaji ne može biti ispod jedne trećine utvrđene vrijednosti (97/6.2. OZ). I u ovom slučaju, međutim, vrijedi pravilo da se prigodom treće prodaje nekretnina može prodati bez ograničenja u pogledu najniže prodajne cijene (arg. ex 97/4.2. OZ) Navedene se odredbi o određivanju prodajne cijene na odgovarajući se način primjenjuju i u slučaju u kojemu se nekretnina prodaje neposrednom pogodbom (97/7. OZ). Za prodaju nekretnine u stečaju vrijede posebna pravila. Ako se nekretnina ne uspije prodati na prvom ročištu za prodaju za utvrđenu vriejdnost, na narednim ročištima može se prodati za nižu vriejdnost koju odredi stečajno vijeće (164/3. SZ). Kod prodaje u stečaju ne vriejde dakle pravila o prodajnim cijenama predviđenim za ovršni postupak. 10.2.5. Davanje jamčevine U javnoj dražbi, kao kupci, mogu sudjelovati samo osobe koje su prethodno dale jamčevinu

HGK – Sektor za trgovinu, Osmi forum Udruženja poslovanja nekretninama 83 (94/1. OZ). Treba uzeti da se jamčevina daje polaganjem kod suda (uplatom na određeni račun) ili kod javnoga bilježnika, u skladu s uvjetima prodaje (arg. ex 93/1.8. OZ). Pri prodaji neposrednom pogodbom kupac daje jamčevinu u sudski, odnosno javnobilježnički polog (94/2. OZ), u skladu s uvjetima prodaje (93/1.8. OZ). Visina jamčevine ovisila bi o njezinoj namjeni - njome bi se trebali moći namiriti (1) troškovi nove prodaje prouzročeni odustankom kupca od uplate kupovnine, ali i naknaditi (2) razlika između kupovnine postignute na prijašnjoj i novoj prodaji (arg. ex 100/3. OZ). U troškove nove prodaje ne bi ulazili samo troškovi oglasa, eventualno zakupa dvorane za održavanje ročišta, naknade sucu i sudskim službenicima, odnosno naknade i nagrade javnom bilježniku koji provodi novu dražbu itd., već i troškovi stranaka i drugih osoba koja se imaju pravo namiriti u ovršnom postupku vezani uz novu prodaju, uključujući i pravo na naknadu troškova za zastupanje. Pored Republike Hrvatske, jedinice lokalne samouprave i uprave koji su uvijek oslobođeni polaganja jamčevine (15/2. OZ), osiguranje nisu dužni dati ovrhovoditelj na čiji je prijedlog određena ovrha te nositelji prava upisanih u zemljišnoj knjizi koja prestaju prodajom nekretnine, ako njihove tražbine dostižu iznos osiguranja i ako bi se, s obzirom na njihov prednosni red i utvrđenu vrijednost nekretnine, taj iznos mogao namiriti iz kupovnine (94/3. OZ). Te druge bi osobe bile samo relativno oslobođene od obveze polaganja osiguranja - u mjeri u kojoj bi se njihove tražbine predvidivo mogle namiriti iz kupovnine. Ponuditeljima čija ponuda nije prihvaćena jamčevina se vraća odmah nakon zaključenja javne dražbe (94/4. OZ). Ako kupac u određenom roku ne položi kupovninu, sud je dužan rješenjem oglasiti prodaju nevažećom i odrediti novu prodaju (100/2. OZ). Sud bi naknadno, pošto utvrdi troškove nove prodaje te iznos kupovnine postignute na novoj dražbi, rješenjem trebao odrediti da se iz položene jamčevine namire ti troškovi odnosno naknaditi razlika između kupovnine postignute na prijašnjoj i novoj prodaji (100/3. OZ). Prije donošenja te odluke sud bi bio dužan strankama i drugim sudionicima u postupku omogućiti da postave i supstanciraju svoj zahtjev za naknadu troškova. U praksi se postavilo pitanje kako reagirati na postupke osoba koje se, oslobođene od prethodnog polaganja jamčevine, uključuju u postupak prodaje, ponude najvišu cijenu i postignu da im nekretnina bude dosuđena, ali ne plate u roku kupovninu i tako bez sankcija onemoguće prodaju nekretnine. Okolnost da takve osobe nisu bile dužne položiti jamčevinu ne oslobađa ih od obveze da sudionicima u postupku namire troškove nove prodaje te od obveze da tim osobama naknade naknade razliku između postignute kupovnine na prijašnjoj i novoj prodaji (arg. per analogiam ex 100/3. OZ). Naime, ako postoji obveza kupca da namiri troškove nove prodaje i naknadi razliku između kupovnine postignute na prijašnjoj i novoj dražbi, implicirana u njegovoj obvezi da položi jamčevinu, valjalo bi, argumento per analogim, a cohaerentia, a completudine, uzeti i da postoji takva obveza kupca koji nije bio dužan dati jamčevinu. Takvo bi rješenje bilo u skladu i s općim pravilima o dužnosti sudionika u postupku da drugim sudionicima naknade troškove koje su im prouzročili svojom krivnjom ili slučajem koji im se dogodio (156. ZPP; 19/1. OZ), odnosno s općim pravilima o odgovornosti za štetu (154/1. ZOO, 19/2. OZ). Da bi se sprječilo

HGK – Sektor za trgovinu, Osmi forum Udruženja poslovanja nekretninama 84 šikanozno (opstrukcijsko) sudjelovanje osoba koje nisu dužne položiti jamčevinu, već bi u uvjetima prve prodaje bilo moguće predvidjeti da će se kupcem smatrati naredni najbolji ponuditelji ako najbolji ponuditelj, odnosno oni koje dolaze po redosljedu iza njega ne položi kupovninu u roku.35 Pored toga, iz istih bi se razloga u uvjetima nove prodaje moglo predvidjeti da u njoj ne mogu sudjelovati osobe koje su kao ponuditelji sudjelovali u prethodnoj prodaji i nisu položili kupovninu za dosuđenu im nekretninu. Svojim ponašanjem one bi se diskvalificirale kao mogući sudionici u novoj prodaji, pa se stoga ne bi mogli pozivati na odredbe koje ih u načelu dopuštaju sudjelovanje i u novoj prodaji (arg. ex 10. ZPP36, 19/1, 96. OZ). Protiv takvih bi se kupaca, zatim, po općim pravilima mogle izreći kaznene sankcije zbog poduzimanja radnji kojima se sud ometa u provedbi ovrhe (16/6.4. OZ), odnosno zbog zloporabe svojih ovlaštenja u postupku. Od osoba koje nisu dužne položiti jamčevinu prisilna naplata troškova odnosno naknade razlike između prijašnje i nove kupovnine može se provesti u istom ovršnom postupku iz onoga što bi one trebale dobiti iz kupovnine - zato su one i oslobođene polaganja jamčevine (arg, ex 100/3. OZ). Ako se iznos odmjerenih troškova nove prodaje te razlika između kupovnine postignute na prijašnjoj i novoj dražbi ne bi mogao namiriti odnosno naknaditi iz položene jamčevine ili iz onoga što bi kupac trebao dobiti iz nove kupovnine, sud bi u istom ovršnom postupku bio dužan, na zahtjev zainteresiranih osoba, odrediti protiv njih ovrhu na drugim dijelovima njihove imovine. Za namirenje troškova postupka to ne bi smjelo biti sporno (arg. ex 14/7. OZ). Takav bi se zaključak, međutim, mogao izvesti i glede naknade razlike između kupovnina, i to, arg. a cohaerentia, iz odredbe koja predviđa namirenje te naknade u ovršnom postupku iz položene jamčevine (100/3. OZ), odnosno, implicitno, iz onoga što bi kupac trebao dobiti iz nove kupovnine. Odgovarajuće bi trebalo vrijediti i za Republiku Hrvatsku, odnosno jedinice lokalne (regionalne) uprave i samouprave kao kupce koji nisu u roku položili kupovninu. 10.2.6. Tko ne može biti kupac Kupac ne može biti ovršenik, sudac ili druga osoba koja službeno sudjeluje u postupku prodaje, a ni osoba koja po zakonu ne može steći nekretninu koja je predmet ovrhe (96. 35 U tom slučaju, ako najbolji ponuditelj ne bi kupovninu uplatio u roku, sud bi trebao rješenjem prodaju tom kupcu oglasiti nevažećom, i tim istim rješenjem nekretninu dosuditi najboljem narednom ponuditelju (arg. ex 98/4, 100/2. OZ). To bi rješenje trebalo dostaviti svim osobama kojima je bilo dostavljeno prethodno rješenje o dosudi). 36 Prema odredbi članka 10. ZPP sud je dužan onemogućiti svaku zloupotrebu prava koja strankama pripadaju u postupku. Upravo bi se stoga moglo uzeti da bi sud, zabranivši stranci koja, oslobođena davanja jamčevine, nije položila kupovninu u roku zbog čega je prodaja nekretnine oglašena nevažećom - da sudjeluje u novoj prodaji, zapravo sprječavao tu stranku da ponovno zloupotrijebi svoja ovlaštenja u ovrsi. Sud bi, ipak, trebao omogućiti i toj stranci da eventualno opravda svoj postupak u prethodnoj prodaji i da dokaže ozbiljnost svoga sudjelovanja u novoj prodaji. Na prijedlog ovrhovoditelja sud bi mogao odrediti privremenu mjeru protiv takvog ponuditelja kojom bi njegovo pravo da sudjeluje u novoj prodaji uvjetovao polaganjem iznosa u visini jamčevine predviđene u uvjetima prodaje radi osiguranja buduće (i uvjetne) novčane tražbine na namirenje troškova postupka i razlike između kupovnine postignute na prijašnjoj i novoj prodaji.

HGK – Sektor za trgovinu, Osmi forum Udruženja poslovanja nekretninama 85 OZ). Za ovršenika je očito zašto mu se ne dopušta sudjelovati u prodaji njegove nekretnine - ako ima novaca kupiti svoju nekretninu, tada bi trebao platiti dug; zatim, tu bi operaciju bilo teško obaviti i pravno jer bi to značilo da bi on kupio radi stjecanja vlasništva nešto čega je već vlasnik. Isključenje osoba koje službeno sudjeluju u postupku (sudac, javni bilježnik, sudski ovršitelj koji je poduzimao radnje u postupku, vještak koji je obavio procjenu; osoba kojoj je povjereno da obavi prodaju neposrednom pogodbom) je također razumljivo - njihova je službena dužnost odnosno funkcija koja im je povjerena u ovršnom postupku inkompatibilna s naglašenom osobnom interesnom vezom s radnjom koju treba poduzeti. Trebalo bi uzeti da bi službene osobe (sudac, javni bilježnik, sudski ovršitelj, vještak) trebale biti izuzete ako bi u postupku kao kupac sudjelovala osoba s kojom su oni u vezi koja po zakonu predstavlja razlog za njihovo izuzeće. Rečeno bi analogno trebalo vrijediti i za osobu kojoj je povjerena prodaja neposrednom pogodbom. 10.2.7. Razgledavanje nekretnine U zaključku o prodaji sud je dužan odrediti vrijeme kad osobe zainteresirane za kupnju nekretnine mogu razgledati nekretninu te osigurati putem sudskoga ovršitelja nesmetano razgledavanje nekretnine (84/1. OZ). Iz opravdanih razloga sud je dužan osobi zainteresiranoj za kupnju nekretnine dati, na njezin zahtjev, odobrenje da nekretninu razgleda i izvan vremena određenog u zaključku o prodaji, po potrebi i uz sudjelovanje sudskoga ovršitelja. Troškove izvanrednoga razgledavanja nekretnine snosi ta osoba (84/2. OZ). Ako ovršenik ili druge osobe sprječavaju ili ometaju razledavanje nekretnine, sud je dužan odrediti da se ovršenik i te osobe udalje s nekretnine za vrijeme razgledavanja. Rješenje o udaljenju provodi sudski ovršitelj, po potrebi uz pomoć policije (84/3. OZ). Žalba protiv toga rješenja nije suspenzivna (11/4. OZ). Protiv osobe koja sprječava ili ometa razgledavanje nekretnine sud može izreći novčanu i/ili kaznu zatvora (16/6, 84/4. OZ). Navedene bi radnje kojima se osigurava razgledavanje nekretnine trebalo smatrati specifičnim privremenim mjerama osiguranja koje se incidentalno određuju u ovršnom postupku, pa bi na njih na odgovarajući način trebalo primijeniti opća pravila o tim mjerama. 10.3. Provedba prodaje 10.3.1. Ročište za dražbu

Ročište za prodaju nekretnine održava se u sudskoj zgradi, ako sud nije drukčije odredio (92/2. OZ). Ročište provodi sudac pojedinac, ali sud može zaključkom o prodaji održavanje toga ročišta povjeriti i javnom bilježniku (92/3. OZ). Ročište za dražbu održava se i kad na njemu sudjeluje samo jedan ponuditelj (95/1. OZ). Sud, odnosno javni bilježnik može, na prijedlog stranke ili drugih osoba koje se namiruju u

HGK – Sektor za trgovinu, Osmi forum Udruženja poslovanja nekretninama 86 ovršnom postupku, odrediti, prema okolnostima slučaja, da se ročište za prodaju odgodi ako sudjeluje samo jedan ponuditelj (95/2. OZ). Pošto utvrdi da je udovoljeno uvjetima za održavanje ročišta za dražbu, sudac, odnosno javni bilježnik objavljuje da se pristupa dražbi (98/1. OZ). Ti su uvjeti formalni (- da se ročište održava na mjestu i u vrijeme određenom u zaključku o prodaji; - da je zaključak o prodaji objavljen i dostavljen na propisan način; - da je od objave zaključka o prodaji do dana ročišta proteklo najmanje trideset dana; - da se ročište održava pred nadležnim sucem, odnosno ovlaštenim javnim bilježnikom) i meritorni (- da su uvjeti prodaje utvrđeni u skladu sa zakonom; - da su osobe koje namjeravaju sudjelovati u javnoj dražbi kao kupci položili osiguranje u skladu sa zakonom odnosno uvjetima prodaje; - da na dražbi ne sudjeluju osobe koje ne mogu biti kupci; - da na ročištu sudjeluje makar jedan ponuditelj). Dražba se zaključuje nakon proteka deset minuta neposredno poslije stavljanja najpovoljnije ponude (98/2. OZ). Nakon zaključenja dražbe sudac odnosno javni bilježnik utvrđuje koji je ponuditelj ponudio najveću cijenu te da je ispunio uvjete da mu se dosudi nekretnina (98/3. OZ). O ročištu za dražbu (prodaju) vodi se zapisnik (98/6. OZ). 10.3.2. Prodaja neposrednom pogodbom Ugovor o prodaji neposrednom pogodbom sklapa se u pisanom obliku. Ugovor u ime i za račun ovršenika sklapa osoba kojoj je povjerena prodaja na temelju zaključka kojim je sud ovlašćuje na sklapanje toga ugovora. Potpisi osoba koje sklapaju ugovor moraju biti javnobilječnički ovjerovljeni. (92/5. OZ) Ugovor ima učinak od dana pravomoćnosti rješenja o dosudi (92/6. OZ). 10.3.3. Dosuda nekretnine O dosudi nekretnine sud donosi pisano rješenje (rješenje o dosudi), koje se dostavlja strankama i svim osobama koje su sudjelovale na dražbi kao ponuditelji (nov. 98/4. OZ). U slučaju prodaje neposrednom pogodbom sud je dužan donijeti rješenje o dosudi nekretnine prodane neposrednom pogodbom nakon što utvrdi da je udovoljeno uvjetima za pravovaljanost prodaje (99/1. OZ). Rješenje o dosudi objavljuje se i u tom slučaju na sudskoj ploči i dostavlja svim osobama kojima se dostavlja zaključak o prodaji te kupcu (99/2. OZ).37 Stranke imaju pravo na žalbu protiv rješenja o dosudi (99.a/1. OZ). Protiv rješenja o dosudi nekretnina koje su prodane na dražbi, pravo na žalbu imaju i osobe koje su sudjelovale na dražbi kao ponuditelji (99.a/2. OZ). 37Nesmislenu formulaciju odredbe članka 99. stavka 2. OZ, po kojoj se rješenje o dosudi u slučaju prodaje neposrednom pogodbom objavljuje na sudskoj ploči i dostavlja svim osobama "kojima se dostavlja zaključak o prodaji te nekretnine kupcu" treba shvatiti u smislu da se da se rješenje o dosudi dostavlja svim osobama kojima se dostavlja zaključak o prodaji (- strankama, založnim vjerovnicima, sudionicima u postupku, osobama koje imaju upisano pravo prvokupa i nadležnom tijelu poreske uprave - 90/7) te kupcu.

HGK – Sektor za trgovinu, Osmi forum Udruženja poslovanja nekretninama 87 Rješenjem o dosudi sud odlučuje i da će se nekretnina predati kupcu pošto položi kupovninu i nakon što to rješenje postane pravomoćno (101/1. OZ). Može biti sporno treba li već u tom rješenju sud odrediti odgovarajuće upise u zemljišne knjige - upis pravna vlasništva kupca i brisanje određenih prava iz zemljišnih knjiga (arg. ex 101/2, 119. OZ; v. ad 11.9.). Sud koji u ovršnom postupku donese odluku o tome tko je kupac na javnoj dražbi (rješenje o dosudi) dužan je po službenoj dužnosti odrediti da se dosuda prodane nekretnine zabilježi u zemljišnoj knjizi (89/1. ZZK). Nakon zabilježbe dosude moći će se prava steći daljnjim upisom protiv dotadašnjega vlasnika samo uz uvjet da dosuda izgubi učinak (89/2. ZZK). Prema odredbi članka 89. stavka 3. ZZK, kad na temelju pravomoćnoga rješenja o predaji nekretnine kupcu bude upisano pravo u njegovu korist, na prijedlog će se izbrisati svi upisi koji su bili provedeni protiv dotadašnjega vlasnika nakon zabilježbe dosude, kao i svi daljnji upisi koji su učinjeni s obzirom na njih. Budući da OZ predviđa da se o predaji nekretnine kupcu odlučuje zaključkom, dakle pravnim lijekom protiv kojega nije dopušten pravni lijek (11/6. OZ), potrebno je razriješiti koliziju između citirane odredbe člana 89. stavka 3. ZZK i članka 101. stavka 2. OZ. S jedne strane, s obzirom na to da je u OZ-u sedes materiae uređenja ovrhe na nekretninama, da je u njemu razrađena procedura te ovrhe, trebalo bi uzeti da bi u njemu utvrđena pravila o obliku i sadržaju odluka o dosudi nekretnine i o predaji nekretnine kupcu bila mjerodavna i da bi stoga naznačenu koliziju odredbe ZKK-a i odredbe OZ-a trebalo riješiti u korist odredbe OZ-a. S druge strane, moglo bi se tvrditi da je odredbe OZ-a o zaključku o predaji nekretnine kupcu derogirane kasnijom odredbom o rješenju o predaji nekretnine kupcu u ZZK-u. U prilog takvom tumačenju govorila bi i stanovita nedosljednost samoga OZ-a u označavanju odluka koje se donose o predaji nekretnine kupcu. Naime, na jednom se mjestu u vezi s predajom nekretnine kupcu govori o zaključku o predaji kojim bi se odlučivalo i o upisu njegova prava vlasništva te o brisanju drugih prava za koje je rješenjem o dosudi određeno da će se brisati iz zemljišne knjige (101/2. OZ),38 dok se na nizu drugih mjesta govori o tome da sud posebnim rješenjem nakon pravomoćnosti rješenja o dosudi odlučuje o brisanju brisanje prava i tereta upisanih u zemljišnoj knjizi (119/1. OZ), o tome da se o iseljenju tzv. drugih osoba odlučuje nakon što se donese rješenje o predaji nekretnine kupcu (124. OZ). Čini se da bi opisanu konfuziju u samom OZ-u glede oblika odluke kojom se odlučuje o predaji nekretnine kupcu i o upisu (brisanju) prava39 te koliziju između pravila OZ-a i ZZK-a o tome trebalo prevladati zauzimanjem stava da bi sud nakon pravomoćnosti rješenja o 38Zaključak o predaji nekretnine kupcu spominje se i u vezi s iseljenjem ovršenika (121/3. OZ) i najmoprimaca i zakupaca (123/1. OZ).

39Do te je konfuzije došlo vjerojatno stoga što su se prigodom priprema različitih verzija zakonskoga teksta mijenjali i stavovi o tome treba li zadržati rješenje o predaji nekretnine kupcu ili ga zmijeniti zaključkom protiv kojega ne bi bio dopušten pravni lijek.

HGK – Sektor za trgovinu, Osmi forum Udruženja poslovanja nekretninama 88 dosudi donosio posebno rješenje o predaji nekretnine kupcu kojim bi odlučivao i o upisu njegova prava vlasništva i o brisanju drugih prava iz zemljišne knjige. Budući da žalba protiv rješenja o predaji nekretnine kupcu ne bi bila suspenzivna (11/4. OZ), nekretnina bi se već na temelju takvog nepravomoćnog rješenja mogla predati kupcu, dok bi se upisi u zemljišne knjige obavljali tek nakon njegove pravomoćnosti. Predložena se solucija čini pragmatičnom, osobito stoga što bi se njenim prihvaćanjem izbjegli mogući nesporazumi na relaciji ovršni sud gruntovnica. Ona je, međutim, u skladu i sa zahtjevima pravne sigurnosti jer dopušta pravni lijek protiv odluke kojom bi bilo bezuvjetno odlučeno o mogućim upisima u zemljjišnu knjigu. Drukčiji bi pristup bio protuustavan (arg. ex 18. URH). Ako se gornji izvod prihvati, u samom rješenju o dosudi ne bi trebalo unositi odredbe o upisu i brisanju u zemljišnu knjigu. 10.3.4. Pravo prvokupa Osoba koja ima zakonsko ili ugovorno pravo prvokupa upisano u zemljišnoj knjizi ima prednost pred najpovoljnijim ponuditeljem ako odmah po zaključenju dražbe izjavi da nekretninu kupuje uz iste uvjete (91/1. OZ). Ako se nekretnina namjerava prodati neposrednom pogodbom, sud je dužan prije prodaje pozvati imatelja uknjiženoga prava prvokupa, odnosno imatelja zakonskoga prava prvokupa koji je o tom svom pravu prije toga obavijestio sud da se u određenom roku u zapisnik kod suda očituje hoće li se tim pravom koristiti (91/2. OZ). Rok bi bio sudski i prekluzivan. Budući da bi to bio rok za poduzimanje jedne procesne radnje, on bi po tom svom obilježju bio procesnopravni, a s obzirom na to da se tiče jednog materijalnopravnog ovlaštenja bio bi i materijalanopravni. Zbog propuštanja toga roka ne bi bilo dopušteno tražiti povrat u prijašnje stanje (arg. a contrario ex 12/2. OZ). Kao sudski rok, bio bi produživ (111/2, 3. ZPP, 19/1. OZ). 10.3.5. Polaganje kupovnine Kupac je dužan položiti u sud ili kod javnoga bilježnika kupovninu u roku određenom u zaključku o prodaji (100/1. OZ). Treba uzeti da se prodaja ex lege raskida s učinkom ex tunc ako kupovnina ne bude položena u tom roku. Na takav zaključak upućuje odredba po kojoj je sud dužan rješenjem prodaju oglasiti nevažećom i odrediti novu prodaju ako kupac u određenom roku ne položi kupovninu (100/2. OZ). Rješenje o oglašavanju prodaje nevažećom bilo bi deklaratorno - njime bi se samo utvrđivalo jedno negativno pravno stanje koje je nastupilo po sili zakona. Ako prodaja bude oglašena nevažećom, iz položenoga osiguranja namiriju se troškovi nove prodaje i naknađuje razlika između kupovnine postignute na prijašnjoj i novoj prodaji (100/3. OZ; v. ad 10.2.5). Ovrhovoditelj koji je kupac i jedini vjerovnik koji se namiruje iz kupovnine, nije dužan položiti kupovninu ako ona iznosi koliko i njegova ovršna tražbina ili manje (100.a/1. OZ). Ako kupovnine iznosi više od njegove ovršne tražbine, ovrhovoditelj je dužan položiti razliku (100.a/2. OZ). Navedene se odredbe primjenjuju i kad se ovrhovoditeljeva tražbina po zakonu namiruje prije tražbine svih ostalih vjerovnika koji imaju pravo na namirenje iz iste

HGK – Sektor za trgovinu, Osmi forum Udruženja poslovanja nekretninama 89 kupovnine (100.a/3. OZ). 10.4. Predaja nekretnine kupcu U rješenju o dosudi sud je dužan odrediti da će se nekretnina predati kupcu pošto položi kupovninu i nakon što to rješenje postane pravomoćno (101/1. OZ). Nakon što kupac položi kupovninu i rješenje o dosudi postane pravomoćno, sud donosi odluku (v. ad 10.3.3.) kojom određuje da se nekretnina preda kupcu i da se u zemljišnu knjigu upiše u njegovu korist pravo vlasništva. Tom odlukom sud određuje i brisanje onih prava za koja je rješenjem o dosudi određeno da će se brisati iz zemljišne knjige. (101/2, 119. OZ) 10.5. Zaštita prava kupca Ukidanje ili preinaka rješenja o ovrsi poslije pravomoćnosti rješenja o dosudi nekretnine ne utječu na pravo vlasništva kupca stečeno upisom u zemljišnu knjigu (102, 101. OZ). 10.6. Obustava ovrhe Ako se nekretnina ne uspije prodati ni na drugom ročištu, sud je dužan obustaviti postupak (arg. ex 97/4, 103/1-4. OZ). 11. Namirenje vjerovnika U slučaju prodaje nekretnine u povodu stečaja - u posebnom ovršnom postupku ili u stečajnom postupku - pravila o namirenju vjerovnika u ovrsi na nekretnini primjenjuju se samo ograničeno. Naime, nakon što unovči stvar ili pravo na kojem postoji razlučno pravo upisano u javnoj knjizi (164/4. SZ) ovršni je sud dužan, pošto namiri troškove do tada provedenoga ovršnog postupka, preostali novac predati stečajnom sudu (164.a/1. SZ). Stečajni je sud dužan iz novca dobivenog od ovršnog suda najprije namiriti tražbine razlučnih vjerovnika prema redoslejdu predviđenom pravilima ovršnog prava, a preostali iznos predati stečajnom upravitelju (164.a/2. SZ). Dakle, u slučaju u kojem se nekretnina prodaje u ovršnom postupku u tom se postupku namiruju samo troškovi toga postupka. Pritom se ti troškovi namiruju kao tražbine prvog isplatnog reda (106/1.1. OZ). Više tražbina po osnovi troškova namiruje se razmjerno (109. OZ). 12. Brisanje prava i tereta Nakon pravomoćnosti rješenja o dosudi sud rješenjem (o predaji nekretnine kupcu - v. ad 10.3.3.) određuje da se u zemljišnoj knjizi brišu upisana prava i tereti, osim onih koji ostaju na nekretnini i poslije predaje nekretnine kupcu ili koje je kupac preuzeo (119/1. OZ).40 40 O odluci suda kojom bi se odlučivalo o upisima u zemljišnoj knjizi v. ad 10.3.3.

HGK – Sektor za trgovinu, Osmi forum Udruženja poslovanja nekretninama 90 Kupac može tužbom tražiti brisanje založnih prava čije je brisanje sud propustio odrediti na opisani način. Tužba se može podnijeti u roku propisanom pravilima zemljišnoknjižnoga prava (119/2. OZ). 13. Pravni položaj ovršenika i trećih osoba nakon prodaje nekretnine 13.1. Gubitak prava na posjed nekretnine Prodajom nekretnine ovršenik gubi pravo posjeda nekretnine i dužan ju je predati kupcu odmah nakon dostave rješenja o predaji nekretnine kupcu, ako zakonom ili u sporazumu s kupcem nije drukčije određeno (120. OZ). 13.2. Iseljenje ovršenika Nakon što donese zaključak o predaji nekretnine kupcu, sud je dužan, na priejdlog kupca, pristupiti ovrsi radi ispražnjenja i predaje nekretnine kupcu (121/1. OZ). Ta se ovrha provodi po pravilima o ovrsi ispražnjenjem i predajom nekretnine (121/2. OZ). U tom ovršnom postupku kupac stječe položaj ovrhovoditelja podnošenjem prijedloga za ispražnjenje nekretnine (121/3. OZ). 13.3. Iseljenje najmoprimca i zakupca Nakon što donese odluku o predaji nekretnine kupcu (v. ad 10.3.3.), sud, na prijedlog kupca, naređuje najmoprimcu ili zakupcu da je predadu kupcu u roku koji ne može biti kraći od tri mjeseca i u istom rješenju određuje ovrhu ispražnjenjem nekretnine i njezinom predajom kupcu ako je oni u roku koji im je određen ne predadu (123/1. OZ). O ugovorima o zakupu i najmu koji prestaju u ovršnom postupku v. ad 4.4. Provedbi ovrhe sud pristupa, na prijedlog kupca, nakon što rješenje iz toga stavka postane pravomoćno i nakon što istekne rok određen u tom rješenju. Ovrha se provodi po pravilima OZ-a o ovrsi ispražnjenjem i predajom nekretnine. (123/2. OZ) Rok za predaju nekretnine kupcu počinje teći dostavom rješenja najmoprimcu odnosno zakupcu i ne prekida se izjavljivanjem žalbe (123/3. OZ). U postupku određivanja i provedbe iseljenja kupac ima položaj ovrhovoditelja (123/5. OZ). Treba uzeti da zakupac i najmoprimac imaju u incidentalnom postupku iseljenja položaj ovršenika. 13.4. Iseljenje drugih osoba Nakon što donese odluku o predaji nekretnine kupcu (v. ad 10.3.3.), sud je, na prijedlog kupca, dužan narediti drugim osobama koje ne raspolažu valjanim pisanim pravnim temeljem za korištenje nekretnine da je bez odgode predadu kupcu i u istom rješenju odrediti protiv tih osoba ovrhu ispražnjenjem i predajom nekretnine (124/1. OZ). Radilo bi se o odluci koja bi sadržavala jednu kondemnaciju i rješenje o ovrsi utemeljeno na toj nepravomoćnoj kondemanciji. Svoje pravo da budu u nekretnini te bi osobe mogle u

HGK – Sektor za trgovinu, Osmi forum Udruženja poslovanja nekretninama 91 ovršnom postupku dokazivati samo valjanim pisanim ispravama. Nakon odnosno izvan ovršnoga postupka one bi mogle po općim pravilima dokazivati svoje pravo na nekretninu odnosno na posjed nekretnine. Logika je te odredbe zapravo u tome da se spriječe situacije u kojima bi ovršenik mogao nekretninu predati u posjed drugim osobama da bi spriječio odnosno otežao njezinu prodaju. Cilj je te odredbe i u tome da spriječi neovlašteno zaposjedanje nekretnine tijekom odnosno u povodu prisilne prodaje, ali i i u tome da se iskoristi ta prodaja da bi se uspostavilo zakonito posjedovno stanje. Provedbi ovrhe ovršni sud pristupa odmah po donošenju toga rješenja. Žalba ne odgađa ovrhu. Ovrha se provodi po pravilima OZ-a o ovrsi ispražnjenjem i predajom nekretnine (124/2. OZ). U postupku iseljenja drugih osoba kupac ima položaj ovrhovoditelja (124/3. OZ). Treba uzeti da osobe koje se iseljavaju imaju u incidentalnom (adhezijskom, akcesornom) postupku iseljenja položaj ovršenika. 14. Ovrha na nekretninama koje se nalaze na području gdje ne postoje zemljišne knjige Na ovrhu na nekretnini koja se nalazi na području za koje ne postoje zemljišne knjige na odgovarajući se primjenjuju pravna pravila koja na tom području važe o ispravama koje se uz prijedlog za ovrhu podnose kao dokaz prava vlasništva na nekretnini koja je predmet ovrhe, a i pravna pravila o tome u koje će se javne knjige ili na drugi način upisati rješenje o ovrsi na nekretnini (125/1. OZ). Ako se ne može, iz bilo kojega razloga, pribaviti dokaz o vlasništvu u skladu s pravnim pravilima koja na tom području važe, umjesto dokaza o vlasništvu ovrhovoditelj je dužan u prijedlogu za ovrhu naznačiti mjesto na kojemu se nekretnina nalazi, njezin naziv, ranice i površinu (125/2. OZ). U tomu slučaju sud obavlja pljenidbeni popis nekretnine za koju je predložena ovrha, i na ročište za pljenidbeni popis poziva ovrhovoditelja, ovršenika i osobe s čijim nekretninama graniči ta nekretnina (125/3. OZ). Zapisnik o pljenidbenom popisu objavljuje se na sudskoj ploči (125/4. OZ). O obavljenom pljenidbenom popisu sud je dužan u "Narodnim novinama" objaviti oglas u kojem treba navesti navesti sud koji objavljuje oglas, broj predmeta, podatke o strankama i o nekretnini na kojoj se ovrha provodi te obavijesti o tome gdje je i kad održano rožište na kojemu je nekretnina popisana i kad je zapisnik o pljenidbenom popisu istaknut na sudskoj ploči. Tim oglasom sud poziva sve zainteresirane osobe da pismeno ili usmeno obavijeste sud o razlozima zbog kojih se ovrha ne može provesti na toj nekretnini (125/5. OZ). Odredbe koje vrijede za ovrhu na nekretnini koja se nalazi na području za koje nisu osnovane zemljišne knjige primjenjuju se i na području za koje su osnovane zemljišne

HGK – Sektor za trgovinu, Osmi forum Udruženja poslovanja nekretninama 92 knjige ako je odgovarajuća zemljišna knjiga uništena ili nekretnina nije upisana u zemljišnu knjigu (125/6. OZ). Navedene odredbe bit će potrebno dovesti u sklad s načelom jedinstva nekretnine. Te se odredbe primjenjuju i kad se nekretnina u katastru vodi na ime ovršenika ako zemljišnoknjižni vlasnik odnosno njegovi nasljednici izjavom ovjerovljenom od nadležnoga tijela potvrde da je ovršenik vlasnik nekretnine koja je predmet ovrhe (125/7. OZ). I ovu bi odredbu trebalo tumačiti u skladu s novim uređenjem vlasništva i drugih stvarnih prava te zemljišnih knjiga.