procjene vrijednosti nekretnina - · pdf filehgk- sektor za trgovinu, sedmi forum hrvatskih...

HGK- Sektor za trgovinu, Sedmi forum hrvatskih posrednika u prometu nekretninama 30

ŽARKO ŽELJKO, d.i.g. sudski vještak Ing ekspert d.o.o. Zagreb, Škrlčeva 39

METODOLOGIJE PROCJENE VRIJEDNOSTI NEKRETNINA

1. OPĆENITO

Procjeni vrijednosti nekretnine pristupamo iz potrebe određivanja njezine vrijednosti usadašnjem trenutku uzimajući u razmatranje moguće utjecaje u budućem vremenu.Vrijednost nekretnine predstavlja iznos svih probitaka, odnosno prihoda koju tanekretnina može donijeti, izraženih u novcu.

Prodajna cijena nekretnine je stvarni iznos koliki je za nju plaćen, a na istu imautjecaj vještina prodavača, rok za prodaju, vanjski utjecaji i drugo.

Procjenitelj vrijednosti nekretnine ima zadatak da upotrebom različitih metodologijapredvidi prodajnu cijenu nekretnine, ali također i da odredi koji su mogući probici,odnosno prihodi koja ta nekretnina u predviđenom vremenu može donijeti te da sveto izrazi u novcu.

Prilikom izrade procjene odnosno određivanja vrijednosti nekretnine potrebno jeodrediti način ili metodu kojom će se utvrditi objektivna vrijednost nekretnine, a natemelju elemenata koji tu vrijednost determiniraju.

Elementi koji determiniraju vrijednost nekretnine jesu:

svojstva, geometrijski i položajni elementi (površina, oblik, lokacija, udaljenost, …) zakonska regulativa, slobodno tržište socijalno-gospodarski elementi zasićenost, ponuda-potražnja legalitet, usklađenost

Prije odabira metodologije procjene definiraju se određena načela na kojima setemelji procjena. Uglavnom se citiraju načela koja su utvrdili američki procjenitelji, ato bi bila: predviđanje, promjene, ponuda i potražnja, konkurencija, supstitucija,ostatak dobiti, usklađenost, rekonstrukcije, utjecaji i optimalna uporaba.

Svaka procjena trebala bi se temeljiti na predviđanju, odnosno procjenitelj bi trebaouzeti u razmatranje one utjecaje koji se mogu pojaviti u budućnosti, pratiti svepromjene u sferi zakonodavstva, gospodarskih kretanja, socijalne politike i dr. Svi tiutjecaji utječu na ponudu i potražnju gdje je bitan faktor kupovna moć, slobodnotržište, razvijen bankarski sustav. Kod slobodne konkurencije na tržištu prodati će seone nekretnine koje imaju nižu cijenu, a jednaka svojstva. Najveću će vrijednostpostići nekretnina koja je usklađena sa potrebama na određenom području, odnosnoako je baš to nekretnina za kojom postoji i potreba i potražnja (npr. ulični lokal uKonjščinskoj ulici u Zagrebu). Kod rekonstrukcije treba ocijeniti omjer uloženogprema onome koliko će ta investicija novca vratiti. Utjecaji okoline na vrijednostnekretnine su jasni po sebi, a optimalna uporaba je vezana uz ostatak dobiti, ali i uz


ostala načela a važno je pravilno procijeniti da li je nekretnina prilagođena svojomfunkcijom tako da ostvaruje najveću dobit u određenom vremenskom razdoblju.

Danas su općeprihvaćene tri metodologije procjene koje u različitoj literaturi nazivajui različitim nazivima.

Prva se naziva troškovna metoda, metoda utvrđenja stvarne vrijednosti ili statičkametoda.

Druga je usporedna metoda ili metoda uspoređivanja vrijednosti.

Treći pristup je postupak kapitalizacije dobiti ili metoda vrednovanja prinosa ilidinamička metoda.

2. PREGLED METODOLOGIJA KROZ POVIJEST

Početkom prošlog stoljeća procjene su se radile prema UNGEROVOJ METODI. Ovametoda danas više nije u primjeni.

Grad Zagreb donio je 1936. godine PRAVILNIK OPĆINE GRADA ZAGREBA ZAPROCJENU NEKRETNINA, kojeg je izradio ing. Vlado Verner. Ing. Verner je primijenio formulu za umanjenje u = 0,80 x n/N x (n+N)/2N koja je idanas u primjeni.

U Pravilniku je bilo navedeno da je prometna vrijednost nekog objekta suma u novcukoju bi u normalnim prilikama mogla izdati razborita osoba prema mjesnimprometnim prilikama i prema mogućnosti uporabe nekretnine.

Ova se metodologija koristila sve do 1984. godine kada je Republički komitet zagrađevinarstvo, stambeno komunalne poslove i zaštitu čovjekove okoline, izdaoUPUTSTVO O NAČINU UTVRĐIVANJA GRAĐEVINSKE VRIJEDNOSTIEKSPROPIRANIH OBJEKATA.

U tom Uputstvu modificirana je formula za umanjenje utvrđena PRAVILNIKOMOPĆINE GRADA ZAGREBA ZA PROCJENU NEKRETNINA i umanjenje jeraščlanjeno po vrstama radova (za građevinske, obrtničke i instalaterske radove). Uputstvo je kod nas bilo široko prihvaćeno te se i danas primjenjuje kao jedna odmetoda za procjenu nekretnina. Metoda je bazirana na temelju troškova, pa senaziva troškovna metoda.

Kod troškovne metode potrebno je utvrditi novu građevinsku vrijednost, (NGV). NGVpredstavlja onu cijenu po kojoj se može izgraditi neki objekt, bez zemljišta,komunalija i ostalih troškova. Po troškovnoj metodi potrebno bi bilo učiniti troškovnik svih izvedenih radova nagrađevini, međutim to se uobičajeno ne čini radi brzine i ekonomičnosti, a moguće jeda dođe i do greške zbog mogućnosti neobuhvaćanja nekih stavki radi obimnosti.

Kod te metode potrebno je ustanoviti fizičku starost i stanje građevine. Po dobivanjuNGV izračunava se umanjenje vrijednosti i dobiva se sadašnja građevinskavrijednost (SGV). SGV je osnova za dobivanje tržne vrijednosti. Kod određivanja


tržne vrijednosti koristili su se određeni koeficijenti utjecaja na građevinu, kao što su:lokacija, položaj nekretnine, kakva je njezina funkcionalna i ekonomska zastarjelost,kako je održavana, komunalna opremljenost, ponuda i potražnja, opći dojam i sl.

Tržna vrijednost se utvrđivala na temelju sadašnje građevinske vrijednosti:

Za tržnu vrijednost zemljišta bitni su čimbenici: lokacija, komunalna izgrađenost iopremljenost, oblik i veličina parcele, stupanj izgrađenosti zemljišta, kultura zemljišta,kakvoća zemljišta, namjena zemljišta, da li je isto urbanizirano ili nije, urbanističkiuvjeti te ponuda i potražnja.

Komunalni doprinosi su se procjenjivali prema podacima nadležnih službi iz gradova iopćina, komunalije individualne (KIP) i zajedničke potrošnje (KZP).

Priključci (vode, telefona, plina, TV, toplinske i električne energije, odvodnje,pročišćavanje otpadnih voda i ostalo), projektna i tehnička dokumentacija, nadzor iostali troškovi obračunavali su se u troškovnoj metodi na način da su se utvrđivaliprema podacima nadležnih institucija ili prema postotku od SGV.

3. DANAŠNJI PRISTUPI I METODOLOGIJE ODREĐIVANJA VRIJEDNOSTINEKRETNINA

Tržišna vrijednost nekretnine je ona koja se postigne između zainteresiranog ineprisiljenog kupca i prodavatelja, a kada oba imaju sve potrebne podatke onekretnini.

Procjenitelj pristupa određivanju vrijednosti kombinirajući dostupne metode, a svojizvještaj o procijenjenoj vrijednosti daje na bazi svog iskustva i umijeća na način dapravilno protumači čimbenike koji utječu na vrijednost nekretnine i da interpretirarezultate metodoloških pristupa. Pravilnim ponderiranjem dobivenih rezultataodređuje se tržišna vrijednost nekretnine.

Danas korištene metodologije za procjenu vrijednosti su:

1. Troškovna metoda, metoda utvrđenja stvarne vrijednosti ili statička metoda.

2. Usporedna metoda ili metoda uspoređivanja vrijednosti.

3. Kapitalizacija dobiti, tj. metoda vrednovanja prinosa ili dinamička metoda

3.1. Troškovna metoda

Troškovna metoda je bazirana na izračunu troškova gradnje. Ideja je da kupac nećenikada platiti nekretninu više nego što bi ga koštala izgradnja iste takve nekretnine naistoj lokaciji.

Treba razlikovati izračun vrijednosti zamjenske i reprodukcijske nekretnine. Razlika jeu tome što su reprodukcijski troškovi oni za izgradnju potpuno iste građevine umaterijalima i tehnologiji, dok su zamjenski troškovi za izgradnju sukladne građevinejednake upotrebljivosti po današnjim standardima gradnje.


Kod izračuna ukupne vrijednosti nekretnine troškovima građenja odbija se iznosamortizacije, a dodaje se cijena zemljišta koja pripada toj nekretnini, troškovikomunalnih pristojbi i ostali troškovi.

Ova metoda je pogodna za one slučajeve gdje ne postoje podaci o cijenamapostignutih kod kupoprodaje sličnih nekretnina ili za one nekretnine za koje je teževrednovati prinos.

3.2. Metoda uspoređivanja vrijednosti

Metoda koja je vrlo pogodna za zemlje sa organiziranim tržištem nekretnina i tamogdje postoji vjerodostojna baza podataka o provedenim kupoprodajama.

Metoda se sastoji od usporedbe nekretnine koja se procjenjuje sa nekretninama kojesu bile prodane na istom području u bliskom vremenskom razdoblju.

Procjenitelj mora utvrditi stvarnu kupoprodajnu cijenu nekretnina koje su bile utransakcijama kako bi mogao uspoređujući njihove cijene i svojstva procijenitivrijednost nekretnine.

3.3. Metoda vrednovanja prinosa

Godišnje ostvareni ili mogući prihodi od nekretnine daju godišnji bruto prihod, kadase od toga dio odbije za troškove, amortizaciju, poreze, održavanje i rizik odizostanka najamnine, a preostali iznos predstavlja godišnji neto prihod.

Ovaj neto prihod se u smislu gotovinskog obračuna uvećava za odgovarajući faktorkapitalizacije, što daje iznos prihoda.

Odnos godišnjeg prihoda i vrijednosti investicije izražen u % zove se dobit.Kapitalizacija dobiti je izračun svih predviđenih prihoda umanjenih za moguće rizike.

Ukoliko se stvarno postignute prihode uslijed nedostatka podataka ne može utvrditi,tada se polazi od prihoda koji su mogli biti postignuti uslijed urednog poslovanja, ali iod troškova koji bi proizašli iz ovog poslovanja; za ovo se mogu koristiti prihodiusporedivih nekretnina ili opće prihvaćeni statistički podaci.

Visina stope kapitalizacije je vrlo važna za proračun vrijednosti nekretnine. Iz pravilaizračunavanja rente proizlazi da što je niža kamata, to je viši multiplikator i s time ivrijednost zgrade, a što je viša kamata, to je manji multiplikator i manja vrijednostzgrade. Sa padajućim ostalim vremenom korištenja opada i utjecaj visine kamate.

Jedan od kriterija za odabir stope kapitalizacije je rizik kojem je izložen prihod izrealnog posjeda. Obiteljske kuće i nekretnine podliježu manjem riziku od poslovnih iliindustrijskih objekata.

Kao i u bankarstvu, ovdje vrijedi pravilo:

Mali rizik: niska kamataVeliki rizik: visoka kamata


Općenito se za slijedeće nekretnine mogu primijeniti slijedeće kamatne stope:

Obiteljske kuće (jedna obitelj) 2,5-3,5%Obiteljske kuće (dvije obitelji) 3,5-4%Stambene zgrade 2,5-4%Stambeno-poslovne zgrade 5-5,5%Poslovne zgrade sa uredima 5,5-6%Robne kuće, trgovački centri, samoposluge 6-6,5%Industrijska zemljišta 6-7%Turistička zemljišta 8-12%Poljoprivredna i šumska zemljišta 2,5-3,5%

Op.a. Gornje kamatne stope koriste se u Republici Austriji

Izvođenje stope kapitalizacije iz kamatne stope tržišta kapitala

Kupcu rentabilne nekretnine (stambena zgrada, uredska zgrada, poslovna zgrada,poslovna nekretnina, turistička nekretnina itd.) stoje i alternativne mogućnostiulaganja na raspolaganju.

Kao bazu za obračun stope kapitalizacije se može uzeti npr. usporediva ulaganja ufiksno ukamaćene investicije.

Zajmovi su nominalno vezani i ne pružaju sigurnost od smanjenja vrijednosti novca,pa njihova kamata sadrži komponentu koja uzima očekivano smanjenje vrijednostinovca u obzir. Ukoliko se smanjenje vrijednosti novca pomoću prilagođavanjaprihoda od nekretnina, tj poslovnih prihoda (kod poslovno korištenih nekretnina)može prilagoditi promijenjenoj vrijednosti novca, nužno je odbiti određeni odbitak odkamatne stope tržišta kapitala.

Opći rizik općenito proizlazi iz investicije u neku nekretninu ili poduzeće. U to seubraja opasnost konjunkturnih kretanja, nepredvidive utjecaje iz okoline i problemikoji djeluju na pojedinu djelatnost ili granu itd. Opći rizik se obuhvaća dodatkom nastopu kapitalizacije, koji prema mišljenjima stručnjaka može iznositi i do polovicestope kapitalizacije.

Kod utvrđivanja buduće vrijednosti nužno je obratiti pažnju na poseban rizik kojiproizlazi iz posebnih situacija vezanih uz vrednovanu nekretninu. Nekretnine i pogotovo poslovno korištene nekretnine se mogu teže prodati odzajmova. Ova manja mobilnost se obuhvaća pomoću dodatka kamatnoj stopi tržištakapitala. Visina dodatka ovisi o nekretnini, njezinoj veličini, lokaciji itd., a kodposlovnih nekretnina o djelatnosti, veličini poduzeća, pravnom obliku itd.

Shema za izvođenje stope kapitalizacije iz kamatne stope tržišta kapitala:

Renta na sekundarnom tržištu- odbitak za prilagodbu vrijednosti novca+ opći rizik+ mala mobilnost investicija_______________________________________________= Stopa kapitalizacije (ili brzina kapitalizacije)


Primjer za turističku nekretninu:

Renta na sekundarnom tržištu 5,00%- odbitak za prilagodbu vrijednosti novca 0,00%+ opći rizik 2,50%+ mala mobilnost investicija 2,00%________________________________________________= Stopa kapitalizacije 9,50%

Primjer za obiteljsku kuću:

Renta sekundarnog tržišta 5,00%- vrijednost za prilagodbu vrijednosti novca 1,50%+ opći rizik 0,00%+ mala mobilnost investicije 0,00%________________________________________________= Stopa kapitalizacije 3,50%

Kod nas se često koristi linearni način izračuna:

INV = CF / i

i - stopa kapitalizacijeCF - neto godišnji prihodINV - vrijednost nekretnine

Za obiteljsku kuću gdje je brzina kapitalizacije i = 3,5 % i godišnji neto prihod CF =50.000 kn vrijednost nekretnine će iznositi

INV = 50.000 / 0,035INV = 1.428.571 kn

Budući da neto prihodi variraju s godinama i nisu linearni to bi u pravilu trebaloproračun provoditi na drugačiji način, nelinearnim pristupom koji kod nas nijeuobičajen jer su ulazni parametri kod nas teško predvidivi.

4. PRAKSA U DRUGIM EVROPSKIM ZEMLJAMA

4.1. Utvrđivanje vrijednosti nekretnina u Austriji

Zakon o utvrđivanju vrijednosti nekretnina BGB1.Br. 150/92

LBG § 4


Postupak uspoređivanja vrijednosti

§ 4. (1) U postupku uspoređivanja vrijednosti se vrijednost nekretnine(nekretnine) utvrđuje pomoću stvarno postignutih cijena usporedivih nekretnina(Usporediva vrijednost). Usporedive nekretnine su takve nekretnine, koje se vezanouz okolnosti koje utječu na vrijednost nekretnine u velikoj mjeri preklapaju.Odstupajuće osobine nekretnine i promjene u tržišnim okolnostima se prema veličiniutjecaja na vrijednost uzimaju pomoću dodataka ili odbitaka u obzir.

(2) Za usporedbu se koriste kupovne cijene, koje su postignute uposlovnim transakcijama u vremenskoj blizini datuma vrednovanja u usporedivimpodručjima. Ukoliko su ugovorene prije ili nakon datuma vrednovanja, odstupanja seu poslovnim transakcijama u dotičnim područjima uzimaju u obzir pomoću dodataka iodbitaka.

(3) Kupovne cijene, za koje se može pretpostaviti da su na njih utjecaleneobične okolnosti ili osobne okolnosti ugovornih stranaka, mogu se za usporedbukoristiti samo ukoliko se utjecaj tih okolnosti može izraziti u vrijednosti i ukoliko sekupovne cijene mogu korigirati za odgovarajuće iznose.

LBG § 5

Postupak vrednovanja prihoda

§ 5 (1) Kod postupka vrednovanja prihoda se vrijednost robe (nekretnine)utvrđuje pomoću kapitalizacije čistog prihoda koji se očekuje ili ostvaruje u razdobljunakon datuma utvrđivanja vrijednosti uz odgovarajuću kamatnu stopu i premaočekivanom roku korištenja nekretnine (Vrijednost prihoda).

(2) Polazi se od onih prihoda koji su stvarno ostvareni u iskorištavanjunekretnine (ostvareni prihodi). Pomoću odbitka stvarnih troškova za poslovanje,održavanje i upravljanje te stvari (troškovi poslovanja) i amortizacije od ostvarenihprihoda, dobije se čisti prihod; Amortizacija se odbija samo ukoliko nije uzeta u obzirkod kapitalizacije. Kod utvrđivanja čistog prihoda se uzimaju u obzir i rizik poslovanja,iznosi iz postupka likvidacije i troškovi likvidacije.

(3) Ukoliko se stvarno postignute prihode uslijed nedostatka podataka nemože utvrditi ili ukoliko odstupaju kod urednog poslovanja od mogućih prihoda, tadase polazi od prihoda, koji su mogli biti postignuti uslijed urednog poslovanja i odtroškova koji bi proizašli iz ovog poslovanja; za ovo se mogu koristiti prihodiusporedivih nekretnina ili opće prihvaćeni statistički podaci.

(4) Kamatna stopa za utvrđivanje vrijednosti prihoda se ravna premaukamaćivanju kapitala koje je za nekretninu ove vrste uobičajeno.

Osnova za utvrđivanje vrijednosti prihoda je u prvom redu buduća vrijednost prihodagledana od datuma utvrđivanja vrijednosti i za to potrebni troškovi poslovanja.Ukoliko se datum utvrđivanja vrijednosti otprilike poklapa sa datumom sastavljanjaprocjene, je u načelu za proračun vrijednosti prihoda mjerodavan samo događajočekivan u budućnosti. U ovom slučaju stručnjak buduće događaje kod utvrđivanja


vrijednosti još ne poznaje, pa mora očekivani prihod izvesti iz poslovanja nekretnineu prošlosti.

Postupak utvrđivanja stvarne vrijednosti

§ 6. (1) Kod postupka utvrđivanja stvarne vrijednosti se vrijednost nekretnine(nekretnine) utvrđuje zbrajanjem vrijednosti zemljišta, građevinske vrijednosti ivrijednosti ostalih sastavnih dijelova te eventualno pribora (stvarna vrijednost).

(2) Vrijednost zemljišta se u pravilu utvrđuje kao usporediva vrijednostpomoću kupovnih cijena usporedivih neizgrađenih i neobrađenih nekretnina.Promjene vrijednosti koje proizlaze iz zagrađivanja ili obrade procijenjene nekretnineili njezine pripadnosti skupu nekretnina, moraju se uzeti posebno u obzir.

(3) Građevinska vrijednost je zbroj vrijednosti građevinskih objekata. Kodnjezinog utvrđivanja se u pravilu polazi od proizvodne vrijednosti, od koje se odbijatehnička i ekonomska amortizacija. Ostale promjene vrijednosti i ostale okolnosti kojeutječu na vrijednost, kao npr. lokacija, građevinsko-pravna i druga javno-pravnaograničenja kao i znatna odstupanja od uobičajenih troškova izgradnje se uzimajuposebno u obzir.

Pojam 'obrađen' upotrebljen za definiciju 'vrijednosti zemljišta' proizlazi izznanstvenog područja vrednovanja i znači, da na vrednovanom zemljištu nepostoji niti drveće niti druge drvene biljke (kao npr. loza).

Opis pojma 'građevinska vrijednost' proizlazi iz više poticaja u postupku sastavljanjaprocjene.

Odabir postupka vrednovanja

§ 7. (1) Ukoliko sud ili uprava ne propisuju ništa drugo, stručnjak bira postupakvrednovanja. Pri tome mora uzeti u obzir stanje znanosti i poslovne običaje. Izrezultata odabranog postupka se utvrđuje vrijednost uz razmatranje odnosa uposlovnim transakcijama.

(2) Ukoliko se za vrednovanje koristi više postupaka (§ 3, stavka 2), tadase iz rezultata vrijednosti utvrđuje uz razmatranje odnosa u poslovnim transakcijama.

Opći elementi procjene

§ 9. (1) Izvještaj o procjeni mora sadržavati:

Svrhu procjene, datum procjene, datum pregleda nekretnine i imena tada nazočnihosoba kao i korištene dokumente.

Izvještaj sa opisom nekretnine prema njezinim osobinama koje su relevantne zautvrđivanje vrijednosti i ostalim osobinama stvarnog ili pravnog tipa važnim zautvrđivanje vrijednosti.

Ocjenu uz izvještaj o korištenom postupku utvrđivanja vrijednosti i razloge za izborkorištenog postupka ili više postupaka.


(2) Ukoliko su sa vrednovanom nekretninom povezana prava ili obaveze, nužno jenavesti i obrazložiti koliko ona utječu na vrijednost nekretnine.

Ovdje se navode opće odredbe o izvještajima stručnjaka koje su sadržane uZakonima o općim postupcima (npr. § 362 st. 1 ZPO) kao i specifični elementiizvještaja svakog izvještaja o vrednovanju.

Iz 2. paragrafa proizlazi da izvještaj mora uz obilježja relevantnih za utvrđivanjevrijednosti nekretnine sadržavati i ona stvarna i pravna obilježja nekretnine, kojadodatno utječu na vrijednost nekretnine.

Posebni elementi procjene

§ 10. (1) Kod postupka uspoređivanja vrijednosti se uz to moraju navesti iuspoređene nekretnine uz opis njihovih obilježja za utvrđivanje vrijednosti iobjašnjenje ostvarene cijene, slučajnih odbitaka ili dodataka (§4 st. 1), porasta ilipada vrijednosti (§4 st. 2) i poravnanja kupovne cijene (§4 st. 3).

(2) Kod postupka vrednovanja prihoda nužno je objasniti izbor faktorakapitalizacije.

(3) Kod vrednovanja stvarne vrijednosti je nužno posebno navesti cijeneprostornog ili kvadratnog metra koje su utjecale na proizvodnu vrijednost; utjecajgrađevinskih nedostataka, oštećenja, zaostale potrebe obnove kao i odbitke zbogtehničke i ekonomske amortizacije, koji utjeću na vrijednost nekretnine.

(4) Kod ostalih znanstveno priznatih postupaka vrednovanja koji nisuuređeni §4 do 6, nužno je predočiti relevantne okolnosti i prikazati u kojim omjerimasu te okolnosti uzete u obzir za vrednovanje nekretnine.

(5) Kod vrednovanja prava i obveza prema prednosti nositelja prava, tj.prema nedostatku nositelja obveza (§3 st. 3) nužno je opisati prednosti i nedostatke injihovo trajanje; nužno je obrazložiti vrednovanje prednosti i nedostataka kao i izborfaktora kapitalizacije i stope kapitalizacije.

Ukoliko se u izvještaju koristi postupak uspoređivanja vrijednosti, nužno je obraditiusporedive nekretnine. Kod toga nije tako bitno da su usporedive nekretnine tolikodetaljno i opširno opisane kao vrednovana nekretnina. Usporedive nekretnine jenužno samo navesti i opisati prema njihovim obilježjima koja utječu na formiranjevrijednosti. Na ovaj način se izražava da opis usporedivih nekretnina mora biti samotoliko opširan, koliko je neophodno za prikaz usporedivosti i odstupanja vrednovanenekretnine na osnovi obilježja koja su neophodna za vrednovanje.

Vezano uz postupak vrednovanja stvarne vrijednosti bila je riječ o zaostalimpotrebama obnove, što je nastalo uslijed poticaja iz više izvora.


Prijedlog stope kapitalizacije Udruge sudskih vještaka Austrije

Udruga sudskih vještaka Austrije je izdala prijedlog stopa kapitalizacije prematipovima objekata i lokacijskim kriterijima:

a) § 5 st. 4 Zakona o vrednovanju nekretnina (LBG), BGB1 1992/150 normira:Kamatna stopa za utvrđivanje prihoda se ravna prema uobičajenomukamaćivanju za stvari ove vrste.Vještak mora kod provođenja procjene prihoda obrazložiti izbor stopekapitalizacije (§ 10, st.2 LBG)

Da bi se vještaku izbor stope kapitalizacije u svakom pojedinom slučaju olakšao ipoduprla njegova obaveza obrazloženja, izdani su opširni izvještaji o tome koje stopekapitalizacije primijeniti kod investicija u objekte za stjecanje prihoda.

Time se vještaku koji se bavi procjenom prihoda objekata daju okvirne vrijednosti uruke, koje doduše odgovaraju za većinu nekretnina, koje se u pojedinačnimslučajevima moraju prilagoditi uzimajući u obzir slijedeće faktore:

dugoročni razvoj kamate sekundarnog tržišta i stope inflacije konjunkturni poremećaji cijena nekretnina razlike kod ocjenjivanja poslovnih i industrijskih zgrada uvjetovanih razlikama u

industrijskim granama stanje na tržištu itd.

Prilagodbe se zaokružuju na 0,5%.

Nakon konzultacija sa poznatim i na ovom području iskusnim kolegama izdan jeslijedeći

PRIJEDLOG

(rujan 1997)Vrsta nekretnine LOKACIJA

izvanredna vrlo dobra dobra srednjaStambena nekretnina 2,0-4,0 % 2,5-4,5 % 3,0-5,0 % 3,5-5,5 %Uredska nekretnina 3,5-5,5 % 4,0-6,0 % 4,5-6,5 % 5,0-7,0 %Poslovna nekretnina 4,0-6,0 % 4,5-6,5 % 5,0-7,0 % 5,5-7,5 %Trgovački centar, supermarket 4,5-7,5 % 5,0-8,0 % 5,5-8,5 % 6,0-9,0 %Privredno korištena nekretnina 5,5-8,5 % 6,0-9,0 % 6,5-9,5 % 7,0-10,0%Industrijska nekretnina 6,5-9,5 % 6,0-10,0 % 5,5-10,5% 7,0-11,0%Poljoprivredna nekret. 2,5-3,5 %

4.2. Utvrđivanje vrijednosti nekretnina u Nizozemskoj

Nizozemska je visokoorganizirana zemlja koja ima vrlo uređeno tržište nekretnina.Urbanistički uvjeti su razrađeni do detalja i provedbeni planovi razrađeni za svaurbanizirana područja. Zakonska regulativa je provjerena u praksi i vrlo je efikasna.

Na taj način je omogućeno da se stvaraju ogromne baze podataka o nekretninama injihovim transakcijama.


Procjene vrijednosti nekretnina vrše takozvani 'makelari' koji su ujedno i posrednicikod kupoprodaja.

Procjene se uglavnom vrše metodom usporedne vrijednosti budući da postoje tablicesa postignutim cijenama za određene lokalitete.

Zadatak je procjenitelja pravilno utvrditi sve fizikalno tehničke elemente zadanenekretnine te sva svojstva pravilno interpretirati i usporediti sa onim iz predložaka.Nakon toga se daje procijenjena vrijednost koja je nastala na osnovi svih zapažanja ikorekcijom usporednih vrijednosti.

Banke imaju svoje procjenitelje koji se osim baze podataka o postignutimtransakcijama služe i ostalim metodama za određivanje vrijednosti, posebnometodom kapitalizacije dobiti.

5. PROCJENE NEKRETNINA U HRVATSKOJ

Do 90-tih godina i pojave stranih banaka i ''pravih'' hipotekarnih kredita te usporedno irazvoja tržišta nekretnina, procjene su rađene za potrebe određivanja vrijednostieksproprirane (izvlaštene) imovine, te za potrebe utvrđivanja porijekla imovine.Metodologija koja se je koristila bila je troškovna metoda koja je detaljno utvrđenakada je Republički komitet za građevinarstvo, stambeno komunalne poslove i zaštitučovjekove okoline, izdao je UPUTSTVO O NAČINU UTVRĐIVANJA GRAĐEVINSKEVRIJEDNOSTI EKSPROPIRANIH OBJEKATA.

U tom Uputstvu modificirana je formula za umanjenje utvrđena PRAVILNIKOMOPĆINE GRADA ZAGREBA ZA PROCJENU NEKRETNINA i umanjenje jeraščlanjeno po vrstama radova (za građevinske, obrtničke i instalaterske radove). Tajpostupak utvrđenja vrijednosti, djelomično modificiran Priručnikom za procjenuvrijednosti izdan u postupku privatizacije (ing. Krtalić) koristi se i danas u skoronepromijenjenom obliku.

Danas u Hrvatskoj nema propisane metodologije za izradu procjena, ne postojizakon ili propis koji definira ili propisuje postupke ili metodologije, tako da procjeniteljiprimjenjuju uglavnom metode koje se koriste u ostalim zemljama uz upotrebusaznanja stečenih dugogodišnjim radom i iskustvom, a vezano uz specifičnost tržišta.Najviše se i dalje koristi troškovna metoda koja je najprimjerenija hrvatskim uvjetimaradi nerazvijenog tržišta, nepostojanja javne i dostupne baze podataka stvarnihtransakcija i zbog nerazvijenog gospodarstva.

Zbog nesređenosti zemljišnih knjiga i katastra naročitu pažnju potrebno je poklonitiprovjeri vlasničke dokumentacije jer njena sređenost odnosno nesređenost je bitnielement za određivanje tržišne vrijednosti.

6. NOVI ZNANSTVENI PRISTUPI

Kako da su procjenitelji u svom radu obvezni poštivati načela procjene kao npr.načelo predviđanja, načelo promjene, načelo prihoda, odnosno dobiti s obzirom nalokaciju, često je prisiljen davati predviđanja i ocjene bez znanstveno utemeljenihpokazatelja i metodologija. U cilju dobivanja egzaktnih pokazatelja vrednovanja


položaja i lokacije, te predviđanja integracije nekih urbanih prostora, a time i njenebuduće lokacijske vrijednosti, u svijetu su razvijane metode kojima bi se moglepredvidjeti i ocijeniti na transparentan i egzaktan način. Jedna od najrazvijenijih jemetoda analize konfiguracije urbanih mreža, Space Syntax metoda.

Poznavanje metoda analize konfiguracije urbanih mreža može biti od koristi kododređivanja lokacijske vrijednosti kod posebno nejasnih urbanih konfiguracija.Naime, za atraktivnost neke lokacije često je važnija dobra povezanost tj.jednostavna dostupnost u odnosu na centralne, visoko vrijedne gradske prostorekoja se može mjeriti samo kroz odnose konfiguracije gradske mreže nego samatopografska udaljenost mjerena u metričkim udaljenostima.

Dakle, da bi bili u mogućnosti objektivnije procijeniti faktor povezanosti tj. dostupnostipojedine lokacije u odnosu na druge gradske prostore u gradskoj mreži možemo seposlužiti Space Syntax metodom 1

Space Syntax je analitička metoda kojom se pojedine lokacije tj. javni urbani prostorimogu vrednovati prema ostatku (cjelini ili samo dijelu) pripadajuće urbanekonfiguracije kroz mjerenje kriterija povezanosti i integracije (connectivity iintegration). Na ovaj se način kompleksnost gradske mreže može svesti na limitiranibroj elemenata (svaki gradski javni prostor koji se može sagledati iz svih točaka kaojedna cjelina postaje vektorski pojedinačni element mreže 2.), a njihov se odnosmože objektivno izmjeriti kao odnos pojedinačnog elementa prema mreži (mreža kaozbir svih elemenata tj. gradskih javnih prostora). Kriteriji prema kojima se odvijamjerenje su gradirani između lokalne povezanosti (mjerenje direktnih veza izmeđupojedinačnog gradskog prostora tj. elementa i ostatka mreže sa kojim je u element udirektnom odnosu – npr. dva elementa koje se sijeku) i integriranosti kao globalnogkriterija (mjerenje svih veza, direktnih i indirektnih, između pojedinačnog elementa isvih ostalih elemenata u mreži).

Prostorni element je dobro tj, visoko integriran u mreži ako je broj koraka do svihostalih elemenata u mreži nizak ili minimalan. To su obično centralni gradski prostorikoji su lako dostupni iz ostatka mreže i samim time nose visok potencijal lokacijskevrijednosti. Prostori koji su loše, tj. nisko integrirani nalaze se konfiguracijski nasamoj periferiji mreže tj. teško su dostupni i loše vezani na ostatak mreže naročito uodnosu na visoko integrirane tj. centralne prostore. Takvi prostori nose nizakpotencijal lokacijske vrijednosti.

Takve prostore koji nose najviše i najniže vrijednosti integracije nije teško identificiratibez pomoći bilo koje analitičke metode. Međutim, prednost analitičke metode SpaceSyntax-a je mogućnost objektivne gradacije integracijskih vrijednosti koje varirajuizmeđu najviših i najnižih vrijednosti.

Danas kada već imamo ucrtane planove svih većih urbanih prostora u raznimkompjuterskim grafičkim formatima (GIF, EPS, JPG, PCX,TIF i dr.) ne bi trebao bitiveći problem prilagoditi ih zahtjevima programa Space Syntax, tj. izraditi vektorskumrežu koja bi predstavljala gradske mreže naših većih urbanih prostora 3. Na tajnačin bi mogli objektivnije, brže i na znanstveno zasnovanom postupku odrediti ivalorizirati lokacijske potencijale određenih gradskih prostora unutar gradske mreže.

Izradom takvih integracijskih mreža naših većih urbanih središta omogućili bi da svi 4koji su vezani uz davanje objektivne i realne procjene vrijednosti lokacijske


vrijednosti, mogu koristiti rezultate ove znanstveno utemeljene metodologije zaobjektivnije određivanje položajne pogodnosti, tj. kao indikaciju potencijala koji nampruža sama lokacija unutar urbane prostorne konfiguracije, naročito za one prostorekoje je teže vrijednosno identificirati, tj. tamo gdje nemamo ili ne poznajemo tržišne iliiskustvene pokazatelje.______________________________________________________________________

1 Space Syntax je zajedničko ime za skup metoda analize i prezentacije koje su razvijene napostdiplomskom studiju Bartlett School of Architecture pri University College of London pod vodstvomprofesora Billa Hilliera. U primjeni je i u praksi već duži niz godina.

2 Prostor jedne ulice nije uvijek nužno jedan vektorski element Space Syntax mreže. Ako se ulica lomiili zavija uz brijeg – razlaže se na minimalni broj sagledivih prostora koji čine istovjetni broj vektorskihelemenata u mreži. Na taj se način loše pregledni prostor ulice koja se lomi razlaže i analizira kao dvaili više vektorskih elemenata koji su međusobno u direktnoj vezi jer se sijeku.

3 Metodom Space Sintax na primjeru Zagreba, a posebno dijelom područja koje zahvaća općina Trnjebavi se u ING EKSPERT-u dr. Tatjana Jovanović što je bila tema pri izradi doktorske radnje nauniverzitetu TU Delft u Nizozemskoj

4 Važno je napomenuti da je interpretacija rezultata ove analitičke metode od suštinske važnosti zapravilno “čitanje” vrijednosti. Međutim to je slučaj i sa svim ostalim statističkim metodama gdje jetumačenje rezultata najosjetljiviji dio analize i treba mu nužno pristupiti s potrebnim iskustvom.1. fotogrametrijska snimka Amsterdama

2. isti prostor “preveden” u axijalnu mapu


3. axijalna mapa Amsterdama evaluirana po kriteriju globalne integracije (više vrijednosti -toplije boje počevši od crvene, niže vrijednosti - hladnije boje završno s tamno plavom) op.p.na crno-bijeloj preslici boje nisu vidljive već se očituju kao gradacije sive


7. KORIŠTENA LITERATURA

- Zakon o utvrđivanju vrijednosti nekretnina BGB1.Br. 150/92- Osnove za utvrđivanje vrijednosti nekretnina u Austriji – Kärntner Landes

Hypothekebank AG- Profit /priručnik/ - Effect d.o.o.- Space Syntax - Bill Hillier, Bartlett School of Architecture pri University

College of London- VJEŠTAK, Nove metode određivanja položajne vrijednosti u urbanim

prostorima - Tatjana Jovanović, Žarko Željko, Dario Šerer, - VJEŠTAK, Metode procjene nekretnina – Martin i Denis Marušić- PRODAJA NEKRETNINA, Procjena vrijednosti nekretnina – Predrag

Kvasnička, Dinka Šurjak, Leo Matešić

procjene vrijednosti nekretnina - · pdf filehgk- sektor za trgovinu, sedmi forum hrvatskih...

Documents