IZRADIO

mr. MARIO ČUTURA dipl. inž.sudski vještak za graditeljstvo i procjenu vrijednosti nekretnina

P R O C J E N A

TRŽIŠNE VRIJEDNOSTI NEKRETNINA

Nekretnina: vanjsko parkirno mjesto oznake 54 (E-194) površine 13,00 m2 na razini terena, na lokaciji Zagreb, Petretićev trg 2/A (z.k.č. br. 2495/2 k.o. Grad Zagreb, k.č. br. 5659/1 k.o. Centar)

Naručitelj procjene: Stečajna upraviteljica

Odvjetnica RAJKA JAGMAREVIĆ

Zagreb, listopad 2017.

– 2 –

SAŽETAK PROCJENE:

Podaci Zabilježba

Naručitelj procjene Stečajna upraviteljica RAJKA JAGMAREVIĆAdresa nekretnine ZAGREB, Petretićev trg 2/ATip nekretnine vanjsko parkirno mjesto na razini terenaz.k.ul. 30128

Poduložak broj etažno vlasništvo E-194 194. Suvlasnički dioz.k.č. br. 2495/2k.o. Grad Zagrebk.č. 5659/1 k.o. Centarpovršina građevina (m2) 13,00 m2 Tržišna vrijednost (kn) 45.200,00 knLegalitet DANeposredan pristup javnom putu DAUsklađenost katastra i gruntovnice DAGodina izgradnje 1999.Godina obnove NE

Ime procjenitelja BILD PROMET d.o.o., MARIO ČUTURA, dipl. inž.

– 3 –

SADRŽAJ

1. UVOD ................................................................................................................................................................................................. 4 1.1. Zadatak ..................................................................................................................................................................................... 4 1.2. Pretpostavke .......................................................................................................................................................................... 4 1.3. Opći uvjeti poslovanja .................................................................................................................................................... 4 1.4. Izjava procjenitelja ............................................................................................................................................................ 5 1.5 Datum vrednovanja i kakvoće .................................................................................................................................... 5 1.6. Primjenjena valuta ............................................................................................................................................................ 5 1.7. Metode procjene ................................................................................................................................................................. 5 1.8. Popis primjenjivih propisa i korištene stručne literature ....................................................................... 6 1.9. Rješenje o postavljenju ................................................................................................................................................... 7

2. NALAZ .............................................................................................................................................................................................. 8 2.1. Adresa nekretnine ............................................................................................................................................................. 8 2.2. Vrsta nekretnine ................................................................................................................................................................. 8 2.3. Predmet procjene ............................................................................................................................................................... 8 2.4. Dokumentacija .................................................................................................................................................................... 8 2.5. Identifikacija i komentar legaliteta ........................................................................................................................ 8 2.6. Opis nekretnina i prostorna identifikacija ....................................................................................................... 9 2.7. Kartografski prikaz .......................................................................................................................................................... 10 2.8 Očevid ....................................................................................................................................................................................... 13 2.9. Opis predmetne nekretnine ....................................................................................................................................... 14 2.10. Utvrđivanje kakvoće procjenjivane nekretnine .......................................................................................... 15 2.11. Rekapitulacija geometrijskih podataka ............................................................................................................ 15

3. PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINE ....................................................................................................... 16 3.1. Odabir metode i obrazloženje ................................................................................................................................... 16 3.2. Procjena vrijednosti vanjskog parkirnog mjesta u razini terena ....................................................... 22

4. MIŠLJENJE ........................................................................................................................................................................... 265. PRILOZI ........................................................................................................................................................................................... 27

– 4 –

1. UVOD

1.1. ZADATAKNa zahtjev stečajne upraviteljice Rajke Jagmarević iz Zagreba, postavljen sam za sudskog vještaka za procjenu sadašnje tržišne vrijednosti vanjskog parkirnog mjesta (oznake 54) u razini terena površine 13,00 m2, na lokaciji Zagreb, Petretićev trg 2A.Zdravorazumski tržišna vrijednost definira se kao vrijednost koju nekretnina ima pri transakciji između zainteresiranog kupca i prodavatelja koji imaju sva relevantna saznanja o nekretnini, a da niti jedna strana nije pod prisilom.Tržišna vrijednost procijenjena u ovom Elaboratu procjene tržišne vrijednosti nekretnina predstavlja tržišnu vrijednost nekretnine procijenjene sukladno Zakonu o procjeni vrijednosti nekretnina (NN 78/15) i pripadajućem Pravilniku o metodama procjene vrijednosti nekretnina (NN 105/15).U tu svrhu izvršio sam očevid dana 01. 09. 2017., na lokaciji Zagreb, Petretićev trg 2/A, te dajem svoj vještački NALAZ, PROCJENU i MIŠLJENJE kao što slijedi u daljnjem tekstu.

1.2. PRETPOSTAVKEOva procjena prometne vrijednosti građevine pretpostavlja da su sve vlasnikove tvrdnje vezane uz vlasnička prava i obveze točne i da ne postoje smetnje koje se ne bi mogle otkloniti zakonskim putem. Prema našim saznanjima svi podaci dati u ovom izvješću su istiniti i točni te, iako su sakupljani iz pouzdanih izvora, ne garantiramo niti snosimo odgovornost za točnost podataka, mišljenja ili procjena koji su dobavljeni od strane drugih koji su bili korišteni u sastavljanju ove analize.Nacrti, opisi, vlasnička dokumentacija te sva dokumentacija korištena u ovoj procjeni dobavljeni su od strane naručitelja i nisu posebno provjeravani.Vrijednosti prezentirane u ovom izvješću temelje se na navedenim pretpostavkama i važe jedino za navedenu svrhu. U izvješću je naveden datum na koji se odnose izraženi zaključci i mišljenja.Procjenjivana je isključivo prometna (tržišna) vrijednost građevine, a ne poduzeća koje vodi posao u građevini.

1.3. OPĆI UVJETI POSLOVANJAUsluga pružena od strane vještaka, obavljena je prema priznatim procjenjivačkim standardima. U postupku izrade elaborata djelovao sam kao neovisna stranka.Zaključci o vrijednosti procjenjivane nekretnine nisu ovisni o naknadi za izradu elaborata. Pretpostavljam da su podaci koji su mi predočeni točni. Sva dokumentacija, radni materijal i kompjuterski dosjei izrađeni u toku izrade elaborata imovina je vještaka koju će čuvati najmanje godinu dana. Svu konverzaciju, dokumente i izvješća smatram povjerljivom. Ova procjena vrijedi samo za spomenutu namjenu. Bilo koje drugo korištenje ili pozivanje na nju od strane naručitelja ili trećih osoba je nevažeće. Ovi se uvjeti mogu mijenjati samo uz pismenu suglasnost obiju stranaka.

POSEBNE NAPOMENEOva procjena je izrađena pažnjom dobrog stručnjaka, sukladno pravilima struke, temeljem pregleda dostupne dokumentacije, informacija prikupljenih od naručitelja i prikupljenih podataka o kupoprodajnim cijenama.Ova procjena ne podrazumijeva imovinsko-pravnu provjeru, odnosno njome se ne utvrđuje posjedovno stanje niti vlasništvo nad predmetnom nekretninom.

– 5 –

Naručitelj odgovara za pravovaljanost dostavljene dokumentacije korištene prilikom izrade ove procjene. Procjena pretpostavlja da su sve naručiteljeve tvrdnje vezane uz vlasnička prava i obaveze točne i da ne postoje smetnje koje se ne bi mogle otkloniti zakonskim putem. Utvrđivanjem stanja i kvalitete građevinskih elemenata građevine (kao što su temelji, zidovi, stropovi, krovna konstrukcija) izvršeno je temeljem vizualnog pregleda, te bez uzimanja uzoraka nosivih elemenata i detaljne stručne laboratorijske analize tako da procjenitelj ne odgovara za eventualna oštećenja/nedostatke konstrukcije koji su mogli biti utvrđeni samo detaljnom analizom kako je gore navedeno.Iskazana vrijednost nekretnine može biti potpuno shvaćena samo nakon sveobuhvatnog čitanja svih priloga u ovom elaboratu, podataka, pretpostavki i ograničavajućih uvjeta koji su ovdje izneseni. U elaboratu je naveden datum na koji se odnose izraženi zaključci i mišljenja.Ova procjena ni na koji način ne predstavlja nagovor i ne može služiti kao jedini element na osnovu koje kupac donosi odluku o kupnji ili prodavatelj o prodaji. Kupac se ne može ozivati da je temeljem ove procjene doveden u zabludu ili da je na osnovu nje pretrpio štetu. Odluka o kupnji je isključivo stvar kupca, a odluka o prodaji je isključivo stvar prodavatelja. Konačna cijena po kojoj će se zaključiti transakcija je stvar dogovora kupca i prodavatelja kako je prije navedeno te može uključivati neke druge elemente poslovnog odnosa koji utječu na konačan iznos transakcije.U slučaju poremećaja na tržištu pridržavamo pravo izmjene stajališta navedenih u ovom elaboratu.Ovaj elaborat je, za potrebe stranke, izrađen u dva primjerka.Procjenitelj ovim putem izjavljuje da je prilikom izrade ove procjene postupao kao neovisan i nepristran stručnjak odnosno da nije imao nikakve imovinskopravne ili druge veze s predmetom procjene, da ne postoje okolnosti koje dovode u sumnju njegovu nepristranost te da su zaključci u ovom elaboratu izneseni neovisno o naknadi za obavljenu uslugu.

1.4. IZJAVA PROCJENITELJA1. Usluga pružena od strane procjenitelja je obavljena sukladno priznatim profesionalnim

procjenjivačkim standardima i pozitivnim propisima RH.2. Kod procjene sam djelovao kao neovisna stranka, koristeći se najbolje svim dostupnim podacima.3. Nisam osobno zainteresiran za predmet procjene.4. Moja naknada ni na koji način ne ovisi o zaključcima o vrijednosti.5. Pretpostavljam, bez neovisne verifikacije, točnost podataka koji su nam predočeni.6. Procjena je načinjena u skladu s kodeksom etike i važećim standardima.7. Isupnjavam stručnu spremu i imam ovlaštenje za obavljanje ove procjene.8. Nitko mi nije pružao stručnu pomoć pri izradi ove procjene.

1.5. Datum vrednovanja: 01. 09. 2017. Datum kakvoće: 01. 09. 2017.

1.6. Primjenjena valuta: kn

1.7. Metode procjene – usporedna metoda

– 6 –

1.8. KORIŠTENA LITERATURA (popis primjenjenih propisa i korištene literature)

Građevinski propisi:Zakon o prostornom uređenju (NN 153/13)Zakon o gradnji (NN 153/13)Zakon o postupanju s nezakonito izgrađenim zgradama (NN 86/12 i 143/13)Propisi o vrednovanju:Zakon o procjeni vrijednosti nekretnina (NN 78/15)Pravilnik o metodama procjene vrijednosti nekretnina (NN 105/15)Podatak o etalonskoj cijeni građenja (NN 100/12)Podatak o prosječnim troškovima gradnje 1 m3 etalonske građevine (NN 59/10)Propisi o vlasništvuZakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima (NN 91/96, 68/98, 137/99, 22/00, 73/00, 129/00, 114/01, 79/06, 141/06 i 146/08)Zakon o zemljišnim knjigama (NN 91/96, 68/98, 137/99, 114/01, 100/04, 107/07, 152/08, 126/10, 55/13 i 60/13)Pravilnik o energetskom pregledu zgrade i energetskom certifikatu (NN 79/14, NN RH 48/14)Uredba o visini vodnog doprinosa (NN 78/10, 76/11, 18/12 i 151/13)Posebni propisi jedinica lokalne samoupraveOdluka o komunalnom doprinosu Grada (Službeni glasnik Grada)Propisi iz zemalja članica EU sukladno odredbama članka 42.Bilten Standardne kalkulacije, izdavač IGHPriručnik za pretvorbu društvenih poduzećaPodaci iz vlastite arhivePodatak o etalonskoj cijeni građenja (NN 100/12)

– 7 –

1.9. RJEŠENJE O POSTAVLJENJU

– 8 –

2. NALAZ

2.1. ADRESA NEKRETNINE: 10000 ZAGREB, Petretićev trg 2A2.2. VRSTA NEKRETNINE – vanjsko parkirno mjesto u

razini terena2.3. PREDMET PROCJENEPredmet procjene je nekretnina upisana u z.k.ul. br. 30128 k.o. Grad Zagreb 194. Suvlasnički dio 10/10000 Etažno vlasništvo (E-194) opisana kao parkirno mjesto oznake 54 u prizemlju zgrade sagrađene na z.k.č. br. 2495/2 k.o. Grad Zagreb (odgovara k.č. br. 5659/1 k.o. Centar), na lokaciji Zagreb, Petretićev trg 2A.

2.4. DOKUMENTACIJADana 01. 09. 2017. vještaku su predočeni sljedeći dokumenti:

2.4.1. Z.k.ul. br. 30128 k.o. Grad Zagreb2.4.2. Identifikacija čestica2.4.3. Posjedovni list broj 3805 k.o. Centar2.4.4. Kopija katastarskog plana2.4.5. Izvadak iz zbirke kupoprodajnih cijena

2.5. IDENTIFIKACIJAPredmetna nekretnina vanjsko parkirno mjesto na razini terena, na lokaciji Zagreb, Petretićev trg 2A.

Nekretnina koja je predmet ove procjene (vanjsko parkirno mjesto na razini terena) upisana je u z.k. ul. br. 30128 k.o. Grad Zagreb, 194. Suvlasnički dio 10/10000 etažno vlasništvo E-194 opisano je kao 1. parkirno mjesto oznake 54 u prizemlju zgrade (sagrađene na z.k.č. br. 2495/2 k.o. Grad Zagreb odgovara k.č. br. 5659/1 k.o. Centar) površine 13 m2.

– 9 –

2.6. OPIS I PROSTORNA IDENTIFIKACIJA NEKRETNINE

Opis lokacije

Nekretnina koja je predmet ove procjene (vanjsko parkirno mjesto) nalazi se na razini terena u prvom gradskom području izgradnje zone M1, Urbana pravila 1.2 na lokaciji Zagreb, Petretićev trg 2A.

Vanjsko parkirno mjesto je u okružju stambenih i stambeno-poslovnih zgrada.

Zgrada ima izravan pristup na JPP.

– 10 –

2.7. KARTOGRAFSKI PRIKAZ

– 11 –

– 12 –

– 13 –

2.8. OČEVIDOčevid predmetne nekretnine izvršen je 01. 09. 2017.

FOTODOKUMENTACIJA

– 14 –

2.9. OPIS PREDMETNE NEKRETNINE

Nekretnina koja je predmet ove procjene u naravi predstavlja vanjsko parkirno mjesto na razini terena sagrađena je na z.k.č. br. 2495/2 k.o. Grad Zagreb (odgovara k.č. br. 5659/1 k.o. Centar) na lokaciji Zagreb, Petretićev trg 2A.

Vanjsko parkirno mjesto je izvedeno od betonskih elemenata i označeno horizontalnom signalizacijom.

Površina vanjskog parkirališnog mjesta koje je predmet ove procjene je 13,00 m2 (stvarna podna površina) odnosno obračunske reducirane površine 3,24 m2.

– 15 –

2.10. UTVRĐIVANJE KAKVOĆE PROCJENJIVANE NEKRETNINE(Nastavno: stanje odnosno kakvoća nekretnine je skup obilježja koja utječu na vrijednost nekretnine

na dan vrednovanja i/ili dan kakvoće (članak 4. ZPVN).)

KONSTRUKCIJA

Betonski elementi (kvadri) na šljunčanoj podlozi

ZANATSKI RADOVI

– izvedena horizontalna signalizacija

2.11. REKAPITULACIJA GEOMETRIJSKIH VRIJEDNOSTI

PRIKAZ POVRŠINA

Preuzeta iz z.k.ul. br. 30128 k.o. Grad Zagreb 194. Suvlasnički dio 10/10000 Etažno vlasništvo (E-194).

Opisano kao 1. parkirno mjesto oznake 54 u prizemlju zgrade (u naravi vanjsko parkirno mjesto na razini terena) površine 13,00 m2.

– 16 –

3. PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINAOsnovica za vrednovanje nekretnina je tržišna vrijednost nekretnine koja se utvrđuje prema propisanim metodama za procjenu vrijednosti nekretnina.

Tržišna vrijednost nekretnine je procijenjeni iznos za koji bi nekretnina mogla biti razmijenjena na dan vrednovanja, između voljnog kupca i voljnog prodavatelja, u transakciji po tržišnim uvjetima nakon prikladnog oglašavanja, pri čemu je svaka stranka postupila upućeno, razborito i bez prisile.

Procjena vrijednosti nekretnine izrađuje se na temelju općih vrijednosnih odnosa na tržištu nekretnina na dan vrednovanja i stanja nekretnine na dan kakvoće.

Opći vrijednosni odnosi na tržištu nekretnina obuhvaćaju cjelinu okolnosti koje su mjerodavne za oblikovanje cijene nekretnina na dan vrednovanja, pri uobičajenom poslovnom kretanju ponude i potražnje kao što su opća gospodarska situacija, tržište kapitala te gospodarski i demografski razvoj područja.

Prilikom izrade procjene vrijednosti nekretnina redovito se uzima u obzir sljedeći resolijed:

1. opći vrijednosni odnosi na tržištu nekretnina (prilagodba tržištu), 2. stanje (kakvoća) nekretnine i posebna značajna obilježja procjenjivane nekretnine, 3. statistička obrada i izračun.

Procjena vrijednosti nekretnine je izrađena uvidom u fotokopije vlasničke dokumentacije.

Ukoliko dobivene fotokopije dokumentacije ne odgovaraju originalnoj dokumentaciji za isto ne odgovaram.

Za izradu procjene vrijednosti nekretnina koriste se sljedeće propisane metode: poredbena metoda, prihodovna metoda i troškovna metoda, ovisno o vrsti nekretnine i njezinim specifičnostima.

3.1. Odabir metode i obrazloženjeObzirom na vrstu nekretnine i njezine specifičnosti u ovoj procjeni korištena je usporedna metoda procjene.

Poredbena metoda

Poredbena metoda je u prvom redu primjerena za utvrđivanje tržišne vrijednosti neizgrađenih i izgrađenih zemljišta, samostojećih, poluugrađenih i ugrađenih obiteljskih kuća, obiteljskih kuća u nizu, stanova, garaža kao pomoćne građevine, garažnih parkirnih mjesta i poslovnih prostora.

Poredbena prodajna cijena nekretnine određuje se tzv. metodom neposredne usporedbe transakcija ili prodaja, tj. usporedbom vrijednosti promatrane nekretnine i vrijednosti sličnih nekretnina u stvarnim transakcijama. Analiziraju se nekretnine koje su bile prodane i uspoređuju se njihova svojstva i svojstva nekretnine koja se procjenjuje.

Prilagodbe u uspoređivanju vrše se na osnovu podataka o vremenskom periodu u kojem se usporedne nekretnine pokušavaju prodati, lokaciji, veličini i obliku parcele, infrastrukturi, mogućnosti gradnje, zoni itd.

Budući da se usporedne nekretnine razlikuju od promatrane, potrebno je cijenu usporednih nekretnina prilagoditi promatranoj nekretnini usporedbom njihovih svojstava.

Postupak prilagođavanja treba odgovoriti na pitanje koliku bi cijenu imala usporedna nekretnina kada bi imala jednaka svojstva kao i promatrana nekretnina. Povoljno je tu cijen odrediti u odnosu na neku fizičku jediničnu mjeru što je obično 1m2 površine (građevine ili zemljišta).

Procjena vrijednosti nekretnine metodom usporednih transakcija primjenjuje se u svim procjenama vrijednosti stanova, uredskih prostora, lokala, jednostavnih (tipiziranih) kuća te zemljišta.

– 17 –

– 18 –

– 19 –

– 20 –

Sukladno članku 6. Pravilnika o metodama procjene nekretnina, koristimo baze indeksa za međuvremensko izjednačenje vrijednosti nekretnina. Gornja tablica je preuzeta sa stranica Državnog zavoda za statistiku (http://www.dzs.hr) Prosječni godišnji indeksi cijena stambenih nekretnina

Bazni indeks za Zagreb za II. tromjesečje 2015. iznosi 99,84

Bazni indeks za Zagreb za III. tromjesečje 2015. iznosi 99,92

Bazni indeks za Zagreb za IV. tromjesečje 2017. iznosi 100,72

– 21 –

3.2. Procjena vrijednosti garažnog prostora

Na zahtjev za izdavanje izvatka iz Zbirke kupoprodajnih cijena za vanjsko parkirno mjesto stvarne podne površine 13,00 m2, na lokaciji Zagreb, Petretićev trg 2A Gradski ured za imovinsko pravne poslove dostavio je izvadak sa podacima o realiziranim kupoprodajnim cijenama za 19 nekretnina i to za jedno VPM u cjenovnom bloku Petrova Zapad, dva VPM u cjenovnom bloku Zvonimirova Centar, jedan stan s balkonom i VPM u cjenovnom razredu Maksimirska, jedan stan sa terasom, spremištem i VPM u cjenovnom bloku Medulićeva, 10 stanova sa pripatcima loggia, balkon, terasa, spremište ili VPM u cjenovnom bloku Nova Ves, i po jedan stan s pripatcima loggia, spremište, GPM, vrt ili VPM u cjenovnom bloku Palmotićeva, Petrova Istok, Petrova Zapad i Zvonimirova Centar.

Od gore navedenih nekretnina najviše sukladnosti obilježja sa nekretninom koja je predmet procjene pokazuju nekretnine pod rednim brojevima 1, 3 i 18. Od ove odabrane tri nekretnine najviše sukladnosti obilježja ima nekretnina Rb 1 (identična nekretnina u istom cjenovnom bloku) zatim nekretnina Rb 3 (identična nekretnina u susjednom cjenovnom bloku) te treća odabrana nekretnina (stan s pripatcima) predstavlja nekretninu u istom cjenovnom bloku ali da bi bila usporediva sa nekretninom koja je predmet procjene potrebno je ekstrahirati tržišnu vrijednost vanjskog parkirališnog mjesta iz ukupne tržišne vrijednosti nekretnine od 98.000,00 € pod rednim brojem 18, koja se sastoji od jednosobnog stana površine 42,89 m2 i VPM stvarne podne površine od 12,56 m2 na način da je stvarna podna površina VPM svedena na obračunsku površinu 12,56 × 0,25 = 3,14 m2. Sukladno gore navedenom tržišna vrijednost VPM iznosi 3,14 m2 × 2.129,04 €/m2 = 6.685,20 € (98.000,00 €/(42,89 + 3,14) m2 = 2.129,04 €/m2

VAŽNA NAPOMENA: Da bi usporedne nekretnine (po svojim bitnim obilježjima od kojih je svakako način iskazivanja površine) bile međusobno i sa nekretninom koja je predmet procjene usporedive potrebno ih je svesti na usporedive površine (obračunske površine).

Uvažavajući navedeno usporedne nekretnine i nekretnina koja je predmet procjene imaju sljedeće karakteristike:

RbPovršina (obračunska

površina) (m2)

Tržišna vrijednost (€) Datum sklapanja ugovora

1 12,50 × 0,25 = 3,1250 5.000,00 03.09.2015.

3 3,13 3.281,00 19.10.2015.

18 3,14 6.685,20 20.05.2015.Predmetna nekretnina 3,25 – –

Kako je već u ovoj fazi razvidno da nekretnina pod Rb 3 znatno po tržišnoj vrijednosti odstupa od nekretnina pod Rb 1 i 18, te predstavlja neuobičajenu okolnost izuzet će se iz daljnjeg razmatranja. Kako bi se zadovoljio zakonski minimum o bar tri usporedne nekretnine iz dostavljenih podataka izdvojit ćemo još jednu nekretninu.

Najviše podudarnosti po obilježjima pokazuje nekretnina pod Rb 4 u cjenovnom bloku Maksimirska. Nekretnina tržišne vrijednosti od 194.000,00 € ugovor sklopljen 14.07.2015. sastoji se od četverosobnog stana površine 97,61 m2 i pripadaka balkona površine 8,78 m2, te VPM površine 15,28 m2. Na već opisan način izlučit ćemo tržišnu vrijednost VPM svedenu na reduciranu površinu.

Tržišna vrijednost navedenog VPM reducirane površine 3,82 m2 iznosi 7.151,55 €.

– 22 –

Nakon grubog čišćenja izvatka podobne za procjenu su nam sljedeće usporedne nekretnine:

RbReducirana površina

(obračunska) (m2)

Tržišna vrijednost (€) Datum sklapanja ugovora

1 12,50 × 0,25 = 3,1250 5.000,00 03.09.2015.

3 3,820 7.151,55 14.07.2015.

18 3,140 6.685,20 20.05.2015.Predmetna nekretnina 3,25 – –

– 23 –

– 24 –

– 25 –

3.2.1. Grubo čišćenje izvatka sukladno mikrolokaciji, veličini, položaju u zgradi, starosti, datumu transakcije izabrane su (na terenu) transakcije Rb 1, 4 i 18, koje s nekretninama koja je predmet procjene imaju dostatnu podudarnost (članak 4. Pravilnika, stavak 3.)

R.br.. Adresa Zagreb

Približna godina izgrad-

nje

Etaža Vrsta nekret-nine

Površina Reducirana obračunska

površina (stvarna podna

površina × 0,25) (m2)

Ugovo- reni iznos

(€)

Datum skla-panja ugovora Cjenovni blok

1 Vlaška 83/1 2003. Razina terenaVanjsko

parkirno mjesto 3,1250 5.000,00 03.09.2015.Petrova Zapad

4 Fijanova 11 1940. Razina terenaVanjsko

parkirno mjesto 3,820 7.151,55 14.07.2015. Maksimirska

18 Jurkovićeva 21 1999.Razina terena

Vanjsko parkirno mjesto 3,140 6.685,20 20.05.2015.

Petrova Zapad

pred-metna nekret-

nina

Petretićev trg 2A 1999.

Razina terena

Vanjsko parkirno mjesto 3,25 – –

Petrova Zapad

– 26 –

3.2.

2. M

eđuv

rem

ensk

o (in

tert

empo

raln

o) iz

jedn

ačen

je –

pri

lago

dba

(r

eval

oriz

acija

cije

na) č

lana

k 7.

Pra

viln

ika

R.b

r..A

dres

a Za

greb

Pov

ršin

a po

dna

(m2 )

Red

ucira

na

obra

čuns

ka

povr

šina

(m

2 )

Kup

opro

dajn

a ci

jena

Kup

opro

dajn

a ci

jena

po

m2

obra

čuns

ke p

ovrš

ine

Dat

um s

klap

an-

ja k

upop

roda

-jn

og u

govo

ra

Baz

ni in

dex

na

dan

vred

no-

vanj

a (A

)

Baz

ni in

dex

na

dan

skla

panj

a ug

ovor

a (B

)

Kor

ekci

jski

fa

ktor

(B

/A)

Međ

u-

vrem

ensk

i iz

jedn

a-

čena

cije

na

(kn/

m2 )

(€)

(kn)

€/m

2kn

/m2

1V

lašk

a 83

/112

,50

3,12

505.

000,

0037

.714

,00

1.60

0,00

12.0

68,0

003

.09.

2015

.10

0,72

99,7

20,

9911

.947

,00

4Fi

jano

va 1

115

,28

3,82

07.

151,

5554

.122

,00

1.87

2,00

14.1

68,0

014

.07.

2015

.10

0,72

99,7

20,

9914

.026

,00

18Ju

rkov

ićev

a 21

12.5

63,

140

6.68

5,20

50.3

65,0

02.

129,

0016

.040

,00

20.0

5.20

15.

100,

7299

,84

0,98

15.7

19,0

0pr

ed-

met

na

nekr

et-

nina

Pet

retić

ev tr

g 2A

15,0

03,

25–

––

––

––

––

Sred

nji t

ečaj

HN

B za

€ n

a da

n 20

. 05.

201

5.

1 €

= 7,

5338

kn

14. 0

7. 2

015.

1

€ =

7,56

79 k

n 03

. 09.

201

5.

1 €

= 7,

5428

kn

– 27 –

3.2.

3. In

terk

valit

ativ

no iz

jedn

ačen

je, s

tatis

tička

obr

ada

i izr

ačun

Rb

Adr

esa

Pov

ršin

a po

dna

(m2 )

Red

ucira

na

obra

čuns

ka

povr

šina

(m

2 )

Kup

opro

dajn

a ci

jena

Kup

opro

dajn

a ci

jena

po

m2

obra

čuns

ke

povr

šine

Dat

um s

kla-

panj

a ku

po-

prod

ajno

g ug

ovor

a

Baz

ni

inde

x na

da

n vr

ed-

nova

nja

(A)

Baz

ni

inde

ks

na d

an

skla

panj

a ug

ovor

a

(B)

Kor

e-kc

ijski

fa

ktor

(B

/A)

Međ

u-

vrem

ensk

i iz

jedn

ačen

a ci

jena

kn/

m2

Pro

vede

no

poje

dina

čno

međ

uvre

men

sko

i int

erkv

alita

tivno

iz

jedn

ačen

je n

e sm

ije b

iti v

eće

od +

/-40%

(čl.

19. P

ravi

lnik

a)

Ods

tupa

nje

od p

rosj

ečne

ku

popr

odaj

ne

cije

ne n

e sm

ije

biti

veće

od

+/-

30%

(čl.

4. s

t. 1.

Pra

viln

ika)

Pro

sječ

na

kupo

prod

a-jn

a ci

jena

nak

on

međ

uvre

men

skog

i i

nter

kval

itativ

nog

izje

dnač

enja

(k

n/m

2 )€

kn€/

m2

kn/m

2

1V

lašk

a 83

/112

,50

3,12

505.

000,

0037

.714

,00

1.60

0,00

12.0

68,0

003

.09.

2015

.10

0,72

99,7

20,

9911

.947

,00

–1,9

8–1

4,03

13.8

97,0

0

4Fi

jano

va 1

115

,28

3,82

07.

151,

5554

.122

,00

1.87

2,00

14.1

68,0

014

.07.

2015

.10

0,72

99,7

20,

9914

.026

,00

–1,0

0+0

,92

13.8

97,0

0

18Ju

rkov

ićev

a 21

12.5

63,

140

6.68

5,20

50.3

65,0

02.

129,

0016

.040

,00

20.0

5.20

15.

100,

7299

,84

0,98

15.7

19,0

0–2

,00

+13,

1013

.897

,00

pred

-m

etna

ne

kret

-ni

na

Pet

retić

ev

trg 2

A15

,00

3,25

––

––

––

––

––

––

Pros

ječn

a tr

žišn

a vr

ijedn

ost v

anjs

kog

park

irno

g m

jest

a iz

nosi

13.

897,

00 k

n/m

2 obr

ačun

ske

povr

šine

PRO

CIJ

ENJE

NA

TR

ŽIŠN

A V

RIJ

EDN

OST

PR

EDM

ETN

E N

EKR

ETN

INE

IZN

OSI

:

3,

25 m

2 × 1

3.89

7,00

kn/

m2 o

brač

unsk

e po

vrši

ne =

45.

165,

25 k

n

45.2

00,0

0 kn

(zao

kruž

ena

vrije

dnos

t)

*Pra

viln

ik o

met

odam

a pr

ocje

ne v

rijed

nost

i nek

retn

ina

(Nar

odne

nov

ine

105/

15) Č

lana

k 19

.:Ko

rište

ne p

ored

bene

cije

ne, p

ribliž

ne v

rijed

nost

i zem

ljišt

a i p

ored

beni

pok

azat

elj i

zgra

đeni

h ka

tast

arsk

ih če

stic

a (fa

ktor

i zgr

ade

i fak

tori

prih

oda)

svoj

im o

bilje

žjim

a ka

tast

arsk

e če

stic

e do

kazu

ju d

ovol

jno

podu

darn

osti

s ob

iljež

jima

proc

jenj

ivan

je k

atas

tars

ke če

stic

e ak

o ra

zlik

e u

vrije

dnos

ti ko

rište

nih

doda

taka

i od

bita

ka za

inte

rkva

litat

ivno

izje

dnač

enje

ne

prel

azi 4

0% iz

lazn

e vr

ijedn

osti.

**Pr

aviln

ik o

met

odam

a pr

ocje

ne v

rijed

nost

i nek

retn

ine

(Nar

odne

nov

ine

105/

15),

Čla

nak

4.:

(3) U

tjeca

j neu

obič

ajen

ih o

koln

osti

prep

ozna

je se

ako

kup

opro

dajn

e ci

jene

ili d

rugi

pod

aci z

nača

jno

odst

upaj

u od

kup

opro

dajn

ih ci

jena

i dr

ugih

pod

atak

a u

uspo

redi

vim

sluč

ajev

ima.

U sa

mom

pos

tupk

u pr

ocje

ne v

rijed

nost

i ne

kret

nina

znač

ajna

ods

tupa

nja

odno

se se

na

poje

dina

čna

odst

upan

ja k

upop

roda

jnih

cije

na v

eća

od +

/-30

% o

d pr

osje

čne

kupo

prod

ajne

cije

ne (m

edija

na) p

ored

beni

h ne

kret

nina

nak

on p

rovo

đenj

a m

eđuv

rem

ensk

og i

inte

rkva

litat

ivno

g iz

jedn

ačen

ja.

– 28 –

4. MIŠLJENJE

Nakon očevida nekretnine na terenu, analize dostavljene dokumentacije i izvršenog izračuna sukladno Zakonu o procjeni vrijednosti nekretnina i Pravilnika o metodama procjene vrijednosti nekretnina procijenjena tržišna vrijednost nekretnine upisane u z.k.ul. br. 30128 k.o. Grad Zagreb, 194 Suvlasnički dio 10/10000 Etažno vlasništvo (E-194) 1 parkirno mjesto oznake 54 u prizemlju zgrade površine 13,00 m2 (koje u naravi predstavlja vanjsko parkirno mjesto na razini terena) a nalazi se na z.k.č. br. 2495/2 k.o. Grad Zagreb, odgovara k.č. br. 5659/1 k.o. Centar na lokaciji Zagreb, Petretićev trg 2A.

Tržišna vrijednost (zaokružena).

45.200,00 kn

Tržišna vrijednost je iskazana u neto vrijednosti, bez uključenih poreza.

Iskorištenost površine prosječna

Alternativna namjena –

Mogućnost iznajmljivanja prosječna

Utrživost prosječna

Pozitivna svojstva kronični nedostatak parkirališnih mjesta

Negativna svojstva –

IZRADIO

mr. MARIO ČUTURA dipl. inž.sudski vještak za graditeljstvo i procjenu vrijednosti nekretnina

– 29 –

5. PRILOZI

– Z. k. ul. br. 30128 k.o. Grad Zagreb

– Identifikacija

– Posjedovni list broj 3805/1 k.o. Centar

– Kopija katastarskog plana

– Upit za izdavanje izvatka iz kupoprodajnih cijena i izvadak iz kupoprodajnih cijena

– 30 –

– 31 –

– 32 –

– 33 –

– 34 –

– 35 –

– 36 –

– 37 –

– 38 –