INFORME DE MERCADOBUENOS AIRES

AGOSTO 2018

ZONAPROPINDEX

RESUMEN EJECUTIVOTENDENCIAS DESTACADAS

VENTA

El precio medio alcanza los 2.549 usd/m2

acumulando incremento de 7.3% en el

2018. La desaceleración de precios iniciada

en junio sigue profundizándose.

La devaluación del peso genera una

disminución de los costos de construcción

en dólares que están hoy 20% por debajo

que hace tres meses.

Barrios del norte y noroeste de la ciudad

siguen siendo los de mayor incremento de

precio. Villa Ortuzar y Villa Urquiza

mantienen alto dinamismo.

ALQUILER

Alquilar un departamento de dos

ambientes en la ciudad cuesta $12.111 por

mes, acumulando un incremento de 23%

en 2018. Durante el mismo periodo las

cuotas de los créditos UVA aumentaron en

menor medida: 21.2%.

El 80% de los barrios registran alquiler de 2

ambientes entre 11.000 y 13.200 pesos por

mes.

Tribunales, Liniers y San Cristóbal son los

barrios con mayor incremento de precio de

alquiler en los últimos doce meses, cerca

del +50%.

RENTABILIDAD

La rentabilidad inmobiliaria media de

CABA se ubica en 4.2% bruto anual. El

periodo de repago de la inversión es de 24

años, 32% más que 12 meses atrás.

La moneda argentina se devaluó 72%

durante 2018 generando una caída de 30%

en el alquiler medido en dólares lo cual

hunde el retorno inmobiliario que aun no

encuentra piso.

PRECIOS DESACELERANDO INCREMENTA 23% EN EL AÑO FUERTE DISMINUCION

OBJETIVO: BRINDAR ESTADÍSTICAS CLARAS, OBJETIVAS Y CONFIABLES SOBRE EL MERCADO INMOBILIARIO

FUENTE DE DATOS: TODOS LOS ANUNCIOS DE INMUEBLES PUBLICADOS EN ZONAPROP.COM

PERIODICIDAD: CALCULO Y PUBLICACION MENSUAL

METODOLOGÍA: UTILIZAMOS LAS MEJORAS PRACTICAS ESTADISTICAS INTERNACIONALES. DOCUMENTO METODOLÓGICO DISPONIBLE EN ZONAPROP.COM

ZONAPROP INDEXTRANSFORMANDO DATOS EN ESTADÍSTICAS CONFIABLES

PRECIOSVENTA

SUP. CUBIERTA 50 M2, DOS AMBIENTES

BALCÓN 5 M2

PRECIO 2.549 USD/M2

SUP. CUBIERTA 70 M2, TRES AMBIENTES

BALCÓN 7 M2

PRECIO 2.451 USD/M2

VENTAUNIDAD MEDIA. PRECIO Y SUPERFICIE

El departamento medio de dos ambientes y 50 m2 tiene un valor de 133 mil dólares.

Un depto. de 3 ambientes y 70 m2 alcanza los 187 mil dólares.

2 AMB 3 AMB

7,3%

10,8%

4,9%

5,5%

0,7%

-0,1%

2,0%

2018

2017

2016

2015

2014

2013

2012

EVOLUCIÓN MENSUAL. USD/M2 VARIACIÓN ANUAL

1.8901.915

2.005

2.235

2.549

feb.-12 sep.-12 abr.-13 nov.-13 jun.-14 ene.-15 ago.-15 mar.-16 oct.-16 may.-17 dic.-17 jul.-18

VENTAPRECIO MEDIO DE LA CIUDAD. EVOLUCION

Precio medio se ubica en USD 2.549 por m2, avanza en agosto +0.3% y acumula +7.3% en 2018.

Desde junio se registra una fuerte desaceleración de precios.

1%5%

13%

21%

-20%-18% -19%

-9%

3 MESES 6 MESES 12 MESES 24 MESES

PRECIOS VENTA

COSTO CONSTRUCCION (CAC) EN DOLARES

FUENTE: CÁMARA ARGENTINA DE LA CONSTRUCCIÓN, ACTUALIZADO A JULIO 2018NOTA: VARIACIÓN CAC 24 MESES CONTEMPLA PROMEDIO TIPO DE CAMBIO OFICIAL Y BLUE

VENTAPRECIO MEDIO DE LA CIUDAD. EVOLUCIÓN

EVOLUCIÓN ACUMULADA. ÚLTIMOS…

La devaluación del peso genera una disminución de los costos de construcción en dólares que están hoy 20% debajo de hace

tres meses. En los últimos dos años los costos en dólares bajan 9% mientras que precios de venta suben 21%.

1.225

1.997

2.104

2.388

2.395

2.507

2.549

2.796

3.331

SUR

OESTE

SUR ESTE

EJE CENTRAL

MACROCENTRO

NOROESTE

MEDIA BUENOS AIRES

CORREDORNOROESTE

CORREDOR NORTE

VENTAPRECIO SEGÚN ZONAS DE LA CIUDAD

0.1%

0.3%

0.3%

0.3%

0.2%

0.4%

0.5%

0.2%

0.3%

12.6%

16.7%

12.8%

17.1%

10.8%

13.5%

10.9%

8.9%

-1.6%

USD/M2 MES 12 MESES

VARIACIÓNREGION

VENTAHEAT MAP DE PRECIOS

Rango de precio en la ciudad encuentra máximo en Puerto Madero USD 5.728 y mínimo en Villa Lugano USD 1.235

1.235

1.667

1.783

2.171

2.288

2.378

2.535

2.831

3.539

3.652

5.728

Villa Lugano

Constitución

Parque Avellaneda

San Cristobal

Boedo

Centro / Microcentro

Parque Centenario

Villa Ortuzar

Palermo

Las Cañitas

Puerto Madero

BARRIO USD/M2

MAYORPRECIO

ZONAMEDIA

MENORPRECIO

RANKING

5.728

3.539

3.0342.708

2.4742.288 2.199 2.101 2.001

1.235

Pu

ert

o M

ade

ro

La

s C

añ

ita

s

Pa

lerm

o

Nu

ñez

Re

cole

ta

Be

lgra

no

Vill

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rquiz

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Ba

rrio

Nort

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les

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Vill

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rtuzar

Sa

ave

dra

Vill

a D

evo

to

Ch

aca

rita

Ca

balli

to

Vill

a P

ueyrr

ed

ón

Vill

a C

respo

Pa

rque C

ente

na

rio

Vill

a d

el P

arq

ue

Alm

ag

ro

Sa

n T

elm

o

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asto

Vill

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anta

Rita

Ce

ntr

o / M

icro

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o

Ba

rracas

Tri

bun

ale

s

Mon

te C

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o

Pa

tern

al

Bo

edo

Ve

lez S

ars

field

Pa

rque C

haca

buco

Flo

res

Vill

a G

ene

ral M

itre

Mon

se

rrat

Sa

n N

icolá

s

Sa

n C

risto

bal

Co

ngre

so

Vill

a L

uro

Lin

iers

Ba

lvan

era

Ve

rsalle

s

Pa

rque P

atr

icio

s

Flo

resta

On

ce

Mata

dero

s

Bo

ca

Pa

rque A

vella

ne

da

Co

nstitu

ció

n

Vill

a L

ug

ano

VENTAPRECIOS DE VENTA SEGÚN BARRIO

PRECIO MEDIO DE CADA BARRIO EN USD/M2

VENTAHEAT MAP VARIACION DE PRECIOS ANUAL

0%

5%

5%

9%

12%

13%

14%

16%

19%

22%

23%

San Nicolás

Puerto Madero

Constitución

Centro / Microcentro

Palermo

Abasto

Monserrat

Flores

Parque Chas

Villa Pueyrredón

Villa Ortuzar

Barrios del norte y noroeste son los que registran mayor incremento de precio.

VARIACIÓN 12 MESESBARRIO

BARRIOS CON MAYOR INCREMENTO DE PRECIO

ZONAMEDIA

MAYORBAJA

RANKING

MAYORSUBA

53%

68% 69%

48%

50%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

dic.-15 abr.-16 ago.-16 dic.-16 abr.-17 ago.-17 dic.-17 abr.-18 ago.-18

VENTAANALISIS COYUNTURA

Fuerte desaceleración del incremento de precio de los

departamentos. Junio +0.5% respecto al mes previo, Julio +0.4% y

Agosto sigue desacelerando: +0.3%

VARIACION MENSUAL DEL PRECIO MEDIO DE LA CIUDAD% de incremento respecto al mes previo

BARRIOS CON INCREMENTO MENSUAL DE PRECIO% respecto al total de barrios de la ciudad

0,6%

1,5%

1,2%

0,5%

0,3%

ene.-16 may.-16 sep.-16 ene.-17 may.-17 sep.-17 ene.-18 may.-18

En Junio el porcentaje de barrios con incremento de precio en el

ultimo mes registra fuerte descenso, pasando del 69% de los

barrios en mayo al 48%, el valor mas bajo desde mayo 2017. Julio

y Agosto mantiene tendencia.

DESACELERACION DE PRECIOS

PRECIOSALQUILERprecio de alquiler mensual de un departamento

de 2 ambientes y 50 m2 de superficie cubierta

SUP. CUBIERTA 50 M2, DOS AMBIENTES

BALCÓN 5 M2

PRECIO 242 $/M2/MES

SUP. CUBIERTA 70 M2, TRES AMBIENTES

BALCÓN 7 M2

PRECIO 230 $/M2/MES

ALQUILERUNIDAD MEDIA. PRECIO Y SUPERFICIE

El departamento medio de dos ambientes y 50 m2 tiene se alquila por 12.111 pesos por mes.

Los deptos. de 3 ambientes y 70 m2 se alquila por 16.955 pesos por mes.

2 AMB 3 AMB

ALQUILERPRECIO MEDIO DE LA CIUDAD. EVOLUCIÓN

23%

33%

27%

33%

32%

23%

23%

2018

2017

2016

2015

2014

2013

2012

2.310

4.367

12.111

feb.-12 oct.-12 jun.-13 feb.-14 oct.-14 jun.-15 feb.-16 oct.-16 jun.-17 feb.-18

El alquiler promedio de un 2 ambientes en la ciudad se ubica en $ 12.111 por mes. Sube 2.7% en el mes y acumula 23% en el año.

El incremento acumulado de 2017 fue de 33%, por arriba de todos los índices de inflación.

EVOLUCION MENSUAL. AR$/MES VARIACION EN EL AÑO

DEVALUACION DEVALUACION LEY DE ALQUILERES

24%

36%

39%

27%

36%

feb.-13 sep.-13 abr.-14 nov.-14 jun.-15 ene.-16 ago.-16 mar.-17 oct.-17 may.-18

4%6%

3% 3%

VELOCIDAD DE AJUSTE. 6 MESES ANUALIZADA

ALQUILERPRECIO MEDIO DE LA CIUDAD. EVOLUCIÓN

Actual aceleración de precios de alquiler se inicio a partir de la implementación de la ley de alquileres (Sept’17). La suba de los últimos

seis meses es consistente con un incremento de +36% anual. La UVA sube 21.2% en 2018, inferior al alquiler

VARIACIONMENSUAL

VARIACIONSEMESTRALANUALIZADA

ALQUILER VS. UVAUVA = UNIDAD DE VALOR ADQUISITVO DEL BCRA

73%

87%

UVA ALQUILER

VARIACION DESDE ABRIL 2016…

21,2%

23,2%

UVA ALQUILER

VARIACION DURANTE 2018…

10.123

10.685

11.590

11.656

11.973

12.111

12.718

14.063

SUR

OESTE

SUR ESTE

EJE CENTRAL

NOROESTE

MACROCENTRO

MEDIA BUENOS AIRES

CORREDORNOROESTE

CORREDOR NORTE

ALQUILERPRECIO SEGÚN ZONAS DE LA CIUDAD

2.8%

2.0%

2.7%

2.8%

2.7%

2.0%

3.5%

3.9%

34%

40%

38%

36%

40%

37%

39%

42%

S/D

AR$/MESVARIACIÓN

REGIÓN MES 12 MESES

9.621

10.205

10.286

11.297

11.683

12.049

12.263

12.984

15.011

15.102

19.805

Constitución

Liniers

Floresta

Parque Patricios

Villa Devoto

Caballito

San Nicolás

Villa Crespo

Las Cañitas

Palermo

Puerto Madero

80% de los barrios registran alquiler de 2 ambientes entre 11.000 y 13.200 pesos por mes

BARRIO AR$/MES

ALQUILERHEAT MAP DE PRECIOS

MAYORPRECIO

ZONAMEDIA

MENORPRECIO

RANKING

ALQUILERHEAT MAP VARIACION DE PRECIOS ANUAL

24%

27%

28%

34%

37%

38%

39%

40%

49%

50%

51%

Las Cañitas

Puerto Madero

San Telmo

Barrio Norte

Congreso

Boedo

Chacarita

San Nicolás

San Cristobal

Liniers

Tribunales

Monserrat, Paternal y Coghlan son las zonas con mayor incremento de precio de alquiler

BARRIO VARIACIÓN ANUAL

BARRIOS CON MAYOR INCREMENTO DE PRECIO

ZONAMEDIA

MENORSUBA

RANKING

MAYORSUBA

RENTABILIDADINMOBILIARIARetorno bruto anual, porcentaje de la inversión

5,9%5,7% 5,6%

5,2%

4,2%

may.-12 nov.-12 may.-13 nov.-13 may.-14 nov.-14 may.-15 nov.-15 may.-16 nov.-16 may.-17 nov.-17 may.-18

LEY DE ALQUILERES

RENTABILIDADRETORNO BRUTO ANUAL DEL ALQUILER

5,2%

5,4%

5,0%

4,7%

4,6%

5,0%

5,6%

2018

2017

2016

2015

2014

2013

2012

Relación alquiler/precio se ubica en 4.2% anual. La devaluación de los últimos meses disminuye el precio

del alquiler medido en dólares, hundiendo la renta inmobiliaria. Se necesitan 24 años de alquiler para recuperar la inversión.

EVOLUCION MENSUAL PROMEDIO ANUAL

3,8%

3,8%

4,0%

4,2%

4,4%

4,4%

4,5%

4,5%

CORREDOR NORTE

CORREDOR NOROESTE

NOROESTE

MEDIA BUENOS AIRES

OESTE

EJE CENTRAL

MACROCENTRO

SUR ESTE

RENTABILIDADRETORNO BRUTO ANUAL DEL ALQUILER

↓

↓

↓

↓

↓

↓

↓

↓

↓

↓

↓

↓

↓

↓

↓

↓

S/DSUR

RENTA ANUAL, % PRECIOVARIACIÓN

REGIÓN MES 12 MESES

3,1%

3,6%

3,7%

3,9%

4,1%

4,3%

4,4%

4,6%

5,0%

5,0%

5,2%

Puerto Madero

Belgrano

Recoleta

Barrio Norte

Saavedra

San Telmo

Almagro

San Cristobal

San Nicolás

Parque Patricios

Constitución

RENTABILIDADRETORNO BRUTO ANUAL DEL ALQUILER

BARRIO RENTA ANUAL, % PRECIO

Constitución, Parque Patricios y San Nicolás son los mejores barrios para inversores que buscan renta

MAYORPRECIO

ZONAMEDIA

MENORPRECIO

RANKING