Predlog

ZAKON O STANOVANJU I ODRŽAVANJU STAMBENIH ZGRADA

I OSNOVNE ODREDBE

Član 1

Ovim zakonom uređuju se prava i obaveze etažnih vlasnika u pogledu održavanja stambene zgrade i zajedničkih djelova stambene zgrade, oblast socijalnog stanovanja, i druga pitanja od značaja za oblast stanovanja.

Član 2

Etažni vlasnik, pravo svojine na stanu i zajedničkim djelovima stambene zgrade, ostvaruje na način i pod uslovima utvrđenim zakonom kojim su uređeni svojinsko-pravni odnosi i ovim zakonom.

Član 3

Socijalno stanovanje u smislu ovog zakona je stanovanje odgovarajućeg standarda koje se obezbjeđuje uz podršku države i jedinice lokalne samouprave.

Član 4

Radi obezbjeđenja ostvarivanja javnog interesa u oblasti stanovanja, racionalne gustine naseljenosti, korišćenja prostora, kvaliteta životne sredine i identiteta životnog prostora donosi se Nacionalnastambena strategija (u daljem tekstu: Strategija).

II ODRŽAVANJE STAMBENE ZGRADE

Član 5

(1)Održavanje stambene zgrade čini izvođenje radova na zajedničkim djelovima zgrade kojima se obezbjeđuje ispravnost i sigurnost zajedničkih djelova zgrade, upotrebljivost zgrade kao cjeline i bezbjednost njenog korišćenja.(2)Održavanje stambene zgrade čini i zvođenje radova na stanu ili drugom posebnom dijelu zgrade, ako su ti radovi od uticaja na održavanje, bezbjedno korišćenje zgrade i bezbjednost zgrade kao cjeline.(3) Održavanjem stambenih zgrada obezbjeđuje se zaštita i potreban nivo stanovanja.

2

Član 6

Radovi koji se preduzimaju na održavanju zajedničkih djelova stambene zgrade su:- radovi redovnog održavanja;- nužni radovi;- hitni radovi.

Član 7

Radovi na redovnom održavanju zajedničkih djelova stambene zgrade su:- krečenje ili bojenje unutrašnjih zidova; - bojenje spoljnje i unutrašnje stolarije i tapetarski radovi;- farbanje bravarije, radijatora, drugih grejnih tijela i drugih odgovarajućih elemenata u zgradi;- keramički i drugi radovi na završnim oblogama podova i zidova;- zamjena podnih obloga i premazivanje podova;- bojanje fasade;- zamjena i popravke stolarije, uključujući elemente zaštite od spoljnih uticaja (kapci, žaluzine, grilje, i sl.);- opravke krova i ravnog krova;- održavanje rasvjete i drugih električnih uređaja (zamjena sijalica, prekidača, utičnica, zvonca, svjetiljki, interfona, i sl.), kao i održavanje spoljne rasvjete koja pripada zgradi;- zamjena i popravke brava i drugih elemenata koji pripadaju zgradi;- redovni servisi na uređajima za grijanje i pripremu tople vode ( kotlarnice i toplane );- redovni servisi zajedničkih sistema za klimatizaciju;- redovni servisi liftova;- redovni servisi protivpožarne instalacije i protivpožarnih aparata u zgradi;- redovni servisi agregata za rasvjetu, hidroforskih postrojenja i pumpnih stanica za vodu i otpadnu vodu;- redovni servisi na antenskim uređajima, uređajima za prijem televizijskog programa, uključujući uređaje za kablovsku i satelitsku TV;- redovni servisi na instalacijama vodovoda, kanalizacije, elektrike, plina, i dr.;- redovni servisi ostalih aparata i uređaja u zgradi prema uputstvu proizvođača;- čišćenje dimnjaka i dimnjačkih kanala (dimničarske usluge), dezinsekcija i deratizacija zajedničkih prostora zgrade i posebnih djelova zgrade kada se obavlja u cijeloj zgradi u cilju trajnog otklanjanja štetočina i gamadi;- čišćenje kanala za smeće;- čišćenje odvodnih rešetaka, slivnika i oluka;- održavanje higijene u zajedničkim djelovima stambene zgrade;- ostali radovi redovnog održavanja.

Član 8

(1) Nužnim radovima smatraju se radovi koji se preduzimaju radi:- sanacije krovne konstrukcije, nosivih zidova, stubova, međuspratnih konstrukcija, temelja;- sanacije dimnjaka i dimovodnih kanala;- sanacije ravnih i kosih krovova;- sanacije klizišta;zamjene instalacija na zajedničkim djelovima i uređajima zgrade (vodovodne, kanalizacione,

3

električne, plinske, centralnog grijanja, i sl.);- sanacije fasade, odnosno spoljašnjeg izgleda stambene zgrade;- izolacije zidova, podova i temelja zgrade.(2) Normative i standarde za radove iz stava 1 ovog člana propisuje nadležni organ jedinice lokalne samouprave.

Član 9

Hitnim radovima u smislu ovog zakona smatraju se radovi koji se radi odlaganja radi zaštite života i zdravlja ljudi, njihove sigurnosti i okoline moraju izvršiti bez odlaganja, i to:- radovi na plinskim instalacijama;- radovi na sistemu centralnog grijanja i toplovodnog sistema;- radovi na sistemu za klimatizaciju;- radovi u slučaju napuknuća, oštećenja i začepljenja vodovodne i kanalizacione instalacije radi sprječavanja daljih štetnih posljedica;- radovi na električnoj instalaciji;- radovi kod znatnih oštećenja dimnjaka i dimnjačkih kanala;- radovi na oštećenju krova;- radova na liftu;- radova na fasadi;- radovi radi očuvanja statičke stabilnosti zgrade ili pojedinih djelova zgrade.

Član 10

(1) Upravnik stambene zgrade ( u daljem tekstu: Upravnik) dužan je da obezbijedi obavljanje hitnih radova bez odlaganja.(2) Upravnik je dužan da obezbijedi obavljanje hitnih radova i na posebnom dijelu zgrade ako ih ne obavi etažni vlasnik, ako je to neophodno radi održavanja zajedničkih djelova zgrade i zgrade kao cjeline.(3) Etažni vlasnik je dužan da, odmah po saznanju, obavijesti upravnika ili pravno lice, kome su povjereni poslovi održavanja stambene zgrade, o potrebi preduzimanja hitnih radova. (4) U slučaju iz stava 2 ovog člana utrošena sredstva sa zajedničkog računa obavezan je da nadoknadi etažni vlasnik na čijem su posebnom dijelu izvršeni hitni radovi.

Član 11

(1) Ako stambena zgrada ne obezbijedi izvođenje hitnih radova, jedinica lokalne samouprave će obezbijediti izvođenje ovih radova, preko privrednog društva, odnosno drugog pravnog lica ili na drugi način, na teret stambene zgrade.(2) Stambena zgrada dužna je da troškove za radove iz stava 1 ovog člana, nadoknadi jedinici lokalnesamouprave, u rokovima i na način koji odredi jedinica lokalne samouprave.(3) Račun o izvedenim hitnim radovima predstavlja vjerodostojnu ispravu u izvršnom postupku.(4) Etažni vlasnik je dužan da omogući obavljanje hitnih radova u mjeri koja je neophodna za otklanjanje neposredne opasnosti po život i zdravlje ljudi i materijalnih dobara.

Član 12

(1) Troškove redovnog održavanja, nužnih i hitnih radova stambene zgrade, snose etažni vlasnici

4

srazmjerno učešću površine svojih posebnih djelova stambene zgrade, u površini svih posebnih djelova, prema stvarno učinjenim troškovima. (2) Sredstva za izvođenje nužnih radova održavanja zajedničkih djelova stambene zgrade mogu se obezbjeđivati sufinansiranja sa zainteresovanim licima, kreditiranjem pod povoljnim uslovima koje može da obezbijedi jedinica lokalne samouprave.(3) Etažni vlasnici su dužni, da kao akontaciju za troškove iz stava 1 ovog člana, uplate mjesečni iznos na zajednički račun zgrade, i to:- za stanove iznos od 1 bod/m2 korisne stambene površine;- za garaže iznos od 2 boda/m2 korisne površine;- za poslovne prostorije i stanove u kojima se obavlja neprofitna djelatnost (udruženja penzionera, slijepih, paraplegičara i sl.) iznos od 3 boda/m2 korisne površine;- za poslovne prostorije u kojima se obavlja privredna i slična djelatnost iznos od 4 boda/m2 korisne površine.(4) Vrijednost boda, koja ne može biti manja od 0,2 €, utvrđuje skupština etažnih vlasnika.(5) Etažni vlasnik o čijem trošku su izvršeni radovi na održavanju zajedničkih djelova stambene zgrade bez ovlašćenja upravnika ili skupštine etažnih vlasnika, nema pravo regresa, osim ako se ne radi o hitnim radovima.

Član 13

(1) Sredstva namijenjena održavanju stambene zgrade, etažni vlasnici koriste za pokriće troškova održavanja stambene zgrade, i to:- redovnog održavanja;- nužnih radova;- hitnih radova;- otplate zajma za finansiranje troškova;- drugih troškova održavanja stambene zgrade.(2) Sredstvima za održavanje stambene zgrade raspolaže upravnik pod uslovima i u granicamautvrđenim odlukama i pravilima skupštine etažnih vlasnika.

Član 14

(1) Etažni vlasnici su dužni da otvore zajednički račun na koji se uplaćuju sredstva za održavanje stamben zgrade, koja čine zajedničku imovinu svih etažnih vlasnika. (2) Organ lokalne uprave će rješenjem, shodno odluci skupštine etažnih vlasnika, obračunati iznos I utvrditi način plaćanja troškova održavanja stambene zgrade.(3) Ako nijesu obrazovani organi upravljanja stambene zgrade, sredstvima deponovanim na zajedničkom računu upravljaju etažni vlasnici, odnosno privremeni upravnik.(4) Etažni vlasnik koji je otuđio svoj posebni dio stambene zgrade, nema pravo da zahtijeva povraćaj sredstava sa zajedničkog računa.

Član 15

Upravnik kojem je prestao mandat dužan je da bez odlaganja podnese izvještaj o sredstvima na zajedničkom računu novom upravniku, odnosno novom upravniku.

5

Član 16

(1) Upravnik je dužan da vodi evidenciju o korišćenju sredstava za održavanje stambene zgrade.(2) O korišćenju sredstava za održavanje stambene zgrade upravnik podnosi izvještaj skupštini

etažnih vlasnika jednom godišnje.(3) Pravo uvida u izvještaj iz stava 2 ovog člana imaju svi etažni vlasnici.

Član 17

Za obaveze koje preuzme stambena zgrada u vezi sa održavanjem, odgovaraju solidarno etažnivlasnici, u skladu sa kriterijumima plaćanja troškova održavanja utvrđenim ovim zakonom.

Član 18

(1) O načinu organizovanja poslova održavanja stambene zgrade odlučuje skupština etažnih vlasnika.(2) Akt iz stava 1 ovog člana skupština etažnih vlasnika je dužna da dostavi nadležnom organu lokalne uprave u roku od 15. dana od dana njegovog donošenja.

Član 19

(1) Obavljanje svih ili pojedinih poslova na održavanju zajedničkih djelova stambene zgrade skupština etažnih vlasnika obezbjeđuje zaključivanjem ugovora sa privrednim društvom, stambenom zadrugom ili drugim pravnim licem, koje je registrovano za obavljanje poslova održavanja, najkasnije do 15. januara tekuće godine.(2) Ugovor iz stava 1 ovog člana sadrži naročito:- vrste radova, uslove i način njihovog obavljanja;- cijenu, način i uslove plaćanja;- način izvještavanja skupštine o izvršenim poslovima;- međusobna prava i obaveze u slučaju neizvršenja ili neblagovremenog izvršenja radova.(3) U slučaju raskida ugovora iz stava 1 ovog člana u toku godine, novi ugovor se zaključuje u roku od 15 dana od dana raskida prethodnog ugovora.(4) Dvije ili više stambenih zgrada, ulaza ili lamela mogu zajedno organizovati poslove na održavanju stambene zgrade.(5) U slučaju iz stava 4 ovog člana, međusobni odnosi uređuju se ugovorom koji sadrži naročito:- način obavljanja poslova na održavanju stambene zgrade;- način i rokove obezbjeđivanja sredstava za održavanje;- način korišćenja i kontrole trošenja sredstava za održavanje;- međusoba prava i obaveze stambenih zgrada i dr.

Član 20

(1) Etažni vlasnik je dužan da bez odlaganja prijavi upravniku štetu za koju je saznao da je nastala na zajedničkim djelovima, kao i štetu na posebnim djelovima stambenim zgrade, ako prijeti opasnost ostalim djelovima stambene zgrade.(2) Kada prijeti opasnost od štete iz stava 1 ovog člana svaki etažni vlasnik, dužan je da preduzme nužne mjere bez pristanka ostalih etažnih vlasnika.

6

Član 21

(1) Etažni vlasnici su dužni da svaku promjenu u odnosu na raspolaganje posebnim dijelom stambene zgrade ili njegovim dijelom, prijave skupštini etažnih vlasnika, odnosno upravniku.(2) Upravnik je dužan da o promjenama iz stava 1 ovog člana, obavijesti nadležni organ lokalne uprave.

Član 22

(1) Bez odobrenja nadležnog organa jedinice lokalne samouprave zabranjeno je:- narušavati izgled fasada postavljanjem uređaja;- mijenjati izgled stambene zgrade zastakljivanjem;- mijenjati izgled stambene zgrade zazidavanjem;- mijenjati i narušavati izgled na drugi način.(2) Obim i vrstu dopuštenih radova iz stava 1 ovog člana propisuje nadležni organ jedinice lokalne samouprave.

Član 23

Registar etažnih vlasnika, registar stambenih zgrada i njihovih posebnih djelova, vodi jedinica lokalne samouprave.

Član 24

Posebni i zajednički dio stambene zgrade može se pretvoriti poslovnu prostoriju na način utvrđen propisom Vlade Crne Gore (u daljem tekstu: Vlada).

Član 25

Odluku o kućnom redu u stambenim zgradama donosi nadležni organ jedinice lokalne samouprave.

III PLANIRANJE STAMBENOG RAZVOJA

Član 26

(1) Strategijom se određuju dugoročni i srednjoročni ciljevi države u oblasti državne stambene politike, stambenog razvoja i razvoja socijalnog stanovanja, i utvrđuju okvirna sredstva za njenu realizaciju i drugi elementi od značaja za stanovanje u skladu sa prostornim planskim dokumentima irazvojnim programima države,(2) Strategijom se u okviru razvoja socijalnog stanovanja planiraju i mjere za obezbjeđenje odgovarajućeg standarda stanovanja u domaćinstvima koja iz socijalnih i ekonomskih razloga ne mogu da obezbijede stanovanje po tržišnim uslovima.

(3) Strategiju donosi Vlada.

7

(4) Strategija se donosi za period od 10 godina.

Član 27

(1) Strategija naročito sadrži:- strateške ciljeve i mjere i uslove za njihovu realizaciju;- pokazatelje potrebne za praćenje ostvarivanja i stepen ostvarivanja ciljeva;- okvirna sredstva potrebna za sprovođenje strategije;- prikaz usklađenosti ciljeva sa državnim razvojnim programom.(2) Organ državne uprave nadležan za poslove stanovanja (u daljem tekstu: Ministarstvo), radi realizacije Strategije donosi godišnji program stanovanja, kojim se utvrđuju bliže namjene, dinamika, nosioci u realizaciji Strategije, izvori i iznosi sredstava za realizaciju Strategije.(3) Programom iz stava 2 ovog člana, utvrđuju se prioriteti za godinu za koju se program donosi u pogledu projekata i obima sredstava.(4) Kriterijumi pod kojima se sredstva utvrđena programom iz stava 2 ovog člana mogu koristiti, utvrđuju se propisom Vlade.

Član 28

Radi obezbjeđenja uslova za stanovanje odgovarajućeg standarda i realizacije strateških ciljeva utvrđenih Strategijom, jedinica lokalne samouprave donosi:- lokalnu stambenu strategiju;- u skladu sa lokalnom stambenom strategijom i Strategijom, dugoročni, srednjoročni i godišnji program socijalnog stanovanja.

IV SOCIJALNO STANOVANJE

Član 29

Država, odnosno jedinica lokalne samouprave stvaraju uslove za održivi razvoj socijalnog stanovanja, obezbjeđuju sredstva za razvoj socijalnog stanovanja, uređuju način i uslove njihovog korišćenja, kao i druga pitanja od značaja za socijalno stanovanje obezbjeđivanjem: - stambenog prostora za domaćinstva koja iz socijalnih i ekonomskih razloga ne mogu da obezbijede stanove po tržišnim uslovima;- kvalitetnog stambenog prostora, tj. kvaliteta koji je na nivou usvojenih tehnoloških standarda u pogledu bezbijednosti, energetske efikasnosti, ekološki zdravih tehnika izgradnje, arhitekture,komunalne infrastrukture, uklanjanja otpada i sl.

Član 30

(1) Stanovi za socijalno stanovanje u smislu ovog zakona, su stanovi koji se kupuju ili obezbjedjuju povoljnim kreditima za izgradnju ili kupovinu stana, ili daju u zakup kategorijama lica, koja ispunjavaju uslove iz člana 31 stav 1 ovog zakona.(2) Povoljni krediti za izgradnju ili kupovinu stana u smislu ovog zakona, su krediti sa subvencioniranim kamatnim stopama ili krediti za izgradnju, odnosno kupovinu stana po cijeni nižoj od

8

tržišne.(3) Stanove za socijalno stanovanje iz stava 1 ovog člana, obezbjeđuju država, odnosno jedinica lokalne samouprave.(4) Poslove obezbjeđenja stanova iz stava 3 ovog člana, koje obezbjeđuje država, vrši Ministarstvo.

Član 31

(1) Pravo na stan po osnovu socijalnog stanovanja imaju lica koja:- su državljani Crne Gore;- imaju prebivalište na teritoriji Crne Gore;- u vlasništvu nemaju stan, odnosno kuću i ne koriste stan propisane površine;- u porodičnom domaćinstvu ostvaruju mjesečni prihod koji ne prelazi iznos od 1.5 prosječne mjesečne zarade u Crnoj Gori.(2) Bliži uslovi i kriterijumi za postupak dodjele i rangiranje korisnika po osnovu socijalnog stanovanja utvrđuju se propisom Vlade. (3) Uslovi i kriterijumi za utvrđivanje standarda izgradnje stanova za socijalno stanovanje utvrđuju se propisom Ministarstva.

Član 32

Sredstva za socijalno stanovanje obezbjeđuju se iz:- budžeta Crne Gore, odnosno jedinica lokalne samouprave;- donacija;- domaćih i inostranih kredita;- iz sredstava od otplate kredita odobrenih u skladu sa ovim zakonom;- drugih izvora u skladu sa zakonom.

Član 33

Vlada i jedinice lokalne samouprave mogu pored finansijskih sredstva iz člana 32 ovog zakona, obezbijedjivati i građevinsko zemljište i druga sredstva, u skladu sa zakonom.

Član 34

(1) Sredstva iz članа 32 ovog zakona koriste se za:- odobravanje dugoročnih kredita privrednim društvima, fizičkim i pravnim licima i stambenim zadrugama radi obezbeđivanja stanova za socijalno stanovanje;- kupovinu ili izgradnju stanova za socijalno stanovanje radi sticanja svojine, odnosno zakupa;- podsticanje partnerstva javnog i privatnog sektora u oblasti socijalnog stanovanja;- druge namjene u skladu sa ovim zakonom i Strategijom.(2) Bliža mjerila i kriterijumi za korišćenje sredstava iz člana 32 ovog zakona, utvrđuju se propisom Vlade, odnosno nadležnog organa jedinice lokalne samouprave.

Član 35

Radi sprovođenja lokalne stambene politike, realizacije programa socijalnog stanovanja i upravljanja

9

stanovima za socijalno stanovanje datim u zakup, kao i radi obavljanja drugih poslova od javnog interesa u oblasti stanovanja, jedinice lokalne samouprave, odnosno više jedinica lokalne samoupravemogu osnovati - stambenu agenciju, odnosno obezbijediti vršenje tih poslova na drugi način.

Član 36

(1) Sredstva za osnivanje i rad stambene agencije jedinica lokalne samouprave obezbjeđuje iz:- budžeta jedinice lokalne samouprave po osnovu prihoda od zakupa stanova iz programa stanovanja i zakupa stanova u državnoj svojini koje koristi jedinica lokalne samouprave;- donacija;- kreditnih sredstava;- primanja od zaduživanja prema međunarodnim institucijama za finansiranje stanovanja;- sredstva od otplate kredita za raspodijeljene stanove solidarnosti ako aktom nadležnog organa jedinice lokalne samouprave nije drukčije određeno;- drugih izvora u skladu sa zakonom.(2) Međusobna prava i obaveze jedinica lokalne samouprave u pogledu upravljanja, finansiranja i rada stambene agencije, uređuju se sporazumom jedinica lokalnih samouprava, osnivača stambene agencije.

Član 37

(1) Stambena agencija se osniva kao privredno društvo sa svojstvom pravnog lica.(2) Stambene agencije, pored poslova iz člana 35 ovog zakona, vrši i poslove:- posredovanja u obezbjeđivanju sredstava za razvoj socijalnog stanovanja;- vodjenja evidencije ugovora o zakupu za socijalno stanovanje;- održavanja stambenih zgrada namijenjenih za socijalno stanovanje;- i druge poslove određene osnivačkim aktom u skladu sa zakonom.

Član 38

(1) Jedinica lokalne samouprave je dužna da vodi evidenciju stanova dodijeljenih u svojinu ili zakuppo osnovu socijalnog stanovanja.(2) Jedinica lokalne samouprave je dužna da izvještaj o podacima iz stava 1 ovog člana, podnosi Ministarstvu do kraja jula tekuće godine i do kraja januara naredne za prethodnu godinu.

V ZAŠTIĆENI ZAKUP STANOVA PO OSNOVU SOCIJALNOG STANOVANJA

Član 39

(1) Pravo na zakup stana može steći lice koje ispunjava uslove po osnovu socijalnog stanovanja iz člana 31 ovog zakona, samo na osnovu ugovora o zakupu (u daljem tekstu: zaštićeni zakupac).(2) Zaštićeni zakupac ne smije zaključivati ugovor o zakupu drugog stana, niti stan davati u podzakup.

Član 40

(1) Za zakup stana iz člana 39 ovog zakona, plaća se zakupnina koja se određuje u zavisnosti od

10

opremljenosti stana, iskoristivosti stana, troškova održavanja zajedničkih dijelova stambene zgrade i platežnih mogućnosti porodičnog domaćinstva zaštićenog zakupca (u daljem tekstu: zaštićena zakupnina).(2) Zaštićena zakupnina ne može biti manja od iznosa potrebnog za podmirenje troškova redovnog održavanja stambene zgrade.(3) Bliža mjerila i kriterijumi za utvrđivanje visine žaštićene zakupnine utvrđuju se propisom Vlade, odnosno nadležnog organa jedinice lokalne samouprave.

Član 41

Ako se zbog izmjene propisa iz člana 40 stav 3 ovog zakona promijeni iznos zaštićene zakupnine, zaštićeni zakupac je dužan da plaća tu zakupninu bez izmjene ugovora, a na osnovu obračuna zakupodavca.

Član 42

(1) U slučaju smrti zaštićenog zakupca, njegova prava i obaveze prelaze na lice iz domaćinstvakoje je određeno u ugovoru o zakupu stana, ukoliko ispunjava uslove po osnovu socijalnog stanovanja iz člana 31 ovog zakona.(2) Lice iz stava 1 ovog člana dužno je da u roku od 60 dana od dana nastale promjene, zatražizaključenje ugovora o zakupu sa zakupodavcem.(3) Zakupodavac je dužan da sa licem iz stava 1 ovog člana zaključi ugovor o zakupu stana na neodređeno vrijeme, sa pravima i obavezama zaštićenog zakupca.(4) Ako zaštičeni zakupac stekne pravo svojine, odnosno pravo zakupa na drugom stanu, dužan je da u roku od 30 dana od sticanja tog prava, vrati stan koji je stekao kao zaštićeni zakupac, zakupodavcu.(5) Zakupodavac u slučaju iz st. 2 i 3 ovog člana ne smije zakljućiti ugovor o zakupu sa licem koje ima u svojini useljivi stan.

VI SAVJET ZA ZAŠTITU PRAVA ZAKUPACA

Član 43

(1) Nadležni organ jedinice lokalne samouprave može osnovati Savjet za zaštitu prava zakupaca ( u daljem tekstu: Savjet) radi:- praćenja ostvarivanja obaveza zakupaca;- davanja besplatnih pravnih savjeta u zakupcima u vezi sa ostvarivanjem njihovih prava iz zakupodavnih odnosa;- davanje predloga i sugestija jedinici lokalne samouprave u vezi sa pravima zakupaca.(2) Aktom o osnivanju Savjeta bliže se utvrđuje sastav, način rada, zadaci i druga pitanja od značaja za rad Savjeta.

Član 44

(1) Davanje stanova u zakup vrši se preko privrednog društva registrovanog za poslove prometa nekretnina.(2) Ugovor o zakupu stana mora biti ovjeren u skladu sa zakonom, i evidentiran kod privrednog

11

društva iz stava 1 ovog člana. (3) Usluge privrednog društva iz stava 1 ovog člana, ne mogu biti veće od iznosa mjesečne zakupnine.(4) Privredno društvo iz stava 1 ovog člana dužno je da jedinici lokalne samouprave dostavlja mjesečni izvještaj, u roku najkasnije do petog tekućeg mjeseca za prethodni mjesec.(5) Izvještaj iz stava 4 ovog člana sadrži:- broj zaključenih ugovora;- podatke o zakupcu i zakupodavcu (ime, prezime, JMBG, adresa, naziv, sjedište, PIB);- broj, datum i mjesto zaključenja ugovora;- površinu svakog zakupljenog stana;- iznos zakupnine;- lokaciju stana;- trajanje zakupa i dr.

VII RJEŠAVANJE STAMBENIH POTREBA

Član 45

(1) Privredna društva, druga pravna lica, državni organi i jedinice lokalne samouprave, obezbjeđuju sredstva za rješavanje stambenih potreba zaposlenih, u skladu sa potrebama i mogućnostima.(2) Privredna društva i druga pravna lica, mogu rješavati stambena pitanja zaposlenih prodajom stanova pod tržišnim ili povoljnim uslovima, dodjelom stambenih kredita, zamjenom, poklonom, zakupom, pretvaranjem zajedničke svojine ili susvojine u etažnu svojinu i na drugi način, u skladu saopštim aktom.(3) Lica koja su bila obaveznici plaćanja doprinosa za stambenu izgradnju, imaju pravo na određene povoljnosti prilikom rješavanja svojih stambenih potreba, u skladu sa opštim aktom privrednog društva, odnosno drugog pravnog lica.

Član 46

Rješavanje stambenih potreba lica čiji je rad od interesa za državu, odnosno jedinicu lokalne samouprave, uređuje svojim propisom Vlada, odnosno nadležni organ jedinice lokalne samouprave.

VIII NADZOR

Član 47

(1) Nadzor nad primjenom ovog zakona i drugih propisa iz oblasti stanovanja i održavanja stambenih zgrada vrši Ministarstvo nadležno za stambene poslove preko inspekcije za stanovanje i u skladu sa ovlašćenjima iz člana 49 ovog zakona.(2) Nadzor nad primjenom podzakonskih propisa koji su obavezne da donesu jedinice lokalne samouprave shodno ovom zakonu, vrši nadležni organ jedinice lokalne samouprave, u skladu sa posebnim propisima.

12

Član 48

(1) Poslove inspekcijskog nadzora u oblasti stanovanja i održavanja stambenih zgrada, u okviru propisanih nadležnosti, vrši Ministarstvo nadležno za poslove stanovanja u skladu sa ovim zakonom i drugim zakonima.(2) Poslove nadzora nad sprovođenjem propisa koje donosi jedinica lokalne samouprave vrši nadležni organ jedinice lokalne samouprave

Član 49

Inspektor za stanovanje obavezan je da provjerava, naročito:- da li su organi upravljanja stambene zgrade organizovani u skladu sa zakonom (član 181 Zakona o svojinsko pravnim odnosima Crne Gore);- da li jedinica lokalne samouprave vodi evidenciju o podacima koji se odnose na evidenciju prodanih stanova i drugih nekretnina, (član 38 stav 1 ovog zakona);- da li jedinica lokalne samouprave polugodišnje izvještava Ministarstvo o podacima o kojima vodi evidenciju (član 38 stav 2 ovog zakona); - da li je ugovor o zakupu stambenog prostora potpisan i ovjeren od strane privrednog društva za poslove prometa nekretninama (član 44 ovog zakona);- da li jedinica lokalne samouprave vodi registar etažnih vlasnika, registar stambenih zgrada i njihovih posebnih djelova i registar upravnika stambenih zgrada (član 23 ovog zakona);- da li vlasnik posebnog dijela bez odobrenja organa lokalne uprave mijenja spoljni izgled zgrade, zastakljivanjem, zazidavanjem, postavljenjem uređaja na spoljnem zidu-fasadi ili na drugi način narušavanjem izgleda zgrade (član 22 ovog zakona);- da li je upravnik zgrade obezbijedio obavljanje hitnih radova na zajedničkim i posebnom dijelu stambene zgrade ako je to neophodno radi održavanja zajedničkih djelova zgrade i zgrade kao cjeline, bez odlaganja (član 10, stav 1 i 2 ovog zakona);- da li je vlasnik obavijestio upravnika, privredno društvo, drugo pravno lice, odnosno organ lokalne uprave kome su povjereni poslovi održavanja o potrebi preuzimanja hitnih radova (član 10 stav 3 ovog zakona);- da li je vlasnik na čijem su dijelu izvršeni hitni radovi nadoknadio utrošena sredstva sa zajedničkog računa (član 10 stav 4 ovog zakona);- da li jedinica lokalne samouprave obezbijedila izvođenje hitnih radova, ako stambena zgrada to nije učinila, u skladu sa zakonom (član 11 stav 1 ovog zakona);- da li je stambena zgrada naknadila jedinici lokalne samouprave troškove za izvođenje hitnih radova (član 11 stav 2 ovog zakona);- da li vlasnik posebnog dijela obavještava skupštinu vlasnika i upravnika o svakoj promjeni koja se tiče raspolaganja posebnim dijelom ili njegovim dijelom (član 6 stav 1); - da li upravnik obavještava organ lokalne uprave o promjenama (član 6 stav 2);- da li vlasnik posebnog dijela plaća mjesečno akontaciju troškova redovnog održavanja, investicionog održavanja i hitnih radova na zajednički račun stambene zgrade (član 14 stav 3 ovog zakona);- da li upravnik, odnosno drugo lice koje obavlja poslove upravnika kojem je prestao mandat podnosi izvještaj o sredstvima na zajedničkom računu, novom upravniku, odnosno drugom licu (član 15 ovog zakona);- da li upravnik, odnosno drugo lice koje obavlja poslove upravnika vodi evidenciju o sredstvima namijenjenim o održavanju stambene zgrade (član 16 stav 1);- da li upravnik, odnosno drugo lice koje obavlja poslove upravnika podnosi izvještaj skupštini vlasnika jednom godišnje (član 16 stav 2);- da li je skupština vlasnika donijela akt o načinu organizovanja poslova održavanja stambene zgrade i da li je sklopila ugovor o organizovanju poslova održavanja (član 19 ovog zakona)

13

Član 50

(1) Kad utvrdi da je povrijeđen zakon ili drugi propis inspektor za stanovanje dužan je da:- upozori stambenu zgradu da organi upravljanja nijesu organizovani u skladu sa zakonom, odnosno pokrene postupak za ocjenu zakonitosti odluke o formiranju organa upravljanja;- naredi stambenoj zgradi da organizuje organe upravljanja u skladu sa zakonom;- naredi formiranim organima upravljanja stameben zgrade da obavljaju poslove u skladu sa zakonom, ukoliko utvrdi nepravilnosti u vršenju tih poslova;- naredi jedinici lokalne samouprave da vodi evidencije u skladu sa ovim zakonom i da podnosi izvještaje Ministarstvu o podacima o kojima vodi evidenciju;- naredi preduzimanje odgovarajućih mjera predviđenih zakonom a koje se odnose na pravilno i bezbjedno održavanje stambene i potrebi preduzimanja hitnih radova na zajedničkim i posebnim djelovima stambene zgrade;- izreče novčanu kaznu stambenoj zgradi, organima upravljanja stambene zgrade ili etažnom vlasniku ukoliko utvrdi nepravilnosti, u skladu sa zakonom;- podnese zahtjev za pokretanje prekršajnog postupka protiv stambene zgrade, organa upravljanjastambenom zgradom ili etažnog vlasnika;- podnese krivičnu ili drugu odgovarajuću prijavu.(2) Kad inspektor za stanovanje prilikom kontrole utvrdi da postoji osnov za preduzimanje upravne mjere za čije je preduzimanje nadležan drugi organ, dužan je da o tome obavijesti taj organ.

IX KAZNENE ODREDBE

Član 51

(1) Novčanom kaznom od desetostrukog do tristastrukog iznosa minimalne zarade u Crnoj Gori kazniće se za prekršaj organ, privredno društvo odnosno drugo pravno lice ako:- ne vodi evidenciju prodanih stanova i drugih nekretnina, u vezi sa socijalnim stanovanjem (član 38stav 1 ovog zakona);- ne podnese izvještaj Ministarstvu sa podacima o evidenciji stanova dodijeljenih u svojinu ili zakup po osnovu socijalnog stanovanja do kraja jula tekuće godine i do kraja januara naredne za prethodnu godinu (član 38 stav 2 ovog zakona); - ne vrši izdavanje stanova u zakup preko privrednog društva registrovanog za poslove prometa nekretnina (član 44 stav 1 ovog zakona);- vlasnik posebnog dijela bez odobrenja organa lokalne uprave narušava spoljni izgled zgrade, zastakljivanjem, zazidavanjem, postavljenjem uređaja na spoljnem zidu-fasadi ili na drugi način narušavanjem izgleda zgrade (član 22 stav 1 ovog zakona);- ne plaća troškova redovnog održavanja, nužnih i hitnih radova stambene zgrade, koje snose etažni vlasnici srazmjerno učešću površine svojih posebnih djelova stambene zgrade, u površini svih posebnih djelova, prema stvarno učinjenim troškovima (član 12 ovog zakona);- ne potpiše ugovor o održavanju zajedničkih djelova stambene zgrade sa privrednim društvom, stambenom zadrugom ili drugim pravnim licem koje je registrovano za obavljanje poslova održavanja, najkasnije do 15 januara tekuće godine (član 19 ovog zakona )- ne dopusti pristup ovlašćenim licima u svoj dio, ako je to potrebno za održavanje zajedničkih djelova stambene zgrade i zgrade kao cjeline (član 174 stav 6 Zakona o svojinsko pravnim odnosima Crne Gore);- vrši na svom dijelu prepravke koje bi mogle narušiti arhitektonski izgled zgrade ili umanjiti sigurnost i stabilnost zgrade ili zajedničkog ili posebnog dijela ili ovim djelovima na drugi način nanijeti štetu (član 175 stav 2 Zakona o svojinsko pravnim odnosima Crne Gore);- izvodi radove koji mogu prouzrokovati štetu stabilnosti ili sigurnosti stambene zgrade, koji joj

14

mijenjaju arhitektonski izgled ili koji prouzrokuju da određene zajedničke djelove zgrade ne može upotrebljavati ni jedan vlasnik (član 176 stav 3 Zakona o svojinsko pravnim odnosima Crne gore);- vrši nadogradnju koja utiče na stabilnost i sigurnost stambene zgrade, ako se nadogradnjom nanosi šteta arhitektonskom izgledu zgrade ili značajno umanjuje provjetrenost i prozračnost nižih spratova (član 177 stav 2 Zakona o svojinsko pravnim odnosima Crne Gore);- o svom trošku ne otkloni kvarove i oštećenja koja nastanu usljed izvođenja radova, najkasnije u roku od 30 dana od dana nastanka kvarova i oštećenja (član 178 stav 2 tačka 1 Zakona o svojinsko pravnim odnosima Crne Gore);- u slučaju potrebe privremenog iseljenja iz stana vlasniku, uz njegovu saglasnost, dok traju radovi, ne obezbijedi na privremeno korišćenje drugi stan koji mu ne pogoršava uslove stanovanja, uključujući i odgovarajuće troškove (član 178 stav 2 tačka 2 Zakona o svojinsko pravnim odnosima Crne Gore);- po završetku radova, u roku od 10 dana, prostorije, uređaje i instalacije ne dovede u stanje kakvo je bilo prije izvođenja radova (član 178 stav 2 tačka 3 Zakona o svojinsko pravnim odnosima Crne Gore);- ne obavijesti vlasnike o početku izvođenja radova najkasnije 30 dana prije početka izvođenja radova (član 178 stav 2 tačka 4 Zakona o svojinsko pravnim odnosima Crne Gore);- ne obrazuje organe upravljanja iz člana 181 Zakona o svojinsko pravnim odnosima Crne Gore (član 180 Zakona o svojinsko pravnim odnosima Crne Gore);(2) Za prekršaj iz stava 1 ovog člana kazniće se odgovorno lice u organu, privrednom društvu, odnosno drugom pravnom licu i fizičko lice, novčanom kaznom od jedne polovine dodvadesetostrukog iznosa minimalne zarade u Crnoj Gori.

X PRELAZNE I ZAVRŠNA ODREDBA

Član 52

(1) Propisi na osnovu ovlašćenja utvrđenih ovim zakonom donijeće se u roku od jedne godine od dananjegovog stupanja na snagu.(2) Do donošenja propisa iz stava 1 ovog člana primjenjivaće se propisi doneseni na osnova Zakona o etažnoj svojini ("Službeni list RCG", broj 71/04). (3) Nacionalna stambena strategija donijeće se u roku od jedne godine od dana stupanja na snagu ovog zakona.

Član 53Postupci započeti do dana stupanja na snagu ovog zakona, po kojim nije pravosnažno odlučeno,okončaće se po odredbama zakona koji je bio na snazi u vrijeme pokretanja postupka.

Član 54

Lica koja su započela postupak otkupa stana, odnosno stekla pravo na otkup stana prije stupanja na snagu Zakona o etažnoj svojini ("Službeni list RCG", broj 71/04), nastavljaju otkup stana u skladu sa članom 67 tog zakona.

Član 55

Danom stupanja na snagu ovog zakona prestaje da važi Zakon o etažnoj svojini ("Službeni list RCG", broj 71/04).

15

Član 56

Ovaj zakon stupa na snagu osmog dana od dana objavljivanja u "Službenom listu Crne Gore".

16

O B R A Z L O Ž E NJ E

I USTAVNI OSNOV

Ustavni osnov za donošenje ovog Zakona sadržan je u odredbi člana 16 tačka 5 Ustava Crne Gore, kojim je propisano da se Zakonom, u skladu sa Ustavom, utvrđuju pitanja od interesa za Crnu Goru.

II RAZLOZI ZA DONOŠENJE ZAKONA

Institut etažne svojine je definisan važećim Zakonom o etažnoj svojini („Službeni list RCG“br.71/04). Vlada Crne Gore je na sjednici održanoj 20. decembra 2007. godine utvrdila Predlog zakona o svojinsko pravnim odnosima, kojim je „preuzela“ članove od 1 – 34 Zakona o etažnoj svojini i zadužila Ministarstvo za ekonomski razvoj da u 2008. godini pripremi i dostavi Vladi Crne Gore Predlog zakona o izmjenama i dopunama Zakona o etažnoj svojini. U skladu sa tim, Ministarstvo za ekonomski razvoj je analizirajući uporedno zakonodavstvo i pravo EU u ovoj oblasti, predložilo da preimenuje ovaj akt u Zakon o stanovanju i održavanju stambenih zgrada.

Zakon o svojinsko pravnom odnosima usvojila je Skupština Crne Gore 26. februara 2009. godine, a objavljen je u „Službenom listu Crne Gore“ 13. marta 2009. godine.

Etažna svojina je kompleksan pravni instutut koji obuhvata glavno pravo koje je povezano sa dva akcesorna-sporedna prava. Glavno pravo je pravo svojine na posebnim djelovima zgrade i pravo na zemljištu na kojem je zgrada podignuta, a sporedno –akcesorno pravo je pravo na zajedničkim djelovima stambene, odnosno poslovne zgrade. Etažna svojina predstavlja odnos koji se zasniva na postojanju više individualnih svojina koje se reflektuju na zajedničke djelove, znači karakteriše ga čvrsta veza između individualnog i kolektivnog prava.

Opredjeljenjem da se institut etažne svojine definiše zakonom kojim se uređuju svojinska i druga prava, došlo je, po našem mišljenju, sa stanovišta prakse, do nepraktičnog rješenja. Naime, odredbama Zakona o svojinsko-pravnim odnosima definiše se pojam upravljanja stambene zgrade i obuhvata donošenje odluke: o načinu korišćenja stambene zgrade kao cjeline i zajedničkih djelova zgrade i njihovom održavanju i čuvanju; o obezbjeđenju finansijskih sredstava za održavanje zgrade, što je nerazdvojivo od svih drugih pitanja od značaja za korišćenje i održavanje stambene zgrade. Po svojoj sadržini, ova odredba podrazumijeva dalju razradu i sankcionisanje, kako bi se obezbijedila primjena iste.

Budući da Zakon o svojinsko pravnim odnosima, kao sui generis zakon, ne sadrži odredbe o daljoj razradi odredaba koja uređuju ova pitanja i ne sadrži kaznene odredbe - sankcije, za slučaj njihovog nesprovodjenja, to je odlučeno da se ova pitanja urede posebnim zakonom, tj. Zakonom o stanovanju i održavanju stambenih zgrada. Nesporna je činjenica da ova pitanja predstavljaju cjelinu odnosa instituta etažne svojine tj. upravljanje, održavanje i korišćenje, i da ih je bilo potrebno urediti jednim posebnim propisom kojim će se obezbijediti i svi neophodni instrumenti za njihovu primjenu, ali zbog nemogućnosti postizanja saglasnosti oko ovakvog rješenja, u ovoj oblasti je regulacija podijeljena. Praksa-primjena zakona će pokazati prednosti, odnosno nedostatke ovakvog rješenja.

U cilju realizacije opredjeljenja Crne Gore za uključivanje u evropske integracije, potrebno je stvoriti uslove za primjenu normativa i standarda Evropske unije i u ovoj oblasti.

Imajući u vidu da primjena Zakona o etažnoj svojini nije bila na zadovoljavajućem nivou i da je, može se reći, neefikasna naročito u oblasti održavanja stambenog fonda Crne Gore, ovim predlogom Zakona data su drugačija rješanja kojim se želi stvoriti prije svega svijest o značaju očuvanja stambenog fonda kao interesa države i jedinica lokalne samouprave i naravno, interesa samih vlasnika.

17

Predlogom Zakona definisani su odnosi u oblasti stanovanja i obezbijeđeni uslovi za njegov održivi razvoj, na način što će utvrditi prava i obaveze vlasnika stanova i drugih posebnih djelova zgrade u pogledu održavanja stambene zgrade, stanova i drugih posebnih (zajedničkih) djelova u zgradi, definisana je oblast socijalnog stanovanja, donošenje Nacionalne stambene strategije, propisani uslovi za zaštićene zakupnine, predviđeno formiranje Savjeta za zaštitu prava zakupaca, predviđeno formiranje stambene inspekcije i predviđene nadležnosti i mjere inspektora za stanovanje, utvrđene kaznene odredbe ovog zakona i Zakona o svojinsko pravnim odnosima koji se odnose na upravljanje stambenim zgradama i definisana druga pitanja od značaja za oblast stanovanja.

III USAGLAŠENOST SA EVROPSKIM ZAKONODAVSTVOM I POTVRĐENIM MEĐUNARODNIM KONVENCIJAMA

Predlog zakona je usklađen sa Poveljom o fundamentalnim pravima u Evropskoj uniji (2000/C, 264/01), i Evropskom socijalnom poveljom (revidirano 1996, Evropska serija ugovora broj 163).

IV OBJAŠNJENJE OSNOVNIH PRAVNIH INSTITUTA

I OSNOVNE ODREDBE (čl. od 1-4)

U ovom odjeljku (čl. od1-4) sadržane su odredbe koje definišu predmet zakona.Članom 1 definisan je predmet zakona, tj. prava i obaveze etažnih vlasnika, načina uređivanja odnosa u oblasti stanovanja, zadaci i nadležnosti države i jedinica lokalne samouprave u ovoj oblasti i druga pitanja.Članom 2 data je odredba koja upućuje da su najznačajnija pitanja svojinsko pravnih odnosa u oblasti etažne svojine definisana odredbama zakona kojim se uređuju svojinska i druga stvarna prava, prvenstveno iz razloga značajnih promjena koje su se u ovoj oblasti definisale u proteklom periodu, radi veće pravne sigurnosti i upoznavanja šire javnosti sa promijenjenom zakonskom regulativom u ovoj oblasti.Članom 3 definisano je socijalno stanovanje.Članom 4 definisana je Nacionalna stambena strategija.

II ODRŽAVANJE STAMBENE ZGRADE (čl. od 5 do 25)

U ovom poglavlju definisan je način održavanja stambenih zgrada i njihovih zajedničkih djelova i obaveze jedinice lokalne samouprave u pogledu održavanja.Članom 5 je definisano održavanje stambene zgrade.Članom 6 date su vrste radova koje se preduzimaju na održavanju zajedničkih djelova stambene zgrade, i to radovi redovnog održavanja, nužni i hitni radovi. Članom 7 definisani su radovi redovnog održavanja zajedničkih djelova stambene zgrade.Članom 8 definisani su nužni radovi na zajedničkim djelovima stambene zgrade i propisana obavezanadležnog organa lokalne samouprave za donošenje posebnog propisa kojim će se propisati radove.Članom 9 data je definicija hitnih radova na održavanju stambene zgrade.

Članom 10 utvrđena je obaveza upravnika stambene zgrade da obezbijedi izvođenje hitnih radova, bez dlaganja na zajedničkim pa i na posebnim djelovoima stambene zgrade ukoiko ih ne obavi vlasnik posebnog dijela, zatim je utvrđena obaveza etažnog vlasnika da obavijesti upravnika odnosno jedinicu lokalne samouprave o potrebi izvođenja hitnih radova, i da nadoknadi troškove.

18

Članom 11 utvrđena je obaveza jedinice lokalne samouprave o obezbjeđenju izvođenja hitnih radova ukoliko stambena zgrada ne obezbijedi iste, a na teret stambene zgrade, kao i obaveza naknede troškova jedinici lokalne samouprave od strane stambene zgrade za obezbjeđivanje izvođenja hitnih radova.Članom 12 propisano je da troškove održavanja stambene zgrade snose vlasnici posebnih djelova, kriterijum određivanja visine troškova, mogućnost sufinansiranja i kreditiranja, visinu i vrijednost boda koji se plaća po m2 korisne površine stana, itd.Članom 13 propisano je na koji se način koriste sredstva namijenjena održavanju stambene zgrade i

ko njima raspolaže.Članom 14 predviđena je obaveza otvaranja zajedničkog računa na koji će se uplaćivati sredstva za održavanje stambene zgrade i obaveza jedinice lokalne samouprave da obračuna iznos i utvrdi način plaćanja naknade rješenjem i postupanje u slučaju da nisu obrazovani orhani upravljanja.Članom 15 utvrđena je obaveza upravnika zgrade da podnosi izvještaj o sredstvima na zajedničkom računu novom upravniku.Članom 16 utvrđena je obaveza upravnika zgrade o vođenju evidencije o sredstvima namijenjenim za održavanje stambene zgrade.Članom 17 predviđena je solidarna odgovornost svih etažnih vlasnika za obaveze koje preuzima stambena zgrada. Članom 18 predviđeno je da o načinu organizovanja poslova održavanja stambene zgrade odlučuje skupština vlasnika i obaveza dostavljanja akta o načinu organizovanja jedinici lokalne samouprave.Članom 19 je predviđena je obaveza povjeravanja poslova na održavanju stambene zgrade privrednom društvu, stambenoj zadruzi odnosno drugom pravnom licu koje obavlja poslove održavanja i obaveza potpisivanja ugovora sa istim u određenom roku i sadržina ugovora o održavanju. Takođe, je predviđena mogućnost zajedničkog održavanja na nivou lamele, ulaza ili više stambenih zgrada, kao i osnovni sadržaj ugovora o zajedničkoj organizaciji održavanja.Članom 20 propisana je obaveza i odgovornost etažnih vlasnika da prijave nastanak štete na zajedničkim i posebnim djelovima djelovima stambene zgrade i da preduzme nužne mjere.Članom 21 utvrđena je obaveza etažnih vlasnika da svaku promjenu koja se tiče raspolaganja etažnim vlasništvom prijave skupštini etažnih vlasnika, odnosno upravniku stambene zgrade -organima stambene zgrade, a utvrđena je obaveza ovih organa da tu promjenu prijave jedinici lokalne samouprave.Članom 22 utvrđena je zabrana narušavanja spoljašnjeg izgleda stambene zgrade i propisana je obaveza nadležnog organa lokalne samouprave za donošenje posebnog propisa kojim će se proisati bliži uslovi i kriterijumi za određivanje spoljašnjeg izgleda zgrade.Članom 23 propisano je da jedinica lokalne samouprave vodi registar etažnih vlasnika i stambenih zgrada i njihovih posebnih djelova.Članom 24 propisan je način pretvaranja posebnog i zajedničkog diojela stambene zgrade u poslovne prostorije.Članom 25 predviđena je obaveza nadležnog organa lokalne samouprave za donošenje odluke o kućnom redu.

III PLANIRANJE STAMBENOG RAZVOJA (čl. 26 - 28)

U ovom odjeljku (čl. od 26-28) sadržane su odredbe kojima je definisana obaveza donošenja Nacionalne stambene strategije, kao i propisana bliža sadržina ovog strateškog dokumenta. Naime, donošenje Strategije je važan preduslov za razvoj stanovanja u Crnoj Gori. Akcioni plan politike stanovanja u Crnoj Gori donijet je aprila 2005. godine za period od 2005-2008. godine, a rok trajanja njegove implementacije Vlada Crne Gore produžila je do kraja 2009. godine. Sama implementacija ovog dokumenta podrazumijeva donošenje novog zakonskog okvira u ovoj oblasti, čiji je rezultat i izrada ovog predloga Zakona.

19

Nakon isteka roka predviđenog za relizaciju APPS, i djelimične realizacije predviđenih aktivnosti, donošenjem Nacionalne stambene strategije za period od 12 godina će se definisati smjernice budućeg razvoja stanovanja, u skladu sa propisima i tendencijama EU.Članom 26 definisani su osnovni principi ovog dokumenta, sa određenjem donosioca I perioda na koji se donosi Strategija.Članom 27 definisani su ciljevi, kao i obaveza donošenja godišnjeg programa stanovanja. Članom 28 propisan je obaveza jedinice lokalne samouprave za donošenje lokalne stambene strategije koja mora biti usklađena sa smjernicama datim u strategije.

IV SOCIJALNO STANOVANJE (čl. od 29-38)

Norme date u ovom poglavlju definišu institut socijalnog stanovanja kao kategoriju za koju ne postoji standard u važećem zakonodavstvu. Razvoj i primjena mjera stambene politike u pojedinim zemljama zavisi naravno od socijalnih potreba stanovništva i kapaciteta za njihovo rješavanje, ali prema podacima Evropske ekonomske komisije Ujedinjenih Nacija, koja je sprovela obimno istraživanje trendova problematike stanovanja u svim Evropskim zemljama i bivšim ruskim republikama, čak i u zemljama zapadne Evrope sa visokim standardom života, procijenjeno je da oko 25-30% domaćinstava potrebna određena podrška u rješavanju stambenog pitanja na tržištu. Propisivanjem normi koje se odnose na socijalno stanovanje, uređuje se sistem socijalnog-netržišnog stanovanja u skladu sa standardima u zemljama EU, i jasno određuju nadležnosti države i jedinica lokalne samouprave u ovoj oblasti. Članom 29 propisana je obaveza države u obezbjeđivanju razvoja socijalnog stanovanja, i u skladu sa najboljom evropskom praksom propisani su osnovni zadaci socijalnog stanovanja i određeno da korisnici mogu biti domaćinstvima čiji mjesečni prihod ne prelazi iznos 1,5 prosječne mjesečne zarade na nivou Crne Gore. U članu 30 data je definicija stanova za socijalno stanovanje, povoljnih kredita i određeno ko obezbjeđuje stanove. Članom 31 dati su kriterijumi za ostvarivanje prava na socijalno stanovanje i određeno da se bliži kriterijumi određuju propisom Vlade.Članom 32 i 33 propisani su izvori sredstava za obezbjeđenje socijalnog stanovanja i propisana mogućnost obezbjeđivanja građevinskog zemljišta, umjesto novčanih sredstava.Članom 34 određena je namjena sredstava za obezbjeđenje socijalnog stanovanja i određeno da bliža mjerila i kriterijume propisom utvrđuje Vlada, odnosno nadležni organ jedinice lokalne samouprave.Članom 35 propisana je mogućnost jedinica lokalne samouprave za osnivanje stambenih agencija radi sprovođenja lokalne stambene strategije, relizacije programa socijalnog stanovanja i sprovođenja drugih aktivnosti i predviđena mogućnost osnivanja stambene agencije za više opština, posebno imajući u vidu veličinu pojedinih opština, radi što racionalnijeg pristupa osnivanju navedenih agencija.Članom 36 predviđen je način i izvori obezbjeđivanja sredstava za osnivanje i rad stambenih agencija iz člana 35 ovog zakona.Članom 37 definisane su nadležnosti stambenih agencija.Članom 38 predviđena je obaveza jedinica lokalne samouprave da vodi evidenciju o svim nekretninama po osnovu socijalnog stanovanja i da o tome polugodišnje izvještava nadležno ministarstvo.

V ZAŠTIĆENI ZAKUP STANOVA PO OSNOVU SOCIJALNOG STANOVANJA (čl. od 39 do 42)

Odredbama ovog poglavlja predviđena je mogućnost davanja stanova u zakup grupama stanovništva koje se nalaze u stanju socijalne potrebe.

20

Članom 39 definisano je koja lica mogu biti korisnici zaštićene zakupnine i zabrana zaključivanja drugog ugovora za zaštićenog zakupca.Članom 40 utvrđena je obaveza Vladi i jedinicama lokalne samouprave da određuju visinu zaštićenih zakupnina po osnovu socijalnog stanovanja, obaveza donošenja propisa kojim će se definisati uslovi i kriterijumi za utvrđivanje zaštićene zakupnine.Članom 41 predviđeno je postupanje u slučaju izmjene propisa iz člana 40.Članom 42 predviđeno je postupanje u slučaju smrti zakupca.

VI SAVJET ZA ZAŠTITU PRAVA ZAKUPACA (članovi 43 i 44)

Poglavlje VII ovog zakona uvodi mogućnost osnivanja Savjeta za zaštitu prava zakupaca od strane nadležnog organa jedinice lokalne samouprave. Takođe, uvodi obavezu sklapanja ugovora o zakupu i njegovog evidentiranja kod privrednog društva registrovanog za poslove prometa nekretninama, što značajno utiče na povećenje pravne sigurnsti u odnos zakupac-zakupodavac.Članom 43 predviđeno je da nadležni organ jedinice lokalne samouprave može osnovati Savjet, koji prati ostvarivanje obaveza vlasnika stanova, daje besplatne pravne savjete, kao i daje predloge za utvrđivanje prava zakupaca, itd. Članom 44 predviđeno je da se izdavanje u zakup stambenog prostora vrši isključivo preko privrednog društva registrovanog za poslove prometa nekretninama. Takođe je predviđena obaveza ovjeravanja ugovora u skladu sa zakonom, zatim je predviđena gornja granica iznosa koji privredna društva za poslove prometa nekretninama mogu naplaćivati za svoje usluge, kao i obaveza društva da mjesečno izvještava jedinicu lokalne samouprave o broju evidentiranih ugovora i ostalim podacima relevantnim za pojedini ugovor.

VII RJEŠAVANJE STAMBENIH POTREBA ( čl. 45 i 46 )

U ovom poglavlju propisana je obaveza poslodavaca za obezbjeđivanje sredstava za rješavanje stambenih potreba zaposlenih, u skladu sa potrebama i mogućnostima. Propisani su načini rješavanja stambenih potreba, kao i odredba koja da lica koja su po ranijim propisima plaćala doprinose za stambenu izgradnju imaju prava na određene povoljnosti prilikom rješavanja svojih stambenih potreba.Članom 46 je propisana obaveza donošenja propisa kojim će se bliže utvrditi način rješavanja stambenih pitanja od interesa za državu kojin donosi Vlada Crne Gore, odnosno jedinicu lokalne samouprave koji donosi jedinica lokalne samouprave.

VIII NADZOR (čl. od 47 do 50)

U ovom poglavlju date su odredbe kojima se utvrđuju nosioci nadzora nad primjenom ovog zakona i utvrđuje inspekcijski nadzor koji vrši ministarstvo nadležno za poslove stanovanja preko inspektora za stanovanje, kao i jedinica lokalne samouprave peko nadležnog organa.Članom 49 definisana su ovlašćenja inspektora za stanovanje.Članom 50 propisane su upravne mjere i radnje inspektora za stanovanje, u skladu sa zakonom.

21

IX KAZNENE ODREDBE (član 51)

Članom 51 propisani su prekršaji za pravna i fizička lica, u slušaju nepoštovanja odredbi ovog zakonai Zakona o svojinsko pravnim odnosima koji se odnose na upravljanje stambenim zgradama.

X PRELAZNE I ZAVRŠNA ODREDBA (čl. od 52 do 56)

Članom 52 propisani su rokovi za donošenje propisa na osnovu ovlašćenja iz ovog zakona.Članom 53 data je upućujuća norma o postupanju u postupcima započetim do dana stupanja na snagu ovog zakona.Članom 54 date su odredbe o otkupu stana koje ostaju, s obzirom da u praksi još postoje slučajevi otkupa stanova. Članom 55 propisan je prestanak važenja ranijeg zakona o etažnoj svojini.Članom 56 predviđeno je da ovaj zakon stupa na snagu osmog dana od dana objavljivanja u „Službenom listu Crne Gore“.

V PROCJENA FINANSIJSKIH SREDSTAVA ZA SPROVOĐENJE ZAKONA

Za sprovođenje ovog zakona u Budžetu Crne Gore je potrebno obezbijediti za osnivanje i rad stambene inspekcije, sredstva u iznosu od 178.773,76 eura.U narednim godinama očekivani iznos potreban za rad ove inspekcije je 151.973,76 eura. Imajući u vidu da će se po osnovu poreza na izdavanje nepokretnosti generisati godišnji prihod u iznosu od 2.000.000,00 eura cijenimo da bi formiranje ove inspekcije, osim značajnog unapređenja stanja u oblasti stanovanja doprinijelo i prilivu finansijskih sredstava u Budžetu Crne Gore.