CIJENA ZGRADE

što je određuje? 

kako se procjenjuje ili izračunava?

CIJENA ZGRADE1. VOĐENJE PROJEKTA2. gradilište-PARCELA3. PROJEKTIRANJE, STRUČNO SAV. I NADZOR4. KOMUNALNI DOPRINOS5. PRIKLJUČCI NA KOMUNALNU INFRASTRUKTURU6. TROŠKOVI GRAĐENJA7. TROŠKOVI UREĐENJA OKOLIŠA8. MARKETING9. CIJENA KAPITALA10.POREZ PPN11.PROFIT

1. VOĐENJE PROJEKTA/PODUHVATA 

PROJECT MANAGMENT  2-4%

• voditelj projekta (project manager, Projekt Leitner) je osoba odgovorna za :

• planiranje, praćenje, kontroliranje i revidiranje ukupnog procesa

• rješavanje međudisciplinarnih problema i objedinjavanje svih resursa

• investicijski program• izbor parcele• odabir izvršilaca i vođenje poslova

–imovinsko-pravnih–financijskih–projektiranja, stručnog savjetovanja i

nadzora–izgradnje i opremanja (construction

management)–marketinga–primopredaje i probnog pogona

novoizgrađene zgrade

2. GRADILIŠTE – PARCELA 15-25%

građevinska parcela je:• smještena u građevinsku zonu

prema važećem urbanističkom planu• opremljena infrastrukturom

–obavezno: cesta, struja, voda,–dodatno: kanalizacija, telefon, plin,

vrelovod i sl.• mjernički (geodetski) i vlasnički definirana

u katastru i zemljišnim knjigama

vrijednost GRADILIŠTA-parcele određuju

• POZICIJA - naročito ako dođe do porasta vrijednosti lokacije tokom izvedbe

– Jarun ili Bundek danas gdje su cijene porasle za 2x zbog jezera– Radnička cesta – tranzicija - propast industruje – CBD– ili obratno - Cvjetno naselje jer je II sv.rat prekinuo urbanizaciju

• IZGRADIVOST– propisana najveća BRP nadzemna ili ukupna– ili K izgrađenosti najveći tlocrt / parcela– i K iskorištenosti brp / parcela– i katnost

» dostizanje dopuštene BRPovršine kadkad nije moguće zbog nepovoljne kombinacije katnosti / izgrađenosti

3.PROJEKTIRANJE,STRUČNO SAVJETOVANJE, NADZOR 3-7%• arhitektonski, konstr. i instalacijski

projek.3-6 % troškova građenja tj 1,5- 3% cijene zgrade• pripremni radovi 1%

– geodetski projekt – geomehanički istražni radovi

• provjera zadatka i idejno rješenje 8% • idejni projekt 14%• lokacijska dozvola 3%• glavni projekt 30%• potvrda glavnog projekta 3%• izvedbeni projekt 30%• projekt opreme 12%

• stručno savjetovanje i nadzor 1-3 % troškova građenja tj. 0,5-1,5% cijene zgrade

4. KOMUNALNI DOPRINOS 3-5%

• plaća se u fazi dobivanja dozvole za gradnju, temeljem GP– volumen x komunalni doprinos (za III. zonu napr.: 110 kn/m3)

• doprinos za razvoj infrastrukture (elektarne, spalionice smeća, vodovodi, kanalizacija, plinofikacija) 

• zemljišna renta (prema atraktivnosti vrijednosti lokacije)

– vodni doprinos (također kn/m3, cijeli Zagreb i ZOP su A zona, cijena ovisno o namjeni, stanovanje u A zoni 30‐56 kn/m3)

5. PRIKLJUČCI  NA KOMUNALNU INFRASTRUKTURU ............3-5%

• prema stvarnim troškovima 

–prekopi ceste + ev. izvedba dijela ceste – struja  + ev. trafo stanica – vodovod  + ev. mreža – kanalizacija  + ev. mreža – toplana ili plin  + ev mreža – telefon

6. TROŠKOVI GRAĐENJA  35-45%

• ugovaranje temeljem troškovnika u čiju su cijenu  uključena:

• sva sredstva rada, napr. dizalice,agregati, građevinski strojevi,ograde, uprave i pomoćne prostorije gradilišta

• sav materijal, rad i transporti potrebni da se izvedu radovi

KONZEKUTIVNA FAZA IZGRADNJEGRAĐEVINSKI RADOVI I MALI DIO INSTALACIJSKIH

20 - 25 % troškova građenja tj .........8-10% cijene zgradeupotreba teških lokalnih materijala - ovisnost o klimatskim uv

• Priprema gradilišta + privremeni priključci: elektrika, ptt, voda, kanalizacija

• Iskopi + Konstrukcije ispod zemlje + temeljni uzemljivač(gromobran)- temeljna kanalizacija

• Hidroizolacije+ drenaže podruma • Horizontalne nosive konstrukcije -gibljive cijevi razvoda

elektroinstalacija • Vertikalne nosive konstrukcije -vertikala gromobrana, gibljive

cijevi razvoda elektroinstalacija• Krov

SIMULTANA FAZA RADOVAZANATSKI I INSTALACIJSKI radovi75 ‐ 80% troškova građenja tj 30-35% cijene zgrade‐ lagani materijali (jeftintransport, svjetsko tržište) ‐ neovisni o klimi

‐ visokostručna radna snaga

• pokrov, lim, izolacije, metalni prozori i fasade, drveni prozori, fasada 

• konačni priključci: vodovod, kanalizacija, električna energija, telefon, plin 

• pregradni zidovi (mokri/montažni) + konstrukcija  spuštenih stropova

• razvod instalacija: centralno grijanje, hlađenje, ventilacija i klimatizacija, vodovod i kanalizacija, jaka i slaba struja (probna montaža ogrijevnih i rashladnih tijela), tlačne, tople i naponske probe mreža 

• žbuka / montaža ploča na zidove‐+ žbuka / montaža ploča na stropove

• suhe i mokre podloge podova 

• kamen, keramika

• ličenje + parket + tepisi +unutarnja vrata, obloge itd. 

• montaža radijatora, rashladnih uređaja, utičnica, senzora + montaža sanitarija, armature, rasvjetnih tijela 

• montaža ugrađenog namještaja, montaža strojeva i uređaja

7. UREĐENJE OKOLIŠA

– formiranje terena- podzidi, nasipi, drenaže i sl– ograde, pješački, kolni, vatrogasni pristupi–oborinska kanalizacija i hidrantska mreža, 

– vanjska rasvjeta, 

–ozelenjavanje, 

–uređenje staza i parkirališta 

8. MARKETING ............1-3%– istraživanje potreba tržišta - napr. kakvi stanovi/uredi/lokali su deficitarni, kakvu opremu preferiraju kupci ,itd

– metoda afirmiranja novih potreba potrošača tj često način manipuliranja (napr. u stanu treba biti podno grijanje ili HD TV , itd)

–u užem smislu znači – prodaju projektirane/dovršene / poludovršene građevinske cjeline, ili

– prodaju komponenti i materijala za gradnju

9. CIJENA KAPITALA ...........2‐8%je naknada koju poduzetnik plaća vlasniku

za korištenje

• financijskog I• materijalnog kapitala

–sredstva za rad (skela, strojevi) ili–prostor (zauzimanje javne površine,

služnosti i sl• cijena kapitala izražava se u obliku

–kamate (interesa) za financijski  kapital  –rente(najma) za sredstva rada ili prostor 

• In a cash flow statement, expenditures are divided into operating, investing, and financing expenditures.

• Operational expense (OPEX)—salary for employees 

• Capital expenditure (CAPEX)—buying equipment 

• Financing expense—interest expense for loansand bonds

10. POREZI ‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐6%Porez na Promet Nekretnina od 5%

• kad kupi teren poduzetnik plaća PPN

PPN je trošak pa ga poduzetnik ukalkulira u prodajnu cijenu.

• drugi puta PPN na teren plaća kupac osim u iznimnim slučajevima kod stambene izgradnje

– za kupnju prvog stana– i ako je površina po članu domaćinstva manja od

minimuma propisanog socijanim standardom

Porez na Dodanu Vrijednost od 23%• poduzetnik na svaku uslugu i materijal plaća 23% PDV‐a. 

• iznimka je situacija kad poduzetnik dijelomkoristi vlastitu proizvodnju građevinskih komponenti - npr. ugrađuje prozore vlastite proizvodnje. to je interni promet – roba se dostavlja i ugrađuje internim nalogom i sl. –nema plaćanja pa nema ni pdv‐a, 

• poduzetnik uvijek dobiva natrag  PDV. npr. za cement koji je platio cementari 123.000 ( s uključenim pdv), dobiva 23.000 kn kroz povrat poreza.

kupac - fizička osoba• plaćaPDV(23%) • a onda još i 5% PPN-a

– i na vrijednost nove nekretnine ( građenje + teren)– i na PDV– osim u iznimnim slučajevima kod stambene izgradnje

» za kupnju prvog stana» i ako je površina stana po članu domaćinstva manja

od minimuma propisanog društvenim standardom

izbjegavanje plaćanja PPN-a PDV-a• nekretninu kupuje pravna osoba koju onda • kupi fizička osoba (stvarni vlasnik) zajedno s nekretninom

11. PROFIT..................................3‐7%– trajanje proizvodnje /obrta kapitala bitno duža 

nego kod  industrijske prooizvodnje  tj.

3 godine a ne 3 mjeseca i zato :

– zbog TROMOSTI PROCESA nije moguća brzareakcija na zahtjeve i probleme tržišta npr.: 

• poslovne i stambene novogradnje• tereni i zgrade na moruizgubile su od početka monetarne krize 25 do 40% vrijednosti u 12 mjeseci• upravljanje rizicima je najsloženije upravo u

građevinskom poduzetništvu

CIJENA ZGRADE

1. VOĐENJE PROJEKTA 3%2. PARCELA 20%3. TROŠKOVI PROJEKTIRANJA, STR. SAV. I NADZORA 5%4. KOMUNALNI DOPRINOS 4%5. PRIKLJUČCI NA KOMUNALNU INFRASTRUKTURU 4%6. TROŠKOVI GRAĐENJA 40%7. TROŠKOVI UREĐENJA OKOLIŠA 6%8. MARKETING 2%9. CIJENA KAPITALA 5%10. POREZ PPN 6%11. PROFIT 5%

za analizu profita bitno je razlikovati– BRUTTO površinu – NETTO površinu

– NETTO PRODAJNU površinu

isto tako treba znati da najčešće kod uobičajenih investicija

TROŠKOVI GRAĐENJA I UREĐENJA OKOLIŠAčine oko50% CIJENE ZGRADE

– tehničko savjetovanje

–projekt konstrukcije 

–projekt vodovoda i odvodnje 

–projekt strojarskih instalacija 

–projekt elektroinstalacija 

–elaborat toplinske zaštite 

–elaborat akustičkih svojstava 

–projekt krajobraznog uređenja 

– stručni nadzor

– revizije