phân tích marketing dự án bất động sản Đất phương nam

DÖÏ AÙN KHU ÑOÂ THÒ MÔÙI ÑAÁT PHÖÔNG NAM CHƯƠNG TRÌNH PHAÙT TRIEÅN NHAØ Ở TNT

07-2005

NOÄI DUNG

Phaàn I : Keát Quaû Nghieân Cöùu Thò Tröôøng Phaàn II : Giôùi Thieäu Chöông Trình TNT Phaàn III: Phöông aùn Toå Chöùc, Quaûn Lyù Xaây döïng Phaàn IV: Quy Hoaïch Kieán Truùc Döï aùn ÑPN Phaàn V : Hieäu Quûa Ñaàu Tö Döï aùn ÑPN Phaàn VI: Ruûi ro Döï aùn vaø Khaéc Phuïc Ruûi Ro KEÁT LUAÄN

GIÔÙI THIEÄU M&C

• Voán ñieàu leä: 300 tyû VNÑ • Nguoàn nhaân löïc vôùi 20 naêm kinh nghieäm veà phaùt trieån baát ñoäng saûn.• Thaønh vieân Hieäp Hoäi Baát ñoäng saûn thaønh phoá Hoà Chí Minh.• 6 döï aùn ñaõ vaø ñang xaây döïng ñaõ daøn xeáp xong taøi chính döï aùn (trò giaù

treân 250 trieäu USD): Huøng Vöông Plaza, 34 Toân Ñöùc Thaéng, Myõ Thuaän, Bình Phuù, Cao oác M&C, Beänh vieän Chôï Raãy (môû roäng).

• Hieåu bieát saâu roäng veà thò tröôøng baát ñoäng saûn Vieät nam vaø phaùt trieån cuûa thò trröôøng baát ñoäng saûn.

• Coù moái lieân keát chaët cheõ vôùi caùc ñoái taùc trong vaø ngoaøi nöôùc veà coâng ngheä, vaät lieäu xaây döïng, tyù vaán thieát keá…

Phát triển Bất Động SảnPhát triển Bất Động Sản

Khả năng thu xếp tài chính

Khả năng thu xếp tài chính

• Tieáp caän tröïc tieáp vôùi caùc nguoàn taøi chính thoâng qua maïng löôùi vaø caùc moái quan heä vôùi caùc nhaø ñaàu tö trong vaø ngoaøi nöôùc/Caùc ñònh cheá taøi chính lôùn/Caùc ngaân haøng.

• Coù nhieàu kinh nghieäm trong vieäc quaûn lyù hieäu quaû caùc nguoàn taøi chính ñoù

GIÔÙI THIEÄU LNG FUND

• Caùc coå ñoâng trong & ngoaøi nöôùc. • Voán ñieàu leä: 160 tyû VNÑ. • Hieåu bieát saâu roäng veà thò tröôøng baát ñoäng saûn Vieät

nam vaø phaùt trieån cuûa thò trröôøng baát ñoäng saûn.• Coù moái lieân keát chaët cheõ vôùi caùc ñoái taùc trong vaø

ngoaøi nöôùc veà coâng ngheä, vaät lieäu xaây döïng, tö vaán thieát keá…

• Coâng ty ñöôïc thaønh laäp ñeå huy ñoäng voán cho Chöông trình TNT

Phaùt trieån Baát Ñoäng SaûnPhaùt trieån Baát Ñoäng Saûn

Khả năng thu xếp taøi chínhKhả năng thu xếp taøi chính

• Tieáp caän tröïc tieáp vôùi caùc nguoàn taøi chính thoâng qua maïng löôùi vaø caùc moái quan heä vôùi caùc nhaø ñaàu tö trong vaø ngoaøi nöôùc/Caùc ñònh cheá taøi chính lôùn/Caùc ngaân haøng.

• Coù nhieàu kinh nghieäm trong vieäc quaûn lyù hieäu quaû caùc nguoàn taøi chính ñoù

PHAÀN IKEÁT QUAÛ NGHIEÂN CÖÙU THÒ TRÖÔØNG

KEÁT QUAÛ NGHIEÂN CÖÙU CUÛA AC NIELSEN 2004

TOTAL HIGH MIDDLE LOWSample = 400 70 165 165

Average No. of Households in Living Quarter1 1 1 1

Average No. of People in Own Household5 5 5 5

Average Household Monthly Income (in VND) 5,047,000 6,297,357 5,332,530 4,231,015

Average Personal Monthly Income (in VND) 2,637,257 3,833,926 2,674,153 2,061,449

Average Personal Monthly Savings (in VND)1,404,459 2,127,112 1,404,763 1,079,198

House TypeHousing grade 1 11 53 4 0Housing grade 2 20 47 22 6Housing grade 3 65 0 72 85Housing grade 4 4 0 1 9

Means of Transportation (%)Own motorbike 97 100 99 95Motorbike taxi 7 7 6 7

Taxi 5 10 5 2Bus 5 0 5 6

Bicycle 3 4 2 4Car 0 1 0 0

Proportion of Expenses (%)Food 45 44 44 46

Clothing 13 14 13 12Housing (Rent only) 2 1 1 3

Transportation 14 14 14 14Other miscellaneous expenses 27 27 28 26

PROFILE II Thu nhaäp bình quaân TNT/Thaùng

Tieát kieäm bình quaân TNT/Thaùng

Most Important Factor

Important Factor

Total (n=400) High (n=70) Middle (n=165) Low (n=165)

Being in a safe neighborhood

LOCATION*

Price

* Proximity to retails centers

* Proximity to workplace

* Proximity to main thoroughfares

Age and condition of the house

Size

* Proximity to schools

Payment term

Layout/Design of the house

Furnishings

* Proximity to entertainment centers

Facilities

Number of rooms

* Proximity to the hospital

•Caùc yeáu toá taùc ñoäng ñeán quyeát ñònh mua nhaø laø MOÂI TRÖÔØNG SOÁNG AN TOAØN, GIAÙ NHAØ,

VÒ TRÍ. Khaùch haøng mong muoán soáng trong khu ñoâ thò ñaày ñuû haï taàng xaõ hoäi vaø kyõ thuaät



1624

17 11

9 12

6

1718

18

1921

16

4129

3650

10

1915


Very interested

Slightly interested

Neither interested nor notinterested

Slightly not interested

Definitely not interested

Mean Score:

(Best Score/Very Interested: 5)

3.59 3.17 3.48 3.87

Ña soá khaùch haøng muoán mua traû goùp ñaëc bieät laø ñoái töôïng thu nhaäp thaáp.

59%

48%57%

66%


Most likely Location

Preferred Location

Ña soá khaùch haøng choïn quaän 7 (Khu Nam Saøi Goøn) do aûnh höôûng töø Phuù Myõ Höng.

Q34

10

8

7

6

17

13

14

11

15

10

13

17

12

14

27

18

19

21

30

19

1

1

1

2

3

3

4

4

4

5

5

5

5

6

7

7

7

8

8

9

2

2

5

Nha Be

Binh Duong

Hoc Mon

Binh Chanh

District 4

Tan Phu

District 11

District 10

Phu Nhuan

Thu Duc

District 8

District 2

Binh Tan

District 9

District 5

District 12

District 6

District 3

Binh Thanh

Go Vap

Tan Binh

District 1

District 7


KEÁT QUAÛ NGHIEÂN CÖÙU THÒ TRÖÔØNG CUÛA

LIEÂN DANH M&C_BIDVHCM_LNG 2005

91% ngöôøi traû lôøi seõ mua nhaø trong voøng 1 hoaëc 2 naêm tôùi.

100% mong muoán mua caên hoä

Mua trong vòng 3 năm, 5%

Mua trong vòng 4 năm, 2.50% Mua trong vòng

5 năm, 1.70% Mua trong vòng 1 năm, 47%

Mua trong vòng 2 năm, 44%

KEÁT QUAÛ NGHIEÂN CÖÙU THÒ TRÖÔØNG CUÛA LIEÂN DANH M&C_BIDVHCM_LNG 2005

83% ngöôøi traû lôøi coù thu nhaäp haøng thaùng töø 3 trieäu trôû leân

100% gia ñình coù tieát kieäm: 59% coù khoaûn tieát kieäm haøng thaùng töø 1-2 trieäu, 41% coù möùc tieát kieäm treân 2 trieäu.

59%17%

7%

7%10%

1-2tr

2.1-3tr

3.1-4tr

4.1-5tr

>5tr

Thời gian trả góp

5-8 năm20%> 8 năm

63%

Trả ngay1%

<3 năm3%

3-5 năm13%

Khả năng trả góp

2.1-4tr24%

>4tr7%

0.5-1tr14%

1.1-2tr55%


Thôøi gian traû goùp öa thích: 3-5 naêm: 13% 5-8 naêm: 20% > 8 naêm: 62%

Ña soá ngöôøi mua nhaø saün saøng traû goùp haøng thaùng töø 1tr ñeán 4tr ñoàng

• Vò trí ñöôïc öa thích soá 1 khi löïa choïn mua nhaø

Q6, Q819%

Nam SG51%

Thủ Đức, Q911%

Tây Bắc SG19%


KEÁT LUAÄN NGHIEÂN CÖÙU THÒ TRÖÔØNG TNT

Qua 2 ñôït nghieân cöùu thò tröôøng, moät soá keát luaän ñöôïc ruùt ra: Ña soá ngöôøi TNT coù nhu caàn mua nhaø/caên hoä Ngöôøi mua nhaø thích soáng trong khu ñoâ thò goàm caû haï

taàng xaõ hoäi vaø haï taàng kyõ thuaät. Yeáu toá quan troïng khi mua nhaø laø: MOÂI TRÖÔØNG SOÁNG AN

NINH, GIAÙ CAÛ, CHAÁT LÖÔÏNG. Vò trí öa thích laø khu Nam Saøi goøn Ña soá coù nhu caàu vay traû goùp (8-10 naêm) Thu nhaäp bình quaân haøng thaùng cuûa TNT laø 4,2 trieäu

VNÑ/hoä Khaû naêng tieát kieäm haøng thaùng töø 1-2,5 trieäu VNÑ/thaùng

Thò tröôøng nhaø ôû cho TNT laø moät thò tröôøng coù nhu caàu mua ñeå ôû thaät söï, soá löôïng lôùn. Tuy nhieân, ñeå thaønh coâng caàn thoûa maõn ñoàng boä 13 yeáu toá (Nhö trong Slide sau)

Nhà cho

TNT

13 YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN CHƯƠNG TRÌNH NHAØ Ở CHO TNT

Quản lý chuyên

nghiệp trong suốt

quá trình phát triển

& sau XD

Vốn/Tài chính (giải pháp &

quản lý) Vật tư/nhân công (kiểm

soát được chi phí đầu vào)

Kiểm soát chất lượng

(Bảo đảm giá thành hạ)

Hỗ trợ dài hạn từ ngân

hàng/định chế tài chính

Môi trường sống/sinh

hoạt tạo thu nhập cho TNT

Quy hoạch khu dân cư/đô

thị với hạ tầng đồng bộ mật độ cao

Kinh doanh (Bán đúng đối

tượng)

Công nghệ XD & vật liệu hiện đại, khối lượng lớn => chi phí

thấp

CHÍNH SÁCH HỖ TRỢ NHẤT QUÁN, RÕ RÀNG TỪ NHÀ NƯỚC

Thỏa thuận thật cụ thể giữa Chủ đầu tư & Nhà nước

CHÍNH SÁCH HỖ TRỢ NHẤT QUÁN, RÕ RÀNG TỪ NHÀ NƯỚC

Thỏa thuận thật cụ thể giữa Chủ đầu tư & Nhà nước

Gía bán (Phù hợp & bảo

toàn)

Thị trường

Quỹ đất (rộng, vị

trí tốt, giá thành hạ,

đền bù nhanh)

PHAÀN IINOÄI DUNG CHÖÔNG TRÌNH TNT

TINH THAÀN CUÛA CHÖÔNG TRÌNH

“Khaùch haøng thöïc hieän tieát kieäm ñeå tham gia ñaàu tö

xaây döïng caên nhaø cho chính mình vôùi söï hoã trôï moät

phaàn töø nhaø nöôùc, ngaân haøng vaø chuû ñaàu tö”

MUÏC ÑÍCH VAØ NOÄI DUNG CHÖÔNG TRÌNH

UÛng hoä & goùp phaàn thöïc hieän chuû tröông ñaàu tö xaây döïng nhaø cho ngöôøi thu nhaäp thaáp cuûa Thuû töôùng chính phuû & UBND TP HCM. Baùn theo cô cheá kinh doanh cho moïi ñoái töôïng coù nhu caàu trong ñoù 1/3 soá löôïng baùn theo giaù öu ñaõi cho ñoái töôïng thu nhaäp thaáp ñang laøm vieäc trong caùc ñôn vò haønh chính söï nghieäp, giaùo duïc, y teá…Chöông trình TNT ñöôïc söï chaáp thuaän veà maët chuû tröông cuûa UBND TPHCM theo coâng vaên soá 3009/UB-ÑT kyù ngaøy 23/5/2005Chöông trình TNT seõ ñaàu tö xaây döïng caùc khu ñoâ thò môùi vôùi ñaày ñuû haï taàng xaõ hoäi, haï taàng kyõ thuaät taïi moät soá quaän huyeän cuûa tp HCM.

ÑOÁI TÖÔÏNG KHAÙCH HAØNG

Öu tieânBình Thöôøng

Khoâng raøng buoäc ñieàu kieän. Moïi ngöôøi coù nhu caàu ñeàu ñöôïc mua

4,85 trieäu VND/m2 cho khaùch haøng coù Hôïp ñoàng naêm 2005

Gía cao hôn nhoùm öu tieân 20%

Ñieàu kieän

Gía baùn

Theo caùc quy ñònh cuûa ngaân haøngTheo caùc quy ñònh cuûa ngaân haøng Thuû tuïc

Traû goùp

Laø ngöôøi lao ñoäng ñang coâng taùc taïi caùc doanh Nghieäp thuoäc caùc thaønh phaàn kinh teá khaùc nhau; khoái haønh chính söï nghieäp, y teá, giaùo duïc… vôùi caùc tieâu chuaån:

Toái thieåu 3 naêm coâng taùc lieân tuïc

Thu nhaäp oån ñònh

Chöa coù nhaø (hoaëc dieän tích nhaø ôû <10 m2/ngöôøi)

Coù voán töï coù toái thieåu 30%

1/3 soá löôïng caên hoä (10.000 caên) 2/3 soá löôïng caên hoä (20.000 caên)+ Khu thöông maïiSoá löôïng

cung caáp

LOÄ TRÌNH THAM GIA CHÖÔNG TRÌNH TNT

Böôùc 4:Xem nhaø maãu, vò trí döï aùn TK ñaït 30% giaù trò caên hoä => KYÙ hôïp ñoàng“Höùa Mua, Höùa Baùn”

Böôùc 6:NHAÄN NHAØ

Böôùc 5:. Vay 70%coøn laïi (5 ñôït) goùp theo soá döï nôï giaûm daàn qua ngaân haøng trong 10 naêm, laõi xuaát khoaûng 0,95%/thaùng

Böôùc 1:NHAÄN/ KHAI MAÃU“Phieáu ñaêng kyù”

Böôùc 2:NOÄP “Phieáu ñaêng kyù”MÔÛ TK tieát kieäm Taïi Ngaân Haøng BIDV

Böôùc 3:TK đạt 10% gía trò caên nhaø => NHAÄN soá thöù töï öu tieân mua nhaø

KHAÙCH HAØNG ÖU TIEÂN-COÙ NHU CAÀU VAY NGAÂN HAØNG

Tieát kieäm Mua nhaø

KHAÙCH HAØNG ÖU TIEÂN -KHOÂNG COÙ NHU CAÀU VAY NGAÂN HAØNG


Böôùc 4:Xem nhaø maãu, vò trí döï aùn TK ñaït 30% giaù trò caên hoä => KYÙ hôïp ñoàng“Höùa Mua, Höùa Baùn”


Böôùc 5:Traû theo tieán ñoä (5 ñôït) cho 70% trong voøng 18 thaùng

Böôùc 1:NHAÄN/ KHAI MAÃU“Phieáu ñaêng kyù”

Böôùc 2:NOÄP “Phieáu ñaêng kyù”MÔÛ TK tieát kieäm Taïi Ngaân Haøng BIDV

Böôùc 3:TK đạt 10% gía trò caên nhaø => NHAÄN soá thöù töï öu tieân mua nhaø

Tieát kieäm Mua nhaø

Böôùc 1:Xem nhaø maãu, vò trí döï aùn Noäp 30% giaù trò caên hoä => KYÙ hôïp ñoàng“Höùa Mua, Höùa Baùn”


KHAÙCH HAØNG BÌNH THÖÔØNG – COÙ NHU CAÀU VAY NGAÂN HAØNG


Böôùc 2:Vay 70%coøn laïi (5 ñôït) goùp theo soá döï nôï giaûm daàn qua ngaân haøng trong 10 naêm, laõi xuaát khoaûng 0,95%/thaùng

Böôùc 1:Xem nhaø maãu, vò trí döï aùn Noäp 30% giaù trò caên hoä => KYÙ hôïp ñoàng“Höùa Mua, Höùa Baùn”


KHAÙCH HAØNG BÌNH THÖÔØNG – KHOÂNG COÙ NHU CAÀU VAY NGAÂN HAØNG

Böôùc 2:Traû 70% coøn laïi theo 5 ñôït trong voøng 18 thaùng


GIAÙ BAÙN CHO CAÙC ÑOÁI TÖÔÏNG ÖU TIEÂN

USD22,000

USD11,000

USD14,000

USD25,000

Löu yù: - Giaù baùn cho khaùch haøng kyù hôïp ñoàng trong naêm 2005 - Gía treân aùp duïng cho töøng loaïi caên hoä laø möùc giaù khôûi ñieåm

GIAÙ BAÙN KINH DOANH

USD26,400

USD13,200

USD16,800

USD30,000

• Löu yù: - Giaù baùn cho khaùch haøng kyù hôïp ñoàng trong naêm 2005 - Gía treân aùp duïng cho töøng loaïi caên hoä laø möùc giaù khôûi ñieåm

MINH HỌA MOÂ HÌNH KHOÁI CHUNG CƯ MAÃU

MINH HOÏA CAÊN HOÄ 3D (MAÃU) 36 M2

Löu yù: Caên hoä nhoû nhaát laø 40 m2 (Gross), khi baùn cho khaùch haøng laø 36 m2 (net)

COÂNG NGHEÄ THI COÂNG XAÂY DÖÏNG AÙP DUÏNG

ÖÙng duïng ñoäc quyeàn taïi Vieät Nam

Chaát löôïng cao, oån ñònh Saûn xuaát haøng loaït, soá

löôïng lôùn taïi nhaø maùy => chuyeån ra coâng tröôøng

Caét giaûm giaù thaønh thi coâng

Caét giaûm thôøi gian thi coâng.

Ñaõ aùp duïng cho haøng traêm cao oác taïi

Haøn Quoác, trong ñoù cao nhaát laø 71 taàng

Haøng trieäu m2 saøn ñaõ ñöôïc xaây

döïng taïi Haøn Quoác.

KẾT CẤU SAØN GIAÛM NHEÏ TROÏNG LÖÔÏNG SUPER DECK (HAØN QUỐC)

CAÙC COÂNG NGHEÄ VAÄT LIEÄU MÔÙI AÙP DUÏNG

1. Beâ toâng sieâu nhe: Hyssil, Super Block…2. Vaùch/traàn baèng vaät lieäu taùi cheá 3. Cöûa: vaät lieäu môùi

CHAÁT LÖÔÏNG DÖÏ AÙN/COÂNG TRÌNH

Döï aùn khu ñoâ thò ñaàu tö xaây döïng theo tieâu chuaån cao vôùi nhieàu loaïi saûn phaåm khaùc nhau

Gía thaønh thaáp laø do: Quy hoaïch thieát keá khu ñoâ thò taäp trung, maät ñoä phuø hôïp (toaøn boä cao taàng)

ñöa ñeán giaûm xuaát ñaàu tö treân moãi m2 saøn xaây döïng; ÖÙng duïng caùc coâng ngheä môùi trong kyõ thuaät xaây döïng, vaø vaät lieäu goùp

phaàn giaûm giaù thaønh vaø thôøi gian thi coâng nhôø: Coâng ngheä SUPERDECK. Coâng ngheä beâ toâng sieâu nheï Vaùch/traàn/Cöûa: baèng vaät lieäu môùi

Caùc giaûi phaùp veà quaûn lyù thi coâng: Kieåm soaùt caùc chi phí ñaàu vaøo nhö: vaät tö, thieát keá…. giaûm vaø khoâng bò

taêng giaù ñoät bieán do ñaët haøng soá nhieàu vaø oån ñònh. Kieåm soaùt ñöôïc caùc vaät lieäu chính nhö xi maêng, saét theùp trong suoát thôøi

gian xaây döïng Chuû ñaàu tö töï toå chöùc quaûn lyù thi coâng xaây döïng (tieát kieäm caùc chi phí

quaûn lyù giaùn tieáp). Vì khaùch haøng tham gia vaøo ngay trong quaù trình ñaàu tö, xaây döïng neân coù quyeàn lôïi

nhö moät nhaø ñaàu tö => Gía baùn thaáp Chuû ñaàu tö töï caân ñoái nguoàn voán & lôïi nhuaän ñeå coù moät phaàn soá löôïng caên

hoä baùn theo giaù öu ñaõi cho ñoái töôïng TNT => Gía baùn caøng thaáp hôn phuø hôïp khaû naêng taøi chính cuûa ngöôøi TNT.

CHUÙNG TOÂI CAM KEÁT VEÀ CHAÁT LÖÔÏNG COÂNG TRÌNH QUA VIEÄC MUA BAÛO HIEÅM CAÊN HOÄ/BAÛO HIEÅM TAØI SAÛN CHO KHAÙCH HAØNG TRONG VOØNG 10 NAÊM TÖØ MOÄT COÂNG TY BAÛO HIEÅM COÙ UY TÍN TAÏI VIEÄT NAM

KEÁ HOAÏCH TIEÁN ÑOÄ

Ñaàu thaùng 07

PHAÙT SOÁ THÖÙ TÖÏ ÖU TIEÂN MUA NHAØ CHO KHAÙCH HAØNG ÑAÕ MÔÛ TK 10% TAÏI NGAÂN HAØNG

. Töø ngaøy 15/08

. Ñòa ñieåm: Khu Du Lòch Vaên Thaùnh THAM QUAN TRUNG TAÂM NHAØ MAÃUCHÖÔNG TRÌNH TNT

. Döï kieán cuoái Quyù III 2005

COÂNG BOÁ CUÏ THEÅ VÒ TRÍ DÖÏ AÙN ÑAÀU TIEÂN

CHU KYØ 18 THAÙNG/01 ÑÔÏT GIAO NHAØ (KEÅÅ TÖØ NGAØY KYÙ HÑ )

KEÁT QUAÛ BÖÔÙC ÑAÀU

Gaàn 20.000 boä hoà sô ñaõ ñöôïc phaùt tröïc tieáp ñeán tay khaùch haøng coù nhu caàu

Toång soá tieàn môû TK tieát kieäm: hôn 42 tyû VNÑ (16/7/2005) Caùc khaùch haøng lôùn quan taâm & saün saøng ñaêng kyù mua:

Beänh vieän Chôï Raãy 40 khaùch saïn thuoäc Saigontourist (8.000 CBCNV) Ñaøi truyeàn hình thaønh phoá Baûo Hieåm Xaõ Hoäi TP HCM Vinataba Beänh vieän Nhaân Daân 115 INVESCONS Ñaïi Hoïc Hoàng Baøng Tröôøng Caùn Boä Noâng nghieäp Toång Coâng ty Ñieän töû & Tin Hoïc Vieät Nam ………

PHAÀN IIITOÅ CHÖÙC TRIEÅN KHAI THÖÏC HIEÄN

CÔ CAÁU VAÄN HAØNH CHÖÔNG TRÌNH TNT

LNG/M&C BIDV

Ban Điều Hành

M&C_BIDVHCM_LN

G

Đ/vị xây dựng

Đền bù, giải tỏa

Cung ứng vật tư XD

Bộ Phận Điều Phối

Kinh doanh

Ban QL ĐT-XD (Dự án

1)

Tư vấn QH-TK

Tư vấn giám sát

Ban QL ĐT-XD (Dự án

n)

Tư vấn QH-TK

Đền bù, giải tỏa

Đ/vị xây dựng

Cung ứng vật tư XD

Tư vấn giám sát

Sản phẩm nhà TNT

Đơn vị QL công trình

sau XD (Bảo trì, Bảo

dưỡng)

Khách hàng

Các kênh tiếp thị

Ngân hàng

(TK tiết kiệm/ TK Dự án)

(2) Giải ngân 30% khi ký HĐ mua nhà với chủ đầu tư

(4) Tài trợ trả góp 70%

(1) Mở TK tiết kiệm-thanh toán-ký quỹ

(5) Bàn giao sản phẩm

(4) Cung ứng SP căn hộ

(3)

Đơn vị Bảo hiểm công trình/Tài

sản

Ngân hàng Ngân hàng

.

.

.

BAN ÑIEÀU HAØNH CHÖÔNG TRÌNH- LNG/M&C

Tröôûng BanNguyeãn Thieän Nhaân

Phoù Ban Cao Thuïy Anh

Coá Vaán Chöông trình Döông Troïng Caån

Thaønh Vieân Nguyeãn Höõu Trí

Thaønh Vieân Nguyeãn Haûi Ñaêng

Thaønh Vieân Taï N. Taán Tröông

Nhoùm Kyõ Thuaät(5)

Nhoùm Kinh Doanh(20)

Nhoùm Döõ Lieäu(2)

Nhoùm DV khaùch haøng(8)

Tieáp thò(5)

Thaønh Vieân Nguyeãn Baù Trung

Nhoùm GPMB(2)

BAN ÑIEÀU HAØNH CHÖÔNG TRÌNH- BIDVHCM

Tröôûng BanTraàn Vaên Vónh

Phoù BanNguyeãn thò Hoàng Thaém

Thaønh Vieân Tröôûng Phoøng TD 4

Thaønh Vieân Tröôûng phoøng DV 1

Chi nhaùnh caáp II(2)

Phoøng Giao Dòch Chi nhaùnh caáp I

(1)

Thaønh Vieân Tröôûng Phoøng TD 1

Quõy Tieát kieäm(6)

Phoù Ban Nguyeãn Baù Vöôïng

Thaønh Vieân Tröôûng phoøng DV 4

Thaønh Vieân Tröôûng phoøng TÑ

Thaønh Vieân Tröôûng phoøng QLTD

Thaønh Vieân Tröôûng phoøng KH

Thaønh Vieân Tröôûng phoøng PC

HÌNH THÖÙC TOÅ CHÖÙC BAN QUAÛN LYÙ DÖÏ AÙN

Trong töøng döï aùn cuûa Chöông trình TNT, Ban Quaûn lyù xaây döïng seõ ñöôïc thaønh

laäp vôùi chöùc naêng chòu traùch nhieäm veà toaøn boä hoaït ñoäng trieån khai thi coâng

xaây döïng döï aùn. Cô caáu toå chöùc goàm coù thaønh vieân:

Giaùm ñoác Döï AÙn

Thö kyù Döï aùn

Trôï lyù vaät tö Trôï lyù keá hoaïch Trôï lyù kyõ thuaät Trôï lyù thuû tuïc

Out-Sourcing* (Thueâ Ngoaøi)Töï Thöïc Hieän

A.I.C Management (UÙC)

UB ÑBGPMB Huyeän Bình Chaùnh

Coâng Vieäc

Ñeàn Buø GPMB LEÂ MINH Co; Ñieän Saøigoøn… (Moät phaàn)Xaây döïng Haï Taàng

COÂNG TAÙC TOÅ CHÖÙC THÖÏC HIEÄN

THIEÁT KEÁ QUY HOAÏCH:

Quy hoaïch kieán truùc

Thieát keá keát caáu

Thieát keá M&E

REE/ A.I.C Management (UÙC)

TADITS Consultant x

A.I.C Management (UÙC)Tö Vaán Giaùm Saùt x

COFICO, COTECONS….

XAÂY LAÉP COÂNG TRÌNH :

Phaàn khung beâ toâng theùp

Cô ñieän

Hoaøn thieän

Noäi thaát

M&C /LNG

REE, BÌNH MINH…

M&C/LNG (Moät phaàn) M&C/LNG (Moät phaàn)

X Quaûn lyù sau XD

XCung ứng vật Tư

Caùc ñôn vò xaây döïng khaùc…

* Löu yù: Chæ thueâ ngoaøi ñoäi nguõ nhaân coâng lao ñoäng

TƯ VẤN QUY HOẠCH – THIẾT KẾ

AIC Management, Ltd

(Australia)

Hợp đồng Tư vấn TADITS Consultant, Ltd

(Việt Nam)

Quy hoạch kiến trúc, quản lý Dự án

Thiết kế kết cấu

REE/ AIC ManagementThiết kế M&E

TƯ VẤN QUẢN LÝ GIÁM SÁT

AIC Management, Ltd

(Australia)

Hợp đồng TVGS

TÖ VAÁN THÖÏC HIEÄN & GIAÙM SAÙT

ĐƠN VỊ XÂY LẮP

COFICO, COTECONS, XD 14…Một phần do M&C tự thực hiện

M&C Coporation

Khung bê tông cốt thép

Hoàn thiện+ nội thất

XÂY DỰNG HẠ TẦNG KỸ THUẬT

CÔNG TY LÊ MINH, CÔNG TY ĐIỆN SÀI GÒN …Một phần do

M&C tự thực hiện

XAÂY DÖÏNG COÂNG TRÌNH

M&E REE, BÌNH MINH…Một phần do M&C tự thực hiện

Ghi chú: toàn bộ vật tư thi công do công ty M&C cung cấp

MOÄT SOÁ HÌNH MINH HOÏA COÂNG NGHỆ KẾT CẤU SAØN SUPER DECK (HAØN QUOÁC)

NHÀ CAO TẦNG SỬ DỤNG CÔNG NGHỆ SÀN SUPER DECK TẠI HÀN QUỐC

1. CHUAÅN BÒ MAËT BAÈNG THI COÂNG SAØN

2. THI COÂNG COÄT CHO SAØN SUPER DECK

3. LAÉP ÑAËT DAÀM 4. LAÉP ÑAËT SAØN SUPER DECK

MOÄT SOÁ HÌNH MINH HOÏA COÂNG NGHỆ KẾT CẤU SAØN SUPER DECK (HAØN QUOÁC)

CÔNG NGHỆ KẾT CẤU SÀN SUPER DECK (HÀN QUỐC)GIAI ĐOẠN HOÀN THIỆN

THÖÛ NGHIEÄM COÂNG NGHEÄ SUPER DECK TAÏI VIEÄT NAM

TẤM SÀN SUPER DECK ĐỔ BÊTÔNG SÀN SUPER DECK

THÖÛ NGHIEÄM COÂNG NGHEÄ SUPER DECK TAÏI VIEÄT NAM

ĐẦU TƯ XAÂY DÖÏNG NHAØ MAÙY SUPERDECK

Nhaø maùy Superdeck ñöôïc trieån khai vaøo thaùng 9/2005 vôùi toång giaù trò ñaàu tö (giai ñoaïn 1) khoaûng 10 trieäu USD goàm caû ñaát ñai nhaø xöôûng

Cung caáp 1 trieäu m2 saøn /naêm

COÂNG TAÙC QUAÛN LYÙ COÂNG TRÌNH SAU XAÂY DÖÏNG

Thaønh laäp coâng ty coå phaàn Quaûn lyù-Baûo trì-Baûo döôõng khu ñoâ thò vôùi cô caáu coå ñoâng nhö sau: Coâng ty M&C/LNG/DPN Caùc coå ñoâng beân ngoaøi coù chuyeân moân

Nguoàn thu töø phí baûo trì baûo döôõng cuûa khaùch haøng moãi thaùng + Doanh thu töø caùc dòch vuï coâng coäng cung öùng cho khu ñoâ thò. Thu phí bảo trì bảo dưỡng töø ñoái töôïng öu tieân: 3.000 VNÑ/m2/thaùng Thu phí bảo trì-bảo dưỡng töø ñoái töôïng bình thöôøng: 6.000 VNÑ/m2/thaùng

Caùc chöùc naêng chính: Quaûn lyù an ninh, veä sinh chung khu ñoâ thò Giöõ xe, ñoå raùc Khai thaùc moät soá dòch vuï coâng coäng (giaët uûi, caây xanh, traïm xaêng…) Baûo döôõng caùc thieát bò chung (thang maùy, coâng vieân caây xanh…)

PHAÀN IVQUY HOAÏCH KIEÁN TRUÙC

DÖÏ AÙN ÑAÁT PHÖÔNG NAM

HIEÄN TRAÏNG COÂNG TY ÑAÁT PHÖÔNG NAM

Coâng ty Đất Phöông Nam laø coâng ty coå phaàn thaønh laäp töø naêm 2001. Taát caû caùc coå ñoâng hieän höõu laø Vieät kieàu (UÙc, Hoàng Koâng, Newzealand)

Coâng ty đöôïc quyeàn phaùt triển dự aùn Khu daân cö & nghieân cứu khoa học tại xaõ Bình Höng, huyện Bình Chaùnh, Tp HCM theo tinh thần: Pheâ duyệt quy hoạch 1/500 bằng văn bản số 28/QĐBQLKN

ngaøy 15/03/2002 cuûa Ban Quaûn Lyù Khu Nam Quyết định giao đất số 2974/QĐ-UB của Ủy ban ND TPHCM ngaøy

19/07/2002. Vaên baûn pheâ duyeät phöông aùn boài thöôøng, hoã trôï thieät

haïi vaø taùi ñònh cö theo quyeát ñònh soá 6322/QÑ-UB cuûa UBND TPHCM ngaøy 15/12/2004.

Hiện tại coâng ty đaõ hoaøn tất đền buø giải tỏa 17,5 ha đất (gồm 9 ha đất noâng nghiệp & 8,5 ha đất coâng).

Caùc coå ñoâng ÑPN mong muoán tham gia vaøo Chöông trình phaùt trieån nhaø ôû TNT

HIỆN TRẠNG COÂNG TY ĐẤT PHƯƠNG NAM

Chuyeån nhöôïng 70% coå phaàn trong coâng ty ÑPN cho LNG/M&C => Quõy ñaát cho döï aùn ñaàu tieân cuûa Chöông trình.

Sau ñoù coâng ty ÑPN seõ xin ñieàu chænh quy hoaïch töø xaây nhaø thaáp taàng (ñaõ ñöôïc pheâ duyeät) sang xaây khu ñoâ thò cao taàng thuoäc Chöông trình TNT.

Coâng ty A.I.C (UÙc) ñöôïc choïn ñeå thöïc hieän caùc coâng taùc thieát keá quy hoaïch vaø quaûn lyù döï aùn cho döï aùn ÑPN

CÔ SÔÛ PHAÙP LYÙ VIEÄC CHUYEÅN NHÖÔÏNG COÅ PHAÀN

Theo yù kieán cuûa luaät sö –kieåm toaùn vieân Phaïm Theá Vinh (VP tö vaán luaät Hoaøng Gia, 46 Nguyeãn Cö Trinh Q1): Vieäc chuyeån nhöôïng coå phaàn giöõa caùc coå ñoâng laø hôïp

phaùp phuø hôïp Luaät Doanh Nghieäp Coâng ty ÑPN ñaõ thaønh laäp töø naêm 2001 neân caùc coå ñoâng

ñöôïc quyeàn chuyeån nhöôïng coå phaàn vaø khoâng bò khoáng cheá tyû leä chuyeån nhöôïng

Caùc caù nhaân chuyeån nhöôïng coå phaàn chöa bò ñaùnh thueá theo quy ñònh taïi thoâng tö 81/2004/TT-BTC ngaøy 13/8/2004 veà quy ñònh chi tieát thi haønh Phaùp leänh Thueá thu nhaäp caù nhaân ñoái vôùi ngöôøi coù thu nhaäp cao

Vieäc chuyeån nhöôïng lôïi nhuaän cuûa nhaø ñaàu tö nöôùc ngoaøi/Vieät kieàu ra nöôùc ngoaøi keå töø 1/1/2004 trôû ñi khoâng coøn chòu thueá chuyeån lôïi nhuaän ra nöôùc ngoaøi

Giaù trò chuyeån nhöôïng coå phaàn chæ ñöôïc ghi treân soå saùch keá toaùn cuûa phaùp nhaân (coâng ty) nhaän chuyeån nhöôïng vaø caù nhaân chuyeån nhöôïng khoâng haïch toaùn.

MINH HOÏA QUY HOAÏCH KHU ÑOÂ THÒ

CAÙC CHÆ TIEÂU QUY HOAÏCH (ÑEÀ XUAÁT)

Caùc chæ tieâu

1- Maät ñoä XD chung toaøn khu

2- Taàng cao trung bình

3- Ñaát xaây nhaø ôû

4- Ñaát CTCC

6- Ñaát coâng vieân-caây xanh TDTT

7- Ñaát giao thoâng

8- Heä soá SDÑ (toaøn khu)

QH KT CUÕ

31,76%

3-4 taàng

63,05%

5,72%

14,74%

25%

QHKT ÑEÀ NGHÒ

25 %

14 Taàng

32%

12%

26%

25%

3

ÖU ÑIEÅM CUÛA PA MÔÙI

GIAÛM

GIAÛM

TAÊNG

TAÊNG

KHOÂNG ÑOÅI

5- Ñaát Thöông Maïi - 5%

9- Soá caên hoä döï kieán 20.000

10- Daân cö döï kieán 30.000-40.000

MINH HỌA MOÂ HÌNH KHU ÑOÂ THÒ

MINH HỌA MOÂ HÌNH KHU ÑI BOÄ

MINH HỌA MOÂ HÌNH THÖÔNG MAÏI KEÁT HÔÏP CHUNG CÖ COÅNG VAØO KHU ÑOÂ THÒ

PHAÀN VHIEÄU QUAÛ ÑAÀU TÖ DÖÏ AÙN ÑAÁT

PHÖÔNG NAM

TOÅNG MÖÙC ÑAÀU TÖ DÖÏ AÙN ÑAÁT PHÖÔNG NAM

Theo tính toaùn, toång möùc ñaàu tö cho döï aùn Ñaát Phöông Nam laø 326 trieäu USD

Vieäc ñaàu tö ñöôïc chia laøm hai giai ñoaïn vôùi nhu caàu voán vaø phöông aùn voán khaùc nhau: Giai ñoaïn I laø giai ñoaïn khôûi ñoäng (tröôùc khi chuû

ñaàu tö kyù keát Hôïp ñoàng Höùa mua höùa baùn caên hoä vôùi khaùch haøng)

Giai ñoaïn II laø giai ñoaïn thi coâng xaây döïng coâng trình

CAÙC GIAI ÑOAÏN ÑAÀU TÖ

12/04 10/200505/05 2008 2009 2010

M&C/LNG/ÑPN laø Nhaø Ñaàu Tö

M&C/LNG/ÑPN laø Nhaø Ñaàu Tö

2007

M&C/LNG/ÑPN laø Ngöôøi Thöïc Hieän

Nhu caàu voán duøng ñeå:

Mua coå phaàn ÑPN, Tieáp thò, caùc chi

phí ñeå hoaøn taát caùc thuû tuïc phaùp lyù:

LNG/M&C söû duïng voán töï coù

Ñeàn buø tieáp 31 ha ñeå ñaït 100%

quyõ ñaát: Vay ngaân haøng

Khi ñaõ hoaøn taát Phaùp lyù döï aùn/ñeàn buø

Trong giai ñoaïn naøy cô caáu voán nhö sau:

Voán töø khaùch haøng: 30%

Voán taøi trôï ngaân haøng cho khaùch haøng or khaùch haøng traû theo tieán ñoä: 70%.

Caùc ngaân haøng saün saøng tham gia taøi trôï khaùch haøng: BIDV,

TECHCOMBANK, SACOMBANK, MHB, Ngaân haøng Nhaø TP HCM…

Ngoaøi ra, do ñaët haøng soá löôïng vaät tö-thieát bò lôùn neân coù theå mua traû chaäm

töø nhaø cung öùng

Chuû ñaàu tö tö quaûn lyù xaây döïng neân tieát kieäm caùc chi phí trung gian

2006

Giai ñoaïn khôûi ñoäng GIAI ÑOAÏN PHAÙT TRIEÅN

2,400,000

3,030,746

4,021,9974,288,433 4,317,549

4,651,943

-500,000

1,000,0001,500,000

2,000,0002,500,0003,000,000

3,500,0004,000,000

4,500,0005,000,000

Chi phí XDchuẩn cao ốc(12-14 tầng)

+ Đất + Hạ tầng kỹthuật/xã hội

+ TK, QLDA,Chi phí hoạt

động

+ Lãi vayngân hàng

+ Dự phòngphí

+ Gía bán

PHAÂN TÍCH XUẤT ĐAÀU TƯ/M2 SAØN.

Nguoàn Sôû Xaây Döïng TP. HCM

26%

68%

79% 80% 94%4.850.000

(10%)

PHAÂN TÍCH HIEÄU QUAÛ ÑAÀU TÖ

1- NPV (Troøn soá)

USD 23.100.0002- Tæ xuaát thu hoài noäi boä

(MIRR)34%

3- Lôïi nhuaän (Troøn soá)

USD 42.000.000

Keát luaän thaåm ñònh cuûa BIDV “…ñaây laø moät döï aùn coù tính khaû thi veà caùc maët kinh teá, xaõ hoäi. Baûo ñaûm khaû naêng traû nôï vay…”

PHAÀN VIRUÛI RO & KHAÉC PHUÏC RUÛI RO

CAÙC RUÛI RO DÖÏ AÙN

Thò tröôøng baát ñoäng saûn môùi hình thaønh trong thôøi gian ngaén vaø coù nhieàu bieán ñoäng do chính saùch cuûa nhaø nöôùc chöa oån ñònh vaø ñang coù nhieàu thay ñoåi.

Nguoàn voán ñaàu tö xaây döïng döï aùn lôùn Nhu caàu thò tröôøng khoâng ñuû ñeå trieån khai döï aùn Gía nhaø ñaát treân thò tröôøng ñang ñang ñöùng ôû möùc cao Trong thôøi gian xaây döïng seõ coù moät soá döï aùn töông töï

ñöôïc trieån khai (nhö döï aùn cuûa RESCO vaø ñoái taùc Haøn Quoác, döï aùn cuûa taäp ñoaøn Nam Ninh-Trung Quoác taïi quaän 12).

Khoâng theå hoaøn taát vieäc giaûi phoùng maët baèng (ñeå ñaït toái thieåu 80% quyõ ñaát) nhanh ñeå trieån khai döï aùn

Đầu tư xaây dựng keùo daøi, yeáu toá tröôït giaù ñoàng tieàn Vieät nam seõ laøm giaûm hieäu quaû döï aùn (laïm phaùt bình quaân treân 9%/naêm)

KHAÉC PHUÏC RUÛI RO

Caùc giaûi phaùp khảo saùt ñaùnh giaù xaùc ñònh roõ 100% nhu caàu thò tröôøng Nguoàn voán phaùt trieån döï aùn/Phaân khuùc ñaàu tö:

Chæ caàn voán chuû ñaàu tö + voán vay ngaân haøng trong giai ñoaïn khôûi ñoäng

Trong giai ñoaïn tieáp theo: 100% voán (30% voán khaùch haøng + 70% töø ngaân haøng).

Quy trình quaûn lyù ñaàu tö xaây döïng chuyeân nghieäp. Chuû ñaàu tö kieåm soaùt quaù trình ÑTXD ñeå giaûm caùc chi phí trung gian.

Lieân keát vôùi caùc ñôn vò cung öùng vaät tö lôùn ñeå giaûm chi phí vaät lieäu AÙp duïng trieät ñeå coâng ngheä Superdeck vaø caùc coâng ngheä vaät lieäu môùi. Söï uûng hoä cuûa khaùch haøng, toaøn xaõ hoâi vaø Chính quyeàn caùc caáp Leân phöông aùn ñeàn buø theo nguyeân taéc nhö sau:

Kyù HÑ ñeàn buø thoâng qua UB ÑBGPMB huyeän Bình Chaùnh Keát hôïp nhieàu hình thöùc ñeàn buø: baèng tieàn, chuyeån ñoåi saøn caên hoä…

Tuøy theo nhu caàu cuûa thò tröôøng, chuû ñaàu tö seõ linh hoaït chuyeån ñoåi: Phöông aùn 1: Giöõ nguyeân quy hoaïch thaáp taàng. Trieån khai kinh doanh

nhaø phoá/villa (giaù thaønh khoaûng 4,1 trieäu VND/m2; giaù baùn neàn ngoaøi thò tröôøng hieän nay khoaûng > 5,5 trieäu VND/m2)

Phöông aùn 2: Thieát keá quy hoaïch moät phaàn cho TNT vaø phaàn coøn laïi cho TNC (Thu nhaäp cao) => deã daøng chuyeån ñoåi muïc tieâu kinh doanh

Thöïc hieän chöông trình tieáp thò hieäu quaû vaø saâu roäng ñeán moïi ñoái töôïng. Baùn giaù tính theo Ñoâ la Myõ. Gía nhaø thay ñoåi theo töøng moác thôøi gian

ÑIEÅM HOØA VOÁN DÖÏ AÙN (BREAK EVEN POINT)

Theo tính toaùn, soá löôïng caên hoä ñaït 7.000 caên (loaïi 36 m2) seõ ñaït tôùi ñieåm hoøa voán (Break even Point) Doanh thu : 77 trieäu USD Tieàn ñeàn buø giaûi toûa 100% : 9,7 trieäu USD Chi phí xaây döïng (haï taàng, TK, coâng trình…) : 56 trieäu USD Tieàn SDÑ ñoùng cho nhaø nöôùc (5,6 ha) : 3,2trieäu USD Voán löu ñoäng : 2 trieäu USD Döï phoøng phí : 5,6trieäu USD

Trong tröôøng hôïp naøy, lôïi nhuaän laø phaàn dieän tích coøn laïi cuûa döï aùn ñaõ hoaøn taát ñeàn buø giaûi toûa (37 ha)

KEÁT LUAÄN VAØ KIEÁN NGHÒ

KEÁT LUAÄN VAØ KIEÁN NGHÒ

Döï aùn ÑPN (thuoäc Chöông trình TNT) laø moät döï aùn khaû thi xeùt treân caùc khía caïnh taøi chính, kinh teá, xaõ hoäi…

UÛng hoä vaø goùp phaàn thöïc hieän chuû tröông cuûa Chính phuû & UBND TP giaûi quyeát nhaø ôû cho ngöôøi TNT; Goùp phaàn taêng nguoàn cung quyõ nhaø cho thaønh phoá

UBND TP vaø Caùc Ban Nghaønh lieân quan chấp thuận về mặt chủ trương cho pheùp Lieân danh coâng ty cổ phần quỹ L.N.G – coâng ty cổ phần M&C được điều chỉnh quy hoạch kiến truùc nhaø thaáp taàng của döï aùn Đất Phương nam cũ sang quy hoạch kiến truùc môùi- nhaø cao tầng của “Chương trình nhaø ở TNT”, theo phương aùn quy hoạch kiến truùc ñeà xuaát để chuùng toâi coù cô sôû hôïp taùc mua coå phaàn cuûa coâng ty ÑPN

KIEÁN NGHÒ…

CHÂN THÀNH CẢM ƠN

Hotline : 0903690092 – Phuong ( Mr)

phân tích marketing dự án bất động sản Đất phương nam

Real Estate