DÖÏ AÙN KHU ÑOÂ THÒ MÔÙI ÑAÁT PHÖÔNG NAM CHƯƠNG TRÌNH PHAÙT TRIEÅN NHAØ Ở TNT
07-2005
NOÄI DUNG
Phaàn I : Keát Quaû Nghieân Cöùu Thò Tröôøng Phaàn II : Giôùi Thieäu Chöông Trình TNT Phaàn III: Phöông aùn Toå Chöùc, Quaûn Lyù Xaây döïng Phaàn IV: Quy Hoaïch Kieán Truùc Döï aùn ÑPN Phaàn V : Hieäu Quûa Ñaàu Tö Döï aùn ÑPN Phaàn VI: Ruûi ro Döï aùn vaø Khaéc Phuïc Ruûi Ro KEÁT LUAÄN
GIÔÙI THIEÄU M&C
• Voán ñieàu leä: 300 tyû VNÑ • Nguoàn nhaân löïc vôùi 20 naêm kinh nghieäm veà phaùt trieån baát ñoäng saûn.• Thaønh vieân Hieäp Hoäi Baát ñoäng saûn thaønh phoá Hoà Chí Minh.• 6 döï aùn ñaõ vaø ñang xaây döïng ñaõ daøn xeáp xong taøi chính döï aùn (trò giaù
treân 250 trieäu USD): Huøng Vöông Plaza, 34 Toân Ñöùc Thaéng, Myõ Thuaän, Bình Phuù, Cao oác M&C, Beänh vieän Chôï Raãy (môû roäng).
• Hieåu bieát saâu roäng veà thò tröôøng baát ñoäng saûn Vieät nam vaø phaùt trieån cuûa thò trröôøng baát ñoäng saûn.
• Coù moái lieân keát chaët cheõ vôùi caùc ñoái taùc trong vaø ngoaøi nöôùc veà coâng ngheä, vaät lieäu xaây döïng, tyù vaán thieát keá…
Phát triển Bất Động SảnPhát triển Bất Động Sản
Khả năng thu xếp tài chính
Khả năng thu xếp tài chính
• Tieáp caän tröïc tieáp vôùi caùc nguoàn taøi chính thoâng qua maïng löôùi vaø caùc moái quan heä vôùi caùc nhaø ñaàu tö trong vaø ngoaøi nöôùc/Caùc ñònh cheá taøi chính lôùn/Caùc ngaân haøng.
• Coù nhieàu kinh nghieäm trong vieäc quaûn lyù hieäu quaû caùc nguoàn taøi chính ñoù
GIÔÙI THIEÄU LNG FUND
• Caùc coå ñoâng trong & ngoaøi nöôùc. • Voán ñieàu leä: 160 tyû VNÑ. • Hieåu bieát saâu roäng veà thò tröôøng baát ñoäng saûn Vieät
nam vaø phaùt trieån cuûa thò trröôøng baát ñoäng saûn.• Coù moái lieân keát chaët cheõ vôùi caùc ñoái taùc trong vaø
ngoaøi nöôùc veà coâng ngheä, vaät lieäu xaây döïng, tö vaán thieát keá…
• Coâng ty ñöôïc thaønh laäp ñeå huy ñoäng voán cho Chöông trình TNT
Phaùt trieån Baát Ñoäng SaûnPhaùt trieån Baát Ñoäng Saûn
Khả năng thu xếp taøi chínhKhả năng thu xếp taøi chính
• Tieáp caän tröïc tieáp vôùi caùc nguoàn taøi chính thoâng qua maïng löôùi vaø caùc moái quan heä vôùi caùc nhaø ñaàu tö trong vaø ngoaøi nöôùc/Caùc ñònh cheá taøi chính lôùn/Caùc ngaân haøng.
• Coù nhieàu kinh nghieäm trong vieäc quaûn lyù hieäu quaû caùc nguoàn taøi chính ñoù
PHAÀN IKEÁT QUAÛ NGHIEÂN CÖÙU THÒ TRÖÔØNG
KEÁT QUAÛ NGHIEÂN CÖÙU CUÛA AC NIELSEN 2004
TOTAL HIGH MIDDLE LOWSample = 400 70 165 165
Average No. of Households in Living Quarter1 1 1 1
Average No. of People in Own Household5 5 5 5
Average Household Monthly Income (in VND) 5,047,000 6,297,357 5,332,530 4,231,015
Average Personal Monthly Income (in VND) 2,637,257 3,833,926 2,674,153 2,061,449
Average Personal Monthly Savings (in VND)1,404,459 2,127,112 1,404,763 1,079,198
House TypeHousing grade 1 11 53 4 0Housing grade 2 20 47 22 6Housing grade 3 65 0 72 85Housing grade 4 4 0 1 9
Means of Transportation (%)Own motorbike 97 100 99 95Motorbike taxi 7 7 6 7
Taxi 5 10 5 2Bus 5 0 5 6
Bicycle 3 4 2 4Car 0 1 0 0
Proportion of Expenses (%)Food 45 44 44 46
Clothing 13 14 13 12Housing (Rent only) 2 1 1 3
Transportation 14 14 14 14Other miscellaneous expenses 27 27 28 26
PROFILE II Thu nhaäp bình quaân TNT/Thaùng
Tieát kieäm bình quaân TNT/Thaùng
Most Important Factor
Important Factor
Total (n=400) High (n=70) Middle (n=165) Low (n=165)
Being in a safe neighborhood
LOCATION*
Price
* Proximity to retails centers
* Proximity to workplace
* Proximity to main thoroughfares
Age and condition of the house
Size
* Proximity to schools
Payment term
Layout/Design of the house
Furnishings
* Proximity to entertainment centers
Facilities
Number of rooms
* Proximity to the hospital
•Caùc yeáu toá taùc ñoäng ñeán quyeát ñònh mua nhaø laø MOÂI TRÖÔØNG SOÁNG AN TOAØN, GIAÙ NHAØ,
VÒ TRÍ. Khaùch haøng mong muoán soáng trong khu ñoâ thò ñaày ñuû haï taàng xaõ hoäi vaø kyõ thuaät
KEÁT QUAÛ NGHIEÂN CÖÙU CUÛA AC NIELSEN 2004
KEÁT QUAÛ NGHIEÂN CÖÙU CUÛA AC NIELSEN 2004
1624
17 11
9 12
6
1718
18
1921
16
4129
3650
10
1915
Total (n=400) High (n=70) Middle (n=165) Low (n=165)
Very interested
Slightly interested
Neither interested nor notinterested
Slightly not interested
Definitely not interested
Mean Score:
(Best Score/Very Interested: 5)
3.59 3.17 3.48 3.87
Ña soá khaùch haøng muoán mua traû goùp ñaëc bieät laø ñoái töôïng thu nhaäp thaáp.
59%
48%57%
66%
KEÁT QUAÛ NGHIEÂN CÖÙU CUÛA AC NIELSEN 2004
Most likely Location
Preferred Location
Ña soá khaùch haøng choïn quaän 7 (Khu Nam Saøi Goøn) do aûnh höôûng töø Phuù Myõ Höng.
Q34
10
8
7
6
17
13
14
11
15
10
13
17
12
14
27
18
19
21
30
19
1
1
1
2
3
3
4
4
4
5
5
5
5
6
7
7
7
8
8
9
2
2
5
Nha Be
Binh Duong
Hoc Mon
Binh Chanh
District 4
Tan Phu
District 11
District 10
Phu Nhuan
Thu Duc
District 8
District 2
Binh Tan
District 9
District 5
District 12
District 6
District 3
Binh Thanh
Go Vap
Tan Binh
District 1
District 7
Total (n=400) High (n=70) Middle (n=165) Low (n=165)
KEÁT QUAÛ NGHIEÂN CÖÙU THÒ TRÖÔØNG CUÛA
LIEÂN DANH M&C_BIDVHCM_LNG 2005
91% ngöôøi traû lôøi seõ mua nhaø trong voøng 1 hoaëc 2 naêm tôùi.
100% mong muoán mua caên hoä
Mua trong vòng 3 năm, 5%
Mua trong vòng 4 năm, 2.50% Mua trong vòng
5 năm, 1.70% Mua trong vòng 1 năm, 47%
Mua trong vòng 2 năm, 44%
KEÁT QUAÛ NGHIEÂN CÖÙU THÒ TRÖÔØNG CUÛA LIEÂN DANH M&C_BIDVHCM_LNG 2005
83% ngöôøi traû lôøi coù thu nhaäp haøng thaùng töø 3 trieäu trôû leân
100% gia ñình coù tieát kieäm: 59% coù khoaûn tieát kieäm haøng thaùng töø 1-2 trieäu, 41% coù möùc tieát kieäm treân 2 trieäu.
59%17%
7%
7%10%
1-2tr
2.1-3tr
3.1-4tr
4.1-5tr
>5tr
Thời gian trả góp
5-8 năm20%> 8 năm
63%
Trả ngay1%
<3 năm3%
3-5 năm13%
Khả năng trả góp
2.1-4tr24%
>4tr7%
0.5-1tr14%
1.1-2tr55%
KEÁT QUAÛ NGHIEÂN CÖÙU THÒ TRÖÔØNG CUÛA LIEÂN DANH M&C_BIDVHCM_LNG 2005
Thôøi gian traû goùp öa thích: 3-5 naêm: 13% 5-8 naêm: 20% > 8 naêm: 62%
Ña soá ngöôøi mua nhaø saün saøng traû goùp haøng thaùng töø 1tr ñeán 4tr ñoàng
• Vò trí ñöôïc öa thích soá 1 khi löïa choïn mua nhaø
Q6, Q819%
Nam SG51%
Thủ Đức, Q911%
Tây Bắc SG19%
KEÁT QUAÛ NGHIEÂN CÖÙU THÒ TRÖÔØNG CUÛA LIEÂN DANH M&C_BIDVHCM_LNG 2005
KEÁT LUAÄN NGHIEÂN CÖÙU THÒ TRÖÔØNG TNT
Qua 2 ñôït nghieân cöùu thò tröôøng, moät soá keát luaän ñöôïc ruùt ra: Ña soá ngöôøi TNT coù nhu caàn mua nhaø/caên hoä Ngöôøi mua nhaø thích soáng trong khu ñoâ thò goàm caû haï
taàng xaõ hoäi vaø haï taàng kyõ thuaät. Yeáu toá quan troïng khi mua nhaø laø: MOÂI TRÖÔØNG SOÁNG AN
NINH, GIAÙ CAÛ, CHAÁT LÖÔÏNG. Vò trí öa thích laø khu Nam Saøi goøn Ña soá coù nhu caàu vay traû goùp (8-10 naêm) Thu nhaäp bình quaân haøng thaùng cuûa TNT laø 4,2 trieäu
VNÑ/hoä Khaû naêng tieát kieäm haøng thaùng töø 1-2,5 trieäu VNÑ/thaùng
Thò tröôøng nhaø ôû cho TNT laø moät thò tröôøng coù nhu caàu mua ñeå ôû thaät söï, soá löôïng lôùn. Tuy nhieân, ñeå thaønh coâng caàn thoûa maõn ñoàng boä 13 yeáu toá (Nhö trong Slide sau)
Nhà cho
TNT
13 YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN CHƯƠNG TRÌNH NHAØ Ở CHO TNT
Quản lý chuyên
nghiệp trong suốt
quá trình phát triển
& sau XD
Vốn/Tài chính (giải pháp &
quản lý) Vật tư/nhân công (kiểm
soát được chi phí đầu vào)
Kiểm soát chất lượng
(Bảo đảm giá thành hạ)
Hỗ trợ dài hạn từ ngân
hàng/định chế tài chính
Môi trường sống/sinh
hoạt tạo thu nhập cho TNT
Quy hoạch khu dân cư/đô
thị với hạ tầng đồng bộ mật độ cao
Kinh doanh (Bán đúng đối
tượng)
Công nghệ XD & vật liệu hiện đại, khối lượng lớn => chi phí
thấp
CHÍNH SÁCH HỖ TRỢ NHẤT QUÁN, RÕ RÀNG TỪ NHÀ NƯỚC
Thỏa thuận thật cụ thể giữa Chủ đầu tư & Nhà nước
CHÍNH SÁCH HỖ TRỢ NHẤT QUÁN, RÕ RÀNG TỪ NHÀ NƯỚC
Thỏa thuận thật cụ thể giữa Chủ đầu tư & Nhà nước
Gía bán (Phù hợp & bảo
toàn)
Thị trường
Quỹ đất (rộng, vị
trí tốt, giá thành hạ,
đền bù nhanh)
PHAÀN IINOÄI DUNG CHÖÔNG TRÌNH TNT
TINH THAÀN CUÛA CHÖÔNG TRÌNH
“Khaùch haøng thöïc hieän tieát kieäm ñeå tham gia ñaàu tö
xaây döïng caên nhaø cho chính mình vôùi söï hoã trôï moät
phaàn töø nhaø nöôùc, ngaân haøng vaø chuû ñaàu tö”
MUÏC ÑÍCH VAØ NOÄI DUNG CHÖÔNG TRÌNH
UÛng hoä & goùp phaàn thöïc hieän chuû tröông ñaàu tö xaây döïng nhaø cho ngöôøi thu nhaäp thaáp cuûa Thuû töôùng chính phuû & UBND TP HCM. Baùn theo cô cheá kinh doanh cho moïi ñoái töôïng coù nhu caàu trong ñoù 1/3 soá löôïng baùn theo giaù öu ñaõi cho ñoái töôïng thu nhaäp thaáp ñang laøm vieäc trong caùc ñôn vò haønh chính söï nghieäp, giaùo duïc, y teá…Chöông trình TNT ñöôïc söï chaáp thuaän veà maët chuû tröông cuûa UBND TPHCM theo coâng vaên soá 3009/UB-ÑT kyù ngaøy 23/5/2005Chöông trình TNT seõ ñaàu tö xaây döïng caùc khu ñoâ thò môùi vôùi ñaày ñuû haï taàng xaõ hoäi, haï taàng kyõ thuaät taïi moät soá quaän huyeän cuûa tp HCM.
ÑOÁI TÖÔÏNG KHAÙCH HAØNG
Öu tieânBình Thöôøng
Khoâng raøng buoäc ñieàu kieän. Moïi ngöôøi coù nhu caàu ñeàu ñöôïc mua
4,85 trieäu VND/m2 cho khaùch haøng coù Hôïp ñoàng naêm 2005
Gía cao hôn nhoùm öu tieân 20%
Ñieàu kieän
Gía baùn
Theo caùc quy ñònh cuûa ngaân haøngTheo caùc quy ñònh cuûa ngaân haøng Thuû tuïc
Traû goùp
Laø ngöôøi lao ñoäng ñang coâng taùc taïi caùc doanh Nghieäp thuoäc caùc thaønh phaàn kinh teá khaùc nhau; khoái haønh chính söï nghieäp, y teá, giaùo duïc… vôùi caùc tieâu chuaån:
Toái thieåu 3 naêm coâng taùc lieân tuïc
Thu nhaäp oån ñònh
Chöa coù nhaø (hoaëc dieän tích nhaø ôû <10 m2/ngöôøi)
Coù voán töï coù toái thieåu 30%
1/3 soá löôïng caên hoä (10.000 caên) 2/3 soá löôïng caên hoä (20.000 caên)+ Khu thöông maïiSoá löôïng
cung caáp
LOÄ TRÌNH THAM GIA CHÖÔNG TRÌNH TNT
Böôùc 4:Xem nhaø maãu, vò trí döï aùn TK ñaït 30% giaù trò caên hoä => KYÙ hôïp ñoàng“Höùa Mua, Höùa Baùn”
Böôùc 6:NHAÄN NHAØ
Böôùc 5:. Vay 70%coøn laïi (5 ñôït) goùp theo soá döï nôï giaûm daàn qua ngaân haøng trong 10 naêm, laõi xuaát khoaûng 0,95%/thaùng
Böôùc 1:NHAÄN/ KHAI MAÃU“Phieáu ñaêng kyù”
Böôùc 2:NOÄP “Phieáu ñaêng kyù”MÔÛ TK tieát kieäm Taïi Ngaân Haøng BIDV
Böôùc 3:TK đạt 10% gía trò caên nhaø => NHAÄN soá thöù töï öu tieân mua nhaø
KHAÙCH HAØNG ÖU TIEÂN-COÙ NHU CAÀU VAY NGAÂN HAØNG
Tieát kieäm Mua nhaø
KHAÙCH HAØNG ÖU TIEÂN -KHOÂNG COÙ NHU CAÀU VAY NGAÂN HAØNG
LOÄ TRÌNH THAM GIA CHÖÔNG TRÌNH TNT
Böôùc 4:Xem nhaø maãu, vò trí döï aùn TK ñaït 30% giaù trò caên hoä => KYÙ hôïp ñoàng“Höùa Mua, Höùa Baùn”
Böôùc 6:NHAÄN NHAØ
Böôùc 5:Traû theo tieán ñoä (5 ñôït) cho 70% trong voøng 18 thaùng
Böôùc 1:NHAÄN/ KHAI MAÃU“Phieáu ñaêng kyù”
Böôùc 2:NOÄP “Phieáu ñaêng kyù”MÔÛ TK tieát kieäm Taïi Ngaân Haøng BIDV
Böôùc 3:TK đạt 10% gía trò caên nhaø => NHAÄN soá thöù töï öu tieân mua nhaø
Tieát kieäm Mua nhaø
Böôùc 1:Xem nhaø maãu, vò trí döï aùn Noäp 30% giaù trò caên hoä => KYÙ hôïp ñoàng“Höùa Mua, Höùa Baùn”
Böôùc 3:NHAÄN NHAØ
KHAÙCH HAØNG BÌNH THÖÔØNG – COÙ NHU CAÀU VAY NGAÂN HAØNG
LOÄ TRÌNH THAM GIA CHÖÔNG TRÌNH TNT
Böôùc 2:Vay 70%coøn laïi (5 ñôït) goùp theo soá döï nôï giaûm daàn qua ngaân haøng trong 10 naêm, laõi xuaát khoaûng 0,95%/thaùng
Böôùc 1:Xem nhaø maãu, vò trí döï aùn Noäp 30% giaù trò caên hoä => KYÙ hôïp ñoàng“Höùa Mua, Höùa Baùn”
Böôùc 3:NHAÄN NHAØ
KHAÙCH HAØNG BÌNH THÖÔØNG – KHOÂNG COÙ NHU CAÀU VAY NGAÂN HAØNG
Böôùc 2:Traû 70% coøn laïi theo 5 ñôït trong voøng 18 thaùng
LOÄ TRÌNH THAM GIA CHÖÔNG TRÌNH TNT
GIAÙ BAÙN CHO CAÙC ÑOÁI TÖÔÏNG ÖU TIEÂN
USD22,000
USD11,000
USD14,000
USD25,000
Löu yù: - Giaù baùn cho khaùch haøng kyù hôïp ñoàng trong naêm 2005 - Gía treân aùp duïng cho töøng loaïi caên hoä laø möùc giaù khôûi ñieåm
GIAÙ BAÙN KINH DOANH
USD26,400
USD13,200
USD16,800
USD30,000
• Löu yù: - Giaù baùn cho khaùch haøng kyù hôïp ñoàng trong naêm 2005 - Gía treân aùp duïng cho töøng loaïi caên hoä laø möùc giaù khôûi ñieåm
MINH HỌA MOÂ HÌNH KHOÁI CHUNG CƯ MAÃU
MINH HOÏA CAÊN HOÄ 3D (MAÃU) 36 M2
Löu yù: Caên hoä nhoû nhaát laø 40 m2 (Gross), khi baùn cho khaùch haøng laø 36 m2 (net)
MINH HOÏA CAÊN HOÄ 3D (MAÃU) 45 M2
MINH HOÏA CAÊN HOÄ 3D (MAÃU) 72 M2
MINH HOÏA CAÊN HOÄ 3D (MAÃU) 81 M2
COÂNG NGHEÄ THI COÂNG XAÂY DÖÏNG AÙP DUÏNG
ÖÙng duïng ñoäc quyeàn taïi Vieät Nam
Chaát löôïng cao, oån ñònh Saûn xuaát haøng loaït, soá
löôïng lôùn taïi nhaø maùy => chuyeån ra coâng tröôøng
Caét giaûm giaù thaønh thi coâng
Caét giaûm thôøi gian thi coâng.
Ñaõ aùp duïng cho haøng traêm cao oác taïi
Haøn Quoác, trong ñoù cao nhaát laø 71 taàng
Haøng trieäu m2 saøn ñaõ ñöôïc xaây
döïng taïi Haøn Quoác.
KẾT CẤU SAØN GIAÛM NHEÏ TROÏNG LÖÔÏNG SUPER DECK (HAØN QUỐC)
CAÙC COÂNG NGHEÄ VAÄT LIEÄU MÔÙI AÙP DUÏNG
1. Beâ toâng sieâu nhe: Hyssil, Super Block…2. Vaùch/traàn baèng vaät lieäu taùi cheá 3. Cöûa: vaät lieäu môùi
CHAÁT LÖÔÏNG DÖÏ AÙN/COÂNG TRÌNH
Döï aùn khu ñoâ thò ñaàu tö xaây döïng theo tieâu chuaån cao vôùi nhieàu loaïi saûn phaåm khaùc nhau
Gía thaønh thaáp laø do: Quy hoaïch thieát keá khu ñoâ thò taäp trung, maät ñoä phuø hôïp (toaøn boä cao taàng)
ñöa ñeán giaûm xuaát ñaàu tö treân moãi m2 saøn xaây döïng; ÖÙng duïng caùc coâng ngheä môùi trong kyõ thuaät xaây döïng, vaø vaät lieäu goùp
phaàn giaûm giaù thaønh vaø thôøi gian thi coâng nhôø: Coâng ngheä SUPERDECK. Coâng ngheä beâ toâng sieâu nheï Vaùch/traàn/Cöûa: baèng vaät lieäu môùi
Caùc giaûi phaùp veà quaûn lyù thi coâng: Kieåm soaùt caùc chi phí ñaàu vaøo nhö: vaät tö, thieát keá…. giaûm vaø khoâng bò
taêng giaù ñoät bieán do ñaët haøng soá nhieàu vaø oån ñònh. Kieåm soaùt ñöôïc caùc vaät lieäu chính nhö xi maêng, saét theùp trong suoát thôøi
gian xaây döïng Chuû ñaàu tö töï toå chöùc quaûn lyù thi coâng xaây döïng (tieát kieäm caùc chi phí
quaûn lyù giaùn tieáp). Vì khaùch haøng tham gia vaøo ngay trong quaù trình ñaàu tö, xaây döïng neân coù quyeàn lôïi
nhö moät nhaø ñaàu tö => Gía baùn thaáp Chuû ñaàu tö töï caân ñoái nguoàn voán & lôïi nhuaän ñeå coù moät phaàn soá löôïng caên
hoä baùn theo giaù öu ñaõi cho ñoái töôïng TNT => Gía baùn caøng thaáp hôn phuø hôïp khaû naêng taøi chính cuûa ngöôøi TNT.
CHUÙNG TOÂI CAM KEÁT VEÀ CHAÁT LÖÔÏNG COÂNG TRÌNH QUA VIEÄC MUA BAÛO HIEÅM CAÊN HOÄ/BAÛO HIEÅM TAØI SAÛN CHO KHAÙCH HAØNG TRONG VOØNG 10 NAÊM TÖØ MOÄT COÂNG TY BAÛO HIEÅM COÙ UY TÍN TAÏI VIEÄT NAM
KEÁ HOAÏCH TIEÁN ÑOÄ
Ñaàu thaùng 07
PHAÙT SOÁ THÖÙ TÖÏ ÖU TIEÂN MUA NHAØ CHO KHAÙCH HAØNG ÑAÕ MÔÛ TK 10% TAÏI NGAÂN HAØNG
. Töø ngaøy 15/08
. Ñòa ñieåm: Khu Du Lòch Vaên Thaùnh THAM QUAN TRUNG TAÂM NHAØ MAÃUCHÖÔNG TRÌNH TNT
. Döï kieán cuoái Quyù III 2005
COÂNG BOÁ CUÏ THEÅ VÒ TRÍ DÖÏ AÙN ÑAÀU TIEÂN
CHU KYØ 18 THAÙNG/01 ÑÔÏT GIAO NHAØ (KEÅÅ TÖØ NGAØY KYÙ HÑ )
KEÁT QUAÛ BÖÔÙC ÑAÀU
Gaàn 20.000 boä hoà sô ñaõ ñöôïc phaùt tröïc tieáp ñeán tay khaùch haøng coù nhu caàu
Toång soá tieàn môû TK tieát kieäm: hôn 42 tyû VNÑ (16/7/2005) Caùc khaùch haøng lôùn quan taâm & saün saøng ñaêng kyù mua:
Beänh vieän Chôï Raãy 40 khaùch saïn thuoäc Saigontourist (8.000 CBCNV) Ñaøi truyeàn hình thaønh phoá Baûo Hieåm Xaõ Hoäi TP HCM Vinataba Beänh vieän Nhaân Daân 115 INVESCONS Ñaïi Hoïc Hoàng Baøng Tröôøng Caùn Boä Noâng nghieäp Toång Coâng ty Ñieän töû & Tin Hoïc Vieät Nam ………
PHAÀN IIITOÅ CHÖÙC TRIEÅN KHAI THÖÏC HIEÄN
CÔ CAÁU VAÄN HAØNH CHÖÔNG TRÌNH TNT
LNG/M&C BIDV
Ban Điều Hành
M&C_BIDVHCM_LN
G
Đ/vị xây dựng
Đền bù, giải tỏa
Cung ứng vật tư XD
Bộ Phận Điều Phối
Kinh doanh
Ban QL ĐT-XD (Dự án
1)
Tư vấn QH-TK
Tư vấn giám sát
Ban QL ĐT-XD (Dự án
n)
Tư vấn QH-TK
Đền bù, giải tỏa
Đ/vị xây dựng
Cung ứng vật tư XD
Tư vấn giám sát
Sản phẩm nhà TNT
Đơn vị QL công trình
sau XD (Bảo trì, Bảo
dưỡng)
Khách hàng
Các kênh tiếp thị
Ngân hàng
(TK tiết kiệm/ TK Dự án)
(2) Giải ngân 30% khi ký HĐ mua nhà với chủ đầu tư
(4) Tài trợ trả góp 70%
(1) Mở TK tiết kiệm-thanh toán-ký quỹ
(5) Bàn giao sản phẩm
(4) Cung ứng SP căn hộ
(3)
Đơn vị Bảo hiểm công trình/Tài
sản
Ngân hàng Ngân hàng
.
.
.
BAN ÑIEÀU HAØNH CHÖÔNG TRÌNH- LNG/M&C
Tröôûng BanNguyeãn Thieän Nhaân
Phoù Ban Cao Thuïy Anh
Coá Vaán Chöông trình Döông Troïng Caån
Thaønh Vieân Nguyeãn Höõu Trí
Thaønh Vieân Nguyeãn Haûi Ñaêng
Thaønh Vieân Taï N. Taán Tröông
Nhoùm Kyõ Thuaät(5)
Nhoùm Kinh Doanh(20)
Nhoùm Döõ Lieäu(2)
Nhoùm DV khaùch haøng(8)
Tieáp thò(5)
Thaønh Vieân Nguyeãn Baù Trung
Nhoùm GPMB(2)
BAN ÑIEÀU HAØNH CHÖÔNG TRÌNH- BIDVHCM
Tröôûng BanTraàn Vaên Vónh
Phoù BanNguyeãn thò Hoàng Thaém
Thaønh Vieân Tröôûng Phoøng TD 4
Thaønh Vieân Tröôûng phoøng DV 1
Chi nhaùnh caáp II(2)
Phoøng Giao Dòch Chi nhaùnh caáp I
(1)
Thaønh Vieân Tröôûng Phoøng TD 1
Quõy Tieát kieäm(6)
Phoù Ban Nguyeãn Baù Vöôïng
Thaønh Vieân Tröôûng phoøng DV 4
Thaønh Vieân Tröôûng phoøng TÑ
Thaønh Vieân Tröôûng phoøng QLTD
Thaønh Vieân Tröôûng phoøng KH
Thaønh Vieân Tröôûng phoøng PC
HÌNH THÖÙC TOÅ CHÖÙC BAN QUAÛN LYÙ DÖÏ AÙN
Trong töøng döï aùn cuûa Chöông trình TNT, Ban Quaûn lyù xaây döïng seõ ñöôïc thaønh
laäp vôùi chöùc naêng chòu traùch nhieäm veà toaøn boä hoaït ñoäng trieån khai thi coâng
xaây döïng döï aùn. Cô caáu toå chöùc goàm coù thaønh vieân:
Giaùm ñoác Döï AÙn
Thö kyù Döï aùn
Trôï lyù vaät tö Trôï lyù keá hoaïch Trôï lyù kyõ thuaät Trôï lyù thuû tuïc
Out-Sourcing* (Thueâ Ngoaøi)Töï Thöïc Hieän
A.I.C Management (UÙC)
UB ÑBGPMB Huyeän Bình Chaùnh
Coâng Vieäc
Ñeàn Buø GPMB LEÂ MINH Co; Ñieän Saøigoøn… (Moät phaàn)Xaây döïng Haï Taàng
COÂNG TAÙC TOÅ CHÖÙC THÖÏC HIEÄN
THIEÁT KEÁ QUY HOAÏCH:
Quy hoaïch kieán truùc
Thieát keá keát caáu
Thieát keá M&E
REE/ A.I.C Management (UÙC)
TADITS Consultant x
A.I.C Management (UÙC)Tö Vaán Giaùm Saùt x
COFICO, COTECONS….
XAÂY LAÉP COÂNG TRÌNH :
Phaàn khung beâ toâng theùp
Cô ñieän
Hoaøn thieän
Noäi thaát
M&C /LNG
REE, BÌNH MINH…
M&C/LNG (Moät phaàn) M&C/LNG (Moät phaàn)
X Quaûn lyù sau XD
XCung ứng vật Tư
Caùc ñôn vò xaây döïng khaùc…
* Löu yù: Chæ thueâ ngoaøi ñoäi nguõ nhaân coâng lao ñoäng
TƯ VẤN QUY HOẠCH – THIẾT KẾ
AIC Management, Ltd
(Australia)
Hợp đồng Tư vấn TADITS Consultant, Ltd
(Việt Nam)
Quy hoạch kiến trúc, quản lý Dự án
Thiết kế kết cấu
REE/ AIC ManagementThiết kế M&E
TƯ VẤN QUẢN LÝ GIÁM SÁT
AIC Management, Ltd
(Australia)
Hợp đồng TVGS
TÖ VAÁN THÖÏC HIEÄN & GIAÙM SAÙT
ĐƠN VỊ XÂY LẮP
COFICO, COTECONS, XD 14…Một phần do M&C tự thực hiện
M&C Coporation
Khung bê tông cốt thép
Hoàn thiện+ nội thất
XÂY DỰNG HẠ TẦNG KỸ THUẬT
CÔNG TY LÊ MINH, CÔNG TY ĐIỆN SÀI GÒN …Một phần do
M&C tự thực hiện
XAÂY DÖÏNG COÂNG TRÌNH
M&E REE, BÌNH MINH…Một phần do M&C tự thực hiện
Ghi chú: toàn bộ vật tư thi công do công ty M&C cung cấp
MOÄT SOÁ HÌNH MINH HOÏA COÂNG NGHỆ KẾT CẤU SAØN SUPER DECK (HAØN QUOÁC)
NHÀ CAO TẦNG SỬ DỤNG CÔNG NGHỆ SÀN SUPER DECK TẠI HÀN QUỐC
1. CHUAÅN BÒ MAËT BAÈNG THI COÂNG SAØN
2. THI COÂNG COÄT CHO SAØN SUPER DECK
3. LAÉP ÑAËT DAÀM 4. LAÉP ÑAËT SAØN SUPER DECK
MOÄT SOÁ HÌNH MINH HOÏA COÂNG NGHỆ KẾT CẤU SAØN SUPER DECK (HAØN QUOÁC)
CÔNG NGHỆ KẾT CẤU SÀN SUPER DECK (HÀN QUỐC)GIAI ĐOẠN HOÀN THIỆN
THÖÛ NGHIEÄM COÂNG NGHEÄ SUPER DECK TAÏI VIEÄT NAM
TẤM SÀN SUPER DECK ĐỔ BÊTÔNG SÀN SUPER DECK
THÖÛ NGHIEÄM COÂNG NGHEÄ SUPER DECK TAÏI VIEÄT NAM
ĐẦU TƯ XAÂY DÖÏNG NHAØ MAÙY SUPERDECK
Nhaø maùy Superdeck ñöôïc trieån khai vaøo thaùng 9/2005 vôùi toång giaù trò ñaàu tö (giai ñoaïn 1) khoaûng 10 trieäu USD goàm caû ñaát ñai nhaø xöôûng
Cung caáp 1 trieäu m2 saøn /naêm
COÂNG TAÙC QUAÛN LYÙ COÂNG TRÌNH SAU XAÂY DÖÏNG
Thaønh laäp coâng ty coå phaàn Quaûn lyù-Baûo trì-Baûo döôõng khu ñoâ thò vôùi cô caáu coå ñoâng nhö sau: Coâng ty M&C/LNG/DPN Caùc coå ñoâng beân ngoaøi coù chuyeân moân
Nguoàn thu töø phí baûo trì baûo döôõng cuûa khaùch haøng moãi thaùng + Doanh thu töø caùc dòch vuï coâng coäng cung öùng cho khu ñoâ thò. Thu phí bảo trì bảo dưỡng töø ñoái töôïng öu tieân: 3.000 VNÑ/m2/thaùng Thu phí bảo trì-bảo dưỡng töø ñoái töôïng bình thöôøng: 6.000 VNÑ/m2/thaùng
Caùc chöùc naêng chính: Quaûn lyù an ninh, veä sinh chung khu ñoâ thò Giöõ xe, ñoå raùc Khai thaùc moät soá dòch vuï coâng coäng (giaët uûi, caây xanh, traïm xaêng…) Baûo döôõng caùc thieát bò chung (thang maùy, coâng vieân caây xanh…)
PHAÀN IVQUY HOAÏCH KIEÁN TRUÙC
DÖÏ AÙN ÑAÁT PHÖÔNG NAM
HIEÄN TRAÏNG COÂNG TY ÑAÁT PHÖÔNG NAM
Coâng ty Đất Phöông Nam laø coâng ty coå phaàn thaønh laäp töø naêm 2001. Taát caû caùc coå ñoâng hieän höõu laø Vieät kieàu (UÙc, Hoàng Koâng, Newzealand)
Coâng ty đöôïc quyeàn phaùt triển dự aùn Khu daân cö & nghieân cứu khoa học tại xaõ Bình Höng, huyện Bình Chaùnh, Tp HCM theo tinh thần: Pheâ duyệt quy hoạch 1/500 bằng văn bản số 28/QĐBQLKN
ngaøy 15/03/2002 cuûa Ban Quaûn Lyù Khu Nam Quyết định giao đất số 2974/QĐ-UB của Ủy ban ND TPHCM ngaøy
19/07/2002. Vaên baûn pheâ duyeät phöông aùn boài thöôøng, hoã trôï thieät
haïi vaø taùi ñònh cö theo quyeát ñònh soá 6322/QÑ-UB cuûa UBND TPHCM ngaøy 15/12/2004.
Hiện tại coâng ty đaõ hoaøn tất đền buø giải tỏa 17,5 ha đất (gồm 9 ha đất noâng nghiệp & 8,5 ha đất coâng).
Caùc coå ñoâng ÑPN mong muoán tham gia vaøo Chöông trình phaùt trieån nhaø ôû TNT
HIỆN TRẠNG COÂNG TY ĐẤT PHƯƠNG NAM
Chuyeån nhöôïng 70% coå phaàn trong coâng ty ÑPN cho LNG/M&C => Quõy ñaát cho döï aùn ñaàu tieân cuûa Chöông trình.
Sau ñoù coâng ty ÑPN seõ xin ñieàu chænh quy hoaïch töø xaây nhaø thaáp taàng (ñaõ ñöôïc pheâ duyeät) sang xaây khu ñoâ thò cao taàng thuoäc Chöông trình TNT.
Coâng ty A.I.C (UÙc) ñöôïc choïn ñeå thöïc hieän caùc coâng taùc thieát keá quy hoaïch vaø quaûn lyù döï aùn cho döï aùn ÑPN
CÔ SÔÛ PHAÙP LYÙ VIEÄC CHUYEÅN NHÖÔÏNG COÅ PHAÀN
Theo yù kieán cuûa luaät sö –kieåm toaùn vieân Phaïm Theá Vinh (VP tö vaán luaät Hoaøng Gia, 46 Nguyeãn Cö Trinh Q1): Vieäc chuyeån nhöôïng coå phaàn giöõa caùc coå ñoâng laø hôïp
phaùp phuø hôïp Luaät Doanh Nghieäp Coâng ty ÑPN ñaõ thaønh laäp töø naêm 2001 neân caùc coå ñoâng
ñöôïc quyeàn chuyeån nhöôïng coå phaàn vaø khoâng bò khoáng cheá tyû leä chuyeån nhöôïng
Caùc caù nhaân chuyeån nhöôïng coå phaàn chöa bò ñaùnh thueá theo quy ñònh taïi thoâng tö 81/2004/TT-BTC ngaøy 13/8/2004 veà quy ñònh chi tieát thi haønh Phaùp leänh Thueá thu nhaäp caù nhaân ñoái vôùi ngöôøi coù thu nhaäp cao
Vieäc chuyeån nhöôïng lôïi nhuaän cuûa nhaø ñaàu tö nöôùc ngoaøi/Vieät kieàu ra nöôùc ngoaøi keå töø 1/1/2004 trôû ñi khoâng coøn chòu thueá chuyeån lôïi nhuaän ra nöôùc ngoaøi
Giaù trò chuyeån nhöôïng coå phaàn chæ ñöôïc ghi treân soå saùch keá toaùn cuûa phaùp nhaân (coâng ty) nhaän chuyeån nhöôïng vaø caù nhaân chuyeån nhöôïng khoâng haïch toaùn.
MINH HOÏA QUY HOAÏCH KHU ÑOÂ THÒ
CAÙC CHÆ TIEÂU QUY HOAÏCH (ÑEÀ XUAÁT)
Caùc chæ tieâu
1- Maät ñoä XD chung toaøn khu
2- Taàng cao trung bình
3- Ñaát xaây nhaø ôû
4- Ñaát CTCC
6- Ñaát coâng vieân-caây xanh TDTT
7- Ñaát giao thoâng
8- Heä soá SDÑ (toaøn khu)
QH KT CUÕ
31,76%
3-4 taàng
63,05%
5,72%
14,74%
25%
QHKT ÑEÀ NGHÒ
25 %
14 Taàng
32%
12%
26%
25%
3
ÖU ÑIEÅM CUÛA PA MÔÙI
GIAÛM
GIAÛM
TAÊNG
TAÊNG
KHOÂNG ÑOÅI
5- Ñaát Thöông Maïi - 5%
9- Soá caên hoä döï kieán 20.000
10- Daân cö döï kieán 30.000-40.000
MINH HỌA MOÂ HÌNH KHU ÑOÂ THÒ
MINH HỌA MOÂ HÌNH KHU ÑOÂ THÒ
MINH HỌA MOÂ HÌNH KHU ÑOÂ THÒ
MINH HỌA MOÂ HÌNH KHU ÑOÂ THÒ
MINH HỌA MOÂ HÌNH KHU ÑI BOÄ
MINH HỌA MOÂ HÌNH THÖÔNG MAÏI KEÁT HÔÏP CHUNG CÖ COÅNG VAØO KHU ÑOÂ THÒ
PHAÀN VHIEÄU QUAÛ ÑAÀU TÖ DÖÏ AÙN ÑAÁT
PHÖÔNG NAM
TOÅNG MÖÙC ÑAÀU TÖ DÖÏ AÙN ÑAÁT PHÖÔNG NAM
Theo tính toaùn, toång möùc ñaàu tö cho döï aùn Ñaát Phöông Nam laø 326 trieäu USD
Vieäc ñaàu tö ñöôïc chia laøm hai giai ñoaïn vôùi nhu caàu voán vaø phöông aùn voán khaùc nhau: Giai ñoaïn I laø giai ñoaïn khôûi ñoäng (tröôùc khi chuû
ñaàu tö kyù keát Hôïp ñoàng Höùa mua höùa baùn caên hoä vôùi khaùch haøng)
Giai ñoaïn II laø giai ñoaïn thi coâng xaây döïng coâng trình
CAÙC GIAI ÑOAÏN ÑAÀU TÖ
12/04 10/200505/05 2008 2009 2010
M&C/LNG/ÑPN laø Nhaø Ñaàu Tö
M&C/LNG/ÑPN laø Nhaø Ñaàu Tö
2007
M&C/LNG/ÑPN laø Ngöôøi Thöïc Hieän
Nhu caàu voán duøng ñeå:
Mua coå phaàn ÑPN, Tieáp thò, caùc chi
phí ñeå hoaøn taát caùc thuû tuïc phaùp lyù:
LNG/M&C söû duïng voán töï coù
Ñeàn buø tieáp 31 ha ñeå ñaït 100%
quyõ ñaát: Vay ngaân haøng
Khi ñaõ hoaøn taát Phaùp lyù döï aùn/ñeàn buø
Trong giai ñoaïn naøy cô caáu voán nhö sau:
Voán töø khaùch haøng: 30%
Voán taøi trôï ngaân haøng cho khaùch haøng or khaùch haøng traû theo tieán ñoä: 70%.
Caùc ngaân haøng saün saøng tham gia taøi trôï khaùch haøng: BIDV,
TECHCOMBANK, SACOMBANK, MHB, Ngaân haøng Nhaø TP HCM…
Ngoaøi ra, do ñaët haøng soá löôïng vaät tö-thieát bò lôùn neân coù theå mua traû chaäm
töø nhaø cung öùng
Chuû ñaàu tö tö quaûn lyù xaây döïng neân tieát kieäm caùc chi phí trung gian
2006
Giai ñoaïn khôûi ñoäng GIAI ÑOAÏN PHAÙT TRIEÅN
2,400,000
3,030,746
4,021,9974,288,433 4,317,549
4,651,943
-500,000
1,000,0001,500,000
2,000,0002,500,0003,000,000
3,500,0004,000,000
4,500,0005,000,000
Chi phí XDchuẩn cao ốc(12-14 tầng)
+ Đất + Hạ tầng kỹthuật/xã hội
+ TK, QLDA,Chi phí hoạt
động
+ Lãi vayngân hàng
+ Dự phòngphí
+ Gía bán
PHAÂN TÍCH XUẤT ĐAÀU TƯ/M2 SAØN.
Nguoàn Sôû Xaây Döïng TP. HCM
26%
68%
79% 80% 94%4.850.000
(10%)
PHAÂN TÍCH HIEÄU QUAÛ ÑAÀU TÖ
1- NPV (Troøn soá)
USD 23.100.0002- Tæ xuaát thu hoài noäi boä
(MIRR)34%
3- Lôïi nhuaän (Troøn soá)
USD 42.000.000
Keát luaän thaåm ñònh cuûa BIDV “…ñaây laø moät döï aùn coù tính khaû thi veà caùc maët kinh teá, xaõ hoäi. Baûo ñaûm khaû naêng traû nôï vay…”
PHAÀN VIRUÛI RO & KHAÉC PHUÏC RUÛI RO
CAÙC RUÛI RO DÖÏ AÙN
Thò tröôøng baát ñoäng saûn môùi hình thaønh trong thôøi gian ngaén vaø coù nhieàu bieán ñoäng do chính saùch cuûa nhaø nöôùc chöa oån ñònh vaø ñang coù nhieàu thay ñoåi.
Nguoàn voán ñaàu tö xaây döïng döï aùn lôùn Nhu caàu thò tröôøng khoâng ñuû ñeå trieån khai döï aùn Gía nhaø ñaát treân thò tröôøng ñang ñang ñöùng ôû möùc cao Trong thôøi gian xaây döïng seõ coù moät soá döï aùn töông töï
ñöôïc trieån khai (nhö döï aùn cuûa RESCO vaø ñoái taùc Haøn Quoác, döï aùn cuûa taäp ñoaøn Nam Ninh-Trung Quoác taïi quaän 12).
Khoâng theå hoaøn taát vieäc giaûi phoùng maët baèng (ñeå ñaït toái thieåu 80% quyõ ñaát) nhanh ñeå trieån khai döï aùn
Đầu tư xaây dựng keùo daøi, yeáu toá tröôït giaù ñoàng tieàn Vieät nam seõ laøm giaûm hieäu quaû döï aùn (laïm phaùt bình quaân treân 9%/naêm)
KHAÉC PHUÏC RUÛI RO
Caùc giaûi phaùp khảo saùt ñaùnh giaù xaùc ñònh roõ 100% nhu caàu thò tröôøng Nguoàn voán phaùt trieån döï aùn/Phaân khuùc ñaàu tö:
Chæ caàn voán chuû ñaàu tö + voán vay ngaân haøng trong giai ñoaïn khôûi ñoäng
Trong giai ñoaïn tieáp theo: 100% voán (30% voán khaùch haøng + 70% töø ngaân haøng).
Quy trình quaûn lyù ñaàu tö xaây döïng chuyeân nghieäp. Chuû ñaàu tö kieåm soaùt quaù trình ÑTXD ñeå giaûm caùc chi phí trung gian.
Lieân keát vôùi caùc ñôn vò cung öùng vaät tö lôùn ñeå giaûm chi phí vaät lieäu AÙp duïng trieät ñeå coâng ngheä Superdeck vaø caùc coâng ngheä vaät lieäu môùi. Söï uûng hoä cuûa khaùch haøng, toaøn xaõ hoâi vaø Chính quyeàn caùc caáp Leân phöông aùn ñeàn buø theo nguyeân taéc nhö sau:
Kyù HÑ ñeàn buø thoâng qua UB ÑBGPMB huyeän Bình Chaùnh Keát hôïp nhieàu hình thöùc ñeàn buø: baèng tieàn, chuyeån ñoåi saøn caên hoä…
Tuøy theo nhu caàu cuûa thò tröôøng, chuû ñaàu tö seõ linh hoaït chuyeån ñoåi: Phöông aùn 1: Giöõ nguyeân quy hoaïch thaáp taàng. Trieån khai kinh doanh
nhaø phoá/villa (giaù thaønh khoaûng 4,1 trieäu VND/m2; giaù baùn neàn ngoaøi thò tröôøng hieän nay khoaûng > 5,5 trieäu VND/m2)
Phöông aùn 2: Thieát keá quy hoaïch moät phaàn cho TNT vaø phaàn coøn laïi cho TNC (Thu nhaäp cao) => deã daøng chuyeån ñoåi muïc tieâu kinh doanh
Thöïc hieän chöông trình tieáp thò hieäu quaû vaø saâu roäng ñeán moïi ñoái töôïng. Baùn giaù tính theo Ñoâ la Myõ. Gía nhaø thay ñoåi theo töøng moác thôøi gian
ÑIEÅM HOØA VOÁN DÖÏ AÙN (BREAK EVEN POINT)
Theo tính toaùn, soá löôïng caên hoä ñaït 7.000 caên (loaïi 36 m2) seõ ñaït tôùi ñieåm hoøa voán (Break even Point) Doanh thu : 77 trieäu USD Tieàn ñeàn buø giaûi toûa 100% : 9,7 trieäu USD Chi phí xaây döïng (haï taàng, TK, coâng trình…) : 56 trieäu USD Tieàn SDÑ ñoùng cho nhaø nöôùc (5,6 ha) : 3,2trieäu USD Voán löu ñoäng : 2 trieäu USD Döï phoøng phí : 5,6trieäu USD
Trong tröôøng hôïp naøy, lôïi nhuaän laø phaàn dieän tích coøn laïi cuûa döï aùn ñaõ hoaøn taát ñeàn buø giaûi toûa (37 ha)
KEÁT LUAÄN VAØ KIEÁN NGHÒ
KEÁT LUAÄN VAØ KIEÁN NGHÒ
Döï aùn ÑPN (thuoäc Chöông trình TNT) laø moät döï aùn khaû thi xeùt treân caùc khía caïnh taøi chính, kinh teá, xaõ hoäi…
UÛng hoä vaø goùp phaàn thöïc hieän chuû tröông cuûa Chính phuû & UBND TP giaûi quyeát nhaø ôû cho ngöôøi TNT; Goùp phaàn taêng nguoàn cung quyõ nhaø cho thaønh phoá
UBND TP vaø Caùc Ban Nghaønh lieân quan chấp thuận về mặt chủ trương cho pheùp Lieân danh coâng ty cổ phần quỹ L.N.G – coâng ty cổ phần M&C được điều chỉnh quy hoạch kiến truùc nhaø thaáp taàng của döï aùn Đất Phương nam cũ sang quy hoạch kiến truùc môùi- nhaø cao tầng của “Chương trình nhaø ở TNT”, theo phương aùn quy hoạch kiến truùc ñeà xuaát để chuùng toâi coù cô sôû hôïp taùc mua coå phaàn cuûa coâng ty ÑPN
KIEÁN NGHÒ…
CHÂN THÀNH CẢM ƠN
Hotline : 0903690092 – Phuong ( Mr)