1

OM RÅD E P L AN F OR ORD E RU DJORD E TPLAN ID. 255

P LAN B E STE M M E LSE RReguleringsplanen er datert 11.04.2017

Bestemmelsene er datert 11.04.2017

Reguleringsplanen er vedtatt av Sørum kommunestyre [dato, sak]

1 F O RMÅL O G RE TTSVI RKNI N GM ålsetning en for områdeplanen er at Orderudjordet skal bli et attraktivt og bærekraftig boligområde medhøy utnyttelse. Det regulerte området er vist på plankart datert 11.04.2017.O mrådet er regulert til følgende arealformål, jamfør plan - og bygningslovens § 12 - 5:

B ebyggelse og anlegg (§ 12 - 5, 1.ledd nr. 1)- Boligformål blok kbebyggelse /leilighetsbygg (BBB )S amferdselsanlegg og teknisk infrastruktur (§ 12 - 5, 1.ledd nr. 2)

- Kjøreveg (SKV)- Gang - og sykkelveg (SGS1 og 2)- Annen veggrunn tekniske anlegg (SVT)- Annen veggrunn grøntareal (SVG 1, 2 og 3)

H ensynssoner jf. plan - og bygningslovens § 12 - 6 , jf. 11 - 8 :- Faresone – aktsomhetsområde for skred (H310)

2 F E LL E S B E STE M M E LS E R

Detaljregulering 2.1Det er krav om detaljregulering for hele planområdet. Ved detaljregulering skal fremtidig plassering avgangbro over jernbanen og adkomst til denne vurderes.

2.2 Støy 2.2Støynivå skal ikke overstige grenseverdier i Miljøverndepartementets re tningslinje T - 1442/2016 tabell 3.Støyvurderinger skal gjennomføres og eventuelle støydempende tiltak for tilfredsstillende støyforhold skaldokumenteres i detaljreguleringsplan. Støyskjermingstiltak skal utformes som en integrert del avutomhusanlegg og b ygningsmiljø.

Vann og Avløp 2.3Detaljplan for vann - og avløpsanlegg, inklusive overvannshåndtering skal prosjekteres iht. kommunensVA - norm .

2

Områdeplan for Orderudjordet. Planbestemmelser

Overvann 2.4

Overvann/takvann/drensvann skal fordrøyes internt og behandles etter prinsippet om lokal overvannshåndtering på en slik måte at det ikke medfører ulemper for naboeiendommer. Løsninger for håndtering av overvann skal dimensjoneres slik at avrenningstopp etter utbygging ikke overstiger kapasitet i eksisterende godkjent løsning for å avvanne området. Alle flomveier skal dimensjoneres for vannføring tilsvarende 200 års nedbørsintensitet med tillegg for klimafaktor 1,5. Utredning av traseer for kontrollerte flomveier for overskytende flomavrenning ved ekstremnedbør skal inngå i planarbeidet. Forurenset overvann skal ikke tilføres offentlig avløpsnett uten gyldig vedtak om påslippskrav fra forurensningsmyndigheten. Overvann som ledes til vassdraget skal ha god vannkvalitet. Overvann skal håndteres lokalt innenfor planområdet etter treleddsstrategien. Dette betyr at overvann skal håndteres i åpne løsninger ved infiltrasjon, fordrøyning og flomveger. Det skal tilstrebes en overflatehåndtering hvor overvann er en integrert del av utomhusanlegg, som grønne tak el.lign., permeable uteflatearealer og åpne grøfter/kanaler for kontrollert avrenning til overordnet nett.

Energianlegg og strøm 2.5Høyspentlinje gjennom planområdet skal kables. 2.6. Tilgjengelighet for rednings- og slokkemannskaper Ved etablering av nye brannvannsunntak skal det benyttes brannhydranter. 2.7. Jordvern Matjord som ikke kan gjenbrukes til grøntarealer internt på området, skal gjenbrukes til jordbruksformål på arealer i rimelig nærhet. I byggeområder som grenser mot dyrka mark og innmarksbeite skal det sette opp et fysisk skille i form av gjerde, hekk e.l. som markerer overgangen mellom byggeområde og LNF. 2.8. Masser og forurensning Det skal gjennomføres kartlegging av eventuell forurenset grunn. Verdiene skal ikke overstige klasse 2 innenfor områder regulert til boligformål, jf. veilederen Helsebaserte tilstandsklasser for forurenset grunn, TA 2553/2009. Det skal redegjøres for håndtering av overskuddsmasser ved detaljregulering. 2.9. Byggegrense mot Kongsvingerbanen og Urskog-Hølandsbanen– STJ1 og STJ2 Byggegrense på 30 meter mot Kongsvingerbanen og Urskog-Hølandsbanen, STJ1 og STJ2 gjelder innenfor planområdet i samsvar med kravene i Jernbaneloven § 10.

3. BEBYGGELSE OG ANLEGG (pbl § 12-5, 1. ledd nr.1) 3.6. Plan og dokumentasjonskrav 3.6.1. Krav om detaljregulering Alle tiltak innenfor formålet BBB skal være i samsvar med godkjent detaljreguleringsplan. Det kan ikke gjennomføres tiltak etter plan- og bygningsloven eller gis byggetillatelse før områdene inngår i detaljreguleringsplan. Byggehøyder skal hjemles til kotehøyder ved detaljregulering. Det er pålagt plansamarbeid innenfor formålet BBB. Ved detaljregulering skal det utarbeides rammeplan for veg,

3

Områdeplan for Orderudjordet. Planbestemmelser

vannforsyning inkl. slukkevann, avløp, overvann, renovasjon, el-forsyning og øvrig teknisk infrastruktur som del av beslutningsgrunnlag for detaljregulering. 3.7. Boligformål

3.7.1. Tillatte boligtyper Boligtyper defineres i samsvar med veileder H-2300, Grad av utnytting.

Leilighetsbygg/blokkbebyggelse:

Bebyggelse med mellom 3 og 8 etasjer og med seks eller flere boenheter.

3.7.2. Tillatt boligtype, grad av utnytting og byggehøyder

Felt Tillatt boligtype %BYA % BRA MUA Byggehøyder Særskilte krav

BBB Leilighetsbygg

Blokkbebyggelse

Maks

45%

Min

80%

Min

50m2

per

boenhet

Min 3 etg, maks 8

etg, men ikke over

28 m over

gjennomsnittlig

planert terreng

Bebyggelsen skal trappes ned

mot Urskog-Hølandsbanen

- Ny bebyggelse skal tilstrebes organisert med tunstruktur for å ramme inn fellesområder og skape trygge områder for lek og opphold.

- Nye bygg skal tilstrebes utformet uten vindusløse fasader og uten ensidig orienterte leiligheter mot nord og nordøst.

- Dersom deler av garasjeanleggets yttervegg er synlig over bakkenivå skal denne gis en estetisk tiltalende fasade med beplantning og variasjon i materialer.

- Nødvendige tekniske takoppbygg med inntil 20 % av takflate tillates over maksimal byggehøyde forutsatt at dette ikke gir uheldig fjernvirkning og skyggeforhold.

- Alle boliger skal ha tilgang til balkong, privat hage/markterasse eller felles takterasse.

- Det skal ses på muligheter for grønne tak. Det skal etableres gjennomgående gangsoner gjennom boligfeltet. Gangsonene skal til enhver tid være åpne for allmennheten. Gangsonene tillates ikke overbygd eller på annen måte integrert i bygningsvolum. Det skal tilstrebes variasjon i volumoppbygging og byggehøyder for å sikre best mulig sol- og vindforhold for den gjennomgående gangsonen. Gangvegforbindelsene skal gi allmenheten kontakt mellom Blakervegen, boligfeltet, togstasjonen og sentrum. Det skal settes av plass til et snødeponi på 200 m3 innenfor området. 3.8. Krav til terrengtilpasning og byggehøyder Kotehøyder for ny bebyggelse skal fastsettes i detaljregulering. 3.9. Parkering

3.9.1. Parkeringsnorm Det skal være 1 parkeringsplass pr boenhet i P-kjeller. 0,2 gjesteparkeringsplasser per boenhet skal etableres i parkeringskjeller eller på bakkeplan i forbindelse med innkjøring til tun/delfelt. Min 2 sykkelparkeringsplasser per boenhet skal etableres i nærheten av inngangene. Minimum 5 % av alle parkeringsplasser skal reserveres, skiltes og være tilrettelagt for bevegelseshemmede.

4

Områdeplan for Orderudjordet. Planbestemmelser

3.9.2. Krav til lademulighet for el-bil Ved etablering av parkeringskjeller og/eller parkeringshus skal alle parkeringsplasser tilrettelegges for lading av el-bil ved at det minimum legges trekkerør eller etableres en gjennomgående kabelbro. 10 % av parkeringsplassene skal opparbeides med ladepunkt/ladestasjon. 3.10. Estetikk og byggeskikk Bebyggelsen skal gis en god form og materialbruk, og bygninger i samme område skal ha en harmonisk og helhetlig utforming. Det skal være variasjon i høyder og fasadeutrykk. Det skal legges spesielt vekt på fjernvirkning, landskapstilpasning, identitet og samspill mellom de ulike feltene. 3.11. Leke- og uteoppholdsareal

3.11.1. Minste uteoppholdsareal - MUA Krav til uteoppholdsareal (MUA) angitt for boligformål i 3.2.2 skal gjelde foran tillatt utnyttelsesgrad. Uteoppholdsareal som tillates medregnet i krav til MUA skal ha følgende kvaliteter:

- God/sikker tilgjengelighet fra bolig

- Gode solforhold og klimatisk skjermet

- Flatt og svakt hellende terreng - ingen steder brattere enn 1:3

- Opparbeidet med god og varig kvalitet Felles takterrasser og uteoppholdsareal på parkeringslokk kan medregnes i MUA. Private terrasser/balkonger kan medregnes i MUA forutsatt at alle boliger i prosjektet får balkong/terrasse på min 8 kvm. Felles leke-/uteoppholdsareal i samsvar med 3.6.2 kan medregnes i krav til MUA. 3.11.2. Krav til leke-/uteoppholdsareal Alle boliger skal ha tilgang på leke-/uteoppholdsareal på bakkeplan med følgende areal og funksjonskrav:

- For ny boligbebyggelse med mer enn 6 boenheter skal det etableres inngangslekeplass på minimum 150m² og med maks avstand 50 meter fra den enkelte boenhet. Minst 50% av arealet skal ha sol kl 15:00 vårjevndøgn.

- For ny boligbebyggelse på mer enn 25 boenheter skal det i tillegg etableres kvartalslekeplass på minimum 1,0 daa og med maks avstand 150 meter fra den enkelte bolig. Minst 50% av arealet skal ha sol kl 15:00 vårjevndøgn.

- Felles leke-/uteoppholdsareal skal opparbeides med materialer av høy kvalitet, beplantes, møbleres med lekeutstyr og gi aktivitetsmulighet tilpasset alle aldersgrupper.

- Det skal også opparbeides skjermede oppholdssoner med sittemulighet.

- Ved plassering av nye leke- og uteoppholdsarealer skal det tas særlige hensyn til støy, sol-/skygge og topografi, jf. kvalitetskrav i 3.6.1.

3.11.3. Utforming av øvrig uteareal Den ubebygde delen av tomten skal gis en tiltalende utforming og beplantning. Alt ubebygd areal som ikke benyttes til leke-/uteopphold, kjøre-/gangarealer og parkeringsplasser skal opparbeides med materialbruk og beplantning tilsvarende utomhusanlegget for øvrig. Det skal være minst et felles parkområde, med torg, for hele boligfeltet. Andelen harde flater skal begrenses. Lekeplasser og felles uteområder skal ha belysning. Det skal legges til rette for områder for felles dyrking, i form av parsellhager e.l. Ved nyplanting skal det plantes vekster med lite pollenutslipp. Bjørk, or og hassel skal ikke benyttes.

5

Områdeplan for Orderudjordet. Planbestemmelser

3.12. Renovasjon Det skal legges opp til fellesløsninger i nær tilknytning til atkomstveger, fortrinnsvis nedgravde løsninger (avfallsbrønner). For avfallsbrønner gjelder at avstand fra bilens standplass på kjørbart fast dekke, ikke skal være lenger enn kranens rekkevidde, maks 4 m til senter brønn og fri løftehøyde 8 m.

4. SAMFERDSELSANLEGG OG TEKNISK INFRASTRUKTUR (pbl § 12-5, 1. ledd nr.2)

4.6. Kjøreveg SKV Kjørevegen er regulert til offentlig formål. Kommunal vegnorm skal legges til grunn for utforming og dimensjonering. Det må settes av areal til avkjørsler til boligfeltet når plassering av boliger og interne veger er avklart. Det skal ikke etableres mer enn totalt 3 avkjørsler til boligfeltet. Gode løsnigner for overvannshåndtering for vegen må være avklart før en byggesak. Kravet til frisikt i Statens vegvesens håndbok Veg- og gateutformning - N100 skal ivaretas. 4.7. Gang- og sykkelveg SGS1 Gang- og sykkelvegen er regulert til offentlig formål. Kommunal veglysnorm skal følges. 4.8. Gang- og sykkelveg SGS2 Kjørbar gang- og sykkelveg som skal fungere som beredskapsveg i nødtilfeller ved stengt adkomst. Den skal ellers være stengt for biltrafikk. Kommunal veglysnorm skal følges. 4.9. Annen veggrunn – teknisk anlegg SVT Arealet mellom SKV og SGS1 skal opparbeides med en rabatt med vegetasjonsbelte i form av lave, tette busker som krever lite vedlikehold og som maks oppnår en høyde på 1,5 meter, uten beskjæring. Beplantningen skal ha oppnådd 100 % dekningsgrad innen 3 år. Kravet til frisikt i Statens vegvesens håndbok Veg- og gateutformning - N100 skal ivaretas. Kommunal veglysnorm skal følges. Øvrige grøfter skal jordkles og tilsås. 4.5 Annen veggrunn – grøntareal SVG1, 2 og 3 Grøntarealet skal gis en parkmessig opparbeiding med vegetasjonsdekke. Det skal innenfor SVG3 etableres vegetasjonsbelte mellom SKV og Urskog-Hølandsbanens trasé. Denne vegetasjonen skal fungere på en slik måte at visuell fjernvirkning av de bebygde arealene minimeres og hensyntar kulturlandskapet rundt Urskog-Hølandsbanen. Eventuell eksisterende vegetasjon skal i størst mulig grad bevares. Kravet til frisikt i Statens vegvesens håndbok Veg- og gateutformning - N100 skal ivaretas.

6

Områdeplan for Orderudjordet. Planbestemmelser

5. HENSYNSSONER (pbl §11-8 og 12-6)

5.6. Faresoner (§11-8 a)

Aktsomhetsområde for skred H310 Ved søknad om tillatelse skal det, som grunnlag for dokumentasjon på oppfyllelse av krav til sikker byggegrunn (pbl. § 28-1), foreligge en tilstrekkelig geoteknisk vurdering av byggegrunnen med hensyn på fundamentering, setninger og grunnvann. Vurderingen skal foretas av fagkyndig. Utbygging skal skje i henhold til anbefalinger i disse vurderingene. Den geotekniske rapporten 16440 nr. 1 datert 13.03.17 skal legges til grunn for videre geotekniske utredninger.

6. REKKEFØLGEBESTEMMELSER (pbl § 12-7, ledd nr. 10) Følgende anlegg og tiltak skal være opparbeidet eller sikret opparbeidet før det kan gis igangsettingstillatelse for bebyggelse innenfor planområdet:

- Gang- og sykkelveg fra Sørumsand til Monsrudvegen med forbindelse til Orderudjordet og Fossumjordet skal være ferdigstilt og tatt i bruk

- Ny avkjørsel fra planområdet til RV171 (SKV), gang- og sykkelveg langs denne (SGS1) og kjørbar gang- og sykkelveg (SGS2), skal være opparbeidet. Avkjørselen skal også være ny adkomst til Sørumsand verksted.

- Snarveg mellom boligfeltet og fremtidig gang- og sykkelveg langs Blakervegen skal etableres i form av trapp e.l.

- Arbeider med framføring av jordkabler for elektrisitetsforsyning som erstatter eksisterende luftspenn må være avsluttet. Demontering av bestående linje kan ikke finne sted før nye kabler er lagt og idriftsatt.

- Infrastruktur eller bebyggelse på Orderudjordet må ikke være til hinder for etablering av fremtidig gangbro over jernbanen til Noractorområdet. Når plassering av gangbroen er avklart må det opprettes gangforbindelser fra Orderudjordet til denne.

6.6. Anleggsperioden Ved videre planlegging og utbygging av området skal det legges vekt på å sikre en skånsom anleggsgjennomføring uten overskridelser av grensene for støy (T-1442), vibrasjoner og forurensning, og som ivaretar trafikkflyt, god trafikksikkerhet og tilgjengelighet for alle trafikantgrupper. Før anleggsstart må det dokumenteres at eventuell forurensing i grunnen er fjernet/behandlet iht. krav fra forurensningsmyndighetene og plan- og bygningsmyndighetene, jf. plan- og bygningslovens § 28-1, og pålagt opprydning må ha funnet sted.