1

CHƯƠNG 1: KHUNG LÝ THUY ẾT VỀ THN TRƯỜNG BẤT ĐỘNG

SẢN VÀ TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN

1.1. Bất động sản và thị trường bất động sản

1.1.1 Bất động sản

1.1.1.1 Khái niệm

Theo quy định của Luật dân sự sửa đổi số 33/2005/QH11, Quốc hội khóa

XI, kỳ họp thứ 7 thì bất động sản là các tài sản bao gồm: đất đai, nhà, công trình

xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây

dựng đó; các tài sản khác gắn liền với đất đai và các tài sản khác do pháp luật quy

định.

Như vậy, theo quy định này thì bất động sản có các đặc điểm sau:

- Bất động sản là tài sản không di động được, trong đó bất động sản điển

hình nhất là đất đai, nhà ở. Mặt khác do đặc điểm không di động được, nên vị trí

bất động sản ở thành phố hay ở nông thôn, ở khu vực trung tâm hay ở khu vực xa

trung tâm... đóng một vai trò rất quan trọng trong việc định giá bất động sản. Cùng

một mảnh đất diện tích như nhau, nhưng ở vị trí khác nhau thì giá bất động sản

cũng khác nhau.

- Các công trình xây dựng, tài sản khác nếu như không gắn liền với đất đai,

nhà ở thì không thể xem là bất động sản, nhưng khi gắn với đất đai, nhà ở thì được

xem là bất động sản.

Như vậy bất động sản là yếu tố vật chất có ích cho con người, là tài nguyên

của quốc gia và có tính lâu bền thể hiện rõ trong quá trình sử dụng đất đai bởi đất

đai không bị hao mòn. Mặt khác, đối với bất động sản là hàng hoá còn có thể giao

dịch trên thị trường và mang lại giá trị tăng thêm cho nền kinh tế thông qua việc

chuyển từ giá trị hiện vật sang tiền tệ.

Tuy nhiên, với tính chất không di động được, và có tính khan hiếm không

thể tăng thêm dù dân số tăng. Đây chính là nguyên nhân dẫn đến tổng cung bất

động sản trong tương lai luôn thấp hơn so với tổng nhu cầu bất động sản xét về dài

hạn.

2

1.1.1.2 Phân loại

Căn cứ theo khái niệm trên, Bất động sản có thể chia thành 3 loại sau:

Bất động sản có đầu tư xây dựng gồm: bất động sản nhà ở, bất động sản

văn phòng, nhà xưởng và công trình thương mại dịch vụ, bất động sản hạ tầng (hạ

tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội) ... Trong bất động sản có đầu tư xây dựng thì nhóm

bất động sản nhà đất (bao gồm đất đai và các tài sản gắn liền với đất đai) là nhóm

bất động sản cơ bản, chiếm tỷ trọng rất lớn, có tính chất phức tạp và chịu ảnh

hưởng của nhiều yếu tố chủ quan và khách quan. Nhóm này chiếm đa số trong các

giao dịch trên thị trường bất động sản ở nước ta cũng như ở các nước trên thế giới.

Bất động sản không đầu tư xây dựng: bất động sản thuộc loại này chủ yếu

là đất nông nghiệp (dưới dạng tư liệu sản xuất) bao gồm các loại đất nông nghiệp,

đất rừng, đất nuôi trồng thuỷ sản, đất làm muối, đất hiếm, đất chưa sử dụng ...

Bất động sản đặc biệt: là những bất động sản như các công trình bảo tồn

quốc gia, di sản văn hoá vật thể, nhà thờ họ, đình chùa, miếu mạo, nghĩa trang...

1.1.1.3 Các nhân tố tác động đến giá trị bất động sản

Giá cả bất động sản tuỳ thuộc một phần lớn vào quan hệ cung cầu trên thị

trường. Khi cầu lớn hơn cung, giá bất động sản thường bị đNy cao lên; ngược lại,

khi cầu thấp hơn cung, giá bất động sản có xu hướng giảm xuống. Tuy nhiên, giá

cả còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác như những yếu tố xuất phát từ những

khuyết tật của thị trường như độc quyền, đầu cơ, sự can thiệp của Nhà nước như

đầu tư của Nhà nước vào việc nâng cấp cơ sở hạ tầng khu dân cư như đường giao

thông, cấp và thoát nước, cấp điện...; tăng hoặc miễn giảm thuế cho các doanh

nghiệp kinh doanh địa ốc, áp dụng việc bán đấu giá tài sản bất động sản thuộc sở

hữu Nhà nước, chính sách nhà ở cho người có thu nhập thấp...; có những yếu tố bắt

nguồn từ tâm lý, thói quen của người dân như không muốn bán nhà đất do cha ông

để lại, hoặc không thích ở nhà chung cư ... Có 3 nhóm nhân tố tác động ảnh hưởng

đến giá bất động sản nói riêng cũng như đối với bất động sản nói chung:

1.1.1.3.1 Các yếu tố có mối liên hệ trực tiếp với bất động sản:

- Các yếu tố tự nhiên:

3

* Vị trí bất động sản: Do bất động sản không di động được, nên vị trí bất

động sản ở đâu, môi trường xung quanh thế nào, vị trí ở trung tâm hay xa trung

tâm, vị trí có thể dùng làm chỗ kinh doanh hay chỉ dùng để ở... là những yếu tố tác

động trực tiếp đến giá trị bất động sản.

* Diện tích, hình thể thửa đất hoặc lô đất: một diện tích đất tối ưu khi nó

thoả mãn một loại nhu cầu cụ thể của đa số dân cư trong vùng.

* Địa hình bất động sản toạ lạc và hình thức bên ngoài của bất động sản.

- Các yếu tố kinh tế:

* Khả năng mang lại thu nhập từ bất động sản: mức thu nhập hàng năm từ

bất động sản mang lại sẽ có ảnh hưởng quan trọng đến giá trị của bất động sản đó.

Khi khả năng tạo ra thu nhập từ bất động sản càng cao thì giá chuyển nhượng của

nó càng cao và ngược lại.

* Những tiện nghi gắn liền với bất động sản: như hệ thống điện, nước, vệ

sinh, điều hoà nhiệt độ, thông tin liên lạc. Hệ thống tiện nghi càng đầy đủ và chất

lượng càng tốt thì càng làm cho giá trị bất động sản càng gia tăng.

- Các yếu tố liên quan đến thị trường:

* Tính hữu dụng của bất động sản: Bất động sản này có thể dể dàng cho

thuê hoặc dùng mặt bằng để buôn bán …

* Cung - cầu về bất động sản: Diễn biến cung cầu về bất động sản trong

từng giai đoạn nhất định có thể đNy giá bất động sản lên cao hoặc ngược lại. Yếu tố

này mang tính thị trường và có khi làm cho giá trị bất động sản bị tăng, giảm một

cách bất ngờ lên cao hoặc thấp hơn so với giá trị thực của chính bất động sản đó.

1.1.1.3.2 Các yếu tố về pháp lý liên quan đến bất động sản:

* Tình trạng pháp lý của bất động sản: các giấy tờ chứng minh quyền sử

dụng đất, sở hữu nhà, giấy phép xây dựng... hiện có.

* Các quy định về xây dựng và kiến trúc gắn với bất động sản, các hạn chế

về quyền sử dụng đất, sở hữu nhà và công trình xây dựng khác gắn với bất động

sản, tình trạng cho thuê, thế chấp bất động sản, tình trạng tranh chấp quyền sử dụng

đất, sở hữu nhà, sự hạn chế số tầng xây dựng.

4

1.1.1.3.3 Các yếu tố chung bên ngoài:

- Các yếu tố về chính sách:

Sự thay đổi về đường lối chính sách của Nhà nước và chính quyền sở tại có

thể có những tác động đến hoạt động của thị trường bất động sản nói chung và sự

đầu tư vào lĩnh vực bất động sản nói riêng. Cụ thể là:

* Các chính sách có tác động gián tiếp như: sự khuyến khích đầu tư bên

ngoài vào địa phương có thể làm tăng nhu cầu về bất động sản qua đó có thể làm

cho giá bất động sản gia tăng.

* Các chính sách tác động trực tiếp như:

• Chính sách cho phép Việt kiều mua bất động sản tại Vi ệt Nam.

• Chính sách cho phép những người không có hộ khNu thành phố được mua

nhà tại thành phố.

• Chính sách tín dụng đối với hoạt động đầu tư vào lĩnh vực bất động sản

• Chính sách tài chính áp dụng đối với những người được nhà nước giao đất,

cho thuê đất…

• Các chính sách thuế của Nhà nước đối với bất động sản

- Các yếu tố thuộc về kinh tế vĩ mô: đó là các yếu tố kinh tế liên quan như:

Tình hình cung cầu bất động sản, mức độ tăng trưởng GDP hàng năm, thu nhập

bình quân hàng năm của người dân trong vùng, khả năng đáp ứng nhu cầu tín dụng

của hệ thống tín dụng trong vùng …

- Các yếu tố xã hội:

Các yếu tố xã hội cũng tác động lớn đến giá trị bất động sản. Một khu vực

mà mật độ dân số đột nhiên tăng cao do tốc độ tăng của dân số cơ học thì giá trị bất

động sản nơi đó sẽ tăng lên do cân bằng cung cầu bị phá vỡ.

Mặt khác các yếu tố khác trong vùng như: chất lượng dịch vụ y tế, giáo dục,

trình độ dân trí, vấn đề an ninh, tập quán người dân trong vùng cũng có ảnh hưởng

đến giá trị của bất động sản, những vấn đề liên quan đến thuyết phong thuỷ…

5

Tóm lại, việc xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản là rất

quan trọng, chính thông qua việc phân tích, xử lý và đánh giá đúng các yếu tố này

là cơ sở để xác định giá trị thực của bất động sản.

1.1.2 Thị trường bất động sản

1.1.2.1 Khái niệm

Thị trường bất động sản là thị trường mà các giao dịch, mua bán và trao đổi

về bất động sản được diễn ra giữa người mua và người bán thông qua cơ chế giá.

Tuy nhiên bất động sản khác với các hàng hóa khác ở chỗ chúng không chỉ

được mua bán, mà còn là đối tượng của nhiều giao dịch khác như cho thuê, thế

chấp, chuyển dịch quyền sử dụng. Do đó, thị trường bất động sản hoàn chỉnh không

thể chỉ là quan hệ giữa người mua, người bán về bất động sản mà còn là nơi diễn ra

các giao dịch liên quan đến bất động sản như cho thuê, thế chấp, bảo hiểm...

Tóm lại trường bất động sản là tổng thể các giao dịch về bất động sản dựa

trên cơ chế giá và được diễn ra trong một không gian và thời gian nhất định.

1.1.2.2 Vai trò của thị trường bất động sản

- Thị trường bất động sản là một trong những thị trường quan trọng của nền

kinh tế: vì thị trường này liên quan trực tiếp tới một lượng tài sản cực lớn cả về quy

mô, tính chất cũng như giá trị của các mặt trong nền kinh tế quốc dân:

Bất động sản là tài sản lớn của mỗi quốc gia. Tỷ trọng bất động sản trong

tổng số của cải xã hội ở các nước có khác nhau nhưng thường chiếm trên dưới 40%

lượng của cải vật chất của mỗi nước. Các hoạt động liên quan đến bất động sản

chiếm tới 30% tổng hoạt động của nền kinh tế. Theo đánh giá của các chuyên gia,

tổng giá trị vốn chưa được khai thác Nn chứa trong bất động sản ở các nước đang

phát triển là rất lớn lên tới hàng nghìn tỷ USD, gấp nhiều lần tổng hỗ trợ ODA của

các nước phát triển hiện dành cho các nước đang phát triển trong vòng 30 năm qua.

Bất động sản còn là tài sản lớn của từng hộ gia đình. Trong điều kiện nền

kinh tế thị trường thì bất động sản ngoài chức năng là nơi ở, nơi tổ chức hoạt động

kinh tế gia đình, nó còn là nguồn vốn để phát triển thông qua hoạt động thế chấp.

6

- Thị trường bất động sản phát triển thì một nguồn vốn lớn tại chỗ được huy

động:

Theo thống kê, ở các nước phát triển lượng tiền ngân hàng cho vay qua thế

chấp bằng bất động sản chiếm trên 80% trong tổng lượng vốn cho vay. Vì vậy, phát

triển đầu tư, kinh doanh bất động sản đóng vai trò quan trọng trong việc chuyển các

tài sản thành nguồn tài chính dồi dào phục vụ cho yêu cầu phát triển kinh tế xã hội

đặc biệt là đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng của nền kinh tế.

- Phát triển và quản lý tốt thị trường bất động sản, đặc biệt là thị trường

quyền sử dụng đất là điều kiện quan trọng để sử dụng có hiệu quả tài sản quý giá

này:

Kinh nghiệm của các nước cho thấy để đạt tiêu chuNn của một nước công

nghiệp hoá thì tỷ lệ đô thị hoá thường chiếm từ 60-80%. Như vậy, vấn đề phát triển

thị trường bất động sản để đáp ứng yêu cầu đô thị hoá ở nước ta là vấn đề lớn và có

tầm quan trọng.

- Phát triển và quản lý tốt thị trường bất động sản sẽ góp phần kích thích

sản xuất phát triển, tăng nguồn thu cho Ngân sách:

Thị trường bất động sản có quan hệ trực tiếp với các thị trường như thị

trường tài chính tín dụng, thị trường xây dựng, thị trường vật liệu xây dựng, thị

trường lao động.... Phát triển và điều hành tốt thị trường bất động sản sẽ có tác

dụng thúc đNy tăng trưởng kinh tế thông qua các biện pháp kích thích vào đất đai,

tạo lập các công trình, nhà xưởng, vật kiến trúc...

Theo Tổng cục thuế các khoản thu ngân sách có liên quan đến nhà, đất trong

giai đoạn từ năm 2001 đến năm 2007 bình quân gần 9,000 tỷ đồng/năm mặc dù tỷ

lệ này mới chiếm gần 40% các giao dịch, còn trên 60% chưa kiểm soát được và

thực tế là các giao dịch không thực hiện nghĩa vụ thuế với Nhà nước. Nếu thúc đNy

bằng cơ chế, chính sách và pháp luật để các giao dịch bất động sản chính thức (có

đăng ký và thực hiện nghĩa vụ thuế) và đổi mới cơ chế giao dịch theo giá thị trường

thì hàng năm thị trường bất động sản sẽ đóng góp cho nền kinh tế trên 20,000 tỷ

đồng mỗi năm.

7

- Phát triển và quản lý có hiệu quả thị trường bất động sản sẽ đáp ứng nhu

cầu bức xúc ngày càng gia tăng về nhà ở cho người dân từ đô thị đến nông thôn:

Thị trường nhà ở là bộ phận quan trọng chiếm tỷ trọng lớn trong thị trường

bất động sản. Thị trường nhà ở là thị trường sôi động nhất trong thị trường bất động

sản, những cơn sốt nhà đất hầu hết đều bắt đầu từ sốt nhà ở và lan toả sang các thị

trường bất động sản khác và ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống của người dân. Vì

vậy, phát triển và quản lý có hiệu quả thị trường bất động sản nhà ở, bình ổn thị

trường nhà ở, bảo đảm cho giá nhà ở phù hợp với thu nhập của người dân là một

trong những vai trò quan trọng của quản lý nhà nước về thị trường bất động sản nhà

ở.

1.2. Tín dụng bất động sản

1.2.1 Tín dụng bất động sản

1.2.1.1 Khái niệm tín dụng bất động sản

Là quan hệ tín dụng giữa ngân hàng với khách hàng (thể nhân hoặc pháp

nhân) liên quan đến lĩnh vực bất động sản. Theo đó, tín dụng bất động sản là việc

ngân hàng cấp vốn cho khách hàng căn cứ vào mục đích vay vốn của khách hàng

liên quan đến bất động sản.

Trong trường hợp này, ngân hàng cho khách hàng vay để đầu tư kinh doanh

bất động sản, xây dựng nhà để bán, sửa chữa mua bán nhà cửa, xây dựng hoàn

thiện cơ sở hạ tầng các dự án, mua nhà trả góp, xây dựng văn phòng cho thuê...

Như vậy, tín dụng ngân hàng đối với l ĩnh vực bất động sản vừa đáp ứng nhu

cầu đầu tư kinh doanh bất động sản của nhà đầu tư, vừa đáp ứng nhu cầu nhà ở của

người dân.

Việc cấp tín dụng bất động sản của các ngân hàng đã góp phần tác động đến

cung cầu bất động sản trên thị trường. Tuy nhiên, để bảo đảm hiệu quả hoạt động

và an toàn khi cho vay, các ngân hàng yêu cầu khách hàng vay vốn phải đảm bảo

nguyên tắc tín dụng như vốn vay phải được sử dụng đúng mục đích và phải được

hoàn trả cả gốc và lãi theo đúng kỳ hạn đã cam kết. Mặt khác, ngân hàng còn có thể

8

yêu cầu khách hàng thực hiện đảm bảo tín dụng hoặc áp dụng các nguyên tắc đánh

giá khách hàng khác để làm cơ sở xét duyệt cho vay.

1.2.1.2 Đặc điểm của tín dụng bất động sản

Ngoài những đặc điểm của thị trường tín dụng thông thường thì tín dụng bất

động sản có những đặc trưng, do tính chất đặc biệt của hàng hóa bất động sản mang

lại như:

- Thị trường tín dụng bất động sản thường là thị trường tín dụng dài hạn do

bất động sản là những hàng hóa có thời gian hình thành dài. Theo phân tích của các

chuyên gia bất động sản, quá trình hình thành một dự án đòi hỏi trung bình từ 5

năm trở lên. Mặt khác, bất động sản là những hàng hóa có giá trị lớn do vậy tín

dụng bất động sản thường là các khoản tín dụng có giá trị lớn nên việc hoàn tín

dụng trong một thời gian ngắn mang tính khả thi thấp.

- Người đi vay thường giải ngân theo tiến độ của dự án: Vốn đầu tư cho dự

án bất động sản cần vốn lớn nhưng vốn đầu tư sẽ dàn trải theo từng giai đoạn: đền

bù giải tỏa đất, xây dựng hạ tầng, nền móng, xây thô và hoàn thiện…. Vì thế, nhà

đầu tư cần khoản tiền lớn cho dự án, nhưng những khoản tiền này cần theo từng

giai đoạn khác nhau do đó nếu giải ngân theo từng giai đoạn sẽ giảm áp lực về lãi

suất. Còn nếu huy động vốn một lần thì vốn không được sử dụng ngay một lúc

nhưng vẫn phải trả lãi cho người cho vay dẫn đến việc sử dụng vốn không hiệu

quả.

- Là thị trường có độ rủi ro cao: điều này xuất phát từ bản thân thị trường

bất động sản là một thị trường tiềm Nn nhiều rủi ro như: đầu cơ, tăng giá ảo, mất

cân đối cung cầu… Một khi thị trường bất động sản chuyển từ tăng nóng sang đóng

băng, giá bất động sản sẽ nhanh chóng bị điều chỉnh giảm, các giao dịch về bất

động sản gần như không có làm cho các nhà đầu tư gặp rất nhiều khó khăn về tài

chính thậm chí có thể bị phá sản. Điều này làm cho khả năng thanh toán của các

khoản tín dụng của người đi vay gặp rất nhiều khó khăn có thể mất luôn khả năng

thanh toán. Do vậy, việc thu hồi các khoản tín dụng là một vấn đề nan giải, nợ xấu

tăng lên một cách nhanh chóng, nguy cơ đổ vỡ tín dụng là rất cao.

9

1.2.1.3 Nguyên tắc cho vay bất động sản

Vốn vay phải được sử dụng đúng mục đích, có hiệu quả: quan hệ cho vay

phát sinh khi bên vay đang thiếu hụt vốn tạm thời và vay mượn từ bên cho vay

trong thời gian nhất định. Do vậy, vốn được sử dụng vào mục đích nào đã được xác

định ngay từ ban đầu thời điểm vay mượn. Trường hợp, bên vay sử dụng vốn vay

vào các mục đích khác dẫn đến kém hiệu quả hoặc khi mục đích vay xác định ban

đầu vẫn chưa được bổ sung vốn sẽ lại càng thiếu vốn do vốn vay đã dùng cho mục

đích khác. Khi đó, bên vay sẽ khó khăn và khó thu hồi vốn để hoàn trả cho bên cho

vay. Đặc biệt, vốn vay nếu được dùng vào mục đích đầu cơ bất động sản sẽ càng

khó thu hồi vốn do rủi ro của mục đích này khá cao. Do vậy, tuân thủ nguyên tắc sử

dụng vốn vay đúng mục đích là điều quan trọng nhằm đảm bảo khả năng thu hồi

vốn cũng như là tạo điều kiện nâng cao hiệu quả sử dụng vốn đầu tư ban đầu để trả

nợ vay đúng hạn.

Vốn vay phải được hoàn trả vốn và lãi đúng hạn: thời hạn trả nợ vay thường

được xác định rõ ràng theo thỏa thuận ban đầu giữa bên cho vay và bên vay. Khi

đó, bên vay phải có trách nhiệm hoàn trả vốn lẫn lãi cho bên cho vay đúng thời hạn

đã định. Điều này không những đảm bảo khả năng bảo toàn và xoay tiếp đồng vốn

cho bên cho vay mà còn thể hiện uy tín của bên vay cho các lần vay mượn sau này.

Đây là nguyên tắc cốt lõi nhất trong quan hệ tín dụng.

1.2.2 Vai trò của tín dụng bất động sản

Xuất phát từ vai trò quan trọng của thị trường bất động sản đối với nền kinh

tế, đối với xã hội mà việc bơm vốn ở mức cần thiết để kích thích thị trường bất

động sản phát triển là điều cần thiết, trong đó điều tiết vốn thông qua kênh tín dụng

ngân hàng với các sản phNm cho vay bất động sản được xem là hữu hiệu và khá

phổ biến ở một số nước bởi kênh tín dụng ngân hàng dễ dàng được tiếp cận.

Trong điều kiện Việt Nam có một nền kinh tế tăng trưởng liên tục trong hơn

10 năm qua thì cho vay bất động sản càng có ý nghĩa thiết thực trong việc khơi

thông dòng chảy vốn trong nền kinh tế, tạo đà cho thị trường bất động sản phát

triển, từ đó tạo điều kiện cộng hưởng cho nền kinh tế phát triển bền vững. Cụ thể:

10

- Khai thác triệt để các nguồn vốn nhàn rỗi: cho vay bất động sản góp phần

khai thác triệt để các nguồn vốn nhàn rỗi trong xã hội, thúc đNy việc sử dụng vốn

tiết kiệm và có hiệu quả.

- Phát triển nền kinh tế: thông qua kênh ngân hàng, dòng vốn được lưu

chuyển vào thị trường bất động sản nhanh hơn góp phần phát triển nền kinh tế

trong điều kiện phát triển đồng bộ giữa các thị trường.

- Đ"y nhanh tốc độ đô thị hoá: cho vay bất động sản giúp cho các chủ đầu

tư chủ động hơn về vốn và mạnh dạn đầu tư vào các dự án nâng cấp hạ tầng, các

trung tâm thương mại, các tòa nhà cao tầng, chung cư lớn… góp phần đNy nhanh

tốc độ đô thị hóa trong quá trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá của đất nước.

- Tăng quy mô và lợi thế cạnh tranh cho doanh nghiệp: cho vay bất động

sản còn tạo điều kiện cho các doanh nghiệp giảm áp lực về vốn để đầu tư mở rộng

nhà xưởng nhằm tăng quy mô và lợi thế cạnh tranh trong quá trình hội nhập.

- Tạo điều kiện cho người dân có điều kiện sống tốt hơn: nhờ có các chương

trình hỗ trợ cho vay bất động sản, người có thu nhập thấp, cán bộ công chức, công

nhân có điều kiện nâng cấp, xây dựng hay sở hữu nhà ở, ổn định cuộc sống hơn.

- Gia tăng dư nợ và lợi nhuận cho Ngân hàng: cho vay bất động sản là sản

phNm khá phổ biến ở các ngân hàng góp phần đa dạng hoá sản phNm, thu hút khách

hàng bên cạnh mục tiêu làm công cụ để gia tăng dư nợ cho vay khi cần thiết, tăng

lợi nhuận Ngân hàng.

- Giúp nhà nước quản lý thị trường bất động sản: thông qua mức dư nợ cho

vay bất động sản, nhà nước sẽ có cách nhìn tổng quát hơn về sự phát triển của thị

trường bất động sản để có cách điều tiết hợp lý.

- Nâng cao hiệu quả của dự án đầu tư: ngân hàng đã góp phần nâng cao tính

hiệu quả của dự án đầu tư bất động sản bởi ngân hàng là nhà tư vấn, nhà cung cấp

dịch vụ thanh toán, nhà đầu tư góp vốn cùng với doanh nghiệp kinh doanh bất động

sản... Điều này đã tạo nên một sự gắn kết giữa cung và cầu bất động sản trên thị

trường, góp phần tạo nên sự phát triển cho thị trường bất động sản.

11

Nhìn chung, cho vay bất động sản có tính ảnh hưởng lớn đến quá trình phát

triển đất nước. Mặc dù nền kinh tế có nhiều giai đoạn phát triển khác nhau, thị

trường bất động sản có những biến động thăng trầm khác nhau nhưng hơn bao giờ

hết tính thiết yếu của hoạt động cho vay bất động sản luôn cần thiết cho những nhu

cầu thiết thực trong xã hội, trong nền kinh tế.

1.2.3 Các rủi ro trong cho vay bất động sản

Hoạt động cho vay bất động sản cũng tiềm Nn những rủi ro vốn có như trong

hoạt động cho vay thông thường như rủi ro pháp lý, rủi ro trong thNm định, rủi ro

do không thực hiện đúng các quy định của ngân hàng, rủi ro do khách hàng sử dụng

vốn không đúng mục đích…. Các rủi ro này được nhìn nhận ở hai yếu tố sau:

1.2.3.1 Yếu tố chủ quan:

- Từ phía Ngân hàng:

+ Cách quản trị, quản lý của Ngân hàng không đồng bộ, thiếu tính chặt chẽ

và lỏng lẽo trong việc kiểm tra kiểm soát.

+ Năng lực thNm định hồ sơ vay của nhân viên ngân hàng thấp, không đánh

giá đúng tính khả thi của phương án vay.

+ Chú trọng tăng trưởng dư nợ cho vay mà không quan tâm đến chất lượng

của khoản vay.

+ Do mối quan hệ thân tín đối với người đi vay mà xem xét cấp tín dụng,

không chú ý đến các điều kiện mà người đi vay không đáp ứng được.

+ Thiếu thông tin về người đi vay dẫn đến đánh giá không chính xác về năng

lực trả nợ của người đi vay.

+ Không theo dõi sâu sát quá trình sử dụng vốn vay của khách hàng dẫn đến

vốn vay không được sử dụng đúng mục đích, không hiệu quả.

+ Khi thNm định các phương án, dự án vay vốn, một số ngân hàng thường áp

đặt ý kiến chủ quan của mình đối với khách hàng. Chính yếu tố này là nguyên nhân

làm phát sinh các trường hợp rủi ro trong một số ngân hàng thương mại như khách

hàng thiếu vốn đầu tư và phải cân đối vốn để trả trước hạn so với dự tính ban đầu.

12

+ Cấp tín dụng để đầu tư vào bất động sản với trên 90% tài sản đảm bảo

cũng là bất động sản nên rủi ro phát sinh trong việc đầu tư bất động sản mang tính

dây chuyền dễ làm phát sinh rủi ro đối với tài sản đảm bảo là bất động sản khó phát

mãi để xử lý thu hồi nợ.

- Từ phía khách hàng:

+ Che dấu kết quả hoạt động thua lỗ của doanh nghiệp bằng các báo cáo có

lợi nhuận cao nhằm tăng niềm tin cho vay của Ngân hàng.

+ Sử dụng vốn vay vào mục đích khác có nhiều rủi ro như đầu tư vàng, đầu

tư chứng khoán…

1.2.3.2 Yếu tố khách quan:

- Sự biến động của nền kinh tế - xã hội:

Thời hạn cho vay bất động sản thường là trung và dài hạn, do vậy nếu lãi

suất cho vay bất động sản không linh hoạt, không tính đến tính khả biến của thị

trường sẽ dễ dẫn đến rủi ro thua lỗ do huy động lãi suất cao nhưng cho vay lãi suất

thấp. Thực tế, thị trường cho vay của Việt Nam trong năm 2008 đã chứng minh, có

những thời điểm lãi suất đã có sự biến động đột biến, tăng trên 50% so với đầu năm

2008. Và đã có trường hợp một số Ngân hàng đã gặp rủi ro lãi suất đối với các

khoản cho vay bất động sản do không thể điều chỉnh lãi suất trong hợp đồng đã

được cố định trước đó.

Đồng thời, sự biến động theo hướng tăng cao của lãi suất đã gây khó khăn

cho người đi vay bởi phải gánh chịu áp lực trả lãi tăng cao tương ứng. Điều này ảnh

hưởng lớn đến tính khả thi của phương án vay ban đầu do chi phí đội lên đột biến,

ảnh hưởng đến khả năng trả nợ của người đi vay có thể dẫn đến mất khả năng thanh

toán.

Ảnh hưởng từ tình hình lạm phát của nền kinh tế với chi phí tiêu dùng tăng

cao, chi phí đầu tư tăng cao ảnh hưởng đến khả năng trả nợ của người đi vay.

Sự khan hiếm của thị trường nguồn vốn do tác động của những chính sách

kiềm chế lạm phát của Nhà nước dẫn đến trường hợp vốn tín dụng khan hiếm hoặc

có lãi suất khá cao làm tăng chi phí cho người đi vay.

13

- Về hành lang pháp lý:

Các quy định điều tiết thị trường bất động sản hiện nay chưa rõ ràng, đồng

bộ. Việc có được một cơ chế ràng buộc để bảo đảm nhu cầu vay vốn và thu hồi nợ

một cách dễ dàng chưa được như mong muốn. Cụ thể, các quy định cấm bán nền

đất của Nghị định 181 làm cho việc huy động vốn của chủ đầu tư gặp khó khăn,

đặc biệt khi chủ đầu tư dự án lớn cần có cơ chế huy động vốn linh hoạt, không chỉ

dựa vào vốn tự có và vốn Ngân hàng. Trong khi đó, một loạt vấn đề về điều kiện

pháp lý để chấp nhận, định giá tài sản đảm bảo cũng như đăng ký giao dịch bảo

đảm, công chứng hợp đồng bảo đảm bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với

đất, xử lý tài sản đảm bảo để thu hồi nợ... cũng làm gia tăng mức độ rủi ro và hạn

chế hoạt động cho vay bất động sản của Ngân hàng.

Những quy định liên quan đến việc quy hoạch, sử dụng đất còn cồng kềnh.

Các bước tiến hành bồi thường, giải toả để thực hiện các dự án đầu tư bất động sản

còn kéo dài làm ảnh hưởng đến tiến độ thực hiện dự án.

- Rủi ro từ các điều kiện tự nhiên:

Đó là các hiện tượng như thiên tai, lũ lụt, hạn hán, cháy nổ… ngày càng có

tính ảnh hưởng lớn đến đời sống của người dân nói riêng và các hoạt động sản xuất

kinh doanh của cả nền kinh tế nói chung dễ dẫn đến trường hợp không còn khả

năng trả nợ do lũ quét hay do mất mùa...

- Xuất phát từ đặc tính của thị trường bất động sản:

Lĩnh vực đầu tư bất động sản là lĩnh vực đầu tư dễ tổn thương bởi tính khó

dự đoán. Yếu tố đầu cơ, làm giá dẫn đến giá bất động sản tăng ảo luôn ngự trị trên

thị trường bất động sản. Kỳ hạn cho vay bất động sản rất dài, phần lớn từ 3 năm

đến 10 năm, thậm chí đến 25 năm, trong đó nhiều khoản vay có 3 năm ân hạn

không trả tiền gốc, chỉ trả lãi. Trong khi đa số nguồn huy động tiền gửi có kỳ hạn

của các Ngân hàng thương mại chiếm đến hơn 50% là ngắn hạn. Điều này thể hiện

rõ khả năng thanh khoản của Ngân hàng khá thấp nếu duy trì việc lấy ngắn nuôi

dài.

14

Tóm lại, cho vay bất động sản cũng chứa đựng nhiều rủi ro mà mỗi Ngân

hàng phải luôn dè dặt và chú trọng hơn khi quyết định cho vay. Do vậy, mặc dù

việc đNy mạnh hoạt động cho vay bất động sản là cần thiết góp phần phát triển thị

trường bất động sản song việc đNy mạnh trong sự thận trọng và phù hợp với mỗi

giai đoạn của nền kinh tế kèm theo sự quản lý tốt chất lượng cho vay trước những

rủi ro khó lường của hoạt động cho vay này là điều cần thiết.

Kết luận chương 1

Nội dung chương 1 trình bày sơ lược và tóm tắt về bất động sản, thị trường

bất động sản, tín dụng bất động sản và vai trò của tín dụng bất động sản. Trong đó

tập trung chủ yếu vào các nội dung:

- Khái niệm về bất động sản, phân loại bất động sản và các nhân tố tác động

đến giá trị bất động sản.

- Khái niệm về thị trường bất động sản, vai trò của thị trường bất động sản.

- Khái niệm về tín dụng bất động sản, đặc điểm của tín dụng bất động sản,

nguyên tắc cho vay bất động sản, vai trò của tín dụng bất động sản và các rủi ro

trong cho vay bất động sản.

15

CHƯƠNG 2: KHỦNG HOẢNG TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI MỸ

VÀ BÀI H ỌC KINH NGHI ỆM CHO VI ỆT NAM

2.1 Hoa kỳ và bong bóng bất động sản

Bong bóng bất động sản tại Hoa Kỳ diễn ra chủ yếu tại các thị trường bất

động sản ở các bang California, Florida, New York, Michigan, the Northeast

Corridor, và các bang miền Tây Nam nước Mỹ. Ở mức độ quốc gia, giá nhà đạt

đỉnh điểm vào thời gian đầu năm 2005, sau đó bắt đầu giảm chóng mặt trong năm

2006 và mức giảm hiện nay vẫn có thể chưa là mức thấp nhất. Tỷ lệ nhà bị tịch thu

do không trả được nợ vay gia tăng mạnh vào năm 2006–2007 dẫn đến cuộc khủng

hoảng vào tháng 8/2007 cho các thị trường cho vay. Tháng 10/2007, Cục Dự Trữ

Liên Bang Mỹ gọi tình trạng vỡ bong bóng nhà đất là "rủi ro nguy hiểm nhất cho

nền kinh tế nước Mỹ”

Các bong bóng bất động sản có thể xảy ra ở thị trường bất động sản cục bộ

địa phương hoặc trên phương diện toàn cầu. Vào thời kỳ cuối, các bong bóng có

chung đặc điểm là giá bất động sản gia tăng vượt mức chịu đựng so với thu nhập,

tỷ lệ giá cho thuê bất động sản và các chỉ số kinh tế khác. Sau đó, giá nhà sẽ giảm

và làm cho các chủ nhà lâm vào tình trạng nợ cao hơn giá trị bất động sản mà họ

đang sở hữu. Bong bóng bất động sản tại Mỹ diễn ra gần như cùng lúc với các bong

bóng khác tại Anh, Tây Ban Nha và thậm chí Hàn Quốc.

Việc nhận ra tình trạng bong bóng thường diễn ra khá muộn, chỉ sau khi thị

trường tự điều chỉnh. Như cuộc khủng hoảng tài chính hiện nay, thì thị trường bất

động sản tại Mỹ đã bắt đầu điều chỉnh từ năm 2005-2006. Nguyên Chủ tịch cục dự

trữ liên bang Mỹ Alan Greenspan đã nhận định “chúng ta đã có tình trạng bong

bóng nhà đất” và cũng đồng thời thừa nhận trong cơn địa chấn của khủng hoảng tín

dụng và cho vay thế chấp trong năm 2007 nhưng ông đã không sớm nhận ra thực

trạng này cho đến mãi cuối năm 2006.

16

Hình 2.1: Chỉ số giá nhà, chi phí xây dựng, dân số và lãi trái phiếu 10 năm

Nguồn: Irrational Exuberance, Phiên bản 2

Khủng hoảng tín dụng và cho vay thế chấp xảy ra do một số lượng lớn chủ

sở hữu nhà đất mất khả năng thanh toán khi mức lãi suất ưu đãi họ được hưởng khi

ký hợp đồng vay chuyển sang mức lãi suất thường khi thời hạn ưu đãi kết thúc.

Tổng giám đốc của Freddie Mac, Richard Syron đã thừa nhận đã có tình trạng bong

bóng và thừa nhận này trùng khớp với những cảnh báo của nhà kinh tế Robert

Shiller thuộc Đại Học Yale phát ra trước đó rằng giá bất động sản hiện đang bị định

giá vượt xa giá trị thật của nó và phải mất nhiều năm thị trường mới có khả năng

hồi phục với hàng ngàn tỷ USD thiệt hại. Greenspan cũng cảnh báo việc giảm giá

trị lớn hơn 2 con số trong giá trị bất động sản sẽ lớn hơn nhiều so với mọi người

nghĩ.

Vào giữa năm 2007, các chủ nhà có điểm số tín dụng tốt bắt đầu gặp vấn đề

về trả nợ làm cho Ngân hàng cho vay có thế chấp bất động sản lớn nhất nước Mỹ

Countrywide Financial phải báo động rằng thị trường bất động sản sẽ khó có khả

năng phục hồi, ít nhất là cho đến năm 2009 vì giá nhà rớt như chưa từng xảy ra

17

trước đây trừ cuộc Đại Suy Thoái. Tác động của việc bùng nổ giá trị nhà đất từ

cuộc suy thoái năm 2001 -2002 là một nhân tố quan trọng trong việc phục hồi thị

trường bởi vì một lượng lớn chi tiêu tiêu dùng được tài trợ từ việc bùng nổ các

khoản tái vay (tái vay là hành động cho phép chủ nhà giảm số tiền phải trả hàng

tháng với mức lãi suất thấp và đồng thời được mượn thêm tiền do giá bất động sản

họ đang nắm giữ tăng giá).

Bất kỳ sự sụp đổ nào từ bong bóng nhà tại Mỹ đều có ảnh hưởng trực tiếp

không chỉ lên thị trường cho vay thế chấp bất động sản, các công ty xây dựng, thị

trường bất động sản, thị trường bán lẻ nội thất, các quỹ kinh doanh công cụ tài

chính phái sinh và các Ngân hàng nước ngoài, làm gia tăng rủi ro suy thoái ở bình

diện toàn nước Mỹ. Nhằm hạn chế mức ảnh hưởng của việc sụp đổ thị trường nhà

và thị trường tín dụng đối với toàn nền kinh tế Mỹ, tổng thống George W. Bush và

Chủ tịch cục dự trữ liên bang Mỹ đã thông qua kế hoạch giải cứu các chủ nhà mất

khả năng thanh toán.

Chỉ tính riêng năm 2008, chính phủ Mỹ đã dành ra hơn 900 tỷ USD cho các

khoản vay đặc biệt liên quan đến bong bóng nhà, và hơn phân nửa số tiền này được

chuyển đến các công ty có phần vốn nhà nước như Fannie Mae, Freddie Mac, và

Federal Housing Administration. Tháng 10 năm 2008, Quốc hội Mỹ đã thông qua

gói giải pháp trị giá 700 tỷ USD để hỗ trợ thị trường tài chính nước này.

2.2 Diễn biến cuộc khủng hoảng tín dụng bất động sản

Chương trình “NeighborWorks America”: Sau khi được bầu làm Tổng

thống, Tổng thống G.W.Bush đặt mục tiêu gia tăng số lượng chủ sở hữu nhà mới

phải đạt ít nhất là 5.5 triệu người vào năm 2010 thông qua hàng tỷ USD tín dụng

thuế, bảo trợ và chọn lựa Fannie Mae là công ty nòng cốt với cam kết gây quỹ 440

tỷ USD cho chương trình này, cùng với đó là việc Ngân hàng Trung ương Mỹ liên

tục hạ lãi suất 11 lần từ 6.5% xuống còn 1.75%.

Các ngân hàng bỏ qua các tiêu chu"n cho vay: Tỷ lệ từ chối cho vay mua

nhà xuống thấp kỷ lục là 14%, chỉ bằng một nửa so với năm 1997. Ngân hàng trung

ương Mỹ thất bại trong việc giám sát và thực thi quyền lực đối với các ngân hàng

18

thương mại, ngân hàng bảo chứng các khoản vay thế chấp và các tổ chức cho vay

khác. Các Ngân hàng này đã bỏ qua các tiêu chuNn cho vay như tình trạng việc làm,

thu nhập, mức trả ban đầu, điểm số tín dụng, tài sản, các chỉ số tài sản/nợ và khả

năng thanh toán... thay vào đó các Ngân hàng này chỉ chú trọng đến việc liệu khách

hàng có khả năng tái vay các khoản vay hỗ trợ tín dụng hay không.

Hình 2.2: Dư nợ tín dụng bất động sản tại Mỹ từ năm 2002 - 2008

Nguồn: Bloomberg, Natixic

Dở bỏ “Luật tài sản ròng”: Uỷ ban chứng khoán Nhà nước chính thức dỡ

bỏ luật khống chế mức nợ so với tài sản “Luật Tài Sản ròng” của năm Ngân hàng -

Goldman Sachs, Merrill Lynch, Lehman Brothers, Bear Stearns và Morgan

Stanley. Hành động này xuất phát từ đề nghị của các Ngân hàng này rằng bộ phận

Đầu tư của các Ngân hàng này cần được có quyền miễn trừ đối với luật cũ về hạn

mức nợ so với tài sản mà họ có thể vay. Sau đó, các quỹ hình thành do vay được sẽ

được chuyển lên Ngân hàng mẹ nhằm đầu tư vào thị trường đang phát triển rất

nhanh và mạnh lúc đó là bất động sản. Việc tháo gỡ luật này giúp các các Ngân

hàng không còn bị trói buộc về hạn mức nợ, các Ngân hàng thi nhau nâng mức vay

nợ so với tổng tài sản từ 20, 30 thậm chí 40 lần đối với 1 tài sản.

19

Hình 2.3: Đòn b.y tài chính của một số ngân hàng tại Mỹ (Quý I/2008)

0

10

20

30

40

50

60

70

80

Bear S

team

Lehm

an B

roth

ers

Mer

ill Ly

nch

Gold

man

Sachs

Mor

gan

Stanl

ey

JP M

orga

n

Bank o

f Am

erica

Citugr

oup

Wel

ls Far

go

Fann

ie M

ae

Fred

die M

ac

Europ

ean A

verag

e

Nguồn: Economic Insight của Công ty Chứng Khoán Thăng Long

Chính sách vay dễ dãi: các ngân hàng và các tổ chức cho vay ào ạt tiếp thị

tạo ra những hợp đồng cho vay không đạt tiêu chuNn và khuyến khích cả những

người không đủ khả năng tài chính cũng đi vay tiền để mua nhà. Tỷ lệ sở hữu nhà

tại Mỹ đạt mức cao nhất mọi thời đại 69.2% vào năm 2004.

Hình 2.4: Lãi suất điều chỉnh theo thị trường (1996-2006)

20

Nguồn: Consumer Handbook on Adjustable-Rate Mortgages

Lãi suất điều chỉnh theo thị trường và phát hành trái phiếu MBS: các tổ

chức cho vay còn tạo ra những hợp đồng bắt đầu với lãi suất rất thấp trong những

năm đầu và sau đó điều chỉnh lại theo lãi suất thị trường. Hậu quả là một số lớn hợp

đồng cho vay không đòi được nợ.

Nguy hại hơn nữa là các tổ chức tài chính phố Wall đã gom góp các hợp

đồng cho vay bất động sản này lại làm tài sản bảo đảm, để phát hành trái phiếu ra

thị trường tài chính quốc tế.

Các loại trái phiếu này được mệnh danh là “Mortgage backed securities –

MBS”, một sản phNm tài chính phái sinh được bảo đảm bằng những hợp đồng cho

vay bất động sản có thế chấp. Các tổ chức giám định hệ số tín nhiệm đánh giá cao

loại sản phNm phái sinh này. Và nó được các ngân hàng, công ty bảo hiểm, quỹ đầu

tư, quỹ hưu trí trên toàn thế giới mua mà không biết rằng các hợp đồng cho vay bất

động sản dùng để bảo đảm là không đủ tiêu chuNn.

Hình 2.5: Tổng giá trị công cụ tài chính phái sinh tại Mỹ 1995–2007 so với

tổng thu nhập Mỹ

Nguồn:Báo cáo Kinh tế Mỹ của Analoguni

Thị trường bất động sản đảo chiều: từ năm 2005, cơn sốt bùng nổ giá nhà

đột ngột hạ nhiệt, từ quí 4 năm 2005 đến quí 1 năm 2006, giá nhà trung bình trên

toàn nước Mỹ giảm 3.3% và tiếp tục sụt giảm. Giá cả không còn tăng lên, lượng

21

nhà mới bán giảm, và lượng nhà tồn kho tăng lên. Chỉ số xây nhà mới tại Mỹ giảm

hơn 40% vào giữa tháng 8 năm 2006 so với năm trước.

Sang năm 2007, giá nhà tiếp tục giảm không có điểm dừng, đến mức Cục

Trưởng Kho Bạc Mỹ Paulson phải thốt lên “giá nhà giảm là nguy cơ nguy hiểm

nhất đối với nền kinh tế của chúng ta”. Lượng nhà mới bán ra tiếp tục giảm, thị

trường tụt dốc không phanh kể từ năm 1989. Trong Quý 1/2007, chỉ số nhà

S&P/Case-Shiller ghi nhận việc giảm giá 2 năm liên tiếp của giá nhà kể từ năm

1991. Thị trường cho vay thế chấp bất động sản sụp đổ, hàng loạt nhà bị tịch thu

(gấp đôi năm 2006) và việc gia tăng lãi suất đe dọa làm giá nhà tiếp tục giảm sâu

hơn. Người đi vay đã không có khả năng trả được nợ lại cũng rất khó bán bất động

sản để trả nợ, và kể cả bán được thì giá trị của bất động sản cũng đã giảm thấp tới

mức không đủ để thanh toán các khoản còn vay nợ.

Các nhà đầu tư vào MBS, các ngân hàng, công ty bảo hiểm mất khả năng

thanh toán: với việc thị trường bất động sản giảm mạnh, làm cho một số lớn hợp

đồng cho vay bất động sản dùng để bảo đảm cho các trái phiếu MBS là nợ khó đòi,

các trái phiếu MBS mất giá trên thị trường thứ cấp, thậm chí không còn mua bán

được trên thị trường, khiến cho các ngân hàng, các nhà đầu tư nắm giữ những trái

phiếu này không những bị lỗ nặng và mất cả khả năng thanh toán.

Theo ước tính của nhiều chuyên gia trong 22,000 tỷ USD giá trị bất động

sản tại Mỹ thì có tới hơn 12,000 tỷ USD là tiền đi vay, trong đó khoảng 4,000 tỷ

USD là nợ xấu. Các nước khác cũng bắt chước Hoa Kỳ và bán ra loại trái phiếu

phái sinh MBS này trong thị trường tài chính của họ.

Vì vậy trên toàn thế giới tổng số nợ bất động sản khó đòi và tổng số MBS bị

“nhiễm độc” chưa thể tính hết được. Bear Stern, Indy Mac, Fannie Mae, Freddie

Mac, Lehman Brothers, Meryll Lynch, Washington Mutual, Vachovia, Morgan

Stanley, Goldman Sachs … hoặc bị lung lay hoặc bị ngã gục.

Cơn chấn động tài chính ở Hoa Kỳ chắc chắn sẽ khiến nhiều thị trường tài

chính, nhiều ngân hàng trên khắp thế giới bị rung động theo, bởi hàng loạt ngân

hàng lớn trên thế giới đã đầu tư mua loại trái phiếu MBS này.

22

Trầm trọng hơn nữa là những hợp đồng bảo lãnh nợ khó đòi “Credit Default

Swap – CDS”. Các hợp đồng này do các tổ chức tài chính và các công ty bảo hiểm

quốc tế bán ra, theo đó bên mua CDS được bên bán bảo đảm sẽ hoàn trả đầy đủ số

nợ cho vay nếu bên vay không trả được nợ. Tổng số CDS ước tính khoảng 35,000

tỷ USD và toàn thế giới khoảng 54,600 tỷ USD (theo ước tính của Hiệp hội

“International Swap and Derivatives Association”).

Khủng hoảng tài chính thị trường cho vay thế chấp bất động sản 2007. Công

nghiệp cho vay thế chấp bất động sản sụp đổ, hơn 50 Ngân hàng cho vay thế chấp

tuyên bố phá sản hoặc phải rao bán chính mình.

Khủng hoảng tín dụng lan rộng ra khắp thế giới khi các chứng khoán được

bảo lãnh bởi các thế chấp bất động sản được phát hiện trong các danh mục đầu tư

của các Ngân hàng và các quỹ kinh doanh công cụ tài chính phái sinh, từ ngân hàng

BNP Paribas tới Bank of China. Rất nhiều Ngân hàng dừng cung cấp tín dụng cho

các khoản vay có thế chấp và tín chấp. Cục Dự Trữ Liên Bang Mỹ bơm 100 tỷ

USD cho các Ngân hàng mượn với lãi suất thấp và hàng loạt các công ty tuyên bố

phá sản như American Home Mortgage, Countrywide Financial Corporation, Ngân

hàng cho vay có thế chấp lớn nhất nước Mỹ, thoát hiểm phá sản trong gang tấc nhờ

khoản vay khNn cấp 11 tỷ USD từ một nhóm các Ngân hàng.

Tổng thống Bush tuyên bố một gói trợ giúp có giới hạn cho các chủ sở hữu

mất khả năng thanh toán. Ameriquest, một trong những ngân hàng cho vay tín dụng

lớn nhất nước Mỹ, tuyên bố phá sản.

Hội Nghị Kinh tế do Cục dự trữ Liên Bang Mỹ tổ chức tại Jackson Hole,

Wyoming nêu rõ cuộc khủng hoảng nhà đất sẽ gây nguy hại đến tốc độ tăng trưởng

của Mỹ. Vài nhà phân tích cho rằng Fed nên sử dụng các công cụ luật và lãi suất để

ngăn ngừa tình trong bong bong giá tài sản. Đồng thời họ cũng chỉ trích chính sách

lãi suất thấp của cựu chủ tịch FED, Alan Greenspan, đã làm cho thị trường nhà đất

bùng nổ và cựu chủ tịch FED Alan Greenspan đã thừa nhận Mỹ đã có tình trạng

bong bóng nhà đất và cảnh báo giá trị nhà sẽ giảm sút mạnh hơn nhiều người nghĩ.

23

Nới rộng chính sách tiền tệ, đóng băng các khoản vay với lãi suất điều

chỉnh: giá bất động sản tiếp tục giảm không phanh tại các thành phố lớn. Để cứu

vãng tình hình, FED đã bơm 41 tỷ USD cho các ngân hàng vay với lãi suất thấp.

Đây là chính sách tiền tệ nới rộng lớn nhất kể từ khoản cho vay khNn cấp 50.3 tỷ

USD vào ngày 19/9/2001. Đồng thời, Tổng thống Bush cho phép các ngân hàng

cho vay thế chấp đóng băng các khoản cho vay với lãi suất điều chỉnh theo thị

trường (ARM) trong 5 năm.

Tình hình diễn biến phức tạp khi liên minh các ngân hàng từ chối mua lại

các ngân hàng đang gặp khó khăn. Dù được chính phủ hỗ trợ, liên minh này cho

rằng sẽ là rất mạo hiểm khi mua lại các ngân hàng chỉ toàn nợ xấu. Thêm vào đó

giá nhà tiếp tục giảm và tạo tâm lý cho dân Mỹ rằng giá nhà sẽ còn giảm sâu.

Doanh số bán nhà sụt giảm trong năm 2008, nguy cơ suy thoái tại Mỹ hiện

rõ. Thị trường chứng khoán toàn cầu tiếp tục điều chỉnh và dao động. Giá trị chứng

khoán liên quan đến bất động sản mất giá thê thảm sau một loạt vụ phá sản đã đNy

một trong những ngân hàng đầu tư lâu đời và nổi tiếng nhất, Bear Stearns, vào bờ

vực phá sản. FED phải can thiệp khi hỗ trợ ngân hàng JP Morgan mua lại BSC với

giá chỉ 2USD/cổ phiếu, so với giá cao nhất là 170USD/cổ phiếu.

Hàng loạt các ngân hàng lần lượt tuyên bố phá sản hoặc phải tự rao bán lại

mình: các ngân hàng như IndyMac - ngân hàng từng một thời là tổ chức cho vay

địa ốc lớn nhất nước Mỹ, First National Bank of Nevada, First Heritage Bank NA

of California, First Priority, Integrity Bank, Silver State, Ameribank, Washington

Mutual (WaMu), Meridian Bank of Eldered, Freedom Bank, Franklin Bank,

Downey Savings and Loan Association of Newport Beach, PFF Bank & Trust of

Downey, Community Bank và First Georgia Community Bank lần lượt bị giải thể.

Ngày 30/12, FED cho biết đầu tháng 1/2009 sẽ mua lại 600 tỷ USD các

chứng khoán được đảm bảo bằng tài sản thế chấp. Đây là bước đi nữa trong cuộc

chiến nới lỏng tình trạng căng thẳng tín dụng bắt nguồn từ sự sụp đổ của thị trường

nhà ở tại Mỹ, đang nhấn chìm ngành tài chính và bóp nghẹt các hoạt động kinh tế.

FED sẽ mua lại các chứng khoán được các ngân hàng cho vay mua nhà là Fannie

24

Mae, Freddie Mac, Ginnie Mae đảm bảo và những tài sản xấu của Fannie Mae và

Freddie Mac. Chương trình này sẽ do bốn hãng quản lý đầu tư là BlackRock,

Goldman Sachs, PIMCO and Wellington Management Co thực hiện.

Sang năm 2009, các ngân hàng bị đóng cửa tiếp tục kéo dài trong danh sách,

chỉ trong 4 tháng đầu năm đã có 29 ngân hàng Mỹ đổ vỡ, tăng 4 ngân hàng so với

con số 25 ngân hàng đổ vỡ trong năm ngoái

Cuộc khủng hoảng kinh tế và thị trường địa ốc vẫn chưa tìm thấy đáy vẫn

đang tiếp tục đNy tỷ lệ nợ quá hạn và vỡ nợ leo thang, khiến số lượng ngân hàng

Mỹ bị đóng cửa tăng nhanh. Từ đầu năm tới nay, đã có tới 29 ngân hàng ở Mỹ bị

đóng cửa, so với con số 25 ngân hàng bị giải tán ở nước này trong năm ngoái, 3

ngân hàng bị đóng cửa năm 2007 và không một ngân hàng nào đổ vỡ trong hai năm

2005 và 2006. Trong số những ngân hàng đổ vỡ, phải kể tới ngân hàng tiết kiệm

Washington Mutual có trụ sở ở bang Seattle vì đây là ngân hàng lớn nhất từng bị

đóng cửa trong lịch sử ở Mỹ.

2.3 Sự sụp đổ của thị trường bất động sản Mỹ và các nguyên nhân của cuộc

khủng hoảng

Các nhà chức trách Mỹ vừa làm thủ tục giải thể thêm bốn ngân hàng của

nước này, nâng con số ngân hàng bị giải thể tại Mỹ từ đầu năm tới nay lên 29 ngân

hàng. Như vậy, chỉ trong 4 tháng đầu năm, nước Mỹ đã có 29 ngân hàng bị đóng

cửa, cao hơn mức 25 ngân hàng bị giải thể trong năm 2008. Đây là kết quả của việc

giá nhà lao dốc giữa lúc kinh tế Mỹ suy thoái sâu. Vậy đâu là nguyên nhân chính

của cuộc khủng hoảng này:

2.3.1 Nhóm nguyên nhân từ chính các ngân hàng

2.3.1.1 Các loại hình cho vay đầy rủi ro và chính sách cho vay dễ dãi

Hàng loạt các loại hình cho vay thế chấp ra đời nhằm kích thích người tiêu

dùng vay tiền mua nhà từ Ngân hàng mình như cho vay đối với những người không

có đủ điểm tín dụng, từng có tiền sử phá sản, không trả nợ đúng hạn… cho vay với

yêu cầu chỉ cần trả lãi suất, cho vay dựa trên bảng thu nhập cá nhân và cho vay với

lãi suất điều chỉnh theo lãi suất thị trường ARM. Các loại hình cho vay này đã bỏ

25

qua nhiều loại giấy tờ quan trọng của khách hàng nhằm chứng minh thu nhập khả

dĩ có thể dùng để trả nợ. Những loại hình cho vay này còn được gọi là các khoản

vay không giấy tờ, hay các khoản vay nói dối. Ở rất nhiều vùng, đặc biệt là các

vùng giá nhà tăng lên chóng mặt thì các khoản vay không có tiêu chuNn này chiếm

một phần chưa từng có trong tiền lệ, như tại San Diego, hơn 80% các khoản vay thế

chấp bất động sản là các khoản vay có lãi suất được điều chỉnh theo giá thị trường

(khi lãi suất tăng thì người tiêu dùng không còn khả năng trả nợ) và 47% các khoản

vay theo kiểu chỉ trả lãi suất.

Vào năm 1995, Fannie Mae và Freddie Mac bắt đầu nhận được quỹ tiền từ

chương trình nhà ở của chính phủ và họ bắt đầu mua chứng khoán từ các Ngân

hàng cho vay dạng trên.

Một lượng không nhỏ người vay tiền tìm cách lách luật để tránh phải trả

khoản tiền nợ gốc ban đầu. Từ năm 2000 tới năm 2006, hơn 650,000 người mua

nhà đã bị phát hiện lách luật để mua nhà. Theo báo cáo của Văn phòng kế toán

chính phủ, đa số các khách hàng có tỷ lệ phá sản và bị tịch thu nhà rất cao. Báo cáo

này cũng chỉ ra rằng các công ty địa ốc đã tăng giá nhà nhằm trục lợi. Nhiều người

tin rằng các vi phạm đạo đức kinh doanh đã bị phớt lờ khi các Ngân hàng đã tỏ ra

quá dễ dãi trong việc cấp vốn vay. Các Ngân hàng cho vay tín dụng đã quá tham lợi

nhuận và tự tin rằng mình sẽ thoát được các rủi ro. Theo báo cáo của chính phủ

Mỹ, tỷ lệ từ chối cho vay thế chấp giảm thấp đáng kể từ 29% vào năm 1998, xuống

còn 14% trong năm 2002-2003. Các Ngân hàng đã liên tục phớt lờ các cảnh báo từ

bộ phận Kiểm toán nội bộ lẫn các cảnh báo từ các chuyên gia ngoài Ngân hàng. Họ

thậm chí còn lợi dụng tính mập mờ của các hợp đồng để câu khách như đối với hợp

đồng vay dạng ARM. Loại hợp đồng này ra đời nhằm đánh vào tâm lý ham rẻ của

khách hàng bởi vì vào thời điểm đó lãi suất thị trường tại Mỹ đang rất thấp với lãi

suất cơ bản là 1%. Mức lãi suất thấp kỷ lục như vậy chỉ là tạm thời và các chuyên

viên Ngân hàng thừa hiểu chuyện đó. Tuy nhiên, các Ngân hàng đã đua nhau tung

ra sản phNm ARM và phớt lờ chuyện lãi suất sẽ tăng cao và khách hàng sẽ phải bị

điều chỉnh tăng lãi suất theo đúng hợp đồng. Họ chỉ tính đến khả năng thanh toán

26

của khách hàng khi lãi suất thấp và phớt lờ khả năng thanh toán của người đi vay

khi lãi suất tăng cao (gấp 5 lần từ 1% lên 5%).

Vào tháng 3/2007, thị trường cho vay thế chấp không đối chứng sụp đổ do

các tỷ lệ tịch thu nhà tăng cao hơn dự tính. Hơn 50 tổ chức tín dụng tuyên bố phá

sản, làm ăn thua lỗ nặng, hoặc phải rao bán. Tạp chí Harper đã cảnh báo việc lãi

suất gia tăng đối với các chủ sở hữu nhà đang mắc nợ, cũng như toàn nền kinh tế

Mỹ nói chung “Vấn đề hiện nay là giá nhà vẫn cứ tiếp tục giảm trong khi số nợ vẫn

giữ nguyên hoặc tăng lên. Việc phải dành ra một phần lớn hơn trong thu nhập so

với trước chỉ để trả nợ khiến cho tiêu dùng giảm xuống. Cả hai điều này cộng

hưởng lẫn nhau làm cho nền kinh tế càng trở nên trì trệ, làm cho thu nhập thực của

người dân giảm xuống”.

2.3.1.2 Do đạo luật Glass Steagall bị thay bởi đạo luật Glamm Leach

Bliley:

Việc sửa đổi đạo luật bức tường lửa Glass-Steagall vào cuối nhiệm kỳ Bill

Clinton dưới sức ép của các ngân hàng thương mại đã xoá mờ ranh giới giữa các

ngân hàng thương mại, ngân hàng đầu tư và công ty bảo hiểm cho phép các ngân

hàng thương mại được tham gia vào các lĩnh vực kinh doanh mạo hiểm như nghiệp

vụ chứng khoán hoá và bán các khoản vay bất động sản. Nhờ vào công cụ được

xem là có thể làm giảm rủi ro này của các ngân hàng đNy mạnh cho vay bất động

sản dưới chuNn nhằm thu về những khoản lợi lớn. Tuy nhiên bản thân các ngân

hàng vẫn nắm giữ một phần lớn các chứng khoán phái sinh này, một phần là do bán

không hết và một phần là mua của các ngân hàng khác nhằm đa dạng hoá danh mục

đầu tư. Đây là nguyên nhân gây ra các khoản lỗ lớn cho các ngân hàng cho vay bất

động sản khi thị trường bất động sản bị vỡ bong bóng và các khoản cho vay không

thu hồi được cộng với các khoản chứng khoán bất động sản giảm giá không phanh.

2.3.1.3 Các ngân hàng sử dụng đòn b.y tài chính quá cao:

Đây là nguyên nhân quan trọng trong việc gây ra hiệu ứng làm sụp đổ hàng

loạt các ngân hàng đầu tư như Bear Stearns, Lehman Brother, Merrill Lynch và các

ngân hàng bất động sản như Freddie Mac, Fannie Mae.

27

Các ngân hàng sử dụng vốn vay để tài trợ cho tăng trưởng tài sản quá lớn,

gây rủi ro cho ngân hàng khi tài sản giảm. Ở các ngân hàng thương mại, đòn bNy tài

chính thường bị khống chế ở mức 12 lần. Tuy nhiên, ở các ngân hàng đầu tư, tỷ lệ

này cao hơn nhiều và thường ở mức trên 20 lần.

Từ năm 1975, các ngân hàng đầu tư không được phép có tỷ lệ đòn bNy tài

chính cao hơn 15 lần. Tuy nhiên từ năm 2004 Uỷ ban chứng khoán Mỹ đã bải bỏ

quy định này đối với các ngân hàng đầu tư và ngân hàng bất động sản, làm cho các

ngân hàng này sử dụng đòn bNy khá cao, lên đến 30 lần, thậm chí hai đại gia bất

động sản Freddie Mac, Fannie Mae sử dụng đòn bNy đến 60 lần - cao gấp đôi so

với các ngân hàng đầu tư khác - và cũng là nạn nhân đầu tiên của khủng hoảng.

2.3.2 Nhóm nguyên nhân từ người đi vay

2.3.2.1 Cơn sốt đầu cơ

Việc cắt giảm lãi suất đã đNy giá nhà bắt đầu tăng lên mạnh mẽ từ năm

2000-2001, kéo theo cơn sốt đầu cơ vào bất động sản bắt đầu tăng nhiệt. Nhiều nhà

kinh tế học nổi tiếng từ các trường đại học lớn như Yale, Princeton, cũng như các

tạp chí kinh tế uy tín như Business Week, Fortune đã liên tục phát ra các cảnh báo

rằng giá nhà hiện đang bị đầu cơ tăng giá và đang quá xa giá trị thực của nó. Rất

nhiều nhà đầu tư đã quên mất những nguyên tắc cơ bản của đầu tư và trở thành

những người đầu cơ thứ thiệt. Họ mua các căn nhà chỉ để ngay sau đó trao đổi hoặc

bán lại kiếm lời. Họ quên rằng khi xảy ra khủng hoảng thì những căn nhà họ nắm

giữ sẽ khó bán hơn bội phần so với cổ phiếu.

Và cũng có nhiều nhà đầu tư địa ốc nổi tiếng như Russ Whitney đã công

khai ủng hộ ý tưởng không trả bớt một phần nợ gốc ngay khi ký hợp đồng mua nhà

để tăng sức mua. Chính điều này càng làm cho nhiều người muốn đầu cơ bất động

sản vì họ sẽ không phải bỏ tiền ra lúc đầu nhưng vẫn có nhà để mua bán.

2.3.2.2 Đam mê sở hữu nhà

Người Mỹ đặc biệt thích sở hữu nhà, tuy nhiên niềm đam mê này trong

những năm gần đây được cho là còn cao hơn cả những năm trước đây. Rất nhiều

người Mỹ tìm mọi cách để được mua nhà thậm chí chấp nhận các khoản vay có lãi

28

suất cao, chi phí mập mờ, điều khoản không rõ ràng,… Thậm chí nhiều người

mượn tiền bằng cách khai gian để mua những căn nhà mà họ sẽ không có khả năng

chi trả. Chỉ trong khoảng thời gian từ 1997-2005, gian lận trong cho vay tín dụng

gia tăng 1,411%. Và đại đa số người vay tiền để mua nhà thì sau khi mua tình hình

tài chính của họ lại trở nên tồi tệ hơn trước khi mua nhà. Hàng tháng họ phải vật

lộn với các chi phí phát sinh vượt hơn hẳn dự tính ban đầu của mình như thuế nhà,

đất, lãi vay ngân hàng, nợ gốc phải trả, điện, nước, bảo hiểm, và nhiều chi phí khác.

Đặc biệt là với cư dân các bang California, Florida, New York, Michigan, the

Northeast Corridor, và các bang miền Tây Nam nước Mỹ, nơi mà giá nhà thường

gấp 2 hay gấp 3 lần nhưng thu nhập bình quân đầu người lại tương đương các bang

miền Nam nước Mỹ như Texas.

Tỉ lệ sở hữu nhà tại Mỹ tăng từ 64% trong năm 1994 (gần như giữ nguyên từ

năm 1980) lên đỉnh điểm vào năm 2004 ở mức cao nhất mọi thời đại 69.2%. Trong

chiến dịch tranh cử tổng thống năm 2004, Bush đưa ra khNu hiệu “một xã hội sở

hữu” nhằm tranh thủ tình cảm của người Mỹ vốn thích sở hữu nhà hơn thuê nhà.

Tuy nhiên, trên toàn nước Mỹ, chi phí sở hữu nhà trung bình là 1,687 USD/tháng

lại cao hơn gần gấp đôi chi phí thuê căn nhà cùng loại 868 USD/tháng vì người

thuê nhà không phải trả các loại lãi suất và thuế an ninh khu vực…

2.3.2.3 Niềm tin bất động sản là kênh đầu tư tốt

Đối với người Mỹ, sở hữu nhà được ưa thích hơn thuê nhà trong rất nhiều

trường hợp, đặc biệt khi họ dự định sở hữu căn nhà đó hơn 5 năm. Điều này một

phần là do khi trả tiền nợ nhà càng lâu thì phần tiền trả lãi càng thấp xuống và phần

tiền trả nợ gốc sẽ tăng lên, hơn nữa tiền lãi sẽ được khấu trừ trong thu nhập chịu

thuế của người mua nhà, đây là điều mà khi thuê nhà sẽ không được hưởng.

Ngoài ra, đa số người Mỹ xem việc mua nhà là kênh đầu tư tốt. Đầu tư là

hành động mua các tài sản sẽ đem lại dòng tiền lớn hơn trong tương lai. Người Mỹ

tin rằng vì chứng khoán hay rớt giá, trong khi giá nhà thì không bao giờ giảm, nên

đầu tư vào nhà là lựa chọn tốt hơn so với đầu tư vào chứng khoán. Tuy nhiên, đây

là nhận định sai lầm, khi đầu tư thì các nhà đầu tư thường nhận được dòng tiền đều

29

đặn từ các tài sản của mình, còn với những người mượn nợ để mua nhà thì dòng

tiền của họ lại đều đặn đi ra hàng tháng, trong khi căn nhà lại không hề đem lại cho

họ dòng tiền nào. Dần dần người Mỹ nhận ra “căn nhà trong mơ” của họ đang ăn

dần vào các nguồn thu nhập khác của mình. Và tình hình càng tệ hơn khi giá nhà

giảm, người Mỹ sẽ mắc nợ nhiều hơn giá trị thật căn nhà.

Tại Mỹ luôn có tranh cãi nên thuê nhà hay nên mua nhà, cuối cùng thì

những người kiên trì với việc thuê nhà trong suốt 2 năm qua đã chứng tỏ mình

đúng khi giá nhà rớt thảm hại. Chi phí thuê nhà thường là cố định và bao gồm luôn

chi phí nước, thuế an ninh, trường học… Nên tại Mỹ, khác với quan niệm ở Việt

Nam, việc thuê nhà lại tiết kiệm hơn rất nhiều so với việc mua nhà. Ở Việt Nam,

các loại thuế đánh lên nhà và bất động sản chưa cao và hầu như không có, nên chi

phí phải chi ra hàng tháng cho việc mua nhà lại rẻ hơn thuê.

2.3.3 Nhóm nguyên nhân từ kinh tế vĩ mô

2.3.3.1 Sự sụp đổ của Công ty dot-com

Nhiều nhà kinh tế cho rằng sau sự sụp đổ của các công ty kinh doanh công

nghệ, và tin học vào năm 2000, với chỉ số NASDAQ giảm hơn 70%, đã làm cho

các nhà đầu tư tháo chạy khỏi thị trường này và dồn nguồn vốn vào bất động sản

vốn được cho là an toàn hơn. Giáo sư Robert Shiller của Đại học Yale bình luận:

“Khi thị trường chứng khoán sụp đổ thì địa ốc trở thành nơi tập trung của các cơn

sốt đầu cơ với nguồn vốn mới được giải phóng khỏi thị trường chứng khoán”

2.3.3.2 Các quảng cáo trên truyền thông:

Từ cuối năm 2005 đến 2006, có rất nhiều chương trình truyền hình và quảng

cáo liên tục “dội bom” về đầu tư bất động sản tại Mỹ. Thêm vào đó hàng loạt sách

ra đời với các tựa đề rất hấp dẫn như sách của Kinh tế trưởng của Hiệp hội bất động

sản NAR, David Lereah, “Bạn có bỏ lỡ cơn bùng nổ bất động sản?” hay các sách

khác như “Làm cách nào để làm giàu từ cơn sốt bất động sản”…

Tuy nhiên, ngay sau khi Cục dự trữ liên bang Mỹ, Ben Bernanke, đưa ra

cảnh báo về sự sụt giảm của thị trường nhà đất vào tháng 8/2006 thì mọi việc hoàn

toàn ngược lại.

30

2.3.2.3 Mức lãi suất thấp kỷ lục

Một nguyên nhân quan trọng khác sau sự sụp đổ của các công ty dot-com và

tiếp sau đó là suy thoái trong 2 năm liên tiếp 2001-2002 đó là FED đã cắt giảm lãi

suất xuống mức thấp kỷ lục, từ 6.5% xuống chỉ còn 1%. Nguyên chủ tịch FED, ông

Alan Greenspan thừa nhận tình trạng bong bong bất động sản chủ yếu bắt nguồn từ

sự sụt giảm lãi suất dài hạn. Tại Mỹ, lãi suất cho vay thế chấp thường được chọn

mốc so với lãi suất trái phiếu kho bạc 10 năm, và lãi suất trái phiếu kho bạc lại bị

ảnh hưởng bởi lãi suất đưa ra bởi FED và FED đã thừa nhận có mối quan hệ giữa

lãi suất thấp, giá nhà cao.

Cũng giống như giá cả các loại tài sản khác, giá nhà bị ảnh hưởng bởi lãi

suất, và ở một vài quốc gia, thị trường địa ốc là một kênh quan trong trọng của các

chính sách tiền tệ. Bởi vì lý do này, nhiều người đã chỉ trích nguyên Chủ tịch FED,

Alan Greenspan, đã tạo nên cơn sốt nhà đất với lập luận rằng “Chính do việc cắt

giảm lãi suất đã làm cho lãi suất cho vay thế chấp 30 năm giảm từ mức 8% xuống

mức thấp nhất trong lịch sử 5.5%. Lãi suất cho vay thế chấp một năm giảm từ 7%

xuống còn 4%”. Việc cắt giảm lãi suất của FED đã vô tình tạo nên cơn sốt đầu cơ

tại thị trường bất động sản và hậu quả diễn ra là một sự điều chỉnh lớn của thị

trường ảnh hưởng trực tiếp đến hàng triệu chủ sở hữu nhà.

Lãi suất cho vay thế chấp giảm làm chi phí sử dụng nợ giảm và hấp dẫn

người tiêu dùng vay nợ để mua nhà. Càng nhiều người mua nhà thì giá nhà càng bị

đNy lên cao. Theo tính toán thì nếu lãi suất giảm 1% thì giá nhà sẽ tăng 10%, tức là

hệ số co giãn giữa giá nhà và lãi suất tại thị trường Mỹ là 10-1. Nên với 2% giảm

trong lãi suất cho vay thế chấp thì giá nhà sẽ tăng 10x2% = 20%, nếu người tiêu

dùng sử dụng lãi suất cho vay thế chấp có điều chỉnh thì hệ số nhân là 16 chứ

không còn là 10 vì vậy khi lãi suất giảm đi 3% thì giá nhà sẽ tăng 16x3% ≈ 50%.

Tại nhiều vùng nước Mỹ giá nhà được cho rằng tăng vượt mức 50% và làm cho chi

phí trả nợ vay thế chấp tăng trên 50% dù trả với lãi suất đã giảm.

Vào giữa các năm 2004 và 2006, FED đã lần lượt tăng mức lãi suất lên 17

lần, từ 1% lên 5.25%, trước khi tạm dừng vì lo ngại mức lãi suất cao sẽ làm trầm

31

trọng hơn tình hình thị trường bất động sản và ảnh hưởng đến toàn nền kinh tế. Tuy

nhiên, nhà kinh tế Nouriel Roubini thuộc Đại Học New York lại cho rằng “Nếu

FED thắt chặt tín dụng sớm hơn thì đã chặn đứng được cơn sốt nhà đất”

Đã từng có nhiều tranh luận liệu FED có nên tiếp tục điều chỉnh giảm lãi

suất vào cuối năm 2007. Và đại đa số các nhà kinh tế cho rằng FED nên duy trì

mức lãi suất 5.25% cho đến hết năm 2008, tuy nhiên, vào ngày 18/9/2008, FED đã

một lần nữa cắt giảm lãi suất xuống còn 4.75%. Và hiện nay, với tình hình kinh tế

đang sụt giảm nghiêm trọng, FED đã chính thức đưa lãi suất cơ bản đồng USD từ

mức 1% về mức thấp chưa từng có là 0 - 0.25%.

2.4 Bài học kinh nghiệm rút ra cho Việt nam:

Sau cuộc khủng hoảng cho vay cầm cố dưới tiêu chuNn ở Mỹ đã dẫn đến sự

phá sản và chuyển đổi mô hình hoạt động của hàng loạt các tập đoàn tài chính hoặc

ngân hàng có liên quan đến hoạt động cho vay bất động sản. Thông qua khủng

hoảng có thể nhìn thấy một số bài học kinh nghiệm sau đây cho các Ngân hàng

thương mại Vi ệt nam:

- Một trong những nguyên nhân chính dẫn đến cuộc khủng hoảng tín dụng

bất động sản tại Mỹ là việc các Ngân hàng cạnh tranh tung ra nhiều sản phNm nhằm

kích thích người vay và chính sách cho vay quá dễ dãi. Vì vậy, các ngân hàng cần

tuân thủ đúng và đầy đủ các quy định và quy chế cho vay, cần có quy chế rõ ràng

cho việc cho vay vào thị trường bất động sản, trong đó việc đào tạo và nâng cao ý

thức trách nhiệm, trình độ năng lực thNm định đánh giá của các nhân viên tín dụng

là rất quan trọng, bảo đảm chính xác ngay từ khâu đầu tiên của quá trình cho vay

đối với l ĩnh vực bất động sản là phương pháp phòng chống rủi ro hiệu quả nhất.

Đối với các khoản vay bất động sản, ngân hàng cần chú trọng đến việc đánh giá

khả năng trả nợ của khách hàng, phương án kinh doanh hiệu quả hơn là chú trọng

đến tài sản thế chấp là bất động sản.

- Các Ngân hàng tại Mỹ phớt lờ và không tư vấn cho khách hàng những rủi

ro có thể gặp phải khi lãi suất được điều chỉnh theo thị trường. Tại Vi ệt nam, các

ngân hàng cho vay với thời hạn từ 10 - 30 năm và lãi suất cho vay cũng tính theo

32

lãi suất thị trường, nhưng các Ngân hàng gần như không tư vấn cho khách hàng

những rủi ro có thể gặp phải khi lãi suất tăng. Trong thời gian qua, khi tính khả

năng trả nợ của khách hàng tại thời điểm vay vốn, các ngân hàng thường dùng lãi

suất cho vay ở thời điểm hiện tại, không chú ý đến lãi suất tăng theo thời gian do

các yếu tố khác nhau tác động như lạm phát, tỷ giá, cạnh tranh... Do vậy, việc xuất

hiện rủi ro lãi suất tăng làm nhiều khách hàng mất khả năng trả nợ. Vì vậy, ngân

hàng nên có những giải pháp phòng ngừa cũng như tư vấn cho khách hàng của

mình để có biện pháp phòng ngừa hiệu quả.

- Trong trường hợp khi thị trường bất động sản đang nóng, việc định giá bất

động sản để cho vay là điều khó khăn. Các ngân hàng nên cNn trọng trong việc xác

định giá bất động sản, đề phòng khi thị trường sụt giảm, giá bất động sản đang thế

chấp sẽ giảm theo gây nên rủi ro cho ngân hàng. Ngoài ra, ngân hàng cần có bộ

phận định giá bất động sản độc lập, tránh tình trạng nhân viên tín dụng vừa thNm

định cho vay, vừa định giá tài sản đảm bảo.

- Các ngân hàng khi đầu tư vào thị trường bất động sản cần tránh suy nghĩ

chủ quan là thị trường bất động sản sẽ không giảm. Nên giám sát tỷ trọng cho vay

bất động sản trong tổng dư nợ cho vay tại ngân hàng để có sự phân bố rủi ro phù

hợp. Các ngân hàng cần đa dạng hoá cho vay vào một số ngành nghề có tính ổn

định như lương thực, sản xuất nhu yếu phNm cần thiết, sản xuất hàng tiêu dùng,

song song với việc cho vay vào các ngành nghề sản xuất hàng cao cấp như sản xuất

xe hơi, sản xuất mỹ phNm... để phòng chống và hạn chế rủi ro trong trường hợp nền

kinh tế chững lại và suy giảm như thời gian vừa qua.

- Khi các loại hình hoạt động kinh doanh khác phát triển như việc mua bán

công ty, mua bán nợ, các sản phNm phái sinh, chứng khoán hóa các khoản cho vay,

chứng khoán hóa bất động sản... càng làm cho thị trường tài chính, ngân hàng phát

triển mạnh. Do vậy, việc quản lý rủi ro sẽ ngày một khó khăn. Các ngân hàng cần

nâng cao hơn nữa công tác giám sát và quản trị rủi ro, dự báo và phòng ngừa rủi ro

trong hoạt động, rủi ro thanh khoản, tạo sự ổn định và phát triển cho hoạt động

ngân hàng.

33

- Thị trường bất động sản gắn liền với hoạt động cho vay của ngân hàng, nên

hoạt động kiểm soát nội bộ ngân hàng phải thường xuyên giám sát và quản lý rủi ro

có hệ thống và theo một tiêu chuNn thống nhất đảm bảo giảm thiểu rủi ro tối thiểu

cho ngân hàng.

- Ngân hàng nhà nước cần kiểm soát tăng trưởng tín dụng bất động sản,

khống chế việc sử dụng đòn bNy tài chính quá lớn của các ngân hàng.

- Ngoài ra, Ngân hàng cũng cần quan tâm đến giai đoạn sau giải ngân, có kế

hoạch kiểm tra việc sử dụng vốn của khách hàng theo định kỳ, định kỳ đánh giá lại

khách hàng cũng như tài sản đảm bảo để hạn chế tối đa rủi ro có thể xảy ra cho

Ngân hàng.

Kết luận chương 2:

Nội dung chương 2 đi sâu vào tìm hiểu tình hình bong bóng bất động sản tại

Mỹ và diễn biến của cuộc khủng hoảng bất động sản tại Mỹ. Từ đó tìm ra nguyên

nhân của cuộc khủng hoảng bất động sản Mỹ và đưa ra các bài học kinh nghiệm

quý báu cho các ngân hàng thương mại tại Vi ệt nam.

34

CHƯƠNG 3: THỰC TRẠNG TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN

CỦA CÁC NGÂN HÀNG TH ƯƠNG MẠI VI ỆT NAM

Cuối năm 2007 và đầu năm 2008, thị trường bất động sản rơi vào cơn sốt

giá chưa từng thấy. Giá nhà đất dường như tăng từng giờ chứ không còn tăng từng

ngày như những cơn sốt trước đó. Chỉ trong một thời gian ngắn, giá nhà đất đã

tăng bình quân 300%, thậm chí nhiều nơi còn tăng đến 500%. Cơn sốt nhà đất chỉ

thực sự chấm dứt khi có chính có chính sách thắt chặc tiền tệ, nguồn vốn từ các

ngân hàng bị cắt đứt.

3.1 Thị trường bất động sản trong thời gian qua và những rủi ro ti ềm .n:

3.1.1 Diễn biến:

Sau nhiều năm trầm lắng, thị trường bất động sản Việt Nam năm 2007 bắt

đầu một cơn sốt mới, giá bất động sản bắt đầu tăng lên nhanh chóng. Hoạt động

kinh doanh bất động sản rất nhộn nhịp, không chỉ trong giới đầu tư, đầu cơ bất

động sản, mà cả các quỹ đầu tư, ngân hàng thương mại và các doanh nghiệp có

thặng dư vốn cổ phần đều nhảy vào lĩnh vực đầy tiềm năng này. Số lượng căn hộ

giao dịch thành công liên tục tăng từ năm 2007.

Bên cạnh đó, giá bán nhà ở, đặc biệt là căn hộ chung cư cao cấp và biệt thự

tăng liên tục. Với mức giá cao ngất, từ 1,200 USD/m2 đến 3,500 USD/m2 của chủ

đầu tư đưa ra và khoản chênh lệch cộng thêm từ 1,000 - 2,000 USD/m2 cho các

khâu trung gian giao dịch, nhà đầu tư vẫn chen nhau đặt tiền mua nhà, đóng “tiền

thành ý”. Trong đó, một phần không nhỏ các bất động sản đang giao dịch này chỉ

có thể bàn giao cho người mua không sớm hơn cuối năm 2010.

Không thua kém giá nhà, giá đất cũng liên tục tăng cao. Tại quận 2,

TP.HCM, giá đất các dự án lân cận Khu đô thị mới Thủ Thiêm đạt đỉnh 45 - 50

triệu đồng/m2 - cao nhất từ trước đến nay. Dự án Khu đô thị mới An Phú - An

Khánh, đất mặt tiền đường song hành xa lộ Hà Nội đạt 50 triệu đồng/m2. Các vị trí

không thuận lợi trong dự án, tháng 8 năm 2007 có giá phổ biến là 18 - 22 triệu

đồng/m2, cuối năm 2007 đã vọt lên tới 25 - 28 triệu đồng/m2; dự án khu dân cư

Thạnh Mỹ Lợi (Quận 2, Tp.HCM) có giá bán tại thời điểm tháng 4 năm 2006

35

khoảng 4-6 triệu đồng/m2 cũng đã nhảy vọt lên 25 - 35 triệu đồng/m2 tại thời điểm

tháng 01 năm 2008.

Bảng 3.1: Giá bất động sản tại một số dự án ở TPHCM

STT Vị trí Tháng 8/2006 Cuối 2007 Đầu 2009

1 Khu đô thị mới Thủ Thiêm, Q2 10- 12 triệu 45 – 50 triệu 18 -25 triệu

2 Khu dân cư Thạnh Mỹ Lợi, Q2 4 – 6 triệu 25 – 35 triệu 12 -15 triệu

3 Khu dân cư Khang Điền, Q9 2- 5 triệu 8 – 12 triệu 6- 8 triệu

Nguồn: Tổng hợp và CBRE

Tại Hà Nội cũng xảy ra tình trạng tương tự, nhất là với các khu vực có quy

hoạch hiện đại và ổn định nằm ở phía Tây thành phố. Một khu đất ở Mỹ Đình, sau

khi trúng giá thầu ở mức 40 - 50 triệu đồng/m2 vào đầu năm 2007, đã có mức giá

giao dịch từ 80 - 100 triệu đồng/m2 vào thời điểm cuối năm 2007. Số liệu thống kê

vào thời điểm cuối năm 2007, Hà Nội đang có khoảng 43 dự án hoàn thành đã bán

hết và 18 dự án đang xây dựng cũng đã bán hết. Một lượng lớn các căn hộ đang

được mua bán trên thị trường thứ cấp. Mức giá từ 420 - 800 USD một m2 thường

thấy ở những căn hộ tiêu chuNn trong các tòa cao ốc nằm ở các khu vực không

trung tâm lắm. Nếu chất lượng nhà cũng như địa điểm tốt hơn một chút sẽ có giá từ

900 - 1,400 USD một m2. Những căn hộ cao cấp sẽ có giá từ 2,300 – 2,800 USD

một m2. Trên thị trường thứ cấp, khoảng 3,000 USD một m2 là mức giá cao nhất

đã đạt được với căn hộ ở Pacific Place.

Nhưng đến Quý II năm 2008, thị trường bất động sản Việt Nam bắt đầu bị

đóng băng và sụt giảm ở cả ba phương diện là giá cả, giao dịch và nguồn vốn.

Trong thời gian qua, lượng rao bán rất lớn nhưng luôn vắng bóng người mua, lượng

giao dịch đã giảm khá lớn. Mức giao dịch giảm tới khoảng 85% - 90% so với thời

điểm cuối năm 2007. Tính đến thời điểm hiện tại, giá của nhiều sản phNm bất động

sản tuỳ theo cấp độ, vị trí, mật độ xây dựng, vật liệu xây dựng, tiến độ triển khai dự

án, hình ảnh và uy tín chủ đầu tư, phương thức kinh doanh tiếp thị khác nhau mà đã

giảm từ 30% - 60% so với cuối năm 2007, có những nơi đã giảm đến 65%. Đặc

biệt giá đã giảm mạnh đối với những căn hộ cao cấp, đất nền ở những khu vực tăng

36

giá quá cao so với thực tế trước đây. Các công ty môi giới bất động sản thu hẹp

hoạt động vì giao dịch diễn ra rất ít.

Hình 3.1: Giá trị căn hộ cao cấp tại TPHCM

-

1,000

2,000

3,000

4,000

5,000

6,000

Q1/07 Q2/07 Q3/07 Q4/07 Q1/08 Q2/08 Q3/08 Q4/08

Nguồn: CB Richard Ellis

Bảng 3.2: So sánh với các thành phố khác tại các nước Châu Á

Hong Kong Singapore HCM Bắc

Kinh Bangkok Manila Kuala Lumpur Jakarta

20,595 17,316 4,600 4,240 3,068 2,409 2,277 1,804

Dolla/mỗi m2 Nguồn: CB Richard Ellis

Còn ở thị trường văn phòng cho thuê vẫn rất nóng và giá cho thuê tăng rất

nhiều so với năm 2007. Theo CBRE, giá thuê văn phòng hạng A từ 35

USD/m2/tháng nay đã tăng lên 70 USD/m2/tháng. Tỷ lệ tăng 103% giá thuê văn

phòng cho thấy thị trường này ở thành phố Hồ Chí Minh vẫn nóng bỏng. Các văn

phòng hạng B được cho thuê với mức bình quân 30 - 40 USD/m2 /tháng. Với mức

giá trên, giá thuê văn phòng ở thành phố Hồ Chí Minh cao hơn các thành phố khác

trong khu vực như: Bắc Kinh 30USD, Bangkok 24USD, Seoul 22USD, Jakarta

9USD... Còn ở Hà Nội thì giá thuê văn phòng hạng A từ 35.5 USD/m2/tháng trong

năm 2007 tăng lên 50 USD/m2/tháng trong năm 2008 tức tăng khoảng 43%, văn

phòng cho thuê hạng B cũng tăng từ 23 USD/m2/tháng lên 35 USD/m2/tháng tỷ lệ

37

tăng khoảng 50% so với năm 2007 và hiện đang có dấu hiệu chững lại và bắt đầu

giảm.

Hình 3.2: Giá cho thuê văn phòng tại các Thành phố lớn trong khu vực

70

3024 22

9

0

10

20

30

40

50

60

70

HCM Bắc Kinh Bangkok Seoul Jakarta

Price (USD)

Nguồn: CB Richard Ellis

Điều dễ nhận thấy nhất ở thị trường bất động sản trong thời gian qua đó là

sự chênh lệch giữa cung và cầu hàng hóa bất động sản. Thực tế cho thấy, nhu cầu

về nhà ở của đa số dân nhập cư và người có thu nhập trung bình và thấp là rất lớn,

trong khi lượng cung hàng hóa của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản cho

thị trường chỉ tập trung chủ yếu vào các đối tượng thu nhập cao và sau này bị đối

tượng đầu cơ trục lợi, đNy giá nhà lên vượt quá giá trị thực gây ra một lượng cầu ảo

khổng lồ. Tại TP.HCM, có khoảng gần 200 dự án nhưng chỉ đáp ứng không tới 1

triệu người sinh sống, hầu hết căn hộ hay đất nền của các dự án này đều có giá trị

trên 1.5 tỷ đồng, một số dự án có giá mỗi biệt thự lên đến 100 tỷ đồng.

Tuy thị trường nhà đất đang bị đóng băng nhưng vốn vẫn tiếp tục đổ vào bất

động sản, nhiều dự án gồm vốn trong nước và và dòng vốn FDI được triển khai

trong năm 2008 đặc biệt là dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài. FDI vào bất động

sản các tháng đầu năm 2008 tiếp tục tăng mạnh. Theo Cục Đầu tư nước ngoài – Bộ

Kế hoạch và Đầu tư, tính hết năm 2008 vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài cam kết đổ

38

vào Việt Nam đạt 64 tỷ USD cao gấp 3 lần và tăng 200% so với năm 2007, với

1,171 dự án được cấp mới. Vốn thực hiện đạt 11.5 tỷ USD. Lĩnh vực bất động sản

thu hút mạnh vốn FDI trong năm 2008, có khoảng gần 28 tỷ USD cam kết đầu tư

vào các dự án bất động sản. Phần lớn FDI được dồn vào kinh doanh văn phòng, căn

hộ cao cấp và khách sạn du lịch…

3.1.2 Những rủi ro ti ềm .n từ biến dạng của thị trường bất động sản:

Sự chuyển động nhanh và mạnh của giá bất động sản được xem là lý do các

ngân hàng quá sốt sắng cho vay bất động sản khi có trong tay quá nhiều tiền thanh

khoản. Điểm đáng chú ý là giá bất động sản đạt đỉnh điểm vào tháng 1/2008, cũng

là thời điểm đỉnh điểm giải ngân nợ vay. Điều này gián tiếp cho thấy khả năng rất

nhiều nhà đầu cơ đã vay tiền để mua bất động sản đúng vào lúc thị trường lên cơn

sốt cao độ. Cơn sốt của thị trường bất động sản có yếu tố đầu cơ, thì nay, thị trường

chững lại cũng chính từ nguyên nhân này.

Nợ quá hạn tăng cao: việc ban hành các chính sách thắt chặt tín dụng nói

chung và bất động sản nói riêng của nhà nước đã khiến giao dịch thị trường bất

động sản trầm lắng. Điều này lập tức ảnh hưởng tới nhà đầu tư, buộc họ phải bán

tháo căn hộ lấy tiền trả nợ. Còn bản thân người mua thì vẫn còn tâm lý nghe ngóng,

chờ đợi xem thị trường sẽ diễn biến theo chiều hướng nào. Đây thật sự là nguy cơ

đNy nợ quá hạn của Ngân hàng lên cao khi mà thị trường bất động sản vẫn tiếp tục

đóng băng

Nguy cơ giá trị bất động sản thấp hơn mức ngân hàng cho vay: việc đánh

giá tài sản theo giá thị trường hoàn toàn là do chủ quan của nhân viên mà người

quản lý không phải lúc nào cũng theo sát. Đó là chưa nói đến việc thị trường sụt

giảm, chuyện bất động sản mất giá hơn 50% hiện đang diễn ra khá phổ biến. Trong

khi các ngân hàng đã cho vay 70% đến 80% giá trị bất động sản, nhiều đối tượng

vay nợ đang tiến gần đến hoặc đã gánh chịu giá trị ròng âm của bất động sản.

Nhiều người trong số họ sẽ có khả năng “bỏ của chạy lấy người” khỏi các khoản

vay “hoàn toàn đổi chiều”.

39

Khi thị trường ngưng trệ, khách hàng không có khả năng thanh toán nợ, các

ngân hàng thương mại phải phát mại nhà, đất, căn hộ,… để thu hồi vốn. Tình hình

này càng đNy cung nhà đất tăng mạnh, cầu lại rất ít, giá lại càng giảm. Đây là hiệu

ứng xấu của thị trường tín dụng bất động sản, có thể liên hệ phần nào với tình trạng

tương tự xảy ra cuộc khủng hoảng tín dụng thứ cấp nhà ở tại Mỹ hiện nay.

Nguy cơ sụp đổ hệ thống ngân hàng: tại Mỹ, bong bóng nhà đất chỉ vượt giá

trị thực 10-11%, mà chính phủ Mỹ đã mất cả 1,000 tỷ USD để cứu thị trường tài

chính. Tại Anh, theo dự đoán bong bóng nhà đất tầm khoảng 30%, cụ thể Hà Lan là

25% và Pháp là 20%. Nhưng nguy cơ bong bóng bất động sản ở châu Âu lớn hơn

Mỹ, bởi các ngân hàng châu Âu đã mua rất nhiều chứng khoán được phát hành bởi

tiền nợ tín dụng. Thời điểm này, khủng hoảng vẫn chưa nổ ra, nhưng vẫn đang tiềm

Nn như quả bom hẹn giờ. Việt Nam đang trong tình cảnh tương tự các nước châu

Âu, nhưng còn khủng khiếp hơn rất nhiều lần, bởi bong bóng bất động sản không

chỉ tăng vài chục % mà đã tăng ảo lên gấp đôi, gấp ba thậm chí gấp năm giá trị

trước khi tăng. Trong khi năng lực tài chính để “cứu” thị trường của Nhà nước thì

có hạn, nếu thị trường bất động sản sập, hệ thống ngân hàng sẽ khó tránh khỏi

những hệ luỵ nặng nề.

Ngoài ra, trên danh nghĩa, cho vay kinh doanh bất động sản chỉ bằng 10%

tổng tài sản ngân hàng trong năm 2008, nhưng thực chất việc dùng bất động sản để

thế chấp vay đã chiếm tới 50% - 60% tài sản ngân hàng, bằng cả GDP của cả Việt

Nam. Vì vậy, nếu xảy ra khủng hoảng, không Nhà nước nào có thể cứu vãn được,

còn để sụp đổ thì có thể tiêu tan toàn bộ hệ thống tài chính của cả nước. Đây thực

sự là những rủi ro tiềm Nn của tình trạng bong bóng bất động sản trong thời gian

qua.

3.2. Tình hình huy động và cho vay của hệ thống Ngân hàng

3.2.1 Tình hình huy động

Năm 2008 là năm đầy biến động đối với ngân hàng, nếu như trước tháng

4/2008 các ngân hàng bị khống chế lãi suất trần huy động do hiệp hội ngân hàng đề

ra thì từ tháng 4/2008 Ngân hàng nhà nước đã điều hành việc cho vay theo quy

40

định trần lãi suất, từ đó các ngân hàng chủ động trong việc tăng giảm lãi suất huy

động. Ngân hàng nhà nước liên tục điều chỉnh lãi suất cơ bản, đặt biệt là trong giai

đoạn ngắn từ 22/10/2008 đến 2/2/2009, ngân hàng nhà nước đã điều chỉnh giảm 5

lần lãi suất cơ bản, đồng thời, Ngân hàng Nhà nước đưa ra các biện pháp nới lỏng

chính sách tiền tệ nhằm thực hiện chỉ đạo của Chính phủ về tiếp tục kiềm chế lạm

phát, chủ động ngăn ngừa ảnh hưởng tiêu cực của cuộc khủng hoảng tài chính và

nguy cơ suy thoái kinh tế thế giới.

Hình 3.3: Tình hình lãi suất trong thời gian qua

8.75%

12%

18%

7%11%

12%13%14%

8.5%

14%15%

14%12%

6%

12%10%

8%

17.5% 18%

21%19.5%

18%16.5%

15%12.75%

10.5%

0%

5%

10%

15%

20%

25%

4/2008 19/5/08 11/6/08 21/10/08 5/11/08 21/11/08 5/12/08 22/12/08 2/2/09

Time

Rat

e

Lãi suất cơ bản Lãi suất huy động Trần lãi suất cho vay

Nguồn: Ngân hàng nhà nước và các ngân hàng thương mại

Chỉ trong hai tháng cuối năm 2008, có Ngân hàng đã điều chỉnh lãi suất đến

mười lần, có biểu lãi suất chỉ cách nhau vài giờ nhưng khác “một trời một vực”.

Đỉnh lãi suất huy động đã giảm mạnh, từ mức 18%/năm thì nay chỉ còn khoảng

8%/năm, mức thấp nhất là 7%/năm. Lãi suất giảm quá nhanh khiến nhiều người gửi

tiền cũng bất ngờ. Nhiều người đáo hạn gởi lại đã phải tiếc nuối khi lãi suất giảm

hơn 1 nữa so với trước đây.

Tuy nhiên, nhiều khách hàng đã chọn gửi kỳ hạn 12 tháng ở thời điểm tháng

tám và chín thì nay lại khấp khởi mừng vì đang có được mức “siêu” lãi suất, lên

đến 18%/năm. Tính ra những khách hàng này hưởng lãi suất còn cao hơn lãi suất

41

mà Ngân hàng đang cho vay rất nhiều. Nhưng theo các Ngân hàng, số người gửi

dài hạn không nhiều vì ở thời điểm đó nhiều người còn lo lắng lạm phát cao nên

phần lớn chỉ chọn gửi ngắn hạn, ba tháng trở lại, thậm chí gửi theo kỳ hạn tuần vì

lãi suất kỳ hạn tuần cũng ngang ngửa kỳ hạn dài.

Tại các ngân hàng quốc doanh, hiện lãi suất đã xuống khá thấp và ổn định

hơn trong những tháng đầu năm 2009. Ngân hàng Công thương Việt Nam

(VietinBank) áp dụng lãi suất kỳ hạn 3 tháng là 7%/năm, 12 tháng là 7,7%/năm,

còn các kỳ hạn trên 12 tháng đều có mức lãi suất là 7.8%/năm. Tại Ngân hàng

TMCP Kỹ thương Việt Nam và Ngân hàng TMCP Quân đội, lãi suất VND kỳ hạn

3 tháng ở mức 7,5%/năm và 12 tháng ở mức 8%/năm; ở Ngân hàng TMCP Nhà Hà

nội thì lãi suất 3 tháng là 7.7%/năm, 12 tháng là 8.2%/năm. Ngân hàng TMCP Sài

Gòn Thương tín thì mức lãi suất 1 tháng là 6.825%/năm, 3 tháng là 7.56%/năm, 12

tháng là 8%/năm, cao nhất là 36 tháng với mức lãi là 8.7%/năm. Ngân hàng TMCP

Miền Tây cũng điều chỉnh lãi suất mới từ 7.2% - 8.2%/năm, trong đó kỳ hạn 12 -

36 tháng có lãi suất cao nhất 8.2%/năm.

Lãnh đạo của nhiều Ngân hàng cho biết, mặc dù các Ngân hàng đều muốn

giảm mạnh lãi suất huy động hơn nữa do lãi suất cho vay đầu ra đã giảm, tuy nhiên

các Ngân hàng đều e ngại về khả năng thanh khoản nên không dám giảm mạnh.

Đây cũng là lý do mà vốn huy động với kỳ hạn 3 tháng rất được các Ngân hàng cổ

phần lẫn Ngân hàng quốc doanh ưa chuộng.

42

Hình 3.4: Tình hình huy động toàn ngân hàng qua các năm

-

200

400

600

800

1,000

1,200

1,400

1,600

2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008

Nguồn: Ngân hàng Nhà nước Việt nam

Tình hình huy động vốn của toàn Ngân hàng liên lục tăng trong thời gian

qua, mức huy động năm sau luôn cao hơn năm trước. Theo báo cáo của Ngân hàng

nhà nước, Tổng huy động vốn toàn Ngân hàng tại thời điểm 31/12/2008 ước đạt

khoảng 1,364 ngàn tỷ, tăng 18.2% so với thời điểm 31/12/2007.

Hình 3.5: Tốc độ tăng trưởng huy động của toàn ngân hàng (2000 -2008)

47.64%

18.2%

43%

24%

19.8%

25.8% 36.53%33.2% 32.08%

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008

Nguồn: Ngân hàng Nhà nước Việt nam

43

Nhìn chung, tình hình huy động vốn liên tục tăng từ năm 2002 đến năm

2008, đỉnh điểm là năm 2007 với mức tăng là 47.64%, sang năm 2008 tốc độ tăng

trưởng đã chậm lại với mức tăng là 18.2%. Huy động vốn của toàn hệ thống ngân

hàng tăng trưởng mạnh góp phần mở rộng hoạt động đầu tư và cho vay ra thị

trường.

Vừa qua, ngân hàng nhà nước đã thông báo quyết định số 131/QĐ-TTg ngày

23 tháng 01 năm 2009 và quyết định số 443/QĐ-TTg ngày 4 tháng 4 năm 2009 của

Thủ tướng Chính phủ về việc hỗ trợ lãi suất cho các tổ chức, cá nhân vay vốn ngân

hàng để sản xuất - kinh doanh, với mức lãi suất được hổ trợ là 4% trong thời gian

tối đa là 8 tháng đối với khoản cho vay ngắn hạn và tối đa 24 tháng đối với khoản

cho vay trung và dài hạn.

3.2.2 Tình hình cho vay

- Giai đoạn 2006 – 2008, giai đoạn có nhiều cải cách về pháp lý cho hoạt

động cho vay: Chính phủ đã ban hành nhiều văn bản nhằm tạo vốn xoay vòng cho

thị trường này như Nghị định 02/2006/NĐ-CP ban hành ngày 5/1/2006 về quy chế

khu đô thị mới thúc đNy doanh nghiệp phải đầu tư đồng bộ hệ thống hạ tầng kỹ

thuật, hạ tầng xã hội. Thêm vào đó là Nghị định 17/2006/NĐ-CP ngày 27/01/2006

quy định đất đai khu đô thị các dự án tại huyện nếu đã thực hiện xong cơ sở hạ tầng

thì nhà đầu tư được bán nền. Luật Nhà ở có hiệu lực từ 1/7/2006 cho phép doanh

nghiệp có thể huy động vốn tối đa 70% giá trị hợp đồng sau khi đầu tư hạ tầng.

Việt kiều ở Việt Nam trên 6 tháng được sở hữu nhà. Các quy định này là hướng mở

giúp giải quyết vốn cho các chủ đầu tư. Cùng với đó, Các ngân hàng liên tục gia

tăng dư nợ tín dụng bất động sản. Trong năm 2007, các Ngân hàng chạy đua tăng

dư nợ, tổng dư nợ cho vay của hệ thống ngân hàng đạt 1,080 ngàn tỷ, tăng 53.89%

so với năm 2006.

44

Hình 3.6: Tình hình huy động và cho vay của toàn hệ thống ngân hàng

-

200

400

600

800

1,000

1,200

1,400

1,600

2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008Năm

Ngàn tỷ

Huy động vốn

Cho vay

Nguồn: Ngân hàng Nhà nước Việt nam

- Sau tăng trưởng mạnh cho vay bất động sản là tình hình ảm đạm cho vay

tại các ngân hàng: nếu như năm 2007 và đầu 2008 các ngân hàng đNy mạnh cho

vay bất động sản thì đến quý II năm 2008, với chính sách thắt chặt tiền tệ của

Chính phủ, các ngân hàng không chỉ hạn chế cho vay ra, mà còn cố gắng thu hồi nợ

nếu có thể.

Hình 3.7: Tốc độ tăng trưởng cho vay của toàn hệ thống ngân hàng (2000 -2008)

28.41%

41.65%

25.44%

53.89%

44%38.36%

34%31.1%

21%

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008

Nguồn: Ngân hàng Nhà nước Việt nam

45

Cuối năm 2008, Chính phủ đã có những giải pháp nới rộng chính sách tiền

tệ, lãi suất cũng giảm đáng kể, nhưng các doanh nghiệp lại hạn chế vay hơn trước.

Các doanh nghiệp cho biết lãi vay đã rẻ nhưng phải bán được hàng thì mới dám

vay. Thị trường xuất khNu đang khó, vì vậy doanh nghiệp chấp nhận khoanh tay

hơn là phiêu lưu. Theo các doanh nghiệp, lúc này doanh nghiệp nhìn thị trường

trước rồi mới nghĩ đến việc vay tiền.

Theo báo cáo của Ngân hàng Nhà nước Chi nhánh thành phố Hồ Chí Minh,

nhiều ngân hàng đã đNy mạnh cho vay, tỷ lệ hồ sơ xin vay vốn đã được giải quyết

là 85,6%. Như vậy, chỉ còn 14,4% hồ sơ chưa được giải quyết, trong đó chủ yếu

mua sắm ôtô hoặc nhu cầu tiêu dùng xa xỉ, các khách hàng kinh doanh thép, hạt

nhựa do giá trên thị trường thế giới giảm thấp so với lúc nhập khNu, không tái xuất

được để thu hồi vốn trả nợ ngân hàng nên không được cho vay tiếp, các dự án đầu

tư kém hiệu quả, nhiều rủi ro, khả năng thu hồi nợ thấp.

Cũng theo Thống đốc Ngân hàng nhà nước, việc không tiếp cận được vốn có

thể do một số nguyên nhân về phía khách hàng vay vốn như vi phạm nguyên tắc

cho vay chiếm khoảng 6,9%; doanh nghiệp không đáp ứng đủ điều kiện cho vay

chiếm khoảng 80,8% như phương án kinh doanh không khả thi, không hiệu quả;

khả năng tài chính thấp.

Mặc dù vậy, nhưng tăng trưởng tín dụng năm 2008 cũng đã tăng 21% so với

năm 2007 nâng tổng mức dư nợ cho vay toàn hệ thống ngân hàng lên mức 1,300

ngàn tỷ động là do các Ngân hàng đã giải ngân từ Quý I năm 2008.

- Các Ngân hàng liên tục giảm lãi suất theo lãi suất cơ bản của Ngân hàng

nhà nước nhưng các doanh nghiệp vẫn không buồn vay. Tại Ngân hàng TMCP Á

Châu, Ngân hàng TMCP Nam Việt, Ngân hàng TMCP Sài Gòn Thương Tín đã

điều chỉnh giảm lãi suất cho vay VND xuống 10.5%/năm và đang xem xét giảm lãi

suất cho vay ưu đãi thấp hơn 1% so với lãi suất thông thường; doanh nghiệp xuất

nhập khNu cam kết bán USD cho Ngân hàng được hưởng lãi suất cho vay VND

1%/năm sau khi đã được hổ trợ lãi suất.

46

Lãi suất cho vay trên thị trường hiện nay đã giảm 10.5%/năm, 6% - 6.5%

đối với các khoản vay được hổ trợ lãi suất so với mức lãi suất cho vay cao nhất

21%/năm trước đây. Việc lãi suất cho vay giảm đã giúp các doanh nghiệp, cá nhân

thuận lợi hơn nhiều khi vay vốn. Tuy nhiên, theo tổng giám đốc một Ngân hàng

TMCP, việc lãi suất cho vay liên tục giảm mạnh đã khiến tình trạng "đảo nợ" xuất

hiện ngày càng nhiều hơn. Những khách hàng đã vay trước đây với mức lãi suất

cao đi mượn tiền trả nợ Ngân hàng rồi vay lại với mức lãi suất thấp hơn. Một

trưởng phòng tín dụng Ngân hàng thông tin khi lãi suất cho vay ở mức 21%/năm,

nhiều khách hàng rất cần vay vốn vì sợ lãi suất còn lên nữa nhưng lúc đó Ngân

hàng đang sợ mất thanh khoản nên không dám cho vay. Giờ thì khi lãi suất đang

giảm mạnh, khách hàng cần vay lại có tâm lý tiếp tục chờ đợi lãi suất cho vay giảm

hơn nữa mới vay. Điều này khiến đầu ra của các Ngân hàng hiện không khả quan.

- Nợ xấu tăng cao: theo báo cáo của Ngân hàng nhà nước, nợ xấu của các

ngân hàng hiện chiếm khoảng 2,14% tổng dư nợ. Tuy nhiên đây chỉ là số liệu báo

cáo, còn thực tế thì tỷ lệ nợ xấu của các loại hình này đã tăng đáng kể, nếu tính

luôn nợ nhóm hai thì tỷ lệ nợ quá hạn khoảng 8 -10% dư nợ, cá biệt nhiều ngân

hàng có nợ quá hạn rất cao. Các ngân hàng đã chú trọng nhiều hơn việc hạn chế rủi

ro. Nhưng do "độ trễ" của các dự án trung và dài hạn còn chưa đến hạn thu hồi nợ,

nên chưa thể nói đây là con số cuối cùng.

3.3. Tình hình cho vay bất động sản trong thời gian qua

3.3.1 Tình hình cho vay

- Cho vay bất động sản đi theo biến động của thị trường: Xu hướng tăng

giảm dư nợ bất động sản của các ngân hàng thường đi cùng với biến động của thị

trường bất động sản. Khi thị trường bất động sản phát triển, mua bán nhộn nhịp

hoặc tăng trưởng nóng thì dư nợ cho vay của các ngân hàng tăng, ngược lại khi thị

trường bất động sản trầm lắng, ảm đạm hoặc đóng băng thì dư nợ cho vay bất động

sản của các ngân hàng giảm hoặc tăng trưởng chậm.

Từ đó cho thấy, tín dụng bất động sản của các ngân hàng có mối quan hệ

khá chặt chẽ với thị trường bất động sản, hay nói khác hơn nguồn vốn để kích thích

47

thị trường bất động sản vẫn còn phụ thuộc rất lớn vào nguồn vốn ngân hàng, các

nguồn vốn khác trên thị trường tài chính như vốn từ thị trường chứng khoán, từ quỹ

đầu tư hay từ các định chế tài chính khác còn mờ nhạt và chưa ảnh hưởng rõ nét

đến hoạt động của thị trường bất động sản.

- Tín dụng bất động sản liên tục gia tăng từ năm 2003 đến cuối năm 2007:

dù thời kỳ 2003 đến cuối năm 2006 là thời kỳ đóng băng của thị trường bất động

sản, nhưng tín dụng bất động sản vẫn tiếp tục tăng. Theo một công bố của Ngân

hàng Nhà nước, dư nợ cho vay bất động sản trong giai đoạn 2003 - 2005 liên tục

tăng với tốc độ bình quân khoảng 33%/năm. Tỷ trọng dư nợ cho vay bất động sản

trong tổng dư nợ nền kinh tế tăng, từ khoảng 8% cuối năm 2003 lên khoảng 11%

cuối 2007. Tính đến 31/12/2007 tổng dư nợ tín dụng của các ngân hàng tại TPHCM

tăng đến 63% so với cùng kỳ, dư nợ cho vay bất động sản của các ngân hàng tính

đến hết năm 2007 đạt 34,700 tỷ đồng, chiếm khoảng 11% tổng dư nợ của toàn hệ

thống. Trong đó, hầu hết là cho vay trung hạn chiếm khoảng 79%, dư nợ dài hạn

chiếm khoảng 21%. Tín dụng bất động sản qua kênh ngân hàng phát triển rất mạnh

mẽ. Các hợp đồng tài trợ vốn cho các dự án với giá trị lớn đã liên tục được ký kết,

bên cạnh đó, tín dụng cho người mua bất động sản diễn ra rất sôi động. Sau 1 tháng

kể từ khi bất động sản tái tăng giá, hầu hết các ngân hàng, nhất là khối cổ phần đã

nhanh chóng bơm tiền cho khách hàng thông qua nhiều sản phNm cho vay mua nhà,

đất trả góp. Điều đáng chú ý là các nhà băng đã nâng giá trị khoản vay, thời gian trả

nợ lên cao hơn nhiều so với trước. Trong khi, lãi suất cho vay đối với loại hình tín

dụng này lại được điều chỉnh giảm so với trước đây.

- Các ngân hàng liên tục đưa ra các chính sách ưu đãi để đ"y mạnh cho vay

bất động sản: năm 2007, Techcombank chính thức công bố tài trợ khách hàng vay

tiền mua sản phNm Sky Garden 3, đồng thời cung cấp gói dịch vụ tiện ích về nhà ở,

trang thiết bị gia đình, ôtô. Đối với các khách hàng mua sản phNm Sky Garden 3,

Techcombank ưu đãi thời hạn cho vay tối đa là 20 năm, thay vì chỉ có 10 năm như

trước. Tỷ lệ vốn vay tối đa cho 80%. Phương thức thanh toán gốc, lãi sẽ được

Techcombank dựa trên cơ sở có tính đến việc thu nhập sẽ có xu hướng tăng lên

48

theo thời gian và khả năng trả nợ của khách hàng. Ngoài lãi, khách hàng chỉ thanh

toán 15% vốn gốc trong 1/4 thời gian đầu, 25%, 30% và 30% trong các 1/4 thời

gian còn lại. Tài sản đảm bảo chính là ngôi nhà đã và định mua của khách hàng.

Navibank, Westenbank, Hdbank… cho vay đến 100% giá trị căn nhà trong 20 - 30

năm nếu người vay có tài sản thế chấp khác ngoài căn hộ dự định mua. Khách hàng

của HDBank có thể vay bằng tiền đồng hoặc vàng SJC. Ngân hàng Phương Đông

cho vay mua nhà ở, nền nhà với mức vay không quá 70% trị giá căn nhà đã thỏa

thuận mua bán, không vượt quá 70% trị giá nhà mua dùng làm tài sản thế chấp,

không vượt quá 80% trị giá bất động sản khác dùng làm thế chấp hay bảo lãnh,

không quá 80% trị giá chứng từ có giá dùng để cầm cố đảm bảo khoản vay và nhỏ

hơn 100% tiền gửi tiết kiệm có kỳ hạn do OCB phát hành để đảm bảo khoản vay.

Habubank cũng có chương trình mua nhà đất trả góp dành cho các cá nhân có nhu

cầu mua nhà ở thực sự và có hộ khNu thường trú tại địa phương Habubank có trụ sở

giao dịch. Đối tượng là nhà đất và các tài sản trên đất, các căn hộ mua mới của các

công ty kinh doanh nhà. Chương trình này hỗ trợ tối đa 70% giá trị của nhà, đất là

đối tượng giao dịch và thời hạn vay dài nhất là 15 năm.

Chỉ trong vòng 1 tháng, Eximbank tung ra hai sản phNm cho vay mua nhà,

đất trả góp tại các dự án căn hộ cao cấp khu vực thành phố Hồ Chí Minh. Mức vốn

Eximbank cho vay mua căn hộ Sky Garden 3 lên đến 100% giá trị bất động sản nếu

có thêm tài sản đảm bảo khác và 80% giá trị bất động sản nếu thế chấp bằng bất

động sản mua. Khách hàng được trả góp trong vòng 20 năm thời gian ân hạn tương

ứng với thời gian nhận nhà (tối đa 3 năm). Lãi suất các Ngân hàng áp dụng cho loại

hình tín dụng này hiện ở mức 1%/tháng, phương thức trả nợ linh hoạt.

Với những dịch vụ này, khi có nhu cầu mua nhà ở, chung cư dưới hình thức

trả góp, khách hàng chỉ cần 10% - 20% vốn tự có trả trước cho chủ đầu tư sẽ nhanh

chóng sở hữu được căn hộ theo ý muốn. Ngoài ra, để thu hút khách hàng và nâng

cao tín dụng bên cạnh nâng hạn mức vốn, thời gian cho vay và hạ lãi suất một số

ngân hàng còn mua bảo hiểm cho khoản vay: Sacombank kết hợp với IFC về khoản

cho vay 500 tỷ đồng để thực hiện nhu cầu cho vay mua, xây nhà mới, đồng thời

49

tặng thêm dịch vụ bảo hiểm hoả hoạn và các rủi ro khác cho bất động sản thế chấp

có giá trị bằng số tiền cho vay; ABBank mua bảo hiểm cho sản phNm

YouhousePlus - cho vay trả góp mua nhà, đất 30 năm, với hạn mức 90% tổng nhu

cầu vốn và 80% tổng giá trị của tài sản đảm bảo. Khi có sự cố xảy ra, công ty bảo

hiểm Prevoir (Pháp) tại Vi ệt Nam - đơn vị mà ABBank đã liên kết sẽ thanh toán

khoản nợ còn lại của khách hàng cho ngân hàng.

Tuy nhiên các sản phNm hỗ trợ mua nhà của các ngân hàng trong thời gian

qua mới chỉ nhắm đến đối tượng là người có thu nhập khá và cao. Như nhận xét

của nhiều người đi vay tiền mua nhà, mức lãi suất của sản phNm cho vay mua nhà

vẫn còn khá cao, nằm ngoài tầm tay của người có mức thu nhập trung bình. Qua đó

cho thấy các ngân hàng, tổ chức tín dụng cũng đã bắt đầu quan tâm đến thị trường

địa ốc nhưng đối tượng được hưởng các dịch vụ hỗ trợ từ phía ngân hàng còn hạn

chế. Vấn đề đặt ra ở đây là làm sao để có chính sách hỗ trợ người dân vay vốn mua

nhà nhưng với lãi suất thấp, thời gian hoàn vốn dài.

Ngoài ra, việc hạn chế cho vay chứng khoán đã làm cho thị trường chứng

khoán xuống dốc trầm trọng, hầu hết vốn kinh doanh chứng khoán đổ vào thị

trường bất động sản, gần như ngay lập tức, thì trường bất động sản sốt lên nhanh

chóng. Các Ngân hàng thương mại không bỏ lỡ dịp này đã lao vào cho vay để tối

đa hóa lợi nhuận và tăng dư nợ.

Trong một thời gian dài các Ngân hàng thương mại, các Tổ chức tín dụng

tập trung tăng trưởng dư nợ cho vay bất động sản vì nhiều nguyên nhân:

• Bất động sản là lĩnh vực đầu tư có lợi nhuận khá cao. Người đầu tư bất

động sản thường là đối tượng có năng lực tài chính mạnh, đảm bảo khả năng trả nợ

vay.

• Nguồn vốn huy động trong năm 2007 của Ngân hàng tăng cao, đảm bảo

khả năng cung ứng cho nhu cầu thị trường bất động sản.

• Các Ngân hàng, tổ chức tín dụng đã có bệ phóng tăng trưởng cao từ những

năm trước, tạo đà tiếp tục đặt kế hoạch tăng trưởng dư nợ cao.

50

• Thị trường bất động sản sau thời gian khủng hoảng năm 2003 đã trở lại

giai đoạn tăng trưởng nóng với nhu cầu đầu tư, mua sắm bất động sản tăng cao.

• Cho vay bất động sản có rủi ro thấp hơn cho vay chứng khoán do tài sản

đảm bảo không mất đi khi thị trường trầm lắng.

• Ngân hàng chạy đua chỉ tiêu cuối năm nhằm gia tăng dư nợ vay bất động

sản thay cho việc giảm dư nợ cho vay chứng khoán theo chỉ thị 03 của Ngân hàng

nhà nước.

- Các ngân hàng siết chặt hạn chế cho vay bất động sản: để hạn chế lạm

phát và làm xì hơi bong bóng bất động sản Ngân hàng Nhà Nước tăng lãi suất cơ

bản, tăng tỷ lệ dự trữ bắt buộc, và quan trọng nhất là biện pháp phát hành tín phiếu

hút 20,300 tỷ đồng khỏi lưu thông, chính sách thắt chặt tín dụng định hình rõ nét.

Với việc rút một lượng tiền lớn đang lưu thông ở ngoài thị trường về của Ngân

hàng Nhà Nước làm cho khả năng cung tiền của các Ngân hàng thương mại gặp

khó khăn rất lớn. Vì thế nhiều ngân hàng thương mại đã hạn chế cho vay, chỉ tiếp

tục giải ngân các hợp đồng đã ký trước đây, thậm chí có ngân hàng còn ngưng giải

ngân và không cho vay mới vì ngân hàng không còn tiền để cho vay.

Trên thực tế, liên tục trong những tháng Quý II, III năm 2008 dư nợ cho vay

lĩnh vực bất động sản của các ngân hàng giảm khá mạnh, đặc biệt là tại địa bàn

thành phố Hồ Chí Minh và Hà Nội. Chỉ tính riêng địa bàn thành phố Hồ Chí Minh,

đến cuối Quý III, dư nợ cho vay bất động sản đã giảm khoảng 4,000 tỷ đồng so

cuối quý I năm 2008. Dư nợ cho vay lĩnh vực bất động sản tại Hà Nội cũng giảm

tương đối mạnh, có ngân hàng thương mại cổ phần giảm một nửa. Từ tháng 5/2008

đến tháng 10/2008, nhiều ngân hàng đã ngừng cho vay lĩnh vực bất động sản, đặc

biệt với các nhu cầu kinh doanh và đầu tư. Ngoài việc gần như ngừng cho vay, các

ngân hàng cố gắng giảm dần dư nợ cho vay bất động sản bằng các biện pháp đôn

đốc thu hồi nợ.

Mặt khác, với việc Ngân hàng Nhà Nước từ đầu năm đến tháng 6/2008 đã

điều chỉnh lãi suất cơ bản ba lần từ 8.25% lên 14% năm, điều này đNy lãi suất cho

vay của các ngân hàng thương mại lên đến 21%/năm. Đây thực sự là một gánh

51

nặng lãi suất cho cả các chủ đầu tư, các nhà đầu tư gây rủi ro cho ngân hàng. Cùng

với đó, giá bất động sản lại giảm mạnh, các ngân hàng càng siết tín dụng hơn nữa.

Trái ngược với trước đây ngân hàng tranh nhau chào mời để cho vay mua bất động

sản thì nay họ làm ngược lại. Họ cho rằng, thị trường bất động sản hiện đang bị đNy

giá lên quá cao, tiềm Nn quá nhiều rủi ro. Trong bối cảnh thắt chặt tiền tệ hiện nay,

bất động sản là danh mục đầu tiên đang được hầu hết ngân hàng siết lại, hạn chế và

thậm chí từ chối cho vay đối với những khoản vay mang tính chất đầu cơ bất động

sản.

Dư nợ cho vay toàn hệ thống: theo Ngân hàng Nhà nước Việt Nam, dư nợ

cho vay bất động sản toàn hệ thống ngân hàng cuối năm 2008 vào khoảng trên

115,000 tỷ đồng, chiếm 9.5% tổng dư nợ toàn bộ nền kinh tế, 73.9% số dư nợ này

tập trung cho vay tại Hà Nội và TPHCM. Cụ thể Hà Nội chiếm 15%, tương ứng với

khoảng 18,500 tỷ đồng và TP.HCM chiếm khoảng gần 60%, tương ứng với trên

68,000 tỷ đồng. Các địa phương khác cũng có số vốn cho vay bất động sản khá là

Đà Nẵng, Khánh Hòa, Đồng Nai, Bà Rịa Vũng Tàu….

Nếu phân tích riêng TP HCM, nơi thị trường bất động sản phát triển nóng

nhất cả nước cách đây khoảng 1 năm và cũng là thị trường bất động sản lớn nhất sẽ

cho thấy rõ tình trạng nợ xấu của các ngân hàng sẽ tăng lên khá mạnh. Trong năm

2008 có 151 dự án ở TP HCM có nhu cầu vay vốn và được các Ngân hàng thương

mại cam kết cho vay 14,388 tỷ đồng. Đến hết năm 2008 các dự án đã giải ngân

được hơn 10,000 tỷ đồng, hiện còn khoảng 4,000 tỷ đồng chưa được giải ngân,

trong đó có 56 dự án đã giải ngân hết vốn vay, 95 dự án đang giải ngân xong trong

số đó có 57 dự án có mức cho vay thêm dưới 10 tỷ đồng. Các ngân hàng vẫn tiếp

tục giải ngân theo tiến độ ngoại trừ các dự án chưa giải toả đền bù, dự án không

khả thi

52

Hình 3.8: Dư nợ cho vay vào các lĩnh vực tại TPHCM

18,000

9,587

6,093 5,773 5,647 5,572

2,4391,380

6,237

-

2,000

4,000

6,000

8,000

10,000

12,000

14,000

16,000

18,000

XD,sửachữanhà ở

XD vàSC nhàđể bán

Khu đôthị mới

Cao ốcchothuê

Csở hạtầng

phục vụSXKD

ThếchấpbằngBĐS

Trungtâm

thươngmại

KCN -KCX

KDBĐSkhác

Nguồn: Ngân hàng Nhà nước Chi nhánh TPHCM

Cơ cấu cho vay bất động sản: theo số liệu báo cáo, dư nợ cho vay bất động

sản tại TP.HCM tập trung chủ yếu vào các nhóm đối tượng cơ sở hạ tầng phục vụ

sản xuất kinh doanh 5,647 tỷ đồng; khu công nghiệp – khu chế xuất 1,380 tỷ đồng;

đô thị mới 6,093 tỷ đồng; cao ốc cho thuê 5,773 tỷ đồng; trung tâm thương mại

2,439 tỷ đồng; xây dựng và sửa chữa nhà ở của người dân 18,000 tỷ đồng; xây

dựng và sửa chữa nhà để bán 9,587 tỷ đồng; thế chấp quyền sử dụng đất 5,571 tỷ

đồng; kinh doanh bất động sản khác là 6,237 tỷ đồng…. Trong số các dự án đầu tư

bất động sản nói trên thì có ba lĩnh vực rất đáng quan tâm, đó là đầu tư xây nhà và

sửa chữa nhà để bán, thế chấp quyền sử dụng đất và kinh doanh bất động sản khác.

Riêng 3 lĩnh vực này có số dư nợ lên đến 21,400 tỷ đồng.

Theo Thống đốc Ngân hàng nhà nước Việt nam, trong 9 nhóm bất động sản

mà các ngân hàng tại TP. HCM đã đNy vốn cho vay, hiện nợ xấu vẫn không đáng

kể. Khoản vốn vay vẫn trong tầm kiểm soát của các ngân hàng. Chẳng hạn, với cho

vay để xây dựng cơ sở hạ tầng, khu công nghiệp - khu chế xuất, khu đô thị mới,

trung tâm thương mại… sẽ khó có thể dẫn đến phá sản. Còn cho vay để xây dựng

cao ốc văn phòng cho thuê thì hiện tại, loại hình dịch vụ này cung chưa đáp ứng

53

được cầu nên không đáng lo. Tăng trưởng dư nợ giảm không chỉ do phía ngân hàng

hạn chế cho vay, mà trước diễn biến của thị trường hiện nay nhiều khách hàng cũng

ngại vay.

Dư nợ cho vay bất động sản giảm, nhưng nợ xấu gia tăng: trong những

tháng giữa năm 2008, nhiều ngân hàng tại TPHCM đã điều chỉnh giảm dần dư nợ

cho vay bất động sản, tập trung hỗ trợ vốn cho lĩnh vực xuất nhập khNu. Chính vì

vậy, tỷ lệ dư nợ cho vay vào lĩnh vực nhà đất đã giảm xuống còn 15.4%, trong đó

giảm cho vay chủ yếu ở lĩnh vực căn hộ chung cư do ảnh hưởng bởi việc ngưng thi

công của các chủ đầu tư dự án khi thị trường bất động sản đóng băng. Cũng theo

Ngân hàng Nhà nước Chi nhánh TPHCM, các khoản vốn ngân hàng cho vay vào

bất động sản vẫn trong tầm kiểm soát. Điều này được chứng minh qua tỷ lệ nợ xấu

của các ngân hàng tại TP. HCM hiện nay khoảng 2.14%.

Tuy nhiên nếu như chỉ cần 1/3 số vốn của ba lĩnh vực cho vay chủ yếu trên,

khách hàng không trả nợ đúng hạn thì sẽ có khoảng 7,500 tỷ đồng sẽ chuyển thành

nợ quá hạn. Như vậy tổng số nợ xấu tại TP HCM sẽ lên tới gần 5% tổng dư nợ,

chạm ngưỡng tỷ lệ nợ xấu đáng lo ngại trong hoạt động ngân hàng theo thông lệ

quốc tế. Điều này rất dễ xảy ra bởi thời điểm cuối năm 2007 và đầu năm 2008 là

lúc thị trường bất động sản trong cả nước nói chung và ở TP HCM nói riêng phát

triển nóng, giá cả tăng cao, nhu cầu mua đi bán lại nhà đất rất sôi động. Cũng chính

tại thời điểm này dư nợ cho vay bất động sản tăng cao tại các Ngân hàng thương

mại, nhất là các Ngân hàng thương mại cổ phần. Các khoản cho vay phần lớn là có

kỳ hạn 1 – 3 năm.

Song hiện nay đã là đầu năm 2009, tức là đến thời điểm nhiều hợp đồng vay

vốn đầu tư bất động sản đến kỳ hạn phải trả nợ gốc và lãi. Trong khi đó nguồn trả

nợ vốn vay phần lớn là tiền bán nhà, bán đất phân lô, bán căn hộ, cho thuê nhà…

Nhưng hiện nay giá bất động sản đã giảm mạnh, có nhiều dự án giá giảm tới 40% -

60%, thậm chí cá biệt có nơi giảm tới 65%. Giá giảm cộng thêm với việc thị trường

rất trầm lắng nên nguồn trả nợ cả gốc và lãi không có tất yếu phát sinh nợ quá hạn

ngân hàng. Không những vậy, theo hợp đồng vay vốn, phần lớn tài sản đảm bảo

54

tiền vay là nhà đất, nên nếu khách hàng không trả được nợ thì ngân hàng cho vay

phải siết nợ nhà đất của tài sản đảm bảo tiền vay. Nhiều khả năng, các Ngân hàng

thương mại phải phát mại nhà, đất, căn hộ… để thu hồi vốn. Tình hình này càng

đNy cung nhà đất tăng mạnh, cầu lại rất ít, giá lại càng giảm. Đây là hiệu ứng của

thị trường tín dụng bất động sản, có thể liên hệ phần nào với tình trạng tương tự

xNy ra cuộc khủng hoảng tín dụng bất động sản ở tại Mỹ hiện nay.

Các lĩnh vực đầu tư bất động sản khác ngoài ba lĩnh vực nói trên cũng không

phải là không tiềm Nn những rủi ro. Bởi vì trong số các dự án đầu tư khu công

nghiệp - khu chế xuất không phải là thành công 100%, nhất là trong bối cảnh khó

khăn chung của các doanh nghiệp hiện nay, kể cả về tiêu thụ sản phNm, khả năng

vay vốn ngân hàng, tình trạng thua lỗ do giá giảm mạnh nên chắc chắn không ít

doanh nghiệp không thể triển khai việc thuê đất, xây dựng nhà xưởng đúng kế

hoạch trong các khu công nghiệp - khu chế xuất. Do đó chủ đầu tư các khu công

nghiệp - khu chế xuất cũng khó thu được tiền thuê đất theo dự kiến để trả nợ ngân

hàng.

Tương tự, các trung tâm thương mại cũng vậy, nguồn thu để trả nợ ngân

hàng là từ tiền cho thuê mặt bằng kinh doanh. Với xu hướng chung diễn biến của

thị trường hiện nay nên chắc chắn nhiều hộ kinh doanh, doanh nghiệp phải điều

chỉnh và tính toán lại việc triển khai của mình.

Đặc biệt là con số tổng hợp về vốn cho dân vay xây dựng và sửa chữa nhà,

thực chất không ít trường hợp đầu tư mua căn hộ, đất phân lô, nền nhà hoặc xuất

nhà trong dự án… để đầu cơ nhưng nay trước tình hình thị trường như vậy nên

nguồn trả nợ ngân hàng rõ ràng là khó khăn. Thực tế, rất nhiều hợp đồng vay vốn

đầu tư bất động sản được ngân hàng cho vay trung dài hạn, từ 2 năm đến 3 năm,

thậm chí 5 năm và dài hơn. Nhưng theo quy định trong hợp đồng, người vay phải

trả nợ góp định kỳ 3 tháng, 6 tháng hay 12 tháng một lần. Nguồn trả nợ thì bao

gồm cả thu nhập thường xuyên và không thường xuyên như lương, lợi nhuận trong

kinh doanh, tiền cho thuê nhà... nhưng lớn nhất vẫn là chờ cơ hội để bán đi, nhưng

55

đến nay hầu hết giá bán đã giảm, thậm chí khó bán được. Tình trạng này cũng diễn

ra tương tự đối với thị trường tín dụng bất động sản ở khu vực Hà Nội.

Đành rằng cũng theo số liệu được công bố, từ đầu năm 2008 đến nay, chỉ

riêng tại TP HCM dư nợ cho vay bất động sản đã giảm được gần 30.000 tỷ đồng,

đây là con số đáng mừng, nhưng thực chất liệu có giảm được như vậy hay không

khi mà tình hình chung của thị trường bất động sản từ đầu năm 2008 đến nay liên

tục đi xuống, nên không loại trừ một số trường hợp chỉ giảm trên báo cáo mà thôi.

Mặt khác, số dư nợ cho vay bất động sản được các Ngân hàng thương mại báo cáo

có đúng là thực chất hay còn được núp danh nghĩa đầu tư cho lĩnh vực khác cũng là

vấn đề không thể không tính đến.

3.3.2 Cấu trúc các khoản cho vay bất động sản

Xu hướng dư nợ bất động sản: từ năm 2005 - 2006 khi thị trường bất động

sản ảm đạm thì dư nợ cho vay bất động sản của các Ngân hàng thương mại tại

TPHCM không có sự biến động lớn. Giai đoạn 2006 - 2007, khi thị trường bất

động sản tăng nóng thì dư nợ tín dụng bất động sản của các ngân hàng thương mại

lại cho thấy một sự tăng trưởng rất lớn, tốc độ dư nợ bất động sản năm 2007 tăng

218% so với năm 2006. Đến năm 2008, thị trường bất động sản ảm đạm, giảm sâu,

giá bất động sản sụt giảm có nơi lên tới 40 - 60% thì đường biểu diễn dư nợ cho

vay bất động sản của các Ngân hàng đi xuống, giảm so với năm 2007 là 29%.

56

Hình 3.9: Xu hướng dư nợ bất động sản biến động theo thị trường

-

10,00020,000

30,000

40,00050,000

60,000

70,00080,000

90,000

2005 2006 2007 2008

Nguồn: Ngân hàng Nhà nước Chi nhánh TPHCM

Cơ cấu dư nợ bất động sản: dư nợ bất động sản hiện nay tập trung chủ yếu ở

loại hình cho vay mua nhà để ở, xây dựng sửa chữa nhà chiếm khoảng 34%, cho

vay xây dựng, sửa chữa, mua nhà để bán khoảng 13%, còn lại là các loại hình cho

vay bất động sản khác.

Hình 3.10: Tỷ trọng cho vay các loại hình tại TPHCM

29.6%

15.8%10%

9.5%

4%2.3%

10.3%

9.3%

9.2%

XD, sửa chữa nhà ở

XD và SC nhà để bán

Khu đô thị mới

Cao ốc cho thuê

Csở hạ tầng phục vụSXKDThế chấp bằng BĐS

Trung tâm thương mại

KCN - KCX

Nguồn: Ngân hàng Nhà nước Chi nhánh TPHCM

Mặt khác, nếu xem xét dư nợ bất động sản phân theo loại hình tổ chức tín

dụng thì NHTM cổ phần chiếm 69%, NHTM Nhà nước 26%, còn lại 5% là tỷ trọng

57

dư nợ bất động sản của các hình thức tổ chức tín dụng khác. Tỷ trọng dư nợ bất

động sản trong tổng dư nợ địa bàn chiếm khoảng 10%-20% tuỳ theo từng giai

đoạn. Đến tháng 9/2008, tỷ trọng này khoảng 15% và thay đổi theo từng NHTM,

cụ thể như sau: Ngân hàng Á Châu 28%, Ngân hàng Xuất nhập khNu Việt nam

18,2%, Ngân hàng TMCP Sài Gòn 18%, Ngân hàng Nam Á 30%, Ngân hàng Đông

Á 9% ...

Hình 3.11: Dư nợ cho vay bất động sản theo loại hình ngân hàng

69%

5%26%

Ngân hàng TMCP

Ngân hàng TMCP NhàNước

Tổ chức tín dụng khác

Nguồn: Ngân hàng Nhà nước

Tài sản đảm bảo chủ yếu là bất động sản: hiện nay hoạt động tín dụng ngân

hàng nói chung và hoạt động tín dụng bất động sản nói riêng vẫn chủ yếu dựa vào

tài sản bảo đảm, trong đó tài sản là bất động sản chiếm tỷ trọng rất lớn. Đối với tín

dụng bất động sản tỷ lệ này chiếm trên gần 90% trong đó phần lớn là các tài sản

bảo đảm được thế chấp bằng bất động sản với giá trị tài sản thế chấp cao hơn nhiều

so với dư nợ cho vay đối với l ĩnh vực bất động sản. Tuy nhiên, việc áp dụng hình

thức cho vay có bảo đảm bằng tài sản như vậy, lại cho thấy đằng sau nó là khả năng

đánh giá khách hàng, đánh giá thị trường bất động sản của các ngân hàng vẫn còn

hạn chế.

Xu hướng cho vay dựa trên việc thNm định dự án vay vốn khả thi, mức độ

tín nhiệm của khách hàng, khả năng quản trị rủi ro trong hoạt động ngân hàng liên

quan đến hoạt động cho vay đối với l ĩnh vực bất động sản mới chính là chìa khóa,

nền tảng cơ bản để hoạt động tín dụng bất động sản của các ngân hàng đạt hiệu

58

quả. Điều này chính là thách thức lớn cho hoạt động tín dụng bất động sản của các

ngân hàng.

Dư nợ cho vay bất động sản chủ yếu là trung và dài hạn: trong hoạt động

cho vay đối với l ĩnh vực bất động sản của các ngân hàng gồm có cho vay để đáp

ứng nhu cầu ngắn hạn như sửa chữa nhà, hoặc để đáp ứng nhu cầu trung dài hạn

như mua nhà trả góp, xây dựng dự án nhà ở... Tuy nhiên, căn cứ vào tình hình số

liệu từ năm 2005 đến nay, phần lớn các khoản tín dụng bất động sản là để đáp ứng

nhu cầu vay vốn trung dài hạn của khách hàng.

Cụ thể, việc nguồn vốn cho vay đối với l ĩnh vực bất động sản chiếm tỷ trọng

cao trong tổng dư nợ cho vay bất động sản là một áp lực về nguồn vốn trung dài

hạn phải huy động để đáp ứng nhu cầu đầu tư cho vay bất động sản của các ngân

hàng.

3.4. Tỷ trọng cho vay bất động sản và tỷ trọng nợ quá hạn tại một số ngân

hàng thương mại Vi ệt nam trong thời gian qua

3.4.1 Ngân hàng TMCP Ngoại thương Việt nam (Vietcombank)

3.4.1.1 Tình hình huy động và cho vay

Hình 3.12: Tình hình huy động và cho vay của

Ngân hàng TMCP Ngoại thương Việt Nam (2004 -2008)

71,811

39,678

85,339

50,831

105,708

61,044

116,736

67,743

127,558

108,733

157,494

111,643

-

20,000

40,000

60,000

80,000

100,000

120,000

140,000

160,000

2003 2004 2005 2006 2007 2008

Huy động vốn Cho vay

59

Nguồn: Vietcombank

Tổng huy động và dư nợ cho vay của Ngân hàng TMCP Ngoại Thương Việt

nam liên tục tăng, năm sau cao hơn năm trước. Tính đến 31/12/2008, tổng huy

động của ngân hàng là 157,494 tỷ đồng, tăng 23.5% so với cùng kỳ năm ngoái, dư

nợ cho vay là 111,643 tỷ đồng chỉ tăng 2.7% so với cuối năm 2007, thấp hơn nhiều

so với mức tăng 60.5% của năm 2007 so với năm 2006.

3.4.1.2 Tình hình cho vay Bất động sản

Theo Ngân hàng TMCP Ngoại Thương Việt Nam, tính đến 31/12/2008,

Ngân hàng đã cho vay trong lĩnh vực bất động sản là 10,260 tỷ, tương đương 9,2%

tổng dư nợ của Ngân hàng.

3.4.1.3 Tỷ trọng nợ xấu và nợ quá hạn

Hình 3.13: Tỷ lệ nợ quá hạn và nợ xấu của Vietcombank

Nợ quá hạn = Nợ xấu + Nợ nhóm 2

7.51% 4.66%Nợ quá hạn

Nợ xấu

Tổng dư nợ

Nguồn: Vietcombank

Theo Vietcombank, tính đến 31/12/2008, Ngân hàng có 8,389 tỷ nợ quá hạn

chiếm 7.51% tổng dư nợ, trong đó nợ xấu là 5,207 tỷ chiếm 4.7% tổng dư nợ của

ngân hàng.

3.4.2 Ngân hàng Công Thương Việt nam

3.4.2.1 Tình hình huy động và cho vay:

Tình hình huy động vốn và cho vay của Ngân hàng liên tục tăng trong thời

gian qua. Tính đến 31/12/2008, tổng huy động của Ngân hàng Công Thương Việt

60

Nam đạt 174.6 ngàn tỷ, tăng 12.31% so với cuối năm 2007. Tổng dư nợ tín dụng

cũng tăng 17.33% so với năm 2007, đạt 119,900 tỷ đồng.

Hình 3.14: Tình hình huy động và cho vay của

Ngân hàng Công Thương Việt Nam (2004 -2008)

94110.76

129.8

155.46

174.6

69.24 74.63

102.19

80.15

119.9

0

20

40

60

80

100

120

140

160

180

200

2004 2005 2006 2007 2008 Năm

Ngàn tỷ đồng

Tổng nguồn vốnhuy động

Tổng dư nợ tíndụng

Nguồn: Vietinbank

3.4.1.2 Tình hình cho vay Bất động sản:

Theo Ngân hàng Công Thương Việt nam, hiện dư nợ cho vay bất động sản

trong toàn hệ thống khoảng 13,000 tỷ, chiếm 11% tổng cho vay của ngân hàng và

có tăng nhẹ so với năm 2007. Qua đây cho thấy, về số tuyệt đối thì các Ngân hàng

nhà nước cũng cho vay đáng kể vào thị trường này. Tuy nhiên tính về tỷ trọng cho

vay thì ở các Ngân hàng nhà nước vẫn còn chiếm tỷ trọng nhỏ, chưa đến mức phải

báo động.

3.4.1.3 Tỷ trọng nợ xấu và nợ quá hạn

Theo Ngân hàng Công thương Việt Nam, nợ quá hạn đến thời điểm

31/12/2008 là 2.27%, trong đó nợ xấu là 1.09%. Đây cũng là con số khá thấp so với

mức bình quân của ngành ngân hàng trong thời kỳ khủng hoảng vừa qua.

61

Hình 3.15: Tỷ lệ nợ quá hạn và nợ xấu của Vietinbank

Nợ quá hạn = Nợ xấu + Nợ Nhóm 2

Nợ xấu1.09%

Nợ quá hạn

2.27%

Nguồn: Vietinbank

3.4.3 Ngân hàng TMCP Xuất nhập kh.u Việt nam

3.4.3.1 Tình hình huy động và cho vay:

Theo Ngân hàng TMCP Xuất nhập khNu Việt nam (Eximbank), cuối năm

2008 ngân hàng đã huy động được 30,877 tỷ đồng tăng 44.1% so với cuối năm

2007, dư nợ cho vay đạt mức 21,232 tỷ đồng tăng 23% so với cùng kỳ năm ngoái.

Hình 3.16: Tình hình huy động và cho vay của Eximbank

6,2965,017

8,3496,598

13,46710,207

21,425

17,267

30,877

21,232

-

5,000

10,000

15,000

20,000

25,000

30,000

35,000

2004 2005 2006 2007 2008

Huy độngvốn

Cho vay

62

Nguồn: Eximbank

3.4.3.2 Tình hình cho vay Bất động sản

Theo Ngân hàng TMCP Xuất nhập khNu Việt nam, dư nợ cho vay bất động

sản tại thời điểm 31/12/2008 khoảng 5,700 tỷ, chiếm 26.9% tổng dư nợ cho vay

của ngân hàng.

3.4.3.3 Tỷ trọng nợ xấu và nợ quá hạn

Hình 3.17: Tỷ lệ nợ quá hạn và nợ xấu của Eximbank

Nợ quá hạn

7.9%Nợ xấu 4.71%

Nguồn: Eximbank

Theo Eximbank, nợ quá hạn tại thời điểm 2008 khoảng 1,677 tỷ đồng,

chiếm 7.9% tổng dư nợ, trong đó nợ xấu là 1,000 tỷ, chiếm 4.71% tổng dư nợ.

3.4.4 Ngân hàng TMCP Nam Việt

3.4.4.1 Tình hình huy động và cho vay:

Theo số liệu từ Ngân hàng TMCP Nam Việt, tính đên 31/12/2008, tổng huy

động ước đạt 9,574 tỷ tăng 6.43% so với năm 2007 và tăng 49.07% so với 6 tháng

đầu năm 2008. Trong khi cho vay chỉ là 5,474 tỷ đồng tăng 25.46% so với cùng kỳ

năm ngoái và giảm 1.3% so với 6 tháng đầu năm 2008.

63

Hình 3.18: Tình hình huy động và cho vay của Ngân hàng TMCP Nam Việt

8,995.7

6,422.6

9,574.3

4,363.4

5,546.9 5,474.6

0

2,000

4,000

6,000

8,000

10,000

2007 31/06/2008 2008

Tổng huy động

Tổng cho vay

Nguồn: Navibank

3.4.4.2 Tình hình cho vay Bất động sản:

Theo số liệu từ Ngân hàng TMCP Nam Việt, tính đến 31/12/2008, Ngân

hàng đã cho vay 2,598 tỷ vào thị trường bất động sản, chiếm 47% tổng dư nợ cho

vay của Ngân hàng. Thực tế cho thấy, Ngân hàng đã đNy mạnh cho vay bất động

sản từ cuối năm 2007, nên cuối năm 2008, dư nợ cho vay bất động sản không tăng

đáng kể so với năm 2007.

3.4.4.3 Tỷ trọng nợ xấu và nợ quá hạn

Hình 3.19: Tỷ lệ nợ quá hạn và nợ xấu của Ngân hàng TMCP Nam Việt

Nợ quá hạn = Nợ xấu + Nợ nhóm 2

Nợ quá hạn

9.8%

Nợ xấu2.91%

64

Nguồn: Navibank

Theo Ngân hàng TMCP Nam Việt, nợ quá hạn đến thời điểm 31/12/2008

chiếm 9.8% tổng dư nợ cho vay, trong đó nợ xấu chiếm 2.91%

Qua các số liệu của các Ngân hàng cho thấy, các Ngân hàng đặc biệt là các

ngân hàng TMCP đã tập trung cho vay bất động sản khá nhiều, tỷ lệ nợ xấu cao.

Nếu như thị trường bất động sản vẫn đóng băng thì hệ thống ngân hàng có thể sẽ

đối diện với một khoản lỗ lớn, tương tự như các ngân hàng cho vay bất động sản tại

Mỹ, điều này gây rủi ro rất lớn cho Ngân hàng trong điều kiện khủng hoảng như

hiện nay.

Kết luận chương 3:

Ở chương này, tác giả nghiên cứu diễn biến của thị trường bất động sản

trong thời gian qua và những rủi ro tiềm Nn từ những biến dạng của thị trường bất

động sản. Tình hình huy động và cho vay của các ngân hàng trong đó chú trọng đến

tình hình cho vay bất động sản của các Ngân hàng trong thời qian qua. Đồng thời

tác giả cũng đưa số liệu thực tế tại một số Ngân hàng đang hoạt động tại Vi ệt nam

65

CHƯƠNG 4: GIẢI PHÁP NÂNG CAO HI ỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG TÍN

DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN CỦA CÁC NGÂN HÀNG TH ƯƠNG MẠI

VIỆT NAM

4.1. Nhận diện những nguy cơ tiềm .n trong hoạt động tín dụng bất động sản:

Từ đầu những năm 90 cho đến nay, lần đầu tiên nền kinh tế Việt Nam phải

đối diện với những tình huống vô cùng khó khăn. Mở đầu là lạm phát tăng cao vượt

tầm kiểm soát của chính phủ, cán cân thương mại thâm hụt, tỷ giá liên tục biến

động… Chính phủ đã đưa ra hàng loạt chính sách kiềm chế lạm phát, chính sách

tiền tệ thắt chặt, ổn định tỷ giá… làm thị trường bất động sản, thị trường chứng

khoán lâm vào khủng hoảng gây ảnh hưởng đến mọi thành phần kinh tế trong xã

hội. Năm 2008 là một năm đầy khó khăn cho các Ngân hàng thương mại bởi Ngân

hàng thương mại là đối tượng chịu ảnh hưởng mạnh mẽ và nặng nề nhất do hoạt

động liên quan đến lĩnh vực tiền tệ và là công cụ điều tiết thực thi chính sách của

nhà nước. Một trong những nguy cơ mà Ngân hàng thương mại đang đối diện là

giải quyết các khoản nợ liên quan đến bất động sản. Hầu hết các khoản vay này

được giải ngân vào những tháng cuối năm 2007 khi các Ngân hàng thương mại

chạy đua tăng trưởng dư nợ và lấy thị trường bất động sản làm mục tiêu cạnh tranh.

Ngay cả những chuyên gia lạc quan nhất vẫn không dám dự đoán thị trường bất

động sản khi nào sẽ hồi phục.

- Các ngân hàng đua nhau cho vay bất động sản mà không tính đến những

rủi ro đang tiềm "n: khi chỉ thị 03 của Ngân hàng nhà nước hạn chế việc cho vay

chứng khoán ra đời làm cho thị trường chứng khoán xuống dốc trầm trọng, hầu hết

vốn kinh doanh chứng khoán đổ vào thị trường bất động sản, gần như ngay lập tức,

thì trường bất động sản sốt lên nhanh chóng. Các Ngân hàng thương mại không bỏ

lỡ dịp này đã lao vào cho vay để tối đa hóa lợi nhuận và tăng dư nợ. Hầu hết các

khoản cho vay đều là cho vay đầu cơ bất động sản với thời hạn 12 tháng, tức những

tháng cuối năm 2008, đầu năm 2009 là thời gian đáo hạn của các hợp đồng tín dụng

nói trên.

66

- Nguy cơ sụp đổ thị trường bất động sản là tất yếu khi có những biến động

về chính sách và thị trường: Khi mục tiêu chống lạm phát được ưu tiên hàng đầu,

chính sách thắt chặt tiền tệ được áp dụng (tăng tỷ lệ dự trữ bắt buộc, Ngân hàng

thương mại phải mua tín phiếu) hầu hết các ngân hàng rơi vào tình trạng rất khó

khăn trong thanh khoản, dẫn đến việc thắt chặt đầu ra tín dụng. Thị trường bất động

sản non trẻ được nuôi dưỡng bởi bầu sữa mẹ là ngân hàng đã phát triển mạnh

nhưng khi nguồn vốn bị cắt thì cũng là lúc lộ nguyên bản chất yếu đuối. Hàng hóa

bất động sản sụt giảm từ 40 - 60%, cá biệt có nơi giảm đến 65%, một số bất động

sản dự án bán thấp hơn cả giá gốc (giá doanh nghiệp rao bán) nhưng vẫn không có

người mua, tính thanh khoản của thị trường cực kỳ kém. Ngân hàng ngưng cho vay

bất động sản, từ chối các hợp đồng vay vốn mới và kết thúc thời hạn cho vay trong

mục tiêu kìm hãm sự phát triển quá nóng của thị trường, tập trung tiến hành các

biện pháp thu hồi nợ vay.

- Ngân hàng khó khăn trong việc thu hồi nợ đến hạn: đại đa số bất động sản

được mua bán giữa các nhà đầu tư với nhau, nên khi Ngân hàng không còn cấp vốn

thì giao dịch bị ngưng trệ, thị trường sụt giảm và bán rẻ cũng khó tìm người mua do

giá bất động sản quá cao, cần vốn rất lớn. Các nhà đầu tư ngắn hạn bằng nguồn vốn

vay ngân hàng, việc bán bất động sản để trả nợ vay gặp rất nhiều khó khăn. Còn

ngân hàng lỡ cho vay cũng gặp khó khăn tương tự trong việc thu hồi vốn. Nguy cơ

phải xử lý tài sản để thu hồi nợ rất cao. Việc phải xử lý nợ quá hạn mất nhiều thời

gian. Thủ tục siết nợ đối với tài sản thế chấp bất động sản cũng rất phức tạp. Rủi ro

hơn nữa, chênh lệch giữa khoản vay đối với tài sản thế chấp là bất động sản không

còn theo tỷ lệ ban đầu vì giá nhà sụt giảm mạnh.

- Nợ xấu tăng cao: việc thị trường bất động sản đóng băng trong thời gian

vừa qua đã gây ra những tiêu cực không nhỏ tới nền kinh tế nói chung và hoạt động

của Ngân hàng nói riêng. Nhiều nhà phân tích đều lo ngại rằng tỷ lệ nợ xấu có nguy

cơ tăng cao do rủi ro trong thị trường bất động sản, đe doạ sự an toàn của các ngân

hàng cho vay. Mặc dù theo số liệu chính thức về tỷ lệ nợ xấu trong dư nợ cho vay

bất động sản là không cao, nhưng có những dấu hiệu cho thấy, nợ xấu (thực chất)

67

trong cho vay bất động sản của các Ngân hàng hiện khá cao và có chiều hướng gia

tăng. Những dấu hiệu đó là:

+ Sau những tháng đầu năm 2008 đến nay, giá nhà, đất giảm mất gần 40%-

60% giá trị, bất động sản mất thanh khoản thì khả năng trả nợ của khách hàng vay

kinh doanh bất động sản rất khó khăn, giá trị tài sản thế chấp của Ngân hàng bị đội

cao.

+ Có những vấn đề cần kiểm tra, giám sát trong những tháng cuối năm 2008,

Ngân hàng nhà nước luôn có văn bản yêu cầu các Ngân hàng thương mại cung cấp

chỉ tiêu chính về tình hình cho vay đối với bất động sản, gồm: Dư nợ cho vay (thời

hạn vay, mức cho vay tối đa đối với một khách hàng...); dư nợ xấu. Đồng thời,

Ngân hàng nhà nước cũng thành lập nhiều đoàn thanh tra chất lượng tín dụng tại

các Ngân hàng thương mại trên toàn quốc, trong đó tập trung thanh tra cho vay đối

với l ĩnh vực bất động sản.

Những biến động của thị trường bất động sản như trên cho thấy rủi ro trong

hoạt động cấp tín dụng vào thị trường bất động sản là không thể xem thường. Đứng

dưới góc độ là Ngân hàng thương mại khi cho vay đối với l ĩnh vực bất động sản

trong thời gian thị trường bất động sản đang giảm mạnh như hiện nay có thể gặp

phải một số rủi ro như sau:

- Rủi ro trong công tác thu hồi nợ: trong tình hình thị trường bất động sản

giảm mạnh, đa phần các ngân hàng đều hạn chế cho vay đối với l ĩnh vực bất động

sản, việc siết chặt tín dụng trong lĩnh vực này trong khi các dự án bất động sản

phần lớn phụ thuộc vào vốn vay ngân hàng đã dẫn đến các dự án đầu tư kinh doanh

bất động sản căn hộ, nhà chung cư bị chậm tiến độ, các dự án chưa hoàn thành nên

chưa thể bàn giao cho khách, nguồn vốn không lưu chuyển được, các công ty kinh

doanh địa ốc, xây dựng dự án không có tiền để trả nợ ngân hàng làm tăng rủi ro cho

ngân hàng trong việc thu hồi nợ.

- Rủi ro giá trị tài sản thế chấp thấp hơn khoản ngân hàng cho vay: theo

tình hình hiện nay, khi giá trị nhà, đất giảm mạnh so với thời kỳ cuối năm 2007

trong khi việc xét duyệt khoản vay của khách hàng lại được định giá cao vào thời

68

điểm thị trường bất động sản đang “nóng”. Điều này dẫn đến rủi ro cho ngân hàng

khi khách hàng mất khả năng thanh khoản, ngân hàng cũng khó khăn trong việc

phát mãi, thu hồi nợ.

- Rủi ro thanh khoản: những Ngân hàng có tỷ lệ dư nợ cho vay bất động sản

cao có biểu hiện khó khăn về tiền gửi mà nguyên nhân rất có thể là do gặp rủi ro về

kỳ hạn giữa tiền huy động ngắn hạn và dư nợ cho vay trung hạn (một phần đáng kể

vào lĩnh vực bất động sản).

- Rủi ro lãi suất: đối với các khoản cho vay bất động sản kỳ hạn thường là

dài hạn (có khi đến 30 năm) với mức lãi suất được điều chỉnh 6 tháng hoặc 1 năm

một lần trong khi nguồn vốn huy động đa số lại là ngắn hạn. Như vậy, xét về mặt

thời gian và rủi ro, với tình hình biến động lãi suất quá nhanh như hiện nay, lãi suất

huy tăng cao trong khi thời gian điều chỉnh lãi suất đối với khách hàng chưa đến

hạn sẽ làm cho ngân hàng gặp phải rủi ro về lãi suất.

Nhìn chung, thị trường bất động sản là một thị trường khá nhạy cảm trước

những diễn biến phức tạp của nền kinh tế. Nhưng nhiều ngân hàng đã tận dụng cơ

hội nóng sốt tức thời của thị trường bất động sản mà đNy mạnh hoạt động cho vay

vào thị trường này cho những mục đích riêng có mà không tính đến yếu tố biến

động khó lường của thị trường bất động sản. Biểu hiện rõ nét là các Ngân hàng đã

gặp khó khăn trước tình hình biến động của thị trường bất động sản hiện nay và siết

chặt ngay hoạt động cấp tín dụng vào thị trường bất động sản càng làm cho thị

trường trở nên trầm lắng. Sở dĩ là do khả năng dự báo rủi ro thị trường, rủi ro lãi

suất, dự báo chu kỳ phát triển doanh nghiệp của các Ngân hàng rất hạn chế. Các

ngân hàng chưa chú trọng đến chất lượng cho vay bất động sản nên phản ứng trước

sự biến động của thị trường bất động sản thời gian gần đây khá chậm chạp và gặp

nhiều trở ngại.

4.2. Những tri ển vọng của thị trường bất động sản và tín dụng bất động sản

trong thời gian tới:

Trong thời gian qua, các Ngân hàng thương mại đã góp phần huy động vốn

cho thị trường bất động sản và giúp thị trường bất động sản phát triển. Cụ thể, các

69

Ngân hàng Thương mại đã cấp tín dụng cho thị trường bất động sản, tạo nên cơ sở

vật chất, hạ tầng giao thông, phục vụ cho nhu cầu bất động sản của xã hội. Thông

qua việc đầu tư bất động sản của các ngân hàng, đã kích thích sự phát triển hơn nữa

của các ngành xây dựng, ngành sản xuất xi măng, sắt, thép, góp phần nâng cao sự

tăng trưởng kinh tế của cả nước nói chung và thị trường bất động sản nói riêng.

Tuy nhiên với việc Ngân hàng ngưng cho vay bất động sản, từ chối các hợp

đồng vay vốn mới và kết thúc thời hạn cho vay trong mục tiêu kìm hãm sự phát

triển quá nóng của thị trường, tập trung tiến hành các biện pháp thu hồi nợ vay đã

tác động tiêu cực đến thị trường bất động sản, làm tình hình thêm tồi tệ hơn.

Với những dấu hiệu thị trường Mỹ chưa phục hồi, nếu như Chính phủ không

có giải pháp phù hợp thì nguy cơ thị trường bất động sản sẽ tiếp tục giảm trong thời

gian tới. Theo nghiên cứu khảo sát thực tế của Vietrees, có đến 70% các chuyên gia

đều nhận định là chưa thể xác định được thời gian cụ thể thị trường sẽ phục hồi, chỉ

có 12% cho rằng thị trường sẽ phục hồi trong năm 2009 và 18% cho rằng thị

trường sẽ phục hồi sau năm 2009.

Hình 4.1: Dự báo năm thị trường bất động sản Việt Nam phục hồi

12%

18%

70%

Năm 2009

Sau năm 2009

Không xác định

Nguồn: Vietnam Real Estate

Điều dễ nhận thấy nhất ở thị trường bất động sản trong thời gian qua đó là

sự chênh lệch giữa cung và cầu hàng hóa bất động sản. Ngay cả những chuyên gia

lạc quan nhất vẫn không dám dự đoán thị trường bất động sản khi nào sẽ hồi phục.

Thực tế cho thấy, nhu cầu về nhà ở của đa số dân nhập cư và người có thu nhập

70

trung bình và thấp là rất lớn, trong khi lượng cung hàng hóa của các doanh nghiệp

kinh doanh bất động sản cho thị trường chỉ tập trung chủ yếu vào các đối tượng thu

nhập cao và sau này bị đối tượng đầu cơ trục lợi, đNy giá nhà lên vượt quá giá trị

thực gây ra một lượng cầu ảo khổng lồ.

Vừa qua, đã có những lời kêu cứu từ phía các doanh nghiệp bất động sản,

những nỗ lực không ngừng nghỉ nhằm chèo kéo ngân hàng hạ lãi suất cho vay, huy

động vốn từ nhiều nguồn và những đề xuất đề nghị Chính phủ hổ trợ thị trường bất

động sản trong gói kích cầu của chính phủ. Chỉ có người dân vẫn chờ đợi trong vô

vọng với việc giá tiếp tục giảm để có thể mua được nhà.

Các doanh nghiệp luôn than thở về tình hình kinh doanh không mấy khả

quan của mình và thị trường đang trong cảnh chợ chiều. Nhiều doanh nghiệp tuyên

bố sắp phá sản vì không biết tìm đâu ra nguồn vốn, những dự án đang dở chừng

phải bỏ đó vì cạn vốn, vì giá nguyên vật liệu tăng cao, vì vô vàn những lý do khó

khăn khác. Vì vậy, họ còn kêu gọi huy động nguồn vốn từ các quỹ phúc lợi xã hội

đang nhàn rỗi như các quỹ bảo hiểm y tế, bảo hiểm xã hội… Chủ tịch Hiệp hội Bất

động sản TP.HCM đã đề nghị Chính phủ thành lập ngay một quỹ tài chính đặc biệt

khoảng 10.000 tỷ đồng để hỗ trợ các ngân hàng và doanh nghiệp bất động sản.

Tình hình bất động sản đang gặp khó khăn khiến dư luận không thể không

đặt câu hỏi có cần giải cứu thị trường bất động sản hay không. Tổng Thư ký Hiệp

hội bất động sản TPHCM từng có lời nhận định: “Thị trường bất động sản không

hề đóng băng. Có chăng là số lượng giao dịch trên thị trường ít hơn quý 4 năm

2007”. Với tình hình trên thì những kêu cứu cho thị trường bất động sản có vẻ như

quá bi quan và có phần nghiêng về quyền lợi của doanh nghiệp, chủ đầu tư và một

bộ phận nhà đầu cơ bất động sản hơn là lợi ích chung của xã hội.

Bên cạnh đó, không ít những dự án cao cấp vẫn được đầu tư, khởi công xây

dựng, dù thị trường vẫn đóng băng. Đó vẫn là nghịch lý mà nhiều người càng thêm

nghi ngờ những lời kêu cứu của giới bất động sản.

Khi thị trường có giá cao, nhiều nhà đầu tư, doanh nghiệp bất động sản đã

thu về vài tỷ tới vài trăm tỷ đồng, Nhà nước và người dân không được gì. Hiện nay,

71

khi tình hình nguy hiểm thì lại kêu lập quỹ cứu bất động sản. Nếu được cứu, có thể

sẽ có những làn sóng tăng giá bất động sản mới, thì cơ hội mua nhà của người dân

bình thường lại càng xa vời hơn bao giờ hết.

Một thực tế nữa vẫn đang diễn ra, nhiều nhà đầu tư có đủ năng lực tài chính

đã có động thái đầu tư bất động sản tại một số thành phố của Mỹ, siêu cường số 1

thế giới. Điều đó, cũng chứng tỏ một mức độ nào đó, mặt bằng giá của bất động

sản Việt Nam vẫn chưa thực sự về với đúng giá trị thực. Yếu tố đầu cơ, làm giá vẫn

còn tồn tại. Một số chuyên gia bất động sản đã nhận định, tỷ lệ đầu cơ bất động sản

vẫn còn rất cao, khoảng 80% ở TP. HCM, và 70% ở Hà Nội. Mặc dù, trong tình

trạng suy thoái hiện nay giá nhà đất đã giảm tới 50 - 60% thế nhưng vẫn còn là quá

cao nếu so sánh với khả năng tài chính của những người có nhu cầu nhà ở.

Thực tế cho thấy, với mức thu nhập bình quân của người dân Việt nam vào

khoảng 17 triệu đồng/năm (1,000 USD/năm) thì khó có thể mua được nhà tại các

khu đô thị lớn. Theo ước tính của tác giả, với mức thu nhập này thì khoản 60 năm

mới có thể mua được nhà, đó là chưa tính tiền lãi phải trả nếu vay tiền để mua.

Thực tế từ cuộc khủng hoảng bất động sản tại Mỹ cho thấy, việc đNy giá bất động

sản đi quá xa so với thu nhập của người dân dễ dẫn đến cuộc khủng hoảng tín dụng

bất động sản và kéo theo khủng hoảng cả nền kinh tế.

Theo ý kiến của tác giả cũng như ý kiến của nhiều chuyên gia thì mặc dù thị

trường bất động sản đã giảm đến 60%, nhưng vẫn còn quá xa so với thu nhập của

người dân. Các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản chỉ quan tâm đến nhu cầu

của người có thu nhập cao mà chưa khai thác đến nhu cầu đại đa số của người dân.

Và cần để thị trường tự điều tiết, như một đợt tập dượt cho nền kinh tế quen với cơ

chế thị trường. Nhà nước cũng không cần thiết phải can thiệp bằng các giải pháp tài

chính theo lời kêu ca của doanh nghiệp, vì như vậy sẽ không thể giúp thị trường bất

động sản tự lớn mạnh. Trong cơ chế thị trường, phải chấp nhận việc những thành

phần tham gia không đủ năng lực sẽ bị đào thải, tình trạng duy trì nhóm lợi ích cần

loại bỏ.

72

Hơn nữa, về nguyên tắc, thị trường bất động sản sẽ phát triển mạnh cho đến

khi thu nhập đầu người của một quốc gia đạt khoảng 10,000 USD; trong khi đó

GDP tính theo đầu người ở Việt Nam hiện mới ở mức 1,000 USD. Điều này chứng

tỏ trong tương lai, thị trường bất động sản sẽ còn nhiều bước phát triển, điều này

cần một sự chuyên nghiệp và sòng phẳng trong kinh doanh, tránh tính trạng đầu cơ,

thiếu minh bạch, đầu cơ thao túng thị trường. Với sự điều tiết của thị trường, những

nhà đầu tư không đủ năng lực sẽ tự đào thải và Nhà nước chỉ giữ vai trò giám sát

nhiều hơn là vai trò một nhà bảo trợ.

Tuy nhiên một số ngân hàng vẫn cho biết, dù có khá nhiều rủi ro trong cho

vay kinh doanh bất động sản, nhưng đây vẫn là mảng tín dụng quan trọng trong cơ

cấu các khoản vay của ngân hàng nên một số Ngân hàng vẫn tiếp tục triển khai các

sản phNm cho vay kinh doanh bất động sản. Tuy nhiên, để phòng tránh rủi ro trước

bối cảnh thị trường nhà đất khá bất ổn như hiện nay, nhiều ngân hàng đã sàng lọc

kỹ các dự án và theo dõi chặt sự biến động trên thị trường nhà đất, nhất là các khu

vực có biến động lớn về giá để lên kế hoạch cho vay với hạn mức thích hợp.

4.3. Một số giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động tín dụng bất động sản

nhằm ngăn ngừa nguy cơ khủng hoảng.

Khủng hoảng thị trường bất động sản lần này có sự đóng góp không nhỏ của

các Ngân hàng, việc đua nhau tăng trưởng dư nợ, giảm thiểu thủ tục vay vốn nhằm

có một kết quả hoạt động khả quan đã tạo một cầu ảo quá lớn trong thị trường bất

động sản. Các Ngân hàng cần ráo riết thực hiện các biện pháp khắc phục tự cứu

mình trước khi có sự hỗ trợ từ Chính Phủ, Ngân hàng Nhà nước hay các tổ chức

khác.

4.3.1 Đánh giá lại khoản vay và cơ cấu lại nợ:

Ngân hàng cần đánh giá lại toàn bộ khoản vay bất động sản trong toàn hệ

thống ngân hàng. Việc xem chừng đơn giản nhưng không phải tất cả các ngân hàng

đều làm tốt, mục đích việc đánh giá này tập trung vào các yếu tố sau đây :

- Đối tượng khách hàng (doanh nghiệp, công nhân viên, hộ kinh doanh cá

thể…)

73

- Mức độ ổn định nguồn thu nhập để trả nợ (từ lương, từ cho thuê nhà, từ

kinh doanh...)

- Định giá lại tài sản đảm bảo và so sánh với dư nợ vay hiện tại.

- Khả năng tài chính hiện tại của khách hàng và trong tương lai

- Lịch sử trả nợ.

Sau khi đánh giá xong, Ngân hàng nên sắp xếp các khoản vay theo từng

nhóm và tương ứng với mỗi nhóm sẽ có các giải pháp thích hợp. Việc phân chia

nhóm cho khoản vay tùy theo tình hình cụ thể của từng ngân hàng và có thể áp

dụng một trong các biện pháp sau để xử lý khoản vay:

Thứ 1, cơ cấu lại đối tượng cho vay: chuyển món vay từ đối tượng là đầu cơ

sang đối tượng có nhu cầu thật sự về chỗ ở. Điều đó có nghĩa là ngân hàng sẽ cho

khách hàng vay mua lại bất động sản, đối tượng này phải đáp ứng đầy đủ điều kiện

vay vốn. Tuy nhiên, để có thể thu hút được các khách hàng mua bất động sản vào

thời điểm này cần có các chính sách ưu đãi tín dụng như thời hạn vay, thời gian ân

hạn và nếu được là lãi suất cho vay. Ưu điểm của giải pháp này là giải quyết triệt

để khoản vay bất động sản nhưng với tình hình hiện tại có thể hiệu quả sẽ không

đạt như mong muốn.

Thứ 2, gia hạn nợ vay: biện pháp xem qua tưởng như đơn giản và ai cũng có

thể sử dụng. Mặc dù vậy, các Ngân hàng đều không dám áp dụng biện pháp này.

Lý do là việc gia hạn nợ vay dẫn đến chuyển nhóm nợ sang nhóm III với tỷ lệ trích

dự phòng rủi ro 20%; sau 03 tháng (đối với các khoản vay ngắn hạn) món vay

chuyển sang lại nhóm nợ đủ tiêu chuNn là nhóm 1 nếu khách hàng thanh toán nợ

vay đầy đủ, gây ảnh hưởng trực tiếp đến hoạt động kinh doanh của Ngân hàng. Cần

lưu ý khi sử dụng biện pháp này đối tượng vay vốn phải có uy tín trong thanh toán

nợ vay và khả năng tài chính tốt cũng như tài sản phải đủ đảm bảo cho dư nợ vay

tránh trường hợp khách hàng trả nợ không được thì món vay sẽ chuyển sang nhóm

nợ cao tương ứng tỷ lệ trích dự phòng cao hơn.

Thứ 3, xử lý đối với các món vay không có khả năng thanh toán: đây là giải

pháp cuối cùng mà muốn hay không ngân hàng phải thực hiện để giảm thiệt hại

74

xuống mức thấp nhất. Trước tiên ngân hàng phải tiến hành đánh giá lại tài sản đảm

bảo, nếu trị giá tài sản không đủ đảm bảo khoản vay thì yêu cầu khách hàng nộp bổ

sung tài sản. Việc xử lý tài sản đảm bảo tuy không đơn giản nhưng đến thời điểm

này, các khoản vay mất khả năng thanh toán không phải là đơn lẻ mà là các con số

đến hàng trăm, hàng ngàn tỷ đồng. Vì vậy, cần phải có một biện pháp toàn diện áp

dụng hết cho các trường hợp trên, ngân hàng có thể thành lập hoặc liên kết với

công ty xử lý nợ hay chủ động liên hệ với các đối tác trong và ngoài nước để thỏa

thuận mua bán lại một số dự án hay bất động sản.

4.3.2 Xây dựng quy trình th.m định cho vay chặt chẽ

Hiện nay, về mặt quy chế cho vay, bản thân ngân hàng nhà nước cũng

không ban hành quy chế cho vay riêng đối với l ĩnh vực bất động sản mà chỉ có quy

chế cho vay kèm theo Quyết định số 1627/2001/QĐ-NHNN ngày 31/12/2001.

Theo quy chế này, ngân hàng nhà nước quy định chung về hoạt động cho vay áp

dụng cho tất cả các loại hình tín dụng khác nhau, trong đó có tín dụng bất động sản.

Tuy nhiên về mặt các ngân hàng, cần căn cứ vào quy chế cho vay chung của

ngân hàng nhà nước để ban hành thêm quy chế cho vay riêng đối với l ĩnh vực bất

động sản, điều này không chỉ góp phần minh bạch hơn về mặt quy định cho vay

của bản thân ngân hàng, mà còn góp phần hạn chế rủi ro trong việc cấp tín dụng

trong lĩnh vực này, làm tiền đề cho các cán bộ tín dụng, áp dụng và thực thi hiệu

quả việc cấp tín dụng bất động sản.

Cho vay đối với l ĩnh vực bất động sản của các Ngân hàng thương mại phần

nhiều vẫn dựa vào tài sản thế chấp, chưa đánh giá được năng lực trả nợ của khách

hàng làm cơ sở cho vay. Đây là điểm yếu của các Ngân hàng thương mại trong thời

gian qua. Để hạn chế điểm yếu này, các Ngân hàng thương mại cần tăng cường

quản lý hồ sơ khách hàng, giám sát thu nhập của khách hàng thông qua ngân hàng,

thực hiện chuyên môn hoá trong hoạt động cho vay bất động sản để giám sát biến

động của thị trường, biến động trong thu nhập của khách hàng làm cơ sở điều chỉnh

hoạt động cho vay hợp lý.

75

Tác giả xin đề xuất sử dụng nguyên tắc 6C, cho phép phân tích khá hiệu quả

hoạt động của người đi vay để đưa ra quyết định cho khách hàng vay vốn

Uy tín và đạo đức của khách hàng (Character)

Các tổ chức tài chính quyết định cho vay vốn dựa vào độ tin cậy và cá tính

của người vay. Chính vì vậy, người đi vay phải trình bày một cách trung thực và rõ

ràng. Ngân hàng cần tiến hành xác minh, nếu phát hiện có chi tiết thiếu trung thực

thì sẽ đặt vấn đề về độ tin cậy đối với người đi vay. Cụ thể cần chú ý đến các vấn

đề sau: lịch sử tín dụng của khách hàng, các đánh giá của các Ngân hàng khác và

đối tác đối với khách hàng này…

Năng lực (Capacity)

Ngân hàng cần biết về kỹ năng quản lý, sự nhạy bén trong kinh doanh và vị

thế của người xin vay vốn trong hoạt động kinh doanh bất động sản. Những tài

năng, kỹ năng, kiến thức, kinh nghiệm, tham vọng, động lực, nghị lực, cam kết nào

mà người đi vay muốn đem lại cho hoạt động kinh doanh của mình nhằm trụ vững

và phát triển trong khi nhiều doanh nhân khác thất bại. Các mô tả quá trình hoạt

động của doanh nghiệp đến thời điểm hiện tại, đã từng hoạt động trong lĩnh vực bất

động sản, cơ cấu sở hữu, chủ sở hữu, tính chất hoạt động, sản phNm, khách hàng

chính, người cung cấp chính của doanh nghiệp.

Điều kiện (Conditions)

Ngân hàng phải thận trọng, bảo thủ và luôn tính đến tình huống xấu nhất có

thể xảy ra. Cần xác định và tìm hiểu rõ những điều kiện kinh tế, tình hình ngành và

khả năng cạnh tranh dự kiến sẽ có tác động (cả tích cực lẫn tiêu cực) đến hoạt động

kinh doanh bất động sản của khách hàng. Xem xét địa vị cạnh tranh hiện tại của

khách hàng trong ngành và thị phần dự kiến, kết quả hoạt động của khách hàng so

với các đối thủ cạnh tranh khác trong ngành, mức độ nhạy cảm của khách hàng đối

với chu kỳ kinh doanh, ảnh hưởng của lạm phát đến thị trường bất động sản cũng

như đối với bảng cân đối kế toán và dòng tiền của khách hàng.

Ngoài ra, Ngân hàng cần đánh giá và dự báo thị trường bất động sản tại khu

vực khách hàng đầu tư. Xem xét các yếu tố chính trị, pháp lý, xã hội, công nghệ,

76

môi trường ảnh hưởng đến hoạt động kinh doanh bất động sản cũng như các lĩnh

vực khác của khách hàng.

Tài sản đảm bảo (Collateral)

Ngân hàng cần nhìn vào hiệu quả hoạt động kinh doanh có thể có của khách

hàng. Báo cáo tài chính của Khách hàng cần bao hàm tất cả các khoản phải trả, cả

thực tế lẫn đột xuất. Đồng thời, trong điều kiện thông tin bất cân xứng, khoản tiền

cho vay cần được đảm bảo bởi giá trị tài sản của khách hàng và hoạt động kinh

doanh có triển vọng, vì vậy Ngân hàng cũng cần xem xét tài sản đảm bảo để thế

chấp cho khoản vay

Vốn (Capital)

Đầu tư bằng vốn cổ phần hay vốn vay thêm thể hiện cam kết tài chính của

doanh nghiệp đối với hoạt động kinh doanh cụ thể. Ngân hàng cần nhìn vào giá trị

ròng của công ty và các hệ số tài chính, thu nhập đã qua, tình hình phân chia cổ tức,

doanh thu bán hàng, dòng tiền hiện tại và dự kiến, tính thanh khoản của tài sản lưu

động, cơ cấu nguồn vốn, tình trạng vay nợ để quyết định cho vay.

Ki ểm soát (Control)

• Cần xem xét các luật, qui định, qui chế hiện hành liên quan đến hoạt động

kinh doanh bất động sản.

• Mức độ phù hợp của khoản vay đối với qui chế, qui định của Ngân hàng.

• Hồ sơ giấy tờ cho vay, giải ngân phải đầy đủ và phải được ký bởi các bên.

• Các chứng từ chứng minh mục đích sử dụng vốn.

Về nguyên tắc thì không nên xem trọng C nào cả nhưng thứ tự ưu tiên xem

xét thì nên theo thứ tự nêu trên.

4.3.3 Thành lập phòng th.m định, định giá bất động sản

Hiện nay, việc khó khăn lớn của các cán bộ tín dụng trong cho vay đối với

lĩnh vực bất động sản chính là việc thNm định giá bất động sản chính xác, làm cơ sở

để xét duyệt cho vay. Tuy nhiên, hoạt động thNm định giá tại ngân hàng lại thường

được các cán bộ tín dụng thực hiện, trong khi bản thân các cán bộ tín dụng lại bị

hạn chế về trình độ thNm định, họ không được đào tạo chuyên môn về lĩnh vực này,

77

lại còn bị hạn chế về nguồn thông tin về bất động sản trên thị trường, do đó việc

định giá bất động sản kém hiệu quả, dễ rủi ro và mất nhiều thời gian.

Chính vì thế, để nâng cao hiệu quả tín dụng bất động sản, các ngân hàng cần

thành lập phòng thNm định để định giá bất động sản một cách chuyên nghiệp, đồng

thời xây dựng quy trình định giá bất động sản gắn với thị trường, tạo điều kiện hỗ

trợ cho công tác tín dụng đạt hiệu quả.

Ngoài việc cho vay tối đa bằng 70% giá trị định giá, Ngân hàng cần thường

xuyên đánh giá lại tài sản thế chấp và yêu cầu bổ sung tài sản thế chấp nếu giá trị

tài sản có biến động lớn, không còn đảm bảo đủ cho dư nợ hiện tại.

Theo các chuyên gia kinh tế, cho vay mua bất động sản ít rủi ro hơn cho vay

mua chứng khoán nhờ có tài sản bảo đảm có giá trị tăng dần theo thời gian. Tuy

nhiên, khi thị trường bất động sản suy thoái, ngân hàng sẽ chịu thiệt hại hết sức

nặng nề. Chẳng hạn, tại thời điểm cho vay, khu đất có giá 5 tỷ đồng, ngân hàng cho

vay 70% là 3,5 tỷ đồng. Nếu thị trường bất động sản suy sụp, giá khu đất chỉ còn

2,5 tỷ đồng, ngân hàng có khả năng mất cả tỷ đồng.

4.3.4 Thành lập Công ty địa ốc, Công ty mua bán nợ và khai thác tài sản

Thành lập công ty con chuyên kinh doanh bất động sản là một giải pháp

nhằm giúp cho ngân hàng chuyên môn hóa trong hoạt động kinh doanh bất động

sản, tiến gần hơn đến khách hàng, đồng thời tăng cường hiệu quả trong việc đánh

giá và thNm định bất động sản, là cơ sở để tăng cường hiệu quả hoạt động tín dụng

bất động sản của ngân hàng. Giải pháp này còn tùy theo quy mô hoạt động, chính

sách phát triển của ngân hàng mới có thể áp dụng được. Hiện nay, Ngân hàng

TMCP Ngoại Thương Việt Nam, Ngân hàng TMCP Á Châu, Ngân hàng TMCP Sài

Gòn Thương Tín đã thành lập công ty con chuyên kinh doanh bất động sản và công

ty mua bán nợ. Ngân hàng Công Thương Việt Nam, Ngân hàng Đầu tư và Phát

triển Việt Nam, Ngân hàng TMCP Nam Việt… đều có Công ty mua bán nợ.

Việc thành lập Công ty địa ốc, Công ty mua bán nợ góp phần giải quyết một

phần đáng kể nợ xấu của Ngân hàng, để Ngân hàng tập trung vào các hoạt động

chính của mình.

78

4.3.5 Nâng cao vai trò của bộ phận kiểm toán nội bộ và kiểm soát nội bộ,

đặc biệt là trong lĩnh vực cho vay bất động sản

Cần nâng cao vai trò của bộ phận kiểm toán nội bộ, kiểm soát nội bộ theo

Quy định của Ngân hàng nhà nước. Tránh tình trạng hoạt động mang tính hình

thức, không đi vào thực chất của vấn đề, ngại đụng chạm.

Cần kiểm tra, rà soát, đánh giá một cách độc lập, khách quan đối với tất cả

các đơn vị, bộ phận, các hoạt động của tổ chức tín dụng (cơ chế, chính sách, thủ

tục, qui trình hoặc các vấn đề trong hoạt động) dựa trên mức độ rủi ro và mức độ

ảnh hưởng đến hoạt động của ngân hàng trong đó chú trọng đến kiểm tra, kiểm soát

các hoạt động cho vay trong lĩnh vực bất động sản. Đối với tất cả những vấn đề có

thể có ảnh hưởng xấu đến hoạt động của ngân hàng, cần thông báo kịp thời về bản

chất và ảnh hưởng của chúng đối với hoạt động của ngân hàng và đưa ra những

khuyến nghị thiết thực nhằm ngăn ngừa, khắc phục những vấn đề này.

4.3.6 Quản tr ị rủi ro ngân hàng, đặc biệt là rủi ro thanh khoản và rủi ro lãi

suất

Quản trị rủi ro là một hoạt động rất quan trọng của ngân hàng, thậm chí còn

quan trọng hơn cả mục tiêu lợi nhuận vì chính việc quản trị rủi ro hiệu quả là cơ sở,

nền tảng cho việc đạt được lợi nhuận một cách bền vững. Do đó để nâng cao năng

lực quản trị rủi ro, các ngân hàng phải tiếp tục xây dựng, hoàn thiện và củng cố

hoạt động quản trị rủi ro của đơn vị thông qua việc áp dụng và thực hiện các tiêu

chuNn, nguyên tắc an toàn của Basel I, Basel II và các quyết định khác của ngân

hàng nhà nước về bảo đảm an toàn trong hoạt động của các tổ chức tín dụng.

Các ngân hàng cần xây dựng hệ thống có thể đánh giá được năng lực của

khách hàng, kiểm soát được các rủi ro tín dụng dựa trên bảng báo cáo tài chính và

các thông tin ngân hàng thu thập được; kiểm soát, điều phối, quản lý danh mục các

khoản nợ xấu; cân đối dự phòng và hỗ trợ cho việc đáp ứng các quy định của Hiệp

định Basel II.

Nguồn vốn đầu tư vào thị trường bất động sản thường là nguồn vốn trung

dài hạn, do đó, để hạn chế rủi ro thiếu thanh khoản vì chênh lệch kỳ hạn, rủi ro lãi

79

suất vì biến động lãi suất trên thị trường, các NHTM cần tăng cường cách biện

pháp huy động nguồn vốn trung dài hạn trên thị trường; trích lập và dự phòng rủi ro

đúng, đủ; thực hiện cân đối nguồn vốn và sử dụng vốn một cách hợp lý.

4.3.7 Sử dụng đòn b.y tài chính phù hợp

Ngân hàng nhà nước hiện chỉ khống chế ở mức huy động, chưa có quy định

khống chế mức cho vay ở các ngân hàng. Vì vậy trong thời gian qua nhiều ngân

hàng đã cho vay gấp hai, gấp ba lần mức huy động, đNy lãi suất liên ngân hàng qua

đêm có thời điểm lên đến 40%/năm.

Vì vậy, ngoài việc ngân hàng nhà nước cần quy định cụ thể mức cho vay,

các ngân hàng cần có biện pháp hữu hiệu, tránh sử dụng đòn bNy tài chính quá lớn,

gây rủi ro cho ngân hàng.

4.2.8 Giải pháp khác.

Vì thị trường bất động sản chịu sự chi phối lớn của các chính sách pháp luật

của nhà nước, sự vận dụng và thực thi pháp luật của các ban ngành khác nhau nên

đối với các ngân hàng khi tham gia vào quá trình vận hành của thị trường bất động

sản, cũng chịu tác động của những chính sách này, vì thế, trong phần kiến nghị chỉ

tập trung vào những vấn đề mà bản thân ngân hàng không thể giải quyết, những

vấn đề đó nằm ngoài khả năng của ngân hàng, nhưng lại có tác động đến hoạt động

tín dụng bất động sản của ngân hàng.

- Đối với Quốc Hội và Chính phủ

Kiến nghị Quốc Hội và Chính phủ tiếp tục hoàn thiện luật và các cơ chế

chính sách điều chỉnh thị trường bất động sản như hoàn thiện Luật đất đai, Luật

kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở, trên cơ sở tránh hiện tượng mâu thuẫn trong

các quy định, đồng thời nghiên cứu mô hình quản lý thị trường bất động sản theo

cơ chế thị trường, dần dần loại bỏ cơ chế 2 giá (giá nhà, đất do UBND tỉnh, thành

phố công bố và giá do thị trường ấn định), chỉ còn lại cơ chế một giá do thị trường

tạo lập và hình thành theo từng thời kỳ; nghiên cứu và áp dụng tính chỉ số bất động

sản đưa vào thực tế để tăng cường tính minh bạch trong hoạt động kinh doanh bất

động sản; vận dụng và thực hiện tốt Luật kinh doanh bất động sản nhằm giảm thiểu

80

sự phát triển tràn lan và khó kiểm soát của thị trường mua bán bất động sản không

chính thức như hiện nay.

Đối với UBND thành phố và các ban ngành ở địa phương

Các chính sách về bất động sản, đặc biệt là vấn đề quyền sử dụng đất là một

trong những yếu tố quan trọng trong việc tạo lập một cơ sở pháp lý cho việc phân

định quyền và nghĩa vụ về đất đai của các đối tượng liên quan trong giao dịch bất

động sản.

Tuy nhiên, vấn đề khó khăn liên quan đến bất động sản không phải hoàn

toàn do cơ chế, chính sách về bất động sản chưa minh bạch mà còn do việc thực thi

các quy định pháp luật về bất động sản của các cơ quan Nhà nước còn chậm trễ và

không nhất quán. Nguyên nhân phát sinh từ hoạt động phối hợp thiếu đồng bộ giữa

các ban ngành, vấn đề con người và năng lực của cán bộ trong các cơ quan Nhà

nước đang là điều đặt ra cho cải cách hành chính nói chung và đổi mới hành chính

trong lĩnh vực bất động sản nói riêng. Do đó, về những vấn đề này kiến nghị

UBND thành phố tiếp tục chỉ đạo các sở ban ngành phải khắc phục, đổi mới và

thường xuyên thực hiện công tác kiểm tra, đôn đốc và giải quyết các vướng mắc

nNy sinh liên quan đến thị trường bất động sản như vấn đề giải tỏa, đền bù, quy

hoạch treo, cấp giấy chủ quyền nhà, đất cho người dân, ....

- Đối với Ngân hàng nhà nước Việt Nam

Kiến nghị Ngân hàng nhà nước Việt Nam xem xét nghiên cứu xây dựng

chính sách và tiêu chí phân biệt hoạt động cho vay trong lĩnh vực bất động sản đơn

thuần phục vụ cho nhu cầu nhà ở của người dân và hoạt động cho vay đầu tư, kinh

doanh bất động sản làm cơ sở để các ngân hàng định hướng đầu tư tín dụng vào

lĩnh vực bất động sản một cách hợp lý.

Hoàn thiện hệ thống giám sát ngân hàng theo các hướng: Nâng cao chất

lượng phân tích tình hình tài chính và phát triển hệ thống cảnh báo sớm những tiềm

Nn trong hoạt động của các TCTD, bao gồm việc phân tích báo cáo tài chính và xác

định các “điểm” nhạy cảm; Xây dựng cách tiếp cận tới công việc đánh giá chất

81

lượng điều hành rủi ro trong nội bộ các TCTD; Nâng cao đòi hỏi kỹ thuật trong

việc trích lập dự phòng rủi ro.

Ngân hàng nhà nước cũng cần có quy định về mức cho vay tối đa của một

ngân hàng, quy định về việc góp vốn liên đầu tư ra bên ngoài, tránh tình trạng các

ngân hàng đầu tư quá nhiều vào kinh doanh chứng khoán như thời gian qua, gây rủi

ro lớn cho ngân hàng.

Ngoài ra, phải kể đến vai trò điều tiết vĩ mô của Ngân Hàng Nhà Nước.

Ngân Hàng Nhà Nước nên có những dự báo về thị trường và đưa ra chính sách phù

hợp vừa hướng dẫn vừa định hướng cho các Ngân hàng thương mại thực hiện.

Hiệu quả của các giải pháp còn tùy thuộc nhiều vào tình hình thực tế các

khoản vay bất động sản của Ngân hàng, nếu các khoản vay tốt, tiềm lực tài chính

của ngân hàng mạnh thì sẽ vượt qua giai đoạn khó khăn này. Nhưng cần lưu ý là

phải thực hiện đồng loạt nhiều biện pháp từ khâu quản lý tốt khoản vay, đánh giá

khách hàng, tích cực đôn đốc thu hồi nợ, các biện pháp thỏa thuận với khách hàng

để xử lý khoản vay kết hợp với các giải pháp nói trên nhằm giảm thiểu tối đa rủi ro

xảy ra, tránh một cuộc khủng hoảng hệ thống bắt nguồn từ thị trường bất động sản.

Kết luận chương 4

Ở chương này, tác giả đưa ra những nguy cơ tiềm Nn trong hoạt động tín

dụng bất động sản và đánh giá triển vọng của thị trường bất động sản cũng như tín

dụng bất động sản trong thời gian tới. Đồng thời, tác giả đưa ra một số giải pháp

góp phần nâng cao hiệu quả hoạt động tín dụng bất động sản nhằm hạn chế rủi ro

cho ngân hàng trong cho vay bất động sản. Trong đó tập trung vào đề nghị các

ngân hàng cần xây dựng quy chế cho vay chặt chẽ, tránh cho vay chạy theo tình

trạng bong bóng bất động sản; thành lập bộ phận định giá bất động sản, định kỳ

đánh giá lại giá trị tài sản đảm bảo; thành lập công ty kinh doanh bất động sản;

quản trị rủi ro ngân hàng, nhất là rủi ro về lãi suất, rủi ro thanh khoản …; nâng cao

vai trò của bộ phận kiểm toán và kiểm soát nội bộ; đồng thời có chính sách kiểm tra

sau cho vay, cơ cấu lại nợ cho phù hợp với khả năng của khách hàng.

82

KẾT LUẬN CHUNG

Mặt dù cuộc khủng hoảng tín dụng bất động sản tại Mỹ khó có thể ảnh

hưởng đến hệ thống ngân hàng Việt nam do các Ngân hàng Việt nam không sở hữu

các chứng khoán bất động sản, do đó không phải gánh chịu các khoản lỗ gây ra từ

việc giảm giá loại chứng khoán phái sinh này. Tuy nhiên, chỉ số giá bất động sản

Việt nam có đường nét giống với xu hướng thị trường bất động sản tại Mỹ trong

thời gian qua, với sự tăng trưởng đột biến vào năm 2007 và bắt đầu đổ dốc kể từ

Quý II năm 2008 đến nay. Cùng với đó là dư nợ tín dụng bất động sản của hệ thống

ngân hàng Việt nam là tương đối lớn, tỷ lệ nợ xấu tăng cao, đặc biệt là trong lĩnh

vực cho vay bất động sản cho thấy nguy cơ về một cuộc khủng hoảng tín dụng bất

động sản trong tương lai.

Vì vậy, các ngân hàng cần có chính sách, giải pháp thích hợp như cơ cấu lại

đối tượng cho vay, gia hạn nợ, xử lý đối với các món vay không có khả năng thanh

toán. Về lâu dài Ngân hàng cần xây dựng quy trình cho vay chặt chẽ, có những bộ

phận định giá độc lập, định kỳ đánh giá lại tài sản đảm bảo đồng thời có những dự

báo về thị trường bất động sản nhằm nâng cao hiệu quả trong hoạt động tín dụng

bất động sản trong thời gian tới. Thêm vào đó phải thường xuyên thực hiện nghiêm

túc các quy định của Ngân hàng nhà nước, của chính ngân hàng, có chính sách về

quản trị rủi ro thanh khoản, rủi ro lãi suất đồng thời trích lập và dự phòng rủi ro

đúng, đủ khi cho vay vào lĩnh vực này.