mercado inmobiliario santiago r.m.la superficie útil de los departamentos ha disminuido, en la...
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1
MERCADO INMOBILIARIO
SANTIAGO R.M.
Informe de actividad
1er Trimestre 2017
2
STOCK DISPONIBLES
DEPTOS
CASAS
VIVIENDAS
DEPTOS
CASAS
VIVIENDAS
DEPTOS
CASAS
DEMANDA VELOCIDAD DE VENTA
OFERTA PRECIO
VIVIENDAS VENDIDAS
· DEPTOS · CASAS
MONTOS TRANSADOS
· DEPTOS · CASAS
EXPECTATIVAS
DESEMPLEO
REMUNERACIONES
DEMANDA POR CRÉDITOS
ACCESO A CRÉDITO
TASAS HIPOTECARIAS
ÍNDICE COSTO EDIFICACIÓN
MATERIALES
INDICADORESCLAVE
CONDICIONES PERSONALES
CONDICIONES DEFINANCIAMIENTO
INSUMOSVARIABLESDE ENTORNO PERSPECTIVAS
MERCADO INMOBILIARIO
SANTIAGO R.M.
3
VENTA de
VIVIENDAS
4
I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I
2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017
Viviendas
Departamentos
Casas
La venta de viviendas en Santiago
aumentó 46% en comparación con
el primer trimestre de 2016.
• Base de comparación muy débil al
comienzo de 2016.
46%
VIVIENDAS
VENTA DE VIVIENDAS EN SANTIAGO R.M.
Unidades
Período enero-marzo (1T 2017)
5
1.430
3.585
5.015
1.452
5.872
7.324
Casas
Departamentos
Viviendas
I Trimestre 2017
I Trimestre 2016
El resultado se explica por
el aumento en la venta de
departamentos (64%) y
el estancamiento en casas
(1,5%).
7.324Unidades vendidas
de las UNIDADES VENDIDAS fueron
DEPARTAMENTOS, participación
superior en NUEVE PUNTOS a la del
mismo período de 2016.
80%
VENTA DE VIVIENDAS EN SANTIAGO R.M.
Unidades
Período enero-marzo (1T 2017)VIVIENDAS
6
I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I
2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017
Viviendas
Departamentos
Casas
El monto transado aumentó 45%
en comparación con el primer
trimestre de 2016.
45%
• Similar al avance en unidades, por lo
cual no existió efecto precio
significativo.
VALOR DE VENTA DE VIVIENDAS
EN SANTIAGO R.M.
Millones de UF
1T 2017VIVIENDAS
7
• Valor de ventas aumentó
más que el número de
unidades vendidas.
2,5%
El resultado se explica por los
aumentos observados en
departamentos (65%) y en
casas (4%).
65%
4%
5,4
11,3
16,6
5,6
18,6
24,1
Casas
Departamentos
Viviendas
I Trimestre 2017
I Trimestre 2016
VIVIENDAS
Efecto precio positivo en el mercado
de casas:
VALOR DE VENTA DE VIVIENDAS
EN SANTIAGO R.M.
Millones de UF
1T 2017
8
VENTA deDEPARTAMENTOS
9
Tramo 1.500-2.000 UF fue el que ganó más
participación con respecto a 2016 (11
puntos porcentuales), en detrimento de
tramos de menor valor (hasta 1.500 UF).
• Tramos de mayor valor (más de 4.000 UF) siguen
concentrando 16% de la demanda por departamentos.
I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I
2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017
Mayor que 8.000
5.000-8.000
4.000-5.000
3.000-4.000
2.000-3.000
1.500-2.000
1.000-1.500
Menor que 1.000
VENTA DE DEPARTAMENTOS
POR TRAMO DE PRECIO EN UF
DEPTOS
1% 1%
15% 10%
22% 33%
34%
31%
11% 9%
4% 4%6% 5%
7% 7%
10
Unidades de menor tamaño (menos de
50 m2) aumentaron su participación
hasta 65%.
• Departamentos de mayor tamaño (más de
120 m2) siguen concentrando 5% de la
demanda por departamentos.
I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I
2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017
Mayor que 180
140-180
120-140
90-120
70-90
50-70
Menor que 50
65%
VENTA DE DEPARTAMENTOS
POR SUPERFICIE EN M2
DEPTOS
Hasta 50m2
11
Unidades sin ejecución y en etapas
iniciales (excavaciones y fundaciones)
concentran 22% de la demanda.
• La venta de departamentos TERMINADOS
concentró solo 16% de las unidades
comercializadas en el trimestre.
I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I
2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017
Terminado
Terminaciones
Obra gruesa
Fundaciones
Excavaciones
Sin ejecución
22%
VENTA DE DEPARTAMENTOS
POR ESTADO DE OBRA
DEPTOS
Etapas iniciales
12
ESTACIÓN CENTRAL, SAN MIGUEL Y LA
FLORIDA fueron las que más aumentaron su
participación (entre 3 y 5 puntos
porcentuales).
• Por el contrario, SANTIAGO, INDEPENDENCIA y
ÑUÑOA perdieron entre 2 y 4 puntos de participación
en el último año.
1%
1%
2%
3%
7%
3%
6%
9%
10%
9%
8%
17%
11%
10%
0%
2%
3%
3%
3%
3%
6%
7%
9%
9%
11%
14%
14%
15%
Huechuraba
Lo Barnechea
Providencia
Vitacura
Independencia
La Cisterna/La Granja/Puente Alto
Las Condes
Ñuñoa/La Reina
Macul
Quinta Normal/Maipú/Cerrillos/Pudahuel
La Florida/San Joaquín/Peñalolén
Santiago Centro
San Miguel
Estación Central
I Trimestre 2017 I Trimestre 2016
VENTA DE DEPARTAMENTOS
POR COMUNA
DEPTOS
13
EVOLUCIÓN del
MERCADO de
DEPARTAMENTOS
16
Los precios de venta nominales (en UF) han exhibido, en la última década, significativas
alzas en Santiago Centro (5% promedio anual) y el sector Oriente (8% promedio anual). En
el resto de sectores de la ciudad las alzas han sido más moderadas: 3% en Norte, 2% en
Poniente y Sur.
EVOLUCIÓN DEL MERCADO
DE DEPARTAMENTOS
DEPTOS
17
Los departamentos de mayor valor nominal (en UF) se han localizado, históricamente, en las
comunas del sector Oriente. Comunas más relevantes del sector Sur (Macul, San Miguel y La
Florida) han exhibido precios superiores a Santiago Centro, mientras que comunas de los
sectores Norte y Poniente han sido las de menor valor.
EVOLUCIÓN DEL MERCADO
DE DEPARTAMENTOS
DEPTOS
18
La superficie útil de los departamentos ha disminuido, en la última década, en todos los
sectores de la ciudad, salvo el Oriente: -2% Santiago Centro, -13% Poniente, -30% Poniente
y -18% Sur. En el sector Oriente la superficie promedio aumentó 12% respecto de 2007.
EVOLUCIÓN DEL MERCADO
DE DEPARTAMENTOS
DEPTOS
19EVOLUCIÓN DEL MERCADO
DE DEPARTAMENTOS
DEPTOS
Los departamentos de mayor superficie se han localizado, históricamente, en las comunas
del sector Oriente. Comunas más importantes del sector Sur exhiben tamaños promedios
entre 51 y 57 m2 (entre 63 m2 y 68 m2 en 2007), mientras que comunas del sector Poniente
y Santiago Centro presentan los departamentos más pequeños.
20
VENTA de
CASAS
21
0% 1%
20%
31%
22%
10%
18% 14%
10%12%
9% 9%
9% 12%
11% 10%
I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I
2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017
Mayor que 8.000
5.000-8.000
4.000-5.000
3.000-4.000
2.000-3.000
1.500-2.000
1.000-1.500
Menor que 1.000
Tramo 1.000-1.500 UF fue el que más
aumentó su participación en el último año (11
puntos porcentuales) en detrimento de
segmentos de valor intermedio.
• Tramos superiores concentran casi un tercio de la
demanda por casas, similar a lo observado un año
atrás.
VENTA DE CASAS POR TRAMO
DE PRECIO EN UF
CASAS
22
Unidades de hasta 70 m2 concentraron
45% de la demanda, similar al registro
del año anterior.
• Casas de mayor tamaño (más de 120 m2)
capturaron 23% de la demanda por casas.
I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I
2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017
Mayor que 180
140-180
120-140
90-120
70-90
Menor que 70
45%
VENTA DE CASAS POR TRAMO
DE SUPERFICIE EN M2
CASAS
Hasta 70 m2
23
Unidades terminadas y en terminaciones
concentraron 53% de la demanda (23
p.p. más que en 2016).
• Unidades sin ejecución y en etapas
iniciales concentran 13% de la demanda,
11 puntos menos que en 2016.
VENTA DE CASAS SEGÚN
ESTADO DE OBRA
CASAS
53%
Unidades terminadas
y en terminaciones
I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I
2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017
Terminado
Terminaciones
Obra gruesa
Fundaciones
Excavaciones
Sin ejecución
24
Las agrupaciones de SAN BERNARDO,
PEÑALOLÉN Y LO BARNECHEA son las que
ganaron más participación en el último año.
• Por el contrario, LAMPA Y PUENTE ALTO
redujeron su participación en la demanda en
8 y 3 puntos respectivamente.
2%
5%
3%
4%
8%
10%
15%
25%
27%
1%
4%
5%
7%
9%
10%
12%
18%
34%
Huechuraba
Maipú/Pudahuel/Cerrillos
Lo Barnechea/Las Condes
Peñalolén/La Florida
Padre Hurtado/Peñaflor/Talagante
Colina
Puente Alto
Lampa/Quilicura
San Bernardo/Buín
I Trimestre 2017 I Trimestre 2016
VENTA DE CASAS
POR COMUNA
CASAS
25
OFERTA
26
0
10.000
20.000
30.000
40.000
50.000
60.000
I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I
2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017
Viviendas
Departamentos
Casas
Durante el primer trimestre del año la
oferta aumentó 12% en doce meses.
14%-1%
• Participación oferta de departamentos
alcanzó 86% (1 p.p. más que en 2016).
OFERTA DE VIVIENDAS
Unidades
1T 2017OFERTA
27
11% sin ejecución y 16% en etapas iniciales
(excavaciones y fundaciones). Fecha de
entrega entre 18 y 24 meses.
• Solo 13% de los DEPARTAMENTOS en
oferta es para ENTREGA INMEDIATA.
27%
I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I
2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017
Terminado
Terminaciones
Obra gruesa
Fundaciones
Excavaciones
Sin ejecución
OFERTA DE DEPARTAMENTOS
POR ESTADO DE OBRA
OFERTA
Sin ejecución o en
etapas iniciales
28
28% terminada y 29% en terminaciones
(3 meses para entrega aproximadamente).
• Maduración de la oferta y escaso ingreso de
proyectos nuevos: continúan ganando peso los
estados de obra más próximos a término.
I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I
2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017
Terminado
Terminaciones
Obra gruesa
Fundaciones
Excavaciones
Sin ejecución
OFERTA DE CASAS
POR ESTADO DE OBRA
OFERTA
57%
Unidades terminadas
y en terminaciones
29
VELOCIDAD de
VENTA
30
00
05
10
15
20
25
30
35
40
I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I
2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017
Viviendas
Departamentos
Casas
Durante el primer trimestre del año la
velocidad de venta de viviendas promedió
23 meses para agotar la oferta.
• En departamentos la velocidad de ventas
alcanzó a 25 meses, mientras que en casas fue
de 16 meses.
25 meses 16 meses
VELOCIDAD
DE VENTA
MESES PARA
AGOTAR LA OFERTA
31
PRECIOS
32
-10
-5
0
5
10
15
20
Ene
Feb
Mar
Abr
May Jun
Jul
Ago
Sep Oct
Nov Dic
Ene
Feb
Mar
Abr
May Jun
Jul
Ago
Sep Oct
Nov Dic
Ene
Feb
Mar
Abr
May Jun
Jul
Ago
Sep Oct
Nov Dic
Ene
Feb
Mar
Abr
May Jun
Jul
Ago
Sep Oct
Nov Dic
Ene
Feb
Mar
Abr
May Jun
Jul
Ago
Sep Oct
Nov Dic
Ene
Feb
Mar
Abr
May Jun
Jul
Ago
Sep Oct
Nov Dic
2011 2012 2013 2014 2015 2016
Viviendas
Departamentos
Casas
En el trimestre móvil enero-marzo el
precio de las viviendas registró una
caída de 0,4%.
• Departamentos incrementó sus precios de
venta en 2,2% (tras cinco descensos
consecutivos).
• Por el contrario, el precio de las casas
disminuyó 0,5%, después de tres meses
exhibiendo tasas positivas.
INDICE REAL DE PRECIOS DE VIVIENDAS (IRPV)
Variaciones anuales (%)
PRECIO
-0,4%
33
Aceleración generalizada del alza de
precios de departamentos al primer
trimestre del año.
• Zonas NOR-PONIENTE y SUR
presentaron alzas anuales tras varios
meses con tasas negativas.
-10
-5
0
5
10
15
20
25
-10
-5
0
5
10
15
20
25
Ene
Feb
Mar
Abr
May Jun
Jul
Ago
Sep Oct
Nov Dic
Ene
Feb
Mar
Abr
May Jun
Jul
Ago
Sep Oct
Nov Dic
Ene
Feb
Mar
Abr
May Jun
Jul
Ago
Sep Oct
Nov Dic
Ene
Feb
Mar
Abr
May Jun
Jul
Ago
Sep Oct
Nov Dic
Ene
Feb
Mar
Abr
May Jun
Jul
Ago
Sep Oct
Nov Dic
Ene
Feb
Mar
Abr
May Jun
Jul
Ago
Sep Oct
Nov Dic
Ene
Feb
Mar
2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017
Nor-Poniente
Nor-Oriente
Sur
Santiago Centro
ÍNDICE REAL DE PRECIOS
DE DEPARTAMENTOS
Variaciones anuales (%)PRECIO
34
Desaceleración en el alza de los precios
de todas las zonas de casas.
• SUR (-3,1% vs 12,6%)
• NOR-ORIENTE (7,1% vs 13,3%)
• NOR-PONIENTE (-1,4% vs 4,3%)
-10
-5
0
5
10
15
20
25
-10
-5
0
5
10
15
20
25
Ene
Feb
Mar
Abr
May Jun
Jul
Ago
Sep Oct
Nov Dic
Ene
Feb
Mar
Abr
May Jun
Jul
Ago
Sep Oct
Nov Dic
Ene
Feb
Mar
Abr
May Jun
Jul
Ago
Sep Oct
Nov Dic
Ene
Feb
Mar
Abr
May Jun
Jul
Ago
Sep Oct
Nov Dic
Ene
Feb
Mar
Abr
May Jun
Jul
Ago
Sep Oct
Nov Dic
Ene
Feb
Mar
Abr
May Jun
Jul
Ago
Sep Oct
Nov Dic
Ene
Feb
Mar
2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017
Nor-Oriente
Sur
Nor-Poniente
ÍNDICE REAL DE PRECIOS
DE CASAS
Variaciones anuales (%)PRECIO
35
VARIABLES de
ENTORNO
36
CONSUMIDORES
PESIMISTAS por 34
meses consecutivos.
• Algunos indicadores de corto
y mediano plazo han
mostrado una leve mejoría en
lo más reciente, pero no
esperamos un cambio de
tendencia relevante durante el
año.
EXPECTATIVAS
Índice percepción
de la economíaCONDICIONES
PERSONALES
0
10
20
30
40
50
60
70
80
0
10
20
30
40
50
60
70
80
2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017
ÍNDICE DE PERCEPCIÓN DE LA ECONOMÍA (IPEC)
Persona actual País a 5 años País a 12 meses País actual IPEC
Fuente: Adimark
(*) 50 puntos: Nivel de equilibrio (percepciones positivas = percepciones negativas)
37
• Creación neta de empleo
concentrada en categoría
“Cuenta propia” desde hace
más de un año.
El DESEMPLEO se ha
mantenido en niveles
bajos desde una
perspectiva histórica.
DESEMPLEOCONDICIONES
PERSONALES
0
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
-150
-100
-50
0
50
100
150
200
250
2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017
Tasa
de d
ese
mple
o
Miles
de o
cupados
Título del eje
REGIÓN METROPOLITANA: OCUPADOS POR CATEGORÍA(VARIACIÓN ANUAL ABSOLUTA)
Empleadores Cuenta propiaAsalariado Personal de ServicioFamiliar no remunerado Tasa de desempleo (%)
Fuente: INE
38
REMUNERACIONES siguen
desacelerándose en
términos NOMINALES por
menores presiones
salariales.
En términos reales,
conforme la inflación ha
regresado al rango de
tolerancia, las variaciones
han fluctuado en torno a
2%.
REMUNERACIONESCONDICIONES
PERSONALES
0%
1%
2%
3%
4%
5%
6%
7%
8%
E M M J S N E M M J S N E M M J S N E M M J S N E M M J S N E M M J S N E M M J S N E
2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017
Fuente: INE
ÍNDICE REAL DE REMUNERACIONES
VARIACIÓN EN DOCE MESES (%)
IR Real IR Nominal
39
Se mantiene la
restricción crediticia en
segmento hipotecario.
No obstante, menor
proporción de bancos
informando condiciones
más restrictivas.
DEMANDA POR
CRÉDITOSCONDICIONES de
FINANCIAMIENTO
-100
-80
-60
-40
-20
0
20
40
60
80
100
0
10
20
30
40
50
60
70
80
90
100
Mar
Jun
Sep Dic
Mar
Jun
Sep Dic
Mar
Jun
Sep Dic
Mar
Jun
Sep Dic
Mar
Jun
Sep Dic
Mar
Jun
Sep Dic
Mar
Jun
Sep Dic
Mar
2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017
Po
rcen
taje
net
o d
e re
spu
esta
s
Po
rcen
taje
de
resp
ues
tas
ESTÁNDARES DE APROBACIÓN DE CRÉDITOS HIPOTECARIOS
Menos restrictivo Sin cambios Más restrictivo Indicador
Fuente: Banco Central de Chile
40
TASAS HIPOTECARIAS se
mantienen en niveles
reducidos desde una
perspectiva histórica.
• No existen presiones al alza en el
mediano plazo ya que el Banco
Central ha llevado a cabo tres
reducciones en la tasa de
referencia en lo que va del año.
TASAS
HIPOTECARIASCONDICIONES de
FINANCIAMIENTO
0
1
2
3
4
5
6
7
8
9
2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 17
EVOLUCIÓN DEL COSTO DE FINANCIAMIENTO PARA LA VIVIENDA
Tasas en UF a más de 3 años. Cifras en porcentaje
Tasa de interés promedio a créditos hipotecarios en UF a más de 3 años
Promedio desde 2002
Tasa de política monetaria (TPM)
Fuente: Banco Central
41
COSTO DE
EDIFICACIÓNINSUMOS
-4%
-2%
0%
2%
4%
6%
8%
10%
12%
14%
16%
100
110
120
130
140
150
160
170
180
190
Ene Abr Ju
l
Oct
Ene Abr Ju
l
Oct
Ene Abr Ju
l
Oct
Ene Abr Ju
l
Oct
Ene Abr Ju
l
Oct
Ene Abr Ju
l
Oct
Ene Abr Ju
l
Oct
Ene
2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017
ÍNDICE DE COSTO DE EDIFICACION TIPO MEDIO (ICE)Base enero 2007=100
ICE Variación anual(eje der.)
Fuente: CChC
Los costos de edificación
apenas han registrado
variación desde la segunda
mitad del año. Sin
embargo, el índice ha
alcanzado máximos
históricos.
42
DEMANDA VELOCIDAD DE VENTA
OFERTA PRECIO
EXPECTATIVAS
DESEMPLEO
REMUNERACIONES
DEMANDA POR CRÉDITOS
ACCESO A CRÉDITO
TASAS HIPOTECARIAS
ÍNDICE COSTO EDIFICACIÓN
MATERIALES
INDICADORESCLAVE
CONDICIONES PERSONALES
CONDICIONES DEFINANCIAMIENTO
INSUMOSVARIABLESDE ENTORNO PERSPECTIVAS
MERCADO INMOBILIARIO
SANTIAGO R.M.
VIVIENDAS VENDIDAS 46%
DEPTOS 64% CASAS 1,5%
MONTOS TRANSADOS 45%DEPTOS 65% CASAS 4%
STOCK DISPONIBLE 12%
DEPTOS 14%
CASAS -1%
VIVIENDAS 23 meses
DEPTOS 25 meses
CASAS 16 meses
VIVIENDAS -0,4%
DEPTOS 2,2%
CASAS -0,5%
43
DIFICULTADES PARA ACCEDER A VIVIENDA
Son varios los factores que durante este año y los
próximos harán más difícil el acceso a la vivienda:
1. IVA A LA VIVIENDA: a partir de 2017 no existen los beneficios fiscales de
2015 y 2016 según los cuales determinadas viviendas no pagaban IVA.
2. RESTRICCIÓN ACCESO AL CRÉDITO: debido a condiciones más
rígidas en cuanto a las exigencias de empleo e ingreso de los clientes.
3. AUMENTO DE PROVISIONES BANCARIAS, según modificación del
capítulo B-1 del Compendio de Normas Contables > Clientes más riesgosos
(pie inferior a 10%) van a enfrentar un encarecimiento del crédito hipotecario.
4. LEY DE APORTES AL ESPACIO PÚBLICO: proyectos inmobiliarios
deberán mitigar obras y además aportar al espacio público > TRASPASO DE
COSTOS AL CLIENTE FINAL (aumento del precio de la vivienda).
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MERCADO INMOBILIARIO
SANTIAGO R.M.
Informe de actividad
1er Trimestre 2017