SOM KURUMSAL GAYRİMENKUL DEĞERLEME ve DANIŞMANLIK HİZMETLERİ TİC. AŞ. www.somdegerleme.com +9 0 212 233 51 54

GAYRİMENKUL SEKTÖRÜ HABERLERİ

SOM KURUMSAL GAYRİMENKUL DEGERLEME VE DANISMANLIK A.S. 2017 | OCAK - SUBAT | SAYI 4

GÜNDEM

Mutlu, umutlu bir yıl olsun! ”Sektörde 15. Yılımız …”

Merhabalar,

2017 yılının ilk sayısı ile birlikteyiz.

Yeni yılın dünyamıza sağlık, huzur, mutluluk ve her

Ģeyden daha çok anlayıĢ ve barıĢ getirmesini diliyoruz.

Heyecanla 2017 yılı takvimimizi hazırladık. Bu yılın

temasını “Sokak Sanatı” seçtik. Her yıl olduğu gibi yine

dostlarımız özgün fotoğrafları ile takvimimizi eĢsiz kıldı.

Her birine ayrı ayrı teĢekkür ediyoruz.

“Ġçimizden Geldiği Gibi” bölümünde Ģirketimiz Sorumlu

Ortağı ve Genel Müdür Yardımcısı Sn. Fatma BÜYÜKBAġ

UMUT’un “Tapu, Garanti mi?” konulu makalesini

bulacaksınız. UMUT, makalesinde gayrimenkul

yatırımlarında teknik destek almanın gerekliliğini

vurguluyor.

“Kentler-Simgeler-Semboller” baĢlığında sizin için

Chicago’nun sembollerinden Cloud Gate veya Bean

olarak bilinen heykeli inceledik.

“DeğiĢim-DönüĢüm” baĢlığında Batı AtaĢehir’in 2006 –

2016 arasında mekânsal değiĢimine göz attık.

“Teknik” baĢlığında kamulaĢtırma, lejant, plan notu

terimlerini açıkladık.

“Analiz” baĢlığında tapu belgesi üzerinde bulabileceğiniz

verilerin nasıl yorumlanacağından bahsettik.

“Swot Analizi” bölümünde Bursa’nın güçlü, zayıf yönlerini,

fırsatları ve tehditleri sizin için özetledik.

Sorumlu Ortak / Genel Müdür

Nazan ÖZBAYDAR

2017 yılının bizim için ayrı önemi de Ģirketimizin sektördeki

15. Yılını tamamlamıĢ olması. 15 yıl boyunca on binlerce

rapora imza attık. Liman, marina, eğlence parkları, golf

tesisleri, entegre üretim tesisleri, kongre ve kültür

merkezleri, hastaneler, eğitim tesisleri, alıĢveriĢ merkezleri,

oteller, tatil köyleri, karma projeler, kentsel dönüĢüm

projeleri gibi pek çok özelleĢmiĢ konuda pek çok projeye

katkımız oldu.

Ekip olarak ruhumuzu katabileceğimiz iĢlere odaklandık,

sadece teknik bir iĢ, hesap kitap iĢi gibi bakmadık, bugünü

iyi analiz ettiğimiz gibi yarın için de sağlıklı öngörüler

geliĢtirme yeteneğimizi kullandık.

Vizyonumuz; müĢterilerimizin bize “danıĢan” olması oldu.

Nitelikli projelerde görev almaktan hep keyif aldık.

Kurulduğumuzdan beri hizmetlerimizden kesintisiz destek

alan müĢterilerimizin olması hep gurur kaynağımız oldu.

15 yıldır bize güvenen tüm müĢterilerimize sonsuz

teĢekkürler…

Saygılar,

Nazan ÖZBAYDAR

Yönetim Kurulu BaĢkanı

SOM KURUMSAL GAYRİMENKUL DEĞERLEME ve DANIŞMANLIK HİZMETLERİ TİC. AŞ. www.somdegerleme.com +9 0 212 233 51 54

İÇİMİZDEN GELDİGİ GİBİ…

Tapu “Garanti” mi? “Toprak Her Zaman Kazandırır mı?” Son zamanlarda edindikleri gayrimenkullerle ilgili sorun

yaĢamakta olan arkadaĢlarımın soruları karĢısında üzüntü

duyuyorum ve hayatında belki de ilk kez, üstelik bir de

borçlanarak gayrimenkul edinmiĢ olan arkadaĢlarımın bu

yatırımları nedeniyle sorun yaĢaması ister istemez canımı

sıkıyor. Noter kanalıyla arsa satın alanlar mı dersiniz, arsasını

satmaya çalıĢan ancak tapuda taĢınmazın hisseli olduğunu

fark edip satıĢ aĢamasında alıcının cayması nedeniyle satıĢ

iĢlemini yapamayanlar mı dersiniz, nakit aldığı gayrimenkulün

kredili satıĢında kredinin çıkmaması ya da yasal alanı

mevcuttaki alanından küçük olduğundan yeterli kredinin

çıkmaması nedeniyle satıĢ sürecinde sorun yaĢayanlar mı

dersiniz? Örnekler saymakla bitmiyor… Genel olarak güvene

dayalı alıĢveriĢ sonucu mağduriyetler yaĢandığını görüyorum.

Değer sübjektif bir kavram ancak riskleri bilerek bir bedele

katlanmak gerekir diye düĢünürüm hep.

Ġlk tepkim “satın almadan önce neden bir arayıp sormadın”

oluyor –ki en azından çok kritik bir sorunun önüne geçmek

için bazı durumlarda hikayeyi dinlemek, tapu senedini

görmek, imar konusunda eldeki verileri değerlendirmek

yeterli olabiliyor. Değerleme uzmanı olarak serbest piyasa

koĢullarında fiyata yönelik raporlarımız, alıcı veya satıcı tarafı

bazen mutlu etmeyebiliyor ancak teknik konularda yapılan

analizler yatırımcının ileride yasal sorunlarla boğuĢmasının

önüne geçebilir.

Yıllar önce ailemin Ġstanbul’da edindiği ve benim de uzun

yıllar oturduğum bir gayrimenkul var. O zamanlar gayrimenkul

konusunda benim de en ufak bir bilgim yoktu ve iĢyerine

yakın bir daireyi müteahhitten satın almıĢtı ailem. Yıllar sonra

kira kontratı yapılırken elime aldığım tapuda sıkıntı olduğunu,

kat irtifakı kurulmuĢ olan binada yer alan dairemizin bize

hisseli olarak satıldığını farkettim. Anne ve babama onları

fazla da üzmeden bu olayı nasıl anlatacağımı bilemedim

elbette, üzüntü içinde anlatmaya çalıĢtım ”tapumuz var bizim

olmaz öyle Ģey” diye reddettiler. Yazarak, çizerek, tapudan

edindiğimiz plan üzerinden anlatarak durumu izah edebildim.

Gayrimenkulun bulunduğu yerde öylesine yaygınmıĢ ki bu tip

satıĢlar bizim bu ĢaĢkınlığımıza daha çok ĢaĢırdı o bölgede

gayrimenkulü olanlar. Ortak alanlardaki 2 adet dairenin

satıĢını bizim daireden hisse satıĢı Ģeklinde çözmüĢler. Olayı

ilk anladığımda dolandırıldığımızı düĢündüm ve hala da aynı

Ģekilde düĢünüyorum…

Sorumlu Ortak / Genel Müdür Yardımcısı

Fatma BÜYÜKBAŞ UMUT

Sistem bize yatırıma yönelik konularda ve ticarette basiretli

bir davranıĢ içinde olmak gerektiğini söylüyor. Potansiyel

sorunlar ve risklerle ilgili olarak araĢtırmadığımız, ve

sormadığımız taktirde, bu konularda bizi uyaran bir

mekanizma yok. Oysa tapuyu üzerimize almak ve bunu da

güven duyulan birinin aracılığı ile yapmıĢ olmak yeterli

çoğumuz için. Daireyi satarken yaĢanacak sorunları pek

düĢünmüyoruz bir yatırım yaparken. Bazen bitmeyen bir

inĢaat nedeniyle yüklenici firmadan satın aldığınız tapusu

olan bir dairenin tapu iptali bile söz konusu olabilir.

Gayrimenkul edinmeden önce özellikle iskanı alınmamıĢ,

tamamlanmamıĢ, projesine uygun inĢa edilmemiĢ bir mülkse

teknik destek almak çok önemli. Üstelik gayrimenkulü satın

almak için ve sonradan oluĢacak sorunların çözümünde

katlanılacak bedelleri düĢündüğümüzde bu teknik destek için

ödenecek bedel çok ta önemli olmayacaktır. Bazen sırf bu

teknik desteği alabilmek için çok küçük miktarlarda konut

kredisi alındığını duyuyorum çevremden.

Tapuda yazan alan dairenin alanı değil Ģeklinde telefon

diyaloglarını çok yaparım. Elbette bilmek zorunda değil kimse

bunları ama bilmediğinin farkında olup, bir bilene danıĢmak

gerekir. Tapu senedi olması gayrimenkulün sorunsuz

olduğunu, kısıtsız olarak size ait olduğunu ve ileride bir sorun

yaĢamayacağınızı garantilemez.

Geçenlerde bir emlak ilanı gördüm TOPRAK HER ZAMAN

KAZANDIRIR diyordu. Kaybedenlerden olmamak için resmi

yollardan ve teknik destek alarak ilerlemekte fayda var.

Kulaktan dolma bilgilerle, güven duygusuyla kayıplara

uğramamanız dileklerimle….

SOM KURUMSAL GAYRİMENKUL DEĞERLEME ve DANIŞMANLIK HİZMETLERİ TİC. AŞ. www.somdegerleme.com +9 0 212 233 51 54

HABERLER

Ġstanbul Boğaziçi Bulvarı “İki kıta arası yaya yolu…”

Ġstanbul'un iki yakasını denizin altından birbirine

bağlayacak, Üsküdar-KabataĢ arasındaki "yaya tüneli" için

sondaj çalıĢmaları baĢladı. “Ġstanbul Boğaziçi Bulvarı”nın 2

kilometre uzunluğunda olacağı ve projenin, 2019 yılına kadar

hayata geçirileceği bildiriliyor.

Üsküdar ile KabataĢ’ı denizin altından bağlayacak yaya tüneli

projesi diğer ulaĢım sistemlerine entegre olacak.

Ġki katlı yaya tünelinin üst katından yayalar ve bisikletliler

geçecek. Alt katında ise elektrikli araçlar yolcu taĢıyacak

Üsküdar-KabataĢ arasında iki kilometre uzunluğundaki tünel

denizin 20 metre altında olacak.

2017 Emlak Vergisi ArtıĢ Oranı Belirlendi “Resmi Gazete’de %3,83 olarak yayınlandı…”

2016 yılı ve önceki yıllarda mükellef olanların olanların 2017

yılı bina, arsa ve arazi vergi değerlerinin hesabında

uygulanacak artıĢ oranı %3,83 olarak tespit edilmiĢtir.

2017 yılı itibarıyla mükellef olacakların emlak vergi değerleri

ise; takdir komisyonlarınca 2013 yılında takdir edilen ve 2014

yılında uygulanan asgari ölçüde arsa ve arazi metrekare birim

değerleri ile 2014 yılına ait belirlenen yeniden değerleme

oranının yarısı olan (%10,11/2=) %5,055 nispetinde

artırılması suretiyle bulunacak 2015 yılı değeri ile 2015 yılına

ait belirlenen yeniden değerleme oranının yarısı olan

(%5,58/2=) %2,79 nispetinde artırılması suretiyle bulunacak

2016 yılı değeri ile 2016 yılına ait belirlenen yeniden

değerleme oranı olan %3,83 nispetinde artırılması suretiyle

dikkate alınacaktır.

Avrasya Tüneli Hizmete Açıldı “Göztepe – Kazlıçeşme arası… ”

Ġstanbul Boğazı Karayolu Tüp GeçiĢi Projesi, deniz tabanının

altından Asya ve Avrupa yakalarını bağlayan Ġstanbul'da

Marmaray tüp geçidinden sonraki ikinci tüp geçit olarak

faaliyete baĢladı.

Avrasya Tüneli Projesi, Ġstanbul Boğazı'nın deniz tabanının

altında, Avrupa ile Asya yakasındaki sahilleri arasında kalan

5,4 kilometre karayolu tüneli ve bağlantı yolları ile birlikte 14,6

km uzunluğunda.

Projenin 5,4 km'lik kısmı deniz tabanı altına özel bir

teknolojiyle inĢa edilen iki katlı tünelden ve diğer metotlarla

inĢa edilen bağlantı tünellerinden oluĢuyor. Tünelden geçiĢ

süresi ortalama 15 dakika.

Tünelin en derin bölümü deniz seviyesinden 106 metre

aĢağıda bulunuyor. 13,7 metre çapındaki tünel dünyada

kazılmıĢ en geniĢ 6. tüneldir. Tünel Richter ölçeğine göre 9

Ģiddetinde bir depreme dayanacak güçte yapıldı.

Proje Yapı Merkezi ĠnĢaat ve Sanayi Aġ. ve SK Engineering

Construction Co. Ltd. eĢit ortaklığı ile kurulan Avrasya Tüneli

ĠĢletme ĠnĢaat ve Yatırım A.ġ.(ATAġ) tarafından inĢa edildi.

Tünel trafiği otomobil ve minibüsler ile sınırlandırılmıĢ olup,

ağır taĢıt, motosiklet ve yayaların geçiĢine kapalı.

Tünelin giriĢ ve çıkıĢ noktaları; Asya yakasında KoĢuyolu

KavĢağı ve Eyüp Aksoy KavĢağı arası mevkiide, Avrupa

yakasında ise Kumkapı mevkiinde yer alıyor.

Avrasya Tüneli ile Anadolu Yakası’nda HasanpaĢa,

Acıbadem, KoĢuyolu, Merdivenköy ve Ünalan, Avrupa

Yakası’nda Zeytinburnu ve Yedikule civarında gayrimenkul

fiyatlarında artıĢ bekleniyor.

SOM KURUMSAL GAYRİMENKUL DEĞERLEME ve DANIŞMANLIK HİZMETLERİ TİC. AŞ. www.somdegerleme.com +9 0 212 233 51 54

TEKNİK KamulaĢtırma Nedir?

Devletin veya yasada sayılan diğer kamu tüzel kiĢilerinin,

bedelini ödemek suretiyle, özel mülkiyetteki taĢınmazların

mülkiyetini yada kullanımını kamu yararı amacı ile

edinmesidir.

KamulaĢtırmada esas; kamu yararı gözetilmesi ve bedelin

ödenmesidir.

Lejand Nedir?

Lejand, haritalarda bulunan özel iĢaretlerin ne ifade ettiğini

açıklayan bölümüne denir. Lejand iĢaretleri, her haritanın

kullanım amacına göre farklılık gösterebilir.

Fransızca kökenli bir kelime olan lejand, harita anahtarı,

haritanın dili ya da harita iĢaret anahtarı olarak da ifade edilir.

Genellikle haritanın sağ alt köĢesinde bulunan lejand

bölümünde haritaların üzerindeki renklerin, simgelerin,

terimlerin kısaca açıklanıp, aynı zamanda kuzey iĢareti ve

ölçek gibi ayrıntılar da belirtilir.

Plan Notu Nedir?

Ġmar yönetmeliğinin yetersiz kaldığı, planın tam olarak

tanımlayamadığı alanlarda, planın genel hükümlerini

tanımlayan ve uygulamayı yönlendiren ifadelerdir.

Planın üzerinde yer alır ve planla birlikte onaylanır.

ANALİZ

Tapu belgesi üzerinde kapalı alan büyüklüğü yazar mı?

Hiçbir tapu türünde tapu belgesi üzerinde kapalı alan

büyüklüğü yazmaz. Tapu üzerinde belirtilen tek büyüklük

yüzölçümü hanesinde yer alan parselin büyüklüğüdür.

Tapu üzerinden arsa payı nasıl hesaplanır?

Tapunuzda yüzölçümü hanesinde yazan alan büyüklüğü

binanızın üzerinde bulunduğu parselin tamamının

büyüklüğüdür. Kat irtifakı veya kat mülkiyeti tapusuna

sahipseniz, size ait olan bağımsız birimin arsa payını

tapunuzun üzerinde arsa payı hanesinin altında bulabilirsiniz.

Parselin yüzölçümü ile arsa payı hanesindeki oranı

çarptığınızda ilgili bağımsız birimin payına düĢen arsa

büyüklüğünü hesaplayabilirsiniz.

Örneğin; Parselin yüzölçümü : 1.500 m² olsun.

10 numaralı bağımsız birimin arsa payı: 15/550

10 numaralı bağımsız bölüme düĢen arsa payı:

1.500 m² x 15/550 = 40,90 m²’dir.

SEKTÖREL ETKİNLİKLER İnşaat ve Konut Konferansı 24 Ocak, Marriott Hotel Asia, Ġstanbul www.insaatkonferansi.com

Erbil Real Expo 26-29 Ocak, Erbil Uluslararası Fuar Alanı, Ġrak www.erbilrealexpo.com

International Property Show 02-04 Nisan, Dubai World Trade Center, Dubai www.internationalpropertyshow.ae

SOM KURUMSAL GAYRİMENKUL DEĞERLEME ve DANIŞMANLIK HİZMETLERİ TİC. AŞ. www.somdegerleme.com +9 0 212 233 51 54

KENTLER-SİMGELER-SEMBOLLER

Cloud Gate “Chicago’nun Simgelerinden…” Chicago’da Millennium Park’ta bulunan Cloud Gate isimli eser

Hindistanlı heykeltıraĢ Anish Kapoor tarafından 2006 yılında

yapılmıĢ. Görüntüsü fasulyeye benzediği için "Bean" olarak

da biliniyor.

Ġnteraktif bir sanat yapıtı olarak tasvir edilebilecek heykel

seyircinin hem kendini hem de etrafındaki yaĢam alanını

heykelin üzerinde görmesini ve heykel ile kendi arasında bir

bağ kurmasını sağlamayı amaçlamıĢ.

Heykel 110 ton çelik kullanılarak üç yılda tamamlanmıĢ. 168

çelik levha gözle görülemeyecek kadar titizlikle birleĢtirilmiĢ.

Bean, pürüzsüz yüzeyi ile bulutları, gökdelenleri, insanları ve

etrafındaki nesneleri çok net yansıtan devasa bir ayna görevi

görüyor.

Farklı açılardan sürekli değiĢen yansımalarla fotoğraf severler

tarafından önemli bir çekim merkezi ve turistlerin ilgi odağı

olan Bean, aynı zamanda buluĢma noktası. ġehrin

simgelerinden biri haline gelmiĢ durumda.

DEGİSİM - DÖNÜSÜM

Batı AtaĢehir “2006’dan 2017’ye değişim…” İnĢaat Ģirketlerinin AtaĢehir'in batı tarafındaki arazilerin

uygunluğu nedeniyle konut ve ofis projelerini bu bölgede

gerçekleĢtirmesiyle Batı AtaĢehir kavramı ortaya

çıkmıĢtır. Ülker Sports Arena, Varyap Meridian, Uphill

Court gibi projelerde Batı AtaĢehir'de yer almaktadır.

2006 – AtaĢehir

2016 – AtaĢehir

SOM KURUMSAL GAYRİMENKUL DEĞERLEME ve DANIŞMANLIK HİZMETLERİ TİC. AŞ. www.somdegerleme.com +9 0 212 233 51 54

SWOT ANALİZİ

Bursa “Güçlü Yönler - Zayıf Yönler – Fırsatlar – Tehditler…”

Özel Projeler Departmanı’mızdan ġehir Plancısı Sn. Hüseyin

VARLI sizler için Bursa’yı inceledi. Değerleme uzmanı gözü

ile Bursa’nın güçlü ve zayıf yönleri, fırsatları ve tehditlerini

özetledi.

Güçlü Yönler

Coğrafi konum avantajı; ulusal ve uluslararası

pazarlara yakınlık

Ġl sınırları içerisinde serbest bölge ve liman

bulunması

Rekabetçi, ihracata yönelik ve istihdam potansiyeli

yüksek iĢ yapısı

Otomotiv, tekstil-hazır giyim, makine-metal, gıda,

havacılık, seramik ve mobilya sektörlerinin

geliĢmiĢliği

Ġl sınırları altyapısı tamamlanmıĢ 18 adet OSB

bulunması

Teknoloji geliĢtirme bölgelerinin varlığı

Ġlin verimli tarım arazilerine ve geniĢ ürün

yelpazesine sahip olması

Sosyo – Ekonomik geliĢmiĢlik sıralamasında ön

sıralarda yer alması

KıĢ turizminin ulusal ve uluslararası popülaritesi

Zayıf Yönler

GeliĢmiĢ ekonomik üst yapıyı destekleyici nitelikte

demiryolu, denizyolu ve havayolu ulaĢım ağlarının

bulunmaması ve entegrasyonunun yetersiz olması

DıĢ göçün de etkisi ile artan nüfus karĢısında konut,

altyapı, eğitim, sağlık ve sosyal hizmetlerde ortaya

çıkan yetersizlik

Hızla artan sanayi bölgelerinin yaratmıĢ olduğu

çevre kirliliği

Şehir Plancısı

Hüseyin VARLI

Fırsatlar

Ulusal ve uluslararası çapta artan sağlık ve termal

turizm talebine cevap verebilecek doğal kaynaklara

sahip olması

Yüksek kapasiteli yer altı rezervi barındıran maden

sahalarının varlığı

Bursa Teknik Üniversitesi’nin kurulması

Osman Gazi Köprüsü’nün bölgeye eriĢilebilirliği

arttırması

Yapımı devam eden hızlı tren hattı ile Ankara,

Ġstanbul, EskiĢehir ve Konya ile doğrudan bağlantı

kurulacak olması

Tehditler

Hızla yayılan sanayi alanları ve kaçak yapılaĢmanın

tarım alanları üzerinde yarattığı tehdit

Ġl yüzölçümünün büyük bir bölümünün 1.derece

deprem kuĢağı içerisinde yer alması

Sektörler arası teknik altyapı geliĢmiĢlik farklılıkları

Doğal kaynaklar, orman ve mera alanlarının amaç

dıĢı kullanımı

Devam eden dıĢ göç ve buna bağlı yüksek nüfus

artıĢ hızı

Enerji maliyetlerinin yüksekliği ve dıĢa bağımlılık

Hüseyin VARLI, Yıldız Teknik

Üniversitesi Mimarlık Fakültesi,

ġehir ve Bölge Planlama

Bölümü’nden 2012 yılında mezun

olmuĢtur. 2012 yılı Haziran ayından

beri SOM Değerleme Aġ.’de görev

yapmakta olan VARLI; proje

değerleme, en etkin ve verimli

kullanım analizleri, fizibilite

çalıĢmaları, yer seçim analizleri,

gayrimenkul piyasa analizleri

konularında hizmet vermektedir.

SOM KURUMSAL GAYRİMENKUL DEĞERLEME ve DANIŞMANLIK HİZMETLERİ TİC. AŞ. www.somdegerleme.com +9 0 212 233 51 54

MUTLU YILLAR…

SOM Kurumsal Gayrimenkul Değerleme. Aġ. SPK ve BDDK tarafından akreditedir.

ĠLETĠġĠM

SOM KURUMSAL GAYRĠMENKUL DEĞERLEME VE

DANIġMANLIK HĠZMETLER TĠC. Aġ.

Halaskargazi Cad. Ebekızı Sok. Sosko ĠĢ Merkezi

A Blok Kat:6 34363 Osmanbey, ġiĢli

Tel : +90 212 233 51 54 - +90 212 233 52 24

Faks : +90 212 231 91 39

Teknik bilgilenme ve güncel haberler için iletiĢimde kalın!

www.somdegerleme.com

info@somdegerleme.com

Haberlerin bir kısmı farklı yayın organlarından temin edilmiĢ olup, SOM Kurumsal Gayrimenkul Değerleme DanıĢmanlık Hiz.

Tic. Aġ. tarafından düzenlenmiĢ veya yorumlanmıĢtır. Haberlerin doğruluğu temin edilen yayın organlarının sorumluluğundadır.