maanmittauslaitoksen uusi metsän … · laskea metsän arvo, jos esimerkiksi diskonttokorkoa ja...
TRANSCRIPT
MAANMITTAUSLAITOS – TIETOA MAASTA
Maanmittauslaitoksen uusi metsän arvonmääritysmenetelmä
TkT Markku AiraksinenMaanmittauslaitosKehittämiskeskus
METSÄPÄIVÄT 201026.11.2010
HelsinkiMessukeskus
Kehitysprojektin käynnistämisen syyt
Edellisten hintatutkimukset vanhentuneita
Tarve useamman arviointimenetelmän käyttöön arvioinnissa
Maanmittauslaitoksen myönteinen tahtotila kehitystyölle
Metsäntutkimuslaitoksen MOTTI- metsänkasvusimulaattorinkehitys
Laitoksen MMLmotti sovelluksen kehitys (markkinapohjainen tuottoarvomenetelmä)
Uuden kauppahinta-aineiston tilaaminen Metlalta
MAANMITTAUSLAITOS – TIETOA MAASTA
Metsän kauppahintautkimukset MML:ssa:
Metsän hinta Suomessa v. 1983-84,Maanmittaushallituksen julkaisu n:o 61
Metsän hinta Suomessa v. 1995,Maanmittauslaitoksen julkaisu nro 88
Metsän hinta Suomessa v. 2006-07.Ilmestyy vuoden 2010 lopussa.
Menetelmäkritiikkiä…
Summa-arvomenetelmä
Kokonaisarvon korjauksen määrittämisen vaikeus
Summa-arvon osat ovat hakkuuarvoa lukuun ottamatta ei- markkinaperäisiä taulukkoarvoja.Perustuu alueellisiin puuston kehityssarjoihin.
Tuottoarvomenetelmä
Laskentakoron määrittämisen vaikeus
Tulevien tuottojen määrittämisen vaikeus.
MAANMITTAUSLAITOS – TIETOA MAASTA
Metsäalueen tuottoarvo
Metsäalueen tuottoarvo määritetään kaikkien tulevaisuudessa odotettavien tulojen ja menojen nykyarvojen erotuksena.
Laskennassa tulot ja menot tapahtumahetkineen poimitaan metsiköille laaditusta kehitysennusteista.
Käytännössä kehitysennusteita ei voida laatia nykyhetkestä hamaan tulevaisuuteen, vaan kehitysennusteet tehdään vai tietylle laskenta-ajanjaksolle nykyhetkestä eteenpäin. Ajanjakson pituudeksi valitaan tyypillisesti 30 tai 50 vuotta.
Tämän ajanjakson jälkeen syntyvät tulot/menot voidaan kuvata laskenta-ajanjakson loppuun määritetyn tuottoarvon perusteella. Tämä tuottoarvo voidaan rinnastaa laskenta-ajanjakson aikana syntyneisiin tuloihin/menoihin.
MAANMITTAUSLAITOS – TIETOA MAASTA
MOTTI-metsänkasvusimulaattori
MAANMITTAUSLAITOS – TIETOA MAASTA
Motti-metsänkasvatusohjelmiston avulla voidaan tarkastella ja havainnollistaa metsikön erilaisten kasvatusohjelmien vaikutuksia puuston kehitykseen, hakkuukertymiin ja taloudelliseen kannattavuuteen.
Motti tuottaa puuston kehitysennusteita kasvu- ja tuotosmallien avulla. Motin kasvumallit ovat pitkäaikaisen tutkimustyön tulos. Ne pohjautuvat laajoihin maastomittauksiin sekä inventointikoealoilta että pitkään seuratuilta kestokokeilta.
29.11.2010
Uusi metsänhintatutkimus
Kauppa-arvomenetelmän käyttö edellyttää, että on kerätty tiedot kiinteistökaupoista vertailuaineistoksi, josta lasketaan hintojen vaihtelua kuvaavia malleja. Metsätiloista on inventoitu metsävaroja kuvaavat tunnukset metsäsuunnittelun menetelmillä. Tutkimus painottuu markkinoilla vapaaehtoisissa kiinteistökaupoissa maksetun hintatason ja hintojen vaihtelun selvittämiseen (hintatekijät). Eri menetelmien vertaaminen; summa-arvomenetelmän tulosten vertaaminen toteutuneisiin kauppahintoihin. Metsätiloihin sijoittamisen kannattavuus. Uuden arviointimenetelmän kehittäminen
29.11.2010
Edustavien metsätilakauppojen aineistov. 2006-2007
Poiminta kauppahintarekisteristä 20 tilaa yli 10 ha ja 5 tilaa 2-10 ha kustakin metsäkeskuksesta (yht. 325)Ositettu otanta suhteessa arvioituun puuston tilavuuteen (satelliittikuvat)Metsävaratunnukset Solmu-muodossaKaupantekoajankohdan mukaanMetsätalouden maa (ei rantaan rajoittuvia) Kirjallinen lupa tiloja ostaneilta (julk./metsäsijoittajan muotokuva) Metsätilat ja metsäkeskukset tukivat aineiston keruuta
29.11.2010
Hintatutkimuksen aineisto v. 2006-07 kaupoista
Metsäkeskus(yli 10 ha)
Kauppoja,kpl
Pinta-ala,ha
Boniteetti,m3/ha/v
Puustontilavuus,m3/ha
Kauppa-hinta,€/ha
Kauppa-hinta,€/m3
Häme-Uusimaa ja rannikkoLounais-SuomiKaakkois-SuomiPirkanmaaEtelä-SavoEtelä-Pohjanmaa jaPohjanmaaKeski-SuomiPohjois-SavoPohjois-KarjalaKainuuPohjois-PohjanmaaLappi
29
2020202029
202019202020
26,0
23,220,224,225,532,9
33,534,429,538,030,237,5
6,0
5,76,35,15,93,9
4,35,44,02,62,61,6
85,9
84,086,077,880,474,9
71,174,074,773,870,237,6
3063
29192690284927911741
20162531212812501132663
35,7
34,831,336,634,723,2
28,434,228,516,916,117,6
Luovutuksista on laskettu keskimääräiset metsävaratunnukset ja hinnat metsä-keskuksittain, kun tilan pinta-ala on vähintään 10 ha
29.11.2010
Arvio puuston keskitilavuudesta tiloille metsäkeskuksittain
Metsäkeskus(yli 10 ha)
Alakvart.€/ha
Häme-Uusimaa ja rannikkoLounais-SuomiKaakkois-SuomiPirkanmaaEtelä-SavoPohjanmaa ja rannikkoKeski-SuomiPohjois-SavoPohjois-KarjalaKainuuPohj.-PohjanmaaLappi
kun metsätilakauppa tehdään alakvartaalin, mediaanin tai yläkvartaalin mukaiseen hehtaarihintaan, yli 10 ha kaupat. Maanmittauslaitoksen kaupparekisteri 2006-07.
2600
2112202218351996991
144514331207579596330
Med.€/ha3950
30732611275829231370
205318091700869899497
Yläkvart.€/ha4839
42973578403138432140
30112417248612531331787
Kauppahintatilasto/MetinfoAlakvart.
m3/ha73
6165505743
514242343719
Med.m3/ha
111
8883758459
725360515628
Yläkvart.m3/ha136
12411411011192
1067187748345
Puuston tilavuusarviotKauppa-
hintatutkimus
€/m335,7
34,831,336,634,723,2
28,434,228,516,916,117,6
MAANMITTAUSLAITOS – TIETOA MAASTA
Muuttuja v.1983-84 v. 1995 2006-07Kauppahinta (€) 28 122 30 958 49 388Summa-arvo (€) 45 513 61 884 85 090Realisoitava puusto (€) 8 793 14 128 13 541Odotusarvopuusto (€) 24 950 25 844 33 982Maapohjan arvo (€) 5 142 6 120 5 433Taimikon arvo (€) 6 627 16 151 8 728Odotusarvolisä (€) 3 976 8 731 23 405
Kauppahinta (€/ha) 1 208 1 317 2 414Summa-arvo (€/ha) 1 921 2 593 3 745Realisoitava puusto (€/ha) 402 671 657Odotusarvopuusto (€/ha) 884 1 074 1 404Maapohjan arvo (€/ha) 182 241 250Taimikon arvo (€/ha) 235 610 422Odotusarvolisä (€/ha) 141 355 1 013Puumäärä (m3 ) 1680 1828 1824Puumäärä (m3 /ha) 70,7 75,7 76,2Tukkiprosentti 37,3 27,5 36,8Pinta-ala (ha) 28,2 29,0 24,6
Eri aineistojen vertailua
MAANMITTAUSLAITOS – TIETOA MAASTA
Alue Malli R2 Hav.
E-S MA = 0,77 * SA 0,88 *** 151
K-S MA = 0,72 * SA 0,80 *** 101
P-S MA = 0,55 * SA 0,70*** 75
K-maa MA = 0,73 * SA 0,83 *** 327
Malleissa:
MA = markkina-arvo (€)SA = summa-arvo (€), ilman odotusarvolisää
Alustavia summa-arvomallejav. 2006-07 aineisto
Metsän hinta 1995
Hintamallit alueittain:
Alue Hintamalli R2
1 Y = 56 930 + 0.39*SA 0.66 2 Y = 9 110 + 0.44*SA 0.813 Y = 16 290 + 0.44*SA 0.784 Y = 2 510 + 0.54*SA 0.825 Y = 2 250 + 0.45*SA 0.77
Malleissa:Y = kokonaiskauppahinta (mk)SA = summa-arvo (mk)
MAANMITTAUSLAITOS – TIETOA MAASTA
MAANMITTAUSLAITOS – TIETOA MAASTA
Alue Malli
Koko maa MA = 2,6 * MAA + 0,33 * TAI + 0,61 * OAP + 0,59 * REPR2 = 0,84Hav = 326
Malleissa:
MA = markkina-arvo, €MAA = maapohjan arvo, € (Tapion taulukot)TAI = taimikon arvo , € (Tapion taulukot)OAP = odotusarvoinen puusto, € (10 v. reaaliset kantohinnat)REP = heti hakattava puusto, € (kolmen viime kuukauden kantohintojenkeskiarvo)
Alustavia summa-arvomallejav. 2006-07 aineisto; kokonaisarvon korjaus osa-
arvoissa
MAANMITTAUSLAITOS – TIETOA MAASTA
Root MSE 27726 R-Square 0.8477
Dependent Mean 49313 Adj R-Sq 0.8449
Coeff Var 56.22394
Parameter Estimates
Variable Label DFParameter
EstimateStandard
Error t Value Pr > |t|SA_maan_arvo SA_maan_arvo 1 1.17973 0.68773 1.72 0.0872
SA_taimikon_arvo SA_taimikon_arvo 1 0.40052 0.15674 2.56 0.0111
SA_realisoitumatonpuusto SA_realisoitumatonpuusto 1 0.58300 0.05866 9.94 <.0001
SA_odotusarvolisä SA_odotusarvolisä 1 0.15401 0.08816 1.75 0.0816
SA_realisoituvapuusto SA_realisoituvapuusto 1 0.60310 0.07743 7.79 <.0001
lämpösumma lämpösumma 1 7.19595 2.06175 3.49 0.0006
Koko maan summa-arvomalliv. 2006-07 aineisto
29.11.2010
Laskentakoron arviointi
Laskentakoron arviointi on ehkä metsäekonomian vaikein kysymys, koska sijoitushorisontti on poikkeuksellisen pitkä. Sitä on etsitty kolmella tavalla:1. Korko etsitään niin, että paljaan maan arvo saadaan kaavan mukaan positiiviseksi. 2. Metsäekonomistit ovat suositelleet valintaan periaatetta, että etsitään korko vaihtoehtoisista sijoituksista. Tällaisina on pidetty pitkäaikaisia ja määräaikaisia talletuksia, obligaatioita, joukkovelkakirjalainoja. 3. Kansainvälisen kiinteistöarvioinnin standardin (IVSC) mukaan korko tulisi etsiä sijoituksista ja markkinoilta, markkinaehtoinen korko.
29.11.2010
Metsätila, sen metsiköt A, B, C ja D ja niiden tulonodotussarjat
Kauppahinta = A x (a1/1,0pn1 + a2/1,0pn
1+n2 + a3/1,0pn
1+n2+n
3) + B x (b1/1,0pn
4 + ...) + C x (...) + D x (...)
A, B, C, Da1, a2, a3
b1, b2, b3
n1, n2, n3
1/1,0p
Metsiköiden pinta-alat A, B, C, DMetsiköstä A odotettavat tulot ajankohtina n1, n1+n2, n1+n2+n3Metsiköstä B odotettavat tulot ajankohtina n4, n4+n5, n4+n5+n6Tulonodotusajat vuosissaDiskonttauskorko (odotusajan pituudesta riippuva korko)
Metsätila, sen metsiköt ja tulonodotussarjat. Markkinoilla maksettu kauppahinta onyhtä suuri kuin tulonodotusten nykyarvo, kun metsänomistajan aikapreferenssi elisubjektiivinen korko on tunnettu
29.11.2010
27
Ennakkotuloksia kauppahintatutkimuksen (2006-07) metsäkeskuksittain lasketuista keskiarvoista
Metsäkeskus(yli 10 ha)
Kauppoja,kpl
Pinta-ala,ha
Kauppa-hinta,€/ha
Summa-arvo,€/ha
1 (rann.) & 3Lounais-SuomiKaakkois-SuomiPirkanmaaEtelä-SavoEtelä-PohjanmaaKeski-SuomiPohjois-SavoPohjois-KarjalaKainuuPohjois-PohjanmaaLappi
292020202029202019202020
26,023,220,224,225,532,933,534,429,538,030,237,5
30632919269028492791174120162531212812501132663
375344654792392739383265353638193689267224621281
Tila-kokonaisuus-korjaus,%
183544272947433442535448
Sis.korko%
5,27,05,94,54,43,93,95,55,75,17,16,1
MAANMITTAUSLAITOS – TIETOA MAASTA
MMLmottiTable 5. The average hectare prices (€/ha) of forest properties in growing volume groups and the rate of return percentage. Observation material of years 1995 and 2006-2007.
Southern part of FinlandYear 1995 2006-2007
Volume of grow- Obs, n Price, €/ha Rate of Obs, n Price, €/ha Rate ofing stock, m3/ha return, % return, %
under 40 40 700 5,7 40 1 742 3,641-80 68 1 029 8,5 67 2 241 5,0
81-120 73 1 408 8,1 61 2 812 5,4121-160 36 2 059 8,4 16 3 363 6,2161-200 18 2 609 10,6 10 3 678 7,5
over 200 15 3 451 13,l 3 7 081 8,8
MAANMITTAUSLAITOS – TIETOA MAASTA
Puumäärä ja sisäinen korko (v. 2006-07 aineisto)
Log.y = 54,45ln(x) + 1,3621
R² = 0,1933
Lin.y = 13,324x + 19,961
R² = 0,1891
0
50
100
150
200
250
300
0 2 4 6 8 10
Sisäinen korkomax 10 %
Puuta m3/ha
Puustom3
(Puustom3)
Lin. (Puustom3)
29.11.2010
Johtopäätöksiä
Faustmannin kaavan mukaiset klassiset diskonttauslaskelmat vakiokoroilla eivät selitä markkinahintojen muodostusta. Alhaisiin korkoihin perustuvat laskelmat yliarvioivat metsäomaisuuden arvoaSijoittajat eivät käyttäydy täydellisten pääomamarkkinoiden oletusten mukaanSijoittajien subjektiivinen korkovaade näyttää riippuvan odotusajan pituudestaSijoittajien käyttäytymisessä heijastuvat ahneus, suhtautuminen riskiin, markkinainformaation puute ja perinnönjättömotiiviSuurta korkovaadetta ilmentävät kolme ensin mainittua tekijää ja neljättä vaatimaton korkonäkemys ja sijoittaminen seuraavan sukupolven jatkuvuuteen.
MenetelmäkritiikkiäMiksi yksityisen metsänomistajan metsäomaisuus tulisi arvottaa tavalla (nykyperusteisella summa-arvomenetelmällä),
jolle ei ole esitetty taloustieteellisiä perusteitajonka tieteellistä validiteettia ei ole esitetty missäänjoka poikkeaa kaikesta muusta sijoitusomaisuuden arvottamiskäytännöstäjoka perustuu taloustieteen/metsäekonomian omintakeiseen ymmärtämiseen ja soveltamiseen.
Kun summa-arvomenetelmää sovelletaan ja sen tuloksia tulkitaan virheellisesti, muodostuu tarve korjata menetelmällä saatuja tuloksia.Summa-arvomenetelmä on taloustieteen näkökulmasta validi tapa laskea metsän arvo, jos esimerkiksi diskonttokorkoa ja veroja koskevat lähtökohdat ovat yhdenmukaisia yleisten taloustieteellisten periaatteiden kanssa.
Lähde: Esa-Jussi Viitala, Metla, 3.5.2010
Metsäkaupat Suomessa 1985-I/2009
Etelä-Suomi
Pohjois-Suomi
Keski-Suomi
EKI
MAANMITTAUSLAITOS – TIETOA MAASTA
Metsäkaupat Suomessa 1982-I/2010Yli 2 ha
MAANMITTAUSLAITOS – TIETOA MAASTA
0
500
1 000
1 500
2 000
2 500
3 000
3 500
1982
1984
1986
1988
1990
1992
1994
1996
1998
2000
2002
2004
2006
2008
2010
Year
Forest Real Estate sales years1982-2010/I over 2 ha
Number of sales
Mean price, €/ha
Metsän hinta, kauppojen lukumääräja kantohinnat Suomessa 1995-I/2009
(nimellishinnat)
MAANMITTAUSLAITOS – TIETOA MAASTA