lvi-neuvontajaakko laksola
DESCRIPTION
3a. Korjaustarpeen toteaminen Hallituksella/yhtiökokouksella pitää olla näkemys! Missä ollaan nyt? Mihin suuntaan ollaan menossa? kuntoarvio (aistinvarainen arvio ) kuntotutkimus, tarkentaa kuntoarviota korjaushistoriikki/huoltokirja vuotovahinkohistoriikki/huoltokirja - PowerPoint PPT PresentationTRANSCRIPT
LVI-neuvonta Jaakko Laksola
Korjaustarpeen toteaminen
Hallituksella/yhtiökokouksella pitää olla näkemys!
Missä ollaan nyt? Mihin suuntaan ollaan menossa?• kuntoarvio (aistinvarainen arvio )• kuntotutkimus, tarkentaa kuntoarviota • korjaushistoriikki/huoltokirja• vuotovahinkohistoriikki/huoltokirja
Mihin suuntaan halutaan mennä? • riskinottokyky, mitkä syyt puoltavat uusimista? Mitkä
säilyttämistä? Miten uusitaan? Asiat selvitetään Hankesuunnittelussa
3a
LVI-neuvonta Jaakko Laksola
Tiedottaminen
• et tiedota koskaan liikaa!
• avointa ja rehellistä
• kirjalliset tiedotteet
• asukasinfo-tilaisuudet (läsnä asiantuntijoita esim. puolueeton neuvontainsinöörinne, suunnittelijoita, urakoitsijoita)
• kiinteistön kotisivut, huoltokirja
9
LVI-neuvonta Jaakko Laksola
Valvonta
• Valvonnalla tarkoitetaan, että varmistetaan rakentamisen laatu• hankesuunnittelun osalta tämä osio tulee kehittyä eniten rakentamiskulttuurissa, teollisuudessa se on ollut jo kauan selviö!• ei välttämättä aina kohteen suunnittelija(t)• useat insinööritoimistot ovat erikoistuneet suunnitelmalliseen yhteistyökykyiseen valvontaa• pätevä = koulutus ja eteenkin (elämän) kokemus (vähintään 35 vuotta, ja useamman vuoden kokemus valvontatehtävistä taloyhtiöissä, valvojan luonnetta)• valvontatarjousasiakirjamallit saat neuvontainsinööriltäsi
10
Korjausrakentamisen suunnittelu
h a llin totyö ryhm ä n p e ru s ta m in en
yh d en verta isu usp ä ä tö spro sess i jn e ...
ta lo usra ho itusva ih to e hd ot
k iin te is tö ja lo s tusva lt io n avu stu s jn e ...
te kn iikkap iiru s tukse t 2 D
yh te is työ ku m pp a n ie n va lin tap e ssi-va ih toe h do t jne ...
H a nke suu n n ite lu
Korjaustarpeen määrittely
Toteutussuunnittelu
lopputuloksen laadunvarmistus
19
Esim. neuvontalakimies puh.koti 007
Hankesuunnittelu tekninen osio:• kiinteistön piirustuksien saattaminen sähköiseen muotoon• selvitetään kuntotutkimuksien ja/tai huoltokirjan avulla muut samassa uusimissyklissä olevat rakenneosat• kuka on päähankesuunnittelija? arkkitehti? insinööri? • ”Innonavigointikapasiteettia” sisältävä perus- ja esisuunnittelueli PESSI teettäminen, suositus: kutsutaan PESSIN tekijä• toteutussuunnittelun kilpailuttaminen• laadunvarmistussuunnitelman teettäminen ja liittäminen tarjousasiakirjoihin sekä valvojan palkkaaminen, suositus: kutsutaan valvoja• huoltokirjan perustaminen ( täydentäminen, mikäli sellainen jo on)
20
Esim. neuvontalakimies puh.koti 007
Hankesuunnittelu hallinto:• Hanketyöryhmän perustaminen asukasedustajista• Luodaan päätösprosessi työryhmän ja hallituksen sekä yhtiökokouksen välille• teknis/juridinen selvitys asukkaiden yhdenvertaisesta kohtelusta korjaustasosta ja -laajuudesta päätettäessä• osakas- /asukaskysely• hyvittäminen?• tiedottaminen• projektiaikataulu
21
Esim. neuvontalakimies puh.koti 007
Hankesuunnittelu taloudellinen osio:• Alustava kustannusarvio € ja €/asuinneliö• Osakas/yhtiö rahoitusvaihtoehdot• Verotus asukas / sijoittaja• Selvitys rahoittaa korjausrakentaminen tai sen osa kiinteistöä jalostamalla• Valtion avustukset suunnitteluun ja toteutukseen sekä korkotukeen• Arvio asunnon arvon noususta tai laskusta
22
LVI-neuvonta Jaakko Laksola
Kiinteistönhoitostrategia
Riskit €
23
• varovainen tasouusinta etupainotteinen• matala tasovuotojauusitaan vaiheittain• korkea tasoelinkaari loppuun
• varovainen taso ei vuotokorjaus-kustannuksiaelinkaarta jäljellä?• matala tasovuotokorjauksiaosittamine on kalliimpi• korkea tasosuuriakin korjaus-kustannuksiaasumishaitat
Asunnot tyypeittäin ja ikäluokittain Suomessa. Lähde: Tilastokeskus ja VTT
0
50 000
100 000
150 000
200 000
250 000
300 000
350 000
-1920 1921-1945
1946-1960
1961-1970
1971-1980
1981-1990
1991-
Omakotitalot
Rivitalot
Kerrostalot
LVI-neuvonta Jaakko Laksola
Hankesuunnittelu
LEX LAKSOLA:
”Kukas sen kissan hännän nostaa, jos ei kissa itse?”