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Il est très important tout d’abord de bien cibler le prix de mise en vente, car aujourd’hui il y a beaucoup de biens sur le marché, ce qui est davantage favorable aux acheteurs. Des études ont démontré qu’une variation de prix de 5 % peut susciter l’intérêt ou le désintérêt de 50 % des acheteurs… Ne pas fixer un prix correct expose le bien à rester longtemps sur le marché, et il risque alors fortement de se vendre bien en-deçà du prix que l’on aurait pu obtenir si on avait fixé correctement le prix dès le départ. Restez donc lucide et raisonnable.

Portez une grande attention à la mise en valeur de votre bien, aussi bien pour sa présentation générale sur les supports publicitaires que pour les visites. Mettez-vous à la place de l’amateur et organisez vos espaces afin de susciter de l’engouement et faciliter le coup de cœur. La première impression que

Dans un contexte fort de « shopping » immobilier dans le chef des candidats acquéreurs, il est vital de porter un grand soin à la présentation de votre bien sur les différents supports mis à votre disposition et qu’il est important de bien cibler. Mettez en avant tous les points positifs de votre bien et montrez-le sous son meilleur angle en réalisant un reportage photo de qualité après avoir aménagé vos espaces de manière impeccable tout en les épurant un maximum pour que l’amateur puisse déjà s’y projeter avant de le visiter. Et lors des visites, ne parlez pas uniquement des points positifs. Votre transparence sur les quelques points négatifs aidera à créer une relation de confiance avec les candidats.

N’oubliez pas que les candidats acquéreurs scrutent beaucoup le marché et en ont donc une

se fera l’amateur de votre bien est fondamentale ! Constituez un dossier de présentation complet avec toutes les informations requises que vous pourrez remettre à l’amateur. C’est très important car une offre, même ferme, d’un candidat peut être légalement annulée par ce dernier s’il n’a pas reçu ces informations obligatoires au moment de la rédaction de son offre.

Enfin, si vous choisissez une agence, laissez l’agent faire son métier lors des visites, sans intervenir. Interférer dans sa gestion de la relation avec les candidats peut avoir des incidences qui desservent votre intérêt…

connaissance certaine. Bien informés, ils savent repérer les prix de vente qui sont surévalués. Il est donc essentiel de fixer un prix de vente raisonnable qui soit conforme à la réalité du marché, et donc à la loi de l’offre et de la demande. Si vous contacter plusieurs agences pour confronter votre idée de prix à leur évaluation, ne vous laissez pas séduire par le chant des sirènes. Faites donc très attention aux prix qui pourraient vous paraître les plus alléchants. Surévaluer votre bien et flatter votre ego en vue d’obtenir un mandat ne sert nullement votre intérêt !

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de biens sur le marché obligent à redoubler de vigilance et à respecter

quelques règles pour atteindre cet objectif. De la fixation du prix de vente à

la présentation du bien lors des visites, tout doit faire l’objet d’une attention

particulière. Cinq professionnels vous donnent ici leurs conseils pour espé-

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Parce que les candidats acquéreurs effectuent leur première sélection majoritairement sur Internet, le soin apporté à la présentation du bien est fondamental. Mais il ne s’agit pas ici d’être exhaustif et de noyer les amateurs sous un trop plein d’informations. Mon conseil est d’aller avant tout à l’essentiel en mettant en valeur le bien et en attirant l’attention sur toutes ses qualités pour attirer des visites. Du point de vue des photos, il n’est pas nécessaire par exemple de photographier les toilettes ou la chaudière. Mieux vaut remplacer ces photos par les aspects extérieurs

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du bien qui intéressent autant les candidats que l’intérieur, que l’on aura pris soin évidemment de présenter sous son meilleur jour. Montrer l’environnement direct du bien, sa situation, est tout aussi important, comme le quartier ou les vues que l’on peut avoir d’un jardin ou d’une terrasse d’appartement. Même constat au niveau du rédactionnel. Il n’est pas utile de présenter des détails techniques, mais bien d’aller à l’essentiel en mettant en avant d’autres aspects intéressants, comme les éventuels avantages financiers liés aux droits d’enregistrement, les performances

D’abord et avant tout, rien ne sert d’afficher un prix de mise en vente trop élevé, car les biens surévalués ne se vendent plus actuellement. Pour les biens de petite valeur, en dessous de 50 000 euros ou un peu au-dessus, il peut être utile d’indiquer « faire offre à partir de » pour mettre en concurrence les nombreux amateurs de biens à rénover. En revanche, pour les biens d’une valeur au-dessus de 250 000 euros, il est essentiel de cibler au mieux le prix pour multiplier les chances d’attirer les acquéreurs potentiels qui sont, dans cette tranche, moins nombreux dans notre région. Sur Internet, le prix de vente doit être fixé sous la barre d’un plafond donné, comme celui de 250 000 euros par exemple. En effet, si vous indiquez un prix de 255 000 euros, vous risquez fort de ne pas toucher votre cible qui aura, sur Internet, sélectionné une tranche de prix jusqu’à 250

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000 euros… L’intérêt du prix juste et bien ciblé est d’attirer rapidement les personnes qui sont bien renseignées sur le marché. A contrario, un bien surévalué qui reste trop longtemps sur le marché se fera immanquablement repérer, car toute personne peut savoir depuis combien de temps le bien se trouve sur le marché…

Au niveau de la visibilité, je conseille d’être présent sur plusieurs sites, et de ne pas négliger la présence d’un panneau, car il s’agit toujours là d’un capteur d’intérêt pour le grand voisinage du bien.

convivial et accueillant. Une musique douce peut rendre l’atmosphère plus propice aux négociations.

La précision des caractéristiques énergétiques du bien est également primordiale. N’hésitez pas à réaliser l’isolation d’une pièce mal exposée ou d’un grenier pour rendre votre certificat énergétique plus attrayant. Il faut parfois peu de frais pour y arriver. Soyez attentifs à votre chaudière et n’hésitez pas à montrer vos factures d’entretien. Contrôlez vos gouttières, au besoin remplacez quelques tuiles ou ardoises vétustes.

Veillez à l’entretien du bien ainsi qu’à celui du jardin, donnez l’envie au visiteur de venir y vivre et, surtout, soyez souriants et ne cachez rien. Mieux vaut signifier dès le départ les qualités et les défauts de votre bien afin qu’il n’y ait aucune surprise désagréable lors de la passation de l’acte.

Les propriétaires ont très souvent tendance à exagérer la valeur de leur bien. Je considère donc qu’il est important de faire appel à un professionnel expérimenté, tout en déplorant que certains agents suivent l’avis de leur client afin de lui faire signer un mandat de vente à un prix inadapté, entraînant dans leur sillage déboires et désillusions. Il faut avant tout comprendre que le juste prix amène généralement une vente réussie.

La présentation du bien est également essentielle. Je ne peux que trop conseiller de donner aux lieux une certaine neutralité. L’extravagance est à proscrire, de même que l’accumulation d’objets ou de meubles empêchant les visiteurs de se faire une opinion idéale du bien. L’important est de faire visiter les acheteurs potentiels dans la meilleure ambiance possible. Recréez un espace

énergétiques favorables ou encore les travaux de rénovation qui auraient été mise en œuvre.

Lors des visites, soyez sûr d’avoir toutes les informations requises pour pouvoir répondre à toutes les questions que ne manqueront pas de poser les amateurs et pour faciliter leur prise de décision. Et, bien entendu, restez cohérent dans la fixation de votre prix de vente

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TOURNAI 23

CINQ ASTUCES pour stimuler le prix de vente

d’une maison

Lors d’une vente immobilière, tout vendeur particulier souhaite évidemment obtenir le prix le plus élevé possible pour son bien. Mais dans la plupart des cas, le prix de vente initial doit être revu à la baisse pour attirer les acheteurs intéressés. C’est bien dommage, surtout lorsqu’il suffit d’appliquer quelques astuces pour stimuler le prix de vente d’une maison.

Si vous vendez votre bien via un site immobilier, on vous demande toujours d’ajouter quelques photos dans votre annonce. Ne prenez surtout pas cette étape à la légère ! La grande majorité des chasseurs immobiliers sont d’abord attirés par les photos avant la description de l’annonce immobilière. Veillez donc à ce que votre maison en vente soit à son avantage.

Astuce 1 : prenez des photos de votre maison meubléeRien ne respire plus la tristesse qu’une maison vide. Si vous comptez photographier l’intérieur de votre maison, faites-le vite tant que les différentes pièces sont encore meublées ! De cette façon, vous attirerez encore plus d’acheteurs éventuels sur votre annonce.

Astuce 2 : évitez de photographier certains manquements de votre maisonUne photo présente l’inconvénient d’accentuer considérablement les imperfections visuelles. S’il s’agit de plâtre qui se détache des murs, veillez à ce que les éventuelles taches ne soient pas perceptibles sur la photo. Les acheteurs intéressés qui font le déplacement ne s’attarderont sans doute pas sur une telle bagatelle. Cette solution ne doit cependant pas devenir une excuse pour dissimuler tous les manquements de la maison en vente.

Astuce 3 : une couche de peinture ne fait pas de malPour rafraichir votre hall d’entrée, salle de bain ou salon, quelques coups de pinceaux suffisent. Cette tâche assez abordable fera resplendir votre intérieur en un rien de temps. Cette astuce s’avère bien utile pour stimuler le prix de vente de votre habitation.

Astuce 4 : réalisez les réparations urgentesVous êtes incommodé depuis des mois par un robinet qui fuit, une lunette de toilette détachée, une porte qui grince ou une déchirure dans le rideau ? C’est le moment ou jamais de vous attaquer à ces problèmes ! Mais pourquoi prendre la peine de réaliser ces travaux alors que vous déménagez dans quelques mois ? Parce ces éléments font toute la différence sur le prix de vente d’une maison !

Astuce 5 : pensez à la luminosité et à la verdureIl est temps de mettre votre maison à l’honneur ! Achetez un bouquet de fleurs pour le salon, posez un panier de fruits colorés sur une table et assurez-vous d’avoir bien entretenu le jardin. Un petit passage de serpillère, et le shooting photo peut commencer !

Solutions cruciales pour augmenter le prix de vente de votre bien

5 astuces stimuler prix .indd 1 2/06/2015 13:50:02

24 ACTU

EN QUOI CONSISTE PRÉCISÉMENT un crédit logement ?

Vous souhaitez acheter une habitation ou une parcelle ou comptez construire

ou rénover une maison ? Dans ce cas, vous avez besoin d’un crédit logement. Il

s’agit d’un prêt ou d’un crédit pour une propriété. Vous avez le choix entre plu-

sieurs formules, avec un taux fixe ou variable et sur différentes périodes. Avant

de souscrire un crédit logement, il importe donc de bien vous renseigner sur

toutes les possibilités. Nous en avons dressé un récapitulatif pour vous.

Prêt ou ouverture de crédit ?Lors de la souscription d’un crédit logement, vous avez d’abord le choix entre un prêt ou une ouverture de crédit. Dans le cas d’un prêt classique, vous recevez une somme d’argent de la banque que vous devez rembourser sur une période déterminée. Vous envisagez de construire après un certain moment et devez emprunter une somme supplémentaire ? La souscription d’un nouveau prêt avec un nouvel acte notarial s’avère dès lors indispensable.

Par contre, si vous optez pour une ouverture de crédit, vous pouvez emprunter de l’argent sans devoir signer pour un nouveau prêt. Cette forme de crédit logement convient parfaitement pour les personnes qui veulent construire par étapes.

Souscription d’un crédit logement : les éléments à prendre en compte

Rendez-vous dans plusieurs banques et faites jouer la concurrence. Les banques bénéficient toujours d’une certaine marge de négociation, ce qui peut vous faire économiser de l’argent.

Les souscripteurs d’un prêt optent généralement pour un taux fixe, mais ne changent pas au cours du temps. Pourtant, cela peut valoir la peine d’envisager un taux d’emprunt variable, étant donné que vous devez souvent rembourser un montant moins élevé au début de votre prêt.

La période sur laquelle s’étend votre prêt importe aussi. Plus celle-ci est courte, plus votre prêt ou crédit sera avantageux.

La souscription d’un crédit logement entraine toujours des frais supplémentaires, comme les frais de dossier et de notaire. Ne les perdez pas de vue avant de souscrire votre emprunt.

crédit logement.indd 1 2/06/2015 15:22:31

ACTU 25

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LES DOCUMENTSOBLIGATOIRES

pour la vente d’une maison

Pas question d’acheter un chat dans un sac! Lors de le vente d’un bien immobilier, le propriétaire doit fournir un certain nombre de documents. Ceux-ci attestent de l’état de la propriété mais aussi des performances énergétiques du bâtiment. Vous trouverez ici la liste des documents à fournir lors de la vente d’un bien.

Depuis 2011, le Certificat de Performance énergétique (PEB) est obligatoire à Bruxelles, en Wallonie et en Flandre. Ce certificat est établi par un professionnel agréé et l’original doit être remis par le vendeur le jour de la signature du compromis. Le certificat PEB est valable pendant 10 ans. Il contient également des recommandations pour améliorer les performances énergétiques du bâtiment.

La publicité de mise en vente d’un bien doit indiquer la destination urbanistique la plus récente du bien. Elle doit également faire mention de manière détaillée des permis en vigueur ou des certificats d’urbanisme relatifs au bien à vendre.

Chaque région du pays a développé sa propre législation en matière de pollution des sols. En règle générale, il s’agit d’obtenir une attestation qui certifie que le sol du terrain ou de la maison concernée n’est pas pollué. Ce document est indispensable pour vendre un bien immobilier. A Bruxelles, c’est l’IBGE qui est chargée de la délivrance des attestations de sol et en Flandre, c’est l’OVAM.

Depuis le 1er juillet 2008, le vendeur doit disposer d’un procès-verbal de contrôle de l’installation électrique en cas de vente d’une habitation. Toutes les habitations sont visées : les maisons, les appartements, les locaux ou les ensembles de locaux servant à d’habitation à une ou plusieurs personnes vivant en famille ou en communauté.

Le dossier d’intervention ultérieure est une sorte de mode d’emploi de la maison. Il y est fait mention des travaux, de la structure, des emplacements des câbles et tuyaux. Il contient aussi les éléments utiles en matière de sécurité dont il faut tenir compte lors de travaux ultérieurs. Il doit être conservé par les propriétaires qui devront le remettre au futur acquéreur lors de la vente. Le notaire doit en faire mention dans l’acte.

Vente d’un bien: n’oubliez pas les attestations!

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et dont l’environnement vert attire depuis de nombreuses

années la convoitise des candidats acquéreurs.

Néanmoins, la diminution actuelle de la demande pour les

villas y a entraîné un tassement des prix.

COURONNE VERTEDE CHARLEROIDéséquilibreentre offre et demande

Une offre supérieure à la demande, des prix qui baissent et des acheteurs qui prennent leur temps : le marché des 4 façades et autres villas des quartiers résidentiels de l’agglomération de Charleroi est chahuté. Les professionnels constatent en effet que le marché des villas subit une légère diminution, car la demande est actuellement plus faible, et l’indécision de la part des amateurs se fait plus grande. Du côté des vendeurs, on ressent même une certaine crainte de passer à l’acte, de ne pas vendre son bien facilement, de s’engager dans une nouvelle acquisition et de ne pas obtenir de crédit. Aujourd’hui, le marché s’est donc en quelque sorte inversé par rapport aux années 2000-2010, car l’offre s’avère en conséquence nettement plus importante que la demande. Les prix subissent donc une baisse, qui serait de l’ordre de 10 à 15%, ce qui ramène la valeur des biens à leur niveau de 2008. On pourra ainsi trouver une villa 4 façades datant des années 1960-70 et située dans un beau quartier (Marcinelle Bruyère, par exemple), en bon état mais à remettre au goût du jour, pour moins de 200 000 euros. Les villas plus récentes ou correctement remises au goût du jour se négocieront quant à elles à partir de 250 000 euros.

Et les villas cossues situées dans des quartiers privilégiés se négocieront quant à elles entre 300 et 400 000 euros. Seules quelques propriétés pourront prétendre à une valeur dépassant les 400 000 euros. Quant aux vastes propriétés, elles pourront exceptionnellement se négocier en dessous du million d’euros.

Les professionnels insistent sur l’importance de ne pas surestimer les biens mis en vente. Aujourd’hui plus que jamais, un bien mis en vente à un prix qui paraîtra surfait devra être soldé de 10 à 15% en-dessous du prix normal du marché pour trouver un amateur.

Des variations de prix importantesSur le segment des maisons 4 façades et des villas, les prix varient fortement entre certains quartiers. Du côté de Marcinelle Bruyère, Hublinbu ou encore Mont-sur-Marchienne, à la limite de Montigny-le-Tilleul ou Jamioulx – une section de Ham-sur-Heure-Nalinnes – le prix moyen d’une villa 4 façades en bon état, d’une superficie habitable d’environ 200m² habitable se situe entre 250 000 et 300 000 euros. Dans des communes comme Dampremy, Gilly ou Montignies-sur-Sambre, ce prix moyen est davantage compris entre 200 000 et 250 000 euros, maximum.

zoom-202-charleroi (NEW maquette).indd 2-3

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208 000 euros


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185 000 euros


250 000 euros

Des délais de transaction plus longs Parce que la demande est inférieure à l’offre, les délais de transaction sont plus longs. Une période de 4 à 6 mois est quasiment devenue la norme actuellement pour conclure une transaction. La principale conséquence est que l’amateur éventuel, ne subissant plus de pression, prend son temps pour être sûr de ne pas trouver éventuellement mieux avant de se décider. Il va aussi en profiter pour négocier le prix. Cela dit, le souhait d’un candidat acquéreur est de trouver un bien qui répond au mieux à ses attentes en fonction de son budget. Son but n’est donc pas forcément de dépenser moins, mais de trouver mieux pour le même prix. Si l’amateur estime qu’un bien est nettement surévalué, il ne fera pas d’offre pour ce bien, et ira voir si un autre bien répond mieux à ses attentes. Généralement, lorsqu’un bien est annoncé trop cher, aucune offre sérieuse n’est soumise. Il faut donc attendre que le propriétaire baisse lui-même son prix pour retrouver des amateurs susceptibles de lui faire une offre. Certains investisseurs essayeront en revanche de faire une affaire en proposant un prix largement en-dessous…

Sans travaux de préférenceLe parc immobilier dans l’agglomération de Charleroi étant majoritairement ancien, le certificat de performance énergétique du bien (PEB) n’a en réalité pas une réelle influence sur le prix de vente, sauf pour des biens récents. Dans ce cas, il est clair qu’un bon résultat énergétique

sera exigé par les acquéreurs. Mais les biens à rénover ne rencontrent pas actuellement une demande très élevée. Aujourd’hui, les amateurs convoitent davantage un bien en bon état où il n’y a pas de travaux importants à réaliser. L’incertitude quant à l’avenir et la crainte des coûts de rénovation plombent ainsi la valeur des biens qui nécessitent des travaux, qu’il s’agisse d’une maison mitoyenne ou d’une villa. Ce sont logiquement les biens en bon état qui tirent le mieux leur épingle du jeu. L’aspect intérieur du bien est aussi de plus en plus important. Un bien remis au goût du jour et bien aménagé peut ainsi se vendre jusqu’à 20 % plus cher qu’un bien similaire vieillot et mal aménagé.

Demande de neufLes professionnels remarquent une croissance de la demande pour les appartements, dont l’offre moins importante dans le sud de l’agglomération entraîne logiquement une hausse des prix. Cette demande émane principalement d’une clientèle d’un certain âge qui peut se permettre d’acheter ce type de bien à un prix plus élevé. Sur les communes de Loverval, Gerpinnes ou encore Nalinnes, la tranche de prix moyen par m2 varie entre 1800 à 2000 euros. Le prix d’acquisition, hors frais, d’un appartement de 100 m2 de ce type reviendra donc à quelque 200 000 euros. Par comparaison, le prix moyen au m2 pour un appartement neuf moyen de gamme dans le grand Charleroi se chiffre à quelque 1500 euros.

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vendre dans les meilleures conditions. Et au vu des 4000

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CONTRAT DE BAIL : principes

Pour conclure un bail, le preneur doit être âgé de minimum 18 ans ou être un mineur émancipé. Depuis 2007, n’importe quel contrat de bail doit être conclu par écrit et être conçu en deux exemplaires (un pour chaque partie). Un troisième exemplaire servira pour l’enregistrement obligatoire du contrat. Pour ce faire, le bailleur doit déposer le contrat au bureau d’enregistrement du lieu où se situe le logement. Via cet enregistrement, le contrat de bail acquiert une date « certaine » et devient contraignant pour les tiers. A partir de cette date certaine, le locataire est protégé par la loi contre l’expulsion, au cas où le bien loué serait mis en vente.

Des exigences minimalesLors de la conclusion du contrat de bail, le logement concerné doit « correspondre aux exigences élémentaires de sécurité, de salubrité et d’habitabilité ». Ces conditions concernent en particulier :

La fonctionnalité du logement Les exigences structurelles et de stabilité L’humidité du logement L’accessibilité L’éclairage naturel et l’aération L’équipement du logement

Si le logement ne répond pas à ces obligations minimales au moment où le locataire veut s’y installer, le locataire peut demander la résolution du bail (avec dommages et intérêts éventuels) ou exiger

l’exécution des travaux nécessaires. Dans le dernier cas, et dans l’attente de l’exécution des travaux, le juge peut accorder une diminution du loyer.

Les informations essentiellesLes éléments suivants doivent apparaître dans le contrat écrit :

L’identité du bailleur et du preneur La date de début du contrat La description de tous les locaux et parties du

bâtiment mis en location Le montant du loyer

Pour éviter toute contestation, le locataire a tout intérêt à ce que le contrat indique que le logement

servira de résidence principale. Le contrat est validé lorsque le bailleur et le preneur y apposent leur signature.

Deux annexes obligatoiresDepuis le 18 mai 2007, deux annexes doivent obligatoirement figurer dans le contrat de bail : - Les conditions minimales auxquelles doit répondre tout logement loué en tant que résidence principale pour être conforme aux “exigences élémentaires de sécurité, de salubrité et d’habitabilité” - Des explications sur un certain nombre d’aspects importants du droit en matière de baux à loyer (cette annexe varie en fonction de la région dans laquelle vous habitez).

On appelle contrat de bail le fait qu’une personne (le bailleur, également sou-

vent propriétaire du bien immobilier concerné) « cède l’usage ou la jouissance

d’un logement à une autre personne » (le preneur ). En contrepartie, le preneur

s’engage à payer un loyer au bailleur. Règles de base.

Article Contrat de bail Logic Immo_page.indd 1 5/05/2015 16:00:46

58 ACTU

IMPOSITIONSUR LES REVENUS LOCATIFS :

que faut-il savoir ?

Impôts sur les revenus locatifs pour les biens affectés à un usage privéSi vous louez un logement à une personne qui y établit sa résidence principale, vous n’êtes pas imposé sur la base du loyer, mais bien sur la base du revenu cadastral indexé du bien loué, majoré de 40%. Vous devez également tenir compte du coefficient d’indexation. Ainsi, si vous mettez en location un bien dont le revenu cadastral s’élève à 1.000 euros, l’imposition sur les revenus locatifs sera de 2.380 euros, soit 1.000 x 1,70 + 40%.

Impôts sur les revenus locatifs pour les biens affectés à un usage professionnelSi vous louez un bien à une personne qui en fait un usage professionnel ou à une société, les revenus locatifs imposables sont calculés sur la base du loyer net perçu, en tenant compte d’un montant minimum correspondant au revenu cadastral indexé, majoré de 40%. Le loyer net est calculé en retirant des frais forfaitaires de 40% de la location brute.

Logements affectés à un usage mixteSi le locataire affecte le bien à des fins à la fois privées et professionnelles, vous devez établir une distinction claire entre la location à usage privé et celle à usage professionnel en appliquant les règles énoncées ci-dessus. Mieux vaut spécifier de manière explicite dans le contrat de bail la séparation entre l’usage privé et professionnel, afin d’éviter tout malentendu et de faire preuve de transparence à l’égard du fisc.

Kots étudiants et biens meublésLes kots étudiants suivent le même règlement que les biens locatifs affectés à un usage privé. Si vous mettez en location un appartement ou une maison meublée, mieux vaut spécifier dans le contrat de bail locatif le contenu du logement, les meubles étant considérés comme des biens mobiliers.

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déterminé par l’usage auquel le bien est affecté. Découvrez dans cet article tout ce qu’il faut savoir sur

l’imposition des revenus locatifs.

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