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Édition Province du HainautSOMMAIRE

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Le principal paramètre dont il faut te-nir compte à l’achat d’un immeuble de rapport est bien entendu sa rentabilité. Quels seront les loyers que vous pour-riez retirer de cet immeuble ? Y a-t-il des travaux à effectuer pour mettre le bâtiment aux normes ? Lorsque l’on parle de rentabilité, il faut calculer le rapport entre le montant total des loyers annuels et le mon-tant total de l’investissement (travaux compris). A l’heure actuelle, il faudrait atteindre au minimum 3 %, sachant que la plupart des produits d’investis-sement mobiliers rapportent en géné-ral moins que cela. Ils ont néanmoins l’avantage d’être plus liquides et donc plus disponibles en cas de besoin.Il faut également tenir compte de l’occupation totale de votre immeuble de rapport. Tous les appartements qui le composent seront-ils constamment loués ? Il faudra envisager d’éventuels loyers impayés. A titre de rensei-gnement, la plupart des banques ne prennent en compte que 80 % des revenus locatifs lorsque vous deman-

dez un crédit. Il convient de prendre en considération des périodes où les appartements seront vides (transition durant un changement de locataire) ainsi que d’éventuels retards de paie-ments.Enfin, avant d’acheter un immeuble de rapport, faites preuve d’empathie et mettez-vous à la place du locataire potentiel. Seriez-vous prêt à verser un tel montant de loyer pour ce logement, tenant compte de son confort, de la qualité de ses espaces de vie, de son nombre de chambres, ou encore de sa luminosité ? L’environnement du bien est-il propice à la location en termes de proximité de commerces, d’écoles, de transports en communs, … ? Existe-t-il des nuisances qui pourraient déplaire à d’éventuels locataires, telles que les nuisances sonores, les problèmes d’odeurs ou de voisinage ? Autant de questions à vous poser avant de concrétiser votre projet !

Plus rentables et plus fiables que les placements financiers incertains et aléatoires, l’investissement dans les biens de rapport reste très intéressant, d’autant plus que le niveau actuel des taux d’intérêt est favorable. Selon le type de biens, ce genre d’investisse-ment peut engendrer un rendement entre 4 et 8%. Il y a principalement trois types de biens de rapport qui ont du succès auprès des investisseurs. Les petits immeubles de 3 à 4 appartements sont fort plébiscités. On privilégiera des appartements dont les surfaces ne sont pas trop grandes. Un petit appartement 2 chambres de 50 à 70 m2 pourra se louer entre 450 et 600 euros, ce qui devrait engendrer un rendement de 8%. Les apparte-ments d’une centaine de m2 avec 3 chambres pourront se louer entre 700 et 800 euros, mais leur rendement sera inférieur. En fonction de sa confi-guration et de sa localisation, le prix d’un tel immeuble dans la région de Charleroi variera entre 150 et 200, voire 250 000 euros. Avantages : peu de frais, car souvent il n’y a pas d’as-censeurs, et pas de frais communs. Inconvénients : la remise en état par de la main d’œuvre qualifiée peut être élevée et réserver des surprises au niveau des vices cachés.

Les maisons divisées en apparte-ments constituent les biens de rapport les plus fréquents dans la région de Charleroi. Avantages : idem que pour les immeubles à rénover, avec cet avantage supplémentaire de dispo-ser quasi toujours d’un chauffage individuel pour chaque appartement. Inconvénients : l’importance des investissements pour réaliser les travaux convenablement, alors que ceux-ci sont indispensables pour assurer une bonne rentabilité. Il faut également être très attentif au respect des règlements urbanistiques. Pour pouvoir être donné en location, un tel bien doit être conforme aux normes incendie et d’électricité, et une remise aux normes peut engendrer des coûts parfois importants. Soyez vigilants, car à Charleroi, la chasse aux biens de rapport en infraction urbanistique est ouverte…Enfin, l’investissement dans une mai-son unifamiliale avec 2 chambres pourra donner un rendement entre 4 et 5%, pour un revenu locatif men-suel de 600 à 700 euros. Un conseil : diversifiez votre patrimoine pour vous assurer un rendement global intéres-sant.

En matière d’investissement immobi-lier, on relève trois cas de figure : l’ap-partement, la maison et l’immeuble de rapport, c’est-à-dire à habitation multiple. L’appartement 2 chambres dans une petite résidence est un bon produit. En effet, qui dit petite rési-dence, dit peu de charges de copro-priété, et donc un meilleur rendement. La maison unifamiliale traditionnelle 4 façades intéresse en revanche beau-

coup moins les investisseurs. En effet, si celle-ci offre de nombreux avan-tages (accès, tranquillité, volumes), elle présente de trop grandes super-ficies de terrain, des investissements conséquents et des niveaux de perfor-mance énergétique relativement bas. Il n’en faut pas plus pour refroidir les candidats… On privilégiera dès lors la maison jointive à deux pas du centre-ville, qui reste une acquisition phare.L’immeuble de rapport offre pour sa part, en théorie, un meilleur rende-ment que les deux autres cas, mais il est aussi celui qui exige le plus d’at-

tention. Il faut en effet que le bâtiment en question respecte les dispositions urbanistiques. Un bien inscrit en tant que maison unifamiliale serait en infraction totale avec la réglementa-tion urbanistique s’il était exploité en immeuble de rapport sans avoir fait l’objet d’un changement d’affectation. Si ces obligations d’affectation urba-nistique et de normes incendie ne concernent pas l’appartement unique ou la maison acquise pour générer un revenu locatif, il n’en reste pas moins que ce type d’investissement exige du travail de suivi dont il faut bien être

conscient au départ…Je conseillerais d’investir dès lors dans une maison d’habitation 2 façades à un prix raisonnable, et idéalement à proximité d’un centre-ville et d’une gare. Sur cet aspect-là, Soignies est une très bonne localité offrant énormément d’avantages, à seulement 30 minutes de Bruxelles et 20 minutes de Mons.

Vous souhaitez peut-être acquérir un bien de rapport à titre d’investissement pour bénéficier d’un

revenu locatif et le cas échéant d’une plus value. Mais quels sont les critères à retenir pour faire

les bons choix ? Logic Immo a interrogé trois professionnels pour vous donner des conseils en la

matière.

Jean-Michel Reheul, ABRimmo (Tournai, Mouscron, Estaimpuis, Leuze)

Umberto Del Bianco, Immobilière Del Bianco (Courcelles)

Emilie Masure, Century 21 Masure (Soignies)

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Très central par rapport à la France et la Flandre, le marché immobilier de Mouscron poursuit son attraction à la fois sur les candidats français mais aussi sur les candidats de l’autre côté de la frontière linguistique. Si la raison principale de cette attraction est principalement financière, l’attractivité évidente de tous les services, infrastructures, commerces et loisirs disponibles dans la région y est aussi pour beaucoup. Malgré le recul sensible des valeurs du marché immobilier en France, et suite à la correction des prix sur la frontière belge, la différence de prix entre la zone frontalière belge et la France reste bien marquée. Les candidats acquéreurs français sont ravis de trouver des biens rénovés, sans garage mais avec un jardin pour un budget entre 130 000 et 150 000 euros. Et les candidats néerlandophones y voient, à prix égal, des biens en meilleur état et

offrant des volumes plus importants que de l’autre côté de la frontière linguistique. L’offre reste très importante sur tous les segments, ce qui favorise bien entendu les candidats acquéreurs qui font leur shopping immobilier et influent sur les prix.

Une activité et des prix en baisseL’alternance de pics et de baisse d’activité a pour conséquence qu’il est très difficile de prévoir les tendances à moyen terme. En 2014, le marché immobilier mouscronnois a été confronté à une baisse de son activité. A la baisse de la demande est venue se greffer la tendance des candidats acheteurs à prendre leur temps pour faire leur choix, ce qui n’est pas pour faciliter l’absorption d’une offre abondante qui s’amplifie au fil du temps. Comme la tendance des prix est plutôt à la baisse, les amateurs se disent qu’il ne sert

à rien de se dépêcher, et peuvent même se convaincre que les prix vont encore baisser. Le produit phare du marché mouscronnois, à savoir la maison de type 1930, a lui aussi dû encaisser une baisse de sa valeur au cours de l’année écoulée. Le prix pour ce type de bien est globalement descendu de 150 000 à 125 000 euros, voire même jusqu’à 100 000 euros, en fonction de l’état. Pour ce prix, on peut trouver un bien directement habitable, mais qui doit être remis aux normes soit au niveau de l’électricité, soit au niveau des châssis qui présentent fréquemment du simple vitrage. Quant aux biens qui sont à rénover complètement, les prix peuvent descendre jusqu’à 70 000 euros.

Reprise du neufDu côté du neuf, le marché a connu un ralentissement durant le second trimestre 2014, mais il a retrouvé des couleurs depuis, notamment grâce aux investisseurs privés en provenance de France, de Tournai, de Courtrai ou encore du Grand Mouscron, qui se réjouissent des opportunités d’un bon rapport qualité/prix

et d’une bonne rentabilité. Mais là aussi, les acquéreurs prennent leur temps pour comparer, et si la reprise s’effectue sur un rythme correct, on ne peut pas parler pour autant d’euphorie. Le fait que ce marché soit actuellement plus soutenu est directement lié aux perspectives peu alléchantes du marché financier. De plus en plus d’investisseurs privés s’intéressent désormais à l’immobilier neuf à Mouscron.

Une offre abondante, des prix qui stagnent et une

activité en dents de scie : le marché immobilier de

Mouscron reste imprévisible, malgré de bonnes nou-

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Cette tendance, bien présente dans d’autres villes belges, a mis un certain temps à atteindre la zone frontalière et entre doucement mais assurément dans les mentalités. Deux éléments favorisent cette nouvelle tendance locale : le rapport qualité/prix des nouveaux logements qui permet de générer des rendements très corrects, et le niveau des taux hypothécaires qui sont historiquement bas. Si l’évolution de ce marché est donc positive, elle n’est sans doute pas aussi rapide qu’espérée. La concurrence entre les nombreux projets existants et en cours de commercialisation est en effet forte, ce qui ne facilite pas l’absorption rapide de l’offre, les clients investisseurs étant à juste titre très comparateurs. Si le marché des appartements neufs est très concurrentiel, celui des maisons neuves l’est moins, et intéresse particulièrement les jeunes ménages qui peuvent acquérir une maison mitoyenne pour 200 000 à 210 000 euros, hors frais. Contrairement au segment des appartements, le marché des maisons neuves est très concurrentiel avec celui des maisons de seconde main.Etant donné le temps nécessaire pour absorber l’offre actuelle, l’année 2015 ne verra pas éclore beaucoup de nouveaux projets. Mais les professionnels locaux restent définitivement optimistes sur l’évolution future de ce marché à Mouscron.

Un marché locatif très actif

Le marché locatif de Mouscron se porte très bien. D’une part, les loyers y sont moins chers qu’en France, ce qui apporte au marché une importante clientèle française. D’autre part, nombreux sont les candidats belges à la propriété qui ne parviennent pas à obtenir un crédit, et sont donc obligés de se tourner vers la location pour trouver un logement. L’activité sur ce marché est néanmoins plus lente que par le passé, tout simplement parce que l’offre est abondante, du moins en ce

qui concerne les appartements neufs. Ayant l’embarras du choix, les candidats locataires prennent leur temps pour visiter et comparer les biens disponibles. Si l’offre est abondante sur le segment des appartements, on constate en revanche un manque cruel de maisons à louer. La demande excède carrément l’offre, ce qui a néanmoins pour heureuse conséquence une mise en location très rapide. Côté prix, le loyer d’une maison offrant 3 chambres et un jardin s’élève à environ 650 euros. Un appartement neuf 1 chambre d’une superficie de 75 m2 se loue entre 625 et

650 euros, et le loyer d’un 2 chambres de 100 m2 se chiffre entre 700 et 730 euros. Sur le marché secondaire, un appartement 2 chambres se loue entre 500 et 600 euros.

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Après des périodes de hausse, les marchés de

Soignies et de Braine-le-Comte sont revenues

à la réalité en 2014. Si le segment du neuf tire

particulièrement bien son épingle du jeu, celui des

villas se stabilise, tandis que les appartements

d’occasion encaissent un recul.

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En 2014, sur les 69 communes que compte la Province, plus de la moitié ont à nouveau affiché des prix en baisse sur le segment de la maison. Soignies et Braine-le-Comte en font partie.

Bonus pour les maisons de SoigniesPetit flash-back. En 2011, le marché immobilier à Soignies avait vécu une sorte d’assainissement, avec un recul de plus de 8% sur le segment des maisons mitoyennes. Les prix semblaient ainsi marquer un temps d’arrêt, initié par les acteurs de terrain qui avaient modéré leurs exigences jusque là motivées par la hausse ininterrompue des prix qu’avait connue la commune durant les années précédentes. Une situation qui allait de pair avec la situation des ventes début 2010, très chahutée dans la gamme des petits biens jusqu’à 150 000 euros, après une étonnante bonne année 2009. De nombreux candidats acquéreurs

de petits biens ont en effet eu besoin d’aller au-delà des 100% d’emprunt, scénario que beaucoup de banques ont refusé, et refusent toujours actuellement par ailleurs. Les ménages à revenus modestes ont continué en conséquence à éprouver de la peine à concrétiser leur projet immobilier, faisant ainsi baisser le nombre de transactions. Mais le segment phare des maisons mitoyennes avait néanmoins réussi à progresser par la suite. Une progression qui s’est d’ailleurs renouvelée durant l’année écoulée, avec une moyenne des transactions fixée à 180 000 euros.

Stabilisation relative des villasEn 2014, le prix de référence d’une villa à Soignies est resté stable depuis 2012, à 300 000 euros. Mais ceci ne reflète pas toute la réalité. Les prix des biens dépassant le seuil des 250 000 euros et présentant de maigres performances

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énergétiques sont plutôt à la baisse. Les villas datant des années 1970 restent particulièrement à la traîne.

Baisse des appartements Après avoir bénéficié d’une progression de quelque 150 % en l’espace d’une décennie, les appartements de seconde main à Soignies encaissent cette fois un recul de quelque 4%, ramenant la moyenne des transactions à 135 000 euros. La forte demande en immobilier neuf a en effet pour conséquence directe de sanctionner ce segment. Malus pour les maisons de Braine-le-Comte Plus proche de Bruxelles, à la lisière du Brabant wallon, la commune de Braine-le-Comte ne connaît pourtant pas de grosse pression immobilière, bien que son niveau de prix se rapproche de celui d’Enghien, Ecaussinnes ou Seneffe. Courant 2012, l’immobilier à Braine-le-Comte s’est stabilisé. La demande

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se focalisait alors essentiellement sur le marché secondaire des maisons unifamiliales avec des transactions oscillant entre 150 000 et 200 000 euros, des montants correspondant aux capacités d’emprunt des candidats-acquéreurs en grande partie locaux. Trois ans plus tard, le prix de référence d’une maison mitoyenne a été revu à la baisse, avec un recul assez sensible d’environ 10%, ramenant le prix de référence à 180 000 euros, comme à Soignies. Si l’équilibre entre l’offre et la demande semble atteint à ce prix, c’est moins le cas des biens dont le prix dépasse les 300 000 euros. L’offre de tels biens semble en effet abondante, et seuls les biens bien situés et en bon état tirent leur épingle du jeu, les amateurs délaissant les biens énergivores et coûteux en entretien. Le prix de référence des villas a néanmoins enregistré un rattrapage en 2014 pour remonter quasiment à son niveau de 2012.

Pression du neuf Sur le segment des appartements, le prix de référence se chiffre actuellement à 142 500 euros, ce qui dénote une baisse d’environ 5% par rapport à 2013, année qui avait enregistré une nouvelle progression. Ici aussi, la préférence de la demande pour l’immobilier neuf sanctionne le marché d’occasion. Le volume des transactions des appartements neufs est d’ailleurs très soutenu, grâce à la demande d’une clientèle plus aisée prête à supporter les frais plus importants liés au neuf.

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