kwg geschäftsbericht 2008
DESCRIPTION
Geschäftsbericht 2008, KWG Kommunale Wohnen AGTRANSCRIPT
Geschäftsbericht 2008
Inhaltsverzeichnis
Inhaltsverzeichnis
02 03
Inhaltsverzeichnis
KWG im Überblick
KWG Konzernkennzahlen
KWG Konzernangaben
Vorwort des Vorstands
Bericht des Aufsichtsrats
Die Aktie der KWG am Kapitalmarkt
Das Unternehmen
Strategie
Immobilienmarkt 2008
Das KWG-Portfolio
Die Einkaufsphilosophie der KWG am Beispiel Berlin
Konzernlagebericht
Geschäftsverlauf und Rahmenbedingungen
Vermögens-, Finanz- und Ertragslage
Nachtragsbericht
Risiko- und Chancenbericht
Prognosebericht
Konzernabschluss
Konzernbilanz
Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung
Konzern-Kapitalflussrechnung
Konzern-Eigenkapitalveränderungsrechnung
Anhang zum Konzernabschluss / Notes
Bestätigungsvermerk
Finanzkalender/Impressum
Seite 03
Seite 04
Seite 05
Seite 06
Seite 12
Seite 18
Seite 22
Seite 26
Seite 30
Seite 34
Seite 38
Seite 41
Seite 44
Seite 44
Seite 47
Seite 50
Seite 51
Seite 52
Seite 53
Seite 54
Seite 88
Seite 90
Wohneinheiten
Gewerbeeinheiten
Garagen/Stellplätze
Gesamtmietfläche in qm
Bebaute Grundstücke in qm
Unbebaute Grundstücke in qm
Umsatzerlöse in Mio. EUR
EBIT in Mio. EUR
EBITDA in Mio. EUR
Konzernjahresüberschuss in Mio. EUR
Bilanzsumme in Mio. EUR
Nettoverschuldung in Mio. EUR
Immobilienvermögen in Mio. EUR
Bilanzielles Eigenkapital in Mio. EUR
Eigenkapitalquote in %
NAV je Aktie in EUR
Immobilienvermögen in EUR/qm
2008
4.937
48
1.091
290.712
476.663
74.592
13,70
5,09
5,14
0,77
184,28
108,97
170,64
56,14
30,50
6,52
587
2007
2.981
14
434
161.465
292.523
30.536
3,10
3,36
3,39
3,10
115,84
58,7
93,56
39,47
34,10
6,47
534
KWG im Überblick
KWG Konzernkennzahlen
KWG-Aktie
Wertpapierkennnummer 522734
ISIN DE0005227342
Börsenkürzel BIW
Börse Frankfurt, Berlin, Hamburg, München, Stuttgart, XETRA
Grundkapital EUR 8.600.000
Anzahl der Aktien 8.600.000
Rechnerischer Nennwert EUR 1,00
Aufsichtsrat
Prof. Dr. Peer Witten (Aufsichtsratsvorsitzender seit März 2008)
Franz-Josef Gesinn (stv. Aufsichtsratsvorsitzender seit März 2008)
Gerd-Jürgen Pohl (stv. Aufsichtsratsvorsitzender bis März 2008)
Thies-Martin Brandt
Björn Engholm
Hans-Michael Porwoll
Sy Schlüter (Aufsichtsratsvorsitzender bis März 2008,
entsendet in den Vorstand von März 2008 bis März 2009 nach § 105 Abs. 2 AktG)
Vorstand
Stavros Efremidis
Sy Schlüter (von März 2008 bis März 2009)
KWG Konzernangaben
04 05
Vorwort des Vorstands
Es zeigt sich, dass unser Ansatz
als Wohnungsbestandshalter auch
in Krisenzeiten nachhaltig ist.
Stavros Efremidis, Vorstand
Sehr geehrte Aktionärinnen und Aktionäre,
Dieser Zahlenkranz wäre schon in „normalen“ Marktphasen sehr ordentlich –
in der aktuellen Marktsituation, die durch schlechte Meldungen geprägt ist,
hebt er sich positiv ab. Aktuell sind am Finanzmarkt, am Immobilienmarkt und
in der Realwirtschaft krisenhafte Entwicklungen zu beobachten, die teilweise
eine historische Dimension haben und nicht wenige Unternehmen in sehr
ernsthafte Schwierigkeiten bringen. Es zeigt sich, dass unser Ansatz als Be-
standshalter mit partnerschaftlicher Beziehung zu den Mietern nachhaltig ist.
Unsere Wohnungsbestände generieren jährlich 13,7 Millionen Euro Netto-
Kalt-Mieteinnahmen, dieser stetig wachsende Cashflow liefert uns eine hohe
Planungssicherheit und ist die Basis unserer Profitabilität. Wertberichtigungen
mussten wir – im Gegensatz zu zahlreichen anderen Unternehmen unserer
Branche – nicht vornehmen. Wir konnten stattdessen im vergangenen Jahr
aus der Neubewertung Erträge erzielen, nicht zuletzt aufgrund wachsender
Mieteinnahmen. Dabei kommt uns zugute, dass wir vor jedem Erwerb sehr
intensiv Werte und dauerhafte Potentiale der angebotenen Portfolios prüfen.
Üblicherweise waren die Bestände, die wir erwerben, sehr lange im Besitz des
Verkäufers, so dass die Datenbasis entsprechend valide ist. Dies ist beispiels-
weise bei kommunalen Verkäufern der Fall.
die KWG Kommunale Wohnen AG hat im abgelaufenen Geschäftsjahr ihren Woh-
nungsbestand auf rund 5.000 Einheiten ausgebaut. Wir haben unseren Umsatz um
mehr als 350 Prozent auf 13,7 Millionen Euro gesteigert und sind dabei mit einem
Jahresüberschuss von 0,8 Millionen Euro profitabel. Es ist uns gelungen, unseren
Bestand weiter zu entwickeln und Reserven zu heben sowie gewinnbringend im
Zinssicherungsgeschäft zu arbeiten. Wir haben erfolgreich eine Kapitalerhöhung
platzieren können und unser Eigenkapital ist zum 31. Dezember 2008 auf 56 Mil-
lionen Euro gewachsen. Unser Immobilienbestand hat insgesamt einen Wert von
knapp 170,6 Millionen Euro im Vergleich zu 94 Millionen Euro Ende 2007. Unsere
Fremdkapitalseite haben wir durch Darlehen mit einer durchschnittlichen Rest-
laufzeit von rund 5 Jahren stabil strukturiert.
06 07
Vorwort des Vorstands
Nicht ohne Grund war auch die größte Transaktion, welche die KWG im Jahr
2008 durchgeführt hat, der Kauf der Hainichener Wohnungsgesellschaft,
kommunal geprägt: Verkäufer waren die Gemeinden Hainichen und Striegistal.
Das Unternehmen - mit insgesamt rund 1.100 Wohnungen - besteht bereits
seit 1957.
Mit dem Zukauf in Hainichen und Umgebung haben wir unser Engagement im
Raum Dresden-Chemnitz weiter ausgebaut. Dieses Vorgehen entspricht der
KWG-Strategie, in Regionen mit einer positiven Entwicklungsperspektive, die
dauerhafte Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraum sichert, und renditeträch-
tigen Ankaufsmöglichkeiten präsent zu sein. Bestehende Standorte werden
dann bei Gelegenheit sukzessive ausgebaut. Entsprechend haben wir auch
unsere Bestände in der Rhein-Ruhr-Region 2008 und in der Metropolregion
Hannover-Braunschweig-Göttingen-Wolfsburg weiter komplettiert.
Dass die aktuell herausfordernde Situation finanzstarken Immobilienunter-
nehmen auch neue Chancen eröffnet, zeigt sich am Berliner Wohnungsmarkt.
Lange Zeit waren die Preise dort im Vergleich zu den erzielbaren Mieten
schlicht zu hoch. Diese Situation befindet sich jedoch gerade im Umbruch. In
der 3,4-Millionen-Einwohner Metropole sinken die Quadratmeterpreise. Wir
haben diese Entwicklung aufgrund unserer Marktkenntnis und langjährigen
Erfahrung als Immobilienfachleute frühzeitig erkannt und beschlossen,
einen Fuß in die Hauptstadttür zu setzen. Die Details zu unserem Erwerb von
366 Wohneinheiten schildern wir Ihnen im „Fallbeispiel Berlin“ in diesem
Geschäftsbericht.
In Summe umfasste das Portfolio der KWG zum 31. Dezember 2008 rund 290
Tausend Quadratmeter. Unsere bereits erwähnte renditeorientierte Einkaufs-
politik lässt sich dabei an den Fakten ablesen: Der Einkaufspreis pro Quadrat-
meter belief sich im Durchschnitt auf 515 Euro und lag im Jahr 2008 sogar nur
bei rd. 480 Euro. Die Nettoanfangsrendite von 8,9 Prozent über unser Gesamt-
portfolio ist entsprechend überdurchschnittlich.
08 09
Vorwort des Vorstands
Weiteres Potential bildet beispielsweise die Reduzierung von Leerstand in
unserem Portfolio. Schließlich wird dieser Leerstand quasi kostenlos erworben.
In der so genannten „like for like“- Betrachtung – d.h. um Zukäufe und
Abgänge bereinigter Vergleich von zwei Zeitpunkten – ist es uns bereits 2008
gelungen, den Leerstand jener Objekte, die zum Jahresende 2007 bereits in
unserem Bestand waren, bis Ende 2008 von 12,5 auf 9,0 Prozent zu reduzie-
ren. Auf diesem Weg werden wir auch 2009 durch aktives Asset Management
weitergehen, mit dem wir den Leerstand reduzieren, die Fluktuation mindern
und das Mietniveau verbessern wollen. Die KWG liefert ihren Mietern im
Gegenzug eine Aufwertung der Substanz. Dies geschieht zum einen durch
Sanierungen und Instandsetzung, zum anderen aber auch über eine Vor-Ort-
Präsenz unserer externen Teams, die wir steuern, sowie durch Aktivitäten
im sozialen Bereich, die von uns initiiert werden. Wir sind an langfristigen,
partnerschaftlichen Beziehungen mit unseren Mietern interessiert. Dies ist
kein Widerspruch zu Ihren Aktionärsinteressen, sondern – wie die jüngste Ver-
gangenheit gezeigt hat – vielmehr die Grundlage für eine tragfähige, positive
Entwicklung unseres Unternehmens. Diese Einstellung muss nicht als altruis-
tischer Ansatz verstanden werden, er spiegelt vielmehr unser Verständnis von
partnerschaftlichen Geschäftsbeziehungen als hanseatisches Unternehmen
wider.
Zu vorsichtigem kaufmännischen Verhalten im Geschäftsleben zählt auch eine
sorgfältige Abwägung zukünftiger Unsicherheiten bei jedweder Entscheidung.
Dies hat uns beim geplanten Erwerb von 49,9 Prozent der Geschäftsanteile an
der Wohnungsbau- und Verwaltungsgesellschaft mbH Greifswald dazu bewo-
gen, im November 2008 von unserem vertraglich vereinbarten Rücktrittsrecht
Gebrauch zu machen. Wir konnten nicht mit Sicherheit annehmen, dass sämt-
liche Bedingungen für eine Vertragswirksamkeit herbeigeführt worden waren.
Wir sind uns mit unserem Partner, der Universitäts- und Hansestadt Greifswald
einig, dass ein Kaufvertrag nicht zustande gekommen ist. Die anfallenden Auf-
wendungen haben wir im Jahresabschluss 2008 verbucht und damit mögliche,
weit höhere Belastungen und Risiken vermieden.
Wir sind sehr zuversichtlich, dass im Geschäftsjahr 2009 Möglichkeiten für lu-
krative Portfolioausweitungen gemäß unserer Kriterien möglich sein werden.
Wir verfügen über eine solide Eigenkapitalbasis, um diese Chancen zu nutzen
und im Konsolidierungsprozess der Immobilienbranche eine positive Rolle zu
spielen. Unser Aktienkurs hat sich deutlich besser als die Benchmarks für
unsere Branche, aber dennoch nicht zufriedenstellend entwickelt. Wir sehen
die Outperformance als positives Votum des Kapitalmarktes für unsere
Strategie an, dem wir 2009 einmal mehr gerecht werden wollen. Wir gehen
davon aus, dass die KWG ihren Wachstumskurs 2009 profitabel fortsetzen wird.
Wir bedanken uns bei Ihnen, sehr geehrte Aktionärinnen und Aktionäre, für
Ihr Vertrauen und freuen uns auf ein spannendes Jahr in unserer sich schnell
verändernden Branche. Ein besonderer Dank gilt auch unseren Mitarbeitern
für ihr Engagement im vergangenen Jahr. Nicht zuletzt möchten wir uns auch
bei unseren Mietern für die vertrauensvolle Zusammenarbeit 2008 bedanken.
Im April 2009
Herzlichst, Ihr
Stavros Efremidis
Vorstand
10 11
Bericht des Aufsichtsrats
Liebenwalder Straße 5, Berlin
Bericht des Aufsichtsrats
In diesem Zusammenhang hat er den Vorstand bei der Leitung des Unter-
nehmens regelmäßig beraten und die Geschäftsführung der Gesellschaft
überwacht. In allen Entscheidungen, die für die Gesellschaft und den Konzern
von wesentlicher Bedeutung waren, wurde der Aufsichtsrat frühzeitig und
unmittelbar eingebunden. Er erörterte mit dem Vorstand im Rahmen von vier
ordentlichen Sitzungen am 26. März, 13. Juni, 12. September, und 8. Dezember
2008 als auch in der außerordentlichen Sitzung am 4. November 2008 sowie
in verschiedenen Einzelbesprechungen die Geschäftspolitik der Gesellschaft
und ließ sich über die Entwicklung der Gesellschaft, insbesondere über deren
Vermögens-, Finanz- und Ertragslage, umfassend unterrichten. Zusätzlich zu
den Beschlüssen, die in den ordentlichen und außerordentlichen Sitzungen
gefasst worden sind, wurden weitere Beschlüsse im Umlaufverfahren herbei-
geführt. Darüber hinaus stand der Aufsichtsratsvorsitzende auch außerhalb
der Sitzungen mit dem Vorstand in regelmäßigem Kontakt und hat sich über
aktuelle Entwicklungen der Gesellschaft und des Konzerns informiert.
Neben den laufenden Beratungen und Überwachungen bezüglich der Liquidi-
täts-, Ertrags- und Vermögenslage der Gesellschaft bzw. des Konzerns bildeten
Beratungen und Entscheidungen insbesondere zum Erwerb von (kleineren)
Wohnimmobilienportfolios, zu Beteiligungen an kommunalen Gesellschaften,
zu der Besetzung des Vorstandes und des Aufsichtsrats sowie zu der durchge-
führten Kapitalerhöhung im Geschäftsjahr 2008 Schwerpunkte.
Das Hauptaugenmerk lag auf der geplanten Akquisition des Großportfolios
WVG Greifswald. An dem kommunalen Unternehmen sollten 49,9 Prozent
erworben werden. Dabei wurde der Aufsichtsrat vom Vorstand ausführlich
über die Details des Portfolios und der angestrebten Transaktionsstruktur
informiert. Der Aufsichtsrat stimmte dem Vorstand zu, die Transaktion durch-
Der Aufsichtsrat der Gesellschaft nahm während des Geschäftsjahres 2008 die ihm
nach Gesetz und Satzung übertragenen Aufgaben wahr und hat an Entscheidungen
zu wichtigen Einzelfragen beratend mitgewirkt.
12 13
zuführen. Im November 2008 hat der Vorstand mit Zustimmung des Aufsichts-
rats vom vertraglich vereinbarten Rücktrittsrecht Gebrauch gemacht, da die
KWG nicht mit Sicherheit annehmen konnte, dass sämtliche Bedingungen für
eine Vertragswirksamkeit herbeigeführt worden waren.
Im Berichtsjahr 2008 wurde ein Personalausschuss etabliert, dem der AR-
Vorsitzende und sein Stellvertreter angehören und der sich im Wesentlichen
mit Vorstandsangelegenheiten befasst.
Der vom Vorstand vorgelegte Jahresabschluss für das Geschäftsjahr 2008, der
Konzernabschluss nach International Financial Reporting Standards (IFRS) für
das Geschäftsjahr 2008 sowie der Konzernlagebericht für das Geschäftsjahr
2008 wurden einschließlich der Buchführung von der zum Abschlussprüfer
bestellten FIDES Treuhandgesellschaft Unterweser Zweigniederlassung der
FIDES Treuhandgesellschaft KG Wirtschaftsprüfungsgesellschaft Steuerbe-
ratungsgesellschaft, Bremerhaven, geprüft und mit dem uneingeschränkten
Bestätigungsvermerk versehen. Der Jahresabschluss 2008 und der Prüfungs-
bericht des Abschlussprüfers haben sämtlichen Mitgliedern des Aufsichtsrats
vorgelegen. Der Abschlussprüfer hat das Prüfungsergebnis des Jahresab-
schlusses dem Aufsichtsrat in dessen Sitzung zur Bilanzfeststellung am 4. Mai
2009 erläutert und die Fragen des Aufsichtsrates beantwortet.
Der Aufsichtsrat hat den Konzernabschluss nach IFRS für das Geschäftsjahr
2008 und den Konzernlagebericht für das Geschäftsjahr 2008 einer einge-
henden Prüfung unterzogen. Er hat den vom Vorstand aufgestellten Jahresab-
schluss gebilligt, er ist damit gemäß §172 Satz 1 des Aktiengesetzes festge-
stellt.
Bericht des Aufsichtsrats
14 15
Der Aufsichtsrat hat den Prüfungsbericht des Abschlussprüfers zustimmend
zur Kenntnis genommen. Nach dem abschließenden Ergebnis seiner eigenen
Prüfung hat der Aufsichtsrat den Jahresabschluss zum 31. Dezember 2008
gebilligt und damit gem. § 172 AktG festgestellt. Der Konzernabschluss nach
IFRS und der Konzernlagebericht wurden vom Aufsichtsrat gebilligt.
Im Geschäftsjahr 2008 hat es innerhalb des Aufsichtsrats und des Vorstands
einige personelle Veränderungen gegeben. Der Aufsichtsrat hat Herrn Sy
Schlüter, welcher den Posten als Aufsichtsratsvorsitzender bekleidete, am 26.
März 2008, für ein Jahr als Finanzvorstand (CFO) in den Vorstand entsandt.
Herr Gerd-Jürgen Pohl legte mit Wirkung zum 7. März 2008 seinen Posten als
stv. Aufsichtsratsvorsitzender nieder. Stattdessen wurde am 26. März 2008
Herr Franz-Josef Gesinn im Anschluss an seine taggleiche gerichtliche Bestel-
lung zum Aufsichtsratsmitglied, zum stv. Aufsichtsratsvorsitzenden gewählt.
Herr Prof. Dr. Witten wurde ebenfalls in der Aufsichtsratssitzung vom 26. März
2008 zum neuen Vorsitzenden des Aufsichtrats gewählt.
Der Aufsichtsrat dankt dem ausgeschiedenen Aufsichtsratsmitglied, dem
Vorstand und den Mitarbeitern der KWG für ihre Arbeit im abgelaufenen Ge-
schäftsjahr.
Bremerhaven, im Mai 2009
Der Aufsichtsrat
Prof. Dr. Peer Witten
Aufsichtsratsvorsitzender
Bericht des Aufsichtsrats
16 17
Soldiner Straße 70/71, Berlin
Die Aktie der KWG am Kapitalmarkt
Die Aktie der KWG am Kapitalmarkt
Aktienmärkte
Das Jahr 2008 wird als eines der schlechtesten in die Geschichte der Aktien-
märkte eingehen. Nach dem Platzen der Blase am US-amerikanischen Immobi-
lienmarkt traf es nun auch die finanzierenden Banken. Die Situation eskalierte
mit der Insolvenz der US-Investmentbank Lehman Brothers am 15. September
2008. Das Bankensystem und der bislang größte Versicherungskonzern der
Welt, die AIG, konnten danach nur durch massive Staatshilfe gerettet werden.
Nach der Lehman-Insolvenz kam es zu einem massiven Kurseinbruch auf den
Weltaktienmärkten. Durch die Ausgabenkürzungen der privaten US-amerika-
nischen Haushalte sowie dem Kreditvergabestopp des Bankensystems begann
die Immobilien- und Finanzkrise zu einer Wirtschaftskrise zu werden. Das ver-
stärkte noch den Ausverkauf an den Aktienmärkten. Vor diesem Hintergrund
verlor der Deutsche Aktienindex DAX im Jahr 2008 insgesamt 40,4 Prozent
an Wert. Noch größere Verluste erlitten kleinere Werte: der SDAX büßte 46,1
Prozent ein.
Immobilienaktien
Die Finanzkrise führte bei Immobilienaktien weltweit zu massiven Kursverlusten.
Im Jahr 2008 büßte der Deutsche Immobilienindex (DIMAX) 49,7 Prozent
seines Wertes ein. Dieser Index umfasst deutsche Immobilienwerte aller
Bereiche und seit dem Jahreswechsel 2007/2008 auch die KWG-Aktie. Ein
Index für Unternehmen, die mit Schwerpunkt im deutschen Wohnungsmarkt
engagiert sind, existiert nicht. Die Aktien der bekanntesten am deutschen
Wohnungsmarkt tätigen Unternehmen erlitten im Jahr 2008 deutliche Einbußen
zwischen 55,0 Prozent und 69,6 Prozent.
Die KWG-Aktie
Die Aktie der KWG ist im Verlauf des Jahres um 26,6 Prozent gefallen. Der Kurs
ermäßigte sich von 5,60 auf 4,11 Euro (jeweils zum Jahresultimo auf Xetra).
Damit büßte die KWG-Aktie im Jahr 2008 deutlich weniger ein als Immo-
bilienaktien allgemein und die Aktien der Gesellschaften, die am deutschen
Wohnungsmarkt tätig sind. Doch konnte sich auch die KWG-Aktie dem ge-
schilderten negativen Umfeld nicht gänzlich entziehen.
Im elektronischen Handelssystem Xetra erreichte die Aktie am 25. Februar mit
7,65 Euro ihren Höchstkurs. Das Kurstief datiert vom 5. Dezember mit 2,30
Euro je KWG-Aktie. Die Umsätze fanden vorwiegend auf Xetra mit 1,2 Millionen
Aktien im Jahr 2008 statt. Der durchschnittliche Tagesumsatz auf Xetra und
an der Frankfurter Parkettbörse betrug 5.426 Aktien. Als Designated Sponsor
sorgt das Bankhaus M.M. Warburg für Liquidität in der Aktie.
Erfolgreiche Kapitalerhöhung
Trotz der Krise an den Weltfinanzmärkten führte die KWG im Mai 2008 eine
Kapitalerhöhung mit Erfolg durch. Dabei wurden 2,5 Millionen neue Aktien zu
einem Kurs von 6,50 Euro platziert. Die Aktien wurden von Altinvestoren, die
ihr Bezugsrecht ausübten, und im Anschluss im Rahmen einer Privatplatzie-
rung von weiteren Investoren gezeichnet. Die erfolgreiche Kapitalerhöhung
zeigt das Vertrauen in die Gesellschaft. Die Aktionäre der KWG setzen sich zu
rund 65 Prozent aus Kerninvestoren zusammen, die die Gesellschaft seit ihrer
Gründung begleiten und vom langfristigen Erfolg des Geschäftsmodells der
KWG überzeugt sind. Die KWG sieht in ihrer stabilen Aktionärsstruktur eine
wesentliche Grundlage für den weiteren Erfolg.
18 19
Kursentwicklung der KWG-Aktie im Vergleich zum Deutschen Immobilienaktienindex (DIMAX)
DIMAX
KWG
60
40
20
0
80
100
120
140
4.1.08
1.2.08
7.3.08
1.4.08
2.5.08
3.6.08
1.7.08
1.8.08
5.9.08
2.10.08
7.11.08
6.12.08
Zum Ende des Jahres 2008 standen 8,6 Millionen Aktien aus und damit 40
Prozent mehr als Ende des Vorjahres. Die Marktkapitalisierung erhöhte sich
per Jahresende leicht auf 35,3 Millionen Euro.
Aktive Investor Relations und Pressearbeit
Im Jahr 2008 präsentierte sich die KWG auf mehreren Investorenkonferenzen
zum Beispiel in Frankfurt und München und stieß dabei auf großes Interesse.
So nahm die Gesellschaft im April an der Entry und General Standard Kon-
ferenz der Deutschen Börse, im August an der SCC – Small Cap Conference
des Analystenverbandes DVFA, im Oktober an der Initiative Immobilien Aktie
(IIA) und im November am Deutschen Eigenkapitalforum der Deutschen Börse
teil. Anfang 2009 nahm Close Brothers Seydler Research mit einer Kaufemp-
fehlung die „Coverage“ der KWG-Aktie auf. Weiterhin sorgt u.a. SES Research,
die Analysetochter von M.M. Warburg, ebenfalls mit einer Kaufempfehlung für
Wahrnehmung der KWG am Kapitalmarkt.
Durch zahlreiche Kontakte mit der Fach- und Finanzpresse wurden das
Geschäftsmodell der KWG und die Chancen der Aktie mehrfach positiv
besprochen.
Die Aktie der KWG am Kapitalmarkt
20 21
Strategie
Das Unternehmen
Die KWG Kommunale Wohnen AG ist ein langfristig orientierter Bestandshalter
deutscher Wohnimmobilien. Das Geschäftsmodell der KWG zeichnet sich aus
durch:
- einen renditeorientierten Einkauf,
- nachhaltige und steigende Cashflows durch Reduzierung von
Leerständen,
- Werterhöhung durch Modernisierung und Reduzierung von
Leerständen,
- langfristig fixierte Finanzierungen mit hohem Eigenkapitalanteil.
Die KWG ist in einem Segment aktiv, das sich durch ein stabiles Preisniveau
und einen unverändert hohen Bedarf auszeichnet. Entsprechend ist das
Geschäftsmodell robust und versucht Risiken so weit wie möglich zu mini-
mieren. Dies erweist sich in schwierigem Marktumfeld als zusätzliche Stärke.
Die Anfangs-Ist-Rendite des Portfolios liegt bei überdurchschnittlichen nahezu
9 Prozent. Insgesamt verfügte die KWG Ende 2008 über einen Bestand von
rund 5.000 Wohneinheiten mit rund 300.000 Quadratmetern Wohnfläche. Die
Wertschöpfung der KWG findet im günstigen Einkauf sowie der anschließen-
den Objektentwicklung und –optimierung statt. Dabei greift das Unternehmen
auf ein Team zurück, in dem sich Immobilienexperten und Finanzfachleute mit
langjähriger Erfahrung ergänzen.
Standortbedingungen
Die KWG erwirbt Objekte an Standorten, die sich durch vergleichsweise nied-
rige Quadratmeterpreise sowie niedrige Kaufpreismultiplikatoren auszeichnen,
dennoch wirtschaftlich überdurchschnittlich robust sind und eine stabile Be-
völkerungsentwicklung aufweisen, so dass die Rahmenbedingungen für eine
konstante Nachfrage von Mietern nach bezahlbarem Wohnraum gegeben sind.
Aufgrund der Ankaufkriterien der KWG werden bei Käufen weniger Großstädte
als vielmehr Mittelstädte mit Potential und niedrigen Preisen favorisiert.
Insgesamt ist die KWG vor allem in so genannten B- und C-Lagen vertreten.
Wirtschaftliche, infrastrukturelle und demografische Daten analysiert die KWG
vor dem Erwerb gründlich. Hiermit einher geht eine intensive Analyse des
jeweiligen Wohnungsbestands. Der Schwerpunkt liegt dabei auf dem Zustand
der Objekte, den durchgeführten Sanierungs- und Instandhaltungsmaßnah-
men sowie der Vermietungshistorie. Bei dieser sind sowohl die Entwicklung
der Leerstandsquoten wie auch die Entwicklung der Zahlungseingänge aus
dem Bestand von Interesse. Um möglichst tragfähige Daten zu erhalten, legt
die KWG Wert darauf, dass der jeweilige Wohnungsbestand bereits über einen
längeren Zeitraum vom Vorbesitzer gehalten wurde. Dies ist besonders häufig
bei kommunalen Beständen der Fall, da die Städte und Gemeinden ihre Wohn-
portfolios in der Regel bereits über Jahrzehnte im Bestand haben.
Als aussichtsreiche Standorte wurden sowohl Städte und Gemeinden in Ost-
und Westdeutschland identifiziert. Beispielsweise ist die KWG in der Region
Braunschweig-Wolfsburg vertreten, aber auch in Chemnitz und Erfurt. Das
Unternehmen zahlt dabei im Durchschnitt Kaufpreise, die bei weniger als 550
Euro pro Quadratmeter Nutzfläche liegen. Erwerbsvorteile durch kleinteiligen
Einkauf verknüpft die KWG mit Standortentwicklung, um dann später in der
Bestandsbewirtschaftung Skaleneffekte nutzen zu können. Während der Er-
werb bereits ab 100 Einheiten an einem Standort erfolgen kann, ist die spätere
Arrondierung auf mindestens 300 Einheiten pro Standort erklärtes Ziel.
Finanzbedingungen
Bei der Finanzierung achtet die KWG seit jeher auf eine langfristig tragfähige
Strukturierung mit überdurchschnittlichem Eigenkapitalanteil. Dieses Vorge-
hen hat sich in der aktuellen krisenhaften Situation besonders bewährt und
verschafft der KWG so im Einkauf und bei den Finanzierungskonditionen einen
Wettbewerbsvorteil. Möglich wird dies durch die stabile Aktionärsstruktur,
die dem Unternehmen auch in herausfordernden Kapitalmarktzeiten stets das
notwendige Eigenkapital zur Verfügung gestellt hat. Die Eigenkapitalquote im
Unternehmen liegt bei mehr als 30 Prozent.
Ankaufkriterien:
· vergleichsweise niedrige Quadratmeterpreise
· gute wirtschaftliche Rahmenbedingungen
· gute Standortfaktoren: Nachfrage von Mietern
nach bezahlbarem Wohnraum gegeben
· B- oder C-Lagen
22 23
Das Unternehmen
Die KWG sieht maßvollen Leerstand zum Kaufzeitpunkt als Möglichkeit zur
gezielten Renditesteigerung nach dem Erwerb. Der Kaufpreis bemisst sich
schließlich in der Regel an den aktuellen Einnahmen aus der vermieteten
Fläche. Kann diese erhöht werden, führt dies automatisch – auch bei sonst
unverändertem Mietniveau – zu einer Werterhöhung. Dieser Weg zur Rendite-
optimierung bleibt allerdings jenen Marktteilnehmern vorbehalten, die über
tiefgehende Erfahrung in der Immobilienbranche und besonders im Immo-
bilien-Asset-Management verfügen – die KWG gehört dazu.
Ziel des Asset Managements ist - neben der Verminderung von Leerstand und
Fluktuation - die Entwicklung des Mietniveaus. Zu beiden Zwecken wird von
der KWG aktiv in den Beständen gearbeitet, um die Mieterzufriedenheit und
–bindung sukzessive zu erhöhen und die Attraktivität des Bestands zu
steigern. Modernisierungen der Bausubstanz werden ebenso durchgeführt
wie eine Aufwertung der Flächen. Eine wichtige Komponente im Wettbewerb
um Mieter stellen außerdem eine präsente und engagierte Hausverwaltung
sowie Veranstaltungen zur Steigerung des Gemeinschaftsgefühls dar. Die
skizzierten Maßnahmenbündel setzt die KWG in Zusammenarbeit mit externen
Hausverwaltungen um, die im ständigen, intensiven Dialog mit dem Unterneh-
men stehen.
Die KWG wird die eingeschlagene Strategie auch in den kommenden Jahren
konsequent weiter umsetzen, ihre Tragfähigkeit hat sich auch in der aktuellen
Marktphase bewiesen.
Karl-Marx Straße 252, Berlin
Die KWG sieht maßvollen Leerstand zum
Kaufzeitpunkt als Möglichkeit zur gezielten
Renditesteigerung nach dem Erwerb.
24 25
Karl-Marx Straße 252, Berlin
Immobilienmarkt 2008
Das Unternehmen
Beherrschende Themen waren neben einer deutlichen Verknappung bei der
Darlehensgewährung der daraus resultierende Rückgang beim Transaktions-
volumen und teilweise spürbare Rückbildungen des Preisniveaus. Diese Ef-
fekte waren allerdings nach Regionen und Immobilienklassen unterschiedlich
ausgeprägt. Für gut aufgestellte Marktteilnehmer mit Zugriff auf Eigen- und
Fremdkapital ergeben sich daraus durchaus auch Chancen.
Deutschland vom Preisrückgang relativ wenig betroffen
Die Immobilienkrise setzte sich 2008 in den USA – ihrem Ausgangsland – mit
unverminderter Heftigkeit fort. Die Immobilienpreise im Dezember 2008 lagen
um 18,5 Prozent unter den Werten ein Jahr zuvor. Vom Spitzenpreisniveau
Mitte 2007 bedeutet dies sogar einen Rückgang der Hauspreise um knapp 27
Prozent. Während verschiedene europäische Märkte, wie beispielsweise Groß-
britannien, Irland und Spanien ebenfalls drastische Preisrückgänge zu verbu-
chen hatten, fiel die Preisentwicklung in Deutschland weitaus günstiger aus.
Die Preise gaben im Durchschnitt allenfalls im niedrigen einstelligen Prozent-
bereich nach, vielerorts blieben sie 2008 sogar stabil. Nun zahlt es sich aus,
dass Deutschland die Preisübertreibungen nach oben vieler ausländischer
Immobilienmärkte in den Boomjahren nicht nachvollzogen hat. So verwundert
es nicht, dass der deutsche Markt laut einer PricewaterhouseCoopers-Studie
bei internationalen Immobilieninvestoren die höchste Reputation genießt und
als am aussichtsreichsten eingestuft wird.
Ein weiterer deutlich stabilisierender Faktor des deutschen Wohnungsmarktes
ist die nach wie vor völlig unzureichende Neubautätigkeit, die weit hinter dem
Bedarf zurückbleibt. Im Jahr 2008 ging die Zahl der Baugenehmigungen um
rund 5 Prozent auf ca. 175.000 zurück. Der tatsächliche Bedarf wird hingegen
auf 230.000 – 250.000 Einheiten pro Jahr geschätzt, einige Experten gehen
Das Jahr 2008 war auch am Immobilienmarkt eines der Schwierigsten seit langem.
Die Insolvenz der US-Investmentbank Lehman Brothers am 15. September 2008
führte dabei zu einer weiteren Verunsicherung an den internationalen Finanzmärk-
ten und damit zu einer Verschärfung der Situation.
aufgrund der jahrelangen Unterversorgung mittlerweile sogar von bis zu
350.000 neuen Wohneinheiten aus, die pro Jahr benötigt werden. Mit Blick auf
den Wohnungsneubau pro 1.000 Einwohner bewegt sich Deutschland unver-
ändert am Ende der europäischen Rangfolge. Demografen gehen davon aus,
dass die Zahl der Haushalte in Deutschland und damit der Wohnungsbedarf
bis zum Jahr 2020 steigen werden. Ein Rückgang wird erst ab dem Jahr 2030
prognostiziert. Unverändert liegen die reinen Neubaukosten pro Quadrat-
meter ohne Grundstück in Deutschland mit über 1.200 Euro im Durchschnitt
massiv über den Preisen für den nachträglichen Erwerb, ebenfalls ein Faktor,
der deutlichere Preisrückgänge verhindert.
Transaktionsvolumen rückläufig
Die Finanz- und Wirtschaftskrise hat dazu geführt, dass die Transaktionen auf
dem deutschen Immobilienmarkt 2008 spürbar weniger geworden sind. Laut
IVD-Statistik war ein Rückgang von 17,5 Prozent auf rund 160 Mrd. Euro zu
verzeichnen. Dabei blieben besonders im 2. Halbjahr großvolumige Paket-
verkäufe weitgehend aus. Vor allem der Handel mit Wohnungsportfolios war
davon betroffen, hier wurden mit etwa 150.000 Einheiten ca. 44 Prozent weni-
ger veräußert als im Vorjahr. Vielfach stark divergierende Preisvorstellungen
zwischen Käufern und Verkäufern waren ein Grund dafür. Durch die restriktive
Kreditvergabe gelang es potentiellen Käufern bei zahlreichen Transaktionen
nicht, eine tragfähige Finanzierung darzustellen. Dies galt besonders für
Finanzierungen mit einem hohen Fremdkapitalanteil.
Kreditvergabe der Banken trotz Zinssenkung nur zögerlich
Die Kreditvergabeneigung der Banken zeigte sich im Jahresverlauf als schwach
ausgeprägt und kam nach der Pleite von Lehman im privaten Bankensektor
zum Erliegen. Dies war durch eine gleichbleibend hohe Risikoaversion der
Institute ebenso bedingt, wie durch den gravierenden Wertberichtigungsbe-
darf, der bei nahezu allen großen privaten und öffentlichen Banken auch in
Deutschland zu einer angespannten Situation führte. Daran änderten auch die
Stabilisierungsmaßnahmen fast aller Regierungen der führenden Industriena-
26 27
Das Unternehmen
Ein weiterer deutlich stabilisierender Faktor des deutschen
Wohnungsmarktes ist die nach wie vor völlig unzureichende
Neubautätigkeit, die weit hinter dem Bedarf zurückbleibt.
tionen einschließlich der Bundesregierung wenig. In den USA senkte die
Notenbank im Jahr 2008 in insgesamt acht Schritten (am 16.3. lediglich die
Discount Rate) die Zinsen. In der Eurozone nahm die Europäische Zentralbank
– nach einer Anhebung im Juli – insgesamt dreimal die Zinsen zurück. Der
Leitzins ermäßigte sich von 4,00 Prozent zum Jahresbeginn auf 2,50 Prozent
und wurde Anfang 2009 dann auf 2,00 Prozent gesenkt. Entsprechend fiel
der 3-Monats-Euribor 2008 um 180 Basispunkte auf 2,89 Prozent zum Jahres-
ultimo.
2009 weiter herausfordernd erwartet
Während die Rahmendaten für Investments in Wohnimmobilien aufgrund der
bereits geschilderten Faktoren weiterhin günstig eingeschätzt werden, wird im
laufenden Jahr hingegen noch nicht mit einer breit angelegten Marktbelebung
gerechnet. Eine anziehende Kreditvergabe dürfte allenfalls im 2. Halbjahr 2009
erfolgen. Das Zinsniveau wird dabei weiter auf niedrigem Niveau erwartet.
Demgemäß wird auch das Jahr 2009 ein Käufermarkt für deutsche Wohnimmo-
bilien sein.
Bei den Transaktionen ist vor allem mit kleinvolumigem Geschäft zu rechnen.
Allerdings ist nicht auszuschließen, dass sich vereinzelt Investoren weitge-
hend preisunsensitiv von größeren Portfolios trennen müssen. Hieraus ergeben
sich für gut mit Kapital ausgestattete Marktteilnehmer ebenso Opportunitäten,
wie aus der fortschreitenden Konsolidierung der Branche.
28 29
Soldiner Straße 70/71, Berlin
Das KWG-Portfolio
Das Unternehmen
Mit dem Erwerb der Hainicher Wohnungsgesellschaft mit fast 1.100 Wohn-
einheiten hat die KWG zudem die bislang größte Transaktion der bisherigen
Unternehmensgeschichte vollzogen. Eine weitere Großübernahme, die
49,9prozentige Beteiligung an der WVG Greifswald kam nicht zustande. Die
KWG hat hier von ihrem vertraglichen Rücktrittsrecht aus Vorsichtsgründen
Gebrauch gemacht, da nach ihrer Auffassung nicht alle aufschiebenden
Bedingungen für die Wirksamkeit des Vertrags eingetreten waren.
Der Bestand der KWG hat sich im Geschäftsjahr 2008 um 1.956 Wohnein-
heiten auf 4.937 erhöht. Bei allen Einheiten war der Eigentumsübergang bis
zum 31.12.2008 erfolgt. Zusätzlich sind im Portfolio der KWG 48 Einheiten zur
gewerblichen Nutzung enthalten. Die Gesamtfläche im Bestand der KWG sum-
miert sich auf rd. 300.000 Quadratmeter, das sind über 100.000 Quadratmeter
mehr als Ende 2007. Die Mieterlöse des Bestands zum 31.12.2008 beliefen
sich auf 13,7 Mio. Euro. Der Brutto-Erwerbspreis des Immobilienbestands lag
insgesamt bei 157,4 Mio. Euro, so dass sich eine Netto-Anfangsrendite von
8,9 Prozent errechnet. Zum Jahresende 2008 befanden sich rd. 47.000 Qua-
dratmeter Fläche im Besitz der KWG, die noch nicht vermietet waren und damit
zusätzliches Steigerungspotential bei den Mieterlösen bilden.
Der durchschnittliche Einkaufspreis pro Quadratmeter im Gesamtbestand der
KWG lag bei ca. 515 Euro. Die Neuerwerbungen 2008 wurden zu einem Durch-
schnittspreis von rd. 480 Euro pro Quadratmeter getätigt.
Die KWG hat im Geschäftsjahr 2008 den Auf- und Ausbau ihres Portfolios fort-
gesetzt. Dabei wurden bestehende Standorte und Regionen weiter komplettiert.
Zudem hat das Unternehmen erstmalig in Berlin Wohnungen erworben. Dieser
Standort hat sich vom Kaufpreisniveau sowie bezüglich der erzielbaren Renditen
so entwickelt, dass er nun ins Erwerbsschema der KWG passt. Verkäufe wurden im
Jahr 2008 planmäßig nicht getätigt.
Liebenwalder Straße 5, Berlin
2%
Schleswig-Holstein
3% Bremen
14%
Niedersachsen
21%
Nordrhein-Westfalen13%
Thüringen
39%
Sachsen
8% Berlin
30 31
Verteilung des Bestands der KWG nach Wohneinheiten zum 31. Dezember 2008
Das Unternehmen
Während des Jahres 2008 wurde der Bestand in Nordrhein-Westfalen durch
weitere Zukäufe in der Rhein-Ruhr-Region ausgebaut. An den Standorten
Bochum und Oberhausen wurden im Jahresverlauf insgesamt 218 weitere
Wohneinheiten erworben. Die Zukäufe überzeugen mit einer hohen Ver-
mietungsquote und einer Rendite, die im Mittel an den zweistelligen Prozent-
bereich heranreicht. Die KWG hat in der Region somit inzwischen mehr als
1.000 Einheiten im Bestand.
Das Portfolio in Sachsen wurde durch eine kleinere Arrondierung im Raum
Chemnitz und durch den Erwerb der Hainicher Wohnungsgesellschaft zur
Jahresmitte um mehr als 1.100 Einheiten aufgestockt. Besonders der Erwerb
in Hainichen zeichnete sich durch einen weit unterdurchschnittlichen Kauf-
preis pro Quadratmeter, hohes zusätzliches Vermietungspotential und eine
damit verbundene deutliche Steigerungsmöglichkeit der ohnehin bereits sehr
zufrieden stellenden Rendite aus. An den sächsischen Standorten Chemnitz,
Hainichen, Glauchau und Bernsdorf hält die KWG nun insgesamt knapp
1.800 Wohnungen. Die Region verfügt über eine überdurchschnittliche Wirt-
schaftskraft und entsprechend gute Perspektiven.
Im 2. Halbjahr 2008 wurde zudem die Präsenz im attraktiven Städtedreieck
Braunschweig, Wolfsburg, Celle weiter gestärkt, indem 93 Einheiten in
Königslutter bei Braunschweig akquiriert wurden, so dass sich dieses regio-
nale Portfolio nun auf nahezu 700 Wohnungen summiert. Der Wirtschaftsraum
ist geprägt durch hohe Industriekraft und die Ansiedlung zahlreicher Betriebe
aus dem Bereich der Wachstumstechnologien.
Der Einstieg in den Berliner Wohnungsmarkt wurde durch den Ankauf von
366 Wohnungen mit knapp 23.000 Quadratmetern Fläche vollzogen. Der
Quadratmeterpreis beim Erwerb lag bei 649 Euro und damit deutlich unter
dem historisch hohen Berliner Preisniveau (vgl. Fallbeispiel Berlin).
Abgesehen von den Beständen in Thüringen, Bremen und Schleswig-Holstein,
wurden alle regionalen Portfolien in 2008 weiter ausgebaut.
Entwicklung der Wohneinheiten
6.0005.000
4.0003.0002.000
1.0000
31.12.06
30.6.07
31.12.07
30.6.08
31.12.08
35030025020015010050
0
31.12.06
30.6.07
31.12.07
30.6.08
31.12.08
Entwicklung der Quadratmeter in Tsd.
Entwicklung der Bestandsobjekte in 2008
Die Erfolge der KWG im Asset Management im Jahr 2008 sind an den Portfolio-
kennzahlen ablesbar. In der like for like Betrachtung ist die Leerstandsquote
im Portfolio (unter Ausschluss der Komplettsanierung „Westfalenweg und
Sachsenallee“ in Glauchau) von 12,5 Prozent auf 9,0 Prozent gesunken.
Die like for like Betrachtung seit 30. Juni 2008 zum 31. Dezember zeigt eine
Verminderung des Leerstands von 12,5 Prozent auf 9,8 Prozent. Die Mieterlöse
stiegen in der like for like Gesamtjahresbetrachtung von 7,4 Mio. Euro auf
7,8 Mio. Euro und im Halbjahr von 8,1 Mio. Euro auf 8,5 Mio. Euro.
Durch die Kombination des Objektankaufs mit hohen Renditen und die an-
schließende weitere Optimierung der Bestände erhöht die KWG ihre Wert-
schöpfung zusätzlich – dies ist an der Entwicklung 2008 bereits gut zu sehen
und soll in Zukunft weiter fortgesetzt werden.
Bestand der KWG im Geschäftsjahr 2008
- Wohneinheiten: 4.937
- Gewerbeeinheiten: 48
- Garagen und Stellplätze: 1.091
- Gesamtmietfläche: 290.712 qm
- Bebaute Grundstücke: 476.663 qm
- Unbebaute Grundstücke: 74.592 qm
- Jahres-Ist-Miete: 13,7 Mio. EUR
- Brutto-Erwerbspreis: 157,4 Mio. EUR
- Durchschnittlicher Einkaufspreis bei Neuerwerbungen 2008: rd. 480 EUR/qm
- Durchschnittlicher Einkaufspreis im Gesamtbestand: rd. 515 EUR/qm.
32 33
Entwicklung des Loan to Value in %Entwicklung des Umsatzes in TEUR
16.00014.00012.000
8.0006.0004.0002.000
0
31.12.06
30.6.07
31.12.07
30.6.08
31.12.08
10.000
Entwicklung des Eigenkapitals in TEUR
60.00050.000
40.00030.00020.000
10.0000
31.12.06
31.12.07
31.12.08
30.6.08
30.6.07
31.12.06
706050403020100
31.12.07
31.12.08
80
Das Unternehmen
Soldiner Straße 70/71, Berlin
Die Einkaufsphilosophie der KWG am Beispiel Berlin
Nachdem der Wohnimmobilienmarkt in Berlin sich lange Zeit durch relativ
hohe Kaufpreise bei niedrigen Mieten auszeichnete, kommt er nun in Bewe-
gung. Durch den Nachfragerückgang von Seiten der internationalen Investoren
sinken die Preise in vielen Bezirken, während die Mieten anziehen. Die KWG
hat diese Veränderung der Rahmendaten frühzeitig erkannt und sich in Berlin
positioniert. Nicht ohne Grund machte Berlin in einer Erhebung von Pricewa-
terhouseCoopers und dem Urban Land Institute im Jahr 2009 einen Sprung
auf Platz 9 der aussichtsreichsten Immobilienstandorte in Deutschland – nach
Platz 25 ein Jahr zuvor. Die Durchschnitts-Kaufpreise für den Quadratmeter
Wohnraum in der Hauptstadt sind im vergangenen Jahr von 1.200 Euro auf
rd. 1.000 Euro gesunken, in einzelnen Lagen sind sogar Preisabschläge um bis
zu 50 Prozent zu beobachten. Gleichzeitig finden Käufer in Berlin einen Markt
vor, der durch eine zunehmende Zahl geplanter oder bereits durchgeführter
Transaktionen institutioneller Investoren zahlreiche Opportunitäten bietet.
Die Preisbewegungen in Berlin finden statt, obwohl die Standortfaktoren in
der Hauptstadt sich positiv entwickeln: Die Bevölkerungszahl in der 3,4-Milli-
onen Metropole steigt weiter an, während die Neubautätigkeit immer weiter
abnimmt. Seit dem Boomjahr 1997 und mit Ende der öffentlichen Förderung ist
die Neubautätigkeit um ca. 90 Prozent zurückgegangen und damit praktisch
eingestellt worden. Diese Entwicklung zeigt bei den Mietpreisen die erwar-
teten Auswirkungen; durch den sukzessiven Wegfall der Preisbindung der im
geförderten Wohnungsbau errichteten Wohnungen, findet eine stetige Steige-
rung der Marktmieten statt. Damit steigen auch die Renditen, so dass Berlin
Die KWG hat im Mai und Juni 2008 erstmals Wohnungen in Berlin erworben. Der
durchschnittliche Quadratmeterpreis der insgesamt 366 Einheiten lag bei rund
650 Euro. Die Objekte verteilen sich im Westen der Stadt in den Bezirken Mitte,
Kreuzberg und Spandau. Mit dem Erwerb von Wohnimmobilien in der deutschen
Hauptstadt hat das Unternehmen zwar regionales Neuland beschritten, ist seiner
renditeorientierten Einkaufsphilosophie jedoch treu geblieben, günstige Preise für
Objekte in Regionen mit guten Bedingungen für konstante Wohnraumnachfrage und
mit positiver Bevölkerungsentwicklung zu zahlen.
34 35
Das Unternehmen
plötzlich zu einem interessanten Standort für institutionelle Investoren wie die
KWG geworden ist.
Die Berliner Objekte der KWG
Die KWG hat sich in Berlin in Bezirken engagiert, bei denen die Preisredu-
zierungen in den vergangenen Monaten und Jahren besonders hoch waren.
Dabei handelt es sich vorwiegend um B- oder C-Lagen. Die Objekte selbst
weisen jedoch eine gute Substanz auf und gewinnen durch ihre jeweiligen
Besonderheiten zusätzlich an Attraktivität. Die Analyse der Standortfaktoren
in naher und nächster Umgebung, der Bausubstanz und der Entwicklungs-
möglichkeiten haben große Bedeutung bei der Kaufentscheidung der KWG für
die Berliner Portfolios eingenommen. Die Neuerwerbungen der KWG in Berlin
liegen in der Nähe von Geschäften und sozialen Einrichtungen wie Kinder-
tagesstätten, Krankenhäusern etc. und sind insofern innerhalb der Bezirke
überdurchschnittlich gefragt. Auch zeichnen sie sich durch die Anbindung an
den öffentlichen Nahverkehr und auch sonst durch gute Erreichbarkeit aus.
Der KWG ist es insofern gelungen, innerhalb der Zielbezirke überdurchschnitt-
lich aussichtsreiche Objekte zu identifizieren und zu erwerben.
Dass das Kalkül aufgeht, wurde bereits anhand der Entwicklung in den beiden
Portfolios in den ersten Monaten nach Erwerb deutlich. Im ersten Portfolio
konnte der Leerstand schon im November 2008 komplett abgebaut werden.
Im zweiten Portfolio wurde seit dem Besitzübergang auf die KWG im Septem-
ber bis Ende Dezember der Leerstand um 34 Prozent auf eine Quote von 7,5
Prozent reduziert. Die annualisierten Ist-Mieterlöse aus dem ersten Portfolio
wurden vom Beginn der Verwaltung durch die KWG im Juli von 291 TEUR auf
307 TEUR gesteigert. Im zweiten Portfolio konnten allein von September bis
Dezember die annualisierten Mieterlöse von 796 TEUR auf 825 TEUR erhöht
werden. Die Rendite des Berliner Bestands insgesamt lag entsprechend zum
Jahresende 2008 bei rd. 9,8 Prozent. Eine weitere Steigerung in den kom-
menden Monaten wird erwartet, wenn die bereits eingeleiteten, zusätzlichen
Maßnahmen greifen.
Die KWG wird den Standort Berlin weiter ausbauen, sollten sich – womit zu
rechnen ist – dort weitere Gelegenheiten bieten. Insgesamt hat sich durch das
aktuelle Marktumfeld mit Berlin ein regionaler Markt eröffnet, dessen Poten-
tial nun auch zu akzeptablen Einkaufspreisen gehoben werden kann.
36 37
von Sep. 2008 bis Dez. 2008
Steigerung der IST-Miete
+ 4 %+ 4 %
Abbau des Leerstands
von Sep. 2008 bis Dez. 2008
- 39 %- 39 %
Das Berliner Portfolio
- Wohneinheiten: 366
- Gewerbeeinheiten: 17
- Wohnfläche: 22.731 qm
- Gewerbefläche: 1.456 qm
- Leerstand zum 31.12.2008: 22 Wohneinheiten
- Jahres-Ist-Miete zum 31.12.2008: 1,13 Mio. EUR
- Miete: 4,44 EUR/qm
- Brutto-Erwerbspreis: 15,98 Mio. EUR
- Durchschnittlicher Einkaufspreis: rd. 650 EUR/qm zzgl. Erwerbsnebenkosten
Konzernlagebericht der KWG Kommunale Wohnen AG 2008
Konzernlagebericht
1. Geschäftsverlauf und Rahmenbedingungen
Gesamtwirtschaftliche Lage
Die Wirtschaftsleistung in Deutschland hat sich im Jahr 2008 deutlich negativ
entwickelt und stand dabei ganz im Zeichen der Wirtschafts- und Finanzkrise.
Das Bruttoinlandsprodukt wies auf Gesamtjahressicht zwar noch ein Plus von
1,3 Prozent aus, gegenüber dem Wachstum von 2,5 Prozent im Vorjahr bedeu-
tet dies jedoch nahezu eine Halbierung. Zudem werden in der Betrachtung der
einzelnen Quartale die Auswirkungen der Finanzkrise auf die Realwirtschaft
deutlich: Während im 1. Quartal 2008 noch ein Zuwachs des Bruttoinlands-
produkts preis-, saison- und kalenderbereinigt von 1,5 Prozent gegenüber
dem Vorquartal zu Buche steht, war im 2. und 3. Quartal ein Rückgang der
Wirtschaftsleistung um jeweils 0,5 Prozent zu verzeichnen, der sich im
4. Quartal auf 2,1 Prozent gegenüber dem Vorjahresquartal ausweitete.
Als Ergebnis lag die deutsche Wirtschaftsleistung im 4. Quartal 2008 bereits
preisbereinigt um 1,6 Prozent unter dem Wert des Vorjahres. Für das Jahr 2009
wird von allen Fachleuten ein deutlicher Rückgang des Bruttoinlandsprodukts
auf Gesamtjahresbasis erwartet.
Vor allem die ersten beiden Quartale 2008 waren durch einen deutlichen
Anstieg der Inflation geprägt, die maßgeblich durch anziehende Energiepreise
– allen voran Heizöl, Benzin und Diesel – gespeist wurde. Die Teuerung für das
Gesamtjahr belief sich auf 2,6 Prozent und erreichte damit den höchsten Wert
seit 1994. Allerdings führte der stark nachgebende Ölpreis in der zweiten Jah-
reshälfte zu einem deutlichen Nachlassen der Teuerung, im Dezember lagen
die Preise beispielsweise nur noch 1,1 Prozent über dem Vorjahr.
Die wichtigsten Zentralbanken weltweit senkten im Jahr 2008 die Leitzinsen
erheblich, um die wirtschaftliche Entwicklung der einzelnen Volkswirtschaften
zu stabilisieren. In der Eurozone war damit eine Reduzierung der Leitzinsen
von 4,00 Prozent Ende 2007 auf 2,50 Prozent Ende 2008 verbunden. Die Zins-
senkungen setzten sich Anfang 2009 fort.
Lage der Immobilienbranche
Während die Immobilienpreise in vielen Staaten im Jahr 2008 deutlich nach-
gaben – beispielhaft sind hier die USA, Irland, Großbritannien oder Spanien
zu nennen – verlief die Entwicklung in Deutschland weit gemäßigter. Im
Bereich Wohnimmobilien stellte sich die Schwankungsbreite hierzulande noch
geringer dar. Zwar gab es in manchen Regionen Preisabschläge, an vielen
anderen Standorten blieben die Preise jedoch stabil. Hierzu trug auch die
weiter abnehmende Neubautätigkeit bei. Die Zahl der Baugenehmigungen
ging 2008 um mehr als 4 Prozent auf nur noch 175.000 zurück. Dies liegt weit
unter dem von Fachleuten geschätzten jährlichen Bedarf von mindestens
230.000 - 250.000 Einheiten. Die Neubaukosten pro Quadratmeter lagen auch
im Berichtsjahr mit mehr als 1.200 Euro deutlich über den Erwerbskosten.
Das Mietpreisniveau erhöhte sich 2008 weiter. Die Nettokaltmieten stiegen im
Bundesdurchschnitt um 1 Prozent. Dabei wiesen Städte mit mehr als 100.000
Einwohnern eine überdurchschnittliche Mietteuerung auf, die zwischen 2 und
3 Prozent lag. Der Immobilienverband Deutschland (IVD) nennt als Grund für
den Mietanstieg neben der geringen Neubautätigkeit die weiter steigende
Zahl der Haushalte und erwartet eine Fortsetzung des Trends.
Das Transaktionsvolumen ging im Berichtsjahr aufgrund der Finanzkrise und
den damit deutlich erschwerten Finanzierungsbedingungen merklich zurück.
Der IVD weist für die Immobilienbranche insgesamt ein Minus von 17,5 Prozent
aus, das bei Wohnimmobilien mit einem um 44 Prozent verminderten Trans-
aktionsvolumen noch deutlicher ausfiel. Dabei war zu beobachten, dass
besonders großvolumige Käufe und Verkäufe nicht realisiert werden konnten.
Hauptursache hierfür dürfte die schwierige Finanzierungssituation gewesen
sein, von der besonders Akteure mit überdurchschnittlich hohem Fremdkapi-
taleinsatz betroffen waren.
Geschäftsmodell der KWG
Die KWG ist langfristig orientierter Bestandshalter deutscher Wohnimmobilien.
Als Folge der renditeorientierten Einkaufspolitik werden vornehmlich Wohnun-
gen in B- und C-Lagen erworben, die sich durch günstige Quadratmeterpreise
und niedrige Kaufpreismultiplikatoren bezogen auf die Jahresnettokaltmiete
auszeichnen. Dabei legt das Unternehmen großen Wert auf eine möglichst
detaillierte und weit in die Vergangenheit zurückreichende Dokumentation der
Miet- und Instandsetzungshistorie.
38 39
Konzernlagebericht
Der durchschnittliche Quadratmeterpreis lag bei den KWG-Erwerbungen 2008
bei rd. 480 Euro. Der Ankaufspreis des Gesamtportfolios erfolgte exklusive
der Nebenkosten zum rd. 11,6fachen der Jahresnettokaltmiete. Gemäß den
Ankaufkriterien der KWG befinden sich viele Objekte in so genannten Mit-
telstädten, die jedoch in Ballungsregionen liegen bzw. in Regionen, die sich
durch positive Zukunftspotentiale auszeichnen. Die Einkaufskriterien der
KWG werden vor allem im Norden und Osten der Bundesrepublik Deutsch-
land erfüllt, so dass ein Großteil der zum Jahresende 2008 insgesamt 4.937
Wohn- und Gewerbeeinheiten im KWG Besitz dort angesiedelt ist. Nach dem
Ankauf betreibt die KWG gezieltes Asset Management, um den Leerstand in
Teilportfolios zu reduzieren und das Mietniveau zu entwickeln. In der like for
like Betrachtung vom 31. Dezember 2007 bis zum 31. Dezember 2008 konnte
der Leerstand im Portfolio der KWG im Geschäftsjahr insgesamt von rd. 16,9
auf rd. 9 Prozent reduziert werden. Das Asset Management wird von der KWG
gesteuert, die Umsetzung vor Ort erfolgt durch externe Partner und örtliche
Hausverwaltungen.
Überblick über den Geschäftsverlauf
Die KWG hat im Jahr 2008 ihren Wohnungsbestand weiter ausgebaut. Er
umfasste am 31. Dezember 2008 4.937 Wohn- und 48 Gewerbeeinheiten, das
sind 1.956 mehr als zum Jahresultimo 2007. Der Konzernumsatz nach Interna-
tional Financial Reporting Standards (IFRS) belief sich auf 13,7 Mio. Euro im
Vergleich zu 3,0 Mio. Euro im Vorjahr. Der Umsatz resultiert ausschließlich aus
Mieterlösen. Das EBT (Earnings before tax) nach IFRS liegt für das Geschäfts-
jahr 2008 bei 0,7 Mio. Euro nach 2,6 Mio. Euro im Jahr 2007. Der Konzern-
jahresüberschuss nach IFRS beträgt 0,8 Mio. Euro gegenüber 3,1 Mio. Euro im
Jahr 2007.
Erheblichen Einfluss auf die Ergebnissituation hatten dabei Einmalaufwendun-
gen im Zusammenhang mit der Ausübung des Rücktrittsrechts vom geplanten
Erwerb einer 49,9prozentigen Beteiligung an der Wohnungsbau- und Verwal-
tungsgesellschaft mbH Greifswald, Greifswald, durch die KWG, Aufwendungen
für weitere gescheiterte Akquisitionen sowie Aufwendungen für Sanierungs-
maßnahmen. Durch eine realisierte Akquisition konnte ein bei der Kapital-
konsolidierung entstandender passiver Unterschiedsbetrag erfolgswirksam
vereinnahmt werden. Der Vorstand stuft die Geschäftsentwicklung im Jahr
2008 auch vor dem Eindruck der deutlich verschärften Finanz- und Wirt-
schaftskrise als gut ein. Für 2009 rechnet er mit einem weiterhin schwierigen
Marktumfeld. Der Vorstand ist bezüglich der Entwicklung der KWG – auch vor
dem Hintergrund der sich daraus ergebenden Opportunitäten – aber vorsichtig
optimistisch.
Unternehmensstruktur
Die KWG Kommunale Wohnen AG fungiert als Konzernholding und hatte am
31. Dezember 2008 insgesamt 15 Tochtergesellschaften. Für eine detailliertere
Beteiligungsübersicht wird auf den Anhang verwiesen. Der Sitz des Unter-
nehmens ist Bremerhaven, daneben sind die Mitarbeiter und die Vorstände
insbesondere an den Standorten Hamburg, Glauchau und Hainichen operativ
tätig gewesen.
Finanzstruktur
Das Grundkapital der KWG setzte sich zum 31. Dezember 2008 aus 8.600.000
nennwertlosen Stückaktien zusammen. Das sind 2,5 Mio. Aktien mehr als zum
Jahresultimo 2007. Sie stammen aus einer Kapitalerhöhung, die im Juni 2008 –
trotz des extrem schwierigen Kapitalmarktumfelds – erfolgreich bei Investoren
zu einem Preis von 6,50 Euro je Aktie platziert werden konnte.
Mitarbeiter
Im Konzern waren zum 31. Dezember 2008 insgesamt 23 Mitarbeiter und
2 Vorstände beschäftigt.
Vorstand
Der Vorstand der KWG wurde im Jahr 2008 aufgrund der starken Expansions-
pläne wieder auf 2 Personen verstärkt. Im März 2008 wechselte Sy Schlüter für
die Dauer von einem Jahr vom Aufsichtsrat in den Vorstand der KWG als CFO.
Er verfügt über langjährige Erfahrung in der Finanzbranche, unter anderem aus
einer mehr als 20jährigen Tätigkeit bei internationalen Großbanken im Invest-
mentbereich und als Geschäftsführer der von ihm gegründeten Investment-
gesellschaft CAI Analyse- und Beratungsgesellschaft für Kapitalanlagen mbH,
Hamburg. Sy Schlüter ist als Aufsichtsrat der KWG mit dem Unternehmen seit
Jahren vertraut. Stavros Efremidis war 2008 als Vorstand unverändert für das
Immobiliengeschäft verantwortlich.
2. Vermögens-, Finanz- und Ertragslage
Vermögenslage
Die KWG verfügt zum 31. Dezember 2008 über eine für ein Immobilienunter-
nehmen komfortable Konzerneigenkapitalquote (IFRS) von 30,5 Prozent. Im
Vorjahr hatte die Konzerneigenkapitalquote bei deutlich geringerer Konzern-
bilanzsumme 34,1 Prozent betragen.
40 41
Konzernlagebericht
Die Konzernbilanzsumme stieg zum 31. Dezember 2008 vor allem aufgrund
des Ausbaus des Immobilienbestandes auf 184,3 Mio. Euro nach 115,8 Mio.
Euro ein Jahr zuvor.
Auf der Aktivseite der Konzernbilanz stellen die langfristigen Vermögenswerte
mit 173,8 Mio. Euro (im Vorjahr: 94,5 Mio. Euro) den mit Abstand größten
Posten. Dabei bilden die als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien das
Schwergewicht mit 170,6 Mio. Euro nach 93,6 Mio. Euro im Vorjahr.
Bei den kurzfristigen Vermögenswerten lagen die liquiden Mittel zum 31.
Dezember 2008 mit 7,8 Mio. Euro auf sehr auskömmlichem Niveau. Im Vorjahr
hatten die liquiden Mittel infolge von Kapitalerhöhungen bei 13,1 Mio. Euro
gelegen. Insgesamt ermäßigten sich die kurzfristigen Vermögenswerte von
21,4 Mio. Euro im Vorjahr auf 10,5 Mio. Euro Ende 2008.
Auf der Passivseite der Konzernbilanz stieg das Eigenkapital des Konzerns
(IFRS) deutlich auf 56,1 Mio. Euro nach 39,5 Mio. Euro im Vorjahr. Der Eigen-
kapitalzuwachs ist auf den 2008 erzielten Konzernjahresüberschuss sowie die
2008 durchgeführte Kapitalerhöhung zurückzuführen.
Das langfristige Fremdkapital erhöhte sich im Wesentlichen infolge des An-
kaufs von Wohnungsbeständen von 67,4 Mio. Euro im Vorjahr auf 109,4 Mio.
Euro per Ende 2008. Überwiegend handelt es sich hier um langfristige Finanz-
schulden. Diese betrugen zum Bilanzstichtag 107,0 Mio. Euro.
Das kurzfristige Fremdkapital beträgt 18,7 Mio. Euro nach 9,0 Mio. Euro im
Vorjahr. Dabei lagen die kurzfristigen Finanzschulden bei 9,7 Mio. Euro (im
Vorjahr 5,5 Mio. Euro), während die Verbindlichkeiten aus Lieferungen und
Leistungen zum Bilanzstichtag 4,5 Mio. Euro (im Vorjahr 1,9 Mio. Euro) aus-
machten.
Neben der im Vergleich zu vielen anderen Immobilienunternehmen komfor-
tablen Konzerneigenkapitalquote spiegelt der hohe Anteil des langfristigen
Fremdkapitals gegenüber dem kurzfristigen Fremdkapital die überaus solide
Finanzierung der KWG wider.
Finanzlage
Während des Geschäftsjahres 2008 und zum Bilanzstichtag war die Zahlungs-
fähigkeit der Gesellschaft und des Konzerns stets uneingeschränkt gegeben.
Neben flüssigen Mitteln (Stand am 31. Dezember 2008 7,8 Mio. Euro) verfügte
die KWG über ausreichende Kreditlinien.
Im Geschäftsjahr 2008, im zweiten Jahr der operativen Tätigkeit, wurde mit
2,7 Mio. Euro ein negativer Cashflow aus laufender Geschäftstätigkeit erzielt.
Im Vorjahr hatte diese Größe bei minus 6,7 Mio. Euro gelegen.
Der weitere Ausbau des Konzerns wird im Cashflow aus der Investitionstä-
tigkeit sichtbar. Nach 49,3 Mio. Euro im Vorjahr investierte der Konzern im
Geschäftsjahr 2008 insgesamt 43,4 Mio. Euro. Mit 39,1 Mio. Euro entfiel der
größte Teil der Mittelabflüsse auf Investitionen in die als Finanzanlagen ge-
haltenen Immobilien.
Finanziert wurden die Mittelabflüsse aus der Investitionstätigkeit durch eine
Kapitalerhöhung (Mittelzufluss 16,2 Mio. Euro) sowie Darlehensaufnahmen in
Höhe von per saldo 24,6 Mio. Euro.
Ertragslage
Die Konzernumsatzerlöse erhöhten sich von 3,0 Mio. Euro im Vorjahr auf 13,7
Mio. Euro im Geschäftsjahr 2008. Hierin kommen ausschließlich die durch
den Portfolioaufbau steigenden Mieteinnahmen der als Finanzinvestitionen
gehaltenen Immobilien zum Ausdruck.
Die sonstigen betrieblichen Erträge, die u.a. Erträge aus der Neubewertung
der als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien und die erfolgswirksame
Vereinnahmung eines Lucky buy betreffen, lagen bei 10,4 Mio. Euro nach
5,7 Mio. Euro im Vorjahr.
Der Materialaufwand, in dem sich die umlagefähigen Betriebskosten wider-
spiegeln, stieg auf 5,0 Mio. Euro (im Vorjahr 1,4 Mio. Euro).
Der Personalaufwand erhöhte sich im Zuge des Ausbaus des Konzerns auf
1,4 Mio. Euro nach 0,6 Mio. Euro im Vorjahr.
In den Aufwendungen aus Investment Properties, die sich von 0,4 auf 3,9 Mio.
Euro erhöhten, kommen die den Objekten direkt nicht umlagefähigen, zure-
chenbaren Kosten wie laufende Instandhaltungsaufwendungen, Sanierungs-
maßnahmen und eigene Verwaltungskosten zum Ausdruck. Die sonstigen
betrieblichen Aufwendungen stiegen auf 8,5 Mio. Euro nach 2,9 Mio. Euro ein
Jahr zuvor.
Aufgrund des teilweise fremdfinanzierten Ausbaus des Wohnportfolios
stiegen die Zinsaufwendungen auf 4,9 Mio. Euro (im Vorjahr 1,1 Mio. Euro).
Die Zinserträge lagen 2008 bei 0,4 Mio. Euro nach 0,3 Mio. Euro im Vorjahr.
Per saldo errechnet sich im Geschäftsjahr 2008 das Ergebnis der gewöhn-
lichen Geschäftstätigkeit im Konzern (IFRS) mit 1,0 Mio. Euro nach 2,6 Mio.
Euro im Vorjahr. Unter Berücksichtigung der Steuern vom Einkommen und
vom Ertrag und der sonstigen Steuern stellt sich der IFRS-Konzernjahresüber-
schuss auf 0,8 Mio. Euro nach 3,1 Mio. Euro im Vorjahr ein.
42 43
Konzernlagebericht
3. Nachtragsbericht
Am 06. Januar 2009 hat die KWG wie geplant die Rückabwicklung des Kaufver-
trags bezüglich der Wohnungsbau- und Verwaltungsgesellschaft mbH Greifs-
wald, Greifswald, durchgeführt. Mit der Stadt Greifswald besteht Einigkeit,
dass ein wirksamer Kaufvertrag nicht zustande gekommen ist. Zum Ausgleich
der entstandenen Kosten hat die KWG der Stadt Greifswald einen Betrag
von 1,5 Mio. Euro gezahlt. Die getroffene Vereinbarung wurde vollständig im
Jahresabschluss 2008 ergebniswirksam berücksichtigt. Es bestehen offene
Rechtsstreitigkeiten mit Maklern, für die nach heutiger Sicht notwendige, aber
auch ausreichende Risikovorsorgen getroffen wurden.
Planmäßig wechselte der Finanzvorstand der KWG, Sy Schlüter, im April 2009
wieder zurück in den Aufsichtsrat der Gesellschaft. Herr Schlüter war vor
Jahresfrist gemäß § 105 Abs. 2 AktG für maximal ein Jahr vom Aufsichtsrat in
den Vorstand der KWG Kommunale Wohnen AG gewechselt.
4. Risiko- und Chancenbericht
Das Geschäftsmodell des KWG-Konzerns basiert auf der langfristigen Be-
standshaltung von deutschen Wohnimmobilien. Die Investitionen in Bestands-
objekte sind Basis für das Wachstum und die Wertsteigerung des Konzerns.
Die Risiken eines Investors, der langfristige Investitionen im Fokus hat, sind
im Vergleich zu anderen Investitionsformen deutlich geringer. Dennoch ist
jegliches unternehmerisches Handeln mit Risiken verbunden. Die Risikopolitik
der KWG Kommunale Wohnen AG und des Konzerns zielt deswegen zum einen
darauf ab, Risiken bereits im Vorfeld abzuschätzen, um sie - wenn möglich -
zu vermeiden. Zum anderen zielt die Risikopolitik der KWG darauf ab, Risiken
möglichst früh zu erkennen, um rechtzeitig gegensteuernde Maßnahmen
einzuleiten.
Das Risikomanagementsystem des KWG-Konzerns
Mittels ihres Risikomanagementsystems kann die KWG Risiken systematisch
identifizieren, beurteilen, kontrollieren und dokumentieren. Es ist Bestandteil
aller Unternehmensbereiche und Grundlage aller Aktionen.
Vorgegeben wird die Risikopolitik durch den Vorstand der KWG Kommunale
Wohnen AG, der mögliche Risiken im Bereich der Planung und Umsetzung
von Geschäftsstrategien fortlaufend definiert. Umfassende Information der
Geschäftsleitung durch die einzelnen Unternehmensbereiche in regelmäßig
stattfindenden Controlling-Gesprächen, Projektbesprechungen und Bereichs-
meetings sind Basis zur Risikoidentifizierung und Steuerung.
Bericht über die Risiken
Im Risikomanagementprozess werden insbesondere die folgenden Einzelri-
siken intensiv verfolgt:
Gesamtwirtschaftliche Risiken, Branchen- und Betriebsrisiken
Der Konzern ist zwar ausschließlich am deutschen Immobilienmarkt tätig,
gleichwohl wird das Marktumfeld auch von der Entwicklung der internationalen
Konjunktur beeinflusst. Die negative Entwicklung der Weltwirtschaft könnte
auch weiter negativ auf die deutsche Konjunktur ausstrahlen. Es ist nicht
auszuschließen, dass dies auch die erzielbaren Mieten beeinflusst. Auch die
Preisentwicklung und das Zinsniveau können die erzielbaren Mieten beein-
flussen.
Bei Ankäufen von Wohnportfolien könnte ein zunehmender Wettbewerb durch
neue nationale oder internationale Nachfrager zu einer Veränderung der
derzeitigen Ankaufbedingungen führen.
Der wirtschaftliche Erfolg des Unternehmens ist maßgeblich abhängig von
qualifizierten Führungskräften sowie von qualifizierten Mitarbeitern.
Sinken der Immobilienwerte
Die KWG prüft intensiv vor jedem Erwerb die angebotenen Wohnimmobilien
genau und stellt Käufen eine Due Diligence voran. Es kann trotzdem vor-
kommen, dass durch Einflüsse – auch nicht durch die Gesellschaft beeinfluss-
bare – die beizulegenden Zeitwerte der Bestandsimmobilien sinken.
Liquiditätsrisiken
Die KWG benötigt zur Umsetzung ihrer Wachstumsstrategie umfangreiches
weiteres Fremdkapital zum Erwerb weiterer Wohnportfolios. Dabei besteht das
Risiko, das notwendige Fremdkapital nicht jederzeit in der erforderlichen Höhe
zu günstigen Konditionen beschaffen zu können.
Währungs- und Zinsänderungsrisiken
Die Gesellschaft vermeidet Währungsrisiken, indem sie in Euro investiert und
sich in Euro refinanziert; auch die Mieteinnahmen fließen in Euro. Des Wei-
teren bestehen Zinsänderungsrisiken. Indem die Objekte der KWG möglichst
langfristig finanziert werden, werden diese Risiken begrenzt.
44 45
Konzernlagebericht
IT-Risiken
Die Geschäftsprozesse der KWG sind zum Großteil IT gestützt, so dass IT-
Risiken bestehen. Um unberechtigte Zugriffe und Datenverluste zu vermeiden,
schützt sie ihr IT-System durch umfangreiche technische Maßnahmen. Zudem
erfolgt ständig eine Überprüfung und Anpassung des IT-Systems an die neues-
te technische Entwicklung.
Rechtliche Risiken
Rechtliche Risiken können sich aus den vielfältigen gesetzlichen Regelungen
und Maßnahmen ergeben, die die Gesellschaften des KWG-Konzerns betreffen.
Im Zusammenhang mit der gescheiterten Akquisition Greifswald bestehen
Rechtsstreitigkeiten oder geltend gemachten Schadensersatzansprüche, die
negative Einflüsse auf die Ertragslage des Konzerns haben könnten.
Nach Überprüfung der Risikolage zum Bilanzstichtag 31. Dezember 2008 lagen
keine Risiken vor, die den Fortbestand des Unternehmens und des Konzerns
gefährden oder die Entwicklung wesentlich beeinträchtigen. Auch für die
Zukunft sind keine bestandsgefährdenden Risiken zu erkennen.
Bericht über die Chancen
Chancen werden insbesondere in dem Erwerb von Immobilienbeständen von
Kommunen gesehen. Als Gesellschafter von Wohnungsgesellschaften haben
die Kommunen in der Vergangenheit ihre Wohnungsbestände kaum reduziert
und sind daher eine wesentliche Zielgruppe von privaten Immobilieninvestiti-
onen. Für die Kommunen ist der Verkauf der Immobilienbestände politisch und
wirtschaftlich sinnvoll, um mit den erzielten Erlösen u.a. vorhandene Schulden
zu tilgen, die Infrastruktur zu verbessern sowie für Ausbildungsinvestitionen
zu verwenden. Durch Investitionen in Infrastruktur und Ausbildung wird die
jeweilige Kommune im Standortwettbewerb attraktiver für Unternehmen und
zuziehende Arbeitnehmer.
Weitere Akquisitionsmöglichkeiten werden in dem Erwerb von ehemaligen
Werkswohnungen von Unternehmen gesehen. Diese Objekte stammen aus der
Zeit, als Mitarbeitern Werkswohnungen als Vergütungsbestandteil angeboten
wurden. Da sich die Vermietung dieser Wohnungen in der Regel nicht mit dem
Geschäftsmodell dieser Unternehmen deckt, wird erwartet, dass diese Unter-
nehmen ihre Bestände in naher Zukunft zum Verkauf anbieten werden.
Aufgrund guter Kontakte zu potentiellen Verkäufern gehört die KWG mit zu
den ersten Ansprechpartnern beim Verkauf von Immobilienbeständen. Mit
dem vorhandenen Know-how der Experten der KWG werden sich lohnende
Investitionen schnell bestimmt. Durch zielgerichtete Modernisierungsmaß-
nahmen einzelner Objekte kann die Zufriedenheit der Mieter gesteigert und
zugleich die Leerstandsquote in den Immobilien verringert werden.
5. Prognosebericht
Die KWG geht davon aus, dass das herausfordernde Marktumfeld auch 2009
anhalten wird. Das Unternehmen sieht sich als cashflow- und renditeorien-
tierter Bestandshalter dafür gut gerüstet. Entsprechend wird die KWG die
Optimierung ihres Portfolios im Jahr 2009 weiter forcieren und zusätzlich am
weiteren Bestandsaufbau arbeiten. Der Vorstand geht insofern von einem
weiteren profitablen Wachstum aus und strebt ein Konzernergebnis (IFRS) an,
dass mindestens auf dem Niveau des abgelaufenen Geschäftsjahres liegt. Eine
merkliche Überschreitung ist möglich, die Visibilität im aktuellen Marktumfeld
erlaubt hierzu aber keine konkretere Prognose. Für das Jahr 2010 wird eine
schrittweise Marktaufhellung erwartet, das Unternehmen ist entsprechend
optimistisch, den profitablen Bestandsaufbau dann dynamisch fortsetzen zu
können.
46 47
48 49
Konzernbilanz der KWG zum 31. Dezember 2008 nach International Financial Reporting Standards (IFRS)
Konzernabschluss
Aktiva
Langfristige Vermögenswerte
Immaterielle Vermögenswerte
Sachanlagen
Als Finanzinvestitionen gehaltene Immobilien
Latente Steuerforderungen
Langfristige Vermögenswerte, gesamt
Kurzfristige Vermögenswerte
Vorräte
Forderungen aus Lieferungen und Leistungen
Sonstige Forderungen und Vermögenswerte
Flüssige Mittel
Kurzfristige Vermögenswerte, gesamt
Aktiva gesamt
Passiva
Eigenkapital
Gezeichnetes Kapital
Kapitalrücklage
Gewinnrücklagen
Rücklage für Marktbewertung
Konzernbilanzgewinn
Eigenkapital, gesamt
Langfristiges Fremdkapital
Langfristige Finanzschulden
Latente Steuerschulden
Langfristiges Fremdkapital (Fremdanteile bei Personenhandelsgesellschaften)
Langfristiges Fremdkapital, gesamt
Kurzfristiges Fremdkapital
Kurzfristige Finanzschulden
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen
Kurzfristige Steuerschulden
Sonstige kurzfristige Verbindlichkeiten
Kurzfristiges Fremdkapital, gesamt
Passiva gesamt
31.12.2008
EUR
178.639,00
193.984,82
170.641.761,03
2.807.759,80
173.822.144,65
22.616,81
297.251,43
2.338.864,46
7.800.048,42
10.458.781,12
184.280.925,77
31.12.2008
EUR
8.600.000,00
37.970.422,74
1.855,13
-333.960,95
9.904.722,81
56.143.039,73
107.028.280,99
2.293.559,91
84.989,19
109.406.830,09
9.745.235,16
4.484.922,87
141.504,49
4.359.393,43
18.731.055,95
184.280.925,77
31.12.2007
EUR
1.224,00
137.190,28
93.556.394,40
780.123,93
94.474.932,61
7.452.642,69
124.064,47
664.434,34
13.126.708,64
21.367.850,14
115.842.782,75
31.12.2007
EUR
6.100.000,00
28.010.604,40
1.855,13
0,00
5.361.336,76
39.473.796,29
66.341.405,62
972.188,82
72.576,37
67.386.170,81
5.484.341,21
1.919.424,94
668.880,39
910.169,11
8.982.815,65
115.842.782,75
Notes
5.1, 7.1, 15
5.2, 7.2, 15
4, 5.3, 7.3, 15
5.4, 7.4
5.5, 7.5
5.6, 7.6
5.6, 7.6
5.7, 7.7
7.8
7.8
7.8
7.8
7.8
5.8, 7.9
5.8, 7.10
5.8, 7.11
5.8, 7.12
5.8, 7.12
5.8, 7.12
5.8, 7.12
Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung der KWG für die Zeit vom 1. Januar bis 31. Dezember 2008 nach International Financial Reporting Standards (IFRS)
Umsatzerlöse
Sonstige betriebliche Erträge
Materialaufwand
Personalaufwand
a) Löhne und Gehälter
b) Soziale Abgaben
Abschreibungen auf immaterielle
Vermögensgegenstände und Sachanlagen
Aufwendungen aus Investment Properties
Sonstige betriebliche Aufwendungen
Erträge aus Wertpapieren des Finanzanlagevermögens
Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge
Zinsen und ähnliche Aufwendungen
Ergebnisanteil anderer Gesellschafter
Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit
Steuern vom Einkommen und Ertrag
Sonstige Steuern
Konzernjahresüberschuss
(vor Abzug der Ergebnisanteile der Minderheiten)
- davon Ergebnisanteil Minderheitsgesellschafter
Auf Anteilseigner des Mutterunternehmens
entfallendes Konzernergebnis
2008
EUR
2007
EUR
Notes
6.1
6.2
6.3
6.4
6.4
6.5
6.6
6.7
6.8
6.9
6.10
6.11
6.12
6.13
6.14
3.019.334,96
5.665.672,60
-1.398.461,45
-557.346,41
-40.923,77
-30.944,14
-396.033,84
-2.867.429,03
0,00
310.444,17
-1.065.076,38
0,00
2.639.236,71
491.606,02
-35.737,57
3.095.105,16
13.393,37
3.081.711,79
13.706.725,63
10.405.624,85
-4.994.758,27
-1.229.585,65
-147.372,36
-48.534,93
-3.856.057,95
-8.463.073,26
67.683,20
432.191,79
-4.897.228,65
-5.939,98
969.674,42
77.755,53
-274.521,09
772.908,86
0,00
772.908,86
50 51
Konzern-Kapitalflussrechnung der KWG
für die Zeit vom 1. Januar bis 31. Dezember 2008 nach International Financial Reporting Standards (IFRS)
1.1. - 31.12.2008 1.1. - 31.12.2007in EUR
695.153,33
48.534,93
-2.667.184,50
-33.081,97
-432.191,79
4.897.228,65
-3.014.865,06
-1.717.546,19
3.950.790,85
432.191,79
-4.815.189,86
-2.656.159,82
-4.270.220,95
0,00
0,00
-184.211,04
205.123,29
-39.072.613,89
-95.113,77
0,00
-43.417.036,36
2.500.000,00
34.353.672,45
-9.841.936,86
13.734.800,37
40.746.535,96
-5.326.660,22
13.126.708,64
7.800.048,42
-3.025,88
Konzernergebnis (einschließlich Ergebnisanteilen von Minderheitsgesellschaftern) vor Ertragsteuern
Abschreibungen auf langfristige Vermögenswerte
sonstige zahlungsunwirksame Erträge
Gewinn (-)/Verlust (+) aus dem Abgang von Gegenständen des Anlagevermögens
Zinsen und ähnliche Erträge
Zinsaufwendungen
Verlust (+)/Gewinn (-) aus der Bewertung von als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien zum beizulegenden Zeitwert
Zunahme (-)/Abnahme (+) der Vorräte, der Forderungen aus Lieferungen und Leistungen sowie anderer Aktiva, die nicht der Investitions- oder Finanzierungstätigkeit zuzuordnen sind
Zunahme (+)/Abnahme (+) der Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen sowie anderer Passiva, die nicht der Investitions- oder Finanzierungstätigkeit zuzuordnen sind
Einzahlungen aus Zinsen
Gezahlte Zinsen
Cashflow aus laufender Geschäftstätigkeit
Erwerb des Tochterunternehmens „HWG“ abzüglich erworbener Nettozahlungsmittel
Erwerb des Tochterunternehmens KWG Immobilien GmbH abzüglich erworbener Nettozahlungsmittel
Erwerb des Tochterunternehmens „SWG“ abzüglich erworbener Nettozahlungsmittel
Auszahlungen für Investitionen in immaterielle Vermögensgegenstände
Einzahlungen aus dem Verkauf von Sachanlagevermögen
Auszahlungen für Investitionen in die als Finanzinvestitionengehaltenen Immobilien
Auszahlungen für Investitionen in das übrige Sachanlagevermögen
Einzahlungen aus dem Verkauf von Finanzanlagen
Cashflow aus der Investitionstätigkeit
Einzahlungen aus der Ausgabe von gezeichnetem Kapital
Einzahlungen aus der Aufnahme langfristiger Darlehen
Auszahlungen aus der Tilgung von Finanzkrediten
Einzahlungen aus Kapitalerhöhungen abzüglich Auszahlungenaus direkt zurechenbaren Kosten der Kapitalerhöhung
Cashflow aus der Finanzierungstätigkeit
Zahlungswirksame Veränderungen des Finanzmittelfonds
Finanzmittelfonds am Anfang der Periode
Finanzmittelfonds am Ende der Periode
nachrichtlich:
Gezahlte / Erhaltene Ertragsteuern
2.603.499,14
30.944,14
-2.623.497,61
24.641,04
-310.444,17
1.065.076,38
-2.572.969,01
-4.464.403,55
74.455,83
310.444,17
-823.431,59
-6.685.685,23
0,00
2.276.919,80
-3.300.867,85
-1.259,02
98.049,75
-52.303.396,36
-92.034,12
4.000.000,00
-49.322.587,80
3.100.000,00
37.176.866,25
0,00
22.576.696,02
62.853.562,27
6.845.289,24
6.281.419,40
13.126.708,64
17.991,91
1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
8.
9.
10.
11.
12.
13.
14.
15.
16.
17.
18.
19.
20.
21.
22.
23.
24.
25.
26.
27.
28.
29.
Konzernabschluss
Konzern-Eigenkapitalveränderungsrechnung der KWG
für die Zeit vom 1. Januar bis 31. Dezember 2008 nach International Financial Reporting Standards (IFRS)
Gezeichnetes
Kapital
3.000.000,00
3.100.000,00
0,00
0,00
0,00
0,00
6.100.000,00
2.500.000,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
8.600.000,00
Gewinn-
rücklagen
1.855,13
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
1.855,13
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
1.855,13
Konzern-
bilanzgewinn
195.621,13
0,00
3.081.711,79
0,00
0,00
2.084.003,84
5.361.336,76
0,00
772.908,86
0,00
0,00
3.774.982,03
-4.504,84
9.904.722,81
Kapitalrücklage
7.517.912,22
22.600.000,00
0,00
-23.303,98
0,00
-2.084.003,84
28.010.604,40
13.750.000,00
0,00
-15.199,63
0,00
-3.774.982,03
0,00
37.970.422,74
Rücklage für
Marktbewertung
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
-333.960,95
0,00
0,00
-333.960,95
Gesamt
10.715.388,48
25.700.000,00
3.081.711,79
-23.303,98
0,00
0,00
39.473.796,29
16.250.000,00
772.908,86
-15.199,63
-333.960,95
0,00
-4.504,84
56.143.039,73
52 53
in EUR
Stand vom 1.1.2007 nach IFRS
Erlöse aus der Ausgabe von
gezeichnetem Kapital
Periodenergebnis
Entnahmen für Transaktionskosten
Entnahmen von Minderheiten
Entnahmen
Stand zum 31.12.2007 nach IFRS
Erlöse aus der Ausgabe von
gezeichnetem Kapital
Periodenergebnis
Entnahmen für Transaktionskosten
Veränderung Rücklage für
Marktbewertung
Entnahmen
Sonstige Änderungen des
Konzernbilanzgewinns
Stand zum 31.12.2008 nach IFRS
Konzernabschluss
(1.) Allgemeine Erläuterungen
Die KWG Kommunale Wohnen AG (folgend KWG AG) mit Sitz in Bremerhaven,
Bussestraße 16c, ist Mutterunternehmen des KWG-Konzerns und eine im
Freiverkehr notierte Aktiengesellschaft deutschen Rechts.
Die Gesellschaft wurde erstmals am 28. Juni 2000 beim Amtsgericht Bremen
im Handelsregister unter HRB 19416 eingetragen.
Die Geschäftstätigkeit des KWG-Konzerns umfasst den Erwerb, die Errichtung
und die Veräußerung von Wohnimmobilien sowie die Beteiligung an Immo-
bilienunternehmen, insbesondere an gemeinnützigen, kommunalen und
genossenschaftlichen Wohnungsbaugesellschaften sowie die Vermietung und
Verwaltung der eigenen Immobilien. Das operative Geschäft erfolgt durch die
Tochtergesellschaften der KWG AG.
Das Geschäftsjahr der KWG AG und aller einbezogenen Tochterunternehmen
ist das Kalenderjahr.
(2.) Grundlagen der Rechnungslegung
Die KWG AG stellt für das Geschäftsjahr 2008 freiwillig nach den International
Financial Reporting Standards (IFRS) des International Accounting Standards
Board (IASB) einen Konzernabschluss, bestehend aus Konzernbilanz, Konzern-
Gewinn- und Verlustrechnung, Konzern-Eigenkapitalveränderungsrechnung,
Konzern-Kapitalflussrechnung und ergänzenden Anhangsangaben, auf. Er
steht einschließlich der Vorjahresangaben in Übereinstimmung mit den IFRS.
Im Konzernabschluss werden die am Bilanzstichtag bereits verpflichtend
anzuwendenden Standards und Interpretationen des International Accounting
Standards Board (IASB) bzw. seiner Gremien angewendet. Dieser Konzernab-
schluss wird in Anwendung von § 315a Abs. 3 HGB aufgestellt. Rechnungsle-
gungsnormen, die vom IASB bereits verabschiedet worden sind, die aber für
das Geschäftsjahr 2008 noch nicht verpflichtend anzuwenden waren, wurden
noch nicht umgesetzt.
Notes zum Konzernabschluss nach International Financial Reporting Standards (IFRS) zum 31. Dezember 2008
Dies betrifft im Wesentlichen IAS 1 „Darstellung des Abschlusses“ (Neu-
gliederung der Abschlussbestandteile). Die Änderungen der Vorschriften zur
Segmentberichterstattung (der den IAS 14 ersetzende IFRS 8 ist erst für am
oder nach dem 1. Januar 2009 beginnende Geschäftsjahre zwingend
anzuwenden) haben für den KWG-Konzern keine Bedeutung, da es nur ein
Geschäftssegment und ein geografisches Segment gibt.
Aus der Anwendung sich geänderter Standards ergaben sich keine Auswirkun-
gen auf die Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden.
Sowohl die Berichtswährung als auch die funktionale Währung ist Euro (EUR).
Die Angaben erfolgen entsprechend der jeweiligen Bezeichnung in Euro (EUR)
oder in Tausend Euro (TEUR).
Um die Klarheit der Darstellung zu verbessern, sind einzelne Posten der
Gewinn- und Verlustrechnung und der Bilanz zusammengefasst worden. Diese
Posten werden im Anhang gesondert ausgewiesen und erläutert. Die Gewinn-
und Verlustrechnung ist nach dem Gesamtkostenverfahren aufgestellt.
Im Konzernabschluss wurden in einigen Fällen Schätzungen vorgenommen
und Annahmen getroffen, die Auswirkungen auf die Höhe und den Ausweis
von bilanziellen Vermögenswerten, Schulden, Erträgen, Aufwendungen sowie
Eventualverbindlichkeiten haben. Die tatsächlichen Werte können von diesen
Schätzungen abweichen. Änderungen werden zum Zeitpunkt einer besseren
Kenntnis erfolgswirksam berücksichtigt.
(3.) Konsolidierungsgrundsätze und -methoden
In den Konzernabschluss werden alle Unternehmen im Wege der Vollkonsoli-
dierung einbezogen, bei denen die KWG AG mittelbar oder unmittelbar über
die Möglichkeit verfügt, die Finanz- und Geschäftspolitik zu bestimmen, um
aus der Tätigkeit dieser Unternehmen Nutzen zu ziehen (Tochterunternehmen).
Die Kontrolle wird in allen Fällen über Stimmrechtsmehrheit ausgeübt.
54 55
KWG Grundbesitz I Verwaltungs GmbH, Hamburg
KWG Grundbesitz I GmbH & Co. KG, Hamburg
KWG Grundbesitz II GmbH & Co. KG, Hamburg
KWG Grundbesitz III GmbH, Hamburg
KWG Grundbesitz III GmbH & Co. KG, Hamburg
KWG Grundbesitz IV GmbH, Hamburg
KWG Grundbesitz V GmbH, Hamburg
KWG Grundbesitz VI GmbH, Hamburg
KWG Grundbesitz VII GmbH, Hamburg
KWG Grundbesitz VIII GmbH, Hamburg
KWG Grundbesitz IX GmbH, Hamburg
KWG Grundbesitz X GmbH, Hamburg
KWG Immobilien GmbH, Hamburg
Siedlungs- und Wohnhausgesellschaft Sachsen Gesellschaft mit beschränkter Haftung, Glauchau
Hainichener Wohnungsgesellschaft mit beschränkter Haftung, Hainichen
Anteil
am Kapital
in %
100
89
100
100
95,41
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
Gez. Kapital/
Kommanditkap.
EUR
25.000.00
305.300.00
5.000.00
25.000.00
600.000.00
25.000.00
25.000.00
25.000.00
25.000.00
25.000.00
25.000.00
25.000.00
25.000.00
565.000,00
3.400.091,01
Konzernabschluss
Die KWG AG hatte am 31. Dezember 2008 insgesamt 15 (Vorjahresstichtag: 12)
Tochterunternehmen:
Basis für die Erstellung des Konzernabschlusses bilden die aus den handels-
rechtlichen Jahresabschlüssen entwickelten IFRS-Einzelabschlüsse.
Die konsolidierten Abschlüsse werden entsprechend den am Abschlussstich-
tag gültigen International Financial Reporting Standards (IFRS) erstellt.
Die Kapitalkonsolidierung erfolgt unter Anwendung des IFRS 3 nach der Neu-
bewertungsmethode zum Zeitpunkt des Erwerbs des Tochterunternehmens.
Ergibt sich zum Erwerbsstichtag ein passiver Unterschiedsbetrag, so wird
dieser sofort ergebniswirksam vereinnahmt. Auf Minderheitsgesellschafter
entfallende Anteile am konsolidierten Eigenkapital und am konsolidierten
Jahresergebnis werden getrennt von den auf die Muttergesellschaft entfal-
lenden Anteilen ausgewiesen. Sofern es sich um Gesellschafter von Personen-
handelsgesellschaften handelt, erfolgt ein Ausweis unter dem langfristigen
Fremdkapital.
Ausleihungen und andere Forderungen sowie Verbindlichkeiten zwischen den
konsolidierten Gesellschaften werden aufgerechnet. In der Konzern-Gewinn-
und Verlustrechnung werden Umsatzerlöse sowie andere Erträge zwischen
den Konzerngesellschaften mit den entsprechenden Aufwendungen verrech-
net.
Schuldverhältnisse und Eventualverbindlichkeiten werden innerhalb des
Konzerns aufgerechnet. Konzerninterne Gewinne und Verluste, Aufwendungen
und Erträge werden eliminiert.
Die in die Konsolidierung einbezogenen Unternehmen werden gemäß IAS 27
nach einheitlichen Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden aufgestellt.
(4.) Unternehmenserwerbe im Jahr 2008
Hainichener Wohnungsgesellschaft mit beschränkter Haftung, Hainichen
Mit Verträgen vom 7. Juli und 1. August 2008 hat die KWG AG direkt bzw.
indirekt sämtliche Anteile an der Hainichener Wohnungsgesellschaft mit be-
schränkter Haftung, Hainichen, (folgend HWG mbH) erworben. Der rechtliche
Übergang erfolgte zum 1. Oktober 2008. Die Gesellschaft betreibt Wohnimmo-
bilien in Hainichen und Umgebung.
Im KWG-Konzernabschluss wurden für den Zeitraum 1. Oktober 2008 bis
31. Dezember 2008 Umsätze der HWG mbH von TEUR 545 sowie ein Ergebnis
(ohne Anteile Fremder) von TEUR -205 berücksichtigt. Im Gesamtjahr hatte
die HWG mbH Umsatzerlöse von TEUR 3.237 und ein Ergebnis von TEUR 3.327
erwirtschaftet.
56 57
Buchwerte vor
Erstkonsolidierung
TEUR
29.088
108
845
30.041
19.039
926
19.965
10.076
10.049
27
Kaufpreis-
allokation
TEUR
-3.578
-
566
-3.012
-
-
-
-3.012
-10.049
-8
4.378
Buchwerte bei
Erstkonsolidierung
TEUR
25.510
108
1.411
27.029
19.039
926
19.965
7.064
-
19
Konzernabschluss
Wesentliche Bilanzposten der HWG mbH:
Der nach der Kaufpreisallokation verbliebene negative Unterschiedsbetrag
(TEUR 2.667) wurde im Geschäftsjahr 2008 gem. IFRS 3.56 erfolgswirksam
vereinnahmt. Der Ertrag wird unter den sonstigen betrieblichen Erträgen
ausgewiesen.
Neugründungen
Die KWG Grundbesitz IX GmbH, Hamburg, und die KWG Grundbesitz X GmbH,
Hamburg, wurden jeweils mit Gesellschaftsverträgen vom 24. April 2008 ge-
gründet. Die Anschaffungskosten betragen jeweils TEUR 25. Die Gesellschaften
sind operativ noch nicht tätig.
Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien
Zahlungsmittel, Zahlungsmitteläquivalente
Sonstige Vermögenswerte
Summe Aktiva
Langfristige Schulden
Kurzfristige Schulden
Summe Passiva
Nettovermögen
Anteil der Gesellschafter der KWG AG
Minderheitsanteile
Anschaffungskosten (im Geschäftsjahr gezahlt)
(5.) Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden
Von den in der Konzernbilanz ausgewiesenen langfristigen Vermögenswerten
und dem in der Konzernbilanz ausgewiesenen Fremdkapital wird erwartet,
dass sie innerhalb eines Zeitraums von 12 Monaten nach dem Bilanzstichtag
realisiert oder erfüllt werden. Entsprechend haben die in der Konzernbilanz
ausgewiesenen kurzfristigen Vermögenswerte und das kurzfristige Fremdkapi-
tal eine Restlaufzeit bis zu einem Jahr.
Die in der Konzernbilanz aufgeführten Vermögenswerte und Schulden entspre-
chen im Wesentlichen ihren beizulegenden Zeitwerten.
(5.1) Immaterielle Vermögenswerte
Die immateriellen Vermögenswerte verfügen alle über eine begrenzte Nut-
zungsdauer und sind zu Anschaffungskosten abzüglich planmäßiger linearer
Abschreibungen bewertet. Die Abschreibungen werden entsprechend der
wirtschaftlichen Nutzungsdauer (3 Jahre) vorgenommen. Aus der Kapitalkon-
solidierung ergaben sich keine Geschäfts- und Firmenwerte.
(5.2) Sachanlagen
Vermögenswerte des Sachanlagevermögens sind mit Ausnahme der als
Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien zu Anschaffungskosten abzüglich
der kumulierten Abschreibungen bewertet. Gewinne oder Verluste aus dem
Abgang von Gegenständen des Anlagevermögens werden in den sonstigen
betrieblichen Erträgen oder Aufwendungen berücksichtigt.
Vermögenswerte des Sachanlagevermögens werden über deren voraussicht-
liche wirtschaftliche Nutzungsdauer pro-rata-temporis linear abgeschrieben.
Geringwertige Anlagegüter mit Anschaffungskosten über EUR 150 und bis
EUR 1.000 werden in einem Sammelposten zusammengefasst und über eine
Nutzungsdauer von 5 Jahren linear abgeschrieben. Diese Vermögensgegen-
stände werden am Ende desjenigen Geschäftsjahres, in dem der Sammelpo-
sten vollständig abgeschrieben ist, im Anlagenspiegel als Abgang erfasst. Im
Vorjahr wurden geringwertige Anlagegüter bis EUR 410 im Jahr des Zugangs in
voller Höhe abgeschrieben und als Abgang erfasst. Die Auswirkungen dieser
Änderung der Bilanzierungs- und Bewertungsmethode ist für die Vermögens-,
Finanz- und Ertragslage von untergeordneter Bedeutung.
Es kommen folgende Nutzungsdauern zur Anwendung:
Nutzungsdauer in Jahren
Betriebsausstattung 6 bis 8
Büroeinrichtung 3 bis 23
58 59
Konzernabschluss
(5.3) Als Finanzinvestitionen gehaltene Immobilien
Bei den zum Bilanzstichtag ausgewiesenen als Finanzinvestitonen gehaltenen
Immobilien handelt es sich um Grundstücke und Gebäude, die zum Zwecke
der Erzielung von Mieteinnahmen gehalten und nicht selbst genutzt werden.
Die Bewertung der als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien erfolgt
gem. IAS 40.33 unter Anwendung des beizulegenden Zeitwertes. Die Zugangs-
bewertung erfolgt zu Anschaffungskosten inklusive Transaktionskosten
gemäß IAS 40.20. Die im Rahmen der Bewertung zum beizulegenden Zeitwert
entstehenden Gewinne oder Verluste durch die Änderung des beizulegenden
Zeitwertes werden gem. IAS 40.35 in der Periode erfolgswirksam berücksich-
tigt, in der sie entstanden sind. Der Ausweis erfolgt in der Gewinn- und Verlust-
rechnung unter den sonstigen betrieblichen Erträgen bzw. den sonstigen
betrieblichen Aufwendungen.
(5.4) Aktive latente Steuern
Latente Steuern werden entsprechend IAS 12 auf Grundlage der bilanzorien-
tierten Vermögens- und Verbindlichkeitsmethode für sämtliche temporäre und
quasi-permanente Differenzen ermittelt, wonach sie jeweils auf Ansatz- und
Bewertungsunterschiede bei den Vermögenswerten und Schulden zwischen
IFRS- und Steuerbilanz gebildet werden. Darüber hinaus werden aktive latente
Steuern in dem Umfang auf noch nicht genutzte steuerliche Verlustvorträge
gebildet, in dem wahrscheinlich in Zukunft steuerpflichtige Gewinne zur Ver-
fügung stehen, die für temporäre Differenzen verwendet werden können.
Aktive und passive latente Steuern werden auf Grundlage der aktuellen
Steuersätze bewertet, die für den Zeitraum gelten, im dem sich die zeitlichen
Unterschiede voraussichtlich ausgleichen. Weil die Immobiliengesellschaften
gewerbesteuerbefreit sind, wird diese Steuer bei den Immobiliengesellschaften
bei der Berechnung der Steuerlatenz nicht mit herangezogen.
(5.5) Vorräte
Die Vorräte des Konzerns umfassten im Vorjahr im Wesentlichen ein im
Rahmen eines Beteiligungserwerbs erworbenes und zum Verkauf bestimmtes
Grundstück in Sachsen. Sie werden gem. IAS 2.9 zu Anschaffungs- oder Her-
stellungskosten bzw. mit dem niedrigeren Nettoveräußerungswert bewertet.
Der Nettoveräußerungswert ist der geschätzte Verkaufspreis abzüglich noch
bis zur Fertigstellung anfallender Kosten. Eine Wertminderung auf einen
niedrigeren Nettoveräußerungswert war im Berichtsjahr nicht zu erfassen.
(5.6) Forderungen und sonstige Vermögenswerte
Forderungen aus Lieferungen und Leistungen werden mit ihrem Nominalwert
abzüglich angemessener Einzelwertberichtigungen angesetzt.
Wertberichtigungen werden auf Basis von Erfahrungswerten durch Klassifizie-
rung der Forderungen und sonstigen Vermögenswerte nach dem Alter und auf
Basis von sonstigen Informationen hinsichtlich der Werthaltigkeit gebildet.
(5.7) Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente
Die Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente bestehen aus Bankgut-
haben, Schecks und Kassenbeständen, die allesamt einen hohen Liquiditäts-
grad haben und eine Gesamtlaufzeit von unter 3 Monaten aufweisen. Sie
unterliegen keinen Zinsänderungsrisiken und werden jeweils zu Nennwerten
angesetzt.
(5.8) Verbindlichkeiten
Verbindlichkeiten sind mit ihren Erfüllungsbeträgen angesetzt.
Die Steuerschulden sind in Höhe des voraussichtlichen Erfüllungsbetrages
ohne Abzinsung angesetzt und berücksichtigen sämtliche am Bilanzstichtag
erkennbaren Verpflichtungen, die auf vergangenen Geschäftsvorfällen oder
auf vergangenen Ereignissen vor dem Bilanzstichtag beruhen.
Als kurzfristige Posten werden solche mit einer Restlaufzeit bis zu einem Jahr
ausgewiesen; langfristige Posten haben eine Restlaufzeit von mehr als einem
Jahr.
(5.9) Leasing
Bei den wenigen bestehenden Leasingverträgen handelt es sich um Operating-
Leasingverhältnisse, wobei die Gesellschaft ausschließlich als Leasingnehmer
auftritt. Die Bilanzierung der Leasinggegenstände erfolgt beim Leasinggeber,
da dieser wirtschaftlicher Eigentümer ist. Die dafür anfallenden Leasingraten
werden daher von der Gesellschaft in voller Höhe als Aufwand in der Gewinn-
und Verlustrechnung erfasst.
60 61
Konzernabschluss
Die Summe der künftigen Mindestleasingzahlungen aufgrund von unkünd-
baren Operating-Leasingverträgen beträgt:
Für diese Leasingverhältnisse sind TEUR 24 (Vorjahr: TEUR 10) fest vereinbarte
Leasingaufwendungen erfasst und gezahlt worden. Sie werden im Posten
„Sonstige betriebliche Aufwendungen“ ausgewiesen.
(5.10) Derivate Finanzinstrumente und Sicherungsgeschäfte
Zur Absicherung von Zinsänderungsrisiken wird ein derivatives Finanzinstru-
ment, das die Kriterien des Hedge-Accounting in Bezug auf die Bilanzierung
nach IAS 39 erfüllt, bilanziert. Es handelt sich hierbei um einen Festsatzswap
zur Begrenzung des Zinsänderungsrisiko eines variablen verzinslichen Dar-
lehens. Dieses derivate Finanzinstrument wird zu dem Zeitpunkt, zu dem der
entsprechende Vertrag abgeschlossen wird, zunächst mit ihrem beizulegenden
Zeitwert abgesetzt und nachfolgend mit ihrem beizulegenden Zeitwerten
bewertet. Das derivate Finanzinstrument wird als Vermögenswert angesetzt,
wenn ihr beizulegender Wert positiv ist und als Schuld, wenn ihr beizulegender
Wert negativ ist. Veränderungen werden, solange die Konditionen des Grund-
und des Sicherungsgeschäftes identisch sind, erfolgsneutral erfasst. Die
Bewertung erfolgt zum beizulegenden Zeitwert (Mark-to-Market-Wert).
(5.11) Ertrags- und Aufwandsrealisierung
Umsatzerlöse und sonstige betriebliche Erträge werden mit Erbringung bzw.
Übergang der Gefahren auf den Kunden realisiert. Betriebliche Aufwendungen
werden mit der Inanspruchnahme der Leistung bzw. zum Zeitpunkt der Verur-
sachung ergebniswirksam. Zinserträge und Aufwendungen werden perioden-
gerecht erfasst.
(6.) Angaben zur Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung
Die Gewinn- und Verlustrechnung wird nach dem Gesamtkostenverfahren auf-
gestellt. Fremdkapitalkosten werden gem. IAS 23.7 in der Periode als Aufwand
erfasst, in der sie angefallen sind.
- bis zu einem Jahr
- länger als ein Jahr bis zu 5 Jahren
- länger als 5 Jahre
31.12.2007
TEUR
24
40
0
31.12.2008
TEUR
27
21
0
(6.1) Umsatzerlöse
EUR 13.706.725,63
(Vorjahr: EUR 3.019.334,96)
Die Umsatzerlöse betreffen ausschließlich Einnahmen aus der Vermietung der
als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien.
(6.2) Sonstige betriebliche Erträge
EUR 10.405.624,85
(Vorjahr: EUR 5.665.672,60)
Die sonstigen betrieblichen Erträge betreffen im Wesentlichen Erträge aus der
Neubewertung der als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien
(TEUR 6.194; Vorjahr: TEUR 2.962), die gem. IFRS 3.56 erfolgswirksame
Vereinnahmung eines passiven Unterschiedsbetrages aus der Kapitalkonso-
liderung (TEUR 2.667; Vorjahr: TEUR 2.623) sowie Erträge aus der Auflösung
eines Zinssicherungsgeschäfts (TEUR 695; Vorjahr: TEUR 0).
(6.3) Materialaufwand
EUR 4.994.758,27
(Vorjahr: EUR 1.398.461,45)
Bei dem Materialaufwand handelt es sich um Hausgeldzahlungen nach dem
Wohnungseigentumsgesetz (TEUR 790) und Energie- und sonstige Betriebs-
kosten, die mit den als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien im Zusam-
menhang stehen. Im Wesentlichen betreffen diese Heizkosten (TEUR 1.478),
Wassergebühren (TEUR 469), Müllgebühren (TEUR 462), Abwassergebühren
(TEUR 406) und Aufwendungen für fremde Hauswartleistungen (TEUR 331).
(6.4) Personalaufwand
EUR 1.376.958,01
(Vorjahr: EUR 598.270,18)
Die Gesellschaft beschäftigte in 2008 durchschnittlich zwanzig (Vorjahr:
sieben) Mitarbeiter (davon drei (Vorjahr: eine Teilzeitkraft) Teilzeitkräfte). Zum
Jahresende sind dreiundzwanzig (Vorjahr: zehn) Mitarbeiter (ohne Vorstand)
beschäftigt.
62 63
Konzernabschluss
(6.5) Abschreibungen auf immaterielle Vermögensgegenstände
und Sachanlagen
EUR 48.534,93
(Vorjahr: EUR 30.944,14)
In diesem Posten sind ausschließlich planmäßige Abschreibungen auf imma-
terielle Vermögensgegenstände (TEUR 7; Vorjahr: TEUR 0) und Sachanlagen
(TEUR 42; Vorjahr: TEUR 31) enthalten.
(6.6) Aufwendungen aus Investment Properties
EUR 3.856.057,95
(Vorjahr: EUR 396.033,84)
Die Aufwendungen aus Investment Properties betreffen die den Objekten di-
rekt zurechenbaren nicht umlagefähigen Kosten wie Sanierungs- (TEUR 1.659)
bzw. laufende Instandhaltungsaufwendungen (TEUR 985), eigene Verwalter-
gebühren (TEUR 719) und Vermietungsprovisionen (TEUR 172).
(6.7) Sonstige betriebliche Aufwendungen
EUR 8.463.073,26
(Vorjahr: EUR 2.867.429,03)
Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen betreffen überwiegend Auf-
wendungen für gescheiterte Akquisitonen (TEUR 2.483; Vorjahr: TEUR 167),
Aufwendungen, die mit der Finanzierung zusammenhängen (TEUR 485;
Vorjahr: TEUR 400), Abschluss- und Prüfungskosten (TEUR 347), Raumkosten
(TEUR 228; Vorjahr: TEUR 145), Rechts- und Beratungskosten (TEUR 306;
Vorjahr: TEUR 650), Kosten für die Hauptversammlung (TEUR 144),
Aufwendungen für Investor Relastions (TEUR 109; Vorjahr: TEUR 83) sowie
Messekosten (TEUR 113), Reisekosten (TEUR 99), Aufwendungen für Personal-
beschaffung (TEUR 77) und Kfz-Kosten (TEUR 66).
In Höhe von TEUR 3.179 (Vorjahr: TEUR 389) sind im Berichtsjahr Aufwen-
dungen im Zusammenhang mit der Bewertung von als Finanzinvestitionen
gehaltenen Immobilien zum beizulegenden Zeitwert angefallen.
(6.8) Erträge aus Wertpapieren des Finanzanlagevermögens
EUR 67.683,20
(Vorjahr: EUR 0,00)
Die Erträge aus Wertpapieren des Finanzanlagevermögens betreffen Dividen-
den der Barmer Wohnungsbau Aktiengesellschaft, Wuppertal, für Vorjahre.
(6.9) Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge
EUR 432.191,79
(Vorjahr: EUR 310.444,17)
Der Posten enthält ausschließlich Zinserträge aus der Anlage finanzieller Mittel
bei Kreditinstituten.
(6.10) Zinsen und ähnliche Aufwendungen
EUR 4.897.228,65
(Vorjahr: EUR 1.065.076,38)
Fremdkapitalkosten werden nach der Benchmark-Methode in der Periode er-
fasst, in der sie angefallen sind. Ausgewiesen werden hier die mit dem Erwerb
von Immobilien im Zusammenhang stehenden Aufwendungen für Zinsen für
die Inanspruchnahme von Darlehen verschiedener Kreditgeber.
(6.11) Ergebnisanteil anderer Gesellschafter
EUR - 5.939,98
(Vorjahr: EUR 0,00)
Es handelt sich hierbei um den Ergebnisanteil, der auf die Minderheitsbeteili-
gungen an Personenhandelsgesellschaften entfällt.
(6.12) Steuern vom Einkommen und vom Ertrag
EUR 77.755,53
(Vorjahr: EUR 491.606,02)
64 65
Konzernabschluss
Zusammensetzung des Ertragsteuerertrages:
Der Ertragsteuerertrag (TEUR 78, Vorjahr: TEUR 492) betrifft im Wesentlichen
latente Steuererträge. Der nicht latente Steueraufwand beträgt TEUR 3 (Vor-
jahr: TEUR 0). Die latenten Steuererträge beruhen auf:
Die Ertragsteuern im Berichtsjahr in Höhe von –TEUR 78 leiten sich wie folgt
von einem erwarteten Ertragsteueraufwand ab, der sich bei der Anwendung
des gesetzlichen Ertragsteuersatzes des Mutterunternehmens auf das Ergeb-
nis vor Ertragsteuern ergeben hätte. Dabei wurde mit einem Körperschaft-
steuersatz von 15% zuzüglich 5,5% Solidaritätszuschlag sowie einem Gewer-
besteuersatz von 14% gerechnet. Die Überleitung ist aus der nachfolgenden
Tabelle ersichtlich:
2007
TEUR
2.603
1.041
-512
0
316
0
-1.050
-361
74
-492
Entstehen temporärer Unterschiede
Änderung der Steuersätze
(Unternehmenssteuerreform)
2007
TEUR
86
406
492
2008
TEUR
81
0
81
Ergebnis vor Ertragsteuern
Erwarteter Ertragsteueraufwand/-ertrag
(Steuersatz 29,825 %, Vorjahr 40,000 %)
Unterschied aus der Differenz der tatsächlichen Steuersätze
zum erwarteten Steuertarif (Gewerbesteuerfreiheit von
Immobiliengesellschaften)
Effekte aus der Anwendung der Zinsschrankenregelung
Effekte aus Verlustvorträgen (geringerer Steuersatz,
z.T. Gewerbesteuerfreiheit)
Auflösung latenter Steuern
Steuerfrei wirksame Erträge (passiver Unterschiedsbetrag)
Steuersatzänderungen durch Unternehmenssteuerreform
Übrige Abweichungen (Transaktionskosten bei Kapitalerhöhungen,
sonstigen Hinzurechnungen und Kürzungen)
2008
TEUR
695
207
-97
183
27
15
-422
0
9
-78
Durch die Unternehmenssteuerreform 2008 werden auf erst nach dem 31.
Dezember 2007 nutzbare Verlustvorträge folgende Steuersätze angewendet:
2007
15,825 %
14,000 %
Körperschaftsteuer inkl. Solidaritätszuschlag
Gewerbesteuer
2008
15,825 %
14,000 %
Die KWG AG ist ein Gewerbebetrieb kraft Rechtsform und unterliegt mit ihrem
Gewerbeertrag der Gewerbesteuer. Allerdings erfüllt die KWG AG die Voraus-
setzung der erweiterten gewerbesteuerlichen Kürzung gemäß § 9 Nr. 1 Satz 2
GewStG. Der beschriebene Tatbestand führt dazu, dass bisher keine Gewerbe-
steuerzahlungen geleistet wurden.
Gegenwärtig fällt Gewerbesteuer nur auf die nicht im Rahmen der erweiterten
gewerbesteuerlichen Kürzung begünstigter Erträge, wie z. B. Zinserträge an.
Im laufenden Jahr sind Gewerbesteueraufwendungen in Höhe von TEUR 2
zurückgestellt worden und somit im tatsächliche Steueraufwand enthalten.
(6.13) Sonstige Steuern
EUR 274.521,09
(Vorjahr: EUR 35.737,57)
Die sonstigen Steuern betreffen im Wesentlichen angefallene Grundsteuern
(TEUR 274; Vorjahr: TEUR 35) für die als Finanzinvestitionen gehaltenen
Immobilien.
(6.14) Anteil anderer Gesellschafter am Konzernergebnis
EUR 0,00
(Vorjahr: EUR 13.393,37)
Der Ausweis der Gewinnanteile der Minderheitsbeteiligungen an Personen-
handelsgesellschaften am Konzernergebnis wurde dahingehend korrigiert,
dass sie als Aufwand und nicht als Ergebnisverwendung ausgewiesen werden.
66 67
Konzernabschluss
(7.) Erläuterungen zur Konzernbilanz
(7.1) Immaterielle Vermögenswerte
EUR 178.639,00
(Vorjahr: EUR 1.224,00)
Die Entwicklung der immateriellen Vermögenswerte ist im Anlagenspiegel
dargestellt. Die im Berichtsjahr vorgenommenen Abschreibungen sind in der
Gewinn- und Verlustrechnung in dem Posten Abschreibungen erfasst.
Die Zugänge (TEUR 184; Vorjahr: TEUR 1) betreffen geleistete Anzahlungen
auf die Software INFORUM (TEUR 147) und FAMOS (TEUR 12) sowie die neu
gestaltete Homepage der KWG AG (TEUR 11) und EDV-Software (TEUR 14).
(7.2) Sachanlagen
EUR 193.984,82
(Vorjahr: EUR 137.190,28)
Die Entwicklung der Sachanlagen ist im Anlagenspiegel dargestellt. Die im Be-
richtsjahr vorgenommenen Abschreibungen sind in der Gewinn- und Verlust-
rechnung in dem Posten Abschreibungen erfasst.
Die Zugänge (TEUR 95) betreffen die Anschaffung von Büroeinrichtungsgegen-
ständen (TEUR 45), einen Messestand für die ExpoReal in München der KWG
AG (TEUR 27) und geringwertige Vermögensgegenstände (TEUR 23).
(7.3) Als Finanzinvestitionen gehaltene Immobilien
EUR 170.641.761,03
(Vorjahr: EUR 93.556.394,40)
Die Entwicklung der als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien ist im
Anlagenspiegel dargestellt.
Die als Finanzinvestitonen gehaltenen Immobilien werden zum Zeitpunkt ihrer
Anschaffung mit ihren Anschaffungskosten zuzüglich der Erwerbsnebenkosten
aktiviert. Zum Bilanzstichtag erfolgte die Bewertung mit dem beizulegenden
Zeitwert. Der beizulegende Zeitwert entspricht dem geschätzten Betrag, für
den ein Objekt am Bewertungsstichtag zwischen einem kaufwilligen Käufer
und einem verkaufwilligen Verkäufer nach erfolgter ordnungsgemäßer Ver-
marktung übertragen wird, wobei jede der Parteien unabhängig, wissentlich,
umsichtig und ohne Zwang gehandelt hat. Der Wert ist gerundet und ergibt
sich ohne Berücksichtigung von Erwerbsnebenkosten wie Grunderwerbsteuer,
Notar- und Maklergebühren. Der beizulegende Zeitwert wird auf der Grundlage
des nachhaltig erzielbaren Mieteinkommens sowie unter Berücksichtigung
von Instandsetzungen bzw. durch Anpassungen der Leerstandsquote ermittelt.
Die Ermittlung des beizulegenden Zeitwertes erfolgt unter Anwendung des
Discounted-Cash-Flow-Verfahrens.
Bei den als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien handelt es sich fast
ausschließlich um vermietete Wohnimmobilien.
Für die als Finanzinvestitonen gehaltenen Immobilien, bei denen nicht unwe-
sentliche Wertschwankungen erwartet werden können, erfolgte die Bewertung
zum beizulegenen Zeitwert auf der Grundlage einer Bewertung durch einen
unabhängigen Gutachter, der eine entsprechende berufliche Qualifizierung
und aktuelle Erfahrungen mit der Lage und der Art der zu bewertenden
Immobilien hat. Dies betrifft einen Bestand von TEUR 111.234 (Vorjahr: TEUR
32.661) nach Neubewertung. Die übrigen im Wesentlichen im 2. Halbjahr 2008
erworbenen als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien wurden selber be-
wertet (Bestand am 31. Dezember 2008 TEUR 59.408; Vorjahr: TEUR 60.895).
Wesentliche erfolgswirksame Auswirkungen ergeben sich nur aus den von
einem unabhängigen Gutachter bewerteten Immobilien.
Durch einen Unternehmenszusammenschluss mit der HWG mbH sind im
Berichtsjahr als Finanzinvestitionen gehaltene Immobilien in Höhe von TEUR
25.509 zugegangen.
68 69
Konzernabschluss
Aufgrund der Bewertung der als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien
zum beizulegenden Zeitwert hat sich Wert wie folgt entwickelt:
Aus der Bewertung der Immobilien aufgrund des unabhängigen Gutachters
sind im Konzernjahresergebnis unter den sonstigen betrieblichen Erträgen
Nettogewinne in Höhe von TEUR 6.194 (Vorjahr: TEUR 2.962) und unter den
sonstigen betrieblichen Aufwendungen Nettoverluste in Höhe von TEUR 3.179
(Vorjahr: TEUR 389) enthalten.
Die Zugänge durch Portfolioerwerb und die sonstigen Zugänge in Höhe von
insgesamt TEUR 41.933 betreffen die im Berichtsjahr zugegangenen Wohnim-
mobilien in Berlin I + II (TEUR 15.985), Celle (TEUR 7.122), Bochum I + II (TEUR
5.465), Wolfsburg (TEUR 5.258), Königslutter (TEUR 3.064), Braunschweig
(TEUR 2.107), Oberhausen (TEUR 1.499), und Chemnitz II (TEUR 1.031) sowie
nachträgliche Anschaffungsnebenkosten der bereits im Vorjahr erworbenen
Objekte in Höhe von insgesamt TEUR 402.
Aus den als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien wurden im Berichts-
jahr Mieteinnahmen in Höhe von insgesamt TEUR 13.707 (Vorjahr: TEUR 3.019)
erzielt.
Periodenbeginn
Zugang durch Unternehmenserwerb
Zugang durch Portfolioerwerb
und sonstige Zugänge
Umgliederung aus den Vorräten
Abgang durch Verkauf
Nettogewinne aus der Anpassung des
beizulegenden Zeitwertes
Nettoverluste aus der Anpassung des
beizulegenden Zeitwertes
Wert der Immobilien nach Bewertung
31.12.2008
EUR
93.556.394,40
25.509.430,00
41.932.613,89
6.800.000,00
-171.542,32
6.194.132,47
-3.179.267,41
170.641.761,03
31.12.2007
EUR
0,00
38.679.000,00
52.304.425,39
0,00
0,00
2.961.804,58
-388.835,57
93.556.394,40
(7.4) Latente Steuerforderungen
EUR 2.807.759,80
(Vorjahr: EUR 780.123,93)
Die Erhöhung der latenten Steuerforderungen resultiert im Wesentlichen
aus der Abwertung von als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien (TEUR
1.068) und aus der Bildung latenter Steuern auf steuerliche Verlustvorträge
(TEUR 888).
(7.5) Vorräte
EUR 22.616,81
(Vorjahr: EUR 7.452.642,69)
Der Rückgang der Vorräte im Berichtsjahr resultiert aus der Umgliederung ein
im Rahmen eines Beteiligungserwerbs erworbenes und zum Verkauf be-
stimmtes bebautes Grundstück vom Umlaufvermögen in das Anlagevermögen.
Zum 31. Dezember 2008 betrifft der Ausweis im Wesentlichen vorhandene
Bestände an Heizöl und Flüssiggasen.
(7.6) Forderungen und sonstige Vermögenswerte
EUR 2.636.115,89
(Vorjahr: EUR 788.498,81)
Sämtliche Forderungen und sonstigen Vermögenswerte sind zum Nennwert
bilanziert. Wertberichtigungen zum Bilanzstichtag wurden in Höhe von TEUR
10 gebildet. Im Vorjahr wurden keine Wertberichtigungen vorgenommen.
Die sonstigen kurzfristigen Forderungen betreffen geleistete Anzahlungen auf
Betriebskosten in Höhe von TEUR 1.938.
70 71
Forderungen aus Lieferungen und Leistungen
Sonstige kurzfristige Forderungen
2007
EUR
124.064,47
664.434,34
788.498,81
2008
EUR
297.251,43
2.338.864,46
2.636.115,89
Konzernabschluss
(7.7) Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente
EUR 7.800.048,42
(Vorjahr: EUR 13.126.708,64)
Liquide Mittel umfassen ausschließlich Barmittel, Schecks und Guthaben bei
Kreditinstituten. Sie haben jeweils zum Zeitpunkt der Anschaffung bzw. Anlage
eine Restlaufzeit von weniger als drei Monaten. Die Entwicklung der liquiden
Mittel, die den Finanzmittelfonds gemäß IAS 7 bilden, ist in der Cashflow-
Rechnung dargestellt.
(7.8) Eigenkapital
EUR 56.143.039,73
(Vorjahr: EUR 39.473.796,29)
Die Entwicklung des Postens Eigenkapital wird im Rahmen des Konzerneigen-
kapitalspiegels dargestellt.
Das Grundkapital beträgt TEUR 8.600. Es ist eingeteilt in 8.600.000 nennwert-
lose auf den Inhaber lautende Stückaktien, auf die ein anteiliger Betrag von
EUR 1,00 je Aktie entfällt. Jede Aktie hat eine Stimme. Die 8.600.000 nenn-
wertlosen auf den Inhaber lautenden ausgegebenen Stückaktien sind voll
eingezahlt.
Die Rücklagen betreffen Agien (TEUR 37.970, Vorjahr: TEUR 30.094), Rücklage
für Hedge-Accounting (-TEUR 334, Vorjahr: TEUR 0) und gesetzliche Rücklagen
(TEUR 2, Vorjahr: TEUR 2).
Die Anzahl der sich im Umlauf befindlichen Anteile zum Anfang und zum Ende
der Periode ist aus der nachfolgenden Überleitungsrechnung ersichtlich:
Stück
6.100.000
2.500.000
8.600.000
Stand am 1. Januar 2008
Kapitalerhöhung vom 12. Juni 2008
Stand 31. Dezember 2008
Aufgrund der durchgeführten Kapitalerhöhung sind im Berichtsjahr nach Ab-
zug der darauf entfallenden latenten Steuern in Höhe von TEUR 3 insgesamt
TEUR 15 an Transaktionskosten mit den unter den Rücklagen erfassten Agien
verrechnet worden.
Aufgrund der erteilten Ermächtigung - Genehmigtes Kapital 2008/I - hat der
Vorstand mit Zustimmung des Aufsichtsrates im Berichtsjahr eine Kapitalerhö-
hung vorgenommen. Die Erhöhungen des Grundkapitals erfolgte durch Ausga-
be von insgesamt 2.500.000 nennwertlosen auf den Inhaber lautende Stück-
aktien der Gesellschaft. Das am Bilanzstichtag noch bestehende genehmigte
Kapital in Höhe von TEUR 550 wurde durch Beschluss der Hauptversammlung
am 16. Oktober 2008 aufgehoben.
Um auch in Zukunft in vollem Umfang sich bietende Möglichkeiten des Kapital-
markts nutzen zu können, wurde auf der Hauptversammlung am 16. Oktober
2008 ein neues genehmigtes Kapital in Höhe von TEUR 4.300 geschaffen.
Der Vorstand ist hiermit ermächtigt, das Grundkapital der Gesellschaft in der
Zeit bis zum 15. Oktober 2013 mit Zustimmung des Aufsichtsrates ganz oder in
Teilbeträgen, einmal oder mehrfach um bis zu insgesamt EUR 4.300.000 durch
Ausgabe von bis zu 4.300.000 neuer, auf den Inhaber lautende Stückaktien
gegen Bar- und/oder Sacheinlage zu erhöhen (Genehmigtes Kapital 2008/II).
Der Vorstand ist ermächtigt, das Bezugsrecht der Aktionäre unter bestimmten
Voraussetzungen mit Zustimmung des Aufsichtsrates ganz oder teilweise
auszuschliessen.
Eigene Anteile werden von der KWG AG nicht gehalten.
Der Konzernbilanzgewinn ergibt sich wie folgt:
72 73
Konzernjahresergebnis
Entnahme aus der Kapitalrücklage
Gewinnvortrag
übrige Veränderungen
Konzernbilanzgewinn
31.12.2007
TEUR
3.082
2.084
195
0
5.361
31.12.2008
TEUR
773
3.775
5.361
-4
9.905
Konzernabschluss
Die Erhöhung der Kapitalrücklage (TEUR 37.970) stammt im Wesentlichen
aus der im Berichtsjahr durchgeführten Erhöhung des Grundkapitals (TEUR
13.750). Die Eintragung der Kapitalerhöhung in das Handelsregister erfolgte
am 12. Juni 2008.
Die Gewinnrücklagen (TEUR 2) entsprechen der gesetzlichen Rücklage im
Einzelabschluss der KWG AG.
Zum 31. Dezember 2008 werden Änderungen der beizulegenden Zeitwerte der
derivativen Finanzinstrumente ( – TEUR 334) unter Berücksichtigung latenter
Steueransprüche direkt im Eigenkapital erfasst. Der beizulegende Zeitwert
(Mark-to-Market-Wert) beläuft sich am 31. Dezember 2008 auf – TEUR 397.
(7.9) Langfristige Finanzschulden
EUR 107.028.280,99
(Vorjahr: EUR 66.341.405,62)
Zur Sicherstellung einer fristenkongruenten Finanzierung wurden im Zusam-
menhang mit den oben dargestellten Akquisitionen langfristige Darlehen auf-
genommen. Die Darlehen haben maximal eine Laufzeit bis Ende August 2018.
(7.10) Latente Steuerschulden
EUR 2.293.559,91
(Vorjahr: EUR 972.188,82)
Die Erhöhung der latenten Steuerschulden resultiert aus der Aufwertung von
als Finanzinvestition gehaltene Immobilien (TEUR 980) sowie die Bildung
latenter Steuern auf die Eliminierung der handelsrechtlich erfassten Abschrei-
bungen auf Gebäude (TEUR 342).
(7.11) Langfristiges Fremdkapital
(Fremdanteile bei Personenhandelsgesellschaften)
EUR 84.989,19
(Vorjahr: EUR 72.576,37)
Der Ausweis betrifft die Verbindlichkeiten gegenüber den an den konsoli-
dierten Personenhandelsgesellschaften beteiligten fremden Dritten.
(7.12) Kurzfristiges Fremdkapital
EUR 18.731.055,95
(Vorjahr: EUR 8.982.815,65)
Die Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen enthalten als größten
Posten Verbindlichkeiten gegenüber der Wohnstätten-Gesellschaft mit be-
schränkter Haftung, Braunschweig, aus dem Kauf der Immobilienbestände in
Königslutter in Höhe von TEUR 2.860.
In Höhe von TEUR 100 bestehen die kurzfristigen Steuerschulden gegenüber
dem Finanzamt Helmstedt und betreffen die Grunderwerbsteuer des Objekts
Königslutter.
Die sonstigen kurzfristigen Verbindlichkeiten betreffen u.a. erhaltene Anzah-
lungen für Betriebskosten in Höhe von TEUR 1.803, Verbindlichkeiten aus der
Zahlung eines Ausgleichsanspruches aufgrund des gescheiterten Erwerbs der
Wohnungsbau- und Verwaltungsgesellschaft Greifswald, Greifswald, in Höhe
von insgesamt TEUR 1.618 und Verbindlichkeiten derivativer Finanzinstru-
mente in Höhe von TEUR 397.
Die Verbindlichkeiten sind zum Rückzahlungsbetrag angesetzt. Sie haben eine
Restlaufzeit von bis zu einem Jahr.
(7.13) Haftungsverhältnisse und sonstige Verpflichtungen
Für einen am 31. März 2010 endenden Mietvertrag bestehen Verpflichtungen
in Höhe von TEUR 185.
Daneben bestehen Standard-Leasing-Verträge, deren Klassifizierung nach IAS
17.8 im sogenannten operate lease erfolgt. Die Leasinggegenstände werden
beim Leasinggeber aktiviert und nicht beim Leasingnehmer. Die Verpflich-
tungen belaufen sich für die bestehenden Leasingverträge auf insgesamt
TEUR 48.
74 75
Kurzfristige Finanzschulden
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen
Kurzfristige Steuerschulden
Sonstige kurzfristige Verbindlichkeiten
31.12.2007
EUR
5.484.341,21
1.919.424,94
668.880,39
910.169,11
8.982.815,65
31.12.2008
EUR
9.745.235,16
4.484.922,87
141.504,49
4.359.393,43
18.731.055,95
Konzernabschluss
(8.) Risiko- und Kapitalmanagement
(8.1) Kapitalmanagement
Das Ziel des Kapitalmanagements ist es sicherzustellen, dass der Konzern
wirksam seine Ziele und Strategien im Interesse der Anteilseigner und seiner
Mitarbeiter erreichen kann. Insbesondere stehen das Erreichen der vom Kapi-
talmarkt geforderten Mindestverzinsung des investierten Vermögens und die
Steigerung der Eigenkapitalrendite im Fokus des Managements. Hierbei wird
ein möglichst hoher Wertzuwachs des Konzerns angestrebt.
Das finanzielle Zielsystem des Konzerns ist konsequent auf die kontinuierliche
und nachhaltige Steigerung des Unternehmenswertes ausgerichtet.
(8.2) Risikomanagement
Zur Darstellung von Marktrisiken verlangt IFRS 7 Sensitivitätsanalysen, welche
Auswirkungen hypothetischer Änderungen von relevanten Risikovariablen auf
Ergebnis und Eigenkapital zeigen. Die periodischen Auswirkungen werden
bestimmt, indem die hypothetischen Änderungen der Risikovariablen auf den
Bestand der originären und derivativen Finanzinstrumente zum Bilanzstichtag
bezogen werden. Es ist sichergestellt, dass der jeweilige Bestand zum Bilanz-
stichtag repräsentativ für das Geschäftsjahr ist.
Die nachfolgend beschriebenen Analysen der risikoreduzierenden Tätigkeiten
des Konzerns sowie die vorgenommenen Sensitivitätsanalysen stellen hypo-
thetische und somit risikobehaftete und unsichere Angaben dar. Auf Grund
nicht vorhersehbarer Entwicklungen an den Finanzmärkten können sich die
tatsächlichen Ergebnisse wesentlich von den angeführten Angaben unter-
scheiden. Die in den Risikoanalysen verwendeten Methoden sind nicht als
Prognosen zukünftiger Ereignisse oder Verluste anzusehen.
Zinsrisiko
Ein Marktwert-Zinsrisiko, d.h. die mögliche Veränderung des beizulegenden
Zeitwertes eines Finanzinstrumentes auf Grund von Änderungen der Markt-
zinssätze, besteht vor allem bei festverzinslichen langfristigen Verbindlich-
keiten. Bei den Darlehensaufnahmen weicht der Marktwert am Bilanzstichtag
von den bilanzierten Buchwerten geringfügig ab. Da diese Finanzinstrumente
jedoch grundsätzlich zu fortgeführten Anschaffungskosten und nicht zum
beizulegenden Zeitwert bilanziert werden, ergeben sich hieraus weder direkte
Auswirkungen auf das Eigenkapital noch auf das Ergebnis.
Bei Bilanzposten und Finanzderivaten, die auf variablen Zinssätzen basieren,
ist der Konzern hingegen Ergebnisrisiken ausgesetzt (Cashflow-Zinsrisiko).
Dieses betrifft insbesondere die variabel verzinslichen Finanzschulden des
Konzerns. Um dieses Risiko zu minimieren, werden gegebenenfalls Zinssiche-
rungsgeschäfte abgeschlossen.
Bei den Darlehen mit festen Zinssätzen bestehen derartige Risiken nicht. Ein
Cashflow-Zinsrisiko besteht hierbei nur bei Auslaufen von Zinsbindungen bzw.
bei Vorteilen von Wettbewerbern durch eine günstigere Finanzierung.
Marktpreisrisiken
Marktpreisrisiken sind Wertänderungen eines Finanzinstrumentes durch
Schwankungen der Marktpreise. Derartigen Risiken ist der KWG-Konzern im
Wesentlichen nicht ausgesetzt. Durch den Einsatz von derivativen Finanz-
instrumenten sollen die Restrisiken weiter begrenzt werden.
Ausfallrisiko
Das Ausfallrisiko bei den nicht derivativen Finanzinstrumenten ergibt sich aus
dem Risiko, dass Vertragspartner ihren vertraglichen Zahlungsverpflichtungen
nicht nachkommen können.
Das maximale Ausfallrisiko wird durch die bilanzierten Buchwerte der finan-
ziellen Vermögenswerte begrenzt. Das Ausfallrisiko wird minimiert durch den
möglichst geringen Bestand an Forderungen und sonstigen Vermögenswerten.
Bezüglich der Anlage der flüssigen Mittel werden hohe Anforderungen an die
Bonität des Kreditinstituts gestellt, so dass Ausfallrisiken als unwahrscheinlich
eingestuft werden.
Das erkennbare Ausfallrisiko einzelner Forderungen wird durch entsprechende
Einzelwertberichtigungen abgedeckt.
Liquiditätsrisiko
Liquiditätsrisiken bestehen in möglichen finanziellen Engpässen und dadurch
verursachten erhöhten Refinanzierungskosten. Aus diesem Grund bestehen
die wesentlichen Ziele in der jederzeitigen Sicherstellung der Zahlungsfä-
higkeit durch fristenkongruente Finanzierungen. Der Liquiditätsbedarf des
Konzerns wird über die Liquiditätsplanung ermittelt und ist über feste Kredite
und flüssige Mittel gedeckt, so dass die jederzeitige Zahlungsfähigkeit des
Konzerns sichergestellt ist.
Die Zahlungsströme der finanziellen Verbindlichkeiten sind auch der Kapital-
flussrechnung zu entnehmen.
76 77
Konzernabschluss
Derivative Finanzinstrumente und Sicherungsgeschäfte
Der Einsatz von Derivaten ist erlaubt, wenn ihnen bilanzierte Vermögenswerte
oder Verbindlichkeiten zugrunde liegen. Dabei wird die Bilanzierung von
Sicherungsbeziehungen (Hedge Accounting) nach den Regelungen des IAS
39 insbesondere im Rahmen der Sicherung von Schwankungen zukünftiger
Zahlungsströme angewandt. Sicherungsbeziehungen werden im Berichtsjahr
im Wesentlichen zur Absicherung von Zahlungsströmen (Cashflow Hedges)
abgebildet.
Buchwerte und beizulegende Zeitwerte
Der beizulegende Zeitwert (Fair Value) eines Finanzinstruments ist der
Betrag, zu dem zwischen sachverständigen, vertragswilligen und voneinan-
der unabhängigen Parteien ein Vermögenswert getauscht oder eine Schuld
beglichen werden könnte. Für Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten
und sonstige langfristige finanzielle Verbindlichkeiten wird der beizulegende
Zeitwert als Barwert der zukünftigen Zahlungströme unter Berücksichtigung
von Zinsstrukturkurven ermittelt. Der beizulegende Zeitwert eines derivativen
Finanzinstruments entspricht grundsätzlich seinem Marktwert. Der für alle
derivativen Finanzinstrumente ermittelte Marktpreis ist der Preis, zu dem eine
Vertragspartei die Rechte und/oder Pflichten der jeweils anderen Vertrags-
partei übernehmen würde. Bei nicht börsengehandelten Derivaten wird der
beizulegende Zeitwert durch geeignete finanzmathematische Methoden, z.B.
durch Diskontierung der erwarteten zukünftigen Zahlungsströme, bestimmt.
Für Finanzmittel, kurzfristige Forderungen aus Lieferungen und Leistungen
und sonstige Forderungen, kurzfristige Verbindlichkeiten aus Lieferungen und
Leistungen und sonstige Verbindlichkeiten ist auf Grund der kurzen Restlauf-
zeit der Buchwert als realistische Schätzung des beizulegenden Zeitwertes
anzunehmen.
(9.) Ergebnis je Aktie
Das „unverwässerte“ Ergebnis je Aktie (basic earnings per share) wird berech-
net, indem das den Inhabern von Stückaktien zuzurechnende Ergebnis durch
den für den Zeitraum gewogenen Durchschnitt der ausgegebenen Aktien
geteilt wird.
Da die Gesellschaft weder Optionen noch Wandelschuldverschreibungen aus-
gegeben hat, gibt es nur ein „unverwässertes“ Ergebnis je Aktie.
Zur Berechnung des Ergebnisses je Aktie wird auf das auf die Anteilseigner
des Mutterunternehmens entfallende Konzernergebnis ausgegangen.
Die durchschnittliche Zahl der ausgegebenen Aktien (7.490.411 Stück, Vorjahr:
4.696.164 Stück) weicht aufgrund der im Berichtsjahr bzw. im Vorjahr durch-
geführten Kapitalerhöhungen von der Gesamtaktienzahl der sich am Ende
des Bilanzstichtages im Umlauf befindlichen Stammaktien (8.600.000 Stück,
Vorjahr: 6.100.000 Stück) ab.
Das „unverwässerte“ Ergebnis je Aktie beträgt EUR 0,10 (Vorjahr: EUR 0,66).
(10.) Geschäftsbeziehungen mit nahestehenden Personen
Als nahestehende Personen im Sinne von IAS 24 gelten Personen und Un-
ternehmen, wenn eine der Parteien über die Möglichkeit verfügt, die andere
Partei zu beherrschen oder einen maßgeblichen Einfluss auszuüben. Einen
maßgeblichen Einfluss auf die KWG AG können die Mitglieder von Vorstand
und Aufsichtsrat ausüben.
Transaktionen mit nahestehenden Personen
Der ehemalige Aufsichtsratvorsitzende und Finanzvorstand (bis 31. März 2009)
der KWG AG hat dem Mutterunternehmen im Berichtsjahr über eine Analyse-
und Beratungsgesellschaft für seine erbrachten Leistungen Beratungskosten
in Höhe von TEUR 45 in Rechnung gestellt.
Ferner haben zwei ordentliche Aufsichtsratmitglieder im gleichen Zeitraum
der Gesellschaft für erbrachte Beratungsleistungen TEUR 10 bzw. TEUR 20 in
Rechnung gestellt.
(11.) Vorstand und Aufsichtsrat
Vorstand
Herr Stavros Efremidis, Vorstand der KWG Kommunale Wohnen AG
(= ausgeübter Beruf ), Hamburg.
Herr Sy Schlüter, Investmentmanager, Aufsichtsratvorsitzender bis März 2008,
entsendet in den Vorstand der KWG Kommunale Wohnen AG seit März 2008
nach § 105 Abs. 2 AktG bis 31. März 2009, Hamburg.
Die für die Wahrnehmung ihrer Aufgaben im Mutterunternehmen und den
Tochterunternehmen gewährten Gesamtbezüge des Vorstandes betragen
TEUR 438 (Vorjahr: TEUR 198).
Die für die Wahrnehmung ihrer Aufgaben im Mutterunternehmen und den
Tochterunternehmen gewährten Gesamtbezüge (Abfindungen) der früheren
Mitglieder betragen TEUR 0 (Vorjahr: TEUR 125)
78 79
Konzernabschluss
Aufsichtsrat
Vorsitzender:
Sy Schlüter, Investmentmanager, Hamburg (bis 26. März 2008)
Prof. Dr. Peer Witten, Ehrenvorsitzender der BVL Bundesvereinigung Logistik,
Hamburg (seit 26. März 2008)
Stellvertr. Vorsitzender:
Gerd-Jürgen Pohl, Kaufmann, Lütjensee (bis 07. März 2008)
Franz-Josef Gesinn, Rechtsanwalt, Obersteinebach (seit 26. März 2008)
Weitere Mitglieder:
Thies-Martin Brandt, Diplom-Kaufmann / Architekt, Hamburg
Björn Engholm, stellvertretender Vorstandsvorsitzender vom Europäischen
Markenhaus e.V., Lübeck
Hans-Michael Porwoll, Oberschulrat, Bremerhaven
Sy Schlüter, Investmentmanager, Hamburg (seit 26. März 2009)
Mitgliedschaften in weiteren Aufsichtsräten, Vorständen und Beiräten:
Prof. Dr. Peer Witten:
Hamburger Hafen und Logistik AG (HHLA), Hamburg, Vorsitzender des
Aufsichtsrats
Lufthansa Cargo AG, Frankfurt, Mitglied des Aufsichtsrats
Otto Group (GmbH & Co. KG), Hamburg, Mitglied des Beirats
Röhling & Co. Holding GmbH & Co. KG, Bremen, Mitglied des Beirats
Gerd-Jürgen Pohl:
AVW Immobilien AG, Buxtehude, Mitglied des Aufsichtsrats
(bis 17. November 2008)
BKN BioKraftstoff Nord AG, Sprakensehl-Bokel, Mitglied des Aufsichtsrats
KIMON Beteiligungen AG, Hamburg, Mitglied des Aufsichtsrats
Payman Solar AG, Markendorf, Mitglied des Aufsichtsrats
(bis 8. Dezember 2008)
Norddeutsche Event AG, Buxtehude, Mitglied des Aufsichtsrats
RUPAG Grundbesitz & Beteiligungen AG, Hamburg,
Vorsitzender des Aufsichtsrats
Björn Engholm:
Lübecker Hafen-Gesellschaft mbH, Lübeck, Vorsitzender des Aufsichtsrats
Deutsche Druck und Verlagsgesellschaft mbH dd_vg., Hamburg,
Mitglied im Treuhand-Aufsichtsrat der SPD
Europäisches Hansemuseum gGmbH, Lübeck, Miglied des Beirates
Wohnsiegel – Das Europäische Markenhaus e.V., Lübeck, Stellvertretender
Vorstandsvorsitzender und Vorsitzender des Gestaltungsbeirates
Franz-Josef Gesinn:
BHW Holding AG, Hameln, Mitglied des Aufsichtsrates
Aktionsgruppe „Kinder in Not“ e.V., Windhagen, Mitglied des Vorstands
Sy Schlüter:
UCA AG, München, Mitglied des Aufsichtsrats
Copernicus Beteiligungs AG, Hamburg, Mitglied des Vorstands
Hauptkirche St. Nikolai am Klosterstern, Hamburg, Mitglied des Vorstands
Thies-Martin Brandt:
Konsum-Genossenschaft Berlin und Umgebung eG, Berlin,
Mitglied des Aufsichtsrats
Für den Aufsichtsrat sind im Geschäftsjahr Bezüge in Höhe von insgesamt
TEUR 92 (Vorjahr: TEUR 38) zurückgestellt worden.
(12.) Freigabe zur Veröffentlichung
Der Vorstand hat mit dem Datum der Erstellung (2. April 2009) den Konzern-
abschluss zur Weitergabe an den Aufsichtsrat freigegeben. Der Aufsichtsrat
hat die Aufgabe, den Konzernabschluss zu prüfen und zu erklären, ob er den
Konzernabschluss billigt. Bis zur Billigung des Konzernabschlusses durch den
Aufsichtsrat kann der Konzernabschluss noch jederzeit geändert werden.
(13.) Ereignisse nach dem Geschäftsjahresende
Am 6. Januar 2009 hat die KWG Kommunale Wohnen wie geplant die Rückab-
wicklung des Kaufvertrags bezüglich der Wohnungsbau- und Verwaltungsge-
sellschaft mbH Greifswald, Greifswald, durchgeführt. Mit der Stadt Greifswald
besteht Einigkeit, dass ein wirksamer Kaufvertrag nicht zustande gekommen
ist. Zum Ausgleich der entstandenen Kosten hat die KWG Kommunale Wohnen
der Stadt Greifswald einen Betrag von 1,5 Mio. Euro gezahlt. Die getroffene
Vereinbarung wurde vollständig im Jahresabschluss 2008 ergebniswirksam
berücksichtigt, so dass für 2009 keine bilanziellen Belastungen und Risiken
bestehen.
Planmäßig wechselte der Finanzvorstand der KWG Kommunale Wohnen,
Sy Schlüter, im April 2009 wieder zurück in den Aufsichtsrat der Gesellschaft.
Herr Schlüter war vor Jahresfrist gemäß § 105 Abs. 2 AktG für maximal ein Jahr
vom Aufsichtsrat in den Vorstand der KWG AG gewechselt.
Zwischen dem Bilanzstichtag und dem Tag der Abschlusserstellung sind keine
weiteren Ereignisse von wesentlicher Bedeutung eingetreten.
80 81
Konzernabschluss
(14.) Erläuterungen zur Konzern-Cashflow-Rechnung
Die Zahlungsmittel entsprechen der Definition der Zahlungsmittel und
Zahlungsmitteläquivalente, die unter den Erläuterungen der wesentlichen
Bewertungsgrundsätze wiedergegeben ist. Die Kapitalflussrechnung wurde
in Übereinstimmung mit IAS 7 erstellt und gliedert die Veränderungen der
liquiden Mittel nach Zahlungsströmen aus Geschäfts-, Investitions- und Fi-
nanzierungstätigkeit. Die Darstellung der Cashflow-Rechnung erfolgt nach der
indirekten Methode.
Zinszahlungen werden in voller Höhe im Cashflow aus laufender Geschäftstä-
tigkeit ausgewiesen.
82 83
Konzernabschluss
I. Immaterielle Vermögenswerte
1. Konzessionen, gewerbliche
Schutzrechte und ähnliche Rechte
und Werte und Lizenzen an
solchen Rechten und Werten
2. Geschäfts- oder Firmenwert
3. Geleistete Anzahlungen
II. Sachanlagen
1. Andere Anlagen, Betriebs-
und Geschäftsausstattung
2. Technische Anlagen und
Maschinen
3. Geleistete Anzahlungen
und Anlagen im Bau
III. Als Finanzinvestitionen
gehaltene Immobilien
IV. Finanzanlagen
1. Anteile an verbundene UN
2. Ausleihungen an verbundene UN
3. Beteiligungen
4. Ausleihungen an verbundene UN
mit Beteiligungsverh.
5. Wertpapiere des AV
6. Sonstige Ausleihungen
Anschaffungskosten
Konzernanlagenspiegel 2008 der KWG
01.01.2008
EUR
1.259,02
0,00
0,00
1.259,02
162.826,20
0,00
0,00
162.826,20
93.556.394,40
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
93.720.479,62
Veränderung
IAS 40
EUR
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
3.014.865,06
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
3.014.865,06
31.12.2008
EUR
26.999,77
0,00
159.522,25
186.522,02
341.431,92
11.204,94
0,00
352.636,86
170.641.761,03
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
171.180.919,91
Abgänge
EUR
0,00
0,00
0,00
0,00
-573,58
0,00
0,00
-573,58
-171.542,32
-38.346,89
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
-38.346,89
-210.462,79
Zugänge
EUR
24.688,79
0,00
159.522,25
184.211,04
95.113,77
0,00
0,00
95.113,77
48.732.613,89
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
49.011.938,70
Zugang aus
Konsolid. Kreis
EUR
1.051,96
0,00
0,00
1.051,96
84.065,53
11.204,94
0,00
95.270,47
25.509.430,00
38.346,89
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
38.346,89
25.644.099,32
Um-
buchungen
EUR
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
Abschreibungen Buchwerte
Zugänge
EUR
6.932,32
0,00
0,00
6.932,32
41.322,59
280,02
0,00
41.602,61
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
48.534,93
31.12.2008
EUR
7.883,02
0,00
0,00
7.883,02
148.940,78
9.711,26
0,00
158.652,04
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
166.535,06
31.12.2007
EUR
1.224,00
0,00
0,00
1.224,00
137.190,28
0,00
0,00
137.190,28
93.556.394,40
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
93.694.808,68
01.01.2008
EUR
35,02
0,00
0,00
35,02
25.635,92
0,00
0,00
25.635,92
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
25.670,94
Abgänge
EUR
0,00
0,00
0,00
0,00
-74,58
0,00
0,00
-74,58
0,00
-38.345,89
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
-38.345,89
-38.420,47
31.12.2008
EUR
19.116,75
0,00
159.522,25
178.639,00
192.491,14
1.493,68
0,00
193.984,82
170.641.761,03
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
171.014.384,85
84 85
Zugang aus
Konsolid. Kreis
EUR
915,68
0,00
0,00
915,68
82.056,85
9.431,24
0,00
91.488,09
0,00
38.345,89
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
38.345,89
130.749,66
Konzernabschluss
I. Immaterielle Vermögenswerte
Konzessionen, gewerbliche
Schutzrechte und ähnliche Rechte
und Werte und Lizenzen an
solchen Rechten und Werten
II. Sachanlagen
1. Andere Anlagen, Betriebs-
und Geschäftsausstattung
2. Geleistete Anzahlungen
und Anlagen im Bau
III. Als Finanzinvestitionen
gehaltene Immobilien
IV. Finanzanlagen
Geleistete Anzahlungen
Anschaffungskosten
Konzernanlagenspiegel 2007 der KWG
01.01.2007
EUR
0,00
82.959,11
98.049,75
181.008,86
0,00
4.022.495,32
4.203.504,18
Veränderung IAS 40
EUR
0,00
0,00
0,00
0,00
2.572.969,01
0,00
2.572.969,01
31.12.2007
EUR
1.259,02
162.826,20
0,00
162.826,20
93.556.394,40
0,00
93.720.479,62
Abgänge
EUR
0,00
-12.167,03
-98.049,75
-110.216,78
0,00
-4.022.495,32
-4.132.712,10
Zugänge
EUR
1.259,02
92.034,12
0,00
92.034,12
90.983.425,39
0,00
91.076.718,53
Abschreibungen Buchwerte
Zugänge
EUR
35,02
30.909,12
0,00
30.909,12
0,00
0,00
30.944,14
31.12.2007
EUR
35,02
25.635,92
0,00
25.635,92
0,00
0,00
25.670,94
31.12.2006
EUR
0,00
78.211,00
98.049,75
176.260,75
0,00
4.022.495,32
4.198.756,07
01.01.2007
EUR
0,00
4.748,11
0,00
4.748,11
0,00
0,00
4.748,11
Abgänge
EUR
0,00
-10.021,31
0,00
-10.021,31
0,00
0,00
-10.021,31
31.12.2007
EUR
1.224,00
137.190,28
0,00
137.190,28
93.556.394,40
0,00
93.694.808,68
86 87
Bestätigungsvermerk
Wir haben den von der KWG Kommunale Wohnen AG, Bremerhaven, aufge-
stellten Konzernabschluss – bestehend aus Bilanz, Gewinn- und Verlustrech-
nung, Eigenkapitalveränderungsrechnung, Kapitalflussrechnung und Anhang
– sowie den Konzernlagebericht für das Geschäftsjahr vom 01. Januar 2008
bis 31. Dezember 2008 geprüft. Die Aufstellung von Konzernabschluss und
Konzernlagebericht nach den IFRS, wie sie in der EU anzuwenden sind, und
den ergänzend nach § 315a Abs. 1 HGB anzuwendenden handelsrechtlichen
Vorschriften liegt in der Verantwortung der gesetzlichen Vertreter der Gesell-
schaft. Unsere Aufgabe ist es, auf der Grundlage der von uns durchgeführten
Prüfung eine Beurteilung über den Konzernabschluss und den Konzernlagebe-
richt abzugeben.
Wir haben unsere Konzernabschlussprüfung nach § 317 HGB unter Beach-
tung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen
Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung vorgenommen. Danach
ist die Prüfung so zu planen und durchzuführen, dass Unrichtigkeiten und
Verstöße, die sich auf die Darstellung des durch den Konzernabschluss unter
Beachtung der anzuwendenden Rechnungslegungsvorschriften und durch den
Konzernlagebericht vermittelten Bildes der Vermögens-, Finanz- und Ertrags-
lage wesentlich auswirken, mit hinreichender Sicherheit erkannt werden.
Bei der Festlegung der Prüfungshandlungen werden die Kenntnisse über die
Geschäftstätigkeit und über das wirtschaftliche und rechtliche Umfeld des
Konzerns sowie die Erwartungen über mögliche Fehler berücksichtigt. Im Rah-
men der Prüfung werden die Wirksamkeit des rechnungslegungsbezogenen
internen Kontrollsystems sowie Nachweise für die Angaben im Konzernab-
schluss und Konzernlagebericht überwiegend auf der Basis von Stichproben
beurteilt. Die Prüfung umfasst die Beurteilung der Jahresabschlüsse der in den
Konzernabschluss einbezogenen Unternehmen, der Abgrenzung des Kon-
solidierungskreises, der angewandten Bilanzierungs- und Konsolidierungs-
grundsätze und der wesentlichen Einschätzungen der gesetzlichen Vertreter
sowie die Würdigung der Gesamtdarstellung des Konzernabschlusses und
des Konzernlageberichts. Wir sind der Auffassung, dass unsere Prüfung eine
hinreichend sichere Grundlage für unsere Beurteilung bildet.
Unsere Prüfung hat zu keinen Einwendungen geführt.
88 89
Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkennt-
nisse entspricht der Konzernabschluss den IFRS, wie sie in der EU anzu-
wenden sind, und den ergänzend nach § 315a Abs. 1 HGB anzuwendenden
handelsrechtlichen Vorschriften und vermittelt unter Beachtung dieser Vor-
schriften ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der
Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Konzerns. Der Konzernlagebericht
steht in Einklang mit dem Konzernabschluss, vermittelt insgesamt ein zu-
treffendes Bild von der Lage des Konzerns und stellt die Chancen und Risiken
der zukünftigen Entwicklung zutreffend dar.
Bremerhaven, den 8. April 2009
FIDES Treuhandgesellschaft Unterweser
Zweigniederlassung der FIDES Treuhandgesellschaft KG
Wirtschaftsprüfungsgesellschaft Steuerberatungsgesellschaft
gez. Schmidt gez. Mackedanz
Wirtschaftsprüfer Wirtschaftsprüfer
Impressum:
KWG Kommunale Wohnen AG
ABC-Straße 19
20354 Hamburg
Telefon +49 40 226 30 88 100
Telefax +49 40 226 30 88 200
Internet: www.kwg-ag.de
E-Mail: [email protected]
Gestaltung:
comix mediapool gmbh, Dorsten
www.comix-mediapool.de
Fotos:
Tobias Kiebler, Hamburg
Engel & Gielen (Foto Seite 13)
Druck:
Silber Druck oHG, Niestetal
Finanzkalender/Impressum
Finanzkalender:
13. Juli 2009 - Ordentliche Hauptversammlung
11. August 2009 - Veröffentlichung der Halbjahreszahlen
Stand zum 9. Juni 2009, Änderungen vorbehalten.
Den aktuellen Finanzkalender finden Sie unter www.kwg-ag.de.
KWG Kommunale Wohnen AG
ABC-Straße 19
20354 Hamburg
Telefon +49 40 226 30 88 100
Telefax +49 40 226 30 88 200
Internet: www.kwg-ag.de
E-Mail: [email protected]
Investor Relations / Presse:
Jutta Rehfeld
Telefon + 49 40 226 30 88 140
E-Mail: [email protected]