Mr.sci. Rijad Jolda1 Prof.dr. Kasim Tati2

FORMIRANJE CIJENA STAMBENOG PROSTORA NA TRITU KANTONA SARAJEVOSAETAK Svrha ovog istraivanja je promatranje i dokazivanje promjena vrijednosti stambenog prostora Kantona Sarajevo i objanjenje kroz primjer vrijednosnog ciklusa nekretnina u fazama izmeu 1999.-2010. Nakon prezentacije opih nalaza stanja nekretnina u Hrvatskoj, u radu e se prezentirati nalazi istaivanja vrijednosti nekretnina u Kantonu Sarajevo. Istraivanje e ukazati na uzroke rasta, odnosno pada vrijednosti stanova kroz nalaze in-depth interview-a sa uesnicima u prometu nekretnina i analizu vrijednosti trinih transakcija stanova u periodu 1999.-2010. U konanici rad daje predvianja za budunost i u tu svrhu je iskoriten IS-LM model. Kljune rijei: vrijednost stambenog prostora, vrijednosni ciklus nekretnina, IS-LM model, Kanton Sarajevo, kratki i dugi rok JEL klasifikacija: R210, R280, R290

UVOD U nizu trinih pristupa odreivanja vrijednosti na tritu stambenog prostora Kantona Sarajevo, potrebno je ukazati na razliitosti i zakonitosti koje vladaju meu pristupima. Meunarodni komitet za standarde procjene (IVSC) ukazao je na to kako ispravno provesti procjenu nekretnina, kreirao je razliite pristupe odreenja vrijednosti ili procjene za stambeni prostor koji je usljed vanjskih ili unutranjih uticaja promjenio svoju vrijednost. Aplikabilnost tih standarda procjene svakako je mogu i na tritu Bosne i Hercegovine, odnosno Kantona Sarajevo. No, stanovnitvo je voeno potpuno drugaijom logikom odreenja vrijednosti, to u konanici rezultira sa uspjehom ili neuspjehom u prodaji stambenog prostora. Neuspjeh u prodaji stambenog prostora se deava u trenutku prodaje ili transakcije, ali prodavac nije postigao najveu moguu vrijednost. Vjerovatno se rijeenje ovakvog problema nalazi u injenici da je potrebno potroiti neto novca kako bi procjenitelj odredio vrijednost stambenog prostora. Tada bi prodavac ostvario dodatan profit ujedno pokrivajui trokove samog procjenitelja. Stanovnitvo, kao veinski sudionik u ponudi i prodaji nekretnina, smatra da je lokacija jedini bitan element u odreenju vrijednosti nekretnine. Postoje, naravno, i drugi elementi ili bolje reeno, dodatni postoje elementi koji doprinose kvalitetu lokacije. Druga dimenzija odreenja vrijednosti stambenog prostora (nekretnina) jeste anticipiranje njihovih vrijednosti kroz 'vrijednosni ciklus nekretnina'. Iako se navedeni ciklus permanentno deava na bh tritu, gdje vrijednosti nekretnina osciliraju na gore ili na dole, sudionici na tritu stambenog prostora ga teko prepoznaju. Navodim, samo pad vrijednosti1

Rijad Jolda je samostalni konultatnt u oblasti nekretnina, joldas.rijad@bih.net.ba Kasim Tati je vanredni profesor na Ekonomskom fakultetu u Sarajevu, kasim.tatic@efsa.unsa.ba

2

nekretnina u Kantonu Sarajevo za gotovo 30% od drugog kvartala 2008. godine, ali taj pad sudionici su prepoznali tek kada, su krenuli u realizaciju odreene transakcije, prodaje ili kupovine nekretnine. Svaki sudionik koji eli ozbiljno sudjelovati na tritu stambenog prostora duan je voditi svoje poslovne odluke posmatranjem trita kroz vrijednosne cikluse nekretnina i realnu procijenu (odreenje vrijednosti na kratak vremenski rok) ukljuujui sve elemente koji opisuju stambeni prostor. Kretanje cijena nekretnina je jedan od faktora koji moe u velikoj mjeri uticati na finansijsku stabilnost.To moe najbolje potvrditi primjer globalne finansijske krize koja je zapoela na amerikom hipotekarnom tritu i proirila se na ostatak svijeta. Tekua kriza je rezultirala u zatvaranju preko 100 hipotekarnih banaka u Americi, a prema procijeni MMF-a globalni gubici kao posljedica krize preli su iznos od 660 milijardi dolara.3 Cijene nekretnina su u poslednjih nekoliko godina znaajno porasle u zemljama regiona. Meutim, za razliku od bh trita kapitala, koje je institucionalno ureeno, trite nekretnina, kako sa strane ponude tako i tranje predstavlja neureeno trite sa stanovita statistike obrade. Kako ne postoji zvanina statistika kretanja cijena na ovom tritu, rijeili smo poetiti da pratim kretanje cijena na ovom segmentu trita. Takoe, posmatrano sa stanovita dugoronog i odrivog rasta bh ekonomije neophodno je detaljno pratiti ovo trite. 1. OSVRT NA ODREENJE VRIJEDNOSTI NEKRETNINA (VRIJEDNOSTI KRATKOG VREMENSKOG PERIODA) Osnova kratkorone trine vrijednosti odreene nekretnine definirana je ovako: ''priblian iznos novca za koji imovina (dobro) treba da se razmijeni na dan procjene izmeu suglasnog kupca i suglasnog prodavca u transakciji slobodne pogodbe nakon podesnog marketinga gdje su obje strane djelovale svjesno, razborito i bez prinude''.4 U svakodnevnom ivotu ljudi se s procjenjivanjem vrijednosti nekretnina najee susreu u situacijama kada zahtjevaju kredit od banke, a banka kao osiguranje kredita zahtjeva nekretninu ija vrijednost mora biti procjenjena od nekog neutralnog procjenitelja, budui da je spremna odobriti kredit samo do visine nekog odreenog postotka ukupne vrijednosti nekretnine. Drugi razlozi za procjenu/odreenje vrijednosti nekretnina mogu biti: Transfer vlasnitva, Oporezivanje, Isplata osiguranja nakon nastalih oteenja, Odreivanje osnovice za nadoknade u sudskim procesima, kompenzacije za dio imovine, Revidiranje knjigovodstvene vrijednosti dugotrajne imovine u financijskim izvjetajima, Odreivanje likvidacijskog iznosa u sluaju prisilne prodaje, Investicijske odluke itd. Po osnovnoj definiciji moe se rei da vrijednost predstavlja svojstvo robe (ili usluge) da se moe zamijeniti za drugu robu ili dati za novac. U modernoj ekonomiji, naroito kada se radi o dugotrajnoj imovini uobiajeno je pod vrijednou podrazumjevati sadanju vrijednost3

Fabris Nikola, Kalezi Zorica: ANALIZA TRITA NEKRETNINA - Centralna banka Crne Gore Podgorica - 20084

International Valuation Standards Committee : International Valuation Standards , Seventh Edition Appraisal Institute, Chicago - 2005

2

buduih tokova novca. Ukoliko se od poslovne zgrade oekuje da donosi stalni godinji novani tok u visini od 100.000 KM, njena vrijednost e biti jednaka sadanjoj vrijednosti prava na primanje tih buduih godinjih novanih tokova. Iako je ovaj financijski koncept vrijednosti korisniji od onog osnovnog, on ima i neke slabosti kada se radi o nekretninama: Ne generira svaka nekretnina novani tok (npr. neizgraeno zemljite); koristi od nekih nekretnina se ne mogu izraziti u novcu (npr. ivljenje u vlastitom domu). Dakle, vrijednost nekretnine bi se moglo definirati kao sadanja vrijednost svih buduih koristi. Moemo kazati i to da su se u teoriji i praksi razvila tri osnovna pristupa, odnosno metode procjenjivanja vrijednosti na kratak vremenski period, koje se nazivaju i tradicionalnim metodama: Trokovna metoda (The Cost approach) Metoda trinog usporeivanja (The Sales Comparison Approach) Dohodovna metoda (Income Capitalization Approach) 2. METODOLOGIJA VRIJEDNOSNOG CIKLUSA NEKRETNINA 1 Vrijednosni ciklus postoji i na tritu nekretnina za stanovanje i na tritu poslovnih nekretnina, i odnosi se na vlasnike, zakupce, investitore i kreditore. Renta, kamatna stopa i procjena su pod uticajem cikline prirode vrijednosti kod nekretnina. Tu su nacionalni vrijednosni ciklusi nekretnina, gradski ili trini ciklusi i ciklusi za pojedinane vrste nekretnina u nekom gradu. Vrijednosni ciklusi nekretnina: kancelarija, skladita, poslovnih prostora, kua, stanova i hotela - su zasebno pod uticajem razliitih ekonomskih, finansijskih i demografskih faktora. Modeliranje i predvianje vrijednosnog ciklusa nekretnina zaprimio je znaajnu panju u industriji nekretnina, posebno u posljednjih deset godina. Javni i privatni investitori u nekretnine su djelomino upoznati sa velikom izgradnjom u posljednjih deset godina i prateim efektom u industriji nekretnina od polovice 2008. Ponuda nekretnina prevazilazi potranju, uzrokujui porast stope nepopunjenosti ili nezauzetosti (vacancy rate), rente padaju, kamatna stopa raste i nezaustavljivo vodi ka obaranju vrijednosti nekretnina. Investitori ele znati gdje trite nekretnina vodi, koja se podtrita otvaraju, koja podtrita gube udio na tritu i kako e se nova ponuda prikazati u narednih pet godina. U osnovi, investitori ele znati koji su to budui investicijski rizici. Kombinacija fizikog ciklusa i ciklusa kapitala trita nekretnina uzrokuje formulu poznatu u industriji nekretnina: I V = R gdje je: V Stopa nepopunjenosti, I Prihod i R Kamatna stopa. Fiziki ciklus nekretnina direktno utie na prihod (I) po vrijednosti nekretnine. Ako stopa nepopunjenosti raste, a zauzetost opada i rentna stopa ili vrijednost nekretnina opada. Mnoenjem zauzetosti i rente teoretski dobijamo jednakost prihoda. Ciklus kapitala i trita nekretnina utie na kamatnu stopu (R), koja odgovara promjeni stope popunjenosti i promjeni u prihodu. Odnos ponueno - traeno izmeu prodavaca i kupaca utie na ciklus nekretnina i na novogradnju kod developera i vlasnika. Vrijednosti nekretnina se mogu poveati ili smanjiti promjenom u prihodu ili u stopi povrata. Ako prihod opada tokom vremena, uvanje stope povrata stabilnom obara vrijednost nekretnine. Obratno govorei, drei prihod stabilnim sa opadanjem stope povrata podie vrijednost nekretnine. Najbolja situacija u vrijednosti nekretnine je poveanje prihoda sa opadanjem kamatne stope, a3

najloiji sluaj je smanjenje prihoda i poveanje kamatne stope na uloeni kapital. Vjerujemo da prihod (I) i stopa povrata (R) odgovaraju razliito ovisno o fazi ciklusa nekretnina prikazanog na narednom grafu.Graf 1 Faze vrijednosnog ciklusa nekretnina

Ovaj ciklus vrijednosti nekretnina ukljuuje 12 taaka, dvije od njih su oznaene sa detrendirane take ravnotee. Detrendirana taka ravnotee je jednaka taki na axisi koja pokazuje neutralnu vrijednost rizika za nekretnine pod uticajem fizikog i kapitalnog trinog ciklusa. Svaka faza ciklusa vrijednosti nekretnina ima predodreeni set pravila odluivanja za est varijabli: ponuda, potranja, renta, nepopunjenst, kamatna stopa i kamata investitora (ulagaa) za svaku vremensku taku za koju imamo podatke. Rezultat su serija taaka koje kada se nanesu na axisu, oznaavaju vrijednost na grafu. Za ovu analizu sinusna trigonometrijska funkcija, predstavlja progresiju teoretskog ciklusa nekretnina. U namjeri da kreiramo regionalni pregled trita nekretnina, svako trite je u poetku smjeteno u jednu od etiri trine faze po osnovu pravila odluivanja oznaenim na sljedeoj tabeli. Faza trine recesije se pomie na dole od linije ravnotee prema dnu vrijednosti ciklusa, dok se meutim trite u fazi oporavka kree od dna prema liniji ravnotee. Trite u fazi rasta se kree na gore od linije ravnotee prema najveoj vrijednosti ciklusa, a u fazi kontrakcije i opadanja se kree na dole prema liniji ravnotee. Smjetajui trita u pojedinu od etiri faze, svako trite se nalazi na jednoj od tri pozicije unutar jedne faze ovisno o trenutnim podacima ciklusa nekretnina za trite koje se analizira. Tako su, na tim takama u odreenom vremenu, trita smjetena na jednu od 12 pozicija u ciklusu du sinusoidne krive.5Tabela 1 Pravila odluivanja prema pozicijama u ciklusu

5

Newell Graeme : Property Investment & Finance: The Global Perspective - Blackwell Pub, Oxford, UK 20094

PRAVILA ODLUIVANJA PREMA POZICIJAMA U CIKLUSU POKAZATELJI Ponuda Potranja Upranjene nekretnine Rente Kamatna stopa Investitori RECESIJA Opada ili je nula Opada Poveavaju se do vrha Opadaju Raste Nemaju transakcija Prihodi opadaju sa uveanje stope kapitalizacije OPORAVAK Zanemariva Poine rasti Opada do stope poravnanja Bez rasta Stabilna na visokim stopama Preivjeli igrai Prihodi se popravljaju sa visokim stopama kapitalizacije RAST Poine rasti Jaka i vea nego ponuda Opada do popunjenosti Pozitivan rast Poinje opadati Zaintereirani Prihodi se popravljaju sa opadajuim stopama kapitalizacije KONTRAKCIJA Poveava se vie nego potranja Pozitivna, ali usporava Raste do stope poravnanja Pozitivan ali usporen rast Opada prema toku kapitala Zaintereirani Prihodi se stabiliziraju sa stabilnim ili rastuim stopama kapitalizacije

Posljedice na vrijednost

2.1. PRAKTINA UPOTREBA ANALIZE VRIJEDNOSNOG CIKLUSA Modeliranje ciklusa nekretnina je bazno alat risk menadmenta. Iako kratkoroni investitori mogu indirektno koristiti to za tempirane strategije, namjena modeliranja vrijednosnog ciklusa nekretnina je usmjerena na dugorone investitore, vlasnike, zakupce, zajmodavce/kreditore i menadere imovinom. Tokom svih faza vrijednosnog ciklusa nekretnina, investitori mogu prodati ili kupiti nekretninu, a zakupodavci mogu naplatiti najam. Za investitore, vanost vrijednosnog ciklusa nekretnina je procjena, opravdanje predviene inflacije rente i stope nepopunjenosti. Za zakupodavce i zakupce, vaan je period zakupa kratki naspram dugog perioda. Za ponuae usluga, vrijednosni ciklus nekretnina moe razviti ili suziti razliite proizvode ili usluge ponuene u industriji nekretnina. 3. OSVRT NA TRITE NEKRETNINA HRVATSKE2 U Hrvatskoj su nekretnine posljednjih godina doivjele znatne stope rasta, a lako dostupni krediti su potaknuli formiranje cjenovnog balona koji je poeo pucati. Uzme li se u obzir aprecijacija cijena nekretnina od 86% u posljednjih 8 godina do 2008., nije teko zakljuiti koliko su nekretnine precijenjene. Inflacija je u tom razdoblju iznosila 27.6% to implicira precijenjenost u odnosu na dugoroni trend od 55.3%.

5

Graf 2: Indeks kretanja cijena nekretnina u Hrvatskoj Izvor: www.centarnekretnina.net, Agram Brokeri

Centar nekretnina objavljuje indeks trita nekretnina u Hrvatskoj, a Graf 2 prikazuje njihov indeks i prilagodbe za inflaciju. Prilagoeni indeks pokazuje zaokret trenda od sredine 2007. godine, dok nominalni indeks i dalje pokazuje trend rasta, iako po neto sporijim stopama.Graf 3: Prosjeno traene cijene nekretnina u Zagrebu u novembru 2008.

Prema istom izvoru, prosjecna traena cijena stana u Zagrebu iznosi i dalje visokih 2021 EUR po m2, dok bi prema dugoronom trendu ista trebala iznositi oko 1437 EUR. Dakle s ovih cjenovnih razina prosjecna cijena mora deprecirati barem 29%, kako bi dosegnuli dugorocni trend, a uzme li se u obzir ranije navedena tendencija oscilacije oko pravca trenda, dobrim poslom se moe smatrati tek kupovina ispod cijene definirane dugoronim prosjecima.

6

4. FORMIRANJE CIJENA ZA STAMBENOG PROSTORA TRITA KANTONA SARAJEVO 4.1. NALAZI ISTRAIVANJA Istraivanje koje u narednim stranicama predstavlja nalaze o formiranju cijena na tritu nekretnina (stambenog prostora) Kantona Sarajevo.Graf 4 - Cijene stanova u starogradnji u Kantonu Sarajevo

Kanton Sarajevo 1999 - 20106000

5000

4000 Vrijednost u KM

3000

2000

1000

0 MIN AVG MAX

1999 650 1312 2300

2000 600 1310 2500

2001 750 1300 2600

2002 600 1150 2417

2003 584 1052 2000

2004 452 931 2000

2005 536 1069 3488

2006 521 1342 4200

2007 750 1914 5200

2008 882 2179 5000

2009 1190 2062 4250

2010 1269 1799 3787

Periodi u godinama

Odreenje cijene kotanja jedne stambene jedinice nije samo uslovljeno obinom procjenom vrijednosti nekretnine (vrijednost zemljita + vrijednost izgraenog objekta + ostali trokovi koji doprinose vrijednosti nekretnine). Trine prilike u Kantonu Sarajevo u polju nekretnina stambenog prostora, prije svega su uvjetovane ve okonanom agresijom na Bosnu i Hercegovinu. Dio stambenih objekata je trebao opravku, te je samim tim trite bilo optereeno nekretninama sa i bez oteenja. U ovom istraivanju nisu ukljueni u obuhvat stanovi sa oteenjem ili agresijom devastirani stanovi. Jedan od naina odreenja vrijednosti je bilo uslovljeno i obraunom vrijednosti stambenog prostora koje je objavljeno u Zakonu o prodaji stanova na kojima postoji stanarsko pravo (Slubene novine FBiH br. 27/97, 11/98, 22/99, 27/99, 7/00, 32/01) Druga mogunost koja bi ukazala na odreenje vrijednosti stambene jedinice je usporedba sa stanovima slino lociranim u glavnim gradovima regiona (Zagreb, Beograd, Podgorica). Ali odrivost ovakve tvrdnje upitno, jer svaka sredina ima svoj stepen unaprijeenosti infrastrukture i kvaliteta ivotne sredina u svim aspektima. 4.2. NALAZI IN-DEPTH INTERVIEW-A 4.2.1. VANOST LOKACIJE

7

Opi nalaz sprovedenog istraivanja trita nekretnina Kantona Sarajevo tretira lokaciju kao dominantan faktor u odreenju vrijednosti stambene jedinice. U uzorak ovog istraivanja je ukljuio sljedee uesnike u prometu nekretnina: Area, Gala, Sant 719, Prostor, Porovi Group, Lake, Hetig, Home Invest, Cetbah, MBI Development i Promet nekretnina ImmoBH. Lokacija je u odreivanju vrijednosti stanova primarni faktor. Svaki naredni element koji se pojavljuje u odreenom kvalitativnom svojstvu, npr. parking, opisuju lokaciju kao vie ili manje vrijednu. Faktori koji doprinose vrijednosti lokacije navedeni su po redu prema stepenu vanosti, skladno iskustvu u prodaji stanova koje imali uesnici u prometu nekretnina: kvalitet stana, blizina glavne saobraajnice, parking, blizina kole/vrtia, spratnost, blizina tramvajske stanice, starost stana, mirno okruenje/susjedstvo, blizina javnih ustanova (policija, dom zdravlja i sl.). Sljedei faktori su predstavljeni kao oni koji imaju uticaj na povoljnost lokacije, ali ne tako znaajan kao predhodno navedeni. Takoer su pobrojani prema stepenu vanosti: blizina igralita/parka, blizina samoposluge, blizina shopping centra, blizina autobuske stanice, blizina drugih prodavnica, eljeznike stanice, banke i aerordroma. Kako vidimo, da bi jedan stan dobio na vrijednosti mora imati kvalitet, te biti smjeten u mirno okruenje. Ovdje istiemo i povezivost same lokacije stana, to govori o blizini sredstava javnog saobraaja, odnosno blizini glavne saobraajnice. 4.2.2. NAINI ODREENJA CIJENA OD STRANE VLASNIKA STANOVA Iskustva uesnika u prometu nekretnina su razliita u pogledu prezentiranja vrednovanja nekretnina od strane svojih klijenata. Rekodiranjem odgovora, odnosno, formulacijom vie slinih odgovora pod jedan, jedinstven, i tako redom, dobio sam pet razliitih naina na koji su odreivane vrijednosti nekretnina u Kantonu Sarajevo. Preteno su to inili prodavci usporedbom sa cijenama stanova u susjedstvu, to je bio u veini sluajeva prvo iskustvo. Sljedei po vanosti je samostalna procijena vrijednosti u odnosu na uloena sredstva u stan gdje prema iskustvu ispitanika, jednaku vanost ima i preporuka agencije. Nakon navedenih naina odreivanja cijena, na poslijetku su prema redoslijedu nain obrauna vrijednosti stana graevinskog vjetaka/procjenitelja, te na kraju suma novca potrebna za kupovinu drugog stana. Rukovodei se navedenim iskustvom, ispitanici su potvrdili da je stanovnitvo itekako pratilo trine trendove, te da su prodavci u fazi oporavka ciklusa nekretnina za Kanton Sarajevo (poslije 2004. godine) bili dobro obavjeteni o kretanjima vrijednosti stanova. U ovom sluaju navodimo kako su formirane cijene novih stanova od strane developera, odnosno graevinskih kompanija. Cijene su formirane skladno lokaciji gradnje stambenog objekta gdje su uraunavani trokovi zemljita i infrastrukture, direktni trokovi gradnje, indirektni trokovi, trokovi poslovanja, te zarada koju planira ostvariti preduzee. 4.2.3. RAZLOZI ZA NAGLI PORAST VRIJEDNOSTI STABMENIH JEDINICA U KANTONU SARAJEVO Posmatrajui ovu temu kroz In-depth intedview, uesnici u prometu nekretnina su iznosili svoje stavove o uzroku porasta vrijednosti stambenih jednica (stanova) u Kantonu Sarajevo. Najponavljanije miljenje ili stav za njih je bio da su banke lako ili brzo davale stambene kredite. To vezuju naroito za period oporavka trita nekretnina (prema vrijednosnom ciklusu nekretnina), gdje se ve prije ve uspostavio vei broj predstavnitava meunarodnih banaka (period 2001 2004), tako da su banke imale dovoljno vremena da urade analizu

8

trita, te donesu odluku o finansiranju kupovine stanova. Drugo miljenje po vanosti je da su stanovi u jednom trenutku prodavani, poslije otkupa (kada je drava zakonom dozvolila otkup stanova na koje postoji stanarsko pravo), ispod vrijednosti, a uzrok tome je bila migracija stanovnitva iz Kantona Sarajevo u druge djelove BiH. Poslije toga su vrijednosti stanova dostigle realan nivo vrijednosti emu svjedoe transakcije stanovima na tritu Kantona Sarajevo. Na navedeno se po automatizmu vezuje i miljenje da su vrijednosti stanova su porasle bez ikakvog pravila. To je bila stihijska reakcija trita. Jednostavno ponuda i potranja, tj. trite je bilo preplavljeno velikim brojem stanova, koji su bili prodavani ak i ispod vrijednosti zbog spomenutih seoba stanovnitva. Ostala miljenja su temeljena na tome da su vrijednosti stanova u Kantonu Sarajevo pratila trina kretanja u glavnim gradovima regiona (npr. u odnosu na Beograd, Zagreb, Podgorica itd.), odnosno da je to bila reakcija trita koja je slijedila rast vrijednosti stanova u glavnim gradovima regiona. Na poslijetku, ispitanici su isticali da je unaprijeenje ivotne sredine uvjetovalo poveanje vrijednosti stanova u Kantonu Sarajevo. Naravno, ispitanici nisu ovo miljenje iznosili bez povoda, jer smatraju da e unaprijeenje ivotne sredine imati velik uticaj na poveanje vrijednosti stanova. Unaprijeenje ivotne sredine ima uticaj na vrijednost stana, ali ukoliko kupac kupuje stan u staro gradnji njemu je ipak bitna lokacija, s tim da ako su na tu lokaciju pripojeni i elementi unaprijeenja ivotne sredine, tim bolje. Prvenstveno unaprijeenje lokacije ima smisla za objekte u novogradnji, jer nemaju povoljne lokacije gradnje kao stanovi u starogradnji. (agencija: Prostor) Na vrijednost stana utie i unaprijeenje lokacije, jer je pitanje koliko sama lokacija olakava ivot kupcu stana. Dalje i funkcionalnost nekretnine odreuje vrijednost stana, jer ako nekretnina zahtjeva dodatna ulaganja ili sama po sebi ne obezbjeuje koritenje stana sa aspekta komfora, onda nekretnina nemoe imati veu vrijednost. (agencija: Sant 719) 4.2.4. ZATO STANOVI IZ NOVOGRADNJE JO NE DOSEU VRIJEDNOSTI STANOVA STAROGRADNJE? Ispitanici, posrednici, su naveli kao prvi odgovor nezadovoljstvo kupaca stanovima u novogradnji. Iako se developeri/graevinska preduzea brane drugim argumentima, kvalitet izvedbe stanova u staro gradnji je jedan od elemenata koje treba istai. Svakako, na prvom mjestu je lokacija, jer je injenica da veina stambenih objakata u starogradnji ima najbolje lokacije u gradu. Naravno, povoljnu lokaciju stambenih objeketa starogradnje opisuje blizina glavne saobraajnice, tramvajske stanice, blizina obrazovnih i javnih ustanova kao i topografska povoljnost lokacije (ravnica, brdo itd.). To znai da stambeni objekti staro gradnje nisu graeni u zabaenim djelovima Kantona Sarajevo, niti u brdima ili lokacijama teke prohodnosti. Stambeni objekti novogradnje, u principu su graeni na preostalim lokacijama slobodnim i uslovljenim za takav tip gradnje. U ovom sluaju developeri poput Porovi Grupe ili CETBAH nisu imali puno izbora. Oni su gradili u Pejtonu i Luanima Ilida, Veleiima Novo Sarajevo, ipu Centar itd., ili su samostalno krenuli u razvoj potpuno novog koncepta ivljenja kako je to uradio MBI Development na Ilidi sa naseljem Vrtovi Riverine. Prednosti koje zadravaju novoizgraeni objekti su mirno okruenje, to objanjava i dobro susjedstvo, slobodan parking, blizina igralita ili mjesta za rekreaciju. 4.2.5. MILJENJA O BUDUEM RAZVOJU VRIJEDNOSNOG CIKLUSA NEKRETNINA

9

Svi su ispitanici istog miljenja da je u drugom kvartalu 2008. godine ciklus nekretnina u Kantonu Sarajevo dosegao svoj vrh. Takoer, smatraju da se trenutno nalazimo u periodu kontrakcije ili pada u vrijednosti nekretnina zbog slabe realizacije prodaje nekretnina. Istakli su da neke nekretnine zbog svoje lokacije i dalje dre svoje visoke vrijednosti. U svakom sluaju neto ispod onih vrijednosti koje smo zatekli u drugom kvartalu 2008.godine. Veinsko miljenje je da e trite stagnirati i padati i da e korigovati cijene na nie. Kada govorimo u prilog stagnaciji vrijednosti stambenih jedinica, moemo se posluiti i logikom zato korigirati cijenu u periodu kada se niko ne odluuje na kupnju. Stoga, stagnacija i recesija vrijednosti na tritu nekretnina predhodi, barem za naredni period od dvije godine. Miljenje da e jo opadati vrijednosti u odnosu na trenutno stanje nije dominantno u ovom ispitivanju. injenica je da i sama stagnacija znai kontrakciju na tritu ili pad, ali se u ovom sluaju ne radi o propadanju ili obezvrijeivanju vrijednosti nekretnina, ve povrat na cijene iz prvog kvartala 2007.godine to je prihvatljiv period po miljenju veine ispitanika. 4.2.6. DA LI SU VRIJEDNOSTI STANOVA U KANTONU SARAJEVO POSTAVLJENE NA REALNOM NIVOU? Realna cijena ili vrijednost stana u Kantonu Sarajevo je promjenjiva kategorija. Moe se rei prije svega da cijenu odreuje ponuda i potranja. Dalje, trite stambenog prostora se razlikuje od drugih trita zbog specifinosti proizvoda (stana) i njegovih osobina (lokacija, kvalitet itd.). Cijena je realna samo u onom trenutku kada se ostvaruje prodaja, ve sljedei dan stan ima drugu vrijednost. Dalje, cijenu odreuje i injenica da prodavac moe biti zadovoljan sam sa odreenom vrijednosti tj. sa iznosom koji ga zadovoljava. Takoer, vrijednost stana se odreuje i injenicom koliko je uope uloeno u sam stan. Vrijednost su i odreivali prodavci sami po sebi nasumice, jednostavno koliko novca zadovoljava prodavca. Veina prodavaca je otkupilo stanove za zanemarive iznose novca, uglavnom certifikate, a sada trae ogromne iznose za svoj stan, traei za njih nezasito velike iznose od kojih ne odstupaju. (agencija: Sant 719) Svakako da se vlasnici vode trenutnim stanjem na tritu, ali njihova nepopustljivost unato injenici da mnogostruko ve zarauju na svom stanu, se jedino moe okarakterisati kao pohlepa. (agencija: Home Invest) Vrijednosti stambenih jedinica su uvjetovane ponudom i potranjom. Vrijednost je realna samo u sluaju da kupac i prodavac kupuju/prodaju stan, bez pritiska i prisile, te da zato imaju dovoljno vremena za kupovinu. Cijena nekretnina je realna samo u tom momentu kupovine. (agencija: Gala) Sadanje stanje vrijednosti stanova je takvo da su cijene uglavnom pale za oko 30%. Imamo sluajeve u 2009-oj da se ipak bankarski sektor polako budi. injenica je da daju kredite po rigidnijim uvjetima (veim kamatnim stopama) ali se ipak osjea pomak. Oekujemo da e ciklus nekretnina imati svoju stabilizaciju ve na proljee 2010.godine, ukoliko ne bude nekih bitnijih politikih ili ekonomskih udara na npr. plae ljudi iz dravne uprave, nekih dodatnih oporezivanja i sl. (agencija: Prostor) 4.3. NALAZI ISTRAIVANJA TRINIH TRANSAKCIJA STANOVA U STRAROGRADNJI

10

U uvodu istiemo da je istraivanje sprovedeno na uzorku od N=2816 transakcija stanova starogradnje, na regionu Kantona Sarajevo, prikupljenih od uesnika u prometu nekretnina koji djeluju u regionu Kantona Sarajevo. Period istraivanja je od prvog tromjeseja/kvartala 1999 do treeg kvartala 2010. Obuhvat istraivanja se odnosi na opine/naselja unutar Kantona Sarajevo. 4.3.1. ZONIRANJE U obuhvatu istraivanja, uzete su opine odnosno naselja u Kantonu Sarajevo, a na osnovu vrijednosti dobijenih iz pojedinih djelova kantona, rezultati ukazuju na agregiranje indeksa cijena/vrijednosti stanova na 8 lokacija/zona, koje je kategorisala agencija AREA Nekretnine. Kao osnovni nalaz istraivanja, predstavljeno je zoniranje pojedinih naselja/opina u Kantonu Sarajevo. Korist ovakvog tipa zoniranja je tome to svaka zona zasebno nosi istorodne vrijednosti naselja koja spadaju u tu zonu. Tako npr. Zona 0, naselja sa najveom vrijednosti, obuhvata naselja Centar, Vinjik, Marijin dvor, dok Zona 7, sa najmanjim vrijednostima, obuhvata naselja Dobrinja2, Otes, Vogoa, Hadici, Hrasnica, Ilida2, Ilija, to je prezentirano narednom tabelom. Bitno je istai da ovaj nalaz ukazuje na to da je lokacija najbitniji element u formiranju cijene. Naime, vrijednosti po lokacijama su te koje su povezale pojedine naselja u jednu od vrijednosnih zona. Dakle, kada govorimo o zonama, govorimo o lokacijama koje nose odreeni nivo vrijednosti.Tabela 2 Cjenovne/vrijednosne zone u po naseljima i opinama u Kantonu SarajevoVrijednosni koeficjenti* 1,00 0,91 0,76 0,78 0,69 0,63 0,57 0,51

Zona Zona 0 Zona 1 Zona 2 Zona 3 Zona 4 Zona 5 Zona 6 Zona 7

Opina / Naselje Centar, Vinjik, Marijin dvor Breka, Skenderija, Ciglane Kovaii, Koevo, Koevsko brdo, Centar2, Stari grad engi Vila, Grbavica, Hrasno Mojmilo, Novo Sarajevo, Otoka, Pofalii Aerodromsko naselje, Novi Grad, Pejton, Sarajevsko polje Alipaino, Dobrinja, Ilida, vrakino Dobrinja2, Otes, Vogoa, Hadici, Hrasnica, Ilida2, Ilija

* Vrijednosni koeficijenti predstavljaju odstupanja nekretnina u odnosu na vrijednosnu Zonu 0 u Kantonu Sarajevo

4.3.2. VRIJEDNOSNI CIKLUS NEKRETNINA KANTONA SARAJEVO Sljedei nalaz ovog istraivanja, jeste prikaz ciklusa nekretnina. Ciklus nekretnina6 ulazi u period kontrakcije u treem kvartalu 2000. godine. S obzirom na formirane vrijednosti nekretnina na niskom nivou u predhodnim kvartalima, moemo kazati da je ciklus nekretnina brzo uao u fazu pada, ali recesijsko kretanje dobija tek od treeg kvartala 2002.godine, kada vrijednosti znaajnije poinju padati ispod vrijednosti indeksa predhodnog perioda. Kao referentni graf uzimamo prosjene indeksne vrijednosti u Kantonu Sarajevo.Graf 5 Prosjene indeksne vrijednosti stanova u starogradnji u Kantonu Sarajevo6

Korpacz Peter F.: Real Estate Cycle Analyses - The Global Strategic Real Estate Group of PricewaterhouseCoopers, New York, USA - 1999

11

1,80 1,70 1,60 1,50 1,40 1,30 1,20 1,10 1,00 0,90 0,80 0,70 0,60 0,50 3K '99 4K '99 1K '00 2K '00 3K '00 4K '00 2K '02 3K '02 4K '02 1K '03 2K '03 2K '04 3K '05 4K '05 1K '06 2K '06 3K '06 4K '06 2K '08 3K '08 4K '08 1K '09 2K '09 1K '10 1K '99 2K '99 1K '01 2K '01 3K '01 4K '01 1K '02 3K '03 4K '03 1K '04 3K '04 4K '04 1K '05 2K '05 1K '07 2K '07 3K '07 4K '07 1K '08

Recesijsko dno ili najnii nivo vrijednosti stanova nalazimo u periodu od prvog do treeg kvartala 2004.godine (ref: provedba Zakona o prodaji stanova na kojima postoji stanarsko pravo). Nakon ovog perioda trite doivljava oporavak. Oporavak znai povrat na vrijednosti prije perioda kontrakcije. Taj momenat se desio u drugom kvartalu 2006.godine. Rast vrijednosti neketnina traje do drugog kvartala 2008, kada trite ulazi u recesiju. Rast je bio uzrokovan nizom faktora meu najbitnijim su: velika emisija novca za hipotekarne kredite od strane banaka i kupovina stanova od strane BH dijaspore. 4.3.3. VRIJEDNOSTI KRATKOG VS. VRIJEDNOSTI DUGOG ROKA Spomenuli smo do sada na vie mjesta model vrijednosnog ciklusa nekretnina, koji je karakteristian po tome da prati vrijednosti nekretnina u kratkom vremenskom roku. Vrijednosni ciklus nekretnina ima i svoje zakonitosti te se po osnovu tih zakonitosti da naslutiti kakav nam period predhodi. 4.3.3.1. VRIJEDNOSTI KRATKOG ROKA Da bi objasnili realan nivo vrijednosti stambenog prostora u kratkom vremenskom roku vodimo se sljedeom tvrdnjom: Realna vrijednost se odnosi na prodajnu ili transakcijsku cijenu i ukljuuje razmjenu, i cijena je injenica te transakcije. Cijena, kada je finalizirana, predstavlja iznos koji je jedan kupac spreman da plati i jedan prodavac spreman da prihvati pod normalnim okolnostima u kojima se sprovodi transakcija. U kraem vremenskom periodu, ponuda stambenog prostora (stanova) je relativno fiksirana i cijene odgovaraju potranji, kakav je sluaj za trite Kantona Sarajevo, koje je teritorijalni obuhvat ovog istraivanja. Ako je potranja neuobiajeno velika, cijene stanova e poeti da rastu prije nego nova izgradnja pone. Dovrenje gradnje moe znaajno kasniti za promjenom u potranji. Na taj nain, neuravnoteenost, openito karakterie trita u kraim i zanemarivim periodima. Teoretski, moemo spomenuti, snabdjevenost i tranju za stanovima u Kantonu Sarajevo da se kree ka uravnoteenju u duem vremenskom periodu. Meutim, taka istinskog uravnoteenja se rijetko postie, zbog vanjskih faktora koji utiu na uravnoteenje. Transakcije stambenih jedinca koje su analizirane ukazuju na ponudu i prihvatanje vrijednosti za stanove u prodaji. Okolnosti pod kojima nastaju izvjesne korekcije u cijenama ne razmatramo, jer se vodimo u ovom sluaju iskljuivo prosjenim vrijednostima. Dakle, dok god su kupci spremni da plate odreenu vrijednost ili dogovorenu cijenu za odreeni stan, takva vrijednost se tretira kao realna i sve dok nemamo uticaje prisile koji remete normalno ili zakonski provedenu prodaju. Vrijednost stambenog prostora je postavljena u skladu sa tranjom na tritu, a vrijednosti doprinosi unaprijeenje kvaliteta stambenog12

prostora i okruenja stambenih objekata. To su i potvrdili i ispitanici u sprovedenom indepth valu istraivanja: ...unaprijeenje ivotne sredine uvjetovalo poveanje vrijednosti stanova u Kantonu Sarajevo, naroito za opine Novo Sarajevo i Ilida. (agencija: Sant 719) 4.3.3.2. ODREENJE VRIJEDNOSTI NEKRETNINA NA DUI VREMENSKI ROKVRIJEDNOSNI CIKLUS NEKRETNINA U KANTONU SARAJEVOA)

PRVI DIO CIKLUSA KONTRAKCIJA: STAMBENI PROSTOR TRITA KANTONA SARAJEVO ZA PERIOD 1999 2002Graf 6 Prosjene vrijednosti stanova u starogradnji u opinama Kantona SarajevoProsjene vrijednosti za Kanton Sarajevo i opine od 1999-20103500 3000 2500 Vrijednost u KM 2000 1500 1000 500 0 Kanton Sarajevo Centar Novi Grad Novo Sarajevo Stari Grad Vogoa Ilija Ilida Hadii

1999 1312 1773 1210 1354 1303 800 690 1122 906

2000 1310 1842 1151 1356 1487 1035 690 1046 1020

2001 1300 1834 1067 1296 1590 992 695 1042 921

2002 1150 1545 954 1129 1486 861 690 926 822

2003 1052 1389 900 1075 1368 838 684 862 716

2004 931 1364 911 1094 1091 837 547 852 606

2005 1069 1530 958 1202 1506 817 605 864 754

2006 1342 1988 1222 1501 1901 1066 755 1020 775

2007 1914 2856 1705 2278 2344 1600 998 1653 1249

2008 2179 2982 2097 2551 2971 1952 1318 1945 1265

2009 2062 2654 1915 2357 2718 1845 1363 1856 1394

2010 1799 2630 1667 1957 2348 1617 1269 1607 1300

Periodi u godinama

Izravna deavanja na tritu nekretnina odmah nakon agresije rezultirala su 'preslikavanjem vremena' ili je moda bolje rei zateenosti vremenom stanovnitva ili uesnika u prometu nekretnina u Kantonu Sarajevo. Prije svega mislimo se na stanje koje je bilo neposredno prije agresije, kada su nekretnine imale jednu vrijednost. Ponaanje ponuaa na tritu je i bilo voeno logikom, da su neoteene nekretnine prodavane po cijenama identinim kao prije agresije. Trite je bilo usporeno kao i poslovanje banaka. Banke su bile u samom zaetku poslovanja i nisu eljele plasirati kredite uz veliki rizik, to je bio i uzrok visokih kamatnih stopa. Ostvareni promet nekretninama je bio na najniem nivou. Praktino su kupovane nekretnine od ljudi kojima je to prioritetna potreba i koji su na to bili prisiljeni trenutnim ivotnim stanjem. Trine prilike u Kantonu Sarajevo u polju nekretnina stambenog prostora, prije svega su uvjetovane ve okonanom agresijom na Bosnu i Hercegovinu. Dio stambenih objekata je trebao opravku, te je samim tim trite bilo optereeno nekretninama sa i bez oteenja. U ovom istraivanju, napominjemo, nisu ukljueni u obuhvat stanovi sa oteenjem ili agresijom devastirani stanovi.

13

B)

DRUGI DIO CIKLUSA RECESIJA: STAMBENI PROSTOR TRITA KANTONA SARAJEVO ZA PERIOD 2002 2004 Ovaj period postaje karakteristian i vezan samo za Kanton Sarajevo, vie nego za bilo koji drugi region u Bosni i Hercegovini. Drava je bila u periodu legalizacije otkupa stanova po posebnim uvjetima Zakon o prodaji stanova na kojima postoji stanarsko pravo (Slubene novine FBiH br. 27/97, 11/98, 22/99, 27/99, 7/00, 32/01). U tom periodu je veina stambenih jedinica promjenila vlasnika. Drutvena svojina transformirala se u privatnu svojinu, odnosno vlasnitvo. U ovom periodu nastaje preokret na tritu nekretnina. Logika stanovnitava je bila jednostavna: osloboditi se (prodati) nekretnine iz jednog regiona i kupiti nekretninu u drugom regionu. Ovo stanovnitvo je bilo voeno logikom odreenja vrijednosti nekretnine na jedan neuobiajen i vie panian nain. Zbog politiki i medijski preuveliane drutvene slike o netrpeljivosti stanovnitva nakon agresije, vlasnik nekretnine u Kantonu Sarajevo odabire nekretninu u regionu gdje ivi i dogovara cijenu po kojoj bi istu kupio. Poslije prodaje nekretninu u glavnom gradu (ovo navodimo iz razloga to je glavni grad nosioc visokog ekonomskog standarda jedne drave) za novac koji mu je potreban za ve dogovorenu nekretninu. Taj sluaj se ponavlja kod vie pojedinaca, utiui direktno na formiranje cijena u Kantonu Sarajevo. Trite nekretnina, doivljava recesiju i nekretnine bivaju vjetaki obezvrijeene. Drugi sluajevi koji doprinose vjetaki oborenim vrijednostima nekretnina su: odlazak stanovnitva u tree zemlje u potrazi za boljim ivotom, bh dravljani zaposleni u inostranstvu ele prodati nekretninu kako bi sanirali trenutna zaduenja, devastirani stanovi koji trebaju dodatna ulaganja postaju predmetom prodaje, nedostatak svijesti stanovnitva da je kupovina nekretnine ujedno i investicija i sl. Potrebno je napomenuti i neuobiajenu pojavu za fazu recesije, odnosno pada vrijednosti nekretnina, iz jednostavnog razloga to je ista na silu izazvana, kako sam ve opisao. Naime, prometovanje nekretninama je bilo obimno, to je na odgovarajui nain pratio bankarski sektor.C)

TREI DIO CIKLUSA OPORAVAK: STAMBENI PROSTOR TRITA KANTONA SARAJEVO ZA PERIOD 2004 2006 Upravo je predhodni period doprinio prepoznatljivosti Kantona Sarajevo za ulazak investitora/ ulagaa koji su voljni napraviti obrt u polju nekretnina. Kupovina devastiranih ili djelomino oteenih objekata, te gradnja novih nekretnina pokazala se unosnim poslom ovog perioda. Tu prepoznajemo domae graevinske kompanije koje trae zemljite za gradnju novih nekretnina, koje na taj nain same sebi daju posao, te prodajom nekretnine vre povrat i zaradu na uloeni novac. Zatim je tu prepoznatljiv ulazak domaih i stranih investitora MBI Development, Bosmal, Triland, LAKE, Cetbah, kao i banaka koje su voljne finansirati ovakve projekte. Pojavljuje se generacija mladih i profesionalaca sa dobrim primanjima koji ele rijeiti svoje stambeno-imovinsko pitanje, to e prevagnuti na strani potranje u odnosu na ponudu navedenih investitora.D)

ETVRTI DIO CIKLUSA RAST: STAMBENI PROSTOR TRITA KANTONA SARAJEVO ZA PERIOD 2006 TREI KVARTAL 2008

14

Ulazak ostalih investitora koji ele dio kolaa ovog specifinog trita je karakteristian za ovu fazu. Ovaj tip investitora je sklon kopiranju drugih, te smatra da e se lako domoi zarade na ovom tritu. Uglavnom se pojavljuju sitni investitori koji grade jedan ili najvie tri objekta, uzimaju novac, trae novu lokaciju za gradnju ili mjenjaju biznis. Cijena stanova za Kanton Sarajevo dosee svoju najviu razinu. Glavni grad je vrlo privlano mjesto za ivot i poslovanje. Sarajevo je takoer veliki edukativni centar, te se veina visoko obrazovnih kadrova odluuje ostati i zaposliti u Sarajevu, to nanovo stvara trite za kupoprodaju nekretnina. Banke su sve otvorenije prema investitorima voljne ulagati u nove projekte.E)

STAMBENI PROSTOR TRITA KANTONA SARAJEVO ZA PERIOD JUNI 2008 KONTRAKCIJA

MART

2010

Ovaj period karakteriu visoke kamatne stope banaka usljed ekonomske krize koja je pogodila svjetsko trite. Banke se vie fokusiraju na prikupljanje novca po osnovu dugovanja (emitovanih kredita) ili prikupljanje novca potiui stanovnitvo na tednju. Jo jedan negativan pokazatelj je vezan za banke, a to je ubrzani istek ili promjena kamatnih stopa na ve postojee ugovore. (sluajevi sa: Unicredit Bank, Raiffeisen Bank, Intesa Sao Paolo Bank itd.). Nekretnine tee nailaze na svoju realizaciju, odnosno prodaju. Poveava se ponuda vie nego potranja. To je sluaj sa investitorima koji su nastavili sa realizacijom svojih projekata iz perioda 'rasta'. Potranja usporava iz jednostavnog razloga to ljudi opreznije troe svoj novac. Globalno trite je zahvatila ekonomska kriza, a mediji su izvrili dodatan pritisak, te preuveliali stanje svjetske ekonomije. Sa druge strane lokalne banke ne nude povoljne hipotekarne kredite kako bi potakle kupovinu stanova. Upranjene nekretnine poveavaju svoj broj, a to se prije svega odnosi na poslovne prostore i stanove, odnosno na nekretnine od kojih se oekuje renta.F)

STAMBENI PROSTOR TRITA KANTONA SARAJEVO ZA PERIOD MART 2010 DO SADA RECESIJA I

PREDVIANJA ZA BUDUNOST

Da li smo dosegli recesijsko dno, pitanje je koje postavljamo sve vrijeme. Taan odgovor emo dobiti onda kada vrijednosni ciklus nekretnina zakorai u fazu oporavka. Ovog puta moemo predpostaviti u kojem se vremenskom periodu moe desiti. Kako smo ve naznaili, stabilizacija vrijednosti i oporavak na tritu stambenog prostora se deava upravo kada banke poinju davati, slobodnije, hipotekarne kredite, a kasnije i po povoljnijim uvjetima. Optimistine izjave potiu iz agencije Prostor, gdje oni smatraju da je za oekivati stabilizaciju i oporavak ve sa prvim kvartalom 2010. godine, ali uz uvjet potpune politike stabilnosti i stabilnosti prihoda uposlenika iz dravnog sektora. Ali, kontra mjere na postojeu recesiju se sporo dogaaju na bh tritu. Reakcija vlasti je jo uvjek spora. Uspjehom se smatralo zaustavljanje banaka u namjeri da iskoriste priliku i poveaju kamatne stope na ve postojee emitovane kredite. Privrednici oprezno troe svoj novac, sa velikim osvrtom na tednju, a bez namjere ulaganja u dalje poduhvate. Uzmimo za primer da su vlasti prije pomagale zaposliti stanovnitvo plaajui poslodavcima prvu godinu rada novog uposlenika. Zbog obima poslovanja ti poslodavci/privrednici su imali razlog za upoljavanje dodatnih radnika. Ali u momentu kada nisu mogli odrati intenzitet poslovnih aktivnosti, iskoristili su trenutnu situaciju (recesiju, odnosno ekonomsku krizu) i proglasili dio uposlenika tehnolokim vikom, to je rezultiralo veom stopom nezaposlenosti, a to dodatno destabilizira jednu dravnu ekonomiju.

15

Slino se ponaa i aktuelna vlast, koja prikuplja novac intenzivnije nego ikad. Svjedok tome su este finansijske kontrole lokalnih vlasti, uestale kazne za privrednike, razmatranja o poveanju stope PDV-a, a sve bez poticaja za zapoljavanje itd. Sve navedene injenice se deavaju do treeg kvartala 2010. Pa postavljamo pitanje da li moemo oekivati veliku promjenu u narednih godinu dana. Stambene jedinice nailaze na realizaciju/prodaju, ali po znatno nioj cijeni (30% manjoj ili istoj kao u treem kvartalu 2006.godine). Ali zbog fokusiranosti stanovnitva na tednju broj prodaja nije tako veliki. Moda je bolje ispraviti gore navedenu izjavu, te kazati da stabilizaciju moemo oekivati tek u drugoj polovini 2011, iz jednostavnog razloga to e aktuelna politika situacija doivjela svoju promjenu u odranim opim izborima. Za predvianje buduih kretanja na tritu nekretnina posluit emo se makroekonomskim IS-LM modelom, koji e u ovom sluaju povezati promjenu vrijednosti investicija usljed monetarne kontrakcije za period 2008 do treeg kvartala 2009, a potom monetarne ekspanzije od etvrtog kvartala 2009 do sada u BiH. Uzimajui u obzir da je vrijednost investicija u direktnoj funkciji od nacionalnog dohodka i visine kamatnih stopa, u periodu monetarne kontrakcije, dolo je u prvom redu do smanjenja investicija, jer su banke korigirale kamatne stope na vie, ak i na postojea zaduenja, to je dovelo do smanjenja nacionalnog dohodka to je implicirano padom: dravne potronje, ope portonje, investicija i zaposlenosti. Investitori u nekretnine, zavravaju prije zapoete projekte, a broj novih investicija se smanjuje zbog nepovoljnih kreditnih uvjeta. To dalje rezultira smanjenjem zaduenja stanovnitva kod banaka (krediti), tako da postojei investitori u nekretnine/stambene jedinice teko pronalaze kupce. Stoga su banke u tom periodu bile fokusirane na prikupljanje novca po osnovu postojeih zaduenja i tednje i tek nakon reakcije CBBH koja je oslobodila dio novanih rezervi, primjenjuju politiku monetarne ekspanzije tj. ponudile su novac po niim kamatnim stopama. Banke trenutno tee plasiraju kedite (prodaju novac) usljed opeg nieg nivoa plaa u zemlji, te e biti potrebno da dodatno obore postojee kamatne stope, to im prua i visina Euribora (1,25% na godinjem nivou) kako bi oekivali vee zaduenje stanovnitva, odnosno potakli dalje investicije. Onog momenta kada se dravna potronja vrati u predhodno stanje uz povrat investicija, moemo oekivati i oporavak na tritu nekretnina. Jednostavnije je rei da je bosanskohercegovako trite samo mala taka na tritu velikih ekonomskih sila, pa ako zahvati kriza ili recesija europski region, tako se po pravilu ta deavanja odraavaju i na Bosnu i Hercegovinu. Izjava je sama po sebi i logina jer veinski bankarski kapital u BiH dolazi iz inostranstva. Pa e globalne strategije inostranih banaka odluiti o ekonomskoj krizi u BiH. Na nama je da pratimo ova kretanja, upozoravamo investitore ili developere na ove pokazatelje kako bi im uinili poslovanje ugodnijim, trite kupaca stambenog prostora sigurnijim i ekonomske prilike u BiH povoljnijim. 5. ZAKLJUAK Trite nekretnina je u prethodnih nekoliko godina doivjelo snaan rast. Najvaniji faktori rasta su inicijalna potcijenjenost vrijednosti nekretnina (cijena metra kvadratnog u Kantonu Sarajevo neto iznad hiljadu KM 2004. godine), uspostavljena makroekonomska stabilnost, razvoj bankarskog sistema, brz razvoj trita kapitala, atraktivnost Kantona Sarajevo, znaajno interesovanje kupaca iz bh dijaspore i migracije stanovnitva iz Kantona Sarajevo. U drugoj polovini 2008. godini dolo je do pada prometa na tritu stanova, to je vodilo smanjenom prilivu stranih direktnih investicija u nekretnine, kao i rezultati in-depth

16

interview-a sprovedenog meu uesnicima u prodaji nekretnina. Razloge pada treba traiti ekonomskoj krizi i ovisnosti BiH o stranom kapitalu. Moe se konstatovati da postoje faktori koji e uticati na rast cijena u narednom periodu, kao i faktori sa suprotnom tendencijom koji su izvjesniji. Na pad cijena e uticati: rast ili zaustavljenje tendencije opadanja kamatnih stopa na sve kredite kao posljedica globalne finansijske krize, kriza na tritu kapitala, smanjenje kupovine nekretnina od bh dijaspore. Ova analiza ukazuje da su snaniji faktori koji ukazuju na opadanje cijena. Trite nekretnina je vrlo nepredvidivo, a vremenske serije ili praenje vrijednosnih ciklusa nekretnina tek postoje ovim istraivanjem. Stoga precizne projekcije o buduim kretanjima na ovom tritu je teto dati, iako se u narednom periodu moe oekivati pad ili u najboljem sluaju stagnacija kada je u pitanju Kanton Sarajevo. Ipak, realno je oekivati da e korekcija cijena ii sporije od pada tranje, zbog djelovanja tzv. Histerezis efekt. Ovaj efekt govori o tome da su cijene rigidne kada je u pitanju njihovo kretanje nanie, odnosno, ukoliko doe do nekog inicijalnog oka (u sluaju Kantona Sarajevo - visok rast tranje za stambenim jednicama), i po prestanku dejstva ovog oka (pad tranje za nekretninama) cijene nastavljaju da se ponaaju kao da se nita nije desilo, odnosno nastoje da zadre prethodni nivo uz vrlo male korekcije. IS-LM model ukazuje da e bh trite nekretnina doivjeti svoj oporavak samo uz sinergiju djelovanja bankarskog sektora i drave. Banke e morati dodatno oboriti vrijednosti kamatnih stopa zbog opeg nieg nivoa plaa u zemlji, dok e drava morati uloiti krajnje ozbiljne napore u podizanju standarda ivota i zaposlenosti. LITERATRURA:Andersson ke E. , Pettersson Lars , Strmquist Ulf: European Metropolitan Housing Markets - SpringerVerlag Berlin Heidelberg 2007. Fabris Nikola, Kalezi Zorica: ANALIZA TRITA NEKRETNINA - Centralna banka Crne Gore Podgorica - 2008 International Valuation Standards Committee : International Valuation Standards , Seventh Edition Appraisal Institute, Chicago - 2005 Korpacz Peter F.: Real Estate Cycle Analyses - The Global Strategic Real Estate Group of PricewaterhouseCoopers, New York, USA - 1999 Newell Graeme : Property Investment & Finance: The Global Perspective - Blackwell Pub, Oxford, UK 2009 Seers Peter: Property Cycle - Moneyscience Ltd, Auckland, NZ - 2009 www.agram-brokeri.hr, www.centarnekretnina.net

ABSTRACT The purpose of this study is the observation and elaboration of changes in the value of residential space in Sarajevo Canton and explanation through an example in phases of real estate value cycle trough period 1999-2010. In the following sentences will be explained the definition of values in a short term in a standardized form, and the tracking value for a longer term through real estate value cycle. After the presentation of the general findings on real estate market in Croatia, research on housing values in the Canton Sarajevo will be presented. The study will indicate the causes of growth or decline in housing values through in-depth interview method with local realtors and price analysis of transactions on housing market in the period 1999-2010. Finally, some predictions for the future will be presented and for this purpose IS-LM model will be applied.

17

1 2