Mr.sci. Rijad Joldaš1

Prof.dr. Kasim Tatić2

FORMIRANJE CIJENA STAMBENOG PROSTORA NA TRŽIŠTU KANTONA SARAJEVO

SAŽETAK

Svrha ovog istraživanja je promatranje i dokazivanje promjena vrijednosti stambenog prostora Kantona Sarajevo i objašnjenje kroz primjer vrijednosnog ciklusa nekretnina u fazama između 1999.-2010. Nakon prezentacije općih nalaza stanja nekretnina u Hrvatskoj, u radu će se prezentirati nalazi istaživanja vrijednosti nekretnina u Kantonu Sarajevo. Istraživanje će ukazati na uzroke rasta, odnosno pada vrijednosti stanova kroz nalaze in-depth interview-a sa učesnicima u prometu nekretnina i analizu vrijednosti tržišnih transakcija stanova u periodu 1999.-2010. U konačnici rad daje predviđanja za budućnost i u tu svrhu je iskorišten IS-LM model.

Ključne riječi: vrijednost stambenog prostora, vrijednosni ciklus nekretnina, IS-LM model, Kanton Sarajevo, kratki i dugi rok

JEL klasifikacija: R210, R280, R290

UVOD

U nizu tržišnih pristupa određivanja vrijednosti na tržištu stambenog prostora Kantona Sarajevo, potrebno je ukazati na različitosti i zakonitosti koje vladaju među pristupima. „Međunarodni komitet za standarde procjene“ (IVSC) ukazao je na to kako ispravno provesti procjenu nekretnina, kreirao je različite pristupe određenja vrijednosti ili procjene za stambeni prostor koji je usljed vanjskih ili unutrašnjih uticaja promjenio svoju vrijednost. Aplikabilnost tih standarda procjene svakako je moguć i na tržištu Bosne i Hercegovine, odnosno Kantona Sarajevo. No, stanovništvo je vođeno potpuno drugačijom logikom određenja vrijednosti, što u konačnici rezultira sa uspjehom ili neuspjehom u prodaji stambenog prostora. Neuspjeh u prodaji stambenog prostora se dešava u trenutku prodaje ili transakcije, ali prodavac nije postigao najveću moguću vrijednost. Vjerovatno se riješenje ovakvog problema nalazi u činjenici da je potrebno potrošiti nešto novca kako bi procjenitelj odredio vrijednost stambenog prostora. Tada bi prodavac ostvario dodatan profit ujedno pokrivajući troškove samog procjenitelja. Stanovništvo, kao većinski sudionik u ponudi i prodaji nekretnina, smatra da je lokacija jedini bitan element u određenju vrijednosti nekretnine. Postoje, naravno, i drugi elementi ili bolje rečeno, dodatni postoje elementi koji doprinose kvalitetu lokacije. Druga dimenzija određenja vrijednosti stambenog prostora (nekretnina) jeste anticipiranje njihovih vrijednosti kroz 'vrijednosni ciklus nekretnina'. Iako se navedeni ciklus permanentno dešava na bh tržištu, gdje vrijednosti nekretnina osciliraju na gore ili na dole, sudionici na tržištu stambenog prostora ga teško prepoznaju. Navodim, samo pad vrijednosti

1 Rijad Joldaš je samostalni konultatnt u oblasti nekretnina, joldas.rijad@bih.net.ba

2 Kasim Tatić je vanredni profesor na Ekonomskom fakultetu u Sarajevu, kasim.tatic@efsa.unsa.ba

nekretnina u Kantonu Sarajevo za gotovo 30% od drugog kvartala 2008. godine, ali taj pad sudionici su prepoznali tek kada, su krenuli u realizaciju određene transakcije, prodaje ili kupovine nekretnine.Svaki sudionik koji želi ozbiljno sudjelovati na tržištu stambenog prostora dužan je voditi svoje poslovne odluke posmatranjem tržišta kroz vrijednosne cikluse nekretnina i realnu procijenu (određenje vrijednosti na kratak vremenski rok) uključujući sve elemente koji opisuju stambeni prostor. Kretanje cijena nekretnina je jedan od faktora koji može u velikoj mjeri uticati na finansijsku stabilnost.To može najbolje potvrditi primjer globalne finansijske krize koja je započela na američkom hipotekarnom tržištu i proširila se na ostatak svijeta. Tekuća kriza je rezultirala u zatvaranju preko 100 hipotekarnih banaka u Americi, a prema procijeni MMF-a globalni gubici kao posljedica krize prešli su iznos od 660 milijardi dolara.3 Cijene nekretnina su u poslednjih nekoliko godina značajno porasle u zemljama regiona. Međutim, za razliku od bh tržišta kapitala, koje je institucionalno uređeno, tržište nekretnina, kako sa strane ponude tako i tražnje predstavlja neuređeno tržište sa stanovišta statističke obrade. Kako ne postoji zvanična statistika kretanja cijena na ovom tržištu, riješili smo početiti da pratim kretanje cijena na ovom segmentu tržišta. Takođe, posmatrano sa stanovišta dugoročnog i održivog rasta bh ekonomije neophodno je detaljno pratiti ovo tržište.

1. OSVRT NA ODREĐENJE VRIJEDNOSTI NEKRETNINA (VRIJEDNOSTI KRATKOG VREMENSKOG PERIODA)

Osnova kratkoročne tržišne vrijednosti određene nekretnine definirana je ovako: ''približan iznos novca za koji imovina (dobro) treba da se razmijeni na dan procjene između suglasnog kupca i suglasnog prodavca u transakciji slobodne pogodbe nakon podesnog marketinga gdje su obje strane djelovale svjesno, razborito i bez prinude''.4 U svakodnevnom životu ljudi se s procjenjivanjem vrijednosti nekretnina najčešće susreću u situacijama kada zahtjevaju kredit od banke, a banka kao osiguranje kredita zahtjeva nekretninu čija vrijednost mora biti procjenjena od nekog neutralnog procjenitelja, budući da je spremna odobriti kredit samo do visine nekog određenog postotka ukupne vrijednosti nekretnine. Drugi razlozi za procjenu/određenje vrijednosti nekretnina mogu biti:

• Transfer vlasništva, • Oporezivanje, • Isplata osiguranja nakon nastalih oštećenja, • Određivanje osnovice za nadoknade u sudskim procesima, kompenzacije za dio

imovine, • Revidiranje knjigovodstvene vrijednosti dugotrajne imovine u financijskim

izvještajima,• Određivanje likvidacijskog iznosa u slučaju prisilne prodaje, • Investicijske odluke itd.

Po osnovnoj definiciji može se reći da vrijednost predstavlja svojstvo robe (ili usluge) da se može zamijeniti za drugu robu ili dati za novac. U modernoj ekonomiji, naročito kada se radi o dugotrajnoj imovini uobičajeno je pod vrijednošću podrazumjevati sadašnju vrijednost

3 Fabris Nikola, Kalezić Zorica: „ANALIZA TRŽIŠTA NEKRETNINA“ - Centralna banka Crne Gore Podgorica - 2008

4 International Valuation Standards Committee : “International Valuation Standards” , Seventh Edition – Appraisal Institute, Chicago - 2005

2

budućih tokova novca. Ukoliko se od poslovne zgrade očekuje da donosi stalni godišnji novčani tok u visini od 100.000 KM, njena vrijednost će biti jednaka sadašnjoj vrijednosti prava na primanje tih budućih godišnjih novčanih tokova. Iako je ovaj financijski koncept vrijednosti korisniji od onog osnovnog, on ima i neke slabosti kada se radi o nekretninama: Ne generira svaka nekretnina novčani tok (npr. neizgrađeno zemljište); koristi od nekih nekretnina se ne mogu izraziti u novcu (npr. življenje u vlastitom domu). Dakle, vrijednost nekretnine bi se moglo definirati kao sadašnja vrijednost svih budućih koristi. Možemo kazati i to da su se u teoriji i praksi razvila tri osnovna pristupa, odnosno metode procjenjivanja vrijednosti na kratak vremenski period, koje se nazivaju i tradicionalnim metodama:

• Troškovna metoda (The Cost approach) • Metoda tržišnog uspoređivanja (The Sales Comparison Approach) • Dohodovna metoda (Income Capitalization Approach)

2. METODOLOGIJA VRIJEDNOSNOG CIKLUSA NEKRETNINA1

Vrijednosni ciklus postoji i na tržištu nekretnina za stanovanje i na tržištu poslovnih nekretnina, i odnosi se na vlasnike, zakupce, investitore i kreditore. Renta, kamatna stopa i procjena su pod uticajem ciklične prirode vrijednosti kod nekretnina. Tu su “nacionalni” vrijednosni ciklusi nekretnina, “gradski ili tržišni” ciklusi i ciklusi za pojedinačne vrste nekretnina u nekom gradu. Vrijednosni ciklusi nekretnina: kancelarija, skladišta, poslovnih prostora, kuća, stanova i hotela - su zasebno pod uticajem različitih ekonomskih, finansijskih i demografskih faktora. Modeliranje i predviđanje vrijednosnog ciklusa nekretnina zaprimio je značajnu pažnju u industriji nekretnina, posebno u posljednjih deset godina. Javni i privatni investitori u nekretnine su djelomično upoznati sa velikom izgradnjom u posljednjih deset godina i pratećim efektom u industriji nekretnina od polovice 2008. Ponuda nekretnina prevazilazi potražnju, uzrokujući porast stope nepopunjenosti ili nezauzetosti (vacancy rate), rente padaju, kamatna stopa raste i nezaustavljivo vodi ka obaranju vrijednosti nekretnina. Investitori žele znati gdje tržište nekretnina vodi, koja se podtržišta otvaraju, koja podtržišta gube udio na tržištu i kako će se nova ponuda prikazati u narednih pet godina. U osnovi, investitori žele znati koji su to budući investicijski rizici. Kombinacija fizičkog ciklusa i ciklusa kapitala tržišta nekretnina uzrokuje formulu poznatu u industriji nekretnina:

R

IV =

gdje je:V – Stopa nepopunjenosti,I – Prihod i R – Kamatna stopa.

Fizički ciklus nekretnina direktno utiče na prihod (I) po vrijednosti nekretnine. Ako stopa nepopunjenosti raste, a zauzetost opada i rentna stopa ili vrijednost nekretnina opada. Množenjem zauzetosti i rente teoretski dobijamo jednakost prihoda. Ciklus kapitala i tržišta nekretnina utiče na kamatnu stopu (R), koja odgovara promjeni stope popunjenosti i promjeni u prihodu. Odnos ponuđeno - traženo između prodavaca i kupaca utiče na ciklus nekretnina i na novogradnju kod developera i vlasnika. Vrijednosti nekretnina se mogu povećati ili smanjiti promjenom u prihodu ili u stopi povrata. Ako prihod opada tokom vremena, čuvanje stope povrata stabilnom obara vrijednost nekretnine. Obratno govoreći, držeći prihod stabilnim sa opadanjem stope povrata podiže vrijednost nekretnine. Najbolja situacija u vrijednosti nekretnine je povećanje prihoda sa opadanjem kamatne stope, a

3

najlošiji slučaj je smanjenje prihoda i povećanje kamatne stope na uloženi kapital. Vjerujemo da prihod (I) i stopa povrata (R) odgovaraju različito ovisno o fazi ciklusa nekretnina prikazanog na narednom grafu.

Graf 1 – Faze vrijednosnog ciklusa nekretnina

Ovaj ciklus vrijednosti nekretnina uključuje 12 tačaka, dvije od njih su označene sa “detrendirane tačke ravnoteže.” Detrendirana tačka ravnoteže je jednaka tački na axisi koja pokazuje neutralnu vrijednost rizika za nekretnine pod uticajem fizičkog i kapitalnog tržišnog ciklusa. Svaka faza ciklusa vrijednosti nekretnina ima predodređeni set pravila odlučivanja za šest varijabli: ponuda, potražnja, renta, nepopunjenst, kamatna stopa i kamata investitora (ulagača) za svaku vremensku tačku za koju imamo podatke. Rezultat su serija tačaka koje kada se nanesu na axisu, označavaju vrijednost na grafu. Za ovu analizu sinusna trigonometrijska funkcija, predstavlja progresiju teoretskog ciklusa nekretnina. U namjeri da kreiramo regionalni pregled tržišta nekretnina, svako tržište je u početku smješteno u jednu od četiri tržišne faze po osnovu pravila odlučivanja označenim na sljedećoj tabeli. Faza tržišne recesije se pomiče na dole od linije ravnoteže prema dnu vrijednosti ciklusa, dok se međutim tržište u fazi oporavka kreće od dna prema liniji ravnoteže. Tržište u fazi rasta se kreće na gore od linije ravnoteže prema najvećoj vrijednosti ciklusa, a u fazi kontrakcije i opadanja se kreće na dole prema liniji ravnoteže. Smještajući tržišta u pojedinu od četiri faze, svako tržište se nalazi na jednoj od tri pozicije unutar jedne faze ovisno o trenutnim podacima ciklusa nekretnina za tržište koje se analizira. Tako su, na tim tačkama u određenom vremenu, tržišta smještena na jednu od 12 pozicija u ciklusu duž sinusoidne krive.5

Tabela 1 – Pravila odlučivanja prema pozicijama u ciklusu

5 Newell Graeme : “ Property Investment & Finance: The Global Perspective” - Blackwell Pub, Oxford, UK - 2009

4

PRAVILA ODLUČIVANJA PREMA POZICIJAMA U CIKLUSU

POKAZATELJI RECESIJA OPORAVAK RAST KONTRAKCIJA

Ponuda Opada ili je nula Zanemariva Počine rastiPovećava se više

nego potražnja

Potražnja Opada Počine rastiJaka i veća nego

ponudaPozitivna, ali

usporava

Upražnjene nekretnine

Povećavaju se do vrha

Opada do stope poravnanja

Opada do popunjenosti

Raste do stope poravnanja

Rente Opadaju Bez rasta Pozitivan rastPozitivan ali usporen rast

Kamatna stopa RasteStabilna na

visokim stopamaPoćinje opadati

Opada prema toku kapitala

InvestitoriNemaju

transakcijaPreživjeli igrači Zaintereirani Zaintereirani

Posljedice na vrijednost

Prihodi opadaju sa uvećanje

stope kapitalizacije

Prihodi se popravljaju sa

visokim stopama kapitalizacije

Prihodi se popravljaju sa opadajućim

stopama kapitalizacije

Prihodi se stabiliziraju sa

stabilnim ili rastućim stopama

kapitalizacije

2.1. PRAKTIČNA UPOTREBA ANALIZE VRIJEDNOSNOG CIKLUSA

Modeliranje ciklusa nekretnina je bazno alat risk menadžmenta. Iako kratkoročni investitori mogu indirektno koristiti to za tempirane strategije, namjena modeliranja vrijednosnog ciklusa nekretnina je usmjerena na dugoročne investitore, vlasnike, zakupce, zajmodavce/kreditore i menadžere imovinom. Tokom svih faza vrijednosnog ciklusa nekretnina, investitori mogu prodati ili kupiti nekretninu, a zakupodavci mogu naplatiti najam. Za investitore, važnost vrijednosnog ciklusa nekretnina je procjena, opravdanje predviđene inflacije rente i stope nepopunjenosti. Za zakupodavce i zakupce, važan je period zakupa — kratki naspram dugog perioda. Za ponuđače usluga, vrijednosni ciklus nekretnina može razviti ili suziti različite proizvode ili usluge ponuđene u industriji nekretnina.

3. OSVRT NA TRŽIŠTE NEKRETNINA HRVATSKE2

U Hrvatskoj su nekretnine posljednjih godina doživjele znatne stope rasta, a lako dostupni krediti su potaknuli formiranje cjenovnog balona koji je počeo pucati. Uzme li se u obzir aprecijacija cijena nekretnina od 86% u posljednjih 8 godina do 2008., nije teško zaključiti koliko su nekretnine precijenjene. Inflacija je u tom razdoblju iznosila 27.6% što implicira precijenjenost u odnosu na dugoročni trend od 55.3%.

5

Graf 2: Indeks kretanja cijena nekretnina u Hrvatskoj – Izvor: www.centarnekretnina.net, Agram Brokeri

„Centar nekretnina“ objavljuje indeks tržišta nekretnina u Hrvatskoj, a Graf 2 prikazuje njihov indeks i prilagodbe za inflaciju. Prilagođeni indeks pokazuje zaokret trenda od sredine 2007. godine, dok nominalni indeks i dalje pokazuje trend rasta, iako po nešto sporijim stopama.

Graf 3: Prosječno tražene cijene nekretnina u Zagrebu u novembru 2008.

Prema istom izvoru, prosjecna tražena cijena stana u Zagrebu iznosi i dalje visokih 2021 EUR po m2, dok bi prema dugoročnom trendu ista trebala iznositi oko 1437 EUR. Dakle s ovih cjenovnih razina prosjecna cijena mora deprecirati barem 29%, kako bi dosegnuli dugorocni trend, a uzme li se u obzir ranije navedena tendencija oscilacije oko pravca trenda, dobrim poslom se može smatrati tek kupovina ispod cijene definirane dugoročnim prosjecima.

6

4. FORMIRANJE CIJENA ZA STAMBENOG PROSTORA TRŽIŠTA KANTONA SARAJEVO

4.1. NALAZI ISTRAŽIVANJA

Istraživanje koje u narednim stranicama predstavlja nalaze o formiranju cijena na tržištu nekretnina (stambenog prostora) Kantona Sarajevo.

Graf 4 - Cijene stanova u starogradnji u Kantonu Sarajevo

Kanton Sarajevo 1999 - 2010

0

1000

2000

3000

4000

5000

6000

Periodi u godinama

Vri

jed

no

st u

KM

MIN 650 600 750 600 584 452 536 521 750 882 1190 1269

AVG 1312 1310 1300 1150 1052 931 1069 1342 1914 2179 2062 1799

MAX 2300 2500 2600 2417 2000 2000 3488 4200 5200 5000 4250 3787

1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010

Određenje cijene koštanja jedne stambene jedinice nije samo uslovljeno običnom procjenom vrijednosti nekretnine (vrijednost zemljišta + vrijednost izgrađenog objekta + ostali troškovi koji doprinose vrijednosti nekretnine). Tržišne prilike u Kantonu Sarajevo u polju nekretnina – stambenog prostora, prije svega su uvjetovane već okončanom agresijom na Bosnu i Hercegovinu. Dio stambenih objekata je trebao opravku, te je samim tim tržište bilo opterećeno nekretninama sa i bez oštećenja. U ovom istraživanju nisu uključeni u obuhvat stanovi sa oštećenjem ili agresijom devastirani stanovi. Jedan od načina određenja vrijednosti je bilo uslovljeno i obračunom vrijednosti stambenog prostora koje je objavljeno u „Zakonu o prodaji stanova na kojima postoji stanarsko pravo“ (Službene novine FBiH br. 27/97, 11/98, 22/99, 27/99, 7/00, 32/01)Druga mogućnost koja bi ukazala na određenje vrijednosti stambene jedinice je usporedba sa stanovima slično lociranim u glavnim gradovima regiona (Zagreb, Beograd, Podgorica). Ali održivost ovakve tvrdnje upitno, jer svaka sredina ima svoj stepen unaprijeđenosti infrastrukture i kvaliteta životne sredina u svim aspektima.

4.2. NALAZI IN-DEPTH INTERVIEW-A

4.2.1. VAŽNOST LOKACIJE

7

Opći nalaz sprovedenog istraživanja tržišta nekretnina Kantona Sarajevo tretira lokaciju kao dominantan faktor u određenju vrijednosti stambene jedinice. U uzorak ovog istraživanja je uključio sljedeće učesnike u prometu nekretnina: Area, Gala, Sant 719, Prostor, Porović Group, Lake, Hetig, Home Invest, Cetbah, MBI Development i Promet nekretnina ImmoBH.

Lokacija je u određivanju vrijednosti stanova primarni faktor. Svaki naredni element koji se pojavljuje u određenom kvalitativnom svojstvu, npr. parking, opisuju lokaciju kao više ili manje vrijednu. Faktori koji doprinose vrijednosti lokacije navedeni su po redu prema stepenu važnosti, skladno iskustvu u prodaji stanova koje imali učesnici u prometu nekretnina: kvalitet stana, blizina glavne saobraćajnice, parking, blizina škole/vrtića, spratnost, blizina tramvajske stanice, starost stana, mirno okruženje/susjedstvo, blizina javnih ustanova (policija, dom zdravlja i sl.).

Sljedeći faktori su predstavljeni kao oni koji imaju uticaj na povoljnost lokacije, ali ne tako značajan kao predhodno navedeni. Također su pobrojani prema stepenu važnosti: blizina igrališta/parka, blizina samoposluge, blizina shopping centra, blizina autobuske stanice, blizina drugih prodavnica, željezničke stanice, banke i aerordroma. Kako vidimo, da bi jedan stan dobio na vrijednosti mora imati kvalitet, te biti smješten u mirno okruženje. Ovdje ističemo i povezivost same lokacije stana, što govori o blizini sredstava javnog saobraćaja, odnosno blizini glavne saobraćajnice.

4.2.2. NAČINI ODREĐENJA CIJENA OD STRANE VLASNIKA STANOVA

Iskustva učesnika u prometu nekretnina su različita u pogledu prezentiranja vrednovanja nekretnina od strane svojih klijenata. Rekodiranjem odgovora, odnosno, formulacijom više sličnih odgovora pod jedan, jedinstven, i tako redom, dobio sam pet različitih načina na koji su određivane vrijednosti nekretnina u Kantonu Sarajevo. Pretežno su to činili prodavci usporedbom sa cijenama stanova u susjedstvu, što je bio u većini slučajeva prvo iskustvo. Sljedeći po važnosti je samostalna procijena vrijednosti u odnosu na uložena sredstva u stan gdje prema iskustvu ispitanika, jednaku važnost ima i preporuka agencije. Nakon navedenih načina određivanja cijena, na poslijetku su prema redoslijedu način obračuna vrijednosti stana građevinskog vještaka/procjenitelja, te na kraju suma novca potrebna za kupovinu drugog stana. Rukovodeći se navedenim iskustvom, ispitanici su potvrdili da je stanovništvo itekako pratilo tržišne trendove, te da su prodavci u fazi oporavka ciklusa nekretnina za Kanton Sarajevo (poslije 2004. godine) bili dobro obavješteni o kretanjima vrijednosti stanova.U ovom slučaju navodimo kako su formirane cijene novih stanova od strane developera, odnosno građevinskih kompanija. Cijene su formirane skladno lokaciji gradnje stambenog objekta gdje su uračunavani troškovi zemljišta i infrastrukture, direktni troškovi gradnje, indirektni troškovi, troškovi poslovanja, te zarada koju planira ostvariti preduzeće.

4.2.3. RAZLOZI ZA NAGLI PORAST VRIJEDNOSTI STABMENIH JEDINICA U KANTONU SARAJEVO

Posmatrajući ovu temu kroz In-depth intedview, učesnici u prometu nekretnina su iznosili svoje stavove o uzroku porasta vrijednosti stambenih jednica (stanova) u Kantonu Sarajevo. Najponavljanije mišljenje ili stav za njih je bio da su banke lako ili brzo davale stambene kredite. To vezuju naročito za period oporavka tržišta nekretnina (prema vrijednosnom ciklusu nekretnina), gdje se već prije već uspostavio veći broj predstavništava međunarodnih banaka (period 2001 – 2004), tako da su banke imale dovoljno vremena da urade analizu

8

tržišta, te donesu odluku o finansiranju kupovine stanova. Drugo mišljenje po važnosti je da su stanovi u jednom trenutku prodavani, poslije otkupa (kada je država zakonom dozvolila otkup stanova na koje postoji stanarsko pravo), ispod vrijednosti, a uzrok tome je bila migracija stanovništva iz Kantona Sarajevo u druge djelove BiH. Poslije toga su vrijednosti stanova dostigle realan nivo vrijednosti čemu svjedoče transakcije stanovima na tržištu Kantona Sarajevo. Na navedeno se po automatizmu vezuje i mišljenje da su vrijednosti stanova su porasle bez ikakvog pravila. To je bila stihijska reakcija tržišta. Jednostavno ponuda i potražnja, tj. tržište je bilo preplavljeno velikim brojem stanova, koji su bili prodavani čak i ispod vrijednosti zbog spomenutih seoba stanovništva. Ostala mišljenja su temeljena na tome da su vrijednosti stanova u Kantonu Sarajevo pratila tržišna kretanja u glavnim gradovima regiona (npr. u odnosu na Beograd, Zagreb, Podgorica itd.), odnosno da je to bila reakcija tržišta koja je slijedila rast vrijednosti stanova u glavnim gradovima regiona. Na poslijetku, ispitanici su isticali da je unaprijeđenje životne sredine uvjetovalo povećanje vrijednosti stanova u Kantonu Sarajevo. Naravno, ispitanici nisu ovo mišljenje iznosili bez povoda, jer smatraju da će unaprijeđenje životne sredine imati velik uticaj na povećanje vrijednosti stanova.

“Unaprijeđenje životne sredine ima uticaj na vrijednost stana, ali ukoliko kupac kupuje stan u staro gradnji njemu je ipak bitna lokacija, s tim da ako su na tu lokaciju pripojeni i elementi unaprijeđenja životne sredine, tim bolje. Prvenstveno unaprijeđenje lokacije ima smisla za objekte u novogradnji, jer nemaju povoljne lokacije gradnje kao stanovi u starogradnji”. (agencija: Prostor)

“Na vrijednost stana utiče i unaprijeđenje lokacije, jer je pitanje koliko sama lokacija olakšava život kupcu stana. Dalje i funkcionalnost nekretnine određuje vrijednost stana, jer ako nekretnina zahtjeva dodatna ulaganja ili sama po sebi ne obezbjeđuje korištenje stana sa aspekta komfora, onda nekretnina nemože imati veću vrijednost”. (agencija: Sant 719)

4.2.4. ZAŠTO STANOVI IZ NOVOGRADNJE JOŠ NE DOSEŽU VRIJEDNOSTI STANOVA STAROGRADNJE?

Ispitanici, posrednici, su naveli kao prvi odgovor „nezadovoljstvo kupaca stanovima u novogradnji“. Iako se developeri/građevinska preduzeća brane drugim argumentima, kvalitet izvedbe stanova u staro gradnji je jedan od elemenata koje treba istači. Svakako, na prvom mjestu je lokacija, jer je činjenica da većina stambenih objakata u starogradnji ima najbolje lokacije u gradu. Naravno, povoljnu lokaciju stambenih objeketa starogradnje opisuje blizina glavne saobraćajnice, tramvajske stanice, blizina obrazovnih i javnih ustanova kao i topografska povoljnost lokacije (ravnica, brdo itd.). To znači da stambeni objekti staro gradnje nisu građeni u zabačenim djelovima Kantona Sarajevo, niti u brdima ili lokacijama teške prohodnosti. Stambeni objekti novogradnje, u principu su građeni na preostalim lokacijama slobodnim i uslovljenim za takav tip gradnje. U ovom slučaju developeri poput Porović Grupe ili CETBAH nisu imali puno izbora. Oni su gradili u Pejtonu i Lužanima – Ilidža, Velešićima – Novo Sarajevo, Šipu – Centar itd., ili su samostalno krenuli u razvoj potpuno novog koncepta življenja kako je to uradio MBI Development na Ilidži sa naseljem Vrtovi Riverine. Prednosti koje zadržavaju novoizgrađeni objekti su mirno okruženje, što objašnjava i dobro susjedstvo, slobodan parking, blizina igrališta ili mjesta za rekreaciju.

4.2.5. MIŠLJENJA O BUDUĆEM RAZVOJU VRIJEDNOSNOG CIKLUSA NEKRETNINA

9

Svi su ispitanici istog mišljenja da je u drugom kvartalu 2008. godine ciklus nekretnina u Kantonu Sarajevo dosegao svoj vrh. Također, smatraju da se trenutno nalazimo u periodu kontrakcije ili pada u vrijednosti nekretnina zbog slabe realizacije prodaje nekretnina. Istakli su da neke nekretnine zbog svoje lokacije i dalje drže svoje visoke vrijednosti. U svakom slučaju nešto ispod onih vrijednosti koje smo zatekli u drugom kvartalu 2008.godine. Većinsko mišljenje je da će tržište stagnirati i padati i da će korigovati cijene na niže. Kada govorimo u prilog stagnaciji vrijednosti stambenih jedinica, možemo se poslužiti i logikom zašto korigirati cijenu u periodu kada se niko ne odlučuje na kupnju. Stoga, stagnacija i recesija vrijednosti na tržištu nekretnina predhodi, barem za naredni period od dvije godine. Mišljenje da će još opadati vrijednosti u odnosu na trenutno stanje nije dominantno u ovom ispitivanju. Činjenica je da i sama stagnacija znači kontrakciju na tržištu ili pad, ali se u ovom slučaju ne radi o propadanju ili obezvrijeđivanju vrijednosti nekretnina, već povrat na cijene iz prvog kvartala 2007.godine što je prihvatljiv period po mišljenju većine ispitanika.

4.2.6. DA LI SU VRIJEDNOSTI STANOVA U KANTONU SARAJEVO POSTAVLJENE NA REALNOM NIVOU?

Realna cijena ili vrijednost stana u Kantonu Sarajevo je promjenjiva kategorija. Može se reći prije svega da cijenu određuje ponuda i potražnja. Dalje, tržište stambenog prostora se razlikuje od drugih tržišta zbog specifičnosti proizvoda (stana) i njegovih osobina (lokacija, kvalitet itd.). Cijena je realna samo u onom trenutku kada se ostvaruje prodaja, već sljedeći dan stan ima drugu vrijednost. Dalje, cijenu određuje i činjenica da prodavac može biti zadovoljan sam sa određenom vrijednosti tj. sa iznosom koji ga zadovoljava. Također, vrijednost stana se određuje i činjenicom koliko je uopće uloženo u sam stan.

“Vrijednost su i određivali prodavci sami po sebi nasumice, jednostavno koliko novca zadovoljava prodavca. Većina prodavaca je otkupilo stanove za zanemarive iznose novca, uglavnom certifikate, a sada traže ogromne iznose za svoj stan, tražeći za njih nezasito velike iznose od kojih ne odstupaju”. (agencija: Sant 719)

“Svakako da se vlasnici vode trenutnim stanjem na tržištu, ali njihova nepopustljivost unatoč činjenici da mnogostruko već zarađuju na svom stanu, se jedino može okarakterisati kao pohlepa”. (agencija: Home Invest)

“Vrijednosti stambenih jedinica su uvjetovane ponudom i potražnjom. Vrijednost je realna samo u slučaju da kupac i prodavac kupuju/prodaju stan, bez pritiska i prisile, te da zato imaju dovoljno vremena za kupovinu. Cijena nekretnina je realna samo u tom momentu kupovine”. (agencija: Gala)

“Sadašnje stanje vrijednosti stanova je takvo da su cijene uglavnom pale za oko 30%. Imamo slučajeve u 2009-oj da se ipak bankarski sektor polako budi. Činjenica je da daju kredite po rigidnijim uvjetima (većim kamatnim stopama) ali se ipak osjeća pomak. Očekujemo da će ciklus nekretnina imati svoju stabilizaciju već na proljeće 2010.godine, ukoliko ne bude nekih bitnijih političkih ili ekonomskih udara na npr. plaće ljudi iz državne uprave, nekih dodatnih oporezivanja i sl”. (agencija: Prostor)

4.3. NALAZI ISTRAŽIVANJA TRŽIŠNIH TRANSAKCIJA STANOVA U STRAROGRADNJI

10

U uvodu ističemo da je istraživanje sprovedeno na uzorku od N=2816 transakcija stanova starogradnje, na regionu Kantona Sarajevo, prikupljenih od učesnika u prometu nekretnina koji djeluju u regionu Kantona Sarajevo. Period istraživanja je od prvog tromjesečja/kvartala 1999 do trećeg kvartala 2010. Obuhvat istraživanja se odnosi na općine/naselja unutar Kantona Sarajevo.

4.3.1. ZONIRANJE

U obuhvatu istraživanja, uzete su općine odnosno naselja u Kantonu Sarajevo, a na osnovu vrijednosti dobijenih iz pojedinih djelova kantona, rezultati ukazuju na agregiranje indeksa cijena/vrijednosti stanova na 8 lokacija/zona, koje je kategorisala agencija AREA Nekretnine. Kao osnovni nalaz istraživanja, predstavljeno je zoniranje pojedinih naselja/općina u Kantonu Sarajevo. Korist ovakvog tipa zoniranja je tome što svaka zona zasebno nosi istorodne vrijednosti naselja koja spadaju u tu zonu. Tako npr. Zona 0, naselja sa najvećom vrijednosti, obuhvata naselja Centar, Višnjik, Marijin dvor, dok Zona 7, sa najmanjim vrijednostima, obuhvata naselja Dobrinja2, Otes, Vogošća, Hadžici, Hrasnica, Ilidža2, Ilijaš, što je prezentirano narednom tabelom. Bitno je istaći da ovaj nalaz ukazuje na to da je lokacija najbitniji element u formiranju cijene. Naime, vrijednosti po lokacijama su te koje su povezale pojedine naselja u jednu od vrijednosnih zona. Dakle, kada govorimo o zonama, govorimo o lokacijama koje nose određeni nivo vrijednosti.

Tabela 2 – Cjenovne/vrijednosne zone u po naseljima i općinama u Kantonu Sarajevo

Zona Općina / NaseljeVrijednosni koeficjenti*

Zona 0 Centar, Višnjik, Marijin dvor 1,00Zona 1 Breka, Skenderija, Ciglane 0,91Zona 2 Kovačići, Koševo, Koševsko brdo, Centar2, Stari grad 0,76Zona 3 Čengić Vila, Grbavica, Hrasno 0,78Zona 4 Mojmilo, Novo Sarajevo, Otoka, Pofalići 0,69Zona 5 Aerodromsko naselje, Novi Grad, Pejton, Sarajevsko polje 0,63Zona 6 Alipašino, Dobrinja, Ilidža, Švrakino 0,57Zona 7 Dobrinja2, Otes, Vogošća, Hadžici, Hrasnica, Ilidža2, Ilijaš 0,51

* Vrijednosni koeficijenti predstavljaju odstupanja nekretnina u odnosu na vrijednosnu „Zonu 0“ u Kantonu Sarajevo

4.3.2. VRIJEDNOSNI CIKLUS NEKRETNINA KANTONA SARAJEVO

Sljedeći nalaz ovog istraživanja, jeste prikaz ciklusa nekretnina. Ciklus nekretnina6 ulazi u period „kontrakcije“ u trećem kvartalu 2000. godine. S obzirom na formirane vrijednosti nekretnina na niskom nivou u predhodnim kvartalima, možemo kazati da je ciklus nekretnina brzo ušao u fazu pada, ali recesijsko kretanje dobija tek od trećeg kvartala 2002.godine, kada vrijednosti značajnije počinju padati ispod vrijednosti indeksa predhodnog perioda. Kao referentni graf uzimamo prosječne indeksne vrijednosti u Kantonu Sarajevo.

Graf 5 – Prosječne indeksne vrijednosti stanova u starogradnji u Kantonu Sarajevo

6 Korpacz Peter F.: “Real Estate Cycle Analyses” - The Global Strategic Real Estate Group of PricewaterhouseCoopers, New York, USA - 1999

11

0,500,600,700,800,901,001,101,201,301,401,501,601,701,80

1K '9

9

2K '9

9

3K '9

9

4K '9

9

1K '0

0

2K

'00

3K

'00

4K

'00

1K '0

1

2K '0

1

3K '0

1

4K '0

1

1K '0

2

2K '0

2

3K '0

2

4K '0

2

1K

'03

2K

'03

3K '0

3

4K '0

3

1K '0

4

2K

'04

3K '0

4

4K '0

4

1K '0

5

2K '0

5

3K '0

5

4K '0

5

1K '0

6

2K

'06

3K

'06

4K

'06

1K '0

7

2K '0

7

3K '0

7

4K '0

7

1K '0

8

2K '0

8

3K '0

8

4K '0

8

1K

'09

2K

'09

1K

'10

Recesijsko dno ili najniži nivo vrijednosti stanova nalazimo u periodu od prvog do trećeg kvartala 2004.godine (ref: provedba „Zakona o prodaji stanova na kojima postoji stanarsko pravo“). Nakon ovog perioda tržište doživljava oporavak. Oporavak znači povrat na vrijednosti prije perioda kontrakcije. Taj momenat se desio u drugom kvartalu 2006.godine. Rast vrijednosti neketnina traje do drugog kvartala 2008, kada tržište ulazi u recesiju. Rast je bio uzrokovan nizom faktora među najbitnijim su: velika emisija novca za hipotekarne kredite od strane banaka i kupovina stanova od strane BH dijaspore.

4.3.3. VRIJEDNOSTI KRATKOG VS. VRIJEDNOSTI DUGOG ROKA

Spomenuli smo do sada na više mjesta model vrijednosnog ciklusa nekretnina, koji je karakterističan po tome da prati vrijednosti nekretnina u kratkom vremenskom roku. Vrijednosni ciklus nekretnina ima i svoje zakonitosti te se po osnovu tih zakonitosti da naslutiti kakav nam period predhodi.

4.3.3.1. VRIJEDNOSTI KRATKOG ROKA

Da bi objasnili realan nivo vrijednosti stambenog prostora u kratkom vremenskom roku vodimo se sljedećom tvrdnjom:„Realna vrijednost se odnosi na prodajnu ili transakcijsku cijenu i uključuje razmjenu, i cijena je činjenica te transakcije. Cijena, kada je finalizirana, predstavlja iznos koji je jedan kupac spreman da plati i jedan prodavac spreman da prihvati pod normalnim okolnostima u kojima se sprovodi transakcija.“U kraćem vremenskom periodu, ponuda stambenog prostora (stanova) je relativno fiksirana i cijene odgovaraju potražnji, kakav je slučaj za tržište Kantona Sarajevo, koje je teritorijalni obuhvat ovog istraživanja. Ako je potražnja neuobičajeno velika, cijene stanova će početi da rastu prije nego nova izgradnja počne. Dovršenje gradnje može značajno kasniti za promjenom u potražnji. Na taj način, neuravnoteženost, općenito karakteriše tržišta u kraćim i zanemarivim periodima. Teoretski, možemo spomenuti, snabdjevenost i tražnju za stanovima u Kantonu Sarajevo da se kreće ka uravnoteženju u dužem vremenskom periodu. Međutim, tačka istinskog uravnoteženja se rijetko postiže, zbog vanjskih faktora koji utiču na uravnoteženje.Transakcije stambenih jedinca koje su analizirane ukazuju na ponudu i prihvatanje vrijednosti za stanove u prodaji. Okolnosti pod kojima nastaju izvjesne korekcije u cijenama ne razmatramo, jer se vodimo u ovom slučaju isključivo prosječnim vrijednostima. Dakle, dok god su kupci spremni da plate određenu vrijednost ili dogovorenu cijenu za određeni stan, takva vrijednost se tretira kao realna i sve dok nemamo uticaje prisile koji remete normalno ili zakonski provedenu prodaju. Vrijednost stambenog prostora je postavljena u skladu sa tražnjom na tržištu, a vrijednosti doprinosi unaprijeđenje kvaliteta stambenog

12

prostora i okruženja stambenih objekata. To su i potvrdili i ispitanici u sprovedenom in-depth valu istraživanja:

„...unaprijeđenje životne sredine uvjetovalo povećanje vrijednosti stanova u Kantonu Sarajevo, naročito za općine Novo Sarajevo i Ilidža“. (agencija: Sant 719)

4.3.3.2. ODREĐENJE VRIJEDNOSTI NEKRETNINA NA DUŽI VREMENSKI ROK- VRIJEDNOSNI CIKLUS NEKRETNINA U KANTONU SARAJEVO

A) PRVI DIO CIKLUSA – KONTRAKCIJA: STAMBENI PROSTOR TRŽIŠTA KANTONA SARAJEVO ZA PERIOD 1999 – 2002

Graf 6 – Prosječne vrijednosti stanova u starogradnji u općinama Kantona Sarajevo

Prosječne vrijednosti za Kanton Sarajevo i općine od 1999-2010

0

500

1000

1500

2000

2500

3000

3500

Periodi u godinama

Vri

jed

no

st u

KM

Kanton Sarajevo 1312 1310 1300 1150 1052 931 1069 1342 1914 2179 2062 1799

Centar 1773 1842 1834 1545 1389 1364 1530 1988 2856 2982 2654 2630

Novi Grad 1210 1151 1067 954 900 911 958 1222 1705 2097 1915 1667

Novo Sarajevo 1354 1356 1296 1129 1075 1094 1202 1501 2278 2551 2357 1957

Stari Grad 1303 1487 1590 1486 1368 1091 1506 1901 2344 2971 2718 2348

Vogošća 800 1035 992 861 838 837 817 1066 1600 1952 1845 1617

Ilijaš 690 690 695 690 684 547 605 755 998 1318 1363 1269

Ilidža 1122 1046 1042 926 862 852 864 1020 1653 1945 1856 1607

Hadžići 906 1020 921 822 716 606 754 775 1249 1265 1394 1300

1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010

Izravna dešavanja na tržištu nekretnina odmah nakon agresije rezultirala su 'preslikavanjem vremena' ili je možda bolje reći zatečenosti vremenom stanovništva ili učesnika u prometu nekretnina u Kantonu Sarajevo. Prije svega mislimo se na stanje koje je bilo neposredno prije agresije, kada su nekretnine imale jednu vrijednost. Ponašanje ponuđača na tržištu je i bilo vođeno logikom, da su neoštećene nekretnine prodavane po cijenama identičnim kao prije agresije. Tržište je bilo usporeno kao i poslovanje banaka. Banke su bile u samom začetku poslovanja i nisu željele plasirati kredite uz veliki rizik, što je bio i uzrok visokih kamatnih stopa. Ostvareni promet nekretninama je bio na najnižem nivou. Praktično su kupovane nekretnine od ljudi kojima je to prioritetna potreba i koji su na to bili prisiljeni trenutnim životnim stanjem.Tržišne prilike u Kantonu Sarajevo u polju nekretnina – stambenog prostora, prije svega su uvjetovane već okončanom agresijom na Bosnu i Hercegovinu. Dio stambenih objekata je trebao opravku, te je samim tim tržište bilo opterećeno nekretninama sa i bez oštećenja. U ovom istraživanju, napominjemo, nisu uključeni u obuhvat stanovi sa oštećenjem ili agresijom devastirani stanovi.

13

B) DRUGI DIO CIKLUSA – RECESIJA: STAMBENI PROSTOR TRŽIŠTA KANTONA SARAJEVO ZA PERIOD 2002 – 2004

Ovaj period postaje karakterističan i vezan samo za Kanton Sarajevo, više nego za bilo koji drugi region u Bosni i Hercegovini. Država je bila u periodu legalizacije otkupa stanova po posebnim uvjetima „Zakon o prodaji stanova na kojima postoji stanarsko pravo“ (Službene novine FBiH br. 27/97, 11/98, 22/99, 27/99, 7/00, 32/01). U tom periodu je većina stambenih jedinica promjenila vlasnika. Društvena svojina transformirala se u privatnu svojinu, odnosno vlasništvo.U ovom periodu nastaje preokret na tržištu nekretnina. Logika stanovništava je bila jednostavna: osloboditi se (prodati) nekretnine iz jednog regiona i kupiti nekretninu u drugom regionu. Ovo stanovništvo je bilo vođeno logikom određenja vrijednosti nekretnine na jedan neuobičajen i više paničan način. Zbog politički i medijski preuveličane društvene slike o netrpeljivosti stanovništva nakon agresije, vlasnik nekretnine u Kantonu Sarajevo odabire nekretninu u regionu gdje živi i dogovara cijenu po kojoj bi istu kupio. Poslije prodaje nekretninu u glavnom gradu (ovo navodimo iz razloga što je glavni grad nosioc visokog ekonomskog standarda jedne države) za novac koji mu je potreban za već dogovorenu nekretninu. Taj slučaj se ponavlja kod više pojedinaca, utičući direktno na formiranje cijena u Kantonu Sarajevo. Tržište nekretnina, doživljava recesiju i nekretnine bivaju vještački obezvrijeđene.Drugi slučajevi koji doprinose vještački oborenim vrijednostima nekretnina su: odlazak stanovništva u treće zemlje u potrazi za boljim životom, bh državljani zaposleni u inostranstvu žele prodati nekretninu kako bi sanirali trenutna zaduženja, devastirani stanovi koji trebaju dodatna ulaganja postaju predmetom prodaje, nedostatak svijesti stanovništva da je kupovina nekretnine ujedno i investicija i sl.Potrebno je napomenuti i neuobičajenu pojavu za fazu recesije, odnosno pada vrijednosti nekretnina, iz jednostavnog razloga što je ista “na silu” izazvana, kako sam već opisao. Naime, prometovanje nekretninama je bilo obimno, što je na odgovarajući način pratio bankarski sektor.

C) TREĆI DIO CIKLUSA –OPORAVAK: STAMBENI PROSTOR TRŽIŠTA KANTONA SARAJEVO ZA PERIOD 2004 – 2006

Upravo je predhodni period doprinio prepoznatljivosti Kantona Sarajevo za ulazak investitora/ ulagača koji su voljni napraviti obrt u polju nekretnina. Kupovina devastiranih ili djelomično oštećenih objekata, te gradnja novih nekretnina pokazala se unosnim poslom ovog perioda. Tu prepoznajemo domaće građevinske kompanije koje traže zemljište za gradnju novih nekretnina, koje na taj način same sebi daju posao, te prodajom nekretnine vrše povrat i zaradu na uloženi novac. Zatim je tu prepoznatljiv ulazak domaćih i stranih investitora MBI Development, Bosmal, Triland, LAKE, Cetbah, kao i banaka koje su voljne finansirati ovakve projekte.Pojavljuje se generacija mladih i profesionalaca sa dobrim primanjima koji žele riješiti svoje stambeno-imovinsko pitanje, što će prevagnuti na strani potražnje u odnosu na ponudu navedenih investitora.

D) ČETVRTI DIO CIKLUSA – RAST: STAMBENI PROSTOR TRŽIŠTA KANTONA SARAJEVO ZA PERIOD 2006 – TREĆI KVARTAL 2008

14

Ulazak ostalih investitora koji žele dio kolača ovog specifičnog tržišta je karakterističan za ovu fazu. Ovaj tip investitora je sklon kopiranju drugih, te smatra da će se lako domoći zarade na ovom tržištu. Uglavnom se pojavljuju sitni investitori koji grade jedan ili najviše tri objekta, uzimaju novac, traže novu lokaciju za gradnju ili mjenjaju biznis. Cijena stanova za Kanton Sarajevo doseže svoju najvišu razinu. Glavni grad je vrlo privlačno mjesto za život i poslovanje. Sarajevo je također veliki edukativni centar, te se većina visoko obrazovnih kadrova odlučuje ostati i zaposliti u Sarajevu, što nanovo stvara tržište za kupoprodaju nekretnina. Banke su sve otvorenije prema investitorima voljne ulagati u nove projekte.

E) STAMBENI PROSTOR TRŽIŠTA KANTONA SARAJEVO ZA PERIOD JUNI 2008 – MART 2010 KONTRAKCIJA

Ovaj period karakterišu visoke kamatne stope banaka usljed ekonomske krize koja je pogodila svjetsko tržište. Banke se više fokusiraju na prikupljanje novca po osnovu dugovanja (emitovanih kredita) ili prikupljanje novca potičući stanovništvo na štednju. Još jedan negativan pokazatelj je vezan za banke, a to je ubrzani istek ili promjena kamatnih stopa na već postojeće ugovore. (slučajevi sa: Unicredit Bank, Raiffeisen Bank, Intesa Sao Paolo Bank itd.). Nekretnine teže nailaze na svoju realizaciju, odnosno prodaju. Povećava se ponuda više nego potražnja. To je slučaj sa investitorima koji su nastavili sa realizacijom svojih projekata iz perioda 'rasta'. Potražnja usporava iz jednostavnog razloga što ljudi opreznije troše svoj novac. Globalno tržište je zahvatila ekonomska kriza, a mediji su izvršili dodatan pritisak, te preuveličali stanje svjetske ekonomije. Sa druge strane lokalne banke ne nude povoljne hipotekarne kredite kako bi potakle kupovinu stanova. Upražnjene nekretnine povećavaju svoj broj, a to se prije svega odnosi na poslovne prostore i stanove, odnosno na nekretnine od kojih se očekuje renta.

F) STAMBENI PROSTOR TRŽIŠTA KANTONA SARAJEVO ZA PERIOD MART 2010 – DO SADA RECESIJA I PREDVIĐANJA ZA BUDUĆNOST

Da li smo dosegli recesijsko dno, pitanje je koje postavljamo sve vrijeme. Tačan odgovor ćemo dobiti onda kada vrijednosni ciklus nekretnina zakorači u fazu oporavka. Ovog puta možemo predpostaviti u kojem se vremenskom periodu može desiti.Kako smo već naznačili, stabilizacija vrijednosti i oporavak na tržištu stambenog prostora se dešava upravo kada banke počinju davati, slobodnije, hipotekarne kredite, a kasnije i po povoljnijim uvjetima. Optimistične izjave potiču iz agencije „Prostor“, gdje oni smatraju da je za očekivati stabilizaciju i oporavak već sa prvim kvartalom 2010. godine, ali uz uvjet potpune političke stabilnosti i stabilnosti prihoda uposlenika iz državnog sektora. Ali, kontra mjere na postojeću recesiju se sporo događaju na bh tržištu. Reakcija vlasti je još uvjek spora. Uspjehom se smatralo zaustavljanje banaka u namjeri da iskoriste priliku i povećaju kamatne stope na već postojeće emitovane kredite. Privrednici oprezno troše svoj novac, sa velikim osvrtom na štednju, a bez namjere ulaganja u dalje poduhvate. Uzmimo za primer da su vlasti prije pomagale zaposliti stanovništvo plaćajući poslodavcima prvu godinu rada novog uposlenika. Zbog obima poslovanja ti poslodavci/privrednici su imali razlog za upošljavanje dodatnih radnika. Ali u momentu kada nisu mogli održati intenzitet poslovnih aktivnosti, iskoristili su trenutnu situaciju (recesiju, odnosno ekonomsku krizu) i proglasili dio uposlenika tehnološkim viškom, što je rezultiralo većom stopom nezaposlenosti, a to dodatno destabilizira jednu državnu ekonomiju.

15

Slično se ponaša i aktuelna vlast, koja prikuplja novac intenzivnije nego ikad. Svjedok tome su česte finansijske kontrole lokalnih vlasti, učestale kazne za privrednike, razmatranja o povećanju stope PDV-a, a sve bez poticaja za zapošljavanje itd. Sve navedene činjenice se dešavaju do trećeg kvartala 2010. Pa postavljamo pitanje da li možemo očekivati veliku promjenu u narednih godinu dana. Stambene jedinice nailaze na realizaciju/prodaju, ali po znatno nižoj cijeni (30% manjoj ili istoj kao u trećem kvartalu 2006.godine). Ali zbog fokusiranosti stanovništva na štednju broj prodaja nije tako veliki. Možda je bolje ispraviti gore navedenu izjavu, te kazati da stabilizaciju možemo očekivati tek u drugoj polovini 2011, iz jednostavnog razloga što će aktuelna politička situacija doživjela svoju promjenu u održanim općim izborima. Za predviđanje budućih kretanja na tržištu nekretnina poslužit ćemo se makroekonomskim IS-LM modelom, koji će u ovom slučaju povezati promjenu vrijednosti investicija usljed monetarne kontrakcije za period 2008 do trećeg kvartala 2009, a potom monetarne ekspanzije od četvrtog kvartala 2009 do sada u BiH.Uzimajući u obzir da je vrijednost investicija u direktnoj funkciji od nacionalnog dohodka i visine kamatnih stopa, u periodu monetarne kontrakcije, došlo je u prvom redu do smanjenja investicija, jer su banke korigirale kamatne stope na više, čak i na postojeća zaduženja, što je dovelo do smanjenja nacionalnog dohodka što je implicirano padom: državne potrošnje, opće portošnje, investicija i zaposlenosti. Investitori u nekretnine, završavaju prije započete projekte, a broj novih investicija se smanjuje zbog nepovoljnih kreditnih uvjeta. To dalje rezultira smanjenjem zaduženja stanovništva kod banaka (krediti), tako da postojeći investitori u nekretnine/stambene jedinice teško pronalaze kupce. Stoga su banke u tom periodu bile fokusirane na prikupljanje novca po osnovu postojećih zaduženja i štednje i tek nakon reakcije CBBH koja je oslobodila dio novčanih rezervi, primjenjuju politiku monetarne ekspanzije tj. ponudile su novac po nižim kamatnim stopama. Banke trenutno teže plasiraju kedite (prodaju novac) usljed općeg nižeg nivoa plaća u zemlji, te će biti potrebno da dodatno obore postojeće kamatne stope, što im pruža i visina Euribora (1,25% na godišnjem nivou) kako bi očekivali veće zaduženje stanovništva, odnosno potakli dalje investicije.Onog momenta kada se državna potrošnja vrati u predhodno stanje uz povrat investicija, možemo očekivati i oporavak na tržištu nekretnina. Jednostavnije je reći da je bosanskohercegovačko tržište samo mala tačka na tržištu velikih ekonomskih sila, pa ako zahvati kriza ili recesija europski region, tako se po pravilu ta dešavanja odražavaju i na Bosnu i Hercegovinu. Izjava je sama po sebi i logična jer većinski bankarski kapital u BiH dolazi iz inostranstva. Pa će globalne strategije inostranih banaka odlučiti o ekonomskoj krizi u BiH.Na nama je da pratimo ova kretanja, upozoravamo investitore ili developere na ove pokazatelje kako bi im učinili poslovanje ugodnijim, tržište kupaca stambenog prostora sigurnijim i ekonomske prilike u BiH povoljnijim.

5. ZAKLJUČAK

Tržište nekretnina je u prethodnih nekoliko godina doživjelo snažan rast. Najvažniji faktori rasta su inicijalna potcijenjenost vrijednosti nekretnina (cijena metra kvadratnog u Kantonu Sarajevo nešto iznad hiljadu KM 2004. godine), uspostavljena makroekonomska stabilnost, razvoj bankarskog sistema, brz razvoj tržišta kapitala, atraktivnost Kantona Sarajevo, značajno interesovanje kupaca iz bh dijaspore i migracije stanovništva iz Kantona Sarajevo.

U drugoj polovini 2008. godini došlo je do pada prometa na tržištu stanova, što je vodilo smanjenom prilivu stranih direktnih investicija u nekretnine, kao i rezultati in-depth

16

interview-a sprovedenog među učesnicima u prodaji nekretnina. Razloge pada treba tražiti ekonomskoj krizi i ovisnosti BiH o stranom kapitalu.

Može se konstatovati da postoje faktori koji će uticati na rast cijena u narednom periodu, kao i faktori sa suprotnom tendencijom koji su izvjesniji. Na pad cijena će uticati: rast ili zaustavljenje tendencije opadanja kamatnih stopa na sve kredite kao posljedica globalne finansijske krize, kriza na tržištu kapitala, smanjenje kupovine nekretnina od bh dijaspore. Ova analiza ukazuje da su snažniji faktori koji ukazuju na opadanje cijena.

Tržište nekretnina je vrlo nepredvidivo, a vremenske serije ili praćenje vrijednosnih ciklusa nekretnina tek postoje ovim istraživanjem. Stoga precizne projekcije o budućim kretanjima na ovom tržištu je tešto dati, iako se u narednom periodu može očekivati pad ili u najboljem slučaju stagnacija kada je u pitanju Kanton Sarajevo. Ipak, realno je očekivati da će korekcija cijena ići sporije od pada tražnje, zbog djelovanja tzv. Histerezis efekt. Ovaj efekt govori o tome da su cijene rigidne kada je u pitanju njihovo kretanje naniže, odnosno, ukoliko dođe do nekog inicijalnog šoka (u slučaju Kantona Sarajevo - visok rast tražnje za stambenim jednicama), i po prestanku dejstva ovog šoka (pad tražnje za nekretninama) cijene nastavljaju da se ponašaju kao da se ništa nije desilo, odnosno nastoje da zadrže prethodni nivo uz vrlo male korekcije.

IS-LM model ukazuje da će bh tržište nekretnina doživjeti svoj oporavak samo uz sinergiju djelovanja bankarskog sektora i države. Banke će morati dodatno oboriti vrijednosti kamatnih stopa zbog općeg nižeg nivoa plaća u zemlji, dok će država morati uložiti krajnje ozbiljne napore u podizanju standarda života i zaposlenosti.

LITERATRURA: Andersson Åke E. , Pettersson Lars , Strömquist Ulf: “European Metropolitan Housing Markets” - Springer-Verlag Berlin Heidelberg 2007.Fabris Nikola, Kalezić Zorica: „ANALIZA TRŽIŠTA NEKRETNINA“ - Centralna banka Crne Gore Podgorica - 2008International Valuation Standards Committee : “International Valuation Standards” , Seventh Edition – Appraisal Institute, Chicago - 2005Korpacz Peter F.: “Real Estate Cycle Analyses” - The Global Strategic Real Estate Group of PricewaterhouseCoopers, New York, USA - 1999Newell Graeme : “ Property Investment & Finance: The Global Perspective” - Blackwell Pub, Oxford, UK - 2009Seers Peter: “Property Cycle” - Moneyscience Ltd, Auckland, NZ - 2009www.agram-brokeri.hr, www.centarnekretnina.net

ABSTRACT The purpose of this study is the observation and elaboration of changes in the value of residential space in Sarajevo Canton and explanation through an example in phases of real estate value cycle trough period 1999-2010. In the following sentences will be explained the definition of values in a short term in a standardized form, and the tracking value for a longer term through real estate value cycle. After the presentation of the general findings on real estate market in Croatia, research on housing values in the Canton Sarajevo will be presented. The study will indicate the causes of growth or decline in housing values through in-depth interview method with local realtors and price analysis of transactions on housing market in the period 1999-2010. Finally, some predictions for the future will be presented and for this purpose IS-LM model will be applied.

17

1

2