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“Inquilinatos en el centro de las ciudades latinoamericanas: un desafío para la política pública del siglo XXI”. Por Víctor Delgadillo (México). Víctor Delgadillo (México). Arquitecto de la Universidad Autónoma de Puebla; magister en planificación urbana de la Universidad de Stuttgard y doctor en urbanismo de la Universidad Autónoma de México. Profesor investigador de la Universidad Autónoma de la Ciudad de México; profesor del Programa de Maestría y Doctorado en Urbanismo de la Universidad Nacional Autónoma de México, UNAM. Miembro del Sistema Nacional de Investigadores, CONACYT. Profesor visitante en universidades de Bahía en Brasil; Quito en Ecuador; Berlín y Stuttgart en Alemania. Ha participado en numerosas investigaciones académicas y en la elaboración de planes de desarrollo urbano sobre temas de patrimonio, entre otros. Tiene numerosas publicaciones en revistas especializadas.TRANSCRIPT
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Inquilinatos en el centro de las ciudades latinoamericanas:
un desafío para la política pública del siglo XXI
Victor Delgadillo
Seminario Internacional sobre Inquilinatos
Medellín, Colombia, 27 y 28 de Mayo de 2014
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Seminario Internacional sobre Inquilinatos
Medellín, Colombia, 27 y 28 de Mayo de 2014
Inquilinatos en el centro de las ciudades latinoamericanas:
un desafío para la política pública del siglo XXI
Victor Delgadillo
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0. Contexto
1. Antecedentes
2. Un fenómeno con múltiples dimensiones
3. Políticas, programas y proyectos
Experiencias en la Ciudad de México
Algunas experiencias en ciudades Latinoamericanas
4. Conclusiones, apuntes para una política pública
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LA ESPECIFICIDAD DEL
INQUILINATO
Un espacio construido y deficiente
que se destina al uso habitacional
en régimen de alquiler (in)formal:
• Uno o más cuartos
• Servicios sanitarios compartidos
• Hoteles y pensiones Buenos Aires
Otras formas habitacionales
similares que comparten la
informalidad y/o la precariedad:
• Vecindades, Corticos, Ciudadelas,
etcétera.
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Ocupaciones (sin k).
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Inmuebles propiedad de residentes sin recursos
para rehabilitarlos
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Vivienda “transitoria” (campamentos) que se volvió
permanente
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Un tema “olvidado” que cobra relevancia
Recuperación de los centros históricos
Retorno al centro - desarrollo urbano sustentable
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Turismo
Servialización de la economía urbana
Seguridad pública versus la vulnerabilidad, el riesgo y la delincuencia
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VIVIENDA EN ALQUILER SE REPOSICIONA
2014 BID Gobierno Mexicano: una alternativa para resolver el
problema de la vivienda.
Nuevos desarrollos
inmobiliarios habitacionales
y rehabilitación de
vivienda en alquiler.
La vivienda en alquiler (diversas variantes y para diferentes
estratos socioeconómicos) forma vigente de acceso a la vivienda
para una gran cantidad de población.
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El modelo de la producción masiva de vivienda al parecer llegó a su
fin: 5 millones de viviendas nuevas abandonadas y/o vacías:
• Los derechohabientes se resisten a comprar en la periferia
distante
• Beneficiados abandonan sus viviendas y alquilan o comparten
casa en la ciudad.
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Se vuelve a reconocer que la vivienda en alquiler desempeña un
papel muy importante en el sistema habitacional de un país y una
ciudad.
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1. Inquilinato, un problema decimonónico y del
siglo XX
Valparaíso
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Buenos Aires
Un problema decimonónico y del siglo XX
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Ciudad de México
Un problema decimonónico y del siglo XX
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Un problema decimonónico y del siglo XX
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Un problema decimonónico vigente en el siglo XXI
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Un problema decimonónico vigente en el siglo XXI
Madrid
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Santiago
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Puebla
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Quito
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Buenos Aires, La Boca
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San Salvador
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Ideas y prejuicios sobre los inquilinatos
Cáncer que se debe extirpar
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Vivienda transitoria de los migrantes
De inquilino del centro a propietario de la periferia
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Un problema que desaparecería con los procesos de
terciarización de las áreas centrales
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Un problema que desaparecería con los procesos de
terciarización de las áreas centrales
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Enemigos del patrimonio
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Enemigos del patrimonio
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2. Un fenómeno con múltiples dimensiones
Económicas: negocio / necesidad (entre muchos que pagan poco
se paga mucho)
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Económicas: bajo costo / cercanía de empleo / no transporte
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Sociales: segregación
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Culturales: reproducción de la cultura e inserción en la ciudad
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Culturales: forma de cultura popular
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Políticas: salud, delincuencia, riesgo, movilizaciones sociales,
movimientos urbanos, derechos humanos, clientelismo.
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Arquitectura, urbanismo y patrimonio
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3. Políticas, programas y proyectos: antecedentes
Congelamiento de alquileres
Renovación urbana masiva
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3. Políticas, programas y proyectos: antecedentes
Sustitución de inquilinatos
Vivienda en propiedad
Renovación urbana puntual El arrendamiento beneficia al
propietario e incrementa el
alquiler
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4. Experiencias en la Ciudad de México
De inquilino a propietario
Experiencias pioneras y excepcionales
• 4.1. Renovación Habitacional Popular 1985 – 1987
• 4.2. Programa emergente de reconstrucción FASE II, 1987
– 1989
• 4.3. Programas puntuales: Fideicomiso Casa Propia 1987 -
1998
Experiencias recientes
• 4.4. Crédito + subsidios para vivienda propia 1998 - …
• 4.5. Programa emergente de atención a la vivienda en
riesgo estructural 2003 – 2006
• 4.6. Proyectos especiales: la cooperación de la Junta de
Andalucía: La Casa de la Covadonga 2001
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4. Experiencias en la Ciudad de México
4.1. Renovación Habitacional Popular
Sismos de 1985
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Reconstrucción de
vivienda en el mismo
lugar o barrio.
Expropiación masiva de
suelo (11/10/1985)
rectificado el 21, 22 y
23/10/1985.
Movilizaciones sociales
masivas.
Convenio de
Concertación para la
Reconstrucción de
Vivienda (13/05/1986): 51
organizaciones, gobierno,
universidades y ONG.
4.1. Renovación Habitacional Popular
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48,800 viviendas realizadas:
490 reparaciones menores
6,220 rehabilitaciones
2,300 viviendas prefabricadas
39,790 viviendas nuevas = 81.5%
7 prototipos de vivienda mínima.
Mezcla de usos: comercios y talleres
$ 274. mil millones de pesos
• 57.3% recuperable
• 42.7% subsidios
4.1. Renovación Habitacional Popular
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Vivienda en propiedad de 42 M2 (2 recámaras, sala comedor,
cocineta, baño, patio de servicio).
Subsidios: suelo y sobrecostos en la rehabilitación de
inmuebles con valor patrimonial.
Seguridad e imagen urbana: tres pisos de construcción.
Organismo público encargado de la reconstrucción de vivienda
llamado RHP.
4.1. Renovación Habitacional Popular
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Renovación
Habitacional
Popular
Expropiación
de suelo
central
Norma
urbana
y patrimonial
negociada
Organismo
Operador
Temporal
Financiamiento
Mezcla
Banco Mundial
Gobierno federal
Cooperación
Internacional
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4.2. Fase II - Programa Emergente de Vivienda 86 - 89
Otras reglas de operación:
• Compra Venta de suelo
• Ingresos no mayores a 2.5 VSM
• Comprobar que residencia fue
dañada por sismos
• Aportar 10% del costo de
vivienda.
El costo del suelo se incorpora al
crédito.
Nueva institución: Fideicomiso
FASE II
Mezcla de financiamiento: 17%
público, cooperación
(inter)nacional, 10% población y
73% crédito Banco Mundial
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FASE II
Compra de
suelo
central y
periférico
Norma
urbana
y patrimonial
negociada
Organismo
Operador
Temporal
Financiamiento
Mezcla
Banco Mundial
Gobierno federal
Población 10%
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Presencia significativa de viviendas
alquiladas y deterioradas
La Merced:
80 Edificios: 50 viviendas en alquiler
• 3 cuartos: $ 500 a $ 1000
• 47 vivienda completa: $ 1,500
a 4,500
Pensión
Completar el ingreso
Adultos mayores
Herederos
Jefas de familia
Arriendo doméstico, informal,
Trato personal, a través de
conocidos
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4.3. FICAPRO Fideicomiso Casa Propia (1987 – 1998)
Comprar (vía créditos)
inmuebles a favor de sus
residentes.
30% aportación residentes
70% crédito
Habría dos líneas de crédito
para mejorar o rehabilitar los
inmuebles.
1998: 71 inmuebles (ruinas)
adquiridos por sus inquilinos
en el Centro Histórico
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FICAPRO
Compra de
suelo
central
Organismo
Operador
especial
Financiamiento
mixto
Gobierno federal
Población 30%
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4.4. Institucionalización de crédito + subsidios
para vivienda propia 1998
MODALIDAD Línea de financiamiento Crédito en VSM
Vivienda
Nueva
Terminada
Adquisición de inmuebles* 1,500
Estudios y Proyectos 90
Demolición 165
Edificación** 3,300
Total 5,055
Adquisición y
Rehabilitación
Inmuebles
Catalogados
Adquisición y
rehabilitación*** 3,500
Sólo rehabilitación 1,000
Estudios y proyectos 180
Dictamen de factibilidad -80 (Subsidio)
Áreas comunes y fachadas -1,920 (Subsidio)
Total 4,680
Adquisición y
Rehabilitación
Inmuebles No
Catalogados
Adquisición de inmuebles 2,500
Estudios y proyectos 45
Rehabilitación 818
Total 3,363
Vivienda usada Adquisición a terceros 4,800
Adultos mayores: deudor solidario o
Usufructuo vitalicio.
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Guerrero 75
2000 – 2006
Vivienda
rehabilitada
Vivienda nueva en
sustitución de
vivienda
deteriorada o
precaria
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4.5. Programa emergente de atención a la
vivienda en riesgo estructural 2003 – 2006
1a etapa:
107 predios expropiados
(57 en el CH).
2a Etapa:
141 predios expropiados
(41 en el CH).
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4.6. La Casa de la Covadonga 2001 – 2003: GDF y
Junta de Andalucía
Diversidad de una vecindad
• Viviendas (dimensión y
estado físico)
• Ingresos y ocupación de la
población
• Inquilinos – propietarios
• Renta congelada
• Propietario vendió al GDF
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Vecindad con propietario
mecenas del patrimonio
y de la vivienda en alquiler
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5. Experiencias en ciudades Latinoamericanas
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5.1. La Manzana de San Francisco ¿Un nuevo
inquilinato? 1995. La Junta de Andalucía en Buenos Aires
Proyecto “emblemático” de
rehabilitación de 7 inquilinatos
en situación indefinida.
Vivienda en alquiler moderado
por 7 años.
Banco Ciudad (propietario de
inmuebles) amenaza desde
2002 con desalojo por
morosidad.
Caso mediático y complejo
94 viviendas para 330
personas, en un casco
histórico que 1991 alojaba
1,300 inquilinatos, hoteles y
pensiones deterioradas.
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La Casa de los Siete Patios (conventillo habitado), la Casa Ponce y el
Penalillo (vacíos). Viviendas en alquiler y propiedad / Inmuebles propiedad municipal
Financiamiento mixto: Municipio y Junta
Subsidios: Casa de los Siete Patios 50% antiguos habitantes y 33%
nuevos habitantes.
Obras costosas y altamente subsidiadas
5.1. La Junta de Andalucía en Quito
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5.1. La Junta de Andalucía en Valparaíso
(Una fuerte organización social)
Población Obrera de la Unión
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Una fuerte organización social)
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5.1. La cooperación francesa en Quito – Pact Arim
1994 Proyecto piloto con 14 viviendas (1995- 1997)
demostrar la factibilidad de rehabilitar viviendas antiguas
deterioradas sin expulsión de la población residente de
escasos ingresos.
Inmueble ocupado por 15 familias y 49 personas
Vivienda en propiedad
Suelo municipal
Financiamiento: Obra 76% cooperación francesa y el resto
los inquilinos
Subsidios: Suelo
Gestión social cuidadosa e inclusiva.
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5.2. Recup Boca: de regeneración urbana a
rehabilitación puntual de conventillos 1990 …
1990 Gobierno compró 21 conventillos
en riesgo de desalojo (quiebra)
91–92 3 conventillos y 22 viviendas
93–96 1 Conventillo y 14 viviendas
96–99 4 conventillos y 92 viviendas
2000 – 2014 Ocho conventillos
• Viviendas en alquiler con opción a
compra:
• Para adultos mayores solos vivienda
en régimen de comodato.
• Reconstrucción más barato que
rehabilitación
1988: 35% de la población habita en
conventillos.
1,200 inmuebles tugurizados con 5,600
familias y 15,900 habitantes.
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5.3. Movimiento de Ocupantes e Inquilinos –
transformación de inquilinatos en cooperativas de
vivienda
150 mil viviendas vacías.
Organización: académicos, ONG,
ocupantes – oKupantes de edificios
abandonados
Acceso al suelo: ocupación inicial,
regularización con negociación con
autoridades y/o compra
Estrategias de trabajo: organización
y ahorro, rehabilitación progresiva; y
vivienda transitoria.
Gestión y presión política:
• 1997 resolución 525 fondo habitacional
de emergencia
• 2000 Ley 341 sobre autogestión y
emergencia habitacional
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5.3. Cooperativas de vivienda en San Salvador
FUNDASAL
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5.3. FUCVAM
Montevideo
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Un novedoso programa municipal de mejoramiento
de vivienda (2003) “Pon a punto tu casa”
Microcréditos (5,500
dólares por vivienda) para
mejorar inmuebles con o
para uso de vivienda en
alquiler.
Rehabilitación progresiva
versus la rehabilitación
completa.
Co financiamiento:
Municipio y Junta de
Andalucía
Subsidio a las tasas de
interés
Propietarios con capacidad
de pago, propiedad regular,
inmueble con valor
patrimonial.
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6. Conclusiones, apuntes para una política pública
Los grandes desafíos
¿Cómo dignificar el inquilinato?
¿Cómo confrontar la problemática del
inquilinato?
¿Transformar a los inquilinos en propietarios?
¿Promover un programa público de vivienda en
alquiler de bajo costo?
¿Promover y regular el submercado de vivienda
social en alquiler?
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Mejoramiento y dignificación física del inquilinato:
Intervención pública:
• Microcréditos, subsidios y facilidades para
introducir servicios sanitarios y cocinetas, y mejorar
el espacio habitable (rehabilitación progresiva)
• Convenios con los propietarios para mantener a los
inquilinos y una parque habitacional en alquiler
moderado.
• Establecer topes de alquiler moderado para la
vivienda que se mejora con apoyos públicos.
Aportación de inmuebles públicos ociosos para generar un
paquete de vivienda en alquiler moderado
• ¿Un gobierno “casero”?
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![Page 72: “Inquilinatos en el centro de las ciudades latinoamericanas: un desafío para la política pública del siglo XXI”](https://reader034.vdocuments.site/reader034/viewer/2022052410/54950101b479593d4d8b4c58/html5/thumbnails/72.jpg)
Marco jurídico
Institucionalizar un programa que incentive y regule el alquiler de
vivienda con montos de bajo costo (derechos y obligaciones entre
arrendadores y arrendatarios): Ley de vivienda en alquiler, código
fiscal o financiero, etcétera.
Estímulos fiscales (código financiero o fiscal), facilidades
administrativas, uso de instrumentos de compensación del
desarrollo urbano (Sistema de Transferencia de Potencialidad).
Organismo operador
Entidad gestora / pequeña inmobiliaria de alquiler de vivienda
social que opera en escala de barrio, con patrimonio propio y
suficientes atribuciones, que conozca y asesore a los propietarios
y a los inquilinos.
Población objetivo de vivienda social en alquiler: inquilinos de
bajos ingresos, población vulnerable, estudiantes, adultos
mayores, población de muy escasos ingresos que debe ser
realojada temporalmente por diversos motivos.
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Financiamiento:
Diversificar las fuentes: público local y federal, privado
(propietarios y desarrolladores inmobiliarios), filantropía,
cooperación internacional.
Mezcla de financiamiento y subsidios
Subsidios transparentes y cruzados: Gobierno local, filantropía,
fondos de salvamento, recursos del Sistema de Transferencia
de Potencial.
Dimensión urbana
Promover la dignificación del inquilinato y una oferta de
vivienda en alquiler social en las áreas centrales contribuye a:
• reutilizar inmuebles ociosos
• revalorizar el patrimonio edificado
• devolver a los centros su vocación habitacional
• fortalecer la heterogeneidad social y de usos del suelo.