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Informe estadístico de base de
datos de valores de mercado
de inmuebles urbanos Recopilación de valores de mercado de inmuebles
registrados en la base del SNC por medio del instrumento
del certificado catastral.
28/12/2017
Servicio Nacional de Catastro (Avaluaciones) – Ministerio de Hacienda
Nidia Estela Rivarola Portillo
2
Contenido
Introducción ............................................................................................................................ 3
Instrumento de recolección de valores de mercados de inmuebles: certificado catastral ...... 4
Resultados comparativos de Avaluación fiscal y monto de la operación 2016...................... 7
Valores promedio (m2) y relación porcentual general ........................................................ 7
Rango de valores fiscales y monto de operación por Departamento ................................ 10
Rango de superficie por Departamento............................................................................. 12
Rango de promedio de Valores fiscales y monto de operación por tipo de contrato, según
Departamento .................................................................................................................... 14
Relación de resultados con valores de mercado analizados de Clasipar. ............................. 17
ANEXO: Base de datos estadística de Valores de certificado catastral ............................... 17
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Introducción
En el departamento de avaluaciones durante el transcurso del año 2017, uno de los ejes que
se ha venido trabajando, es el estudio de los valores de mercado de los inmuebles con
respecto a los valores fiscales de los mismos.
En este sentido, otros profesionales del departamento, como el Econ. Rubén Maidana, a
través de informes entregados al SNC, ha recopilado precios de mercado de los inmuebles
consultado la fuente de Clasipar, en la web, cuyos resultados arrojan que los valores
fiscales representan en promedio aproximadamente 3% de los precios ofertados en las
zonas rurales, y 18% en las zonas urbanas.
En el presente informe se esbozan los resultados obtenidos de una recopilación de precios
de mercado de los inmuebles registrados en la propia base del SNC, a través de los
certificados presentados por los profesionales escribanos públicos.
Metodológicamente, se ha considerado este instrumento de suma importancia, puesto que
los datos plasmados en dicho documento, reflejan información fidedigna de los títulos. A su
vez, la variable, monto de la operación que aparece en el certificado catastral, si bien no
tiene carácter de declaración jurada, se toma como supuesto que debe estar acorde al tipo de
contrato que se establece entre las partes intervinientes, es decir, entre el titular del
inmueble y el adquiriente. Cabe destacar que dichos contratos hacen relación a compra y
venta, transferencia, hipoteca, etc.
Es por ello, que además de hacer un estudio sobre los precios de mercado de los inmuebles
establecidos en el certificado catastral, también sientan las bases para ver las fortalezas y
debilidades de dicho instrumento, de manera que en el futuro sea una fuente oficial para la
recopilación automática de valores de mercado.
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Instrumento de recolección de valores de mercados de inmuebles:
certificado catastral
Se han revisado 80 mil certificados catastrales escaneados del año 2016 de la base del SNC,
de los cuales se ha seleccionado solo aquellos que tienen detallado el campo de monto de
operación, es decir, que esté especificado el valor monetario por el cual se ha realizado la
transacción del inmueble. La selección ha alcanzado a un registro de 691 cuentas urbanas.
Posteriormente, se ha realizado la carga de los datos del certificado, en planillas excel de la
base de datos del SNC, clasificados por departamento. Dicha información cotejada y
registrada constituye los campos de cuenta, medidas de superficie, avaluación fiscal, monto
de la operación, tipo de contrato, titular y adquiriente, número de cédula, fecha de
operación, nombre y número de registro del profesional firmante del certificado.
El formato estándar de un certificado catastral es el siguiente:
Figura 1. Modelo estándar de un certificado catastral presentado ante el SNC
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Cabe destacar que los datos presentados en el certificado catastral, no son actualizados en
forma exhaustiva en la base de datos del SNC, solo aquellos relacionados con las
características jurídicas y físicas del inmueble.
Como el registro de los datos se fue realizando por orden numérico de los certificados, tal
cual están archivados en la base digital del SNC, el periodo de registro constituye a
aquellos instrumentos emitidos entre enero y julio del 2016. Esto también fue motivo para
que los casos encontrados, no sean representativos de todos los departamentos, así como
tampoco se puede hablar de que la base constituya una muestra representativa aleatoria.
Es por ello que, en el siguiente gráfico se puede observar cómo se distribuyen
departamentalmente los casos registrados en la base estadística. Más de la mitad de los
registros, pertenecen a distritos del Departamento Central, seguido con 11% y menos, por
Alto Paraná, Itapúa y Caaguazú. Esto también denota que estos departamentos presentaron
mayores movimientos catastrales en periodo del 2016.
Figura 2. Distribución porcentual Departamental de casos registrados en la base
estadística como valores de mercado.
11,0%
0,9%
6,9%
0,7%
2,0%
55,0%
0,9%
3,9%
5,1%
8,5%
1,9%
1,0%
1,4%
0,4%
0,3%
ALTO PARANA
AMAMBAY
CAAGUAZU
CAAZAPA
CANINDEYU
CENTRAL
CONCEPCION
CORDILLERA
GUAIRA
ITAPUA
MISIONES
ÑEEMBUCU
PARAGUARI
PTE HAYES
SAN PEDRO
Porcentaje de casos recopilados por Departamento
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Por otro lado, en cuanto a los tipos de operaciones que dio curso a la emisión de los
certificados catastrales en el periodo mencionado, hacen referencia principalmente a la
Compra y Venta de inmuebles, así como su proceso de transferencia, donde esto constituye
el 91% de los registros estadísticos. Esto fundamenta la importancia de establecer el
certificado catastral como instrumento válido para la recopilación de precios de mercado.
Otras operaciones realizadas constituyen las hipotecas y los créditos hipotecarios, así como
las transferencias del inmueble por parte de la constitución de un capital, o anticipo de
herencia, etc., que oscilan entre 2 y 6 por ciento de la base estadística en estudio.
En menor medida se encuentran casos como mensura administrativa y otros que constituye
un grupo que aglomera a los registros por donación, dación por pago, transferencia judicial,
entro otros.
Tabla 1. Frecuencia y Distribución porcentual de los registros por tipo de operación. 2016
TIPO DE OPERACIÓN Frecuencia Porcentaje
COMPRA VENTA - TRANSFERENCIA 558 81
HIPOTECA 42 6
MENSURA ADMINISTRATIVA 8 1
OTROS 11 2
TRANSFERENCIA DE INMUEBLE 72 10
Total 691 100
7
Resultados comparativos de Avaluación fiscal y monto de la operación
2016
Valores promedio (m2) y relación porcentual general
De los 691 casos registrados en la base estadística de estudio, el promedio general de los
valores fiscales del 2016, por metros cuadrados, oscila entre 6.370 Gs. cuyo inmueble es
del Departamento de Alto Paraná, llegando a 33.619 Gs. en el Departamento de Itapúa.
En cuanto al monto de la operación registrado, el mínimo se registra en San Pedro con
13.169 Gs. por metros cuadrados la superficie, llegando a 201.469 Gs. por metros
cuadrados en el Departamento de Caaguazú.
Esta gran brecha entre los promedios puede estar afectado por las construcciones y sobre
todo por la declaración subvalorada de los montos de operación en los certificados
catastrales. Más aún considerando que, gran parte de la base estadística lo constituye la
compra y venta de los inmuebles, mencionado precedentemente.
De hecho, en el siguiente gráfico se puede observar que los valores fiscales promedio están
muy por debajo de los 30 mil gs. por metros cuadrados en los 15 departamentos en estudio,
mientras que los precios de mercado o montos de la operación registrados en su mayoría
superan dicho monto máximo. A su vez, se verifica que los inmuebles de los departamentos
de Amambay, Canindeyú, Caazapá y Caaguazú, los valores promedios registrados como
monto de operación superan los 140 mil gs. por metros cuadrado.
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Figura 3. Promedio departamental por metros cuadrados de valores de Avaluación fiscal y
Monto de la operación del Certificado catastral. 2016
Esta misma variación de los valores se puede observar en el siguiente gráfico, donde los
valores fiscales del año 2016, representan entre el 4 y 80 por ciento del valores registrados
como monto de operación.
Considerando los resultados presentados por el Econ. Rubén Maidana, mencionado en la
introducción, se puede decir que, los porcentajes más bajos constituirían los indicadores
más cercanos a la realidad. Es decir, los valores fiscales de Canindeyú, Caazapá,
Amambay, Cordillera, Guairá, Alto Paraná y Central, cuyos porcentajes son inferiores al
20% representarían de manera más significa con respecto al valor de mercado de los
inmuebles.
En cambio, relaciones más cercanas al monto de la operación, como las de Presidente
Hayes, Misiones, Concepción, Paraguarí, Ñeembucú e Itapúa, podría estar influenciado por
otro factor, ya sea, una declaración subvalorada, o la dimensión de la construcción,
considerando que varios análisis realizados denotan que el valor fiscal de los inmuebles
están muy por debajo de su valor de mercado.
- 20.000 40.000 60.000 80.000 100.000 120.000 140.000 160.000 180.000 200.000
ALTO PARANA
AMAMBAY
CAAGUAZU
CAAZAPA
CANINDEYU
CENTRAL
CONCEPCION
CORDILLERA
GUAIRA
ITAPUA
MISIONES
ÑEEMBUCU
PARAGUARI
PTE HAYES
SAN PEDRO
Valores promedio comparativo de Avaluación fiscal y Monto de la operación
Avaluación 2016 G/m2 Promedio sup total Monto Operación 2016 G/m2 Promedio sup total
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De hecho, una relación del 80% del valor fiscal con respecto al monto de la operación,
llama la atención, puesto que de acuerdo a sondeos económicos realizados, otros estudios
hechos y el gran bum inmobiliario que se ha visto en los últimos años, los valores fiscales
están muy por debajo de los valores de mercado.
He aquí la importancia de establecer el instrumento del certificado catastral como un
instrumento legal y de obligatoriedad de declaración jurada, de manera que la relación de
los valores presentados en el mismo, tengan un sentido económico y sea vinculante con el
inmueble.
Figura 4. Relación porcentual de los valores promedio de Avaluación fiscal y monto de
operación de 2016, por departamento.
13%6%
10%5%
4%17%
65%11%
14%44%
72%50%
43%73%
80%
ALTO PARANA
AMAMBAY
CAAGUAZU
CAAZAPA
CANINDEYU
CENTRAL
CONCEPCION
CORDILLERA
GUAIRA
ITAPUA
MISIONES
ÑEEMBUCU
PARAGUARI
PTE HAYES
SAN PEDRO
Relación porcentual Avaluación/Monto de operación
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Rango de valores fiscales y monto de operación por Departamento
De acuerdo a la Tabla N° 2 que se observa a continuación, los valores registrados como monto de operación en los certificados
catastrales oscilan entre 91 mil gs. por inmueble y más de 7,7 mil millones de guaraníes. Coincidentemente, ambos valores son del
Departamento Central. Esto denota la gran variabilidad existente en la declaración de los datos.
Mientras que, en cuanto al valor fiscal de los inmuebles, el valor mínimo constituye alrededor de 691 mil gs. y el valor más alto supera
los 4,7 mil millones de guaraníes. Tabla 2: Valores fiscales y Monto de operación (en Gs.) registrados por rango y Departamento. 2016
DEPARTAMENTO AVALUACION FISCAL 2016 MONTO OPERACIÓN
Recuento Mínimo Media Máximo Desviación estándar
Mínimo Media Máximo Desviación estándar
ALTO PARANA 76 1.032.000 44.725.255 2.528.389.686 289.330.780 240.000 344.110.988 5.033.793.383 1.128.633.388
AMAMBAY 6 1.309.608 5.137.812 7.430.400 2.619.686 1.676.000 79.347.000 200.000.000 85.020.454
CAAGUAZU 48 3.969.072 8.240.133 167.642.208 23.542.060 3.175.000 81.919.271 115.000.000 49.728.152
CAAZAPA 5 1.866.888 3.380.832 4.644.000 1.000.370 10.000.000 69.614.000 200.000.000 81.541.370
CANINDEYU 14 2.105.280 3.442.015 5.685.288 1.242.952 20.000.000 90.614.286 330.000.000 92.960.776
CENTRAL 380 1.124.742 22.913.475 4.790.629.656 246.242.496 91.000 135.531.860 7.789.028.500 587.478.053
CONCEPCION 6 3.343.680 185.301.792 1.086.696.000 441.594.262 4.330.000 283.609.554 1.050.000.000 442.924.205
CORDILLERA 27 1.548.000 7.854.886 23.475.436 6.438.732 5.000.000 69.416.600 495.846.240 128.362.735
GUAIRA 35 959.760 17.190.997 126.248.688 26.434.337 754.120 125.066.133 2.200.000.000 383.527.328
ITAPUA 59 691.440 29.702.921 551.384.184 95.034.043 3.000.000 68.261.890 441.000.000 101.665.220
MISIONES 13 3.557.304 10.358.621 39.458.520 10.804.572 2.467.500 14.361.962 50.000.000 13.059.196
ÑEEMBUCU 7 4.458.240 22.768.869 111.456.000 39.812.075 4.000.000 45.935.714 243.000.000 87.114.923
PARAGUARI 10 3.343.680 9.616.486 26.068.320 7.537.309 5.000.000 22.504.000 70.000.000 21.111.086
PTE HAYES 3 3.612.000 8.459.648 17.896.944 8.173.956 5.000.000 11.666.667 20.000.000 7.637.626
SAN PEDRO 2 4.695.600 6.011.916 7.328.232 1.861.552 5.000.000 7.500.000 10.000.000 3.535.534
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Analizando por rango (mínimo, media y máximo), el valor más alto registrado como monto
de operación entre el rango mínimo es 20 millones Gs. en Canindeyú, entre los promedios,
el mínimo más bajo es un poco más de 7,5 millones de guaraníes en San Pedro, mientras
que el más alto supera los 344 millones de guaraníes en Alto Paraná; entre el rango
máximo, los valores más bajos constituyen 10 mill. gs. por inmueble en San Pedro, y más
de 7,7 mil millones de guaraníes en Central.
En la siguiente tabla (3) se puede observar la relación porcentual entre los valores fiscales y
los valores de monto de operación presentados en la tabla 2
Las relaciones con los picos más bajos se registran en el rango del máximo con un mínimo
del 2%. Entre los departamentos, la relaciones más bajas en todos los rangos, se encuentran
Caazapá y Canindeyú, cuyos porcentajes van entre 2 y 19 por ciento.
En cambio, se llega a observar incluso porcentajes que superan los 1200 por ciento, en el
Departamento de Central, que confirma aún más, la subvaloración de los montos de
operación con respecto al valor fiscal.
En su mayoría, los porcentajes superan el 60%.
Tabla 3: Relación porcentual entre los valores de Avalúo fiscal y monto de la operación. 2016
DEPARTAMENTO Relación Avaluación/monto operación
Mínimo Media Máximo
ALTO PARANA 430% 13% 50%
AMAMBAY 78% 6% 4%
CAAGUAZU 125% 10% 146%
CAAZAPA 19% 5% 2%
CANINDEYU 11% 4% 2%
CENTRAL 1236% 17% 62%
CONCEPCION 77% 65% 103%
CORDILLERA 31% 11% 5%
GUAIRA 127% 14% 6%
ITAPUA 23% 44% 125%
MISIONES 144% 72% 79%
ÑEEMBUCU 111% 50% 46%
PARAGUARI 67% 43% 37%
PTE HAYES 72% 73% 89%
SAN PEDRO 94% 80% 73%
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Rango de superficie por Departamento
Seguidamente se hace una análisis de las superficies de los inmuebles en estudio, para ver la relación que pueda existir con los valores
de monto de operación registrados y su valor fiscal.
La superficie total de los inmuebles registrados en la base estadística de estudio, constituye más de 1,4 millones de metros cuadrados,
con más de 699 mil en Central y más de 533 mil en Alto Paraná. Cabe destacar que la superficie total implica la suma de medidas de la
tierra y el sector edificado. Tabla 4: Rango de superficie de tierra y edificada según departamento
DEPARTAMENTO Superficie total (m2) Tierra (m2) Edificación (m2)
Recuento Suma Mínimo Media Máximo Suma Mínimo Media Máximo Recuento Suma Media Máximo
Total 691,00 1.471.244,48 28,68 1.707,07 515.822,12 1.462.665,67 6,22 1.699,21 515.787,12 69,00 8.578,81 7,86 1.224,00
ALTO PARANA 76 533.606 44 7.021 489.998 532.573,82 6,22 7.007,55 489.998,00 7 1.032 14 296
AMAMBAY 6 3.321 142 554 800 3.321,09 141,98 553,52 800,00 - - - -
CAAGUAZU 48 20.249 360 422 2.388 19.517,26 360,00 406,61 1.656,22 1 732 15 732
CAAZAPA 5 1.821 201 364 500 1.820,72 201,00 364,14 500,00 - - - -
CANINDEYU 14 7.867 408 562 800 7.867,08 408,00 561,93 800,00 - - - -
CENTRAL 380 699.147 29 1.840 515.822 695.524,55 26,80 1.830,33 515.787,12 43 3.622 10 354
CONCEPCION 6 43.077 360 7.179 40.500 43.076,69 360,00 7.179,45 40.500,00 - - - -
CORDILLERA 27 20.200 300 748 2.875 20.168,97 300,00 747,00 2.874,60 4 31 1 31
GUAIRA 35 60.304 155 1.723 20.389 59.521,13 155,05 1.700,60 20.389,26 6 783 22 312
ITAPUA 59 52.128 135 884 11.880 49.982,82 134,62 847,17 11.880,00 5 2.145 36 1.224
MISIONES 13 7.139 326 549 1.270 6.977,54 326,15 536,73 1.269,77 2 161 12 96
ÑEEMBUCU 7 12.872 360 1.839 9.000 12.871,82 360,00 1.838,83 9.000,00 - - - -
PARAGUARI 10 6.171 360 617 900 6.098,30 360,00 609,83 900,00 1 73 7 73
PTE HAYES 3 2.205 700 735 755 2.204,88 700,00 734,96 754,88 - - - -
SAN PEDRO 2 1.139 350 570 789 1.139,00 350,00 569,50 789,00 - - - -
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Las superficies mínimas de cada inmueble registrado, oscilan entre 29 y 700 metros cuadrados. En
promedio llegan a 1700 metros cuadrados y el máximo a 515 mil metros cuadrados.
En cuanto a la superficie solo del terreno, el valor más bajo registrado ronda los 6 metros
cuadrados, el promedio y el máximo tienen valores similares al total.
Mientras que la superficie edificada suma apenas 8 mil metros cuadrados, con un promedio de 8,5
metros cuadrados y un máximo de 1200 metros cuadrados. De hecho que, la superficie edificada en
su mayoría se encuentra en los inmuebles de los departamentos de Alto Paraná, Central e Itapúa.
Entre los departamentos con superficies promedios más altos se les suma Concepción, Guairá y
Ñeembucú.
En el siguiente cuadro, se presenta la incidencia de la superficie edificada en la superficie total.
Por un lado se observa que la cantidad de inmuebles con edificación, se concentran en pocos
departamentos, como ser Guairá, Misiones, Cordillera y Central. Por otro lado, la relación de la
suma de superficies edificadas con respecto a la total, se encuentra significativa prácticamente en
otros departamentos, Misiones, Itapúa y Caaguazú.
Esto podría indicar en primera instancia, que la brecha existente entre el valor fiscal y el monto de
la operación no está explicada necesariamente por la edificación, sino que el monto en sí mismo
está afectado por otros parámetros que no tienen que ver con las características del inmueble.
Tabla 5: Relación porcentual de la superficie edificada sobre la superficie total de los
inmuebles.
DEPARTAMENTO Incidencia SUPERFICIE Edificada/Total
Recuento Suma
ALTO PARANA 9,2% 0,2%
AMAMBAY 0,0% 0,0%
CAAGUAZU 2,1% 3,6%
CAAZAPA 0,0% 0,0%
CANINDEYU 0,0% 0,0%
CENTRAL 11,3% 0,5%
CONCEPCION 0,0% 0,0%
CORDILLERA 14,8% 0,2%
GUAIRA 17,1% 1,3%
ITAPUA 8,5% 4,1%
MISIONES 15,4% 2,3%
ÑEEMBUCU 0,0% 0,0%
PARAGUARI 10,0% 1,2%
PTE HAYES 0,0% 0,0%
SAN PEDRO 0,0% 0,0%
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Rango de promedio de Valores fiscales y monto de operación por tipo de contrato, según Departamento
En este apartado se analizan los valores fiscales y los montos de operación, según rango, y teniendo en cuenta el tipo de contrato. Por
la relevancia de los dos tipos de contratos presentados a inicios del documento, solo se detallan los de compra venta- transferencia e
hipoteca.
En primer lugar se destaca la heterogeneidad de los valores de monto de operación de las compra y venta con respecto a las hipotecas.
Tabla 6: Ratios de Avaluación fiscal y Monto de operación por metros cuadrados de superficie. DEPARTAMENTO COMPRA VENTA - TRANSFERENCIA HIPOTECA
AVALUO_M2_TOTAL MONTO_OPER_M2_TOTAL AVALUO_M2_TOTAL MONTO_OPER_M2_TOTAL
Mínimo Media Máximo Mínimo Media Máximo Mínimo Media Máximo Mínimo Media Máximo
ALTO PARANA 3.568 25.828 326.928 522 95.172 568.958 5.160 5.160 5.160 472.222 739.129 1.006.036
AMAMBAY 9.288 9.288 9.288 162.500 275.000 500.000 - - - - - -
CAAGUAZU 6.187 12.623 33.977 6.767 232.290 319.444 - - - - - -
CAAZAPA 9.269 9.284 9.288 20.000 224.661 500.000 - - - - - -
CANINDEYU 5.152 6.042 9.288 38.071 162.394 550.000 - - - - - -
CENTRAL 5.149 19.057 253.620 185 205.884 18.410.042 12.384 39.481 162.166 63.694 1.117.761 11.434.670
CONCEPCION 9.277 12.795 26.832 5.000 29.177 75.909 12.384 12.384 12.384 1.562.500 1.562.500 1.562.500
CORDILLERA 5.160 10.576 22.676 8.681 79.046 435.734 - - - - - -
GUAIRA 1.833 18.792 132.246 1.000 110.839 1.301.005 20.640 20.640 20.640 610.856 610.856 610.856
ITAPUA 5.147 19.987 267.518 842 77.039 785.714 5.136 269.138 1.523.161 158.333 536.178 1.188.531
MISIONES 9.267 20.367 85.725 6.092 42.401 108.627 - - - - - -
ÑEEMBUCU 12.351 12.378 12.384 556 33.045 52.079 12.380 12.380 12.380 122.005 122.005 122.005
PARAGUARI 9.281 16.047 55.113 11.806 31.526 62.500 - - - - - -
PTE HAYES 5.160 11.343 23.708 6.667 15.816 26.494 - - - - - -
SAN PEDRO 9.288 9.288 9.288 6.337 6.337 6.337 - - - - - -
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Los valores de monto de operación de los contratos relacionados a compra y venta oscilan
entre 185 y 163 mil guaraníes por metros cuadrados, en el rango mínimo; mientras en las
hipotecas, en el mismo rango, los valores van de 63 mil a 1,5 millones de guaraníes.
En cuanto al promedio, los rangos son de 6 mil a 275 mil para las compras y ventas y 122
mil y 1,5 millones para las hipotecas. En el nivel máximo, para la primera va de 6 mil a
18,5 mil y para la segunda, 122 mil a 11,5 millones por metros cuadrados.
Los mayores picos a la baja o a la alta se observan en Central, Alto Paraná e Itapúa en los
tipos de contrato de compra y venta; y en las Hipotecas, en Concepción, Central y
Ñeembucú.
Seguidamente, en la tabla 7 se presenta la relación porcentual entre los valores fiscales y los
montos de operación, de acuerdo a los rangos, tipo de contrato y Departamento.
Tabla 7: Relación de avalúo y monto de operación por metros cuadrados según tipo de
contrato
DEPARTAMENTO COMPRA VENTA HIPOTECA
Mínimo Media Máximo Mínimo Media Máximo
ALTO PARANA 683% 27% 57% 1% 1% 1%
AMAMBAY 6% 3% 2%
CAAGUAZU 91% 5% 11%
CAAZAPA 46% 4% 2%
CANINDEYU 14% 4% 2%
CENTRAL 2784% 9% 1% 19% 4% 1%
CONCEPCION 186% 44% 35% 1% 1% 1%
CORDILLERA 59% 13% 5%
GUAIRA 183% 17% 10% 3% 3% 3%
ITAPUA 611% 26% 34% 3% 50% 128%
MISIONES 152% 48% 79%
ÑEEMBUCU 2223% 37% 24% 10% 10% 10%
PARAGUARI 79% 51% 88%
PTE HAYES 77% 72% 89%
SAN PEDRO 147% 147% 147%
En primer lugar se destaca la alta variabilidad en los porcentajes en cuanto al tipo de
compra y venta, en todos los departamentos, frente a una cierta homogeneidad en las
hipotecas; principalmente porque sus porcentajes en su mayoría, son menores al 10%.
Sin embargo, en el tipo de compra y venta, los porcentajes van de 6% a más de 2700%
inclusive, cuando se trata la relación en el rango mínimo. Esto se observa principalmente en
los resultados de Central y Ñeembucú. Otros departamentos con altos valores porcentuales,
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superando el 100% son Alto Paraná, Itapúa, Misiones, Concepción, Guairá y San Pedro. En
los demás niveles llega al 91%, especialmente en Caaguazú y Paraguarí.
No obstante cabe destacar que los indicadores del Departamento de Amambay son bastante
homogéneos en todos los niveles.
Estos resultados reconfirman aún más la necesidad de establecer el certificado catastral
como un documento legal con fuerte exhortación a constituirse en una fuente de
declaración jurada para la recolección de valores de mercado.
Si se discrimina aquellos casos cuya proporción de avaluación con respecto al monto de la
operación es menor al 100% se encuentra que el promedio de las operaciones de compra y
venta es de 21% y de las hipotecas, de 4%.
En el siguiente cuadro se observan los resultados por departamento y rango.
Tabla 8: Relación de avalúo y monto de operación por metros cuadrados según tipo de
contrato, menor a 100%
Departamento COMPRA VENTA HIPOTECA
Mínimo Media Máximo Mínimo Media Máximo
ALTO PARANA 46% 21% 57% 1% 1% 1%
AMAMBAY 6% 3% 2%
CAAGUAZU 48% 5% 4%
CAAZAPA 46% 4% 2%
CANINDEYU 14% 4% 2%
CENTRAL 93% 8% 1% 19% 3% 1%
CONCEPCION 75% 24% 12% 1% 1% 1%
CORDILLERA 59% 12% 5%
GUAIRA 17% 15% 10% 3% 3% 3%
ITAPUA 93% 26% 34% 3% 4% 2%
MISIONES 36% 44% 79%
ÑEEMBUCU 27% 26% 24% 10% 10% 10%
PARAGUARI 67% 29% 23%
PTE HAYES 77% 72% 89%
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Relación de resultados con valores de mercado analizados de Clasipar.
En este apartado se hace un contraste de los resultados obtenidos en el Documento Precios
urbanos de referencia del Econ. Rubén Maidana, presentado al SNC en enero del 2016, con
los resultados de este estudio.
En el siguiente gráfico se muestra los porcentajes que representan los valores de monto de
operación de los certificados catastrales con respecto a los precios de mercado de Clasipar.
En la mayoría de los casos se observa que la relación está entre 1 y 30%
Llama la atención que en algunos departamentos la relación supera ampliamente el 100%.
Estos casos podrían estar influenciados por los tipos de contrato que hacen referencia a
hipotecas o aporte de capital. Esto se denota en Guairá, Caazapá, Concepción y Central.
ANEXO: Base de datos estadística de Valores de certificado catastral
5%
18%
67%
35%
31%
1%
11%
88%
5%
6%
19%
4%
118%
58%
17%
49%
38%
20%
500%
28%
344%
545%
24%
434%
16%
42%
5%
38%
6%
5%
ALTO PARANA
AMAMBAY
CAAGUAZU
CAAZAPA
CANINDEYU
CENTRAL
CONCEPCION
CORDILLERA
GUAIRA
ITAPUA
MISIONES
ÑEEMBUCU
PARAGUARI
PRESIDENTE HAYES
SAN PEDRO
Relación de Monto de operación 2016 con Precio de mercado Clasipar 2016
Relación Máximo Relación Mínimo