IN THE HIGH COURT OF SOUTH AFRICADURBAN AND COAST LOCAL DIVISION

        REPORTABLE

                   CASE NO:6725/2005

In the matter between:

KANESCHO REALTORS (PTY) LIMITED           APPLICANT

and

MTHEMBENI SIMON MUZI MAPHUMULO       FIRST RESPONDENTNKOSINGIPHILE RUTH MAPHUMULO  SECOND RESPONDENT

ALL OTHER PERSONS OCCUPYING THEIMMOVABLE PEROPTY SITUATE ATERF 899, KWA MASHU M TOWNSHIP    THIRD RESPONDENTS

CASE NO: 7455/05

In the matter between:

SELVAN CHETTY N.O. FIRST APPLICANT

DOROTHY CHETTY N.O.       SECOND APPLICANT

and

THAVANESEN THAVER       FIRST RESPONDENT

ETHEKWINI MUNICIPALITY  SECOND RESPONDENT

       CASE NO: 7540/2005

In the matter between:

       

FISHER STREET INVESTMENTS (PTY) LIMITED  APPLICANT

and

JAMUPILI KABINAKANWA        RESPONDENT

       CASE NO: 7691/2005

In the matter between:

       SHAMSHA INVESTMENTS (PTY) LIMITED APPLICANT

and

ZAFRULLA KHAN        RESPONDENT

JUDGMENT

KRUGER J:

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[1] The Applicants seek an order for the eviction of the Respondents. 

The Application has been brought in terms of the Prevention of Illegal 

Evictions   from   and   Unlawful   Occupation   of   Land   Act   19   of   1998 

(“PIE”).   On the 2nd June 2005 the application was adjourned to the 

20th June 2005 and Mr Kissoon Singh SC was appointed as Amicus 

Curiae to make submissions with regard to the procedural aspects of 

such applications as well as to the form that the order should take in 

an  endeavour   to  establish  a  practice  which   I  believe  ought   to  be 

followed in such applications. 

[2]  Mr  Kissoon Singh’s  submissions have been duly   received and 

noted and I am indeed grateful for his input in the matter.

[3]   The   provisions   of   PIE   were   formulated   to   provide   for   the 

prohibition of unlawful eviction and to provide for procedures for the 

eviction   of   unlawful   occupiers   who   reside   on   land   which   is   not 

deemed to be agricultural land.  It is also not applicable in respect of 

commercial premises.   (Ndlovu v Ngcobo;  Bekker and another v 

Jika  2003(1) SA 113 (SCA) @ pg 124 [20]).

3

[4]  The provisions of  PIE which are of  particular   relevance  to  this 

matter are the following:

“4. EVICTION OF UNLAWFUL OCCUPIERS – 

1) Notwithstanding  anything   to   the contrary contained  in  any 

law or the common law, the provisions of this section apply 

to proceedings by an owner or person in charge of land for 

the eviction of an unlawful occupier.

2) At   least   14   days   before   the   hearing   of   the   proceedings 

contemplated in sub­section (1), the court must serve written 

and   effective   notice   of   the   proceedings   on   the   unlawful 

occupier and the Municipality having jurisdiction.

3) Subject to the provisions of sub­section (2),  the procedure 

for the serving of notices and filing of papers is as prescribed 

by the rules of the court in question.

5) The notice of proceedings contemplated in sub­section (2) 

must –

(a) state   that  proceedings  are  being   instituted   in   terms  of 

sub­section   (1)   for   an   order   for   the   eviction   of   the 

unlawful occupier;

(b) indicate on what date and at what time the Court will hear 

the proceedings;

(c) set out the grounds for the proposed eviction; and

(d) state   that   the   unlawful   occupier   is   entitled   to   appear 

4

before   the   court   and   defend   the   case   and,   where 

necessary, has the right to apply for legal aid.”

[5] The provisions of Section 4 of PIE are peremptory.   (See  Cape 

Killarney Property Investments (Pty) Ltd v Mahamba and others 

2001(4)  SA 1222  (SCA)  at   [11]  and  [17];  Sam Kadish Moela v 

Tichaona Abel Shoniwe – Case No. 54/2004 (SCA) (unreported) 

at [7]).

[6] It has also been held by the Supreme Court of Appeal that the 14 

day notice period provided for in Section 4(2) of PIE must be given in 

addition to the normal notice given to a Respondent in terms of Rule 

6 of the Uniform Rules of Court.   It  accordingly follows that where 

persons   are   to   be   evicted   from   their   residences   they   are   to   be 

afforded   a   greater   opportunity   in   preparing   their   defences   or 

formulating their submissions.  (Cape Killarney, (supra), at [12] and 

[20]).

[7] There is a misconception that the provisions of PIE, as interpreted 

5

by  the Courts,  will   result   in  undue delay.    Accordingly,  a  practice 

appears to be developing whereby the Applicants attempt to truncate 

proceedings by obtaining orders of the Court which are inappropriate 

and are contrary to the provisions of PIE as well as the decision of 

the   Supreme   Court   of   Appeal.     It   is   also   often   confusing   to 

Respondents.  This practice is in the form of the Applicants seeking a 

“First Order Prayed” and a “Second Order Prayed” in terms of which 

they attempt to comply with the provisions of PIE.

[8]  The orders   requested  in   the present  applications are  a   typical 

example   of   the   procedure   and   practice   which   appears   to   be 

developing.   Although lengthy, it is accordingly necessary to cite the 

full   terms of   the orders requested by  the Applicants.    The original 

order reads as follows:

“KINDLY TAKE NOTICE THAT application will be made, on behalf of the 

abovenamed Applicant, to the above Honourable Court, on the             day 

of                             2005 at 09h30 am (sic) or so soon thereafter as the 

matter may be heard, for an Order in the following terms:

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FIRST ORDER PRAYED:

1. The Sheriff or his Deputy is directed forthwith to:

(a) serve a copy of  these application papers together 

with   a   copy   of   this   Order   upon   such   of   the 

Respondents   who   may   be   present   upon   the 

property   having   the   address     ………………… 

(hereinafter referred to as “the property”) at the time 

of such service;

(b) serve notices in the form of annexures “A” and “B” to 

this order upon such of the Respondents as may be 

present at the property at the time of such service;

(c) read   annexures   “A”   and   “B”   to   such   of   the 

Respondents present upon the property at the time 

of   service,   in   …………………   languages 

respectively, or cause the said notices to be read to 

such Respondents in the said languages;

(d) serve a copy of these papers and the notices in the 

form of annexures “A” and “B” hereto together with a 

copy of this Order upon the eThekwini Council at its 

Legal   Services   Division,   Shell   House,   corner   of 

Smith and Aliwal Streets, Durban; and

(e) return the original papers, Order and notices to the 

Registrar with your Return of what you have done 

thereon.

2. Service in terms of paragraph 1 hereof shall be effected not less 

than FOURTEEN (14) calendar days prior to the date of the hearing 

of the application for the Second Order Prayed.

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SECOND ORDER PRAYED

TAKE   NOTICE   THAT  application   will   be   made   on   behalf   of   the 

abovenamed Applicant to the above Honourable Court on the

day of                                   2005 or so soon thereafter as the matter may  

be heard, for an Order in the following terms:

1. That the Respondents and all other persons occupying the property 

through them be and are hereby directed to vacate the property 

situated at ……………….. and to deliver possession thereof to the 

Applicant within THIRTY (30) calendar days of the date of service 

of this Order.

2. In   the   event   of   the   Respondents   failing   to   comply   with   the 

provisions   of   paragraph   1   above,   the   Sheriff   or   his   Deputy   is 

authorized and directed forthwith to evict the Respondents and all 

or any other persons occupying the property through them from the 

said property;

3. Such Respondents who oppose this application are directed to pay 

the costs incurred as a result of such application.”

[9] The order that has been requested is clearly incorrect and does 

not   accord   with   the   provisions   of   PIE,   the   interpretation   of   the 

provisions of  PIE by  the Supreme Court  of  Appeal as well  as  the 

Uniform Rules of Court.   In its original form, the order did not make 

provision for the Respondents to notify their intention to oppose the 

8

proceedings within a specified time period nor did it inform them of 

the right to file affidavits thereafter as provided for in Rule 6(5)(b) of 

the Uniform Rules of Court.

[10]  Where an application  for  ejectment   in   terms of  PIE  is  made, 

following the First  Schedule,  Form 2(a) Notice of  Motion (the  long 

form of Notice of Motion) three situations present themselves, viz ;

a) The application may be undefended;

b) The application may be defended up to a point,   that  is  to 

say, a Notice of Intention to Oppose may be delivered but 

the Respondent may thereafter fail to deliver any answering 

affidavits   (or   indeed  take any other  steps   to  pursue such 

defence); and 

c) The application may be defended to the full.

[11] In terms of Section 4(3) of PIE, the procedure for the serving of 

notices and filing of  papers  is governed by Rule 6 of   the Uniform 

Rules of Court.  Rule 6(5)(b) provides that the Notice of Motion shall 

9

stipulate a day being not less than five days after service of the said 

Notice   of   Motion   on   the   Respondent,   on   or   before   which   the 

Respondent is required to notify the Applicant, in writing, whether he 

intends to oppose such application.  The Rule provides further that if 

no such notification of opposition is given, the application will be set 

down for hearing on a day not being less than 10 days after service of 

the Notice of Motion on the Respondent.   Sub­Rule 6(5)(c) provides 

that if the Respondent does not on or before the day mentioned for 

that   purpose   in   the   Notice   of   Motion,   notify   the   Applicant   of   his 

intention to oppose, the Applicant may place the matter on the roll for 

hearing by giving the Registrar Notice of Set Down before noon on 

the Court day but one preceding the day upon which the same is to 

be heard.

[12] Accordingly, in my view, the procedure to be adopted, (excluding 

urgent applications in terms of Section 5 of PIE) is as follows:

a) An Applicant is to utilize a Form 2(a) Notice of Motion and 

claim therein the necessary relief for eviction.

10

b) Provision  is   to  be made  for  a  date   to  be  inserted by  the 

Applicant, being a day not less than five days after service of 

the application,  by which a  Notice  of   Intention  to  Oppose 

must be delivered.

c) Provision is to be made for a date to be inserted being a day 

upon which the application will be heard, in the absence of a 

Notice of Intention to Oppose.

d) The   date   envisaged   in   paragraph   (c)   above   is   to   be 

sufficiently   calculated   to   enable   an  ex   parte  interlocutory 

application   for   the   authorization   of   a   notice   in   terms   of 

Section 4(2) of PIE to be prepared, entertained by the Court 

and the order granted to be served.

[13] Should the aforementioned procedure be adopted and followed, 

the entire application ought to be disposed of  in no  later  than five 

weeks.     The   advantage   of   following   this   procedure   is   that   the 

Respondents will be informed, at the very outset, that the application 

will be heard on a specific date, if undefended, and accordingly will 

not be confused by receiving either a notice which does not stipulate 

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a date of hearing or, in the alternative, has different dates upon which 

the Respondent is to appear in Court.  A further advantage is that the 

Section  4(2)  Notice  will   also  contain   the  exact   same  date  of   the 

hearing and will not only obviate any confusion but will also allow a 

Respondent a further 14 days within which to oppose the application, 

thus fulfilling the objectives of PIE.

[14] In the second scenario envisaged above, namely where a Notice 

of Intention to Oppose has been delivered but no affidavits have been 

subsequently delivered, the procedure envisaged above would be the 

same, save that the date specified in the Form 2(a) Notice of Motion 

upon which the application will be heard, in the absence of a Notice 

of Intention to Oppose, would fall away, for obvious reasons.  Should 

a Respondent fail to deliver the answering affidavits within the 15 day 

period as set out in the Notice of Motion (and in accordance with Rule 

6(5)(b))   the   Applicant   can   approach   the   Court  ex   parte  for 

authorization   in   terms   of   Section   4(2)   of   PIE   and   a   date   for   the 

hearing of the matter will be obtained and inserted into the Section 

4(2) Notice, in compliance with the provisions of Section 4(5) of PIE. 

12

The Respondent in this case will also be given an additional 14 days 

to defend the matter.

[15] There may be one or more of several reasons why a Respondent 

has not delivered an answering affidavit.  Firstly, a Respondent may 

simply have wished  to stall   the matter  and prevent  his  ejectment. 

Secondly, a Respondent may wish to take a point of law, only, with 

the result that there is no necessity for an answering affidavit to be 

delivered.   Thirdly, a Respondent may genuinely wish to defend the 

proceedings but  may be  impecunious and consequently  unable   to 

instruct legal representatives to prepare and answering affidavit.   In 

any of these instances, the service of the Section 4(2) Notice which 

sets   forth   the date  upon which  the Applicant  will  have  the matter 

heard as no answering affidavits have been delivered, will afford the 

Respondent an opportunity of presenting his case before the Court 

and, if necessary, of obtaining legal aid assistance.

[16] The third scenario envisages a situation where the matter is fully 

opposed.   In the  Cape Killarney  decision, Brand AJA (as he then 

13

was) at paragraph [14] and [15] held:

“[14] Section 4(5)(b) requires the Section 4(2) Notice to indicate the date 

upon which the court will  hear the eviction proceedings.   In High Court 

proceedings by way of application this date of hearing will be determined 

only after all the papers on both sides have been served.  It follows, in my 

view,  that  it   is  only at  that stage that  the Section (4)(2) Notice can be 

authorized and directed by the Court.

[15] Section 4 does not indicate how the court’s directions regarding the 

Section 4(2) notice are to be obtained.  A common­sense approach to the 

section appears to dictate, however, that the applicant can approach the 

court for such directions by way of an ex parte application.”

[17] Accordingly, once a matter is ripe for hearing, and a date on the 

Opposed Roll has been obtained, an Applicant may bring an ex parte 

interlocutory   application   for   authorization   in   terms   of   Section   4(2) 

which   notice   would   indicate   a   date   of   hearing   which   would 

correspond with the date on which the matter is to be heard on the 

Opposed Roll.  (No doubt the days will have to be calculated in order 

to comply with the 14 day notice period as provided in Section 4.)

[18]   This   procedure   would,   in   my   opinion,   also   comply   with   the 

14

practice directive 9.2 of the Rules of Practice for the Natal Provincial 

Division as issued by the Judge President.   This Rule provides as 

follows:

“The Registrar will  not allocate a date for hearing on the Opposed Roll 

unless the Applicant or his/her attorney or in cases where the Applicant 

fails to do so after a reasonable time, the Respondent or his/her attorney 

certifies in writing that the application is ripe for hearing, that is to say, that 

all the affidavits have been delivered.  A matter shall be deemed to be ripe 

for hearing where the Applicant has not delivered a replying affidavit on 

the date agreed or directed by the Court.”

[19] If one adopts the procedure of obtaining a “First Order Prayed” 

as   requested by  the Applicants   in  casu,  and consequently  a  date 

upon  which   the  application   is   to  be  heard,   it  would  be  clearly   in 

contravention of the Practice Rules of this Division and also contrary 

to the provisions of Section 4(3) of PIE.

[20] Mr Pillemer, who appears for the Applicant, has argued that the 

process of  seeking authorization  for  and service of  a  Section 4(2) 

Notice after all the affidavits have been delivered would result in an 

15

absurdity as it would lead to the situation where an unlawful occupier 

would only be advised that he may defend the action and apply for 

legal  aid  at  a  stage   in   the  proceedings  when  it   is   too   late   to  be 

effective.     I   do   not   agree   with   this   submission   for   the   following 

reasons:

a) As stated earlier in this judgment, to serve the Section 4(2) 

Notice before all the papers are complete would be contrary 

to the dicta in the Cape Killarney case (supra); contrary to 

the Rules of  Practice of  this Division and also contrary  to 

Section 4(3) and possibly Section 4(5) of PIE.

b) In   most   cases,   where   a   Respondent   has   delivered 

answering  affidavits,  he  would  be   represented  by  a   legal 

practitioner and, in those circumstances, is unlikely to seek 

the assistance of legal aid.

c) In instances where a Respondent is not represented but has 

delivered   answering  affidavits,   the   notification   in   terms  of 

Section   4(2)   would   afford   him   the   opportunity   of   seeking 

legal assistance from the Legal Aid Board prior to the date of 

16

hearing.   Should the legal aid representative be of the view 

that   further   affidavits   need   to   be   filed   on   behalf   of   the 

Respondent,  an application may be made to Court   in  this 

regard.

d) One may envisage a situation where by a Respondent, after 

having engaged the services of an attorney to file affidavits 

on his behalf, may not be in a financial position to secure 

that attorney’s services for purposes of arguing the matter in 

Court.   The service of the Section 4(2) Notice will no doubt 

assist him in overcoming that difficulty.

[21]   It   has   further   been   argued   that   there   would   be   substantial 

compliance with PIE if a Section 4(2) Notice were authorized but the 

date for hearing not inserted therein and the Respondent notified that 

a Notice of Set Down would be served upon him in due course.   In 

this   regard  Mr  Pillemer  has   relied  on   the   judgments   in   the  Cape 

Killarney  (supra)  and  Sam   Kadish   Moela   v   Tichaona   Abel 

Shoniwe  (supra).   In the said cases it was held that it is not every 

deviation from the literal prescription of a statute that is fatal.   The 

17

question to be asked and the test is whether in spite of the defect, the 

object of the statutory provisions has been achieved.   I also do not 

agree with this submission for the following reasons:

a) It would be directly contrary to the provisions of Section 4(5) 

of  PIE   which   provides   that   the   Section   4(2)   Notice   must 

indicate on what date and at what time the Court will hear 

the proceedings.

b) It   would   also   be   contrary   to   the   judgment   in   the  Cape 

Killarney case (supra) and

c) It would mean that the Court is deciding, in advance, that it is 

prepared to entertain substantial compliance with the statute, 

rather than requiring compliance properly therewith.

[22] The issue of substantial compliance ought only to arise where a 

certain procedure has been followed and a Respondent has raised an 

issue of  non­compliance and ought  not,  where  the statute can be 

meaningfully complied with, be allowed to be raised in advance.  I am 

furthermore of the opinion that the aforementioned cases relied upon 

by   Mr   Pillemer   did   not   intend   to   indicate   that   a   Court   could,   in 

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advance,   authorize   non­compliance   with   the   statute   where   there 

could be compliance.

[23] Further concerns have been raised regarding “Double Service” or 

“Double   Appearance”   as   well   as   the   prospect   of   incurring 

unnecessary costs.   It is however noted that the provisions of PIE, 

coupled   with   the   interpretation   thereof   by   the   Supreme   Court   of 

Appeal,   clearly   envisages   two   services   –   that   of   the   application 

papers   and   that   of   the   Section   4(2)   Notice   –   as   well   as   two 

appearances – the first being for the authorization of the Section 4(2) 

Notice   and   the   second   being   to   obtain   the   relief   for   eviction. 

Accordingly these concerns are ill founded.

[24] As regards the question of costs, I am of the view that should the 

Applicants   follow   the   procedure   as   outlined   above,   it   would   not 

increase costs but would rather save costs.  This would result as the 

application papers would be streamlined to deal only with the actual 

relief for eviction and not with issues relating to the provisions of PIE. 

The interlocutory application envisaged above, for authorization of the 

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Section 4(2) Notice, need only be brief and deal only with the facts 

pertinent to such authorization and not facts which are pertinent to 

the main application.   In this way, the papers will  not be burdened 

with a Notice of Motion bearing a “First Order Prayed” and a “Second 

Order Prayed”.

In   conclusion,   and   for   the   reasons   outlined   above,   the   aforesaid 

applications are in my view fatally defective and are dismissed.

11 July 2005

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