immobilia - maggio 2014

Maggio 2014 Edizione 2 | anno 3 | immobilia SViT Ticino | www.svit.ch/svit-ticino

iFRS13. Determinazione del fair value ...................................................................................................................................... 04

MERCaTo iMMoBiLiaRE. Modifiche legislative ............................................................................................................. 16

SViT TiCiNo. Attività di SVIT Ticino ........................................................................................................................................... 18

aSSEMBLEa aNNUaLE 2014SViT TiCiNo

immobilia Maggio 2014 | 3

EdiToRiaLE Alberto MontorfAni iMMoBiLia MAggio 2014

iNdiCE

04 IFRS 13: DeteRmInazIone Del FaIR value All’inizio dell’anno è entrata in vigore la nuova direttiva IFRS 13 «Fair Value Measurement».Il concetto ivi contenuto di «highest & best use» suscita ampi dibattiti nel settore.

07 la ConFeDeRazIone lanCIa l’InDICe DeI pRezzI All’inizio di novembre 2012, il Consiglio federale ha annunciato la creazione di un indice deiprezzi degli immobili.

08 SvIt non Del tutto SoDDISFatta Il Consiglio federale intende limitare le operazio-ni in contanti nella compravendita diimmobili. SVIT Svizzera ritiene che la nuova regolamenta-zione non sia necessaria.

10 CoStItuzIone DI DIRItto D’uSo RISeRvato La comunione dei comproprietari per piani non può concedere senza alcuna forma specialeun diritto d’uso riservato su di una terrazza.

14 la moDIFICa Dell’aRt. 836 CC Novità sul fronte dell’ipoteca legale di diritto pubblico: a seguito della modifica dell’art. 836del Codice civile svizzero, il Cantone ha adattato svariate leggi cantonali, provvedendo in partico-lare a prescrivere il deposito obbligatorio in oc-casione di un trasferimento immobiliare

16 moDIFIChe legISlatIve Sviluppi sul fronte delle residenze secondarie e della pianificazione del territorio.

20 l’ottImIzzazIone Del ConSIglIo FeDeRale Il Consiglio federale rinuncia a intervenire sui prezzi del mercato immobiliare ma pensa già a una nuova riforma del diritto di locazione.

SViT TiCiNo

18 notIzIe In bReve19 FoRmazIone SvIt tICIno 21 oRganI e SoCI DI SvIt tICIno 22 CoRSI DI SvIt tICIno22 ImpReSSum

giAnMAriA MoscA «Grande assente nell’ ambito dei dibattiti è stata l’economia privata.»

Negli ultimi mesi abbiamo assistito a diverti dibattiti con-cernenti le future tendenze e necessità del panorama immobi-liare Svizzero e Ticinese sotto il profilo soprattutto della pia-nificazione del territorio.in particolare, gli accenti sono stati posti sulla necessità di densificare le costruzioni per risparmiare territorio, di limita-re determinati usi e non solo le residenze secondarie e di at-tribuire una maggior veste dirigista alle autorità preposte per la pianificazione del territorio.Tuttavia, grande assente nell’ambito dei citati dibattiti é stata l’economia privata, da cui dipende larghissimamente l’offerta immobiliare sul mercato e quindi la possibilità di soddisfare le ri-chieste abitative e commerciali in Svizzera e nel Cantone Ticino.Sembrerebbe quasi che i dibattiti avvengano senza l’attore principale e che quindi tutte le conclusioni tratte sul nostro territorio siano forzatamente lacunose in quanto non conside-rano che l’economia immobiliare é appunto frutto dell’iniziati-va e dell’investimento privato.Questa tendenza costituisce dunque un aspetto preoccupante a margine delle riflessioni che vengono svolte in ambito im-mobiliare nel nostro Paese, che già si caratterizza per un im-pianto legislativo sotto il profilo immobiliare, pianificatorio, ambientale e culturale decisamente pesante e complesso, con numerosi progetti di importanza generale bloccati da una lun-ga serie di ricorsi oppure rallentati in maniera inaccettabile.Valga pertanto l’invito alle autorità federali e cantonali non-ché ai professionisti del ramo (Pianificatori, architetti ed in-gegneri in particolare), affinché non tralascino di considerare gli aspetti ed il ruolo dell’economia privata nell’ambito di un settore immobiliare che ha permesso sinora di soddisfare i di-versi bisogni.dopotutto anche sul piano costituzionale la proprietà privata e le attività economiche godono di pari protezione unitamen-te alla protezione del territorio in generale.

avv. dr. gianmaria MoscaPresidente CaTEF Lugano

Maggio 2014 Edizione 2 | anno 3 | immobilia SViT Ticino | www.svit.ch/svit-ticino

iFRS13. Determinazione del fair value ...................................................................................................................................... 04

MERCaTo iMMoBiLiaRE. Modifiche legislative ............................................................................................................. 16

SViT TiCiNo. Attività di SVIT Ticino ........................................................................................................................................... 18

aSSEMBLEa aNNUaLE 2014SViT TiCiNo

La Tenuta Castello di Morcote dall’alto.

territorio eD econoMiA PriVAtA

4 | immobilia Maggio 2014

ECoNoMia iMMoBiLiaRE VAlUtAZione / ifrs 13

determinazione del fair valueAll’inizio dell’anno è entrata in vigore la nuova direttiva IFRS 13 «Fair Value Measurement». Il concetto ivi contenuto di «highest & best use» suscita ampi dibattiti nel settore. Il presente articolo illustra le principali differenze rispetto alla disciplina precedente.

MArKUs scHMiD & MArie seiler*

FaIR value Quale pRInCIpIo RIConoSCIuto. Tra i vari principi contabili, negli ultimi anni si è affermata la prassi di iscrivere in bilancio gli immobili detenuti a sco-po di investimento al fair value (valore equo). A dare il via è stato l’International Accounting Standard Board (IASB) con l’introduzione di IAS 40 «Investimenti immobiliari». Questo standard prevede dalla sua prima pubblicazione la possi-bilità di iscrivere in bilancio gli immo-bili da investimento ultimati al fair va-lue. Nel frattempo questa è diventata la prassi comune in Europa, poiché più del 90% delle società immobiliari quotate che applicano l’IFRS iscrivono in bilan-cio i loro investimenti immobiliari al fair value.

Anche le SWISS GAAP RPC (racco-mandazioni per la presentazione dei con-ti) hanno seguito questa tendenza. A dif-ferenza dell’IFRS, le SWISS GAAP RPC non comprendono uno standard separa-to dedicato agli immobili da investimen-to. Tuttavia, con l’aggiunta di un’appo-sita opzione nella RPC 18 «Immobilizzi materiali», anche questo principio con-tabile consente l’iscrizione in bilancio al fair value.

L’IASB è andato nel frattempo un pas-so oltre e ha previsto che le società im-mobiliari che utilizzano il modello del fair value iscrivano in bilancio gli immo-bili da investimento già in fase di costru-

zione, purché il fair value sia determi-nabile attendibilmente. Le SWISS GAAP RPC non si esprimono esplicitamente sulla questione.

Gli standard contabili delle due nor-mative si concentrano generalmente sul-la definizione dell’approccio di valutazio-ne per i beni a bilancio, quindi ad es. fair value o costi d’acquisto al netto degli am-mortamenti. Gli standard non contengono indicazioni dettagliate sulla metodologia di valutazione. A tal proposito si rimanda generalmente alle norme di valutazione

riconosciute o vengono citati esempi di possibili norme quali gli International Va-lutation Standard (IVS). Lo standard IAS 40 «Investimenti immobiliari» comprende tuttavia un’importante eccezione a questa

regola di base. Secondo l’art. 51 dell’IAS 40, nel calcolo del fair value dell’investi-mento immobiliare non si devono consi-derare gli investimenti futuri di capitale che miglioreranno o valorizzeranno l’im-mobile, né i benefici futuri originati o con-nessi a tale spesa futura.

Che CoSa CambIa Con l’IFRS 13? L’IFRS 13 riunisce in uno unico standard le diret-tive sulla determinazione del fair value che prima erano ripartite in diverse linee guida. Lo standard vale dunque per tut-

Determinazione dell’«highest & best use»: quale potenziale cela? (Foto: marqs / photocase.com).

il concetto di «highest and best use» può portare ad un aumento della volatilità del fair value nei bilanci di chi applica l’iFRS.»

BiLdER UNd gRaFikEN aUS iMMoBiLia JaNUaR 2013, SEiTE 19-20

lIvello DI DettaglIo Delle InFoRmatIve(Rappresentazione schematica)

live

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form

ativ

e

(ad es. pigioni di mercato, terreno edificabile, prezzi PPP)

Prezzi di mercato direttamente osservabili per valori patrimoniali identici.

Altri input osservabili direttamente o indirettamente; prezzi di mercato osservabili per valori patrimoniali simili.

Fattori di input per lo più non osservabili sul mercato.

(ad es. tassi di capitalizzazione e di sconto)

livello 3

livello 2

livello 1


ECoNoMia iMMoBiLiaRE VAlUtAZione / ifrs 13

ti gli attivi e passivi iscritti in bilancio e non solo per gli investimenti immobilia-ri. Pertanto, le prescrizioni sulla determi-nazione del fair value contenute in prece-denza nei diversi standard, come quelle dell’IAS 40.51 di cui sopra, decadono.

In passato IAS 40.51

Adesso (dal 2013): IFRS 13.27 segg.

…i benefici derivanti da inve-stimenti futuri di capitale che miglioreranno o valorizzeran-no l’immobile non vanno presi in considerazione.

…si devono considerare i benefici economici derivanti dall’«highest and best use» ovvero dal massimo e miglior utilizzo (futuro).

Il nuovo standard IFRS 13 definisce il fair value nel modo seguente: «il fair va-lue è il prezzo che si percepirebbe per la vendita di un’attività ovvero che si paghe-rebbe per il trasferimento di una passivi-tà in una regolare operazione tra opera-tori di mercato alla data di valutazione».

Questo prezzo viene chiamato anche prezzo di chiusura nel testo dello stan-dard. Il fair value deve basarsi su un uti-lizzo potenziale alternativo – se esiste – e non deve più tenere conto obbligatoria-mente dell’utilizzo attuale o previsto con sicurezza del proprietario, se questo non rappresenta il miglior utilizzo per l’im-mobile. Di conseguenza, il fair value è un parametro di valutazione definito esclu-sivamente dal mercato.

Questo nuovo aspetto dell’«highest and best use» (massimo e miglior utiliz-zo) viene considerato quando sono sod-disfatte tre condizioni:– come prima cosa, il massimo e miglior

utilizzo dell’attività deve essere fisica-mente possibile. Nella determinazio-ne del fair value per gli immobili, ciò significa in particolar modo che ci so-no i presupposti tecnici, quali riserve di utilizzazione, statica, pianta flessi-bile ecc.

– In secondo luogo, il massimo e miglior utilizzo deve essere legalmente con-sentito. In Svizzera, a causa delle pos-sibili opposizioni, gli aspetti legali sono interpretati più severamente che all’e-stero. Si presume che il regolamen-to urbanistico vigente rappresenterà il limite di questo standard in Svizze-ra, sebbene la validità di quest’ultimo all’estero vada oltre alle norme di pia-nificazione territoriale in vigore.

– Infine, il massimo e miglior utilizzo deve essere finanziariamente fattibi-

le. Considerati i costi di pianificazio-ne e costruzione necessari, i mancati guadagni, i tempi di costruzioni così come i rischi e altre voci di spesa, il cambio di destinazione d’uso o l’am-pliamento deve generare un plusvalo-re significativo. I potenziali aumenti di valore di un immobile che non supe-rano il limite di tolleranza della valu-tazione singola vengono considerati irrilevanti. Tuttavia, tale soglia di ri-levanza può variare in base al tipo di utilizzazione, alle dimensioni dell’im-mobile ed eventualmente anche in ba-se al rapporto rispetto all’intero patri-monio immobiliare.

geRaRChIa Del FaIR value e InFoRmatIve. Come di prassi per gli standard IFRS, in allegato al conto annuale vengono ri-chieste ulteriori informative. Il grado di dettaglio delle informative dipende dal li-vello in cui viene classificato il valore pa-trimoniale all’interno della gerarchia del fair value (v. schema).

Le valutazioni tramite DCF (di-scounted cash flow) o metodi del reddi-to che vengono maggiormente utilizza-te in Svizzera rientrano nel livello 3. Ciò comporta, tra le altre cose, l’onere di for-nire in allegato al conto annuale le se-guenti ulteriori informative in merito agli investimenti immobiliari iscritti in bilan-cio al fair value:– descrizione del metodo di valutazione

e del processo di valutazione– dati quantitativi sui parametri di input

essenziali (ad es. «range» pigioni di mercato, tassi di sconto, sfitti, event. valori medi)

– informazioni sulla sensibilità dei para-metri di input della valutazione (viene chiesta solo la valutazione «qualitati-va»)

– livello di variazione (spostamento dei valori di bilancio degli immobili clas-sificati nel livello 3 dallo stock inizia-le all’1.1 allo stock finale al 31.12).

In riferimento all’«highest and best use», lo standard IFRS 13 prevede inoltre che si debbano comunicare i valori immo-biliari il cui utilizzo attuale da parte del proprietario non è conforme al massimo e miglior utilizzo.

ConCluSIone e pRoSpettIve. Visto il requi-sito di effettuare la valutazione secondo

il concetto dell’«highest and best use», prossimamente l’IFRS 13 farà apparire nei bilanci un plusvalore potenziale su-periore rispetto a prima. Ciò può portare – a seconda dell’evoluzione del mercato, della durata di realizzazione dei progetti e di altri fattori – ad una maggiore vola-tilità del fair value nei bilanci di chi ap-plica l’IFRS.L’European Public Real Estate Associa-tion (EPRA) prevede di pubblicare delle informative modello sullo standard IFRS 13. L’International Valuation Standard Council (IVSC) sta valutando attualmen-te la necessità di pubblicare ulteriori li-nee guida in relazione alla valutazione degli investimenti immobiliari e/o dell’I-FRS 13.

Naturalmente ora bisogna anche chiedersi in che misura il passaggio all’approccio del massimo e miglior uti-lizzo attuato nell’ambito dell’IFRS 13 si rifletterà in Svizzera sulla valutazione degli immobili da investimento in base agli altri principi contabili come SWISS GAAP RPC. Questa norma non contiene al momento nessun rimando concreto al concetto del massimo e miglior utiliz-zo, ma non vieta nemmeno la sua appli-cazione.

Ai fini di una prassi di valutazione co-erente, l’applicazione del concetto del-l’«highest and best use» sarebbe sicura-mente auspicabile. In ogni caso, per chi legge un bilancio è difficile capire per-ché lo stesso immobile dovrebbe eviden-ziare un fair value diverso a seconda del principio contabile impiegato. Resta da vedere come i responsabili delle valuta-zioni e le società di audit in Svizzera af-fronteranno questo aspetto nella pratica, ovvero se gli enti normativi o le borse as-sicureranno l’armonizzazione o almeno la trasparenza sulla procedura scelta con la precisazione dei loro standard.

* MArKUs scHMiD Markus Schmid, Director, PricewaterhouseCoopers

* MArie seiler Marie Seiler, Senior Manager, PricewaterhouseCoopers.


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ECoNoMia iMMoBiLiaRE stAtisticA Dei PreZZi MercAto resiDenZiAle

La Confederazione lancia l’indice dei prezziAll’inizio di novembre 2012, il Consiglio federale ha annunciato la creazione di un indice dei prezzi degli immobili. Su impulso di uno studio di fattibilità, l’Ufficio federale di statistica sarà incaricato di realizzare un indice svizzero dei prezzi degli immobili e di introdurlo nel 2017.

iVo cAtHoMen

Il ConSIglIo FeDeRale DeCIDe l’IntRoDuzIo-ne. La qualità di una statistica dipende in forte misura dalla trasparenza e dall’in-telligibilità del rilevamento dei dati da una parte, nonché dalla rappresentativi-tà, accessibilità e comparabilità dei da-ti, dall’altra. Per quanto riguarda il mer-cato immobiliare, il Governo federale a Berna rileva ora una necessità di inter-vento. Per l’economia svizzera, il setto-re degli immobili riveste un’importanza fondamentale. Come spiega il Consiglio Federale in un comunicato stampa, vi so-no già varie informazioni statistiche che ne descrivono lo stato e l’andamento, ma

manca una statistica dei prezzi ufficia-le per questo ambito. L’andamento dei prezzi degli immobili è un indicatore con-giunturale essenziale la cui importanza è cresciuta notevolmente in particolare in concomitanza con la crisi finanziaria in-ternazionale di questi ultimi anni. Il Con-siglio federale ha pertanto deciso di col-mare questa lacuna informativa.

Entro il 2017 verrà creato e quindi introdotto un indice rappresentativo dei prezzi degli immobili destinati all’uso proprio. La fattibilità di un tale indice è stata documentata in uno studio dell’Eco-le Polytechnique Fédérale de Lausanne, della Haute école de gestion de Genève e dell’impresa di consulenza Econability, che l’Ufficio federale di statistica (UST) ha presentato all’inizio di novembre del 2012. Nello studio di fattibilità è stato dimostrato che l’interesse da parte del-la politica, dell’economia e dell’ammini-strazione per l’andamento dei prezzi del mercato degli immobili è molto grande. Sono però emerse anche varie questio-ni di carattere concettuale e metodologi-co che dovranno essere chiarite in modo

più approfondito. Occorre inoltre cerca-re fonti appropriate di dati che permetta-no di produrre un indice dei prezzi degli immobili in maniera efficiente e corretta dal punto di vista del contenuto. Nel qua-dro di un progetto di realizzazione, l’Uf-ficio federale di statistica deve creare le premesse contenutistiche, tecniche e or-ganizzative necessarie.

La proposta di creare un indice dei prezzi degli immobili era contenuta an-che in una mozione presentata a marzo 2011 da Martin Landolt, consigliere nazio-nale del Canton Glarona (PBD). Nello stu-dio di fattibilità l’introduzione dell’indice viene motivata dall’esigenza di indicato-

ri neutri, dettagliati e disponibili rapida-mente espressa dagli attori del mercato. Oggi vengono già pubblicati diversi indi-ci dei prezzi degli immobili che, però, so-no basati su dati non sempre rappresenta-tivi e la cui produzione non è trasparente. Inoltre, le modifiche dei prezzi indicate va-riano notevolmente a seconda della fonte.

InDICe DeI pRezzI In un pRImo momento na-zIonale. Gli autori dello studio di fattibili-tà propongono l’introduzione di un indice nazionale dei prezzi con una periodicità semestrale o, se possibile, trimestrale. In una seconda fase, l’indice dovrebbe ve-nire regionalizzato. Inoltre, consigliano di calcolare in una prima fase un indice per i prezzi delle case unifamiliari ed uno per i prezzi delle abitazioni di proprietà e di raggrupparli poi in un indice degli im-mobili residenziali ad uso proprio. Come base di dati per la statistica vanno rileva-te le seguenti informazioni:– data della transazione– prezzo– tipo: casa unifamiliare o abitazione di proprietà

– identificatore dell’edificio o dell’abitazione– da cui si deduce, in relazione ai registri:– parcella (numero del registro fondia-

rio, indirizzo), dimensioni della par-cella

– comune, quartiere– dati GIS– periodo di costruzione, event. anno di costruzione– dimensioni dell’abitazione (superficie,

numero di stanze).Inoltre, le distorsioni derivanti da modi-fiche qualitative in relazione agli immo-bili trattati vanno corrette applicando il cosiddetto aggiustamento edonico del-la qualità. Gli immobili in questioni ven-gono poi suddivisi in varie categorie di grandezza in base al numero delle stan-ze e in diverse classi di età in base all’an-no di costruzione o all’anno dell’ultimo risanamento globale. Per poter raggrup-pare gli indici parziali in aggregazioni su-periori, si deve ricorrere poi alla ponde-razione. Non è tuttavia chiaro se questa ponderazione deve avvenire in base al to-tale degli immobili oppure in base sola-mente alla somma degli immobili trattati: la questione è controversa tra gli esperti consultati per lo studio. Quale utIlItÀ? La necessità di dati com-parabili per il mercato immobiliare è in-discutibile. È lecito chiedersi, tuttavia, se un indice nazionale dei prezzi sia davvero in grado di colmare le lacune. Il merca-to immobiliare è molto frammentato e in-fluenzato dalle condizioni locali. Alla lu-ce di tutto ciò, la creazione rapida di un indice dei prezzi su aree geografiche più piccole e l’accesso alla base di dati risul-tano imprescindibili.

L’andamento dei prezzi degli immobili è un indicatore congiunturale essenziale la cui importanza è cresciuta notevolmente negli ultimi anni.»COMUNICATO STAMPA DELL’UST

*iVo cAtHoMen Dr. oec. HSG, è redattore capo della rivista Immobilia.


SViT non del tutto soddisfattaIl Consiglio federale intende limitare le operazioni in contanti nella compravendita di immobili. SVIT Svizzera ritiene che la nuova regolamentazione non sia necessaria, perché nella prassi del mercato immobiliare della Confederazione il peso delle tran-sazioni in contanti è già esiguo.

PoLiTiCa iMMoBiLiaRE legge sUl riciclAggio Di DenAro (lrD)

Le transazioni in contanti vengono spesso associate a operazioni illegali. Nel mondo degli affari vengono usate raramente e malvolentieri. (Foto: Gajus, 123rf.com)

siMon HUbAcHer

RInunCIa all’applICazIone IntegRale. Le novità proposte dal governo in materia di lotta al riciclaggio di denaro, saran-no in fase di consultazione fino a metà giugno. Partecipa al dialogo anche l’As-sociazione svizzera dei fiduciari immo-biliari, SVIT. Il Consiglio federale ha ri-nunciato al proprio intento di sottoporre integralmente il settore immobiliare alla Legge sul riciclaggio di denaro (LRD). A questa decisione, favorevolmente accol-ta dalla SVIT, si accompagna l’intenzione di limitare a CHF 100 000 le operazioni in contanti per l’acquisto di beni mobi-li e immobili e di affidare le transazioni superiori alla cifra indicata a un interme-diario finanziario assoggettato alla LRD.

SVIT Svizzera ritiene che il merca-to immobiliare della Confederazione sia adeguatamente regolato e che non si im-ponga la necessità di sottoporlo a ulterio-ri regolamentazioni. La limitazione sug-gerita dal Consiglio federale non sarebbe infatti rilevante per la prassi del setto-re immobiliare svizzero, nella quale le operazioni in contanti rappresentano da sempre una mera eccezione. A conforto

di tale tesi vi è anche un sondaggio ano-nimo condotto dalla SVIT tra i suoi pro-pri membri nel 2011, dove il 93% dei partecipanti ha affermato di non svolge-re mai, o solo raramente, transazioni in

contanti, mentre il 95% ha indicato co-me procedimento standard le transazio-ni effettuate da banca a banca, per mez-zo quindi di un intermediario finanziario sottoposto alla LRD.

Il CoDICe DeontologICo È SuFFICIente. L’in-troduzione di nuovi provvedimenti legi-slativi è inoltre superflua perché la SVIT, in quanto associazione di riferimento nel mercato immobiliare svizzero, ha da tem-po attivato iniziative proprie, istituendo

nel 2004 un codice deontologico, rivisto poi nel 2007. Il codice è vincolante per i membri dell’associazione e in caso di mancata osservanza, sono previste delle sanzioni. L’articolo 9 recita: «Nell’ambito della loro formazione e perfezionamen-to, i membri di SVIT Svizzera devono es-sere informati in merito alle disposizioni del Codice penale (CP) e della legge rela-tiva alla lotta contro il riciclaggio di dena-ro (LRD).» Nonché: «Un membro di SVIT Svizzera che eserciti a titolo professiona-le (ai sensi dell’Ordinanza dell’autorità di controllo per la lotta contro il riciclaggio di denaro del 20 agosto 2002, RS 955.20) un’attività quale intermediario finanzia-rio ai sensi dell’art. 2 cpv. 3, della LRD, deve aderire a un organismo di autodi-sciplina (OAD) oppure ottenere un’auto-rizzazione dall’autorità di controllo per la lotta contro il riciclaggio di denaro (auto-rità di controllo). Egli è tenuto a osserva-re l’obbligo di diligenza, l’obbligo di co-municazione e il blocco dei beni ai sensi degli artt. 3-10 LRD, nonché i corrispon-denti regolamenti dell’OAD competente e/o le disposizioni esecutive dell’autori-tà di controllo.»

SVIT Svizzera esporrà chiaramente questo stato di cose nel corso del pro-cesso di consultazione. Nuovi provvedi-menti legislativi nel quadro della LRD sa-rebbero superflui e non apporterebbero alcun miglioramento, poiché secondo gli attori del mercato, esperti delle sue di-namiche, non sussiste alcuna necessità di intervento. Le nuove norme

non apportano alcun miglioramento perché non vi è alcuna necessità di intervenire.»

pRInCIpalI novItÀ nella lRD• Introduzione dell’obbligo di comunicazione per i titolari e

gli azionisti nominativi delle aziende non quotate in borsa volta all’incremento della trasparenza delle persone giu-ridiche nonché estensione dell’obbligo di diligenza volta all’accertamento degli aventi economicamente diritto. Le misure suggerite sono in linea con le richieste avanzate dal Forum mondiale sulla trasparenza e lo scambio di in-formazioni ai fini fiscali.

• Obbligo di identificazione e obblighi di diligenza commi-surati al rischio per gli esponenti politici nazionali e ap-partenenti a organizzazioni internazionali.

• Introduzione di un nuovo antefatto del riciclaggio di de-naro nella forma di frode fiscale qualificata nell’ambito delle imposte dirette e ampliamento dell’attuale antefat-to nell’ambito delle imposte indirette.

• Introduzione di un tetto di 100.000 CHF per le transazio-ni in contanti effettuate nel contesto dell’acquisto di beni mobili e immobili e affidamento delle transazioni di entità superiore a un intermediario finanziario assoggettato al-la LRD.

• Incremento dell’efficacia del sistema di comunicazione e semplificazione dei processi degli intermediari finanziari.


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Il top dell‘ascensoristica

Swiss Lift Consulting SA lancia la sua sfida: di-ventare la numero uno nel settore della con-sulenza ascensoristica. Un obiettivo ambizioso quello del direttore Antonio Tomiello, convin-to che, oggigiorno, le aziende debbano sapersi evolvere velocemente, offrendo servizi profes-sionali, personalizzati, puntuali, capaci di rispon-dere ad una Clientela sempre più esigente. La scelta dello slogan di Swiss Lift Consulting SA «La nostra esperienza è il vostro vantaggio» non è dunque casuale: parole selezionate con cura dal Direttore. Consapevole che il vero lusso del-la vita sia il tempo, il Signor Tomiello è coscien-te che «La nostra società sta attraversando un momento economicamente difficile, inutile ne-garlo, i Clienti sono attenti a quello che spendo-no e hanno sempre meno tempo per seguire i la-vori; per questo la Swiss Lift Consulting SA offre un ventaglio di prestazioni capaci di ottimizzare tempo e denaro.»

Dinamica, innovativa, Swiss Lift Consulting SA si occupa a 360° di ascensori. Nello specifi-co la Società può valutare condizioni contrattua-li effettuate pregresse, verificare le offerte fatte dalle aziende e controllare l’esecuzione dei lavo-ri assicurando così la massima efficienza. Swiss Lift Consulting SA garantisce l’imparzialità pro-ponendo soluzioni ottimali a favore del Commit-tente a livello tecnico e commerciale, nel rispet-to delle condizioni prestabilite.

Antonio Tomiello, direttore SWISS LIFT CON-SULTING SA Inizia l’esperienza di 9 anni ai vertici di un’azienda leader di mercato quale Responsa-bile del servizio Clienti e di tutti gli aspetti tec-nici legati agli ascensori per poi passare a capo del reparto modernizzazioni. Oggi Tomiello van-ta una conoscenza completa del settore, inclusi gli aspetti tecnico-normativi, che mettono spes-so in difficoltà chi deve prendere una decisione.

Troppo spesso chi decide di investire in un nuovo ascensore – o desidera sostituirlo – è obbligato a prendere contatto con diverse imprese prima di riuscire a trovare la soluzione ottimale; mentre se deve svolgere dei lavori straordinari è costretto a fidarsi dell’azienda che ha l’impianto in manutenzione. Con Swiss Lift Consulting SA oggi basta una semplice telefonata per risolvere tutto e usufruire di un servizio a favore del Committente, grazie all’imparzialità e all’indipendenza da fornitori e produttori di cui gode l’azienda.

A 38 anni, Tomiello ha sentito la necessità di met-tere a frutto il suo know-how e le sue competen-ze in un ambiente in cui fosse libero di interagi-re con la Clientela, decidere le migliori strategie, immedesimarsi col Cliente.

Quale pensa che sia la carta vincente della Società, visto che la concorrenza non manca?Effettivamente il servizio di consulenza in sé non è nuovo: sia in Svizzera che Ticino ci sono pro-fessionisti che offrono delle consulenze nell’am-bito degli ascensori, ma nessuno è in grado di proporre un pacchetto di servizi paragonabile al nostro. Swiss Lift Consulting SA si occupa di tut-to, dall’analisi di stato di un ascensore, alla valu-tazione delle riparazioni, fino alla direzione lavori durante le sostituzioni o la posa di nuovi impianti. In poche parole i nostri Clienti interagiscono con una sola persona indipendentemente dall’inter-vento necessario; la loro soddisfazione è la no-stra priorità e trovare la soluzione ottimale la no-stra MISSIONE.

Ha posto l’accento sull’importanza di far risparmiare tempo e denaro al Cliente: un’esigenza sempre più sentita? Avendo lavorato a stretto contatto con la Cliente-la conosco perfettamente i problemi che si pos-sono riscontrare nell’ambito dell’ascensoristica. Mi piace ispirarmi a una citazione di Linus Tor-valds (programmatore e fondatore di Linux) ov-vero: L’intelligenza è la capacità di evitare di fa-re un lavoro ottenendo tuttavia di trovarlo finito. Questa frase è il riassunto di quello che faccia-mo. Potete immaginare quanti pensieri, preoccu-pazioni hanno gli amministratori di stabili, gli ar-chitetti, i proprietari d’immobili e quanto queste persone vorrebbero che l’ascensore fosse l’ul-timo dei loro problemi? Purtroppo però quando

bisogna installarne uno, ripararlo o sostituirlo, il tutto comporta un notevole dispendio di energie. Con Swiss Lift Consulting SA abbiamo la capaci-tà di occuparci di tutto e, grazie alle nostre cono-scenze normative, siamo in grado di fare una ra-diografia oggettiva della situazione e fornire una lettura comprensibile dello stato dell’ascensore, sgravando i nostri Clienti da ogni responsabilità, soprattutto relativa alla sicurezza.

Quando si parla di ascensori si pensa agli immobili di lusso oppure alle palazzine, è così o le cose sono cambiate? Personalmente penso sia inconcepibile oggi co-me oggi pianificare un’edificazione di oltre tre piani senza un ascensore. L’ascensore va visto come un mezzo di trasporto, quindi il suo compi-to è di trasportare le persone da un posto all’altro. Chiunque può decidere di installarne uno, anche perché oggi i prezzi sono veramente accessibili. Tuttavia, non si può pensare di acquistarlo, instal-larlo e usarlo indeterminatamente! Come tutti i mezzi, pensiamo alla stessa automobile, anche l’ascensore è soggetto a usura e necessita una manutenzione che deve essere eseguita da dit-te specializzate. Il mio consiglio è di non sottova-lutare mai l’importanza di un servizio professio-nale e di alta qualità, troppo spesso, infatti, ci si dimentica che l’ascensore è un mezzo di traspor-to, seppur verticale, e pertanto deve garantire la massima sicurezza agli utenti.


diRiTTo iMMoBiLiaRE conDiZioni generAli Per l’esecUZione Dei lAVori Di costrUZione

Costituzione di diritto d’uso riservatoLa comunione dei comproprietari per piani non può concedere senza alcuna forma speciale un diritto d’uso riservato su di una terrazza. Un membro, che per molti anni ne ha tollerato l’uso, non commette un abuso di diritto chiedendo giudizialmente il ripristino della situazione originaria.

genoVeVA lAHMADi-sUter*

FattI. B. e A. sono membri della comunio-ne di comproprietari per piani X., com-prendente due stabili residenziali e una tettoia di collegamento tra i due edifi-ci adibita a garage. B. gode di un diritto esclusivo sull’appartamento al piano su-periore dell’immobile al n. 20 e A. vanta un diritto esclusivo sull’appartamento al pia-no terra, orientato altresì verso sud dello stesso immobile. B. ha acquistato l’appar-tamento nel 1968, mentre A. ha comprato il suo all’inizio del 1973 da C. Quest’ultimo aveva allestito sul tetto del garage, che è in comproprietà, una terrazza con rivesti-mento in piastrelle, recinzione in muratu-ra e piante. La superficie del tetto del ga-rage (come il tetto dell’edificio adiacente al n.22) è allo stesso livello dell’apparta-mento a piano terra di A. e viene utilizza-to esclusivamente da quest’ultimo come terrazza. Secondo il piano di ripartizione, però, A. gode di un diritto d’uso riservato

solo su una parte marginale della terraz-za confinante con il suo balcone (contras-segnata in rosso sul piano di ripartizione).

Durante l’assemblea dei comproprie-tari del 4 novembre 1997 viene discus-so il risanamento del tetto del garage. In questa occasione, A. respinge l’obbligo personale di sostenere le spese nella mi-sura in cui per i lavori di risanamento le panchine dovrebbero essere temporane-amente rimosse.

Il 27 novembre 1998 B. intenta un’azio-ne legale presso il tribunale distrettuale, chiedendo che A. venga obbligato a smet-tere di usare senza autorizzazione le par-ti comuni ed a rimuovere gli impianti in-stallati per utilizzare il tetto come terrazza ed inoltre che gli venga vietato di utilizza-re, accedere o modificare con opere edili-zie le parti della tettoia o della casa n. 22 al di fuori dell’area contrassegnata in rosso.

Il 21 dicembre 1999 il tribunale distret-tuale respinge la causa, affermando che il

diritto d’uso riservato sul tetto del garage è stato concesso al convenuto all’unanimi-tà mediante delibera orale. Poiché è rima-sta incontestata, la delibera è sempre vin-colante e, quand’anche non fosse valida, la domanda non potrebbe essere protetta perché, secondo il tribunale distrettuale, costituirebbe un abuso di diritto.

B. si rivolge all’Obergericht, il quale il 6 ottobre 2000 accoglie parzialmente l’ap-pello e vieta al convenuto di usare come terrazza il tetto piano oltre i limiti dell’a-rea segnata in rosso e lo obbliga a rimuo-vere tutti i mobili e le piante da questa zo-na del tetto. Nel resto l’Obergericht rigetta l’azione legale.

A. chiede al tribunale federale di an-nullare la sentenza del 6 ottobre 2000 e di stralciare la causa dai ruoli.

Dalle ConSIDeRazIonI Del tRIbunale FeDe-Rale. Il fatto che la concessione di un di-ritto d’uso riservato spetti all’assemblea dei comproprietari è rimasto incontestato. Se tale diritto non è stato indicato nell’at-to costitutivo o nel regolamento, i com-proprietari possono concederlo solamen-te tramite una decisione scritta, ovvero una decisione per circolazione o una de-libera assembleare verbalizzata. La legge prevede un’altra forma di delibera tutt’al più per il caso in cui si voglia consentire il voto scritto per corrispondenza, ma tale questione rimane aperta nella fattispecie in esame in mancanza dei requisiti.

Molte argomentazioni del ricorrente B. non vengono accolte poiché egli igno-ra che nel presente caso le prescrizioni formali si possono desumere dalla legge: infatti, l’art. 712m cpv. 2 in combinato di-sposto con l’art. 66 cpv. 1 e 2 CC non am-mette decisioni per via circolare senza al-cuna forma particolare. Laddove la legge stabilisce regole chiare, è esclusa l’appli-cazione delle disposizioni generali del Co-dice delle obbligazioni tramite l’art. 7 CC. Di conseguenza non è necessario stabili-re se, ai sensi di una norma apposita per i contratti (art. 11 cpv. 1 CO), nel singolo caso sia possibile derogare alle prescrizio-ni formali (art. 26 del regolamento), poi-ché la legge specifica anche come va mo-dificato il regolamento (art. 712g cpv. 3, seconda parte della frase CC).

La letteratura concorda sulla possibi-lità di escludere la forma scritta all’una-nimità perché il singolo comproprietario

Tribunale Federale Losanna


non ha un diritto irrevocabile di poter vo-tare per iscritto. Ciò non implica tuttavia che la votazione orale sia ammessa al di fuori dell’assemblea dei comproprietari, bensì solo che i proprietari per piani pos-sono escludere anche la procedura scrit-ta di circolazione degli atti. Una delibe-ra orale presa al di fuori di un’assemblea dei comproprietari non può sostituire una

decisione scritta tramite circolazione de-gli atti o una delibera assembleare verba-lizzata e da conservare.

La possibilità di deliberare senza al-cuna forma speciale non rispetterebbe gli interessi fondamentali di trasparenza e pubblicità dei legittimi successori e de-gli acquirenti di diritti reali sulle quote del-la PPP, per i quali sono vincolanti le deci-sioni dell’assemblea dei comproprietari in merito all’ordinamento d’uso e all’ammi-nistrazione. Ciò pregiudicherebbe la cer-tezza del diritto. Inoltre, ci sarebbero delle difficoltà nel calcolo del termine di conte-stazione. Di norma i membri non posso-no contestare le delibere assembleari che hanno approvato, ma possono impugnar-le per vizio di volontà.

*genoVeVA lAHMADi-sUter L’autrice è membro della Direzione dell’Interciy Group e già coredattrice di «MietRecht Aktuell».

Ne deriva quindi che il presunto consen-so orale di tutti i comproprietari non pote-va conferire al convenuto un diritto d’uso riservato sulla superficie del tetto contro-versa. Il convenuto ha poi rivendicato che l’invocazione del vizio formale del ricor-rente era abusiva. A suo dire, si trattava di un abuso di diritto in quanto il ricor-rente aveva approvato la delibera e tol-

lerato la sua applicazio-ne per decenni e inoltre non aveva alcun interes-se nell’esercizio dell’u-so riservato. B. avrebbe perso un eventuale dirit-to alla difesa anche per aver tollerato la situa-zione a lungo senza fa-re nulla.

L’Obergericht ha osservato in merito che il convenuto avrebbe potuto appren-dere l’entità del suo diritto d’uso dai piani di ripartizione e dal regolamento annota-to nel registro fondiario prima dell’acqui-sto. Il ricorrente non può dunque trarre alcuna pretesa dal fatto di non aver ri-corso già prima alle vie legali. Inoltre, ha avviato egli stesso il processo chieden-do che lo sgombero e il ripristino dello stato originale del tetto del garage ai fini del relativo risanamento andassero a ca-rico di tutti i comproprietari. Un’autoriz-zazione d’uso concessa solo fino a nuo-vo ordine può venire revocata dopo un intervallo di tempo ragionevole duran-te il quale possono venire ammortizza-ti i lavori edili.

Ad A. è opponibile la conoscenza dell’en-tità del suo diritto d’uso. Anche a fronte di una tolleranza dell’uso molto lunga, il riesame della disponibilità alla conces-sione comporta un abuso di diritto solo qualora il ricorrente abbia suscitato nel convenuto l’aspettativa che non avrebbe fatto valere il suo diritto, per poi invece imporlo. Il mero atto di aspettare con l’e-sercizio del diritto non giustifica ancora un abuso di diritto. Con il consenso orale concesso dal ricorrente solo con riserva, il convenuto non ha ricevuto un’autoriz-zazione d’uso per sua natura irrevocabi-le, la cui revoca configurerebbe un abu-so di diritto.

La decisione del tribunale federale (DTF 127 III 506 segg.) mostra in mo-do esemplare quanto sia importante de-liberare correttamente. Ogni proprieta-rio che apporta delle modifiche alle parti comuni senza una decisione della comu-nione dei comproprietari o utilizza parti comuni senza aver ottenuto a tal fine una delibera corre il rischio di dover rimuo-vere le proprie opere risp. ripristinare la situazione originaria. Anche in vista del-la vendita di un’unità di piano è impor-tante che vi siano delle delibere in meri-to all’utilizzo delle parti comuni.

È importante che le delibere della comunione rispettino le prescrizioni formali.»

ANNUNCI


diRiTTo iMMoBiLiaRE MrA AbstrAct

disdetta per mancanza di riguardo verso i vicini La valutazione di una violazione dell’obbligo di diligenza ai sensi dell’art. 257f CO e l’inaccettabilità della protrazione di un rapporto di locazione sono questioni discrezionali sulle quali il Tribunale federale ha un margine di verifica limitato.

reD.

Il Fatto. Il 4 settembre 2009 la Y AG (di se-guito denominata «la locatrice»), rappre-sentata dall’amministratrice di beni im-mobili V AG, ha affittato a X (di seguito denominata «la locataria») con regolare contratto d’affitto un appartamento di 3,5 vani sito in un immobile di Losanna. Nel febbraio del 2010 la V AG ha ricevuto nu-merose lamentele da parte dei vicini della locataria, che segnalavano rumori molesti provenienti dall’appartamento della loca-taria stessa (musica, danze, insulti, dopo le 22 e fino a tarda notte).

La V AG ha più volte verbalmente esor-tato la locataria a porre fine agli schiamaz-zi. Nonostante ciò i vicini si lamentavano del perdurare dei rumori molesti. Il 27 apri-le 2010 la V AG ha ammonito per iscritto la locataria, invitandola ad attenersi agli ob-blighi sottoscritti nel contratto d’affitto e in particolare al rispetto della quiete nottur-na dalle ore 22 alle ore 7. Nella sua lettera la V AG faceva riferimento all’art. 257f cpv. 3 del Codice delle obbligazioni e ricorda-va che, in caso di mancata osservanza del-la quiete, il contratto di locazione avrebbe potuto essere disdetto con un preavviso di trenta giorni dalla fine del mese. Poiché il 10 maggio 2010 e il 13 dicembre 2010 altri vicini segnalavano gli schiamazzi provoca-ti dalla locataria, il 5 maggio 2011 la V AG ha disdetto il contratto di locazione a nome della locataria (mediante l’impiego dell’ap-posito modulo amministrativo e con espli-cito riferimento all’art. 257f cpv. 3 CO) con

effetto al 28 febbraio 2011. Il 26 gennaio 2011 la locataria si rivolgeva alle autorità di conciliazione, con la richiesta di revocare la disdetta del 5 gennaio 2011 ed eventual-mente di protrarre il rapporto di locazione.

La locatrice ha postulato in via ricon-venzionale il rigetto delle domande della lo-cataria e l’espulsione di quest’ultima. Dopo un tentativo di conciliazione non riuscito, l’autorità di conciliazione ha dato ad en-trambe le parti l’autorizzazione ad agire. La causa è stata trattata dal Tribunale specia-lizzato in materia di locazione, il quale, con decisione del 14 luglio 2011, ha dichiarato valida la disdetta notificata dalla locatrice e ha obbligato la locataria a lasciare l’appar-tamento entro cinque giorni dalla cresci-ta in giudicato della sentenza. Il Tribunale cantonale d’appello ha respinto l’appello della locataria e ha confermato la sentenza di primo grado. Anche il Tribunale federa-le ha respinto i reclami presentati.

DaI ConSIDeRanDI. Tra i vari reclami, il Tri-bunale federale ha dovuto inoltre giudicare se la disdetta non fosse stata semplicemen-te determinata dalla mora nel pagamen-to delle pigioni da parte della locataria. A tal proposito la locataria (ricorrente) ha in-vocato la violazione dell’art. 271 CO, defi-nendo pretestuosi i motivi addotti per la disdetta e sostenendo che la vera ragio-ne di quest’ultima fosse il ritardo nel paga-mento del canone locativo. La ricorrente ha affermato di essere stata ammonita dalla convenuta a causa della mora il 15 dicem-

bre 2010, senza che la convenuta fissasse un termine per il pagamento e di non aver dato seguito alla richiesta di pagamento. Mancando alla convenuta i presupposti per invocare l’art. 257d CO, questa avrebbe, se-condo la ricorrente, notificato la disdetta ri-ferendosi all’art. 257f cpv. 3 CO.

Una disdetta è contestabile quando vio-la il principio di buona fede (art. 271 cpv. 1 CO). Ciò vale anche nel caso di una di-sdetta del rapporto di locazione dovuta alla mora nel pagamento delle pigioni da parte del locatario. Perché la disdetta possa es-sere impugnata è tuttavia necessario che si diano determinate circostanze (sentenza 4A_497/2011 del 22 dicembre 2011 consi-derando 2.4 e casi citati). Se le condizioni dell’art. 257f CO sono soddisfatte, è raro che la revoca della disdetta venga autorizzata.

Nella fattispecie in questione il Tribuna-le cantonale ha respinto allegazioni simili ad esso sottoposte giudicandole infondate e ritenendo che non vi fossero indizi che po-tessero suggerire la pretestuosità dei mo-tivi della disdetta. Al contrario, secondo il tribunale, la convenuta avrebbe reagito ra-pidamente dopo l’ennesimo reclamo scrit-to dei locatari dell’immobile riguardante il comportamento della ricorrente.

L’indagine dei motivi reali di una di-sdetta è una questione di fatto (sentenza 4A_305/2011 del 7 novembre 2011 consi-derando 2.2, non pubblicata in DTF 137 III 547). I giudici dei tribunali di grado inferio-re hanno stabilito che i motivi addotti dal-la convenuta corrispondevano alle sue ve-

Il proprietario può reagire con la disdetta in caso di mancanza di riguardo verso i vicini.


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disdetta per mancanza di riguardo verso i vicini La valutazione di una violazione dell’obbligo di diligenza ai sensi dell’art. 257f CO e l’inaccettabilità della protrazione di un rapporto di locazione sono questioni discrezionali sulle quali il Tribunale federale ha un margine di verifica limitato.

mRa abStRaCtLa rivista specialistica «MRA – MietRecht Aktuell» è una pub-blicazione periodica edita da SVIT Verlag AG e curata da es-perti di diritto di locazione. È dedicata ai temi e alle sentenze relative al vasto ambito del diritto di locazione e si configura come una lettura imprescindibile per i professionisti del mer-cato immobiliare e per i proprietari.

Con il titolo «MRA Abstract» Immobilia pubblica estratti e riassunti di saggi e commenti scelti. Per la versione completa dei testi la redazione rinvia alle corrispondenti edizioni di «MRA – MietRecht Aktuell».

re intenzioni. La ricorrente non ha invocato nessuno dei motivi di cui all’art. 97 cpv. 1 LTF riguardo all’accertamento dei fatti e il Tribunale federale fonda la sua sentenza sui fatti accertati dall’autorità inferiore (art. 105 cpv. 1 LTF).

Nella lettera del 15 dicembre 2010 ci-tata dalla ricorrente, la convenuta richie-deva il pagamento del canone di locazione dovuto e delle spese accessorie per il me-se di dicembre. La ricorrente non ha da-to seguito alla richiesta, motivo per cui il 3 gennaio, riferendosi all’art. 257d CO, la convenuta metteva formalmente in mora la ricorrente ed esigeva per iscritto il paga-mento di 6900 CHF (ovvero 3 mesi di ca-none più un acconto sulle spese accessorie più gli interessi di mora) entro trenta gior-ni, minacciando la disdetta qualora il paga-mento non fosse avvenuto entro la scaden-za indicata. In seguito, il 5 gennaio 2011, la convenuta ha disdetto il rapporto di lo-

cazione ai sensi dell’art. 257f cpv. 3 CO. Il 9 febbraio 2011 ha poi di nuovo notificato la disdetta alla ricorrente, stavolta invocan-do l’art. 257d CO, con riserva dell’efficacia della precedente disdetta. Con una lettera del 24 giugno 2011 alla presidente del Tri-bunale specializzato in materia di locazio-ne, la convenuta rinunciava infine a questa seconda disdetta, poiché nella fattispecie non erano soddisfatte le condizioni richie-ste dalla giurisprudenza cantonale per po-ter obbligare il locatario al pagamento tri-mestrale del canone di locazione.

L’analisi cronologica della fattispecie mostra che la disdetta oggetto della contro-versia è stata notificata prima della scaden-za del termine di trenta giorni di cui all’art. 257d cpv. 1 CO. Ritenere che la convenuta abbia inoltrato la notifica perché la ricor-rente non aveva pagato il canone di loca-zione entro il termine indicato è erroneo. D’altra parte non si può credere che già in

quel momento la convenuta sapesse di non poter esigere dalla sua controparte contrat-tuale il pagamento anticipato di un trime-stre di pigioni. Ciò è del resto quanto la con-venuta ha esposto due mesi dopo nella sua lettera alla presidente del Tribunale specia-lizzato in materia di locazione. In queste cir-costanze l’argomento della disdetta prete-stuosa non risulta accettabile.

Sentenza del Tribunale federale 4A_87/2012 del 10 aprile 2012 commentata da Martin Sohm in «MRA MietRecht Aktuell» 4/2012.

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diRiTTo iMMoBiLiaRE iPotecHe

La modifica dell’art. 836 CCNovità sul fronte dell’ipoteca legale di diritto pubblico: a seguito della modifica dell’art. 836 del Codice civile svizzero, il Cantone ha adattato svariate leggi cantonali, provvedendo in par-ticolare a prescrivere il deposito obbligatorio in occasione di un trasferimento immobiliare.

riccArDo M. VArini *

l’IpoteCa legale DI DIRItto pubblICo – Qua-DRo noRmatIvo a lIvello FeDeRale. L’istitu-to dell’ipoteca legale relazionata a tribu-ti di diritto pubblico è ancorato sin dagli esordi nel Codice civile svizzero del 1912 (CC) e costituisce uno dei più incisivi strumenti di garanzia previsti dal nostro ordinamento destinato ad assicurare l’in-casso di una pretesa pecuniaria a favore dell’ente pubblico. Esso trova riferimen-to all’art. 836 CC.

La conoscenza di questa problemati-ca è di grande interesse per coloro che nel campo immobiliare sono chiamati ad intervenire in occasione di una transa-zione. E’ infatti importante che il poten-ziale acquirente disponga di mezzi effi-caci per conoscere lo stato giuridico del fondo, onde potersi determinare con co-gnizione di causa in merito al negozio da stipulare. Tale situazione interessa pure la categoria dei creditori ipotecari, chia-mati ad erogare in particolare un deter-minato mutuo.

A differenza dei pegni convenzionali (ipoteche, cartelle ipotecarie), l’ipoteca legale non necessariamente risulta iscrit-ta a registro fondiario. In tal caso si parla di ipoteca legale occulta o anche di ipo-teca legale diretta, nel senso che viene posta in essere ex lege contestualmen-te alla nascita del tributo pubblico da es-sa assistito senza preventiva iscrizione a RF. Quest’ultimo può consistere non solo in un’imposta in senso stretto, segnata-mente in virtù della Legge tributaria, ma anche in un cosiddetto contributo causa-le, con particolare riferimento ai contri-buti preferenziali o di miglioria. Ciò alla condizione che il diritto di pegno trovi il proprio fondamento in una base legale formale e che il tributo da essa assistito denoti una connessione diretta con l’im-mobile gravato (art. 836 cpv. 1 CC).

Da notare che la Legge sull’imposta federale diretta non prevede il ricorso all’ipoteca legale, assai diffusa invece a livello cantonale. La funzione dell’ipote-ca legale è analoga a quella istituita dal Codice civile per i pegni convenzionali,ed è quindi di natura accessoria ossia stret-tamente dipendente dall’esistenza e dal destino della pretesa creditoria da es-sa garantita. Il diritto federale non po-ne limitazioni per quanto attiene l’am-montare o il rango dell’ipoteca legale

che può quindi anche essere di natura privilegiata,ossia risultare prevalente ri-spetto a pegni convenzionali o di altra na-tura cronologicamente antecedenti.

QuaDRo noRmatIvo nel Canton tICIno. A questo proposito il Cantone Ticino si si-tua all’avanguardia nella graduatoria per la nutrita schiera di normative che preve-dono l’ipoteca legale, per lo più di ran-go privilegiato. Una regolamentazione maggiormente esaustiva è stata adotta-ta a seguito della modifica a livello fede-rale dell’art. 836 CC inserita in una vasta revisione del Libro IV dedicato ai diritti reali. Ciò ha comportato una nuova for-mulazione del tenore originario della di-sposizione, in primo luogo al cpv. 1 con la presunzione che l’ipoteca legale di di-ritto pubblico venga posta in essere solo

con l’iscrizione a registro fondiario (ipo-teca legale indiretta) alla stessa stregua di quelle convenzionali. Qualora l’ipote-ca legale sia di un importo superiore a 1000 franchi e mantenga un carattere occulto poi, il cpv. 2 precisa che la stes-sa non possa venire opposta a terzi ti-tolari di diritti reali acquisiti in buona fede sulla scorta delle risultanze a regi-stro se la medesima non sia stata iscrit-ta a registro fondiario entro quattro me-si dall’esigibilità del credito d’imposta, ma in ogni caso entro due anni dalla na-scita dello stesso. Inoltre l’ipoteca lega-le sarà giustificata unicamente qualora il tributo garantito denoti una relazione diretta con il fondo. L’art. 44 cpv. 3 del titolo finale del CC prevede infine che le ipoteche legali nate sotto il regime pre-vigente conservano la loro validità indi-pendentemente dall’iscrizione a registro fondiario per il periodo di 10 anni a par-tire dal 1.1.2012.

Tale modifica legislativa entrata in vi-gore il 1.1.2012 ha indotto il Cantone Ti-cino a modificare in modo sensibile diver-se normative, in particolare gli art. 183 e segg. della Legge di applicazione al codice civile svizzero (LAC), rispettivamente alcu-ne norme della Legge tributaria (LT) non-ché di altre leggi cantonali che prevedono il ricorso all’ipoteca legale, pure in vigore dal 1.1.2012.

A questo riguardo sono da evidenziare innanzitutto gli art. 183 e segg. LAC, os-sia una serie di norme comuni destinate a reggere in modo possibilmente esaustivo le ipoteche legali dirette presenti in diver-se normative e disciplinate sinora in modo lacunoso. Si tratta in pratica di declinare al-cuni principi fondamentali in punto alla na-scita, all’estensione ed al rango dell’ipote-ca legale. Vengono precisate le condizioni

e le modalità dell’iscrizione a registro fon-diario nonché le conseguenze in caso di mancata tempestiva iscrizione conforme-mente al diritto federale. Inoltre viene re-golato il problema della prescrittibilità del credito garantito da ipoteca legale nonché la preclusione per il debitore escusso di ri-chiedere preventivamente la realizzazione del pegno (art. 41 cpv. 1bis LEF). Infine ap-paiono enunciate le circostanze che porta-no alla decadenza dell’ipoteca legale, non-ché le modalità di radiazione della stessa a registro fondiario.

Parimenti anche altre leggi cantonali sono state modificate introducendo un’i-poteca legale di carattere indiretto in luo-go di quella occulta, segnatamente la Leg-ge sul raggruppamento e la permuta dei terreni e la Legge sui contributi di miglio-ria. Purtroppo non è stato possibile unifor-mare l’intero corpus normativo attinente le ipoteche legali di diritto cantonale, ma si è comunque cercato di inserire un’enuncia-

Su suggerimento della divisione delle contribuzioni, il governo si è fatto promotore dell’introduzione di un nuovo strumento di garanzia in caso di alienazione, ossia il deposito preventivo retto agli art. 253a ss. LT ed entrato in vigore dal 1.1.2014.»


diRiTTo iMMoBiLiaRE iPotecHe

zione più chiara in punto alle condizioni di iscrizione al registro fondiario, segnata-mente nella Legge sui consorzi e la Legge cantonale sulle foreste.

Tuttavia le novità di maggior rilievo sono presenti nella modifica attuata nel-la Legge tributaria cantonale (LT). In par-ticolare all’art. 252 cpv. 1 è stata introdotta un’enumerazione puntuale dei tributi assi-stiti da ipoteca legale, ossia le imposte su-gli utili immobiliari, le imposte cantonali e comunali ordinarie sul reddito e sulla so-stanza rispettivamente sull’utile, le impo-ste immobiliari comunali e quelle canto-nali sulle persone giuridiche, come pure le imposte di donazione e successione uni-tamente ad eventuali recuperi suppletori, nella misura in cui si riferiscano a elemen-ti della sostanza immobiliare.

l’obblIgo Del DepoSIto eD Il CalColo pRov-vISoRIo. Il Cantone Ticino conosce un’am-pia gamma di normative che contempla-no l’ipoteca legale diretta. In particolare la Legge tributaria ha esteso questo regime anche all’imposta sugli utili immobiliari in base alla quale ogni anno viene emessa una notevole mole di tassazioni. Pur essendo re-lativamente circoscritto il novero di proce-dure che sfociano in una realizzazione del pegno nei confronti di terzi proprietari, da-to il notevole effetto deterrente che questa misura di garanzia comporta, su suggeri-mento della Divisione delle contribuzioni, il governo si è fatto promotore dell’intro-duzione di un nuovo strumento di garan-zia in caso di alienazione, ossia il deposito preventivo retto agli art. 253a ss. LT ed en-trato in vigore dal 1.1.2014.

In sostanza dal 1.1.2014, in occasio-ne di un trasferimento immobiliare ai sen-si dell’art. 124 LT e degli artt. 125 f e 125 g LT in caso di differimento, l’alienante de-ve obbligatoriamente versare un deposito la cui percentuale, regressiva rispetto alla durata di proprietà, sarà calcolata sul valo-re dell’alienazione.

L’alienante è tenuto entro 30 giorni dal-la comunicazione dell’avvenuta iscrizione a libro mastro della transazione a depositare presso un conto corrente intestato all’Uf-ficio di esazione un importo percentuale del prezzo di alienazione che va dal 5% all’8%, a dipendenza della durata del pos-sesso dell’immobile: 5% del valore dell’a-lienazione se l’alienante è proprietario del fondo da oltre 10 anni, 6% se è proprietario

da oltre 5 anni e non oltre 10 anni e l’8% se è proprietario del fondo da non oltre 5 anni. In alternativa è fattibile prestare una garan-zia bancaria irrevocabile a prima richiesta. Fanno eccezione i casi di esenzione sogget-tiva dall’imposta sugli utili immobiliari ai sensi dell’art. 126 LT, rispettivamente di im-posizione differita ai sensi dell’art. 125 lett. a-c LT, nonché le vendite forzate effettuate in applicazione della LEF. Non sono invece esentati i differimenti a scopo di reinvesti-mento in un’abitazione primaria, rispettiva-mente di reimpiego a carattere aziendale.

L’effettuazione del deposito o la presta-zione di una garanzia hanno effetto libe-ratorio per il terzo ma non per il debitore d’imposta per tutte le ipoteche legali co-stituite ai sensi della LT dopo il 1 gennaio 2012 fino alla data del trasferimento non ancora iscritte a RF, inclusa quella a garan-zia dell’imposta sugli utili immobiliari, indi-pendentemente dall’ammontare. Nel caso in cui tale incombenza non venisse effet-tuata, le ipoteche legali continuano a sussi-stere immutate. E’ pure previsto che le im-poste scadute garantite da ipoteche legali debitamente accertate nella misura in cui ancora scoperte, vengano compensate con il deposito versato secondo un preciso or-dine di priorità, iniziando dall’imposta su-gli utili immobiliari.

L’inottemperanza all’obbligo del depo-sito può comportare una multa disciplina-re sino a 1000.– franchi e, in casi gravi o di recidiva, 10’000.– franchi al massimo (art. 257 cpv. 2 LT), nonché l’emanazione di un calcolo provvisorio per il presumibile am-montare dell’imposta sugli utili immobilia-ri in pratica una tassazione d’ufficio, me-diante una decisione non impugnabile, ciò che abilita l’ufficio competente ad iscrive-

re un’ipoteca legale a registro fondiario per l’importo corrispondente (art. 216a LT).

Il legislatore era conscio del fatto che in taluni casi l’adempimento del deposito poteva comportare conseguenze gravose. Pertanto é stata istituita la possibilità per il contribuente di richiedere una decisione di riduzione del relativo’ammontare qua-lora l’onere appaia sproporzionato, e que-sto per tutto il tempo della durata del de-posito stesso.

Si è deciso di soprassedere inoltre nei casi bagatella, ossia per importi in gioco inferiori a fr. 5 000.-. Va infine osservato come l’introduzione del deposito renderà gradualmente superfluo il ricorso alle at-testazioni vincolanti, la cui attualità resta immutata solo per quanto attiene le ipo-teche legali sorte con il regime antece-dente, rispettivamente fra il 1.1.2012 ed il 31.12.2013, allorché ancora non vigeva l’obbligo del deposito, ed a far capo dal 1.1.2014 limitatamente alle ipoteche legali relative ad operazioni per le quali il deposi-to stesso non è richiesto o non viene effet-tuato (art. 252 cpv. 5 LT). Ulteriori dettagli si trovano nella circolare della Divisione delle Contribuzioni 26/2013 del 27.11.2013, re-lativa al deposito.

Come accennato in precedenza, nella pratica è poi verosimile che il notaio sarà chiamato a svolgere al riguardo una fun-zione importante. Sebbene la modifica le-gislativa attinente la LT si limiti ad accol-largli l’onere di informare debitamente le parti sull’obbligo di effettuare il deposito analogamente a quanto previsto in tema di ipoteca legale (art. 254 cpv. 1 LT), è infat-ti probabile che alla medesima stregua di quanto già attualmente avviene in molti ca-si con l’istituzione di una trattenuta conven-zionale, al pubblico ufficiale venga ora de-legato dai contraenti l’incarico di effettuare a loro nome il deposito presso l’erario e di seguire lo svolgimento delle relative prati-che, sino ad un’eventuale retrocessione del residuo attivo. A tale scopo sarà comunque vivamente consigliabile che le parti conferi-scano un preciso mandato al notaio rogan-te, definendone i termini e facendone de-bita menzione nell’atto.

*riccArDo M. VArini Ispettore del registro fondiario e di commer-cio, Dipartimento delle Istituzioni

L’inottemperanza all’obbligo del deposito può comportare una multa disciplinare sino a 1000.– franchi e, in casi gravi o di recidiva, 10’000.– franchi al massimo (art. 257 cpv. 2 LT).»


diRiTTo iMMoBiLiaRE MercAto iMMobiliAre

Modifiche legislative Sono rilevanti gli sviluppi legislativi a livello federale e cantonale sul fronte delle residenze secondarie e della pianificazione del territorio che potrebbero in futuro condizionare il mercato immobiliare svizzero.

giAnMAriA MoscA*

lImItazIone Della pRopRIetÀ. Il panorama legislativo dell’economia immobiliare ha avuto negli ultimi tempi rilevanti sviluppi in grado di condizionare il mercato: a questo proposito basta citare l’introduzione nella Costituzione federale dell’articolo riguar-dante le residenze secondarie e la conferma popolare delle nuove Disposizioni federali sulla pianificazione del territorio per com-prendere che il quadro di riferimento nor-mativo è sicuramente cambiato. Pertanto la sfera della proprietà privata e della libera iniziativa in campo immobiliare, pure nomi-nalmente protetti nella Costituzione fede-rale, hanno ricevuto limitazioni aggiuntive che si ripercuoteranno appunto nelle pros-sime dinamiche di mercato.

ReSIDenze SeConDaRIe. Iniziando quindi dalle residenze secondarie, in preceden-za era già stato indicato che l’approvazione della nuova norma costituzionale avrebbe determinato l’immediata applicazione delle restrizioni per le nuove residenze seconda-rie e quindi l’emanazione da parte del Con-siglio Federale di un provvedimento tran-sitorio.

Era stata poi avviata la procedura di con-sultazione per la nuova Legge federale di applicazione che è giunta ora a livello di messaggio del Consiglio Federale alle Ca-mere di Berna, che saranno quindi chia-mate ad adottare o ad emendare la propo-sta legislativa del Governo. L’iter legislativo

avrebbe potuto concludersi ancora nel cor-so di quest’anno, ma la durata della proce-dura di consultazione e quindi i tempi per la promulgazione del Messaggio da parte del Consiglio Federale lasciano intendere che la Legge federale potrà entrare in vigore non prima del 2015.

In ogni caso, il Tribunale Federale con la sua storica decisione ha confermato l’im-mediata entrata in vigore della nuova dispo-sizione legale che spiega quindi di già i suoi effetti sul mercato.

Il progetto legislativo sulle residenze secondarie previsto dal Consiglio Federa-le prevedeva dunque una clausola di sal-vaguardia per le residenze secondarie già esistenti, poneva una serie di eccezioni a li-vello turistico per l’ulteriore disponibilità di residenze di vacanza e affidava a Cantoni e Comuni gli oneri e gli onori di applicare e controllare in forma estremamente incisi-va l’andamento delle residenze secondarie sui lori territori.

Al termine dunque della procedura di consultazione, il Messaggio del Consiglio Federale non si scosta eccessivamente dal progetto posto appunto in consultazione e l’elasticità comunque mantenuta dal Con-siglio Federale non è stata eccessivamente gradita dalle Associazioni che hanno pro-mosso o sostenuto il nuovo articolo costi-tuzionale.

Pertanto, anche ai sensi del nuovo pro-getto legislativo il Consiglio Federale preve-de di mantenere e di salvaguardare i diritti

acquisiti dai proprietari che già possedeva-no residenze secondarie anche se il relativo comprensorio ha già oltrepassato la barrie-ra del 20% stabilita in sede costituzionale.

Ulteriori eccezioni sono state conferma-te nel caso di avvenimenti che comporta-no l’ineluttabile trasformazione di residenze primarie in residenze secondarie, analoga-mente all’ipotesi ove un esercizio alberghie-ro non sia più economicamente sostenibile e quindi debba essere trasformato in appar-tamenti di vacanza. Come riferito, dovreb-bero altresì essere salvaguardati gli edifici storici che non possono essere destinati ad altro scopo come per i rustici ticinesi, con-siderato che oltretutto gli stessi sono gene-ralmente situati fuori dalle zone edificabili.

Come indicato, il Consiglio Federale mantiene poi la sua richiesta di salvaguar-dare quanto più possibile gli scopi turisti-ci delle località che sono massicciamente coinvolte nella restrizione costituzionale, considerato che l’esercizio di attività di ac-coglienza turistica comporta la possibilità di avere nuove residenze secondarie. Tutte le eccezioni passeranno sicuramente al vaglio del Tribunale Federale che chiarirà col tem-po la loro esatta interpretazione.

Appare tuttavia immediatamente com-prensibile che la nuova disposizione li-mitativa di carattere costituzionale incida notevolmente sul mercato immobiliare e soprattutto colpisca regioni che non cono-scevano trasformazioni turistiche di grande ampiezza ma che semplicemente si caratte-rizzavano per un’evidente spopolazione lo-cale e quindi un riutilizzo degli stabili esi-stenti quali residenze secondarie. La parola spetta ora alle Camere federali e occorre-rà verificare se il Parlamento avrà il corag-gio e la possibilità di migliorare la situazio-ne, sebbene già nell’attuale impostazione alcune associazioni abbiano minacciato una proposta referendaria nel caso di avallo del messaggio del Consiglio Federale, che ha stabilite regole più per il futuro che per il passato.

Personalmente riterrei che il Parlamen-to finirà per avallare quanto proposto dal Consiglio Federale che, nelle maglie stret-te della disposizione costituzionale, ha co-munque applicato un certo buon senso, che finirebbe comunque per essere confermato in sede referendaria trattandosi di una solu-zione sostenibile. Mi permetto poi di pen-sare che il Popolo svizzero non sarebbe ul-teriormente disposto a restringere un limite

Christof Sonderegger, Schweiz Tourismus.


diRiTTo iMMoBiLiaRE MercAto iMMobiliAre

costituzionale che risulta di già penalizzan-te. Nel corso dei prossimi mesi verifichere-mo dunque gli sviluppi di questo tema.

pIanIFICazIone teRRItoRIale. Per quanto concerne le nuove disposizioni federali in tema di pianificazione territoriale, il Popolo svizzero ha avallato come noto una sostan-ziale riduzione delle zone edificabili sviz-zere, lasciando perdipiù un ristretto mar-gine ai Cantoni per appunto introdurre nei loro territori quanto stabilito dalle Came-re Federali e avallato da Popolo svizzero in sede referendaria. L’intenzione è dunque di giungere ad una densificazione delle co-struzioni.

Oltre alla citata riduzione delle zone edi-ficabili, il Legislatore federale ha introdotto l’imposizione fiscale dei rilevanti migliora-menti apportati dai piani regolatori a favore di singole proprietà immobiliari, disponen-do che se un fondo ottiene vantaggi piani-ficatori il Cantone deve prelevare un’impo-sta sul «plus valore» pari ad almeno il 20% di tale incremento, facoltizzando i Cantoni a stabilire anche norme più incisive.

Questo prelievo dovrebbe altresì com-pensare gli eventuali risarcimenti per espro-priazione materiale scaturenti dalle ri-duzioni delle zone edificabili, anche se la giurisprudenza federale sottolinea che sus-sistono criteri precisi e restrittivi in caso di esclusione dalle zone edificabili per ottene-re un’indennità.

Infine, il Legislatore federale lascia ai Cantoni la facoltà di inserire altresì nelle lo-ro legislazioni di competenza misure intese ad obbligare i Proprietari fondiari a costru-ire i singoli fondi nel caso che gli stessi ve-nissero «tesaurizzati».

Pertanto, come discusso nel momento in cui il Popolo è stato chiamato a votare, le nuove norme pianificatorie in campo fe-derale hanno portato un deciso ed ulterio-re limite alla tutela della proprietà privata, che viene effettivamente ridimensionata e lasciata al giudizio dei pianificatori.

Il Consiglio Federale ha ora lanciato una procedura di consultazione sulla nuova Or-dinanza federale di applicazione che ha de-terminato numerose resistenze per la sua rigidità soprattutto avverso i Cantoni: vedre-mo quale impostazione scaturirà da questa ulteriore iniziativa.

Per quanto concerne il Cantone Ticino, visto il sopraccitato quadro federale di ri-ferimento, appare ora importante seguire l’impronta federale senza incidere ancora maggiormente in una situazione già delica-ta, con dunque uno sguardo critico nei con-fronti della proposta legislativa cantonale che era stata concepita in un primo momen-to nella sede dipartimentale competente.

Infatti, il progetto cantonale prevedeva addirittura di innalzare il prelievo fiscale al 40%, giungendo dunque a limiti troppo ele-vati per i piccoli e medi proprietari che ma-gari non intendono assolutamente approfit-

tare dei miglioramenti apportati dai singoli piani regolatori.

Oltretutto, se il Legislatore federale ha previsto il prelievo di tale «plus valore» nel momento di una successiva compravendita o edificazione, il Governo Cantonale aveva concepito addirittura un termine temporale di 10 anni per comunque prelevare l’impo-sizione fiscale, malgrado che, come detto, il Proprietario interessato non abbia asso-lutamente sfruttato il «plus valore» ricevuto senza sua richiesta o concorso.

Il dibattito in Gran Consiglio avrà dun-que importanti conseguenze e personal-mente spero che il Legislatore Ticinese nel-le sue norme applicative si mantenga fedele a quanto previsto in sede federale senza au-mentare la pressione sul mercato immobi-liare che deve rimanere attrattivo ed inte-ressante sotto ogni profilo. Anche su questo fronte occorre pertanto esaminare gli svi-luppi che perverranno questa volta da Bel-linzona con una diretta ripercussione sul mercato immobiliare, che potrebbe altre-sì subire nel corso dei prossimi tempi una flessione dopo diversi anni di buon anda-mento.

*AVV. Dr. giAnMAriA MoscA Avvocato Specialista FSA/SAV in diritto della costruzione ed immobiliare, Presidente CATEF Lugano

il Consiglio Federale mantiene la sua richiesta di salvaguardare quanto più possibile gli scopi turistici delle località che sono massicciamente coinvolte nella restrizione costituzionale.»

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si adeguatamente acquisendo le neces-sarie conoscenze di base oppure a per-sone già attive nel settore immobiliare che vogliono rinfrescare o rinsaldare le proprie conoscenze di base. Per la par-tecipazione a questi corsi, al termine dei quali si tiene un esame interno, non so-no richiesti particolari requisiti.

aSSIStentI ppp 2014. Il prossimo corso per Assistenti in ammi-nistrazione di proprietà per piani verrà proposto in autun-no. Alla fine del corso i par-tecipanti saranno in grado di gestire autonomamente am-biti importanti dell‘ammini-strazione di PPP e di assistere l‘amministratore di condomi-ni nello svolgimento del suo

mandato. Nelle 24 ore-lezione vengo-no infatti approfonditi dai docenti, pro-fessionisti del settore immobiliare, temi quali la costituzione e l’estinzione di una PPP, le quote di valore (diritti, oneri, basi di calcolo, ecc.), la gestione dell’immo-bile (lavori di costruzione, assicurazio-ni, ripartizione delle spese, fondo di rin-novamento), l’assemblea (convocazione, delibere, diritti di voto e maggioranze, verbale), l’ambito di attività dell’ammi-nistratore e del comitato. Le conoscen-ze acquisite potranno subito essere mes-se in pratica nel lavoro quotidiano.

una pIaCevole SeRata. Si è svolta a fine marzo nella splendida cornice dell‘Ho-tel Villa Sassa di Lugano la consegna dei certificati di Assistente SVIT in ammini-strazione di PPP, edizione 2013. La pia-cevole serata, organizzata da SVIT Tici-no in collaborazione con Homegate.ch – sponsor della formazione per il 2014 – è

stata l’occasione per una simpatica rim-patriata dopo la fine del corso. Sono 19 coloro che hanno superato l’esame 2013: Alimonti Stefano, Bianchi Daniele, Bian-chi Flavia, Cadlini Desirée, Conconi Ve-ronica, Curti Antonio, De Luigi Stefano, Fernandes Miguel, Guerrieri Giuseppe, Locarnini Nicola, Lurati Andrea, Men-zio Luca Giovanni, Nigro Selene, Pagna-menta Paola, Rizzi Paolo, Rocchi Lau-ra, Samà Stella, Stucki Clarissa e Wyss Laetitia.

CoRSI peR aSSIStentI. Questi corsi si rivol-gono a chi si avvicina per la prima volta al settore immobiliare e vuole preparar-

Alcuni dei partecipanti al corso con il presidente di SVIT Ticino Alberto Montorfani, Pietro Izzi di Homegate e Giuseppe Arrigoni, membro di Comitato

aSSiSTENTi SViT iN aMMiNiSTRazioNE di PPP

il prossimo corso per assistenti in amministrazione di proprietà per piani verrà proposto in autunno.»


L’ottimizzazione del Consiglio federaleIl Consiglio federale rinuncia a intervenire sui prezzi del mercato immobiliare ma pensa già a una nuova riforma del diritto di locazione. Le misure recentemente proposte puntano sulla politica dell’alloggio già collaudata.

PoLiTiCa iMMoBiLiaRE PoliticHe AbitAtiVe

siMon HUbAcHer *

veRIFICaRe la tRaSpaRenza. In diverse of-fensive parlamentari le sinistre e i verdi hanno richiesto l’adozione immediata di misure contro la carenza di alloggi nei con-glomerati urbani. A marzo del 2013 il Con-siglio nazionale ha inoltre preteso l’introdu-zione di misure volte ad arginare gli effetti negativi della libera circolazione delle per-sone sul mercato immobiliare. In un do-cumento di discussione il Ministro dell’e-conomia Johann Schneider-Ammann ha proposto l’obbligo per i locatori di rende-re pubblico l’aumento del canone ad ogni cambio di affittuario.

Non si è però ancora arrivati a tanto. Nel dibattito dello scorso maggio, il Consiglio federale ha rifiutato di intervenire nel mer-cato immobiliare per orientarne i prezzi, ma si è detto pronto a valutare una riforma del diritto di locazione che prevedrebbe, tra gli altri elementi, l’obbligo di comunicare al nuovo inquilino il canone locativo applica-to nel precedente rapporto di locazione. I partiti verdi e di sinistra, insieme all’Asso-ciazione degli inquilini, accusano il Gover-no di non prendere sul serio i problemi del mercato immobiliare. Nelle loro reazioni al-le misure proposte dal Consiglio federale, l’UDC e l’Associazione dei proprietari fon-diari si sono invece schierati contro «ulte-riori ingerenze dello Stato nel mercato im-mobiliare».

polItICa Dell’alloggIo. Evidentemente il Consiglio federale intende per il momento

attenersi ai principi della politica dell’allog-gio finora condotta. La disponibilità di spazi abitativi sul libero mercato si è infatti con-servata in diversi contesti congiunturali. La stragrande maggioranza della popolazione svizzera dispone di alloggi di buona quali-tà a prezzi accessibili. Il rapporto tra reddi-to e spese abitative è rimasto stabile. E per-sino nella fase più recente della penuria di alloggi il mercato ha dimostrato la propria efficienza: se nel 2002 furono costruiti ap-pena 29 000 nuovi alloggi, nel 2011 le uni-tà abitative presenti sul mercato sono state 47 000. Tuttavia, in alcune città e conglo-merati urbani l’offerta di abitazioni a prez-zi moderati è ancora scarsa. Per questo è necessario ampliare gli attuali programmi di sostegno, complementari alle dinamiche di mercato, e rafforzare l’edilizia abitativa di utilità pubblica.

aDattaRe la pRomozIone all’alloggIo. Du-rante la discussione, il Consiglio federale ha preso in considerazione numerose misure volte a mettere a disposizione della popo-lazione immobili a prezzi convenienti o a conservare l’attuale disponibilità di tali spa-zi abitativi. Molte di queste misure vanno riformulate o dettagliatamente verificate. Una revisione dell’Ordinanza sulla promo-zione dell’alloggio (OPrA) dovrebbe per-mettere alle società immobiliari di pubblica utilità (cooperative di abitazione, fondazio-ni) di richiedere prestiti presso il fondo di rotazione federale non solo per la costru-zione di nuovi immobili o l’ampliamento di

edifici esistenti, ma anche per l’acquisto di terreni edificabili idonei. Inoltre le condi-zioni per l’ottenimento di tali prestiti (am-montare massimo, tasso di interesse, dura-ta dell’ammortamento) dovrebbero essere riviste in funzione delle esigenze specifiche degli investitori immobiliari di pubblica uti-lità. Per consentire ai locatari a basso red-dito di immobili finanziati secondo la LCAP (Legge che promuove la costruzione di abi-tazioni e l’accesso alla proprietà) di rimane-re più a lungo nelle loro abitazioni, il Consi-glio federale intende estendere i contributi per l’alloggio dagli attuali 19 a 21 anni. Il dialogo tra Confederazione, Cantoni, città e comuni in materia di politiche abitative va inoltre approfondito per migliorare la co-noscenza reciproca delle misure esistenti e il loro coordinamento. Verrà altresì valuta-ta la possibilità di finanziare la costruzione di alloggi in base alla legge sulla pianifica-zione del territorio (LPT) ad esempio intro-ducendo disposizioni legali che preveda-no un obiettivo di promozione o definendo un contributo per il plusvalore. Un’ulterio-re misura prevede l’inserimento di diretti-ve riguardanti il mercato immobiliare e la disponibilità di alloggi nei piani regolatori cantonali. Poiché i necessari interventi di risanamento energetico degli immobili ri-schiano di comportare una perdita di abi-tazioni a prezzi moderati, dovrebbe essere presa in considerazione una revisione del Programma Edifici e migliorata la traspa-renza nella fruizione dei fondi.

la «CaSSetta DeglI attRezzI». Il Consiglio federale suggerisce infine che i Cantoni e i comuni in cui le tensioni del mercato immo-biliare sono più evidenti debbano mostrarsi più attivi elaborando misure proprie. A que-sto scopo la costruzione di alloggi a prezzi moderati e di pubblica utilità dovrebbe es-sere inclusa nella strategia della Conferen-za tripartita sugli agglomerati. Un’apposita «cassetta degli attrezzi», ovvero una serie di strumenti informativi elaborati dall’Ufficio federale delle abitazioni (UFAB), dovrà sen-sibilizzare gli enti competenti e informarli sulle misure destinate al finanziamento di alloggi a prezzi convenienti.

* siMon HUbAcHer

L’autore è responsabile Relations di SVIT Svizzera.

Complessi abitativi a Zurigo Altstetten (Foto: Georg Aerni / Stadt Zürich).


ComItato SvIt tICInopresidente: Alberto Montorfani, Interfida SA, Corso San Gottardo 35,6830 Chiasso, 091 695 03 33, [email protected]

vicepresidente: Edda Bruni-Fasani,Leso, 6563 Mesocco, 091 835 90 55, [email protected]

Segretario: Bettina Huber De SantisImmobiliare Marazza Sagl, via San Gottardo 129, 6648 Minusio, 091 730 12 17, [email protected]

Cassiere: Marco Piozzini, Studio Fiduciario e Immobiliare, Piozzini Armando e Marco, Centro Montana, via ai Molini 1, 6616 Losone091 791 39 58, [email protected]

Giuseppe Arrigoni, Livit SA, via Greina 2, 6900 Lugano, 058 360 34 00, [email protected]

Antonio Canavesi, Barinvest SA, via Cantonale 19, 6900 Lugano091 913 70 90, [email protected]

Marco Fantoni, Comafim SA,Corso Elvezia 27, 6900 Lugano091 912 10 90, [email protected]

Werner Leuzinger, Lefor Immobiliare SA, Via Cantonale 45,6964 Davesco, 091 942 46 82, [email protected]

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amifiduciaria Sa, Franchini Roberto, Lugano amministrazione Central park Sa, Lugano ammoncasa Sagl, Ammon Mattia, Lugano, www.ammoncasa.comantonelli omar, Lugano axim Sa, Lugano, www.aximsa.chbaRInveSt Sa, Canavesi Antonio, Lugano, www.barinvest.ch bdb Real estate Sa, Canavesi Antonio, Lugano besfid e pianca immobiliare Sa, Pianca Candido, Lugano, www.besfid-pianca.chbouygues e&S Fm Svizzera Sa, Miglioretto Silvano, Manno, www.bouygues-es.chCiriaco massimiliano, Lugano Comafim Sa, Fantoni Marco, Lugano Comisa Sa, Elsener Gabriele, Castagnola, www.comisa.chCorfida Sa, Ciceri Gianpaolo, Lugano, www.corfida.comDanproperty Sa, Ancarola Domenico, Lugano, www.danproperty.chDCF promozione Immobiliare Sa, Hurth Daniele, Lugano, www.dcf.chDe bernardis edo, Massagno, www.debernardis.chDreieck Immobiliare Sa, Lugano, www.dreieckimmo.chenma Sa, Avv. Grisanti Stefano, LuganoFiducia & art Sa, Strozzi Livio, Lugano Paradiso, www.fiducia-art.comFiduciaria taddei-bassi Sa, Bassi Fabio, Lugano, www.taddei-bassi.chpiazzini gianluigi, Gentilino Fondazione maghetti, Caruso Riccardo, Lugano galli Immobiliare Sa, Galli Ivan, Rivera, www.gallipartners.chgpm global property management Sa, Mazzoleni Marzio, Lugano, www.gpm.chIl Sogno immobiliare Sa, Lodigiani Sergio, Lugano, www.ilsognoimmobiliare.chImag Concept Sa, Gilardoni Arianna, MaroggiaImmobiliare bandel, Bandel Jacques, Lugano, www.immobiliare-bandel.chImmobiliare Fideconto Sa, Tettamanti Sacha, Pazzallo, www.fideconto.comImmobiliare Fontana Sa, Lugano, www.immobiliare-fontana.chImmobiliare house Solution Sagl, Gorzanelli Daniele, Lugano, www.housesolution.chImmobiliare mantegazza Sa, Mantegazza Melissa, Lugano, www.mantegazza.chImmobiliare tuttoimmobili Sagl, Rocchi Alain, Melide, www.tuttoimmobili.chImmobiliare vianello Sagl, Antorini Sandro, Lugano-Viganello, www.vianello.chImmobiliare Wäfler/Imafid Sa, Wäfler Diethelm, Lugano ImmoIDea Sa, Quadri Graziella, LuganoItal-Suisse Immobiliare Sagl, Antonelli Omar, Lugano,

www.italsuisse.chlambertini, ernst & partners gestioni immobiliari Sa, Riboni Renzo e Ernst Thomas, Lugano, www.lepartners.chlaris Immobiliare Sa, Bernasconi Leonardo, Lugano lefor Immobiliare Sa, Leuzinger Werner, Davesco, www.lefor.chlivit Sa, Arrigoni Giuseppe, Lugano, www.livit.chluminati Francesco, Lugano manzolini, pedretti e partners Sa, Pedretti Tito, Lugano, www.mppartners.chmC Consulenze Sagl, Mari Christian, Rivera mg Fiduciaria Immobiliare Sagl, Mastroddi Giovanni, Lugano, www.mgimmobiliare.chmiminvest Sa, Radaelli Daniele, Grancia mSC immo trust Sagl, Scarati Michele, Lugano, www.msc-immo.chnew trends Sa, Bellomo Salvatore, Lugano, www.new-trends.chpfister holding Sa, Pfister Armando, Manno, www.pfister-case.chr.hoff management Immobiliare, Hoff René, Bioggio Recontam Sa, Pelle Ivan, Lugano, www.recontam.chRuggeri Dr. pier luigi, Lugano, www.sfi-fiduciaria.chSocietà Fiduciaria e Consulenza Sa, Robbiani Andrea, www.sfconsulenza.chStudio Immobiliare ticino Sagl, Gatto Sabina, Lugano, www.studioimmobiliareticino.chticino Re Sa, Avv. Stampanoni Fabio, Lugano, www.ticinore.chtrachsel Fiduciaria Immobiliare Sa, Trachsel Franco, Lugano, www.trachsel-immo.chubS Sa, Deluigi Thierry, Manno vesa Sa, Glattfelder Plozza Isabel, Mas-sagno, www.vesa.chWincasa Sa, Scognamiglio Vincenzo, Lugano, www.wincasa.ch

menDRISIottoarifida Sa, Ponti Battista, Chiasso, www.arifida.chCeppi e Co. agenzia Immobiliare Sa, Consolascio Fausto e Ferretti Achille, Chiasso Coduri alessandro, Rancate Immobiliare Casali Sagl, Arch. Casali Matteo Fiorenzo, Mendrisio, www.immobiliarecasali.chInterfida Sa, Montorfani Alberto, Chiasso, www.interfida.chInterfida Sa, Sulmoni Luigi, Chiasso, www.interfida.chpaganucci giorgio, Mendrisio Sangiorgio amministrazioni, Sangiorgio Antonietta, Mendrisio Studio luido bernasconi, Bernasconi Luido, Stabio, www.luidobernasconi.comv&v Immobiliare Sagl, Vaninetti Barbara, Stabio, www.vevimmobiliare.ch


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Gli attestati federali in gestione immobi-liare e comercializzazione immobiliare sono titoli di studio riconosciuti dall’art. 11 cpv 2 LFid (Legge sull’esercizio delle professioni di fiduciario) per l’otteni-mento dell’autorizzazione cantonale di fiduciario immobiliare. Rammentiamo che in Ticino le attività di fiduciario commercialista, immobiliare e finanziario svolte per conto di terzi a ti-tolo professionale sono soggette ad au-torizzazione in virtù della legge del 1 di-cembre 2009, entrata in vigore il 1 luglio 2012, e del relativo regolamento d’appli-cazione.

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immobilia - maggio 2014

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