hier wil je wonen! - coevorden · is een belangrijke factor als het om wonen gaat. sociaal...
TRANSCRIPT
HIER WIL JE WONEN!woonvisie 2017-2022
INHOUD Woonvisie2017 - 2022
Inleiding
Wonen in Coevorden
Brede maatschappelijke ontwikkelingen
Visie op wonen, hoofdthema’s
Samenhang binnen het gemeentelijke
beleid
Kwantitatieve opgave op de woningmarkt
Thema 1: Kwaliteit van wonen
Thema 2: Langer thuis wonen
Thema 3: Wonen als maatwerk
Thema 4: Betaalbaar wonen
Bijlagen
2
3
7
11
17
23
37
47
53
61
67
December 2017
Hier wil je wonen!
Wonen is meer dan een dak boven je hoofd. Uiteraard is dat wel de eerste behoefte, maar per saldo willen we wonen in een huis dat goed bij ons past en het liefst in een buurt die goed voelt. Als gemeente hebben we een rol in het bijdragen aan een woningmarkt met evenwicht tussen vraag en aanbod. Daarnaast vinden we dat we een bredere en grotere verantwoordelijkheid hebben voor de kwetsbare doelgroepen. Het gaat dan over woonzorg combinaties, waarin zorginstellingen een belangrijke functie hebben. Als het over huurwoningen gaat, hebben we vanuit de woningwet een taak richting de woningcorporaties. We maken jaarlijks prestatieafspraken met hen, waarbij ook de huurdersverenigingen zijn betrokken.
Deze woonvisie moet ons helpen om goede afspraken te kunnen maken en om de juiste keuzes te kunnen maken op de verschillende gebieden van wonen. Voordat we gingen schrijven haalden we visies, ideeën en wensen op bij corporaties en huurdersverenigingen. We spraken over dorpsvisies met dorpsbelangenorganisaties en voerden gesprekken met ontwikkelaars. We namen recente onderzoeken van specialisten en eigen deskundigheid en waarneming mee. Tijdens dit proces merkten we dat het maken van een gedragen en realistische woonvisie niet eenvoudig is. We moeten omwille van de verwachte bevolkingsontwikkeling verder vooruit kijken dan de komende 5 jaar. De risico’s van ouder worden, minder kinderen, thuis wonen met zorg en minder mensen in het algemeen in onze regio, mogen we niet onderschatten. Aan de andere kant willen we wel aantrekkelijke woningen voor onze inwoners en voor toekomstige inwoners; mensen die hier naar toe willen komen om een mooie baan te combineren met onze geweldige leefomgeving in dorpen en stad. Dat is toch een soort spagaat, want investeren in nieuwe woningen en grote renovaties doe je voor een termijn van vele jaren.
We kiezen voor kwaliteit. Daarvoor moeten we samenwerken. De woningmarkt bestaat immers uit huurwoningen en koopwoningen waarvan we geen eigenaar zijn. De uitvoering van een goede agenda van de woonvisie vraagt om een grote inspanning van woningeigenaren, corporaties, inwoners, ondernemers, zorginstellingen, provincie en gemeente. Duurzaam bouwen en het verduurzamen van de bestaande woningen wordt de komende jaren steeds belangrijker. Ook daarvoor hebben we aandacht. We leven met elkaar in een regio die veel kansen biedt. De veiligheid in Drenthe en het geluk van de Drenten worden geroemd. Banen zijn er voldoende, evenals ruimte om te recreëren en de rust van de natuur. Aan betere digitale en fysieke verbindingen, waaronder een verdere uitrol van breedband, wordt gewerkt.
We hebben veel goede informatie gekregen en betrokkenheid en bewustwording ervaren bij alle partijen. Dat waarderen we bijzonder en ik bedank daarom iedereen die bijdroeg aan deze woonvisie van harte. Deze betrokkenheid geeft veel vertrouwen in een prachtige toekomst om te wonen en leven in onze mooie omgeving. Duidelijk toch? Hier wil je wonen!
Jan ZwiersWethouder gemeente Coevorden
INLEIDINGDeze nieuwe woonvisie voor de gemeente
Coevorden kwam tot stand na diverse gesprekken
met dorpen, wijken, woningcorporaties en andere
organisaties. Ook namen we de uitkomsten van
een aantal onderzoeken mee waardoor we een
goed beeld kregen van de huidige situatie en de
verwachte ontwikkelingen voor de toekomst.
In deze woonvisie geven wij richting aan het
nieuwe woonbeleid tot 2022. We geven de kansen
weer die er zijn om het goede leefklimaat in de
stad Coevorden en de dorpen te behouden en
waar nodig te verbeteren. Hierbij houden we
rekening met een aantal komende ontwikkelingen.
Ontwikkelingen zoals bijvoorbeeld de toekomstige
huishoudensafname, de betaalbaarheid van
wonen, huisvesting van kwetsbare doelgroepen
en het langer zelfstandig thuis wonen van diverse
bevolkingsgroepen.
Onze ambitie komt ook naar voren in hoe wij de
kwaliteit van het wonen willen benadrukken in
zowel de stad Coevorden als in de dorpen. We
willen daarom de woonvisie ook gebruiken om
onze gemeente met haar vestingstad en alle
dorpen met hun unieke kenmerken te promoten
en benadrukken dat we een gemeente zijn waar
mensen met plezier wonen.
Omdat de gemeente zelf een kleine speler is op de
woningmarkt, zoeken we actief de samenwerking
met onze maatschappelijke partners om deze
woonvisie tin praktijk te brengen. In het
bijzonder onze woonpartners in de huursector; de
woningcorporaties en de huurdersverenigingen. De
woonvisie is de leidraad voor de jaarlijks te maken
afspraken met deze partijen.
De verenigingen voor Dorpsbelangen en Plaatselijk
Belang en de Wijkverenigingen van Coevorden
spelen een belangrijke rol in de verdere uitwerking
van de woonvisie. Samen met deze partners
werken we de plannen uit en bekijken we wat
uitvoerbaar is om de kwaliteit van het wonen in de
dorpen en de stad te behouden of te verbeteren.
“De ambitie om de kwaliteit van wonen in zowel de
stad Coevorden als in de dorpen te benadrukken
komt in deze woonvisie aan bod. De woonvisie
is er daarom ook om onze gemeente met haar
Vestingstad en alle dorpen met hun unieke
kenmerken te promoten. De gemeente Coevorden is
een gemeente waar mensen met plezier wonen.
1 2
In de gemeente Coevorden is het goed en prettig
wonen voor verschillende doelgroepen. De
verschillende landschapstypen en kernen zorgen
voor variatie in de diverse woonmilieus in de hele
gemeente.
Stad
De stad Coevorden heeft ongeveer 14.000 inwoners.
Coevorden dankt haar ontstaan aan de aanwezigheid
van een opduiking (verhoging) nabij de Kleine Vecht
grenzend aan een doorwaadbare plaats in deze
rivier. De opduiking vormde een smalle doorgang op
een route door een groot moerassig gebied. Met de
bouw van een kasteel op de opduiking konden de
route en de doorwaadbare plaats goed gecontroleerd
worden. Dit maakte Coevorden van groot strategisch
belang en hiermee was de vestingstad een feit.
De gemeente werkt al enige jaren aan het
opknappen van de binnenstad van Coevorden. Door
historische elementen beter zichtbaar te maken
krijgt de stad een mooiere uitstraling.
Dorpen
Naast de stad Coevorden kent de gemeente 28
dorpen. Deze zijn grofweg in te delen in esdorpen,
veendorpen en wegdorpen. In de meeste dorpen is
de van oorsprong vooral agrarische functie steeds
minder sterk aanwezig en is de woonfunctie van
groter belang geworden.
Esdorpen
De esdorpen in onze gemeente kenmerken zich door
uiteraard de essen die er omheen liggen en, in de
grotere kernen, één of meer brinken. In de dorpen
vinden we gemengde bebouwing: boerderijen,
woningen, winkels en in sommige gevallen ook
molens en kerken. Veel boerderijen hebben hun
oorspronkelijke functie verloren en zijn verbouwd tot
woonboerderijen. Binnen de gemeente Coevorden
zijn de esdorpen erg geliefde vestigingsplaatsen
vanwege hun uitgesproken karakter en mooie
boerderijen.
Esdorpen in de gemeente zijn:
• Dalen
• Oosterhesselen
• Zweeloo
• Sleen
• Noord-Sleen
• Gees
• Meppen
• Zwinderen
• Aalden
• Wachtum
• Erm
• Benneveld
• Wezup.
WONENINCOEVORDEN
3 4
Esgehuchten die van oorsprong vaak bestaan uit
een aantal boerderijen rond of bij een complex
oude bouwlanden zijn:
• Diphoorn
• Achterste Erm
• Europaweg e.o.
• Den Hool.
Veendorpen
De veendorpen zijn ontstaan als nederzetting
voor veenarbeiders in de kanaalveenontginningen.
Kenmerkend is de rechthoekige structuur van de
dorpen zoals in de uitbreidingswijken van 1945-
1970 gebruikelijk is.
Veendorpen in de gemeente zijn:
• Geesbrug
• Dalerpeel
• Steenwijksmoer.
Wegdorpen
Wegdorpen worden gekenmerkt door de
geclusterde bebouwing. In plaats van één kern
zijn er meerdere concentraties van woningbouw/
boerderijen die aan de weg liggen. De boerderijen
en woningen staan op het zand.
Voorbeelden van wegdorpen zijn:
• Dalerveen
• Holsloot.
Lintbebouwing
Een vorm van een wegdorp is ook lintbebouwing.
Hiervan is de bebouwing min of meer willekeurig
langs een weg of kanaal ontstaan. Door
‘natuurlijke verdichting’ is een bebouwingslint
ontstaan. Afhankelijk van de plaatselijke situatie
is deze verdichting sterk of minder sterk. De
bebouwing bestaat voornamelijk uit boerderijen en
arbeiderswoningen.
De volgende kernen kunnen worden aangemerkt
als lintbebouwing:
• De Kiel
• Schoonoord
• Stieltjeskanaal
• ’t Haantje/Kibbelveen.
5 6
Maatschappelijke ontwikkelingen zijn van grote
invloed op wonen. Onderstaande ontwikkelingen
bepalen mede de context van het wonen. Deze
ontwikkelingen bepalen voor een groot deel hoe we
omgaan met wonen in de toekomst.
DemografieEen belangrijke demografische ontwikkeling in
onze regio is de bevolkingsafname, de verwachte
bevolkingskrimp. Door de vergrijzing van de
bevolking en het steeds lager worden van het
geboortecijfer, neemt de bevolking af. Daarnaast
is er ook sprake van ontgroening; het aantal
jongeren daalt. Hierdoor stijgt de gemiddelde
leeftijd van de bevolking. Het aantal personen
jonger dan 20 jaar en ouder dan 65 jaar stijgt ten
opzichte van het werkende deel van de bevolking.
Door de verbeterde leefomstandigheden zoals
betere hygiëne en verbeterde gezondheidszorg, is
de toekomstige oudere vitaler en gezonder.
Naast de bevolkingsafname verandert ook de
samenstelling van de huishoudens. Huishoudens
zijn de afgelopen jaren meer divers geworden
en de gemiddelde huishoudensgrootte verkleint.
Het aantal eenpersoonshuishoudens neemt
sterk toe en het aantal thuiswonende kinderen
neemt af. Ook ontstaan er verschillende nieuwe
woonvormen zoals ‘tiny houses’ en is er vraag
naar flexibele woonvormen voor verschillende
huishoudenssamenstellingen.
Een andere ontwikkeling is het ontstaan van
grotere verschillen in leefstijl en gezondheid
gerelateerd aan sociaaleconomische status (SES).
Er is een tweedeling zichtbaar waarbij mensen uit
de lagere inkomensklasse zich vaak minder gezond
voelen, vaker langdurige beperkingen hebben
en vaker één of meer chronische aandoeningen
hebben. Dit is van invloed op hoe mensen kunnen
en moeten wonen.
EconomieDe arbeidsmarkt verandert de laatste jaren sterk
richting een flexibele arbeidsmarkt met een
dalende werkeloosheid, een toename van flexibele
arbeidscontracten, een groeiend aantal ZZP-ers en
een toenemende instroom van arbeidsmigranten
uit Midden- en Oost Europa. Daarbij worden
sommige banen overbodig door technologische
ontwikkeling of worden andere vaardigheden
gevraagd. In zowel de sector techniek als in de
zorgsector wordt verwacht dat op lange termijn
een personeelstekort gaat ontstaan.
Het aantal huishoudens in Nederland dat
7 8
BREDEMAATSCHAPPELIJKEONTWIKKELINGEN
in armoede leeft, neemt sinds 2010 weer
toe. De kans op armoede is het hoogst bij
eenoudergezinnen, alleenstaanden tot 65+,
lager opgeleide hoofdkostwinners, niet-westerse
huishoudens en bijstandontvangers. Het inkomen
is een belangrijke factor als het om wonen gaat.
Sociaal maatschappelijkZorg en ondersteuning vinden vaker dichtbij
of aan huis plaats. Door de toenemende
levensverwachting, innovatie in de zorg en door
de vergrijzing verandert de zorgvraag en neemt
deze toe. Door andere wensen op het gebied
van levenskwaliteit en keuzevrijheid willen veel
mensen hun leven ook op hogere leeftijd graag
voortzetten zoals zij gewend zijn. Ouderen blijven
daarnaast langer thuis wonen, waardoor juist ook
de zwaardere zorg aan huis stijgt.
Er is een beweging zichtbaar waarbij een
standaard aanbod van voorzieningen verschuift
naar een meer persoonlijke maatwerkinvulling van
wonen, welzijn, onderwijs en zorg. Van inwoners
wordt gevraagd om, waar mogelijk, meer
ondersteuning binnen het eigen netwerk (familie,
buurt en mantelzorgers) te zoeken.
De relatie tussen inwoners en de overheid
verandert, waarbij de inwoners steeds meer
initiatief nemen. Hierbij neemt de overheid steeds
meer een faciliterende rol in en ondersteunt
ze deze initiatieven waar mogelijk. Er wordt
tegelijkertijd door de overheid meer een beroep
gedaan op eigen kracht van inwoners om zelf
verantwoordelijkheid te nemen voor hun eigen
woon- en leefomgeving.
Een groot aantal dorpen in de gemeente heeft of
werkt aan een dorpsvisie. Hierin maken dorpen
zelf keuzes op ook het gebied van wonen. Met
deze visie als basis, vinden de gesprekken met de
dorpen plaats.
De noodzaak voor gemeenten om regionaal
samen te gaan werken neemt toe. We werken
daarom samen met andere gemeenten en met
partijen zoals zorgaanbieders, bedrijfsleven,
onderwijsinstellingen, woningbouwcorporaties en
bewoners(organisaties).
Moderne technologieDoor gebruik te maken van technisch
ondersteunende voorzieningen in huis, kan voor
ouderen en hulpvragenden de mogelijkheid
worden gecreëerd om langer zelfstandig
en veilig te kunnen wonen. Met behulp van
sensoren, omgevingsbesturing en hierop
aangesloten mechanica kunnen mobiliteits- en
levensstijlbeperkingen worden ondersteund en
kan snel worden ingegrepen bij onveilige situaties.
Zorgprofessionals en mantelzorgers kunnen via
technologie ook op afstand contact houden en een
patiënt in de gaten houden.
Op het terrein van wonen neemt de vraag naar
duurzaamheid toe. Het besef dat onze
grondstoffen, zoals gas en olie niet oneindig
zijn, wordt steeds duidelijker. Huizen hebben
een energielabel en de overheid stimuleert
de komst van energie neutrale woningen.
Daarnaast nemen duurzame energiebronnen als
zonnepanelen, warmtepompen en thermische
warmtebronnen een steeds belangrijkere rol in bij
de energievoorziening van huizen.
9 10
Wij willen dat het woon- en leefklimaat voor al
onze inwoners, maar ook voor onze toekomstige
inwoners prettig is en blijft. Daarvoor is het
belangrijk dat de woningmarkt zowel kwantitatief
als kwalitatief in balans is. Kwantitatief betekent
dit dat vraag en aanbod van woningen goed op
elkaar aansluiten. Zowel een te groot aanbod
aan woningen ten opzichte van de vraag als het
omgekeerde leiden tot onwenselijke situaties.
Tegelijkertijd is ook een kwalitatief evenwicht op
de woningmarkt belangrijk. Voor iedere doelgroep
met een specifieke woonvraag of –behoefte, is er
het juiste aanbod dat aansluit bij de specifieke
woonwensen. Starters op de woningmarkt hebben
andere woonwensen dan gezinnen, alleenstaanden,
statushouders of ouderen. Hogere inkomens
zoeken vaak een andere woonomgeving dan
lagere inkomens en er zijn zowel mensen die de
voorkeur geven aan een stedelijke woonomgeving,
terwijl anderen juist “buiten wonen” als ideaal
beschouwen.
Ons streven is om vraag en aanbod op de
woningmarkt, zowel kwantitatief als kwalitatief
zo goed mogelijk in evenwicht te brengen.
Kwantitatief betekent dat wij streven naar een
‘gezonde spanning’ tussen vraag en aanbod op
de woningmarkt. Kwalitatief betekent dat wij er
naar streven dat voor alle bevolkingsgroepen,
met al hun gedifferentieerde woonwensen, een
passend aanbod op de woningmarkt in Coevorden
te vinden is. Onderwerpen als zorg, leefbaarheid,
betaalbaarheid en duurzaamheid spelen hierbij
een grote rol en dienen vanuit de beleving van de
bewoners aandacht te krijgen.
In de komende 10 jaar vindt er naar verwachting
in onze gemeente een bevolkingsafname en een
verandering in de huishoudenssamenstelling
plaats, waardoor per saldo de vraag naar woningen
afneemt. Deze ontwikkelingen staan uitgewerkt
verderop in deze woonvisie. Daarna vindt u de
uitwerking aan de hand van vier hoofdthema’s.
Kwaliteit van wonenEen deel van de woningvoorraad in Coevorden
is verouderd en voldoet steeds minder aan de
maatschappelijke vraag. Er moet ruimte zijn om
verouderd woningbestand te vervangen door
nieuwbouw. Het aantal personen per huishouden
neemt af, met gevolgen voor de woonvraag. We
hebben aandacht voor de te maken kwaliteitsslag
in de bestaande woningvoorraad (waaronder de
wens van verduurzaming van het wonen), maar
ook aandacht voor een leefbare woonomgeving in
de dorpen en wijken.
11 12
VISIE OPWONEN,HOOFDTHEMA’S
Langer thuis wonenFocus op meer preventie is nodig. Door
vroegtijdige signalering van risicovolle situaties
en tijdige interventie willen we zwaardere
ondersteuning en zorg voorkomen. Binnen de zorg
is veel aandacht voor de verbeteringen binnen de
bestaande woningvoorraad. Nieuwe technologische
mogelijkheden spelen een belangrijke rol in het
langer thuis kunnen wonen van mensen. De
mate van ondersteuning en zorg is afhankelijk
van de eigen kracht van de inwoners, maar we
willen er zijn voor degene die dit niet op eigen
kracht kan. Deze kwetsbare inwoners vragen om
meer begeleiding bij het wonen; huisvesting is
maatwerk.
Wonen als maatwerkDe huisvesting van kwetsbare groepen inwoners
staat binnen dit thema centraal. Hierbij is aandacht
voor het specifieke maatwerk bij het aanbieden
van huisvesting. De directe woonomgeving en de
benodigde ondersteuning zijn bepalend om het
wonen voor kwetsbare inwoners en de naaste
omgeving leefbaar te maken.
Betaalbaar wonenOok in onze gemeente is de welvaart niet gelijk
verdeeld; de toename van het aantal mensen dat
in armoede leeft maakt dit eens te meer duidelijk.
Door stijgende woonlasten en een daling in het
inkomen komen steeds meer huishoudens in de
problemen. Door mensen beter voor te lichten
over de mogelijkheden om op de woonlasten te
besparen kunnen we de betaalbaarheid van het
wonen optimaliseren. Een belangrijke mogelijkheid
om op woonlasten te besparen is de inzet van
duurzaamheidsmaatregelen. Energiebesparing
levert niet alleen lagere woonlasten op, maar deze
dragen ook bij aan duurzaamheidsdoelstellingen en
vaak ook aan een prettiger woon- en leefklimaat.
AmbitiesVoor de uitwerking van deze thema’s is de
uitdaging een grote transformatieopgave in
de bestaande woningvoorraad. Hierbij moet
verouderd woningbestand worden vervangen door
nieuwbouw.
Onze ambities:
• Een woningbouwplancapaciteit die aansluit
bij de bevolkingsontwikkeling en de
maatschappelijke vraag naar woningen;
• Betaalbare en kwalitatief goede huisvesting
voor alle inwoners;
• Langer zelfstandig thuis wonen van niet alleen
ouderen maar ook andere doelgroepen met
een specifieke zorgbehoefte;
• Een prettige woon- en leefomgeving voor de
inwoners in alle dorpen en wijken.
Onze rol als gemeente Wij zijn als gemeente uiteraard maar één van de
vele partijen die aan de slag mogen met deze
uitdagingen. En we kunnen het zeker niet alleen.
Alleen in samenwerking met en door
een gezamenlijke krachtsinspanning
van maatschappelijke partners als
woningbouwcorporaties, private ontwikkelaars
en andere marktpartijen, financiers van
woningbouwprojecten, huurders- en
bewonersverenigingen, zorgaanbieders en de
vertegenwoordigers van de wijken en de dorpen,
kan het doel van een evenwichtige woningmarkt
gerealiseerd worden. Die samenwerking willen wij
dan ook actief zoeken.
De gemeente kan vanuit verschillende
invalshoeken en rollen een bijdrage leveren aan
de gewenste evenwichtige ontwikkeling van de
woningmarkt. In de eerste plaats hebben wij
natuurlijk onze publiekrechtelijke (overheids)
taken op het gebied van de ruimtelijke
ontwikkeling. Met instrumenten als structuurvisies,
bestemmingsplannen en (omgevings)vergunningen
oefenen wij een regulerende invloed op de
woningmarkt uit. Wij kunnen nieuwbouw van
bepaalde typen woningen wel of niet toestaan of
wel of geen toestemming verlenen voor gewenste
bestemmingswijzigingen. Niet alleen het toestaan
van een nieuwe woonbestemming, maar ook het
‘wegbestemmen’ van bijvoorbeeld woonfuncties
kan. Vanzelfsprekend zijn we daarbij aan
vastgestelde eisen en wettelijke randvoorwaarden
gebonden en vindt dit soort beslissingen altijd in
zorgvuldig overleg met belanghebbenden plaats.
In het verleden waren we bij woningbouwplannen
vaak zelf ontwikkelaar. Alleen of in samenwerking
met private partijen werden de plannen
ontwikkeld. De laatste plannen in Dalen en Sleen
zijn hier voorbeelden van. De verwachting is
dat we deze positie in de toekomst niet meer
innemen en dat er geen grondaankopen voor
nieuwbouwplannen meer worden gedaan.
Een derde rol van de gemeente heeft te maken
met de sociale huursector. Op grond van de
Woningwet maken gemeenten elk jaar met
woningbouwcorporaties en huurdersorganisaties
afspraken over de prestaties die ze gaan leveren.
Die afspraken kunnen gaan over eventuele
nieuwbouw of sloop van sociale huurwoningen,
de kwaliteit en duurzaamheid van de woningen of
13 14
de huisvesting van bepaalde doelgroepen. Deze
prestatieafspraken kunnen dus ook van invloed zijn
op de sociale huursector.
Met deze drie rollen en de daarbij behorende
instrumenten, is de gemeente weliswaar een
belangrijke partner in het woonbeleid, maar zeker
niet de enige. Ten aanzien van bijvoorbeeld de
vrije huursector en de bestaande koopwoningen,
is de directe invloed van de gemeente uiterst
beperkt.
15 16
Woonbeleid heeft raakvlakken met diverse andere
gemeentelijke beleidsterreinen. Voorbeelden
hiervan zijn ontwikkelingen die spelen in het
sociaal domein en op het gebied van recreatie en
toerisme en economie. Ook de ontwikkelingen die
specifiek worden voorzien in het centrum van de
stad Coevorden en bijvoorbeeld de omgevingswet
en duurzaamheid hebben sterke raakvlakken
met dit woonbeleid. Onze gemeentelijke inzet
moet eenduidig en integraal zijn. Deze woonvisie
is dan ook in lijn met onze visie en voorgestane
ontwikkelingen op verschillende terreinen.
Hieronder volgt een overzicht van de belangrijkste
actuele ontwikkelingen en de raakvlakken met de
specifieke beleidsvelden die invloed hebben op
wonen.
Toekomstvisie centrum CoevordenCoevorden is een stad met een rijke historie.
In de afgelopen jaren is er veel veranderd in
het centrum. Vanuit de centrumvisie wordt
hard gewerkt aan een plan, met als doel: een
bruisend stadshart, gekenmerkt door water,
historie en gezelligheid. Het centrum van de
stad Coevorden heeft te maken met relatief
veel leegstand. De toenemende leegstand wordt
hoofdzakelijk veroorzaakt door de structureel
wijzigende winkelmarkt. Deze leegstand is veel
meer dan alleen een winkelprobleem. De vitaliteit
en de relevantie van het centrumgebied staan
onder druk. Met een stagnerend klimaat voor
investeringen en zelfs voor regulier onderhoud
aan panden is niet alleen het economische
klimaat, maar ook het woon- en leefklimaat in het
geding. De toekomstige functie en positie van de
binnenstad van Coevorden is daarmee een veel
breder maatschappelijk vraagstuk geworden. Dit
vraagt dan ook om een brede integrale aanpak.
Via de ontwikkeling van een binnenstadvisie en
de ‘retailagenda Drenthe’ krijgt het centrum
van de stad Coevorden een verdere impuls. Dit
is nodig om ervoor te zorgen dat de binnenstad
aantrekkelijk is en blijft om te bezoeken en
te verblijven. Eén van de uitgangspunten van
deze toekomstvisie is dat het centrum een
aantrekkelijker woongebied wordt. Hoewel de
absolute behoefte aan extra woningen in de
stad beperkt is, bestaat er naar verwachting wél
behoefte onder de lokale bevolking aan passende
huisvesting in en bij het levendige centrumgebied
met alle voorzieningen bij de hand. Een kwalitatief
hoogwaardig centrumwoonmilieu straalt positief
af op de aantrekkelijkheid van het centrum.
Transformatie van winkels naar wonen door
bijvoorbeeld het doortrekken van de woning naar
17 18
SAMENHANG BINNENHET GEMEENTELIJKBELEID
de begane grond kan een goed alternatief voor
leegstand zijn.
Beleidsagenda vrijetijdseconomieCoevorden ligt in een toeristisch-recreatief
gebied met bijzondere trekpleisters: de
Hondsrug, die onlangs de status van UNESCO
Geopark kreeg, het historisch centrum van
Coevorden met het middeleeuwse kasteel en
de prachtige natuur in het buitengebied met
oude dorpskernen en zanddorpen. Het gebied
kent een groot aantal recreatieterreinen en
vakantieparken voor verblijfsrecreatie en
belangrijke trekpleisters voro dagrecreatie (zoals
Wildlands in Emmen; Plopsaland in Dalen en
een groot aantal evenementen en festivals) en
een hoge werkgelegenheid in de gehele sector.
Door de gemeente op toeristisch gebied nog
beter in de markt te zetten neemt niet alleen de
vrijetijdssector aan betekenis toe, maar zal ook
de aantrekkelijkheid van het wonen in het gebied
worden vergroot.
Binnen Drenthe is het traject ‘Vitale
Vakantieparken’ ingezet. Op verschillende plekken
in de provincie Drenthe zijn recreatieparken
te vinden waar –al dan niet gelegaliseerd-
permanente bewoning plaatsvindt. Er zijn parken
waar de recreatieve functie en mogelijk ook
de leefbaarheid onder druk staan. Sommige
parken hebben feitelijk hun oorspronkelijke
recreatiefunctie verloren en vangen ze bovendien
deels een woningvraag op, die anders mogelijk
in de bestaande woningvoorraad zou landen. Dit
vraagt om een heroriëntatie op de rol en functie
van deze parken. Per park moet een keuze
worden gemaakt over het al dan niet toestaan van
permanente bewoning. Toestaan betekent o.a.
dat de bestemming verandert en dat woningen
dienen te voldoen aan het bouwbesluit. Verbieden
van permanente bewoning betekent dat wij
hierop zouden moeten gaan handhaven en dat de
huidige bewoners een woning elders in of buiten
de gemeente de gemeente moeten zoeken. Beide
keuzes zijn van invloed op de woningmarkt.
Vierkant voor werkWerkgelegenheid is van groot belang voor de
woningmarkt. De economische ontwikkeling
van de regio vraagt om aandacht en zorg. De
regio is sterk in (maak)industrie; hier liggen
volop kansen om de economische structuur
te versterken en meer banen te creëren. Dat
vraagt wel om extra inzet. Daarom is het
programma Vierkant voor Werk gestart, waarin
de gemeenten Emmen, Coevorden, Hardenberg
en Hoogeveen samenwerken met de provincie
Drenthe en het ministerie van Economische Zaken
om de economische structuur van de regio te
versterken. De Vierkant voor Werk regio moet
in 2030 bekend staan om specialistische en
hoogwaardige (maak)industrie, internationale
uitstraling, hoogwaardig toegepaste kennis en
vakmanschap en een aansprekende woon- en
leefomgeving. De visie wordt gerealiseerd door
een krachtige samenwerking tussen bedrijven,
onderwijs- en kennisinstellingen en overheden
rond vijf strategische speerpunten. Eén van
de speerpunten is het aantrekkelijke woon- en
leefklimaat met rust, ruimte en veiligheid en een
prima voorzieningenniveau. Dit wordt binnen het
programma verder uitgewerkt. Als het programma
succesvol is en meer werkgelegenheid in de regio
realiseert, zal dit effect hebben op de woningmarkt
en omgekeerd.
Beleidsplannen sociaal domein en ondersteuning minimaDe visie op het sociaal domein is ‘optimale
participatie van de inwoners in onze gemeente op
het gebied van zorg, welzijn en de arbeidsmarkt’.
Deze visie is voor de komende jaren onze basis
en het uitgangspunt van het integraal beleidsplan
sociaal domein Samen Krachtig. Het beleidsplan
kent vijf belangrijk pijlers. Meedoen en meetellen,
voorkomen, samenwerken, dichtbij en innovatie.
Allen gericht op een optimale participatie van onze
inwoners op het gebied van zorg, welzijn en de
arbeidsmarkt. Meedoen en meetellen is hierbij de
belangrijkste doelstelling. De andere onderwerpen
helpen om het meedoen en meetellen werkelijkheid
te laten worden. Binnen het minimabeleid is er
specifiek aandacht voor inwoners die in armoede
leven en extra ondersteuning nodig hebben.
Binnen het woonbeleid zijn het natuurlijk ook
de kwetsbare inwoners die extra aandacht bij
het wonen nodig hebben en waarop extra focus
noodzakelijk is. Betaalbaarheid van het wonen en
“wonen met zorg” zijn vanuit het sociaal domein de
belangrijkste raakvlakken met het woonbeleid.
OmgevingswetIn 2020 treedt naar verwachting de Omgevingswet
in werking. De Omgevingswet integreert een
groot deel van de wetgeving op het gebied van
ruimte, wonen, infrastructuur, milieu, natuur
en water. Doel van de wet is het veelvoud aan
wetten en regels voor de fysieke leefomgeving
te vereenvoudigen en te verbeteren. Hierdoor
krijgen nieuwe initiatieven meer ruimte en wordt
de besluitvorming door de overheid transparanter
en voorspelbaarder. Ook beoogt de Omgevingswet
19 20
te zorgen voor meer samenhang in het beleid
en meer ruimte en flexibiliteit te bieden aan
decentrale overheden om haar eigen afwegingen
te maken. De provincie Drenthe werkt aan de
actualisatie van de Omgevingsvisie, waarbij ook
het hoofdstuk Wonen een update krijgt. Binnen
deze actualisatie wordt gekeken naar de stand van
zaken op de woningmarkt in de provincie Drenthe
en wordt inzicht gegeven in de vraagstukken
en opgaven die nu en in de toekomst spelen
op het thema wonen. Ook de gemeente zal
de komende jaren een omgevingsvisie en een
omgevingsplan opstellen (ter vervanging van
de huidige bestemmingsplannen), waarvan het
aspect “wonen” een integraal onderdeel vormt. Het
huidige publiekrechtelijke kader op dit gebied, kán
de komende jaren dus veranderen.
DuurzaamheidOp het gebied van duurzaamheid hebben we als
gemeente de laatste jaren al veel gedaan en in
de steigers gezet. De komende jaren blijven wij
ons inzetten voor een duurzame samenleving.
Met welke inzet, ambitie en instrumenten we
dat zullen doen, moet nog nader vastgesteld
worden. Ook de provincie Drenthe voert een actief
beleid op dit terrein, bijvoorbeeld via de Drentse
Energie Organisatie (DEO). Om de vragen op het
gebied van energieneutraal/zuinig maken van
woningen en het zelf opwekken van energie goed
te beantwoorden, werken de Drentse gemeenten
samen in het Drents Energie Loket. Naast de
directe informatie die door het Drents Energie
Loket aan de burgers over dit onderwerp gegeven
wordt via telefoon, email en website, organiseert
het Loket ook campagnes zoals bijvoorbeeld ‘Zon
zoekt Drent’.
Maatregelen die in de bestaande woningvoorraad
gedaan moeten worden zijn primair een
verantwoordelijkheid van betreffende eigenaren.
Het betreft hier zowel de particuliere eigenaar
als de woningcorporatie. Verduurzaming van de
bestaande woningvoorraad is in het kader van deze
woonvisie echter wel degelijk van belang. Zowel
in het kader van het thema woonkwaliteit als voor
de betaalbaarheid van het wonen. We maken hier
voor wat betreft de sociale huursector afspraken
over met onze woonpartners.
21 22
BreedbandOok in Coevorden willen we klaar zijn voor de
toekomst, daarbij is breedband (snelle internet-
verbinding) van groot belang. Belangrijke
aandachtspunten zijn:
• De ontwikkelingen in het onderwijs, de trend
van het thuiswerken, de zorg, het bedrijfsleven
en de recreatiesector vragen in toenemende
mate om een goede digitale bereikbaarheid;
• Een goed breedbandnetwerk bevordert de
leefbaarheid van steden en plattelands-
gebieden, omdat regio’s met snel internet
aantrekkelijk blijven voor bewoners en
ondernemers;
• De opkomst van ‘E-Health’ (zorg op afstand)
maakt dat ouderen langer zelfstandig kunnen
wonen;
• Veel voorzieningen worden steeds afhankelijker
van het toenemende dataverkeer.
In april 2017 heeft Verbindt Drenthe een nieuw
Plan van Aanpak ontwikkeld. De kern van dit
plan bestaat uit het clusteren van initiatieven. Op
die manier kan er sneller en voordeliger worden
gewerkt en hoeft niet elk initiatief opnieuw het wiel
uit te vinden. Daarbij zijn alle zes initiatieven in
Coevorden gebundeld tot één Coevorder initiatief,
‘Glasvezel Zuidenveld’.
Internet is niet meer weg te denken uit de
samenleving en het is belangrijk dat iedereen
toegang krijgt tot snel internet, nu en in de
toekomst. Een goede internetverbinding biedt
een alternatief voor fysieke voorzieningen. Dit
alternatief maakt het voor inwoners mogelijk om
langer en veilig thuis te wonen.
InleidingOm meer zicht te krijgen op de ontwikkelingen
op de woningmarkt hebben we ter voorbereiding
op de woonvisie diverse onderzoeken laten
doen. Eind 2016 gaven woningcorporaties
Domesta en Woonservice samen met de
gemeente Coevorden het bureau RIGO de
opdracht een woningmarktonderzoek te doen
in de gemeente Coevorden. Begin 2017 voerde
het bureau STEC een onderzoek uit naar de
bestaande woningbouwplannen in de gemeente
om die vervolgens te toetsen aan de verwachte
woonbehoefte op de lange termijn. Beide rapporten
zijn in te zien op www.coevorden.nl/woonvisie.
In dit document vermelden we de belangrijkste
conclusies van beide onderzoeken. Daarnaast
delen we in dit hoofdstuk de conclusies uit een
onderzoek dat KAW medio 2017 in opdracht van
de provincie Drenthe heeft uitgevoerd. Hierin is
de woontechnische kwaliteit van elk huis bepaald.
Tenslotte geven we een beeld van de kwantitatieve
opgave op de woningmarkt en geven we weer hoe
onze inzet zal zijn.
RIGO RapportEen gezinsgemeente in transitie
De gemeente Coevorden is een sterk vergrijzende
gemeente en wordt gekenmerkt door een relatief
welvarende bevolking, veel grondgebonden
koopwoningen en relatief hoge woningprijzen.
Van oudsher wonen er in de gemeente vooral
gezinnen, maar inmiddels hebben veel ouders de
kinderen het ouderlijk huis zien verlaten. Deze
kinderen hebben veelal de gemeente en de regio
Zuidoost-Drenthe verlaten er is dan ook sprake
van een ondervertegenwoordiging van jongere
huishoudens tussen de 20 en 40 jaar. Dit is met
name het gevolg van het vertrek van jongeren
op het moment dat zij gaan studeren. Dit vertrek
van jongeren is een structureel verschijnsel. Een
deel van deze jongeren keert op latere leeftijd
terug, wat in het verleden vaak leidde tot positieve
migratiesaldi in de leeftijdsklassen van 25 tot
40 jaar en 40 tot 65 jaar. In 2014 en 2015 bleef
deze positieve ontwikkeling echter uit. Over de
periode 2010 t/m 2015 was het migratiesaldo
voor de gemeente Coevorden een negatief
jaarlijks saldo van 130 personen. Daarnaast
is er, door het passeren van de leeftijdsgrens
van 40 jaar van de vrouwen vanuit de grootste
bevolkingsgroep, sinds 2010 sprake van een
negatief geboortesaldo. Ook dit zorgt voor een
afname van het bevolkingsaantal. In de toekomst
zal deze bevolkingskrimp doorzetten, door een
(als gevolg van de vergrijzing) toenemend aantal
sterfgevallen.
23 24
KWANTITATIEVEOPGAVE OP DEWONINGMARKT
Vergrijsde huursector, aanstaande vergrijzing
in de koopsector
In totaal bestaat de woningvoorraad uit circa
15.340 woningen. Ongeveer 5% hiervan
wordt niet bewoond vanwege aanstaande
herstructureringsplannen (frictieleegstand).
Dit leegstandspercentage betreft ongeveer het
landelijke gemiddelde. Van deze woningvoorraad
bestaat ongeveer 71% uit koop- en 29% uit
huurwoningen. Ongeveer 24% van de woningen is
in eigendom van de woningcorporaties, de overige
5% betreft particuliere huur.
Woningen in de sociale huursector moeten zoveel
mogelijk worden toegewezen aan huishoudens
met een bepaald maximum inkomen. Vanaf 1
januari 2017 is die maximum inkomensgrens circa
€36.000,-. Deze zogeheten ‘doelgroep van beleid’
is de groep huishoudens met een inkomen tot
deze grens. Voor de goede orde: de doelgroep van
beleid kan ook in een koopwoning zijn gehuisvest.
Van de in de gemeente Coevorden wonende
huishoudens behoort 46% tot de doelgroep van
beleid, voor de regio als geheel ligt dit percentage
op 48%. De doelgroep van beleid is in de
gemeente Coevorden dus ook deels gehuisvest in
een koopwoning. De huurderspopulatie is sterk
vergrijsd, ongeveer 40% van alle huurders is 65
jaar of ouder. In de koopsector ligt dit aandeel
op 31%. Hier is er qua leeftijdsopbouw een piek
tussen de 45 en 70 jaar. Het gaat hier om de
babyboomgeneratie (geboren tussen 1945 en
1970) die is opgegroeid in een periode waarin
je als ‘een dief van je eigen portemonnee’ werd
gezien als je geen woning kocht. Het is de
verwachting dat deze generatie grotendeels in de
koopsector blijft wonen, waardoor het aandeel
ouderen in de koopsector de komende decennia
sterk zal toenemen. In de huursector is dit niet of
nauwelijks het geval. De vooroorlogse generatie
die is opgegroeid in de tijd dat huren heel gewoon
was, komt de komende jaren te overlijden.
Ontspannen actuele woningmarkt
Ondanks de aantrekkelijke woonomgeving is
er in de gemeente sprake van een ontspannen
woningmarkt. Voor elke koper is er voldoende
keuze op de markt. Vraag en aanbod zijn redelijk
in evenwicht, als de vraag van starters wordt
meegeteld. Wel zijn er kwalitatieve fricties. Zowel
in de huur- als koopsector is er een overaanbod
aan grondgebonden woningen en is er een
(beperkt) tekort aan appartementen. De vraag
naar deze woningen is vooral afkomstig van
ouderen, die hechten aan een gelijkvloerse woning.
Dat kan eventueel ook een grondgebonden
woning zijn, die aanpasbaar is gemaakt voor deze
doelgroep. De markt voor grondgebonden huur-
en met name koopwoningen is uitgaande van de
vraagaanbod-verhoudingen vrij ontspannen.
Naderende huishoudenskrimp
Er worden in de gemeente minder mensen
geboren dan dat er overlijden. Daardoor neemt
het aantal inwoners af. Het aantal huishoudens
blijft door gezinsverdunning de komende tien
jaar nog toenemen. Ook hier is het einde van
de groei echter in zicht. De exacte omvang van
de resterende huishoudensgroei is onzeker,
evenals het tempo van de afname van het aantal
huishoudens. Indien het economisch goed gaat,
kunnen er meer huishoudens aan de gemeente
worden gebonden dan als het minder gaat. Echter
alle prognosemodellen geven aan dat vanaf
omstreeks 2025 het aantal huishoudens in de
gemeente Coevorden zal gaan afnemen. Hiermee
zal ook de vraag naar woningen verder afnemen.
Naast de demografische ontwikkeling, is ook de
economische ontwikkeling onzeker. Op regionaal
niveau hangen deze onzekerheden samen. Als
de werkgelegenheid in de gemeente Coevorden
en omgeving zich sterk ontwikkelt, kan men
naar verwachting meer huishoudens aan zich
binden. In dit onderzoek zijn om deze reden vier
demografische en economische toekomstscenario’s
benoemd. Voor elk van deze scenario’s is de
ontwikkeling van de omvang en samenstelling van
de doelgroepen en woningbehoefte doorgerekend.
Beperkt lange termijneffect instroom
statushouders
De gemeente heeft een wettelijke taakstelling
voor de huisvesting van statushouders. In
dit onderzoek is gekeken naar de mogelijke
gevolgen van de instroom van statushouders
op de woningbehoefte voor de langere termijn.
In de prognoses is gerekend met een langjarig
gemiddelde voor wat betreft de immigratie.
Op het moment van onderzoek (2016) is er
Aantal woningen 2016 Eigendomsvorm Absoluut Percentage
HuurSociale huur 3.682 24%
particuliere huur 767 5%
Koop 10.891 71%
Totaal 15.340
25 26
door de piek in de vluchtelingenstroom een
bovengemiddelde instroom. De verwachting is
dat dit op korte termijn onder de gemiddelde
instroom uitkomt. Bij de piek bedroeg de instroom
van statushouders ongeveer 3% tot 5% van het
totaal aantal personen dat zich in de gemeente
Coevorden vestigde. Op de langere termijn zal
het effect van de instroom dan ook beperkt zijn.
Wel geldt dat op de korte en middellange termijn
sociale huurwoningen voor de groep statushouders
moeten worden gereserveerd, omdat ze vaak
blijven wonen in de gemeente waar ze worden
gehuisvest.
Toekomstige woningbehoefte
Grote veranderingen in de woningbehoefte zijn er
de komende tien jaar in de gemeente Coevorden
niet te verwachten. De verschuivingen die er
zijn kunnen vermoedelijk voor een deel in de
bestaande voorraad worden opgevangen. De
geringe toename van de woningbehoefte bestaat
vrijwel geheel uit grondgebonden koopwoningen.
Ouderen blijven steeds langer in dit segment
wonen en hoewel beperkt in aantal, blijven
starters zich melden, waardoor de behoefte
toeneemt. Doordat het potentiele aanbod van
grondgebonden koopwoningen op dit moment
ruim is, kan deze vraag dus voor een deel in
de bestaande voorraad worden opgevangen.
De behoefte aan koopappartementen blijft de
komende jaren ongeveer constant, terwijl de
behoefte aan huurappartementen licht afneemt.
De behoefte aan grondgebonden huurwoningen
zal de komende jaren afnemen, doordat oudere
huurders komen te overlijden. Als deze woningen
voldoende kwaliteit hebben, kunnen wellicht
nieuwe doelgroepen worden aangetrokken. Indien
er geen nieuwe doelgroepen worden gevonden,
zal het segment in de sociale huursector in aantal
moeten afnemen. Alleen bij de kwalitatief mindere
delen van de voorraad zullen verhuurproblemen
kunnen ontstaan.
Toename doelgroep van beleid
Vergrijzing zorgt voor een toename van de
doelgroep van beleid. Zelfs in het meest positieve
scenario (positieve demografische groei en
een sterke groei van de koopkracht) neemt de
doelgroep van beleid in omvang toe. Steeds meer
babyboomers gaan met pensioen en daarbij daalt
het inkomen bij een deel van hen beneden de
grens van circa €36.000. Het is echter zeker niet
zo dat deze ouderen vervolgens ook een beroep
gaan doen op de sociale huur, voor een steeds
groter deel woont men immers in de koopsector.
In totaal zal het aandeel huishoudens dat tot
de doelgroep van beleid kan worden gerekend
toenemen van 46% in 2016 naar rond de 48% in
2026.
Wonen met zorg
De woningvoorraad in de gemeente Coevorden
is –enkele kleine buurten in de stad Coevorden,
Schoonoord en Geesbrug nagelaten– geschikt om
met ouderdomsbeperkingen in te blijven wonen.
Mogelijk zijn er wat aanpassingen nodig, maar dit
levert naar verwachting geen grote problemen op.
Wel worden de opgaven meer specialistisch, de
beperkingen van de bewoners nemen namelijk toe
en ook de mate van zorg zal toenemen. Belangrijk
is vooral ook dat aan de andere randvoorwaarden
voor zelfstandig wonen met beperkingen wordt
voldaan: de benodigde ondersteuning moet
geboden worden en de woonomgeving (inclusief
voorzieningen) verdient aandacht. Dit geldt niet
alleen voor ouderen, maar ook voor cliënten
Eigendomsvorm Type woning Woningbehoefte tot jaar 2026
Indicatie aantallen
Confrontatie met bestaande voorraad
KoopGrondgebonden Neemt toe
280 tot 500 woningen
Toename kan ten dele opgevangen binnen actueel overschot.
Appartement/patio
Neemt toe 5 tot 15 woningenToename komt bovenop een actueel tekort
Saldo koop Neemt toe285 tot 515 woningen
Toename niet alleen in nieuwbouw maar ook door transformatie van de bestaande woningvoorraad
Huur
Grondgebonden Neemt af-190 tot -290 woningen
Afname komt bovenop een actueel overschot
Appartement/patio
Neemt af-25 tot -65 woningen
Afnemende behoefte zal actueel tekort tegengaan.
Saldo huur Neemt af-215 tot -355 woningen
Afname kan dmv sloop maar ook dmv verkoop huurwoningen en transformatie
Saldo totaal Neemt toe70 tot 160 woningen
27 28
uit de Geestelijke Gezondheidszorg (GGZ) en
Verstandelijk Gehandicaptenzorg (VG). Het gaat
hier in alle gevallen om integrale opgaven die
door de gemeente, corporaties en zorginstellingen
gezamenlijk moeten worden opgepakt.
Opgaven in de woningvoorraad
De belangrijkste opgaven in de gemeente
Coevorden liggen in de bestaande woningvoorraad.
Op dit moment zijn er ongeveer 660 (4,3% van
de totale voorraad) bestaande woningen met
een mogelijk beperkte toekomstwaarde. Deze
woningen zijn met name in de stad Coevorden te
vinden. Daarnaast zijn meer dan 9.500 woningen
in 2030 ouder dan 50 jaar. Dit is 60% van de
bestaande voorraad verspreid over de gemeente.
Hier ligt in zowel de huur- als de koopsector
een vernieuwingsopgave, om ook op termijn
bewoners een aantrekkelijk product te bieden.
Nieuwbouw moet vooral worden gezien als een
aanvulling op de bestaande voorraad. In de
periode 2016 tot 2026 bestaat er nog een geringe
uitbreidingsopgave van tussen de 70 en 160
woningen.
De gemeente Coevorden heeft een overcapaciteit
aan harde plannen, dit zijn al vastgestelde
plannen die voorzien in de uitbreiding van
de woningvoorraad. Deze overcapaciteit aan
plannen doet zich met name voor in de stad
Coevorden. In deze overcapaciteit aan plannen
moet geprioriteerd worden en zullen partijen
hun verlies moeten nemen. Voor de nieuwbouw
is het vooral van belang dat er echte kwaliteit
wordt toegevoegd en dat de nieuwe producten
voor meerdere doelgroepen geschikt zijn.
Nieuwbouw en herstructurering zijn steeds meer
communicerende vaten. Indien er meer woningen
worden toegevoegd, moeten er in de bestaande
voorraad meer worden aangepakt of afgebroken.
Het verdient dan ook aanbeveling het aantal
plannen voor nieuwe uitbreidingen terug te dringen
en in plaats daarvan plannen voor vernieuwbouw
te ontwikkelen.
STEC rapportBegin 2017 deed de Stec Groep in opdracht van
de gemeente Coevorden een onderzoek om vanuit
het huidige woningbouwprogramma te komen
tot een gewenste plancapaciteit die aansluit bij
de woonbehoefte voor de langere termijn. Het
rapport bevat een kwalitatieve beoordeling van
de verschillende woningbouwplannen die op
dit moment het woningbouwprogramma van
de gemeente Coevorden bepalen. Op basis van
deze kwalitatieve beoordeling van de plannen,
kunnen wij als gemeente de prioritering van
het woningbouwprogramma bepalen en kunnen
we over gaan tot het ‘deprogrammeren van het
planaanbod’, wat wil zeggen dat we plannen
moeten schrappen.
Aantallen
In totaal is er een woningbouwprogramma van
ongeveer 1000 woningen in beeld gebracht.
Dit forse overaanbod aan woningen in harde
bestemmingsplannen overstijgt de maximale
woningvraag van circa 155 woningen in ruime
mate. Alle woningbouwplannen vanaf 10 woningen
in de gemeente Coevorden zijn bezocht en
kwalitatief beoordeeld. Hiervoor zijn de plannen
ten eerste beoordeeld op objectieve criteria,
waaronder voorzieningen in de omgeving,
waardering van de leefomgeving en bereikbaarheid
van de locaties. Daarnaast zijn de locaties bezocht
en beoordeeld op kwaliteit van de omgeving en
de geschiktheid van het aanbod op die specifieke
locatie. De plannen hebben een waardering
gekregen van slecht tot uitstekend. Plannen die
een uitstekende waardering hebben gekregen zijn
de plannen die een verrijking zullen zijn voor de
nog beperkte toevoeging van nieuwbouwwoningen.
In totaal hebben circa 70 woningen een score van
goed tot uitstekend gekregen. Dit zijn de plannen
die vanuit kwalitatief oogpunt door kunnen gaan.
Circa 250 woningen scoren voldoende. Dit zijn
plannen die kritisch tegen het licht moeten worden
gehouden. Soms zijn dit plannen die qua aanbod
moeten worden aangepast en soms betreft dit
plannen om te schrappen. Daarnaast zijn er ruim
500 woningen opgenomen in ‘matige of slechte
plannen’. Bij sommige van deze plannen zijn
er naast het kwalitatieve afwegingskader geen
specifieke redenen of factoren die een andere
keuze dan puur op kwaliteit vragen. Met andere
woorden: er zijn bij deze plannen geen belangen
die zo zwaar wegen dat (delen van) plannen
toch door zouden kunnen gaan. In principe geldt
Beoordeling Plannen Woningen Woningen Coevorden
Woningen overige
Uitstekend 1 16 16 0
Goed 4 56 30 26
Voldoende/gemiddeld 12 238 136 102
Matig 8 461 447 14
Slecht 1 60 60 0
Totaal 26 831 689 142
29 30
hier het advies om afscheid te nemen van deze
plannen.
Gescheiden woningmarkten Stad en dorpen
Om de grootte van de woningmarkt vast te
kunnen stellen, zijn de verhuisgegevens in kaart
gebracht. Uit deze verhuisgegevens blijkt dat
de woningmarkt van de gemeente Coevorden
primair lokaal is georiënteerd. Daarbij valt op
dat ook binnen de gemeente kernen relatief
sterk op zichzelf zijn gericht. Zo vinden relatief
weinig verhuisbewegingen plaats tussen de stad
Coevorden en de andere kernen. Er is dan ook
sprake van gescheiden woningmarkten. In de
te voeren strategie per locatie, moet rekening
gehouden worden met deze twee woningmarkten.
Op basis van de verdeling van het aantal
huishoudens en de woningvoorraad kan de
behoefte aan woningen grofweg 50/50 worden
verdeeld over stad en de dorpen. Als binnen het
bestaande woningbouwprogramma wordt gekeken
naar de verdeling van de plannen over de stad
Coevorden en overige kernen zien we dat de
verdeling circa 80/20 is. Het aantal woningen in
plannen dat als goed of uitstekend is beoordeeld,
heeft een verhouding van 50/50 tussen de stad
Coevorden en de rest. Absoluut, maar ook relatief,
bevinden de meeste matig beoordeelde plannen
zich in de stad Coevorden (84% van alle matig
beoordeelde plannen).
Naast de prioritering door kwalitatieve keuzes
zijn er ook andere omstandigheden die afwijking
rechtvaardigen:
• Gemaakte afspraken en gewekte
verwachtingen richting marktpartij en activiteit
marktpartij;
• Gemeentelijke (recente) besluiten over
specifieke projecten;
• Wensen van bewoners;
• Stedenbouwkundig belang van (goede
afronding) van een locatie;
• Financiële belangen.
Op basis van deze specifieke omstandigheden,
kan een meer afgewogen beslissing per project
genomen worden. De basis wordt gevormd door
de kwalitatieve score per project op basis van het
afwegingskader. Specifieke omstandigheden van
een project kunnen echter reden zijn om voor (een
deel van) een project een andere keuze te maken
dan op basis van het afwegingskader sec gemaakt
zou worden.
De gemeentelijke beoordeling per plan op basis
van de advisering vanuit het Stec rapport is te
vinden in bijlage 1.
Huishoudensontwikkeling
Naast een analyse van de woningmarkt heeft STEC
de bevolkings- en huishoudensontwikkeling van de
afgelopen jaren in beeld gebracht. In de volgende
tabel zijn deze ontwikkelingen weergegeven.
20
80
2646
102136 507
Wijken en buurten 2008 - 2016 Huishoudens Bevolking
Gemeente/Wijk/Buurt 2008 - 2016 2013 - 2016 2008 - 2016 2013 - 2016
Wijk 10 coevorden 155 95 -56 -61
Wijk 11 Steenwijksmoer -5 -5 -5 -22
Wijk 12 Nieuwe Krim 5 0 9 0
Wijk 13 Weijerswold 0 0 -6 -4
Wijk 14 Vlieghuis en Padhuis 0 -5 -12 -13
Wijk 20 Dalen 45 15 -144 -79
Wijk 30 Oosterhesselen 25 -10 -83 -104
Wijk 40 Sleen 35 -10 -175 6
Wijk 50 Zweeloo -145 -75 -77 -107
31 32
Het algemene beeld is dat de totale bevolking
in de gemeente sneller krimpt dan het
aantal huishoudens. Er is dus sprake van
huishoudensverdunning in de gehele gemeente:
het aantal bewoners per huishouden wordt
kleiner. In de stad Coevorden is er vooral nog
sprake van een groei in het aantal huishoudens,
de bevolking neemt hier namelijk wel al af.
De gebieden Dalen, Oosterhesselen, Sleen en
Schoonoord laten over de periode 2008-2016
nog een lichte huishoudensgroei zien. Deze groei
vlakt de afgelopen jaren in de periode 2013-2016
echter af. De bevolking in deze gebieden neemt al
af en krimpt relatief sterk. In het gebied Zweeloo
en Aalden is zowel sprake van een afname in de
bevolking als ook in het aantal huishoudens. In de
dorpen is de krimp van de bevolking dus eerder in
zicht dan in de stad Coevorden.
KAW onderzoek provincieOm meer zicht te krijgen in de kwaliteit en de
opgave die er ligt in de bestaande woningvoorraad,
is medio 2017 in opdracht van de provincie door
het bureau KAW gekeken naar twee belangrijke
indicatoren, de woontechnische kwaliteit van de
woningen en de marktpositie van de bestaande
woningen.
Opgave bestaande woningvoorraad
De woontechnische kwaliteit van de
woningvoorraad is bepaald door elke woning in
de woningvoorraad in Drenthe te toetsen aan een
set van woninggerelateerde criteria. Zo is onder
andere gekeken naar bouwjaar, type woning,
woonoppervlakte maar ook naar het gasverbruik.
De marktpositie van de bestaande woningvoorraad
is bepaald door elke woning in Drenthe te toetsen
aan zowel een set woninggerelateerde criteria
maar ook aan een set omgevingsgerelateerde
criteria. Omgevingsgerelateerde criteria zijn
bereikbaarheid en de afstand tot belangrijke
voorzieningen, maar ook is gekeken naar het
gemiddelde inkomen in de betreffende buurt.
Woningen die op deze criteria niet voldoende
scoren, kennen een slechte marktpositie, waarbij
wordt verwacht dat als er huishoudenskrimp
optreedt de kans aanwezig is dat er geen vraag
meer is naar deze woningen. Het gaat hierbij
om een opgave zowel in de koop als de huur. De
woningen zijn vaak vlak na de oorlog gebouwd en
bouw- en woontechnisch matig. Deze woningen
zijn weinig aantrekkelijk en in een ruime
woningmarkt worden deze deels weggeconcurreerd
door nieuwbouw. In combinatie met de
teruglopende vraag zal hier vermoedelijk leegstand
ontstaan, zowel in de huur- als in de koopsector.
Woningen met een relatief slechte marktpositie
en woontechnische slechte staat, liggen in onze
gemeente vooral in gedeelten van de naoorlogse
wijken in de stad Coevorden, in de veendorpen
Geesbrug en Dalerpeel en in mindere mate in de
oudere naoorlogse buurten in de grotere kernen,
zoals Schoonoord. Het gaat hierbij veelal om
woningen in een specifieke categorie woningen: de
goedkopere rijwoningen (en flats).
Conclusies onderzoekenRIGO
In het RIGO rapport wordt gesteld dat er in
de periode 2016 tot 2026 nog een geringe
uitbreidingsopgave ligt van tussen de 70 en 160
woningen. Ramingen voor het terugbrengen
van de huursector door sloop dan wel verkoop,
liggen binnen de bandbreedte van 215 tot 355
woningen (30 woningen per jaar). De belangrijkste
opgaven in de gemeente Coevorden liggen
echter in de bestaande woningvoorraad, hier
zal een transformatie moeten plaatsvinden.
Volgens RIGO zijn er momenteel ongeveer 660
bestaande woningen met een mogelijk beperkte
toekomstwaarde. Indien de huishoudenskrimp
doorzet na 2025 zullen deze woningen met
vraaguitval te kampen kunnen krijgen. Hier
ligt in zowel de huur- als de koopsector een
vernieuwingsopgave, om ook op termijn bewoners
een aantrekkelijk product te bieden.
STEC
Bovenstaande wordt bevestigd door het Stec
rapport. De belangrijkste conclusie is dat de
woningbouwprogrammering niet in de pas loopt
met de nog te verwachten vraag. In de periode
2016 tot 2026 zal er in de gemeente nog een
kleine vraag zijn naar maximaal 155 woningen.
Het forse overaanbod van ruim 1000 woningen
in ‘harde’ bestemmingsplannen overstijgt
deze woningvraag in ruime mate. Daarnaast
blijkt dat er kwalitatief veel matig beoordeelde
woningbouwplannen zijn, die goede (toekomstige)
plannen mogelijk ‘in de weg’ zitten. Absoluut, maar
ook relatief bevinden de meeste matig beoordeelde
plannen zich in de stad Coevorden. Door het te
grote aanbod aan woningen is de kans groot dat
geen enkel plan goed van de grond komt. Het
toevoegen van kwalitatief slecht aanbod verstoord
het marktevenwicht en creëert een grotere kans
op leegstand en verpaupering van de bestaande
woningvoorraad. Daarnaast blijkt uit dit rapport
dat er in Coevorden sprake is van gescheiden
woningmarkten tussen de stad Coevorden en
de rest van de dorpen. De woningmarkt van de
gemeente Coevorden is primair lokaal georiënteerd
en ook de dorpen binnen de gemeente zijn relatief
sterk op zichzelf gericht qua verhuisbewegingen.
KAW
Ook het onderzoek van KAW bevestigt dat de
opgave in de bestaande woningvoorraad groot
is. Hoewel deze analyse een globaal beeld geeft
van de opgave in de bestaande woningvoorraad,
moeten we hier toch ook een kanttekening bij
plaatsen. Onduidelijk is namelijk in hoeverre
33 34
(recentelijke) investeringen die gedaan zijn door
de corporatiesector meegewogen zijn in het
onderzoek. Daarnaast zijn corporatiewoningen
per definitie soberder en kleiner dan
vrijesectorwoningen of koopwoningen. Om deze
redenen zullen ze dan ook slechter scoren.
Deze voorraad is echter wel belangrijk voor de
betaalbaarheid van het wonen voor een grote
groep inwoners. Deze onderzoeksresultaten
zullen we dan ook met de nodige voorzichtigheid
gebruiken. Samen met de corporaties zullen we
deze gegevens verder actualiseren.
Inzet totale kwantitatieve opgaveGescheiden woningmarkt: stad en dorpen
In het STEC rapport is aangetoond dat er sprake
is van een gescheiden woningmarkt tussen de
stad Coevorden en de dorpen. Het waarborgen
van de gewenste plancapaciteit vraagt in de stad
Coevorden meer inzet dan in de buitendorpen.
Deze scheiding van woningmarkten betekent
uiteindelijk dat we werken aan een specifieke
aanpak voor de stad Coevorden en een eigen
benadering voor de dorpen. Op basis van het
aantal huishoudens en de woningvoorraad kan de
behoefte aan woningen grofweg 50/50 worden
verdeeld over de stad en de dorpen. Om een
kwantitatief evenwicht in de woningmarkt in
Coevorden te bereiken, streven we de komende
jaren naar een maximale uitbreiding van de
woningvoorraad van netto maximaal 150
woningen.
Gelet op de veranderende belangstelling voor
koop- en huurwoningen, zien wij nog ruimte
voor nieuwbouw van circa 350 koopwoningen
en dient het aantal huurwoningen met ongeveer
200 te worden verminderd. Van de ruimte
voor nieuwbouw in Coevorden, bevinden zich
ongeveer 200 woningen in plannen in de stad en
150 woningen kunnen in de dorpen gerealiseerd
worden. De verhouding tussen de twee
woningmarkten is dan inderdaad teruggebracht tot
een goede verdeling van plannen over zowel de
stad als de kernen daarbuiten.
Koopsector: deprogrammering nodig
Het streven is om door middel van
deprogrammeren, dus schrappen van de
plancapaciteit tot een betere balans te komen
tussen vraag en aanbod op de woningmarkt.
Om ook de kwaliteit in het bestaande
woningbouwprogramma te waarborgen zetten
we in op een deprogrammering van ongeveer
650 woningen. Deze te schrappen plannen zijn
met name gesitueerd in de stad Coevorden.
Deprogrammering in de bestaande plancapaciteit
kan vooral gerealiseerd worden door:
• Fors te schrappen in een substantieel deel van
de ‘eigen’ gemeentelijke plancapaciteit (bij de
plannen waar de gemeente als ontwikkelaar
acteert);
• Planologische instrumenten (wijzigen van
woonbestemmingen) in te zetten bij een deel
van de plannen van private ontwikkelaars;
• In overleg te treden met een aantal private
ontwikkelaars over (vrijwillige) reductie van
de plancapaciteit/de aantallen te bouwen
woningen.
De beoordeling per plan en de daarbij voorgestelde
gemeentelijke inzet is in bijlage 1 weergegeven.
In totaal streven wij naar een woningbouw-
programma van circa 350 woningen. Dit
programma sluit aan bij de door RIGO genoemde
bandbreedte van de toename van woningen in
de koopsector; per saldo een toename tussen de
285 tot 515 woningen. Een kanttekening die we
hierbij plaatsen is dat de toename van dergelijke
woningen niet alleen in nieuwbouw maar ook door
transformatie van de bestaande woningvoorraad of
door verkoop van huurwoningen kan plaatsvinden.
Huursector: reductie aantal woningen
Tegenover de ruimte voor lichte groei in de
koopsector, staat een afname van de vraag naar
huurwoningen; het aantal huurwoningen zal dus
af dienen te nemen. RIGO geeft hiervoor een
bandbreedte van 215 tot 355 woningen. Om vanuit
het onderzoek aansluiting te vinden bij het totaal
gewenste programma van 150 woningen, zou de
afname in huurwoningen rond circa 200 woningen
dienen te liggen. Deze afname in huurwoningen
hoeft niet alleen plaats te vinden door middel van
sloop maar kan ook door middel van de verkoop
van huurwoningen en ook door transformatie van
woningen plaatsvinden. Dit programma zal nog
nader bepaald moeten worden in afstemming met
de corporaties. Afspraken hierover zullen in de
vorm van de jaarlijkse prestatieafspraken worden
vastgelegd.
35 36
OntwikkelingenDe bestaande woningvoorraad vraagt vanwege de
demografische ontwikkelingen om een omvangrijke
herstructurering. Deze herstructureringsopgave
biedt kansen voor sterke verbetering
van de kwaliteit van de woningvoorraad,
zoals op het gebied van duurzaamheid en
levensloopbestendigheid. Het gaat hier vooral
om het op peil houden van de kwaliteit van
de woningvoorraad en de woonomgeving.
Daarnaast is er nog een kleine uitbreiding van
de woningvoorraad nodig. Hierbij ligt de nadruk
op de eerstkomende tien jaar, daarna vlakt de
huishoudensgroei sterk af. Dit betekent dat een
goede investeringsstrategie voor de woningbouw
moet worden ontwikkeld. De nieuwbouwopgaven
moeten worden gecombineerd met krimpopgaven
in delen van de gemeente. Voor wat betreft
de arbeidsmarkt is een grote bedreiging voor
de regionale economie, het kwalitatieve en
kwantitatieve tekort op de arbeidsmarkt, vertrek
(braindrain) van jongeren, een relatief laag
kennisniveau en een meer dan gemiddelde krimp
van het arbeidspotentieel. Structuurversterking
van de regionale economie is noodzakelijk en
daarom richten we onze aandacht ook op het
promoten van het aantrekkelijke woon- en
leefklimaat in onze gemeente.
AmbitieWe willen als gemeente een plancapaciteit die niet
alleen kwantitiatief, maar ook kwalitatief aansluit
bij de woonbehoefte voor de langere termijn.
Hierbij hebben we meer focus op de aanpak van de
bestaande woningvoorraad en de kwaliteit hiervan
dan op de kwantitatieve toevoeging van woningen.
De kwaliteit van de nieuwe woningbouwplannen
staat voorop, om dit te waarborgen zullen we
dan ook de plannen die hier niet aan voldoen,
deprogrammeren. Wij gaan, zoals gezegd, dan
ook over tot het deprogrammeren van circa 650
woningen.
Kwaliteit in nieuwbouwplannen Er bestaat een nauwe relatie tussen de
kwantitatieve deprogrammeringsopgave en de
wensen om ruimte te bieden voor kwalitatief goede
plannen, omdat:
• Er bij een te groot aanbod aan plannen geen
enkel plan goed van de grond komt. Dit is
ook niet in het belang van exploitanten,
omdat plannen niet verkocht raken, er geen
inkomsten binnenkomen en de rentelasten
blijven stijgen;
• Nieuwe slechte plannen kunnen soms wel
verkocht raken, maar sluiten niet goed aan op
de lange termijn behoefte. We vinden het een
37 38
THEMA 1:KWALITEIT VANWONEN
te groot risico dat het nieuwe vastgoed het
marktevenwicht verder verstoort. Dit creëert
een groter risico op leegstand en vergroot
de kans op verpaupering in de bestaande
voorraad. Ook zorgen plannen die kwalitatief
niets toevoegen er voor dat de doorstroming
op de woningmarkt stokt en veel mensen hun
(vooral goedkopere) woningen niet verkocht
krijgen;
• In het verleden zijn te vaak plannen buiten
het bestaand stedelijk gebied ontwikkeld.
Door nu niet in te grijpen ontstaan er straks
half afgebouwde woonwijken aan de rand
van de stad en ontstaan er braakliggende
binnenstedelijke locaties die maar moeizaam
weer volgebouwd worden;
• Goede ‘zachte’ plannen die we wel ambiëren
en planologisch mogelijk willen maken lopen
risico’s in eventuele beroepsprocedures
bij de Raad van State op de zogenaamde
Ladder voor duurzame verstedelijking. Dit
is een toetsingskader voor de behoefte aan
uitbreidingslocaties. We lopen dit risico doordat
er kwantitatief te veel harde plannen zijn
die al in de woningvraag voorzien. Hierdoor
kan de behoefte in veel gevallen niet worden
aangetoond;
• We een compacter centrum voor de stad
Coevorden en leefbare kernen in de toekomst
willen. Hier hoort bij dat woningbouw in het
centrum van Coevorden meer gewenst is
dan woningbouw aan de randen. Ook door
toekomstige omzetting van leegstaande
winkelpanden naar woonruimten. Daar waar
er in kernen een bewezen behoefte bestaat
aan het toevoegen van extra woningen, is dit
wenselijk.
Het is belangrijk dat er ruimte is en blijft voor
het inpassen van nieuwe marktontwikkelingen
om te garanderen dat de kwaliteit van de huidige
woningmarkt gewaarborgd is. Dit betekent dat
enige flexibiliteit in het woonprogramma nodig
is. We kiezen daarom alleen nog maar voor
kwalitatief hoogwaardige woningbouwplannen.
Alleen initiatieven die zeer gewenst zijn en een
verrijking van de bestaande voorraad betekenen,
worden positief tegemoet getreden. Alle
nieuwbouwplannen worden dan ook getoetst aan
een daarop toegesneden toetsingskader.
Uiteraard zullen nieuwe plannen die rekening
houden met de transformatieopgave en elders
harde plancapaciteit weghalen of bestaande
woningen slopen, kunnen rekenen op een
positievere benadering. Wel toetsen we deze
plannen aan een aantal kwalitatieve criteria,
zoals onder andere aansluiting op een duidelijke
marktvraag, kwalitatieve toevoeging op de
bestaande voorraad, impuls voor het omliggend
gebied en mogelijke concurrentie met andere
plannen.
Stad Coevorden en behoud kwaliteitOm een gezonde woningmarkt in de stad
Coevorden te creëren, maken we keuzes in de
plannen die we wel of niet wenselijk vinden. Op
basis van kwalitatieve beoordeling van plannen,
hebben wij onze inzet bepaald en gaan we deels
over tot het deprogrammeren van het planaanbod
tot een programma van 200 woningen in de stad.
Daarbij kiezen we ook voor het uitgangspunt
“van binnen naar buiten”. We geven prioriteit aan
plannen in de binnenstad en de daaraan grenzende
wijken van Coevorden, boven plannen aan de rand
van de stad en in de bestaande uitleggebieden.
De centrumvisie zal naar verwachting de aanzet
geven tot omzetting van detailhandelfuncties in
woonfuncties. Dit leidt tot een uitbreiding van de
woningvoorraad. Vooralsnog ramen wij hiervoor
een extra plancapaciteit van circa 40 woningen
(binnen het totaal van de uitbreidingsruimte in de
stad van circa 200 woningen).
Om de kwaliteit van de bestaande woningvoorraad
in de stad Coevorden te waarborgen, is de opgave
met name hoog in de naoorlogse woonwijken. Het
vinden van een goede balans tussen te slopen
woningen en het in stand houden van voldoende
goedkope en betaalbare woningen is hier de
grootste uitdaging. Deze aanpak werken we samen
met de corporaties en particuliere woningbezitters
uit, waarbij de wijkverenigingen en bewoners ook
betrokken worden. De te maken prestatieafspraken
met Domesta en de huurdersorganisaties, vormen
hiervoor het voertuig. Met deze inzet starten we de
gesprekken met derden. Dit is een proces dat we
willen inzetten samen met ontwikkelende partijen,
woningcorporaties, wijk- en dorpsverenigingen en
bewoners.
Wonen in aantrekkelijke dorpenVoor het wonen in de dorpen staat met name de
kwaliteitsverbetering van de bestaande voorraad
voorop. Wij zien daarnaast nog ruimte voor een
uitbreiding van ongeveer 150 woningen in de
dorpen. De inzet van aanvullende nieuwbouw
moet gerelateerd zijn aan ingrepen in de
bestaande voorraad of door de samenstelling van
de voorraad aan te passen op de veranderende
bevolkingsvraag. Dit om verpaupering in de
toekomst tegen te gaan. Van belang is om te
39 40
weten wat er speelt in elk dorp als het gaat om
wonen en de leefomgeving.
In de bijeenkomsten die in het voortraject van
deze woonvisie zijn georganiseerd, is een goed
beeld opgehaald van de wensen en ideeën
vanuit de dorpen. In het algemeen geven zij aan
dat ze het belangrijk vinden een goed aanbod
van woningen voor zowel de jeugd (denk aan
starterswoningen) als voor ouderen te hebben. Ze
zien dat er een aanpassing van de woningvoorraad
nodig is, die beter aansluit op de veranderende
samenstelling van de bevolking. In een aantal
dorpen verdienen met name de grote vrijkomende
boerderijen aandacht. Dit aanbod sluit niet
aan bij de vraag naar kleinere en betaalbare
woningen. Verandering van de voorraad hoeft
volgens de dorpen niet altijd gepaard te gaan met
nieuwbouw. Dit kan ook in de vorm van herbouw,
het splitsen van woningen of door verkoop van
sociale huurwoningen. Het creëren van een sociaal
vangnet staat ook hoog op de agenda van bijna
elk dorp. In de dorpen is gelukkig nog weinig
sprake van leegstand. Ook doen zich weinig echte
rotte kiezen voor. Het wonen in de dorpen wordt
over het algemeen als fijn ervaren. Wel maken
sommige dorpen zich steeds meer zorgen over
de directe leefomgeving en de leefbaarheid in de
dorpen. Bij het ene dorp is dat het belang van het
in stand houden van de school of het zwembad,
bij het andere dorp is dit weer meer gericht op de
kwaliteit van de openbare ruimte of op de toename
van sociale overlast in de directe woonomgeving.
Per dorp wordt er dus gezocht naar concrete
mogelijkheden die maatwerk leveren in het
betreffende dorp. De door de dorpen opgestelde
dorpsvisies zijn de leidraad voor de gesprekken.
In dit proces staan we ook stil bij toekomstig
mogelijke maatregelen, zoals het al dan niet
invoeren van een herstructureringsfonds c.q.
compensatiefonds.
Belangrijk in een aantrekkelijk woon- en
leefklimaat zijn ook de dorpscentra van de
dorpen. Vanuit de retail-agenda kijken we dan
ook naar belangrijke vraagstukken die hier spelen
die zich vooral voordoen op het gebied van
het ruimtelijk gebied, zoals het wegvallen van
sommige winkelfuncties met als gevolg dat er
leegstand ontstaat. Oplossingen kunnen worden
gezocht in de concentratie en het herschikken
van winkelfuncties, herstructurering en
functieverandering, zodat weer een samenhangend
en compact centrum ontstaat.
Transformatieopgave om kwaliteit te behoudenUit de onderzoeksgegevens blijkt dat de grootste
opgave ligt in de bestaande woningvoorraad
zowel in gedeelten in de naoorlogse woonwijken
in de stad Coevorden als in de veendorpen
Geesbrug en Dalerpeel en in mindere mate in
de oudere naoorlogse buurten in de grotere
kernen, zoals Schoonoord. Het betreft hier een
opgave in zowel de huur- als de koopsector. Hoe
groot deze opgave exact zal zijn, moet nader in
beeld gebracht worden. Wel zal blijken dat een
groot deel van de woningen met een risicovolle
marktpositie de investeringen van het opknappen
vaak niet meer waard zijn. Hier is wellicht sloop
het beste alternatief. Het blijft uiteindelijk wel de
keuze van de eigenaren zelf om dit wel of niet te
doen; als overheid kunnen we dit niet afdwingen,
hooguit faciliteren.Daarnaast ligt er een forse
transformatieopgave voor de woningen die niet
worden gesloopt. Of en in welke dichtheid er kan
worden teruggebouwd op de slooplocaties, dient
per gebied te worden bekeken. Dit is afhankelijk
van de marktsituatie en (verwachte) ontwikkeling
van de vraag. Bij een steeds teruglopende vraag is
verdunning of het niet terugbouwen van woningen
voor ons de meest wenselijke optie.
Koopwoningen
Voor het aanpassen van de bestaande
voorraad ligt er met name in de koopsector
een grote opgave. Daadwerkelijke vraaguitval
zal zich waarschijnlijk voor gaan doen als de
huishoudenskrimp zich na 2025 zal voortzetten.
De verwachting is dat deze opgave vooral ook
financieel aanzienlijk zal zijn; het gaat dan om
miljoenen. Dit kunnen we als gemeente en ook
als woningeigenaren niet alleen opbrengen. In
de zoektocht naar compensatiemogelijkheden
en meer ondersteuningsmogelijkheden vanuit
het rijk, is de provincie Drenthe namens de regio
Oost Drenthe aangesloten bij de gezamenlijke
uitwerking door rijk en provincies van het plan
‘Nederland in Balans’, nu kortweg benoemd als de
samenwerking tussen de K6 (een samenwerking
tussen de provincies Groningen, Friesland,
Gelderland, Zeeland, Limburg en Drenthe).
Aansluiting bij het initiatief biedt mogelijk uitzicht
op structurele investeringen in de arbeidsmarkt,
de bereikbaarheid, de woningmarkt en het
maatschappelijk vastgoed. De bijdrage hiervan
aan versterking van de regionale economische
structuur, de werkgelegenheid en daarmee aan
‘Vierkant voor Werk’ is van groot belang voor
ons als regio. Zonder substantiële bijdragen van
het rijk (en eventuele private financiers en de
41 42
provincie), zien wij weinig mogelijkheden om als
gemeente een betekenisvolle bijdrage te leveren
aan de herstructureringsopgave in de koopsector.
De uitdaging is om de hiervoor de mogelijkheden
te verkennen.
Huurwoningen
Niet alleen ligt er een opgave in de koopsector;
er ligt ook een substantiële opgave in de
huursector. Het RIGO rapport heeft het over een
bandbreedte van 215 tot 355 woningen te slopen
of te verkopen woningen in de komende 10 jaar.
In ons kwantitatieve woningbouwprogramma
gaan wij uit van een afname van het aantal
huurwoningen van ongeveer 200. Dit kan in de
vorm van sloop of verkoop zijn. De verwachte
vraaguitval naar huurwoningen wordt echter niet
in de gehele gemeente in gelijke mate gevoeld.
Er zijn zelfs gebieden waar vraaguitval in zijn
geheel niet speelt. Daar waar vraaguitval speelt
zullen we samen met de corporaties afspraken
maken over de mate van sloop en verkoop van
huurwoningen. Daar waar nog voldoende vraag
naar huurwoningen is, zullen we gerichte afspraken
maken over nieuwbouw en woningverbetering.
Een nadere analyse van hoe om te gaan met
de verschillende onderzoeken zal dan ook nog
plaatsvinden. Dit gaan we met de corporaties,
wijken en dorpen verder uitwerken. Ook hier is
vooral de uitdaging om kwaliteitsverbetering,
sloop en verdunning in samenhang te blijven
bekijken. De toekomstige ontwikkeling rond het
al dan niet legaliseren van permanente bewoning
van recreatieterreinen, is een op dit moment nog
een onzekere factor, die met name de behoefte
aan woningen in de sociale huursector kan
beïnvloeden. Bij een stringent beleid (niet of
nauwelijks toestaan van permanente bewoning)
en een dito handhaving, zal de druk op de sociale
huursector en de behoefte aan dit type woningen,
naar verwachting toenemen. Over de omvang van
dit mogelijke effect en het moment waarop dit
zich kan voordoen, is momenteel nog niet veel te
zeggen. Nadat de resultaten van het onderzoek
‘Vitale vakantieparken’ bekend zijn, bepalen we
hiervoor ons standpunt.
Aantrekkelijkheid leefomgevingNaast de kwaliteitsfocus op nieuwbouw en in
de transformatieopgave, zetten we ons in voor
een aantrekkelijke leefomgeving. We profileren
de regio en versterken het vestigingsklimaat.
Om een goede vestigingsplaats te zijn en meer
arbeidsplaatsen te realiseren of jongeren hier te
houden, bieden we als regio een totaalpakket aan
met een goed en voldoende gedifferentieerd en
onderscheidend woningaanbod. Wij bieden voor
zowel onze huidige inwoners als voor nieuwe
inwoners een aantrekkelijk woon- en leefklimaat
en willen dit ook meer kenbaar maken en
promoten.
Duurzaam wonen
Woonkwaliteit en duurzaamheid hebben veel met
elkaar te maken. De gemeente Coevorden heeft
zich aangesloten bij de Drentse Energiedeal, die
er op gericht is in 2040 energieneutraal te wonen
in Drenthe. Vermindering van het gebruik van
fossiele brandstoffen, het terugdringen van CO2-
uitstoot en reductie en verduurzaming van het
energieverbruik in Drenthe staan hierin centraal.
Naast verbetering van de kwaliteit van het
wonen zelf en het bijdragen aan (inter)nationale
klimaatdoelstellingen, kan verduurzaming ook een
bijdrage leveren aan een betere betaalbaarheid
van het wonen.
Alle Drentse overheden, de
woningbouwcorporaties, huurdersverenigingen en
een aantal marktpartijen en bewonersinitiatieven
hebben zich bij de Drentse deal aangesloten.
De gemeente Coevorden heeft in het recente
verleden ook een aantal duurzaamheids-
maatregelen getroffen en projecten op dit
gebied uitgevoerd. Gemeentelijk klimaat- en
duurzaamheidsbeleid, boven op bestaande
rijks- en provinciale initiatieven en regelingen, is
momenteel in voorbereiding.
OplossingsrichtingenReductie woningbouwplannen
Om te komen tot een plancapaciteit die beter
aansluit bij de woonbehoefte, reduceren we
het woningbouwprogramma fors en gaan we
bestaande plannen deprogrammeren. De opgave
in het afbouwen van de plancapaciteit en deze
meer laten aansluiten bij de woonbehoefte zal het
grootste zijn voor de stad Coevorden. Wij gaan dan
ook over tot het deprogrammeren van circa 650
woningen. In totaal blijft er dan een programma
over van circa 350 woningen, circa 200 woningen
in de stad en circa 150 woningen in de dorpen.
Toetsingscriteria
We gaan toetsingscriteria voor nieuwbouwplannen
uitwerken. Dit omdat deze nieuwbouw een
kwalitatieve aanvulling dient te zijn op de
bestaande woningvoorraad.
Maatwerk per dorp
In en met de dorpen willen we gekoppeld aan
de dorpsvisies, een uitvoeringsagenda op het
43 44
gebied van wonen opstellen. Om hier uitvoering
aan te geven gaan we individuele gesprekken
aan met de dorpen over onder meer betaalbare
woningen, verbeteringen binnen de bestaande
woningvoorraad en mogelijke woonoverlast. Doel is
maatwerkafspraken te maken per dorp.
Monitoren leefbaarheid
Daar waar zich veel kwetsbare woningen in
de woningvoorraad zijn, zijn we extra alert.
Indicatoren die wij hiervoor hanteren zijn onder
andere: lang te koop staande woningen, ontstaan
van leegstand en een toename van de sociale
problematiek. We ontwikkelen een methode
om deze kwetsbare gebieden te monitoren. In
samenspraak met de dorpen en wijken en onze
woonpartners, monitoren we hier regelmatig om
leefbaarheidsproblemen voor te zijn. Hierin passen
ook afspraken met onze woonpartners over de
kwaliteit en de gewildheid van woningen en het al
dan niet verkopen van huurwoningen.
Financiering
De grootschalige aanpak van de kwalitatief
minder goede koopvoorraad is uiteraard erg
lastig vanuit de overheid te realiseren en de
verantwoordelijkheid hiervoor ligt primair bij
woningeigenaren zelf. We gaan onderzoeken welke
rol wij en andere partijen hierin kunnen spelen.
Het betreft hier een forse opgave waarbij veel geld
nodig is. We onderzoeken de mogelijkheden voor
het realiseren van een herstructureringsfonds c.q.
compensatiefonds. Rijksfinanciering zal daarbij
onontbeerlijk zijn.
Afspraken sociale woningvoorraad
We maken afspraken met de corporaties en
huurdersverenigingen om de gewenste afname van
de sociale woningvoorraad in beeld te brengen. Dit
wordt voor zowel de stad Coevorden als voor de
afzonderlijke dorpen in beeld gebracht. Vervolgens
monitoren we deze afspraken en maken hierover
lange termijn prestatieafspraken.
Promotie
We bekijken hoe we ons aantrekkelijke woon-
en leefomgeving in de dorpen en de stad beter
kenbaar kunnen maken en verder kunnen
promoten.
Klimaatagenda
In een nog op te stellen gemeentelijke
klimaatagenda geven wij minimaal aan hoe wij de
doelstelling van een energieneutraal Coevorden in
2040 realiseren. Hierbij denken we aan:
- Het verkennen van verschillende instrumenten
om de bestaande particuliere woningvoorraad te
verduurzamen;
- Het vergroenen van onze eigen gemeentelijke
regelgeving en bedrijfsmatige activiteiten;
- Het stimuleren van opwekking van duurzame
energie;
- Het bevorderen van milieueducatie en
communicatie voor onder meer scholen en het
(samen met anderen) geven van voorlichting over
energiebesparing en het gebruik van duurzame
energiebronnen.
RollenProminente spelers die de kwaliteit van
de woningmarkt bepalen zijn uiteraard de
woningeigenaren zelf. Daarnaast spelen partijen
die woningen ontwikkelingen zoals marktpartijen,
woningcorporaties en de gemeente een belangrijke
rol. Er ligt voornamelijk een opgave in de
bestaande koopwoningenvoorraad. Het mag
duidelijk zijn dat de gemeente en de private
ontwikkelaars een aanzienlijke investering moeten
doen ten aanzien van het deprogrammeren van de
geplande woningbouwplannen in de koopsector.
Ook de woningcorporaties als eigenaar van de
sociale woningvoorraad in onze gemeente werken
hard om de kwaliteit van de woningvoorraad op
peil te houden. Het is noodzakelijk dat al deze
partijen zich bewust zijn van de veranderingen in
de samenleving en de bevolkingsopbouw en de
indirecte gevolgen voor de lokale woningmarkt.
Wij zien het als gemeente als onze taak om deze
bewustwording van het denken in groei naar het
transformatiedenken gestalte te geven. De rollen
van gemeente, corporaties en huurdersorganisaties
zijn in de Woningwet vastgelegd. Hierbij gaat het
om een intensieve samenwerking tussen partijen
die jaarlijks tot uiting komt in onder andere het
maken van prestatieafspraken. Partijen hebben
hierbij eenzelfde belang, het zorgdragen voor
voldoende geschikte woningen voor mensen
met een laag inkomen. Naast de samenwerking
met corporaties werken we ook samen met
zorginstellingen, particuliere verhuurders,
maatschappelijke organisaties en buurt- en
belangenverenigingen om doelgroepen goed te
kunnen huisvesten. Met deze partijen hebben we
een minder sturende rol, maar gaat het meer om
regisseren en afstemmen.
45 46
OntwikkelingenHet aantal ouderen groeit de komende jaren.
Steeds minder ouderen verhuizen naar
verzorgingshuizen; het langer zelfstandig
thuis wonen (al dan niet met begeleiding en
ondersteuning) wordt de regel. Dit is ook de
wens van vele ouderen; blijven wonen in de
omgeving waar men al jaren woont en een
sociaal netwerk heeft opgebouwd. Uit het
RIGO onderzoek blijkt dat het toevoegen van
specifieke zorgwoningen niet direct noodzakelijk
is. Ook is de bestaande woningvoorraad binnen
de gemeente grotendeels geschikt om met
(ouderdoms)beperkingen in te blijven wonen; de
fysieke opgaven op het terrein van het wonen zijn
daarom beperkt. Doordat ouderen steeds vaker
thuis blijven wonen, is de vraag naar specifieke
verzorgingstehuizen, de intramurale zorg, de
afgelopen jaren afgenomen. In de gemeente
is echter geen grote leegstand ontstaan. De
verandering van de verzorgingstehuizen naar
andere vormen van wonen is vaak al ingezet.
Tegelijkertijd zal de komende jaren de behoefte
aan intramurale woonvormen voor mensen
met zwaardere beperkingen juist weer gaan
toenemen. Een beperkt deel van de vrijkomende
verzorgingshuiscapaciteit zal dan ook worden
omgezet in verpleeghuiscapaciteit.
Wel worden de opgaven binnen het wonen meer
specialistisch. De beperkingen van de bewoners
nemen namelijk toe en ook de mate van zorg zal
toenemen. Belangrijk is vooral ook dat aan de
andere randvoorwaarden voor zelfstandig wonen
met beperkingen wordt voldaan: de benodigde
ondersteuning moet geboden worden en de
woonomgeving (inclusief voorzieningen) verdient
aandacht.
AmbitieDe visie op het sociaal domein is ‘optimale
participatie van de inwoners in onze gemeente op
het gebied van zorg, welzijn en de arbeidsmarkt’.
De ‘Kracht van Coevorden’ beschrijft deze visie.
Deze visie is voor de komende jaren onze basis
en het uitgangspunt van het integraal beleidsplan
sociaal domein ‘Samen Krachtig’, dat medio 2017
in concept verschenen is. In dit beleidsplan staan
de pijlers meetellen en meedoen, voorkomen,
samenwerken, dichtbij en innovatie centraal.
Meetellen en meedoen is de eerste pijler,
omdat dat ons belangrijkste doel is. De andere
onderwerpen helpen om het meetellen en meedoen
werkelijkheid te laten worden. De ambities in het
beleidsplan willen we graag gezamenlijk realiseren.
Veel mensen en organisaties zijn betrokken
47 48
THEMA 2:LANGERTHUIS WONEN
makelaars. Samen met hen gaan we kijken hoe
we de bewustwording bij kopers meer kunnen
stimuleren. Woonservice, Maatschappelijk Welzijn
Coevorden en de gemeente hebben in juni 2017
een voorbeeldwoning in de kern Schoonoord
gerealiseerd, het Inspiratiethuis Schoonoord.
In deze woning laten we zien hoe een woning
met aanpassingen in de vorm van een huislift
of door toepassing van andere veelal kleinere
aanpassingen, langer zelfstandig bewoonbaar is.
Deze voorbeeldwoning is voor de brede doelgroep
senioren, afkomstig uit zowel de huur- als de
koopsector, een goed instrument voor het creëren
van bewustwording ten aanzien van het langer
zelfstandig wonen.
Financiële ondersteuning
We verkennen de mogelijkheden om een
zogenaamde Blijverslening te gaan verstrekken;
een instrument voor huiseigenaren om
woningaanpassingen te financieren die gericht
zijn op het langer thuis blijven wonen. Met een
dergelijke lening kunnen inwoners bijvoorbeeld
drempels verwijderen en een traplift plaatsen.
Zorgsteunpunten
Naast het faciliteren van het langer zelfstandig
thuis wonen, blijft er altijd behoefte bestaan aan
zorginstellingen die zorg binnen hun muren bieden.
Vanuit de gemeente is de insteek om de huidige
zorg in de stad Coevorden en in de grotere kernen
met een zorgsteunpunt in stand te houden. Naast
zorg leveren deze zorgsteunpunten in de grotere
kernen ook een centrale ontmoetingsruimte
om bijvoorbeeld eenzaamheid te voorkomen en
deze dragen zo dus bij aan de leefbaarheid in de
dorpen. Steeds meer van deze zorgsteunpunten
worden nu omgevormd tot woonwijkcentra, die
als ontmoetingspunt met een veel bredere functie
voor het hele dorp gaan fungeren. Samen met
onze partners onderzoeken we hoe we hen hierbij
kunnen helpen. We kunnen dit bijvoorbeeld doen
door de afstemming tussen partijen meer te
faciliteren en te organiseren. Daarnaast zullen we
ons richten op het gezamenlijk organiseren van
preventieve activiteiten.
Woningcorporaties
Als gemeente hebben we te maken met de
corporaties Domesta en Woonservice, die ieder
naar eigen inzicht hun woningbezit aanpasbaar
maken aan de toekomstige vraag naar wonen
en zorg. Met deze investeringen dragen zij actief
bij om een passend antwoord te geven op de
vraag naar wonen met zorg. De vaak preventieve
investeringen voorkomen enerzijds een beroep op
geweest bij de ontwikkeling van het plan en willen
samen met ons aan de slag. Onze kracht als spin in
het web gebruiken we daarbij. Bij contractpartners
en subsidierelaties komt dit terug in de afspraken
die we samen maken, en ook in de praktijk. Als
inwoners dit anders ervaren, dan spreken we
onze partners daar op aan. Een belangrijk thema
binnen het plan is voorkomen c.q. preventie. Het
belang van het voorkomen van problemen en van
het zorgen dat het niet erger wordt, wordt door
veel partners gedeeld. Preventie vraagt echter
om een structurele en meerjarige aanpak. De
pilot shared savings, die vanuit het Programma
kans voor de Veenkoloniën in onze gemeente
gaat starten, draagt bij om dit te realiseren. Een
aantal zorgpartijen, de zorgverzekeraar en wij als
gemeente hebben de intentie uitgesproken om
te komen tot een samenwerking om gezamenlijk
vastgelegde resultaten op het gebied van
gezondheid en participatie te behalen door diverse
preventieve activiteiten. De financiële voordelen
van deze aanpak worden benut om preventieve
activiteiten blijvend te kunnen financieren. We
vinden het belangrijk om ook vanuit onze rol
steun te geven aan de wens om langer zelfstandig
thuis te kunnen blijven wonen en om een
woonomgeving te scheppen waar dit kan. Dit
betekent maatwerk bieden en voor elke inwoner
zo mogelijk een passend aanbod doen. We moeten
dus streven naar woningen die zoveel mogelijk
levensloopbestendig zijn.
OplossingsrichtingenBewustwording en preventie
Door inzet op preventiemaatregelen zoals
goede voorlichting over mogelijkheden tot het
aanpassen van woningen, kunnen zowel de koop-
als huursector zorggeschikter worden. Maar ook
door in de praktijk concrete voorbeelden te laten
zien hopen we het bewustzijn bij bewoners te
stimuleren. Bewustwording en fysieke ingrepen
om woningen aan te passen, worden in de
huursector vaak door de corporaties opgepakt.
Maar door het hoge aandeel eigen woningbezit
binnen onze gemeente, komt de druk voor
woningaanpassingen in het bijzonder in de
koopsector te liggen. En juist deze groep bewoners
dient zich voldoende bewust te worden van de
opgave, maar ook van de mogelijkheden die er
zijn. Zij zijn immers primair zelf verantwoordelijk
voor de keuzes die zij in hun “woonloopbaan”
maken. Een mogelijkheid is om met onze partners
een brochure te ontwikkelen met adviezen voor
eenvoudige ingrepen die toegepast kunnen
worden om langer zelfstandig te kunnen wonen.
Daarnaast zien wij ook een rol weggelegd voor de
49 50
het gemeentelijk WMO budget, maar helpen de
gemeente / het sociaal team anderzijds ook bij het
vinden van passende woonruimte voor inwoners
met mobiliteitsproblemen. Woonservice heeft als
plattelandscorporatie relatief veel grondgebonden
gezinswoningen in haar bezit, die minder
toegankelijk zijn voor zorgbehoevende bewoners.
Om deze verandering door te voeren, voorzien
zij de komende 5 jaar zo’n 25 gezinswoningen
in onze gemeente van een aanbouw of lift.
Domesta heeft binnen de gemeente vooral
bezit in de stad Coevorden en in enkele grote
voorzieningendorpen. Omdat Domesta relatief
veel zorggeschikte woningen in bezit heeft, kiest
zij voor een aanpak, waarbij minder op preventie
en meer op maatwerk voor haar bewoners
wordt ingezet. Hierin zoeken we als partijen de
afstemming met elkaar en werken we samen. Om
in deze investering tegemoet te komen, willen wij
graag komen tot afspraken over een financiële
bijdrage in de toegankelijkheidsverbeteringen van
bestaande huurwoningen.
Digitale bereikbaarheid
Op het terrein van de (digitale) bereikbaarheid
wordt nu gewerkt aan de realisering van
breedband in de gehele gemeente. Voor de
toekomst is ook snelle aansluiting op het
5G-netwerk van belang. Daarmee kunnen digitale
voorzieningen op terreinen zoals de zorg en
gezondheid een alternatief worden voor fysieke
voorzieningen.
RollenDe rol van de gemeente binnen het wonen met
zorg is vooral een faciliterende; wij kunnen
bevorderen en ondersteunen dat de primair
verantwoordelijken zorg dragen voor een goede
en passende huisvesting van de bewoners. Wij
kunnen zorgen voor een goede afstemming tussen
partijen als zorgaanbieders, woningcorporaties,
zorgverzekeraars, particuliere eigenaren en
cliëntenorganisaties en samen zoeken naar
praktische en betaalbare oplossingen, maar
hier ook afspraken over durven te maken. Het
gaat hierbij om integrale opgaven, die door
de gemeente, corporaties en zorginstellingen
gezamenlijk, maar elk vanuit hun eigen rol en
verantwoordelijkheid, moeten worden opgepakt
en waarbij de uitdaging ligt in het vormgeven van
netwerken die goed functioneren, waarbij de vraag
vanuit de inwoner centraal staat.
51 52
OntwikkelingenDoelgroepen
Ook andere groepen dan ouderen met een
zorg- en of ondersteuningsvraag gaan of blijven
vaker zelfstandig wonen. Bijvoorbeeld vanuit
de geestelijke gezondheidszorg (GGZ) of vanuit
de verstandelijke gehandicaptenzorg (VG).
Essentieel verschil tussen ouderen en deze
twee zorgdoelgroepen is dat bij de ouderenzorg
intramuraal verblijf vaak de laatste fase is. Het
langer zelfstandig thuis wonen is voor deze
oudere doelgroep vaak gericht op uitstellende en
preventieve maatregelen.
Vanuit de GGZ en VG is intramuraal verblijf veelal
een tussenstation. Voor het zelfstandig wonen gaat
het voornamelijk om het krijgen van begeleiding en
extra ondersteuning bij het vinden van een woning
of bij het wonen zelf. Zelfstandig wonen is bij deze
groepen onderdeel van het leren om volwaardig
mee te kunnen doen in de maatschappij. De eisen
die men stelt aan een woning zijn anders dan die
van ouderen met beperkingen. Het moet een zo
gewoon mogelijke woning zijn, in een normale
buurt, met buurtbewoners die hen accepteren en
een woonomgeving die zoveel mogelijk prikkelvrij
is en mogelijkheden biedt voor participatie.
De huurprijs van de woning is daarbij belangrijk:
deze groep heeft immers vaak een laag inkomen
en behoort in veel gevallen levenslang tot de
doelgroep van de corporaties.
De uitvoering van de gemeentelijke rol ten aanzien
van beschermd wonen is in onze regio nu nog
belegd bij de centrumgemeente Emmen. Vanaf 1
januari 2020 wordt dit een verantwoordelijkheid
van elke gemeente afzonderlijk. Deze verandering
vraagt zorgvuldigheid; de betrokken groepen
mogen geen hinder ondervinden van deze
wijziging.
De komende periode wordt in samenwerking met
de gemeente Emmen als centrumgemeente en
de gemeente Borger-Odoorn, voor wie Emmen
eveneens de centrumgemeente is, gewerkt aan
alles wat nodig is om deze wijziging soepel te laten
verlopn. De organisaties die beschermd wonen nu
verzorgen, worden hier nauw bij betrokken.
Ook binnen de sector van verstandelijk
gehandicapten wordt geëxtramuraliseerd. Voor
deze groep geldt dat betaalbaarheid van de woning
en sociale veiligheid belangrijk zijn. Volgens het
RIGO-onderzoek is de vraag hier veelal gericht op
geclusterde woonvormen.
53 54
THEMA 3:WONEN ALSMAATWERK
Vanuit het RIGO-onderzoek blijkt dat ook
voor deze doelgroepen de fysieke toevoeging
van woningen niet direct noodzakelijk is.
De woningvoorraad biedt op dit vlak veel
mogelijkheden. Randvoorwaarden in bijvoorbeeld
de woonomgeving en in de vorm van de benodigde
ondersteuning verdienen meer aandacht.
Geclusterde woonvormen kunnen vaak in
bestaand vastgoed worden gerealiseerd. Ook door
herbestemming van vastgoed van zorginstellingen
kan deels in deze behoefte wordt voorzien.
Andere doelgroepen waarbij de begeleiding bij
de huisvesting vaak noodzakelijk is, zijn ex-
gedetineerden, verslaafden en daklozen.
Ook de huisvesting van statushouders vraagt
expliciete aandacht. De huisvesting van deze vaak
kwetsbare doelgroepen is dan ook vaak specifieker
en vergt meer maatwerk en wordt daarom apart in
dit hoofdstuk belicht.
Statushouders
De huisvesting van statushouders brengt een
extra woningvraag met zich mee. Hoewel de
taakstelling tot het huisvesten van deze doelgroep
de afgelopen jaren fors is geweest, concludeert
het RIGO dat de invloed op de demografische
ontwikkeling van Coevorden beperkt zal zijn. Door
de relatief ontspannen woningmarkt zijn er tot op
heden geen acute logistieke problemen ontstaan
en is er ook niet direct sprake geweest van
verdringing op de woningmarkt. Samen met de
corporaties hebben we de afgelopen periode dan
ook relatief eenvoudig aan onze taakstelling voor
het huisvesten van statushouders kunnen voldoen.
Het is uiteraard onzeker hoe dit zich de komende
jaren zal ontwikkelen; de huisvesting van deze
doelgroep blijft daardoor wel een aandachtspunt.
Naast de huisvestingstaakstelling, blijft de
integratie en inburgering van statushouders voor
ons vanzelfsprekend belangrijk.
Woonwagenbewoners
De positie van woonwagenbewoners is meer
dan 80 jaar lang geregeld in de Woonwagenwet.
Daardoor hadden woonwagenbewoners een
uitzonderingspositie op de woningmarkt. In 1999
is de Woonwagenwet ingetrokken en geïntegreerd
in het reguliere volkshuisvestingsbeleid. Het doel
van deze verandering was het normaliseren van
de woonpositie van woonwagenbewoners. De
gemeente Coevorden kent een aantal kleinere
woonwagenlocaties.
Inzet van de gemeente is om woonwagenbewoners
hetzelfde te benaderen als andere huurders of
huiseigenaren. Daarbij willen we wel recht blijven
doen aan keuzes die wij in het verleden hebben
gemaakt; wij zijn voornemens de locaties als
zodanig te handhaven en deze toe te wijzen aan
de oorspronkelijke doelgroep en inwoners van de
gemeente Coevorden. Daarbij geldt echter dat we
geen nieuwe woonwagenlocaties zullen realiseren
en dat we de bestaande locaties niet zullen
uitbreiden.
Kwetsbare groepen
Steeds meer mensen uit kwetsbare doelgroepen
wonen zelfstandig. Zowel de huisvesting van
de zorgdoelgroepen als de huisvesting van de
vergunninghouders wordt primair opgevangen
binnen de sociale huurwoningenvoorraad; ook
in buurten en dorpen waarmee zij geen directe
binding hebben.
De doelgroep van de woningcorporaties is
vanwege landelijke regelgeving verkleind tot
huishoudens met een inkomen tot ongeveer
€ 36.000 per jaar. Deze ontwikkeling leidt tot
een eenzijdiger bevolkingssamenstelling in
de wijken en dorpen met veel huurwoningen
met vaak kwetsbare huurders. Soms is hierbij
sprake van een concentratie van problemen met
ongewenst woongedrag als gevolg. Door allerlei
omstandigheden in vaak de persoonlijke sfeer
van deze inwoners, kan het voorkomen dat zij in
(financiële) problemen raken, met alle gevolgen
van dien. Vaak vragen deze inwoners niet uit
eigen beweging om hulp en gaan ze vormen
van ongepast gedrag vertonen, die overlast
veroorzaakt in hun directe leefomgeving. In het
ergste geval kan dit leiden tot ontruiming van de
woning.
AmbitieWij willen als gemeente de meest kwetsbare
doelgroepen ondersteunen. De aanwezigheid
van een voldoende geschikt woningaanbod
is hierbij een vereiste. We willen de druk in
buurten met een relatief hogere instroom van
kwetsbare doelgroepen kunnen beperken om
sociale problematiek te voorkomen. Daarnaast
willen we inzetten op een goede begeleiding
van deze groepen. Hierin moet duidelijk zijn wie
welke taak of rol heeft. Binnen dit kader hebben
we ook aandacht voor bewoners waarvoor in
redelijkheid geen oplossingen meer te vinden
zijn in het reguliere woonaanbod, bijvoorbeeld
omdat zij daarvoor te veel overlast in de omgeving
veroorzaken.
Maatwerk is hiervoor ook uitgangspunt. Voor
de sociale huursector geldt, dat ook deze
55 56
(beperkte) groep de corporaties in eerste aanleg
verantwoordelijkheid zijn voor het zoeken naar
passende oplossingen. In redelijkheid bieden wij
daarbij hulp en steun.
Voor overlast veroorzakende inwoners in de andere
sectoren kunnen wij hulpverlening en vormen van
bemiddeling aanbieden (bijvoorbeeld vanuit het
maatschappelijk werk) en in het uiterste geval
instrumenten op het gebied van de openbare orde
en veiligheid inzetten (tot woningontruiming toe).
De leefbaarheid van de buurt/de omwonenden
moet daarbij altijd afgewogen worden tegen het
individuele belang en de rechten van de overlast
veroorzakende bewoners.
Wij voorzien samen met de corporaties
statushouders van passende, reguliere
woonruimte. Omdat het huisvesten van deze
doelgroep urgent is, worden ze met voorrang
gehuisvest. Hierbij hebben we aandacht voor
verdringing op de woningmarkt. Een goede balans
in de huisvesting van deze doelgroep binnen
de gemeente is een vereiste. Dit betekent dat
deze doelgroep verspreid wordt gehuisvest, met
aandacht voor kleinschaligheid in de huisvesting.
Voldoende draagvlak in de samenleving is daarbij
belangrijk.
Op deze manier hopen wij deze nieuwe inwoners
een goede plek te geven in onze gemeente.
Om participatie van vergunninghouders (meer)
te stimuleren versterken we de samenwerking
met de lokale organisaties. We laten de
vergunninghouders op een laagdrempelige manier
kennismaken met de beschikbare voorzieningen
in de gemeente en begeleiden hen richting een
zelfstandig en volwaardig functioneren in onze
gemeente (zelfredzaamheid bevorderen).
OplossingsrichtingenSamenwerking
Voor het huisvesten van kwetsbare doelgroepen
is maatwerk noodzakelijk. Wijken en dorpen waar
de kwetsbare doelgroepen wonen moeten leefbaar
blijven voor alle bewoners, inclusief de huidige
bewoners. Om maatwerk te kunnen leveren
werken diverse partijen als gemeente, corporaties,
zorgpartijen en huurdersorganisaties samen.
Ook de inzet van onder andere politie en scholen is
noodzakelijk om wijken en dorpen ook op sociaal
vlak leefbaar te houden. We zetten dan ook in op
een goede samenwerking tussen corporaties en
de sociale teams van de gemeente.
Goede afspraken en begeleiding
We maken onderlinge afspraken over de toewijzing
van woningen aan kwetsbare doelgroepen en over
het verkoopbeleid van corporaties in kwetsbare
wijken en buurten.
Ook maken we gezamenlijk afspraken over de
begeleiding van de kwetsbare bewoners en wie
welke rol heeft. We zorgen als gemeente dat we de
hulpverleningsnetwerken op orde hebben en dat de
corporaties hier goed op aangesloten zijn.
Op deze manier kunnen corporaties zich richten op
het huisvesten van de kwetsbare groepen, maar
komen hun signalen over kwetsbare huurders ook
bij de juiste instanties terecht. Het OGGZ netwerk
voor Openbare Geestelijke Gezondheidszorg
helpt mensen die zorg nodig hebben, maar zelf
geen hulp vragen. Dit OGGZ-netwerk komt
regelmatig bijeen om meldingen over inwoners te
bespreken en deze door te zetten naar de juiste
hulpverlening.
Alternatieve woonvormen
We brengen in beeld of er behoefte is aan
huisvesting van kwetsbare bewoners die niet meer
in een reguliere woonomgeving terecht kunnen.
We brengen in kaart om hoeveel bewoners
dit gaat en we gaan na of een aanpak waarbij
alternatieve woonvormen geboden worden voor
deze bewoners mogelijk is en effectief kan zijn.
Dit kunnen nieuwe woonvormen te zijn, maar
hierbij kan het ook gaan over het toepassen van
zogenaamde omklapcontracten. Hierbij wordt
een corporatiewoning door een instelling aan
een kwetsbare bewoner doorverhuurd voor een
bepaalde tijd. Indien na deze periode blijkt dat de
bewoner zelfstandig kan wonen, sluit de corporatie
een reguliere huurovereenkomst met de bewoner
af.
Leefbaarheid
Om buurten leefbaar te houden zetten we
samen met onder meer corporaties, politie en
maatschappelijk welzijn in op het voorkomen
en verminderen van woonoverlast en conflicten
tussen buren. Hiervoor hebben partijen inmiddels
het convenant buurtbemiddeling afgesloten.
Recent is de Wet aanpak woonoverlast in werking
getreden. We hebben als gemeente hierdoor
meer mogelijkheden gekregen om woonoverlast
aan te pakken, door bijvoorbeeld specifieke
gedragsaanwijzingen te geven aan overlastgevers.
In situaties waarbij dit wenselijk is zullen we
gebruikmaken van het instrumentarium dat deze
wet biedt.
Statushouders
Wij hebben met onze corporaties duidelijke
afspraken over de huisvesting van statushouders.
57 58
We letten hierbij op spreiding en kleinschaligheid
van de huisvesting. Indien de taakstelling zodanig
hoog is dat andere doelgroepen dreigen te worden
verdrongen, zullen we uitwijken naar alternatieven
in de huisvesting, eventueel in tijdelijke
woonvormen. We ontwikkelen een preventieve
en integrale aanpak zodat statushouders zo snel
mogelijk kansen op de arbeidsmarkt hebben.
Hiervoor wordt in samenwerking met andere
partijen extra begeleiding geboden, wat bijdraagt
aan een betere integratie.
RollenVoor de beschreven doelgroepen wordt in het
algemeen maatwerk geleverd. Het verkrijgen
van een woning moet samengaan met goede
begeleiding en ondersteuning. De gemeente
werkt bij de huisvesting van deze inwoners
intensief samen met de corporaties en zorg- en
welzijnsorganisaties. Er is dus nadrukkelijk sprake
van een gezamenlijke opgave met ieder zijn of
haar rol.
Corporaties zetten zich in op hun primaire taak en
dat is het huisvesten van deze groepen. Zij hebben
ook een signalerende rol richting professionele
partijen in de hulpverlening. De gemeente is hierin
verantwoordelijk voor de veiligheid en de publieke
gezondheidszorg en zal deze hulpverlening
goed moeten organiseren en financieren. De
huisvesting van de statushouders wordt gezien
als een gezamenlijke verantwoordelijkheid van
gemeente en woningcorporaties. Wat betreft de
participatie en integratie van statushouders wordt
intensief samengewerkt met Vluchtelingenwerk,
Maatschappelijk Welzijn Coevorden en Humanitas.
59 60
OntwikkelingenDoordat de woonlasten steeds hoger worden en
het inkomen van veel inwoners niet evenredig
toeneemt, krijgt een groeiende groep inwoners
van Coevorden te maken met financiële
problemen. Naast de huurprijs zijn energielasten
(woningkwaliteit, stookgedrag), gemeentelijke
lasten, maar zeker ook de omgang met geld
van huishoudens zelf, bepalende factoren.
Onderzoek laat zien dat in de gemeente Coevorden
relatief veel huishoudens met een zogeheten
‘betaalbaarheidsrisico’ wonen. Dit risico ontstaat
wanneer inkomsten lager zijn dan uitgaven.
De betaalbaarheidsrisico’s concentreren zich
vooral bij huishoudens met een inkomen onder
de huurtoeslaggrens (primaire doelgroep voor
de sociale huursector). Meer specifiek zijn dit de
huishoudens met kinderen en huishoudens zonder
betaald werk. Wanneer deze inwoners niet op
eigen kracht uit de financiële problemen komen,
is hulp noodzakelijk. Naast de primaire doelgroep
heeft ook de inkomensgroep, die hier net boven
zit, het lastig.
Deze laatste groep heeft net te veel inkomen om
een beroep te kunnen doen op ondersteuning
en heeft geen recht op (huur) toeslag en andere
regelingen. Dit is de groep mensen die te maken
heeft met een zogenaamde armoedeval.
Door nieuwe regelgeving moeten de corporaties
woningen aan de laagste inkomens passend
toewijzen. De passendheidstoets dwingt
wettelijk af dat mensen met een laag inkomen
in een woning met een relatief lage huurprijs
wonen. Onduidelijk is nog wat dit voor lange
termijngevolgen heeft voor de betaalbaarheid
van het wonen voor deze groep net boven de
huurtoeslaggrens.
Voor wat betreft huurprijsdifferentiatie sluit
het bezit van de corporaties in onze gemeente
goed aan op de betalingsmogelijkheden
van de doelgroep. De huurprijs is daarom
binnen de gemeente Coevorden op zich geen
doorslaggevende factor voor de financiële
problemen van inwoners.
Uit het RIGO rapport blijkt dat de zogeheten
‘doelgroep van beleid’ in omvang toeneemt. Dit is
een gevolg van de intredende vergrijzing. Steeds
meer babyboomers gaan met pensioen en daarbij
daalt het inkomen bij een deel van hen beneden
de € 36.000,-. Deze groep ouderen doet naar
verwachting geen beroep op de sociale huur; voor
61 62
THEMA 4:BETAALBAARWONEN
huishoudens die te maken heeft met armoedeval,
ook in de koopsector.
We blijven het belangrijk vinden om met
woningcorporaties duurzaamheidsafspraken te
maken om de woonlasten te verminderen. Hiermee
wordt een groot deel van de sociale huurwoningen
in 2025 energetisch en functioneel opgewaardeerd
en duurzaam gemaakt. Niet alleen in de zin van
levensloopbestendigheid is dat een voordeel,
maar ook zijn deze woningen energiezuinig,
met als gevolg minder milieubelasting en lagere
woonlasten. De focus van partijen ligt hierbij op
het reduceren van de CO2 uitstoot en het streven
naar de betaalbaarheid van de huisvesting, zonder
dat dit ten koste gaat van het wooncomfort en een
gezond binnenmilieu.
We zetten in op het zoveel mogelijk voorkomen
van huisuitzettingen. Het is in ieders belang om te
voorkomen dat een gezin op straat komt te staan.
Schulden kunnen zo hoog oplopen dat mensen
de huur van hun huurwoning niet meer kunnen
betalen. De situatie kan dusdanig escaleren dat
een huisuitzetting onoverkomelijk is.
OplossingsrichtingenVoorzieningenwijzer
Samen met de corporaties Domesta en
Woonservice zetten we in op het benutten
van alle inkomensregelingen die er voor de
doelgroepen zijn en zorgen we ervoor dat deze
beter toegankelijk en inzichtelijk worden. De
inzet van de voorzieningenwijzer helpt hierbij. Dit
instrument brengt in beeld of mensen maximaal
gebruik maken van verschillende financiële
voordelen. We benaderen huurders actief hieraan
mee te doen. Samen ontwikkelen we een aanpak
voor Coevorden en er is inmiddels gestart met
de inzet van het instrument in de wijk Lootuinen
en in Schoonoord. De ervaringen uit deze pilots
gebruiken we voor de vervolgaanpak.
Maatwerkpot
Om maatwerk te kunnen bieden in alle situaties,
willen we als gemeente een maatwerkpot
creëren. Hiervoor gaan we in overleg met de
corporaties Domesta en Woonservice en met
Maatschappelijk Welzijn Coevorden. Deze pot is er
om ondersteuning te bieden in die situaties waarbij
naar oordeel van de professional echt iets moet
worden gedaan om erger te voorkomen en ook
om noodzakelijke ondersteuning te kunnen bieden
als er geen enkele andere regeling van toepassing
is. We zien deze maatwerkpot als experiment. We
monitoren de inzet en gebruiken die kennis om ons
een steeds groter deel woont deze groep in de
koopsector. Recentelijk hebben wij het ‘Beleidsplan
ondersteuning minima’ opgesteld. Naast een
inkomensgrens hanteren we als gemeente ook het
niet mee kunnen doen in de samenleving en het
niet kunnen voorzien in dagelijkse levensbehoeften
als criteria voor deze groep. Tien procent van de
huishoudens in onze gemeente leeft al zeker 1 jaar
in armoede.
Drie procent van de huishoudens leeft al langer
dan vier jaar in armoede. Andere indicaties
die aangeven dat steeds meer huishoudens te
maken krijgen met financiële problemen zijn de
groei van het aantal mensen dat gebruik maakt
van de voedselbank en het aantal inwoners met
schuldhulpverlening of een bijstandsuitkering.
Vooral gezinnen, inwoners met hoge zorgkosten en
inwoners die te maken hebben met de armoedeval
hebben het moeilijk.
In het beleidskader is door verschillende
partijen geconstateerd dat er behoefte is aan
maatwerk, dat veel inwoners niet weten welke
voorzieningen er allemaal zijn, dat er behoefte is
aan laagdrempelige toegang tot ondersteuning,
er schaamte is bij inwoners die moeilijk kunnen
rondkomen en dat procedures voor het vragen van
ondersteuning ingewikkeld gevonden worden. Onze
woonpartners geven aan dat huurders vooral de
focus op de huurprijs hebben en niet op de overige
woonlasten, zoals de gemeentelijke lasten en de
energielasten. De doelgroep lijkt hier onvoldoende
mee bezig te zijn.
AmbitieWij zetten in op betaalbaar wonen door te
zorgen voor voldoende en betaalbare woningen
voor inwoners die een beperkt inkomen
hebben. Wij doen in eerste aanleg door
hierover goede afspraken te maken met de
woningbouwcorporaties. En verder door minima
binnen onze gemeente te ondersteunen, zoals
omschreven in het beleidskader ondersteuning
minima. Hiermee zorgen we er voor dat ze mee
kunnen doen in de samenleving en toegang
hebben tot de hulp en ondersteuning die ze nodig
hebben.
We geven meer voorlichting over de mogelijkheden
die er zijn om woonlasten te beperken. Hierdoor
optimaliseren we de slaagkans op het vinden
van een woning voor de lagere en midden
inkomensgroepen. Ook helpt een goede
voorlichting in het voorkomen van huisuitzettingen.
We streven naar meer zicht op de groep
63 64
beleid aan te scherpen.
Schuldhulp
Door vroegtijdige signalering van financiële
problemen, proberen we betalingsproblemen en
in het ergste geval ontruimingen te voorkomen.
Via het schuldhulptraject wordt de bewoner de
mogelijkheid gegeven een oplossing te vinden
voor de huurschulden. Om dit tijdig te kunnen
signaleren hebben we een convenant afgesloten
met Woonservice, Domesta en Maatschappelijk
Welzijn Coevorden. Het uitgangspunt is dat er nul
ontruimingen per jaar zullen zijn.
Duurzaamheid
Corporaties in ons werkgebied zetten
duurzaamheidsmaatregelen in o.a. om de
betaalbaarheid van de woningen voor de huurders
te verbeteren. Zij doen dit onder andere door het
aanbieden van duurzaamheidsmaatregelen zoals
het plaatsen van zonnepanelen en zonneboilers.
Daarnaast zetten zij in op een verbetering van de
isolatie van woningen. Alle nieuwbouwwoningen
van de corporaties zullen voldoen aan minimaal
energielabel A. Daarnaast streven beide
corporaties naar gemiddeld label B in 2020 voor
hun bestaande woningbezit.
Armoedeval
We starten een onderzoek naar de armoedeval
in onze gemeente, de gevolgen daarvan voor de
betaalbaarheid van het wonen en de mogelijke
oplossingen.
RollenWe hechten veel waarde aan de samenwerking
met onze vrijwillige en professionele partners;
alleen in een hecht netwerk van alle partners die
te maken hebben met minima en bij het signaleren
van financiële problemen kunnen de problemen
doeltreffend aangepakt worden. De gemeente
heeft binnen dit netwerk vooral een faciliterende
rol.
In de prestatieafspraken met de corporaties
zullen wij blijvend aandacht besteden aan het
thema duurzaamheid, mede in perspectief van de
betaalbaarheid van het wonen. Voor de particuliere
sector kunnen wij als gemeente slechts een
faciliterende rol in spelen. Met de corporaties en
huurdersverenigingen zetten wij ons dan ook in om
duurzaamheid te stimuleren onder onze inwoners,
door hen meer bewust te maken van hun
energieverbruik en de mogelijkheden om hierop te
besparen.
65 66
67 68
BIJLAGEN
Gemeentelijke standpuntbepaling reductie plancapaciteit koopsector
In voorgaande woonvisie gaven wij aan dat wij het
advies van de STEC-groep om voor de koopsector
tot een forse vermindering van het aantal nieuw
te bouwen woningen in de gemeente Coevorden
te komen, overnemen. De huidige plancapaciteit
van circa 1000 nieuw te bouwen woningen in de
koopsector willen wij reduceren tot maximaal circa
350; circa 200 in de stad Coevorden en circa 150
woningen in de dorpen/kernen.
Dit betekent, dat wij de planologische ruimte voor
een groot aantal nieuwbouwprojecten terug zullen
brengen. Daarvoor zullen wij –na vaststelling van
deze woonvisie in de gemeenteraad- de daarbij
passende publiekrechtelijke- en privaatrechtelijke
activiteiten ontplooien en maatregelen treffen. Bij
onze standpuntbepaling over de gewenste reductie
van de plancapaciteit hebben wij ons in eerste
instantie laten leiden door de kwaliteitsbeoordeling
van de plannen. We willen indien enigszins
mogelijk graag medewerking verlenen aan de
realisering van goede en uitstekend beoordeelde
plannen. Slechter scorende plannen zullen dus
als regel als eerste in aanmerking komen voor
reductie van de plancapaciteit.
Bij onderstaande keuzes hebben wij ons primair
laten leiden door de advies-beoordeling zoals de
STEC-groep ons heeft geadviseerd. Naast en op
onderdelen ter nuancering van dit modelmatige
afwegingskader, hebben wij de volgende aspecten
ook bij onze uiteindelijke deprogrammeringskeuzes
meegewogen:
• De feitelijke marktbewegingen die de afgelopen
periode rond een bepaald project hebben
plaatsgevonden;
• (Recent) gemaakte afspraken of
gewekte verwachtingen tussen
gemeente en marktpartijen over het
ontwikkelingsperspectief van bepaalde locaties;
• De aanwezigheid van (recente) gemeentelijke
besluiten over specifieke projecten (bijv.
In de vorm van een recent vastgesteld
bestemmingsplan);
• Het belang van een kwalitatief goede
stedenbouwkundige afronding van een project
of locatie;
• Expliciete opvattingen vanuit de wijken en
dorpen over de wenselijkheid van de (door)
ontwikkeling van bepaalde locaties;
• Het eerder genoemde –vooral voor de
stad Coevorden, maar ook voor de kernen
geldende- uitgangspunt van prioriteit aan
“ontwikkelen van binnen naar buiten” (en
Bijlage 1
prioriteit voor inbreidingslocaties in de centra
boven uitbreiding op uitleggebieden).
Op basis hiervan komen wij tot de volgende
beoordeling.
Slechte en matige plannen:
Bij de beoordeelde plannen zijn er naast het
kwalitatieve afwegingskader geen specifieke
redenen of factoren die een andere keuze dan puur
op kwaliteit vragen. Met andere woorden; er zijn
bij deze plannen, die matig of slecht scoren geen
belangen die dusdanig zwaar wegen dat (delen
van) plannen toch door zouden kunnen. Van deze
plannen zullen we zoveel mogelijk afscheid nemen
en inzetten op deprogrammeren.
Coevorden, Aardappelmeelfabriek
Het project Aardappelmeelfabriek heeft een
plancapaciteit van 60 woningen en is geheel
eigendom van een projectontwikkelaar. In dit plan
is al zeer lange tijd niets gebeurd; de oude pui
van de fabriek staat er nog steeds, maar er is na
de vaststelling van het bestemmingsplan geen
beweging geweest in de feitelijke planontwikkeling.
Kwalitatief scoort het plan slecht, waardoor wij –
in de lijn van het advies- in zullen zetten op het
verwijderen van de woonbestemming.
Coevorden, Markt: overige capaciteit
Hier gaat het om de overige plancapaciteit
die in het bestemmingsplan Markt en
omgeving is opgenomen; een beschikbare
plancapaciteit van in totaal 42 woningen.
Vanuit stedenbouwkundig oogpunt zijn meer
woningen in dit gebied niet gewenst. Wij zullen
dan ook inzetten op het terugbrengen van
het aantal woningbouwmogelijkheden in het
bestemmingsplan.
Matige tot gemiddelde plannen:
Een aantal grotere projecten, alle vier in de kern
Coevorden, scoort niet goed. Deels scoren ze
gemiddeld, deels matig. Het betreft hier vooral
overcapaciteit in de stad Coevorden, waar per
saldo het overcapaciteitsprobleem groter is. Om
deze reden wordt op deze plannen grotendeels
ingezet op het schrappen van een groot deel van
de plancapaciteit. Omdat het volledig schrappen
voor sommige plannen niet realistisch is, worden
per plan de opties en bandbreedtes beschreven.
Coevorden, Holwert-Zuid
Holwert-Zuid heeft nog een capaciteit van
92 woningen; 46 grondgebonden woningen
en 46 appartementen. De gemeente is nog
grondeigenaar van 69 kavels. De ontwikkelaar
heeft de overige 23 kavels in bezit. Holwert-Zuid
is als matig beoordeeld en zou op kwalitatieve
gronden dan ook niet verder ontwikkeld moeten
worden.Het plan is onderdeel van een bredere
ontwikkeling, waarvan de retailontwikkeling
al gerealiseerd is. Een forse reductie van de
plancapaciteit achten wij wenselijk. Wij zullen
hierover het gesprek met de ontwikkelaar aangaan
en de mogelijkheden van invulling van het gebied
met andere functies dan woningbouw verkennen.
Een goede stedenbouwkundige afronding van dit
project is hoe dan ook noodzakelijk, gezien de
centrale ligging en goede zichtbaarheid. In dit plan
achten wij de realisatie van maximaal 10 woningen
wenselijk.
Coevorden, Ossehaar
Het bestemmingsplan voor Ossehaar bevat
nog een plancapaciteit van 221 woningen. De
huidige verkaveling maakt nog ongeveer 180
woningen mogelijk, hiervan zijn circa 140 kavels
in eigendom van de gemeente en 40 in eigendom
van ontwikkelaars. De verwachting is dat er nog
wel enige vraag is en zal blijven naar kavels in
Ossehaar. Stedenbouwkundig moet het plan echter
ook kwalitatief goed worden afgerond en zal in het
verlengde daarvan goed gekeken moeten worden
waar deze laatste kavels verkocht kunnen worden.
Dit om een vlekkenplan van losse kavels te
vermijden. Qua typologie van de woningen is het
verder ook de vraag of bijvoorbeeld rijwoningen
niet ook op een andere locatie in Coevorden
gerealiseerd kunnen worden, zoals op de Bogas
locatie. Daarbij zal ook verkend worden of hier een
aantal grote kavels gerealiseerd kunnen worden,
die elders in (de stad) Coevorden zeer schaars
zijn, om zo een uniek product aan te bieden.
Uitgangspunt hier is een flinke reductie van de
resterende plancapaciteit. In dit plan wordt ingezet
op de realisatie van 30 tot 50 woningen. Wij zullen
daartoe dan ook een nieuw stedenbouwkundig
plan ontwerpen met een sterk gereduceerde
plancapaciteit, hierover overleg voeren met de
private ontwikkelaars en aansluitend planologische
maatregelen (aanpassen bestemmingsplan)
treffen om de nieuwe situatie te formaliseren.
Voor de gemeente impliceert deze forse
capaciteitsreductie dat een aanzienlijk boekverlies
op de grondexploitatie geleden wordt.
Coevorden, Bogas
Het plan Bogas kent nog een plancapaciteit van
154 woningen, verdeeld over diverse deelgebieden,
waarvan de meeste gemiddeld scoren. Alleen het
deelplan voor de realisatie van appartementen
aan de kop van de Bentheimerstraat scoort goed.
69 70
Het ligt voor de hand deze binnenstedelijke locatie
verder te ontwikkelen, zeker gezien de functie
van entree tot de binnenstad die een groot deel
van deelgebied A en D vervult. Het gaat hier
ongeveer om 55 woningen. De totale invulling
van de deelgebieden B en C omvat nog circa 100
woningen. Dit aantal is te groot en wij zullen dan
ook inzetten op een aanzienlijke reductie van de
totale plancapaciteit in het gebied. In geval van
concurrentie tussen Ossehaar en Bogas, waar het
bijvoorbeeld gaat om de realisatie van rijwoningen,
zal een dergelijke ontwikkeling vanuit kwalitatief
oogpunt beter in Bogas passen. Deze locatie ligt
immers in de kern, wat een versterking van het
centrum van Coevorden ten goede komt. Om de
gewenste forse reductie van de plancapaciteit te
realiseren, versnippering te voorkomen, opties
zoals de uitruil van posities te verkennen en tot
een zorgvuldige stedenbouwkundige afronding te
komen van dit deel van de binnenstad, zullen wij
hierover in overleg treden met de in het plangebied
aanwezige huis- en grondeigenaren. Omdat
het een prioritering betreft voor ontwikkelingen
van het centrumplan, is het belangrijk in te
zetten op het snel afronden van de plannen. In
deelgebieden B en C wordt ingezet op de realisatie
van maximaal 26 woningen. Na het overleg met
de eigenaren en de opstelling van een aangepast
stedenbouwkundig ontwerp, zal e.e.a. in een
gewijzigd bestemmingsplan worden vastgelegd.
Omdat wij als gemeente in BOGAS ook over
grondposities beschikken, zal aanpassing van de
plannen voor de gemeente ook nadelige financiële
consequenties hebben.
Coevorden, Vosmaten
Het plan Vosmaten is in zijn geheel in bezit van
projectontwikkelaars en heeft nog een resterende
capaciteit van 134 woningen. Het plan scoort
matig op basis van het afwegingskader; verdere
ontwikkeling achten wij dan ook niet wenselijk.
Stedenbouwkundig is het echter wel wenselijk om
het plan verantwoord af te ronden. Dit betekent
mogelijk dat er enkele kavels niet geschrapt
hoeven te worden, om een goede eindsituatie
te bereiken. In dit plan wordt ingezet op een
realisatie van maximaal 15 woningen.
Uitbreidingsplannen overige kernen
Naast deze grotere plannen in de kern Coevorden,
zijn er nog enkele grotere uitbreidingsplannen
in de kernen opgenomen. Het gaat dan om
Molenakkers in Dalen, Jongbloed in Sleen,
Aelderhooghe in Aalden en een uitbreidingsplan
in Geesbrug. Samen hebben deze plannen nog
een plancapaciteit van 116 woningen. Omdat de
overcapaciteit buiten de stad minder groot is, hoeft
niet direct ingezet te worden op het schrappen
van de plancapaciteit. Het gaat hier veelal om
lopende, redelijk actuele plannen waarvan het
tempo van de kaveluitgifte soms goed en soms
minder goed loopt. Voor het integraal schrappen
van deze plannen is geen aanleiding; wel zullen
wij op onderdelen en selectief inzetten op een
zekere reductie van de plancapaciteit. Om te
voorkomen dat hier zogeheten vlekkenplannen
ontstaan, zal voor elke fase een verantwoorde
stedenbouwkundige afronding plaats moeten
vinden.
Molenakkers in Dalen, Jongbloed in Sleen en
Aelderhooghe en Seuberslocatie in Aalden
De plannen Molenakkers en Jongbloed scoren
gemiddeld; de eerste fases van beide plannen
zijn echter grotendeels al verkocht. Voor
beide plannen wordt niet direct ingezet op het
planologisch schrappen van capaciteit. Wel wordt
ervoor gekozen om de verkoop van de volgende
fases van de plannen –vooralsnog voor een
periode van 5 jaar- op te schorten. Na afloop van
die periode kan opnieuw bezien worden hoe de
woningbehoefte zich in deze dorpen ontwikkeld en
kunnen meer definitieve keuzes (alsnog schrappen,
alsnog ontwikkelen en verkopen, verdunnen e.d.)
gemaakt worden. Voor het plan Jongbloed speelt
daarnaast nog de afweging dat het wenselijk is om
de doorontwikkeling van dit plan in samenhang
te bezien met de geplande herstructurering van
de woningen van Woonservice in dit gebied.
Vertraging in de ontwikkeling van deze plannen
of het schrappen van kavels, hebben directe
financiële consequenties voor de gemeente.
Kwalitatief scoren Aelderhooghe en de
Seuberslocatie gemiddeld. Echter omdat het
beide vrij recente plannen zijn en deze nog in
ontwikkeling zijn wordt ervoor gekozen deze
plannen door te laten gaan. Wat betreft de
Seuberslocatie zullen wij in overleg met de
ontwikkelaar bezien of vermindering van het
aantal te bouwen wooneenheden mogelijk is. Voor
Aelderhooghe is dit feitelijk niet mogelijk.
Geesbrug
De uitbreiding van Geesbrug scoort matig.
De laatste jaren zijn er geen kavels verkocht;
de belangstelling voor het plan is minimaal.
Deels zetten we in op het aanpassen van de
verkoopstrategie en voor een deel schorten we de
verkoop op. Afhankelijk hiervan en in overleg met
Plaatselijk Belang en bewoners, gaan we mogelijk
later over tot reductie.
71 72
Bij enkele van de bovenstaande plannen
(Molenakkers, Jongbloed, Geesbrug) wordt er
vooralsnog voor gekozen om op de plancapaciteit
niet formeel planologisch te reduceren maar
alleen de feitelijke ontwikkeling en kavelverkoop
op te schorten. De gemeente kan dit zelfstandig
beslissen omdat wij ook eigenaar en ontwikkelaar
van de grond zijn. De formele mogelijkheden
binnen het bestemmingsplan voor woningbouw
blijven echter bestaan. Duidelijk mag zijn dat het
formeel handhaven van deze bestaande capaciteit
mogelijk risico’s voor nog andere te realiseren
plannen (ook goede en uitstekende plannen!) met
zich mee kan brengen in verband met de toetsing
aan de zogenaamde ‘ladder voor duurzame
verstedelijking’.
Als uit het overleg met de betreffende dorpen/
kernen blijkt dat er geen overwegende of
doorslaggevende bezwaren zijn tegen een
(partiële) formele reductie van de plancapaciteit,
heeft deze optie wat ons betreft de voorkeur.
Formele reductie vergoot immers de kans
op de realisering van goede en uitstekende
nieuwbouwplannen in de dorpen en kernen
aanzienlijk.
Goede tot uitstekende plannen
Bij de goed tot uitstekend beoordeelde plannen
zijn er naast het kwalitatieve afwegingskader geen
specifieke redenen of factoren die een andere
keuze dan puur op kwaliteit vragen. Deze plannen
scoren goed tot zelfs uitstekend en kunnen
dus wat ons betreft al dan niet in zijn geheel
doorgaan. De ontwikkelaars blijven uiteraard zelf
verantwoordelijk voor mogelijke afzetrisico’s.
Dalen, De Spinde
Het plan de Spinde, is opgeknipt in 2 fasen, de
totale plancapaciteit is 26 woningen. De 1e fase is
al in eigendom van een marktpartij, de grond van
de 2e fase met 16 woningen is nu nog in eigendom
van de gemeente. Het plan scoort goed op het
afwegingskader, waardoor beide deelplannen door
kunnen gaan. Vermindering van het aantal te
bouwen wooneenheden achten wij overigens wel
wenselijk.
Coevorden, Markt: Citadel
Het project Citadel heeft een plancapaciteit van
maximaal 12 woningen. Het plan scoort kwalitatief
goed en kan dus zonder beperkingen doorgaan,
zo mogelijk wel met vermindering van het aantal
woningen.
Coevorden, Markt: Kasteel 4
Het deelplan Kasteel 4 (rijksmonument) scoort
zelfs uitstekend en heeft een plancapaciteit van 16
woningen. Ook voor dit plan geldt dat het door kan
gaan. De huidige stand van de planontwikkeling
gaat uit van een geringer aantal woningen. Wij
vinden dit wenselijk.
Coevorden, Markt: winkelstraten
Naast alle geïnventariseerde plannen zal in het
centrum van Coevorden naar verwachting, op basis
van de in ontwikkeling zijnde binnenstadvisie,
nog een extra groei van het aantal woningen
plaatsvinden door de omzetting van (leegstaande)
winkelpanden naar woonfuncties. De
binnenstadvisie is nog niet afgerond en uitgewerkt.
Vermindering van winkelfuncties en vervanging
daarvan door woonfuncties is echter onmiskenbaar
een heldere tendens. Dit zal tot uitbreiding van de
plancapaciteit leiden. Vooralsnog schatten wij dat
dit de komende jaren om circa 30 – 50 woningen
gaat. Voor deze omzetting willen wij dan ook
daadwerkelijk planologische ruimte creëren; dit
betekent kwantitatief een extra opgave om elders
in de stad Coevorden woningen te reduceren.
Screening bestaande planologische ruimte
In bestaande, vastgestelde bestemmingsplannen is
er –naast bovengenoemde specifieke locaties- vaak
ook nog sprake van nog niet benutte planologische
ruimte om (vaak 1 of enkele) woningen te
realiseren. De omvang daarvan ramen wij
momenteel op circa 100 woningen. Wij zullen deze
niet benutte planologische ruimte in beeld brengen
en nader afwegen op welke plekken woningbouw
mogelijk kwalitatief iets toevoegt. Waar dat niet
het geval is, zullen wij –in een zorgvuldig proces
en in gesprek met eigenaren- de woonbestemming
weghalen. Ook hier is dus een verantwoorde
reductie van de plancapaciteit inzet.
Conclusie
Door bovengenoemde stappen te zetten en
maatregelen te treffen, kunnen wij naar onze
inschatting redelijk in de buurt komen van ons
doel: maximaal circa 200 extra woningen in de
stad Coevorden en maximaal circa 150 extra
woningen in de dorpen/kernen. Zoals gezegd
zijn wij de concretisering en invulling van deze
voornemens ook sterk afhankelijk van andere
partijen. De voortgang en ontwikkeling op de
verschillende locaties zullen wij dan ook permanent
monitoren en zo nodig onze inzet daarop
aanpassen.
73 74
Thema 1: Kwaliteit van wonenNr. Doel/maatregel Acties Partner Planning
2018 2019 2020 2021
1.1 Kwantitatief even-wicht: deprogrammeren bestaande planaanbod koopsector tot een pro-gramma van circa 350 woningen
a. Planreductie in de gemeentelijke plan-nen, Ossehaar en Bogas,
b. Overleg met medeontwikkelaars / private partijen over planreductie bij Holwert-Zuid, delen BOGAS, Coevorden/Markt en andere (pri-vate) plannen,
c. Planreductie bij pri-vate plannen Vosma-ten en Aardappelmeel-fabriek
d. Doorontwikkeling gemeentelijke plan-nen in Geesbrug, Jongbloed (Sleen) en Molenakkers (Dalen) opschorten; zo moge-lijk capaciteit formeel reduceren.
e. Nieuwe plancapaci-teit ramen a.g.v. cen-trumvisie Coevorden,
f. Relevantie/actuali-teit bestaande plano-logische ruimte in bestemmingsplannen onderzoeken (inzet: capaciteitsreductie),
g. Permanente mo-nitoring en zo nodig periodieke bijstelling
Gemeente, ontwik-kelende partijen, woningcorporaties, buurtverenigingen en bewoners. Alleen bij a. kan de gemeente autonoom handelen. Andere onderdelen in of na overleg met partijen.
Gemeente is hierbij wel de uiteindelijk bepalende partij (binnen zorgvuldige kaders)
x x
1.2 Kwantitatief evenwicht: reductie sociale huur-sector met circa 200 woningen
a. Bepalen exacte omvang en fasering reductie d.m.v. sloop of verkoop, vastleggen in prestatieafsprakenb. Monitoring effecten vitale vakantieparken / permanente bewo-ning op (met name) capaciteitsbehoefte sociale huursector
Gemeente, corpora-ties en huurdersor-ganisaties
x x x x
1.3 Ruimte bieden voor kwalitatief goede nieuw-bouwplannen
Ontwikkelen toetsingskader
Gemeente x
1.4 Verdiepen inzicht in kwantitatieve en kwali-tatieve woonopgave per dorp/kern
Maatwerkafspraken per dorp, o.a. op basis van deze visie en dorpsvisie
Gemeente en verenigingen van plaatselijk belang/inwoners
x x
1.5 Verdiepen inzicht in omvang en situering kwetsbare woningen in koop- en huursector
Onderzoek (doen) uitvoeren en een daaraan gekoppelde methodiek voor monitoring ontwikkelen
Woningcorporaties en gemeente
x
1.6 Verkennen mogelijkhe-den om transformatie kwetsbare woningen in de koopsector te faciliteren
Mogelijkheden onder-zoeken voor vormen van facilitering: her-structureringsfonds c.q. compensatiefonds
BOCE gemeentenProvincieK6 samenwerkingRijk
x
1.7 Verduurzamen woning-voorraad
a. Huursector: vastleggen in prestatieafspraken met corporatiesb. Koopsector: ambi-ties/opties verkennen en vastleggen in ge-meentelijk duurzaam-heids- en klimaatbeleid
a. Gemeente, corpo-raties en huurders-organisatiesb. Gemeente (in overleg met andere partijen)
x
x
x x x
1.8 Aantrekkelijkheid woon- en leefklimaat gemeente versterken
Regioprofilering, promoten van de stad en de dorpen, ge-neriek gemeentelijk beleid (economisch, toeristisch-recreatief, voorzieningen etc.)
Gemeente, Dorpen en wijken en vele andere partners
x x x x
Bijlage 2
Uitvoeringsagenda woonvisie 2017 – 2022
75 76
Thema 2: Langer thuis wonenNr. Doel/maatregel Acties Partner Planning
2018 2019 2020 2021
2.1 Voorlichting en informa-tie over mogelijkheden voor langer thuiswonen in koopsector
Brochure ontwikke-len: gericht op tips en trucs om langer thuis te kunnen wonen; promoten voorbeeld-woning Inspiratiehuis (ook voor huursector)
Zorgpartijen,Woningcorporaties,Maatschappelijke partijen, Makelaars en gemeente
x
2.2 Verkennen ondersteu-ningsopties voor langer thuiswonen
Mogelijkheid Blijverslening onderzoeken
Gemeente x
2.3 Zorgsteunpunten in de dorpen behouden
Samenwerkings- afspraken van betrokken partijen maken
Zorgpartijen,Woningcorporaties, gemeente
x
2.4 Organiseren van pre-ventieve activiteiten en programma’s om langer thuiswonen te bevorde-ren
Diverse activiteiten en programma’s van zorgpartijen, zoals activiteiten in het kader van shared savings ontwikkelen en uitvoeren
Zorgpartijen x x x x
2.5 Toegankelijkheid van bestaande sociale huur-woningen verbeteren
Woonservice doet dit dmv plaatsen van o.a. liften. Domesta onderzoekt andere maatwerkoplossingen. Activiteiten corpo-raties vastleggen in prestatieafspraken
Woningcorporaties, huurdersverenigin-gen en gemeente
x x x x
2.6 Verbeteren digitale be-reikbaarheid
Breedband- initiatieven ondersteunen en faciliteren
Dorpsbelangen,Maatschappelijke partijen,Woningcorporaties, gemeente
x x
Thema 3: Wonen als maatwerkNr. Doel/maatregel Acties Partner Planning
2018 2019 2020 2021
3.1 Afspraken maken over huisvesting en bege-leiding van kwetsbare doelgroepen en de rol-verdeling hierbij
Afspraken over toewijzing, verkoop, rolverdeling vastleggen in prestatieafspraken
Woningcorporaties,Maatschappelijke partijen
x
3.2 Goede aansluiting van corporaties op hulpver-leningsnetwerk
Overleg en afstem-ming. Vastleggen in prestatieafspraken en contracten met en subsidies aan hulpver-lenende instellingen
Woningcorporaties,Maatschappelijke partijen, gemeente
x x x x
3.3 Vermindering overlast a.g.v. problematisch woongedrag
Behoefte aan alterna-tieve (tijdelijke) woon-vormen voor overlast veroorzakende inwo-ners in beeld brengen. Woonbegeleiding en –ondersteuning aanbie-den waar mogelijk
Woningcorporaties,Maatschappelijke partijen, gemeente
x
3.4 Huisvesten van ver-gunninghouders met voorrang
Afspraken over spreiding en woon-vorm vastleggen in de prestatieafspraken
Woningcorporaties,Huurdersorganisa-ties, gemeente
x x x x
3.5 Maatschappelijke inte-gratie en kansen van vergunninghouders op de arbeidsmarkt bevor-deren
Continuering en intensivering gemeentelijke inspanningen voor deze doelgroep
Gemeente en maat-schappelijke organi-saties, ondernemers
x x x x
3.6 Geen uitbreiding speci-fieke woonwagenlocaties
Bestaande beleid continueren
Gemeente
77 78
Thema 4: Betaalbaar wonenNr. Doel/maatregel Acties Partner Planning
2018 2019 2020 2021
4.1 Zorg voor voldoende betaalbare woningen voor inwoners met een beperkt inkomen
Vastleggen in prestatieafspraken
Gemeente, corporaties, huur-dersverenigingen
x x x x
4.2 Bieden woonondersteuning en -begeleiding minima
Palet aan generieke maatregelen, zoals inkomensondersteu-ning, schuldhulpverle-ning, voorlichting o.a. vervolgaanpak voor-zieningenwijzer voor-lichting over bespa-ringsmogelijkheden van de woonlasten en convenanten/afspra-ken met partijen
Woningcorporaties,Maatschappelijke partijen, gemeente
x x x x
4.3 Maatwerkoplossingen bieden bij acute problemen
Inzet maatwerkpot voor minima verder onderzoeken
Woningcorporaties,Maatschappelijke partijen. gemeente
x
4.4 Voortzetten van de duurzaamheidsmaatre-gelen in de huursector
Betaalbaarheid verbeteren door inzet op duurzaamheids-maatregelen, afspra-ken vastleggen in de prestatieafspraken
Woningcorporaties,Huurdersorganisa-ties, gemeente
x x x x
4.5 Duurzaamheids- maatregelen in de koopsector
Stimuleren van particuliere huis- eigenaren om duurzaamheids- maatregelen toe te passen. Voorlichting loopt via het Drents Energie Loket. Zie ook 1.7.b.
Gemeente (in overleg met andere partijen)
x x x
4.6 Beter inzicht in omvang “armoedeval” in Coevorden
Onderzoek starten naar armoedeval en naar mogelijke oplossingen
Gemeente x
79 80
