HM, HGB, HP, HPL, HGU, Hukum agraria

NOHAK ATAS TANAHTATA CARA PENGURUSANPERMASALAHAN HK

1.Hak Milik

Hak Milik adalah hak atas tanah yang turun temurun, terkuat dan terpenuh. Kata terkuat dan terpenuh tidak berarti bahwa hak milik itu merupakan hak yang mutlak, tidak dapat diganggu gugat dan tidak terbatas seperti Hak Eigendom, akan tetapi kata terkuat dan terpenuh itu dimaksudkan untuk membedakan dengan hak-hak lainnya, yaitu untuk menunjukkan bahwa diantara hak-hak atas tanah maka Hak Milik yang terkuat dan terpenuh.Sifat Hak Milik1) Hanya dapat dimiliki WNI2) merupakan hak yang tekuat, artinya Hak Milik tidak mudah hapus dan musnah serta mudah dipertahankan terhadap hak pihak lain, oleh karena itu harus didaftarkan menurut PP No. 24/1997.3) terpenuh, ini menandakan kewenangan pemegang hak milik itu paling penuh dengan dibatasi ketentuan pasal 6 UUPA tentang fungsi sosial tanah. 4) turun temurun, berarti jangka waktunya tidak terbatas, dapat beralih karena perbuatan hukum dan peristiwa hukum.Bagaimana cara mengurus sertifikat dari tanah girik?Untuk mengurus sertifikat dari tanah girik ada dua tahapan yang harus dilalui oleh pemohon hak, yaitu tahapan pengurusan di kantor kelurahan dan di kantor pertanahan.Pengurusan di Kelurahan Setempat1. Mengurus Surat Keterangan tidak Sengketa2. Mengurus Surat Keterangan Riwayat Tanah3. Mengurus Surat Keterangan Penguasaan Tanah Secara SporadikPengurusan Di Kantor Pertanahan1. Mengajukan permohonan sertifikat dengan melampirkan dokumen-dokumen yang diurus di kelurahan, dan dilengkapi dengan syarat formal seperti:2. Petugas dari Kantor Pertananahan melakukan pengukuran ke lokasi3. Pengesahan Surat Ukur4. Penelitian oleh Petugas Panitia A5. Pengumuman data yuridis di Kelurahan dan BPN6. Terbitnya SK Hak atas Tanah7. Pembayaran Bea Perolehan Hak atas Tanah (BPHTB)8. Pendaftaran SK Hak untuk diterbitkan sertifikat9. Sertifikat selesai dan bisa diambil di loket pengambilan

(1) Larangan pemindahan Hak Milik kepada warga negara asing, badan hukum Indonesia (kecuali yang ditetapkan dalam PP No. 38/1963) dan badan hukum asing (pasal 26 ayat 2 UUPA);(2) Peristiwa hukum yang menyebabkan beralihnya Hak Milik kepada pihak-pihak yang tidak berwenang sebagai pemegang Hak Milik seperti warga negara asing, masih diakui/diperbolehkan oleh UUPA dengan syarat orang asing tersebut tidak boleh memegang Hak Milik itu lebih dari 1 tahun dan harus mengalihkannya kepada pihak yang memenuhi syarat.Peristiwa hukum yang menyebabkan berakhirnya Hak Milik kepada WNA adalah:a. Percampuran harta karena perkawinan campuran;b. Pewarisan tanpa wasiat (pewarisan ab intestato);c. WNI kehilangan status kewarganegaraan Indonesianya (peralihan dari WNI menjadi WNA).

2.Hak Guna Usaha

Hak untuk mengusahakan tanah yang dikuasai langsung oleh Negara selama jangka waktu tertentu guna usaha pertanian, perikanan, perkebunan dan peternakan

Jangka waktu HGU (minimum 5 hektar (pasal 28 UUPA jo. Pasal 5 PP 40/1996))

(1) Tanaman keras: 35 tahun dan dapat diperpanjang 25 tahun lagi;(2) Tanaman muda: 25 tahun dan dapat diperpanjang 25 tahun lagi.

Sesudah jangka waktu dan perpanjangan tersebut berakhir, pemegang hak dapat mengajukan pembaharuan HGU di atas tanah yang sama.

Subyek HGU(1) Warganegara Indonesia;(2) Badan Hukum Indonesia;(3)Untuk meningkatkan penanaman modal asing dalam sektor perkebunan ditetapkan berdasarkan Keppres No. 23/1980, bahwa Hak Guna Usaha dapat langsung diberikan kepada perusahaan PMA yang berbentuk Perusahaan Patungan yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia. Kewajiban dan Hak Pemegang HGU

Syarat permohonan perpanjangan dan pembaharuan HGU:(1) tanahnya masih diusahakan dengan baik sesuai dengan keadaan, sifat dan tujuan pemberian hak tersebut;(2) syarat-syarat pemberian hak tersebut masih dipenuhi dengan baik oleh pemegang hak;(3) pemegang hak masih memenuhi syarat sebagai pemegang HGU;(4) diajukan selambat-lambatnya dua tahun sebelum berakhirnya jangka waktu HGU tersebut.

Peralihan Hak Guna Usaha (1) jual beli;(2) tukar menukar;(3) penyertaan dalam modal;(4) hibah;(5) pewarisan.

Peralihan tersebut harus didaftarkan pada Kantor Pertanahan. Peralihan karena jual beli kecuali melalui lelang, tukar menukar, penyertaan dalam modal dan hibah dilakukan dengan akta PPAT.(PPAT HGU ADALAH DIREKTUR PENDAFTARAN TANAH-BPN PUSAT,.. BUKAN PPAT BIASA)

Sedangkan jual beli melalui lelang dibuktikan dengan Berita Acara Lelang, dan peralihan karena pewarisan dibuktikan dengan surat wasiat atau surat keterangan waris yang dibuat oleh instansi yang berwenang

3.Hak Guna Bangunan (HGB)

adalah hak untuk mendirikan dan mempunyai bangunan di atas tanah yang bukan miliknya sendiri dalam jangka waktu tertentu (pasal 35 ayat 1 UUPA).

Pengertian bukan miliknya sendiri, berarti HGB dapat lahir dari:

pemberian/permohonan hak (HGB-HAT PRIMER)Perjanjian pembebanan HGB di atas tanah Hak Milik kepunyaan orang lain (HGB-HAT SKUNDER)

Luas Tanah HGB:Tidak ada pembatasan, tetapi disesuaikan dengan kebutuhan hanya ada ketentuan bahwa apabila satu keluarga telah mempunyai 5 (lima) sertipikat tanah maka untuk setiap perubahannya harus mendapat izin dari BPN.JANGKA WAKTU HGB- Untuk HGB di atas Tanah Negara atau tanah Hak Pengelolaan, maksimum 30 tahun dan dapat diperpanjang 20 tahun lagi (pasal 35 ayat 1 UUPA jo. Pasal 25 PP 40/1996);- Sedangkan untuk HGB di atas tanah Hak Milik, paling lama 30 tahun (pasal 29 ayat 1 PP 40/1996).

Atas kesepakatan pemegang Hak Milik dan pemegang HGB, maka HGB atas tanah Hak Milik dapat diperbaharui dengan akta PPAT dan didaftar di Kantor pertanahan.Sesudah jangka waktu dan perpanjangan tersebut berakhir, pemegang HGB di atas tanah Negara dapat mengajukan pembaharuan hak.

Adapun syarat permohonan perpanjangan dan pembaharuan HGB:(1) tanahnya masih diusahakan dengan baik sesuai dengan keadaan, sifat dan tujuan pem-berian hak tersebut;(2) syarat-syarat pemberian hak tersebut masih dipenuhi dengan baik oleh pemegang hak;(3) pemegang hak masih memenuhi syarat sebagai pemegang HGB;(4) tanah tersebut masih sesuai dengan Rencana Tata Ruang Wilayah yang bersangkutan;(5) permohonan diajukan selambat-lambatnya dua tahun sebelum berakhirnya jangka waktu HGB tersebut.

Untuk perpanjangan atau pembaharuan HGB atas tanah Hak Pengelolaan, selain dengan syarat tersebut di atas, harus dengan persetujuan dari pemegang Hak Pengelolaan.Kewajiban dan Hak Pemegang HGBKewajiban:(1) Membayar uang pemasukan kepada Negara;(2) Menggunakan tanah sesuai dengan peruntukkan;(3) Memelihara dengan baik tanah dan bangunan yang ada di atasnya serta menjaga kelestarian hidup;(4) Memberikan jalan keluar atau jalan air atau kemudahan lain bagi pekarangan atau bidang tanah yang terkurung karena Keadaan geografis atau sebab lain;(5) Menyerahkan kembali tanah yang diberikan dengan HGB kepada Negara, pemegang Hak Pengelolaan atau pemegang Hak Milik sesudah HGB tersebut hapus;(6) Menyerahkan sertipikat HGB yang telah hapus kepada Kepala Kantor Pertanahan.pemegang SHGB tidak perlu khawatir karena berdasarkan Keputusan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional No. 6 Tahun 1998 tentang Pemberian Hak Milik atas Tanah untuk Rumah Tinggal, tanah dengan status SHGB dapat diubah menjadi tanah bersertifikat Hak Milik, dengan cara melakukan pengurusan pada kantor BPN setempat di wilayah tanah tersebut berada.

Apakah tanah tersebut ada kemungkinan dicabut (diambil alih) oleh pihak Pemda (selaku pemilik) di masa mendatang?Memang HGB atau Hak Pakai ada jangka waktunya, dan ketika jangka waktu yang diberikan habis maka tanah tersebut kembali menjadi tanah negara. Namun terkecuali terhadap tanah HGB atau Hak Pakai yang berasal dari tanah rumah tinggal yang telah dibeli pegawai negeri dari Pemerintah yang sudah habis jangka waktunya dan masih dipunyai oleh pegawai negeri yang bersangkutan atau ahli warisnya, maka tanah itu diberikan kepada pegawai negeri atau ahli warisnya dengan Hak Milik. Maka bagi pegawai negeri atau ahli warisnya, sebaiknya mendaftarkan tanah tersebut ke BPN untuk dirubah menjadi Hak Milik, agar status tanah tersebut menjadi jelas kepemilikannya dan tidak menjadi masalah dikemudian hari. Tanah yang sudah dibeli oleh pegawai negeri, meskipun masih HGB atau Hak Pakai tidak boleh dicabut oleh Pemda meskipun sudah habis jangka waktunya.

Kalau penguasaan lahan dicabut oleh Pemda selaku pemilik lahan, apakah kompensasi yang diterima oleh si pemilik rumah?Seandainya Pemda memang berhak atas tanah itu suatu saat nanti, maka Pemda tidak bisa semena-mena mencabut tanah itu tanpa putusan pengadilan. Yang dapat anda lakukan adalah bertahan di rumah tersebut, sebab anda menguasai rumah secara sah. Sampai ada penyelesaian secara mufakat atau ada putusan pengadilan. Tetapi lagi-lagi anda sebaiknya melakukan poin pada angka dua sebagai tindak pencegahan.Dalam hal pengambil alihan lahan sebagaimana yang ditanyakan, biasanya ada uang kerohiman yang besarnya sesuai kebijaksanaan pengambil lahan serta kesepakatan kedua belah.

4.Hak Pakai (pasal 41 UUPA)

adalah hak untuk menggunakan dan/atau memungut hasil dari tanah yang langsung dikuasai oleh negara atau tanah milik orang lain, yang memberi wewenang dan kewajiban yang ditentukan dalam surat keputusan pemberian haknya (tanah negara) atau dalam perjanjian dengan pemilik tanahnya yang bukan perjanjian sewa menyewa atau perjanjian pengolahan tanah (tanah milik orang lain)

Dari rumusan di atas dapat disimpulkan bahwa Hak Pakai adalah hak atas tanah yang dapat dipergunakan untuk non pertanian dan pertanian, yaitu:Kata menggunakan, menunjukkan bahwa tanah itu dapat digunakan untuk bangunan (sebagai wadah);kata memungut hasil menunjukkan bahwa tanah dapat digunakan untuk usaha pertanian (sebagai faktor produksi).Jangka waktu HAK PAKAI(1) Untuk penggunaan umum (individual):- atas tanah Negara adalah 25 tahun, dapat diperpanjang 20 tahun dan dapat diperbaharui;- atas tanah Hak Milik adalah 25 tahun dan tidak dapat diperpanjang; dan dapat diperbaharui dengan pemberian Hak Pakai baru dengan akta PPAT dan didaftarkan di Kantor Pertanahan

(2)Hak Pakai khusus jangka waktu haknya adalah diberikan selama dipergunakan untuk keperluan khusus, yaitu kepentingan instansi pemerintah, keagamaan, sosial serta perwakilan negara asing dan badan internasional.

SUBYEK PEMEGANG HAK PAKAI

(1) Warganegara Indonesia;(2) Badan Hukum Indonesia;(3) Departemen, Lembaga Pemerintah NonDepartemen, dan Pemerintah Daerah;(4) Badan-badan keagamaan dan sosial;(5) Warganegara asing yang berkedudukan diIndonesia;(6) Badan hukum asing yang mempunyaiperwakilan di Indonesia;(7) Perwakilan negara asing dan perwakilanbadan internasional

Terjadinya (pasal 41 ayat 1)- Jika asal tanah adalah Tanah Negara, maka terjadinya adalah melalui permohonan hak dengan Surat Keputusan Pemberian Hak (SKPH);- Jika berasal dari tanah yang telah dikuasai dengan hak tertentu (Hak Milik dan Hak Pengelolaan) maka terjadinya melalui perjanjian antara pemilik tanah tersebut dengan pihak yang akan memperoleh Hak Pakai;- Berasal dari konversi hak-hak lama pada tanggap 24 September 1960

Pengertian dan Isi kewenangan (Baca : Pasal 3 PMDN No. 5/1974

Peraturan (dasar hukumnya) HAK PAKAI

(1) UUPA: pasal 41 s/d 43, pasal 49 ayat 1, pasal 50 ayat 2 jo. Pasal 52;

(2) Luar UUPA:UU No. 1/1967 tentang Penanaman Modal Asing;UU No. 4/1996 tentang Hak Tanggungan atas Tanah Beserta Benda-benda Yang Berkaitan Dengan Tanah;PP No. 40 Tahun 1996 tentang Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan dan Hak Pakai atas Tanah Negara;PP No. 41 Tahun 1996 tentang Pemilikan Rumah Tempat Tinggal atau Hunian oleh Orang Asing Yang Berkedudukan di Indonesia;Pasal 1 PMA No. 9/1965 tentang Pelaksanaan Konversi Hak atas Tanah dan Ketentuan -ketentuan tentang Kebijaksanaan selanjutnya;PMA No. 1/1966 tentang Pendaftaran Hak Pakai dan Hak Pengelolaan;Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan No. 9 Tahun 1999, tentang Tata cara Pemberian dan Pembatalan Hak Atas Tanah Negara dan Hak PengelolaanBisakah Hak Pakai atas tanah dan bangunan di atasnya diperjualbelikan?Bisa tidaknya diperjualbelikan sangat tergantung pada status obyek tanah. Untuk Hak Pakai di atas Tanah Negara dan Tanah Hak Pengelolaan, jual beli Hak Pakai bisa dilakukan sesuai Pasal 54 ayat (1)jo. ayat (3) No. 40/1996. Sedangkan untuk tanah yang statusnya milik perseorangan, jual beli Hak Pakai hanya mungkin dilakukan bila sudah diatur terlebih dulu dalam perjanjian pemberian Hak Pakai antara pemegang Hak Milik dan pemegang Hak Pakai (lihat Pasal 54 ayat (2) PP No. 40/1996). Jika tidak ada pengaturan tersebut, maka pemegang Hak Pakai tidak bisa menjual Hak Pakainya kepada pihak ketiga.Jual beli Hak Pakai dilakukan dengan Akta PPAT dan wajib didaftarkan ke Kantor Pertanahan (Pasal 54 ayat (4) dan (5) PP No. 40/1996).

5.Hak Pengelolaanadalah hak atas tanah yang memberikan wewenang kepada pemegangnya untuk :1) Merencanakan peruntukkan dan penggunaan tanahnya;2) Menggunakan tanah untuk keperluan sendiri;3) Menyerahkan bagian dari tanahnya kepada pihak ketiga menurut persyaratan yang telah ditentukan bagi pemegang hak tersebut yang meliputi segi peruntukkan, segi penggunaan, segi jangka waktu dan segi keuangannya.

Setelah jangka waktu hak atas tanah yang diberikan kepada pihak ketiga itu berakhir maka tanah tersebut kembali lagi ke dalam penguasaan sepenuhnya pemegang Hak Pengelolaan dalam keadaan bebas dari hak-hak yang membebaninya.Sifat dan Ciri-ciri HPL Tergolong hak yang wajib didaftarkan menurut ketentuan Peraturan Pemerintah No. 24/1997 tentang Pendaftaran Tanah Tidak dapat dipindahtangankan Tidak dapat dijadikan jaminan hutang Berisi kewenangan perdata dan kewenangan publik Jangka waktu HPL adalah selama tanah tersebut dipergunakan sesuai ketentuan dalam pemberian HPL tsb.

Subyek HPL Badan Hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia yang seluruh modalnya dimiliki oleh Pemerintah dan/atau Pemerintah Daerah yang bergerak dalam kegiatan usaha sejenis dengan industri dan pelabuhan (BUMN dan BUMD) Lembaga dan instansi pemerintah pusat dan pemdaMelalui Penetapan Pemerintah (PEMBERIAN HAK) karenanya HPL dapat digolongkan Jenis HAK ATAS TANAH PRIMER/ORIGINER.Luas Tanah HPL: Tidak dibatasi tetapi disesuaikan dengan kebutuhan peruntukan dan penggunaan tanahnyaApa saja yang menjadi sebab hapusnya HPL ???(1) Dilepaskan oleh pemegang haknya (Pelepasan Hak)(2) Dicabut untuk kepentingan umum (Pencabutan Hak)(3) Diterlantarkan(4) Tanahnya musnahApakah ada contoh kasus di mana pemegang Hak Pengelolaan (HPL) atas tanah tidak menyetujui perpanjangan Hak Guna Bangunan (HGB) yang ada sebelumnya di atas tanah HPL tersebut, di mana yang kondisinya saat ini tanah HGB di atas HPL tersebut telah menjadi tanah bersama dari suatu rumah susun/apartemen yang telah banyak dibeli oleh konsumen? Untuk kasus yang anda tanyakan, contohnya ada pada kasus Apartemen Mangga Dua Court (MDC). Pada apartemen ini, apartemennya dibangun pada tanah Hak Guna Bangunan (HGB) yang berada di atas Hak Pengelolaan (HPL). Ini yang kemudian menimbulkan sengketa antara perhimpunan penghuni Apartemen MDC dengan pengembangnya, PT Duta Pertiwi, Tbk

Apakah atas setiap permohonan perpanjangan HGB di atas HPL tersebut pasti akan disetujui oleh pemegang HPL?

Di atas HPL memang bisa diberikan hak atas tanah, termasuk HGB. Menurut pasal 3 ayat (1) Peraturan Menteri Dalam Negeri No. 1 Tahun 1977 tentang Tata Cara Permohonan dan Penyelesaian Pemberian Hak atas Bagian-Bagian Tanah Hak Pengelolaan Serta Pendaftarannya, penyerahan penggunaan tanah yang merupakan bagian dari tanah HPL kepada pihak ketiga oleh pemegang HPL wajib dilakukan dengan pembuatan perjanjian tertulis antara pihak pemegang HPL dan pihak ketiga yang antara lain memuat tentang jangka waktu pemberian hak atas tanah tersebut serta kemungkinan untuk memperpanjangnya. HGB di atas tanah HPL diperpanjang atau diperbaharui atas permohonan pemegang HGB setelah mendapat persetujuan dari pemegang HPL (lihat pasal 26 ayat [3] PP No. 40 Tahun 1996 tentang Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan dan Hak Pakai Atas Tanah/PP 40/1996). Jadi, untuk perpanjangan/pembaruan HGB tersebut memang harus atas persetujuan pemegang HPL. Akan tetapi, tidak ada jaminanpermohonan perpanjangan HGB di atas HPL tersebut pasti akan disetujui oleh pemegang HPL. Jika pemegang HPL tidak memberikan persetujuan, maka jangka HGB tidak diperpanjang/diperbarui. Ini artinya jangka waktu HGB-nya berakhir, danHGB-nya hapus. Hal ini sesuai dengan pasal 35 ayat (1) huruf a PP 40/1996, yang menyatakan bahwa salah satu alasan hapusnya HGB adalah berakhirnya jangka waktu sebagaimana ditetapkan dalam keputusan pemberian atau perpanjangannya atau dalam perjanjian pemberiannya. Tanah yang bersangkutan kembali ke dalam penguasaan sepenuhnya dari pemegang hak pengelolaan yang bersangkutan (lihat pasal 36 ayat [2] PP 40/1996).