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GUÍA PARA EL CÁLCULO DE LA VULNERABILIDAD FÍSICA, SOCIAL Y ECONÓMICA DE PORTOVIEJO

JUNIO/2021 - ECUADOR

Guía para el cálculo de vulnerabilidad física, social y económica de Porto Viejo USAID/BHA EBRP II 72OFDA19GR00224

2 © 2021 Miyamoto International, Inc.

Sobre Construyendo comunidades seguras

El objetivo del programa es Fortalecer el conocimiento del riesgo sísmico, diversificar el uso de los datos de vulnerabilidad y exposición, brindar capacitación técnica en las mejores prácticas de construcción sismo resistente y reducción del riesgo de desastres en las provincias de Manabí y Esmeraldas.

Sobre la Agencia de los Estados Unidos de América para el Desarrollo Internacional (USAID por sus siglas en inglés)

La Agencia de EE. UU. para el Desarrollo Internacional es una agencia federal independiente responsable de planificar y administrar la asistencia económica y humanitaria en el mundo.

Sobre la Oficina para Asistencia Humanitaria (BHA, por sus siglas en inglés)

La Oficina para Asistencia Humanitaria brinda asistencia humanitaria que salva vidas, incluidos alimentos, agua, refugio, atención médica de emergencia, saneamiento e higiene y servicios de nutrición críticos, a las personas más vulnerables y más difíciles de alcanzar del mundo.

Sobre Miyamoto International, Inc.

Miyamoto International es una empresa global de ingeniería estructural y de reducción de riesgos por desastres que brinda experiencia en resiliencia sosteniendo a industrias y salvaguardando comunidades alrededor del mundo.

Agradecimientos y descargo de responsabilidad

Esta publicación ha sido posible gracias al apoyo del pueblo estadounidense a través de la Agencia de los Estados Unidos para el Desarrollo Internacional (USAID). Las opiniones, hallazgos y conclusiones aquí vertidas pertenecen a los autores y no reflejan necesariamente los puntos de vista de USAID o del Gobierno de los Estados Unidos.

El autor de esta publicación es:

©2021 Miyamoto International, Inc. Derechos reservados.

Este informe o cualquier parte del mismo no deberá reproducirse de ninguna forma sin el permiso por escrito de Miyamoto International, Inc.



CONTENIDO ANTECEDENTES ....................................................................................................... 6

1.1 Programa ....................................................................................................................................... 6

1.2 Fase previa .................................................................................................................................... 6

1.3 Reanudación de actividades y conceptualización del EBRP II ....................................................... 6

ASPECTOS GENERALES ......................................................................................... 7

2.1 Introducción .................................................................................................................................. 7

2.2 Justificación e Importancia ........................................................................................................... 7

OBJETIVO ................................................................................................................... 9

VULNERABILIDAD SOCIAL .................................................................................. 10

4.1 Procesamiento y análisis de la información ................................................................................ 10

4.2 Aplicación de la fórmula ............................................................................................................. 11

4.3 Consideraciones Generales ......................................................................................................... 12

VULNERABILIDAD FÍSICA .................................................................................... 13

5.1 Consideraciones generales ......................................................................................................... 13

5.2 Coberturas de Exposición y Vulnerabilidad ................................................................................ 13

Área de studio ......................................................................................................................... 14

Exposición ............................................................................................................................... 14

Vulnerabilidad ......................................................................................................................... 17

5.3 Construcción de las UHU............................................................................................................. 20

VULNERABILIDAD ECONÓMICA ....................................................................... 30

6.1 Aspectos generales ..................................................................................................................... 30

6.2 Registro de información de campo ............................................................................................. 30

6.3 Formulación y cálculo ................................................................................................................. 35

6.4 Valor de la construcción usada ................................................................................................... 35

6.5 Factores de corrección del valor de la construcción cubierta .................................................... 42

6.6 Determinación del avalúo de las construcciones cubiertas ........................................................ 48

6.7 Determinación del avalúo de adicionales constructivos e instalaciones especiales .................. 48

CONCLUSIONES ..................................................................................................... 49



LISTADO DE ILUSTRACIONES Ilustración 1. Esquema metodológico general. .......................................................................................... 11

Ilustración 2 Tabla reporte construcción de materiales. Fuente GAD Portoviejo 2021 ............................. 15

Ilustración 3 Tabla edificaciones. Fuente GAD Portoviejo 2021 (muestra de la tabla) .............................. 15

Ilustración 4 Tabla de cobertura VII exposición. Fuente: ULEAM 2021 (muestra de la tabla) ................... 16

Ilustración 5 Tabla de exposición. Fuente: ULEAM 2021 (muestra de la tabla) ......................................... 17

Ilustración 6 Tabla de vulnerabilidad. Fuente: ULEAM 2021 (muestra de la tabla) ................................... 18

Ilustración 7 Calculo de vulnerabilidad. Fuente: ULEAM 2021 ................................................................... 18

Ilustración 8 Tabla de vulnerabilidad Total. Fuente: ULEAM 2021 (muestra de la tabla) .......................... 19

Ilustración 9 Tabla de vulnerabilidad máxima y mínima. Fuente: ULEAM 2021 ........................................ 19

Ilustración 10 Mapa de vulnerabilidad Física – Ciudad de Portoviejo. Fuente: ULEAM 2021 .................... 20

Ilustración 11 Tabla de aptitudes físicas constructiva. Fuente: ULEAM 2021 (Muestra de la tabla) .......... 21

Ilustración 12 Cobertura geomorfológica – Ciudad de Portoviejo. Fuente: ULEAM 2021 ......................... 22

Ilustración 13 Tabla de geomorfología obtenida. Fuente: ULEAM 2021 .................................................... 22

Ilustración 14 Tabla de cobertura aptitud física constructiva. Fuente: ULEAM 2021 (muestra de la tabla) .................................................................................................................................................................... 23

Ilustración 15 Tabla de lito deposiciones superficiales. Fuente: ULEAM 2021 .......................................... 24

Ilustración 16 Mapa de litología y depósitos superficiales – Ciudad de Portoviejo. Fuente: ULEAM 2021 24

Ilustración 17 Tabla aptitudes física constructiva. Fuente: ULEAM 2021 (muestra de la tabla) ................ 25

Ilustración 18 Tabla formas del relieve. Fuente: ULEAM 2021 ................................................................... 26

Ilustración 19 Mapa de formas del relieve – Ciudad de Portoviejo. Fuente: ULEAM 2021 ........................ 26

Ilustración 20 Tabla uso de suelo. Fuente: ULEAM 2021 (muestra de la tabla) ......................................... 27

Ilustración 21 Tabla usos específicos. Fuente: ULEAM 2021 (muestra de la tabla) ................................... 27

Ilustración 22 Mapa usos de suelo – Ciudad de Portoviejo. Fuente: ULEAM 2021 ................................... 28

Ilustración 23 Tabla unidades homogéneas urbanas. Fuente: ULEAM 2021 (muestra de la tabla) ........... 28

Ilustración 24 Mapa de unidades homogéneas urbanas – Ciudad de Portoviejo. Fuente: ULEAM 2021 .. 29

Ilustración 25. Campos para ingreso de datos. ........................................................................................... 30

LISTADO DE TABLAS



Tabla 1. Tabla de Categorización según Materiales de Construcción/Acabados Exteriores ...................... 34

Tabla 2. Tabla de porcentajes de Vida Útil y Vida Residual de las construcciones según estructura y categoría de acabados ................................................................................................................................ 36

Tabla 3. Tabla de Ross - Heidecke ajustada para GAD Portoviejo. ............................................................. 37

Tabla 4. Tabla de Factores por Materiales de Construcción. ...................................................................... 41



Tabla 7. Tabla de Uso Constructivo – Construcciones Cubiertas. .............................................................. 43

Tabla 8. Tabla de Factores por Avance de Obra según etapa de Construcción. ......................................... 45

Tabla 9. Tabla de valores base ($/m2) por Tipo de Estructuras/Número de Pisos/Categoría de Acabados. .................................................................................................................................................................... 47



ANTECEDENTES

1.1 Programa

MIYAMOTO INTERNACIONAL, en colaboración con la Universidad Laica Eloy Alfaro de Manabí (ULEAM) desarrollaron en una primera etapa el Programa Construyendo Comunidades Seguras - EBRP en Ecuador con el apoyo de la Agencia de los Estados Unidos para el Desarrollo Internacional (USAID) y su Oficina de Asistencia para Desastres en el Extranjero (OFDA).

En una segunda etapa, el programa EBRPII que se ejecutó en las provincias de Manabí y Esmeraldas, tiene como propósito en su segundo componente, fortalecer la capacidad en RRD y respuesta ante una emergencia mediante la revisión, sistematización e incorporación de los datos procesados sobre amenazas y vulnerabilidades sísmicas en la política pública y en el marco de la planificación municipal. Del mismo modo, este programa ha buscado desarrollar metodologías para la evaluación de la vulnerabilidad sísmica, para que puedan ser implementadas exitosamente en el municipio de Portoviejo y que a futuro puedan ser replicadas en otros municipios o gobiernos autónomos, con la finalidad de fortalecer a nivel regional las capacidades de RRD, minimizar las vulnerabilidades sísmicas y contribuir en la construcción de comunidades resilientes.

1.2 Fase previa

Desde el mes de enero de 2020 se empezó a recopilar información existente en el Municipio de Portoviejo referente a temas de amenaza sísmica. Se realizó una organización de datos primaria. Sin embargo, la Pandemia de la COVID19 afectó a muchas actividades entre las que se encuentra el Programa Construyendo Comunidades Seguras. Esto implicó que se retome el trabajo a fines del mes de agosto a partir del informe generado previamente.

1.3 Reanudación de actividades y conceptualización del EBRP II

A finales de agosto de 2020 con la contratación del Coordinador del EBRP II, se empezó a retomar las actividades desde una perspectiva diferente a la originalmente planteada y con el apoyo de Iván Oramas, Gerente de EBRP II y Juan Manuel Sandoval, Gerente Técnico Miyamoto, se reconceptualizó el programa desde pensar en la incidencia sobre la gobernanza local no solo del riesgo sino en demás áreas de la municipalidad.

El trabajo está conceptualizado con un componente técnico de Miyamoto en territorio potencializado por la vinculación a una Universidad de la región con el soporte de Miyamoto Colombia y Estados Unidos para alcanzar mejores resultados.

El objetivo de vincular el Programa a un centro Universitario fue desarrollar capacidades en el GAD y también conocimiento con la Universidades de manera que se pueda replicar con mayor facilidad los aprendizajes dentro de la región. La Universidad participante fue la Universidad Laica Eloy Alfaro de Manabí – ULEAM quien conjuntamente con el Equipo Miyamoto desarrollaron varios productos entre los cuales se destaca el modelo de vulnerabilidad sísmica en los componentes físico, social y económico de la ciudad de Portoviejo.

Finalmente, como resultado se presenta una guía de la utilización de los modelos de evaluación de vulnerabilidad física, social y económica que permiten contar con una perspectiva global de la Gestión del Riesgo de Desastres. La importancia de esta guía radica en que los modelos multicriterio utilizados para la evaluación de vulnerabilidad son flexibles a fin de que el personal técnico del Municipio pueda utilizarlos con facilidad y adaptarlos a nueva información y variables que considere oportunas para enriquecer los



modelos de vulnerabilidad existentes, toda vez que el proceso de Reducción de Riesgo de Desastres es iterativo.

ASPECTOS GENERALES

2.1 Introducción

La reducción de vulnerabilidad juega un rol importante en la Reducción de Riesgo de Desastres, considerando que hay muy poco trabajo que se puede hacer frente a la amenaza. Bajo esta perspectiva, es importante poder conocer los niveles de exposición y vulnerabilidad sísmica desde diferentes perspectivas. Por una parte, la vulnerabilidad estructural o física permite identificar las edificaciones y otros bienes que pueden verse afectados de manera significativa ante un sismo, por otra parte, la vulnerabilidad social permite identificar los estratos de la sociedad que cuentan con menor capacidad de respuesta ante un evento, y finalmente la vulnerabilidad económica que permite tener un acercamiento a las pérdidas físicas expresadas en una unidad monetaria.

En la evaluación de estos tres aspectos, el estructural, el económico y el social, se puede lograr cuantificar y representar el nivel de daños que puede ocasionar un evento sísmico de gran magnitud, pero además son significativos ya que condicionan una mayor o menor capacidad de respuesta desde la sociedad a un desastre.

2.2 Justificación e Importancia

El Marco de Sendai para la Reducción del riesgo de desastres 2015-2030, señala que: “Es urgente y fundamental prever el riesgo de desastres, planificar medidas y reducirlo para proteger de manera más eficaz a las personas, las comunidades y los países, sus medios de subsistencia, su salud, su patrimonio cultural, sus activos socioeconómicos y sus ecosistemas, reforzando así su resiliencia.” (Marco de Sendai, 2015 – 2030).

Así mismo, “Es necesario trabajar en una planificación urbana cuyo principal objetivo sea evitar que se dé lugar a nuevos riesgos de desastres y mitigar los existentes, adoptando medidas más específicas para trabajar en los factores subyacentes que inciden en el riesgo de desastres como son, la expansión urbana no planificada, ocupación de terrenos no aptos para uso residencial, inequidad social, variabilidad climática y factores perjudiciales como son los peligros naturales, uso inadecuado de los recursos naturales, aumento de la exposición y vulnerabilidad sísmica, entre otros.” (Marco de Sendai, 2015 – 2030).

Es indispensable para cumplir con los objetivos propuestos en el Marco de Sendai, una mayor participación ciudadana en los procesos municipales, la disponibilidad de estudios e información sobre la exposición y vulnerabilidad sísmica al alcance de los ciudadanos, su deficiencia ocasiona en gran medida el incumplimiento de normativas y el inadecuado uso del espacio (viviendas en laderas de colinas, viviendas en terraza aluvial baja), contribuyendo en consecuencia a la disminución del fortalecimiento de capacidades de respuesta del gobierno local, a la degradación de recursos naturales y al crecimiento desordenado de la ciudad. A su vez, esto genera el incremento de la exposición y vulnerabilidad ante los desastres y por tanto una mayor demanda de recursos destinados a proyectos de reducción y mitigación por parte del Municipio y el Gobierno.

El GAD de Portoviejo mediante su Modelo integral de planificación y gestión (MIPG), herramienta marco de la gestión del desarrollo, considera en su componente territorial el objetivo estratégico: Disminuir la vulnerabilidad de la población y el medio ambiente, en el cual se hace énfasis al Programa referente a la Prevención, Mitigación de Riesgos y Resiliencia.



El trabajo realizado en el marco del programa EBRP II se vincula al objetivo estratégico territorial del Municipio y contribuye al fortalecimiento de las capacidades técnicas del municipio en Gestión y Reducción de Riesgo de Desastres.

En este contexto, como parte de la estrategia de Miyamoto para la Gestión de Riesgo de Desastres se han definido tres acciones relevantes: a) conocer e identificar la amenaza, b) reducir la vulnerabilidad y c) mejorar la capacidad de respuesta del gobierno local ante los desastres. En consecuencia, y partiendo de la base del estudio de microzonificación sísmica que se generó en una etapa anterior, los esfuerzos se han centrado en la reducción de vulnerabilidad, para lo cual es importante establecer las dimensiones en las que el riesgo sísmico puede ocasionar daños a la población de forma individual, de forma colectiva, a su economía y el normal funcionamiento de sus actividades. De esta premisa parte el objetivo de hacer una evaluación de vulnerabilidad no exclusiva a nivel de estructuras sino con un enfoque de los daños económicos y los impactos sociales que puede ocasionar un desastre.

Si partimos del conocimiento de la concepción generalizada de que un desastre es un riesgo mal manejado y, que el riesgo es una función de la amenaza, vulnerabilidad y capacidad de respuesta, no siempre, los efectos de un desastre ocasionado por un sismo, en un entorno urbano, impactan de manera uniforme en todas las instalaciones consideradas como críticas, estructuras administrativas y hábitat residencial. Si la energía liberada en un terremoto, es igual en toda la ciudad (considerando una misma unidad geológica de superficie), es entonces, la vulnerabilidad, asociada con la exposición de las construcciones, la fragilidad de las mismas y la baja o nula resiliencia, la que marca la diferencia.

Es por esto que, identificar la vulnerabilidad estructural, social y económica, permite al GAD de Portoviejo identificar los desequilibrios que existen entre factores de desarrollo y que obstaculizan el crecimiento económico, ocasionando una notable falta de equidad social y distribución desigual de los servicios esenciales, que, al interaccionar con un evento sísmico de gran magnitud, incrementará las condiciones de destrucción, pobreza y desigualdad. La información oportuna de vulnerabilidad física, económica y social permiten al Gobierno Local plantear estrategias para la reducción de vulnerabilidad y la construcción de comunidades seguras.



OBJETIVO

Desarrollar una guía técnica que respalde los modelos de vulnerabilidad estructural, económica y social, para facilitar su implementación y mejoramiento por parte del personal técnico del GAD de Portoviejo.



VULNERABILIDAD SOCIAL

4.1 Procesamiento y análisis de la información

La evaluación de la Vulnerabilidad Social parte de la información existente provista por el GAD Municipal de Portoviejo y busca caracterizar por una parte los daños vulnerabilidad social según densidad poblacional por sector, cobertura de servicios básicos y equipamientos, entre otros aspectos. Para el modelamiento de vulnerabilidad social, se partió de la Unidades Homogéneas Urbanas cuyo potencial esencial radica en que agrupan condiciones fisiográficas como la geología, litología y geomorfología en espacios únicos del territorio. Se requirió realizar una caracterización con la capa de morfología urbana que identifica la agrupación, distribución, cercanía y forma de la consolidación constructiva urbana con el fin de delimitar las zonas urbanas mayor y menormente consolidadas.

La estratificación consiste en dividir la ciudad en zonas con patrón urbano homogéneo, es decir, en zonas donde los edificios sean similares y exista uniformidad en la configuración de la trama urbana, zonas ajardinadas y espacios abiertos, regularidad/irregularidad en las manzanas, concentración de edificaciones por manzana, entre otros mediante la interpretación utilizando imágenes satelitales, el amanzanado y las edificaciones de la ciudad de Portoviejo. Una vez obtenida esta nueva cobertura, identificando las áreas de consolidación urbana, se realizaron geoprocesamientos para empatar las UHU y añadir un nuevo campo que identifique lo obtenido y se le otorga un nuevo código diferenciando en alta, media y baja consolidación, además de si es perteneciente a un equipamiento o a un caso especial de edificación. Es así como se construyeron las Micro Unidades Homogéneas Urbanas. Como resultado se determinan las zonas con morfología urbana característica, de las cuales se exceptúa, la delimitación de equipamiento urbano cuyo análisis es particular.

Para alcanzar el objetivo, se tomó como punto de partida las capas diferenciadas de cobertura de servicio de agua potable, saneamiento y alcantarillado, además de equipamientos esenciales separados por grupos del tipo de servicio que proporcionan y su alcance y por la población separada por parroquia para el año 2020, Es así como, a partir de estas unidades de análisis, se añadió información socioeconómica obtenida del GAD Municipal.

En primera instancia, se realizó un procedimiento de identificación del porcentaje de cobertura de agua potable, saneamiento y alcantarillado de cada barrio y se lo comparó con la consolidación en los mismos. De esta manera, se pudo conocer cuáles son los sectores de la ciudad que comparten todos los mencionados servicios y cuáles no cuentan con ellos o lo hacen de manera parcial y se ponderó a cada uno de ellos con valores numéricos del 0 al 3, siendo 0 equivalente a no tener acceso a ningún servicio y los valores de 1, 2 y 3 si es que cuentan con 1, 2 o 3 servicios respectivamente.

Subsecuentemente, se añadió la cobertura de equipamientos esenciales. Esta contiene principalmente la escala a nivel local o regional, el tipo de servicio, si es existente o propuesto, además de la categoría, si es equipamiento básico o de servicio. Esta capa proporciona información importante acerca del acceso de los diferentes sectores a este equipamiento y en consecuencia a una mejor calidad de vida de sus pobladores. Se ubicó su distribución espacial en el área de estudio y se estimó la cobertura que puede proporcionar acorde a la parroquia y su población y se les otorgó un peso correspondiente a su jerarquía de escala y a la cantidad de población que puede acoger.



Una vez obtenidas estas coberturas, se realizó un proceso de unión espacial de acuerdo a las características de cada entidad, ya sea como cobertura o equipamiento, relacionado con su ubicación en los diferentes barrios de la ciudad. Es así como, finalmente, se obtuvo una caracterización de vulnerabilidad social por micro Unidad Homogénea Urbana y a nivel de barrio, estandarizando así los campos para realizar la sumatoria.

Para el cálculo de vulnerabilidad, se ha elegido el método de sumatoria de variables ponderadas obtenidas acorde al nivel de los rangos estimados dentro del cálculo de las áreas que cada cobertura abarca, partiendo de las MicroUHU. Así, se establece una categoría de vulnerabilidad, identificando el acceso a cada uno de ellos con la población y su relación espacial. A continuación, se muestra el esquema metodológico general para la evaluación de la vulnerabilidad social de la ciudad de Portoviejo.

Ilustración 1. Esquema metodológico general.

Fuente: Equipo Miyamoto

4.2 Aplicación de la fórmula

En la base de datos proporcionada por el GAD de Portoviejo, misma que fue procesada y modificada, se hallan los diferentes factores de vulnerabilidad social, se calcula mediante la siguiente fórmula:

VS = ESp + CSp + CU + PB

Donde:

• ESp: Equipamientos esenciales (ponderado) • CSp: Cobertura de servicios (ponderado) • CUp: Consolidación Urbana (ponderado) • PB: Población / Área

Para efectos de evaluar la vulnerabilidad, se asignaron pesos comprendidos entre 0,2 a 0,6; 0,2 corresponderá a una vulnerabilidad baja y, 0,6 corresponderá a una vulnerabilidad muy alta. Los indicadores fueron analizados y consensuados con el equipo de profesionales Miyamoto International. Obtenido el resultado de la sumatoria, se categoriza en “Muy Alta”, “Alta”, “Media” y “Baja”.



4.3 Consideraciones Generales

Si bien la metodología propuesta para la evaluación de la vulnerabilidad social y la construcción de las MicroUHU, representa un instrumento para la mejor toma de decisiones y gestión del riesgo, el presente documento expone las consideraciones que se tomaron para la recopilación, gestión y aplicación de los datos y el proceso ejemplificado para obtener mencionados productos.

El trabajo realizado fue, en gran parte, un conjunto de análisis por cada cobertura utilizada, dado que, aunque los geo-procesamientos no requieren de mayor complejidad técnica en el SIG, se requiere y es pertinente tener conocimiento sobre análisis espacial, gestión y lectura de los datos, establecimiento de pesos y ponderación de variables.

Al aplicar la metodología, es importante considerar previamente las variables a utilizarse en cada análisis acorde a su calidad, completitud y su pertinencia de acuerdo al objetivo de estudio. Para el caso en concreto, se debe recalcar que, al ser una metodología flexible, se pueden añadir al modelo más variables que se consideren pertinentes para el análisis de la vulnerabilidad social, tomando en cuenta la escala de estudio y la unidad mínima de análisis sea compatible entre sí. De igual manera, los geoprocesamientos realizados corresponden a una serie de pasos, los mismos que pueden ser realizados con diferentes herramientas dependiendo el software a utilizarse, en este caso, se utilizó ArcGIS. Es decir, se puede utilizar cualquier sistema de información geográfica que se prefiera.

Así mismo, durante el mejoramiento de la calidad del dato se debe considerar que, las matrices o tablas no espaciales, deben ser tratadas de manera minuciosa, puesto que el objetivo es unificarlas a la parte gráfica sin perder o duplicar datos. Se determina que el tener conexiones a servidores de bases de datos geográficas que permitan su utilización y gestión a todo quien lo requiera dentro del GAD es la mejor forma de mantenerla actualizada, por supuesto, realizando su respectivo control de calidad.

No existe una fuente de metadatos que permita aplicar ciertos criterios generales sobre el conocimiento de la procedencia de los datos existentes. Esto dificulta la gestión y tratamientos de los mismos, ocasionando posibles sesgos dentro del proceso de análisis, confusión y errores no determinados.

El principal beneficio de aplicar la metodología es el de obtener una base del medio físico y social mediante la organización secuencial de los datos y el análisis ponderado, sobre la cual se puede trabajar.

Cabe señalar que, este documento es estrictamente referente al proceso realizado en base al universo de datos relacionados con la amenaza sísmica, existentes en el GAD Municipal de Portoviejo para la obtención de los modelos teóricos de exposición y vulnerabilidad. Por lo cual no debe ser considerado como una metodología o una guía de procesos. Se lo puede y debe categorizarse como una memoria que propone criterios técnicos generales para el mejoramiento y preparación o gestión de datos espaciales mediante la ejemplificación de los procesos realizados para ello



VULNERABILIDAD FÍSICA

5.1 Consideraciones generales

Tomando en cuenta que los datos son el insumo principal dentro del modelado de la vulnerabilidad mediante el uso de Sistemas de Información Geográfica, un dato de calidad permitirá obtener resultados coherentes y útiles.

Por definición, ningún dato geográfico cumple con todos los parámetros especificados en la normativa vigente, principalmente porque no existe implementado un sistema de gestión de calidad de datos geográficos a nivel nacional conforme a normas ISO. De ahí se desprende la necesidad de conocer e identificar las limitaciones del dato con el que se va a trabajar, para plantear condicionamientos que permitan en lo posterior poder mejorar este insumo en los modelos de evaluación de vulnerabilidad.

Por otra parte, es importante también tomar en cuenta que la calidad de los datos depende, en gran medida, del objetivo que se desea alcanzar al emplearlos, por lo tanto, dependerá de esto el número de datos que se acepten como válidos y aquellos que se descarten.

Para la preparación de los datos se debe considerar algunos criterios generales sobre la calidad como:

• Formatos de las bases de datos compatibles entre sí (espaciales y no espaciales) • Completitud • Exactitud posicional • Variables co-relacionables • Consistencia lógica y coherencia topológica • Calidad temporal • Procedencia

Se consideró necesario para la evaluación de la vulnerabilidad física identificar las fuentes de error principales, así se determinaron casos de errores conceptuales sobre las coberturas correspondientes al medio físico, a los datos derivados de los procesos de digitalización y los que son actualizados continuamente en una base de datos por distintos analistas como es el caso de las bases catastrales. Estas fuentes introducen errores de posicionamiento, errores en los atributos asociados o de coherencia topológica, entre otros. Se enlistan brevemente los errores más comunes a considerar durante el proceso de este tipo de análisis:

• La utilización de capas de distintos orígenes y en distintos formatos favorece la aparición de errores y puede dar lugar a resultados de precisión insuficiente.

• La precisión disminuye a medida que lo hace la resolución espacial o la escala de trabajo. • La precisión de un resultado nunca será superior a la del dato de entrada con peor precisión. • Cuanto mayor es el número de capas empleadas para un análisis, mayores oportunidades existen

de incorporar error a este e imprecisión a los resultados.

Por consiguiente, se puede partir la evaluación de vulnerabilidad con los datos existentes y de forma paralela trabajar en el mejoramiento de la calidad del dato.

5.2 Coberturas de Exposición y Vulnerabilidad

El primer paso del proceso técnico es la recopilación, identificación y depuración de los datos e información que posee el GAD Municipal para establecer el área de estudio en el espacio urbano y las variables a utilizar.



Una vez seleccionadas las coberturas, se evalúa la calidad de estas principalmente según criterios de completitud y pertinencia o consistencia temática. De ser el caso, si una cobertura o un conjunto de datos se considera como variable elemental, se debe realizar un proceso de limpieza del. Para el caso de estudio, se realizó dicho procedimiento a las variables seleccionadas para la evaluación de la exposición y vulnerabilidad:

• Uso del suelo urbano: residencial, industrial, administrativo, otros. • Factores de vulnerabilidad: función de la edificación y hábitat residencial, materiales de

construcción, año de construcción, número de pisos y estado de conservación. • Edificaciones o instalaciones esenciales (tipología estructural y estado de conservación).

Este análisis considera la calidad de los datos y el formato en el que se encuentran. Dada la naturaleza del estudio, se requiere que las bases de datos catastrales contengan un componente espacial el cual permita identificar la ubicación geográfica de los predios que serán evaluados y una congruencia tanto en la parte gráfica como en la alfanumérica. Este componente puede darse a través de la clave catastral.

Con el objetivo de guiar de manera simple los procesamientos realizados, se propone la lectura de los siguientes ejemplos de depuración y preparación de los datos para ser empleados mediante el software Arcgis:

Área de studio

• Para la delimitación del área en la cual se desarrolló el proyecto, se consideraron los datos de los que se disponía, principalmente, los referentes al medio construido y su uso actual y a la composición, estructura y formación del sustrato rocoso y las geoestructuras.

• Para su delimitación, se tomaron los límites de la cobertura “PUGS_CU_Poligonos_de_Intervencion_Territorial_16122020” y “PORTOVIEJO_APTITUD_FISICA_CONSTRUCTIVA”, las mismas que, al aplicar la herramienta Clip, crearon la cobertura “I_AREA_ESTUDIO”.

• Subsecuentemente, se añadieron las coberturas consideradas base para la representación cartográfica, estas incluyen: Vías de primer orden, Malla urbana, Río Portoviejo y Piscina de oxidación. Asimismo, se añadió la cobertura del área de estudio.

Exposición

• Diferentes estudios han determinado que la ciudad de Portoviejo, enfrenta una amenaza sísmica que provoca una exposición general de toda la parte urbana o el medio físico construido de la ciudad, por lo cual se consideran algunas variables determinadas por especialistas en estructuras.

• Para la obtención de la capa, primero, se realizó la verificación de la información del catastro que fue entregado por el GAD. Después, se seleccionó la matriz “Reporte de construcción de materiales.xlsx” y una cobertura tipo shp “Edificaciones_porto_2D”.

• Se revisó la tabla “Reporte de construcción de materiales.xlsx” y se la depuró debido a las variables establecidas en la metodología:

• Se retiraron los campos: “clavecon”, “claveuni”, “TipoPared”, “TipoEntrepiso”, “TipoPiso”, “TipoEnlucido”, “TipoTumbado”, “TipoCubierta”, “TipoVentana”, “TipoVidrio”, “Tipopuerta” y “TipoEnlucidoExterior”.

• Se limpiaron los datos de las columnas que se decidió mantener en la tabla: “Clavepredial”, “AreaConstruccion”, “Avaluo”, “AñoConstrucción”, “EtapaConstrucctiva”, “TipoColumna” y “TipoEstado”.



Ilustración 2 Tabla reporte construcción de materiales. Fuente GAD Portoviejo 2021

Ilustración 3 Tabla edificaciones. Fuente GAD Portoviejo 2021 (muestra de la tabla)



• Se unificaron las tablas mediante el campo “CAT_PRE” de la matriz “Reporte de construcción de materiales.xlsx” y “Clavepredi” “Edificaciones_porto_2D” utilizando la herramienta Join desde la capa .shp, manteniendo únicamente los atributos que coinciden. Se obtuvo la cobertura “VII_EXPOSICION”

Ilustración 4 Tabla de cobertura VII exposición. Fuente: ULEAM 2021 (muestra de la tabla)



• Se realiza una reclasificación a los atributos de las columnas “AreaConstr”, “TipoColumn” y “CATA_PISOS” en los nuevos campos “Ex_AC”, “Ex_MC” y “Ex_NP” respectivamente (Ver cuadro tabla de exposición).

Ilustración 5 Tabla de exposición. Fuente: ULEAM 2021 (muestra de la tabla)

Vulnerabilidad

• Para este análisis, acorde a los datos de las construcciones, se establecen las variables importantes a considerar ante una amenaza sísmica, a las mismas se les otorga un peso dada su jerarquía y se aplica el método propuesto por Saaty.

• Para la obtención de la capa, primero, se utilizó la cobertura obtenida en el proceso anterior, se realizó una copia llamada “VII_VULNERABILIDAD” y se la modificó de acuerdo a la necesidad eliminando los campos referentes a la exposición. Además, se implantaron los campos “FE” (función de edificabilidad), “MC” (material de construcción), “AC” (año de construcción), “NP” (número de pisos) y “EC” (estado de conservación) para ser completados con los valores establecidos en las tablas respectivas (ver cuadros de factores producto dos).



Ilustración 6 Tabla de vulnerabilidad. Fuente: ULEAM 2021 (muestra de la tabla)

• Asimismo, se crearon los campos respectivos para instaurar los coeficientes calculados en el análisis SAATY y se calculó la vulnerabilidad total “VUL_TOTAL” utilizando la fórmula establecida (ver archivo adjunto xls-matriz saaty).

Ilustración 7 Calculo de vulnerabilidad. Fuente: ULEAM 2021



Ilustración 8 Tabla de vulnerabilidad Total. Fuente: ULEAM 2021 (muestra de la tabla)

• Se reclasificó en 3 categorías de Vulnerabilidad tomando el valor máximo menos el valor mínimo, dividiendo el valor para 3 y sumando el producto desde el valor mínimo hasta alcanzar el valor máximo teniendo como resultado los rangos:

Ilustración 9 Tabla de vulnerabilidad máxima y mínima. Fuente: ULEAM 2021



Ilustración 10 Mapa de vulnerabilidad Física – Ciudad de Portoviejo. Fuente: ULEAM 2021

5.3 Construcción de las UHU

Para la construcción de las Unidades Homogéneas Urbanas, se determinan las coberturas y bases de datos que serán útiles, y seguidamente se evaluó la calidad de estas según criterios de completitud y pertinencia. Se revisaron las siguientes variables:

• Medio físico: Lito-geomorfología, litología, depósitos superficiales y formas del relieve. • Variables del medio construido: residencial, industrial, administrativo, entro otros.

La construcción de una UHU, considera dimensionar una parte de la superficie urbana, caracterizada por presentar una homogeneidad en cuanto al sustrato rocoso, formas del relieve, pendiente de laderas, suelos, cobertura vegetal y medio construido, y con ello también una homogeneidad en cuanto a su estructura, funcionamiento y dinámica.

Con el objetivo de ilustrar de manera simple los procesamientos realizados, se propone la lectura de los siguientes ejemplos de depuración y preparación de los datos para ser empleados mediante el software Arcgis:

• Lito-geomorfología.- Se refiere al origen de las diversas formas del relieve que son controladas por un estilo de geodinámica externa. Así, el ambiente deposicional, está controlado por la acumulación de materiales finos y detríticos, transportados por agua; el ambiente denudativo,



controlado por procesos geomorfológicos de tipo gravitatorio; ambiente poligénico, controlado por procesos erosivos, principalmente.

• Para la obtención de la capa, se aplicó la herramienta Dissolve, a la cobertura “PORTOVIEJO_APTITUD_FISICA_CONSTRUCTIVA” para unificar los atributos que comparten características en común del campo “U_genet”

Ilustración 11 Tabla de aptitudes físicas constructiva. Fuente: ULEAM 2021 (Muestra de la tabla)

• Consiguientemente, se realizó una re-categorización (Ver tabla en ilustración 12). Posteriormente, el campo “U_genet” se convierte en el campo conocido como “Lito_geom”, en donde: “Denudativo” equivale a “Piedemonte coluvial - coluvio aluvial”, “Poligenetico” es igual a “Relieves colinados sobre rocas sedimentarias del Terciario” y el atributo “Deposicional”, es parejo a “Terrazas aluviales del río Portoviejo y conos de deyección” obteniendo así la cobertura “II_LITO_GEOMORFOLOGICA”.



Ilustración 12 Cobertura geomorfológica – Ciudad de Portoviejo. Fuente: ULEAM 2021

Ilustración 13 Tabla de geomorfología obtenida. Fuente: ULEAM 2021

• Litología y depósitos superficiales. - Corresponde al componente interno del paisaje y solamente es visible en afloramientos rocosos. Cabe destacar que, en función de su naturaleza petrográfica se exhiben diferentes tipos de relieves colinados y con ello, también, diferente susceptibilidad a la inestabilidad de laderas. Desde el punto de vista geológico, existen dos Miembros de edad



Terciaria, y, a diferencia de las rocas que forman parte de los Miembros indicados, existen depósitos que por su edad (Holoceno), son sueltos, no compactados y no cementados.

• Para la obtención de la capa, se aplicó la herramienta Dissolve, a la cobertura “PORTOVIEJO_APTITUD_FISICA_CONSTRUCTIVA” para unificar los atributos que comparten características en común del campo “Geologia” y “Litologia”.

Ilustración 14 Tabla de cobertura aptitud física constructiva. Fuente: ULEAM 2021 (muestra de la tabla)

• Consiguientemente, se realizó una recategorización, en donde se unificó de manera textual los campos “Litologia” y “Geologia” únicamente a los atributos que compartían información en ambos campos. Posteriormente, el campo “Geologia” se convierte en el campo conocido como “Dep_Superf” (Ver tabla en ilustración 16), obteniendo así la cobertura “III_LITO_DEP_SUPERFICIALES”.



Ilustración 15 Tabla de lito deposiciones superficiales. Fuente: ULEAM 2021

Ilustración 16 Mapa de litología y depósitos superficiales – Ciudad de Portoviejo. Fuente: ULEAM 2021

• Formas del Relieve. - Corresponde al estudio y cartografía de las formas del relieve. Permite, por un lado, conocer la geodinámica externa y los procesos que ocurrieron en el pasado geológico (Holoceno) y por otro, saber que, bajo la acción de las aguas pluviales, fluviales y gravedad, sobre la superficie del territorio urbano, pueden volver a ocurrir, afectando directamente a la población y sus medios de vida. Es el caso de las viviendas localizadas sobre relieves colinados y piedemonte.



• Para la obtención de la capa, se aplicó la herramienta Dissolve, a la cobertura “PORTOVIEJO_APTITUD_FISICA_CONSTRUCTIVA” para unificar los atributos que comparten características en común del campo “U_morfol”.

Ilustración 17 Tabla aptitudes física constructiva. Fuente: ULEAM 2021 (muestra de la tabla)

• Consiguientemente, se mantuvieron las categorías del campo “U_morfol”, el mismo que, posteriormente, se convierte en el campo conocido como “Form_Relieve” (Ver tabla en ilustración 19), obteniendo así la cobertura “IV_FORMAS_RELIEVE”.



Ilustración 18 Tabla formas del relieve. Fuente: ULEAM 2021

Ilustración 19 Mapa de formas del relieve – Ciudad de Portoviejo. Fuente: ULEAM 2021



• Uso del suelo.- Con el propósito de organizar de una mejor manera la información, se procedió a jerarquizarla en función del tipo de cobertura, sea artificial (construida) o natural (bosques), del uso y uso específico, como se detalla a continuación.

• Para la obtención de la capa, se aplicó la herramienta Dissolve el campo “NOMBREUSO” para extraer dicha columna de la cobertura “Uso de Suelo Vigente”.

Ilustración 20 Tabla uso de suelo. Fuente: ULEAM 2021 (muestra de la tabla)

• Consiguientemente, se obtuvo la cobertura “V_USO_SUELO”, dentro de la cual se recategorizaron los atributos del campo “Uso_especi”, los mismo que, posteriormente, se convierten en el campo conocido como “Form_Relieve” (Ver tabla en ilustración 22),

Ilustración 21 Tabla usos específicos. Fuente: ULEAM 2021 (muestra de la tabla)



Ilustración 22 Mapa usos de suelo – Ciudad de Portoviejo. Fuente: ULEAM 2021

• Unidad Homogénea Urbana.- constituye una parte de la superficie urbana, caracterizada por presentar una homogeneidad en cuanto al sustrato rocoso, formas del relieve, pendiente de laderas, suelos, cobertura vegetal y medio construido, y con ello también una homogeneidad en cuanto a su estructura, funcionamiento y dinámica.

• Para la obtención de la capa, se aplicó la herramienta Intersect a las coberturas: “II_LITO_GEOMORFOLOGICA”, “III_LITO_DEP_SUPERFICIALES”, “IV_FORMAS_RELIEVE”, “V_USO_SUELO”.

Ilustración 23 Tabla unidades homogéneas urbanas. Fuente: ULEAM 2021 (muestra de la tabla)



Ilustración 24 Mapa de unidades homogéneas urbanas – Ciudad de Portoviejo. Fuente: ULEAM 2021



VULNERABILIDAD ECONÓMICA

A continuación se detallan de forma general los aspectos más relevantes que permitan mostrar de manera clara y secuencial, el uso y empleo de la herramienta construida para el cálculo y avalúo de las edificaciones, desarrollada bajo el ambiente de programación Excel, a través del uso de pruebas lógicas, multicriterios y formulas matriciales que facilitan la correcta selección de datos, permitiendo la actualización periódica de sus complementos y el incremento de registros de campo de manera intuitiva y segura.

6.1 Aspectos generales

De manera previa a la introducción del procedimiento, resulta necesario manifestar que, para obtener el correcto avalúo de un bien inmueble, la información de campo a incluir debe ser recogida y/o registrada por personal técnico con conocimiento básico de los conceptos esenciales de obras de construcción, sean terminadas o en etapas de construcción, ya que, de la apropiada selección de sus variables, se obtendrá una correcta valuación del bien.

6.2 Registro de información de campo

Orientado a ofrecer un producto automatizable, dinámico y a la vez comprensible, la herramienta para el cálculo de avalúos fue construida considerando los siguientes elementos:

1. Tabla única de Consolidación de Datos (Matriz de Avalúos) 2. Tablas Complementarias (Factores y Coeficientes)

Dentro de la tabla única de consolidación de datos, se pueden observar todos los aspectos importantes que deban ser conocidos para el cálculo y avalúo de las edificaciones. Siendo así, los elementos que hayan sido recogidos en campo, deberán ser añadidos en esta matriz, de forma manual y a través de campos desplegables para un manejo más intuitivo y seguro de la herramienta.

Así mismo, todos los campos a registrarse dentro de la matriz de avalúos, se encuentran identificados bajo su simbología cromática otorgada (color blanco □) con el objeto de reconocerlos fácilmente, tal como se muestra en la siguiente Ilustración:

Ilustración 25. Campos para ingreso de datos.

Los campos a registrar serán los siguientes:

CATA_PISOS: Corresponde al registro de número de pisos que posea la construcción o proyecto a valuar en función del tipo de estructura y lo establecido según las normas de regulación urbana. Para edificaciones que posean estructuras enterradas de hasta un nivel, el valor a ingresar deberá ser “-1”.



Para el método de valuación aplicado se han establecido los siguientes rangos:

1 a 2 Pisos: En este rango se pueden encontrar edificaciones para los distintos tipos de estructuras establecidos en la zona urbana.

3 a 5 Pisos: Para este rango de pisos se estima una mayor concentración de edificaciones con estructuras de tipo Hormigón armado y acero y en cantidades menores el restante de las tipologías.

6 a 12 Pisos: En este grupo predominan las estructuras de Hormigón Armado así como las de acero metálico. En ella también se pueden encontrar la mayoría de las edificaciones que requieren de instalaciones y equipamientos esenciales.

Clavepredi: Corresponde al código numérico asignado para el predio investigado.

AreaConstr: En este casillero de registran los metros cuadrados (m2) de construcción que posee el bien a valuar. Este dato se define como un elemento imprescindible para el cálculo y avalúo de una edificación, por lo que, si la toma de información de campo no registra este dato, se sugiere no ingresar información para evitar sobrecargar datos a la matriz de avalúos. Adicionalmente, en este campo no deben registrarse áreas por conceptos de adicionales constructivos, instalaciones especiales o áreas comunales, debiendo ser añadidas por separado según sea el caso.

TipoEstado: Este parámetro registra el dato del estado visual en el que se encuentra el bien a investigar según la perspectiva del técnico valuador. Para la selección de este parámetro, se deberá escoger una opción dentro de una lista desplegable que mostrará la tabla al situarse en la celda correspondiente. Cabe señalar que la calidad del dato, tomado sin desfase en el tiempo de valuación, influirá de manera directa en el avalúo del bien, por lo que, un registro erróneo, dará como resultado, un falso avalúo.

AñoConstr: Corresponde al año en el que el bien fue construido y/o etapa constructiva realizada.

AÑO AVALÚO: Se refiere al año en el cual se realiza la valuación de la construcción.

EtapaConst: Corresponde al registro de la etapa constructiva en la que se encuentra el bien a valuar. Para la selección de este parámetro, se deberá escoger una opción de la lista desplegable que aparecerá al situarse en la celda correspondiente: Las etapas que se mostraran de la lista desplegable son las siguientes:

• Terminado: Período en la cual la construcción, ha concluido. Se podrá escoger esta opción cuando la obra se encuentra lista y adecuada para ser usada o habitada. Para la selección de este parámetro, debe considerarse que la obra o construcción posea de manera imprescindible: paredes, cubierta, piso o entrepiso y puertas, obviando este último elemento para las viviendas populares de materiales pobres y pertenecientes a la categoría A propuesta como base del presente cálculo.

• Proyecto: Corresponde a aquellas construcciones que se encuentren en su fase inicial y sea objeto de investigación predial. En esta etapa constructiva, la construcción puede encontrarse en cimentación, estructuras u obra gris.

• Estructura: Corresponde a aquellas construcciones que se encuentren en su fase inicial y sea objeto de investigación predial. Durante esta etapa constructiva, se observa una edificación desnuda y sin recubrimientos, donde los objetivos principales son los de resistir cargas vivas, su peso propio y darle forma a un cuerpo edificable.



• Acabados: Se refiere a la etapa constructiva en la que se revisten las superficies grises, tales como pisos y paredes además de elementos visibles que proporcionan mayor estética previo al término de la construcción y habitabilidad.

TipoColumn – TipoPared – TipoEntrep – TipoPiso – TipoTumbad – TipoCubier – TipoVentan – TipoVidrio – Tipopuerta – TipoEnlu_1: Corresponde al subgrupo de variables denominado “materiales de construcción”. Para la selección de estas variables, se deberá considerar la correlación efectiva de sus atributos con el objeto de registrar correctamente los datos de campo, teniendo para ello, el criterio lógico de interpretación de una construcción según su tipo, estructura y etapa constructiva. Es decir, se debe tener estricto cuidado de ingresar datos que definan una tipología y etapa constructiva concreta con el objeto de evitar un errado cálculo valorativo o inexactitud de sumatoria y rangos. Del mismo modo, para la selección de estas variables, se podrá escoger una opción a partir de una lista desplegable que aparecerá al situarse en la celda correspondiente, pudiendo encontrar las siguientes opciones por campo o atributo:

- TipoColumn: - Hormigón Armado - Madera Sin Tratar - Hierro - No Tiene (Soportante) - Mixto (Madera/Hormigón) - Ladrillo/Bloque/Tapia - Madera Tratada - Mixto (Metal/Hormigón) - Acero - Otros (Caña)

- TipoPared: - Bloque - Caña - Hormigón - Madera - Ladrillo - No tiene - Prefabricado - Zinc

- TipoEntrep: - Hormigon Armado - Madera - Metalica/Acero - No Tiene

- TipoPiso: - Adoquín - Baldosa - Caña - Cerámica



- Cerámica B - Encementado - Mármol - Madera Común - Marmolina - No Tiene - Porcelanato

- TipoTumbad: - Caña Enlucida - Cielo Razo - Enlucido - Estuco - Fibra Mineral - Gypsum - Madera Tratada - Madera Triplex - No Tiene

- TipoCubier: - Arena - Cemento - Asbesto-Cemento - Cadi/Paja - Cerámica - Ferro Cemento - No Tiene - Policarbonato - Stell Panel - Teja Común

- TipoVentan: - Aluminio - Aluminio 2 - Caña - Hierro - Madera Común - Madera Tratada - No Tiene

- TipoVidrio: - Vidrio Común - Vidrio Catedral - Vidrio Templado - Vidrio Templado2 - No Tiene



- Tipopuerta: - Aluminio Vidrio - Caña - Enrollable - Hierro - Madera Panelada - Madera Sin Tratar - Madera Tamboreada - Tol - Vidrio Templado - No tiene

- TipoEnlu_1: - Alucobond - Arena/Cemento - Caucho - Cerámica - Esmalte - Fachaleta - No Tiene

CONFIRMACION CATEGORIA. – Con el objeto de poder realizar una categorización de las edificaciones respecto del tipo de acabados más predominantes según los registros de la capa de cobertura para la zona urbana, se construyó un criterio de rangos a partir de cálculos iterativos capaz de identificar o determinar una tipología constructiva y su grado de vulnerabilidad con enfoque económico ante riesgos de desastres. Para ello, se realizó un análisis de las características de los diferentes materiales de construcción y la combinación de sus atributos, llegando a establecer una clasificación de acuerdo al siguiente detalle:

Tabla 1. Tabla de Categorización según Materiales de Construcción/Acabados Exteriores

Categoría Característica Tipo de Bien

Categoría A

Materiales de baja calidad, en oferta o con fallas, caña, madera/vidrio, bloque visto, sin enlucir, hormigón pobre, pintura directa, puerta madera sin tratar/tol

Popular

Categoría B Materiales de origen nacional, precios módicos, enlucidos, pintura económica, madera/vidrio/puerta de madera/hierro

Económico

Categoría C Edificaciones con diseño planificado, enlucido y pintado económico sin texturas, perfilería de aluminio y vidrio claro

Normal

Categoría D Edificaciones con diseño planificado y exclusivo, acabados de buena calidad Primera



importados o nacionales, enlucidos con pintura de buena calidad, fachaletas, piedra y decoraciones, perfilería de aluminio y vidrio plano o curvo, puerta de vidrio o madera maciza/mdf

Con el campo comprobatorio de “Confirmación de Categoría”, se aplicará el criterio lógico según los rangos establecidos, y se obtendrá la categoría correspondiente para aquellas edificaciones en la que su etapa constructiva, sea “Terminado”. Sin embargo, no es posible conocer el tipo de acabados que tendrá una edificación cuando se encuentra en cualquiera de las demás etapas constructivas, ya sea: en proyecto, estructura o acabados.

Por tanto, con el objeto de llegar a una aproximación o estimación del tipo de acabados que tendría la edificación investigada, se podrá establecer a partir de un listado desplegable, la opción de categorización más conveniente, según el conocimiento del valuador y la tipología común de acabados resultante de la microzonificación urbana.

Adicionalmente, para efectos de apoyo a la seguridad de la formulación y cálculo, el correcto registro, la falta de ellos o los errores cometidos durante el proceso, se comprobarán por medio de una regla de formato condicional, con la ayuda de un conjunto de iconos visuales de (check/cross).

6.3 Formulación y cálculo

El presente método valorativo, se obtiene a partir del concepto de pérdida de valor de un bien, producto del paso del tiempo (edad) y su estado de conservación. Actualmente existen varios métodos creados para obtener el valor de la depreciación de diferentes tipos de bienes, como lo son: método de la Línea Recta, método de la parábola de kuentzle, método de Heidecke, método de Ross, entre otros.

Con base a la bibliografía estadística de la efectividad de los métodos existentes y con el objeto de emplear los datos provistos previamente en la capa de cobertura, el método base aplicado para el cálculo y avalúos de las edificaciones será el de Ross – Heidecke, mismo que ha sido diseñado exclusivamente para calcular la depreciación de inmuebles obteniendo un costo de reposición que incluye dos (2) aspectos fundamentales como son, la depreciación por edad y por estado de conservación de un bien investigado.

La combinación de este método y los demás indicadores motivo del presente estudio, permite interpretar las características de un bien no solamente desde su aspecto físico, sino también desde el aspecto económico, volviendo mucho más eficaces los resultados obtenidos para la determinación de vulnerabilidades.

6.4 Valor de la construcción usada

Para poder determinar el costo de una construcción usada, primeramente resulta necesario comprender el concepto de depreciación, para lo cual, se debe tener en cuenta que la mayoría de los bienes al entrar en uso, están expuestos a diversos factores que provocan una disminución en su valor, como lo son: el desgaste producto del tiempo transcurrido, la afectación por diferentes elementos naturales y/o la falta de mejoras en el bien para que este cumpla de manera óptima con las tareas para las cuales fue diseñado.

A partir de esta definición, la taba única de consolidación de datos, realiza el cálculo de todos los parámetros requeridos según la formula aplicada la cual será:

VD = Vu * (R + (1 - R)*(1 - D))



Donde:

• VD = Valor depreciado - Construcción usada • Vu = Valor unitario ($/m2) de la construcción nueva - Valor de reposición a nuevo • R = Porcentaje Residual (porción de construcción que se rescata al término de la vida útil) –

Porcentaje de rescate. • 1 – R = Porcentaje no depreciable • D = Porcentaje que se aplica por depreciación (Edad de la construcción/Estado de

conservación)

Respetando la simbología cromática otorgada a la matriz de avalúos, los campos sometidos al proceso de formulación y cálculo, estarán identificados con color “Gris”. Adicionalmente, estos atributos no deberán sufrir alteraciones y/o modificación alguna, para lo cual, se detalla a continuación la parametrización realizada a cada variable con el fin de mostrar el desarrollo automático que la herramienta ofrece.

EDAD DE LA CONSTR. – Determina el número de años transcurridos de una edificación a través de la diferencia entre el año en el que se realiza el avalúo y la fecha de adquisición o construcción de un Bien.

VIDA UTIL. – Para la determinación de este valor, se hace uso de una tabla complementaria denominada “Tabla de porcentajes de Vida Útil y Vida Residual de las construcciones según su estructura y categoría de acabados”, la cual se muestra a continuación:

Tabla 2. Tabla de porcentajes de Vida Útil y Vida Residual de las construcciones según estructura y categoría de acabados

Estructura

Vida Útil Porcentaje

Residual Categoría A Categoría B Categoría C Categoría D

Hormigón Armado 55 60 65 70 8

Acero 55 60 65 70 10

Hierro 55 60 65 70 10

Ladrillo/Bloque/Tapia 40 45 45 50 5

Madera Sin Tratar 30 30 30 30 2

Madera Tratada 30 40 50 50 3

Mixto (Madera/Hormigón) 35 40 45 50 8

Mixto (Metal/Hormigón) 55 55 60 60 10

Otros (Caña) 15 20 1

No Tiene (Soportante)

Esta tabla ilustra el rango de vida útil estimada que poseen las edificaciones según su categoría y tipo de estructura. Es así que, con la ayuda conjunta de funciones de coincidencia exacta, el atributo “VIDA UTIL” de la matriz de avalúos, devuelve el valor correspondiente según su tipo de argumento lógico, mismo que es función intersecante con base a los 2 criterios planteados en la tabla.



PORCENTAJE RESIDUAL. – Este parámetro se define como el porcentaje no depreciable o el residuo de la parte de la construcción que se puede rescatar al término de su vida útil, valor que al igual que la variable anterior, se soporta en la “Tabla de porcentajes de Vida Útil y Vida Residual de las construcciones según su estructura y categoría de acabados” devolviendo a la matriz el valor correspondiente con la ayuda de la función de búsqueda por argumento matricial.

PED (%). – Este criterio calcula el porcentaje de edad del Bien relacionando la edad de la construcción respeto de su vida útil (método de la línea recta). Sin embargo, este valor servirá como resultado previo para la determinación del porcentaje de depreciación por edad y estado de conservación. Si la diferencia calculada de la edad del Bien es >/= 0 y < 1, se obtendrá como resultado el valor de “0”, entendiéndose que la edad del Bien transcurrido es nuevo y no posee afectación por depreciación lineal.

D (%). – Corresponde al cálculo de la depreciación por estado de conservación o mantenimiento de la edificación. Conceptualmente, es posible que una construcción que tenga la misma edad que otra, esté mejor conservada o tenga un mejor mantenimiento, criterio que recoge el método de Ross – Heidecke mediante el empleo de una tabla de depreciación por estado de conservación según el porcentaje de edad del Bien investigado, tabla que, para efectos de la valuación de las construcciones de la zona urbana de Portoviejo, ha sido ajustada y se adjunta de manera complementaria a la matriz de avalúos. Adicionalmente, este valor resulta de la interpretación e interpolación de valores entre los atributos “TipoEstado”, “EC” y “Factor EC”, los cuales recogen la información que identifica las condiciones en que se encuentra el bien a partir del enfoque visual, de estudio de vulnerabilidad y rangos de condición del método aplicado.

Si el valor establecido en la variable “PED” es mayor a 99, se devolverá de manera automática una depreciación igual al 100%, entendiéndose que la edificación posee un nivel de sobrevida o ha cumplido su vida útil estimada.

A continuación se muestra como queda establecida la tabla de Ross – Heidecke para la determinación del factor “D”.

Tabla 3. Tabla de Ross - Heidecke ajustada para GAD Portoviejo.

Rango de Porcentaje de

Edad (D)

Vulnerabilidad/Estado de Conservación y Mantenimiento

% de Edad (X)

0.2 0.4 0.6 0.8 1

1 2 3 4 4.5

Muy bueno Buena Regular Malo Muy malo

0 0.000 2.520 18.100 52.600 75.200

1 0.505 3.010 18.510 52.840 75.320

2 1.020 3.510 18.940 53.090 75.450

3 1.545 4.030 19.370 53.340 75.580

4 2.080 4.550 19.800 53.590 75.710



5 2.625 5.080 20.250 53.840 75.850

6 3.180 5.620 20.700 54.110 75.990

7 3.745 6.170 21.170 54.380 76.130

8 4.320 6.730 21.640 54.650 76.270

9 4.905 7.300 22.120 54.930 76.410

10 5.500 7.880 22.600 55.210 76.560

11 6.105 8.470 23.100 55.490 76.710

12 6.720 9.070 23.610 55.780 76.860

13 7.345 9.680 24.120 56.080 77.020

14 7.980 10.300 24.630 56.380 77.180

15 8.625 10.930 25.160 56.690 77.340

16 9.280 11.570 25.700 57.000 77.500

17 9.945 12.220 26.250 57.310 77.660

18 10.620 12.870 26.800 57.630 77.830

19 11.305 13.540 27.360 57.960 78.000

20 12.000 14.220 27.930 58.290 78.170

21 12.705 14.510 28.510 58.620 78.350

22 13.420 15.600 29.090 58.960 78.530

23 14.145 16.310 29.680 59.300 78.710

24 14.830 17.030 30.280 59.650 78.890

25 15.625 17.750 30.890 60.000 79.070

26 16.380 18.490 31.510 60.360 79.260

27 17.145 19.230 32.140 60.720 79.450

28 17.920 19.990 32.780 61.090 79.640

29 18.705 20.750 33.420 61.460 79.840

30 19.500 21.530 34.070 61.840 80.040

31 20.305 22.310 34.730 62.220 80.240

32 21.120 21.155 35.400 62.610 80.440

33 21.945 21.970 36.070 63.000 80.640

34 22.780 22.805 36.760 63.400 80.850

35 23.625 23.649 37.450 63.800 81.060

36 24.480 24.504 38.150 64.200 81.270

37 25.345 25.349 38.860 64.610 81.480



38 26.220 26.244 39.570 65.030 81.700

39 27.105 27.128 40.300 65.450 81.920

40 28.000 28.023 41.030 65.870 82.140

41 28.905 28.928 41.770 66.300 82.370

42 29.820 29.842 42.520 66.730 82.600

43 30.745 30.767 43.280 67.170 82.830

44 31.680 31.702 44.050 67.610 83.060

45 32.625 32.646 44.820 68.060 83.290

46 33.580 33.601 45.600 68.510 83.530

47 34.545 34.566 46.390 68.970 83.770

48 35.520 35.541 47.190 69.430 84.010

49 36.505 36.525 48.000 69.900 84.250

50 37.500 37.520 48.810 70.370 84.500

51 38.505 38.525 49.630 70.850 84.750

52 39.520 39.539 50.460 71.330 85.000

53 40.545 40.564 51.300 71.820 85.250

54 41.580 41.599 52.150 72.310 85.510

55 42.625 42.643 53.010 72.800 85.770

56 43.680 43.698 53.870 73.300 86.030

57 44.745 44.763 54.740 73.810 86.290

58 45.820 45.837 55.620 74.320 86.560

59 46.905 46.922 55.610 74.830 86.830

60 48.000 48.017 57.410 75.350 87.100

61 49.105 49.121 58.320 75.870 87.380

62 50.220 50.236 59.230 76.400 87.660

63 51.345 51.361 60.150 76.940 87.940

64 52.480 52.495 61.080 77.480 88.220

65 53.625 53.640 62.020 78.020 88.500

66 54.780 54.794 62.960 78.570 88.790

67 55.945 55.959 63.920 79.120 89.080

68 57.120 57.134 64.880 79.680 89.370

69 58.305 58.318 65.850 80.240 89.660

70 59.500 59.513 66.830 80.800 89.960



71 60.705 60.718 67.820 81.370 90.260

72 61.920 61.932 68.810 81.930 90.560

73 63.145 63.157 69.810 82.530 90.860

74 64.380 64.391 70.830 83.120 91.170

75 65.625 65.636 71.850 83.710 91.470

76 66.880 66.891 72.870 84.300 91.780

77 68.145 68.155 73.910 84.900 92.100

78 69.420 69.430 74.950 85.500 92.420

79 70.705 70.714 76.010 86.110 92.740

80 72.000 72.009 77.070 86.730 93.060

81 73.305 73.314 78.140 87.350 93.380

82 74.620 74.628 79.210 87.970 93.700

83 75.945 75.953 80.300 88.600 94.030

84 77.280 77.287 81.390 89.230 94.360

85 78.625 78.632 82.490 89.870 94.700

86 79.980 79.986 83.600 90.510 95.050

87 81.345 81.351 84.720 91.160 95.350

88 82.720 82.725 85.850 91.810 95.720

89 84.105 84.510 86.980 92.470 96.060

90 85.500 85.505 88.120 93.130 96.400

91 86.905 86.909 89.270 93.790 96.750

92 88.320 88.324 90.430 94.460 97.100

93 89.745 89.748 91.590 95.140 97.450

94 91.180 91.183 92.770 95.820 97.810

95 92.625 92.627 93.960 96.500 98.170

96 94.080 94.082 95.150 97.190 98.530

97 95.545 95.546 96.450 97.890 98.890

98 97.020 97.021 97.560 98.590 99.260

99 98.505 98.505 98.780 99.290 99.630

De esta manera, con la ayuda conjunta de funciones de coincidencia exacta, el atributo “D (%)” de la matriz de avalúos, devolverá el valor correspondiente según su tipo de argumento lógico, mismo que es función intersecante con base a los 2 criterios planteados en la tabla.



RESULTADO TIPO DE ACABADO. – Corresponde a la sumatoria de factores según los tipos de materiales de construcción registrados para la edificación investigada. El resultado obtenido interpreta la tipología del Bien en función de la categoría definida por medio de ejercicios de iteración previa. Los factores establecidos para cada variable respecto de los atributos del subgrupo “materiales de construcción”, se muestran a continuación:

Tabla 4. Tabla de Factores por Materiales de Construcción.

TIPOCOLUM TIPOPARED TIPOENTREP TIPOPISO

MATERIAL FACTOR MATERIAL FACTOR MATERIAL FACTOR MATERIAL FACTOR

Hormigón Armado 5.00 Bloque 5.00 HORMIGON ARMADO 5.00 Adoquín 1.00

Madera Sin Tratar 1.00 Caña 0.50 MADERA 1.00 Baldosa 5.00

Hierro 5.00 Hormigón 5.00 METALICA/ACERO 5.00 Caña 0.50

No Tiene (Soportante) 0.20 Madera 1.00 NO TIENE 0.00 Cerámica 5.00

Mixto (Madera/Hormigó

n) 1.50 Ladrillo 5.00

Cerámica B 5.00

Ladrillo/Bloque/Tapia 0.50 No tiene 0.00 Encementado 5.00

Madera Tratada 1.00 Prefabricado 5.00 Mármol 6.00

Mixto (Metal/Hormigón) 5.00 Zinc 0.50 Madera Común 1.00

Acero 5.00 Marmolina 6.00

Otros (Caña) 0.50 No Tiene 0.00

Porcelanato 5.00


TIPOENLUCIDO TIPOTUMBADO TIPOCUBIER TIPOVENTAN

MATERIAL FACTOR MATERIAL FACTOR MATERIAL FACTOR MATERIAL FACTOR

Alucobond 6.00 Caña Enlucida 0.50 Arena - Cemento 5.00 Aluminio 5.00

Arena/Cemento 5.00 Cielo Razo 5.00 Asbesto-Cemento 1.50 Aluminio 2 5.00

Caucho 5.00 Enlucido 5.00 Cadi/Paja 0.50 Caña 0.50

Cerámica 5.00 Estuco 5.00 Cerámica 5.00 Hierro 1.00

Esmalte 5.00 Fibra Mineral 5.00 Ferro Cemento 5.00 Madera Común 1.00



Fachaleta 5.00 Gypsum 5.00 No Tiene 0.00 Madera Tratada 1.00

No Tiene 0.00 Madera Tratada 1.00 Policarbonato 6.00 No Tiene 0.00

Madera Triplex 1.00 Stell Panel 5.00

No Tiene 0.00 Teja Común 1.00


TIPOVIDRIO TIPOPUERTA

MATERIAL FACTOR MATERIAL FACTOR

Vidrio Común 5.00 Aluminio Vidrio 5.00

Vidrio Catedral 6.00 Caña 0.50

Vidrio Templado 5.00 Enrollable 1.00

Vidrio Templado2 5.00 Hierro 1.00

No Tiene 0.00 Madera Panelada 1.00

Madera Sin Tratar 1.00

Madera Tamboreada 1.00

Tol 1.00

Vidrio Templado 6.00

No tiene 0.00

6.5 Factores de corrección del valor de la construcción cubierta

Para la valoración de las construcciones cubiertas se considerará, adicionalmente a la depreciación, los factores de corrección por el “Uso Constructivo” y “Etapa Constructiva” de la edificación investigada.

USO PREDOMINANTE DE LA EDIFICACION. – En este campo se deberá escoger el uso acertado para el que fue planificada, diseñada, edificada o remodelada la unidad constructiva a través de las opciones que se mostraran a manera de listas desplegables al situarse sobre la celda correspondiente. Estas variables se encuentran tipificadas en la “Tabla de Usos Constructivos”, complementaria a la matriz de avalúos, con sus respectivos factores de corrección.

FACTOR USO CONSTRUCTIVO (Fu). – Corresponde al coeficiente numérico otorgado según la determinación de la variable de “Uso predominante de la edificación”. El valor devuelto en la matriz de avalúos, se obtendrá de la búsqueda de criterios según el argumento lógico antecedido. Además, en el caso que la edificación esta “sin uso” y se encuentre en estado de conservación de “regular” a “muy malo”, se deberá establecer un valor de corrección igual a “1”.

A continuación se muestra el cuadro de detalle correspondiente a la tabla complementaria de “Uso Constructivo”:



Tabla 7. Tabla de Uso Constructivo – Construcciones Cubiertas.

Grupo Categoría Factor

Agrícola y Agropecuario

Invernadero 0.04

Caballeriza 0.50

Establo / Sala de Ordeño 0.58

Plantel avícola 0.50

Porqueriza 0.59

Habitacional

Casa 1.00

Departamento 1.00

Casa Barrial 1.00

Parqueadero cubierto 0.75

Cuarto de maquinas 1.46

Cuarto de basura 0.98

Bodega 0.71

Barbacoa 1.46

Garita/Guardiania 0.89

Balcón 0.65

Sala de uso múltiple 1.38

Vestidor 1.30

Lavandería 0.56

Garaje 0.75

Servicio Público, Administrativo,

Gestión

Terminal Terrestre 1.79

Aeropuerto 2.84

Edificio de parqueaderos 1.05

Centro de asistencia 1.51

Oficina/edificio de oficina/mezzanine 1.41

Banco/financiera 1.94

Planta de Tratamiento 1.29

Planta de bombas de agua 0.55

Batería sanitaria 1.24

Educación Aula 1.30



Centro cultural 1.16

Auditorio 1.67

Seguridad

Retén policial/UPC 1.27

Reclusorio 1.54

Estación de bomberos 3.40

Salud

Dispensario médico/centro de salud 1.50

Clínica 1.61

Hospital 1.98

Religioso

Cultos 1.01

Iglesia/capilla 1.51

Convento 1.35

Funerario

Cementerio 1.43

Funeraria 1.24

Campo santo 1.30

Industrial

Galpón comercial / bodega comercial / bodega industrial (cercha porticada 1.95

Galpón comercial / bodega comercial / bodega industrial (otras estructuras) 0.79

Nave industrial bajo impacto 1.54

Nave industrial mediano impacto 2.68

Deportivo Piscina cubierta 2.04

Escenario deportivo cubierto 1.50

Recreativo Sala de cine/teatro 2.04

Sauna/hidromasaje/jacuzzi 0.82

Hospedaje

Hostal 1.00

Motel 1.19

Hostería 1.55

Comercio

Centro comercial a 1.37

Centro comercial b 1.72

Restaurante 1.29

Mercado 1.26

Lavadora de autos 0.94

Almacén/comercio menor/local 1.00



Comercio especializado 1.41

Gasolinera 3.67

Sin uso

FACTOR ETAPA CONSTR. (Fa). – Corresponde al coeficiente de valor otorgado según la fase constructiva en la que se encuentra una edificación al momento de la toma del dato catastral. Para efectos de la valoración esta puede estar: en proyecto, en estructura, en acabados y terminada.

• En proyecto Las edificaciones regularmente se realizan de manera programada, en cumpliendo de un plazo y tiempo específico para la conclusión del mismo. Por ello, para el criterio de valuación de una edificación, se establece que toda actividad realizada durante el proceso constructivo se puede interpretar como fase de proyecto, pudiendo determinarse ya sea en etapas de cimentación y estructuras hasta término de su obra gris.

• En Estructura Una estructura en un ensamblaje de elementos que mantiene su forma y su unidad. Sus objetivos son los de resistir cargas resultantes de su uso y de su peso propio además de darle forma a un cuerpo, obra civil. Se considerarán a simple vista: columnas, vigas, entrepisos y losas.

• En Acabados Se conoce como acabados, revestimientos o recubrimientos a todos aquellos materiales que se colocan sobre una superficie de obra gris, quedando ésta con un aspecto habitable. Es decir, son los materiales finales que se colocan sobre pisos, paredes, tumbados, huecos o vanos como ventanas, puertas de una construcción.

• Terminado Período en la cual se ha concluido la construcción. Se encuentran los ambientes ya con: acabados, instalaciones, accesorios, ventanas, vidrios u otros y se considera al bien como habitable.

De esta manera, los factores se aplicarán según la siguiente tabla complementaria:

Tabla 8. Tabla de Factores por Avance de Obra según etapa de Construcción.

Tipología Constructiva

Etapa de la Construcción

Características/Categorías del Bien

Categoría A Categoría B Categoría C Categoría D

Popular Económico Normal Primera

Hormigón Armado Proyecto 0.54 0.45 0.31 0.26

Estructura 0.54 0.45 0.31 0.26

Acabados 0.96 0.95 0.87 0.90

Terminado 1.00 1.00 1.00 1.00

Acero Proyecto 0.53 0.42 0.25 0.31

Estructura 0.53 0.42 0.25 0.31

Acabados 0.96 0.95 0.86 0.91



Terminado 1.00 1.00 1.00 1.00

Hierro Proyecto 0.53 0.42 0.25 0.31

Estructura 0.53 0.42 0.25 0.31

Acabados 0.96 0.95 0.86 0.91

Terminado 1.00 1.00 1.00 1.00

Ladrillo/Bloque/Tapia Proyecto 0.60 0.31 0.24 0.35

Estructura 0.60 0.31 0.24 0.35

Acabados 0.95 0.89 0.83 0.91

Terminado 1.00 1.00 1.00 1.00

Madera Sin Tratar Proyecto 0.40 0.32 0.26 0.25

Estructura 0.40 0.32 0.26 0.25

Acabados 0.95 0.93 0.72 0.89

Terminado 1.00 1.00 1.00 1.00

Madera Tratada Proyecto 0.40 0.32 0.26 0.25

Estructura 0.40 0.32 0.26 0.25

Acabados 0.95 0.93 0.72 0.89

Terminado 1.00 1.00 1.00 1.00

Mixto (Madera/Hormigón) Proyecto 0.47 0.39 0.29 0.26

Estructura 0.47 0.39 0.29 0.26

Acabados 0.96 0.94 0.80 0.90

Terminado 1.00 1.00 1.00 1.00

Mixto (Metal/Hormigón) Proyecto 0.47 0.37 0.26 0.28

Estructura 0.47 0.37 0.26 0.28

Acabados 0.96 0.94 0.79 0.90

Terminado 1.00 1.00 1.00 1.00

Otros (Caña) Proyecto 0.39 0.26

Estructura 0.39 0.26

Acabados 0.95 0.91

Terminado 1.00 1.00

No Tiene (Soportante) Proyecto

Estructura



Acabados

Terminado

VAL-MERC ($/M2). – Corresponde al costo por metro cuadrado de la construcción considerando al bien como nuevo. Para poder aplicar el método de valoración, es necesario poder contar con valores base del metro cuadrado de construcción, fundamentados principalmente en los análisis de precios unitarios, costos directos, costos indirectos y prototipos de construcción determinados según el análisis y estudio local de las edificaciones (ensambles). Por consiguiente, la practica idónea implica la elaboración de presupuestos referenciales de prototipos constructivos, para el número total de categorías y tipo de estructuras, que sustenten el costo base del metro cuadrado de construcción aplicado a un Bien, agregando a este la capacidad de añadir o retirar actividades en función del criterio de valuación de costos.

No obstante, se han podido expresar valores referenciales de acuerdo a los datos regulares manejados por la entidad, y así también, han podido ser expresados en función de otros atributos de la capa, llamados “CATA_PISOS” y “CATEGORIA”, esto con el objeto de poder otorgar un costo más acertado y optimo previo a la determinación de un avalúo. Es así que se detalla a continuación, la siguiente tabla adicional y complementaria:

Tabla 9. Tabla de valores base ($/m2) por Tipo de Estructuras/Número de Pisos/Categoría de Acabados.

Estructura

Numero de Piso (1 - 2 Pisos)

Numero de Piso

(3 - 5 Pisos)

Numero de Piso (Mas de 5 Pisos)

1 2 3 5 6 12

Acabado Acabado Acabado

Categoría A

Categoría B

Categoría C

Categoría D

Categoría A

Categoría B

Categoría C

Categoría D

Categoría B

Categoría C

Categoría D

Popular

Económico Normal Primer

a Popula

r Económico Normal Primer

a Económico Normal Primer

a

Hormigón Armado $168.00 $189.00 $210.00 $231.00 $176.00 $198.00 $220.00 $242.00 $225.00 $250.00 $275.00

Acero $144.00 $162.00 $180.00 $198.00 $160.00 $180.00 $200.00 $220.00 $207.00 $230.00 $253.00

Hierro $144.00 $162.00 $180.00 $198.00 $160.00 $180.00 $200.00 $220.00 $207.00 $230.00 $253.00

Ladrillo/Bloque/Tapia $72.00 $81.00 $90.00 $99.00 $72.00 $81.00 $90.00 $99.00

Madera Sin Tratar $80.00 $90.00 $100.00 $110.00 $80.00 $90.00 $100.00 $110.00

Madera Tratada $112.00 $126.00 $140.00 $154.00 $112.00 $126.00 $140.00 $154.00 $144.00 $160.00 $176.00

Mixto (Madera/Hormigón) $144.00 $162.00 $180.00 $198.00 $160.00 $180.00 $200.00 $220.00 $207.00 $230.00 $253.00



Mixto (Metal/Hormigón) $144.00 $162.00 $180.00 $198.00 $160.00 $180.00 $200.00 $220.00 $207.00 $230.00 $253.00

Otros (Caña) $36.00 $40.50 $45.00 $49.50 $36.00 $40.50 $45.00 $49.50

No Tiene (Soportante) 0 0

El valor obtenido en la matriz de avalúos, se obtiene con la ayuda conjunta de funciones de coincidencia exacta, donde el atributo “VAL-MERC ($/M2)”, devolverá el valor correspondiente según su tipo de argumento lógico, mismo que es función intersecante con base a 3 criterios planteados en la tabla anterior.

VD (USD). – Corresponde al resultado del cálculo aplicado para la determinación del valor depreciado a través de la formula expresada para la valoración de la construcción usada.

6.6 Determinación del avalúo de las construcciones cubiertas

AVALUO CONSTR. ($VA). – En este campo se registra el resultado final del avalúo del bien investigado, para lo cual se aplica la siguiente formula:

$VA = Ac * VD * Fc

Donde:

$VA = Valor Actual (Avalúo de la construcción usada)

Ac = Área de construcción del Bien (m2)

Fc = Factores de Corrección

6.7 Determinación del avalúo de adicionales constructivos e instalaciones especiales

AAC. – Corresponde al cálculo de la valuación para adicionales constructivos en cuyo caso se aplicará la siguiente fórmula:

AAC = Vac * Cac * Fac

Donde:

AAC = Avalúo de adicional constructivo e instalaciones especiales

Vac = Valor del adicional constructivo (x unidad de medida)

Cac = Cantidad del adicional constructivo e instalaciones especiales

Fac = Factor de estado de conservación para adicionales constructivos

Este dato se calculará de manera separada a través de la tabla complementaria denominada “AVALUO ADICIONAL CONSTRUCTIVO” devolviendo al atributo “AAC”, la sumatoria de dichos elementos los cuales determinarán la estimación económica por concepto de adicionales constructivo e instalaciones especiales de una unidad constructiva. Este valor, sumado al avalúo de la edificación principal, dará como resultado, el avalúo total del Bien investigado.



CONCLUSIONES

Este documento tiene como propósito guiar técnicamente en el cálculo de la vulnerabilidad física, económica y social. En él se detalla el manejo de las variables consideradas y el tratamiento de los datos principalmente. Esto permite que su replicación sea sencilla, y a la vez, se garantiza la flexibilidad de incorporación de nuevas variables y datos.



GUÍA PARA EL CÁLCULO DE VULNERABILIDAD FÍSICA, SOCIAL Y ECONÓMICA DE PORTO VIEJO

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