giáo trình luật Đất Đai - học viện hành chính, bản mới

2

HỌC VIỆN HÀNH CHÍNH

KHOA NHÀ NƢỚC VÀ PHÁP LUẬT

GIÁO TRÌNH

LUẬT ĐẤT ĐAI VÀ QUẢN LÝ NHÀ NƢỚC

VỀ ĐẤT ĐAI

(Dùng cho đào tạo Đại học hành chính)

3

HÀ NỘI - 2012

Chủ biên:

PGS. TS. Trần Thị Cúc

TS. Nguyễn Thị Phƣợng

Biên soạn

TS. Nguyễn Thị Phƣợng: Chƣơng I, II, III, IV, V, VI, XI, XIII.

TS. Trần Thị Cúc: Chƣơng VII, VIII, IX, X.

TS. Nguyễn Thị Phƣợng, TS. Trần Thị Cúc: Chƣơng XII

4

Lời nói đầu

Nhằm đáp ứng nhu cầu học tập, nghiên cứu của sinh viên, học viên hệ đại

học chính quy và tại chức tại Học viện Hành chính cũng như các cơ sở đào tạo

luật pháp khác, tập thể giảng viên bộ môn Luật Đất đai đã biên soạn cuốn giáo

trình đầu tiên vào năm 2000. Đến năm 2003, chúng tôi đã biên soạn lại trên cơ

sở Luật Đất đai năm 2003. Tuy nhiên, do nhu cầu về thay đổi nội dung, chương

trình đào tạo cho phù hợp với các đối tượng học viên của Học viện và các đối

tượng nghiên cứu khác ngoài Học viện, chúng tôi đã biên soạn lại cùng với việc

chỉnh lý một số chương và nội dung của các chương trong giáo trình trên cơ sở

những văn bản pháp luật đất đai hiện hành.

Vì vậy, cuốn Giáo trình Luật Đất đai năm 2009 ra đời với mong muốn

phục vụ chu đáo đối với đông đảo các bạn sinh viên, học viên và những ai quan

tâm đến ngành học này. Mặc dù đã rất cố gắng trong việc biện soạn, song cuốn

sách cũng không thể tránh được những sai sót nhất định. Vì vậy, tập thể tác giả

chân thành biết ơn sự đóng góp, phê bình nhằm hoàn thiện hơn nữa Giáo trình

Luật Đất đai.

Tập thể tác giả

5

PHẦN 1

PHÁP LUẬT ĐẤT ĐAI VIỆT NAM

Chƣơng 1

LỊCH SỬ PHÁP LUẬT ĐẤT ĐAI VIỆT NAM QUA CÁC THỜI KỲ

I. PHÁP LUẬT ĐẤT ĐAI VỀ CHẾ ĐỘ SỞ HỮU VÀ SỬ DỤNG ĐẤT

TRƢỚC NĂM 1975

1. Chế độ sở hữu và sử dụng đất dƣới các triều đại phong kiến.

Trƣớc khi thực dân Pháp xâm lƣợc, xã hội Việt Nam trải qua hàng ngàn

nǎm dƣới chế độ phong kiến, bắt đầu từ nhà nƣớc Văn lang - Âu lạc khoảng thế

kỷ thứ III trƣớc công nguyên, với nền kinh tế nông nghiệp lúa nƣớc nên nhân dân

ta coi đất là nền tảng hàng đầu của sự sinh tồn, ruộng đất thuộc quyền chiếm đoạt

và chi phối của giai cấp địa chủ phong kiến. Những hình thức bóc lột phổ biến

trong xã hội phong kiến là địa tô, nợ lãi và thuế. Trong đó, hình thức đặc trƣng là

địa tô phong kiến đã kìm hãm phát triển lực lƣợng sản xuất và là nguồn gốc khổ

cực của ngƣời nông dân. Mâu thuẫn trong xã hội Việt Nam lúc bấy giờ chủ yếu là

giai cấp nông dân, với giai cấp địa chủ phong kiến thông qua chế độ chiếm hữu

ruộng đất của giai cấp địa chủ, phong kiến đối với ruộng đất và tƣ liệu sản xuất

khác.

Đáng lƣu ý:

Năm 1397, sau khi thoán đoạt nhà Trần, Hồ Quý Ly đã thực hiện chính

sách hạn điền, qui định dân thƣờng không đƣợc quá 10 mẫu ruộng. Chính sách

hạn điền của nhà Hồ tạo cơ hội cho ngƣời cày có ruộng và thu hẹp sở hữu đất đai

của tầng lớp quý tộc nhà Trần. Chính sách này nhằm tranh thủ lòng dân và làm

suy yếu lực lƣợng quan chức của triều đại cũ. Nhƣng chính sách hạn điền của Hồ

Quý Ly chỉ có hiệu lực với thƣờng dân, không thi hành đƣợc với các bậc vƣơng

giả. Chính sách này chỉ tồn tại 10 năm, sau đó nhà Hồ đi đến sụp đổ.

6

Kể từ triều đại nhà Lê (thế kỷ XV), đất đai đã có vai trò rất quan trọng

trong việc bảo đảm ổn định về chính trị và lòng trung thành của ngƣời dân đối

với triều đình. Vì vậy, Nhà Lê đã có nhiều chính sách ruộng đất theo khuynh

hƣớng không để đất hoang, tăng hiệu quả sử dụng đất, đa dạng hoá các hình thức

sử dụng. Lê Lợi đã tiến hành kiểm kê ruộng đất, tịch thu ruộng đất của giới quí

tộc nhà Trần, của đại địa chủ, của quan chức chính quyền đô hộ, của thƣơng gia

và ngƣời dân tuyệt tự để ban thƣởng cho công thần nhà Lê, mỗi ngƣời từ 200 đến

500 mẫu ruộng tuỳ theo công trạng.

Năm 1468, vua Lê Thánh Tông định ra lệnh dùng ruộng công để làm lộc

điều trả lƣơng cho các quan. Ông còn có sáng kiến lập ra các đồn điền để “khai

thác hết những lợi thế của việc làm ruộng, để cho kho chứa của Nhà nƣớc có

nhiều thóc lúa”. Đặc biệt Bộ luật Hồng Đức năm 1442 đã dành trọn chƣơng 6

gồm 59 điều về điền sản để qui định chế độ sở hữu, sử dụng và bảo vệ ruộng đất,

ví dụ nhƣ qui định về việc cấp chia ruộng, chuyển dịch ruộng đất, quyền và nghĩa

vụ của chủ sở hữu thừa kế đất đai v.v…

Năm 1664 Lê Huyền Tông sửa đổi chế độ thuế ruộng đất của thời nhà

Trần, theo đó ruộng công hạng nhất “ mỗi mẫu định 1 quan tiền, ruộng tƣ điền

không phải đóng thuế”.

Đến Nhà Nguyễn, chính sách đất đai vẫn đƣợc duy trì kể từ thời nhà Đinh,

Tiền Lê, ngƣời dân nhận ruộng cày cấy và nộp tô thuế cho triều đình. Tuy nhiên,

trên thực tế những ruộng đất do ngƣời dân cày lâu ngày đƣợc coi nhƣ của riêng,

có thể mua bán, cầm cố hay thừa kế. Nếu triều đình muốn trƣng dụng phải trả

tiền bồi thƣờng. Công điền (ruộng công) là đất của công, do chính phủ giao cho

xã, thôn sử dụng và cấm bán, trừ 1 vài trƣờng hợp có thể cầm cố trong hạn 3

năm, hết hạn phải lấy lại. Về thời hạn sử dụng, cứ 3 năm phân chia lại 1 lần cho

dân đế mỗi ngƣời đều có một số ruộng tƣơng tự nhau một cách công bằng, cách

này gọi là phép quân điền.

http://vi.wikipedia.org/wiki/Nh%C3%A0_%C4%90inh

http://vi.wikipedia.org/wiki/Ti%E1%BB%81n_L%C3%AA

http://vi.wikipedia.org/wiki/Ti%E1%BB%81n

7

Cuối thế kỷ XVIII, khi diễn ra cuộc nội chiến, đất công ngày càng bị thu

hẹp dẫn tới việc tƣ hữu hóa ruộng đất 1. Đàng ngoài ngày càng tiêu điều, nông

dân bỏ làng lƣu tán khắp nơi. Ở đàng trong (1669) chúa Nguyễn công hữu hoá

toàn bộ ruộng đất đang canh tác, ruộng đất đƣợc đo đạc, lập sổ và giao cho xã để

nộp thuế đồng thời thành lập các quan điều trang; quan đồn điền để phục vụ cho

ngân khố nhà nƣớc và là nguồn để cung cấp ruộng đất cho các quan chức cao

cấp. Chúa Nguyễn cho mọi ngƣời đƣợc tổ chức khai hoang để làm ruộng.

Khi nhà Tây Sơn lên nắm quyền năm 1771, đã đánh bại hai chế độ cai trị

của hai họ Nguyễn, Trịnh, chấm dứt việc chia đôi đất nƣớc và bãi bỏ nhà Hậu Lê.

Nguyễn Huệ trở thành vua Quang Trung của nhà Tây Sơn tiếp tục thực hiện

chính sách đất đai bằng việc đề ra “chiếu khuyến nông”, theo đó ai cày ruộng

công phải đóng thuế nặng gấp hơn 3 lần so với cày ruộng tƣ của mình (công điền

hạng nhất mỗi mẫu đóng thuế 130 bát thóc, tƣ điền cùng hạng chỉ đóng 40 bát

thóc một mẫu).

Đặc biệt, khi lên ngôi Vua Gia Long đã phải ra lệnh cấm bán ruộng đất

công và quy định chặt chẽ việc cầm cố loại công điền công thổ để bảo đảm đất

cày cho mọi ngƣời nông dân. Đạo dụ năm Gia Long thứ 2 (1803) có ghi rõ:"Theo

lệ cũ thì công điền công thổ cho dân quân cấp, đem bán riêng là có tội, do đó

nhân dân đều được lợi cả. Từ đời Tây Sơn bỏ hết luật cũ, dân gian nhiều người

đổi ruộng công làm ruộng tư, cũng có kẻ tạ sự việc công mà cầm bán ruộng đất

công...Phàm xã dân có công điền công thổ đều không được mua bán riêng, làm

trái là có tội. Ai mua nhầm thì mất tiền..." 2. Bên cạnh đó, Nhà Vua còn dùng đất

để thƣởng công cho các quan lại, đồng thời tìm cách giành lại diện tích đất công

do các địa chủ chiếm giữ từ thời khởi nghĩa Tây sơn. Còn đất tƣ đƣợc thừa nhận

nhƣng không thuộc hẳn về một cá nhân nào vì tất cả đều thuộc quyền sở hữu của

Nhà Vua. Vào năm 1803, thời Minh Mạng đã định lại phép quân cấp ruộng khẩu

1. Hội Khoa học lịch sử Việt Nam: Làng Việt, đối diện tương lai, hồi sinh quá khứ. NXB Đà

Nẵng. Tr 45 -46. 2. Nguyễn Thế Anh: Kinh tế & Xã hội VN dưới các vua triều Nguyễn. NXB Văn Học, tr 91.

http://vi.wikipedia.org/wiki/1771

http://vi.wikipedia.org/wiki/Nh%C3%A0_H%E1%BA%ADu_L%C3%AA

http://vi.wikipedia.org/wiki/Nguy%E1%BB%85n_Hu%E1%BB%87

http://vi.wikipedia.org/wiki/T%C3%A2y_S%C6%A1n

http://vi.wikipedia.org/wiki/Ti%E1%BB%81n

8

phần, quan lại, binh lính, công tƣợng (thợ làm quan xƣởng) cùng các hạng dân

đinh, không kể phẩm trật cao thấp đều đƣợc hƣởng 1 phần khẩu phân, ngƣời già,

ngƣời tàn tật thì đƣợc nửa phần. Cô nhi, quả phụ đƣợc 1/3, nhƣng các chức sắc

trong làng, xã đòi hỏi quyền lợi nhiều hơn nên dẫn tới việc „„giấu giếm công

điền, công thổ‟‟, gây đau đầu cho triều đình, nên triều đình đã quyết định mở

cuộc điều tra về đất đai3.

Cuối thế kỷ XIX (giữa những năm 1880) vua quan phong kiến triều

Nguyễn đầu hàng và bán rẻ nƣớc ta cho thực dân Pháp trong cuộc xâm chiếm của

Pháp ở Miền Bắc và Miền Trung Việt Nam. Trong quá trình khai thác thuộc địa,

Thực dân Pháp tiếp tục duy trì quan hệ sản xuất phong kiến, đồng thời cho phép

tƣ bản Pháp chiếm hữu và khai thác ruộng đất ở nƣớc ta trên quy mô lớn.

Trong quá trình khai thác thuộc địa của thực dân Pháp, quan hệ sản xuất tƣ

bản chủ nghĩa đã hình thành ở nƣớc ta, sự thống trị của tƣ bản độc quyền không

có nghĩa là quan hệ sản xuất phong kiến bị loại trừ; trái lại, chúng duy trì nó để

kìm hãm sự phát triển, tạo ra cơ sở kinh tế - xã hội cho sự tồn tại của chế độ thực

dân ở Việt Nam.

Về chính trị, thực dân Pháp sử dụng bộ máy chính quyền phong kiến làm

tay sai cho chế độ thực dân; mặt khác, chế độ thực dân làm chỗ dựa tồn tại của

giai cấp địa chủ phong kiến, nhằm bóc lột, đàn áp nhân dân Việt Nam. Xã hội

Việt Nam lúc này tồn tại hai mâu thuẫn cơ bản: mâu thuẫn giữa dân tộc Việt

Nam với đế quốc xâm lƣợc và mâu thuẫn giữa nông dân với địa chủ phong kiến.

Xã hội Việt Nam từ chỗ là xã hội phong kiến chuyển thành xã hội thuộc địa nửa

phong kiến. Tính chất này đƣợc thể hiện trong nền kinh tế là chế độ chiếm hữu

ruộng đất và đời sống nông dân.

Tóm lại. Nhà Nguyễn và triều đại phong kiến Nhà Nguyễn bắt đầu khi Vua

Gia Long lên ngôi năm 1802 sau khi đánh bại nhà Tây Sơn và chấm dứt khi vua

3. Đào Duy Anh: Lịch sử Việt Nam thế kỷ XIX. NXB Văn hóa Thông tin. tr 457.

http://vi.wikipedia.org/wiki/Gia_Long


http://vi.wikipedia.org/wiki/Nh%C3%A0_T%C3%A2y_S%C6%A1n

9

Bảo Đại thoái vị vào năm 1945 - tổng cộng là 143 năm. Với 13 đời Vua đã làm

đƣợc một số việc lớn trong lĩnh vực ruộng đất. Đầu tiên phải kể đến công trình đo

đạc và lập sổ địa bạ trên phạm vi toàn quốc từ Lạng Sơn đến mũi Cà Mau. Công

trình này đƣợc tiến hành từ năm 1805 đến năm 1836, nhƣ vậy mất 31 năm. Nhà

Vua đã cử các quan lại có đủ tài đủ đức để phụ trách công việc đo đạc, lập sổ địa

bạ tới từng mảnh đất để biết rõ diện tích, hiện trạng sử dụng, chủ sở hữu và tất cả

các thông số khác về mảnh đất. Dựa vào kết quả của công trình này triều đình

nhà Nguyễn đã hoạch định ra chính sách khai thác, sử dụng từng loại đất, nắm

đƣợc sự biến động của đất đai trong phạm vi cả nƣớc. Theo nhà sử học Nguyễn

Đình Đẩu thì hiện nay chúng ta còn lƣu giữ khoảng 10.044 tập địa bạ. Theo tập

địa bạ này thì ruộng đất thuộc sở hữu tƣ nhân đƣợc thể hiện nhƣ sau: ở Bắc bộ là

65-70%, Trung bộ là 60-65%, Nam bộ là 92-93%. Đặc biệt, mức độ tập trung

ruộng đất tƣ điền của chủ Nam Bộ là rất lớn. Phổ biến mỗi điền chủ có từ 100

đến 500 mẫu ruộng có ngƣời tới 2000 mẫu ruộng...(Lƣợc sử chế độ sở hữu ruộng

đất ở nƣớc ta từ nguyên thuỷ đến 1975 - Nguyễn Đình Đẩu - NXB KHXH

TP.HCM 1994.

Chính sách đất đai của nhà Nguyễn dựa trên nguyên tắc: Vua có quyền sở

hữu tối cao đối với đất đai, bên cạnh đó cũng tôn trọng quyền sở hữu tƣ nhân đối

với đất đai. Ví dụ mỗi khi nhà nƣớc thu hồi đất để làm các công trình của nhà

nƣớc phải đƣợc đền bù đầy đủ, ngƣời bỏ nhà, bỏ xứ đi hàng chục năm khi trở về

vẫn đƣợc khôi phục quyền sở hữu của mình trên mảnh đất đó.

Từ năm 1839-1840 triều đình nhà Nguyễn thực hiện chính sách chia lại

ruộng đất, vận động các điền chủ lớn hiến ruộng cho nhà nƣớc, Nhà Nguyễn đã

thực hiện thành công chính sách đất đai nhƣ cấm các chủ sở hữu bỏ hoang ruộng,

san sẻ ruộng đất của địa phƣơng nhiều đất cho địa phƣơng ít đất. Ngoài ra còn

thực hiện chính sách khai hoang, lập ấp mới.

Đi đầu trong thực hiện chính sách khai hoang, lấn biển là Nguyễn Công

Trứ và Nguyễn Tri Phƣơng.

http://vi.wikipedia.org/wiki/B%E1%BA%A3o_%C4%90%E1%BA%A1i

http://vi.wikipedia.org/w/index.php?title=Tho%C3%A1i_v%E1%BB%8B&action=edit&redlink=1


http://vi.wikipedia.org/wiki/N%C4%83m

10

Diễn biến tình hình đất đai trong lịch sử phong kiến Việt Nam có thể tóm

lƣợc một số nét sau:

Toàn bộ diện tích đất của lãnh thổ quốc gia chia làm 2 loại: Đất công và

đất tƣ.

Thời kỳ đầu ruộng đất công đƣợc hình thành và củng cố trên cơ sở chế độ

công hữu nguyên thuỷ về đất đai.

Trong quá trình phát triển nhà nƣớc phong kiến nhất là thời kỳ nhà nƣớc

phong kiến độc lập đồng thời là thời kỳ củng cố chế độ công hữu về ruộng đất.

Tuy các nhà nƣớc phong kiến đều cố gắng củng cố chế độ công hữu để

phục vụ cho bộ máy quản lý nhà nƣớc, nhƣng thực tế do lực lƣợng sản xuất phát

triển, bộ máy hành chính quan liêu đã làm thúc đẩy quá trình tƣ hữu hoá ruộng

đất. Cho đến trƣớc cách mạng Tháng 8 năm 1945 thì ruộng đất tƣ vẫn chƣa

chiếm tuyệt đối ở nông thôn Việt Nam. Tuy nhiên ý thức và thực tế về ruộng đất

tƣ ở miền Nam mạnh mẽ hơn miền Bắc.

2. Chế độ sở hữu và sử dụng đất ở Việt Nam dƣới thời Pháp thuộc

Sau khi đặt ách thống trị, thực dân Pháp bắt đầu tìm cách chiếm đoạt đất

đai, đƣa pháp luật của Pháp để củng cố quyền sở hữu đất đai của Tƣ Bản Pháp ở

Việt Nam. Tại Nam kỳ khi đã thành thuộc địa, Thực dân Pháp đã áp dụng các qui

định của Bộ luật Dân sự Napoleon năm 1804 trong quản lý đất đai và các tài sản

gắn liền với đất. Sau này tinh thần của Bộ luật Dân sự Napoleon 1804 cũng đƣợc

thể hiện trong Bộ luật Dân sự Bắc kỳ (1931) và Bộ luật Dân sự Trung kỳ (1936 -

1939). Còn ở Bắc và Trung kỳ là 2 xứ bảo hộ thì chính quyền Pháp áp dụng theo

qui định của Bộ luật Gia Long và theo phong tục tập quán, tức là vẫn tôn trọng

quyền sở hữu đất của quan lại, vua quan và quyền sở hữu đất đai của làng xã. Vì

vậy, giai cấp địa chủ và tƣ bản thực dân trong quá trình duy trì chế độ chiếm hữu

ruộng đất đã chiếm dụng trong tay khoảng 70% ruộng đất, trong khi nông dân

chiếm trên 90% số dân chỉ có khoảng gần 30% ruộng đất. Mức chiếm hữu ruộng

đất nhƣ trên tạo cho giai cấp thống trị có đầy đủ phƣơng tiện vật chất để áp bức

bóc lột nông dân.

11

Thực dân Pháp thực hiện việc củng cố chế độ tƣ hữu về điền sản. Thể hiện

ở chỗ tôn trọng triệt để các loại ruộng đất tƣ hữu nhƣ ruộng hƣơng hoả, ruộng

cúng giỗ, ruộng dùng cho dƣỡng lão. Những ruộng này hình thành theo qui định

của Bộ luật Hồng Đức hoặc theo Luật Gia Long. Những ruộng tƣ nếu phải trƣng

thu vào việc công ích thì đều đƣợc bồi thƣờng thoả đáng bằng các chính sách

thuế. Ƣu điểm của chính sách thuế về ruộng đất thời kỳ này là đƣợc thực hiện

dựa trên cơ sở các phân loại về ruộng đất và cách nâng cấp đất hạng hai, hạng ba

khác nhau: Thuế đất thƣờng dao động trong khoảng từ cao nhất là 1,5 đồng cho

ruộng loại một (đất trồng một vụ lúa và có tƣới tiêu), đến thấp nhất là 30 xu cho

đất ruộng loại 3. Các hồ ao nhỏ cũng bị đánh thuế với mức chuẩn là 18 xu/đơn vị.

Bên cạnh đó, những vi phạm về qui định pháp luật trong lĩnh vực đất đai không

bị xử lý hình sự nhƣ thời phong kiến trƣớc đó, mà thƣờng đƣợc xử lý bằng biện

pháp hành chính, phạt tiền theo qui định Bộ luật Dân sự ở 3 xứ Bắc - Trung -

Nam. Bên cạnh một số chính sách tích cực về đất đai nhƣ trên thì thực dân Pháp

cũng đẩy mạnh chính sách cƣớp đoạt ruộng đất của ngƣời dân Việt Nam để lập

đồn điền. Đến nǎm 1890, ở Việt Nam đã có 126 đồn điền, hầu hết là của bọn tay

sai và thực dân ngƣời Pháp. Số ruộng đất mà Thực dân Pháp khai thác ở Trung

Kỳ là 3484 hécta, Bắc Kỳ là 3068 hécta và Nam Kỳ là 4346 hécta. Trong khoảng

thời gian từ nǎm 1890 đến nǎm 1900, tƣ bản Pháp chiếm 320.000 hécta ruộng đất

trồng lúa và cao su. Đặc biệt từ nǎm 1907 trở đi, thực dân Pháp tập trung khai

thác vùng đất đỏ tại Nam Bộ, và Nam Trung Bộ, đồng thời mở rộng các đồn điền

ở Sơn Tây, Bắc Giang, Thái Nguyên. Từ nǎm 1921 đến nǎm 1926, chúng chiếm

trên 100.000 hécta đồn điền cao su, từ nǎm 1926 đến nǎm 1928 chúng chiếm

215.000 hécta. Nhƣ vậy, từ khi trở thành thuộc địa của Pháp cho đến nǎm 1930,

ruộng đất ở Việt Nam tập trung trong tay tƣ bản Pháp lên tới 1.025.000 hécta

(riêng đồn điền cao su là 706.000 hécta), chiếm 1/4 diện tích canh tác của Việt

Nam bao gồm cả những nhà tƣ bản tài chính (Đông Pháp ngân hàng, Địa ốc ngân

hàng và các chi nhánh của nó). Nông khố ngân hàng có ở hầu khắp các tỉnh bằng

hình thức cho vay rồi chiếm đoạt ruộng đất của cả địa chủ và nông dân.

12

Chính sách cƣớp đoạt ruộng đất lập đồn điền của Pháp ở Việt Nam đã đẩy

hàng vạn nông dân Việt Nam vào cảnh mất ruộng thiếu ruộng, họ buộc phải trở

thành tá điền để làm thuê cho các chủ đất, hoặc ra thành thị để kiếm việc. Tuy

nhiên, việc mở mang đồn điền cũng có mặt tích cực của nó, đó là góp phần làm

tăng thêm diện tích đất canh tác, từng bƣớc phá thế độc canh của cây lúa, đổi mới

cơ cấu cây trồng, nâng cao năng suất và hiệu quả của sản xuất nông nghiệp.

Nhƣ vậy, dƣới ách thống trị của thực dân Pháp, với toàn bộ thiết chế chính

trị của chúng, chính quyền thực dân cùng vua quan phong kiến và địa chủ đã kìm

hãm nền kinh tế Việt Nam với phƣơng thức sản xuất lỗi thời, lạc hậu. Tuy nhiên,

cùng với việc đặt ách thống trị của mình, thực dân Pháp cũng mang theo luật

pháp của Pháp vào áp dụng cho công cuộc quản lý và khai thác đất đai thuộc địa

tại Việt Nam cùng với việc duy trì hình thức sở hữu và sử dụng đất theo kiểu

phong kiến bản địa.

3. Chính sách ruộng đất của Nhà nƣớc Việt Nam thời kỳ 1930 - 1945

Trƣớc khi Đảng cộng sản Việt Nam ra đời, trong hơn nửa thế kỷ, nhiều

giai cấp và tầng lớp đã đứng lên lãnh đạo nhân dân ta chống xâm lƣợc. Nhƣng do

hạn chế về mặt giai cấp, nên nƣớc ta chƣa có một tầng lớp hay một giai cấp nào

nhận thức đƣợc tính bức thiết của vấn đề ruộng đất cũng nhƣ mối quan hệ của nó

với vấn đề giải phóng dân tộc. Đó chính là nguyên nhân khiến cho họ không lôi

kéo đƣợc đông đảo nông dân tiến hành cuộc cách mạng giải phóng dân tộc và

không tránh khỏi thất bại.

Khi Đảng cộng sản Việt Nam lãnh đạo toàn dân đấu tranh giành độc lập

dân tộc thì vấn đề ruộng đất và vấn đề nông dân mới đƣợc nhận thức đúng đắn:

đó là hai nhiệm vụ chiến lƣợc của cách mạng Việt Nam.

Trong Chính cƣơng vắn tắt và Điều lệ vắn tắt do Nguyễn ái Quốc khởi

thảo và đƣợc thông qua tại Hội nghị thành lập Đảng cộng sản Việt Nam (3-2-

1930) đã chỉ rõ: "Cách mạng Việt Nam là tư sản dân quyền cách mạng và thổ địa

cách mạng để tiến tới xã hội cộng sản".

13

Luận cƣơng chính trị tháng 10-1930 khẳng định tính chất của cách mạng

Việt Nam là "cách mạng tƣ sản dân quyền, nó phải giải quyết hai nhiệm vụ chiến

lƣợc là đánh đế quốc giành độc lập dân tộc và đánh đổ phong kiến giành ruộng

đất cho nông dân. Lần đầu tiên trong lịch sử, Đảng ta đã nhận thức đúng vị trí của

vấn đề ruộng đất và vấn đề nông dân ở một nƣớc thuộc địa nửa phong kiến và đặt

thành một nhiệm vụ chiến lƣợc gắn liền với nhiệm vụ giải phóng dân tộc. Cƣơng

lĩnh của Đảng đã định hƣớng đúng cho sự vận động phát triển của cách mạng

Việt Nam.

Giải quyết vấn đề ruộng đất cho nông dân chính là bảo đảm quyền dân chủ

cơ bản về mặt kinh tế của nông dân. Nó không chỉ đƣợc thực hiện trong cách

mạng dân tộc dân chủ, mà còn đƣợc định hƣớng cho sự phát triển tiếp theo trong

giai đoạn cách mạng xã hội chủ nghĩa.

Theo phƣơng hƣớng mà Cƣơng lĩnh vạch ra, một phong trào cách mạng

của công - nông dƣới sự lãnh đạo của Đảng, đỉnh cao là Xôviết Nghệ Tĩnh. Lần

đầu tiên nhân dân ta đã nắm quyền ở một số địa phƣơng, thực hiện ngay những

quyền dân chủ đối với nông dân, trong đó có vấn đề ruộng đất cho dân cày.

Từ nǎm 1939 đến nǎm 1945, mục tiêu trực tiếp của cách mạng Việt Nam

là giành độc lập dân tộc. Vì vậy, Đảng chủ trƣơng tạm gác khẩu hiệu cách mạng

thổ địa để tập hợp lực lƣợng toàn dân tộc chống đế quốc, phátxít. Đảng ta chỉ rõ:

Trong giai đoạn hiện tại ai cũng biết rằng, nếu không đánh đuổi đƣợc giặc Pháp -

Nhật thì vận mệnh của dân tộc phải chịu kiếp ngựa trâu muôn đời mà vấn đề

ruộng đất cũng không làm sao giải quyết đƣợc.

Về vấn đề ruộng đất trong thời kỳ này, Đảng nêu khẩu hiệu tịch thu tài sản

của bọn phát xít Nhật - Pháp và bọn việt gian, thi hành giảm tô, chia lại công điền

theo chƣơng trình của Mặt trận Việt Minh.

Vấn đề ruộng đất đƣợc đặt ra ở đây tuy mới chỉ là chủ trƣơng, chính sách,

song nói có ý nghĩa thực tiễn là: chủ trƣơng, chính sách đó đã phù hợp với lợi ích

của giai cấp nông dân nên đã sớm phát huy tác dụng, phát triển phong trào cách

mạng của quần chúng, tạo nên sức mạnh vật chất, góp phần cùng toàn dân tiến

14

hành cuộc Cách mạng tháng Tám 1945 thành công, lập nên nhà nƣớc Việt Nam

dân chủ cộng hoà.

4. Chính sách ruộng đất của Nhà nƣớc thời kỳ 1945 - 1953

Sau khi giành chính quyền, vấn đề ruộng đất đã đƣợc Đảng và Nhà nƣớc

đề ra thành một hệ thống các chính sách và từng bƣớc giải quyết ruộng đất cho

nông dân, cụ thể là:

- Tịch thu ruộng đất của thực dân Pháp để chia cấp cho nông dân. Tính đến

trƣớc cải cách ruộng đất 1952 - 1953, đã tịch thu 81,3% ruộng đất từ tay thực dân

Pháp chia cho nông dân.

- Chia cấp lại công điền, công thổ cho nông dân. Tính đến nǎm 1953 đã

chia cấp 77,8% ruộng công điền cho nông dân.

- Tạm giao ruộng đất của địa chủ, việt gian và địa chủ vắng mặt cho nông

dân, 84,7% loại ruộng đất này đã đƣợc chia cho nông dân.

Nhà nƣớc đã ban hành sắc lệnh giảm tô 25%, cho nông dân lĩnh canh

ruộng đất của địa chủ, thu thuế nông nghiệp (nǎm 1952).

Tóm lại, đến nǎm 1953 đã có 58,3% tổng số ruộng đất của tƣ bản Pháp, địa

chủ, cùng ruộng công đƣợc chia cho nông dân. Kết quả trên đây có ý nghĩa thực

tiễn to lớn đối với sự nghiệp cách mạng nƣớc ta, quyền sở hữu ruộng đất đã thay

đổi, từng bƣớc chuyển từ tay giai cấp địa chủ phong kiến và đế quốc sang tay

nông dân, thu hẹp thế lực kinh tế và chính trị của chúng, tǎng cƣờng thế và lực

của Nhà nƣớc dân chủ nhân dân Việt Nam. Trên cơ sở đó, từng bƣớc cải thiện

đời sống nhân dân, củng cố liên minh công - nông - nòng cốt của mặt trận dân tộc

thống nhất, đẩy mạnh cuộc kháng chiến chống Pháp.

5. Chính sách ruộng đất của Nhà nƣớc thời kỳ từ năm 1953 - 1957

Việc thực hiện từng bƣớc chính sách ruộng đất của Đảng từ sau Cách

mạng tháng Tám 1945 đến đầu nǎm 1953 đã tạo ra những chuyển biến sâu sắc về

sở hữu ruộng đất và quan hệ giai cấp ở nông thôn. Tuy vậy, chế độ chiếm hữu và

bóc lột phong kiến chƣa bị thủ tiêu, khẩu hiệu "Ngƣời cày có ruộng" chƣa đƣợc

giải quyết cǎn bản, giai cấp địa chủ vẫn tồn tại. Vì vậy, tháng 1-1953, Ban chấp

15

hành trung ƣơng Đảng họp Hội nghị lần thứ 4 kiểm điểm chính sách ruộng đất

trong kháng chiến và phát động triệt để giảm tô nhằm bƣớc đầu thực hiện yêu cầu

về kinh tế của nông dân. Tháng 11-1953, Hội nghị Ban chấp hành trung ƣơng

Đảng lần thứ 5 quyết định cải cách ruộng đất và đề ra chủ trƣơng, biện pháp tiến

hành cải cách ruộng đất...

Trên cơ sở những thành tựu đã đạt đƣợc, tháng 12-1953 Luật Cải cách

ruộng đất đƣợc ban hành với các biện pháp thực hiện gồm: Tịch thu, trƣng thu,

trƣng mua ruộng đất của địa chủ để chia cho nông dân. Vì vậy, sau hai năm thực

hiện cải cách ruộng đất đã đem chia đƣợc hơn 810.000ha ruộng đất cho

2.104.138 hộ với 8.223.636 nhân khẩu tức 72.78% số hộ nông dân. Ngoài ra

nông dân còn đƣợc chia hàng triệu nông cụ, hàng chục vạn trâu bò và nhà ở. Việc

cải cách ruộng đất xuất phát từ thực tế miền Bắc lúc bấy giờ là 75% ruộng đất

canh tác nằm trong tay địa chủ, thực dân, nhà thờ, nông dân chiếm 87% dân số

mà chỉ chiếm có 25% diện tích ruộng đất.

Nhƣ vậy, cải cách ruộng đất ở miền Bắc đã xoá bỏ chế độ chiếm hữu

ruộng đất và bóc lột của giai cấp địa chủ phong kiến, xác lập quyền sở hữu

ruộng đất của nông dân, bƣớc đầu thực hiện dân chủ hoá về mặt kinh tế đối với

nông dân - cơ sở của dân chủ về mặt chính trị ở nông thôn. Trên cơ sở đó, nǎng

lực sản xuất trong nông nghiệp đƣợc giải phóng, sức lao động và ruộng đất của

nông dân đƣợc gắn với nhau trong quá trình sản xuất.

Tuy nhiên, cải cách ruộng đất không chỉ giải quyết vấn đề kinh tế mà còn

giải quyết cả vấn đề giai cấp trong xã hội với một tinh thần triệt để, chính vì thế

mà nó đã trở thành cuộc cách mạng mang tính giai cấp nên đã phạm một số sai

lầm nghiêm trọng trong chỉ đạo thực hiện nhƣ: Do chủ quan, giáo điều, không

xuất phát đầy đủ từ thực tiễn nƣớc ta, nên không thấy rõ đƣợc những thay đổi

quan trọng về sở hữu ruộng đất ở nông thôn Việt Nam từ sau Cách mạng tháng

Tám, nhất là trong 9 nǎm kháng chiến. Từ đó, trong chỉ đạo tiến hành cải cách

ruộng đất đã cƣờng điệu tính chất đấu tranh giai cấp ở nông thôn, dẫn đến mở

rộng quá mức đối tƣợng đấu tranh, gây ra tình trạng đánh nhầm vào nội bộ nông

16

dân, nhất là trung nông lớp trên. Trong chỉnh đốn tổ chức, đã nhận định sai về tổ

chức cơ sở đảng ở nông thôn, cho là bị địch lũng đoạn. Từ đó, đã dẫn đến việc xử

lý oan những cán bộ, đảng viên tốt.

Việc tổ chức ra một hệ thống tổ chức chỉ đạo cải cách ruộng đất từ Trung

ƣơng đến cơ sở tách rời sự chỉ đạo và kiểm soát của các cấp uỷ đảng ở khu, tỉnh,

huyện; hệ thống này đƣợc giao quyền hạn quá rộng, dẫn đến mệnh lệnh, độc

đoán, hạ thấp vai trò lãnh đạo của các cấp lãnh đạo, nhiều cán bộ theo lập trƣờng

tƣ tƣởng của giai cấp nông dân để giải quyết những vấn đề kinh tế - xã hội nông

thôn.

Hội nghị lần thứ 10 (khoá II) của Ban chấp hành Trung ƣơng Đảng đã

nghiêm khắc kiểm điểm những sai lầm trong thực hiện cải cách ruộng đất cùng

với việc xác lập quyền làm chủ ruộng đất của nông dân, tháng 5-1955, Quốc hội

đã ban hành các chính sách kinh tế quan trọng nhằm khuyến khích khôi phục và

phát triển kinh tế hộ nông dân, nội dung cơ bản là bảo đảm quyền sở hữu ruộng

đất, bảo vệ tài sản của nông dân và các tầng lớp khác, khuyến khích khai hoang

phục hoá (khai hoang đƣợc miễn thuế 5 nǎm, phục hoá đƣợc miễn thuế 3 nǎm),

tǎng vụ, tǎng nǎng suất, tự do thuê mƣớn nhân công, tự do thuê mƣớn trâu bò, tự

do vay mƣợn, khuyến khích các hình thức đổi công tƣơng trợ, khuyến khích khôi

phục các nghề thủ công truyền thống, bảo hộ, khuyến khích, khen thƣởng nông

dân sản xuất giỏi, nghiêm cấm phá hoại sản xuất...

Nhƣ vậy, sau khi giải phóng khỏi phƣơng thức sản xuất phong kiến các

chính sách về quyền sở hữu và sử dụng đất là phù hợp và đƣợc pháp luật bảo hộ,

đã làm cho sức sản xuất ở nông thôn nƣớc ta cuối thập kỷ 50 có bƣớc tiến bộ rõ

rệt. ở vào thời điểm đất nƣớc vừa trải qua chiến tranh, kinh tế còn nghèo nàn, kỹ

thuật còn lạc hậu, quan hệ hợp tác giúp đỡ quốc tế chƣa có gì đáng kể, nhƣng vớ i

hệ thống chính sách đúng đắn, đã đƣa lại quyền làm chủ ruộng đất cho nông dân,

giải phóng mọi nǎng lực sản xuất trong nông nghiệp, đã tạo ra động lực mới phát

triển sản xuất góp phần khôi phục kinh tế và ổn định đời sống nhân dân.

17

6. Chính sách ruộng đất ở Miền Bắc Việt Nam thời kỳ 1958 đến trƣớc

năm 1975

Sau thời kỳ khôi phục kinh tế, Đảng chủ trƣơng cải tạo xã hội chủ nghĩa

đối với nông nghiệp bằng hình thức hợp tác xã. Vấn đề ruộng đất đƣợc đặt ra và

giải quyết thông qua phong trào hợp tác hoá là một nội dung cơ bản của hợp tác

xã nông nghiệp. Xác lập chế độ sở hữu tập thể về ruộng đất gắn liền với tổ chức

lao động tập thể trong các hợp tác xã nông nghiệp từ thấp đến cao, từ nhỏ đến

lớn. Từ đây, kinh tế hộ nông dân bị coi là kinh tế phụ.

Đầu những năm 1960, ở Miền Bắc với chế độ làm ăn tập thể, ngƣời nông

dân đem ruộng đất, nông cụ trâu bò thuộc quyền sở hữu của mình vào làm ăn tập

thể. Những tài sản này đƣợc định giá và hợp tác xã thanh toán dần cho xã viên

cho đến hết thì trở thành tài sản thuộc quyền sở hữu tập thể của hợp tác xã. Kết

quả, trong hơn một nǎm, từ tháng 4-1959 đến mùa thu 1960, đã tập thể hoá 76%

diện tích ruộng đất canh tác của 2,4 triệu hộ nông dân, chiếm 84,8% tổng số hộ

nông dân miền Bắc.

Từ nǎm 1961 trở đi, Đảng và Nhà nƣớc tập trung củng cố, tǎng cƣờng và

mở rộng mô hình sở hữu tập thể, bằng một loạt cuộc vận động ở nông thôn. Nội

dung cơ bản của các cuộc vận động thể hiện trên những điểm sau:

Một là, mở rộng quy mô sở hữu tập thể về ruộng đất từ thôn lên liên thôn,

đỉnh cao là quy mô toàn xã sau Hội nghị nông nghiệp ở Thái Bình tháng 8-1974.

Hai là, xác lập và thực hiện cơ chế quản lý tập trung trong kinh tế nông

nghiệp từ vi mô đến vĩ mô.

Quản lý và sử dụng ruộng đất tập trung thống nhất theo chế độ sở hữu tập

thể. Mọi phân biệt về lợi ích kinh tế trên đất đai đều bị xoá bỏ.

Về phân phối, thực hiện nguyên tắc "trừ lùi" (thuế, quỹ, chi phí sản xuất,

các khoản điều hoà...), còn lại chia theo ngày công, bằng hiện vật.

Ba là, cơ chế vận hành của mô hình tập thể hoá triệt để ruộng đất, sức lao

động và các tƣ liệu sản xuất khác của nông dân bằng một bộ máy hành chính hoá,

qua nhiều tầng nấc trung gian từ Trung ƣơng xuống tỉnh, huyện, xã và hợp tác xã.

18

Những chủ trƣơng và biện pháp trong quá trình hợp tác hoá nông nghiệp

đã tạo ra “một cuộc cải cách ruộng đất” thứ hai nhằm thiết lập chế độ sở hữu tập

thể về ruộng đất trong đời sống kinh tế xã hội nông thôn miền Bắc suốt 20 nǎm

(1960-1980). Tuy nhiên, trong điều kiện lịch sử cụ thể lúc bấy giờ chế độ tập thể

hoá đất đai đã đem lại một số lợi ích thiết thực: đã xây dựng đƣợc một hệ thống

cơ sở vật chất, kỹ thuật bƣớc đầu, đặc biệt là hệ thống thuỷ lợi, cải tạo đồng

ruộng, phát triển giao thông nông thôn, khai hoang, phục hoá. Nhiều tiến bộ khoa

học - kỹ thuật đƣợc áp dụng trong nông nghiệp, làm thay đổi tập quán và phƣơng

pháp canh tác cổ truyền, đƣa lại nǎng suất cao, nhất là nǎng suất lúa. Trong thời

kỳ cả nƣớc có chiến tranh, mô hình tập thể hoá triệt để này đã góp phần to lớn

vào việc cung cấp sức ngƣời, sức của cho kháng chiến chống Mỹ cứu nƣớc, giải

phóng miền Nam, thống nhất Tổ quốc.

Tuy nhiên, xét về bản chất kinh tế tập thể hoá quyền sở hữu ruộng đất dần

dần có những mặt trái của nó, đó là:

- Quá trình củng cố mô hình kinh tế tập thể hoá quyền sở hữu ruộng đất

chính là quá trình tách lao động nông nghiệp ra khỏi ruộng đất mà hệ quả trực

tiếp là làm tha hoá ngƣời lao động, đỉnh cao là thời kỳ 1976-1980.

- Kinh tế hộ nông dân bị hoà tan vào kinh tế tập thể. Các thành viên lao

động trong gia đình nông dân bị xé lẻ, phân công vào các đội chuyên hoặc đội cơ

bản đặt dƣới sự điều hành của bộ máy quản lý tập trung.

- Chức nǎng kinh tế của hộ gia đình cơ bản bị thủ tiêu, chỉ còn lại chức

nǎng xã hội. Lợi ích kinh tế trực tiếp của ngƣời lao động bị vi phạm đã làm mất

đi sự thiết tha với ruộng đất, làm mất đi bản chất cần cù một nắng hai sƣơng của

ngƣời nông dân Việt Nam.

- Do cơ chế quản lý tập trung quan liêu, ruộng đất thuộc sở hữu và sử dụng

tập thể theo kiểu "cha chung không ai khóc" đã dẫn đến tình trạng vô chủ trong

quản lý và sử dụng đất đai, gây ra lãng phí và mất đất đai nghiêm trọng. ở Nam

Hà, Thanh Hoá và Hải Hƣng mỗi tỉnh mất 2 vạn hécta. Trong 10 nǎm (1961-

19

1971), mỗi tỉnh mất đi diện tích canh tác bằng diện tích hai huyện, còn đất gieo

trồng ở miền Bắc mất đi bằng diện tích hai tỉnh .

Nguyên nhân chính xuất phát từ chỗ :

- Do vi phạm các nguyên tắc về hợp tác hoá, đã bỏ qua nội dung kinh tế

của các nguyên tắc này. Cơ sở kinh tế của nguyên tắc tự nguyện chính là sự xã

hội hoá sức sản xuất, trên cơ sở đó xuất hiện nhu cầu hợp tác hoá các hộ nông

dân, hợp tác ở những khâu nào có lợi nhất cho phát triển sản xuất.

- Cơ sở kinh tế cǎn bản nhất của nông dân là quyền làm chủ sử dụng ruộng

đất. Trong tập thể hoá, chúng ta đã xoá bỏ ngay từ đầu cơ sở kinh tế này Song,

trên thực tế là do nhận thức đơn giản, giáo điều, duy ý chí về chế độ kinh tế xã

hội chủ nghĩa. Cụ thể là: quan niệm thời kỳ quá độ lên chủ nghĩa xã hội chỉ tồn

tại hai hình thức sở hữu: toàn dân và tập thể, và sau này đồng nghĩa với sở hữu

nhà nƣớc, từ đó đã nóng vội muốn nhanh chóng xoá bỏ các loại hình sở hữu

khác, coi đó là điều kiện tiên quyết để xây dựng chế độ kinh tế mới trong khi

chƣa có đủ các tiền đề cần thiết.

- Do phân phối bình quân, lợi ích kinh tế của nông dân bị vi phạm đã dẫn

đến thủ tiêu động lực sản xuất của ngƣời lao động.

- Hoạt động "quản lý là khâu yếu kém nhất, ruộng đất đƣợc tập thể hoá

nhƣng sử dụng không có kế hoạch, dẫn đến cày sâu cấy muộn, bỏ sót ruộng, nǎng

suất và sản lƣợng thấp. Cán bộ quản lý thiếu nǎng lực do trình độ vǎn hoá thấp,

không đủ kinh nghiệm quản lý sản xuất, từ đó dẫn đến hiệu quả kinh tế giảm sút,

không hơn sản xuất cá thể".

Tóm lại, từ năm 1946, sau khi giành đƣợc độc lập cho đến trƣớc năm 1975,

đất nƣớc ta tuy trải qua nhiều giai đoạn lịch sử khác nhau, nhƣng luôn tồn tại sự

đa dạng về các hình thức sở hữu và chế độ sử dụng đất trong đó sở hữu tƣ nhân

về đất đai chiếm một vị trí hết sức quan trọng trong nền kinh tế đất nƣớc.

7. Chính sách ruộng đất ở Miền Nam Việt Nam thời kỳ từ 1954 - 1975

Thời chúa Nguyễn và nhà Tây Sơn, Miền Nam Việt Nam đƣợc gọi là xứ

Gia Định (Gia Định thành) và đƣợc khai khẩn từ thế kỷ 17. Năm 1698, xứ Gia

http://vi.wikipedia.org/wiki/Ch%C3%BAa_Nguy%E1%BB%85n

http://vi.wikipedia.org/wiki/Nh%C3%A0_T%C3%A2y_S%C6%A1n

http://vi.wikipedia.org/wiki/Gia_%C4%90%E1%BB%8Bnh

http://vi.wikipedia.org/wiki/Th%E1%BA%BF_k%E1%BB%B7_17

http://vi.wikipedia.org/w/index.php?title=1698&action=edit&redlink=1

20

Định đƣợc chia thành 3 dinh: Phiên Trấn, Trấn Biên và Long Hồ. Năm 1859,

Pháp đánh chiếm thành Gia Định, mở đầu cuộc xâm lƣợc đất Việt Nam.

Sau khi chiếm đƣợc Nam Kỳ, thực dân Pháp xóa bỏ cách phân chia địa

giới hành chính cũ của triều Nguyễn. Năm 1876, Pháp chia Nam Kỳ thành 4 khu

vực hành chính lớn, mỗi khu vực lại đƣợc chia nhỏ thành các "hạt" (còn gọi là

địa hạt, "hạt tham biện" hay "tiểu khu", do tham biện cai trị).

Năm 1887, Nam Kỳ trở thành một vùng lãnh thổ nằm trong Liên bang

Đông Dƣơng. Năm 1933, quần đảo Trƣờng Sa sát nhập vào Nam Kỳ thuộc Pháp.

Tháng 3 năm 1945 Thống sứ Nhật Nashimura đổi Nam Kỳ thành Nam Bộ.

Năm 1945, Chính phủ Trần Trọng Kim tuyên bố sáp nhập Nam Kỳ thành

một bộ phận của nƣớc Việt Nam độc lập. Sau khi Cách mạng tháng Tám nổ ra,

Ủy ban Hành chính Lâm thời Nam Bộ đã ra mắt ngày 25 tháng 8 năm 1945 do

Trần Văn Giàu làm Chủ tịch.

Tính đến thập niên 1950 thì tình hình sở hữu ruộng đất ở Miền Nam có

nhiều chênh lệch: 2,5% đại điền chủ sở hữu 45% tổng số ruộng trong khi 73%

tiểu điền chủ chia nhau 15%4.

Thời kỳ từ năm 1954 đến 1975 sau Hiệp định Genève ở Miền Nam tồn tại

2 chính sách ruộng đất: Chính sách ruộng đất của Chính phủ Lâm thời Cộng hoà

Miền Nam Việt Nam và chính sách ruộng đất của Mỹ - Nguỵ.

- Nội dung chính sách ruộng đất của Chính phủ lâm thời Cộng hoà Miền

Nam là đấu tranh giành độc lập dân tộc và ruộng đất về tay ngƣời cày. Song do

chiến tranh kéo dài, chính sách này chỉ đƣợc thực hiện ở những vùng giải phóng.

- Nội dung chính sách ruộng đất của Chính quyền Mỹ - Nguỵ là “cải cách

điền địa” với 2 giai đoạn khác nhau: Chính sách “Cải cách điền địa” đƣợc thực

hiện từ năm 1954 đến cuối những năm 1960 và “Luật ngƣời cày có ruộng” đƣợc

thực hiện từ năm 1970 đến năm 1975.

4 . Lê Xuân Khoa: Việt Nam 1945-1995, Tập I. Bethesda, MD: Tiên Rồng, 2004. Trang 444.

http://vi.wikipedia.org/w/index.php?title=1859&action=edit&redlink=1

http://vi.wikipedia.org/wiki/Ph%C3%A1p

http://vi.wikipedia.org/wiki/Th%C3%A0nh_Gia_%C4%90%E1%BB%8Bnh

http://vi.wikipedia.org/wiki/Nam_K%E1%BB%B3



http://vi.wikipedia.org/wiki/Li%C3%AAn_bang_%C4%90%C3%B4ng_D%C6%B0%C6%A1ng

http://vi.wikipedia.org/wiki/Li%C3%AAn_bang_%C4%90%C3%B4ng_D%C6%B0%C6%A1ng


http://vi.wikipedia.org/wiki/Tr%C6%B0%E1%BB%9Dng_Sa



http://vi.wikipedia.org/wiki/Tr%E1%BA%A7n_Tr%E1%BB%8Dng_Kim

http://vi.wikipedia.org/wiki/C%C3%A1ch_m%E1%BA%A1ng_th%C3%A1ng_T%C3%A1m

http://vi.wikipedia.org/wiki/25_th%C3%A1ng_8

http://vi.wikipedia.org/wiki/Tr%E1%BA%A7n_V%C4%83n_Gi%C3%A0u

http://vi.wikipedia.org/wiki/Hi%E1%BB%87p_%C4%91%E1%BB%8Bnh_Gen%C3%A8ve,_1954

21

* Chính sách “ Cải cách điền địa” của chính quyền Ngô Đình Diệm.

Trong tuyên bố của Mỹ về các mục tiêu ở Đông Nam Á năm 1952, Mỹ đã

tuyên bố giúp đỡ giúp đỡ chính quyền Nguỵ thực hiện “cải cách điền địa”. Tháng

12-1952 thực dân pháp và chính phủ bù nhìn Bảo Đại đã thành lập Uỷ ban cải

cách điền địa. Ngày 4/6/1953 chính quyền này đã công bố chính sách : “Cải cách

điền địa”. Nội dung cải cách điền địa của Ngô Đình Diệm chủ yếu trong ba Đạo

Dụ:

Trong đó, Dụ số 2 (8/1/1955) và số 7 (5/2/1955) buộc nông dân lập khế

ƣớc tá điền:

- Loại A (thời hạn 5 năm, tăng tô 15% - 20%);

- Loại B (đối với ruộng hoang có chủ);

- Loại C (đối với ruộng hoang vắng chủ có công).

Tuy nhiên, chính sách “Cải cách điền địa” của chính phủ Bảo Đại vừa mới

thực hiện đã bị dập xuống trƣớc thắng lợi vĩ đại của nhân dân ta tại Điện Biên

Phủ. Sau khi Pháp thất bại ở Đông Dƣơng, Mỹ thế chân vào Miền Nam Việt

Nam đồng thời thực hiện âm mƣu áp đặt chủ nghĩa thực dân mới tại đó.

Để đối phó với phong trào cách mạng ở miền Nam Việt Nam, Mỹ - Diệm

luôn coi trọng vấn đề nông thôn và nông dân, họ cho rằng “Cứu nông thôn là cứu

chế độ”, “ Xã ấp còn, quốc gia còn, xã ấp mất là quốc gia mất” Bởi vậy chính

sách ruộng đất giữ vai trò chiến lƣợc. Tháng 10 năm 1956 Tổng thống “Cộng hoà

Việt Nam” ban hành đạo dụ 57 về cải cách điền địa, nhằm mục đích cải tiến lại

chế độ sở hữu và sử dụng đất đã có thời pháp thuộc.

Dụ số 57 (20/10/1956) quy định việc truất hữu địa chủ. Mỗi địa chủ chỉ

đƣợc giữ lại 100 ha ruộng đất và 15 hecta ruộng hƣơng hỏa. Ruộng bị truất hữu

sẽ đƣợc đem bán lại cho những ngƣời thiếu ruộng mỗi hộ không quá 5 ha, ngƣời

mua sẽ trả tiền trong 6 năm. Trong thời gian đó ruộng đất vẫn thuộc quyền sở

hữu của chính quyền. Trong vòng 10 năm đất không đƣợc cho mƣớn hay đem

bán lại. Địa chủ sẽ đƣợc bồi thƣờng 10% tiền mặt, số còn lại đƣợc trả bằng trái

phiếu trong 12 năm, mỗi năm lời 5%.

http://vi.wikipedia.org/w/index.php?title=H%C6%B0%C6%A1ng_h%E1%BB%8Fa&action=edit&redlink=1

22

Đến năm 1958, Ngô Đình Diệm đã khôi phục đƣợc kiểu sở hữu đất tại

đồng bằng Nam Bộ về lại nhƣ thời trƣớc chiến tranh khi 2% chủ đất sở hữu 45%

đất đai và khoảng một nửa số ngƣời cày không có ruộng.

Ngày 30 tháng 6 năm 1959, chủ yếu ở đồng bằng sông Cửu Long số khế

ƣớc tá điền lập đƣợc đã lên tới 774.286 ha (Loại A: 576.856 ha, loại B và C:

197.530 ha), liên quan tới khoảng ¾ số tá điền5.

Tính chung cả Miền Nam, theo Bộ Điền Thổ và cải cách điền địa cho biết

đến hết ngày 15 tháng 5 năm 1960 đã đo đạc xong 424.081 ha và bán lại cho

123.979 nông dân không có ruộng. So với 1 triệu hộ tá điền ở đồng bằng sông

Cửu Long thì dụ 57 về cơ bản không ảnh hƣởng bao nhiêu6.

*Luật người cày có ruộng của chính quyền Nguyễn Văn Thiệu.

Cuộc tổng tấn công và nổi dậy xuân Mậu Thân 1968 buộc Mỹ phải xuống

thang và chuyển sang chiến lƣợc "Việt Nam hóa chiến tranh". Vì một vùng nông

thôn rộng lớn đã ở dƣới quyền kiểm soát của Mặt trận giải phóng miền Nam nên

Mỹ và Việt Nam Cộng hòa càng chú ý đến việc giành lại đất đai ở nông thôn.

Ngày 6/3/1970 Quốc hội Việt Nam Cộng hòa đã thông qua đạo luật người cày có

ruộng và ngày 26 tháng 3 năm 1970 và đƣợc Tổng thống Nguyễn Văn Thiệu ký

tại Cần Thơ theo lệnh số 003/60 ban hành Luật "Ngƣời Cày Có Ruộng"..

Về cơ bản, chính sách của Nguyễn Văn Thiệu cùng theo đuổi mục đích

nhƣ thời Ngô Đình Diệm có điều khác là hạn điền của mỗi địa chủ bị hạ thấp

xuống nhiều lần so với cải cách của Ngô Đình Diệm. Cụ thể, Luật quy định

ruộng đất không trực canh (không canh tác) đƣơng nhiên bị truất hữu và phải

đƣợc bồi thƣờng thỏa đáng theo thời giá và Chính phủ phát hành công khố phiếu

để chi trả những khoản này. Ruộng đất truất hữu đƣợc ƣu tiên cấp phát miễn phí

cho tá điền (3 mẫu ở Nam phần và 1 mẫu ở Cao Nguyên và Trung phần). Điền

5 . Nguồn: Wikipedia.org: Cải cách điền địa tại Việt Nam.

6. Tạp chí Chấn hưng Kinh tế, số 173 ngày 16/6/1960.

http://vi.wikipedia.org/wiki/M%E1%BA%ADu_Th%C3%A2n

http://vi.wikipedia.org/w/index.php?title=M%E1%BA%B7t_tr%E1%BA%ADn_gi%E1%BA%A3i_ph%C3%B3ng_mi%E1%BB%81n_Nam&action=edit&redlink=1

http://vi.wikipedia.org/wiki/C%E1%BA%A7n_Th%C6%A1

http://vi.wikipedia.org/w/index.php?title=Tr%E1%BB%B1c_canh&action=edit&redlink=1

http://vi.wikipedia.org/w/index.php?title=C%C3%B4ng_kh%E1%BB%91_phi%E1%BA%BFu&action=edit&redlink=1

23

chủ trực canh chỉ đƣợc giữ tối đa 15 mẫu. Tuy nhiên, Luật "Ngƣời Cày Có

Ruộng" không đƣợc phép áp dụng đối với ruộng đất của các tổ chức tôn giáo và

ruộng đất hƣơng hỏa gia đình của ngƣời dân. Mục tiêu của việc cải cách này là

cấp miễn phí 1,5 triệu hecta ruộng lúa cho 80 vạn hộ nông dân, đồng thời cấp

giấy chứng nhận sở hữu ruộng đất cho nông dân.

Ngoài ra chính sách ruộng đất còn có ba điểm mới:

- Địa chủ không có quyền bắt tá điền nộp địa tô thuộc những năm trƣớc.

- Nông dân lãnh ruộng do chính quyền vùng giải phóng cấp cũng đƣợc

miễn thuế trong một thời gian.

- Nông dân lãnh ruộng do chính quyền vùng giải phóng sẽ đƣợc nhận bằng

khoán để chính thức sở hữu số ruộng đó. Tính đến năm 1973 thì hơn một triệu

mẫu ruộng đã đƣợc chuyển sang quyền sở hữu của hơn 850.000 tá điền.

Kết quả chƣơng trình "Ngƣời Cày Có Ruộng" theo số liệu của Tổng nha

Điền Địa (tính đến ngày 15/7/1974)7:

- Toàn miền Nam cấp phát = 1.290.949 ha ;

- Đồng bằng sông Cửu Long = 1.154.371 ha (ruộng tƣ 1.099.382 ha; ruộng

công 54.989 ha) ;

- Chứng thƣ cấp đất = 693.258 chứng thƣ ;

- Số tiền bồi thƣờng = 151 tỷ đồng (số liệu 26/4/1974)

Tóm lại, ba năm sau khi triển khai chƣơng trình Luật ngƣời cày có ruộng,

tổng cộng có 75 vạn hộ gia đình, gồm khoảng 5 triệu ngƣời, đã đƣợc cấp đất 8.

Theo ông Nguyễn Tiến Hƣng trong sách Khi đồng minh tháo chạy: "Nhiều quan

sát viên quốc tế đã cho chƣơng trình "Ngƣời Cày Có Ruộng" là một trong những

chƣơng trình cải cách điền địa thành công nhất ở các nƣớc hậu tiến. Nó là điểm

vàng son của nền Đệ nhị Cộng hòa" 9. Chƣơng trình này đã tạo ra một tầng lớp

7 . Tài liệu đƣợc lƣu ở Khoa Sử, Viện Khoa Học Xã Hội, Thành phố Hồ Chí Minh

8 . Đặng Phong (2004), Kinh tế Miền Nam Việt nam thời kỳ 1955 - 1975, Nxb Khoa học xã hội,

Hà Nội, tháng 12 năm 2004. 9. Nguyễn Tiến Hƣng, Khi đồng minh tháo chạy, phần 2 chƣơng 5, dẫn tại Xuất & Nhập khẩu Gạo

trƣớc 1975.

http://vi.wikipedia.org/wiki/Nguy%E1%BB%85n_Ti%E1%BA%BFn_H%C6%B0ng

http://www.rice.com.vn/Vietnamese/TinTucGao&action=viewNews&id=288

http://www.rice.com.vn/Vietnamese/TinTucGao&action=viewNews&id=288

24

tiểu nông đông đảo, thúc đẩy kinh tế hàng hóa trong nông nghiệp phát triển.

Nông dân hăng hái sản xuất và năng suất lao động trong sản xuất lúa gạo tăng lên

nhanh chóng. Đời sống của nông dân đƣợc cải thiện.

II. PHÁP LUẬT ĐẤT ĐAI CỦA NHÀ NƢỚC VIỆT NAM TỪ NĂM

1975 ĐẾN NĂM 2003

Sau giải phóng (1975), Đảng và Nhà nƣớc chủ trƣơng "xác lập quan hệ sản

xuất xã hội chủ nghĩa thồng nhất trong cả nước dưới hai hình thức sở hữu toàn

dân và tập thể để phát triển sản xuất nông nghiệp theo hướng sản xuất lớn" .

Về vấn đề ruộng đất, Đảng và Nhà nƣớc chủ trƣơng triệt để xoá bỏ tàn dƣ

bóc lột ruộng đất của địa chủ, phong kiến, tịch thu ruộng đất của bọn phản động

có nợ máu chia cho nông dân không ruộng và thiếu ruộng; điều chỉnh ruộng đất

trong nội bộ nông dân gắn với cải tạo nông nghiệp theo hình thức hợp tác xã; tập

thể hoá triệt để ruộng đất và các tƣ liệu sản xuất của nông dân. Kết quả thực hiện

chủ trƣơng trên đã đƣa lại ở các vùng không giống nhau:

- Ở các tỉnh duyên hải miền Trung, đến cuối nǎm 1975 đã thu hồi 125.527

hécta ruộng đất chia cho 2 triệu nông dân. Mức chênh lệch ruộng đất giữa các hộ

không đáng kể. Vì vậy, tạo thuận lợi cho quá trình điều chỉnh ruộng đất và tập

thể hoá.

- Ở Tây Nguyên, ruộng đất chủ yếu là quốc gia công thổ và đồn điền. Việc

tịch thu đất đai và quốc hữu hoá đồn điền từ tay giai cấp tƣ sản khá thuận lợi. Sau

khi chuyển các đồn điền cây công nghiệp thành nông trƣờng quốc doanh, còn lại

một số ruộng đƣợc chia cấp tập thể, lập các hợp tác xã và tập đoàn sản xuất.

- Ở Nam Bộ, trƣớc hết, là tịch thu ruộng đất của địa chủ, việt gian phản

động chia cho nông dân. Vấn đề mới đặt ra là ruộng đất tịch thu đƣợc của địa chủ

còn lại không nhiều trong khi gần hai triệu ngƣời, vốn đang hoạt động trong các

lĩnh vực công thƣơng nghiệp (phi nông nghiệp) đƣợc coi là đối tƣợng cải tạo

công thƣơng nghiệp phải trở về nông thôn, đòi hỏi có ruộng đất canh tác. Để có

ruộng đất cấp cho đối tƣợng này, phải tiến hành điều chỉnh ruộng đất bằng cuộc

vận động "nhƣờng áo sẻ cơm" theo tinh thần Chỉ thị 57 của Bộ Chính trị (tháng

25

1-1978). Thực chất là cắt đất của 10% số hộ trung nông khá giả để chia bình

quân cho ngƣời không có ruộng.

1. Hiến pháp năm 1980.

Hiến pháp năm 1980 đã cáo chung sự đa dạng về các hình thức sở hữu đất

đai ở nƣớc ta và mở ra một giai đoạn mới, giai đoạn mà cả nƣớc đi lên chủ nghĩa

xã hội và “đất đai, rừng núi, sông hồ đều thuộc sở hữu toàn dân” (Điều 19 Hiến

pháp 1980).

Trên cơ sở của Hiến pháp năm 1980, Đảng và nhà nƣớc ta đã ban hành

nhiều chủ trƣơng chính sách về quản lý và sử dụng đất. Đó là:

- Chỉ thị 100 của Ban Bí thƣ TW Đảng ngày 13/01/1981 về khoán sản

phẩm trong nông nghiệp.

- Chỉ thị 19 của Ban Bí thƣ TW Đảng ngày 03/05/1983 và thông báo số 44

của Ban Bí thƣ ngày 13/7/1984 về điều chỉnh ruộng đất và cải tạo nông nghiệp

Nam Bộ của Ban Bí thƣ trung ƣơng, tiếp tục điều chỉnh ruộng đất của 40% số hộ

trung nông có ruộng đất cao hơn mức bình quân ở địa phƣơng.

- Nghị quyết 10 của Bộ chính trị ngày 05/8/1988.

- Hội nghị TW khoá VII tháng 03/1989 v.v…

Chỉ thị 100 của Ban Bí thƣ TW Đảng năm 1981 về “cải tiến công tác

khoán, mở rộng khoán sản phẩm đến nhóm và ngƣời lao động trong hợp tác xã

nông nghiệp. Nội dung cơ bản của chỉ thị 100 là giao diện tích ruộng đất cho đội

sản xuất, cho nhóm và ngƣời lao động sử dụng để thực hiện sản lƣợng khoán,

tránh để đồng ruộng bị chia cắt manh mún… Khi diện tích giao khoán cho ngƣời

lao động đƣợc phân bố hợp lý, thì có thể ổn định trong vài ba năm để xã viên yên

tâm thâm canh trên diện tích đó.

Các địa phƣơng ở Miền Bắc, Miền Trung đã nhanh chóng triển khai việc

thực hiện Chỉ thị 100 và sau một thời gian đã phát huy tác dụng nhƣ: phân chia

lại chức nǎng kinh tế giữa tập thể và hộ gia đình cả về quan hệ sở hữu, quan hệ

quản lý và phân phối, mở đầu cho quá trình dân chủ hoá về mặt kinh tế, bằng

việc gắn bó trở lại lao động với ruộng đất, mang lại lợi ích thiết thực cho nông

26

dân, tạo ra động lực kích thích phát triển sản xuất. Xét về mặt cơ chế quản lý

kinh tế, khoán 100 đã phá vỡ cơ chế tập trung quan liêu trong sản xuất nông

nghiệp, nhất là trong thời gian đầu, khoán 100 đã có tác dụng làm sống động nền

kinh tế nông thôn và tạo ra một khối lƣợng nông sản lớn hơn so với thời kỳ trƣớc.

Tuy vậy, Chỉ thị 100 cũng chỉ có tác dụng trong một thời gian, sau đó giảm dần

do cơ chế tập trung quan liêu vẫn còn đƣợc duy trì, phân phối mang tính thống

nhất theo chế độ công điểm đã làm giảm động lực hăng say sản xuất của xã viên,

nông dân nợ sản phẩm ngày một tăng, xã viên trả bớt ruộng khoán. Cùng với

thiên tai xảy ra năm 1987, trong hai năm 1987- 1988 số ngƣời bị thiếu đói đã lên

tới hàng triệu ngƣời.

Trƣớc đòi hỏi của cuộc sống, ngày 5/4/1988, Bộ Chính trị ban hành Nghị

quyết 10 về Đổi mới quản lý nông nghiệp cùng với việc thực hiện khoán 10 là sự

đổi mới toàn bộ cơ chế quản lý kinh tế nông nghiệp, đổi mới hoạt động kinh tế -

xã hội ở nông thôn. Từ đây, chức nǎng kinh tế của hộ nông dân đƣợc xác lập trở

lại.

Ở Nam Bộ, do công tác cải tạo nông nghiệp gặp nhiều trắc trở, Ban Bí thƣ

quyết định làm thử từng bƣớc để rút kinh nghiệm. Trên thực tế, một số địa

phƣơng ở Nam Bộ đã vận dụng Chỉ thị 100, lấy động lực lợi ích để thu hút trung

nông tham gia tập đoàn sản xuất và hợp tác xã. Tuy nhiên, do đặc thù của kinh tế

nông nghiệp Miền Nam, Ban Bí thƣ đã ra Chỉ thị số 19 và nêu rõ “Hỗ trợ những

nông dân nghèo được chia cấp ruộng đất để có điều kiện sử dụng đất có hiệu

quả, phát triển sản xuất, cải thiện đời sống”.

Ở những nơi đã điều chỉnh ruộng đất, nhƣng còn chênh lệch ít nhiều ruộng

đất trong nội bộ nông dân thì kết hợp với xây dựng tập đoàn sản xuất và thực

hiện khoán sản phẩm để giải quyết tiếp. Các tập đoàn sản xuất và hợp tác xã nông

nghiệp ở Miền Nam đã thu hút đƣợc 45.6% nông hộ và 38% diện tích đất đai, có

nơi nhƣ Tiền giang có trên 80% nông hộ tham gia tập đoàn và hợp tác xã sản

xuất. Bên cạnh những thắng lợi trong việc điều chỉnh ruộng đất gắn liền với tập

thể hoá, Chỉ thị 19 cũng đã bộc lộ những hạn chế nghiêm trọng: Thứ nhất, việc

27

điều chỉnh ruộng đất đã vi phạm lợi ích của nông dân, đặc biệt là trung nông -

nhân vật trung tâm của sản xuất nông sản hàng hoá ở Nam Bộ, những ngƣời có

vốn, lao động và kinh nghiệm sản xuất, đại biểu cho lực lƣợng sản xuất đang phát

triển ở nông thôn. Thứ hai, việc điều chỉnh ruộng đất nhiều lần dẫn đến bình

quân, xoá xâm canh, gây ra xáo canh, làm cho quá trình sản xuất hàng hoá và

phân công lao động bị biến động lớn. Trên thực chất là đi ngƣợc lại quá trình tích

tụ và tập trung ruộng đất, vốn là tƣ liệu sản xuất theo hƣớng sản xuất hàng hoá.

Nhiều địa phƣơng còn chia ruộng đất cho cả những ngƣời hoạt động trong các

lĩnh vực phi nông nghiệp, mà việc họ tách ra khỏi sản xuất nông nghiệp lại chính

là kết quả tiến bộ của quá trình phân công lao động xã hội. Việc này đã không

kích thích đƣợc nông dân Nam Bộ tích cực sản xuất, tình trạng tranh chấp ruộng

đất diễn ra phức tạp, kéo dài, phần lớn là đòi lại ruộng đất đã qua điều chỉnh theo

phong trào "nhƣờng cơm xẻ áo", những ruộng đất bị xáo canh, cắt bớt khi thực

hiện khoán sản phẩm, ruộng đất do nông trƣờng, lâm trƣờng, đơn vị bộ đội quản

lý không sử dụng hết…

Có thể nói, suốt cả thập kỷ 80 ở nƣớc ta là một quãng thời gian sôi động về

việc xác định quyền làm chủ của nông dân đối với mảnh đất trồng cấy của mình.

2. Luật Đất đai năm 1987

Xuất phát từ nhu cầu cụ thể hoá quyền sở hữu toàn dân về đất đai đƣợc

quy định trong Hiến pháp năm 1980, cùng với việc thực hiện Khoán 10 là sự đổi

mới toàn bộ cơ chế quản lý kinh tế nông nghiệp, đổi mới hoạt động kinh tế - xã

hội ở nông thôn, chức nǎng kinh tế của hộ nông dân đã đƣợc xác lập trở lại. Theo

đó, tháng 3/1989 Hội nghị BCHTW Đảng lần thứ 6 (khoá VI) và Đại hôi Đại

biểu toàn quốc lần thứ VII của Đảng đã khẳng định: “hộ nông dân là một đơn vị

kinh tế tự chủ sản xuất hàng hoá” nhằm khai thác có hiệu quả các tiềm nǎng kinh

tế hộ nông dân và nông nghiệp, từng bƣớc chuyển nền kinh tế tự cấp tự túc sang

sản xuất hàng hoá theo định hƣớng xã hội chủ nghĩa. Ngày 29-12-1987 Quốc hội

đã thông qua Luật Đất đai đầu tiên, có hiệu lực từ ngày 01-01-1988. Luật Đất đai

gồm sáu chƣơng, 57 Điều. Theo đó các quy định của Luật Đất đai đã giải quyết

28

một vấn đề nghiêm trọng phù hợp với lợi ích của đông đảo nông dân: đó là giao

đất ổn định, lâu dài cho hộ gia đình nông dân sử dụng, đồng thời quy định rõ

quyền và nghĩa vụ của họ.

Để thi hành Luật Đất đai 1987, Bộ Chính trị đã ra Nghị quyết số 10 ngày

05-04-1988 về đổi mới quản lý đất nông nghiệp. Trên cơ sở đó, các hộ nông dân

đƣợc Nhà nƣớc giao đất ổn định, lâu dài để sản xuất…, bảo đảm cho ngƣời nhận

khoán canh tác trên diện tích đất có quy mô thích hợp và ổn định trong khoảng 15-

20 năm.

Luật Đất đai 1987 và các văn bản có liên quan đã ổn định một bƣớc tình

hình sử dụng đất trong phạm vi cả nƣớc, tạo điều kiện cho ngƣời nông dân yên

tâm sản xuất vì thế năng xuất lúa tăng lên rõ rệt, giải quyết từng bƣớc vấn đề

lƣơng thực. Tuy nhiên, nền kinh tế thị trƣờng ngày càng phát triển, nhu cầu sử

dụng đất của ngƣời dân ngày càng tăng cao, nhất là nhu cầu sử dụng đất ổn định,

lâu dài đã làm nảy sinh những cơn "sốt đất" ở hầu hết các địa phƣơng, vì vậy các

quy định của Luật Đất đai năm 1987 không còn phù hợp và đáp ứng đƣợc tình

hình phát triển của đất nƣớc, nhất là về thẩm quyền giao đất, về thừa kế, về cấp

giấy chứng nhận quyền sử dụng đất…cùng với nhiều vấn đề về chính trị, kinh tế,

văn hóa- xã hội khác. Vì vậy, để thay đổi một cách cơ bản Quốc hội đã ban hành

Hiến pháp 1992 làm cơ sở cho việc ban hành và thông qua Luật Đất đai ngày 17-

07-1993 thay thế cho Luật Đất đai 1987.

3. Luật Đất đai năm 1993

Luật Đất đai năm 1993 ra đời đã làm thay đổi một cách căn bản về quyền

sở hữu và quyền sử dụng đất đai ở nƣớc ta. Một mặt, Luật vẫn khẳng định quyền

sở hữu toàn dân về đất đai, nhƣng đã quy định về quyền sử dụng đất của ngƣời sử

dụng cụ thể và sát với tình hình thực tế hơn nhằm bảo đảm cho ngƣời dân an tâm

sử dụng đất, tạo hiệu quả nhanh chóng và lâu bền trong việc sử dụng đất đai.

Theo đó, Luật Đất đai đã quy định về chế độ sử dụng đất nông nghiệp: ngƣời sử

dụng khi đƣợc sử dụng với thời hạn kéo dài hơn (20 năm, 50 năm) tùy mục đích

sử dụng; cho phép tổ chức, cá nhân nƣớc ngoài thuê đất để đầu tƣ, từ đó Nhà

29

nƣớc thu đƣợc giá trị kinh tế từ đất đai mang lại, tránh tình trạng lãng phí các

nguồn thu từ đất…

Việc cho phép lƣu thông quyền sử dụng đất nhƣ một thứ "hàng hoá" đƣợc

quy định khá chi tiết và mở rộng hơn nhiều so với quy định của Luật Đất đai năm

1987 nhƣ: ngƣời sử dụng đƣợc chuyển nhƣợng, chuyển đổi, cho thuế, thừa kế,

thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất.

Chính sách tài chính về đất nhƣ việc trả tiền sử dụng đất khi đƣợc giao đất,

cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng; về thu thuế sử dụng đất; trình tự, thẩm

quyền giao đất, thu hồi đất; cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cũng đƣợc

quy định khá đầy đủ trong Luật Đất đai năm 1993.

Luật đất đai 1993 đã dành một chƣơng quy định về quyền và nghĩa vụ của

ngƣời sử dụng đất khi đƣợc Nhà nƣớc giao đất, cho thuê, cho phép chuyển mục

đích sử dụng đất. Theo đó ngoài các quyền chung của tất cả ngƣời sử dụng đất

nhƣ quyền hƣởng lợi từ đất, quyền đƣợc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,

quyền đƣợc Nhà nƣớc bảo hộ khi có sự vi phạm của ngƣời khác…, thì ngƣời sử

dụng đất có quyền chuyển quyền sử dụng đất của mình cho ngƣời khác theo quy

định của pháp luật đất đai.

Định chế quyền sử dụng đất sau hàng chục năm hiện hữu ở nƣớc ta đã đóng

vai trò quan trọng trong lịch sử và phát huy tác dụng đáng kể trong công cuộc xây

dựng chủ nghĩa xã hội và trong quá trình chuyển đổi nền kinh tế mặc dù Luật đất

đai đã đƣợc sửa đổi năm 1998, 2001.

Tuy nhiên, do các quan hệ kinh tế thị trƣờng phát triển một cách nhanh

chóng, định chế quyền sử dụng đất ở nƣớc ta sau khi phát triển kinh tế thị trƣờng

dù đã phát huy tác dụng, những trƣớc tình hình thực tế của đất nƣớc đã và đang

gây ra một số trở ngại cho sự phát triển và đe dọa sự ổn định xã hội: Từ hệ thống

đăng bạ điền địa khoa học tồn tại hơn nửa thế kỷ (vốn dựa trên cơ sở quyền tƣ hữu

đất đai) đã bị xóa bỏ hoàn toàn và thay bằng một hệ thống đăng ký phức tạp, rƣờm

rà, không hiệu quả và thiếu ổn định, gây nhiều tốn kém về tiền của và thời gian

cho ngân sách quốc gia, đến việc ngƣời sử dụng đất không có quyền sở hữu trên

30

phƣơng diện pháp lý nên khi muốn chuyển nhƣợng đất, trình tự thực hiện thƣờng

bị kéo dài vì ngƣời chuyển nhƣợng phải “hoàn trả” lại “đất không sử dụng” cho

Nhà nƣớc trƣớc khi ngƣời thụ hƣởng đƣợc trao quyền sử dụng thông qua hình thức

giao hoặc thuê đất từ Nhà nƣớc. Bên cạnh đó, việc quy hoạch sử dụng đất tuy trên

lý thuyết thuộc về Nhà nƣớc, nhƣng trên thực tế chính quyền địa phƣơng hoàn

toàn quyết định, nên tình trạng lạm dụng quyền hành biến đất công thành đất tƣ,

bồi thƣờng di dời không thỏa đáng, nhận hối lộ để phê duyệt và chuyển đổi mục

đích sử dụng đất trong những dự án kinh doanh bất động sản để trục lợi đã là

nguyên nhân chính của nạn khiếu kiện đông ngƣời tại những khu đô thị lớn, làm

cho các quan hệ đất đai diễn biến ngày càng phức tạp mặc dù Luật Đất đai đã đƣợc

sửa đổi liên tiếp vào năm 1998 và 2001.

Trƣớc tình hình đó, ngày 26 -11-2003 Quốc hội nƣớc ta đã thông qua Luật

Đất đai mới, có hiệu lực từ ngày 01- 07-2004. Luật Đất đai 2003 bao gồm 7

chƣơng và 146 Điều.

Chƣơng 2

KHÁI NIỆM, ĐỐI TƢỢNG ĐIỀU CHỈNH VÀ PHƢƠNG PHÁP

ĐIỀU CHỈNH CỦA NGÀNH LUẬT ĐẤT ĐAI

31

I. KHÁI QUÁT CHUNG

Việt Nam có diện tích đất tự nhiên là 32.924.061 ha, trong đó 9.345.346 ha

đất nông nghiệp; 11.575.429 ha đất lâm nghiệp; 1.532.843 ha đất chuyên dùng;

443.178 ha đất ở và 10.027.265 ha đất chƣa sử dụng.

Với tổng diện tích đất đai tự nhiên nhƣ vậy, Việt Nam là một nƣớc có quy

mô đất đai trung bình, nhƣng nếu tính bình quân diện tích đất theo đầu ngƣời thì

chỉ bằng 1/6 so với mức bình quân của thế giới, và đứng hàng thứ 9 trong 10

nƣớc ASEAN .

Địa hình Việt Nam phân hoá mạnh, 3/4 là núi, 1/4 là đồng bằng. Việt Nam

có 2 đồng bằng rộng lớn là châu thổ sông Hồng ở Miền Bắc, và châu thổ sông

Cửu long ở Miền Nam. Ngoài ra còn một chuỗi những đồng bằng nhỏ kẹp giữa

biển Đông và đồi núi phía Tây, nằm dọc theo vùng duyên hải Miền Trung. Về vị

trí địa lý, Việt Nam nằm trong vùng nhiệt đới Bắc bán cầu thuộc vùng Đông Nam

Á, có khí hậu nhiệt đới, gió mùa, nắng và mƣa nhiều, thƣờng xuyên xảy ra bão

lụt, hạn hán và hàng loạt các thiên tai khác. Vì vậy, đất đai dễ bị xói mòn, sụt lở,

việc khai thác và sử dụng đất đai, đặc biệt là đất nông nghiệp gặp nhiều khó khăn

và tốn kém.

Lãnh thổ Việt Nam trải dài từ Bắc đến Nam với 3.260 km bờ biển. Vùng

lãnh hải rộng gấp 3 lần đất liền do có thềm lục địa với nhiều đảo và quần đảo trên

biển Đông (khoảng 3.000 đảo).

Nhƣ vậy, đất liền, vùng biển, vùng thềm lục địa, rừng núi, sông ngòi,

nguồn nƣớc, tài nguyên trong lòng đất vừa là quà tặng thiên nhiên, vừa là di sản

quý báu của nhiều thế hệ ngƣời Việt Nam đã anh dũng hy sinh trong suốt mấy

ngàn năm lịch sử dựng nƣớc và giữ nƣớc. Vì vậy, đất đai luôn đóng vai trò quan

trọng đối với sản xuất và đời sống con ngƣời. Tại Hội nghị các Bộ trƣởng môi

trƣờng Châu Âu họp năm 1973 đã nhận định: “Đất đai là một trong những của

cải quý nhất của loài người, nó tạo lên điều kiện sống của thực vật, động vật và

con người trên trái đất”.

32

Để giữ gìn vai trò quan trọng của đất đai, chỉ có thể phát huy và nâng cao

vai trò vốn có của nó dƣới sự tác động tích cực của toàn xã hội một cách thƣờng

xuyên và liên tục trong việc khai thác và sử dụng các nguồn tài nguyên thiên

nhiên quý giá trên cơ sở những nguyên tắc nhằm phục vụ lợi ích của toàn xã hội.

Vì vậy, việc quản lý đất đai và tài nguyên thiên nhiên trên đất một cách có hiệu

quả không chỉ là nhiệm vụ trọng tâm của Nhà nƣớc, mà còn là trách nhiệm của

mỗi công dân khi nhận thức về vấn đề đất đai.

II. KHÁI NIỆM, ĐỐI TƢỢNG ĐIỀU CHỈNH VÀ PHƢƠNG PHÁP ĐIỀU

CHỈNH CỦA NGÀNH LUẬT ĐẤT ĐAI

1. Khái niệm ngành Luật Đất đai.

Ở nƣớc ta, do những hoàn lịch sử nhất định, Nhà nƣớc từ chỗ cho phép tồn

tại các hình thức sở hữu khác nhau (Điều 11 Hiến pháp 1959) đã dần tiến tới việc

đƣa ngƣời nông dân vào làm ăn tập thể, tiến hành hợp tác hóa nông nghiệp, nông

thôn đã làm thay đổi các quan hệ sở hữu, trong đó có quyền sở hữu đất đai, nhà ở

của ngƣời dân. Đặc biệt, Hiến pháp năm 1980 đã xác lập chế độ sở hữu toàn dân

về đất đai nhƣng do Nhà nƣớc thống nhất quản lý. Đến Hiến pháp 1992 và Hiến

pháp sửa đổi 2001 cùng với Luật Đất đai 1993, 2003 Nhà nƣớc đã dần khẳng

định và thể chế hóa lại chế định quan hệ sở hữu đất đai cho phù hợp với sự vận

động và phát triển của nền kinh tế thị trƣờng. Trong đó Điều 5, khoản 1 Luật Đất

đai quy định: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở

hữu”.Việc Nhà nƣớc thực hiện quyền “đại diện” chủ sở hữu cho toàn dân về đất

đai thực chất đã mở ra và giải quyết một bƣớc mối quan hệ giữa Nhà nƣớc và

ngƣời sử dụng đất, giữa Nhà - với tƣ cách là chủ thể quản lý đất đai (Điều 17

Hiến pháp 1992) với ngƣời sử dụng đất khi Nhà nƣớc trao cho họ các quyền

chiếm hữu, sử dụng và định đoạt mảnh đất cụ thể trên cơ sở những ý đồ về quy

hoạch, kế hoạch sử dụng đất của Nhà nƣớc, nhằm mục đích sử dụng đất đai tiết

kiệm, hiệu quả và bảo vệ môi trƣờng.

Vì vậy, các quy định của Luật Đất đai khi tác động lên các quan hệ xã hội

luôn gắn liền với các hoạt động của hệ thống các cơ quan quản lý nhà nƣớc, đó là

33

các quan hệ xã hội nảy sinh trong quá trình phân phối và phân phối lại quỹ đất

thông qua các hoạt động giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử

dụng đất; thông qua hoạt động cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đăng ký

quyền sử dụng đất; thu hồi đất, giải quyết tranh chấp đất đai... Từ đó đã hình

thành nên các quan hệ trong lĩnh vực quản lý và sử dụng đất của các chủ thể tham

gia quan hệ đất đai. Những quan hệ xã hội này chính là đối tƣợng nghiên cứu của

ngành Luật Đất đai và nó có mối quan hệ với:

- Các nguồn lực về đất đai; phƣơng thức hình thành; phân phối và phân

phối lại quỹ đất trên lãnh thổ quốc gia; thẩm quyền, trách nhiệm của các cơ quan

quản lý nhà nƣớc trong quá trình quản lý đất đai trong phạm vi đƣợc phân cấp.

- Quyền và nghĩa vụ của các chủ thể tham gia trong mối quan hệ sử dụng

các nguồn lực tài nguyên thiên nhiên đất đai trong mối quan hệ với Nhà nƣớc.

- Nguyên tắc tổ chức và hoạt động của các cơ quan quản lý nhà nƣớc về

đất đai trong việc tổ chức và thực hiện chính sách, pháp luật đất đai.

- Trình tự, thủ tục về việc thực hiện các quyền và nghĩa vụ của ngƣời sử

dụng đất khi tham gia quan hệ pháp luật đất đai.

Với tƣ cách là chủ thể của quyền lực công, song để thực hiện quyền “đại

diện” chủ sở hữu toàn dân về đất đai, Nhà nƣớc đã tổ chức, định hƣớng và kiểm

tra các hoạt động liên quan tới đất đai. Xây dựng các định chế và vận dụng các

quy phạm pháp luật hƣớng vào việc tập trung phân phối và phân phối lại quỹ đất

trên lãnh thổ quốc gia nhằm tạo lập và sử dụng quỹ đất một cách hợp lý và hiệu

quả. Từ đó hình thành nên trung tâm của ngành Luật Đất đai - là những quy

phạm pháp luật điều chỉnh các quan hệ đất đai trong lĩnh vực quản lý và sử dụng

đất và đƣợc điều tiết thông qua chính sách đất đai của Nhà nƣớc. Do vậy, ngành

Luật Đất đai không những hƣớng vào nhu cầu sử dụng đất của các chủ thể trong

xã hội, mà còn tác động tới toàn bộ quá trình sản xuất và đời sống của các chủ

thể khác trên lãnh thổ quốc gia khi tham gia vào các quan hệ pháp luật đất đai.

Do đó, khái niệm ngành Luật Đất đai đƣợc hiểu nhƣ sau: Luật Đất đai là

một ngành luật độc lập trong hệ thống pháp luật Việt Nam, là toàn bộ các quy

34

phạm pháp luật đất đai do Nhà nước ban hành nhằm điều chỉnh các quan hệ xã

hội phát sinh trong quá trình quản lý nhà nước về đất đai và quan hệ xã hội phát

sinh trong quá trình sử dụng đất của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, nhằm

mục tiêu sử dụng đất tiết kiệm, hiệu quả và bảo vệ môi trường.

2. Đối tƣợng điều chỉnh.

Đối tƣợng và phạm vi điều chỉnh của một ngành luật là những nhóm quan

hệ xã hội cùng loại, là căn cứ để phân biệt giữa ngành luật này với ngành luật

khác, cũng nhƣ đánh giá hiệu quả tác động của các quy phạm pháp luật lên các

quan hệ xã hội thực tế.

Đối tƣợng điều chỉnh của ngành Luật Đất đai là những quan hệ xã hội phát

sinh trong quá trình chiếm hữu, sử dụng và định đoạt đất đai đƣợc các quy phạm

pháp luật đất đai điều chỉnh. Tuy nhiên, đối tƣợng điều chỉnh của ngành Luật Đất

đai có thể phân thành hai nhóm quan hệ xã hội:

a. Nhóm quan hệ xã hội phát sinh trong quá trình quản lý nhà nước về

đất đai.

Căn cứ vào Hiến pháp năm 1992 đã đƣợc sửa đổi, bổ sung theo Nghị quyết

số 51/2001/QH10 ngày 25/12/2001 của Quốc hội khoá X kỳ họp thứ 10, Luật Đất

đai thông qua ngày 26/11/2003 tại kỳ họp thứ 4, Quốc hội khoá XI đã quy định:

„„Đất đai, rừng núi, sông hồ, nguồn nước, tài nguyên trong lòng đất, nguồn lợi ở

vùng biển đều thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu”. “Nhà

nước thống nhất quản lý toàn bộ đất đai theo quy hoạch và pháp luật, bảo đảm

sử dụng đất đúng mục đích và có hiệu quả‟‟.

Nhà nƣớc thay mặt nhân dân quản lý toàn bộ quỹ đất đai trong phạm vi cả

nƣớc thông qua các cơ quan có thẩm quyền nhƣ Quốc hội, Uỷ ban Thƣờng vụ

Quốc hội, Chính phủ, Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng, Hội đồng nhân dân, Uỷ ban

nhân dân và các bộ, ngành khác có liên quan.

Vì vậy, quan hệ quản lý nhà nƣớc về đất đai đƣợc hiểu trên hai khía cạnh:

Thứ nhất: quan hệ quản lý nhà nƣớc về đất đai là quản lý hành chính nhà

nƣớc đối với đất đai thông qua hoạt động ban hành các văn bản quy phạm pháp

35

luật về quản lý, sử dụng đất đai và tổ chức thực hiện các văn bản quy phạm đó

trên thực tế thông qua việc: quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; quyết định giao

đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, cấp giấy chứng nhận

quyền sử dụng đất, quyết định thu hồi, bồi thƣờng về đất đai; quyết định xử phạt

hành chính đối với hành vi vi phạm pháp luật đất đai... nhằm thực hiện quyền đại

diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai trong cả nƣớc.

Ví dụ 1: Căn cứ Luật Đất đai ngày 26 tháng 11 năm 2003, ngày 25 tháng 5

năm 2007 Chính phủ đã ban hành Nghị định 84/CP quy định bổ sung về việc cấp

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất,

trình tự, thủ tục bồi thƣờng, hỗ trợ, tái định cƣ khi Nhà nƣớc thu hồi đất và giải

quyết khiếu nại về đất đai.

Cụ thể hóa NĐ 84/CP, Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng đã ban hành Thông

tƣ số 06/2007/TT-BTNMT ngày 02 năm 7 năm 2007 về hƣớng dẫn thực hiện một

số điều của Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25 tháng 5 năm 2007 của Chính

phủ...Việc ban hành các văn bản nhằm hƣớng dẫn thi hành luật của Chính phủ,

Bộ, ngành là hoạt động lập quy - một hoạt động quan trọng của quyền hành pháp.

Ví dụ 2 : Nhằm cụ thể hóa chính sách đất đai của cơ quan hành chính nhà

nƣớc cấp trên, Chủ tịch UBND Thị xã Đ ra quyết định thu hồi (thẩm quyền hành

chính) và hỗ trợ 200m2 cho gia đình bà C và các hộ dân khác nằm trong hệ thống

an toàn giao thông để xây dựng đƣờng giao thông.

Ví dụ 3 : Chủ tịch UBND Phƣờng B tham gia hòa giải vụ tranh chấp đất

đai giữa hộ gia đình chị H với hộ gia đình ông A trong việc xác định ranh giới lối

đi chung của hai gia đình.

Thứ hai: quản lý nhà nƣớc là quản lý kinh tế đối với đất đai thông qua các

công cụ tài chính nhƣ xác định khung giá đất; thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ

việc chuyển quyền sử dụng đất, tiền thuê đất khi Nhà nƣớc cho thuê đất, tiền thu

từ việc xử lý các vi phạm pháp luật về đất đai, tiền bồi thƣờng cho Nhà nƣớc khi

gây thiệt hại trong quản lý và sử dụng đất đai, phí và lệ phí trƣớc bạ v.v

36

Ví dụ: để xác định giá đất thực tế tại các địa phƣơng, Ngày 27/7/2007

Chính phủ đã ban hành Nghị định số 123/2007/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số

điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 về phƣơng pháp xác

định giá đất và khung giá các loại đất.

Khoản 2 Điều 3 của Nghị định 123/2007/NĐ-CP quy định: "Giá chuyển

nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường tại

một thời điểm xác định là số tiền Việt Nam tính trên một đơn vị diện tích đất theo

từng mục đích sử dụng hợp pháp, được hình thành từ kết quả của những giao

dịch thực tế đã hoàn thành, mang tính phổ biến giữa người chuyển nhượng và

người nhận chuyển nhượng trong điều kiện thương mại bình thường..." Cách giải

thích rõ ràng này sẽ tạo điều kiện cho các địa phƣơng có cơ sở để xác định, quy

định giá các loại đất cụ thể trên địa bàn. Theo đó, UBND (UBND) cấp tỉnh đƣợc

phép căn cứ vào khoản 10 Điều 1 Nghị định 123/2007/NĐ-CP để định mức giá

đối với các loại đất chƣa xác định đƣợc mục đích sử dụng. Bên cạnh đó, Nghị

định còn quy định rõ: Căn cứ giá chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất thực tế tại

các địa phƣơng, UBND cấp tỉnh đƣợc quyết định giá các loại đất cụ thể trong

giới hạn cho phép cao hơn không quá 20% so với mức giá tối đa và thấp hơn

không quá 20% so với mức giá tối thiểu của khung đất cùng loại do Chính phủ

quy định. Hoặc, khi định giá đất tại khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố

trực thuộc Trung ƣơng, UBND các tỉnh có đất giáp ranh phải tuân theo quy định

pháp luật và tuân thủ nguyên tắc: Đất giáp ranh thuộc loại đất nào thì áp dụng

khung giá do Chính phủ quy định đối với loại đất đó; đất giáp ranh có điều kiện

tự nhiên, kết cấu hạ tầng nhƣ nhau, có cùng mục đích sử dụng thì quy định mức

giá nhƣ nhau. Mức định giá tại khu vực giáp ranh có thể chênh lệch nhau, nhƣng

tỷ lệ chênh lệch không quá 30%.

Nhƣ vậy, thông qua các định chế trên, pháp luật đất đai và các công cụ

quản lý khác của Nhà nƣớc về đất đai, đã khẳng định và xác định rõ ràng vai trò

của Nhà nƣớc với tƣ cách là đại diện chủ sở hữu toàn dân đối với đất đai và thực

hiện thống nhất quản lý đất đai trong cả nƣớc nhằm mục đích bảo đảm việc sử

37

dụng đất hợp lý, tiết kiệm, đúng mục đích và có hiệu quả. Để thực hiện, Nhà

nƣớc còn quy định cụ thể phƣơng thức thực hiện quyền định đoạt đất đai của

Ngƣời đại diện nhằm tăng cƣờng vai trò, trách nhiệm của ngƣời đại diện chủ sở

hữu trong việc quản lý các nguồn lực từ đất đai.

b. Nhóm quan hệ xã hội phát sinh trong quá trình sử dụng đất của các

tổ chức, hộ gia đình và cá nhân

Luật đất đai năm 2003 đƣợc ban hành trong bối cảnh nền kinh tế của đất

nƣớc đang hội nhập sâu rộng vào nền kinh tế thế giới. Cùng với việc gia nhập Tổ

chức Thƣơng mại kinh tế Thế giới (WTO) tháng 11/2006, Nhà nƣớc tiếp tục xây

dựng và ban hành các định chế quan trọng, làm cơ sở cho việc giải phóng các lực

lƣợng lao động từ đất đai, nhằm nâng cao hơn nữa hiệu quả sử dụng và khai thác

các tiềm năng từ đất.

Trong khi vẫn khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nƣớc đại

diện chủ sở hữu, Nhà nƣớc thống nhất quản lý toàn bộ đất đai trên lãnh thổ quốc

gia và Nhà nƣớc giao đất, cho thuê đất cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, các

cơ sở tôn giáo, cộng đồng dân cƣ (gọi tắt là ngƣời sử dụng đất) sử dụng ổn định

lâu dài và xác lập những bảo đảm cho ngƣời sử dụng đất (Điều 10 Luật Đất đai)

thông qua việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất...cho ngƣời sử dụng.

Theo đó, thời gian giao đất sử dụng để trồng cây hàng năm, nuôi trồng thuỷ sản,

làm muối là 20 năm, để trồng cây lâu năm là 50 năm. Khi hết thời hạn sử dụng

trên, nếu ngƣời sử dụng đất có nhu cầu thì có thể đƣợc tiếp tục đƣợc sử dụng với

điều kiện trong thời hạn sử dụng đất chấp hành đúng pháp luật đất đai. Ngƣời sử

dụng đất còn đƣợc Nhà nƣớc cho thuê đất theo thoả thuận. Luật Đất đai năm

1993 và 2003 đã mở rộng các quyền cho ngƣời sử dụng đất. Ngoài các quyền

chiếm hữu, sử dụng, ngƣời sử dụng đất còn có các quyền chuyển đổi, chuyển

nhƣợng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp, tặng cho quyền sử dụng đất,

góp vốn, bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất để liên doanh, liên kết với các

tổ chức, cá nhân trong và ngoài nƣớc thực hiện các hoạt động sản xuất kinh

38

doanh thông qua các Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của

pháp luật dân sự (Phần thứ năm, Điều 688 - 735 Bộ luật Dân sự năm 2005).

Nhƣ vậy, việc quy định 9 quyền cho ngƣời sử dụng đất, cùng với việc công

nhận quyền sử dụng đất của Nhà nƣớc trong Luật Đất đai năm 2003 đã tạo cơ sở

pháp lý cơ bản cho ngƣời sử dụng đất đƣợc tham gia vào các giao dịch dân sự,

cũng nhƣ làm rõ hơn quyền và nghĩa vụ của Nhà nƣớc với tƣ cách đại diện chủ

sở hữu toàn dân về đất đai với quyền của ngƣời sử dụng trong việc nâng cao vai

trò, trách nhiệm của Nhà nƣớc trong quản lý đất đai cũng nhƣ nghĩa vụ và trách

nhiệm của ngƣời sử dụng đất trong quá trình sử dụng đất đai của Nhà nƣớc.

3. Phƣơng pháp điều chỉnh.

Tuỳ thuộc vào mỗi một ngành luật nhất định và tƣơng ứng với những

nhóm quan hệ xã hội riêng biệt mà Nhà nƣớc sử dụng những cách thức (pháp lý)

tác động khác nhau vào các hành vi của các chủ thể tham gia quan hệ xã hội đó.

Vì vậy, Phƣơng pháp điều chỉnh của ngành Luật Đất đai là những phƣơng thức,

cách thức mà ngành luật này sử dụng để tác động vào các quan hệ xã hội : quan

hệ quản lý và quan hệ sử dụng đất đai - tức là tác động vào các hành vi của các

chủ thể - Nhà nƣớc và ngƣời sử dụng đất khi tham gia vào các quan hệ pháp luật

đất đai.

Luật đất đai sử dụng hai phƣơng pháp điều chỉnh:

a. Phương pháp hành chính mệnh lệnh

Dựa trên cơ sở “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân ”, “Nhà nƣớc thống nhất quản

lý về đất đai”, cho nên các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất phải đƣợc cơ

quan Nhà nƣớc có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất sử dụng hoặc cho phép

chuyển mục đích sử dụng đất. Vì vậy, Nhà nƣớc với tƣ cách đại diện chủ sở hữu

toàn dân về đất đai có quyền và trách nhiệm yêu cầu ngƣời sử dụng đất phải tuân

theo các quyết định hành chính mang tính mệnh lệnh của mình, đó là :

- Quyết định giao đất, cho thuê, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất

theo quy định tại Điều 37 Luật Đất đai ;

- Quyết định thu hồi đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

39

- Quyết định giải quyết tranh chấp đất đai...

Các quyết định trên của cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền, ngƣời có thẩm

quyền thể hiện mối quan hệ ràng buộc giữa quyền và nghĩa vụ của Nhà nƣớc với

ngƣời sử dụng đất, mà không có sự bình đẳng về mặt pháp lý trong mối quan hệ

này, điều đó có nghĩa là không thể có sự thoả thuận trong lĩnh vực quản lý đất đai

giữa Nhà nƣớc và công dân. Vì vậy, các quyết định trên buộc ngƣời sử dụng đất

phải thực hiện một cách triệt để và nghiêm túc.

b. Phương pháp thỏa thuận

“Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do nhà nƣớc thống nhất quản lý”, nhƣng

Nhà nƣớc không trực tiếp sử dụng mà giao cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân

sử dụng ổn định, lâu dài hoặc có thời hạn và đƣợc cấp giấy chứng nhận quyền sử

dụng đất. Ngƣời sử dụng đất có quyền chuyển quyền sử dụng đất theo hợp đồng

trên cơ sở sự thoả thuận giữa các bên tham gia đƣợc quy định trong Bộ luật dân

sự và các quy định của pháp luật đất đai.

Việc quy định trên thể hiện mối quan hệ bình đẳng giữa các chủ thể sử dụng

đất khi tham gia quan hệ pháp luật đất đai, bởi vì mọi thoả thuận trong hợp đồng

chuyển quyền sử dụng đất đều phải bảo đảm đúng về các nội dung của việc

chuyển quyền: nhƣ diện tích, thời hạn, phƣơng thức thanh toán, thời hạn thanh

toán, cách thức xử lý các hành vi vi phạm hợp đồng đƣợc quy định trong Bộ luật

dân sự và pháp luật đất đai. Nhà nƣớc chỉ quản lý đất đai thông qua việc quy định

mục đích sử dụng đất, thời hạn sử dụng, hạn mức sử dụng đất và các quy định về

trình tự, thủ tục khi ngƣời sử dụng thực hiện trong quá trình chuyển quyền sử

dụng đất.

Ngoài những quy định về giao đất, Nhà nƣớc còn có chính sách cho thuê

đất cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nƣớc và ngƣời nƣớc ngoài nhằm

tận dụng đƣợc các lợi thế khi thu hút đầu tƣ để phát triển kinh tế, xã hội của đất

nƣớc.

III. CÁC NGUYÊN TẮC CỦA NGÀNH LUẬT ĐẤT ĐAI

40

Theo cách hiểu chung nguyên tắc của một ngành luật là những tƣ tƣởng,

phƣơng hƣớng mang tính chỉ đạo để dựa vào đó pháp luật điều chỉnh các quan hệ

xã hội.

Nguyên tắc của ngành Luật Đất đai là những tư tưởng mang tính chỉ đạo,

là xuất phát điểm cần được quán triệt trong xây dựng, ban hành và thực hiện

pháp luật đất đai. Ngoài các nguyên tắc chung cho mọi ngành luật, Luật Đất đai

gồm một số nguyên tắc cơ bản sau:

1. Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nƣớc đại diện chủ sở hữu

Đây là nguyên tắc mang tính Hiến định, đƣợc quy định trọng điều 17 Hiến

pháp năm 1992 và Hiến pháp sửa đổi năm 2001, là cơ sở pháp lý cao nhất để xác

định Nhà nƣớc là đại diện chủ sở hữu duy nhất đối với đất đai. Toàn bộ đất đai,

dù ở đất liền, hải đảo hay lãnh hải, dù đất đang sử dụng hay đất chƣa sử dụng đều

thuộc quyền quản lý của Nhà nƣớc. Vì vậy, Nhà nƣớc có đầy đủ trọn vẹn ba

quyền: quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt. Sự khẳng định trên

dựa vào những căn cứ sau:

- Đất đai là sản phẩm của tự nhiên, có trƣớc con ngƣời;

- Sự hình thành và phát triển của một dân tộc phụ thuộc rất nhiều vào tài

nguyên đất đai mà dân tộc đó đang sống, vì nó là tƣ liệu sản xuất duy nhất để

phát triển và quyết định sự tồn tại của một quốc gia;

- Qua nhiều thế hệ, con ngƣời đã tạo ra những giá trị mới cho đất đai thông

qua việc khám phá, tạo ra của cải vật chất.

- Đất đai là kết quả của của quá trình đấu tranh chinh phục thiên nhiên và

bảo vệ đất đai qua nhiều thế hệ. Vì vậy, đất đai không những là tài sản quý giá, là

biểu tƣợng của một quốc gia mà còn là cơ sở của lòng yêu nƣớc của cả dân tộc.

Chính vì vậy, Hiến pháp năm 1992 và Hiến pháp sửa đổi năm 2001 đã tiếp

cận chế độ sở hữu toàn dân về đất đai để làm điểm xuất phát khi xác lập và xử lý

các mối quan hệ về đất đai. Điểm xuất phát này trong lịch sử chƣa từng đƣợc

pháp luật ghi nhận, song trên thực tế nó đã đƣợc ghi nhận kể từ khi dựng nƣớc để

duy trì và phát triển.

41

Quy định trên còn nhằm xác lập lên hệ thống quy chế chung trong quan hệ

đất đai mà toàn dân là chủ thể, song “toàn dân” không thể đứng ra thực hiện

quyền sở hữu cụ thể mà phải cử ngƣời đại diện thay mặt nhân dân để thực hiện

quyền này.

Đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai đƣợc thực hiện trên cơ sở hai mặt

của một vấn đề:

- Chính trị- pháp lý (sở hữu toàn dân);

- Khai thác và sử dụng- là việc thực hiện các quyền năng cụ thể: quyền sở

hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt của Nhà nƣớc đối với đất đai.

Nhà nƣớc có thể trao quyền chiếm hữu và sử dụng đất cho các chủ thể sử

dụng đất, nhƣng riêng quyền định đoạt là quyền tối cao chỉ thuộc Nhà nƣớc và nó

đƣợc thể hiện ở những điểm sau:

- Nhà nƣớc quyết định mục đích sử dụng đất thông qua việc quyết định,

xét duyệt quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất;

- Nhà nƣớc quy định về hạn mức giao đất, thời hạn sử dụng đất;

- Quyết định giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, cho phép chuyển mục đích

sử dụng đất;

- Nhà nƣớc định giá đất;

- Nhà nƣớc thực hiện quyền điều tiết các nguồn lợi từ đất đai thông qua các

chính sách tài chính về đất đai nhƣ:

+ Thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất;

+ Thu thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất;

+ Điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất mà không do đầu tƣ của ngƣời sử

dụng đất mang lại.

- Nhà nƣớc trao quyền sử dụng đất cho ngƣời sử dụng đất thông qua hình

thức giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất đối với ngƣời đang sử

dụng đất ổn định; quy định về quyền và nghĩa vụ của ngƣời sử dụng đất nhằm

hƣớng cho các quan hệ đất đai vận động và phát triển theo cơ chế thị trƣờng.

42

2. Nguyên tắc Nhà nƣớc thống nhất quản lý toàn bộ đất đai theo quy

hoạch và theo pháp luật

Mục đích của nguyên tắc này nhằm sử dụng đất đai có hiệu quả, phục vụ

tốt các mục tiêu kinh tế - xã hội do Nhà nƣớc đề ra. Do vậy, các tổ chức, hộ gia

đình, cá nhân khi sử dụng đất phải căn cứ vào quy hoạch và kế hoạch đã đƣợc

phê duyệt của cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền đƣợc quy định trong pháp luật

đất đai, bao gồm:

- Quốc hội quyết định quy hoạch sử dụng đất đai dài hạn và kế hoạch sử

dụng đất đai trong phạm vi cả nƣớc 5 năm một lần phù hợp với kế hoạch 5 năm

của Nhà nƣớc do Chính phủ trình.

- Chính phủ lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai trong cả nƣớc trình

quốc hội quyết định. Chính phủ xét duyệt quy hoạch, kế hoạch, sử dụng đất của

tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ƣơng; kế hoạch sử dụng đất 5 năm và kế hoạch

bổ sung hàng năm của Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ƣơng;

quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất vào mục đích an ninh, quốc phòng.

- Uỷ ban nhân các cấp có trách nhiệm (theo quy định tại khoản 2,3,4,5 điều

25, điều 26 Luật Đất đai 2003) tổ chức thực hiện việc lập quy hoạch, kế hoạch sử

dụng đất trình Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua quy hoạch, kế hoạch sử

dụng đất trƣớc khi trình cơ quan nhà nƣớc có them quyền xét duyệt.

- Bộ Công an, Bộ Quốc phòng tổ chức thực hiện việc lập quy hoạch, kế

hoạch sử dụng đất đai vào mục đích quốc phòng, an ninh trình chính phủ xét

duyệt (Điều 30 khoản 1 luật đất đai năm 2003).

- Cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền quyết định, xét duyệt quy hoạch, kế

hoạch sử dụng đất của cấp nào thì có thẩm quyền quyết định hoặc xét duyệt, điều

chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của cấp đó.

Vì vậy, để thực hiện đƣợc mục tiêu quản lý đất đai, Nhà nƣớc đã xây dựng

một hệ thống các văn bản pháp luật, và hệ thống cơ quan quản lý đất đai từ trung

ƣơng đến địa phƣơng với việc phân định chức năng, nhiệm vụ và quyền hạn

43

tƣơng đối rõ ràng nhằm thực thi có hiệu quả các công việc quản lý nhà nƣớc theo

sự phân cấp.

3. Nguyên tắc ƣu tiên bảo vệ nghiêm ngặt quỹ đất nông nghiệp.

Việt Nam là nƣớc có nền kinh tế nông nghiệp chiếm tỷ trọng tƣơng đối lớn

(trên 70%), nông dân chiếm khoảng gần 80% dân số cả nƣớc và chủ yếu sống ở

nông thôn. Diện tích đất nông nghiệp ở nƣớc ta tính trung bình khoảng gần

700m2/ ngƣời (trƣớc năm 1990 là 1000m2/ngƣời), trong khi thế giới trung bình

là 4000m2/ngƣời. Những năm gần đây do nhu cầu phát triển kinh tế - xã hội,

chuyển dịch cơ cấu kinh tế, Nhà nƣớc đã dành một quỹ đất không nhỏ để mở

rộng đô thị và phát triển các công trình, cơ sở hạ tầng trong đó có quỹ đất nông

nghiệp. Bởi vậy, Nhà nƣớc có chính sách đảm bảo cho ngƣời làm nông nghiệp,

lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối có đất để sản xuất và nhằm khắc phục

tình trạng chuyển đổi đất nông nghiệp sang sử dụng vào mục đích phi nông

nghiệp, pháp luật đất đai đã thể hiện nguyên tắc này thông qua các quy định sau:

- Việc chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp

phải căn cứ vào kế hoạch hàng năm mà UBND cấp tỉnh đăng ký nhu cầu với

Chính phủ và phải nộp tiền chuyển mục đích sử dụng đất. Còn nếu chuyển đổi từ

đất nông nghiệp trồng cây hàng năm sang đất nông nghiệp trồng cây lâu năm thì

không phải nộp tiền chuyển đổi mục đích sử dụng, nhƣng vẫn phải có sự đồng ý

của cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền;

- Không đƣợc tự tiện mở rộng đất khu dân cƣ trên đất nông nghiêp, mà

phải theo quy hoạch, kế hoạch của cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền; trƣờng hợp

cần thiết phải chuyển một phần diện tích đất trồng lúa sang sử dụng vào mục đích

khác thì Nhà nƣớc có biện pháp bổ sung diện tích đất hoặc tăng hiệu quả sử dụng

đất chuyên trồng lúa nƣớc;

- Nhà nƣớc có chính sách hỗ trợ, đầu tƣ xây dựng kết cấu hạ tầng, áp dụng

khoa học và công nghệ hiện đại cho vùng quy hoạch chuyên trồng lúa nƣớc có

năng suất, chất lƣợng cao;

44

- Ngƣời sử dụng đất chuyên trồng lúa nƣớc có trách nhiệm cải tạo, làm

tăng độ màu mỡ của đất; không đƣợc chuyển sang sử dụng vào mục đích trồng

cây lâu năm, trồng rừng, chuyên nuôi trồng thuỷ sản và vào mục đích phi nông

nghiệp nếu không đƣợc cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền cho phép

- Nhà nƣớc có chính sách khuyến khích các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân

khai hoang, phục hoá đất trống, đồi núi trọc, đất ven biển, ven sông để mở rộng

diện tích đất sản xuất nông nghiệp.

Nguyên tắc này đƣợc thể hiện trƣớc hết trong quy hoạch, kế hoạch sử dụng

đất và trong quá trình tổ chức thực hiện quy hoạch, kế hoạch, trong phƣơng án sử

dụng đất của các cấp, các ngành, các đơn vị để đảm bảo khả năng sinh lợi tối đa

trên từng khu đất và trên phạm vi cả nƣớc, kết hợp hài hoà giữa lợi ích của Nhà

nƣớc, của nhân dân và của toàn xã hội.

4. Nguyên tắc cải tạo, bồi bổ đất đai và bảo vệ môi trƣờng

Đây là một quy định quan trọng nhằm cụ thể hoá từng bƣớc về chính sách

đất đai với ý nghĩa “ai giỏi nghề gì, thì làm nghề đó”.

Nội dung của nguyên tắc còn thể hiện việc thực hiện đúng nghĩa vụ của

ngƣời sử dụng đất và xác định những yêu cầu đặc biệt trong quản lý và sử dụng

đất vì đất đai là loại tƣ liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu

của môi trƣờng sống, là địa điểm phân bố dân cƣ, xây dựng các cơ sở hạ tầng.

Nếu ngƣời sử dụng đất không sử dụng tốt, hoặc không thực hiện các quy định

này sẽ gây ra những hậu quả nặng nề cho các thế hệ sau.

Chính vì thế, Nhà nƣớc quy định nghiêm cấm mọi hành vi huỷ hoại độ

màu mỡ của đất đai, Nhà nƣớc khuyến khích ngƣời sử dụng đất đầu tƣ lao động,

vật tƣ, tiền vốn, áp dụng khoa học, kỹ thuật nhằm làm tăng hiệu quả sử dụng đất,

bảo vệ, cải tạo, làm tăng độ màu mỡ của đất và khả năng sinh lợi từ đất. Mặt

khác, khi hoạch định các chính sách đất đai, khi lập quy hoạch, kế hoạch sử

dụng đất, khi phân bố đất đai vào một mục đích sử dụng cụ thể phảI tính toán đầy

đủ đến các yếu tố tác động môI trƣờng kể cả tầm vĩ mô và tầm vi mô.

IV. NGUỒN CỦA NGÀNH LUẬT ĐẤT ĐAI

45

Nguồn của ngành Luật Đất đai là các văn bản quy phạm pháp luật chứa

đựng các qui phạm pháp luật đất đai do cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền, ngƣời

có thẩm quyền ban hành nhằm điều chỉnh các quan hệ xã hội phát sinh trong quá

trình quản lý nhà nƣớc về đất đai và trong quá trình sử dụng đất đai của ngƣời sử

dụng đất. Các văn bản quy phạm pháp luật đất đai bao gồm:

- Hiến pháp 1992, Hiến pháp sửa đổi, bổ sung năm 2001 là Luật Cơ bản,

có hiệu lực pháp lý cao nhất, là cơ sở để xây dựng hệ thống các văn bản qui phạm

pháp luật đất đai.

- Luật Đất đai đƣợc thông qua ngày 26 tháng 11 năm 2003, có hiệu lực từ

ngày 01 tháng 07 năm 2004;

- Nghị định số 181/2004/NĐ - CP của Chính phủ ngày 29 tháng 10 năm

2004 hƣớng dẫn về thi hành Luật Đất đai;

- Nghị định số 188/2004/NĐ- CP của Chính phủ ngày 16-11-2004 về

phƣơng pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất;

- Nghị định số 123/2007/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị

định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 về phƣơng pháp xác định giá đất và

khung giá các loại đất.

- Nghị định số 197/2004/NĐ - CP của Chính phủ ngày 03-12-2004 về bồi

thƣờng, hỗ trợ, tái định cƣ khi nhà nƣớc thu hồi đất;

- Nghị định số 198/2004/NĐ - CP của Chính phủ ngày 03-12-2004 về thu

tiền sử dụng đất;

- Nghị định số 200/2004/NĐ-CP của Chính phủ ngày 03-12-2004 sắp xếp,

đổi mới và phát triển lâm trƣờng quốc doanh;

- Nghị định số 182/2004/NĐ-CP của Chính phủ ngày 29-10-2004 về xử

phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai.

- Nghị định 84/NĐ-CP quy định bổ sung về việc cấp Giấy chứng nhận

quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi

thƣờng, hỗ trợ, tái định cƣ khi Nhà nƣớc thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về

đất đai.

46

- Nghị định số 44/2008/NĐ-CP của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số

điều của Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về thu

tiền sử dụng đất.

- Nghị định số 80/2008/NĐ- CP ngày 29/7/2008 của Chính phủ về sửa đổi,

bổ sung một số điều của Nghị định 176/1999/NĐ-CP ngày 21/12/2003 và Nghị

định số 47/2003/NĐ-CP ngày 12/5/2003 của Chính phủ về lệ phí trƣớc bạ.

- Nghị định 17/2006/NÐ-CP của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số

điều của các nghị định hƣớng dẫn thi hành Luật Đất đai ngày 12/02/2006.

- Nghị định số 69/2009/NĐ-CP của Chính phủ ngày 13/08/2009 quy định

bổ sung quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thƣờng, hỗ trợ, tái định

cƣ.

- Luật Thuế thu nhập cá nhân năm 2007 có hiệu lực ngày 01/01/2009 thay

thế Luật Thuế chuyển quyền sử dụng đất ban hành 1994, sửa đổi năm 1999.

- Nghị định số 88/2009/NĐ- CP ngày 19/10/2009 của Chính phủ về cấp

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền

với đất.

- Nghị định 42/2009/NĐ-CP ngày ngày 07 tháng 05 năm 2009 về phân

loại đô thị.

Ngoài các văn bản pháp quy do Chính phủ ban hành, còn có các văn bản

quy phạm pháp luật khác của các cơ quan nhà nƣớc khác ở trung ƣơng và của

chính quyền địa phƣơng có liên quan đến quản lý và sử dụng đất đai.

Chƣơng 3

QUAN HỆ PHÁP LUẬT ĐẤT ĐAI

I. KHÁI NIỆM VÀ PHÂN LOẠI QUAN HỆ PHÁP LUẬT ĐẤT ĐAI.

47

1. Khái niệm quan hệ pháp luật đất đai.

Trong bất kỳ xã hội nào đều tồn tại các mối quan hệ khác nhau: quan hệ tƣ

tƣởng, quan hệ chính trị, kinh tế, văn hoá- xã hội.

Quan hệ đất đai là một bộ phận của quan hệ kinh tế, phát sinh giữa chủ sở

hữu với các chủ sử dụng đất và giữa các chủ sử dụng đất với nhau trên cơ sở chế

độ sở hữu đất đai do mỗi chế độ xã hội quyết định.

Ở Việt Nam, theo quy định của pháp luật “đất đai thuộc sở hữu toàn dân,

do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý”, vì thế các quan hệ

pháp luật đất đai đều phát sinh trên cơ sở quyền của chủ sở hữu mà đại diện là

Nhà nƣớc thông qua hệ thống chính sách, pháp luật có hiệu lực pháp lý do Nhà

nƣớc xây dựng và ban hành. Vì vậy, quan hệ quản lý và sử dụng đất đai khi được

các quy định pháp luật tác động gọi là quan hệ pháp luật đất đai.

Tuy nhiên, pháp luật đất đai chỉ điều chỉnh những quan hệ xã hội cần thiết,

quan trọng phù hợp với lợi ích của Nhà nƣớc, lợi ích của nhân dân, mà không

phải điều chỉnh mọi quan hệ liên quan tới đất đai. Cho nên, quy phạm pháp luật

đất đai là biểu hiện hình thức pháp lý của các quan hệ xã hội cần thiết trong lĩnh

vực sử dụng đất, cụ thể là mối quan hệ giữa Nhà nƣớc với tƣ cách là đại diện chủ

sở hữu đất đai với các chủ thể sử dụng đất (các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân,

cộng đồng dân cƣ, cơ sở tôn giáo) thông qua các hoạt động nhƣ giao đất, cho

thuế đất cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử

dụng đất, thu hồi đất... nhằm bảo đảm cho các quan hệ đất đai phát triển trong

một trật tự chung, thống nhất.

2. Phân loại quan hệ pháp luật đất đai.

Quan hệ pháp luật đất đai đƣợc phân thành hai nhóm:

a. Nhóm quan hệ pháp luật về quyền quản lý nhà nước đối với đất đai.

Nhóm quan hệ này phát sinh trong quá trình quản lý, điều hành và tổ chức

thực hiện chính sách, pháp luật đất đai; trong quá trình phân phối và phân phối lại

quỹ đất giữa các cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền với nhau và giữa cơ quan nhà

nƣớc có thẩm quyền với ngƣời sử dụng đất. Cơ sở phát sinh ra các mối quan hệ

48

này là các văn bản chỉ đạo, điều hành trong lĩnh vực quản lý vĩ mô về đất đai của

Nhà nƣớc và các văn bản hành chính thông qua việc giao đất, cho thuê đất, thu

hồi đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất và quyết định giải quyết các tranh

chấp về đất đai.

Nội dung quản lý nhà nƣớc về đất đai là tổng hợp các hoạt động của cơ

quan nhà nƣớc có thẩm quyền trong các lĩnh vực nhƣ: ban hành các văn bản quy

phạm pháp luật về quản lý và sử dụng đất đai và tổ chức thực hiện các văn bản

đó từ: xác định địa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ địa giới hành chính, lập

bản đồ địa chính; khảo sát, đo đạc, đánh giá, phân hạng đất, lập bản đồ địa chính,

lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; thống kê, kiểm kê đất, đăng ký đất đai; cấp

giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển

quyền sử dụng đất; thu hồi đất; kiểm tra, thanh tra, giám sát việc quản lý và sử

dụng đất của các chủ thể; giải quyết khiếu nại, tố cáo và xử lý các vi phạm pháp

luật đất đai; quản lý tài chính về đất đai, quản lý thị trƣờng quyền sử dụng đất,

thị trƣờng bất động sản; quản lý các hoạt động dịch vụ công về đất đai và các

mục đích sử dụng đất khác theo chủ trƣơng của Nhà nƣớc.

Nhƣ vậy, quan hệ pháp luật trong lĩnh vực quản lý nhà nƣớc về đất đai là

sự thể hiện ở mục đích của quản lý hành chính nhà nƣớc về đất đai nhằm bảo

đảm thực hiện trên thực tế các văn bản pháp luật đất đai của các cơ quan nhà

nƣớc có thẩm quyền, ngƣời có thẩm quyền.

Ví dụ: Căn cứ Điều 22, 26, 37 Luật Đất đai năm 2003, UBND thành phố H

ra quyết định giao đất cho Tổng công ty VINACONEC để thực hiện dự án xây

dựng nhà chung cƣ để bán và cho thuê theo quy định của Nhà nƣớc. Vì vậy, hoạt

động giao đất chính là hoạt động chấp hành pháp luật trong quản lý hành chính

nhà nƣớc về đất đai. Bên cạnh đó, các chủ thể của quản lý đất đai (cơ quan, tổ

chức nhà nƣớc) cũng phải tiến hành các hoạt động tổ chức và chỉ đạo trực tiếp

đối với các đối tƣợng thuộc quyền quản lý nhƣ ra các quyết định thu hồi đất, giải

phóng mặt bằng, bồi thƣờng đất đai khi thu hồi và buộc các đối tƣợng này phải

thực hiện nhằm tạo điều kiện nhanh chóng cho việc thực hiện các dự án đã đề ra.

49

b. Nhóm quan hệ pháp luật về quyền sử dụng đất.

Trên cơ sở quy định: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nƣớc đại diện

chủ sở hữu”, “Nhà nƣớc giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử

dụng cho các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân” sử dụng ổn định, lâu dài và cho

phép ngƣời sử dụng đất đƣợc chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp

luật.

Nhƣ vậy, với tƣ cách là ngƣời đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai, Nhà

nƣớc có đủ ba quyền năng: quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt,

song Nhà nƣớc không sử dụng trực tiếp mà giao đất cho ngƣời sử dụng trên cơ sở

mục tiêu chung của Nhà nƣớc và của xã hội và cho phép họ đƣợc chuyển quyền

sử dụng nhằm phát huy và mở rộng các quan hệ đất đai cho quá trình phát triển

kinh tế, xã hội.

Ngƣời sử dụng đất ở đây chính là ngƣời thực hiện những mục tiêu, ý đồ

của Nhà nƣớc, tạo lên nhóm quan hệ sử dụng đất là quan hệ giữa những ngƣời sử

dụng đất với nhau thông qua hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất. Do đó ngƣời

sử dụng đất không chỉ có quyền chiếm hữu, sử dụng mà còn có các quyền khác

nhƣ quyền chuyển đổi, chuyển nhƣợng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp,

góp vốn, bảo lãnh, tặng cho quyền sử dụng đất. Các quyền năng này của ngƣời sử

dụng đất đƣợc pháp luật đất đai, pháp luật dân sự gọi là quyền sử dụng đất. Xét

về bản chất, quyền sử dụng đất là một quyền dân sự vì nó gắn với chủ thể quan

hệ pháp luật dân sự là hộ gia đình, cá nhân và gắn liền với một loại tài sản, hàng

hoá đặc biệt - đó là đất đai. Do vậy, quyền sử dụng đất đƣợc coi là một quyền dân

sự đặc biệt vì ngƣời sử dụng đất không có toàn bộ các quyền năng nhƣ chủ sở

hữu tài sản khác, chẳng hạn: không có quyền tiêu huỷ đất đai, không có quyền

thay đổi mục đích sử dụng, không có quyền tự đặt ra các thủ tục chuyển nhƣợng,

chuyển đổi, mà hình thức, thủ tục, điều kiện và nội dung thực hiện các quyền

năng của ngƣời sử dụng đất phải đƣợc thực hiện một cách nghiêm túc theo quy

định pháp luật đất đai và pháp luật dân sự.

50

- Về hình thức: việc chuyển quyền sử dụng đất phải đƣợc thực hiện thông

qua một hợp đồng bằng văn bản và đƣợc cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền xác

nhận hoặc chứng thực.

- Về điều kiện: việc chuyển quyền sử dụng đất phải tuân theo các quy định

của pháp luật một cách chặt chẽ và nghiêm túc, nhất là đối với đất trồng lúa

nƣớc.

- Về thời hạn: tùy theo từng loại đất và mục đích sử dụng, ngƣời sử dụng

chỉ đƣợc giao đất sử dụng trong một thời gian nhất định. Ví dụ đất trồng cây hàng

năm là 20 năm, đất trồng cây lâu năm là 50 năm và không đƣợc tự ý chuyển mục

đích sử dụng khi chƣa đƣợc Nhà nƣớc quyết định.

II. CÁC YẾU TỐ CẤU THÀNH QUAN HỆ PHÁP LUẬT ĐẤT ĐAI

Cũng nhƣ quan hệ pháp luật của các ngành luật khác, quan hệ pháp luật đất

đai bao gồm 3 nhóm yếu tố cấu thành: nhóm chủ thể; nhóm khách thể và nội

dung quan hệ pháp luật đất đai.

1. Chủ thể quan hệ pháp luật đất đai.

Chủ thể quan hệ pháp luật đất đai bao gồm 2 loại: chủ thể về quyền quản lý

nhà nƣớc về đất đai và chủ thể về quyền sử dụng đối với đất đai.

a. Chủ thể quan hệ pháp luật về quyền quản lý nhà nước đối với đất đai.

Trên cơ sở Hiến pháp 1992 sửa đổi 2001, Luật Đất đai 2003 đã quy định:

“Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nƣớc đại diện chủ sở hữu”, “Nhà nƣớc

thống nhất quản lý về đất đai”. Điều này có nghĩa là, Nhà nƣớc là đại diện chủ sở

hữu toàn dân, có quyền quản lý toàn bộ quỹ đất trên phạm vi lãnh thổ quốc gia,

đồng thời là chủ thể quản lý đất đai. Vì vậy, Nhà nƣớc có quyền định ra những

thể chế thích hợp, buộc các đối tƣợng quản lý phải tuân theo. Mặt khác trong quá

trình quản lý, Nhà nƣớc đã thiết lập ra những cơ quan có chức năng quản lý đất

đai cụ thể nhƣ: Quốc hội, Chính phủ, Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng, Uỷ ban nhân

dân các cấp…,đồng thời, Nhà nƣớc phân công, phân cấp quản lý cho các cơ quan

này thực hiện chức năng quản lý theo luật định. Theo đó, những cơ quan này chỉ

thay mặt Nhà nƣớc thống nhất quản lý đất đai và thực hiện nội dung cụ thể của

51

chủ đại diện quyền sở hữu toàn dân về đất đai trong phạm vi, thẩm quyền đƣợc

phân công, phân cấp, cụ thể là:

- Quốc hội ban hành pháp luật về đất đai, quyết định quy hoạch, kế hoạch

sử dụng đất của cả nƣớc; thực hiện quyền giám sát tối cao đối với việc quản lý và

sử dụng đất đai trong phạm vi cả nƣớc.

- Chính phủ quyết định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của tỉnh, thành

phố trực thuộc trung ƣơng và quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất vào mục đích

quốc phòng, an ninh; thống nhất quản lý nhà nƣớc về đất đai trong cả nƣớc.

- Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng chịu trách nhiệm trƣớc Chính phủ trong

việc quản lý nhà nƣớc về đất đai.

- Hội đồng nhân dân các cấp thực hiện quyền giám sát việc thi hành pháp

luật về đất đai tại địa phƣơng.

- Uỷ ban nhân dân các cấp thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu về đất đai

và quản lý nhà nƣớc về đất đai tại địa phƣơng theo thẩm quyền quy định trong

Luật Đất đai.

Nhƣ vậy, những quy định trên đã khẳng định Nhà nƣớc với tƣ cách đại

diện chủ sở hữu toàn dân đối với đất đai và thực hiện việc thống nhất quản lý đất

đai thông qua các phƣơng thức thực hiện quyền định đoạt đất đai của Nhà nƣớc,

nhằm tăng cƣờng vai trò, trách nhiệm của ngƣời đại diện chủ sở hữu trong quản

lý nguồn tài sản quốc gia thông qua vai trò:

- Quyết định mục đích sử dụng đất thông qua hoạt động quy hoạch, kế

hoạch sử dụng đất;

- Quy định về hạn mức giao đất và thời hạn sử dụng đất;

- Quyết định giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, cho phép chuyển mục đích

sử dụng đất;

- Định giá đất, điều tiết nguồn thu nhập từ đất đai mang lại, nhằm bảo đảm

sự công bằng trong sử dụng, hạn chế tình trạng đầu cơ về đất đai trong xã hội.

Bên cạnh đó, việc khẳng định quyền quản lý nhà nƣớc về đất đai còn nhằm xác

định và phân biệt rành mạch quyền của Nhà nƣớc với tƣ cách đại diện chủ sở hữu

52

đất đai với quyền của ngƣời sử dụng đất thông qua các quy định: Nhà nƣớc trao

quyền sử dụng đất cho ngƣời sử dụng thông qua hình thức giao đất, cho thuê đất,

công nhận quyền sử dụng đất đối với ngƣời đang sử dụng ổn định; quy định

quyền, nghĩa vụ của ngƣời sử dụng đất cũng nhƣ quy định cụ thể nhiệm vụ,

quyền hạn và trách nhiệm của từng cơ quan nhà nƣớc và của từng cấp chính

quyền trong việc thực hiện nhiệm vụ của ngƣời đại diện.

b. Chủ thể quan hệ pháp luật về quyền sử dụng đất đai.

Theo quy định của Bộ luật Dân sự, quyền sử dụng là khả năng pháp lý

đƣợc thực hiện những hành vi nhất định để sử dụng, khai thác những mặt lợi ích

của đối tƣợng sử dụng. Đây là một trong những quyền năng quan trọng của

quyền sở hữu.

Nhà nƣớc với tƣ cách là đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai, nhƣng

Nhà nƣớc không trực tiếp sử dụng đất mà giao quyền sử dụng đất cho các tổ

chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cƣ, cơ sở tôn giáo sử dụng để bảo đảm

mục tiêu của quản lý nhà nƣớc là sử dụng đất tiết kiệm, hiệu quả và bảo vệ môi

trƣờng. Vì vậy, về mặt pháp lý tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cƣ,

cơ sở tôn giáo đều là chủ thể sử dụng đất, kể cả cơ quan quản lý nhà nƣớc cấp

dƣới khi đƣợc cơ quan cấp trên giao đất sử dụng vào mục đích công cộng, lợi ích

quốc gia.

Luật Đất đai 2003 quy định ngƣời sử dụng đất khi tham gia quan hệ pháp

lý với Nhà nƣớc trong trƣờng hợp đƣợc giao đất, cho thuê, cho phép chuyển mục

đích sử dụng... đều là những chủ thể quyền sử dụng đất. Vì vậy, chủ thể quyền sử

dụng đất bao gồm: tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cƣ, cơ sở tôn

giáo.

* Tổ chức

Các tổ chức là chủ thể quan hệ pháp luật đất đai phải thoả mãn các điều

kiện sau:

- Đƣợc thành lập hợp pháp hoặc có đăng ký kinh doanh theo luật định hoặc

đƣợc phép hoạt động tại Việt Nam;

53

- Có nhu cầu sử dụng đất vào mục đích khác nhau theo quy định của pháp

luật, ví dụ nếu doanh nghiệp có nhu cầu sử dụng đất để làm mặt bằng sản xuất,

xây dựng trụ sở làm việc…;

- Có khả năng thực hiện các quyền và nghĩa vụ trong quá trình sử dụng

đất;

- Đƣợc cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền cho phép sử dụng thông qua các

hình thức giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển nhƣợng, nhận chuyển nhƣợng

hoặc công nhận quyền sử dụng đất.

Theo quy định của pháp luật, tổ chức bao gồm: tổ chức trong nƣớc và tổ

chức nƣớc ngoài.

Tổ chức trong nước gồm: các cơ quan nhà nƣớc, tổ chức chính trị, tổ chức

chính trị- xã hội, tổ chức chính trị xã hội - nghề nghịêp, tổ chức kinh tế, tổ chức

sự nghiệp công, các đơn vị lực lƣợng vũ trang nhân dân và các tổ chức khác theo

quy định của pháp luật.

Tổ chức nước ngoài bao gồm: các cơ quan có chức năng ngoại giao nhƣ:

đại sứ quán, lãnh sự quán, cơ quan đại diện khác của nƣớc ngoài có chức năng

ngoại giao đƣợc Chính phủ Việt Nam thừa nhận; cơ quan đại diện của tổ chức

Liên hợp quốc, cơ quan hoặc tổ chức Liên Chính phủ, cơ quan đại diện của tổ

chức liên Chính phủ và các tổ chức quốc tế khác thuê đất có thời hạn (99 năm)

theo thông lệ quốc tế, các doanh nghiệp có vốn đầu tƣ nƣớc ngoài hoạt động tại

Việt Nam theo quy định của Luật Đầu tƣ.

* Hộ gia đình

Hiến pháp năm 1992 khẳng định kinh tế hộ gia đình cần đƣợc khuyến

khích và đƣợc phát triển. Cụ thể hoá nguyên tắc này, Bộ luật Dân sự năm 2005

quy định: “ Những hộ gia đình mà các thành viên có tài sản chung để hoạt động

kinh tế chung trong quan hệ sử dụng đất, trong hoạt động sản xuất nông, lâm,

ngƣ nghiệp và một số lĩnh vực sản xuất, kinh doanh khác do pháp luật quy định,

những hộ gia đình mà đất ở đƣợc giao cho hộ cũng là chủ thể trong các quan hệ

dân sự liên quan đến đất ở”.

54

Nhƣ vậy, theo quy định của Bộ luật Dân sự, không phải mọi hộ gia đình

đều là chủ thể của quan hệ dân sự, mà chỉ những hộ gia đình phải thoả mãn hai

điều kiện sau mới trở thành chủ thể của quan hệ pháp luật dân sự:

Một là, các thành viên trong hộ có tài sản chung (do cùng nhau tạo lập nên

hoặc đƣợc tặng cho chung và các tài sản khác do các thành viên thoả thuận là tài

sản chung của hộ);

Hai là, các thành viên trong hộ cùng hoạt động kinh tế chung và không

nhất thiết có cùng hộ khẩu.

Tuy nhiên, theo pháp luật đất đai thì quyền sử dụng đất đƣợc giao cho hộ

gia đình, khi làm thủ tục giao đất nhất thiết phải có chung hộ khẩu, không phân

biệt thành viên trên 18 tuổi, hay dƣới 18 tuổi.

Cụ thể hoá Hiến pháp năm 1992, các quy định của Bộ luật Dân sự, và pháp

luật đất đai đã quy định hộ gia đình là một chủ thể quan trọng khi đƣợc Nhà nƣớc

giao quyền sử dụng đất. Vì vậy, với tƣ cách là một đơn vị kinh tế, là chủ thể sử

dụng đất, hộ gia đình phải có các điều kiện sau:

- Có nhu cầu sử dụng đất vào mục đích nông, đất ở, đất chuyên dùng;

- Đƣợc cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền cho phép sử dụng;

- Có khả năng thực hiện quyền và nghĩa vụ trong quá trình sử dụng đất;

- Có cùng hộ khẩu;

- Có tài sản chung và cùng tiến hành các hoạt động kinh tế.

Nhƣ vậy, khi đƣợc Nhà nƣớc giao đất cho hộ gia đình, thì đất đó thuộc tài

sản chung của hộ. Cho nên mọi hành vi chuyển dịch quyền sử dụng đất phải đƣợc

sự đồng ý của tất cả các thành viên trong hộ từ 18 tuổi trở nên.

* Cá nhân.

Cá nhân là chủ thể của mọi quan hệ xã hội. Trong quan hệ tài sản và quan

hệ nhân thân do Luật Dân sự điều chỉnh thì cá nhân phải có năng lực pháp luật

dân sự và năng lực hành vi dân sự .

Đối với cá nhân, năng lực pháp lý đất đai của loại chủ thể này không đƣợc

đề cập trong các văn bản pháp luật (Hiến pháp, Luật Đất đai), mà Nhà nƣớc chỉ

55

ban hành các chính sách nhằm bảo đảm cho ngƣời làm nông nghiệp có đất để sản

xuất, nếu họ có khả năng sản xuất thì sẽ đƣợc Nhà nƣớc giao đất, cho thuê đất,

song phải căn cứ vào quỹ đất cụ thể của địa phƣơng và khả năng đầu tƣ, khai

thác của từng chủ sử dụng đất. Chính vì vậy, Luật Đất đai chỉ quy định một cá

nhân muốn trở thành chủ thể quan hệ pháp luật đất đai thông qua việc đƣợc giao

đất, thuê đất của Nhà nƣớc, nhận quyền sử dụng đất thông qua chuyển quyền sử

dụng đất phải thoả mãn các điều kiện sau:

- Có năng lực hành vi dân sự đầy đủ, có nghĩa là từ đủ 18 tuổi trở nên, trí

tuệ bình thƣờng;

- Có nhu cầu và khả năng sử dụng đất;

- Đƣợc cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền cho phép sử dụng đất;

- Có khả năng thực hiện quyền và nghĩa vụ trong quá trình sử dụng đất.

Cá nhân bao gồm: cá nhân trong nƣớc, cá nhân là ngƣời nƣớc ngoài và

ngƣời Việt Nam định cƣ ở nƣớc ngoài thuộc đối tƣợng đƣợc mua nhà ở gắn liền

với đất ở.

* Cộng đồng dân cư, các cơ sở tôn giáo.

Đƣợc quy định lần đầu tiên trong Luật Đất đai năm 2003 nhằm bảo vệ lợi

ích chính đáng của ngƣời sử dụng đất. Bởi vì đất đai ở nƣớc ta mang tính lịch sử,

việc giao đất qua các thời kỳ ở các địa phƣơng cho nhiều đối tƣợng khác nhau,

theo các quy định khác nhau, phù hợp với mục tiêu của từng thời kỳ cách mạng.

Đến nay ngƣời đƣợc giao đất là cộng đồng dân cƣ hay các cơ sở tôn giáo đã sử

dụng đất ổn định trong một thời gian dài, phù hợp với thực tế và các quy định của

pháp luật đất đai hiện hành. Do vậy, việc quy định cộng đồng dân cƣ, các cơ sở

tôn giáo là chủ thể quan hệ pháp luật đất đai cũng nhằm bảo đảm ổn định các

quan hệ xã hội và không ngừng thúc đẩy các quan hệ này phát triển theo cơ chế

thị trƣờng có sự quản lý của Nhà nƣớc trên cơ sở những bảo đảm của Nhà nƣớc

nhƣ: cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ngƣời sử dụng, không thừa

nhận việc đòi lại đất đã giao để giao cho ngƣời khác sử dụng trong quá trình thực

hiện chính sách đất đai của Nhà nƣớc ta qua các thời kỳ cách mạng…

56

Theo quy định của Luật Đất đai, cộng đồng dân cƣ phải có các điều kiện

sau:

- Cùng sinh sống trên cùng một địa bàn thôn, làng, ấp, bản, buôn, phun,

sóc và các điểm dân cƣ tƣơng tự;

- Có cùng phong tục tập quán, hoặc có chung dòng họ đƣợc Nhà nƣớc giao

đất hoặc đƣợc Nhà nƣớc công nhận quyền sử dụng đất.

Đối với các cơ sở tôn giáo bao gồm chùa chiền, nhà thờ, thánh thất, thánh

đƣờng, tu viện, trƣờng đào tạo riêng của tôn giáo, trụ sở của tổ chức tôn giáo và

các cơ sở khác của tôn giáo đƣợc Nhà nƣớc công nhận quyền sử dụng đất hoặc

đƣợc giao đất.

2. Khách thể quan hệ pháp luật đất đai.

a. Khái niệm:

Khách thể quan hệ pháp luật đất đai là toàn bộ vốn đất trên lãnh thổ quốc

gia, không phân biệt đất đang sử dụng hay chƣa sử dụng thông qua đó Nhà nƣớc

thiết lập nên chế độ sử dụng đối với mỗi loại đất.

Căn cứ vào quá trình phát triển kinh tế - xã hội trong thời kỳ công nghiệp

hoá, hiện đại hoá đất nƣớc và căn cứ vào nhu cầu chuyển đổi mục đích sử dụng

đất, tạo điều kiện cho việc quản lý vĩ mô của Nhà nƣớc, Luật Đất đai năm 2003

đã quy định 3 loại đất tƣơng ứng với 3 chế độ sử dụng khác nhau, tuỳ thuộc vào

mục đích sử dụng từng loại đất: chế độ sử dụng đối với đất nông nghiệp, đất phi

nông nghiệp và chế độ sử dụng đối với đất chƣa sử dụng.

Khách thể quan hệ pháp luật đất đai bao gồm: Khách thể quan hệ pháp luật

về quyền quản lý nhà nƣớc đối với đất đai và khách thể quan hệ pháp luật về

quyền sử dụng đất.

* Khách thể quan hệ pháp luật đất đai về quyền quản lý nhà nước đối với

đất đai. Là các quan hệ xã hội phát sinh trong quá trình quản lý toàn bộ đất đai

của cả nƣớc bao gồm toàn bộ quỹ đất trên lãnh thổ quốc gia thuộc chủ quyền của

Nhà nƣớc Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam. Vì vậy, lợi ích của Nhà nƣớc,

quyền năng của Nhà nƣớc bao trùm lên toàn bộ vốn đất đó.

57

* Khách thể quan hệ pháp luật đất đai về quyền sử dụng đất:

Khách thể quan hệ pháp luật đất đai về quyền sử dụng đất là những lợi ích

gắn với quyền và nghĩa vụ cụ thể của chủ thể sử dụng đất cụ thể, tƣơng ứng với

những khoảng đất, vùng đất, mảnh đất cụ thể, thông qua đó mà Nhà nƣớc xác lập

chế độ pháp lý đối với mỗi loại đất.

- Chế độ pháp lý đối với đất nông nghiệp;

- Chế độ pháp lý đối với đất phi nông nghiệp;

- Chế độ pháp lý đối với đất chƣa sử dụng.

Nhƣ vậy, đất nông nghiệp là khách thể của chế độ sử dụng đất nông

nghiệp;

Đất phi nông nghiệp là khách thể của chế độ sử dụng đất phi nông nghiệp;

Đất chƣa sử dụng là khách thể của chế độ sử dụng đất nông nghiệp, đất ở,

đất xây dựng trong trƣờng hợp đƣợc quy hoạch để đƣa vào sử dụng.

3. Nội dung của quan hệ pháp luật đất đai.

Nội dung của quan hệ pháp luật đất đai là toàn bộ các quyền và nghĩa vụ

pháp lý của các chủ thể tham gia quan hệ pháp luật đất đai - tức là bao gồm toàn

bộ các quyền và nghĩa vụ của Nhà nƣớc cũng nhƣ ngƣời sử dụng đất tham gia

trong quá trình quản lý đất đai của Nhà nƣớc và trong quá trình sử dụng đất của

các chủ thể sử dụng đất khi đƣợc Nhà nƣớc giao đất, cho thuê đất, cho phép

chuyển quyền sử dụng đất. Nhƣ vậy, các quyền và nghĩa vụ pháp lý của các tổ

chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cƣ, cơ sở tôn giáo trong lĩnh vực đất

đai xuất hiện trên cơ sở những quy phạm pháp luật đất đai và khi các tổ chức, hộ

gia đình, cá nhân trở thành chủ thể quan hệ pháp luật đất đai.

Trên phƣơng diện lý thuyết, quyền và nghĩa vụ pháp lý của các chủ thể

tham gia quan hệ pháp luật là những hình thức pháp lý cụ thể do Nhà nƣớc sử

dụng để tác động tới cách xử xự của con ngƣời nhằm điều chỉnh các quan hệ xã

hội. Chẳng hạn, quyền của chủ thể sử dụng đất trong quan hệ pháp luật đất đai là

khả năng xử xự (đƣợc sử dụng đối với diện tích đất nhất định do Nhà nƣớc giao,

với thời hạn sử dụng đƣợc ghi trong quyết định giao đất hay hợp đồng thuê đất

58

của Nhà nƣớc ) của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cƣ, cơ sở tôn

giáo tham gia quan hệ đó và đƣợc các quy phạm pháp luật đất đai quy định trƣớc

đó. Bên cạnh đó, các quan hệ đất đai này còn đƣợc Nhà nƣớc bảo vệ bằng sự

cƣỡng chế nhằm bảo vệ quyền sử dụng đất hợp pháp của tổ chức, công dân cũng

nhƣ của Nhà nƣớc. Còn nghĩa vụ pháp lý trong quan hệ pháp luật đất đai lại là

cách xử xự bắt buộc đƣợc quy phạm pháp luật xác định trƣớc (chẳng hạn, tƣơng

ứng với các quyền đƣợc sử dụng đất khi đƣợc Nhà nƣớc giao đất, cho thuê đất,

cho phép chuyển mục đích sử dụng đất thì ngƣời sử dụng đất phải nộp tiền sử

dụng đất - nếu có) mà một bên của quan hệ pháp luật đó phải tiến hành, nhằm

đáp ứng việc thực hiện quyền của chủ thể bên kia.

Do vậy, quyền và nghĩa vụ của Nhà nƣớc cũng nhƣ của ngƣời sử dụng đất

trong mối quan hệ pháp luật đất đai phát sinh trong quá trình quản lý và sử dụng

đất luôn là một thể thống nhất. Bởi vì nó thể hiện mối liên hệ giữa Nhà nƣớc với

tƣ cách là ngƣời đại diện chủ sở hữu toàn dân và thống nhất quản lý về đất đai

đối với ngƣời sử dụng đất thông qua việc giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển

mục đích sử dụng đất hoặc cho phép chuyển quyền sử dụng đất. Ngƣợc lại, ngƣời

sử dụng đất khi đƣợc nhà nƣớc giao đất, cho thuê đất… chỉ đƣợc sử dụng đúng

mục đích, đúng ranh giới, đúng thời hạn sử dụng đất…, và làm nghĩa vụ đầy đủ

đối với Nhà nƣớc đã đƣợc quy định trong quyết định giao đất hoặc hợp đồng cho

thuê đất của cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền (Điều 107 Luật Đất đai năm 2003).

Luật Đất đai năm 2003 quy định các quyền và nghĩa vụ của Nhà nƣớc

thông qua các hoạt động quản lý Nhà nƣớc về đất đai, nhằm thực hiện vai trò đại

diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai trong cả nƣớc. Các quyền này đƣợc quy định

tại chƣơng II, từ Điều 16 đến Điều 65 Luật Đất đai 2003, còn quyền và nghĩa vụ

của ngƣời sử dụng đất thì đƣợc quy định tại chƣơng IV, từ Điều 105 đến Điều

121 Luật Đất đai năm 2003: từ những quy định chung cho ngƣời sử dụng đất, cho

đến các trƣờng hợp sử dụng đất theo các mục đích khác nhau tƣơng ứng với các

đối tƣợng sử dụng khác nhau: tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cƣ

hay cơ sở tôn giáo, ngƣời nƣớc ngoài và ngƣời Việt Nam định cƣ ở nƣớc ngoài.

59

Do vậy, trong các quan hệ pháp luật đất đai thì quyền của Nhà nƣớc chính là

nghĩa vụ của ngƣời sử dụng đất và ngƣợc lại quyền của ngƣời sử dụng đất lại là

nghĩa vụ tƣơng ứng của Nhà nƣớc. Tuy nhiên, quyền và nghĩa vụ của ngƣời sử

dụng đất chỉ xuất phát từ quyền chiếm hữu, định đoạt của Nhà nƣớc. Còn quyền

chiếm hữu của ngƣời sử dụng đất chỉ xuất phát từ sự cho phép của Nhà nƣớc trên

cơ sở mục tiêu sử dụng đất đai của Nhà nƣớc.

Vì vậy, quan hệ pháp luật đất đai là một trong những phƣơng tiện pháp lý

cơ bản để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của Nhà nƣớc cũng nhƣ quyền và lợi

ích hợp pháp của ngƣời sử dụng đất và xã hội nói chung, tạo cơ sở và điều kiện

cho các quan hệ xã hội phát triển.

III. MỐI QUAN HỆ GIỮA NGÀNH LUẬT ĐẤT ĐAI VỚI CÁC

NGÀNH LUẬT KHÁC

1. Mối quan hệ với ngành Luật Hành chính.

Trong hệ thống pháp luật Việt Nam, Luật Hành chính là ngành luật bao

gồm toàn bộ các quy phạm pháp luật để điều chỉnh các quan hệ xã hội phát sinh

trong quá trình quản lý hành chính nhà nƣớc. Mặt khác, Hiến pháp năm 1992

cũng quy định: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân…”, “ Nhà nƣớc thống nhất quản

lý về đất đai...”. Để quản lý, Nhà nƣớc đã sử dụng các phƣơng pháp quản lý trong

đó có phƣơng pháp mệnh lệnh - hành chính vì nó liên quan trực tiếp tới hành

chính.

Vì vậy, Luật Đất đai và Luật Hành chính có quan hệ tác động qua lại lẫn

nhau, các quy phạm pháp luật của Luật Hành chính là cơ sở, tiền đề cho việc xây

dựng, ban hành và thực hiện các quy phạm pháp luật của ngành Luật Đất đai, hay

các quan hệ pháp luật đất đai luôn phát sinh, thay đổi, chấm dứt trên cơ sở quyết

định hành chính. Ví dụ, quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục

đích sử dụng đất, quyết định thu hồi đất, quyết định xử lý các hành vi vi phạm

hành chính trong lĩnh vực quản lý và sử dụng đất đai v.v...

Nhƣ vậy, giữa hai ngành luật hành chính và đất đai đều có chung hệ thống

chủ thể quản lý là các cơ quan quản lý hành chính nhà nƣớc; về hình thức và

60

phƣơng pháp quản lý là đều ban hành các văn bản quản lý và sử dụng phƣơng

pháp mệnh lệnh - hành chính để tác động lên đối tƣợng bị quản lý. Tuy nhiên, tuỳ

thuộc từng loại quan hệ xã hội mà Luật Hành chính hay Luật Đất đai áp dụng

phƣơng pháp và mức độ tác động khác nhau dựa trên đặc điểm mang tính lịch sử,

kinh tế, chính trị, văn hóa- xã hội của các quan hệ xã hội. Do đó, khi hoàn thiện

các văn bản pháp luật về đất đai và tổ chức thực hiện đúng các quy định này là

điều kiện quan trọng nhằm nâng cao hiệu lực quản lý về kinh tế nói chung, và

quản lý nhà nƣớc về đất đai nói riêng.

2. Mối quan hệ với ngành Luật dân sự.

Luật Dân sự là ngành luật trong hệ thống pháp luật Việt nam, bao gồm

toàn bộ các quy định do Nhà nƣớc ban hành để điều chỉnh các quan hệ tài sản và

các quan hệ nhân thân.

Vì vậy, giữa hai ngành luật này có mối quan hệ đan xen lẫn nhau:

- Chế định về quyền sở hữu của hai ngành luật đều đƣợc Hiến pháp và Bộ

luật Dân sự, Luật Đất đai qui định. Tuy nhiên, chế định về quyền sở hữu đối với

đất đai lại là một quyền đặc biệt, chỉ có Nhà nƣớc mới có quyền định đoạt số

phận pháp lý của đất đai còn quyền sở hữu về tài sản thuần tuý quy định trong Bộ

luật Dân sự lại đƣợc tự do chuyển nhƣợng, cho, tặng, huỷ... tùy thuộc ý chí của

cá nhân, tổ chức…

- Tài sản đất đai khi đƣợc nhà nƣớc cho phép chuyển quyền sử dụng từ chủ

sử dụng đất này sang chủ sử dụng đất khác về hình thức đƣợc thực hiện theo quy

định của Bộ luật Dân sự, nhƣng về trình tự, thủ tục chuyển quyền thì chủ sử dụng

đất phải tuân theo các quy định của pháp luật đất đai;

- Hai ngành luật dân sự và đất đai đều có chung phƣơng pháp điều chỉnh là

phƣơng pháp thoả thuận, song mức độ thoả thuận mà ngành luật đất đai áp dụng

bị hạn chế hơn bởi ý chí của Nhà nƣớc, bởi vậy chủ sử dụng đất chỉ đƣợc thoả

thuận trong phạm vi Nhà nƣớc cho phép.

61

- Chế định về giải quyết tranh chấp đất đai và tài sản gắn liền với quyền sử

dụng đất đều đƣợc giải quyết bởi tòa án nhân dân khi có giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất theo quy định của pháp luật dân sự và pháp luật đất đai.

3. Mối quan hệ với ngành Luật Hình sự.

Luật Hình sự là ngành luật bao gồm toàn bộ các quy phạm pháp luật, quy

định những hành vi nào nguy hiểm cho xã hội bị coi là tội phạm và quy định các

hình phạt đối với hành vi tội phạm đó.

Luật Hình sự là một trong những công cụ sắc bén và hữu hiệu của Nhà

nƣớc để đấu tranh phòng, chống các loại tội phạm trong đó có tội phạm về đất đai

đƣợc quy định trong tại các điều 173 đến Điều 175 Bộ luật Hình sự năm 1999 và

các điều 140, 141 Luật Đất đai năm 2003. Các điều khoản trên của Bộ luật Hình

sự là công cụ quan trọng để bảo vệ các quy phạm pháp luật của ngành Luật Đất

đai, góp phần ổn định và thúc đẩy kinh tế Việt Nam phát triển.

4. Với ngành Luật Môi trƣờng

Giữa hai ngành luật này đều có chung khách thể là các nguồn tài nguyên

thiên nhiên đất đai và tài sản quý giá khác trong lòng đất và trên mặt đất thuộc

quyền sở hữu của Nhà nƣớc. Những tài sản này đều không đƣợc tự do lƣu thông

khi chƣa có sự đồng ý của Nhà nƣớc trên cơ sở việc sử dụng vì lợi ích quốc gia,

lợi ích dân tộc. Vì vậy, mọi chủ thể khi tham gia quan hệ đất đai đều có nghĩa vụ

và trách nhiệm bảo vệ tài nguyên thiên nhiên về đất đai, khai thác và sử dụng có

hiệu quả nhằm bảo vệ môi trƣờng, sinh thái và các nguồn nƣớc.

Chƣơng 4

CHẾ ĐỘ PHÁP LÝ ĐỐI VỚI CÁC LOẠI ĐẤT

62

Luật Đất đai năm 2003 phân loại đất đai thành ba nhóm đất: đất nông

nghiệp, đất phi nông nghiệp và đất chƣa sử dụng.

1. Nhóm đất nông nghiệp bao gồm các loại đất:

a) Đất trồng cây hàng năm gồm đất trồng lúa, đất đồng cỏ dùng vào chăn

nuôi, đất trồng cây hàng năm khác;

b) Đất trồng cây lâu năm;

c) Đất rừng sản xuất;

d) Đất rừng phòng hộ;

đ) Đất rừng đặc dụng;

e) Đất nuôi trồng thuỷ sản;

g) Đất làm muối;

h) Đất nông nghiệp khác theo quy định của Chính phủ;

2. Nhóm đất phi nông nghiệp bao gồm các loại đất:

a) Đất ở gồm đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị;

b) Đất xây dựng trụ sở cơ quan, xây dựng công trình sự nghiệp;

c) Đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh;

d) Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp gồm đất xây dựng khu công

nghiệp; đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh; đất sử dụng cho

hoạt động khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm;

đ) Đất sử dụng vào mục đích công cộng gồm đất giao thông, thuỷ lợi; đất

xây dựng các công trình văn hoá, y tế, giáo dục và đào tạo, thể dục thể thao phục

vụ lợi ích công cộng; đất có di tích lịch sử - văn hoá, danh lam thắng cảnh; đất

xây dựng các công trình công cộng khác theo quy định của Chính phủ;

e) Đất do các cơ sở tôn giáo sử dụng;

g) Đất có công trình là đình, đền, miếu, am, từ đƣờng, nhà thờ họ;

h) Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa;

i) Đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối và mặt nƣớc chuyên dùng;

k) Đất phi nông nghiệp khác theo quy định của Chính phủ;

63

3. Nhóm đất chƣa sử dụng: bao gồm các loại đất chƣa xác định mục đích

sử dụng.

I. CHẾ ĐỘ SỬ DỤNG ĐẤT NÔNG NGHIỆP

1. Khái niệm và các loại đất nông nghiệp

Là đất được xác định chủ yếu để sử dụng vào mục đích sản xuất nông

nghiệp như trồng trọt, chăn nuôi, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối hoặc nghiên cứu

thí nghiệm về nông nghiệp, lâm nghiệp.

Đất nông nghiệp gồm các loại sau:

a - Đất trồng cây hàng năm, là đất canh tác và thu hoạch sản phẩm cây

trồng có thời hạn sử dụng từ 1 năm trở xuống. Theo quy định của Luật Đất đai

1993, đất trồng cây hàng năm gồm 5 loại sau đây:

- Đất khoán: Là loại đất đã đƣợ hợp tác xã hay tập đoàn sản xuất giao cho

các hộ theo tinh thần Nghị quyết 10/1988. Đất khoán chiếm phần lớn quỹ đất

canh tác ở Miền Bắc.

- Đất sử dụng lâu dài: Chủ yếu tập trung và phổ biến ở Miền Nam. Loại

đất này khác với đất khoán ở chỗ, đó là ngƣời nông dân không nợ khoán sản

phẩm (ngoài các loại thuế bắt buộc cho đất đƣợc giao khoán) đối với các hợp tác

xã hay tổ đội sản xuất đã thực hiện việc giao khoán đất.

- Đất đấu thầu: Là loại đất thuộc phần đất của hợp tác xã hoặc xã giữ lại để

thực hiện đấu giá với các họ gia đình. Đây là loại đất canh tác cho thuê trong thời

gian từ 3-5 năm tùy theo từng vùng.

- Đất tư: Loại đất này bao gồm đất thừa kế hoặc đất vƣờn của hộ gia đình

cũng nhƣ là đất 5% cấp cho hộ gia đình phục vụ mục đích riêng tại thời điểm bắt

đầu tập thể hóa đất đai và đây cũng là mức tƣơng ứng với 5% đất nông nghiệp

của xã. Loại đất này không phải nộp thuế.

- Đất làm rẽ hoặc đất thuê mướn: Là loại đất thuê của hộ khác theo các

hình thức thỏa thuận khác nhau, trong đó có thỏa thuận về việc cấy rẽ hoặc thuê

mƣớn.

64

Tóm lại, đấ trồng cây hàng năm đƣợc phân loại theo 3 tiêu chí chất lƣợng:

“tốt”, “trung bình” và “xấu”. Tuy nhiên, việc xác định các tiêu chí vè chất lƣợng

đất đai tùy thuộc vào từng vùng, từng địa phƣơng và cũng chỉ mang tính tƣơng

đối dựa trên cơ sở hiệu suất của hoạt động sản xuất lƣơng thực do chính quyền xã

đƣa ra.

b - Đất trồng cây lâu năm, là đất canh tác và thu hoạch sản phẩm cây trồng

có thời hạn từ 1 năm trở lên;

c - Đất rừng gồm: rừng phòng hộ, rừng đặc dụng và rừng sản xuất;

d - Đất có mặt nƣớc để nuôi trồng thuỷ sản;

e - Đất làm muối;

f - Đất trồng cỏ để chăn nuôi gia súc, gia cầm;

g - Đất nông nghiệp khác nhƣ đất để xây dựng nhà kính và các loại nhà

nhằm phục vụ mục đích trồng trọt, chăn nuôi; đất do hợp tác xã giao cho hộ gia

đình làm kinh tế gia đình nhƣ đất vƣờn, đất xâm canh, đất trống, đồi núi trọc, đất

hoang hoá đƣợc xác định để sản xuất nông nghiệp.

2. Nguyên tắc giao đất nông nghiệp

Việc giao đất nông nghiệp phải tuân theo các nguyên tắc sau:

- Bảo đảm cho ngƣời làm nông nghiệp có đất để sản xuất trên cơ sở quỹ

đất hiện có ở từng địa phƣơng.

- Ngƣời đƣợc giao đất nông nghiệp phải sử dụng đúng mục đích, trong thời

hạn đƣợc giao và có nghĩa vụ bảo vệ, cải tạo đất và chấp hành đúng pháp luật về

đất đai.

- Việc giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình và cá nhân là giao chính thức,

ổn định, lâu dài và đƣợc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

3. Đối tƣợng đƣợc giao đất nông nghiệp

Đối tƣợng đƣợc giao đất nông nghiệp bao gồm:

- Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp, có nhân khẩu

thƣờng trú ở địa phƣơng, kể cả những ngƣời đang làm nghĩa vụ quân sự.

65

- Những ngƣời sau đây, nếu họ có nhu cầu sử dụng đất để sản xuất nông

nghiệp thì Uỷ ban nhân dân xã, phƣờng, thị trấn căn cứ vào quỹ đất của địa

phƣơng, xét và đề nghị Uỷ ban nhân dân huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh giao

đất:

+ Những ngƣời sống chính bằng nông nghiệp cƣ trú tại địa phƣơng, nhƣng

chƣa có hộ khẩu thƣờng trú tại địa phƣơng đó, đƣợc Uỷ ban nhân dân xã,

phƣờng, thị trấn xác nhận.

+ Xã viên hợp tác xã nông nghiệp trƣớc đây đã chuyển sang làm hợp tác

xã tiểu thủ công nghiệp hoặc các hợp tác xã thuộc lĩnh vực khác nay không có

việc làm, trở lại làm nông nghiệp.

+ Con, em cán bộ, công nhân, viên chức nhà nƣớc sống tại địa phƣơng đến

tuổi lao động nhƣng chƣa có việc làm.

+ Cán bộ, công nhân, viên chức nhà nƣớc, bộ đội nghỉ mất sức hoặc nghỉ

việc do sắp xếp lại sản xuất, tinh giản biên chế đƣợc hƣởng trợ cấp một lần hoặc

chỉ đƣợc hƣởng trợ cấp một số năm về sống thƣờng trú tại địa phƣơng.

+ Hộ gia đình, cá nhân đã đƣợc giao đất, mà đã chuyển quyền cho ngƣời

khác, nay chƣa có nguồn sống nào ngoài nông nghiệp, thì Uỷ ban nhân dân xã,

phƣờng, thị trấn căn cứ vào quỹ đất của địa phƣơng và tuỳ từng trƣờng hợp cụ

thể đề nghị Uỷ ban nhân dân huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh giao đất hoặc

cho thuê để họ sản xuất.

Quỹ đất để giải quyết cho các hộ gia đình trên, có thể lấy từ quỹ đất thu

hồi, từ đất do hộ gia đình sử dụng vƣợt hạn mức, đất vƣợt quá mức 5% đất công

ích, đất chƣa sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, nhƣng có quy hoạch

sử dụng vào mục đích nông nghiệp.

Trƣờng hợp hộ gia đình, cá nhân đi xây dựng vùng kinh tế mới theo kế

hoạch của Nhà nƣớc thì sẽ đƣợc giao đất sản xuất nông nghiệp tại nơi đến.

Những ngƣời chuyển cƣ từ tỉnh khác đến các vùng kinh tế mới không theo kế

hoạch của Nhà nƣớc, nếu họ sống chính bằng nghề nông nghiệp thì cũng đƣợc

xem xét giao đất để sản xuất nông nghiệp.

66

Doanh nghiệp nhà nƣớc đang sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp, nuôi

trồng thuỷ sản, làm muối, đƣợc Nhà nƣớc giao trƣớc ngày 01/01/1999 thì không

phải chuyển sang thuê đất. Các loại hình doanh nghiệp sử dụng đất nông nghiệp

kể từ ngày 01/01/1999 trở đi phải chuyển sang chế độ thuê đất.

- Hộ gia đình nông dân có nhu cầu sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp có

thể thuê 5% đất công ích của xã để sản xuất nông nghiệp.

- Những trƣờng hợp sử dụng đất nông nghiệp vƣợt hạn mức quy định của

pháp luật thì chuyển phần vƣợt hạn mức sang thuê đất.

4. Thời hạn sử dụng đất nông nghiệp.

- Thời hạn giao đất nông nghiệp để trồng cây hàng năm, nuôi trồng thuỷ

sản là 20 năm, trồng cây lâu năm là 50 năm. Trƣờng hợp đƣợc giao đất trƣớc

ngày 15 tháng 10 năm 1993 thì tính từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 (ngày Luật

Đất đai năm 1993 có hiệu lực pháp luật) nếu giao sau ngày 15 tháng 10 năm 1993

thì tính từ ngày giao.

- Thời hạn cho thuê đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thuỷ sản, đất

làm muối cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng là không quá 20 năm; thời hạn thuê

đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng là 50

năm. Trƣờng hợp hết thời hạn sử dụng đất nói trên, nếu ngƣời sử dụng đất vẫn có

nhu cầu sử dụng và chấp hành đúng pháp luật đất đai trong quá trình sử dụng và

việc sử dụng đó phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã đƣợc xét duyệt thì đƣợc

gia hạn. Điều này tạo điều kiện cho ngƣời nông dân yên tâm đầu tƣ lâu dài trên

đất. Việc sử dụng đối với diện tích đất vƣợt hạn mức do đƣợc giao trƣớc ngày 01

tháng 01 năm 1999 thì thời hạn sử dụng đƣợc tính bằng 1/2 thời hạn của loại đất

giao có thời hạn là 20 năm và 50 năm (10 năm đối với đất trồng cây hàng năm,

25 năm đối với đất trồng cây lâu năm). Sau thời hạn này, nếu hộ gia đình còn nhu

cầu sử dụng đất thì chuyển sang thuê đất.

- Trƣờng hợp tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân nhận chuyển nhƣợng

quyền sử dụng nông nghiệp, đất nuôi trồng thuỷ sản, đất làm muối kèm theo

chuyển mục đích sử dụng đất đƣợc cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền cho phép thì

67

thời hạn sử dụng đât đƣợc tính theo thời hạn của dự án, nhƣng không quá 50

năm; đối với dự án có vốn đầu tƣ lớn nhƣng thu hồi vốn chậm, dự án đầu tƣ vào

địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn và đặc biệt khó khăn thì thời hạn

dài hơn thì thời hạn giao đất và cho thuê đất nhƣng không quá 70 năm. Riêng

trƣờng hợp hộ gia đình, cá nhân nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp đƣợc cơ

quan nhà nƣớc có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sang làm đất ở hoặc đất

chuyên dùng thì thời hạn sử dụng đất là ổn định lâu dài

5. Hạn mức sử dụng đất nông nghiệp.

Hạn mức đất là giới hạn diện tích tối đa mà một hộ gia đình, cá nhân được

sử dụng vào mục đích nông nghiệp trên cơ sở Nhà nước giao và được nhận

chuyển nhượng đất hợp pháp từ người khác. Theo quy định của pháp luật đất đai

hiện hành thì hạn mức sử dụng đất nông nghiệp trồng cây hàng năm của mỗi hộ

gia đình không quá 3 ha. Chính phủ có quy định chi tiết đối với từng địa phƣơng.

Cụ thể nhƣ sau:

- Hạn mức giao đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thuỷ sản, đất làm

muối của mỗi hộ gia đình, cá nhân không quá ba (03) ha cho mỗi loại đất đối với

cỏc tỉnh đồng bằng sông Cửu Long, Miền Đông Nam bộ.

- Đối với các tỉnh và thành phố trực thuộc trung ƣơng khác hạn mức sử

dụng không vƣợt quá 2 ha.

- Hạn mức giao đất nông nghiệp trồng cây hàng năm, trồng cây lâu năm,

trồng rừng, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối thuộc vùng đệm của rừng đặc dụng

cho mỗi hộ gia đình, cá nhân đƣợc thực hiện theo quy định tại Điều 70 của Luật

Đất đai ngoài các quy định trên.

- Đối với diện tích đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng

ở ngoài xã, phƣờng, thị trấn nơi đăng ký hộ khẩu thƣờng trú thì hộ gia đình, cá

nhân đƣợc tiếp tục sử dụng, nếu là đất đƣợc giao không thu tiền sử dụng đất thì

đƣợc tính vào hạn mức giao đất nông nghiệp của mỗi hộ gia đình, cá nhân.

- Diện tích đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân do nhận chuyển nhƣợng,

thuê, thuê lại, nhận thừa kế, đƣợc tặng cho quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng

68

quyền sử dụng đất từ ngƣời khác, nhận khoán, đƣợc Nhà nƣớc cho thuê đất không

tính vào hạn mức giao đất nông nghiệp quy định.

Theo số liệu điều tra năm 1998 thuộc ba vùng gồm miền núi phía Bắc,

đồng bằng sông Hồng, Khu 4 cũ thì không có hộ gia đình nào có diện tích đất

nông nghiệp trồng cây hàng năm đạt hạn mức 2 ha theo quy định của Luật Đất

đai. Bởi vì, mức bình quân diện tích đất nông nghiệp tính theo đầu ngƣời ở

những vùng này rất thấp chỉ từ 450 m2 đến 6.000 m

2. Diện tích đất này đã giảm

mạnh trong mấy năm qua do quá trình đô thị hoá tăng nhanh cùng với việc xây

dựng hạ tầng giao thông trong cả nƣớc, nhất là tại Hà Nội không có hộ nào có 3

ha đất nông nghiệp trồng cây hàng năm, nhƣng có khoảng 0,2% số hộ vƣợt mức

hạn điền theo quy định của pháp luật đất đai đối với các tỉnh miền núi và trung du

phía Bắc (2 ha).

Các tỉnh vùng Tây nguyên, Nam Trung bộ, Đông Nam bộ và đồng bằng

sông Cửu Long có nhiều hộ gia đình vƣợt mức quy định cua pháp luật và quy

định của địa phƣơng (trên 3 ha) nhƣ: Kiên Giang, An Giang, Đồng Tháp, Hậu

giang…, có hàng trăm hộ có diện tích sử dụng từ 10 đến 12 ha trồng lúa và cây

ngắn ngày khác nhƣ: Bình phƣớc, Tây ninh, Đắc Lắc, Lâm đồng....

- Trƣờng hợp hộ gia đình, cá nhân đƣợc giao nhiều loại đất nhƣ đất trồng

cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm, đất nuôi trồng thuỷ sản, đất làm muối thì

tổng hạn mức giao sử dụng không quá (06) ha.

- Hạn mức sử dụng đất nông nghiệp trồng cây lâu năm

+ Các xã đồng bằng không quá 10 ha

+ Các xã trung du, miền núi không quá 30 ha.

Trƣờng hợp hộ gia đình, cá nhân đƣợc giao nhiều loại đất bao gồm đất

trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm, đất nuôi trồng thuỷ sản, đất làm muối

thì tổng hạn mức giao đất không quá (15) ha đối với các xã, phƣờng, thị trấn ở

đồng bằng; không quá (35) ha đối với các xã, phƣờng, thị trấn ở miền núi.

Trƣờng hợp hộ gia đình, cá nhân đƣợc giao nhiều loại đất bao gồm đất

trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm, đất nuôi trồng thuỷ sản, đất làm

69

muối, đất rừng sản xuất thì tổng hạn mức giao đất không quá (35) ha đối với các

xã, phƣờng, thị trấn ở đồng bằng và không quá (55) ha đối với các xã, phƣờng,

thị trấn ở trung du, miền núi

- Đất trống, đồi núi trọc, đất khai hoang, lấn biển thì hạn mức sử dụng do

Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trục thuộc trung ƣơng quyết định, căn cứ vào

quỹ đất của địa phƣơng và khả năng sản xuất của hộ gia đình và cá nhân. Nguyên

tắc chung là khuyến khích, tạo điều kiện thuận lợi cho hộ gia đình, cá nhân, tổ

chức khai thác và sử dụng loại đất này vào mục đích sản xuất nông nghiệp, làm

muối và nuôi trồng thuỷ sản.

Việc áp dụng chế độ hạn mức sử dụng đất nông nghiệp có tác động tích

cực đến đời sống kinh tế ở nông thôn, nó bảo đảm cho ngƣời nông dân có đất đai

để sản xuất, thực hiện đƣợc chính sách của Đảng và Nhà nƣớc ta là "ngƣời cày có

ruộng". Tuy nhiên, chế độ về hạn mức sử dụng đất nông nghiệp cũng bộc lộ một

số nhƣợc điểm. Do quy mô ruộng đất mà đa số hộ nông dân đang sử dụng là quá

nhỏ, tính chất manh mún của nó đã hạn chế hiệu quả canh tác. Về lâu dài việc

quy định hạn mức sử dụng đất sẽ là yếu tố không thuận lợi cho quá trình chuyển

đổi cơ cấu kinh tế nông thôn, không kích thích đƣợc những hộ gia đình có năng

lực kinh doanh đầu tƣ xây dựng cơ bản để khai thác, tu bổ các khu đầm phá để

nuôi trồng thuỷ sản để phát triển mô hình kinh tế trang trại.

Mặt khác, quá trình tích tụ và tập trung đất đai vào tay một số ngƣời lại

phụ thuộc vào quá trình chuyển quyền sử dụng đất giữa các hộ gia đình, cá nhân.

Quá trình này nếu diễn ra mạnh tất yếu sẽ dẫn đến tập trung đất đai vào ngƣời

này và thu hẹp đất đai của ngƣời khác, điều này sẽ dẫn tới chỗ nhiều hộ nông dân

sẽ bán đất và không có tƣ liệu để sản xuất. Ví dụ ở Đồng Tháp 7%, Sóc Trăng có

7,47%, Tây Ninh có 9,49%, Trà Vinh 9,4%.... số hộ nông dân không có đất sản

xuất (theo số liệu của tiểu ban dự thảo Luật Đất đai ngày 14 tháng 2 năm 1998).

Thời gian gần đây một số chính quyền địa phƣơng có chính sách hỗ trợ ngƣời

nông dân mua lại đất nông nghiệp để sản xuất. Chính sách hạn điền vừa mang

tính kinh tế vừa mang tính xã hội, thậm chí còn mang một ý nghĩa chính trị to

70

lớn. Giải quyết hợp lý chính sách hạn điền sẽ làm cơ sở thúc đẩy kinh tế nông

thôn phát triển bền vững, và cũng bảo đảm đƣợc ổn định và phát triển xã hội nói

chung.

Ngoài ra, việc pháp luật quy định hạn mức sử dụng đất nông nghiệp còn

xuất phát từ những nguyên nhân nhƣ tình trạng dƣ thừa lao động trong nông

nghiệp ở nông thôn, phần lớn ngƣời nông dân không có đủ việc làm. Mật độ dân

cƣ ở nông thôn quá dày trên một ha đất canh tác (khoảng 9 ngƣời/ ha đất canh

tác). Tình trạng khan hiếm ruộng đất trong nông nghiệp, đặc biệt ở Miền Bắc đã

dẫn tới mối tƣơng quan giữa ruộng đất - dân số - lao động trở lên hết sức căng

thẳng. Trong những năm gần đây mặc dù sản lƣợng lƣơng thực của cả nƣớc nói

chung tăng, nhƣng đa số nông dân vẫn có mức thu nhập thấp vì nguồn sống chủ

yếu của họ vẫn dựa vào sản xuất nông nghiệp. Tách khỏi ruộng đất ngƣời nông

dân mất nguồn sống chính. Bởi vì, thu nhập của họ chỉ đủ trang trải cho những

nhu cầu thiết yếu hàng ngày, không có khả năng đầu tƣ thêm cho sản xuất nông

nghiệp trên qui mô lớn và cũng không có khả năng đầu tƣ vào các lĩnh vực khác,

bởi vậy việc áp dụng chính sách hạn điền trong nông nghiệp là cần thiết.

6. Các loại đất nông nghiệp khác

a. Đất công ích (đất 5% quỹ đất của xã), là quỹ đất dự phòng do pháp luật

đất đai quy định để phục vụ các nhu cầu công ích của địa phƣơng. Luật Đất đai

quy định và giao cho Hội đồng nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ƣơng

căn cứ vào quỹ đất đai, đặc điểm và nhu cầu của địa phƣơng quyết định để lại tối

đa 5% đất nông nghiệp để sử dụng vào các mục đích sau:

- Xây dựng cơ sở hạ tầng ở nông thôn nhƣ: công trình văn hóa, thể dục, thể

thao, vui chơi, giải trí công cộng, y tế, giáo dục, chợ, nghĩa trang, nghĩa địa và

các công trình công cộng khác theo quy định của Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành

phố trực thuộc Trung ƣơng;

- Để bồi thƣờng cho ngƣời có đất đƣợc sử dụng để xây dựng các công trình

công cộng nêu trên;

- Để xây dựng nhà tình nghĩa.

71

Đối với quỹ đất 5% chƣa sử dụng vào các mục đích xây dựng cơ sở hạ tầng,

thì Uỷ ban nhân dân xã, phƣờng, thị trấn cho hộ gia đình, cá nhân tại địa phƣơng

thuê để sản xuất nông nghiệp, nuôi trồng thủy sản theo hình thức đấu giá để nhận

thầu. Thời hạn sử dụng đất đối với mỗi lần thuê không quá năm (05) năm.

Tiền thu đƣợc từ việc cho thuê đất đƣợc dùng vào nhu cầu công ích của cấp xã

theo quy định của pháp luật, hoặc lấy tiền đó xây dựng các công trình tại xã khi

đƣợc cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền cho phép. Không dùng đất 5% của xã để

giao cho nhân khẩu tăng thêm hàng năm trong xã.

Việc để lại 5% diện tích đất công ích lấy trong tổng quĩ đất nông nghiệp

của xã, phƣờng, thị trấn trong thực tiễn ở nhiều địa phƣơng là rất cần thiết. Các

cơ sở phúc lợi công cộng nhƣ trạm xá, trƣờng học, sân thể thao, nhà trẻ, mẫu

giáo, hệ thống điện, hệ thống cấp thoát nƣớc ở nông thôn, đặc biệt ở vùng sâu,

vùng xa còn rất thiếu thốn, nếu không qui định để lại 5% quĩ đất công ích thì khi

địa phƣơng cần đất để xây dựng các công trình công cộng sẽ gặp khó khăn

không thể khắc phục đƣợc.

Những xã có nhiều loại đất trong quĩ đất nông nghiệp thì tỷ lệ diện tích đất

trồng lúa đƣợc dành cho nhu cầu công ích tối đa bằng tỷ lệ đƣợc Hội đồng nhân

dân cấp tỉnh qui định cho xã đó, phần còn thiếu thì sử dụng từ những loại đất

khác. Những xã để quá tỷ lệ theo quyết định của Hội đồng nhân dân cấp tỉnh thì

phần vƣợt tỷ lệ phải đƣa vào quĩ đất để giao cho hộ gia đình, cá nhân.

b. Đất sử dụng cho kinh tế trang trại.

Đất sử dụng cho kinh tế trang trại bao gồm:

- Đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất, đất

nuôi trồng thuỷ sản, đất làm muối, đất xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc,

gia cầm và các loại động vật khác đƣợc pháp luật cho phép; đất xây dựng nhà

kính và các loại nhà khác phục vụ mục đích trồng trọt kể cả hình thức trồng trọt

không trực tiếp trên đất; đất ƣơm cây giống, nuôi con giống;

- Đất làm đƣờng đi, kênh mƣơng trong nội bộ trang trại;

72

- Đất xây dựng các cơ sở chế biến thức ăn chăn nuôi, chế biến sản phẩm nông

nghiệp, lâm nghiệp, ngƣ nghiệp, muối; đất làm sân phơi, làm nhà kho; đất xây dựng cơ

sở dịch vụ phục vụ trực tiếp cho sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản,

làm muối; đất xây dựng nhà để nghỉ cho ngƣời lao động và ngƣời bảo vệ trang trại;

Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất làm kinh tế trang trại đƣợc chủ động

chuyển đổi mục đích sử dụng các loại đất theo phƣơng án sản xuất kinh doanh đã

đƣợc cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền phê duyệt.

Nhƣ vậy đất trang trại gồm đất do nhà nƣớc giao không thu tiền trong hạn

mức, đất thuê, đất nhận chuyển nhƣợng, nhận thừa kế, đƣợc tặng cho, hoặc đấ

nhận khoán của tổ chức, đất do hộ gia đình, cá nhân góp vốn.

c. Đất rừng

Là đất được xác định chủ yếu để sử dụng vào mục đích trồng rừng gồm đất

có rừng tự nhiên, đất đang có rừng trồng, đất để sử dụng vào mục đích trồng rừng

nhƣ khoanh nuôi, tu bổ, bảo vệ để phục hồi rừng tự nhiên, nuôi dƣỡng làm giàu

và nghiên cứu thí nghiệm về rừng. Nhƣ vậy có thể hiểu, đất rừng là đất có rừng,

đất chƣa có rừng nhƣng đƣợc quy hoạch sử dụng vào mục đích trồng rừng.

Do điều kiện địa lý của nƣớc ta gồm 3/4 núi và cao nguyên nên đất rừng

chiếm diện tích lớn trong tổng diện tích đất. Tài nguyên rừng tƣơng đối phong

phú về chủng loại, nhƣng trữ lƣợng bị giảm do nạn phá rừng. Diện tích rừng

trồng mới từ năm 1990 đến nay khoảng 3 triệu ha, nhƣng thực tế diện tích trồng

mới chỉ tƣơng đƣơng với diện tích rừng bị phá huỷ. Điều đáng lƣu ý là rừng bị

giảm mạnh ở các vùng đất dốc, vùng đầu nguồn và ven biển nên thƣờng xuyên

xảy ra bão lụt, lũ quét, xói lở đất.

Căn cứ vào mục đích sử dụng và chế độ bảo vệ từng loại rừng luật đất đai

phân rừng thành các loại sau đây:

- Rừng phòng hộ gồm rừng phòng hộ đầu nguồn: rừng phòng hộ chắn gió,

chắn cát, chắn sóng, lấn biển, rừng phòng hộ bảo vệ môi trƣờng sinh thái, vùng

khoanh nuôi bảo vệ thảm thực vật đƣợc sử dụng chủ yếu để bảo vệ nguồn nƣớc,

73

bảo vệ đất, chống xói mòn, hạn chế thiên tai, điều hoà khí hậu, góp phần bảo vệ

môi trƣờng sinh thái ;

- Rừng đặc dụng, đƣợc sử dụng chủ yếu để bảo tồn thiên nhiên, mẫu

chuẩn hệ sinh thái rừng quốc gia, nguồn gien động, thực vật, động vật quý hiếm;

để nghiên cứu khoa học, bảo vệ di tích lịch sử, văn hoá và danh lam thắng cảnh,

phục vụ nghỉ ngơi du lịch. Ranh giới của khu rừng đặc dụng phải đƣợc xác định

bằng hệ thống biển báo, bằng các loại mốc kiên cố ;

- Rừng sản xuất, đƣợc sử dụng chủ yếu để sản xuất kinh doanh gỗ, các

lâm sản, đặc sản rừng, động vật rừng và kết hợp phòng hộ, bảo vệ môi trƣờng

sinh thái. Việc xác định các loại rừng, chuyển mục đích sử dụng từ loại rừng này

sang loại rừng khác do cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền quyết định.

* Đối tượng được giao đất rừng

Ngoài các đối tƣợng đƣợc giao đất nông nghiệp theo quy định chung của

Luật Đất đai, các đối tƣợng đƣợc giao đất rừng bao gồm:

- Tổ chức quản lý rừng phòng hộ, tổ chức quản lý rừng đặc dụng đƣợc Nhà

nƣớc giao đất không thu tiền sử dụng đất để quản lý, bảo vệ, khoanh nuôi tái sinh

rừng và trồng rừng theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã đƣợc cơ quan nhà

nƣớc có thẩm quyền xét duyệt.

- Tổ chức quản lý rừng phòng hộ, tổ chức quản lý rừng đặc dụng thực hiện

việc giao khoán rừng đặc dụng, rừng phòng hộ để bảo vệ, khoanh nuôi tái sinh

rừng theo quy định của Chính phủ.

- Tổ chức sử dụng đất vào mục đích nghiên cứu thí nghiệm, thực nghiệm

về nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối hoặc sản xuất kết hợp

với nhiệm vụ quốc phòng, an ninh

- Đơn vị thuộc lực lƣợng vũ trang nhân dân đƣợc nhà nƣớc giao đất để sử

dụng vào mục đich nông, lâm, ngƣ nghiệp kết hợp với nhiệm vụ quốc phòng, an

ninh

- Cộng đồng dân cƣ sử dụng đất nông, lâm nghiệp.

* Việc giao, khoán đất lâm nghiệp được dựa vào những căn cứ sau:

74

Thứ nhất, tuỳ thuộc vào quỹ đất lâm nghiệp của địa phƣơng;

Thứ hai, dựa vào quy hoạch đất lâm nghiệp, quy hoạch các loại rừng của

từng địa phƣơng đã đƣợc cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền phê duyệt;

Thứ ba, căn cứ vào nhu cầu, khả năng sử dụng đất lâm nghiệp của các tổ

chức đƣợc ghi trong luận chứng kinh tế - kỹ thuật, ghi trong dự án quản lý xây

dựng khu rừng đƣợc cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền xét duyệt;

Thứ tƣ, căn cứ vào đơn xin giao đất lâm nghiệp của hộ gia đình, cá nhân

đƣợc Uỷ ban nhân dân xã, phƣờng, thị trấn nơi cƣ trú xác nhận.

Trƣờng hợp giao đất lâm nghiệp gắn với việc thực hiện các chính sách đầu

tƣ hỗ trợ bằng vốn của Nhà nƣớc thì việc giao đất phải theo kế hoạch nguồn vốn

đầu tƣ, hỗ trợ hàng năm của Nhà nƣớc.

Ngoài việc giao đất rừng, Nhà nƣớc còn cho các tổ chức, hộ gia đình, cá

nhân trong nƣớc và nƣớc ngoài thuê đất để sử dụng vào mục đích lâm nghiệp cụ

thể là:

- Đất đƣợc quy hoạch để phát triển sản xuất và bảo vệ rừng;

- Đất rừng phòng hộ đầu nguồn ít xung yếu, đất rừng phòng hộ chắn gió,

chắn cát bay, chắn sóng, lấn biển và phòng hộ bảo vệ môi trƣờng sinh thái;

- Đất rừng đặc dụng để kinh doanh cảnh quan, du lịch sinh thái dƣới tán

rừng theo quy định của Bộ nông nghiệp và phát triển nông thôn.

Những trƣờng hợp thuê đất lâm nghiệp theo dự án thì thời hạn tối đa là 50

năm, trong trƣờng hợp đặc biệt thì thời hạn cũng không đƣợc quá 70 năm. Hết

thời hạn trên, nếu tổ chức, cá nhân và hộ gia đình có nhu cầu thuê đất lâm nghiệp

và đã sử dụng đúng mục đích thì đƣợc Nhà nƣớc xem xét cho thuê tiếp.

* Khoán đất lâm nghiệp

Ban quản lý các khu rừng đặc dụng, rừng phòng hộ, các doanh nghiệp nhà

nƣớc đƣợc Nhà nƣớc giao đất, cho thuê đất lâm nghiệp, thực hiện khoán đất lâm

nghiệp theo qui định của Chính phủ về đổi mới tổ chức và cơ chế quản lý lâm

trƣờng quốc doanh.

75

Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân đã trồng cây nông nghiệp lâu năm trên đất

lâm nghiệp không có rừng mà Nhà nƣớc đã giao cho các doanh nghiệp, nếu phù

hợp với dự án đƣợc duyệt thì chuyển sang hình thức khoán đất lâm nghiêp theo

qui định của Chính phủ

d. Đất nông nghiệp do cộng đồng dân cư sử dụng

Cộng đồng dân cƣ do các dân tộc thiểu số đang sử dụng đất nông nghiệp

phù hợp với phong tục tập quán thì đƣợc tiếp tục sử dụng.

Cộng đồng dân cƣ thuộc các dân tộc thiểu số có nhu cầu sử dụng đất nông

nghiệp để bảo tồn bản sắc dân tộc thì đƣợc Uỷ ban nhân dân huyện, quận, thị xã,

thành phố thuộc tỉnh xem xét giao đất và không thu tiền sử dụng đất. Thời hạn

giao đất là thời hạn giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân và đƣợc cấp

giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

e. Đất có mặt nước để nuôi trồng thủy sản

- Đối với mặt nước nội địa thuộc địa phận nhiều địa phương

Đối với loại đất này, Bộ Thuỷ sản quyết định thành lập Ban quản lý để

quản lý, khai thác ao, hồ, đầm thuộc địa phận nhiều tỉnh, thành phố trực thuộc

Trung ƣơng.

Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giao đất có mặt nƣớc là ao, hồ đầm

thuộc địa phƣơng mình quản lý cho Ban quản lý.

Ban quản lý đƣợc giao khoán cho tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân sử

dụng diện tích mặt nƣớc để nuôi trồng, khai thác nguồn lợi thuỷ sản hoặc kết hợp

với du lịch sinh thái.

- Đối với mặt nước ven sông, ven biển

Đối với diện tích đất này cần đƣợc quy hoạch và có biện pháp cụ thể để sử

dụng cho mục đích nuôi trồng thủy sản kết hợp với bảo vệ môi trƣờng sinh thái,

chống nƣớc mặn tràn vào gây ngập mặn diện tích đất nông nghiệp hiện có.

Hiện nay, ở một địa phƣơng do lợi ích của việc nuôi trồng tôm, cá nên đã

chặt hạ nhiều diện tích rừng ngập mặn, đắp đập, be bờ gây cản trở cho việc bồi tụ

đất đai. Vì vậy, việc sử dụng đất này phải tuân theo các quy định về quy hoạch,

76

kế hoạch sử dụng đất; bảo vệ đất và môi trƣờng sinh thái nhằm làm tăng sự bồi tụ

về đất đai và không gây cản trở cho việc bảo vệ an ninh quốc gia.

6. Chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp

Ngƣời sử dụng đất nông nghiệp trồng lúa có thể chuyển sang nuôi trồng

thuỷ sản, trồng cây lâu năm, hoặc ngƣời đang sử dụng đất trồng cây lâu năm có

thể chuyển sang trồng cây hàng năm, nhƣng phải đƣợc sự đồng ý của cơ quan

nhà nƣớc có thẩm quyền. Căn cứ cụ thể vào qui hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã

đƣợc cơ quan nhà nuớc có thẩm quyền xét duyệt, Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành

phố trực thuộc trung ƣơng có thẩm quyền quyết định chuyển mục đích sử dụng

đất đối với tổ chức, cơ sở tôn giáo, ngƣời nƣớc ngoài; Uỷ ban nhân dân huyện,

quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh quyết định chuyển mục đích sử dụng đất đối

với hộ gia đình và cá nhân, cộng đồng dân cƣ.

Ngƣời sử dụng đất khi đƣợc cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền cho phép

chuyển mục đích sử dụng thì không phải chuyển sang thuê đất, nhƣng phải nộp

tiền chuyển mục đích sử dụng đất theo qui định của pháp luật, trƣờng hợp không

nộp tiền chuyển mục đích sử dụng đất thì phải chuyển sang thuê đất. Mức thu

tiền chuyển mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất nuôi trồng

thuỷ sản, đất làm muối sang mục đích chuyên dùng đƣợc thực hiện theo qui định

của nghị định 198/CP ngày 03-11-2004 và Nghị định 44/2008/NĐ-CP ngày 09-

04-2008 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều của NĐ 198/CP của

Chính phủ về thu tiền sử dụng đất.

II. ĐẤT PHI NÔNG NGHIỆP

Là đất không sử dụng vào mục đích nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng

thủy sản, làm muối...Vì vậy, đất phi nông nghiệp gồm các loại sau:

- Đất ở (đất ở nông thôn và đô thị);

- Đất xây dựng trụ sở cơ quan, đất xây dựng công trình sự nghiệp;

- Đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh;

- Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp;

- Đất sử dụng vào mục đích công cộng;

77

- Đất do các cơ sở tôn giáo sử dụng; đất có công trình đình, đền, miếu, am,

từ đƣờng, nhà thờ họ;

- Đất nghĩa trang, nghĩa địa;

- Đất di tích lịch sử, văn hóa, danh lam thắng cảnh;

- Đất chuyên dùng khác theo quy định của pháp luật.

1. Đất ở

Là đất để xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ đời sống sinh hoạt dân

cƣ ở đô thị và ở nông thôn

- Đất ở tại nông thôn

Đất ở của hộ gia đình, cá nhân (còn gọi là đất thổ cƣ) tại nông thôn bao

gồm đất để làm nhà ở, đất xây dựng công trình phục vụ đời sống của hộ gia đình

nhƣ bếp, nhà tắm, nhà vệ sinh, giếng nƣớc, sân phơi, chuồng trại chăn nuôi gia

súc, gia cầm, ao, vƣờn hoặc các dịch vụ gắn liền với nhà ở của hộ gia đình, cá

nhân.

Đất ở tại nông thôn là địa bàn cƣ trú của bao thế hệ nông dân Việt Nam,

nên có sự khác biệt so với đất ở tại đô thị ở chỗ, nó đƣợc hình thành từ các cụm

dân cƣ với nhiều thế hệ gắn bó với nhau bằng yếu tố huyết thống, còn khu dân cƣ

đô thị đƣợc tạo thành từ những ngƣời ở nhiều vùng khác nhau đến làm ăn sinh

sống

Do quá trình đô thị hóa ngày càng mạnh mẽ, cho nên dân cƣ nông thôn

chuyển dần ra sinh sống tại các khu đô thị. Năm 1930 dân số nƣớc ta có 17 triệu

ngƣời, khoảng 7,5% dân số sống ở thành thị. Năm 1995 dân số nƣớc ta là 75 triệu

thì 20% sống ở đô thị. Theo dự tính đến năm 2010 dân số nƣớc ta có 100 triệu sẽ

có trên 30% dân cƣ thành thị.

*Hạn mức sử dụng đất ở khu dân cư nông thôn.

- Căn cứ vào quỹ đất của địa phƣơng, Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quyết định

mức đất cụ thể giao cho mỗi hộ gia đình, cá nhân để làm nhà ở, nhƣng không quá

300 m2

đối với các xã đồng bằng và không quá 400 m2

đối với các xã trung du,

miền núi, hải đảo.

78

- Đối với những nơi có tập quán nhiều thế hệ cùng chung sống trong một

hộ hoặc có điều kiện tự nhiên đặc biệt, thì mức đất có thể cao hơn, nhƣng tối đa

không đƣợc vƣợt quá hai lần mức quy định đối với vùng đó.

Hạn mức giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân quy định tại khoản 2 Điều 83

và của Luật Đất đai chỉ áp dụng khi Nhà nƣớc giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân

kể từ ngày 01 tháng 7 năm 2004 và trƣờng hợp đƣợc Nhà nƣớc cấp giấy chứng

nhận quyền sử dụng đất quy định tại khoản 5 Điều 87 của Luật Đất đai. Cụ thể là:

- Căn cứ vào quỹ đất của địa phƣơng và quy hoạch phát triển nông thôn đã

đƣợc cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền xét duyệt, UBND cấp tỉnh quy định hạn

mức giao đất cho mỗi hộ gia đình, cá nhân để làm nhà ở tại nông thôn, phù hợp

với điều kiện và tập quán địa phƣơng.

- Nhà nƣớc có chính sách tạo điều kiện cho ngƣời dân sống ở nông thôn có

chỗ ở trên cơ sở tận dụng đất trong khu dân cƣ sẵn có, hạn chế việc mở rộng khu

dân cƣ trên đất nông nghiệp và nghiêm cấm việc xây dựng nhà ở ven các trục

đƣờng giao thông trái với quy hoạch khu dân cƣ đã đƣợc cơ quan có thẩm quyền

xét duyệt.

- Đất ở tại đô thị

Đất ở tại đô thị bao gồm đất để xây dựng nhà ở, xây dựng các công trình

phục vụ đời sống trong cùng một thửa đất thuộc khu dân cƣ đô thị phù hợp với

quy hoạch xây dựng khu đô thị đã đƣợc cấp có thẩm quyền phê duyệt.

Đất ở tại đô thị phải quy hoạch đồng bộ với đất sử dụng cho mục đích xây

dựng các công trình công cộng, công trình sự nghiệp, bảo đảm vệ sinh môi

trƣờng và cảnh quan đô thị hiện đại.

Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào quy hoạch xây dựng đô thị và căn cứ

vào quỹ đất của địa phƣơng để quy định hạn mức đất ở giao cho mỗi hộ gia

đình, cá nhân tự xây dựng nhà ở.

Tại các thành phố lớn, Nhà nƣớc chủ trƣơng xây dựng các nhà chung cƣ

cùng với các công trình trực tiếp phục vụ đời sống của các hộ trong khu chung cƣ

theo quy hoạch chung đã đƣợc cơ quan có thẩm quyền xét duyệt.

79

Đất ở tại đô thị là một bộ phận quan trọng của đất đô thị. Do vậy, đất đô thị

đƣợc hiểu là đất nội thành, nội thị xã, thị trấn được sử dụng để xây dựng nhà ở,

trụ sở cơ quan, tổ chức, các cơ sở sản xuất, kinh doanh, cơ sở hạ tầng phục vụ

lợi ích công cộng, quốc phòng, an ninh và các mục đích khác.

Đất ngoại thành, ngoại thị đã có quy hoạch đƣợc cơ quan nhà nƣớc có

thẩm quyền phê duyệt để phát triển đô thị cũng đƣợc quản lý nhƣ đất đô thị. Hiện

nay, phần lớn các đô thị phát triển và mở rộng tại các vùng đồng bằng cùng với

việc dân số tăng nhanh chóng trong quá trình hội nhập trong những năm gần đây,

cho nên diện tích đất ở trong các khu đô thị phục vụ cho nhu cầu của ngƣời dân

còn rất thiếu. Năm 2008, Nhà nƣớc đã có chính sách xây nhà chung cƣ giá rẻ đến

năm 2020 để ngƣời dân có thu nhập thấp có thể mua đƣợc nhà ở hoặc có thể thuê

nhà của Nhà nƣớc hoặc của các tổ chức kinh doanh nhà ở cùng với việc ban hành

Nghị định 02/NĐ/2005 ngày 05/01/2005 quy định về quy chế khu đô thị mới.

Theo quy định của pháp luật đất đai, đô thị ở nƣớc ta đƣợc hình thành bởi

các yếu tố cơ bản sau:

Thứ nhất, là trung tâm tổng hợp hay trung tâm chuyên ngành có vai trò

thúc đẩy sự phát triển kinh tế - xã hội của cả nƣớc hoặc một vùng lãnh thổ nhất

định.

Thứ hai, có quy mô dân số ít nhất là 4.000 ngƣời (vùng núi có thể ít hơn).

Thứ ba, tỷ lệ lao động phi nông nghiệp trong tổng số lao động tối thiểu là

65% trở lên.

Thứ tư, có cơ sở hạ tầng kỹ thuật và các công trình công cộng phục vụ dân

cƣ đô thị tối thiểu phải đạt 70% mức tiêu chuẩn, quy chuẩn quy định đối với từng

loại đô thị.

Thứ năm, mật độ dân số phù hợp với quy mô, tính chất và đặc điểm của

từng loại đô thị.

Hiện nay cả nƣớc có khoảng trên 600 đô thị hội đủ các yếu tố trên, trong

đó có 50 thành phố gồm: 5 thành phố do trung ƣơng quản lý, 45 thành phố thuộc

tỉnh. Theo quy định tại Nghị định 42/NĐ-CP ngày 07 tháng 05 năm 2009, đô thị

80

ở nƣớc ta đƣợc phân thành 6 loại nhƣ sau: loại đặc biệt, loại I, loại II, loại III, loại

IV và loại V đƣợc cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền quyết định công nhận.

- Đô thị loại đặc biệt là thành phố trực thuộc Trung ƣơng có các quận nội

thành, huyện ngoại thành và các đô thị trực thuộc.

- Đô thị loại I, loại II là thành phố trực thuộc Trung ƣơng có các quận nội

thành, huyện ngoại thành và có thể có các đô thị trực thuộc; đô thị loại I, loại II là

thành phố thuộc tỉnh có các phƣờng nội thành và các xã ngoại thành.

- Đô thị loại III là thành phố hoặc thị xã thuộc tỉnh có các phƣờng nội

thành, nội thị và các xã ngoại thành, ngoại thị.

- Đô thị loại IV là thị xã thuộc tỉnh có các phƣờng nội thị và các xã ngoại

thị.

- Đô thị loại IV, đô thị loại V là thị trấn thuộc huyện có các khu phố xây

dựng tập trung và có thể có các điểm dân cƣ nông thôn.

Các tiêu chuẩn cơ bản để phân loại đô thị

Các tiêu chuẩn cơ bản để phân loại đô thị đƣợc xem xét, đánh giá trên cơ

sở hiện trạng phát triển đô thị tại năm trƣớc liền kề năm lập đề án phân loại đô thị

hoặc tại thời điểm lập đề án phân loại đô thị, bao gồm:

1. Chức năng đô thị

Là trung tâm tổng hợp hoặc trung tâm chuyên ngành, cấp quốc gia, cấp

vùng liên tỉnh, cấp tỉnh, cấp huyện hoặc là một trung tâm của vùng trong tỉnh; có

vai trò thúc đẩy sự phát triển kinh tế - xã hội của cả nƣớc hoặc một vùng lãnh thổ

nhất định.

2. Quy mô dân số toàn đô thị tối thiểu phải đạt 4 nghìn ngƣời trở lên.

3. Mật độ dân số phù hợp với quy mô, tính chất và đặc điểm của từng loại

đô thị và đƣợc tính trong phạm vi nội thành, nội thị và khu phố xây dựng tập

trung của thị trấn.

4. Tỷ lệ lao động phi nông nghiệp: đƣợc tính trong phạm vi ranh giới nội

thành, nội thị, khu vực xây dựng tập trung phải đạt tối thiểu 65% so với tổng số

lao động.

81

5. Hệ thống công trình hạ tầng đô thị: gồm hệ thống công trình hạ tầng xã

hội và hệ thống công trình hạ tầng kỹ thuật:

a) Đối với khu vực nội thành, nội thị phải đƣợc đầu tƣ xây dựng đồng bộ

và có mức độ hoàn chỉnh theo từng loại đô thị;

b) Đối với khu vực ngoại thành, ngoại thị phải đƣợc đầu tƣ xây dựng đồng

bộ mạng hạ tầng và bảo đảm yêu cầu bảo vệ môi trƣờng và phát triển đô thị bền

vững.

6. Kiến trúc, cảnh quan đô thị: việc xây dựng phát triển đô thị phải theo

quy chế quản lý kiến trúc đô thị đƣợc duyệt, có các khu đô thị kiểu mẫu, các

tuyến phố văn minh đô thị, có các không gian công cộng phục vụ đời sống tinh

thần của dân cƣ đô thị; có tổ hợp kiến trúc hoặc công trình kiến trúc tiêu biểu và

phù hợp với môi trƣờng, cảnh quan thiên nhiên.

Nguyên tắc đánh giá phân loại đô thị

1. Đô thị loại đặc biệt, đô thị loại I hoặc loại II là thành phố trực thuộc

Trung ƣơng: các quận nội thành đƣợc xem xét, đánh giá theo tiêu chuẩn của đô

thị loại đặc biệt, đô thị loại I hoặc loại II.

Đối với các đô thị thuộc thành phố có vị trí liền kề ranh giới nội thành

đƣợc quản lý phát triển và đánh giá phân loại đô thị theo tiêu chuẩn của khu vực

nội thành.

Đối với các đô thị khác thuộc thành phố đƣợc xem xét, đánh giá theo tiêu

chuẩn của loại đô thị đƣợc xác định bởi quy hoạch chung đô thị và thực trạng

phát triển của đô thị đó.

2. Đô thị loại I, loại II, loại III và loại IV thuộc tỉnh: các phƣờng nội thành,

nội thị đƣợc xem xét, đánh giá theo tiêu chuẩn của đô thị loại I, loại II, loại III và

loại IV.

3. Đô thị loại IV và loại V thuộc huyện: các khu phố xây dựng tập trung

đƣợc xem xét, đánh giá theo tiêu chuẩn của đô thị loại IV và loại V.

4. Khu vực ngoại thành, ngoại thị đƣợc đánh giá căn cứ tiêu chuẩn quy

định tại điểm b khoản 5 tại các Điều 9, 10, 11, 12, 13 và 14 Nghị định này.

82

Để làm cơ sở cho việc phân loại đô thị, UBND các cấp căn cứ các tiêu

chuẩn phân loại đô thị đƣợc quy định tại Nghị định 42/CP lập Chƣơng trình phát

triển đô thị, huy động các nguồn lực để đầu tƣ xây dựng phát triển đô thị.

Chƣơng trình phát triển đô thị phải bảo đảm nâng cao chất lƣợng cuộc sống dân

cƣ, diện mạo kiến trúc cảnh quan đô thị theo hƣớng văn minh, hiện đại, bền vững

và giữ gìn những giá trị tinh hoa, bản sắc văn hóa của mỗi đô thị.

Trình tự lập, thẩm định đề án phân loại đô thị và quyết định công nhận loại

đô thị

- Đô thị loại đặc biệt, đô thị loại I, đô thị loại II trực thuộc Trung ƣơng và

đô thị có tính chất đặc thù thì UBND cấp tỉnh tổ chức lập đề án phân loại đô thị,

trình Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua trƣớc khi trình Thủ tƣớng Chính

phủ.

Bộ Xây dựng tổ chức thẩm định đề án trình Thủ tƣớng Chính phủ xem xét,

quyết định.

- Đô thị loại I, loại II thuộc tỉnh do UBND thành phố phối hợp với Sở Xây

dựng tổ chức lập đề án phân loại đô thị trình UBND cấp tỉnh để UBND cấp tỉnh

trình Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua trƣớc khi trình Thủ tƣớng Chính

phủ. Bộ Xây dựng tổ chức thẩm định trƣớc khi trình Thủ tƣớng Chính phủ xem

xét, quyết định.

- Đô thị loại III và đô thị loại IV do UBND thành phố, thị xã phối hợp với

Sở Xây dựng tổ chức lập đề án phân loại đô thị trình UBND cấp tỉnh để UBND

cấp tỉnh trình Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua trƣớc khi trình Bộ Xây

dựng. Bộ Xây dựng xem xét, tổ chức thẩm định và quyết định công nhận đô thị

loại III và đô thị loại IV.

Lập, thẩm định và quyết định công nhận đô thị hình thành mới

Về việc công nhận loại đô thị mới: UBND cấp tỉnh tổ chức lập đề án công

nhận loại đô thị mới khi đô thị đó đã đƣợc đầu tƣ xây dựng cơ bản đạt các tiêu

chuẩn về phân loại đô thị, trình Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua.

83

Bộ Xây dựng tổ chức thẩm định và có văn bản chấp thuận để làm cơ sở

cho việc lập đề án thành lập đô thị mới trƣớc khi trình Thủ tƣớng Chính phủ xem

xét, quyết định loại đô thị của đô thị đó.

Công nhận đô thị loại V do UBND cấp huyện tổ chức lập đề án phân loại

đô thị. Sở Xây dựng thẩm định để UBND cấp tỉnh trình Hội đồng nhân dân cùng

cấp thông qua trƣớc khi xem xét, quyết định.

Lập, phê duyệt Chƣơng trình phát triển đô thị

- UBND các thành phố trực thuộc Trung ƣơng tổ chức lập Chƣơng trình

phát triển đô thị, trình Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua trƣớc khi quyết

định.

- UBND các thành phố, thị xã thuộc tỉnh tổ chức lập Chƣơng trình phát

triển đô thị trình UBND cấp tỉnh xem xét, quyết định sau khi đƣợc Hội đồng

nhân dân cùng cấp thông qua.

- UBND cấp huyện tổ chức lập Chƣơng trình phát triển các đô thị và các

điểm dân cƣ có xu hƣớng đô thị hóa chuẩn bị lên đô thị loại V thuộc phạm vi

quản lý hành chính của mình trình UBND cấp tỉnh xem xét, quyết định sau khi

đƣợc Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua.

- Các dự án đầu tƣ xây dựng phát triển trên địa bàn đô thị phải tuân thủ

Chƣơng trình phát triển đô thị đã đƣợc cấp có thẩm quyền quyết định.

Vốn cho công tác phân loại đô thị và Chƣơng trình phát triển đô thị.

- Vốn để thực hiện công tác phân loại đô thị và Chƣơng trình phát triển đô

thị đƣợc sử dụng nguồn kinh phí sự nghiệp kinh tế từ ngân sách nhà nƣớc giao

trong kế hoạch hàng năm cho địa phƣơng.

- Kinh phí để thực hiện công tác phân loại đô thị và Chƣơng trình phát

triển đô thị gồm:

+ Khảo sát, thu thập tài liệu phục vụ công tác lập đề án phân loại đô thị và

Chƣơng trình phát triển đô thị;

+ Lập, thẩm định, phê duyệt đề án phân loại đô thị và Chƣơng trình phát

triển đô thị;

84

+ Tổ chức công bố quyết định công nhận loại đô thị.

- UBND các cấp có trách nhiệm lập kế hoạch vốn cho công tác phân loại

đô thị, Chƣơng trình phát triển đô thị trong địa giới hành chính do mình quản lý,

trình UBND cấp tỉnh xem xét, quyết định theo quy định hiện hành.

- Bộ Kế hoạch và Đầu tƣ, Bộ Tài chính cân đối ngân sách hàng năm từ

nguồn kinh phí sự nghiệp kinh tế cho công tác phân loại đô thị, Chƣơng trình

phát triển đô thị của các địa phƣơng theo quy định hiện hành.

2. Đất xây dựng trụ sở cơ quan, xây dựng công trình sự nghiệp

Đất xây dựng trụ sở cơ quan, xây dựng công trình sự nghiệp bao gồm:

- Đất xây dựng trụ sở cơ quan nhà nƣớc, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị

- xã hội, tổ chức sự nghiệp công;

- Đất xây dựng trụ sở cơ quan của các tổ chức khác theo qui định của

Chính Phủ;

- Đất xây dựng các công trình sự nghiệp thuộc các ngành và lĩnh vực kinh

tế - xã hội, khoa học và công nghệ, ngoại giao của cơ quan nhà nƣớc, tổ chức

chính trị, tổ chức chính trị -xã hội, tổ chức sự nghiệp công.

Ngƣời đứng đầu cơ quan, tổ chức đƣợc giao đất phải chịu trách nhiệm sử

dụng đất đúng mục đích đƣợc giao, phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

đã đƣợc phê duyệt, không đƣợc cho thuê hoặc cho kinh doanh dƣới bất kỳ hình

thức nào.

3. Đất quốc phòng, an ninh

Đất quốc phòng, an ninh là đất đƣợc Nhà nƣớc giao cho đơn vị lực lƣợng

vũ trang nhân dân sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh bao gồm: đất sử

dụng cho các đơn vị đóng quân; đất sử dùng làm các căn cứ quân sự; đất sử dụng

làm công trình phòng thủ quốc gia, trận địa và các công trình đặc biệt về quốc

phòng, an ninh; đất sử dụng làm các ga, cảng quân sự, các công trình công

nghiệp, khoa học, công nghệ phục vụ trực tiếp cho quốc phòng, an ninh; đất sử

dụng làm kho tàng của lực lƣợng vũ trang nhân dân. đất sử dụng làm trƣờng bắn,

thao trƣờng, bãi thử vũ khí, huỷ vũ khí; đất xây dựng nhà trƣờng, bệnh viện, nhà

85

an dƣỡng của lực lƣợng vũ trang nhân dân; đất làm nhà công vụ của lực lƣợng vũ

trang nhân dân; đất để làm trại giam giữ, cơ sở giáo dục, trƣờng giáo dƣỡng do

Bộ Quốc phòng, Bộ Công an quản lý. đất xây dựng các công trình quốc phòng an

ninh khác do Chính phủ qui định.

Đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh phải đƣợc sử dụng đúng

mục đích đã đƣợc xác định. Đối với diện tích đất không sử dụng hoặc sử dụng

không đúng mục đích thì Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh thông báo cho đơn vị sử

dụng đất để đƣa đất vào sử dụng đúng mục đích; sau 12 tháng kể từ ngày đƣợc

thông báo, nếu đơn vị sử dụng đất không khắc phục để đƣa đất vào sử dụng

đúng mục đích thì Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ƣơng thu

hồi để giao cho ngƣời khác sử dụng.

Trƣờng hợp chuyển mục đích sử dụng đất trong nội bộ đất quốc phòng, an

ninh theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất vào mục đích quốc phòng, an ninh đã

đƣợc xét duyệt thì đơn vị sử dụng đất phải xin chuyển mục đích sử dụng đất tại

Sở Tài nguyên và Môi trƣờng kèm theo ý kiến bằng văn bản của Bộ Quốc phòng,

Bộ Công an.

Đất do các đơn vị vũ trang nhân dân đang sử dụng nhƣng không thuộc quy

hoạch sử dụng đất vào mục đích quốc phòng, an ninh đã đƣợc xét duyệt thì phải

bàn giao cho địa phƣơng quản lý.

Đối với diện tích đất do hộ gia đình cán bộ, chiến sỹ thuộc đơn vị vũ trang

nhân dân sử dụng làm nhà ở phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã

đƣợc xét duyệt thì ngƣời sử dụng đất ở đƣợc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng

đất và phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.

Đối với đất sử dụng vào mục đích sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp thì

phải do các doanh nghiệp quốc phòng, an ninh sử dụng và phải chuyển sang hình

thức giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất theo phƣơng án sản xuất, kinh

doanh đã đƣợc Bộ Quốc phòng hoặc Bộ Công an xét duyệt; mục đích sử dụng đất

và thời hạn sử dụng đất phải đƣợc xác định trong phƣơng án sản xuất, kinh

86

doanh; doanh nghiệp quốc phòng, an ninh đƣợc cấp giấy chứng nhận quyền sử

dụng đất.

- Chế độ quản lý và sử dụng đất quốc phòng, an ninh đƣợc thực hiện theo

quy định tại Nghị định số 09/CP của chính phủ về quản lý và sử dụng đất an

ninh, quốc phòng ngoài các quy định của Nghị định 181/CP.

4. Đất khu công nghiệp

Đất khu công nghiệp là đất để xây dựng các cụm công nghiệp, khu công

nghiệp, khu chế xuất và các khu sản xuất, kinh doanh có cùng chế độ sử dụng.

Cá nhân, tổ chức thành lập các khu công nghiệp phải phù hợp với quy

hoạch, kế hoạch sử dụng đát chi tiết đã đƣợc cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền

phê duyệt.

Khi lập quy hoạch chi tiết xây dựng khu công nghiệp, Uỷ ban nhân dân

tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ƣơng căn cứ vào hiện trạng các khu dân cƣ tại

địa phƣơng, nhu cầu nhà ở của ngƣời lao động làm việc trong khu công nghiệp để

bố trí quỹ đất cho khu chung cƣ, các công trình văn hoá, xã hội, dịch vụ ngoài

khu công nghiệp phục vụ đời sống của ngƣời lao động làm việc trong khu công

nghiệp phù hợp với quy hoạch chung của địa phƣơng.

Đất sử dụng trong khu công nghiệp đƣợc thực hiện dƣới nhiều hình thức

theo quy định tại Điều 84 Nghị định 181/CP nhƣ: Nhà nƣớc giao đất có thu tiền

sử dụng đất, nhà nƣớc cho thuê đất; nhận chuyển nhƣợng; thuê lại đất của doanh

nghiệp đầu tƣ kinh doanh kết cấu hạ tầng trong khu công nghiệp hoặc chuyển từ

đất thuê sang chế độ đất giao có trả tiền sử dụng đất.

Thời hạn sử dụng đất trong khu công nghiệp thực hiện theo thời hạn của

dự án đầu tƣ đã đƣợc cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền xét duyệt, nhƣng thời hạn

tối đa cũng không vƣợt quá 70 năm.

5. Đất khu công nghệ cao

Thủ tƣớng chính phủ quyết định thành lập các khu công nghệ cao phục vụ

cho sản xuất kinh doanh sản phẩm công nghệ cao; nghiên cứu phát triển vàứng

dụng công nghệ cao; đào tạo nhân lực công nghệ cao.

87

Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh giao đất một lần cho Ban quản lý khu công nghệ

cao để tổ chức xây dựng, phát triển khu công nghệ cao theo qui hoạch đã đƣợc

xét duyệt.

Ban quản lý khu công nghệ cao lập quy hoạch sử dụng đất chi tiết, kế

haọch sử dụng đất chi tiết cho từng khu công nghệ cao và trình Uỷ ban nhân dân

cấp tỉnh nới có đất xét duyệt.

Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh giao đất một lần cho Ban quản lý khu công nghệ

cao để tổ chức xây dựng, phát triển khu công nghệ cao theo quy hoạch đã đƣợc

xeta duyệt

Ban quản lý khu công nghệ cao giao đất không thu tiền sử dụng đất đối với

tổ chức, cá nhân, ngƣời Việt Nam định cƣ ở nƣớc ngoài; cho thuê đất miễn nộp

tiền thuê đất đối với tổ chức nƣớc ngoài, cá nhân nƣơc ngoài để xây dựng hạ tầng

kỹ thuật của khu công nghệ cao và các khu vực nhằm hỗ trợ các hoạt động

nghiên cứu thí nghiệm, hình thành doanh nghiệp sản xuất sản phẩm công nghệ

cao.

6. Đất sử dụng cho khu kinh tế

Đất sử dụng cho khu kinh tế bao gồm đất để xây dựng khu kinh tế mở, khu

kinh tế cửa khẩu và các khu kinh tế khác đƣợc thành lập theo quyết định của Thủ

Tƣớng Chính phủ.

Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh giao đất một lần cho Ban quan lý khu kinh tế

theo phƣơng thức giao đất không thu tiền sử dụng đất, giao đất có thu tiền sử

dụng đất đối với diện tích đất đã thu hồi theo quy hoạch phát triển khu kinh tế đã

đựơc cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền xét duyệt.

Ban quản lý khu kinh tế thực hiện nhiệm vụ lập quy hoạch sử dụng đất chi

tiết, kế hoạch sử dụng đất chi tiết, giao lại đất, cho thuê đất đối với đất đã thu hồi.

Quyết định mức thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, mức miễn, giảm tiền sử dụng

đất, tiền thuê đất theo từng dự án nhằm bảo đảm khuyến khích đầu tƣ trên cơ sở

giá đất do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ƣơng quyết định đối

88

với trƣờng hợp giao lại đất, cho thuê đất mà không thông qua đấu giá quyền sử

dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất.

Ngƣời sử dụng đất trong khu kinh tế đƣợc đầu tƣ xây dựng kinh doanh nhà

ở, kết cấu hạ tầng, đƣợc sản xuất kinh doanh, hoạt động dịch vụ và có các quyền,

nghĩa vụ tƣơng ứng với hình thức đƣợc giao đất, thuê đất theo quy định của pháp

luật về đất đai

7. Đất sử dụng vào mục đích công cộng

Đất sử dụng vào mục đích công cộng bao gồm đất giao thông, thuỷ lợi;

đất xây dựng các công trình văn hoá, y tế, giáo dục, đào tạo, thể dục thể thao

phục vụ lợi ích công cộng; đất có di tích lích lịch sử - văn hoá, danh lam thắng

cảnh; đất xây dựng các công trình công cộng khác theo qui định của Chính phủ.

Đất xây dựng các công trình công cộng có hành lang bảo vệ an toàn nhƣ xây

dựng hệ thống giao thông, đê điều, thuỷ lợi, hệ thông cấp, thoát nƣớc, hệ thống

xử lý chất thải, hệ thống dẫn diện, dẫn xăng dầu, dẫn khí, thông tin liên lạc...đƣợc

thực hiên theo các qui định riêng ví dụ nhƣ pháp lệnh đê điều, luật bảo vệ môi

trƣờng...

Ngƣời sử dụng đất xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh

thì đƣợc Nhà nƣớc giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất, đƣợc miễn

giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thep quy định của Chính phủ.

Ngƣời sử dụng đất xây dựng công trình công cộng không có mục đích kinh

doanh thì đƣợc Nhà nƣớc giao đất không thu tiền sử dụng dất. Tổ chức sử dụng

đất để xây dựng công trình công cộng nhƣ đƣờng giao thông, cầu, cống, vỉa hè

không đƣợc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

* Đất xây dựng các công trình thủy lợi.

Đất xây dựng các công trình thủy lợi là diện tích đất đai để xây dựng các

công trình tƣới nƣớc, xây dựng hồ chứa nƣớc, đê đập, cống, bờ bao, trạm quản

lý khai thác các công trình thủy lợi.

Có thể chia đất thủy lợi thành 3 loại chính:

- Đất kênh mƣơng phục vụ tƣới tiêu;

89

- Đất đê đập nhƣ đê sông, đê biển, đê ngăn nƣớc. Trong trƣờng hợp xây đê

đồng thời là đƣờng giao thông thì thống kê vào đất thuỷ lợi và đƣợc bảo vệ theo

Pháp lệnh Bảo vệ đê điều.

- Đất mặt có mặt nƣớc để xây dựng các hồ chứa nƣớc phục vụ thuỷ lợi,

thủy điện, hồ chứa nƣớc trong các khu đô thị nhằm cải tạo môi trƣờng.

Sử dụng đất để xây dựng hệ thống giao thông, thủy lợi, thủy điện, hệ thống

dẫn nƣớc, dẫn điện, dẫn dầu, dẫn khí phải tuân theo các qui định sau:

Thứ nhất, thực hiện đúng thiết kế, thi công, tiết kiệm đất, không gây hại

cho việc sử dụng đất vùng lân cận.

Thứ hai, thực hiện đúng qui định về việc sử dụng đất trong hành lang an

toàn thuộc hệ thống công trình.

Thứ ba, đƣợc kết hợp nuôi trồng thuỷ sản hoặc sử dụng vào mục đích

khác, nhƣng không đƣợc gây trở ngại cho việc thực hiện mục đích chính của đất

chuyên dùng.

Thứ tƣ, Uỷ ban nhân dân xã, phƣờng, thị trấn sở tại có trách nhiệm cùng

với cơ quan chủ quản công trình bảo vệ đất trong hành lang an toàn theo các yêu

cầu kỹ thuật của các công trình.

* Đất dành cho các công trình thể dục thể thao

Ở cấp xã: việc bố trí đất đai cho các công trình thể thao trên cơ sở quĩ đất

hiện có của địa phƣơng, nhƣng phải bảo đảm tối thiểu có một sân thể thao cơ bản

để luyện tập, thi đấu.

Từ cấp huyện trở lên, hoặc ở các ngành, các trƣờng đại học, cao đẳng, việc

bố trí đất đai dành cho công trình thể thao dựa trên từng cơ sở dự án đầu tƣ đã

đƣợc cấp có thẩm quyền phê duyệt.

Uỷ ban thể dục thể thao chủ trì phối hợp với Bộ Tài nguyên và Môi

trƣờng, với các ngành có liên quan lập kế hoạch sử dụng đất cho các công trình

thể thao cấp tỉnh, cấp vùng, cấp quốc gia.

90

Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng có trách nhiệm tổ chức việc thẩm định qui

họạch sử dụng đất đối với các công trình thể thao cấp tỉnh, cấp vùng và cấp quốc

gia trình Thủ tƣớng Chính phủ phê duyệt.

Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh chỉ đạo Uỷ ban nhân dân cấp dƣới lập quy hoạch

sử dụng đất phục vụ sự nghiệp phát triển thể dục thể thao cấp huyện.

Công trình thể thao cấp huyện do Phòng thể dục thể thao cấp huyện quản

lý. Công trình thể thao cấp tỉnh do Sở thể thao tỉnh quản lý và đƣợc cấp giấy

chứng nhận quyền sử dụng đất. Công trình thể thao ở xã do cấp xã quản lý và cấp

giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho cấp xã.

Công trình thể thao cấp quốc gia do Tổng cục thể dục thể thao quản lý và

giao cho cho một tổ chức khai thác, sử dụng và cấp giấy chứng nhận quyền sử

dụng đất cho tổ chức đó (Ví dụ Uỷ ban Olympic quốc gia).

Công trình thể thao thuộc các cơ sở đào tạo, nghiên cứu khoa học và các tổ

chức, cơ quan khác thì giao cho các cơ quan, tổ chức và cơ sở đó quản lý, sử

dụng và đƣợc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,

* Đất di tích lịch sử, văn hoá, danh lam thắng cảnh là toàn bộ diện tích

đất, mặt nƣớc xây dựng và khuôn viên của các công trình văn hoá, danh lam

thắng cảnh, các di tích lịch sử đã đƣợc Nhà nƣớc quy hoạch, công nhận và xếp

hạng. Diện tích đất rừng thuộc các khu di tích lịch sử không thống kê vào diện

tích đất văn hoá, di tích lịch sử, mà thống kê vào đất rừng đặc dụng.

Đất có di tích lịch sử, văn hóa, danh lam thắng cảnh đã đƣợc Nhà nƣớc xếp

hạng phải đƣợc bảo vệ nghiêm ngặt theo qui định của Pháp lệnh Bảo vệ di tích

lịch sử văn hoá và danh lam thắng cảnh của Uỷ ban thƣờng vụ Quốc hội ban

hành ngày 04 tháng 04 năm 1984. Theo Pháp lệnh này, di tích lịch sử là những

công trình lịch sử, có giá trị nghệ thuật, văn hoá hoặc có liên quan đến những sự

kiện lịch sử, quá trình phát triển văn hoá, xã hội của Việt Nam. Danh lam thắng

cảnh là những khu vực thiên nhiên có cảnh quan đẹp hoặc có công trình xây

dựng cổ đẹp nổi tiếng ví dụ những công trình Lăng tẩm ở Huế, Vịnh Hạ Long,

động Hƣơng tích...

91

Pháp luật đất đai và Pháp lệnh Bảo vệ di tích, lịch sử, văn hoá và danh lam

thắng cảnh nghiêm cấm việc sử dụng đất di tích lịch sử, văn hoá và danh lam

thắng cảnh vào các mục đích khác. Việc sử dụng đất các vùng lân cận không

đƣợc làm ảnh hƣởng tới di tích lịch sử, văn hoá, danh lam thắng cảnh.

Trong trƣờng hợp đặc biệt cần thiết phải sử dụng đất có di tích lịch sử, văn

hoá, danh lam thắng cảnh vào mục đích khác thì phải đƣợc phép của cơ quan nhà

nƣớc có thẩm quyền phê duyệt.

*Đất nghĩa trang, nghĩa địa

Đất nghĩa trang, nghĩa địa là toàn bộ diện tích đất dùng làm nghĩa địa và

đất xây dựng nghĩa trang liệt sỹ. Đất sử dụng làm nghĩa trang, nghĩa địa phải

đƣợc quy hoạch thành khu tập trung, xa khu dân cƣ, thuận tiện cho việc chôn cất,

thăm viếng, hợp vệ sinh và tiết kiệm đất.

III. QUẢN LÝ VÀ ĐƢA ĐẤT CHƢA SỬ DỤNG VÀO SỬ DỤNG

Đất chưa sử dụng là đất chưa có đủ điều kiện hoặc chưa được xác định để

sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, lâm nghiệp;

chưa được xác định là đất ở, đất xây dựng các loại công trình... và Nhà nước

chưa giao cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân nào sử dụng.

1. Quản lý đất chƣa sử dụng

Uỷ ban nhân dân các cấp có trách nhiệm quản lý, bảo vệ quỹ đất chƣa sử

dụng và đƣa đất chƣa sử dụng vào sử dụng tại địa phƣơng theo quy định:

- Thống kê, kiểm kê đất đai chƣa sử dụng và chia thành 3 loại gồm:

+ Đất bằng chƣa sử dụng;

+ Đất đồi núi chƣa sử dụng;

+ Núi đá không có rừng cây.

Đối với mỗi loại đất cần xác định rõ diện tích đất mà nhà nƣớc chƣa sử

dụng nhƣng đang bị bao chiếm trái pháp luật. Xác định rõ diện tích đã đƣợc nhà

nƣớc cho thuê, giao, công nhận quyền sử dụng đất nhƣng đang trong tình trạng

hoang hoá để thu hồi, bổ sung vào quỹ đất chƣa sử dụng của địa phƣơng.

92

- Về lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng , cần xác định diện tích đất chƣa sử

dụng sẽ đƣa vào sử dụng trong kỳ quy hoạch và tiến độ hàng năm đƣa đất chƣa

sử dụng vào sử dụng.

2. Các biện pháp sử dụng

- Giao đất không thu tiền sử dụng đất đối với chƣa sử dụng tại các vùng

biên giới, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng cao cho các đơn vị lực lƣợng vũ trang

nhân dân, các đơn vị thanh niên xung phong, tổ chức kinh tế để khai hoang đƣa

vào sử dụng;

- Giao đất không thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đối với chƣa sử dụng

cho hộ gia đình, cá nhân trực tiếp lao động nông nghiệp tại địa phƣơng mà chƣa

đƣợc giao đất hoặc thiếu đất để sản xuất để cải tạo sử dụng. Trƣờng hợp vƣợt hạn

mức thì hộ gia đình, cá nhân phải chuyển sang thuê đất đối với diện tích vƣợt hạn

mức.

- Giao đất có thu tiền sử dụng, cho thuê đất cho các tổ chức kinh tế, ngƣời

Việt Nam định cƣ ở nƣớc ngoài, cá nhân nƣớc ngoài để thực hiện dự án đầu tƣ

sản xuất kinh doanh nông nghiệp hoặc phi nông nghiệp

Nhà nƣớc có chính sách đầu tƣ cơ sở hạ tầng, khuyến khích các hộ gia

đình, cá nhân, nhận và đầu tƣ để đƣa đất chƣa sử dụng vào sử dụng sản xuất nông

nghiệp lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản và sử dụng vào mục đích thích hợp khác.

Đối với đất do tổ chức, hộ gia đình tự khai hoang để sử dụng vào mục đích

nông nghiệp mà phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, không có tranh chấp thì

đƣợc Nhà nƣớc công nhận quyền sử dụng đất đối với diện tích đất trọng hạn mức

và đƣợc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của Luật đất đai.

Đối với đất chƣa sử dụng bị bao chiếm nhƣng không đầu tƣ, cải tạo để sử dụng

thì Nhà nƣớc thu hồi.

Hiện nay diện tích đất chƣa sử dụng ở nƣớc ta còn khá lớn (10.027.265

ha), phần lớn tập trung ở đồng bằng sông Cửu Long, Tây Nguyên, đất trống, đồi

núi trọc ở trung du miền Núi phía Bắc và ở các tỉnh Duyên hải miền Trung . Đất

93

mặt nƣớc, sông suối, núi đá không có rừng, bãi bồi ven sông, ven biển còn nằm

rải rác ở hầu hết các tỉnh trong cả nƣớc.

Đối với đất hoang hóa ven sông, thuộc địa phận xã nào thì do Uỷ ban nhân

dân xã đó quản lý và trình Uỷ ban nhân dân cấp huyện quyết định kế hoạch sử

dụng.

Đối với đất hoang hóa ven biển, nếu diện tích đất lớn thì Uỷ ban nhân dân

cấp tỉnh lập thành một vùng kinh tế mới và chuyển dân cƣ trong tỉnh đến đó sinh

sống. Nếu diện tích đất nhỏ thì Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh cho Uỷ ban nhân dân

cấp huyện sở tại tổ chức thành khu dân cƣ trong huyện.

Đối với đất trống, đồi núi trọc Nhà nƣớc khuyến khích các thành phần kinh

tế tham gia Chƣơng trình 327 phủ xanh đất trồng, đồi núi trọc, thực hiện các dự

án trồng rừng với sự tài trợ của Nhà nƣớc và các tổ chức quốc tế.

Đối với những xã, phƣờng, thị trấn nơi nào có diện tích đất thùng đào,

thùng đấu, các đoạn sông cụt, kênh, rạch, đê, đập, đƣờng giao thông, sân phơi,

nhà kho, nhà xƣởng, trại chăn nuôi và các loại đất chuyên dùng khác không sử

dụng, đất mới bồi ven sông, ven biển, đất hoang hoá, đất chƣa sử dụng thì Uỷ ban

nhân dân cấp xã có trách nhiệm quản lý diện tích đất đó để đƣa vào sử dụng theo

qui hoạch, kế hoạch sử dụng đất

Chƣơng 5

ĐỊA VỊ PHÁP LÝ CỦA NGƢỜI SỬ DỤNG ĐẤT

I. QUYỀN VÀ NGHĨA VỤ CHUNG CỦA NGƢỜI SỬ DỤNG ĐẤT

1. Các quyền chung của ngƣời sử dụng đất

Ngƣời sử dụng đất khi đƣợc Nhà nƣớc giao đất, cho thuê đất, cho phép

chuyển mục đích sử dụng hoặc đƣợc phép chuyển quyền sử dụng đất có các

quyền sau:

- Đƣợc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

- Hƣởng thành quả lao động, kết quả đầu tƣ trên đất đƣợc giao;

94

- Hƣởng các lợi ích do công trình của Nhà nƣớc về bảo vệ, cải tạo đất nông

nghiệp;

- Đƣợc Nhà nƣớc hƣớng dẫn và giúp đỡ trong cải tạo và bồi bổ đất nông

nghiệp;

- Đƣợc chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai;

- Đƣợc Nhà nƣớc bảo vệ khi bị ngƣời khác xâm phạm đến quyền sử dụng

đất hợp pháp của mình;

- Khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm quyền sử dụng đất

hợp pháp của mình và những hành vi vi phạm pháp luật đất đai.

2. Ngƣời sử dụng đất có các nghĩa vụ chung sau:

- Sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới, đúng quy định về độ sâu

trong lòng đất và chiều cao trên không, bảo vệ các công trình công cộng trong

lòng đất các quy định khác của pháp luật;

- Đăng ký quyền sử dụng đất, làm đầy đủ các thủ tục khi chuyển quyền sử

dụng đất theo quy định của pháp luật;

- Thực hiện nghĩa vụ tài chính ( nộp thuế, phí, lệ phí…) theo quy định của

pháp luật;

- Thực hiện các quy định về bảo vệ môi trƣờng, không làm tổn hại đến lợi

ích hợp pháp của ngƣời sử dụng đất có liên quan;

- Tuân theo các quy định của pháp luật về việc tìm thấy vật trong lòng đất;

- Giao lại đất khi Nhà nƣớc khi có quyết định thu hồi hoặc khi hết hạn sử

dụng đất;

II. QUYỀN VÀ NGHĨA VỤ CỦA TỔ CHỨC, HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN ĐƢỢC

NHÀ NƢỚC GIAO ĐẤT, CHO THUÊ ĐẤT

Căn cứ vào mục đích sử dụng đất và nghĩa vụ tài chính phải thực hiện đối

với Nhà nƣớc, Luật đất đai đã quy định cụ thể quyền và nghĩa vụ của các đối

tƣợng sử dụng đất theo các nhóm sau đây:

1. Quyền và nghĩa vụ của tổ chức trong nƣớc đƣợc Nhà nƣớc giao đất

không thu tiền sử dụng đất

95

a. Các quyền

- Tổ chức sử dụng đất vào mục đích nghiên cứu, thí nghiệm, thực nghiệm

về nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối;

- Đơn vị vũ trang nhân dân đƣợc Nhà nƣớc giao đất để sản xuất nông

nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối hoặc sản xuất kết hợp với

nhiệm vụ quốc phòng, an ninh;

- Tổ chức sử dụng đất để xây dựng nhà ở phục vụ tái định cƣ theo các dự

án của Nhà nƣớc;

- Hợp tác xã nông nghiệp sử dụng đất làm mặt bằng xây dựng trụ sở hợp

tác xã, sân phơi, nhà kho; xây dựng các cơ sở dịch vụ trực tiếp phục vụ sản xuất

nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối;

- Ngƣời sử dụng đất rừng phòng hộ; đất rừng đặc dụng; đất xây dựng trụ

sở cơ quan, xây dựng công trình sự nghiệp quy định tại Điều 88 của Luật Đất đai;

đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh; đất giao thông, thuỷ lợi; đất xây

dựng các công trình văn hoá, y tế, giáo dục và đào tạo, thể dục thể thao phục vụ

lợi ích công cộng và các công trình công cộng khác không nhằm mục đích kinh

doanh; đất làm nghĩa trang, nghĩa địa;

- Cộng đồng dân cƣ sử dụng đất nông nghiệp; cơ sở tôn giáo sử dụng đất

phi nông nghiệp quy định tại Điều 99 của Luật Đất đai.

Những tổ chức nói trên có quyền sử dụng đất đúng mục đích đƣợc giao,

đƣợc hƣởng các thành quả đầu tƣ trên đất, đƣợc hƣởng các quyền chung theo qui

định tại điều 105 Luật Đất đai năm 2003.

- Trƣờng hợp các tổ chức kinh tế đƣợc nhà nƣớc giao đất không thu tiền sử

dụng đất để xây dựng các công trình không bằng nguồn vốn từ ngân sách nhà

nƣớc đƣợc quyền bán tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất; thế chấp,

bảo lãnh, góp vốn bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất. Ngƣời

mua tài sản đƣợc Nhà nƣớc tiếp tục giao đất không thu tiền sử dụng đất theo mục

đích đã đƣợc xác định.

96

b. Nghĩa vụ của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước được Nhà

nước giao đất không thu tiền sử dụng đất.

Tổ chức trong nƣớc đƣợc Nhà nƣớc giao đất không thu tiền sử dụng đất

không đƣợc chuyển đổi, chuyển nhƣợng, tặng cho, cho thuê, thế chấp bảo lãnh,

góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Ngoài ra các tổ chức trong nƣớc còn phải thực

hiện các nghĩa vụ chung theo qui định tại điều 107 Luật Đất đai năm 2003.

2. Quyền và nghĩa vụ của các tổ chức kinh tế đƣợc Nhà nƣớc giao đất

có thu tiền sử dụng đất

a. Tổ chức kinh tế được nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất có

các quyền

Tổ chức kinh tế đƣợc Nhà nƣớc giao đất có thu tiền sử dụng đất theo quy

định tại Điều 34 Luật Đất đai ngoài các quyền chung đƣợc quy định tại Điều 105

Luật Đất đai năm còn có các quyền sau:

- Chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất và công trình kiến trúc, kết cấu hạ

tầng đã đƣợc xây dựng gắn liền với đất;

- Cho thuê quyền sử dụng đất và công trình kiến trúc, kết cấu hạ tầng đã

đƣợc xây dựng gắn liền với đất;

- Tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nƣớc, cộng đồng dân cƣ để xây

dựng các công trình phục vụ lợi ích chung của cộng đồng, tặng cho nhà tình

nghĩa gắn liền với đất theo quy định của pháp luật;

- Thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất và tài sản thuộc sở hữu của

mình gắn liền với đất tại tổ chức tín dụng đƣợc phép hoạt động tại Việt Nam để

vay vốn theo quy định của pháp luật;

- Góp vốn bằng quyền sử dụng đất và tài sản thuộc sở hữu của mình gắn

liền với đất để hợp tác sản xuất kinh doanh với các tổ chức, cá nhân khác;

b. Nghĩa vụ

- Tổ chức kinh tế đƣợc Nhà nƣớc giao đất có thu tiền sử dụng đất mà tiền

sử dụng đất đã trả có nguồn gốc từ ngân sách nhà nƣớc thì không có quyền

chuyển đổi, chuyển nhƣợng, tặng cho, cho thuê quyền sử dụng đất; thế chấp, bảo

97

lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất nhƣng đƣợc quyền bán tài sản thuộc sở

hữu của mình gắn liền với đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng tài sản thuộc sở

hữu của mình gắn liền với đất.

3. Quyền và nghĩa vụ của các tổ chức kinh tế sử dụng đất thuê

Ngoài các quy định chung tại điều 105, 107 Luật Đất đai năm 2003 các tổ

chức kinh tế sử dụng đất thuê của nhà nƣớc có các quyền sau:

- Thế chấp, bảo lãnh bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất

thuê tại các tổ chức tín dụng đƣợc phép hoạt động tại Việt Nam để vay vốn sản

xuất kinh doanh;

- Bán tài sản, góp vốn bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất

đã thuê;

- Cho thuê lại đất đã đƣợc xây dựng xong kết cấu hạ tầng trong trƣờng hợp

đƣợc phép đầu tƣ xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầngtại khu công nghiệp , khu

công nghệ cao, khu kinh tế;

- Tổ chức kinh tế đƣợc Nhà nƣớc cho thuê đất trƣớc ngày 01-07-2004 mà

đã trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê hoặc đã trả trƣớc cho nhiều năm mà thời

hạn còn lại ít nhất là 5 năm thì có các quyền và nghĩa vụ đƣợc quy định tại điều

110 của luật đất đai năm 2003 trong thời hạn đã trả tiền thuê đất; trƣờng hợp có

nhu cầu chuyển sang hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất thì phải nộp tiền

sử dụng đất trừ tiền thuê đất đã trả và có các quyền và nghĩa vụ quy định tại điều

110 của luật đất đai 2003.

- Tổ chức kinh tế thuê đất trong các khu công nghiệp thì thực hiện các

quyền, nghĩa vụ theo quy định của khu công nghiệp

Những tổ chức này có quyền: chuyển nhƣợng tài sản thuộc sở hữu của

mình gắn liền với đất thuê; thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với

đất thuê tại tổ chức tín dụng Việt nam để vay vốn sản xuất kinh doanh. Đối với

doanh nghiệp nhà nƣớc còn có quyền góp vốn bằng giá trị đất thuê để hợp tác sản

xuất kinh doanh với các tổ chức, cá nhân trong và ngoài nƣớc. Tổ chức kinh tế

nhận chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất hợp pháp hoặc đã đƣợc Nhà nƣớc giao

98

đất có thu tiền sử dụng đất mà tiền đó không có nguồn gốc từ ngân sách Nhà

nƣớc thì không phải chuyển sang thuê đất và có quyền nhƣ các tổ chức kinh tế

trong nƣớc đƣợc Nhà nƣớc giao đất có thu tiền sử dụng đất.

4. Quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế nhận chuyển nhƣợng quyền

sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất

- Nếu tiền trả cho việc nhận chuyển nhƣợng không có nguồn gốc từ ngân

sách nhà nƣớc thì đƣợc chuyển quyền sử dụng đất ( chuyển nhƣợng, chuyển đổi,

thế chấp...) của mình cho ngƣời khác

- Trƣờng hợp tổ chức kinh tế sử dụng đất đƣợc cơ quan nhà nƣớc có thẩm

quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng từ đất không thu tiền sang đất có thu

tiền, nếu tiền trả không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nƣớc thì cũng đƣợc

chuyền quyền sử dụng đất cho ngƣời khác. Trƣờng hợp tổ chức kinh tế sử dụng

đất chọn hình thức thuê đất thì chỉ có quyền bán tài sản, góp vốn, thế chấp, bảo

lãnh bằng tài sản trên đất tại các tổ chức tín dụng để vay vốn

5. Quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân đối với đất nông

nghiệp.

Ngoài các quyền và nghĩa vụ chung đƣợc qui định tai điều 105,107 Luật

đất đai 2003. hộ gia đình cá nhân sử dụng đất nông nghiệp còn có các quyền:

chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp trong cùng một xã, phƣờng, thị trấn

với hộ gia đình, cá nhân khác; chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất; cho thuê đất;

để lại thừa kế, đƣợc thừa kế theo qui định của pháp luật; tặng cho quyền sử dụng

đất; đƣợc thế chấp, bảo lãnh tại các tổ chức tín dụng đƣợc phép hoạt động ở Việt

nam để vay vốn sản xuất kinh doanh; đƣợc góp vốn bằng quyền sử dụng đất để

hợp tác sản xuất, kinh doanh.

Hộ gia đình, cá nhân chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang

đất phi nông nghiệp có các quyền và nghĩa vụ đƣợc qui định tại điều 105, 107

Luật đất đai nhƣ quyền chuyển đổi, chuyển nhƣợng, cho thuê...và có nghĩa vụ trả

tiền chuyển mục đích sử dụng đất cho Nhà nƣớc

6. Quyền của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất phi nông nghiệp

99

Hộ gia đình, cá nhân đƣợc Nhà nƣớc giao đất có thu tiền sử dụng đất trong

các trƣờng hợp sử dụng đất làm nhà ở hoặc xây dựng các công trình hoặc cơ sở

sản xuất, kinh doanh có quyền chuyển nhƣợng; chuyển đổi; cho thuê; cho thuê

lại; tặng cho; thừa kế; thế chấp hoặc bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất tại

các tổ chức tín dụng đƣợc phép hoạt động tại Việt nam đƣợc vay vốn sản xuất

kinh doanh.

7. Quyền của hộ gia đình, cá nhân đƣợc Nhà nƣớc cho thuê đất

Hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu sử dụng đất để sản xuất, kinh doanh có

quyền thuê đất của Nhà nƣớc có quyền: bán; để lại thừa kế; tăng cho; thế chấp

hoặc bảo lãnh; góp vốn bằng tài sản trên đất trong thời hạn thuê để hợp tác sản

xuất kinh doanh với các tổ chức, cá nhân trong và ngoài nƣớc.

Hộ gia đình, cá nhân đƣợc nhà nƣớc cho thuê đất trƣớc ngày 01 tháng 07

năm 2003 mà đã trả tiền thuê đất cho cả thời hạn thuê hoặc đã trả tiền cho nhiều

năm mà thời hạn còn lại là 5 năm thì có các quyền và nghĩa vụ qui định tai điều

113 của Luật đất đai (chuyển đổi, chuyển nhƣợng... trừ quyền cho thuê lại)

Hộ gia đình, cá nhân thuê lại đất trong khu công nghiệp có quyền và nghĩa

vụ theo điều 114 khoản 1 Luật đât đai ( quyền bán, tặng cho, thế chấp., bảo lãnh,

góp vốn bằng tài sản trên đất thuê). Các trƣờng hợp thuê đất của hộ gia đình, cá

nhân, tổ chức với nhau thì tuân theo qui định của Luật dân sự.

III. QUYỀN VÀ NGHĨA VỤ CỦA NGƢỜI VIỆT NAM ĐỊNH CƢ Ở NƢỚC

NGOÀI, TỔ CHỨC, CÁ NHÂN NƢỚC NGOÀI SỬ DỤNG ĐẤT Ở VIỆT NAM

1. Quyền và nghĩa vụ của tổ chức nƣớc ngoài có chức năng ngoại giao.

Ngoài các quyền và nghĩa vụ giống nhƣ các chủ thể sử dụng khác, các tổ

chức nƣớc ngoài có chức năng ngoại giao có các quyền sau:

- Xây dựng các công trình trên đất theo giấy phép của cơ quan Nhà nƣớc

Việt Nam có thẩm quyền;

- Sở hữu công trình do mình xây dựng trên đất thuê trong thời hạn thuê

đất;

100

- Đƣợc hƣởng các quyền theo Điều ƣớc Quốc tế mà Việt Nam tham gia ký

kết hoặc gia nhập và các quyền khác ghi trong hợp đồng thuê đất.

2. Quyền và nghĩa vụ của ngƣời Việt Nam định cƣ ở nƣớc ngoài, tổ

chức, cá nhân nƣớc ngoài sử dụng đất để thực hiện các dự án đầu tƣ ở Việt

Nam

Ngoài các quyền và nghĩa vụ đƣợc quy định tại điều 105, 107, khoản 2

điều 110 luật đất đai năm 2003, thì ngƣời Việt Nam định cƣ ở nƣớc ngoài, tổ

chức, cá nhân nƣớc ngoài còn có các quyền nhƣ:

- Đƣợc bán, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng tài sản thuộc sở hữu của

mình gắn liền với đất thuê tại các tổ chức tín dụng để vay vốn;

- Cho thuê nhà ở trong trƣờng hợp đƣợc phép đầu tƣ xây kinh doanh nhà ở;

Trƣờng hợp đã trả tiền thuê đất cho cả thời hạn thuê hoặc đã trả trƣớc cho

nhiều năm mà thời hạn còn lại ít nhất là 5 năm thì ngoài các quyền và nghĩa vụ

quy định tại điều 105, 107 Luật Đất đai năm 2003, ngƣời Việt Nam định cƣ ở

nƣớc ngoài, tổ chức, cá nhân nƣớc ngoài còn có các quyền nhƣ:

- Chuyển nhƣợng, cho thuê lại, thế chấp, bảo lãnh quyền sử dụng đất thuê

và tài sản thuộc sở hữu của mình trên đất cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân

khác;

- Góp vốn bằng quyền sử dụng đất thuê và tài sản trên đất để vay vốn tại

các tổ chức tín dụng đƣợc phép hoạt động tại Việt nam.

Trƣờng hợp đƣợc phép đầu tƣ xây dựng kinh doanh nhà ở thì có quyền bán

hoặc cho thuê theo quy định của Chính phủ; ngƣời mua nhà ở đƣợc cấp giấy

chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà theo quy định của pháp luật đất

đai.

3. Quyền và nghĩa vụ của ngƣời Việt Nam định cƣ ở nƣớc ngoài, tổ

chức, cá nhân nƣớc ngoài sử dụng đất trong khu công nghiệp, khu kinh tế,

khu công nghệ cao

101

Ngƣời Việt Nam định cƣ ở nƣớc ngoài đƣợc nhận chuyển nhƣợng quyền

sử dụng đất trong khu công nghiệp, khu kinh tế, khu công nghệ cao có các quyền

và nghĩa vụ quy định tại điều 105, 107 và khoản 2 điều 110 Luật Đất đai;

Ngƣời Việt Nam định cƣ ở nƣớc ngoài, tổ chức, cá nhân nƣớc ngoài sử

dụng đất trong khu công nghiệp, khu kinh tế, khu công nghệ cao ngoài các quyền

, nghĩa vụ quy định tại điều 105, 107 Luật Đất đai còn có các quyền và nghĩa vụ

sau:

- Đƣợc bán, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng tài sản thuộc sở hữu của

mình gắn trên đất; đất thuê lại đối với trƣờng hợp trả tiền thuê đất hàng năm;

- Chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất thuê, đất thuê lại và tài sản trên đất;

- Thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất thuê, đất thuê lại

với các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân khác để hợp tác kinh doanh.

4. Quyền và nghĩa vụ của ngƣời Việt Nam định cƣ ở nƣớc ngoài đƣợc

mua nhà gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam

Tại kỳ họp thứ 3 Quốc hội khóa XII ngày 03 tháng 06 năm 2008 đã ra

Nghị quyết số 19/NQ-QH12 thí điểm cho tổ chức, cá nhân nƣớc ngoài mua nhà

gắn liền với quyền sử dụng đất và sở hữu nhà ở tại Việt Nam.

a. Theo tinh thần Nghị quyết 19/NQ, Quốc hội khóa XII, thì chủ sở hữu

nhà ở là tổ chức, cá nhân nƣớc ngoài đƣợc quy định tại các khoản 1, 2, 3, 4 Điều

2 Nghị quyết có các quyền sau đây:

- Đƣợc sở hữu một căn hộ chung cƣ trong dự án phát triển nhà ở thƣơng

mại; nếu đối tƣợng này đƣợc tặng cho hoặc đƣợc thừa kế nhà ở khác thì chỉ đƣợc

chọn sở hữu một căn hộ chung cƣ trong dự án phát triển nhà ở thƣơng mại, đối

với loại nhà ở khác thì chỉ đƣợc hƣởng giá trị của nhà ở đó;

- Doanh nghiệp có vốn đầu tƣ nƣớc ngoài quy định tại khoản 5 Điều 2 của

Nghị quyết 19/NQ-QH12 thì đƣợc sở hữu một hoặc một số căn hộ chung cƣ

trong dự án phát triển nhà ở thƣơng mại cho những ngƣời đang làm việc tại

doanh nghiệp đó ở; nếu doanh nghiệp này đƣợc tặng cho hoặc đƣợc thừa kế nhà

102

ở khác thì chỉ đƣợc chọn sở hữu căn hộ chung cƣ trong dự án phát triển nhà ở

thƣơng mại, đối với loại nhà ở khác thì chỉ đƣợc hƣởng giá trị của nhà ở đó;

- Bán, tặng cho nhà ở thuộc sở hữu của mình sau thời hạn mƣời hai tháng,

kể từ ngày đƣợc cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở; trƣờng hợp chủ sở

hữu nhà ở là cá nhân không thể tiếp tục cƣ trú tại Việt Nam thì đƣợc bán hoặc

tặng cho nhà ở đã mua trƣớc thời hạn quy định;

- Để thừa kế nhà ở theo quy định của pháp luật về thừa kế của Việt Nam;

trƣờng hợp ngƣời nhận thừa kế không thuộc diện đƣợc sở hữu nhà ở tại Việt

Nam thì đƣợc hƣởng giá trị của nhà ở đó;

- Thế chấp nhà ở tại tổ chức tín dụng đƣợc phép hoạt động tại Việt Nam;

- Uỷ quyền cho ngƣời khác quản lý nhà ở thuộc quyền sở hữu hợp pháp

của mình;

- Yêu cầu cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền cấp mới, cấp đổi, cấp lại Giấy

chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, xác nhận những thay đổi sau khi cấp Giấy

chứng nhận quyền sở hữu nhà ở theo quy định của Nghị quyết 19/NQ-QH12 và

pháp luật về nhà ở;

- Bảo trì, cải tạo nhà ở và sử dụng không gian của nhà ở phù hợp với quy

hoạch xây dựng, kiến trúc và các quy định của pháp luật Việt Nam;

- Đƣợc bồi thƣờng thiệt hại khi phải phá dỡ, giải toả theo quy định của

pháp luật Việt Nam;

- Khiếu nại, tố cáo những hành vi vi phạm Nghị quyết 19/NQ-QH12 và

pháp luật về nhà ở.

b. Nghĩa vụ của chủ sở hữu nhà ở là tổ chức, cá nhân nước ngoài

Tổ chức, cá nhân nƣớc ngoài sở hữu nhà ở tại Việt Nam có các nghĩa vụ

sau đây:

- Chỉ đƣợc dùng nhà ở vào mục đích để ở, không đƣợc dùng để cho thuê,

làm văn phòng hoặc sử dụng vào mục đích khác;

- Thực hiện việc mua, bán, tặng cho, thừa kế, thế chấp, uỷ quyền quản lý

nhà ở theo đúng quy định của Nghị quyết này và pháp luật về nhà ở;

103

- Thực hiện đầy đủ trình tự, thủ tục khi đề nghị cấp mới, cấp đổi, cấp lại

Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, xác nhận thay đổi sau khi cấp Giấy chứng

nhận quyền sở hữu nhà ở theo quy định của Nghị quyết 19/NQ-QH12 và pháp

luật về nhà ở;

- Quản lý, sử dụng, bảo trì, cải tạo, phá dỡ nhà ở theo quy định của pháp

luật Việt Nam nhƣng không đƣợc làm ảnh hƣởng hoặc gây thiệt hại đến lợi ích

của Nhà nƣớc, lợi ích công cộng, quyền, lợi ích hợp pháp của ngƣời khác;

- Thực hiện nộp thuế, lệ phí theo quy định của pháp luật Việt Nam khi mua

bán, tặng cho, thế chấp, thừa kế nhà ở; khi đề nghị cấp mới, cấp đổi, cấp lại Giấy

chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, xác nhận thay đổi sau khi cấp Giấy chứng nhận

quyền sở hữu nhà ở;

- Chấp hành quyết định của cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền của Việt

Nam về việc xử lý vi phạm, giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về nhà ở; về

việc giải tỏa, bồi thƣờng, hỗ trợ, tái định cƣ, phá dỡ nhà ở; về trƣng dụng, trƣng

mua, mua trƣớc nhà ở;

- Thực hiện các nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật Việt Nam.

Chƣơng 6

PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

I. KHÁI NIỆM VỀ CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

Luật Đất đai năm 1993 có hiệu từ 15/10/1993 lần đầu tiên đã thiết chế các

quyền năng cụ thể của ngƣời sử dụng đất thông qua các quy định từ việc đƣợc

chuyển đổi, chuyển nhƣợng, cho thuê, thừa kế và thế chấp quyền sử dụng đất. Để

thực hiện các quyền này trên thực tế, Bộ luật Dân sự 1995 đã cụ thể hóa các

quyền này về nội dung. Tuy nhiên, để bảo đảm việc quản lý thống nhất của Nhà

nƣớc về đất đai, năm 1999, Chính phủ mới ban hành Nghị định 17/CP quy định

104

về trình tự, thủ tục chuyển đổi, chuyển nhƣợng, cho thuê, thừa kế, thế chấp và

góp vốn bằng quyền sử dụng đất.

Mặt khác khi các quan hệ kinh tế ngày càng phát triển, việc hoàn thiện thể

chế pháp luật đất đai là hết sức cần thiết. Vì vậy, Luật Đất đai tiếp tục đƣợc sửa

đổi, bổ sung vào các năm 1998, 2001 và đƣợc ban hành mới năm 2003 đã mở

rộng thêm nhiều quyền cho ngƣời sử dụng đất nhƣ quyền về cho thuê lại quyền

sử dụng đất, quyền đƣợc bảo lãnh, quyền tặng cho quyền sử dụng đất theo quy

định của pháp luật dân sự và đƣợc cụ thể hóa tại phần thứ năm (từ Điều 688 đến

Điều 735) Bộ luật Dân sự năm 2005 và Nghị định 181/CP của Chính phủ ngày

29-10-2004 về hƣớng dẫn thi hành Luật Đất đai 2003 và Nghị định 84/CP của

Chính phủ ngày 25-5-2007 quy định về cấp giấy chứng nhận, về thu hồi đất, về

thực hiện quyền sử dụng đất...

Theo đó, ngƣời sử dụng đất khi đƣợc Nhà nƣớc giao đất, cho thuê đất, cho

phép chuyển mục đích sử dụng đất... do nhu cầu sản xuất, đời sống và những

điều kiện khách quan khác đem lại mà giữa họ đã phát sinh ra các nhu cầu về

chuyển quyền sử dụng đất. Về nguyên tắc, Nhà nƣớc thu hồi đất của ngƣời này

và giao cho ngƣời khác theo một trình tự thủ tục nhất định. Ví dụ, hộ gia đình

ông A và chị B là hai hộ gia đình sử dụng đất nông nghiệp, khi hộ ông A chuyển

đi nơi khác nên có nhu cầu chuyển nhƣợng cho chị B. Xét về nhu cầu sử dụng đất

của B thì Nhà nƣớc sẽ quyết định thu hồi của ông A và quyết định giao cho chị B

hay không. Tuy nhiên, việc lƣu chuyển quyền sử dụng đất trong nền kinh tế thị

trƣờng là yêu cầu tất yếu, song để quản lý đất đai, Nhà nƣớc đã cho phép ngƣời

sử dụng đất đƣợc chuyển quyền sử dụng theo các quy định pháp luật nêu trên. Vì

vậy, việc cho phép chuyển quyền sử dụng đất một mặt nhằm cụ thể hóa chủ

trƣơng, đƣờng lối của Đảng và Nhà nƣớc về phát triển kinh tế thị trƣờng có sự

quản lý của Nhà nƣớc. Mặt khác, nhằm tạo điều kiện cho phép đất đai tích tụ với

quy mô thích hợp trong quá trình phát triển kinh tế hàng hóa, nhất là ở nông thôn

trong quá trình chuyển dịch cơ cấu của nền kinh tế. Bên cạnh đó, việc cho phép

chuyển dịch đất đai giữa các chủ thể sử dụng đất còn tạo điều kiện cho Nhà nƣớc

105

điều tiết lại một bƣớc về chệnh lệnh địa tô đem lại cho các quá trình phát triển

kinh tế, xã hội, an ninh, quốc phòng, khắc phục tình trạng mua bán đất đai bất

hợp pháp trong những năm qua.

Vì vậy, chuyển quyền sử dụng đất được hiểu là hành vi của một chủ thể sử

dụng đất hợp pháp chuyển giao quyền và nghĩa vụ của mình cho người khác theo


II. ĐIỀU KIỆN CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

Là Cơ sở pháp lý quan trọng để Nhà nƣớc xem xét, quyết định cho việc

chuyển quyền sử dụng đất giữa những ngƣời sử dụng đất với nhau có hợp pháp

hay không hợp pháp. Vì vậy, khi chuyển quyền sử dụng đất, các bên không thỏa

mãn các điều kiện đặt ra của Nhà nƣớc sẽ bị coi là vi phạm pháp luật và bị xử lý

theo quy định của pháp luật.

Các điều kiện chuyển quyền sử dụng bao gồm:

1- Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là chứng thƣ pháp lý nhằm xác lập

quyền sử dụng đất hợp pháp của tổ chức và cá nhân, công dân và là cơ sở cho

việc bảo đảm, bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của công dân khi có sự xâm hại. Vì

vậy, pháp luật dân sự và đất đai quy định ngƣời sử dụng đất khi tham gia các giao

dịch dân sự liên quan đến đất đai phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Đây còn là điều kiện, cơ sở quan trọng trong việc xác lập mối quan hệ pháp lý

giữa Nhà nƣớc và công dân khi thực hiện quyền và nghĩa vụ. Do vậy, pháp luật

đất đai quy định: ngƣời sử dụng đất phải có giấy chứng nhận mới đƣợc thực hiện

các quyền chuyển đổi, chuyển nhƣợng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho quyền sử

dụng đất, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất…

2- Đất trong thời hạn còn được sử dụng

Đây là quy định mang tính dự liệu các khả năng chuyển quyền sử dụng

đất ngoài thời hạn mà Luật Đất đai quy định. Theo đó thời hạn sử dụng đất trồng

cây hàng năm là 20 năm, cây lâu năm là 50 năm. Đối với đất thuê của Nhà nƣớc,

106

thời gian sử dụng đƣợc xác định tùy theo mục đích sử dụng và thời gian thuê theo

quy định của pháp luật đất đai.

3- Được phép chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của Bộ luật dân

sự và pháp luật về đất đai

- Đất đƣợc phép chuyển quyền là đất theo qui định của pháp luật đƣợc

phép chuyển nhƣợng, chuyển đổi, cho thuê, thừa kế, thế chấp.. Đất nông nghiệp,

đất phi nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân; đất của các loại hình doanh nghiệp

mà không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nƣớc..đều đƣợc phép chuyển quyền

- Đất của các cơ quan nhà nƣớc đang sử dụng, đất di tích lịch sử, đất công

cộng, đất lấn chiếm…không đƣợc phép chuyển quyền

4- Đất không có tranh chấp

Trƣờng hợp đất chuyển quyền sử dụng đất có tranh chấp, nhƣng sau khi đã

giải quyết xong những tranh chấp, mâu thuẫn, bất đồng về quyền và lợi ích hợp

pháp giữa các bên tranh chấp thì lại đƣợc chuyển quyền sử dụng.

107

III. CÁC HÌNH THỨC VÀ THỦ TỤC CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

Hình thức chuyển quyền sử dụng đất là các tiêu chí pháp lý buộc các bên

tham gia chuyển quyền phải thực hiện.

Khi thực hiện chuyển quyền sử dụng đất các bên phải lập hồ sơ chuyển

quyền gồm:

- Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất;

- Giấy tờ kèm theo nhƣ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, chứng minh

thƣ nhân dân, hộ khẩu.

Theo quy định của Bộ luật Dân sự năm 2005, hợp đồng chuyển quyền sử

dụng đất đƣợc lập trên cơ sở trên cơ sở có sự thỏa thuận giữa các bên về hình

thức, điều kiện và nội dung của hợp đồng.

- Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phải có chứng thực của UBND cấp

xã hoặc công chứng theo quy định của pháp luật về công chứng.

- Trƣờng hợp đất đai thuộc quyền sử dụng chung của hộ gia đình, thì hợp

đồng chuyển quyền sử dụng do đại diện hộ gia đình thực hiện trên cơ sở có sự

nhất trí của tất cả các thành viên từ đủ 18 tuổi trở nên, có đủ năng lực hành vi dân

sự và cùng ký tên hoặc có văn bản ủy quyền.

- Trƣờng hợp thực hiện các quyền của ngƣời sử dụng đất mà bên tham gia

có yêu cầu chứng thực của UBND cấp xã, thì trong thời hạn không quá 03 ngày

kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, UBND cấp xã nơi có đất có trách nhiệm chứng

thực hợp đồng hoặc giấy tờ chuyển quyền sử dụng đất.

- Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời hạn đăng ký

tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc cơ quan tài nguyên và Môi

trƣờng.

- Đối với trƣờng hợp thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, thì hiệu lực của

di chúc hoặc biên bản phân chia thừa kế, văn bản tặng cho quyền sử dụng đất

đƣợc thực hiện theo quy định của pháp luật Dân sự.

- Các trƣờng hợp chuyển quyền sử dụng đất mà phải thực hiện nghĩa vụ tài

chính thì thực hiện theo quy định của Luật Thuế Thu nhập cá nhân có hiệu lực

108

ngày 01/01/2009 thay thế Luật Thuế chuyển quyền sử dụng đất năm 1994, sửa

đổi năm 1999.

Ví dụ, trƣờng hợp cá nhân bán căn nhà duy nhất thì cá nhân chỉ cần tự khai

và tự chịu trách nhiệm, không phải chứng minh, trừ trƣờng hợp chuyển nhƣợng

bất động sản phát sinh trƣớc năm 2009 nhƣng chƣa thực hiện các nghĩa vụ tài

chính đối với Nhà nƣớc. Trƣờng hợp đã nộp số thuế cao hơn số thuế phải nộp

trƣớc khi Thông tƣ 116/TT-BTC hƣớng dẫn tính thuế thu nhập cá nhân có hiệu

lực thì đƣợc cơ quan thuế thoái trả tiền thuế.

Hiện nay, Nhà nƣớc tạm thời chƣa thu thuế với cá nhân, hộ gia đình có

quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà góp vốn bằng bất động sản vào doanh

nghiệp và thu nhập từ nhận tiền bồi thƣờng do Nhà nƣớc thu hồi đất hoặc doanh

nghiệp chi trả.

Cách tính thuế thu nhập cá nhân về chuyển quyền sử dụng đất:

Miễn thuế

25% trên chênh

lệch

(giá bán - [giá mua

+ chi phí])

2% trên giá trị chuyển

nhƣợng

Bán bất động

sản duy nhất

Có đủ hồ sơ, chứng

từ hợp lệ làm căn cứ

xác định giá chuyển

nhƣợng, giá vốn và

các chi phí liên quan.

Không xác định đƣợc

giá vốn và các chi phí

làm cơ sở xác định thu

nhập tính thuế.

Theo quy định của pháp luật về Thuế thu nhập cá nhân, giá chuyển nhƣợng

là giá đƣợc xác định theo hợp đồng của các bên. Nếu giá hợp đồng thấp hơn giá

do UBND cấp tỉnh quy định thì thực hiện theo giá của UBND cấp tỉnh quy định

hàng năm.

1. Trình tự, thủ tục chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ

gia đình, cá nhân

109

Nhằm khắc phục tình trạng sử dụng đất manh mún, kém hiệu quả trong

quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nƣớc. Nhà nƣớc khuyến khích các

hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp đƣợc chuyển đổi

quyền sử dụng đất nông nghiệp cho nhau khi có đủ các điều kiện sau:

- Thuận tiện cho sản xuất và đời sống;

- Sau khi chuyển đổi đất phải sử dụng đúng mục đích, đúng thời hạn theo


Trƣờng hợp chuyển đổi theo chủ trƣơng chung về “dồn điền đổi thửa” thì

thực hiện theo trình tự sau:

+ Các hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp tự thoả thuận với nhau

bằng văn bản về việc chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; nộp văn bản

thoả thuận kèm theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc một trong các loại

giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật

Đất đai (nếu có);

+ Uỷ ban nhân dân xã, phƣờng, thị trấn lập phƣơng án chuyển đổi quyền

sử dụng đất nông nghiệp chung cho toàn xã, phƣờng, thị trấn (bao gồm cả tiến độ

thời gian thực hiện chuyển đổi) và gửi phƣơng án đến Phòng Tài nguyên và Môi

trƣờng;

+ Phòng Tài nguyên và Môi trƣờng có trách nhiệm thẩm tra phƣơng án và

chỉ đạo Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trực thuộc để chuẩn bị hồ sơ địa

chính;

+ Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm làm trích lục bản

đồ địa chính hoặc trích đo địa chính khu đất đối với nơi chƣa có bản đồ địa chính,

trích sao hồ sơ địa chính và gửi đến Phòng Tài nguyên và Môi trƣờng;

+ Phòng Tài nguyên và Môi trƣờng có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ và trình

Uỷ ban nhân dân cùng cấp quyết định;

110

+ Uỷ ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh có trách

nhiệm xem xét, ký giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với các thửa đất

chuyển đổi và gửi cho Phòng Tài nguyên và Môi trƣờng.

- Thủ tục chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp giữa hai hộ gia đình,

cá nhân đƣợc thực hiện nhƣ sau:

+ Hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu chuyển đổi quyền sử dụng đất nông

nghiệp nộp một (01) bộ hồ sơ gồm hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất, giấy

chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng

đất quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai (nếu có).

+ Trong thời hạn không quá hai (02) ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ

sơ hợp lệ, Uỷ ban nhân dân xã, phƣờng, thị trấn có trách nhiệm gửi hồ sơ cho

Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trƣờng;

+ Trong thời hạn không quá ba (03) ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ

sơ hợp lệ, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm làm trích sao hồ

sơ địa chính và chỉnh lý giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc thực hiện thủ

tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với trƣờng hợp phải cấp mới giấy

chứng nhận.

Hiện nay việc chuyển đổi đất nông nghiệp diễn ra chƣa mạnh mẽ ở tất cả

các địa phƣơng trong cả nƣớc, đặc biệt là các tỉnh phía bắc và các tỉnh duyên hải

Trung bộ. Nguyên nhân của tình hình trên là do mỗi hộ nông dân muốn giữ lại

cho mình những thửa ruộng tốt nhất, hơn nữa sản xuất nông nghiệp ở nông thôn

vẫn mang tính chất tự cấp, tự túc, hộ nông dân nào cũng sản xuất đủ loại sản

phẩm để phục vụ trƣớc hết cho nhu cầu các thành viên trong hộ gia đình mà chƣa

theo mô hình sản xuất hàng hoá nông sản.

2. Trình tự, thủ tục chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất

a. Đối với hộ gia đình và cá nhân

111

Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp để trồng

rừng đƣợc chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất trong những trƣờng hợp:

- Chuyển đến nơi khác để làm ăn và sinh sống;

- Không còn hoặc không có khả năng trực tiếp lao động sản xuất nông

nghiệp, lâm nghiệp.

Đối với đất ở ngƣời sử dụng đất có quyền chuyển nhƣợng khi không có

nhu cầu sử dụng đất đó.

Hộ gia đình, cá nhân đƣợc Nhà nƣớc cho thuê đất đã trả tiền thuê đất cho

cả thời gian thuê, hoặc đã trả tiền trƣớc nhiều năm, mà thời hạn thuê đất đã trả

tiền còn lại ít nhất là 5 năm thì đƣợc chuyển nhƣợng đất thuê và tài sản trên đất

thuê.

Hộ gia đình, cá nhân muốn nhận chuyển nhƣợng đất nông nghiệp phải là

ngƣời có nhu cầu sử dụng đất, chƣa có đất hoặc đang sử dụng đất dƣới hạn mức

theo quy định của pháp luật đất đai. Nếu đất nông nghiệp trồng lúa nƣớc thì

ngƣời nhận chuyển nhƣợng phải trực tiếp làm nông nghiệp. Tổ chức kinh tế

không đƣợc nhận chuyển nhƣợng đất nông nghiệp trừ trƣờng hợp đƣợc Nhà nƣớc

cho phép.

b. Đối với tổ chức

Các tổ chức kinh tế đƣợc chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất khi có một

trong các điều kiện sau:

- Đất do Nhà nƣớc giao có thu tiền sử dụng đất;

- Đất do nhận chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất hợp pháp;

- Đất Nhà nƣớc cho thuê, đã trả tiền sử dụng đất cho cả thời gian thuê,

hoặc trả trƣớc nhiều năm mà thời hạn thuê đất đã trả tiền còn lại ít nhất là 5 năm.

c. Thủ tục thực hiện:

Việc chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân

đƣợc thực hiện nhƣ sau:

a) Trong thời hạn không quá bốn (04) ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ

sơ hợp lệ ( hợp đồng chuyển nhƣợng có công chứng, bản sao giấy chứng minh

112

thƣ, hộ khẩu), Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm thẩm tra hồ

sơ, trích sao hồ sơ địa chính; gửi số liệu địa chính đến cơ quan thuế để xác định

nghĩa vụ tài chính; chỉnh lý giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp hoặc thực

hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với trƣờng hợp phải cấp

mới giấy chứng nhận;

b) Trong thời hạn không quá ba (03) ngày làm việc kể từ ngày nhận đƣợc

thông báo nghĩa vụ tài chính, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất hoặc Uỷ ban

nhân dân xã, thị trấn có trách nhiệm thông báo cho bên chuyển nhƣợng và bên

nhận chuyển nhƣợng thực hiện nghĩa vụ tài chính;

c) Trong thời hạn không quá ba (03) ngày làm việc kể từ ngày bên chuyển

nhƣợng và bên nhận chuyển nhƣợng thực hiện xong nghĩa vụ tài chính, Văn

phòng đăng ký quyền sử dụng đất hoặc Uỷ ban nhân dân xã, thị trấn nơi có đất có

trách nhiệm trao.

4. Trình tự, thủ tục thừa kế quyền sử dụng đất

Thừa kế quyền sử dụng đất là việc chuyển quyền sử dụng đất của người

chết cho người hưởng thừa kế theo di chúc hoặc theo pháp luật phù hợp với quy

định của pháp luật đất đai và pháp luật dân sự.

Những ngƣời sau đây đƣợc để lại thừa kế quyền sử dụng đất:

- Cá nhân đƣợc Nhà nƣớc giao đất nông nghiệp để trồng cây hàng năm,

trồng cây lâu năm, nuôi trồng thuỷ sản, đất làm muối, đất rừng sản xuất, đất ở,

đất chuyên dùng.

- Thành viên của hộ gia đình sử dụng đất nông nghiệp để trồng cây lâu

năm, đất rừng sản xuất, đất ở, đất chuyên dùng.

- Cá nhân đƣợc Nhà nƣớc cho thuê đất mà đã trả tiền thuê đất cho cả thời

gian thuê, hoặc trả trƣớc tiền thuê cho nhiều năm.

Những ngƣời có đủ điều kiện sau đây thì đƣợc nhận thừa kế đất nông

nghiệp để trồng cây hàng năm, nuôi trồng thuỷ sản:

Thứ nhất, có nhu cầu sử dụng đất

113

Thứ hai, có điều kiện trực tiếp sử dụng đất đúng mục đích

Thứ ba, chƣa có đất hoặc đang sử dụng đất dƣới hạn mức của địa phƣơng

theo quy định của pháp luật đất đai.

Ngƣời nhận thừa kế nộp một (01) bộ hồ sơ gồm có:

a) Di chúc; biên bản phân chia thừa kế; bản án, quyết định giải quyết tranh

chấp về thừa kế quyền sử dụng đất của Toà án nhân dân đã có hiệu lực pháp luật;

đơn đề nghị của ngƣời nhận thừa kế đối với trƣờng hợp ngƣời nhận thừa kế là

ngƣời duy nhất.

b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc một trong các loại giấy tờ về

quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai (nếu

có).

Việc đăng ký thừa kế được thực hiện như sau:

a) Trong thời hạn không quá bốn (04) ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ

sơ hợp lệ, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ,

làm trích sao hồ sơ địa chính; gửi số liệu địa chính cho cơ quan thuế để xác định

nghĩa vụ tài chính (nếu có); chỉnh lý giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp

hoặc thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với trƣờng

hợp phải cấp mới giấy chứng nhận;

b) Trong thời hạn không quá ba (03) ngày làm việc kể từ ngày nhận đƣợc


nhân dân xã, thị trấn nơi có đất có trách nhiệm thông báo cho bên nhận thừa kế

quyền sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật;

c) Trong thời hạn không quá ba (03) ngày làm việc kể từ ngày bên nhận

thừa kế quyền sử dụng đất thực hiện xong nghĩa vụ tài chính, Văn phòng đăng ký

quyền sử dụng đất hoặc Uỷ ban nhân dân xã, thị trấn nơi có đất có trách nhiệm

trao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

6. Trình tự thủ tục tặng cho quyền sử dụng đất

114

- Tổ chức kinh tế đƣợc giao đất có thu tiền sử dụng đất, nhận chuyển

nhƣợng quyền sử dụng đất đƣợc tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nƣớc, công

đồng dân cƣ, xây dựng nhà tình nghĩa.

- Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất đƣợc tặng cho quyền sử dụng đất cho

Nhà nƣớc, cộng đồng dân cƣ, xây dựng nhà tình nghĩa,tặng cho hộ gia đình, cá

nhân trong nƣớc, ngƣời Việt nam định cƣ ở nƣớc ngoài theo qui định tại khoản 1

điều 121 Luật Đất đai năm 2003

Bên đƣợc tặng cho quyền sử dụng đất nộp một (01) bộ hồ sơ gồm có:

a) Văn bản cam kết tặng cho hoặc hợp đồng tặng cho hoặc quyết định tặng

cho quyền sử dụng đất của tổ chức;

b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc một trong các loại giấy tờ về

quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai (nếu

có).

- Về thủ thục thực hiện:

+ Trong thời hạn không quá bốn (04) ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ


làm trích sao hồ sơ địa chính; gửi số liệu địa chính đến cơ quan thuế để xác định

nghĩa vụ tài chính (nếu có); chỉnh lý giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp

hoặc thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với trƣờng

hợp phải cấp mới giấy chứng nhận;

+ Trong thời hạn không quá ba (03) ngày làm việc kể từ ngày nhận đƣợc


nhân dân xã, thị trấn nơi có đất có trách nhiệm thông báo cho bên đƣợc tặng cho

quyền sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính;

+ Trong thời hạn không quá ba (03) ngày làm việc kể từ ngày bên đƣợc

tặng cho thực hiện xong nghĩa vụ tài chính, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng

đất hoặc Uỷ ban nhân dân xã, thị trấn có trách nhiệm trao giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất.

115

7. Trình tự thủ tục thế chấp, bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất

a. Đối với hộ gia đình và cá nhân

Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp đƣợc Nhà

nƣớc giao hoặc nhận quyền sử dụng đất hợp pháp từ ngƣời khác đƣợc thế chấp

giá trị quyền sử dụng đất, tài sản trên đất thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất

đó tại các tổ chức tín dụng đƣợc phép hoạt động tại Việt Nam để vay vốn sản

xuất, kinh doanh. Hộ gia đình, cá nhân thuê đất của Nhà nƣớc đã trả tiền cho cả

thời gian thuê, hoặc trả tiền thuê nhiều năm mà thời hạn thuê đất đã trả tiền còn

lại ít nhất 5 năm, đƣợc thế chấp hoặc bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất tại

các tổ chức tín dụng đƣợc phép hoạt động tại Việt Nam để vay vốn. Trƣờng hợp

thế chấp giá trị quyền sử dụng đất thuê để vay vốn ngắn hạn mà thời hạn thuê đất

đã đuợc trả tiền còn lại dƣới 5 năm thì thực hiện theo hƣớng dẫn của Ngân hàng

Nhà nƣớc Việt nam.

Hộ gia đình, cá nhân thuê đất của Nhà nƣớc trả tiền thuê hàng năm đƣợc

thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mình trên đất tại các tổ chức tín dụng đƣợc

phép hoạt động tại Việt Nam để vay vốn .

Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ở, đất chuyên dùng đƣợc thế chấp giá trị

quyền sử dụng đất tại các tổ chức kinh tế, tổ chức tín dụng và cá nhân Việt Nam

ở trong nƣớc

Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất đƣợc thế chấp giá trị quyền sử dụng đất thì

cũng đƣợc quyền bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất của mình tại các tổ

chức tín dụng đƣợc phép hoạt động tại Việt nam để vay vốn.

b. Đối với tổ chức

Tổ chức kinh tế đƣợc thế chấp giá trị quyền sử dụng đất tại các tổ chức tín

dụng đƣợc phép hoạt động tại Việt Nam để vay vốn sản xuất, kinh doanh khi có

một trong các điều kiện sau:

- Đất Nhà nƣớc giao có thu tiền;

- Đất nhận chuyển nhƣợng hợp pháp từ ngƣời khác;

116

- Đất Nhà nƣớc cho thuê đã trả tiền cho cả thời gian thuê, hoặc trả tiền

nhiều năm, thời hạn đã trả tiền còn lại ít nhất 5 năm. Giá trị quyền sử dụng đất

đƣợc thế chấp trong trƣờng hợp thuê đất gồm tiền đền bù thiệt hại khi đƣợc nhà

nƣớc cho thuê đất (nếu có), tiền thuê đất đã trả cho nhà nƣớc sau khi trừ đi tiền

thuê đất cho thời gian đã sử dụng và giá trị tài sản gắn liền với đất đó;

- Tổ chức kinh tế đƣợc Nhà nƣớc giao đất không thu tiền sử dụng đất để

sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, hoặc Nhà nƣớc cho thuê

trả tiền hàng năm chỉ đƣợc thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mình gắn với đất đó.

Trƣờng hợp hồ sơ đăng ký thế chấp nộp tại Văn phòng đăng ký quyền sử

dụng đất cấp huyện thì Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất đó có trách nhiệm

thực hiện thủ tục đăng ký thế chấp ngay trong ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ; nếu

nhận hồ sơ sau ba (03) giờ chiều thì thực hiện thủ tục đăng ký chậm nhất là ngày

làm việc tiếp theo;

- Trƣờng hợp hồ sơ đăng ký thế chấp nộp tại UBND xã thì cán bộ địa

chính xã (đƣợc ủy quyền của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện)

có trách nhiệm kiểm tra, nếu hồ sơ thế chấp hợp lệ thì làm thủ tục đăng ký thế

chấp, ký xác nhận và đóng dấu của UBND xã ngay trong ngày nhận đủ hồ sơ hợp

lệ, chậm nhất là ngày làm việc tiếp theo.

- Việc đăng ký thế chấp bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất

đối với trƣờng hợp hộ gia đình, cá nhân chƣa có Giấy chứng nhận nhƣng có một

trong các loại giấy tờ quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai

đƣợc thực hiện tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện. Trong thời

hạn không quá năm (05) ngày làm việc, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Văn

phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện có trách nhiệm thực hiện thủ tục

đăng ký thế chấp.

Xoá đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất:

- Sau khi hoàn thành xong nghĩa vụ trả nợ, bên đã thế chấp, bên đã bảo

lãnh bằng quyền sử dụng đất nộp một (01) bộ hồ sơ gồm có:

117

+ Xác nhận của Bên nhận thế chấp, bảo lãnh về việc đã hoàn thành nghĩa vụ

trả nợ trong Hợp đồng thế chấp, hợp đồng bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất hoặc Bản

xác nhận của Bên nhận thế chấp, bảo lãnh về việc đã hoàn thành nghĩa vụ trả nợ;

+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

- Trong thời hạn không quá năm (05) ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ

sơ hợp lệ, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất kiểm tra việc hoàn thành nghĩa

vụ trả nợ của ngƣời xin xoá đăng ký thế chấp, xoá đăng ký bảo lãnh; thực hiện

việc xoá đăng ký thế chấp, xoá đăng ký bảo lãnh trong hồ sơ địa chính và chỉnh

lý giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

- Trình tự, thủ tục đối với việc đăng ký huỷ đăng ký thế chấp, đăng ký huỷ

đăng ký bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất; đăng ký kết quả về việc xử lý tài sản

thế chấp bằng quyền sử dụng đất, đăng ký kết quả về việc xử lý tài sản bảo lãnh

bằng quyền sử dụng đất đƣợc thực hiện theo trình tự, thủ tục đối với việc xoá

đăng ký thế chấp, xoá đăng ký bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất quy định tại

khoản 1 và khoản 2 Điều này

8. Góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất

a. Hộ gia đình, cá nhân đƣợc góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất để

hợp tác sản xuất, kinh doanh với các tổ chức trong và ngoài nƣớc, nếu đất đƣợc

Nhà nƣớc giao; đất do nhận quyền sử dụng đất hợp pháp; đất cho thuê của Nhà

nƣớc đã trả tiền cho cả thời gian thuê, hoặc trả tiền nhiều năm, mà thời hạn đã trả

tiền còn lại ít nhất 5 năm.

b. Đối với tổ chức kinh tế khi có một trong những điều kiện sẽ đƣợc góp

vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất để hợp tác sản xuất, kinh doanh với các tổ

chức cá nhân trong và ngoài nƣớc:

- Nhà nƣớc giao đất không thu tiền đối với đất nông nghiệp, lâm nghiệp,

nuôi trồng thuỷ sản, làm muối;

- Đất đƣợc Nhà nƣớc giao có thu tiền sử dụng đất;

- Đất nhận chuyển nhƣợng hợp pháp từ ngƣời khác;

118

- Đất đƣợc Nhà nƣớc cho thuê đã trả tiền cho cả thời gian, hoặc trả nhiều

năm, thời hạn trả tiền còn lại ít nhất 5 năm;

- Đất Nhà nƣớc cho thuê trả tiền hàng năm;

Trong thời hạn không quá mƣời (10) ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ


thực hiện đăng ký góp vốn vào hồ sơ địa chính, chỉnh lý giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất hoặc thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối

với trƣờng hợp phải cấp mới giấy chứng nhận.

Trình tự, thủ tục xoá đăng ký góp vốn bằng quyền sử dụng đất

- Bên đã góp vốn hoặc bên nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất hoặc cả

hai bên nộp một (01) bộ hồ sơ gồm có:

+ Hợp đồng chấm dứt góp vốn;

+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

- Trƣờng hợp xóa đăng ký góp vốn mà trƣớc đây khi góp vốn chỉ chỉnh lý

giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (do không thay đổi thửa đất) thì trong thời

hạn không quá năm (05) ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Văn

phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ, thực hiện xoá

đăng ký góp vốn trong hồ sơ địa chính và chỉnh lý giấy chứng nhận quyền sử

dụng đất.

- Trƣờng hợp xoá đăng ký góp vốn mà trƣớc đây khi góp vốn đã cấp giấy

chứng nhận quyền sử dụng đất cho pháp nhân mới (do có thay đổi thửa đất) thì

thực hiện nhƣ sau:

+ Trong thời hạn không quá ba (03) ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ

sơ hợp lệ, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm làm trích sao hồ

sơ địa chính và gửi kèm theo hồ sơ đến Sở Tài nguyên và Môi trƣờng;

+ Trong thời hạn không quá năm (05) ngày làm việc kể từ ngày nhận đƣợc

hồ sơ, Sở Tài nguyên và Môi trƣờng thực hiện chỉnh lý giấy chứng nhận quyền

119

sử dụng đất (đối với trƣờng hợp không thay đổi thửa đất) hoặc thu hồi giấy chứng

nhận quyền sử dụng đất đã cấp cho pháp nhân mới (đối với trƣờng hợp có thay

đổi thửa đất); trƣờng hợp bên góp vốn là tổ chức kinh tế, ngƣời Việt Nam định cƣ

ở nƣớc ngoài, tổ chức nƣớc ngoài, cá nhân nƣớc ngoài mà thời hạn sử dụng đất

chƣa kết thúc sau khi chấm dứt góp vốn thì ký giấy chứng nhận quyền sử dụng

đất để cấp cho bên đã góp vốn và gửi cho Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất

trực thuộc; trƣờng hợp bên góp vốn là hộ gia đình, cá nhân mà thời hạn sử dụng

đất chƣa kết thúc sau khi chấm dứt góp vốn thì gửi giấy chứng nhận quyền sử

dụng đất đã thu hồi của pháp nhân mới cho Phòng Tài nguyên và Môi trƣờng nơi

có đất;

+ Trong thời hạn không quá ba (03) ngày làm việc kể từ ngày nhận đƣợc

hồ sơ, Phòng Tài nguyên và Môi trƣờng có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ và trình

Uỷ ban nhân dân cùng cấp quyết định cấp giấy nhận quyền sử dụng đất cho hộ

gia đình, cá nhân đã góp vốn mà thời hạn sử dụng đất chƣa kết thúc sau khi chấm

dứt góp vốn;

+ Trong thời hạn không quá ba (03) ngày làm việc kể từ ngày nhận đƣợc tờ

trình, Uỷ ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh có trách nhiệm

xem xét, ký giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

- Trƣờng hợp thời hạn sử dụng đất kết thúc cùng lúc với chấm dứt góp vốn

nếu bên góp vốn có nhu cầu tiếp tục sử dụng đất thì lập thủ tục xin gia hạn sử

dụng đất theo quy định tại Điều 141 và Điều 142 của Nghị định 181/CP; nếu bên

góp vốn không xin gia hạn hoặc không đƣợc gia hạn sử dụng đất thì cơ quan tài

nguyên và môi trƣờng thực hiện thủ tục thu hồi đất theo quy định tại khoản 3

Điều 132 của Nghị định 181/CP.

120

PHẦN 2

QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ ĐẤT ĐAI

Chƣơng 7

KHÁI QUÁT CHUNG VỀ QUẢN LÝ NHÀ NƢỚC ĐỐI VỚI ĐẤT ĐAI

I. KHÁI NIỆM VÀ SỰ CẦN THIẾT CỦA QUẢN LÝ NHÀ NƢỚC VỀ ĐẤT ĐAI

1. Khái niệm.

Quản lý là đối tƣợng nghiên cứu của nhiều ngành khoa học. Mỗi ngành

khoa học đều đƣa ra một khái niệm về quản lý dƣới góc độ nghiên cứu riêng của

ngành mình. Tuy nhiên về cơ bản, tất cả đều thống nhất theo một quan niệm phổ

121

biến về quản lý, theo đó quản lý là sự tác động của hệ thống này tới hệ thống

khác nhằm điều khiển hệ thống đó, hƣớng hệ thống vận động, phát triển theo một

trật tự, một qui luật nhất định nhằm đạt đƣợc mục tiêu đã định ra. Quản lý bao

gồm các yếu tố:

Chủ thể quản lý nắm quyền lực và sử dụng quyền lực ( chính trị, kinh tế,

quân sự..) để tác động vào đối tƣợng quản lý.

- Đối tƣợng quản lý là những cá nhân, tổ chức thực hiện các quyết định quản

lý

- Mục tiêu quản lý là cái đích mà các chủ thể quản lý hƣớng tới

- Môi trƣờng quản lý. Quản lý muốn đạt đƣợc kết quả tối ƣu phải đặt trong

một môi trƣờng cụ thể, với những điều kiện và hoàn cảnh cụ thể.

Quản lý nhà nƣớc là sự tác động mang tính quyền lực - tổ chức của các cơ

quan nhà nƣớc, các cá nhân có thẩm quyền tới đối tƣợng bị quản lý nhăm đạt

đƣợc mục tiêu do chủ thể quản lý nhà nƣớc đặt ra.

Quản lý nhà nƣớc về đất đai là một lĩnh vực của quản lý nhà nƣớc, đƣợc

hiểu là hoạt động của cơ quan quản lý nhà nƣớc có thẩm quyền trong việc sử

dụng các phƣơng pháp, các công cụ quản lý thích hợp tác động đến hành vi, hoạt

động của ngƣời sử dụng đất nhằm đạt mục tiêu sử dụng đất tiết kiệm, hiệu quả

trên phạm vi cả nƣớc và ở từng địa phƣơng

Nhà nƣớc Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt nam với tƣ cách là đại diện chủ

sở hữu toàn dân thực hiện quyền quản lý nhà nƣớc thông qua các cơ quan quản lý

nhà nƣớc có thẩm quyền nhƣ: Quốc hội, Hội đồng nhân dân các cấp, Chính phủ,

Uỷ ban nhân dân các cấp và hệ thống các cơ quan địa chính đƣợc tổ chức thống

nhất từ trung ƣơng đến địa phƣơng

2. Sự cần thiết quản lý nhà nƣớc về đất đai.

Quản lý là chức năng vốn có của mọi tổ chức, mọi hoạt động. Nhận thức sâu

sắc về tầm quan trọng của đất đai đối với đời sống kinh tế- xã hội của đất nƣớc,

ngay sau khi giải phóng Miền Nam, thống nhất đất nƣớc, Nhà nƣớc ta đã tuyên

bố công hữu hóa toàn bộ đất đai để quản lý tập trung thống nhất. Từ năm 1986

122

đến nay, với quan điểm đổi mới sâu sắc và toàn diện mọi mặt của đời sống chính

trị - xã hội do Đảng Cộng sản Việt nam khởi xƣớng, nền kinh tế nƣớc ta đã

chuyển dần từng bƣớc từ cơ chế kế hoạch hoá tập trung sang cơ chế thị trƣờng

định hƣớng xã hội chủ nghĩa. Nhu cầu tăng trƣởng kinh tế cao cùng với sự gia

tăng dân số đã gây ra sức ép lớn đế việc khai thác và sử dụng đất. Chƣa bao giờ

đòi hỏi việc sử dụng đất tiết kiệm và hiệu quả lại trở thành một yêu cầu bức xúc

nhƣ giai đoạn hiện nay ở nƣớc ta. Để đáp ứng đòi hỏi có tính tất yếu khách quan

về nâng cao hiệu quả của việc quản lý nhà nƣớc về đất đai trong nền kinh tế thị

trƣờng định hƣớng xã hội chủ nghĩa, Hiến pháp của nƣớc Cộng hoà xã hội chủ

nghĩa Việt nam năm 1992 qui định: “Nhà nƣớc thống nhất quản lý toàn bộ đất đai

theo qui hoạch và theo pháp luật, bảo đảm sử dụng đất đúng mục đích và có hiệu

quả” (điều 18 Hiến pháp 1992). Điều 7 Luật Đất đai năm 2003 qui định: “Nhà

nước thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai và thống nhất

quản lý nhà nước về đất đai”. Tuỳ thuộc quan niệm và lợi ích khác nhau mà hình

thành nên các học thuyết khác nhau về vai trò của quản lý nhà nƣớc đối với nền

kinh tế nói chung và đất đai nói riêng. Khi nhà nƣớc tƣ sản xuất hiện, cùng với nó

là những cơ chế quản lý mới đƣợc xác lập phù hợp với sự phát triển và quản lý

qua các giai đoạn khác nhau của nền kinh tế tuỳ thuộc vào lợi ích, quyền lợi và

quan điểm của giai cấp thống trị. Tuy nhiên, bất cứ nhà nƣớc nào cũng tác động

vào các quá trình kinh tế trực tiếp hoặc gián tiếp.Vì vậy, vai trò của nhà nƣớc

luôn đƣợc xem nhƣ một yếu tố khách quan tồn tại cùng với sự phát triển kinh tế.

II. NGUYÊN TẮC QUẢN LÝ HÀNH CHÍNH NHÀ NƢỚC VỀ ĐẤT ĐAI

Nguyên tắc quản lý nhà nƣớc về đất đai là những tƣ tƣởng chủ đạo có tính

chất bắt buộc mà các cơ quan quản lý nhà nƣớc và các chủ thể sử dụng đất phải

tuân theo trong quá trình quản lý và sử dụng đất.

1. Nguyên tắc quản lý đúng thẩm quyền pháp lý

Thẩm quyền là một khái niệm quan trọng trong khoa học pháp lý. Thẩm

quyền của các cơ quan quản lý nhà nƣớc trong các lĩnh vực đƣợc qui định trong

các văn bản qui phạm pháp luật gọi là thẩm quyền pháp lý. Hiện nay còn nhiều

123

quan điểm khác nhau về thẩm quyền, nhƣng quan điểm phổ biến ở Việt nam hiện

nay quan niệm thẩm quyền là tổng thể các quyền, nghĩa vụ và trách nhiệm của cơ

quan nhà nƣớc có thẩm quyền của ngƣời chức trách. Trách nhiệm pháp lý phải

luôn tƣơng xứng với thẩm quyền. Thẩm quyền càng lớn thì trách nhiệm càng cao.

Thẩm quyền quản lý nhà nƣớc về đất đai đƣợc qui định tại điều 7 của Luật

đất đai năm 2003, theo đó:

- Quốc hội ban hành pháp luật về đất đai, quyết định qui hoạch, kế hoạch sử

dụng đất của cả nƣớc, thực hiện quyền giám sát tối cao đối với việc quản lý và sử

dụng đất đai trong phạm vi cả nƣớc

- Chính phủ quyết định qui hoạch, kế hoạch sử dụng đất của tỉnh, thành phố

trực thuộc TW và qui hoạch, kế hoạch sử dụng đất vào mục đích quốc phòng, an

ninh, thống nhất quản lý nhà nƣớc về đất đai trong phạm vi cả nƣớc

- Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng chịu trách nhiệm trƣớc Chính phủ trong việc

quản lý nhà nƣớc về đất đai

- Hội đồng nhân dân các cấp thực hiện quyền giám sát việc thi hành pháp

luật về đất đai tại địa phƣơng

- UBND các cấp thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu về đất đai và quản lý

nhà nƣớc về đất đai tại địa phƣơng theo thẩm quyền qui định tại Luật đất đai.

Các cơ quan nhà nƣớc không đƣợc ủy quyền những việc thuộc thẩm quyền

của mình cho cấp dƣới.

2. Bảo đảm sự quản lý tập trung thống nhất của Nhà nƣớc về đất đai

Ở nƣớc ta, đất đai là tài sản của toàn dân, đồng thời là tài sản của quốc gia,

lãnh thổ bất khả xâm phạm của dân tộc, không có bất kỳ cá nhân, tổ chức nào

đƣợc tự ý chiếm gữi, sử dụng đất đai của quốc gia. Nhà nƣớc thống nhất quản lý

về đất đai theo qui định của pháp luật. Các qui định pháp luật của cấp dƣới phải

phù hợp với qui định của cấp trên và phù hợp với Luật đất đai và Hiến pháp.

Chính phủ là cơ quan hành chính nhà nƣớc cao nhất quản lý thống nhất đất đai

trong phạm vi cả nƣớc.

3. Bảo đảm quản lý đất đai đúng qui hoạch đã phê duyệt

124

Điều 5 Luật đất đai năm 2003 qui định: “ đất đai thuộc sở hữu toàn dân do

nhà nƣớc đại diện chủ sở hữu”, theo đó Nhà nƣớc có quyền:

- Lập qui hoạch sử dụng đất từ tổng thể đến chi tiết, qui hoạch, kế hoạch sử

dụng đất của cấp dƣới phải phù hợp với qui hoạch, kế hoạch sử dụng đất của cấp

trên.

- Quyết định mục đích sử dụng của từng loại đất thông qua việc quyết định,

xét duyệt qui hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất

- Quyết định giao đất, cho thuê đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng

đất, thu hồi đất, cho phép chuyển quyền mục đích sử dụng đất phải theo đúng qui

hoạch đã phê duyệt.

Qui hoạch đã đƣợc phê duyệt là nền tảng pháp lý cho mọi hoạt động đầu tƣ

trên đất. Không môt hoạt động đầu tƣ nào có thể nằm ngoài qui hoạch.

4. Bảo đảm sự kết hợp hài hoà giữa các lợi ích.

Trong quản lý nhà nƣớc về kinh tế nói chung và về đất đai nói riêng cần chú

trọng kết hợp hài hoà giữa lợi ích của nhà nƣớc, lợi ích cộng đồng với lợi ích của

ngƣời sử dụng đất, bởi vì đất đai không chỉ là tài sản của quốc gia, mà còn là tƣ

liệu sản xuất của ngƣời sử dụng đất, nhất là đối với nông dân Việt nam. Nếu chỉ

coi trọng lợi ích của Nhà nƣớc, xem nhẹ lợi ích của ngƣời sử dụng đất thì không

động viên đƣợc ngƣời sử dụng đất phát huy tính tích cực, sáng tạo trong sự phát

triển kinh tế của đất nƣớc. Ngƣợc lại, nếu chỉ chú ý đến lợi ích của ngƣời sử dụng

đất thì sẽ làm ảnh hƣởng đến lợi ích của quốc gia.

5. Sử dụng đất tiết kiệm và hiệu quả, bảo vệ môi trƣờng và không làm

tổn hại đến lợi ích chính đáng của ngƣời sử dụng đất

Sử dụng đất đai tiết kiệm, hiệu quả và bảo vệ môi trƣờng vừa là nguyên tắc

vừa là mục tiêu của quản lý nhà nƣớc về đất đai, bởi lẽ, đất đai là nguồn tài

nguyên quí giá có giới hạn về mặt số lƣợng (diện tích), trong khi đó sức ép về

mặt dân số và nhu cầu sử dụng đất ngày càng tăng.

III. PHƢƠNG PHÁP QUẢN LÝ NHÀ NƢỚC VỀ ĐẤT ĐAI

125

Phƣơng pháp quản lý nhà nƣớc về đất đai là tổng thể các biện pháp, cách

thức mà cơ quan quản lý nhà nƣớc có thẩm quyền sử dụng để tác động đến đối

tƣợng bị quản lý bao gồm: cơ quan quản lý nhà nƣớc cấp dƣới; các hành vi của

chủ thể sử dụng đất nhằm đạt đƣợc mục tiêu sử dụng đất hợp lý, tiết kiệm và có

hiệu quả

Phƣơng pháp quản lý nhà nƣớc về đất đai rất quan trọng, vì nó là cầu nối

giữa chủ thể quản lý và đối tƣợng quản lý, có vai trò quyết định tới hiệu lực quản

lý của Nhà nƣớc. Trên thực tế các chủ thể quản lý thƣờng sử dụng hai nhóm

phƣơng pháp cơ bản sau đây:

- Nhóm phƣơng pháp nhằm thu thập xử lý các thông tin về đất đai. Nhóm

này thực chất là các phƣơng pháp kỹ thuật, nghiệp vụ tác động gián tiếp đến quản

lý nhà nƣớc về đất đai, xây dựng, bao gồm: phƣơng pháp thống kê, phƣơng pháp

toán học, phƣơng pháp điều tra xã hội học. Mọi qui định pháp luật, mọi quyết

sách của nhà nƣớc đều phải xuất phát từ cuộc sống và phục vụ cho cuộc sống.

Bởi vậy, trƣớc khi các chủ thể quản lý đƣ ra một quyết định quản lý nào đều phải

tiến hành các cuộc điều tra xã hội học.

- Nhóm phƣơng pháp tác động trực tiếp đến hành vi của ngƣời quản lý đất

đai, xây dựng và hành vi của ngƣời sử dụng đất, bao gồm: phƣơng pháp hành

chính; phƣơng pháp kinh tế; phƣơng pháp giáo dục, thuyết phục; phƣơng pháp

cƣỡng chế

Trên thực tế, các chủ thể quản lý không sử dụng tách biệt các phƣơng pháp

quản lý mà kết hợp các phƣơng pháp với nhau.

IV. CÔNG CỤ QUẢN LÝ NHÀ NƢỚC VỀ ĐẤT ĐAI

Để phù hợp với các phƣơng pháp quản lý đã lựa chọn, cơ quan nhà nƣớc có

thẩm quyền cần sử dụng những công cụ quản lý phù hợp với từng thời kỳ và phù

hợp với từng đối tƣợng. Công cụ quản lý thƣờng đƣợc lựa chọn bao gồm:

1. Công cụ chính sách và pháp luật

Trƣớc khi ban hành Luật Đất đai năm 1987, Nhà nƣớc Việt Nam chủ yếu

sử dụng chính sách để quản lý đất đai nhƣ: Chỉ thị số 100 của Ban Bí thƣ Trung

126

ƣơng Đảng ngày 13/01/1981 về khoán sản phẩm đến tay ngƣời lao động trong

nông nghiệp; Nghị quyết số 10/NQTW ngày 5/4/1988 của Bộ Chính trị về đổi

mới quản lý kinh tế nông nghiệp. Theo Nghị quyết 10/NQ, các hộ nông dân có

thể đƣợc Nhà nƣớc giao đất ổn định, lâu dài để sản xuất bảo đảm ngƣời nhận

khoán canh tác trên diện tích đất có qui mô thích hợp trong khoảng 15 năm. Để

tạo cơ sở pháp lý vững chắc cho các chủ trƣơng, chính sách về quản lý đất đai

của Đảng đi vào cuộc sống, Luật Đất đai năm 1987 đã thể chế hóa những chính

sách cơ bản về đất đai của Đảng. Luật Đất đai ngày càng đƣợc hoàn thiện qua

Luật Đất đai năm 1993 và Luật Đất đai năm 2003.

2. Công cụ qui hoạch, kế hoạch sử dụng đất.

Qui hoạch sử dụng đất là bố trí, sắp xếp toàn bộ diện tích đất đai theo một

trình tự hợp lý về thời gian, không gian, là sự tính toán, phân bố đất đai cụ thể về

số lƣợng, vị trí… làm cơ sở cho việc lập kế hoạch sử dụng đất phục vụ cho mục

tiêu phát triển kinh tế- xã hội của cả nƣớc và của từng địa phƣơng ở mỗi giai

đoạn phát triển của đất nƣớc. Vì vậy, qui hoạch sử dụng đất phải đi trƣớc một

bƣớc của quá trình phát triển kinh tế, cho nên qui hoạch sử dụng đất thƣờng xây

dựng cho thời hạn 10 năm nên quy hoạch phải mang tính “vĩ mô”. Qui hoạch sử

dụng đất có vai trò quan trọng trong quản lý đất đai nhƣ: hạn chế việc sử dụng

đất bừa bãi, không đúng mục đích; việc giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển

mục đích sử dụng đất không đúng thẩm quyền; bảo đảm cho công tác giải phóng

mặt bằng khi Nhà nƣớc thu hồi đất và làm cơ sở cho việc đền bù, tái định cƣ…

Kế hoạch sử dụng đất đƣợc hiểu là các biện pháp, các phƣơng án đƣợc tính

toán cụ thể và các thời gian để thực hiện các chiến lƣợc về sử dụng đất của Nhà

nƣớc, sự cụ thể hóa các quy hoạch sử dụng đất.

Kế hoạch sử dụng đất thƣờng xây dựng cho thời hạn hàng năm, một số năm,

5 năm phù hợp với tình hình sử dụng đất.

3. Công cụ tài chính

Ngoài việc sử dụng các công cụ quản lý trên, Nhà nƣớc còn sử dụng công cụ

tài chính để quản lý đất đai trong điều kiện phát triển kinh tế thị trƣờng, nhằm

127

bảo đảm và phù hợp với nhu cầu sử dụng đất của mọi tổ chức, hộ gia đình và cá

nhân, công dân. Sử dụng công cụ tài chính trong quản lý nhà nƣớc về đất đai là

một trong những biện pháp hữu hiệu trong điều kiện hiện nay, vì thế Nhà nƣớc

luôn sửa đổi, bổ sung các chính sách tài chính về đất đai cho phù hợp với các

quan hệ kinh tế khi sử dụng đất, nhất là việc lấy đất để thực hiện các chƣơng

trình, mục tiêu kinh tế của tổ chức, cá nhân trong quá trình công nghiệp hóa, hiện

đại hóa đất nƣớc.

Công cụ tài chính về quản lý đất đai là việc Nhà nước sử dụng phối hợp các

lợi ích kinh tế từ các mối quan hệ kinh tế gắn liền với đất đai để tác động đến các

chủ thể sử dụng đất nhằm đạt được mục tiêu quản lý. Tài chính là công cụ quản

lý quan trọng cho phép thực hiện quyền bình đẳng giữa các đối tƣợng sử dụng đất

đồng thời kết hợp hài hòa giữa lợi ích của nhà nƣớc và lợi ích của ngƣời sử dụng

đất. Công cụ tài chính chủ yếu đƣợc sử dụng trong quản lý đất đai hiện nay gồm:

- Thuế nhà, đất;

- Thuế thu nhập từ việc chuyển quyền sử dụng đất;

- Thuế tài nguyên;

- Thuế sử dụng đất nông nghiệp;

- Lệ phí trƣớc bạ;

- Thu tiền sử dụng đất khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, tiền thuê

đất;

- Thu tiền từ hoạt động phạt vi phạm hành chính về đất đai.

Chƣơng 8

QUẢN LÝ NHÀ NƢỚC VỀ ĐỊA GIỚI HÀNH CHÍNH

I. CÁC KHÁI NIỆM LIÊN QUAN ĐẾN ĐỊA GIỚI HÀNH CHÍNH

1. Địa giới hành chính (ĐGHC) là ranh giới đƣợc cắm mốc trên thực địa để

xác định phần đất của một đơn vị hành chính theo địa bàn lãnh thổ.

128

2. Đường địa giới hành chính các cấp là đƣờng ranh giới phân chia lãnh

thổ theo phân cấp quản lý hành chính, ví dụ cấp xã, cấp huyện, cấp tỉnh.

3. Phân định địa giới hành chính là việc xác định đƣờng ĐGHC, cắm mốc

ĐGHC trên thực địa và thể hiện lên bản đồ có xác nhận của các đơn vị hành

chính có liên quan.

4. Điều chỉnh ĐGHC là việc chia tách, sáp nhập, thành lập mới đơn vị hành

chính làm thay đổi đƣờng ĐGHC và diện tích tự nhiên của một hoặc một số đơn

vị hành chính theo quyết định của cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền.

5. Bản đồ ĐGHC là bản đồ chuyên đề đƣợc lập trong quá trình lập hồ sơ

ĐGHC cho từng đơn vị hành chính trên cơ sở nền bản đồ địa hình quốc gia ở tỷ

lệ quy định có thể hiện các đƣờng ĐGHC, các mốc ĐGHC và các yếu tố địa lý,

địa danh khác có liên quan đến ĐGHC đƣợc cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền

xác nhận.

6. Hồ sơ địa giới hành chính là bộ tài liệu đƣợc lập cho từng đơn vị hành

chính bao gồm các văn bản, số liệu và bản đồ ĐGHC.

Điểm đặc trƣng là điểm đƣợc lựa chọn để phục vụ việc mô tả đƣờng địa giới

hành chính trong hồ sơ địa giới hành chính.

7. Chôn mốc địa giới hành chính là chôn các loại mốc ĐGHC đƣợc đúc

bằng bê tông, xây các mốc ĐGHC bằng gạch đá hoặc gắn các loại mốc ĐGHC

làm bằng đá lên các vật kiến trúc kiên cố hoặc lên đá tại các vị trí đã lựa chọn để

cắm mốc ĐGHC.

Nhƣ vậy, các yếu tố liên quan đến địa giới hành chính bao gồm: Mốc

ĐGHC, đƣờng ĐGHC và điểm đặc trƣng trên đƣờng ĐGHC.

II. THẨM QUYỀN PHÂN ĐỊNH ĐỊA GIỚI HÀNH CHÍNH CÁC CẤP

Thẩm quyền phân định địa giƣới hành chính các cấp đƣợc pháp luật đất đai

xác định nhƣ sau:

1. Quốc hội là cơ quan quyền lực nhà nƣớc cao nhất có quyền: thành lập

mới, nhập, chia, điều chỉnh địa giới tỉnh, thành phố trực thuộc trung ƣơng; thành

lập hoặc giải thể đơn vị hành chính-kinh tế đặc biệt

129

2. Chính phủ quyết định việc điều chỉnh địa giới các đơn vị hành chính

dƣới cấp tỉnh, thành phố trực thuộc trung ƣơng.

3. Bộ nội vụ là cơ quan của chính phủ có nhiệm vụ đối với tổ chức chính

quyền địa phƣơng trên phƣơng diện địa giới hành chính nhƣ sau:

a) Trình Chính phủ đề án về: Nguyên tắc và tiêu chí phân loại đơn vị hành

chính; thành lập mới, sáp nhập, chia tách, điều chỉnh các đơn vị hành chính theo

quy định của pháp luật;

b) Về địa giới hành chính: Chủ trì, phối hợp với các cơ quan nhà nƣớc ở

Trung ƣơng và chính quyền địa phƣơng nghiên cứu cơ bản về địa giới hành

chính; xây dựng các nguyên tắc về quản lý, phân vạch, điều chỉnh địa giới hành

chính:

- Trình Chính phủ đề án về thành lập mới, nhập, chia, điều chỉnh địa giới

tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ƣơng, việc thành lập hoặc giải thể đơn vị hành

chính - kinh tế đặc biệt; thẩm định trình Chính phủ quyết định thành lập mới,

nhập, chia, điều chỉnh địa giới dƣới cấp tỉnh;

- Hƣớng dẫn chính quyền địa phƣơng giải quyết các vấn đề tranh chấp địa

giới hành chính các đơn vị dƣới cấp tỉnh;

- Tổng hợp trình Chính phủ và Thủ tƣớng Chính phủ xem xét, giải quyết

những vấn đề về tranh chấp địa giới hành chính còn có ý kiến khác nhau;

- Quản lý hồ sơ địa giới hành chính các cấp.

5. Sở Nội vụ là cơ quan chuyên môn thuộc UBND tỉnh, thành phố trực

thuộc Trung ƣơng (sau đây gọi chung là UBND cấp tỉnh) có chức năng tham

mƣu, giúp UBND cấp tỉnh thực hiện chức năng quản lý nhà nƣớc về nội vụ nói

chung và công tác địa giới hành chính nói riêng.

Về công tác địa giới hành chính và phân loại đơn vị hành chính:

a) Theo dõi, quản lý công tác địa giới hành chính trong tỉnh theo quy định

của pháp luật và hƣớng dẫn của Bộ Nội vụ; chuẩn bị các đề án, thủ tục liên quan

tới việc thành lập, sáp nhập, chia tách, điều chỉnh địa giới, đổi tên đơn vị hành

chính, nâng cấp đô thị trong địa bàn tỉnh để trình cấp có thẩm quyền xem xét,

130

quyết định; hƣớng dẫn và tổ chức thực hiện sau khi có quyết định phê chuẩn của

cơ quan có thẩm quyền. Giúp Chủ tịch UBND cấp tỉnh thực hiện, hƣớng dẫn và

quản lý việc phân loại đơn vị hành chính các cấp theo quy định của pháp luật;

b) Tổng hợp và quản lý hồ sơ, bản đồ địa giới, mốc, địa giới hành chính

của cấp tỉnh theo hƣớng dẫn và quy định của Bộ Nội vụ;

c) Hƣớng dẫn, kiểm tra hoạt động của thôn, làng, ấp, bản, tổ dân phố theo

quy định của pháp luật và của Bộ Nội vụ.

III. QUY TRÌNH PHÂN ĐỊNH ĐỊA GIỚI HÀNH CHÍNH

1. Công tác chuẩn bị phân định địa giới hành chính

Công tác chuẩn bị phân định ĐGHC bao gồm việc thu thập, nghiên cứu,

phân tích, đánh giá các tài liệu sau:

- Văn bản của cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền về điều chỉnh ĐGHC, ví

dụ Nghị định số 64/2006/NĐ – CP ngày 23/06/2006 của Chính phủ về điều

chỉnh địa giới hành chính xã, phƣờng của thị xã Hà giang và huyện vị xuyên của

tỉnh Hà giang.

- Bản đồ địa hình, bản đồ địa chính và các loại bản đồ có liên quan đến

điều chỉnh ĐGHC.

- Hồ sơ ĐGHC của các đơn vị hành chính có liên quan đến sự điều chỉnh

ĐGHC.

2. Xác định đƣờng địa giới hành chính, vị trí cắm mốc địa giới hành

chính, điểm đặc trƣng

Đƣờng ĐGHC phải đƣợc các bên liên quan thống nhất xác định trên bản đồ

và thực địa căn cứ theo văn bản của cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền về điều

chỉnh ĐGHC.

Vị trí cắm mốc, vị trí điểm đặc trƣng đƣợc xác định trên bản đồ và thực địa

phải đảm bảo các yêu cầu sau:

a) Vị trí cắm mốc.

- Mốc ĐGHC các cấp phải đƣợc cắm tại vị trí giao nhau của đƣờng ĐGHC

và ở những vị trí dễ xảy ra tranh chấp sau này. Khi không cắm đƣợc mốc đúng

131

trên đƣờng ĐGHC thì cắm ở một bên đƣờng ĐGHC tại vị trí thuận lợi, ổn định

và gần đƣờng ĐGHC nhất. Trƣờng hợp vị trí giao nhau của đƣờng ĐGHC các

cấp là đỉnh núi, trên sông, suối, hồ, biển thì không phải cắm mốc;

- Số lƣợng mốc, vị trí, loại mốc ĐGHC cần phải cắm do UBND các cấp có

liên quan thống nhất quyết định.

b) Vị trí điểm đặc trƣng trên đƣờng ĐGHC

- Điểm đặc trƣng trên đƣờng ĐGHC cấp xã là các điểm ngoặt, vị trí giao

nhau của đƣờng ĐGHC cấp xã không cắm mốc; điểm đặc trƣng trên đƣờng

ĐGHC cấp xã đƣợc đánh số liên tục từ số 1 đến hết, chiều đánh số thứ tự do các

bên liên quan thống nhất xác định;

- Điểm đặc trƣng trên đƣờng ĐGHC cấp huyện là các mốc ĐGHC cấp xã

nằm trên đƣờng ĐGHC cấp huyện và giao điểm không chôn mốc của các đƣờng

ĐGHC cấp xã với đƣờng ĐGHC cấp huyện. Số hiệu điểm đặc trƣng trên đƣờng

ĐGHC cấp huyện là chữ viết tắt của tên các đơn vị hành chính liên quan;

Ví dụ: (NT-NC-TN) – ngã ba địa giới của 3 xã Nậm Tà, Nậm Cha, Tả Ngảo

- Điểm đặc trƣng trên đƣờng ĐGHC cấp tỉnh là các mốc ĐGHC cấp huyện

nằm trên đƣờng ĐGHC cấp tỉnh và giao điểm không chôn mốc của các đƣờng địa

giới cấp huyện với đƣờng ĐGHC cấp tỉnh. Số hiệu điểm đặc trƣng trên đƣờng

ĐGHC cấp tỉnh là chữ viết tắt của tên các đơn vị hành chính liên quan;

Ví dụ: (ĐA-TL-ML) – ngã ba địa giới của 3 huyện: Đông Anh, Từ Liêm,

Mê Linh.

c) Các vị trí đƣợc lựa chọn để cắm mốc và sử dụng làm điểm đặc trƣng

phải đƣợc kiểm tra, xác minh ngoài thực địa và thống nhất quyết định giữa các

bên liên quan.

3. Cắm mốc địa giới hành chính

Mốc ĐGHC đƣợc chia thành 3 cấp: xã, huyện, tỉnh. Tùy theo điều kiện địa

hình cụ thể tại từng vị trí cắm mốc, mỗi cấp mốc đều đƣợc lựa chọn, sử dụng một

trong 5 loại mốc sau:

132

- Mốc đúc bê tông thông thƣờng: sử dụng cho tất cả các vùng; quy cách

mốc đúc bê tông thông thƣờng quy định tại Phụ lục 1.

- Mốc xây: sử dụng cho vùng núi, đi lại, vận chuyển khó khăn; mốc xây

bằng cát, đá, xi măng và trát phẳng các mặt; hình dáng và chiều cao mốc xây nhƣ

mốc đúc bê tông thông thƣờng, các kích thƣớc khác tăng gấp 2 lần so với kích

thƣớc mốc đúc bê tông thông thƣờng; không có khung sắt làm cốt nhƣng phải có

lõi sắt Φ8 làm tâm mốc.

- Mốc gắn trên đá: sử dụng cho vùng núi đá, đi lại, vận chuyển khó khăn;

mốc làm bằng đá mài phẳng mặt kích thƣớc 30 cm x 30 cm x 5 cm có lõi sắt Φ8

làm tâm mốc; mốc gắn với nền đá bằng xi măng, cát nhô cao hơn mặt đá từ 10

cm đến 35 cm và đƣợc trát phẳng xung quanh.

- Mốc gắn trên vật kiến trúc kiên cố: sử dụng cho vùng đô thị; mốc làm bằng

tấm đá ốp lát màu xanh lục hoặc bằng tấm bê tông có lƣới sắt làm cốt; mặt mốc

đƣợc đánh bóng có dạng hình chữ nhật các cạnh 40 cm x 50 cm, dày 2,0 cm đến

2,5 cm, bốn góc có 4 lỗ để bắt ốc (Φ8); Mốc đƣợc gắn vào vật kiến trúc kiên cố

bằng ốc, cách mặt đất khoảng 1,5 m.

- Mốc cắm ngang bằng mặt hè phố, đƣờng giao thông: sử dụng cho vùng đô

thị;

Mốc làm bằng bê tông không cần khung sắt làm cốt nhƣng phải có lõi sắt

Φ8 làm tâm mốc. Mốc có dạng hình hộp vuông kích thƣớc 40 cm x 40 cm x 40

cm trát phẳng mặt, mốc đƣợc chôn và gắn bằng xi măng, cát ngang bằng mặt hè

phố, mặt đƣờng đƣờng giao thông;

Ghi chú trên mặt mốc ĐGHC theo quy định tại Phụ lục 2 (phần dƣới).

4. Cách đánh số hiệu mốc địa giới hành chính

Số hiệu mốc trên mỗi tuyến ĐGHC phải đảm bảo nguyên tắc không có số

hiệu trùng nhau, bao gồm những thành phần theo trình tự sau:

a) Tên viết tắt của các đơn vị hành chính trực tiếp quản lý mốc đặt trong

dấu ngoặc đơn, có gạch nối giữa các tên viết tắt;

133

b) Số lƣợng các đơn vị hành chính trực tiếp quản lý mốc ghi ngay sau dấu

ngoặc đơn. Trƣờng hợp mốc ĐGHC không thể cắm đúng trên đƣờng ĐGHC thì

phải thêm số 0 vào trƣớc số lƣợng các đơn vị hành chính trực tiếp quản lý mốc;

c) Chữ viết tắt của cấp mốc hành chính ghi tiếp ngay sau số lƣợng đơn vị

hành chính trực tiếp quản lý mốc: cấp tỉnh là T., cấp huyện là H., cấp xã là X.;

d) Số thứ tự của mốc ghi bằng số Ả rập sau chữ viết tắt của cấp mốc hành

chính theo thứ tự tăng dần;

Ví dụ: (PT-TĐ-LC) 3H.1 là số hiệu mốc ĐGHC giữa huyện Phong Thổ,

huyện Tam Đƣờng và thị xã Lai Châu khi mốc đƣợc cắm đúng trên đƣờng

ĐGHC;

(PT-TĐ-LC) 03H.1 là số hiệu mốc ĐGHC giữa huyện Phong Thổ, huyện

Tam Đƣờng và thị xã Lai Châu khi mốc đƣợc cắm không đúng trên đƣờng

ĐGHC.

5. Chôn mốc địa giới hành chính các cấp

a) Mốc ĐGHC các cấp chôn tại vị trí đã đƣợc các bên liên quan thống nhất

lựa chọn; mặt mốc có ghi tên của đơn vị hành chính nào thì hƣớng mặt mốc về

phía đơn vị hành chính đó;

b) Khi chôn mốc ĐGHC phải có sự chứng kiến của đại diện cơ quan hành

chính nhà nƣớc các bên có liên quan và đại diện cơ quan hành chính nhà nƣớc

cấp cao hơn. Riêng đối với chôn mốc cấp tỉnh thì do đại diện cơ quan hành chính

nhà nƣớc của các tỉnh có liên quan chứng kiến.

Sau khi chôn mốc ĐGHC phải lập bản xác nhận sơ đồ vị trí mốc ĐGHC

theo mẫu quy định tại Phụ lục 3-a, b,c; đo tọa độ mốc ĐGHC các cấp và xác định

tọa độ các điểm đặc trƣng trên đƣờng ĐGHC các cấp theo quy định sau:

a) Tọa độ các mốc ĐGHC các cấp đo tại thực địa với độ chính xác tƣơng

đƣơng độ chính xác của điểm trạm đo theo quy định đo vẽ thành lập bản đồ địa

hình tỷ lệ 1:5000 hiện hành; giá trị tọa độ mốc ĐGHC ghi chính xác đến 0,01m;

lập Bảng xác nhận tọa độ mốc ĐGHC theo mẫu quy định tại Phụ lục 4;

134

b) Tọa độ các điểm đặc trƣng trên đƣờng ĐGHC cấp xã đƣợc xác định trên

bản đồ địa hình dạng số sử dụng làm nền cho bản đồ ĐGHC. Tọa độ điểm đặc

trƣng ghi chính xác đến 0,01m; lập Bảng tọa độ các điểm đặc trƣng theo mẫu quy

định tại Phụ lục 5;

c) Khi lập hồ sơ ĐGHC cấp huyện, cấp tỉnh sử dụng số liệu tọa độ các mốc

ĐGHC các cấp và các điểm đặc trƣng từ bộ hồ sơ ĐGHC cấp xã; trƣờng hợp bản

đồ ĐGHC cấp xã khác múi chiếu với bản đồ ĐGHC cấp huyện, cấp tỉnh thì phải

tính chuyển số liệu tọa độ của cấp xã cho phù hợp với múi chiếu của bản đồ

ĐGHC cấp huyện, cấp tỉnh; bảng tọa độ các mốc ĐGHC và các điểm đặc trƣng

trên đƣờng ĐGHC cấp huyện, cấp tỉnh lập theo mẫu quy định tại Phụ lục 6; giá

trị tọa độ ghi chính xác đến 0,01m.

Sau khi hoàn thành việc chôn mốc ĐGHC, phải bàn giao mốc ĐGHC các

cấp cho các đơn vị hành chính trực tiếp quản lý mốc và lập biên bản bàn giao

theo mẫu quy định tại Phụ lục 7.

6. Thành lập bản đồ địa giới hành chính các cấp

a. Quy định chung về thành lập bản đồ ĐGHC các cấp

a, Bản đồ nền sử dụng để lập bản đồ ĐGHC các cấp là bản đồ địa hình quốc

gia dạng số trong hệ tọa độ và hệ quy chiếu quốc gia VN-2000;

Số hiệu mảnh bản đồ ĐGHC là số hiệu của mảnh bản đồ nền. Ngoài ra mỗi

mảnh bản đồ phải đánh số thứ tự theo nguyên tắc từ trái sang phải, từ trên xuống

dƣới theo thứ tự sắp xếp của các mảnh bản đồ trong đơn vị hành chính;

Tỷ lệ bản đồ nền sử dụng đề thành lập bản đồ ĐGHC quy định nhƣ sau:

Cấp hành chính Vùng đô thị, đồng

bằng

Vùng trung du,

miền núi

Cấp xã 1/2.000-1/25.000 1/10.000-1/50.000

Cấp huyện 1/10.000-1/50.000 1/25.000-1/50.000

Cấp tỉnh 1/10.000-1/50.000 1/50.000

135

Trong khoảng tỷ lệ quy định trên đối với bản đồ ĐGHC cấp xã phải chọn

bản đồ nền có tỷ lệ lớn nhất và mới nhất hiện có; đối với cấp huyện và cấp tỉnh,

tùy theo tình hình tài liệu bản đồ địa hình hiện có để lựa chọn bản đồ mới nhất,

có tỷ lệ nhỏ hơn tỷ lệ của bản đồ ĐGHC cấp xã để làm bản đồ nền.

b, Nội dung bản đồ ĐGHC các cấp gồm những thành phần sau:

- Các yếu tố nội dung của bản đồ nền dùng để lập bản đồ ĐGHC;

- Các yếu tố ĐGHC bao gồm: mốc ĐGHC; đƣờng ĐGHC; điểm đặc trƣng

trên đƣờng ĐGHC;

- Các yếu tố địa lý liên quan đến đƣờng ĐGHC bao gồm các yếu tố cần thể

hiện theo quy định nội dung của bản đồ địa hình tỷ lệ tƣơng ứng đƣợc sử dụng

nhƣ vật định hƣớng để xác định vị trí và mô tả đƣờng ĐGHC;

- Địa danh các đơn vị hành chính trong mảnh bản đồ; địa danh dân cƣ, thủy

văn, sơn văn và kinh tế xã hội trong phạm vi đơn vị hành chính và phạm vi 2 cm

ngoài đƣờng ĐGHC cấp xã tại thời điểm lập bản đồ.

c, Sản phẩm bản đồ ĐGHC các cấp bao gồm:

- Bản đồ ĐGHC dạng số, dữ liệu số của bản đồ ĐGHC theo quy định của

bản đồ địa hình tỷ lệ tƣơng ứng;

- Bản đồ ĐGHC in trên giấy và có tính pháp lý của nó

d, Phƣơng pháp thành lập bản đồ ĐGHC các cấp.

- Bản đồ ĐGHC cấp xã đƣợc thành lập bằng phƣơng pháp đo vẽ, xác định

tại thực địa để bổ sung, chỉnh sửa các yếu tố ĐGHC, các yếu tố địa lý liên quan

đến đƣờng ĐGHC cấp xã (bao gồm cả đƣờng ĐGHC cấp huyện, cấp tỉnh khi

trùng với đƣờng ĐGHC của xã trên bản đồ nền);

- Bản đồ ĐGHC cấp huyện đƣợc thành lập bằng phƣơng pháp biên vẽ các

yếu tố ĐGHC và các yếu tố địa lý liên quan đến đƣờng ĐGHC từ bản đồ ĐGHC

cấp xã lên bản đồ nền ĐGHC cấp huyện;

- Bản đồ ĐGHC cấp tỉnh đƣợc thành lập bằng phƣơng pháp biên vẽ các yếu

tố ĐGHC và các yếu tố địa lý liên quan đến đƣờng ĐGHC từ bản đồ ĐGHC cấp

huyện lên bản đồ nền ĐGHC cấp tỉnh;

136

- Các yếu tố ĐGHC thể hiện trên bản đồ ĐGHC theo ký hiệu bản đồ ĐGHC

quy định tại Phụ lục 8;

- Đƣờng ĐGHC các cấp đƣợc thể hiện trên bản đồ ĐGHC theo ký hiệu và

quy định về thể hiện đƣờng ĐGHC trên bản đồ địa hình ở tỷ lệ tƣơng ứng;

- Bản đồ ĐGHC các cấp sau khi thành lập đƣợc biên tập, in trên giấy theo

quy định kỹ thuật về biên tập chế in bản đồ địa hình hiện hành; đƣờng ĐGHC các

cấp chỉ thể hiện đến đƣờng biên giới quốc gia; trƣờng hợp đƣờng ĐGHC các cấp

trùng nhau thì thể hiện đƣờng ĐGHC cấp cao nhất;

- Các yếu tố địa lý liên quan đến đƣờng ĐGHC và địa danh thể hiện trên bản

đồ ĐGHC theo quy định ký hiệu bản đồ địa hình tỷ lệ tƣơng ứng;

- Trình bày ngoài khung bản đồ ĐGHC các cấp theo mẫu quy định tại Phụ

lục 9.

b. Thành lập bản đồ địa giới hành chính các cấp

* Thành lập bản đồ địa giới hành chính cấp xã

a) Các yếu tố ĐGHC thể hiện theo quy định sau:

- Mốc ĐGHC các cấp đƣợc chuyển lên bản đồ ĐGHC cấp xã theo số liệu

tọa độ đã đo;

- Đƣờng ĐGHC các cấp đƣợc thể hiện trên bản đồ ĐGHC cấp xã theo kết

quả phân định ĐGHC;

- Đƣờng ĐGHC các cấp chỉ vẽ đến bờ biển; trƣờng hợp trên bản đồ nền đã

biểu thị đƣờng ĐGHC trên biển mà không có tranh chấp thì giữ nguyên nhƣ bản

đồ nền;

- Các đảo, bãi đá ở trên biển phải ghi chú tên đơn vị hành chính quản lý ở

trong ngoặc đơn đặt dƣới tên đảo hoặc cạnh đảo. Trƣờng hợp đảo, bãi đá nằm

cách xa đất liền (ngoài phạm vi của tờ bản đồ có phần đất liền) thì phải làm sơ đồ

thuyết minh kèm theo;

- Trong trƣờng hợp trên tuyến ĐGHC còn tranh chấp thì trên bản đồ phải thể

hiện đƣờng ĐGHC đúng thực trạng mà các cấp đã kiến nghị theo quan điểm của

mỗi bên.

137

b) Chỉnh sửa, bổ sung các yếu tố địa lý liên quan đến đƣờng ĐGHC cấp xã.

- Các yếu tố địa lý liên quan mới xuất hiện trong phạm vi 2 cm trên bản đồ

về hai bên đƣờng ĐGHC ở mọi tỷ lệ, phải đo vẽ, bổ sung và biểu thị theo quy

định mức độ nội dung cần thể hiện của bản đồ địa hình tỷ lệ tƣơng ứng; những

yếu tố không còn tồn tại trên thực địa phải xóa bỏ;

- Những đối tƣợng đƣợc chọn làm vật chuẩn để xác định vị trí các mốc

ĐGHC, những đối tƣợng có ý nghĩa định hƣớng đƣợc dùng để mô tả đƣờng

ĐGHC nếu chƣa có trên bản đồ nền đều phải bổ sung thể hiện đầy đủ;

- Các đối tƣợng hình tuyến phải vẽ đến điểm ngoặt gần nhất, kể cả trƣờng

hợp ngoài phạm vi 2 cm dọc theo đƣờng địa giới.

c) Thống kê địa danh

Toàn bộ địa danh thể hiện trên bản đồ ĐGHC trong phạm vi đơn vị hành

chính phải lập phiếu thống kê theo mẫu quy định tại Phụ lục 10 bao gồm:

- Phiếu thống kê địa danh dân cƣ

- Phiếu thống kê địa danh sơn văn

- Phiếu thống kê địa danh thủy văn

d) Lập sơ đồ thuyết minh ĐGHC

- Đối với khu vực đô thị, dân cƣ đông đúc nếu bản đồ ĐGHC chƣa thể hiện

rõ vị trí của đƣờng ĐGHC thì phải lập sơ đồ thuyết minh kèm theo. Sơ đồ thuyết

minh đƣợc lập cho toàn bộ đƣờng ĐGHC của đơn vị hành chính hoặc lập riêng

cho từng tuyến hoặc từng đoạn địa giới tùy theo mức độ cần thiết do các bên liên

quan thống nhất quyết định;

- Tài liệu sử dụng để lập sơ đồ thuyết minh ĐGHC là tài liệu mới nhất đƣợc

lựa chọn từ một trong số các tài liệu sau: bản đồ địa hình tỷ lệ lớn hơn tỷ lệ bản

đồ ĐGHC cấp xã, bản đồ địa chính cơ sở, bản đồ địa chính, bản đồ địa chính

trích đo; kích thƣớc sơ đồ thuyết minh ĐGHC bằng kích thƣớc tờ bản đồ nền.

Trình bày sơ đồ thuyết minh theo mẫu tại phần Phụ lục.

* Thành lập bản đồ địa giới hành chính cấp huyện

138

a) Mốc ĐGHC và đƣờng ĐGHC các cấp trên bản đồ ĐGHC cấp huyện đƣợc

chuyển vẽ từ bản đồ ĐGHC cấp xã;

b) Các mốc ĐGHC cấp xã nằm trên đƣờng ĐGHC cấp huyện và giao điểm

giữa đƣờng ĐGHC cấp xã với đƣờng ĐGHC cấp huyện không cắm mốc đƣợc coi

là những điểm đặc trƣng trên đƣờng ĐGHC cấp huyện và biểu thị theo quy định

biểu thị điểm đặc trƣng trên bản đồ ĐGHC cấp huyện;

c) Các yếu tố địa lý liên quan đến đƣờng ĐGHC cấp huyện phải chuyển vẽ

từ bản đồ ĐGHC cấp xã lên bản đồ ĐGHC cấp huyện theo nguyên tắc biên tập,

tổng hợp nội dung bản đồ địa hình khi chuyển đổi tỷ lệ tƣơng ứng.

* Thành lập bản đồ địa giới hành chính cấp tỉnh

a) Mốc ĐGHC cấp huyện, cấp tỉnh và đƣờng ĐGHC các cấp trên bản đồ

ĐGHC cấp tỉnh đƣợc chuyển vẽ từ bản đồ ĐGHC cấp huyện; trên bản đồ ĐGHC

cấp tỉnh không tô bo đƣờng ĐGHC cấp xã;

b) Các mốc ĐGHC cấp huyện nằm trên đƣờng ĐGHC cấp tỉnh và giao điểm

giữa đƣờng ĐGHC cấp huyện với đƣờng ĐGHC cấp tỉnh không cắm mốc đƣợc

coi là những điểm đặc trƣng trên đƣờng ĐGHC cấp tỉnh và biểu thị theo quy định

biểu thị điểm đặc trƣng lên bản đồ ĐGHC cấp tỉnh;

c) Các yếu tố địa lý liên quan đến đƣờng ĐGHC cấp tỉnh phải chuyển vẽ từ

bản đồ ĐGHC cấp huyện lên bản đồ ĐGHC cấp tỉnh theo nguyên tắc biên tập,

tổng hợp nội dung bản đồ địa hình khi chuyển đổi tỷ lệ tƣơng ứng.

7. Mô tả đƣờng địa giới hành chính các cấp

a. Phương pháp và quy định về mô tả.

- Mỗi tuyến ĐGHC đều phải lập mô tả đƣờng ĐGHC; mô tả đƣờng ĐGHC

đƣợc lập bằng cách dùng lời văn viết mô tả rõ ràng, chính xác vị trí của đƣờng

ĐGHC trên thực địa tuần tự theo một hƣớng lựa chọn, lần lƣợt từ điểm này đến

điểm tiếp theo. Mô tả phải đƣợc lập cho tất cả các tuyến ĐGHC và khép kín toàn

bộ đơn vị hành chính, riêng đối với những đơn vị hành chính có đƣờng biên giới

quốc gia hoặc giáp biển thì chỉ mô tả đến đƣờng biên giới quốc gia hoặc đến

biển;

139

- Mô tả đƣờng ĐGHC đối với cấp xã phải lập và ký xác nhận theo hình thức

biên bản và gọi là biên bản xác nhận mô tả đƣờng ĐGHC cấp xã; mô tả đƣờng

ĐGHC đối với cấp huyện, tỉnh đƣợc lập trên cơ sở biên tập, tổng hợp nội dung từ

các biên bản xác nhận mô tả đƣờng ĐGHC cấp xã và gọi là bản xác nhận mô tả

đƣờng ĐGHC;

- Mỗi tuyến ĐGHC giữa hai đơn vị hành chính cho phép mô tả theo toàn

tuyến hoặc chia thành một số đoạn để mô tả. Nội dung mô tả phải căn cứ theo

đúng thực trạng đƣờng ĐGHC trên thực địa, các mốc ĐGHC đã chôn, các điểm

đặc trƣng trên đƣờng ĐGHC đã xác định, khoảng cách giữa chúng để mô tả; mô

tả đƣờng ĐGHC phải phù hợp với nội dung bản đồ ĐGHC, những yếu tố không

biểu thị trên bản đồ thì không đƣa vào mô tả;

- Trong trƣờng hợp trên tuyến ĐGHC còn tranh chấp thì phải mô tả nêu rõ

thực trạng và ý kiến đề xuất giải quyết theo quan điểm của mỗi bên.

b. Lập biên bản xác nhận bản mô tả đường ĐGHC cấp xã

- Mỗi tuyến hoặc mỗi đoạn ĐGHC chung giữa 2 xã đều phải lập biên bản

xác nhận mô tả. Tập hợp các Biên bản xác nhận mô tả là nội dung mô tả đầy đủ

cho đƣờng ĐGHC của một xã;

- Trong biên bản xác nhận mô tả đƣờng ĐGHC cấp xã phải thể hiện rõ

những nội dung sau:

+ Số hiệu tờ bản đồ có đƣờng ĐGHC; sơ đồ thuyết minh ĐGHC kèm theo

(nếu có);

+ Các tuyến ĐGHC cấp cao trùng với tuyến ĐGHC cấp xã;

+ Điểm khởi đầu và điểm kết thúc của tuyến ĐGHC cấp xã; số đoạn ĐGHC;

chiều dài toàn tuyến ĐGHC; phƣơng pháp đo chiều dài tuyến;

+ Trong mỗi đoạn ĐGHC phải mô tả rõ từng địa vật cụ thể có khả năng tồn

tại ổn định trên thực địa mà đƣờng ĐGHC đi qua hoặc đƣợc dùng làm căn cứ để

xác định đƣờng ĐGHC; chiều dài của từng đoạn ĐGHC;

140

+ Trƣờng hợp đƣờng ĐGHC đi theo các địa vật có khả năng biến động nhƣ

sông, suối, đƣờng giao thông thì trong biên bản xác nhận mô tả phải nêu rõ ý

kiến thống nhất giữa các bên liên quan về biện pháp xử lý khi địa vật có thay đổi.

- Các số liệu nêu trong biên bản xác nhận mô tả phải thống nhất với bản đồ

và sơ đồ thuyết minh.

Biên bản xác nhận mô tả đƣờng ĐGHC cấp xã lập theo mẫu quy định tại

Phụ lục 11.

c. Lập bản xác nhận mô tả đường địa giới hành chính cấp huyện, cấp

tỉnh

- Bản xác nhận mô tả đƣờng ĐGHC cấp huyện, cấp tỉnh đƣợc lập trên cơ sở

biên tập tổng hợp nội dung từ các biên bản xác nhận mô tả tuyến ĐGHC cấp xã

trùng với đƣờng ĐGHC cấp huyện, cấp tỉnh và căn cứ theo bản đồ ĐGHC cấp

huyện, cấp tỉnh;

- Bản xác nhận mô tả đƣờng ĐGHC cấp huyện, cấp tỉnh lập theo từng tuyến

bắt đầu từ ngã ba ĐGHC ba huyện đồng thời cũng là ngã ba ĐGHC giữa ba xã

(đối với cấp huyện); khởi đầu từ ngã ba ĐGHC giữa ba tỉnh đồng thời là ngã ba

địa giới giữa ĐGHC ba huyện (đối với cấp tỉnh); mô tả rõ hƣớng đi và những địa

vật mà đƣờng ĐGHC đi qua, ngã ba ĐGHC ba huyện hoặc ba tỉnh mà tuyến

ĐGHC kết thúc; nêu chiều dài toàn tuyến ĐGHC và số đoạn ĐGHC; độ dài của

mỗi đoạn ĐGHC. Trong mỗi đoạn ĐGHC phải ghi rõ tên các xã hoặc các huyện

cụ thể về hai phía mà đoạn đó là ĐGHC;

- Các số liệu về chiều dài tuyến ĐGHC, đoạn ĐGHC, mốc ĐGHC trong bản

xác nhận mô tả đƣờng ĐGHC cấp huyện, cấp tỉnh phải phù hợp với số liệu trong

hồ sơ ĐGHC của cấp xã, cấp huyện liên quan;

- Bản xác nhận mô tả ĐGHC cấp huyện, cấp tỉnh lập theo mẫu quy định tại

Phụ lục 12, 13.

d. Lập Bản mô tả tình hình chung về địa giới hành chính các cấp.

Trong hồ sơ ĐGHC của tất cả các cấp phải có Bản mô tả tình hình chung về

ĐGHC. Trong bản mô tả tình hình chung về ĐGHC mỗi cấp phải nêu khái quát

141

hiện trạng công tác quản lý ĐGHC, nêu rõ số quyết định, thời gian ban hành và

nội dung quyết định của cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền về việc điều chỉnh

ĐGHC, diện tích tự nhiên, dân số của đơn vị hành chính. Bản mô tả tình hình

chung về ĐGHC lập theo mẫu quy định tại Phụ lục 14-a,b,c

8. Lập hồ sơ địa giới hành chính

a. Hồ sơ địa giới hành chính cấp xã bao gồm:

- Các văn bản pháp lý về thành lập xã, và điều chỉnh ĐGHC xã;

- Bản đồ, ĐGHC cấp xã;

- Các bản xác nhận sơ đồ vị trí các mốc ĐGHC cấp xã, huyện, tỉnh trên

đƣờng ĐGHC của xã;

- Bản xác nhận tọa độ các mốc ĐGHC cấp xã;

- Bảng tọa độ các điểm đặc trƣng trên đƣờng ĐGHC cấp xã;

- Bản mô tả tình hình chung về ĐGHC cấp xã;

- Các Biên bản xác nhận mô tả đƣờng ĐGHC cấp xã;

- Các phiếu thống kê địa danh (dân cƣ, thủy văn, sơn văn);

- Biên bản bàn giao mốc ĐGHC các cấp.

b. Hồ sơ địa giới hành chính cấp huyện bao gồm:

- Các văn bản pháp lý về thành lập huyện, và điều chỉnh ĐGHC huyện.

- Bản đồ ĐGHC cấp huyện;

- Các Bản xác nhận sơ đồ vị trí các mốc ĐGHC cấp huyện, tỉnh trên đƣờng

ĐGHC của huyện;

- Bảng tọa độ các mốc ĐGHC và các điểm đặc trƣng trên đƣờng ĐGHC cấp

huyện;

- Bản mô tả tình hình chung về ĐGHC cấp huyện;

- Các bản xác nhận mô tả đƣờng ĐGHC cấp huyện;

c. Hồ sơ sơ địa giới hành chính cấp tỉnh bao gồm:

- Các văn bản pháp lý về thành lập tỉnh, và điều chỉnh ĐGHC tỉnh.

- Bản đồ ĐGHC cấp tỉnh;

142

- Các bản xác nhận sơ đồ vị trí các mốc ĐGHC cấp tỉnh trên đƣờng ĐGHC

của tỉnh;

- Bảng tọa độ các mốc ĐGHC và các điểm đặc trƣng trên đƣờng ĐGHC cấp

tỉnh;

- Bản mô tả tình hình chung về ĐGHC cấp tỉnh;

- Các bản xác nhận mô tả đƣờng ĐGHC cấp tỉnh;

d. Xác lập tính pháp lý của các tài liệu trong hồ sơ sơ địa giới hành chính

các cấp

Để xác lập tính pháp lý trên bản đồ ĐGHC các cấp thì phải có xác nhận của

ngƣời đại diện có thẩm quyền, cụ thể nhƣ sau:

a) Chủ tịch UBND cấp xã, huyện, tỉnh ký tên, đóng dấu xác nhận ở ngoài

góc khung Đông nam các mảnh bản đồ trong bộ bản đồ ĐGHC thuộc phạm vi

quản lý hành chính của mình;

b) Chủ tịch UBND cấp xã, huyện, tỉnh liên quan ký tên, đóng dấu bên trong

nội dung các mảnh bản đồ ĐGHC vào phạm vi thuộc quản lý hành chính của

mình và cách đƣờng ĐGHC chung với cấp lập hồ sơ từ 2cm đến 3cm;

Để xác lập tính pháp lý trên sơ đồ vị trí các mốc ĐGHC các cấp thì phải có

chữ ký của ngƣời đại diện có thẩm quyền, theo đó:

a) Chủ tịch UBND cấp tỉnh trực tiếp quản lý mốc ký xác nhận sơ đồ vị trí

mốc ĐGHC cấp tỉnh.

b) Chủ tịch UBND cấp huyện trực tiếp quản lý mốc ký xác nhận và Chủ tịch

UBND cấp tỉnh ký chứng thực sơ đồ vị trí mốc ĐGHC cấp huyện.

c) Chủ tịch UBND cấp xã trực tiếp quản lý mốc ký xác nhận và Chủ tịch

UBND cấp huyện ký chứng thực sơ đồ vị trí mốc ĐGHC cấp xã.

Để xác lập tính pháp lý trên Bản xác nhận tọa độ các mốc ĐGHC thì Chủ

tịch UBND cấp quản lý trực tiếp mốc ký vào Bản xác nhận tọa độ các mốc

ĐGHC cấp tƣơng ứng; ngƣời lập, ngƣời kiểm tra ký và ghi rõ họ tên.

143

Ngƣời lập, ngƣời kiểm tra ký và ghi rõ họ tên; UBND các cấp ký đóng dấu

chứng thực vào bảng tọa độ các điểm đặc trƣng trên đƣờng ĐGHC cấp xã, bảng

tọa độ mốc ĐGHC và các điểm đặc trƣng trên đƣờng ĐGHC cấp huyện, cấp tỉnh.

Ngƣời lập ký và ghi rõ họ tên UBND các cấp ký đóng dấu vào bản mô tả

tình hình chung về ĐGHC các cấp;

Việc xác lập tính pháp lý đối với biên bản xác nhận mô tả đƣờng ĐGHC cấp

xã quy định nhƣ sau:

a) Chủ tịch UBND cấp xã của hai bên liên quan ký biên bản xác nhận mô tả

tuyến ĐGHC cấp xã.

b) Đại diện cơ quan chuyên môn cấp huyện gồm Phòng Nội vụ - Lao động

Thƣơng binh và Xã hội, Phòng Tài nguyên và Môi trƣờng và đơn vị thi công ký

chứng kiến.

Đối với bản xác nhận mô tả đƣờng ĐGHC cấp huyện, cấp tỉnh thì Chủ tịch

UBND cấp huyện, cấp tỉnh liên quan trực tiếp ký xác nhận.

Đối với phiếu thống kê địa danh (dân cƣ, thủy văn, sơn văn): Ngƣời lập

phiếu, ký và ghi rõ họ tên, Chủ tịch UBND cấp xã ký xác nhận.

Đối với biên bản bàn giao mốc ĐGHC các cấp thì Chủ tịch UBND cấp tỉnh

ký bên giao mốc, Chủ tịch UBND xã ký bên nhận mốc.

Đối với bản sao các văn bản pháp lý về điều chỉnh ĐGHC xã, huyện, tỉnh:

ký xác nhận sao y bản chính theo quy định tại Thông tƣ liên tịch số 55/TTLT-

BNV-VPCP ngày 06/5/2005 của Bộ Nội vụ và Văn phòng Chính phủ.

e. Trình bày và đóng tập hồ sơ sơ địa giới hành chính

Hồ sơ ĐGHC các cấp lập mới đƣợc trình bày và đóng tập theo quy định tại

Phụ lục 15-a,b,c,d.

Bản đồ ĐGHC lập mới đƣợc trình bày và đóng tập theo quy định tại Phụ

lục 16.

Chỉnh lý, bổ sung hồ sơ ĐGHC đối với các đơn vị hành chính đã có hồ sơ

ĐGHC.

144

f. Những đơn vị hành chính được điều chỉnh sơ địa giới hành chính theo

quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì thực hiện chỉnh lý, bổ

sung hồ sơ sơ địa giới hành chính theo quy định sau:

Giữ nguyên hiện trạng bộ hồ sơ ĐGHC hiện trạng sử dụng đƣợc lập theo

Chỉ thị 364/CT- TTg ngày 01/07/1994 của Thủ tƣớng Chính phủ hoặc theo các

Quyết định của cơ quan Nhà nƣớc có thẩm quyền, không cạo sửa, tẩy xóa, xé lẻ

bộ hồ sơ hiện có;

Những tài liệu và văn bản pháp lý trong hồ sơ hiện đang sử dụng có nội

dung còn phù hợp với nội dung Quyết định điều chỉnh ĐGHC mới của cơ quan

nhà nƣớc có thẩm quyền thì đƣợc sao lục đƣa vào hồ sơ ĐGHC chỉnh lý, bổ

sung;

Đối với tuyến ĐGHC không thay đổi và không chôn thêm mốc ĐGHC phải

bổ sung bản sao Quyết định điều chỉnh ĐGHC mới của cơ quan nhà nƣớc có

thẩm quyền vào tập hồ sơ ĐGHC hiện đang sử dụng;

Những tài liệu lập mới trong hồ sơ ĐGHC đƣợc phải đƣợc xác lập tính

pháp lý theo quy định tại Quy chuẩn này;

Những tài liệu bổ sung thêm và những tài liệu liên quan khác đến chỉnh lý

hồ sơ ĐGHC đều phải đóng bổ sung vào tập hồ sơ hiện đang sử dụng;

Trƣờng hợp có điều chỉnh đƣờng ĐGHC và chôn thêm mốc mới thì phải bổ

sung thêm những tài liệu sau vào tập hồ sơ hiện đang sử dụng:

- Bản thống kê danh mục tài liệu mới bổ sung;

- Bản sao văn bản của cơ quan Nhà nƣớc có thẩm quyền về điều chỉnh

ĐGHC;

- Bản tổng hợp những thay đổi về ĐGHC;

d) Bản xác nhận sơ đồ vị trí mốc mới bổ sung;

đ) Bản xác nhận tọa độ các mốc ĐGHC và các điểm đặc trƣng mới bổ sung

trên đƣờng ĐGHC;

e) Các Biên bản xác nhận mô tả tuyến ĐGHC mới lập;

g) Các Biên bản bàn giao mốc ĐGHC mới bổ sung.

145

g. Tài liệu sử dụng để chỉnh lý, bổ sung bản đồ sơ địa giới hành chính

gồm:

- Quyết định của cấp có thẩm quyền về điều chỉnh ĐGHC;

- Bản đồ ĐGHC hiện đang sử dụng;

- Bản đồ nền theo quy định tại Quy chuẩn này;

- Bản xác nhận sơ đồ vị trí mốc ĐGHC mới bổ sung; biên bản xác nhận mô

tả tuyến ĐGHC mới điều chỉnh; bản xác nhận tọa độ mốc ĐGHC; bảng tọa độ

các điểm đặc trƣng trên đƣờng ĐGHC.

h. Chỉnh lý, bổ sung bản đồ sơ địa giới hành chính theo quy định sau:

- Bổ sung, chỉnh sửa ký hiệu đƣờng địa giới, mốc ĐGHC, địa danh hành

chính, địa danh dân cƣ, thủy văn, sơn văn có thay đổi; bổ sung, chỉnh sửa các yếu

tố địa lý liên quan đến đƣờng ĐGHC trong phạm vi 2 cm trên bản đồ về hai bên

đƣờng ĐGHC cấp xã;

- Trình bày bản đồ ĐGHC đƣợc chỉnh lý bổ sung theo quy định tại Phụ lục

9, ngoài ra tại góc phía Đông bắc ngoài khung mảnh bản đồ ghi bổ sung dòng

chữ: “Mảnh bản đồ đƣợc chỉnh lý bổ sung theo Quyết định số, ngày, tháng, năm

của cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền về việc điều chỉnh ĐGHC”.

i. Tính pháp lý trên các tài liệu chỉnh lý, bổ sung của hồ sơ sơ địa giới

hành chính các cấp được xác lập theo quy định sau:

- Các tài liệu lập mới thì xác lập tính pháp lý, theo quy định tại Quy chuẩn

này.

- Các tài liệu có nội dung không thay đổi đƣợc sao lục và do cơ quan hành

chính nhà nƣớc cấp trên quản lý trực tiếp xác nhận.

k. Các tài liệu chỉnh lý, bổ sung của hồ sơ sơ địa giới hành chính các cấp

đóng tập theo quy định sau:

- Bản đồ ĐGHC mới chỉnh lý, bổ sung đƣợc đóng tiếp vào tập bản đồ

ĐGHC hiện đang sử dụng xây dựng theo chỉ thị 364/CT ngày 01/07/1994 của

Thủ tƣớng Chính phủ hoặc theo các quyết định của cơ quan nhà nƣớc có thẩm

quyền.

146

- Các văn bản tài liệu mới chỉnh lý, bổ sung đƣợc đóng tiếp vào tập hồ sơ

ĐGHC hiện đang sử dụng xây dựng theo chỉ thị 364/CT- TTg ngày 1/7/1994

hoặc theo các quyết định của cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền.

IV. QUẢN LÝ HỒ SƠ ĐỊA GIỚI HÀNH CHÍNH

1. Kiểm tra, nghiệm thu hồ sơ địa giới hành chính các cấp

Việc kiểm tra, nghiệm thu hồ sơ ĐGHC phải đƣợc thực hiện ngay sau khi

hoàn thành từng hạng mục công việc, sản phẩm. Hồ sơ ĐGHC sau khi nghiệm

thu phải đảm bảo đƣợc lập đầy đủ theo quy định tại Quy chuẩn này, các số liệu

phải chính xác, từ ngữ sử dụng trong các văn bản phải ngắn gọn, rõ ràng, dễ hiểu

và thống nhất giữa các cấp;

Khi kết thúc nghiệm thu hồ sơ ĐGHC phải lập báo cáo gửi cơ quan quản lý

cấp trên nêu rõ số lƣợng và chất lƣợng từng tài liệu đã kiểm tra, nghiệm thu trong

hồ sơ ĐGHC;

Phiếu ghi ý kiến kiểm tra, Biên bản nghiệm thu, Bảng danh mục tài liệu đã

nghiệm thu trong quá trình kiểm tra, nghiệm thu lập theo mẫu quy định tại Phụ

lục 18-a,b,c;

Những ý kiến liên quan đến đề nghị xử lý của cơ quan Trung ƣơng (Bộ Nội

vụ, Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng) phải lập thành văn bản đề nghị riêng.

2. Trách nhiệm kiểm tra nghiệm thu hồ sơ địa chính

Đơn vị sản xuất tự kiểm tra 100% sản phẩm do đơn vị mình thi công;

UBND các cấp kiểm tra nghiệm thu hồ sơ ĐGHC thuộc trách nhiệm quản lý trực

tiếp của mình và kiểm tra nghiệm thu hồ sơ ĐGHC của cấp dƣới thuộc thẩm

quyền quản lý;

Sở Nội vụ, Sở Tài nguyên và Môi trƣờng có trách nhiệm giúp UBND tỉnh

hƣớng dẫn và tổ chức thực hiện công tác tra kiểm tra nghiệm thu hồ sơ ĐGHC,

các cấp;

UBND cấp tỉnh nghiệm thu và chịu trách nhiệm trƣớc Chính phủ về chất

lƣợng toàn bộ hồ sơ ĐGHC các cấp thuộc thẩm quyền quản lý của mình. Để bảo

đảm giá trị sử dụng lâu dài, nếu trong quá trình sử dụng phát hiện có sai sót thì

147

UBND cấp tỉnh phải có biện pháp chỉ đạo các cấp liên quan chỉnh lý, bổ sung kịp

thời và báo cáo cơ quan quản lý cấp trên, không để kéo dài.

3. Tổ chức thực hiện kiểm tra, nghiệm thu

Tài liệu giao nộp để kiểm tra nghiệm thu bao gồm toàn bộ tài liệu trong bộ

hồ sơ ĐGHC và các tài liệu liên quan trong quá trình thi công phục vụ cho việc

kiểm tra nghiệm thu nhƣ sổ đo, bảng tính, biên bản kiểm nghiệm máy và các tài

liệu khác.

Khi nghiệm thu hồ sơ ĐGHC các cấp thì UBND mỗi cấp thành lập một tổ

chuyên viên giúp việc để thực hiện công tác kiểm tra và nghiệm thu hồ sơ ĐGHC

thuộc thẩm quyền quản lý trực tiếp và kiểm tra nghiệm thu hồ sơ ĐGHC của cấp

dƣới thuộc quyền quản lý. Tổ chuyên viên có nhiệm vụ:

- Giúp UBND tổ chức thực hiện và theo dõi quá trình kiểm tra nghiệm thu;

chuẩn bị các công việc cần thiết cho việc kiểm tra nghiệm thu sản phẩm ngay sau

khi hoàn thành;

- Thực hiện kiểm tra cơ sở pháp lý và nội dung kỹ thuật đối với các sản

phẩm đƣa vào kiểm tra nghiệm thu;

- Chỉ ra những thiếu sót và yêu cầu đơn vị thi công có trách nhiệm bổ sung,

sửa chữa hoặc yêu cầu làm lại khi cần thiết;

- Kiểm tra việc sửa chữa, bổ sung hoặc làm lại (nếu có); giúp UBND cấp

mình xác lập tính pháp lý cho hồ sơ, xác nhận việc hoàn thành của đơn vị thi

công và soạn thảo báo cáo nghiệm thu gửi cấp trên;

Khi kiểm tra, nghiệm thu hồ sơ ĐGHC ở mỗi cấp, phải có đại diện của

UBND cấp trên trực tiếp tham gia; riêng đối với bộ hồ sơ ĐGHC cấp tỉnh, thì

UBND tỉnh tự tổ chức kiểm tra nghiệm thu. Mức độ kiểm tra nghiệm thu các loại

tài liệu quy định nhƣ sau:

+ Đối với hồ sơ ĐGHC cấp xã:

- Đơn vị thi công tự tổ chức kiểm tra 100% các hạng mục công việc và tài

liệu trong hồ sơ ĐGHC do đơn vị thi công thực hiện;

148

- UBND cấp xã kiểm tra 100% tất cả các hạng mục công việc và tài liệu của

hồ sơ ĐGHC cấp xã do đơn vị thi công thực hiện;

- UBND cấp huyện: kiểm tra 30% chất lƣợng mốc địa giới hành chính; đo

kiểm tra lại tọa độ của 30% mốc ĐGHC, kiểm tra lại việc xác định tọa độ của

30% điểm đặc trƣng; kiểm tra đối chiếu tại thực địa 30% đối với bản đồ ĐGHC

và bản xác nhận sơ đồ vị trí các mốc ĐGHC các cấp; kiểm tra 30% đối với biên

bản xác nhận mô tả đƣờng ĐGHC cấp xã, phiếu thống kê địa danh (dân cƣ, thủy

văn, sơn văn);

- UBND cấp tỉnh: kiểm tra 20% chất lƣợng mốc địa giới hành chính; kiểm

tra 10% đối với các hạng mục công việc và tài liệu khác nhƣ quy định đối với

UBND cấp huyện;

+ Đối với hồ sơ ĐGHC cấp huyện:

- Đơn vị thi công tự tổ chức kiểm tra 100% các hạng mục công việc và tài

liệu trong hồ sơ ĐGHC do đơn vị thi công thực hiện;

- UBND cấp huyện kiểm tra 100% tất cả các hạng mục công việc và tài liệu

của hồ sơ ĐGHC cấp huyện do đơn vị thi công thực hiện;

- UBND cấp tỉnh kiểm tra 50% tất cả các hạng mục công việc và tài liệu;

+ Đối với hồ sơ địa giới hành chính cấp tỉnh

- Đơn vị thi công tự tổ chức kiểm tra 100% tất cả các hạng mục công việc và

tài liệu trong hồ sơ ĐGHC do đơn vị thi công thực hiện;

- UBND cấp tỉnh kiểm tra 100% tất cả các hạng mục công việc và tài liệu

của hồ sơ ĐGHC cấp tỉnh do đơn vị thi công thực hiện; Bộ Nội vụ chủ trì phối

hợp với Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng căn cứ tình hình cụ thể để quyết định mức

độ phúc tra cần thiết các hạng mục công việc và tài liệu thuộc Hồ sơ ĐGHC cấp

tỉnh trong quá trình thẩm định.

V. THẨM ĐỊNH HỒ SƠ ĐỊA GIỚI HÀNH CHÍNH CÁC CẤP

Việc thẩm định hồ sơ ĐGHC thực hiện theo quy định tại Khoản 3 mục 2

Thông tƣ Liên tịch số 06/2006/TTLT-BTNMT-BNV-BNG-BQP Bộ Tài nguyên

và Môi trƣờng, Bộ Nội vụ, , Bộ Ngoại giao và , Bộ Quốc phòng ngày 13/6/2006

149

về hƣớng dẫn quản lý công tác đo đạc và bản đồ về địa giới hành chính và biên

giới quốc gia. Thủ tục thẩm định hồ sơ địa giới hành chính có liên quan đến

đƣờng biên giới quốc gia đƣợc tiến hành nhƣ sau:

1. Thẩm quyền thẩm định hồ sơ địa giới hành chính

- Bộ Nội vụ chủ trì và chịu trách nhiệm thẩm định về cơ sở pháp lý;

- Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng là cơ quan phối hợp, chịu trách nhiệm thẩm

định về các nội dung kỹ thuật.

- Đối tƣợng thẩm định:

Hồ sơ địa giới hành chính do UBND các cấp lập mới hoặc bổ sung, chỉnh

sửa theo các quyết định phân định, điều chỉnh địa giới hành chính của cơ quan

Nhà nƣớc có thẩm quyền.

Hồ sơ địa giới hành chính bao gồm:

- Quyết định của cơ quan Nhà nƣớc có thẩm quyền về việc thành lập đơn vị

hành chính hoặc điều chỉnh địa giới hành chính (nếu có);

- Bản đồ địa giới hành chính;

- Hồ sơ vị trí các mốc địa giới hành chính;

- Bảng tọa độ các mốc địa giới hành chính, các điểm đặc trƣng trên đƣờng

địa giới hành chính;

- Bản mô tả tình hình chung về địa giới hành chính;

- Biên bản xác nhận mô tả đƣờng địa giới hành chính;

- Phiếu thống kê về các yếu tố địa lý có liên quan đến địa giới hành chính;

- Biên bản bàn giao mốc địa giới hành chính;

- Thống kê các tài liệu về địa giới hành chính của các đơn vị hành chính cấp

dƣới.

2. Nội dung thẩm định bao gồm:

a. Tính đầy đủ của hồ sơ: Hồ sơ phải đảm bảo đầy đủ các thành phần quy

định của pháp luật

150

b. Tính pháp lý của hồ sơ: Hồ sơ phải có đầy đủ chữ ký, dấu của đơn vị

hành chính sở tại, các đơn vị hành chính liên quan và cơ quan hành chính cấp

trên;

c. Tính chính xác của hồ sơ: Các nội dung mô tả về đƣờng địa giới và mốc

địa giới phải phù hợp với sơ đồ vị trí mốc, bản đồ địa giới hành chính và phù hợp

với thực địa;

d. Tính thống nhất của hồ sơ: Việc thể hiện đƣờng địa giới và vị trí mốc địa

giới trong hồ sơ của đơn vị hành chính cấp dƣới phải thống nhất với đƣờng địa

giới và vị trí mốc địa giới trong hồ sơ của đơn vị hành chính liền kề và đơn vị

hành chính cấp trên.

3. Trình tự thẩm định

Việc thẩm định đƣợc thực hiện theo trình tự sau:

a. Sau khi hoàn thành việc lập mới hoặc bổ sung, chỉnh sửa bộ hồ sơ địa giới

hành chính các cấp theo quyết định về phân định, điều chỉnh địa giới hành chính

của cơ quan Nhà nƣớc có thẩm quyền, UBND cấp tỉnh báo cáo bằng văn bản gửi

về Bộ Nội vụ và Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng để tổ chức thẩm định.

b. Trong thời hạn ba mƣơi (30) ngày làm việc, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ đề

nghị thẩm định, Bộ Nội vụ chủ trì phối hợp với Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng để

tổ chức thẩm định.

c. Kết quả thẩm định đƣợc thể hiện bằng văn bản. Văn bản thẩm định lập

thành ba (03) bản, một bản gửi cho UBND cấp tỉnh, một bản lƣu tại Bộ Nội vụ,

một bản lƣu tại Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng.

d. Trong thời hạn ba mƣơi (30) ngày làm việc, kể từ ngày nhận đƣợc văn

bản thẩm định, UBND cấp tỉnh có trách nhiệm bổ sung, chỉnh sửa hồ sơ địa giới

hành chính và báo cáo bằng văn bản về Bộ Nội vụ. Trong thời hạn mƣời lăm (15)

ngày làm việc, kể từ ngày nhận đƣợc báo cáo, Bộ Nội vụ xem xét, ra quyết định

đƣa hồ sơ địa giới hành chính vào lƣu trữ, quản lý và sử dụng.

- Trách nhiệm của UBND cấp tỉnh

151

UBND cấp tỉnh chịu trách nhiệm bổ sung, chỉnh sửa đầy đủ các nội dung

theo ý kiến của cơ quan thẩm định.

VI. THẨM ĐỊNH VIỆC THỂ HIỆN ĐƢỜNG ĐỊA GIỚI VÀ CÁC YẾU TỐ LIÊN

QUAN ĐẾN ĐƢỜNG ĐỊA GIỚI HÀNH CHÍNH TRÊN BẢN ĐỒ TRƢỚC KHI XUẤT

BẢN HOẶC GIAO NỘP ĐỂ LƢU TRỮ

1. Thẩm quyền và đối tƣợng thẩm định

a. Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng thẩm định các loại bản đồ địa hình và bản

đồ nền tỷ lệ 1/50.000 và các tỷ lệ lớn hơn in trên giấy hoặc bản đồ số hoàn chỉnh,

bản đồ hành chính toàn quốc và bản đồ hành chính cấp tỉnh.

b. Bộ Quốc phòng thẩm định các loại bản đồ do Bộ Quốc phòng thành lập,

xuất bản phục vụ quốc phòng, an ninh.

c. Ngoài các bản đồ quy định tại tiết a điểm này, tổ chức, cá nhân đo đạc

thành lập bản đồ hoặc xuất bản bản đồ (gọi chung là đơn vị xuất bản bản đồ) chịu

trách nhiệm về việc thể hiện đƣờng địa giới hành chính các cấp lên bản đồ và

phải ghi chú rõ nguồn tài liệu sử dụng.

Hồ sơ thẩm định gồm:

a. Văn bản đề nghị thẩm định;

b. Các loại bản đồ đề nghị thẩm định nêu tại tiết a điểm 4.1 Mục này.

2. Nội dung thẩm định

Nội dung thẩm định bao gồm:

a. Đƣờng địa giới, mốc địa giới hành chính thể hiện trên bản đồ;

b. Các yếu tố địa hình, địa vật, địa danh, thủy hệ, khu dân cƣ có liên quan

đến đƣờng địa giới, mốc địa giới hành chính các cấp thể hiện trên bản đồ.

3. Trình tự thẩm định

Việc thẩm định đƣợc thực hiện theo trình tự sau:

a. Đơn vị xuất bản bản đồ nộp cho cơ quan thẩm định hai (02) bộ hồ sơ quy

định tại điểm 4.2. Mục này để thẩm định.

b. Trong thời hạn hai mƣơi lăm (25) ngày làm việc, kể từ ngày nhận đủ hồ

sơ hợp lệ, cơ quan thẩm định phải hoàn thành việc thẩm định. Kết quả thẩm định

152

đƣợc gửi cho đơn vị xuất bản bản đồ một (01) bộ, một (01) bộ lƣu tại cơ quan

thẩm định.

Trƣờng hợp bản đồ không có sai sót thì cơ quan thẩm định xác nhận cho

xuất bản hoặc nộp lƣu trữ; trƣờng hợp bản đồ có sai sót thì cơ quan thẩm định

yêu cầu đơn vị xuất bản bản đồ phải chỉnh sửa, bổ sung.

4. Trách nhiệm của đơn vị xuất bản bản đồ

a. Liên hệ với cơ quan thẩm định để đƣợc hƣớng dẫn và cung cấp thông tin,

tƣ liệu liên quan đến địa giới hành chính.

b. Bổ sung, chỉnh sửa đầy đủ các nội dung theo yêu cầu của cơ quan thẩm

định; trƣờng hợp có ý kiến khác thì báo cáo cơ quan thẩm định để thống nhất giải

quyết.

c. Sản phẩm sau khi xuất bản gửi cho cơ quan thẩm định một (01) bộ để lƣu

trữ.

Chƣơng 9

QUẢN LÝ NHÀ NƢỚC VỀ QUI HOẠCH VÀ KẾ HOẠCH

SỬ DỤNG ĐẤT

153

I. KHÁI NIỆM VỀ QUY HOẠCH, KẾ HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT

1. Qui hoạch sử dụng đất là gì?

Trong Từ điển tiếng Việt “Qui hoạch là bố trí sắp xếp toàn bộ một vấn đề

theo một trình tự hợp lý trong từng thời gian, làm cơ sở cho việc lập kế hoạch dài

hạn”10

.

Trong Từ điển Giải thích Luật học thì “Qui hoạch sử dụng đất là sự sắp

xếp, tính toán, phân bổ đất đai cụ thể và hợp lý về số lượng, vị trí, không gian,

thời gian…cho các mục tiêu kinh tế- xã hội của cả nước và từng địa phương ở

mỗi giai đoạn phát triển của đất nước”11

.

Qui hoạch là hoạch định trƣớc những công việc phải làm và đặt ra các mục

tiêu cần đạt tới. Qui hoạch là tầm nhìn của các nhà lãnh đạo để vạch ra những

công việc phải làm trong tƣơng lai thậm chí hàng trăm năm sau nhằm đạt đƣợc

một mục tiêu nhất định. Qui hoạch sử dụng đất lệ thuộc vào định hƣớng phát

triển cơ cấu kinh tế -xã hội ở cấp quốc gia, vùng, địa phƣơng. Định hƣớng cơ cấu

kinh tế nhƣ thế nào thì qui hoạch nhƣ thế. Công việc này thể hiện trọn vẹn tầm

nhìn của những ngƣời lãnh đạo nhà nƣớc, các nhà hoạch định chiến lƣợc phát

triển kinh tế kết hợp với các nhà lãnh đạo địa phƣơng.

Các nhà lãnh đạo phải hoạch định trƣớc xem đất nƣớc sẽ phát triển đến đâu,

tầm cỡ nào trong nền kinh tế thế giới và nền kinh tế khu vực, trên cơ sở đó mới

hoạch định đƣợc việc đặt vật kiến trúc trên đất ở đâu (cảng biển, sân bay, đặc khu

kinh tế, trung tâm thƣơng mại. đƣờng giao thông…) để cho hiệu quả kinh tế- xã

hội cao nhất mà không lãng phí các nguồn nhân lực. Tất cả các nƣớc phát triển

trên thế giới đều rất coi trong công tác qui hoạch sử dụng đất, và coi đây là vấn

đề then chốt trong quản lý nhà nƣớc đối với qui hoạch. Nếu những nƣớc đi sau (

nƣớc đang phát triển) không chú trọng đến qui hoạch sử dụng đất sẽ phải trả giá

10

. Từ điển tiếng Việt năm 1994. NXB Khoa học xã hội - Trung tâm từ điển học, Hà nội, 1994

tr.784.

11. Từ điển Giải thích Luật học. NXB Công an nhân dân, Hà nội, 2001, tr.54.

154

đắt cho sự phát triển. Ví dụ nhƣ ở Việt Nam, Đảng và Nhà nƣớc định hƣớng nền

kinh tế phát triển theo hƣớng công nghiệp hóa, hiện đại hóa thì không thể xây

dựng một kết cấu hạ tầng tạm bợ, nay xây, mai phá, giải phóng mặt bằng thu hồi

đất tràn lan nhƣ hiện nay và không thể có kiểu kỳ qui hoạch năm năm, mƣời năm

nhƣ hiện nay.

2. Kế hoạch sử dụng đất là gì?

Trong từ điển Tiếng Việt có viết: “Kế hoạch là toàn bộ, nói chung những

điều vạch ra một cách có hệ thống về những công việc dự định làm trong một

thời gian nhất định, với cách thức, trình tự, thời hạn tiến hành”12

.

Theo Từ điển Giải thích Luật học thì kế hoạch sử dụng đất đƣợc hiểu là

các biện pháp, các phƣơng án đƣợc tính toán cụ thể và các thời gian để thực hiện

chiến lƣợc về sử dụng đất của nhà nƣớc, là sự cụ thể hóa về sử dụng đất. Kế

hoạch sử dụng đất thƣờng đƣợc xây dựng hàng năm, một số năm, 5 năm. Kỳ kế

hoạch sử dụng đất của cả nƣớc, tỉnh, thành phố trực thuộc trung ƣơng, huyện,

quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh, xã, phƣờng, thị trấn là năm năm (Điều 24

khoản 2 Luật Đất đai năm 2003).

3. Mối quan hệ giữa qui hoạch sử dụng đất và kế hoạch sử dụng đất.

Qui hoạch sử dụng đất và kế hoạch sử dung đất là hai khái niệm khác

nhau, nhƣng có mối quan hệ mật thiết, gắn bó với nhau không thể tách rời.

Chúng giống nhau ở một điểm là đều là công cụ quan trọng trong quản lý nhà

nƣớc về đất đai. Sự khác nhau giữa chúng thể hiện ở điểm: Qui hoạch sử dụng

đất là việc lập phƣơng án sử dụng đất cho một giai đoạn nhất định và thƣờng là

dài hạn, mang tính chất định hƣớng chiến lƣợc cho sự phát triển, ví dụ định

hƣớng phát triển qui hoạch đô thị của Thủ đô Hà nội đến năm 2050. Kế hoạch sử

dụng đất là việc lập các công việc chi tiết, cụ thể với việc xác định thời gian cụ

thể để sử dụng đất theo đúng qui hoạch, nhƣ vậy, kế hoạch sử dụng đất là việc

xác định các biện pháp, cách thức cụ thể, chi tiết trong một khoảng thời gian nhất

định để sử dụng đất theo đúng qui hoạch. Kỳ quy hoạch sử dụng đất của cả nƣớc,

12

. Từ điển tiếng Việt 1994, Nxb. Khoa học xã hội tr. 467

155

tỉnh, thành phố trực thuộc trung ƣơng, huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh,

xã, phƣờng, thị trấn là mƣời năm ( điều 24 khoản 1 Luật đất đai năm 2003).

II. NGUYÊN TẮC LẬP QUY HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT

Việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất phải bảo đảm các nguyên tắc sau

đây:

- Phù hợp với chiến lƣợc, quy hoạch tổng thể, kế hoạch phát triển kinh tế -

xã hội, quốc phòng, an ninh;

- Đƣợc lập từ tổng thể đến chi tiết; quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của cấp

dƣới phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của cấp trên; kế hoạch sử

dụng đất phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã đƣợc cơ quan nhà nƣớc có

thẩm quyền quyết định, xét duyệt;

- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của cấp trên phải thể hiện nhu cầu sử

dụng đất của cấp dƣới;

- Sử dụng đất tiết kiệm và có hiệu quả;

- Khai thác hợp lý tài nguyên thiên nhiên và bảo vệ môi trƣờng;

- Bảo vệ, tôn tạo di tích lịch sử - văn hoá, danh lam thắng cảnh;

- Dân chủ và công khai;

- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của mỗi kỳ phải đƣợc quyết định, xét

duyệt trong năm cuối của kỳ trƣớc đó.

III. CĂN CỨ LẬP QUY HOẠCH, KẾ HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT

Căn cứ để lập quy hoạch sử dụng đất bao gồm:

- Chiến lƣợc, quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng, an

ninh của cả nƣớc; quy hoạch phát triển của các ngành và các địa phƣơng;

- Kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội của Nhà nƣớc;

- Điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội và nhu cầu của thị trƣờng;

- Hiện trạng sử dụng đất và nhu cầu sử dụng đất;

- Định mức sử dụng đất;

- Tiến bộ khoa học và công nghệ có liên quan đến việc sử dụng đất;

- Kết quả thực hiện quy hoạch sử dụng đất kỳ trƣớc.

156

Căn cứ để lập kế hoạch sử dụng đất bao gồm:

- Quy hoạch sử dụng đất đã đƣợc cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền quyết

định, xét duyệt;

- Kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội năm năm và hàng năm của Nhà nƣớc;

- Nhu cầu sử dụng đất của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cƣ;

- Kết quả thực hiện kế hoạch sử dụng đất kỳ trƣớc;

- Khả năng đầu tƣ thực hiện các dự án, công trình có sử dụng đất.

IV. NỘI DUNG QUY HOẠCH, KẾ HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT

1. Nội dung quy hoạch sử dụng đất

Theo quy định của Luật Đất đai, nội dung quy hoạch sử dụng đất bao gồm:

- Điều tra, nghiên cứu, phân tích, tổng hợp điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã

hội và hiện trạng sử dụng đất; đánh giá tiềm năng đất đai;

- Xác định phƣơng hƣớng, mục tiêu sử dụng đất trong kỳ quy hoạch;

- Xác định diện tích các loại đất phân bổ cho nhu cầu phát triển kinh tế - xã

hội, quốc phòng, an ninh;

- Xác định diện tích đất phải thu hồi để thực hiện các công trình, dự án;

- Xác định các biện pháp sử dụng, bảo vệ, cải tạo đất và bảo vệ môi trƣờng;

- Giải pháp tổ chức thực hiện quy hoạch sử dụng đất.

Để cụ thể hóa việc quy hoạch sử dụng đất của từng cấp, Nghị định 69/CP

ngày 13/8/2009 đã bổ sung thêm phần quy hoạch sử dụng đất của từng cấp: cấp

quốc gia, cấp tỉnh, huyện, cấp xã và khu công nghệ cao, khu kinh tế (Điều 3-

Điều 7) cho phù hợp với thẩm quyền của từng cấp và phù hợp với điều kiện của

từng vùng, từng địa phƣơng.

2. Nội dung kế hoạch sử dụng đất bao gồm:

- Phân tích, đánh giá kết quả thực hiện kế hoạch sử dụng đất kỳ trƣớc;

- Kế hoạch thu hồi diện tích các loại đất để phân bổ cho nhu cầu xây dựng

kết cấu hạ tầng; phát triển công nghiệp, dịch vụ; phát triển đô thị, khu dân cƣ

nông thôn; quốc phòng, an ninh;

157

- Kế hoạch chuyển diện tích đất chuyên trồng lúa nƣớc và đất có rừng sang

sử dụng vào mục đích khác, chuyển đổi cơ cấu sử dụng đất trong đất nông

nghiệp;

- Kế hoạch khai hoang mở rộng diện tích đất để sử dụng vào các mục đích;

- Cụ thể hoá kế hoạch sử dụng đất năm năm đến từng năm;

- Giải pháp tổ chức thực hiện kế hoạch sử dụng đất.

V. THẨM QUYỀN LẬP QUY HOẠCH, KẾ HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT

Theo quy định của pháp luật đất đai, các cơ quan sau đay có thẩm quyền lập

quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất:

1. Chính phủ tổ chức thực hiện việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

của cả nƣớc. Bộ Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm giúp Chính phủ tổ

chức thực hiện việc lập qui hoạch, kế hoạch sử dụng đất của cả nƣớc

2. Bộ. Cơ quan ngang bộ, cơ quan thuộc Chính phủ, UBND cấp tỉnh có

trách nhiệm phối hợp với Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng trong việc xác định nhu

cầu sử dụng đất Bộ, ngành, điạ phƣơng

3. Bộ Quốc phòng có trách nhiệm tổ chức thực hiện việc lạp qui hoạch, kế

hoạch sử dụng đất vào mục đích quốc phòng.

4. Bộ Công an có trách nhiệm tổ chức thực hiện việc lạp qui hoạch, kế

hoạch sử dụng đất vào mục đích quốc phòng.

5. Uỷ ban nhân dân tỉnh, Thành phố trực thuộc trung ƣơng tổ chức

thực hiện việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của địa phƣơng. Sở Tài

nguyên và Môi trƣờng có trách nhiệm giúp UBND cấp tỉnh thực hiện nhiệm vụ

lập qui hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Các sở, ban ngành của tỉnh, thành phố trực

thuộc Trung ƣơng có trách nhiệm phối hợp với Sở Tài nguyên và Môi trƣờng

trong việc xác định nhu cầu sử dụng đất của ngành, địa phƣơng.

6. Uỷ ban nhân dân huyện thuộc tỉnh tổ chức thực hiện việc lập quy

hoạch, kế hoạch sử dụng đất của địa phƣơng và quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

của thị trấn thuộc huyện.

158

Uỷ ban nhân dân huyện, quận thuộc thành phố trực thuộc trung ƣơng, Uỷ

ban nhân dân thị xã, thành phố thuộc tỉnh tổ chức thực hiện việc lập quy hoạch,

kế hoạch sử dụng đất của địa phƣơng và quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của các

đơn vị hành chính cấp dƣới . Phòng Tài nguyên và Môi trƣờng có trách nhiệm

giúp UBND cấp huyện thực hiện nhiệm vụ lập qui hoạch, kế hoạch sử dụng đất.

Các phòng, ban ngành của huyện, thành phố thuộc tỉnh, thị xã và UBND phƣờng,

xã, thị trấn thuộc khu vực phát triển đô thị có trách nhiệm phối hợp với Phòng tài

nguyên và Môi trƣờng trong việc xác định nhu cầu sử dụng đất ở địa phƣơng và

của ngành

7. Uỷ ban nhân dân xã không thuộc khu vực quy hoạch phát triển đô thị

trong kỳ quy hoạch sử dụng đất tổ chức thực hiện việc lập quy hoạch, kế hoạch

sử dụng đất của địa phƣơng.

Quy hoạch sử dụng đất của xã, phƣờng, thị trấn đƣợc lập chi tiết gắn với

thửa đất (sau đây gọi là quy hoạch sử dụng đất chi tiết); trong quá trình lập quy

hoạch sử dụng đất chi tiết, cơ quan tổ chức thực hiện việc lập quy hoạch sử dụng

đất phải lấy ý kiến đóng góp của nhân dân.

Kế hoạch sử dụng đất của xã, phƣờng, thị trấn đƣợc lập chi tiết gắn với thửa

đất (sau đây gọi là kế hoạch sử dụng đất chi tiết).

8. Ban quản lý khu công nghệ cao có trách nhiệm tổ chức lập qui hoạch sử

dụng đất chi tiết, kế hoạch sử dụng đất chi tiết cho toàn bộ khu công nghệ cao.

Qui hoạch này đƣợc lập một lần cho toàn khu; trƣờng hợp có thay đổi nhu cầu sử

dụng đất thì lập điều chỉnh qui hoạch sử dụng đất chi tiết

9. Ban quản lý khu kinh tế có trách nhiệm tổ chức lập qui hoạch sử dụng

đất chi tiết, kế hoạch sử dụng đất chi tiết đối với phần diện tích đất giao cho Ban

quản lý khu kinh tế đƣợc xác định trong qui hoạch sử dụng đất của tỉnh, thành

phố trực thuộc trung ƣơng

10. Cơ quan, tổ chức có nhiệm vụ lập qui hoạch, kế hoạch sử dụng đất chi

tiết đƣợc thuê các tổ chức đƣợc phép hoạt động trong lĩnh vực lập qui hoạch, kế

hoạch sử dụng đất làm tƣ vấn trong việc lập qui hoạch, kế hoạch sử dụng đất

159

Không phải lập qui hoạch, kế hoạch sử dụng đất đối với những huyện, quận,

thị xã, thành phố thuộc tỉnh, qui hoạch sử dụng đất chi tiết đối với xã, phƣờng,

thị trấn, nếu việc sử dụng đất trong kỳ qui hoạch sử dụng đất tiếp theo không có

thay đổi. Trƣờng hợp có thay đổi mục đích sử dụng giữa các loại đất trong cùng

môtk nhóm mà diện tích đất phải thay đổi mục đích sử dụng dƣới 10% so vpới kỳ

qui hoạch trƣớc thì chỉ quyết định việc điều chỉnh phần diện tích đất phải chuyển

mục đích sử dụng

Uỷ ban nhân dân cấp có trách nhiệm tổ chức thực hiện việc lập quy hoạch,

kế hoạch sử dụng đất trình Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua quy hoạch, kế

hoạch sử dụng đất trƣớc khi trình cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền xét duyệt.

Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất phải đƣợc trình đồng thời với kế hoạch

phát triển kinh tế - xã hội.

VI . THẢM QUYỀN QUYẾT ĐỊNH XÉT, DUYỆT QUY HOẠCH, KẾ

HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT

1. Mục đích của việc xét duyệt qui hoạch, kế hoạch sử dụng đất

- Thông qua việc xét duyệt qui hoạch, cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền

kiểm tra tính hợp pháp, tính thống nhất, tính khoa học, tính hợp lý và tính khả thi

của qui hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã đƣợc lập.

- Thông qua việc xét duyệt qui hoạch, kế hoạch sử dụng đất của cơ quan nhà

nƣớc có thẩm quyền nhằm đảm bảo hiệu lực pháp lý cho qui hoạch, kế hoạch sử

dụng đất đai

2. Thẩm quyền xét duyệt qui hoạch, kế hoạch sử dụng đất

- Quốc hội quyết định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của cả nƣớc do

Chính phủ trình.

- Chính phủ xét duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của tỉnh, thành phố

trực thuộc trung ƣơng.

- Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ƣơng xét duyệt quy

hoạch, kế hoạch sử dụng đất của đơn vị hành chính cấp dƣới trực tiếp.

160

- Uỷ ban nhân dân huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh xét duyệt quy hoạch,

kế hoạch sử dụng đất của xã không thuộc khu vực quy hoạch phát triển đô thị.

3. Hồ sơ lập qui hoạch sử dụng đất

a. Hồ sơ lập qui hoạch sử dụng đất trong phạm vi cả nước gồm:

- Tờ trình của Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng trình Chính phủ về qui hoạch sử

dụng đất của cả nƣớc

- Báo cáo thuyết minh qui hoạch sử dụng đất của cả nƣớc

- Bản đồ qui hoạch sử dụng đất của cả nƣớc

b. Hồ sơ điều chỉnh qui hoạch sử dụng đất trong phạm vi cả nước gồm:

- Tờ trình của Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng trình Chính phủ về việc điều

chỉnh qui hoạch sử dụng đất của cả nƣớc

- Báo cáo thuyết minh về điều chỉnh qui hoạch sử dụng đất của cả nƣớc

- Bản đồ điều chỉnh qui hoạch sử dụng đất của cả nƣớc

Việc điều chỉnh qui hoạch sử dụng đất của cả nƣớc đƣợc thực hiện trong

trƣờng hợp có sự điều chỉnh qui hoạch phát triển kinh tế -xã hội, điều chỉnh mục

tiêu, chƣơng trình phát triển kinh tế xã hội hoạc do tác động của thiên tai, chiến

tranh lám thay đổi cơ cấu sử dụng đất. Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng có trách

nhiệm lập hồ sơ diều chỉnh qui hoạch sử dụng đất của cả nƣớc để trình Chính phủ.

Khi lập hồ sơ điều chỉnh qui hoạch sử dụng đất của cả nƣớc phải lấy ý kiến đóng

góp của các Bộ, cơ quan ngang bộ, cơ quan thuộc Chính phủ có liên quan đến loại

đất phải điều chỉnh.

Hồ sơ lập qui hoạch sử dụng đất của cấp tỉnh, cấp huyện, cấp xã cũng tƣơng

tự nhƣ việc lấp qui hoạch của cả nƣớc. Điểm khác biệt ở đây là, trong quá trình lập

qui hoạch sử dụng đất chi tiết của xã, phƣờng, thị trấn phải lấy ý kiến đóng góp

của nhân dân theo cách, dự thảo qui hoạch sử dụng đất chi tiết phải đƣợc giới thiệu

tới đến từng tổ dân phố, thôn, xóm, buôn ấp, bản, phum, sóc và các điểm dân cƣ

khác đồng thời niêm yết công khai tại trụ sở UBND xã, phƣờng, thị trấn nơi có đất

để nhân dân biết và đóng góp ý kiến.Nhân dân có thể đóng góp ý kiến trực tiếp đến

UBND cấp xã, hoặc thông qua các đoàn thể của mình nhƣ thông qua Hộ đồng

161

nhân dân, thông qua Mặt trận Tổ quốc Việt nam. Thời hạn lấy ý kiến là 30 ngày kể

từ khi qui hoạch đƣợc công bố lấy ý kiến đóng góp của nhân dân. Cơ quan lập qui

hoạch sử dụng đất chi tiết của xã, phƣờng, thị trấn có trách nhiệm tổng hợp, tiếp

thu ý kiến đóng góp của nhân dân dể hopàn chỉnh dự thảo qui hoạch sử dụng đất

chi tiết.

.4. Điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

Việc điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất chỉ đƣợc thực hiện trong các trƣờng

hợp sau đây:

- Có sự điều chỉnh mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh

đã đƣợc cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền quyết định, xét duyệt mà sự điều chỉnh

đó làm thay đổi cơ cấu sử dụng đất;

- Do tác động của thiên tai, chiến tranh làm thay đổi mục đích, cơ cấu, vị trí,

diện tích sử dụng đất;

- Có sự điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất của cấp trên trực tiếp làm ảnh

hƣởng tới quy hoạch sử dụng đất của cấp mình;

- Có sự điều chỉnh địa giới hành chính của địa phƣơng.

Việc điều chỉnh kế hoạch sử dụng đất chỉ đƣợc thực hiện khi có sự điều

chỉnh quy hoạch sử dụng đất hoặc có sự thay đổi về khả năng thực hiện kế hoạch

sử dụng đất.

Nội dung điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất là một phần của nội dung quy

hoạch sử dụng đất. Nội dung điều chỉnh kế hoạch sử dụng đất là một phần của

nội dung kế hoạch sử dụng đất.

Cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền quyết định, xét duyệt quy hoạch, kế hoạch

sử dụng đất của cấp nào thì có thẩm quyền quyết định, xét duyệt điều chỉnh quy

hoạch, kế hoạch sử dụng đất của cấp đó.

5. Công bố quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

Trong thời hạn không quá ba mƣơi (30) ngày làm việc, kể từ ngày đƣợc cơ

quan nhà nƣớc có thẩm quyền quyết định hoặc xét duyệt, quy hoạch, kế hoạch sử

dụng đất phải đƣợc công bố công khai theo quy định sau đây:

162

- Uỷ ban nhân dân xã, phƣờng, thị trấn có trách nhiệm công bố công khai

quy hoạch sử dụng đất chi tiết, kế hoạch sử dụng đất chi tiết của địa phƣơng tại

trụ sở Uỷ ban nhân dân;

- Cơ quan quản lý đất đai các cấp có trách nhiệm công bố công khai quy

hoạch, kế hoạch sử dụng đất của địa phƣơng tại trụ sở cơ quan và trên các

phƣơng tiện thông tin đại chúng;

- Việc công bố công khai tại trụ sở Uỷ ban nhân dân và cơ quan quản lý đất

đai đƣợc thực hiện trong suốt thời gian của kỳ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

có hiệu lực.

6. Thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

- UBND cấp tỉnh chỉ đạo, kiểm tra UBND cấp huyện, cấp xã xác định cụ

thể diện tích, ranh giới đất lúa nƣớc, đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ ngoài

thực địa.

Chủ tịch UBND cấp tỉnh chịu trách nhiệm trƣớc Thủ tƣớng Chính phủ

trong việc bảo vệ đất lúa nƣớc, đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ đã đƣợc

xác định trong quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.

- Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng chịu trách nhiệm trƣớc Chính phủ trong

việc kiểm tra thực hiện các chỉ tiêu quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp quốc gia

và cấp tỉnh.

7. Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất vào mục đích quốc phòng, an ninh

Bộ Quốc phòng, Bộ Công an tổ chức thực hiện việc lập quy hoạch, kế hoạch

sử dụng đất vào mục đích quốc phòng, an ninh trình Chính phủ xét duyệt.

Việc lập, xét duyệt, điều chỉnh, thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

vào mục đích quốc phòng, an ninh do Chính phủ quy định.

- Kỳ qui hoạch sử dụng đất vào mục đích quốc phòng, an ninh là 10 năm

phù hợp với qui hoạch sử dụng đất của địa phƣơng và cả nƣớc

- Kỳ kế hoạch sử dụng đất vào mục đích quốc phòng, an ninh là 5 năm phù

hợp với kế hoạch sử dụng đất của địa phƣơng và cả nƣớc

Nội dung qui hoạch sử dụng đất vào mục đích quốc phòng, an ninh

163

- Đánh giá tình hình quản lý, sử dụng đất quốc phòng, an ninh

- Xác định nhu cầu sử dụng đất vào mục đích quốc phong, an ninh trong kỳ

qui hoạch phù hợp với qui họach tổng thể phát triển kinh tế- xã hội của cả nƣớc

- Xác định vị trí, diện tích đất quốc phòng, an ninh giao lại cho địa phƣơng

để sử dụng vào mục đích phát triển kinh tế

- Các giải pháp tổ chức thực hiện qui hoạch sử dụng đất vào mục đích quốc

phòng, an ninh

Chƣơng 10

QUẢN LÝ NHÀ NƢỚC VỀ GIAO ĐẤT, CHO THUÊ ĐẤT, CHO

PHÉP CHUYỂN MỤC ĐÍCH SỬ DỤNG ĐẤT

I. QUẢN LÝ NHÀ NƢỚC VỀ GIAO ĐẤT, CHO THUÊ ĐẤT, CHUYỂN MỤC

ĐÍCH SỬ DỤNG ĐẤT

Nhà nƣớc giao đất là việc Nhà nƣớc trao quyền sử dụng đất bằng quyết định

hành chính cho đối tƣợng có nhu cầu sử dụng đất.

Nhà nƣớc cho thuê đất là việc Nhà nƣớc trao quyền sử dụng đất bằng hợp

đồng cho đối tƣợng có nhu cầu sử dụng đất.

Nhà nƣớc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất dựa trên nhu cầu sử dụng

đất của Nhà nƣớc, của tổ chức và cá nhân sử dụng.

1. Căn cứ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất

Căn cứ để quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử

dụng đất gồm:

- Quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất đã đƣợc cơ quan nhà nƣớc

có thẩm quyền xét duyệt.

Trƣờng hợp chƣa có quy hoạch sử dụng đất hoặc kế hoạch sử dụng đất

đƣợc duyệt thì căn cứ vào quy hoạch xây dựng đô thị hoặc quy hoạch xây dựng

điểm dân cƣ nông thôn đã đƣợc cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền xét duyệt.

164

- Nhu cầu sử dụng đất đƣợc thể hiện trong văn bản sau:

+ Đối với các tổ chức thì nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tƣ

đã đƣợc cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền xét duyệt hoặc cấp giấy chứng nhận

đầu tƣ;

Đối với các dự án không phải trình cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền xét

duyệt hoặc không phải cấp Giấy chứng nhận đầu tƣ thì phải thể hiện nhu cầu sử

dụng đất trong đơn xin giao đất, thuê đất và có văn bản của Sở Tài nguyên và

Môi trƣờng thẩm định về nhu cầu sử dụng đất.

+ Đối với hộ gia đình, cá nhân thì nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong đơn

xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất và phải có xác nhận của

UBND cấp xã nơi có đất về nhu cầu sử dụng đất.

Trƣờng hợp hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu sử dụng đất để thực hiện dự

án đầu tƣ thì phải có văn bản của Phòng Tài nguyên và Môi trƣờng thẩm định về

nhu cầu sử dụng đất;

+ Đối với cộng đồng dân cƣ thì nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong đơn xin

giao đất và phải có xác nhận của UBND cấp xã nơi có đất về nhu cầu sử dụng

đất;

+ Đối với cơ sở tôn giáo thì nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong báo cáo

kinh tế kỹ thuật xây dựng công trình tôn giáo.

2. Các hình thức giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất

a. Giao đất không thu tiền sử dụng đất

Nhà nƣớc giao đất không thu tiền sử dụng đất trong các trƣờng hợp sau đây:

- Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp lao động nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi

trồng thuỷ sản, làm muối đƣợc giao đất nông nghiệp trong hạn mức quy định tại

Điều 70 của Luật này;

- Tổ chức sử dụng đất vào mục đích nghiên cứu, thí nghiệm, thực nghiệm về


165

- Đơn vị vũ trang nhân dân đƣợc Nhà nƣớc giao đất để sản xuất nông

nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối hoặc sản xuất kết hợp với

nhiệm vụ quốc phòng, an ninh;

- Tổ chức sử dụng đất để xây dựng nhà ở phục vụ tái định cƣ theo các dự án

của Nhà nƣớc;

- Hợp tác xã nông nghiệp sử dụng đất làm mặt bằng xây dựng trụ sở hợp tác

xã, sân phơi, nhà kho; xây dựng các cơ sở dịch vụ trực tiếp phục vụ sản xuất


- Ngƣời sử dụng đất rừng phòng hộ; đất rừng đặc dụng; đất xây dựng trụ sở

cơ quan, xây dựng công trình sự nghiệp quy định tại Điều 88 của Luật này; đất sử

dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh; đất giao thông, thuỷ lợi; đất xây dựng

các công trình văn hoá, y tế, giáo dục và đào tạo, thể dục thể thao phục vụ lợi ích

công cộng và các công trình công cộng khác không nhằm mục đích kinh doanh;

đất làm nghĩa trang, nghĩa địa;

- Cộng đồng dân cƣ sử dụng đất nông nghiệp; cơ sở tôn giáo sử dụng đất phi

nông nghiệp.

b. Giao đất có thu tiền sử dụng đất

Nhà nƣớc giao đất có thu tiền sử dụng đất trong các trƣờng hợp sau đây:

- Hộ gia đình, cá nhân đƣợc giao đất ở;

- Tổ chức kinh tế đƣợc giao đất sử dụng vào mục đích xây dựng nhà ở để

bán hoặc cho thuê;

- Tổ chức kinh tế đƣợc giao đất sử dụng vào mục đích đầu tƣ xây dựng kết

cấu hạ tầng để chuyển nhƣợng hoặc cho thuê;

- Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân đƣợc giao đất làm mặt bằng xây

dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh;

- Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất để xây dựng công trình

công cộng có mục đích kinh doanh;

- Tổ chức kinh tế đƣợc giao đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi

trồng thủy sản, làm muối;

166

- Ngƣời Việt Nam định cƣ ở nƣớc ngoài đƣợc giao đất để thực hiện các dự

án đầu tƣ.

Hiện nay, theo quy định của Nghị định số 69/2009/NĐ-CP, tại thời điểm

Nhà nƣớc giao đất, cho thuê đất, phê duyệt phƣơng án bồi thƣờng, hỗ trợ, tái định

cƣ... mà giá đất do UBND cấp tỉnh quy định chƣa sát với giá chuyển nhƣợng

QSDĐ thực tế trên thị trƣờng trong điều kiện bình thƣờng thì UBND cấp tỉnh căn

cứ vào giá chuyển nhƣợng QSDĐ thực tế trên thị trƣờng để xác định lại giá đất

cụ thể cho phù hợp.

Trƣờng hợp tổ chức, cá nhân trong và ngoài nƣớc đƣợc Nhà nƣớc giao đất

có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất, nếu thực hiện ứng trƣớc tiền bồi thƣờng, hỗ

trợ, tái định cƣ và kinh phí tổ chức thực hiện bồi thƣờng, giải phóng mặt bằng thì

đƣợc ngân sách nhà nƣớc hoàn trả bằng hình thức trừ vào tiền sử dụng đất, tiền

thuê đất phải nộp. Trƣờng hợp đƣợc giao đất không thu tiền SDĐ hoặc đƣợc

miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì số tiền bồi thƣờng, hỗ trợ, tái định cƣ sẽ

đƣợc tính vào vốn đầu tƣ của dự án.

c. Các trường hợp cho thuê đất

* Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm trong các trường hợp

sau đây:

- Hộ gia đình, cá nhân thuê đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi

trồng thuỷ sản, làm muối;

- Hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu tiếp tục sử dụng diện tích đất nông nghiệp

vƣợt hạn mức đƣợc giao trƣớc ngày 01 tháng 01 năm 1999 mà thời hạn sử dụng

đất đã hết.

- Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp vƣợt hạn mức giao đất từ

ngày 01 tháng 01 năm 1999 đến trƣớc ngày Luật đất đai năm 2003 có hiệu lực thi

hành, trừ diện tích đất do nhận chuyển quyền sử dụng đất;

- Hộ gia đình, cá nhân thuê đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh

doanh, hoạt động khoáng sản, sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm;

167

- Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất để xây dựng công trình công cộng có

mục đích kinh doanh;

- Tổ chức kinh tế, ngƣời Việt Nam định cƣ ở nƣớc ngoài, tổ chức, cá nhân

nƣớc ngoài thuê đất để thực hiện dự án đầu tƣ sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp,

nuôi trồng thuỷ sản, làm muối; làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh

doanh; xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh; xây dựng kết cấu

hạ tầng để chuyển nhƣợng hoặc cho thuê; hoạt động khoáng sản, sản xuất vật liệu

xây dựng, làm đồ gốm;

- Tổ chức nƣớc ngoài có chức năng ngoại giao thuê đất để xây dựng trụ sở

làm việc.

Về đơn giá thuê đất

Theo quy định tại Điều 12 Nghị định 69/CP thì đơn giá thuê đất một năm

tính bằng 0,5% đến 2% giá đất theo mục đích sử dụng đất thuê do UBND cấp

tỉnh quyết định.

Đối với đất ở vùng sâu, vùng xa, vùng núi cao, hải đảo, vùng có điều kiện

kinh tế - xã hội khó khăn, đặc biệt khó khăn thì UBND cấp tỉnh quyết định ban

hành đơn giá thuê đất thấp hơn đơn giá thuê đất theo quy định, nhƣng mức giá

cho thuê đất thấp nhất bằng 0,25% giá đất theo mục đích sử dụng đất thuê do

UBND cấp tỉnh quyết định.

Đơn giá thuê đất trong trƣờng hợp đấu giá quyền sử dụng đất thuê hoặc

đấu thầu dự án có sử dụng đất thuê là đơn giá trúng đấu giá.

* Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê

trong các trường hợp sau:

- Ngƣời Việt Nam định cƣ ở nƣớc ngoài, tổ chức, cá nhân nƣớc ngoài thuê

đất để thực hiện dự án đầu tƣ sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ

sản, làm muối; làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh; xây dựng

công trình công cộng có mục đích kinh doanh; xây dựng kết cấu hạ tầng để

chuyển nhƣợng hoặc cho thuê; hoạt động khoáng sản, sản xuất vật liệu xây dựng,

làm đồ gốm; xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê;

168

- Tổ chức nƣớc ngoài có chức năng ngoại giao thuê đất để xây dựng trụ sở

làm việc.

Ngƣời đƣợc Nhà nƣớc cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời

gian thuê thì số tiền thuê đất phải nộp một lần để đƣợc sử dụng đất trong trƣờng

hợp này đƣợc tính bằng với số tiền sử dụng đất phải nộp nhƣ trƣờng hợp giao đất

có thu tiền sử dụng đất có cùng mục đích sử dụng đất và cùng thời hạn sử dụng

đất.

d. Chuyển mục đích sử dụng đất

*Trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà

nước có thẩm quyền bao gồm:

- Chuyển đất chuyên trồng lúa nƣớc sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng

rừng, đất nuôi trồng thuỷ sản;

- Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ sang sử dụng vào mục đích

khác;

- Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;

- Chuyển đất phi nông nghiệp đƣợc Nhà nƣớc giao đất không thu tiền sử

dụng đất sang đất phi nông nghiệp đƣợc Nhà nƣớc giao đất có thu tiền sử dụng

đất hoặc thuê đất;

- Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;

* Trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất không thuộc quy định nêu trên

Trƣờng hợp này ngƣời sử dụng đất không phải xin phép cơ quan nhà nƣớc

có thẩm quyền, nhƣng phải đăng ký với Văn phòng của tổ chức có thẩm quyền

đăng ký quyền sử dụng đất (sau đây gọi chung là Văn phòng đăng ký quyền sử

dụng đất) hoặc Uỷ ban nhân dân xã nơi có đất;

Khi chuyển mục đích sử dụng đất thì chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ

của ngƣời sử dụng đất đƣợc áp dụng theo loại đất sau khi đƣợc chuyển mục đích

sử dụng; thời hạn sử dụng đất đƣợc thực hiện theo loại đất đã đƣợc chuyển mục

đích;

169

* Chuyển mục đích sử dụng nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp hoặc

ngược lại thì ngƣời sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định

sau đây:

- Nộp tiền sử dụng đất theo loại đất sau khi đƣợc chuyển mục đích sử dụng

đối với trƣờng hợp chuyển đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, đất phi nông

nghiệp không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp có thu tiền sử dụng

đất;


trừ đi giá trị quyền sử dụng đất của loại đất trƣớc khi chuyển mục đích sử dụng

tính theo giá đất do Nhà nƣớc quy định tại thời điểm đƣợc phép chuyển mục đích

sử dụng đất đối với trƣờng hợp chuyển đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu

năm, đất rừng sản xuất, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối sang đất phi nông

nghiệp có thu tiền sử dụng đất;


trừ đi tiền sử dụng đất theo loại đất trƣớc khi chuyển mục đích sử dụng đối với

trƣờng hợp chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;

- Trả tiền thuê đất theo loại đất sau khi chuyển mục đích sử dụng đối với

trƣờng hợp ngƣời sử dụng đất lựa chọn hình thức thuê đất;

- Việc tính giá trị quyền sử dụng đất đƣợc áp dụng chế độ miễn, giảm tiền

sử dụng đất theo quy định của Chính phủ.

3. Thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử

dụng đất

Theo quy định của Luật Đất đai năm 2003, thẩm quyền giao đất, cho thuê

đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đƣợc quy định nhƣ sau:

- Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ƣơng quyết định giao

đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức; giao đất

đối với cơ sở tôn giáo; giao đất, cho thuê đất đối với ngƣời Việt Nam định cƣ ở

nƣớc ngoài; cho thuê đất đối với tổ chức, cá nhân nƣớc ngoài.

170

- Uỷ ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh quyết định

giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia

đình, cá nhân; giao đất đối với cộng đồng dân cƣ.

- Uỷ ban nhân dân xã, phƣờng, thị trấn cho thuê đất thuộc quỹ đất nông

nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phƣờng, thị trấn.

- Cơ quan có thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép

chuyển mục đích sử dụng đất quy định tại các khoản trên không đƣợc ủy quyền

cho cấp dƣới hoặc bất kỳ cơ quan tổ chức nào.

II. THỦ TỤC GIAO ĐẤT, CHO THUÊ ĐẤT ĐỐI VỚI DỰ ÁN ĐẦU TƢ

Đƣợc áp dụng và thực hiện theo Điều 28 Nghị định 69/CP ngày 13/8/2009

của Chính phủ quy định bổ sung về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; thu hồi đất,

bồi thƣờng, hỗ trợ, tái định cƣ khi Nhà nƣớc thu hồi đất; giá đất; giao đất, cho

thuê đất; cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản

khác gắn liền với đất và gia hạn sử dụng đất.

Chƣơng 11

QUẢN LÝ NHÀ NƢỚC TRONG LĨNH VỰC CẤP GIÁY

CHỨNG NHẬN QUYÊN SỬ DỤNG ĐẤT

Sau khi thực hiện đăng ký quyền sử dụng đất, cơ quan quản lý nhà nƣớc về

đất đai tiến hành lập hồ sơ địa chính để quản lý và trình UBND cùng cấp để cấp

giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Đây là nhiệm vụ trọng tâm của quản lý nhà

nƣớc đối với đất đai nhằm xác nhận tƣ cách pháp lý của thửa đất và của ngƣời sử

171

dụng đất; làm cơ sở cho việc quản lý đất đai của Nhà nƣớc cũng nhƣ việc thực

hiện các quyền và nghĩa vụ của ngƣời sử dụng đất khi sử dụng. Ngoài ra, Giấy

chứng nhận quyền sử dụng đất còn là điều kiện để đƣợc bồi thƣờng thiệt hại về

đất và tài sản trên đất khi Nhà nƣớc thu hồi đất, là căn cứ để xác định thẩm quyền

giải quyết tranh chấp đất đai giữa Toà án và Uỷ ban nhân dân, góp phần làm ổn

định tình hình chính trị- xã hội.

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng phát

hành và đƣợc cấp cho ngƣời sử dụng theo một mẫu thống nhất trong cả nƣớc đối

với mọi loại đất.

I. QUY ĐỊNH CHUNG VỀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN

1. Nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận

- Giấy chứng nhận đƣợc cấp cho ngƣời có quyền sử dụng đất, quyền sở

hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất theo từng thửa đất.

Trƣờng hợp ngƣời sử dụng đất đang sử dụng nhiều thửa đất nông nghiệp trồng

cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối tại cùng một xã, phƣờng, thị

trấn mà có yêu cầu thì đƣợc cấp một Giấy chứng nhận chung cho các thửa đất đó.

- Thửa đất có nhiều ngƣời sử dụng đất, nhiều chủ sở hữu nhà ở, tài sản

khác gắn liền với đất thì Giấy chứng nhận đƣợc cấp cho từng ngƣời sử dụng đất,

từng chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất.

- Giấy chứng nhận đƣợc cấp cho ngƣời đề nghị cấp giấy sau khi đã hoàn

thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến cấp Giấy chứng nhận, trừ trƣờng hợp

không phải nộp hoặc đƣợc miễn hoặc đƣợc ghi nợ theo quy định của pháp luật;

trƣờng hợp Nhà nƣớc cho thuê đất thì Giấy chứng nhận đƣợc cấp sau khi ngƣời

sử dụng đất đã ký hợp đồng thuê đất và đã thực hiện nghĩa vụ tài chính theo hợp

đồng đã ký.

- Trƣờng hợp quyền sử dụng đất thuộc tài sản chung của cả vợ và chồng

thì giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phải ghi cả họ, tên vợ và tên chồng.

2. Điều kiện đƣợc cấp Giấy chứng nhận

172

- Ngƣời sử dụng đất mà toàn bộ thửa đất hoặc một phần thửa đất có một

trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều

50 của Luật Đất đai mà không có tranh chấp thì diện tích đất có giấy tờ đƣợc cấp

giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trừ trƣờng hợp đất thuộc khu vực phải thu

hồi theo quy hoạch mà đã có quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nƣớc có

thẩm quyền.

Các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất bao gồm:

a) Những giấy tờ quyền sử dụng đất đai trƣớc ngày 15/10/1993 do cơ quan

có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nƣớc

Việt Nam dân chủ cộng hoà và Nhà nƣớc Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam.

b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời đƣợc cơ quan Nhà nƣớc

có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong sổ đăng kí ruộng đất, sổ địa chính;

c) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế tặng,cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản

gắn liền với đất; Giấy tờ giao tặng nhà tình nghĩa gắn liền với đất;

d) Giấy tờ chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với

đất ở trƣớc ngày 15-10-1993, nay đƣợc Uỷ ban nhân dân xã, phƣờng, thị trấn xác

nhận đã sử dụng ổn định trƣớc ngày 15-10-1993;

đ) Giấy tờ về thanh lí hóa giá nhà ở, gắn liền với đất ở theo qui định của

pháp luật;

e) Giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho ngƣời sử

dụng đất;

f) Giấy tờ mua bán nhà ở thuộc sở hữu Nhà nƣớc cho ngƣời đang thuê theo

qui định tại nghị định 61/CP ngày 5 tháng 7 năm 1994 của Chính phủ về mua bán

kinh doanh nhà ở;

g) Giấy tờ về quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân đƣợc cơ quan

Nhà nƣớc thẩm quyền giao đất để xây dựng nhà ở, đã thực hiện nộp tiền sử dụng

đất;

173

h) Giấy tờ về nhà, đất của hộ gia đình, cá nhân do tổ chức phân, giao khi đ-

ƣợc cơ quan Nhà nƣớc có thẩm quyền giao đất, đã thực hiện nộp tiền sử dụng đất

để xây dựng nhà ở cho cán bộ công nhân viên;

i) Giấy tờ mua bán nhà ở đất ở của các đối tƣợng chính sách; giấy tờ mua

bán nhà ở, đất ở của các tổ chức kinh doanh nhà, sau khi ngƣời mua nhà đã thực

hiện nộp tiền mua nhà ở,đất ở;

j) Quyết định giao đất theo kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất, quyết

định giao đất tái định cƣ giải phóng mặt bằng đã thực hiện nộp tiền sử dụng đất

theo qui định pháp luật.

- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà toàn bộ thửa đất hoặc một phần

thửa đất không có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại

các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai đƣợc cấp giấy chứng nhận quyền sử

dụng đất đối với phần diện tích đất không có giấy tờ khi có đủ các điều kiện sau:

a) Đất không có tranh chấp;

b) Đất đã đƣợc sử dụng trƣớc thời điểm quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị hoặc quy hoạch xây dựng điểm dân cƣ

nông thôn đƣợc xét duyệt; trƣờng hợp đất đƣợc sử dụng sau thời điểm quy hoạch,

kế hoạch sử dụng đất hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị hoặc quy hoạch

xây dựng điểm dân cƣ nông thôn đƣợc xét duyệt thì phải phù hợp với quy hoạch

hoặc kế hoạch đó. Thời điểm sử dụng đất do Uỷ ban nhân dân xã, phƣờng, thị

trấn nơi có đất xác nhận;

c) Trƣờng hợp sử dụng đất từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến trƣớc ngày 01

tháng 7 năm 2004 thì phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định của Chính phủ về

thu tiền sử dụng đất.

- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà trƣớc đây Nhà nƣớc đã có quyết

định quản lý trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nƣớc, nhƣng

trong thực tế Nhà nƣớc chƣa quản lý thì hộ gia đình, cá nhân đó đƣợc tiếp tục sử

dụng, đƣợc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và không phải nộp tiền sử

dụng đất.

174

Giấy chứng nhận QSD đất đƣợc cấp theo từng thửa đất gồm hai (02) bản,

trong đó một bản cấp cho ngƣời sử dụng đất và một bản đƣợc lƣu tại Văn phòng

đăng ký quyền sử dụng đất. Trƣờng hợp cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

có nhà chung cƣ thì thực hiện theo quy định tại các khoản 2, 3, 4 và 5 Điều 46

của Nghị định 181/CP.

3. Thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển

mục đích sử dụng có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Cụ thể

nhƣ sau:

- UBND cấp tỉnh cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho tổ chức, cơ sở

tôn giáo, ngƣời nƣớc ngoài, ngƣời Việt nam định cƣ ở nƣơccs ngoài;

- UBND cấp huyện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia

đình, cá nhân và cộng đồng dân cƣ.

Điều kiện ủy quyền cấp Giấy chứng nhận

Theo Điều 5 Nghị định 88/CP ngày 19/10/2009 thì UBND cấp tỉnh có thể

ủy quyền cho Sở Tài nguyên và Môi trƣờng cấp Giấy chứng nhận cho tổ chức

trong nƣớc, cơ sở tôn giáo, ngƣời Việt Nam định cƣ ở nƣớc ngoài, tổ chức nƣớc

ngoài, cá nhân nƣớc ngoài và đóng dấu của Sở Tài nguyên và Môi trƣờng khi có

các điều kiện sau:

- Đã thành lập Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trực thuộc Sở Tài

nguyên và Môi trƣờng;

- Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có bộ máy, cán bộ chuyên môn và

cơ sở vật chất, trang thiết bị kỹ thuật đáp ứng đƣợc yêu cầu nhiệm vụ cấp Giấy

chứng nhận.

Nội dung Giấy chứng nhận

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn

liền với đất gồm những nội dung sau:

- Quốc hiệu, Quốc huy, tên của Giấy chứng nhận “Giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất”;

175

- Ngƣời sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

- Thửa đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

- Sơ đồ thửa đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

- Những thay đổi sau khi cấp Giấy chứng nhận.

II. NHỮNG TRƢỜNG HỢP ĐƢỢC CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN

1. Quyền sử dụng đất

Ngƣời sử dụng đất đƣợc chứng nhận quyền sử dụng đất nếu thuộc một

trong các trƣờng hợp quy định tại các khoản 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8 và 9 Điều 49 của

Luật Đất đai. Cụ thẻ nhƣ sau:

- Ngƣời đƣợc Nhà nƣớc giao đất, cho thuê đất, trừ trƣờng hợp thuê đất

nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phƣờng, thị trấn;

- Ngƣời đƣợc Nhà nƣớc giao đất, cho thuê đất từ ngày 15 tháng 10 năm

1993 đến trƣớc ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà chƣa đƣợc cấp giấy chứng

nhận quyền sử dụng đất;

- Ngƣời đang sử dụng đất theo quy định tại Điều 50 và Điều 51 của Luật

này mà chƣa đƣợc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

- Ngƣời đƣợc chuyển đổi, nhận chuyển nhƣợng, đƣợc thừa kế, nhận tặng

cho quyền sử dụng đất; ngƣời nhận quyền sử dụng đất khi xử lý hợp đồng thế

chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất để thu hồi nợ; tổ chức sử dụng đất là pháp

nhân mới đƣợc hình thành do các bên góp vốn bằng quyền sử dụng đất;

- Ngƣời đƣợc sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Toà án nhân dân,

quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án hoặc quyết định giải quyết tranh

chấp đất đai của cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền đã đƣợc thi hành;

- Ngƣời trúng đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất;

- Ngƣời sử dụng đất quy định tại các điều 90, 91 và 92 của Luật này;

- Ngƣời mua nhà ở gắn liền với đất ở;

- Ngƣời đƣợc Nhà nƣớc thanh lý, hoá giá nhà ở gắn liền với đất ở.

2. Chứng nhận quyền sở hữu nhà ở

176

Chủ sở hữu nhà ở đƣợc cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở nếu

thuộc đối tƣợng đƣợc sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của pháp luật về

nhà ở và có một trong các giấy tờ chứng minh việc tạo lập hợp pháp về nhà ở

sau:

- Giấy phép xây dựng nhà ở đối với trƣờng hợp phải xin giấy phép xây

dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng;

- Hợp đồng mua bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nƣớc theo quy định tại Nghị

định số 61/CP ngày 05 tháng 7 năm 1994 của Chính phủ về mua bán và kinh

doanh nhà ở hoặc giấy tờ về thanh lý, hóa giá nhà ở thuộc sở hữu nhà nƣớc từ

trƣớc ngày 05 tháng 7 năm 1994;

- Giấy tờ về giao hoặc tặng nhà tình nghĩa, nhà tình thƣơng, nhà đại đoàn

kết;

- Giấy tờ về sở hữu nhà ở do cơ quan có thẩm quyền cấp qua các thời kỳ

mà nhà đất đó không thuộc diện Nhà nƣớc xác lập sở hữu toàn dân theo quy định

tại Nghị quyết số 23/2003/QH11 ngày 26 tháng 11 năm 2003 của Quốc hội khóa

XI “về nhà đất do Nhà nƣớc đã quản lý, bố trí sử dụng trong quá trình thực hiện

các chính sách về quản lý nhà đất và chính sách cải tạo xã hội chủ nghĩa trƣớc

ngày 01 tháng 7 năm 1991”, Nghị quyết số 755/2005/NQ-UBTVQH11 ngày 02

tháng 4 năm 2005 của Ủy ban Thƣờng vụ Quốc hội “quy định việc giải quyết đối

với một số trƣờng hợp cụ thể về nhà đất trong quá trình thực hiện các chính sách

quản lý nhà đất và chính sách cải tạo xã hội chủ nghĩa trƣớc ngày 01 tháng 7 năm

1991”;

- Giấy tờ về mua bán hoặc nhận tặng cho hoặc đổi hoặc nhận thừa kế nhà ở

đã có chứng nhận của công chứng hoặc chứng thực của UBND theo quy định của

pháp luật.

Trƣờng hợp nhà ở do mua, nhận tặng cho, đổi, nhận thừa kế hoặc thông

qua hình thức khác theo quy định của pháp luật kể từ ngày Luật Nhà ở có hiệu

lực thi hành thì phải có văn bản về giao dịch đó theo quy định tại Điều 93 của

Luật Nhà ở.

177

Trƣờng hợp nhà ở do mua của doanh nghiệp đầu tƣ xây dựng để bán thì

phải có hợp đồng mua bán nhà ở do hai bên ký kết; trƣờng hợp mua nhà kể từ

ngày 01 tháng 7 năm 2006 (ngày Luật Nhà ở có hiệu lực thi hành) thì ngoài hợp

đồng mua bán nhà ở, bên bán nhà ở còn phải có một trong các giấy tờ về dự án

đầu tƣ xây dựng nhà ở để bán (quyết định phê duyệt dự án hoặc quyết định đầu tƣ

hoặc giấy phép đầu tƣ hoặc giấy chứng nhận đầu tƣ);

- Bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân hoặc giấy tờ của cơ quan

nhà nƣớc có thẩm quyền giải quyết đƣợc quyền sở hữu nhà ở đã có hiệu lực pháp

luật;

- Trƣờng hợp ngƣời đề nghị chứng nhận quyền sở hữu nhà ở có một trong

những giấy tờ nêu trên mà trên giấy tờ đó ghi tên ngƣời khác thì phải có một

trong các giấy tờ về mua bán, nhận tặng cho, đổi, nhận thừa kế nhà ở trƣớc ngày

01 tháng 7 năm 2006 có chữ ký của các bên có liên quan và phải đƣợc UBND

cấp xã xác nhận; trƣờng hợp nhà ở do mua, nhận tặng cho, đổi, nhận thừa kế nhà

ở trƣớc ngày 01 tháng 7 năm 2006 mà không có giấy tờ về việc đã mua bán, nhận

tặng cho, đổi, nhận thừa kế nhà ở có chữ ký của các bên có liên quan thì phải

đƣợc UBND cấp xã xác nhận về thời điểm mua, nhận tặng cho, đổi, nhận thừa kế

nhà ở đó;

- Trƣờng hợp cá nhân trong nƣớc không có một trong những giấy tờ nêu

trên thì phải có giấy tờ xác nhận của UBND cấp xã về nhà ở đã đƣợc xây dựng

trƣớc ngày 01 tháng 7 năm 2006, nhà ở không có tranh chấp, đƣợc xây dựng

trƣớc khi có quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng hoặc phải phù hợp quy

hoạch đối với trƣờng hợp xây dựng sau khi có quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch

chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch điểm dân cƣ nông thôn theo quy định của

pháp luật; trƣờng hợp nhà ở xây dựng từ ngày 01 tháng 7 năm 2006 thì phải có

giấy tờ xác nhận của UBND cấp xã về nhà ở không thuộc trƣờng hợp phải xin

giấy phép xây dựng, không có tranh chấp và đáp ứng điều kiện về quy hoạch nhƣ

trƣờng hợp nhà ở xây dựng trƣớc ngày 01 tháng 7 năm 2006.

Đới với người Việt Nam định cư ở nước ngoài phải có giấy tờ sau:

178

- Giấy tờ về mua bán hoặc nhận tặng cho hoặc nhận thừa kế nhà ở hoặc

đƣợc sở hữu nhà ở thông qua hình thức khác theo quy định của pháp luật về nhà

ở;

- Một trong các giấy tờ của bên chuyển quyền quy định tại khoản 1 và

khoản 3 Điều 8 Nghị định 88/CP.

Tổ chức trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thực hiện dự án

đầu tư, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài phải có một trong các giấy tờ

sau:

- Trƣờng hợp đầu tƣ xây dựng nhà ở để cho thuê thì phải có một trong

những giấy tờ về dự án nhà ở để cho thuê (quyết định phê duyệt dự án hoặc quyết

định đầu tƣ hoặc giấy phép đầu tƣ hoặc giấy chứng nhận đầu tƣ);

- Trƣờng hợp mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế nhà ở hoặc đƣợc sở hữu

nhà ở thông qua hình thức khác theo quy định của pháp luật thì phải có giấy tờ về

giao dịch đó theo quy định của pháp luật về nhà ở.

Trường hợp chủ sở hữu nhà ở không đồng thời là người sử dụng đất ở thì

ngoài giấy tờ chứng minh về quyền sở hữu nhà ở theo quy định tại các khoản 1, 2

và 3 Điều 8 Nghị định 88/CP phải có hợp đồng thuê đất hoặc hợp đồng góp vốn

hoặc hợp đồng hợp tác kinh doanh hoặc văn bản chấp thuận của ngƣời sử dụng

đất đồng ý cho xây dựng nhà ở đã đƣợc công chứng hoặc chứng thực theo quy

định của pháp luật và bản sao giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định của

pháp luật về đất đai.

3. Cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng

Hộ gia đình, cá nhân trong nƣớc, cộng đồng dân cƣ, ngƣời Việt Nam định

cƣ ở nƣớc ngoài; cá nhân nƣớc ngoài, tổ chức trong nƣớc, tổ chức nƣớc ngoài

đƣợc cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng khi có một trong

các loại giấy tờ sau:

- Giấy phép xây dựng công trình đối với trƣờng hợp phải xin phép xây

dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng.

179

- Giấy tờ về sở hữu công trình xây dựng do cơ quan có thẩm quyền cấp

qua các thời kỳ, trừ trƣờng hợp Nhà nƣớc đã quản lý, bố trí sử dụng;

- Giấy tờ mua bán hoặc tặng cho hoặc thừa kế công trình xây dựng theo

quy định của pháp luật đã đƣợc chứng nhận của công chứng hoặc chứng thực của

UBND;

- Giấy tờ của Tòa án nhân dân hoặc cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền giải

quyết đƣợc quyền sở hữu công trình xây dựng đã có hiệu lực pháp luật;

- Trƣờng hợp ngƣời đề nghị chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng

có một trong những giấy tờ nêu trên mà trên giấy tờ đó ghi tên ngƣời khác thì

phải có một trong các giấy tờ mua bán, tặng cho, đổi, thừa kế công trình xây

dựng trƣớc ngày 01 tháng 7 năm 2004 (ngày Luật Xây dựng có hiệu lực thi hành)

có chữ ký của các bên có liên quan và đƣợc UBND từ cấp xã trở lên xác nhận;

trƣờng hợp mua, nhận tặng cho, đổi, nhận thừa kế công trình xây dựng trƣớc

ngày 01 tháng 7 năm 2004 mà không có giấy tờ về việc đã mua bán, nhận tặng

cho, đổi, nhận thừa kế có chữ ký của các bên có liên quan thì phải đƣợc UBND

cấp xã xác nhận vào đơn đề nghị cấp giấy chứng nhận về thời điểm mua, nhận

tặng cho, đổi, nhận thừa kế công trình xây dựng đó;

- Trƣờng hợp cá nhân trong nƣớc không có một trong những giấy tờ nêu

trên thì phải đƣợc UBND cấp xã xác nhận công trình đƣợc xây dựng trƣớc ngày

01 tháng 7 năm 2004, không có tranh chấp về quyền sở hữu và công trình đƣợc

xây dựng trƣớc khi có quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng hoặc phải phù

hợp quy hoạch đối với trƣờng hợp xây dựng sau khi có quy hoạch sử dụng đất,

quy hoạch xây dựng; trƣờng hợp công trình đƣợc xây dựng từ ngày 01 tháng 7

năm 2004 thì phải có giấy tờ xác nhận của UBND cấp xã về công trình xây dựng

không thuộc trƣờng hợp phải xin giấy phép xây dựng, không có tranh chấp và

đáp ứng điều kiện về quy hoạch nhƣ trƣờng hợp xây dựng trƣớc ngày 01 tháng 7

năm 2004.

Tổ chức trong nƣớc, tổ chức nƣớc ngoài, cá nhân nƣớc ngoài, ngƣời Việt

Nam định cƣ ở nƣớc ngoài phải có giấy tờ theo quy định sau:

180

- Trƣờng hợp tạo lập công trình xây dựng thông qua đầu tƣ xây dựng mới

theo quy định của pháp luật thì phải có quyết định phê duyệt dự án hoặc quyết

định đầu tƣ dự án hoặc giấy phép đầu tƣ hoặc giấy chứng nhận đầu tƣ hoặc giấy

phép xây dựng do cơ quan có thẩm quyền cấp và giấy tờ về quyền sử dụng đất

theo quy định của pháp luật về đất đai hoặc hợp đồng thuê đất với ngƣời sử dụng

đất có mục đích sử dụng đất phù hợp với mục đích xây dựng công trình;

- Trƣờng hợp tạo lập công trình xây dựng bằng một trong các hình thức

mua bán, nhận tặng cho, đổi, nhận thừa kế hoặc hình thức khác theo quy định của

pháp luật thì phải có văn bản về giao dịch đó theo quy định của pháp luật;

- Trƣờng hợp không có một trong những giấy tờ nêu trên thì phải đƣợc cơ

quan quản lý về xây dựng cấp tỉnh xác nhận công trình xây dựng tồn tại trƣớc khi

có quy hoạch xây dựng mà nay vẫn phù hợp với quy hoạch xây dựng đã đƣợc cơ

quan nhà nƣớc có thẩm quyền phê duyệt, không có tranh chấp về quyền sở hữu

công trình xây dựng.

Trƣờng hợp chủ sở hữu công trình xây dựng không đồng thời là ngƣời sử

dụng đất thì ngoài giấy tờ chứng minh về quyền sở hữu công trình theo quy định

tại khoản 1 và khoản 2 Điều 9 Nghị định 88/CP, phải có văn bản chấp thuận của

ngƣời sử dụng đất đồng ý cho xây dựng công trình đã đƣợc công chứng hoặc

chứng thực theo quy định của pháp luật và bản sao giấy tờ về quyền sử dụng đất

theo quy định của pháp luật về đất đai.

4. Cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng

Chủ sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng đƣợc chứng nhận quyền sở hữu

rừng nếu vốn để trồng rừng, nhận chuyển nhƣợng rừng, đƣợc giao rừng có thu

tiền không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nƣớc và có một trong các giấy tờ sau:

- Giấy tờ về giao rừng sản xuất là rừng trồng;

- Hợp đồng hoặc văn bản về việc mua bán hoặc tặng cho hoặc thừa kế đối

với rừng sản xuất là rừng trồng đã có chứng nhận của công chứng hoặc chứng

thực của UBND cấp xã, cấp huyện theo quy định của pháp luật.

181

- Bản án, quyết định của Tòa án nhân dân hoặc giấy tờ của cơ quan nhà

nƣớc có thẩm quyền giải quyết đƣợc quyền sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng đã

có hiệu lực pháp luật;

- Trƣờng hợp hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cƣ không có giấy tờ quy

định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều 10 Nghị định 88/CP mà trồng rừng sản xuất

bằng vốn của mình thì phải đƣợc UBND xã xác nhận không có tranh chấp về

quyền sở hữu rừng;

- Đối với tổ chức trong nƣớc thực hiện dự án trồng rừng sản xuất bằng

nguồn vốn không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nƣớc thì phải có quyết định phê

duyệt dự án hoặc quyết định đầu tƣ dự án hoặc giấy chứng nhận đầu tƣ để trồng

rừng sản xuất theo quy định của pháp luật về đầu tƣ;

- Đối với tổ chức nƣớc ngoài, cá nhân nƣớc ngoài, ngƣời Việt Nam định

cƣ ở nƣớc ngoài thực hiện dự án trồng rừng sản xuất thì phải có quyết định phê

duyệt dự án hoặc quyết định đầu tƣ dự án hoặc giấy phép đầu tƣ hoặc giấy chứng

nhận đầu tƣ để trồng rừng sản xuất theo quy định của pháp luật về đầu tƣ;

- Trƣờng hợp chủ sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng không đồng thời là

ngƣời sử dụng đất thì ngoài giấy tờ theo quy định tại các khoản 1, 2, 3, 4, 5 và 6

Điều này, phải có văn bản thỏa thuận của ngƣời sử dụng đất cho phép sử dụng

đất để trồng rừng đã đƣợc công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp

luật và bản sao giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất

đai.

5. Những trƣờng hợp không đƣợc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng

đất

Ngƣời sử dụng đất khi đƣợc Nhà nƣớc giao đất (bao gồm cả trƣờng hợp

trúng đấu giá quyền sử dụng (QSD) đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích

sử dụng hợp pháp đều đƣợc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trừ các

trƣờng hợp sau:

- Đất do Nhà nƣớc giao để quản lý quy định tại Điều 3 của Nghị định

181/CP;

182

- Đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích do Uỷ ban nhân dân xã, phƣờng,

thị trấn quản lý sử dụng;

- Ngƣời sử dụng đất do thuê, thuê lại của ngƣời khác mà không phải là đất

thuê, thuê lại trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu chế xuất;

- Ngƣời đang sử dụng đất mà không đủ điều kiện để đƣợc cấp giấy chứng

nhận quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 50 và Điều 51 của Luật Đất đai;

- Ngƣời nhận khoán đất trong các nông trƣờng, lâm trƣờng.

III. THỦ TỤC CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN

1. Về trình tự, thủ tục thực hiện

- Ngƣời sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất là tổ chức trong

nƣớc, cơ sở tôn giáo, tổ chức nƣớc ngoài, cá nhân nƣớc ngoài, ngƣời Việt Nam

định cƣ ở nƣớc ngoài thực hiện dự án đầu tƣ nộp hồ sơ và nhận Giấy chứng nhận

tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Sở Tài nguyên và Môi trƣờng

(sau đây gọi là Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp tỉnh).

- Ngƣời sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất là hộ gia đình, cá

nhân, ngƣời Việt Nam định cƣ ở nƣớc ngoài đƣợc sở hữu nhà ở tại Việt Nam,

cộng đồng dân cƣ tại phƣờng nộp hồ sơ và nhận Giấy chứng nhận tại Văn phòng

đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trƣờng cấp huyện

(sau đây gọi là Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện), trừ trƣờng hợp

quy định tại Điều 18 của Nghị định này.

Ngƣời sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất là hộ gia đình, cá

nhân, ngƣời Việt Nam định cƣ ở nƣớc ngoài đƣợc sở hữu nhà ở tại Việt Nam,

cộng đồng dân cƣ tại xã, thị trấn nộp hồ sơ và nhận Giấy chứng nhận tại Văn

phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện hoặc UBND xã, thị trấn nơi có đất,

tài sản gắn liền với đất (trừ trƣờng hợp quy định tại Điều 23 và Điều 24 của Nghị

định 88/CP). Trong thời gian không quá hai mƣơi (20) ngày kể từ ngày nhận đủ

hồ sơ hợp lệ, UBND xã, thị trấn có trách nhiệm thực hiện các công việc theo quy

định tại các Điều 14, 15, 16 và 17 của Nghị định 88/CP và chuyển hồ sơ cho

Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện.

183

- Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất, UBND xã, thị trấn khi nhận hồ sơ

có trách nhiệm viết giấy biên nhận hồ sơ cho ngƣời nộp hồ sơ, trong thời hạn

không quá ba (03) ngày làm việc phải kiểm tra hồ sơ và thông báo bằng văn bản

cho ngƣời nộp hồ sơ biết nếu cần phải bổ sung, hoàn thiện hồ sơ.

- Trƣờng hợp ngƣời sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất ủy

quyền cho ngƣời khác nộp hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận hoặc nhận Giấy

chứng nhận thì phải có văn bản ủy quyền theo quy định của pháp luật.

- Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm sao y bản chính

(đóng dấu của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất) đối với Giấy chứng nhận

có nội dung chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng, rừng sản xuất

là rừng trồng để gửi cho cơ quan quản lý nhà nƣớc về nhà ở, công trình xây dựng,

nông nghiệp để đáp ứng yêu cầu quản lý nhà nƣớc của từng ngành.

Thời gian thực hiện cấp Giấy chứng nhận

- Không quá năm mƣơi (50) ngày làm việc đối với trƣờng hợp cấp Giấy

chứng nhận lần đầu.

- Không quá ba mƣơi (30) ngày làm việc đối với trƣờng hợp cấp đổi Giấy

chứng nhận quyền sử dụng đất mà có nhu cầu bổ sung chứng nhận quyền sở hữu

tài sản gắn liền với đất hoặc cấp lại Giấy chứng nhận bị mất.

- Không quá hai mƣơi (20) ngày làm việc đối với trƣờng hợp cấp đổi Giấy

chứng nhận không thuộc trƣờng hợp quy định tại khoản 2 Điều này.

- Thời gian quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều này không kể thời gian

công khai kết quả thẩm tra, thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính, thời gian trích

đo địa chính thửa đất.

- UBND cấp tỉnh quy định cụ thể thời gian thực hiện các thủ tục cấp Giấy

chứng nhận

Hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận

Ngƣời đề nghị cấp Giấy chứng nhận nộp một (01) bộ hồ sơ gồm có:

- Đơn đề nghị cấp Giấy chứng nhận;

184

- Trƣờng hợp chứng nhận quyền sở hữu nhà ở thì nộp giấy tờ về quyền sở

hữu nhà ở theo quy định tại các khoản 1, 2 và 4 Điều 8 của Nghị định 88/CP;

trƣờng hợp chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng thì nộp giấy tờ về

quyền sở hữu công trình xây dựng theo quy định tại các khoản 1 và 3 Điều 9 của

Nghị định 88/CP; trƣờng hợp chứng nhận quyền sở hữu rừng sản xuất là rừng

trồng thì nộp một trong các giấy tờ về quyền sở hữu rừng cây quy định tại các

khoản 1, 2, 3, 4 và giấy tờ tại khoản 7 Điều 10 của Nghị định 88/CP;

- Bản sao các giấy tờ liên quan đến việc thực hiện nghĩa vụ tài chính theo

quy định của pháp luật (nếu có);

- Sơ đồ nhà ở hoặc công trình xây dựng (trừ trƣờng hợp trong giấy tờ quy

định tại điểm b khoản này đã có sơ đồ nhà ở, công trình xây dựng).

2. Cấp lại Giấy chứng nhận do bị mất

Ngƣời đề nghị cấp lại Giấy chứng nhận nộp một (01) bộ hồ sơ tại Văn

phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc cấp có thẩm quyền cấp Giấy chứng

nhận, hồ sơ gồm:

a) Đơn đề nghị cấp lại Giấy chứng nhận;

b) Giấy tờ xác nhận việc mất Giấy chứng nhận của công an cấp xã nơi mất

giấy;

c) Giấy tờ chứng minh đã đăng tin mất Giấy chứng nhận trên phƣơng tiện

thông tin đại chúng ở địa phƣơng (trừ trƣờng hợp mất giấy do thiên tai, hỏa hoạn)

đối với tổ chức trong nƣớc, tổ chức nƣớc ngoài, cá nhân nƣớc ngoài, ngƣời Việt

Nam định cƣ ở nƣớc ngoài; trƣờng hợp hộ gia đình và cá nhân thì chỉ cần có giấy

xác nhận của UBND cấp xã về việc đã niêm yết thông báo mất giấy tại trụ sở

UBND cấp xã;

Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất kiểm tra hồ sơ; trình cơ quan nhà

nƣớc có thẩm quyền ký quyết định hủy Giấy chứng nhận bị mất, đồng thời cấp

lại Giấy chứng nhận mới; trao Giấy chứng nhận cho ngƣời đề nghị cấp lại Giấy

chứng nhận.

3. Đính chính và thu hồi đối với loại Giấy chứng nhận đã cấp

185

- Khi phát hiện nội dung ghi trên Giấy chứng nhận đã cấp có sai sót thì Sở

Tài nguyên và Môi trƣờng có trách nhiệm đính chính đối với Giấy chứng nhận

thuộc thẩm quyền của UBND cấp tỉnh cấp, Phòng Tài nguyên và Môi trƣờng có

trách nhiệm đính chính đối với Giấy chứng nhận do UBND cấp huyện cấp.

- Việc thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp trái pháp luật thực hiện nhƣ sau:

a) Trƣờng hợp Giấy chứng nhận đã cấp mà có văn bản của cơ quan điều

tra, cơ quan thanh tra kết luận là Giấy chứng nhận đã cấp trái với quy định của

pháp luật thì cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận có trách

nhiệm xem xét, nếu kết luận đó là đúng thì ra quyết định thu hồi Giấy chứng

nhận đã cấp;

b) Trƣờng hợp cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận tự

kiểm tra và phát hiện Giấy chứng nhận đã cấp là trái pháp luật thì có trách nhiệm

thông báo bằng văn bản tới cơ quan thanh tra cùng cấp để thẩm tra. Thanh tra cấp

huyện có trách nhiệm thẩm tra đối với Giấy chứng nhận do UBND cấp huyện

cấp, Thanh tra cấp tỉnh có trách nhiệm thẩm tra đối với Giấy chứng nhận do

UBND cấp tỉnh hoặc Sở Tài nguyên và Môi trƣờng cấp. Nếu qua thẩm tra có kết

luận là Giấy chứng nhận cấp trái pháp luật thì cơ quan nhà nƣớc đã cấp Giấy

chứng nhận ra quyết định thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp;

c) Trƣờng hợp tổ chức, công dân phát hiện Giấy chứng nhận đã cấp trái

pháp luật thì gửi kiến nghị, phát hiện đến cơ quan nhà nƣớc đã cấp Giấy chứng

nhận. Cơ quan nhà nƣớc đã cấp Giấy chứng nhận có trách nhiệm xem xét, giải

quyết theo quy định pháp luật đất đai.

- Việc thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp đối với của trƣờng hợp không thuộc

quy định tại khoản 2 Điều 42 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP và khoản 2 Điều

này chỉ đƣợc thực hiện khi có bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân đã có

hiệu lực thi hành.

4. Cấp đổi và xác nhận bổ sung vào Giấy chứng nhận

- Việc cấp đổi Giấy chứng nhận đã cấp trong các trƣờng hợp quy định tại

điểm 2 khoản 3 Điều 4 của Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các luật liên

186

quan đến đầu tƣ xây dựng cơ bản; cấp đổi Giấy chứng nhận bị ố, nhòe, rách, hƣ

hỏng hoặc do đo đạc lại đƣợc thực hiện nhƣ sau:

a) Ngƣời có nhu cầu cấp đổi Giấy chứng nhận nộp đơn đề nghị cấp đổi

giấy chứng nhận kèm theo Giấy chứng nhận đã cấp tại Văn phòng đăng ký quyền

sử dụng đất thuộc cấp có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận;

b) Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ;

trình cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền để cấp Giấy chứng nhận; trao Giấy chứng

nhận cho ngƣời đề nghị cấp đổi Giấy chứng nhận.

- Trƣờng hợp cấp đổi Giấy chứng nhận đã cấp mà có yêu cầu bổ sung

chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thì nộp đơn đề nghị cấp đổi

giấy và Giấy chứng nhận đã cấp cùng với hồ sơ chứng nhận quyền sở hữu tài sản

để giải quyết theo quy định tại Điều 15, Điều 20 của Nghị định 88/CP.

- Trƣờng hợp ngƣời sử dụng đất đã đƣợc cấp Giấy chứng nhận theo quy

định của Nghị định 88/CP mà có yêu cầu xác nhận bổ sung quyền sở hữu tài sản

gắn liền với đất vào Giấy chứng nhận đã cấp thì nộp đơn đề nghị và Giấy chứng

nhận đã cấp cùng với hồ sơ chứng nhận quyền sở hữu tài sản để giải quyết theo

quy định tại Điều 15, Điều 20 của Nghị định 88/CP.

Về Lệ phí cấp Giấy chứng nhận

- UBND cấp tỉnh trình Hội đồng nhân dân cùng cấp quy định mức thu, chế

độ thu, nộp, quản lý và sử dụng lệ phí cấp Giấy chứng nhận theo quy định của

pháp luật về phí và lệ phí.

- Miễn nộp lệ phí cấp Giấy chứng nhận đối với trƣờng hợp đã đƣợc cấp

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và

quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng trƣớc

ngày 10 tháng 12 năm 2009 (ngày có hiệu lực đối với Nghị định 88/CP).

IV. TRÁCH NHIỆM CỦA CƠ QUAN NHÀ NƢỚC TRONG VIỆC CẤP GIẤY

CHỨNG NHẬN

1. Trách nhiệm của UBND xã, thị trấn

187

- Kiểm tra, xác nhận vào đơn đề nghị cấp Giấy chứng nhận về tình trạng

tranh chấp quyền sở hữu tài sản;

- Kiểm tra, xác nhận vào sơ đồ nhà ở hoặc công trình xây dựng (trừ trƣờng

hợp sơ đồ nhà ở hoặc công trình xây dựng đã có xác nhận của tổ chức có tƣ cách

pháp nhân về hoạt động xây dựng hoặc hoạt động đo đạc bản đồ);

- Công bố công khai kết quả kiểm tra hồ sơ tại trụ sở UBND xã, thị trấn

trong thời hạn 15 ngày, xem xét giải quyết các ý kiến phản ánh về nội dung công

khai;

- Gửi hồ sơ đến Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện để thực

hiện các công việc quy định tại các điểm b, c và d khoản 3 Điều này.

2. Trách nhiệm của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện

- Gửi hồ sơ đến UBND cấp xã để lấy ý kiến xác nhận và công khai kết quả

theo yêu cầu quy định tại các điểm a, b và c khoản 2 Điều này đối với trƣờng hợp

nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện;

- Kiểm tra hồ sơ, xác minh thực địa trong trƣờng hợp cần thiết; xác định đủ

điều kiện hay không đủ điều kiện chứng nhận quyền sở hữu tài sản và xác nhận

vào đơn đề nghị cấp Giấy chứng nhận.

Trƣờng hợp cần xác minh thêm thông tin về điều kiện chứng nhận quyền

sở hữu tài sản gắn liền với đất thì Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất gửi

phiếu lấy ý kiến cơ quan quản lý về nhà ở, công trình xây dựng, cơ quan quản lý

nông nghiệp cấp huyện. Trong thời hạn không quá năm (05) ngày làm việc kể từ

ngày nhận đƣợc phiếu lấy ý kiến, cơ quan quản lý về nhà ở, công trình xây dựng,

cơ quan quản lý nông nghiệp có trách nhiệm trả lời bằng văn bản cho Văn phòng

đăng ký quyền sử dụng đất;

- Chuẩn bị hồ sơ kèm theo trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo địa

chính thửa đất (nơi chƣa có bản đồ địa chính) để Phòng Tài nguyên và Môi

trƣờng trình UBND cùng cấp ký Giấy chứng nhận;

188

- Trao Giấy chứng nhận cho ngƣời đƣợc cấp giấy, trƣờng hợp nộp hồ sơ tại

xã, thị trấn thì gửi Giấy chứng nhận cho UBND xã, thị trấn để trao cho ngƣời

đƣợc cấp Giấy.

Chƣơng 12

QUẢN LÝ NHÀ NƢỚC TRONG LĨNH VỰC THU HỒI ĐẤT,

BỒI THƢỜNG, HỖ TRỢ, TÁI ĐỊNH CƢ

I. VỀ THU HỒI ĐẤT

Nhà nƣớc thực hiện quyền định đoạt đối với đất đai thông qua các quyết

định hành chính, trong đó có quyết định về thu hồi. Vì vậy, cơ sở của việc thu hồi

đất đƣợc quy định đƣợc Hiến pháp năm 1992 quy định và đƣợc thể hiện trong

Luật đất đai năm 2003 trên cơ sở chế độ sở hữu toàn dân về đất đai tại Điều 5

Luật đất đai năm 2003: Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nƣớc đại diện chủ

sở hữu.

Nhƣ vậy, Thu hồi đất là việc Nhà nước ra quyết định hành chính để thu lại

quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất đã giao cho tổ chức, cá nhân sử dụng

1. Các trƣờng hợp thu hồi đất

Nhà nƣớc thu hồi đất để sử dụng vào các mục đích trong các trƣờng hợp

sau:

- Nhà nƣớc sử dụng đất để sử dụng cho mục đích quốc phòng, an ninh, lợi

ích quốc gia, lợi ích công cộng và để phát triển kinh tế;

- Tổ chức đƣợc Nhà nƣớc giao đất không thu tiền sử dụng đất, đƣợc Nhà

nƣớc giao đất có thu tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất có nguồn gốc từ ngân

sách nhà nƣớc hoặc cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm bị giải thể, phá sản,

chuyển đi nơi khác, giảm hoặc không còn nhu cầu sử dụng đất;

- Sử dụng đất không đúng mục đích, sử dụng đất không có hiệu quả;

189

- Ngƣời sử dụng đất cố ý hủy hoại đất;

- Đất đƣợc giao không đúng đối tƣợng hoặc không đúng thẩm quyền;

- Đất bị lấn, chiếm trong các trƣờng hợp sau đây:

- Đất chƣa sử dụng bị lấn, chiếm;

- Đất không đƣợc chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này mà

ngƣời sử dụng đất do thiếu trách nhiệm để bị lấn, chiếm;

- Cá nhân sử dụng đất chết mà không có ngƣời thừa kế;

- Ngƣời sử dụng đất tự nguyện trả lại đất;

- Ngƣời sử dụng đất cố ý không thực hiện nghĩa vụ đối với Nhà nƣớc;

- Đất đƣợc Nhà nƣớc giao, cho thuê có thời hạn mà không đƣợc gia hạn khi

hết thời hạn;

- Đất trồng cây hàng năm không đƣợc sử dụng trong thời hạn mƣời hai

tháng liền; đất trồng cây lâu năm không đƣợc sử dụng trong thời hạn mƣời tám

tháng liền; đất trồng rừng không đƣợc sử dụng trong thời hạn hai mƣơi bốn tháng

liền;

- Đất đƣợc Nhà nƣớc giao, cho thuê để thực hiện dự án đầu tƣ mà không

đƣợc sử dụng trong thời hạn mƣời hai tháng liền hoặc tiến độ sử dụng đất chậm

hơn hai mƣơi bốn tháng so với tiến độ ghi trong dự án đầu tƣ, kể từ khi nhận bàn

giao đất trên thực địa mà không đƣợc cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền quyết

định giao đất, cho thuê đất đó cho phép.

2. Thẩm quyền thu hồi đất

Theo quy định của Luật Đất đai, thẩm quyền thu hồi đất đƣợc quy định cho

các đối tƣợng sau:

- Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ƣơng quyết định thu hồi

đất đối với tổ chức, cơ sở tôn giáo, ngƣời Việt Nam định cƣ ở nƣớc ngoài, tổ

chức, cá nhân nƣớc ngoài.

- Uỷ ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh quyết định thu

hồi đất đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cƣ, ngƣời Việt Nam định cƣ

190

ở nƣớc ngoài thuộc đối tƣợng đƣợc mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở

tại Việt Nam.

Cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền thu hồi đất nêu trên không đƣợc uỷ quyền

cho bất cứ cơ quan, tổ chức nào.

3. Cƣỡng chế thu hồi đất

- Việc cƣỡng chế thu hồi đất theo quy định tại khoản 3 Điều 39 của Luật

Đất đai chỉ đƣợc thực hiện khi có đủ các điều kiện sau đây:

a) Thực hiện đúng trình tự, thủ tục về thu hồi đất, bồi thƣờng, hỗ trợ, tái

định cƣ quy định tại các Điều 27, 28, 29 và 38 Nghị định 69/CP;

b) Quá ba mƣơi (30) ngày, kể từ thời điểm phải bàn giao đất quy định tại

khoản 6 Điều 29 Nghị định 69/CP mà ngƣời có đất bị thu hồi không bàn giao đất

cho Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thƣờng, giải phóng mặt bằng;

c) Sau khi đại diện của Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thƣờng, giải phóng mặt

bằng, UBND và Ủy ban Mặt trận Tổ quốc cấp xã nơi có đất thu hồi đã vận động

thuyết phục nhƣng ngƣời có đất bị thu hồi không chấp hành việc bàn giao đất đã

bị thu hồi cho Nhà nƣớc;

d) Có quyết định cƣỡng chế của UBND cấp có thẩm quyền theo quy định

của pháp luật đã có hiệu lực thi hành;

đ) Ngƣời bị cƣỡng chế đã nhận đƣợc quyết định cƣỡng chế. Trƣờng hợp

ngƣời bị cƣỡng chế từ chối nhận quyết định cƣỡng chế thì Tổ chức làm nhiệm vụ

bồi thƣờng, giải phóng mặt bằng phối hợp với UBND cấp xã niêm yết công khai

quyết định cƣỡng chế tại trụ sở UBND cấp xã nơi có đất thu hồi.

- Sau mƣời lăm (15) ngày, kể từ ngày giao trực tiếp quyết định cƣỡng chế

hoặc ngày niêm yết công khai quyết định cƣỡng chế quy định tại điểm đ khoản 1

Điều 32 Nghị định 69/CP mà ngƣời bị cƣỡng chế không bàn giao đất thì UBND

cấp huyện chỉ đạo, tổ chức lực lƣợng cƣỡng chế thu hồi đất theo quy định của

pháp luật.

II. VỀ BỒI THƢỜNG, HỖ TRỢ, TÁI ĐỊNH CƢ

191

Bồi thường thiệt hại khi nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước trả lại giá

trị quyền sử dụng đất đối với diện tích bị thu hồi cho người bị thu hồi.

1. Nguyên tắc bồi thƣờng, hỗ trợ

- Nhà nƣớc thu hồi đất của ngƣời đang sử dụng vào mục đích nào thì đƣợc

bồi thƣờng bằng việc giao đất mới có cùng mục đích sử dụng, nếu không có đất

để bồi thƣờng thì đƣợc bồi thƣờng bằng giá trị quyền sử dụng đất tính theo giá

đất tại thời điểm quyết định thu hồi đất; trƣờng hợp bồi thƣờng bằng việc giao

đất mới hoặc giao đất ở tái định cƣ hoặc nhà ở tái định cƣ, nếu có chênh lệch về

giá trị thì phần chênh lệch đó đƣợc thanh toán bằng tiền theo quy định sau:

+ Trƣờng hợp tiền bồi thƣờng, hỗ trợ lớn hơn tiền sử dụng đất ở hoặc tiền

mua nhà ở tại khu tái định cƣ thì ngƣời tái định cƣ đƣợc nhận phần chênh lệch;

+ Trƣờng hợp tiền bồi thƣờng, hỗ trợ nhỏ hơn tiền sử dụng đất ở hoặc tiền

mua nhà ở tái định cƣ thì ngƣời tái định cƣ phải nộp phần chênh lệch, trừ trƣờng

hợp quy định tại khoản 1 Điều 19 Nghị định này.

- Trƣờng hợp ngƣời sử dụng đất đƣợc bồi thƣờng khi Nhà nƣớc thu hồi đất

mà chƣa thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai đối với Nhà nƣớc theo quy định

của pháp luật thì phải trừ đi khoản tiền phải thực hiện nghĩa vụ tài chính vào số

tiền đƣợc bồi thƣờng, hỗ trợ để hoàn trả ngân sách nhà nƣớc.

- Nhà nƣớc điều tiết một phần lợi ích từ việc thu hồi, chuyển mục đích sử

dụng đất để thực hiện các khoản hỗ trợ cho ngƣời có đất bị thu hồi quy định tại

Điều 17 Nghị định 69/CP ngày 13/8/2009.

- Ngƣời bị thu hồi loại đất nào thì đƣợc bồi thƣờng bằng việc giao đất mới

có cùng mục đích sử dụng, nếu không có đất để bồi thƣờng thì đƣợc bồi thƣờng

bằng giá trị quyền sử dụng đất tính theo giá đất tại thời điểm có quyết định thu

hồi, cụ thể:

+ Ngƣời đƣợc sử dụng đất nông nghiệp nhƣng tự ý chuyển đổi thành đất

phi nông nghiệp thì chỉ đƣợc bồi thƣờng theo đất nông nghiệp

192

+ Ngƣời đƣợc sử dụng đất phi nông nghiệp ( không phải là đất ở) theo qui

định của pháp luật nhƣng tự ý sử dụng làm đất ở thì chỉ đƣợc bồi thƣờng theo đất

phi nông nghiệp

+ Việc bồi thƣờng đƣợc thực hiện bằng việc giao đất mới có cùng mục đich

sử dụng, nếu không có đất để bồi thƣờng thì đƣợc bồi thƣờng bằng nhà ở, hoặc

bằng tiền phù hợp với điều kiện thực tế tại địa phƣơng

2. Điều kiện để đƣợc bồi thƣờng đất

- Nhà nƣớc thu hồi đất của ngƣời đang sử dụng có đủ điều kiện quy định tại

các khoản 1, 2, 3, 4, 5, 7, 9, 10 và 11 Điều 8 Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày

03 tháng 12 năm 2004 của Chính phủ về bồi thƣờng, hỗ trợ và tái định cƣ khi

Nhà nƣớc thu hồi đất và các Điều 44, 45 và 46 Nghị định số 84/2007/NĐ-CP

ngày 25 tháng 5 năm 2007 của Chính phủ quy định bổ sung về việc cấp Giấy

chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự,

thủ tục bồi thƣờng, hỗ trợ, tái định cƣ khi Nhà nƣớc thu hồi đất và giải quyết

khiếu nại về đất đai thì đƣợc bồi thƣờng; trƣờng hợp không đủ điều kiện đƣợc

bồi thƣờng thì UBND cấp tỉnh xem xét để hỗ trợ. Cụ thể nhƣ sau:

a. Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất

đai.

b. Có quyết định giao đất của cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền theo quy

định của pháp luật về đất đai.

c. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định, đƣợc Uỷ ban nhân dân xã,

phƣờng, thị trấn xác nhận không có tranh chấp mà có một trong các loại giấy tờ

sau thì đƣợc bồi thƣờng về thiệt hại:

- Những giấy tờ về quyền đƣợc sử dụng đất đai trƣớc ngày 15 tháng 10 năm

1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai

của nhà nƣớc Việt Nam dân chủ cộng hoà, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng

hoà miền Nam Việt Nam và Nhà nƣớc Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam;

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời đƣợc cơ quan nhà nƣớc có

thẩm quyền cấp hoặc có tên trong sổ đăng ký ruộng đất, sổ địa chính;

193

- Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng, cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn

liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa gắn liền với đất;

- Giấy tờ chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất

ở trƣớc ngày 15 tháng 10 năm 1993, nay đƣợc Uỷ ban nhân dân cấp xã xác nhận

là đất sử dụng trƣớc ngày 15 tháng 10 năm 1993;

- Giấy tờ về thanh lý, hoá giá nhà ở, mua nhà ở gắn liền với đất ở theo quy

định của pháp luật;

- Giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho ngƣời sử

dụng đất.

3. Chi trả bồi thƣờng, hỗ trợ và tái định cƣ

- Tổ chức, cá nhân trong nƣớc; ngƣời Việt Nam định cƣ ở nƣớc ngoài; tổ

chức, cá nhân nƣớc ngoài đƣợc Nhà nƣớc giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho

thuê đất theo quy định của pháp luật về đất đai nếu thực hiện ứng trƣớc tiền bồi

thƣờng, hỗ trợ, tái định cƣ và kinh phí tổ chức thực hiện bồi thƣờng, giải phóng

mặt bằng theo phƣơng án đã đƣợc xét duyệt thì đƣợc ngân sách nhà nƣớc hoàn

trả bằng hình thức trừ vào tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải nộp.

- Tổ chức, cá nhân trong nƣớc; ngƣời Việt Nam định cƣ ở nƣớc ngoài; tổ

chức, cá nhân nƣớc ngoài đƣợc Nhà nƣớc giao đất không thu tiền sử dụng đất,

giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất theo quy định của pháp luật về đất

đai mà đƣợc miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì tiền bồi thƣờng, hỗ trợ, tái

định cƣ và kinh phí tổ chức thực hiện bồi thƣờng, hỗ trợ, tái định cƣ theo phƣơng

án đã phê duyệt đƣợc tính vào vốn đầu tƣ của dự án.

Xác định lại giá đất trong một số trường hợp cụ thể

- Khi Nhà nƣớc giao đất có thu tiền sử dụng đất không thông qua hình thức

đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất, cho thuê đất, phê

duyệt phƣơng án bồi thƣờng, hỗ trợ, tái định cƣ khi Nhà nƣớc thu hồi đất và

trƣờng hợp doanh nghiệp nhà nƣớc tiến hành cổ phần hóa lựa chọn hình thức

giao đất mà giá đất do UBND cấp tỉnh quy định tại thời điểm giao đất, cho thuê

đất, thời điểm quyết định thu hồi đất, thời điểm tính giá đất vào giá trị doanh

194

nghiệp cổ phần hóa chƣa sát với giá chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất thực tế

trên thị trƣờng trong điều kiện bình thƣờng thì UBND cấp tỉnh căn cứ vào giá

chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trƣờng để xác định lại giá đất

cụ thể cho phù hợp.

- Giá đất cụ thể đƣợc xác định lại theo quy định trên không bị giới hạn bởi

các quy định tại khoản 5 Điều 1 Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27 tháng 7

năm 2007 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số

123/2007/NĐ-CP.

4. Bồi thƣờng đất nông nghiệp

- Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp khi Nhà nƣớc thu hồi đƣợc

bồi thƣờng bằng đất có cùng mục đích sử dụng; nếu không có đất để bồi thƣờng

thì đƣợc bồi thƣờng bằng tiền tính theo giá đất cùng mục đích sử dụng.

- Hộ gia đình, cá nhân bị thu hồi đất nông nghiệp đang sử dụng vƣợt hạn

mức thì việc bồi thƣờng đƣợc thực hiện nhƣ sau:

+ Trƣờng hợp diện tích đất vƣợt hạn mức do đƣợc thừa kế, tặng cho, nhận

chuyển nhƣợng từ ngƣời khác, tự khai hoang theo quy hoạch đƣợc cơ quan nhà

nƣớc có thẩm quyền phê duyệt thì đƣợc bồi thƣờng;

+ Diện tích đất vƣợt hạn mức của các trƣờng hợp không thuộc quy định tại

điểm a khoản này thì không đƣợc bồi thƣờng về đất, chỉ đƣợc bồi thƣờng chi phí

đầu tƣ vào đất còn lại.

- Trƣờng hợp đất thu hồi là đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã,

phƣờng, thị trấn thì không đƣợc bồi thƣờng về đất, ngƣời thuê đất công ích của

xã, phƣờng, thị trấn đƣợc bồi thƣờng chi phí đầu tƣ vào đất còn lại.

- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất do nhận giao khoán đất sử dụng

vào mục đích nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản (không bao gồm đất

rừng đặc dụng, rừng phòng hộ) của các nông, lâm trƣờng quốc doanh khi Nhà

nƣớc thu hồi thì đƣợc bồi thƣờng chi phí đầu tƣ vào đất còn lại.

195

- Đất nông nghiệp sử dụng chung của nông trƣờng, lâm trƣờng quốc doanh

khi Nhà nƣớc thu hồi thì đƣợc bồi thƣờng chi phí đầu tƣ vào đất còn lại, nếu chi

phí này là tiền không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nƣớc.

- Bồi thƣờng bằng đất ở khi Nhà nƣớc thu hồi đất nông nghiệp

Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp bị thu hồi trên 30% diện

tích đất nông nghiệp trong trƣờng hợp không đƣợc Nhà nƣớc bồi thƣờng bằng

đất nông nghiệp tƣơng ứng mà không có nguyện vọng nhận bồi thƣờng bằng đất

làm mặt bằng sản xuất hoặc kinh doanh dịch vụ phi nông nghiệp theo quy định

tại khoản 4 Điều 4 Nghị định số 17/2006/NĐ-CP thì đƣợc bồi thƣờng bằng giao

đất ở có thu tiền sử dụng đất tại khu tái định cƣ hoặc tại vị trí trong khu dân cƣ

phù hợp với quy hoạch.

Mức đất đƣợc giao do UBND cấp tỉnh căn cứ vào khả năng quỹ đất và mức

đất bị thu hồi của từng hộ gia đình, cá nhân để quy định.

Giá đất ở đƣợc giao bằng giá loại đất nông nghiệp tƣơng ứng đã thu hồi

cộng với chi phí đầu tƣ hạ tầng khu dân cƣ nhƣng không cao hơn giá đất ở có

điều kiện tƣơng ứng tại thời điểm thu hồi đất đã đƣợc UBND cấp tỉnh quy định

và công bố.

5. Bồi thƣờng về nhà ở, công trình, tài sản khác trên đất

a. Nguyên tắc bồi thường tài sản

- Đối với nhà ở, công trình phục vụ sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân,

đƣợc bồi thƣờng bằng giá trị xây dựng mới của nhà, công trình có tiêu chuẩn kỹ

thuật tƣơng đƣơng do Bộ Xây dựng ban hành. Giá trị xây dựng mới của nhà,

công trình đƣợc tính theo diện tích xây dựng của nhà, công trình nhân với đơn giá

xây dựng mới của nhà, công trình do UBND cấp tỉnh ban hành theo quy định của

Chính phủ.

- Đối với nhà, công trình xây dựng khác không thuộc đối tƣợng quy định

tại khoản 1 Điều này đƣợc bồi thƣờng nhƣ sau:

196

a) Mức bồi thƣờng nhà, công trình bằng tổng giá trị hiện có của nhà, công

trình bị thiệt hại và khoản tiền tính bằng tỷ lệ phần trăm theo giá trị hiện có của

nhà, công trình;

Giá trị hiện có của nhà, công trình bị thiệt hại đƣợc xác định bằng tỷ lệ

phần trăm chất lƣợng còn lại của nhà, công trình đó nhân với giá trị xây dựng

mới của nhà, công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tƣơng đƣơng do Bộ quản lý

chuyên ngành ban hành.

Khoản tiền tính bằng tỷ lệ phần trăm theo giá trị hiện có của nhà, công

trình do UBND cấp tỉnh quy định, nhƣng mức bồi thƣờng tối đa không lớn hơn

100% giá trị xây dựng mới của nhà, công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tƣơng

đƣơng với nhà, công trình bị thiệt hại.

b) Đối với nhà, công trình xây dựng khác bị phá dỡ một phần, mà phần còn

lại không còn sử dụng đƣợc thì đƣợc bồi thƣờng cho toàn bộ nhà, công trình;

trƣờng hợp nhà, công trình xây dựng khác bị phá dỡ một phần, nhƣng vẫn tồn tại

và sử dụng đƣợc phần còn lại thì đƣợc bồi thƣờng phần giá trị công trình bị phá

dỡ và chi phí để sửa chữa, hoàn thiện phần còn lại theo tiêu chuẩn kỹ thuật tƣơng

đƣơng của nhà, công trình trƣớc khi bị phá dỡ.

- Đối với công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội đang sử dụng thì mức

bồi thƣờng tính bằng giá trị xây dựng mới của công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật

cùng cấp theo tiêu chuẩn kỹ thuật do Bộ quản lý chuyên ngành ban hành; nếu

công trình không còn sử dụng thì không đƣợc bồi thƣờng.

Trong trƣờng hợp công trình hạ tầng thuộc dự án phải di chuyển mà chƣa

đƣợc xếp loại vào cấp tiêu chuẩn kỹ thuật hoặc sẽ nâng cấp tiêu chuẩn kỹ thuật

thì UBND cấp tỉnh thống nhất với cơ quan có thẩm quyền quyết định đầu tƣ hoặc

chủ đầu tƣ dự án để xác định cấp tiêu chuẩn kỹ thuật để bồi thƣờng.

- Tài sản gắn liền với đất thuộc một trong các trƣờng hợp quy định tại các

khoản 4, 6, 7 và 10 Điều 38 của Luật Đất đai thì không đƣợc bồi thƣờng.

- Tài sản gắn liền với đất thuộc một trong các trƣờng hợp quy định tại các

khoản 2, 3, 5, 8, 9, 11 và 12 Điều 38 của Luật Đất đai thì việc xử lý tài sản theo

197

quy định tại Điều 35 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004

của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai.

b. Một số trường hợp cụ thể

* Bồi thường nhà, công trình đối với người đang sử dụng nhà ở thuộc sở

hữu Nhà nước

Ngƣời đang sử dụng nhà ở thuộc sở hữu Nhà nƣớc (nhà thuê hoặc nhà do tổ

chức tự quản) nằm trong phạm vi thu hồi đất phải phá dỡ, thì ngƣời đang thuê

nhà không đƣợc bồi thƣờng đối với diện tích nhà ở thuộc sở hữu Nhà nƣớc và

diện tích cơi nới trái phép, nhƣng đƣợc bồi thƣờng chi phí tự cải tạo, sửa chữa,

nâng cấp; mức bồi thƣờng do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định.

Ngƣời đang sử dụng nhà ở thuộc sở hữu Nhà nƣớc bị phá dỡ đƣợc thuê nhà

ở tại nơi tái định cƣ; diện tích thuê mới tại nơi tái định cƣ tƣơng đƣơng với diện

tích thuê cũ; giá thuê nhà là giá thuê nhà ở thuộc sở hữu Nhà nƣớc; nhà thuê tại

nơi tái định cƣ đƣợc Nhà nƣớc bán cho ngƣời đang thuê theo quy định của Chính

phủ về bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nƣớc cho ngƣời đang thuê; trƣờng hợp đặc

biệt không có nhà tái định cƣ để bố trí thì đƣợc hỗ trợ bằng tiền để tự lo chỗ ở

mới; mức hỗ bằng 60% giá trị đất và 60% giá trị nhà đang thuê.

* Bồi thường về di chuyển mồ mả

Đối với việc di chuyển mồ mả, mức tiền bồi thƣờng đƣợc tính cho chi phí về

đất đai, đào, bốc, di chuyển, xây dựng lại và các chi phí hợp lý khác có liên quan

trực tiếp. Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định mức bồi thƣờng cụ thể cho phù hợp

với tập quán và thực tế tại địa phƣơng.

* Bồi thường đối với công trình văn hoá, di tích lịch sử, nhà thờ, đình, chùa,

am, miếu

Đối với các dự án khi thu hồi đất có các công trình văn hoá, di tích lịch sử,

nhà thờ, đình, chùa, am, miếu trong trƣờng hợp phải di chuyển thì việc bồi

thƣờng cho việc di chuyển các di tích lịch sử, công trình văn hoá, nhà thờ, đình,

chùa, am, miếu do Thủ tƣớng Chính phủ quyết định đối với công trình do trung

198

ƣơng quản lý, Chủ tịch Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quyết định đối với công trình

do địa phƣơng quản lý.

* Bồi thường đối với cây trồng, vật nuôi

Mức bồi thƣờng đối với cây hàng năm đƣợc tính bằng giá trị sản lƣợng của

vụ thu hoạch đó. Giá trị sản lƣợng của vụ thu hoạch đƣợc tính theo năng suất của

vụ cao nhất trong 3 năm trƣớc liền kề của cây trồng chính tại địa phƣơng và giá

trung bình tại thời điểm thu hồi đất.

Mức bồi thƣờng đối với cây lâu năm, đƣợc tính bằng giá trị hiện có của

vƣờn cây (không bao hàm giá trị quyền sử dụng đất) theo giá ở địa phƣơng tại

thời điểm thu hồi đất.

Đối với cây trồng chƣa thu hoạch nhƣng có thể di chuyển đến địa điểm

khác thì đƣợc bồi thƣờng chi phí di chuyển và thiệt hại thực tế do phải di chuyển,

phải trồng lại.

Cây rừng trồng bằng nguồn vốn ngân sách nhà nƣớc, cây rừng tự nhiên

giao cho các tổ chức, hộ gia đình trồng, quản lý chăm sóc, bảo vệ thì bồi thƣờng

theo giá trị thiệt hại thực tế của vƣờn cây; tiền bồi thƣờng đƣợc phân chia cho

ngƣời quản lý, chăm sóc, bảo vệ theo quy định của pháp luật về bảo vệ và phát

triển rừng.

Đối với vật nuôi (nuôi trồng thủy sản) đƣợc bồi thƣờng theo quy định sau:

- Đối với vật nuôi mà tại thời điểm thu hồi đất đã đến thời kỳ thu hoạch thì

không phải bồi thƣờng;

- Đối với vật nuôi mà tại thời điểm thu hồi đất chƣa đến thời kỳ thu hoạch

thì đƣợc bồi thƣờng thiệt hại thực tế do phải thu hoạch sớm; trƣờng hợp có thể di

chuyển đƣợc thì đƣợc bồi thƣờng chi phí di chuyển và thiệt hại do di chuyển gây

ra; mức bồi thƣờng cụ thể do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định cho phù hợp với

thực tế.

199

*Xử lý tiền bồi thường đối với tài sản thuộc sở hữu Nhà nước

Tổ chức bị Nhà nƣớc thu hồi đất, bị thiệt hại về tài sản do nhà nƣớc giao

quản lý sử dụng phải di dời đến cơ sở mới thì đƣợc sử dụng tiền bồi thƣờng tài sản

để đầu tƣ tại cơ sở mới theo dự án đầu tƣ đƣợc cấp có thẩm quyền phê duyệt.

- Bồi thƣờng cho ngƣời lao động do ngừng việc

Tổ chức kinh tế, hộ sản xuất kinh doanh có đăng ký kinh doanh, có thuê lao

động theo hợp đồng lao động, bị ngừng sản xuất kinh doanh khi Nhà nƣớc thu

hồi đất thì ngƣời lao động đƣợc áp dụng bồi thƣờng theo chế độ trợ cấp ngừng

việc quy định tại khoản 3 Điều 62 của Bộ luật Lao động năm 1995, sửa đổi bổ

sung 2003; đối tƣợng đƣợc bồi thƣờng là ngƣời lao động quy định tại điểm a, điểm

b khoản 1 Điều 27 của Bộ luật Lao động năm 2003. Thời gian tính bồi thƣờng là

thời gian ngừng sản xuất kinh doanh, nhƣng tối đa không quá 6 tháng.

Theo quy định hiện nay, tổ chức, cá nhân trong và ngoài nƣớc đƣợc Nhà

nƣớc giao đất có thu tiền SDĐ, cho thuê đất, nếu thực hiện ứng trƣớc tiền bồi

thƣờng, hỗ trợ, tái định cƣ và kinh phí tổ chức thực hiện bồi thƣờng, giải phóng

mặt bằng thì đƣợc ngân sách nhà nƣớc hoàn trả bằng hình thức trừ vào tiền SDĐ,

tiền thuê đất phải nộp. Trƣờng hợp đƣợc giao đất không thu tiền SDĐ hoặc đƣợc

miễn tiền SDĐ, tiền thuê đất thì số tiền bồi thƣờng, hỗ trợ, tái định cƣ sẽ đƣợc

tính vào vốn đầu tƣ của dự án.

6. Cách thức bồi thƣờng

Bồi thƣờng thiệt hại về đất có thể chia ra 2 trƣờng hợp

a. Trường hợp thứ nhất: Nhà nƣớc thu hồi đất của ngƣời sử dụng đất mà

ngƣời bị thu hồi đất có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc có giấy tờ hợp lệ

theo quy định tại Điều 50 của Luật Đất đai năm 2003 thì ngƣời bị thu hồi đất

đƣợc bồi thƣờng 100% giá trị quyền sử dụng đất theo khung giá đất của UBND

cấp tỉnh công bố hàng năm.

b. Trường hợp thứ hai: Ngƣời sử dụng đất không có có giấy tờ hợp lệ về

quyền sử dụng đất thì đƣợc bồi thƣờng về đất nhƣ sau:

200

- Nếu đất sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 mà không có giấy tờ

hợp lệ về quyền sử dụng đất và đƣợc UBND cấp xã xác nhận đất đó không có

tranh chấp thì việc bồi thƣờng, hỗ trợ về đất thực hiện theo quy định sau:

+ Trƣờng hợp đất đang sử dụng là đất có nhà ở và không thuộc một trong

các trƣờng hợp sử dụng đất quy định tại khoản 4 Điều 14 Nghị định 84/2007/NĐ-

CP thì ngƣời đang sử dụng đất đƣợc bồi thƣờng đối với diện tích đất thực tế đang

sử dụng nhƣng diện tích đƣợc bồi thƣờng không vƣợt quá hạn mức giao đất ở

theo quy định tại khoản 2 Điều 83 và khoản 5 Điều 84 của Luật Đất đai tại thời

điểm có quyết định thu hồi đất. Đối với phần diện tích vƣợt hạn mức giao đất ở

và phần diện tích đất vƣờn, ao trên cùng thửa đất có nhà ở nhƣng không đƣợc

công nhận là đất ở (nếu có) thì đƣợc bồi thƣờng, hỗ trợ về đất theo quy định đối

với đất nông nghiệp xen kẽ trong khu dân cƣ;

+ Trƣờng hợp đất đang sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp (không phải

đất ở) và không thuộc một trong các trƣờng hợp sử dụng đất quy định tại khoản 4

Điều 14 Nghị định 84/2007/NĐ-CP thì ngƣời đang sử dụng đất đƣợc bồi thƣờng

đối với diện tích đất thực tế đang sử dụng. Trƣờng hợp trên thửa đất có cả phần

diện tích đang sử dụng vào mục đích nông nghiệp thì phần diện tích đó đƣợc bồi

thƣờng, hỗ trợ về đất theo quy định đối với đất nông nghiệp;

+ Trƣờng hợp đất đang sử dụng vào mục đích nông nghiệp mà ngƣời đang

sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp thì đƣợc bồi

thƣờng, hỗ trợ đối với diện tích đất thực tế đang sử dụng nhƣng diện tích đƣợc

bồi thƣờng, hỗ trợ không vƣợt quá hạn mức giao đất nông nghiệp quy định tại

Điều 70 của Luật Đất đai và khoản 1 Điều 69 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP;

+ Trƣờng hợp đất đang sử dụng thuộc một trong các trƣờng hợp quy định tại

khoản 4 Điều 14 Nghị định 84/CP hoặc diện tích đất nông nghiệp vƣợt hạn mức

giao đất quy định tại Điều 70 của Luật Đất đai và khoản 1 Điều 69 Nghị định số

181/2004/NĐ-CP thì ngƣời sử dụng đất không đƣợc bồi thƣờng về đất; nếu đất

đang sử dụng là đất có nhà ở mà ngƣời có đất bị thu hồi không có chỗ ở nào khác

201

thì đƣợc hỗ trợ về đất hoặc đƣợc giải quyết nhà tái định cƣ theo quy định của

UBND cấp tỉnh.

Trƣờng hợp thửa đất ở có vƣờn, ao sử dụng trƣớc ngày 18 tháng 12 năm

1980 đã đƣợc cấp Giấy chứng nhận theo quy định tại khoản 2 Điều 45 Nghị định

số 181/2004/NĐ-CP mà thửa đất này đƣợc tách ra từ thửa đất không có một trong

các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50

của Luật Đất đai thì thửa đất còn lại sau khi đã tách thửa mà đƣợc UBND cấp xã

xác nhận không có tranh chấp cũng đƣợc bồi thƣờng, hỗ trợ về đất đối với đất ở

theo hạn mức quy định tại khoản 2 Điều 45 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP.

- Đất được sử dụng từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 trở đi mà người sử dụng

đất không có giấy tờ quy định tại khoản 1, 2 Điều 50 Luật Đất đai năm 2003

+ Trƣờng hợp thu hồi đối với đất đã sử dụng trong khoảng thời gian từ ngày

15 tháng 10 năm 1993 đến trƣớc ngày 01 tháng 7 năm 2004 nhƣng không có giấy

chứng nhận hoặc một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại

khoản 1 Điều 50 của Luật Đất đai và đƣợc UBND cấp xã xác nhận đất đó không

có tranh chấp thì việc bồi thƣờng, hỗ trợ về đất thực hiện theo quy định sau:

+ Trƣờng hợp đất đang sử dụng là đất có nhà ở và không thuộc một trong

các trƣờng hợp sử dụng đất quy định tại khoản 4 Điều 14 Nghị định 84/2007/NĐ-

CP thì ngƣời đang sử dụng đất đƣợc bồi thƣờng về đất theo diện tích đất thực tế

đang sử dụng nhƣng diện tích đƣợc bồi thƣờng không vƣợt quá hạn mức giao đất

ở quy định tại khoản 2 Điều 83 và khoản 5 Điều 84 của Luật Đất đai năm 2003

tại thời điểm có quyết định thu hồi đất và giá trị bồi thƣờng phải trừ đi tiền sử

dụng đất phải nộp theo mức thu quy định tại điểm a khoản 3 Điều 8 Nghị định số

198/2004/NĐ-CP. Đối với phần diện tích vƣợt hạn mức đất ở và phần diện tích

đất vƣờn, ao trên cùng thửa đất có nhà ở nhƣng không đƣợc công nhận là đất ở

thì đƣợc bồi thƣờng, hỗ trợ về đất theo quy định đối với đất nông nghiệp;

+ Trƣờng hợp đất đang sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp (không phải

là đất ở) và không thuộc một trong các trƣờng hợp sử dụng đất quy định tại

khoản 4 Điều 14 Nghị định này thì ngƣời đang sử dụng đất đƣợc bồi thƣờng về

202

đất đối với diện tích đất thực tế đang sử dụng nhƣng phải trừ đi tiền sử dụng đất

phải nộp theo mức thu quy định tại điểm a khoản 3 Điều 8 Nghị định số

198/2004/NĐ-CP. Giá đất tính thu tiền sử dụng đất là giá đất sử dụng vào mục

đích phi nông nghiệp cùng loại. Trƣờng hợp trên thửa đất có cả phần diện tích

đang sử dụng vào mục đích nông nghiệp thì phần diện tích đó đƣợc bồi thƣờng,

hỗ trợ về đất theo quy định đối với đất nông nghiệp;

+ Trƣờng hợp đất đang sử dụng thuộc nhóm đất nông nghiệp mà ngƣời đang

sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp thì đƣợc bồi

thƣờng, hỗ trợ đối với diện tích đất thực tế đang sử dụng nhƣng diện tích đƣợc

bồi thƣờng, hỗ trợ không vƣợt quá hạn mức giao đất nông nghiệp quy định tại

Điều 70 của Luật Đất đai năm 2003 và khoản 1 Điều 69 Nghị định số

181/2004/NĐ-CP;

+ Trƣờng hợp đất đang sử dụng thuộc một trong các trƣờng hợp quy định tại

khoản 4 Điều 14 Nghị định này hoặc diện tích đất nông nghiệp vƣợt hạn mức

giao đất quy định tại Điều 70 của Luật Đất đai và khoản 1 Điều 69 Nghị định số

181/2004/NĐ-CP thì ngƣời sử dụng đất không đƣợc bồi thƣờng về đất; nếu đất

đang sử dụng là đất có nhà ở mà ngƣời có đất bị thu hồi không có chỗ ở nào khác

thì đƣợc giải quyết theo quy định tại khoản 2 Điều 14 Nghị định số

197/2004/NĐ-CP.

- Đất do lấn, chiếm và đất được giao, được cho thuê không đúng thẩm

quyền kể từ ngày 01 tháng 7 năm 2004 trở về sau thì ngƣời có hành vi lấn, chiếm

hoặc đƣợc giao đất, thuê đất không đúng thẩm quyền không đƣợc bồi thƣờng về

đất khi thu hồi đất.

- Bồi thƣờng, hỗ trợ về đất khi Nhà nƣớc thu hồi đối với đất đƣợc giao

không đúng thẩm quyền trƣớc ngày 01 tháng 7 năm 2004 nhƣng đã nộp tiền để

đƣợc sử dụng đất mà chƣa đƣợc cấp Giấy chứng nhận

- Đất được giao không đúng thẩm quyền trước ngày 01 tháng 7 năm 2004

nhưng người đang sử dụng đất đã nộp tiền để được sử dụng đất mà chưa được

203

cấp Giấy chứng nhận thì việc bồi thƣờng, hỗ trợ về đất đƣợc thực hiện theo quy

định sau:

+ Trƣờng hợp sử dụng đất trƣớc ngày 15 tháng 10 năm 1993 thì ngƣời đang

sử dụng đất đƣợc bồi thƣờng về đất đối với diện tích và loại đất đƣợc giao.

+ Trƣờng hợp sử dụng đất trong khoảng thời gian từ ngày 15 tháng 10 năm

1993 đến trƣớc ngày 01 tháng 7 năm 2004 thì ngƣời đang sử dụng đất đƣợc bồi

thƣờng, hỗ trợ về đất nhƣ sau:

* Đƣợc bồi thƣờng, hỗ trợ về đất đối với diện tích đất đƣợc giao là đất nông

nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở; đối với diện tích đất ở trong hạn

mức giao đất quy định tại khoản 2 Điều 83 và khoản 5 Điều 84 của Luật Đất đai;

* Đƣợc bồi thƣờng về đất đối với diện tích đất đƣợc giao là đất ở ngoài hạn

mức giao đất quy định tại khoản 2 Điều 83 và khoản 5 Điều 84 của Luật Đất đai

nhƣng phải trừ đi tiền sử dụng đất phải nộp theo mức thu quy định tại điểm a

khoản 3 Điều 8 Nghị định số 198/2004/NĐ-CP.

- Bồi thường, hỗ trợ về đất khi Nhà nước thu hồi đất đối với trường hợp diện

tích đo đạc thực tế khác với diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất

+ Nếu diện tích đo đạc thực tế nhỏ hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền

sử dụng đất thì bồi thƣờng theo diện tích đo đạc thực tế.

+ Nếu diện tích đo đạc thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền

sử dụng đất do việc đo đạc trƣớc đây thiếu chính xác hoặc do khi kê khai đăng ký

trƣớc đây ngƣời sử dụng đất không kê khai hết diện tích nhƣng toàn bộ ranh

giới thửa đất đã đƣợc xác định, không có tranh chấp với những ngƣời sử dụng đất

liền kề, không do lấn, chiếm thì bồi thƣờng theo diện tích đo đạc thực tế.

+ Nếu diện tích đất đo đạc thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về

quyền sử dụng đất, đƣợc UBND cấp xã nơi có đất xác nhận diện tích nhiều hơn

là do khai hoang hoặc nhận chuyển quyền của ngƣời sử dụng đất trƣớc đó, đất đã

sử dụng ổn định và không có tranh chấp thì đƣợc bồi thƣờng theo diện tích đo

đạc thực tế.

204

+ Không bồi thƣờng về đất đối với phần diện tích đất nhiều hơn diện tích

đất ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất mà diện tích đất nhiều hơn là do hành vi

lấn, chiếm mà có.

Ngoài việc bồi thƣờng trên, Nghị định 69/2009/CP-NĐ cũng quy định nhiều

hình thức hỗ trợ khi Nhà nƣớc thu hồi đất bao gồm: hỗ trợ di chuyển, hỗ trợ tái

định cƣ (trƣờng hợp thu hồi đất ở); hỗ trợ ổn định đời sống và sản xuất, hỗ trợ

đào tạo chuyển đổi nghề, tạo việc làm (trƣờng hợp thu hồi đất nông nghiệp) và

các hỗ trợ khác. Đặc biệt, Nhà nƣớc còn hỗ trợ khi thu hồi đất nông nghiệp trong

khu dân cƣ, đất vƣờn, ao không đƣợc công nhận là đất ở.

Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp khi bị thu hồi đất nông

nghiệp mà không có đất để bồi thƣờng thì đƣợc hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp và

tạo việc làm bằng 1 trong các hình thức: hỗ trợ bằng tiền từ 1,5 - 5 lần giá đất

nông nghiệp đối với toàn bộ diện tích đất nông nghiệp bị thu hồi; hỗ trợ bằng 1

suất đất ở hoặc 1 căn hộ chung cƣ hoặc 1 suất đất sản xuất, kinh doanh phi nông

nghiệp. Trƣờng hợp ngƣời đƣợc hỗ trợ có nhu cầu đƣợc đào tạo, học nghề thì

đƣợc nhận vào các cơ sở đào tạo nghề và đƣợc miễn học phí đào tạo cho 1 khóa

học đối với các đối tƣợng trong độ tuổi lao động.

Đặc biệt phƣơng án đào tạo, chuyển đổi nghề đƣợc lập và phê duyệt đồng

thời với phƣơng án bồi thƣờng, hỗ trợ và tái định cƣ. Trong quá trình lập phƣơng

án đào tạo, chuyển đổi nghề phải lấy ý kiến của ngƣời bị thu hồi đất thuộc đối

tƣợng chuyển đổi nghề.

7. Những trƣờng hợp thu hồi đất mà không đƣợc bồi thƣờng

a. Nhà nước thu hồi đất mà không bồi thường về đất trong các trường

hợp sau đây:

- Thu hồi đất trong các trƣờng hợp quy định tại Điều 38 Luật Đất đai năm

2003;

- Tổ chức đƣợc Nhà nƣớc giao đất không thu tiền sử dụng đất, đƣợc Nhà

nƣớc giao đất có thu tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất có nguồn gốc từ ngân

205

sách nhà nƣớc hoặc cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm bị giải thể, phá sản,

chuyển đi nơi khác, giảm hoặc không còn nhu cầu sử dụng đất;

- Đất rừng phòng hộ; đất rừng đặc dụng; đất xây dựng trụ sở cơ quan, xây

dựng công trình sự nghiệp; đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh; đất

giao thông, thuỷ lợi; đất xây dựng các công trình văn hoá, y tế, giáo dục và đào

tạo, thể dục thể thao và các công trình công cộng khác không nhằm mục đích

kinh doanh; đất làm nghĩa trang, nghĩa địa;

- Đất nông nghiệp do cộng đồng dân cƣ sử dụng;

- Đất đƣợc Nhà nƣớc giao có thu tiền sử dụng đất, nhận chuyển nhƣợng

quyền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất, tiền nhận chuyển nhƣợng quyền sử dụng

đất có nguồn gốc từ ngân sách nhà nƣớc;

- Đất thuê của Nhà nƣớc;

- Trƣờng hợp không đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

quy định tại Điều 50 Luật Đất đai năm 2003;

- Đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phƣờng, thị trấn.

b. Những trường hợp thu hồi mà không được bồi thường về tài sản

- Tài sản gắn liền với đất đƣợc tạo ra tại khu vực đất bị thu hồi sau khi quy

hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng

điểm dân cƣ nông thôn đã đƣợc công bố mà không đƣợc cơ quan nhà nƣớc có

thẩm quyền cho phép;

- Tài sản gắn liền với đất đƣợc tạo ra trƣớc khi có quyết định thu hồi đất mà

trái với mục đích sử dụng đất đã đƣợc xác định trong quy hoạch, kế hoạch sử

dụng đất tại thời điểm xây dựng công trình đó;

- Đất bị thu hồi thuộc các trƣờng hợp quy định tại các khoản 4, 6, 7 và 10

Điều 38 của Luật đất đai năm 2003.

- Ngƣời bị thu hồi đất quy định tại khoản 1 nhƣng không thuộc khoản 2

Điều này đƣợc bồi thƣờng thiệt hại về tài sản gắn liền với đất bị thu hồi.

8. Chính sách hỗ trợ

Các khoản hỗ trợ khi Nhà nƣớc thu hồi đất bao gồm:

206

- Hỗ trợ di chuyển, hỗ trợ tái định cƣ đối với trƣờng hợp thu hồi đất ở;

- Hỗ trợ ổn định đời sống và sản xuất, hỗ trợ đào tạo chuyển đổi nghề và

tạo việc làm đối với trƣờng hợp thu hồi đất nông nghiệp;

- Hỗ trợ khi thu hồi đất nông nghiệp trong khu dân cƣ; đất vƣờn, ao không

đƣợc công nhận là đất ở;

- Hỗ trợ khác.

a. Hỗ trợ di chuyển

- Hộ gia đình, cá nhân khi Nhà nƣớc thu hồi đất mà phải di chuyển chỗ ở

thì đƣợc hỗ trợ kinh phí để di chuyển.

- Tổ chức đƣợc Nhà nƣớc giao đất, cho thuê đất hoặc đang sử dụng đất hợp

pháp khi Nhà nƣớc thu hồi mà phải di chuyển cơ sở sản xuất, kinh doanh thì

đƣợc hỗ trợ kinh phí để tháo dỡ, di chuyển và lắp đặt.

- Ngƣời bị thu hồi đất ở mà không còn chỗ ở khác thì trong thời gian chờ

tạo lập chỗ ở mới (bố trí vào khu tái định cƣ) đƣợc bố trí vào nhà ở tạm hoặc hỗ

trợ tiền thuê nhà ở.

Mức hỗ trợ do UBND cấp tỉnh quy định cho phù hợp với tình hình ở địa

phƣơng.

b. Hỗ trợ tái định cư

Nhà ở, đất ở tái định cƣ đƣợc thực hiện theo nhiều cấp nhà, nhiều mức

diện tích khác nhau phù hợp với mức bồi thƣờng và khả năng chi trả của ngƣời

đƣợc tái định cƣ.

Đối với hộ gia đình, cá nhân khi Nhà nƣớc thu hồi đất ở mà không có chỗ

ở nào khác thì đƣợc giao đất ở hoặc nhà ở tái định cƣ.

Hộ gia đình, cá nhân nhận đất ở, nhà ở tái định cƣ mà số tiền đƣợc bồi

thƣờng, hỗ trợ nhỏ hơn giá trị một suất tái định cƣ tối thiểu thì đƣợc hỗ trợ khoản

chênh lệch đó; trƣờng hợp không nhận đất ở, nhà ở tại khu tái định cƣ thì đƣợc

nhận tiền tƣơng đƣơng với khoản chênh lệch đó.

Hộ gia đình, cá nhân khi Nhà nƣớc thu hồi đất ở phải di chuyển chỗ ở mà

tự lo chỗ ở thì đƣợc hỗ trợ một khoản tiền bằng suất đầu tƣ hạ tầng tính cho một

207

hộ gia đình tại khu tái định cƣ tập trung trƣờng hợp đã đƣợc nhận khoản tiền hỗ

trợ tái định cƣ quy định tại khoản 1 Điều này.

UBND cấp tỉnh căn cứ vào điều kiện cụ thể tại địa phƣơng quy định về

suất tái định cƣ tối thiểu và mức hỗ trợ theo quy định của pháp luật đất đai (Nghị

định 69/CP).

c. Hỗ trợ ổn định đời sống và ổn định sản xuất

- Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp khi Nhà nƣớc thu hồi

đất nông nghiệp (kể cả đất vƣờn, ao và đất nông nghiệp quy định tại khoản 1,

khoản 2 Điều 21 Nghị định 69/CP) thì đƣợc hỗ trợ ổn định đời sống theo quy

định sau:

+ Thu hồi từ 30% đến 70% diện tích đất nông nghiệp đang sử dụng thì

đƣợc hỗ trợ ổn định đời sống trong thời gian 6 tháng nếu không phải di chuyển

chỗ ở và trong thời gian 12 tháng nếu phải di chuyển chỗ ở; trƣờng hợp phải di

chuyển đến các địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn hoặc có điều kiện

kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn thì thời gian hỗ trợ tối đa là 24 tháng;

+ Thu hồi trên 70% diện tích đất nông nghiệp đang sử dụng thì đƣợc hỗ trợ

ổn định đời sống trong thời gian 12 tháng nếu không phải di chuyển chỗ ở và

trong thời gian 24 tháng nếu phải di chuyển chỗ ở; trƣờng hợp phải di chuyển

đến các địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn hoặc có điều kiện kinh tế –

xã hội đặc biệt khó khăn thì thời gian hỗ trợ tối đa là 36 tháng;

+ Mức hỗ trợ cho một nhân khẩu quy định tại các điểm a và b khoản này

đƣợc tính bằng tiền tƣơng đƣơng 30 kg gạo trong 01 tháng theo thời giá trung

bình tại thời điểm hỗ trợ của địa phƣơng.

- Khi Nhà nƣớc thu hồi đất của tổ chức kinh tế, hộ sản xuất, kinh doanh có

đăng ký kinh doanh, mà bị ngừng sản xuất, kinh doanh, thì đƣợc hỗ trợ cao nhất

bằng 30% một năm thu nhập sau thuế, theo mức thu nhập bình quân của ba năm

liền kề trƣớc đó đƣợc cơ quan thuế xác nhận.

- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất do nhận giao khoán đất sử dụng

vào mục đích nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản (không bao gồm đất

208

rừng đặc dụng, rừng phòng hộ) của các nông, lâm trƣờng quốc doanh khi Nhà

nƣớc thu hồi mà thuộc đối tƣợng là cán bộ, công nhân viên của nông, lâm trƣờng

quốc doanh đang làm việc hoặc đã nghỉ hƣu, nghỉ mất sức lao động, thôi việc

đƣợc hƣởng trợ cấp đang trực tiếp sản xuất nông, lâm nghiệp; hộ gia đình, cá

nhân nhận khoán đang trực tiếp sản xuất nông nghiệp và có nguồn sống chủ yếu

từ sản xuất nông nghiệp thì đƣợc hỗ trợ bằng tiền. Mức hỗ trợ cao nhất bằng giá

đất bồi thƣờng tính theo diện tích đất thực tế thu hồi, nhƣng không vƣợt hạn mức

giao đất nông nghiệp tại địa phƣơng.

- Hộ gia đình, cá nhân đƣợc bồi thƣờng bằng đất nông nghiệp thì đƣợc hỗ

trợ ổn định sản xuất, bao gồm: hỗ trợ giống cây trồng, giống vật nuôi cho sản

xuất nông nghiệp, các dịch vụ khuyến nông, khuyến lâm, dịch vụ bảo vệ thực vật,

thú y, kỹ thuật trồng trọt chăn nuôi và kỹ thuật nghiệp vụ đối với sản xuất, kinh

doanh dịch vụ công thƣơng nghiệp.

- UBND cấp tỉnh quyết định mức hỗ trợ, thời gian hỗ trợ, định kỳ chi trả

hỗ trợ cho phù hợp với thực tế tại địa phƣơng.

d. Hỗ trợ đối với đất nông nghiệp trong khu dân cư và đất vườn, ao

không được công nhận là đất ở

- Hộ gia đình, cá nhân khi bị thu hồi đất vƣờn, ao trong cùng thửa đất có

nhà ở trong khu dân cƣ nhƣng không đƣợc công nhận là đất ở; đất vƣờn, ao trong

cùng thửa đất có nhà ở riêng lẻ; đất vƣờn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở dọc

kênh mƣơng và dọc tuyến đƣờng giao thông thì ngoài việc đƣợc bồi thƣờng theo

giá đất nông nghiệp trồng cây lâu năm còn đƣợc hỗ trợ bằng 30% - 70% giá đất ở

của thửa đất đó; diện tích đƣợc hỗ trợ không quá 05 lần hạn mức giao đất ở tại

địa phƣơng.

- Hộ gia đình, cá nhân khi bị thu hồi đất nông nghiệp trong địa giới hành

chính phƣờng, trong khu dân cƣ thuộc thị trấn, khu dân cƣ nông thôn; thửa đất

nông nghiệp tiếp giáp với ranh giới phƣờng, ranh giới khu dân cƣ thì ngoài việc

đƣợc bồi thƣờng theo giá đất nông nghiệp còn đƣợc hỗ trợ bằng 20% - 50% giá

đất ở trung bình của khu vực có đất thu hồi theo quy định trong Bảng giá đất của

209

địa phƣơng; diện tích đƣợc hỗ trợ không quá 05 lần hạn mức giao đất ở tại địa

phƣơng.

- UBND cấp tỉnh quy định cụ thể tỷ lệ hỗ trợ, diện tích đất đƣợc hỗ trợ và

giá đất ở trung bình để tính hỗ trợ cho phù hợp với điều kiện thực tế tại địa

phƣơng.

e. Hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp và tạo việc làm

- Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp khi Nhà nƣớc thu hồi

đất nông nghiệp không thuộc trƣờng hợp quy định tại Điều 21 Nghị định 69/CP

mà không có đất để bồi thƣờng thì ngoài việc đƣợc bồi thƣờng bằng tiền quy

định tại khoản 1 Điều 16 Nghị định 69/CP còn đƣợc hỗ trợ chuyển đổi nghề

nghiệp và tạo việc làm theo một trong các hình thức bằng tiền hoặc bằng đất ở

hoặc nhà ở hoặc đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp nhƣ sau:

+ Hỗ trợ bằng tiền từ 1,5 đến 5 lần giá đất nông nghiệp đối với toàn bộ

diện tích đất nông nghiệp bị thu hồi; diện tích đƣợc hỗ trợ không vƣợt quá hạn

mức giao đất nông nghiệp tại địa phƣơng.

+ Hỗ trợ một lần bằng một suất đất ở hoặc một căn hộ chung cƣ hoặc một

suất đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp. Việc áp dụng theo hình thức này

đƣợc thực hiện đối với các địa phƣơng có điều kiện về quỹ đất ở, quỹ nhà ở và

ngƣời đƣợc hỗ trợ có nhu cầu về đất ở hoặc căn hộ chung cƣ hoặc đất sản xuất,

kinh doanh phi nông nghiệp mà giá trị đƣợc hỗ trợ theo quy định tại điểm a

khoản này lớn hơn hoặc bằng giá trị đất ở hoặc căn hộ chung cƣ hoặc đất sản

xuất, kinh doanh phi nông nghiệp; phần giá trị chênh lệch đƣợc hỗ trợ bằng tiền.

- UBND cấp tỉnh quyết định cụ thể hình thức hỗ trợ và mức hỗ trợ quy

định tại khoản 1 Điều này cho phù hợp với thực tế của địa phƣơng.

- Trƣờng hợp ngƣời đƣợc hỗ trợ theo quy định tại khoản 1 Điều này có nhu

cầu đƣợc đào tạo, học nghề thì đƣợc nhận vào các cơ sở đào tạo nghề và đƣợc

miễn học phí đào tạo cho một khóa học đối với các đối tƣợng trong độ tuổi lao

động.

210

Kinh phí hỗ trợ chuyển đổi nghề cho các đối tƣợng chuyển đổi nghề nằm

trong phƣơng án đào tạo, chuyển đổi nghề và đƣợc tính trong tổng kinh phí của

dự án đầu tƣ hoặc phƣơng án bồi thƣờng, hỗ trợ tái định cƣ đƣợc duyệt.

UBND cấp tỉnh chỉ đạo lập và tổ chức thực hiện phƣơng án đào tạo nghề,

tạo việc làm cho các đối tƣợng bị thu hồi đất nông nghiệp.

Phƣơng án đào tạo, chuyển đổi nghề đƣợc lập và phê duyệt đồng thời với

phƣơng án bồi thƣờng, hỗ trợ và tái định cƣ. Trong quá trình lập phƣơng án đào

tạo, chuyển đổi nghề phải lấy ý kiến của ngƣời bị thu hồi đất thuộc đối tƣợng

chuyển đổi nghề.

- Bộ Lao động - Thƣơng binh và Xã hội chủ trì, phối hợp với các Bộ,

ngành liên quan trình Thủ tƣớng Chính phủ quyết định cơ chế, chính sách giải

quyết việc làm và đào tạo nghề cho ngƣời bị thu hồi đất nông nghiệp theo quy

định tại Điều này.

f. Hỗ trợ khác

Ngoài việc hỗ trợ quy định tại các Điều 18, 19, 20, 21 và 22 Nghị định

69/CP, căn cứ vào tình hình thực tế tại địa phƣơng, Chủ tịch UBND cấp tỉnh

quyết định biện pháp hỗ trợ khác để bảo đảm có chỗ ở, ổn định đời sống và sản

xuất cho ngƣời bị thu hồi đất; trƣờng hợp đặc biệt trình Thủ tƣớng Chính phủ

quyết định.

- Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp có nguồn sống chính

từ sản xuất nông nghiệp khi Nhà nƣớc thu hồi đất nông nghiệp đang sử dụng mà

không đủ điều kiện đƣợc bồi thƣờng theo quy định tại Điều 8 Nghị định số

197/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 của Chính phủ về bồi thƣờng, hỗ

trợ và tái định cƣ khi Nhà nƣớc thu hồi đất và Điều 44, 45 và 46 Nghị định số

84/2007/NĐ-CP của Chính phủ quy định bổ sung về cấp Giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi

thƣờng, hỗ trợ, tái định cƣ khi Nhà nƣớc thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về

đất đai thì UBND cấp có thẩm quyền xem xét hỗ trợ phù hợp với thực tế của địa

phƣơng.

211

9. Tái định cƣ bằng nhà ở hoặc bằng đất ở

a. Nhiệm vụ bồi thường, hỗ trợ, tái định cư

Căn cứ vào tình hình thực tế ở địa phƣơng, UBND cấp tỉnh giao việc thực

hiện bồi thƣờng, hỗ trợ và tái định cƣ cho Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thƣờng

gồm:

a) Hội đồng bồi thƣờng, hỗ trợ và tái định cƣ cấp huyện;

b) Tổ chức phát triển quỹ đất.

- Hội đồng bồi thƣờng, hỗ trợ và tái định cƣ cấp huyện do lãnh đạo UBND

cấp huyện làm Chủ tịch Hội đồng, các thành viên gồm:

a) Đại diện cơ quan Tài chính;

b) Đại diện cơ quan Tài nguyên và Môi trƣờng;

c) Đại diện cơ quan Kế hoạch và Đầu tƣ;

d) Chủ đầu tƣ;

đ) Đại diện UBND cấp xã có đất bị thu hồi;

e) Đại diện của những hộ gia đình bị thu hồi đất từ một đến hai ngƣời;

g) Một số thành viên khác do Chủ tịch Hội đồng quyết định cho phù hợp

với thực tế ở địa phƣơng.

- Hội đồng bồi thƣờng, hỗ trợ và tái định cƣ cấp huyện hoặc Tổ chức phát

triển quỹ đất đƣợc thuê doanh nghiệp thực hiện các dịch vụ về bồi thƣờng, giải

phóng mặt bằng.

b. Trách nhiệm của cơ quan nhà nước trong việc thực hiện tái định cư

Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh lập và thực hiện các dự án tái định cƣ trƣớc khi

thu hồi đất để bồi thƣờng bằng nhà ở, đất ở cho ngƣời bị thu hồi đất ở mà phải di

chuyển chỗ ở. Khu tái định cƣ đƣợc quy hoạch chung cho nhiều dự án trên cùng

một địa bàn và phải có điều kiện phát triển bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ.

Trƣờng hợp không có khu tái định cƣ thì ngƣời bị thu hồi đất đƣợc bồi

thƣờng bằng tiền và đƣợc ƣu tiên mua hoặc thuê nhà ở thuộc sở hữu của Nhà

nƣớc đối với khu vực đô thị; ở khu vực nông thôn thì thông thƣờng đƣợc bồi

thƣờng bằng đất ở mới, trƣờng hợp giá trị quyền sử dụng đất ở bị thu hồi lớn hơn

212

đất ở đƣợc bồi thƣờng thì ngƣời bị thu hồi đất đƣợc bồi thƣờng bằng tiền đối với

phần chênh lệch đó.

Lập và thực hiện dự án tái định cƣ đƣợc thực hiện nhƣ sau:

- Căn cứ vào kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội của địa phƣơng; căn cứ vào

quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đƣợc cấp có thẩm quyền xét duyệt, UBND cấp

tỉnh có trách nhiệm lập và thực hiện các dự án tái định cƣ để bảo đảm phục vụ tái

định cƣ cho ngƣời bị thu hồi đất phải di chuyển chỗ ở.

- Việc lập dự án và xây dựng khu tái định cƣ thực hiện theo quy định hiện

hành về quản lý đầu tƣ và xây dựng.

Cơ quan (tổ chức) đƣợc UBND cấp tỉnh giao trách nhiệm bố trí tái định cƣ

phải thông báo cho từng hộ gia đình bị thu hồi đất, phải di chuyển chỗ ở về dự

kiến phƣơng án bố trí tái định cƣ và niêm yết công khai phƣơng án này tại trụ sở

của đơn vị, tại trụ sở UBND cấp xã nơi có đất bị thu hồi và tại nơi tái định cƣ

trong thời gian 20 ngày trƣớc khi cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền phê duyệt

phƣơng án bố trí tái định cƣ; nội dung thông báo gồm:

a) Địa điểm, quy mô quỹ đất, quỹ nhà tái định cƣ, thiết kế, diện tích từng lô

đất, căn hộ, giá đất, giá nhà tái định cƣ;

b) Dự kiến bố trí các hộ vào tái định cƣ.

Ƣu tiên tái định cƣ tại chỗ cho ngƣời bị thu hồi đất tại nơi có dự án tái định

cƣ, ƣu tiên vị trí thuận lợi cho các hộ sớm thực hiện giải phóng mặt bằng, hộ có

vị trí thuận lợi tại nơi ở cũ, hộ gia đình chính sách.

Các hộ vào khu tái định cƣ đƣợc xem cụ thể khu tái định cƣ và thảo luận công

khai về dự kiến bố trí tái định cƣ.

Khu tái định cƣ phải xây dựng phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng

đất quy hoạch xây dựng, tiêu chuẩn và quy chuẩn xây dựng.

Khu tái định cƣ phải đƣợc sử dụng chung cho nhiều dự án.

Trƣớc khi bố trí đất ở cho các hộ gia đình, cá nhân, khu tái định cƣ phải

đƣợc xây dựng cơ sở hạ tầng đồng bộ đảm bảo đủ điều kiện cho ngƣời sử dụng

tốt hơn nơi ở cũ.

213

10. Trình tự, thủ tục thu hồi đất, bồi thƣờng, hỗ trợ, tái định cƣ

a. Đối với trường hợp Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc

phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, phát triển kinh tế:

- Trƣờng hợp không thực hiện theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất,

đấu thầu dự án có sử dụng đất thì trình tự, thủ tục thực hiện theo quy định tại các

Điều 29, 30 và 31 Nghị định 69/CP ngày 13/8/2009. Cụ thể nhƣ sau:

+ Chủ đầu tƣ hoặc cơ quan đƣợc giao nhiệm vụ chuẩn bị dự án đầu tƣ nộp

hồ sơ tại cơ quan tiếp nhận hồ sơ về đầu tƣ tại địa phƣơng. Cơ quan tiếp nhận hồ

sơ có trách nhiệm tổ chức lấy ý kiến các cơ quan có liên quan đến dự án đầu tƣ

để xem xét giới thiệu địa điểm theo thẩm quyền hoặc trình UBND cấp tỉnh xem

xét giới thiệu địa điểm.

+ UBND cấp tỉnh thông báo thu hồi đất hoặc ủy quyền cho UBND cấp

huyện thông báo thu hồi đất ngay sau khi giới thiệu địa điểm đầu tƣ; trƣờng hợp

thu hồi đất theo quy hoạch thì thực hiện thông báo sau khi quy hoạch, kế hoạch

sử dụng đất hoặc quy hoạch xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cƣ

nông thôn đã đƣợc xét duyệt và công bố.

Nội dung thông báo thu hồi đất gồm: lý do thu hồi đất, doanh thu và vị trí

khu đất thu hồi trên cơ sở hồ sơ địa chính hiện có hoặc quy hoạch chi tiết xây

dựng đƣợc duyệt và dự kiến về kế hoạch di chuyển.

Việc thông báo thu hồi đất đƣợc thực hiện trên phƣơng tiện thông tin đại

chúng của địa phƣơng và niêm yết tại trụ sở UBND cấp xã nơi có đất, tại địa

điểm sinh hoạt chung của khu dân cƣ có đất thu hồi.

- Trƣờng hợp theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có

sử dụng đất thì thực hiện thu hồi đất giao cho Tổ chức phát triển quỹ đất thực

hiện giải phóng mặt bằng và tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án

có sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

Căn cứ vào văn bản công nhận kết quả đấu giá của cơ quan nhà nƣớc có

thẩm quyền và giấy xác nhận đã nộp đủ tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất của

ngƣời trúng đấu giá, cơ quan tài nguyên và môi trƣờng làm thủ tục cấp Giấy

214

chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với

đất. Cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền không phải ra quyết định giao đất, cho

thuê đất.

b. Đối với dự án đầu tư sử dụng đất không thuộc trường hợp Nhà nước thu

hồi đất thì không phải làm thủ tục thu hồi đất

Sau khi đƣợc giới thiệu địa điểm, chủ đầu tƣ và ngƣời sử dụng đất thỏa

thuận theo hình thức chuyển nhƣợng, cho thuê, góp vốn bằng quyền sử dụng đất

và làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất đối với trƣờng hợp thay đổi mục

đích sử dụng đất.

Cụ thể các bƣớc thu hồi, bồi thƣờng, hỗ trợ khi Nhà nƣớc thu hồi đất đƣợc

thực hiện nhƣ sau:

Bước 1: Xác định và công bố chủ trương thu hồi đất

Việc xác định chủ trƣơng thu hồi đất (đối với trƣờng hợp thu hồi đất theo

quy hoạch) hoặc ra văn bản chấp thuận địa điểm đầu tƣ (đối với trƣờng hợp thu

hồi đất theo dự án) đƣợc thực hiện dựa vào các căn cứ sau đây:

a) Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hoặc quy hoạch xây dựng đô thị hoặc

quy hoạch xây dựng điểm dân cƣ nông thôn đã đƣợc cơ quan nhà nƣớc có thẩm

quyền xét duyệt theo quy định của pháp luật;

b) Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong hồ sơ dự án đầu tƣ theo quy định của

pháp luật về đầu tƣ và pháp luật về xây dựng;

Đối với dự án đầu tƣ sử dụng nguồn vốn từ ngân sách nhà nƣớc thì nhu cầu

sử dụng đất đƣợc xác định theo quyết định phê duyệt dự án của cơ quan có thẩm

quyền; đối với dự án đầu tƣ sử dụng nguồn vốn ngoài ngân sách nhà nƣớc thì nhu

cầu sử dụng đất đƣợc xác định theo văn bản thẩm định nhu cầu sử dụng đất của

Sở Tài nguyên và Môi trƣờng theo quy định tại điểm b khoản 1 Điều 30 Nghị

định số 181/2004/NĐ-CP; đối với dự án xây dựng cơ sở tôn giáo thì nhu cầu sử

dụng đất đƣợc xác định theo quyết định của UBND cấp tỉnh.

c) Các trƣờng hợp thu hồi đất quy định tại các điểm a, b, c, d, e, g và h

khoản 1 và các điểm a, c và d khoản 2 Điều 36 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP,

215

khoản 3 Điều 2 Nghị định số 17/2006/NĐ-CP, Điều 34 và Điều 35 Nghị định

này.

Bước 2: UBND cấp tỉnh hoặc UBND cấp huyện ban hành văn bản về chủ

trƣơng thu hồi đất hoặc văn bản chấp thuận địa điểm đầu tƣ.

Bước 3: UBND cấp huyện nơi có đất bị thu hồi có trách nhiệm chỉ đạo phổ

biến rộng rãi chủ trƣơng thu hồi đất, các quy định về thu hồi đất, về bồi thƣờng,

hỗ trợ và tái định cƣ khi thu hồi đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh,

lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và phát triển kinh tế; UBND cấp xã nơi có đất

bị thu hồi có trách nhiệm niêm yết công khai chủ trƣơng thu hồi đất tại trụ sở

UBND cấp xã và tại các điểm sinh hoạt khu dân cƣ nơi có đất bị thu hồi, thông

báo rộng rãi trên hệ thống đài truyền thanh cấp xã (ở những nơi có hệ thống

truyền thanh).

Bước 4: Chuẩn bị hồ sơ địa chính cho khu đất bị thu hồi

Căn cứ vào văn bản của UBND nêu tại khoản 2 Điều 49 Nghị định

84/2007/NĐ-CP, cơ quan Tài nguyên và Môi trƣờng chỉ đạo Văn phòng đăng ký

quyền sử dụng đất cùng cấp thực hiện hoặc trực tiếp thực hiện (đối với nơi chƣa

có Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất) việc chuẩn bị hồ sơ địa chính cho khu

đất bị thu hồi theo quy định sau:

a) Chỉnh lý bản đồ địa chính cho phù hợp với hiện trạng và làm trích lục bản

đồ địa chính đối với những nơi đã có bản đồ địa chính chính quy hoặc trích đo

địa chính đối với nơi chƣa có bản đồ địa chính chính quy;

b) Hoàn chỉnh và trích sao hồ sơ địa chính (sổ địa chính) để gửi cho Tổ chức

làm nhiệm vụ bồi thƣờng, giải phóng mặt bằng;

c) Lập danh sách các thửa đất bị thu hồi với các nội dung: số hiệu tờ bản đồ,

số hiệu thửa đất, tên ngƣời sử dụng đất, diện tích của phần thửa đất có cùng mục

đích sử dụng, mục đích sử dụng đất.

Đối với khu đất phải trích đo địa chính thì UBND cấp huyện nơi có đất bị

thu hồi thông báo bằng văn bản cho ngƣời sử dụng đất thuộc khu vực phải thu

216

hồi đất về việc đo địa chính. Ngƣời sử dụng đất có trách nhiệm chấp hành, phối

hợp và tạo điều kiện thuận lợi cho việc đo đạc xác định hiện trạng thửa đất.

Kinh phí chi cho việc chỉnh lý bản đồ địa chính, trích lục bản đồ địa chính,

trích đo địa chính, trích sao hồ sơ địa chính do chủ đầu tƣ dự án chi trả đối với

trƣờng hợp thu hồi đất theo dự án, do Tổ chức phát triển quỹ đất chi trả đối với

trƣờng hợp thu hồi đất theo quy hoạch.

Bước 5: Lập, thẩm định và xét duyệt phương án tổng thể về bồi thường, hỗ

trợ và tái định cư

Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thƣờng, giải phóng mặt bằng (có sự tham gia của

đại diện chủ đầu tƣ) lập phƣơng án tổng thể về bồi thƣờng, hỗ trợ và tái định cƣ

(sau đây gọi là phƣơng án tổng thể) trên cơ sở số liệu, tài liệu hiện có do cơ quan

Tài nguyên và Môi trƣờng cung cấp và nộp một (01) bộ tại Sở Tài chính hoặc

Phòng Tài chính (gọi chung là cơ quan Tài chính) để thẩm định. Phƣơng án tổng

thể có các nội dung chính sau:

a) Các căn cứ để lập phƣơng án;

b) Số liệu tổng hợp về diện tích các loại đất, hạng đất đối với đất nông

nghiệp, số tờ bản đồ, số thửa; giá trị ƣớc tính của tài sản hiện có trên đất;

c) Số liệu tổng hợp về số hộ, số nhân khẩu, số lao động trong khu vực thu

hồi đất, trong đó nêu rõ số lao động phải chuyển đổi nghề nghiệp, số hộ phải tái

định cƣ;

d) Dự kiến mức bồi thƣờng, hỗ trợ và dự kiến địa điểm, diện tích đất khu

vực tái định cƣ hoặc nhà ở tái định cƣ, phƣơng thức tái định cƣ;

đ) Dự kiến biện pháp trợ giúp giải quyết việc làm và kế hoạch đào tạo

chuyển đổi ngành nghề;

e) Danh mục các công trình và quy mô các công trình của Nhà nƣớc, của tổ

chức, của cơ sở tôn giáo, của cộng đồng dân cƣ phải di dời và dự kiến địa điểm

để di dời;

g) Số lƣợng mồ mả phải di dời và dự kiến địa điểm để di dời;

h) Dự toán kinh phí thực hiện phƣơng án;

217

i) Nguồn kinh phí thực hiện phƣơng án;

k) Tiến độ thực hiện phƣơng án.

- Trong thời hạn không quá mƣời lăm (15) ngày, kể từ ngày nhận đƣợc

phƣơng án tổng thể, cơ quan Tài chính chủ trì phối hợp với cơ quan Tài nguyên

và Môi trƣờng, các cơ quan có liên quan tiến hành thẩm định phƣơng án và trình

UBND cùng cấp xét duyệt.

- Trong thời hạn không quá bảy (07) ngày, kể từ ngày nhận đƣợc tờ trình

của cơ quan Tài chính, UBND đã có chủ trƣơng thu hồi đất hoặc chấp thuận về

địa điểm đầu tƣ có trách nhiệm xem xét, ký quyết định xét duyệt phƣơng án tổng

thể.

Bước 6: Thông báo về việc thu hồi đất

Sau khi phƣơng án tổng thể đƣợc xét duyệt, Tổ chức làm nhiệm vụ bồi

thƣờng, giải phóng mặt bằng có trách nhiệm thông báo cho ngƣời đang sử dụng

đất biết lý do thu hồi đất; dự kiến về mức bồi thƣờng, hỗ trợ, tái định cƣ; biện

pháp chuyển đổi ngành nghề, giải quyết việc làm; thời gian di chuyển và bàn giao

đất bị thu hồi đƣợc nêu trong phƣơng án tổng thể.

2. Ngƣời sử dụng đất có quyền căn cứ vào quy định của pháp luật để nhận

xét, đề đạt hoặc yêu cầu Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thƣờng, giải phóng mặt bằng

giải thích về những nội dung đã đƣợc thông báo.

Bước 7: Quyết định thu hồi đất

Việc ra quyết định thu hồi đất đƣợc thực hiện nhƣ sau:

- Sau hai mƣơi (20) ngày, kể từ ngày thông báo quy định tại khoản 1 Điều

52 Nghị định 84/2007/NĐ-CP, cơ quan Tài nguyên và Môi trƣờng có trách

nhiệm trình UBND cùng cấp quyết định thu hồi đất;

- Trong thời hạn không quá năm (05) ngày làm việc, kể từ ngày nhận đƣợc

tờ trình của cơ quan Tài nguyên và Môi trƣờng cùng cấp, UBND có trách nhiệm

xem xét, ký quyết định thu hồi đất;

- Trƣờng hợp khu đất bị thu hồi vừa có thửa đất thuộc thẩm quyền thu hồi

của UBND cấp tỉnh, vừa có thửa đất thuộc thẩm quyền thu hồi của UBND cấp

218

huyện thì UBND cấp tỉnh ra quyết định thu hồi chung đối với toàn bộ các thửa

đất trên khu đất và ra quyết định thu hồi đối với từng thửa đất thuộc thẩm quyền

thu hồi của mình;

- Trong thời hạn không quá mƣời lăm (15) ngày, kể từ ngày nhận đƣợc

quyết định thu hồi chung của UBND cấp tỉnh quy định tại điểm c khoản này,

UBND cấp huyện quyết định thu hồi từng thửa đất thuộc thẩm quyền thu hồi của

mình.

Quyết định thu hồi đất bao gồm:

- Quyết định của UBND cấp tỉnh ban hành về việc thu hồi chung đối với

toàn bộ các thửa đất của khu đất có nội dung bao gồm tổng diện tích đất thu hồi,

tên, địa chỉ của ngƣời sử dụng đất và danh sách các thửa đất bị thu hồi;

- Quyết định của UBND cấp tỉnh hoặc của UBND cấp huyện theo thẩm

quyền ban hành về việc thu hồi đất đối với từng thửa đất có nội dung bao gồm

tên, địa chỉ ngƣời bị thu hồi đất; số tờ bản đồ hoặc số của bản trích đo địa chính,

số thửa, loại đất, diện tích (tính theo hồ sơ địa chính hoặc số liệu diện tích chính

thức đƣợc xác định lại trong quá trình lập phƣơng án bồi thƣờng, giải phóng mặt

bằng).

- Quyết định thu hồi đất phải đƣợc gửi đến ngƣời có đất bị thu hồi và đƣợc

niêm yết tại trụ sở UBND cấp xã nơi có đất bị thu hồi trong suốt thời gian kể từ

ngày UBND cấp xã nhận đƣợc quyết định đến thời điểm kết thúc việc thu hồi.

Bước 8: Giải quyết khiếu nại đối với quyết định thu hồi đất

Việc giải quyết khiếu nại thực hiện theo quy định tại Điều 138 của Luật Đất

đai năm 2003, Điều 63 và Điều 64 Nghị định 84/2007/NĐ-CP và quy định giải

quyết khiếu nại tại Nghị định số 136/2006/NĐ-CP

Trong khi chƣa có quyết định giải quyết khiếu nại thì vẫn phải tiếp tục thực

hiện quyết định thu hồi đất. Trƣờng hợp cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền giải

quyết khiếu nại có kết luận việc thu hồi đất là trái pháp luật thì phải dừng thực

hiện quyết định thu hồi đất; cơ quan nhà nƣớc đã ban hành quyết định thu hồi đất

phải có quyết định hủy bỏ quyết định thu hồi đất đã ban hành và bồi thƣờng thiệt

219

hại do quyết định thu hồi đất gây ra (nếu có). Trƣờng hợp cơ quan nhà nƣớc có

thẩm quyền giải quyết khiếu nại có kết luận việc thu hồi đất là đúng pháp luật thì

ngƣời có đất bị thu hồi phải chấp hành quyết định thu hồi đất.

Bước 9: Kê khai, kiểm kê và xác định nguồn gốc đất đai

Sau khi có quyết định thu hồi đất, Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thƣờng, giải

phóng mặt bằng có trách nhiệm thực hiện việc kê khai, kiểm kê đất đai, tài sản

gắn liền với đất và xác định nguồn gốc đất đai theo trình tự, thủ tục sau đây:

- Ngƣời bị thu hồi đất kê khai theo mẫu tờ khai do Tổ chức làm nhiệm vụ

bồi thƣờng, giải phóng mặt bằng phát và hƣớng dẫn; tờ khai phải có các nội dung

chủ yếu sau:

+ Diện tích, loại đất (mục đích sử dụng đất), nguồn gốc, thời điểm bắt đầu

sử dụng, loại giấy tờ về quyền sử dụng đất hiện có;

+ Số lƣợng nhà, loại nhà, cấp nhà, thời gian đã sử dụng và các công trình

khác xây dựng trên đất; số lƣợng, loại cây, tuổi cây đối với cây lâu năm; diện

tích, loại cây, năng suất, sản lƣợng đối với cây hàng năm; diện tích, năng suất,

sản lƣợng nuôi trồng thủy sản, làm muối;

+ Số nhân khẩu (theo đăng ký thƣờng trú, tạm trú dài hạn tại địa phƣơng),

số lao động chịu ảnh hƣởng do việc thu hồi đất gây ra (đối với khu vực nông

nghiệp là những ngƣời trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng

thủy sản, làm muối trên thửa đất bị thu hồi; đối với khu vực phi nông nghiệp là

những ngƣời có hợp đồng lao động mà ngƣời thuê lao động có đăng ký kinh

doanh); nguyện vọng tái định cƣ, chuyển đổi nghề nghiệp (nếu có);

+ Số lƣợng mồ mả phải di dời.

- Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thƣờng, giải phóng mặt bằng thực hiện việc

kiểm tra xác định nội dung kê khai và thực hiện kiểm kê đất đai, tài sản gắn liền

với đất, xác định nguồn gốc đất đai theo trình tự sau:

+ Kiểm tra tại hiện trƣờng về diện tích đất đối với trƣờng hợp có mâu thuẫn,

khiếu nại về số liệu diện tích; kiểm đếm tài sản bị thiệt hại và so sánh với nội

dung ngƣời sử dụng đất đã kê khai. Việc kiểm tra, kiểm đếm tại hiện trƣờng phải

220

có sự tham gia của đại diện của UBND cấp xã nơi có đất và ngƣời có đất bị thu

hồi. Kết quả kiểm đếm phải có chữ ký của ngƣời trực tiếp thực hiện kiểm đếm tại

hiện trƣờng, ngƣời bị thu hồi đất (hoặc ngƣời đƣợc uỷ quyền theo quy định của

pháp luật), ngƣời bị thiệt hại tài sản (hoặc ngƣời đƣợc ủy quyền theo quy định

của pháp luật), cán bộ địa chính cấp xã, đại diện của Phòng Tài nguyên và Môi

trƣờng, đại diện của lãnh đạo Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thƣờng, giải phóng mặt

bằng;

+ Làm việc với Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất và UBND cấp xã nơi

có đất để xác định nguồn gốc sử dụng đất; xác định các trƣờng hợp đƣợc bồi

thƣờng, đƣợc hỗ trợ, đƣợc tái định cƣ.

Bước 10: Lập, thẩm định và xét duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ và tái

định cư

Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thƣờng, giải phóng mặt bằng (có sự tham gia của

đại diện chủ đầu tƣ và đại diện của những hộ có đất bị thu hồi) có trách nhiệm lập

và trình phƣơng án cụ thể về bồi thƣờng, hỗ trợ và tái định cƣ (sau đây gọi là

phƣơng án bồi thƣờng) theo quy định tại Nghị định số 197/2004/NĐ-CP và Nghị

định số 17/2006/NĐ-CP theo trình tự, thủ tục sau:

- Trong thời hạn không quá sáu mƣơi (60) ngày, kể từ ngày hoàn thành việc

đo đạc, kiểm đếm, Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thƣờng, giải phóng mặt bằng có

trách nhiệm lập phƣơng án bồi thƣờng, hỗ trợ, tái định cƣ;

- Nội dung phƣơng án bồi thƣờng, hỗ trợ, tái định cƣ gồm:

+ Tên, địa chỉ của ngƣời bị thu hồi đất;

+ Diện tích, loại đất, hạng đất (đối với đất nông nghiệp), vị trí, nguồn gốc

của đất bị thu hồi; số lƣợng, khối lƣợng, tỷ lệ phần trăm chất lƣợng còn lại của tài

sản bị thiệt hại;

+ Các căn cứ tính toán số tiền bồi thƣờng, hỗ trợ nhƣ giá đất tính bồi

thƣờng, giá nhà, công trình tính bồi thƣờng, số nhân khẩu, số lao động trong độ

tuổi, số lƣợng ngƣời đƣợc hƣởng trợ cấp xã hội;

+ Số tiền bồi thƣờng, hỗ trợ;

221

+ Việc bố trí tái định cƣ;

+ Việc di dời các công trình của Nhà nƣớc, của tổ chức, của cơ sở tôn giáo,

của cộng đồng dân cƣ;

+ Việc di dời mồ mả.

Bước 11: Lấy ý kiến về phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư

- Niêm yết công khai phƣơng án bồi thƣờng, hỗ trợ, tái định cƣ tại trụ sở

UBND cấp xã và tại các điểm sinh hoạt khu dân cƣ nơi có đất bị thu hồi để ngƣời

bị thu hồi đất và những ngƣời có liên quan tham gia ý kiến;

- Việc niêm yết phải đƣợc lập thành biên bản có xác nhận của đại diện

UBND cấp xã, đại diện Ủy ban Mặt trận Tổ quốc cấp xã, đại diện những ngƣời

có đất bị thu hồi;

- Thời gian niêm yết và tiếp nhận ý kiến đóng góp ít nhất là hai mƣơi (20)

ngày, kể từ ngày đƣa ra niêm yết.

Bước 12. Hoàn chỉnh phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư

- Hết thời hạn niêm yết và tiếp nhận ý kiến, Tổ chức làm nhiệm vụ bồi

thƣờng, giải phóng mặt bằng có trách nhiệm tổng hợp ý kiến đóng góp bằng văn

bản, nêu rõ số lƣợng ý kiến đồng ý, số lƣợng ý kiến không đồng ý, số lƣợng ý

kiến khác đối với phƣơng án bồi thƣờng, hỗ trợ, tái định cƣ; hoàn chỉnh và gửi

phƣơng án đã hoàn chỉnh kèm theo bản tổng hợp ý kiến đóng góp đến cơ quan

Tài chính để thẩm định;

- Trƣờng hợp còn nhiều ý kiến không tán thành phƣơng án bồi thƣờng, hỗ

trợ, tái định cƣ thì Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thƣờng, giải phóng mặt bằng cần

giải thích rõ hoặc xem xét, điều chỉnh trƣớc khi chuyển cơ quan Tài chính thẩm

định.

- Thẩm định và trình duyệt phƣơng án bồi thƣờng, hỗ trợ, tái định cƣ:

+ Trong thời hạn không quá mƣời lăm (15) ngày, kể từ ngày nhận đƣợc

phƣơng án bồi thƣờng, hỗ trợ, tái định cƣ, cơ quan Tài chính có trách nhiệm thẩm

định và trình UBND cùng cấp phê duyệt;

222

+ Trƣờng hợp cần tiếp tục hoàn chỉnh thì Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thƣờng,

giải phóng mặt bằng có trách nhiệm hoàn thiện phƣơng án bồi thƣờng và gửi lại

cho cơ quan Tài chính. Trong thời hạn không quá bảy (07) ngày, kể từ ngày nhận

lại phƣơng án bồi thƣờng, cơ quan Tài chính có trách nhiệm trình UBND cùng

cấp phê duyệt.

Bước 13: Phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư

- Trong thời hạn không quá mƣời lăm (15) ngày, kể từ ngày nhận đƣợc Tờ

trình của cơ quan Tài chính, UBND cùng cấp xem xét, quyết định phê duyệt

phƣơng án bồi thƣờng.

- Trƣờng hợp phƣơng án bồi thƣờng, hỗ trợ, tái định cƣ do UBND cấp

huyện phê duyệt mà trong đó giá đất bồi thƣờng, hỗ trợ cao hoặc thấp hơn giá đất

do UBND cấp tỉnh quyết định và công bố thì UBND cấp huyện phải báo cáo

UBND cấp tỉnh và chỉ đƣợc phê duyệt phƣơng án bồi thƣờng sau khi đƣợc

UBND cấp tỉnh phê duyệt giá đất.

Bước 14: Công khai phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư

Trong thời hạn không quá ba (03) ngày, kể từ ngày nhận đƣợc phƣơng án

bồi thƣờng, hỗ trợ, tái định cƣ đã đƣợc phê duyệt, Tổ chức làm nhiệm vụ bồi

thƣờng, giải phóng mặt bằng có trách nhiệm phối hợp với UBND cấp xã phổ biến

và niêm yết công khai quyết định phê duyệt phƣơng án bồi thƣờng tại trụ sở

UBND cấp xã và địa điểm sinh hoạt khu dân cƣ nơi có đất bị thu hồi; gửi quyết

định bồi thƣờng, hỗ trợ và tái định cƣ cho ngƣời có đất bị thu hồi, trong đó nêu rõ

về mức bồi thƣờng, hỗ trợ, về bố trí nhà hoặc đất tái định cƣ (nếu có), thời gian,

địa điểm chi trả tiền bồi thƣờng, hỗ trợ và thời gian bàn giao đất đã bị thu hồi cho

Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thƣờng, giải phóng mặt bằng.

Bước 15: Thực hiện chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ và bố trí tái định cư

Sau năm (05) ngày, kể từ ngày gửi văn bản thông báo về phƣơng án bồi

thƣờng, hỗ trợ, tái định cƣ đến ngƣời có đất bị thu hồi, Tổ chức làm nhiệm vụ bồi

thƣờng, giải phóng mặt bằng thực hiện việc chi trả tiền bồi thƣờng, hỗ trợ.

Trƣờng hợp ngƣời đƣợc bồi thƣờng, hỗ trợ ủy quyền cho ngƣời khác nhận thay

223

thì ngƣời đƣợc bồi thƣờng, hỗ trợ phải làm giấy ủy quyền theo quy định của pháp

luật.

Trƣờng hợp bố trí tái định cƣ thì Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thƣờng, giải

phóng mặt bằng có trách nhiệm bàn giao nhà ở hoặc đất ở và giấy chứng nhận về

quyền sử dụng đất ở, quyền sở hữu nhà ở cho ngƣời đƣợc bố trí tái định cƣ trƣớc

khi giải phóng mặt bằng. Trong trƣờng hợp có thoả thuận giữa Tổ chức làm

nhiệm vụ bồi thƣờng, giải phóng mặt bằng và ngƣời đƣợc bố trí tái định cƣ về

việc nhận nhà ở, đất ở tái định cƣ sau khi giải phóng mặt bằng thì thực hiện theo

văn bản thoả thuận có chữ ký của cả hai bên.

Trƣờng hợp ngƣời bị thu hồi đất không nhận tiền chi trả về bồi thƣờng, hỗ

trợ, không nhận nhà hoặc đất tái định cƣ thì Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thƣờng,

giải phóng mặt bằng chuyển khoản tiền chi trả vào tài khoản riêng mở tại Ngân

hàng và giữ nguyên nhà hoặc đất tái định cƣ để làm căn cứ cho việc giải quyết

khiếu nại sau này (nếu có).

Phát sinh về giá đất thu hồi (nếu có) sau khi có quyết định phê duyệt

phƣơng án bồi thƣờng, hỗ trợ và tái định cƣ đƣợc xử lý nhƣ sau:

- Trƣờng hợp đã thực hiện xong việc bồi thƣờng, hỗ trợ và tái định cƣ trƣớc

ngày Nghị định số 197/2004/NĐ-CP có hiệu lực thi hành thì không áp dụng hoặc

không điều chỉnh theo Nghị định số 197/2004/NĐ-CP và Nghị định số

17/2006/NĐ-CP;

- Trƣờng hợp do chậm chi trả hoặc chậm nhận tiền bồi thƣờng, hỗ trợ đƣợc

giải quyết theo quy định tại khoản 2 Điều 9 Nghị định số 197/2004/NĐ-CP và

khoản 2 Điều 4 Nghị định số 17/2006/NĐ-CP;

- Trƣờng hợp đã có quyết định phê duyệt trƣớc ngày Nghị định số

197/2004/NĐ-CP có hiệu lực thi hành nhƣng chƣa thực hiện chi trả bồi thƣờng,

hỗ trợ và tái định cƣ mà sau đó giá đất cao hơn giá đất đã phê duyệt thì thực hiện

điều chỉnh giá đất theo quy định tại khoản 2 Điều 9 Nghị định số 197/2004/NĐ-

CP và khoản 2 Điều 4 Nghị định số 17/2006/NĐ-CP.

Bước 16: Bàn giao đất đã bị thu hồi

224

Trong thời hạn hai mƣơi (20) ngày, kể từ ngày Tổ chức làm nhiệm vụ bồi

thƣờng, giải phóng mặt bằng thanh toán xong tiền bồi thƣờng, hỗ trợ cho ngƣời

bị thu hồi đất theo phƣơng án đã đƣợc xét duyệt thì ngƣời có đất bị thu hồi phải

bàn giao đất cho Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thƣờng, giải phóng mặt bằng.

Việc cƣỡng chế thu hồi đất theo quy định tại khoản 3 Điều 39 của Luật Đất

đai năm 2003 chỉ đƣợc thực hiện khi:

- Các cơ quan chức năng đã thực hiện đúng trình tự, thủ tục về thu hồi đất,

bồi thƣờng, hỗ trợ, tái định cƣ theo quy định của pháp luật.

- Đã quá ba mƣơi (30) ngày, kể từ thời điểm phải bàn giao đất mà ngƣời có

đất bị thu hồi không bàn giao đất cho Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thƣờng, giải

phóng mặt bằng;

- Sau khi đại diện của Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thƣờng, giải phóng mặt

bằng, UBND và Ủy ban Mặt trận Tổ quốc cấp xã nơi có đất thu hồi đã vận động

thuyết phục nhƣng ngƣời có đất bị thu hồi không chấp hành việc bàn giao đất đã

bị thu hồi cho Nhà nƣớc;

- Có quyết định cƣỡng chế của UBND cấp có thẩm quyền theo quy định của

pháp luật đã có hiệu lực thi hành;

- Ngƣời bị cƣỡng chế đã nhận đƣợc quyết định cƣỡng chế. Trƣờng hợp

ngƣời bị cƣỡng chế từ chối nhận quyết định cƣỡng chế thì Tổ chức làm nhiệm vụ

bồi thƣờng, giải phóng mặt bằng phối hợp với UBND cấp xã niêm yết công khai

quyết định cƣỡng chế tại trụ sở UBND cấp xã nơi có đất thu hồi.

Sau mƣời lăm (15) ngày, kể từ ngày giao trực tiếp quyết định cƣỡng chế

hoặc ngày niêm yết công khai quyết định cƣỡng chế mà ngƣời bị cƣỡng chế

không bàn giao đất thì UBND cấp huyện chỉ đạo, tổ chức lực lƣợng cƣỡng chế

thu hồi đất theo quy định của pháp luật.

Việc giải quyết khiếu nại đối với quyết định bồi thƣờng, hỗ trợ, tái định cƣ

hoặc quyết định cƣỡng chế thu hồi đất thực hiện theo quy định tại Điều 138 của

Luật Đất đai, Điều 63 và Điều 64 Nghị định 84/2007/NĐ-CP và các quy định về

giải quyết khiếu nại tại Nghị định số 136/2006/NĐ-CP.

225

Chƣơng 13

THANH TRA, KIỂM TRA, GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP,

KHIẾU NẠI, TỐ CÁO LIÊN QUAN ĐẾN ĐẤT ĐAI

I. THANH TRA, KIỂM TRA VIỆC CHẤP HÀNH CÁC QUI ĐỊNH VỀ QUẢN

LÝ VÀ SỬ DỤNG ĐẤT

1. Khái niệm, vai trò và ý nghĩa của thanh tra, kiểm tra đối với việc

thực hiện qui định quản lý và sử dụng đất

Thanh tra, kiểm tra là việc xem xét một cách khách quan việc chấp hành

các quy định của pháp luật, bảo đảm cho các quy định đó được thực hiện và thực

hiện đúng.

Thanh tra, kiểm tra việc chấp hành chế độ quản lý và sử dụng đất đai là

một trong những nội dung quan trọng của chế độ quản lý nhà nƣớc đối với đất

đai; là biện pháp, phƣơng thức quan trọng để cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền

phát hiện và xử lý đúng các vi phạm pháp luật đất đai, đồng thời phát hiện các

quy định pháp luật chƣa phù hợp nhằm kiến nghị sửa đổi, bổ sung cho phù hợp

với đòi hỏi của thực tiễn.

Về mục đích, hoạt động thanh tra, kiểm tra đều nhằm xem xét việc thực

hiện các quy định của pháp luật và đảm bảo cho các quy định đó đƣợc thực hiện

đúng trên thực tế, song hoạt động này có sự khác nhau về mức độ và cách thức

thực hiện. Trong khi kiểm tra việc thực hiện chính sách, pháp luật của cơ quan, tổ

chức và cá nhân thì kiểm tra là nhằm“xem xét tình hình thực tế để đánh giá, nhận

xét” của thủ trƣởng cơ quan đối với các phòng, ban; kiểm tra của quản đốc đối

với ngƣời lao động; kiểm tra của một tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội;

hoạt động kiểm tra trong nội bộ cơ quan, doanh nghiệp nhà nƣớc về các hoạt

động hàng ngày của cơ quan, tổ chức. Do đó hoạt động kiểm tra luôn gắn liền với

công việc của một tổ chức, cá nhân nhằm xem xét tính hợp lý hay không hợp lý

226

của một chƣơng trình, mục tiêu đã đƣợc đặt ra và khả năng thực hiện chƣơng

trình mục tiêu đó trên thực tế. Dƣới góc độ quản lý nhà nƣớc, kiểm tra còn nhằm

tìm kiếm động cơ, nguyên nhân ngƣời đƣợc giao nhiệm vụ thực hiện tốt hay

không tốt.

Đối với hoạt động thanh tra - với chức năng và là chu trình của quản lý,

hoạt động thanh tra luôn gắn liền với quản lý nhà nƣớc“quản lý đồng thời phải

có thanh tra, quản lý và thanh tra là một mà không phải là hai”13

, vì thế hoạt

động thanh tra là nhằm điều chỉnh cách thức, phƣơng pháp quản lý của các cơ

quan quản lý nhà nƣớc, bảo vệ mục đích của quản lý nhà nƣớc, tạo điều kiện cho

công dân thực hiện tốt các quyền của mình trên thực tế. Hoạt động thanh tra đƣợc

thực hiện bởi chủ thể quản lý nhà nƣớc - nhân danh quyền lực nhà nƣớc (Điều 1,

khoản 4 Luật Thanh tra 2004). Điều này nhằm xác nhận về mặt pháp lý tính chất

nhà nƣớc của tổ chức Thanh tra. Vì vậy, Thanh tra đƣợc coi là công cụ có hiệu

quả của Nhà nƣớc trong việc thực hiện chức năng của quản lý. Vì vậy, thanh tra

ngoài việc kiểm tra việc chấp hành chính sách, pháp luật của đối tƣợng kiểm tra,

cơ quan có thẩm quyền về thanh tra còn tìm những nguyên nhân và biện pháp

nhằm khắc phục những sai phạm của đối tƣợng quản lý (cơ quan, tổ chức và cá

nhân) trong quá trình quản lý của cơ quan nhà nƣớc.

Quản lý nhà nƣớc về đất đai là một quá trình tổ chức và thực hiện chính

sách, pháp luật đất đai, là hoạt động phức tạp đòi hỏi sự hiểu biết và cách thức áp

dụng pháp luật vào đời sống xã hội của cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền, ngƣời

có thẩm quyền. Để các quy định pháp luật đất đai tác động vào các quan hệ xã

hội đúng hƣớng rất cần phải thực hiện các hoạt động thanh tra, kiểm tra. Qua đó

giúp ngƣời quản lý cũng nhƣ đối tƣợng quản lý nhận biết đƣợc những mặt xấu,

mặt tốt của mình mà có những biện pháp, cách thức thực hiện nghiêm túc chính

sách, pháp luật đất đai, và cũng là nhằm bảo đảm tính kỷ cƣơng, kỷ luật trong

công tác quản lý và sử dụng đất đai của Nhà nƣớc.

13

. Kỷ yếu (1991): Bác Hồ với Thanh tra. NXB Thống kê, Hà Nội, tr 28.

227

2. Chức năng, nhiệm vụ của thanh tra, kiểm tra đối với việc thực hiện

các qui định về quản lý và sử dụng đất

Thanh tra việc quản lý và sử dụng đất đai gồm: Thanh tra nhà nƣớc và

thanh tra chuyên ngành.

Thanh tra nhà nƣớc do Chính phủ, UBND các cấp thực hiện với sự trợ

giúp của các cơ quan chuyên môn về quản lý đất đai từ trung ƣơng đến cơ sở.

Thanh tra chuyên ngành chỉ thực hiện thanh tra, kiểm tra nhằm bổ sung, hỗ

trợ và thúc đẩy việc quản lý và sử dụng đất đai một cách hợp lý và có hiệu quả.

Vì vậy, thanh tra chuyên ngành không thể thay thế thanh tra nhà nƣớc.

Luật Đất đai 2003 quy định: Thanh tra đất đai là thanh tra chuyên ngành về

đất đai. Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng là cơ quan giúp Chính phủ chịu trách

nhiệm chỉ đạo, tổ chức thực hiện thanh tra đất đai thống nhất trong cả nƣớc. Cơ

quan quản lý đất đai ở địa phƣơng chịu trách nhiệm tổ chức thực hiện thanh tra

đất đai tại địa phƣơng.

Luật Đất đai 2003 quy định: « Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước

đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý... ». Vì vậy, để đất đai sử dụng có hiệu

quả, tiết kiệm và bảo vệ môi trƣờng, việc thanh tra, kiểm tra đất đai phải thể hiện

đƣợc mục đích của hoạt động thanh tra, có nghĩa là phải phù hợp với đối tƣợng

và phạm vi thanh tra, kiểm tra.

Nội dung thanh tra, kiểm tra gồm: thanh tra, kiểm tra đối với cơ quan quản

lý đất đai và thanh tra, kiểm tra việc chấp hành pháp luật đất đai của ngƣời sử

dụng đất.

- Thanh tra việc quản lý nhà nƣớc về đất đai của Uỷ ban nhân dân các cấp.

Việc quản lý đất đai của các cơ quan nhà nƣớc, của tổ chức, cá nhân đƣợc thực

hiện thông qua chức năng, nhiệm vụ quản lý nhà nƣớc về đất đai của Uỷ ban

nhân dân các cấp, từ việc giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử

dụng, đến quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; cấp giấy chứng nhận QSD đất ; thu

hồi, bồi thƣờng hỗ trợ tái định cƣ, xử lý các hành vi vi phạm pháp luật đất đai...

228

Vì vậy, thanh tra, kiểm tra việc quản lý đất đai của các cơ quan quản lý đất

đai đều nhằm hƣớng cho các hoạt động trên của cơ quan quản lý đất đai đúng

pháp luật. Trên cơ sở đó phát hiện, ngăn chặn và xử lý kịp thời các vi phạm pháp

luật đất đai.

- Thanh tra, kiểm tra việc chấp hành chính sách, pháp luật đất đai của

ngƣời sử dụng đất

Ngƣời sử dụng đất khi đƣợc giao đất, cho thuê đất, đƣợc phép chuyển mục

đích sử dụng thì đƣợc cấp GCNQSD đất, nên quyền sử dụng đất của ngƣời sử

dụng đất đó đƣợc coi là hợp pháp. Vì vậy, việc xác định ngƣời sử dụng đất sử

dụng có hợp pháp hay không cần phải căn cứ vào các yếu tố nhƣ diện tích, vị trí,

loại đất và nguồn gốc sử dụng đất của họ để làm cơ sở cho hoạt động thanh tra,

kiểm tra. Việc thanh tra, kiểm tra việc thực hiện đúng pháp luật đất đai của ngƣời

sử dụng có đúng với mục đích sử dụng ghi trong hồ sơ đất đai không ? đúng với

quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã đƣợc phê duyệt hay không. Nếu ngƣời sử

dụng đất mà sử dụng không đúng với mục đích sử dụng, không đúng với quy

hoạch, kế hoạch sử dụng đất của cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền phê duyệt, thì

phải kiểm tra để đánh giá và xem xét việc sử dụng đất có đúng hay không, trên

cơ sở đó có những biện pháp và kiến nghị cơ quan chức năng xử lý. Vì vậy,

thanh tra, kiểm tra việc chấp hành pháp luật đất đai của ngƣời sử dụng đất là một

nội dung quan trọng nhằm đảm bảo cho việc sử dụng đất đai có hiệu quả cao về

mặt kinh tế và xã hội.

Nhiệm vụ của thanh tra, kiểm tra đất đai:

- Thanh tra việc chấp hành pháp luật của các cơ quan nhà nƣớc, tổ chức,

hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cƣ trong việc quản lý và sử dụng đất;

- Phát hiện, ngăn chặn và xử lý theo thẩm quyền hoặc kiến nghị với cơ

quan nhà nƣớc có thẩm quyền xử lý các quy phạm pháp luật về quản lý và sử

dụng đất đai.

229

Khi thanh tra thƣờng thành lập các đoàn thanh tra. Quyền hạn và trách

nhiệm của Đoàn thanh tra và thanh tra viên đất đai đƣợc qui định tại Điều 133

Luật Đất đai.

3. Thẩm quyền xử lý vi phạm pháp luật đất đai của cơ quan thanh tra,

kiểm tra

a. Vi phạm pháp luật đất đai là hành vi của các cá nhân, tổ chức thể hiện

dƣới dạng hành động hoặc không hành động xâm phạm đến các qui định của

pháp luật đất đai. Ngƣời có hành vi vi phạm pháp luật đất đai tuỳ từng mức độ vi

phạm có thể xử lý bằng biện pháp hành chính hoặc hình sự. Ngƣời có hành vi vi

phạm pháp luật đất đai có thể là cán bộ, công chức hoặc ngƣời sử dụng đất.

* Hành vi vi phạm pháp luật đất đai của người quản lý

Theo quy định của Luật Đất đai năm 2003, ngƣời nào lợi dụng chức vụ,

quyền hạn làm trái với quy định của pháp luật trong giao đất, cho thuê đất, thu

hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất, chuyển quyền sử dụng đất, thực hiện quy

hoạch, kế hoạch sử dụng đất, xác định nghĩa vụ tài chính về đất đai, quản lý hồ

sơ địa chính, ra quyết định hành chính trong quản lý đất đai; thiếu trách nhiệm

trong quản lý để xảy ra vi phạm pháp luật về đất đai hoặc có hành vi khác gây

thiệt hại đến tài nguyên đất đai, quyền và nghĩa vụ của ngƣời sử dụng đất thì tuỳ

theo tính chất, mức độ vi phạm mà bị xử lý kỷ luật hoặc bị truy cứu trách nhiệm

hình sự theo quy định của pháp luật.

Hình thức xử lý bao gồm:

- Khiển trách;

- Cảnh cáo;

- Hạ bậc lƣơng, hạ ngạch;

- Cách chức;

- Buộc thôi việc;

- Bồi thƣờng thiệt hại cho Nhà nƣớc hoặc ngƣời bị thiệt hại;

- Bồi hoàn mà cơ quan, tổ chức đã bồi thƣờng cho ngƣời thiệt hại.

Thẩm quyền xử lý

230

- Chủ tịch Uỷ ban nhân dân các cấp có trách nhiệm phát hiện, ngăn chặn

và xử lý kịp thời những vi phạm pháp luật về quản lý và sử dụng đất đai tại địa

phƣơng.

- Chủ tịch Uỷ ban nhân dân xã, phƣờng, thị trấn có trách nhiệm phát hiện

và ngăn chặn kịp thời việc chuyển quyền sử dụng đất trái phép, chuyển mục đích

sử dụng đất trái phép; phát hiện và áp dụng các biện pháp ngăn chặn kịp thời việc

xây dựng các công trình trên đất lấn, chiếm, đất sử dụng không đúng mục đích ở

địa phƣơng và buộc ngƣời có hành vi vi phạm khôi phục lại tình trạng của đất

trƣớc khi vi phạm.

- Tổ chức, cá nhân khi phát hiện công chức, viên chức thuộc cơ quan quản

lý đất đai các cấp, cán bộ địa chính xã, phƣờng, thị trấn vi phạm các quy định về

trình tự, thủ tục, thời hạn đối với việc giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển

mục đích sử dụng đất, thu hồi đất, làm thủ tục thực hiện các quyền của ngƣời sử

dụng đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì có quyền gửi đơn kiến nghị

đến ngƣời có thẩm quyền theo quy định sau:

+ Đối với vi phạm của cán bộ địa chính xã, phƣờng, thị trấn thì gửi kiến

nghị đến Chủ tịch Uỷ ban nhân dân xã, phƣờng, thị trấn;

+ Đối với những vi phạm của công chức, viên chức thuộc cơ quan quản lý

đất đai cấp nào thì gửi kiến nghị đến thủ trƣởng cơ quan quản lý đất đai cấp đó;

+ Đối với vi phạm của thủ trƣởng cơ quan quản lý đất đai thì gửi kiến nghị

đến Chủ tịch Uỷ ban nhân dân cùng cấp.

+ Trong thời hạn không quá mƣời lăm ngày làm việc, kể từ ngày nhận

đƣợc đơn kiến nghị, Chủ tịch Uỷ ban nhân dân hoặc thủ trƣởng cơ quan quản lý

đất đai có trách nhiệm xem xét, giải quyết và thông báo cho ngƣời có kiến nghị

biết.

* Hành vi vi phạm pháp luật đất đai của người sử dụng đất gồm:

- Lấn chiếm đất đai;

- Không sử dụng hoặc sử dụng không đúng mục đích;

- Chuyển mục đích sử dụng đất trái phép;

231

- Huỷ hoại đất;

- Không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ các nghĩa vụ tài chính đối

với nhà nƣớc;

- Không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ các thủ tục hành chính,

các quyết định của nhà nƣớc trong quản lý đất đai;

- Chuyển quyền sử dụng đất trái phép và các hành vi vi phạm khác theo

quy định của pháp luật đất đai.

Tuỳ theo tính chất và mức độ của hành vi vi phạm mà bị xử lý hành chính

hoặc bị truy cứu trách nhiệm hình sự theo quy định của pháp luật.

II. GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP, KHIẾU NẠI, TỐ CÁO VỀ ĐẤT ĐAI CỦA

CÁC CƠ QUAN HÀNH CHÍNH NHÀ NƢỚC

Các quy định pháp luật về giải quyết tranh chấp, khiếu nại đất đai:

Điều 135 - 139 Luật Đất đai năm 2003; Điều 159 - 165 Nghị định

181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004; Điều 63- 65 NĐ 84/2007/NĐ-CP ngày

25/5/2007; Điều 19-56 Luật Khiếu nại, tố cáo năm 2005; Nghị định số 53/2005/

NĐ-CP ngày 19/4/05 về thi hành Luật Khiếu nại, tố cáo; Nghị định số

136/2006/NĐ-CP về giải quyết khiếu nại; Điều 63 và Điều 64 Nghị định

84/2007NĐ - CP ngày 25 tháng 5 năm 2007.

1. Khái niệm tranh chấp đất đai

Tranh chấp đất đai là những mâu thuẫn, bất đồng về quyền, lợi ích giữa

những ngƣời sử dụng đất với nhau, giữa ngƣời sử dụng đất với các chủ đầu tƣ

hoặc giữa các cơ quan quản lý nhà nƣớc về đất đai với ngƣời sử dụng đất.

Nhƣ vậy, tranh chấp đất đai là tranh chấp phát sinh giữa các chủ thể tham

gia quan hệ pháp luật đất đai về quyền và nghĩa vụ trong quản lý và sử dụng đất.

Tranh chấp đất đai không chỉ ảnh hƣởng tới lợi ích của ngƣời sử dụng đất,

mà còn ảnh hƣởng tới lợi ích của Nhà nƣớc trong trƣờng hợp một trong các bên

tranh chấp không thực hiện nghĩa vụ của mình khi quyền của họ không đƣợc tôn

trọng và bảo đảm. Bên cạnh đó, việc tranh cấp đất đai còn làm tổn hại đến tâm lý,

tình cảm và tính đoàn kết tƣơng thân, tƣơng ái của ngƣời sử dụng đất, từ đó có

232

thể gây mất ổn định xã hội, làm cho việc thực hiện chính sách, pháp luật của Nhà

nƣớc không triệt để.

Các hình thức tranh chấp đất đai:

- Tranh chấp đất đai có liên quan đến địa giới hành chính giữa các đơn vị

hành chính

- Tranh chấp liên quan đến thừa kế;

- Tranh chấp liên quan đến việc đòi lại đất cũ trong quá trình thực hiện các

chính sách đất đai của Nhà nƣớc từ năm 1945 đến nay;

- Tranh chấp bãi bồi ven sông, ven biển để nuôi trồng thuỷ, hải sản;

- Tranh chấp về chuyển đổi đất nông nghiệp;

- Tranh chấp về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

- Tranh chấp xung quanh việc đền bù giải phóng mặt bằng khi Nhà nƣớc

thu hồi đất...

Những năm qua, tranh chấp đất đai ngày càng có xu hƣớng gia tăng về

phạm vi và quy mô tranh chấp, các vụ tranh chấp diễn ra ở hầu hết các địa

phƣơng với tính chấp ngày càng phức tạp nên đã gây hậu quả nặng nề cho việc

quản lý nhà nƣớc nói chung, đất đai và trật tự an ninh nói riêng. Vì vậy, Nhà

nƣớc cần có chính sách, cơ chế phù hợp trong quản lý đất đai, song trƣớc hết cơ

quan quản lý nhà nƣớc là những Bộ, ngành trực tiếp có liên quan, cũng cần xác

định và làm rõ trách nhiệm của mình, nhất là việc chậm đƣa ra đƣợc hệ thống chủ

trƣơng, chính sách sát, phù hợp với thực tiễn, gây khó khăn, cho những ngƣời

thực thi chính sách.

2. Nguyên tắc và biện pháp giải quyết tranh chấp đất đai

Trong quan hệ pháp luật đất đai, việc xem xét, giải quyết các tranh chấp là

một trong những biện pháp hữu hiệu nhằm tạo điều kiện để pháp luật đất đai phát

huy đƣợc vai trò của nó đối với đời sống xã hội. Thông qua việc giải quyết tranh

chấp đất đai, Nhà nƣớc điều chỉnh lại các quan hệ xã hội sao cho phù hợp với lợi

ích của các bên tranh chấp cũng nhƣ phù hợp với lợi ích của Nhà nƣớc và xã hội.

Giải quyết tranh chấp đất đai còn nhằm nâng cao ý thức văn hóa, ý thức pháp luật

233

của cá nhân, công dân, ngăn ngừa, hạn chế các hành vi vi phạm pháp luật đất đai,

bảo đảm pháp chế và trật tự pháp luật XHCN.

Luật Đất đai đƣợc xây dựng dựa trên những nguyên tắc chung, thống nhất.

Vì vậy, việc giải quyết các tranh chấp đất đai cũng cần tuân theo những nguyên

tắc nhất định:

a- Bảo đảm đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu

và thống nhất quản lý về đất đai. Điều này xuất phát từ vị trí, vai trò của đất đai

cũng nhƣ yêu cầu của việc xây dựng đất nƣớc trong thời kỳ đẩy mạnh công

nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nƣớc. Ngƣời sử dụng đất chỉ đƣợc Nhà nƣớc trao

quyền sử dụng mà không có quyền định đoạt số phận pháp lý của đất đai. Vì vậy,

giải quyết tranh chấp phải tôn trọng quyền sở hữu tuyệt đối của Nhà nƣớc về đất

đai nhằm bảo vệ thành quả của công cuộc bảo vệ và xây dựng đất nƣớc của toàn

dân tộc.

b- Giải quyết tranh chấp đất đai phải nhằm mục đích phát triển sản xuất, ổn

định và từng bước cải thiện đời sống nhân dân và bảo đảm quyền, lợi ích hợp

pháp của người sử dụng đất. Nguyên tắc này xuất phát từ quan điểm và chính

sách về đổi mới nền kinh tế của Nhà nƣớc. Thực tế chỉ ra rằng, khi lợi ích của

ngƣời sử dụng đất không hoặc ít đƣợc bảo đảm, thì việc sử dụng khó đem lại hiệu

quả nhƣ mong muốn, nền kinh tế thị trƣờng định hƣớng XHCN khó có thể thực

hiện. Vì vậy, bảo đảm nguyên tắc này còn là một trong những biện pháp nhằm

thúc đẩy các quan hệ kinh tế về đất đai phát triển theo đúng mục đích đã định ra.

c -Bảo đảm việc giải quyết tranh chấp đất đai trên tinh thần đoàn kết, tương

thân, tương ái, khuyến khích các bên thương lượng và hòa giải. Theo đó việc giải

quyết tranh chấp nhằm hƣớng dẫn, giúp đỡ, thuyết phục và tạo điều kiện cho các

bên đạt đƣợc thỏa thuận, tự nguyện giải quyết với nhau về những bất đồng, bảo

đảm giữ gìn đoàn kết nội bộ, hạn chế các hành vi vi phạm pháp luật, bảo đảm

quyền và lợi ích hợp pháp của công dân và của Nhà nƣớc.

3. Phƣơng thức giải quyết tranh chấp đất đai

234

Giải quyết tranh chấp đất đai đƣợc thực hiện thông qua các phƣơng thức

chủ yếu sau:

- Hoà giải tranh chấp đất đai tại cơ sở (tại xã, phƣờng, thị trấn);

- Giải quyết thông qua thẩm quyền của Uỷ ban nhân dân các cấp (huyện,

tỉnh);

- Giải quyết thông qua Toà án nhân dân (Toà dân sự);

- Giải quyết theo phƣơng thức khiếu kiện hành chính trên cơ sở khiếu nại

hành chính.

4. Hoạt động giải quyết khiếu nại, tố cáo về đất đai

a. Khái niệm khiếu nại và giải quyết khiếu nại, tố cáo về đất đai

Nếu tranh chấp đất đai là hiện tƣợng bình thƣờng và luôn xảy ra trong đời

sống xã hội và ở bất kỳ xã hội nào, thì phạm trù khiếu nại, tố cáo về đất đai lại

xuất hiện khi có sự ra đời của Nhà nƣớc và gắn với việc thực hiện quyền lực nhà

nƣớc trong việc xử lý các hành vi vi phạm pháp luật.

Quyền khiếu nại, tố cáo là một trong những quyền cơ bản, quan trọng của

công dân đã đƣợc ghi nhận trong các bản hiến pháp của nƣớc ta (Điều 29 Hiến

pháp 1959, Điều 73 Hiến pháp 1980 và Hiến pháp 1992). Theo đó, “công dân có

quyền khiếu nại, tố cáo với cơ quan nhà nước có thẩm quyền về những việc làm

trái pháp luật của cơ quan nhà nước, tổ chức kinh tế, tổ chức xã hội, đơn vị vũ

trang nhân dân hoặc bất cứ cá nhân nào” (Điều 74 Hiến pháp 1992) và đƣợc cụ

thể trong Luật Khiếu nại, tố cáo:“Khiếu nại, tố cáo là việc công dân, tổ chức

hoặc cán bộ, công chức đề nghị cơ quan, tổ chức, cá nhân có thẩm quyền xem xét

lại quyết định hành chính, hành vi hành chính khi có căn cứ cho rằng quyết định

hành chính, hành vi hành chính đó là trái pháp luật, xâm phạm quyền, lợi ích

hợp pháp của mình”(Điều 1).

Cùng với việc ghi nhận quyền khiếu nại, tố cáo của công dân, Hiến pháp

cũng xác định trách nhiệm của Nhà nƣớc trong việc bảo đảm thực hiện những

quyền này: “Nhà nước bảo đảm các quyền công dân; công dân phải làm tròn

nghĩa vụ của mình đối với Nhà nước và xã hội”(Điều 51 Hiến pháp 1992) và

235

đƣợc tiếp tục cụ thể hoá trong Luật Khiếu nại, tố cáo sửa đổi, bổ sung năm 2004,

2005; Nghị quyết số 32/2004/QH11 ngày 15- 04- 2004 của Quốc hội về công tác

giải quyết khiếu nại, tố cáo; Nghị định 53/2005/NĐ- CP của Chính phủ ngày 19-

04- 2005 của Chính phủ.

Trong lĩnh vực quản lý và sử dụng đất, việc giải quyết khiếu nại, tố cáo về

đất đai đều nhằm bảo đảm mối quan hệ giữa Nhà nƣớc và ngƣời sử dụng đất;

giữa những ngƣời sử dụng đất với nhau đƣợc thực hiện theo đúng đƣờng lối,

chính sách và pháp luật đất đai; bảo vệ quyền sở hữu toàn dân về đất đai mà Nhà

nƣớc là ngƣời đại diện; bảo đảm cho việc sử dụng đất có hiệu quả, tiết kiệm và

bảo vệ môi trƣờng.

Vì vậy, khiếu nại về đất đai là việc công dân, tổ chức yêu cầu cơ quan nhà

nước có thẩm quyền, người có thẩm bảo vệ hoặc khôi phục quyền và lợi ích hợp

pháp của họ bị xâm phạm do những quyết định hành chính, hành vi hành chính

của cơ quan nhà nước hoặc cán bộ, viên chức nhà nước gây ra.

Ví dụ, Bà A khiếu nại quyết định thu hồi đất của Chủ tịch UBND thị xã D

khi bà cho rằng quyết định thu hồi đất của Chủ tịch UBND Thị xã trái pháp luật:

quyết định thu hồi đất có thể không đúng nguyên tắc thu hồi, không nêu lý do thu

hồi hoặc không nêu phƣơng án bồi thƣờng, hỗ trợ hoặc tái định cƣ...

- Giải quyết khiếu nại đất đai là việc xác minh, kết luận và ra quyết định

giải quyết của cơ quan, tổ chức, cá nhân có thẩm quyền đối với khiếu nại của

người sử dụng đất.

Nhƣ vậy, quyền khiếu nại, tố cáo nói chung, khiếu nại về đất đai của công

dân nói riêng đã đƣợc ghi nhận trong Hiến pháp và pháp luật, nhƣng để thực

hiện, thì phải thông qua hoạt động giải quyết của các cơ quan nhà nƣớc có thẩm

quyền (Uỷ ban nhân dân các cấp), ngƣời có thẩm quyền (thủ trƣởng cơ quan)

bằng việc xem xét, giải quyết các quyết định hành chính, hành vi hành chính trái

pháp luật. Vì vậy, pháp luật đã xác định rõ trách nhiệm của Chủ tịch Uỷ ban nhân

dân các cấp trong việc tổ chức thực hiện hoặc tham gia giải quyết khiếu nại, tố

236

cáo đất đai tại địa phƣơng bằng việc gặp gỡ, đối thoại trực tiếp với ngƣời khiếu

nại, nhất là trong việc giải quyết khiếu nại lần đầu.

Hiện nay Nhà nƣớc đang trong quá trình hoàn thiện cả về thể chế và tổ

chức, nên không ít các quyết định hành chính, hành vi hành chính chƣa phù hợp

với pháp luật khi áp dụng đã không phát huy hiệu quả, làm ảnh hƣởng tới quyền

và lợi ích hợp pháp của Nhà nƣớc và của công dân. Đây cũng là lý do để Nhà

nƣớc thực hiện nghĩa vụ và trách nhiệm nhằm khôi phục và bảo vệ quyền công

dân khi quyền bị xâm hại. Vì vậy, giải quyết khiếu nại, tố cáo vừa là công cụ bổ

trợ quan trọng để bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của công dân, vừa là hình thức

phản biện xã hội, tạo điều kiện cho xã hội phát triển một cách lành mạnh; nâng

cao tính pháp chế, khắc phục những hạn chế của hệ thống pháp luật và tiếp tục

hoàn thiện bộ máy nhà nƣớc.

b. Các quyết định hành chính bị khiếu nại.

Ngƣời sử dụng đất có quyền khiếu nại các quyết định hành chính, hành vi

hành chính về quản lý đất đai sau:

- Quyết định giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, trƣng dụng đất, cho phép

chuyển mục đích sử dụng đất;

- Quyết định bồi thƣờng, hỗ trợ, giải phóng mặt bằng, tái định cƣ;

- Quyết định cấp hoặc thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

- Quyết định gia hạn thời hạn sử dụng đất.

c. Thẩm quyền giải quyết khiếu nại về đất đai

Tranh chấp đất đai đã đƣợc hòa giải tại UBND cấp xã mà một bên hoặc

các bên không nhất trí về việc hòa giải đƣợc giải quyết thông qua thẩm quyền của

các cơ quan quản lý đất đai sau:

* Trường hợp tranh chấp đất đai mà đương sự có giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất thì thẩm quyền giải quyết thuộc Toà án nhân dân, kể cả trƣờng hợp

tài sản gắn liền với đất.

*Trường hợp không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì thẩm quyền

giải quyết lần đầu do Uỷ ban nhân dân cấp huyện.

237

- Trƣờng hợp đƣơng sự không đồng ý với quyết định giải quyết của Chủ

tịch Uỷ ban nhân dân cấp huyện thì có quyền khiếu nại tiếp lên Chủ tịch Uỷ ban

nhân dân cấp tỉnh hoặc khởi kiện ra Toà Hành chính thuộc Toà án nhân dân.

Trƣờng hợp Chủ tịch uỷ ban nhân dân cấp tỉnh giải quyết lần đầu (đối với

tổ chức) mà một bên hoặc các đƣơng sự không đồng ý với quyết định giải quyết

thì có quyền khiếu nại đến Bộ trƣởng Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng hoặc khiếu

kiện ra Toà hành chính cấp tỉnh. Việc giải quyết bằng đƣờng Toà án sẽ qua hai

cấp xét xử.

Về phạm vi và đối tƣợng giải quyết khiếu nại, tố cáo đất đai đƣợc quy định

nhƣ sau:

- Chủ tịch UBND cấp huyện giải quyết tranh chấp, khiếu nại đất đai giữa

hộ gia đình, cá nhân và cộng đồng dân cƣ với nhau;

- Chủ tịch UBND cấp tỉnh giải quyết tranh chấp, khiếu nại đất đai giữa tổ

chức với tổ chức; tổ chức với cơ sở tôn giáo và giữa tổ chức với ngƣời nƣớc

ngoài và với các đối tƣợng khác theo quy định;

- Nếu tranh chấp về địa giới hành chính thì giải quyết theo quy định tại

Điều 137 Luật Đất đai 2003;

- Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng có trách nhiệm cung cấp tài liệu cần thiết

để phục vụ công tác giải quyết tranh chấp, khiếu nại đất đai.

III. TRÌNH TỰ, THỦ TỤC GIẢI QUYẾT KHIẾU NẠI, TỐ CÁO LIÊN QUAN

ĐẾN ĐẤT ĐAI

1. Trình tự giải quyết khiếu nại đối với quyết định hành chính, hành vi

hành chính của Chủ tịch UBND cấp huyện

- Trong thời hạn không quá chín mƣơi (90) ngày, kể từ ngày Chủ tịch

UBND cấp huyện có quyết định hành chính, hành vi hành chính trong quản lý đất

đai quy định tại Điều 162 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP mà ngƣời có quyền lợi

và nghĩa vụ liên quan không đồng ý với quyết định hành chính hoặc hành vi hành

chính đó thì có quyền nộp đơn khiếu nại đến UBND cấp huyện.

238

- Chủ tịch UBND cấp huyện có trách nhiệm giải quyết khiếu nại theo thời

hạn quy định của Luật Khiếu nại, tố cáo.

- Quyết định giải quyết của Chủ tịch UBND cấp huyện phải đƣợc công bố

công khai và gửi cho ngƣời khiếu nại, ngƣời khác có quyền lợi và nghĩa vụ liên

quan.

- Trong thời hạn không quá bốn mƣơi lăm (45) ngày, kể từ ngày nhận đƣợc

quyết định giải quyết của Chủ tịch UBND cấp huyện mà ngƣời khiếu nại không

đồng ý với quyết định giải quyết đó thì có quyền khởi kiện ra Toà án nhân dân

hoặc khiếu nại đến UBND cấp tỉnh.

Trƣờng hợp khiếu nại đến UBND cấp tỉnh thì Chủ tịch UBND cấp tỉnh có

trách nhiệm giải quyết khiếu nại theo thời hạn quy định của Luật Khiếu nại, tố cáo.

Quyết định giải quyết khiếu nại của Chủ tịch UBND cấp tỉnh là quyết định giải

quyết lần hai, phải đƣợc công bố công khai và gửi cho ngƣời khiếu nại, ngƣời khác

có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan.

Cơ quan nhận đơn khiếu nại có trách nhiệm ghi vào sổ theo dõi giải quyết

khiếu nại.

2. Trình tự giải quyết khiếu nại đối với quyết định hành chính, hành vi

hành chính của Chủ tịch UBND cấp tỉnh

- Trong thời hạn không quá ba mƣơi (30) ngày, kể từ ngày Chủ tịch UBND

cấp tỉnh có quyết định hành chính, hành vi hành chính trong quản lý đất đai quy

định tại Điều 162 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP mà ngƣời có quyền lợi và nghĩa

vụ liên quan không đồng ý với quyết định hành chính hoặc hành vi hành chính đó

thì có quyền nộp đơn khiếu nại đến UBND cấp tỉnh.

- Chủ tịch UBND cấp tỉnh có trách nhiệm giải quyết khiếu nại theo thời hạn

quy định của Luật Khiếu nại, tố cáo.

Quyết định giải quyết khiếu nại của Chủ tịch UBND cấp tỉnh phải đƣợc

công bố công khai và gửi cho ngƣời khiếu nại, ngƣời khác có quyền lợi và nghĩa

vụ liên quan.

239

- Trong thời hạn không quá bốn mƣơi lăm (45) ngày, kể từ ngày nhận đƣợc

quyết định giải quyết của Chủ tịch UBND cấp tỉnh mà ngƣời khiếu nại không

đồng ý với quyết định giải quyết đó thì có quyền khởi kiện tại Toà án nhân dân.

- Cơ quan nhận đơn khiếu nại có trách nhiệm ghi vào sổ theo dõi giải quyết

khiếu nại.

Việc giải quyết khiếu nại đối với hành vi hành chính của cán bộ, công chức

thuộc UBND xã, phƣờng, thị trấn; hành vi hành chính của cán bộ, công chức

thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trƣờng; hành vi hành chính của cán bộ, công

chức thuộc Văn phòng UBND huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh; hành vi

hành chính của cán bộ, công chức thuộc Sở Tài nguyên và Môi trƣờng, hành vi

hành chính của cán bộ, công chức thuộc Văn phòng UBND tỉnh, thành phố trực

thuộc Trung ƣơng; quyết định hành chính của Sở Tài nguyên và Môi trƣờng và

quyết định hành chính, hành vi hành chính về quản lý đất đai của Chủ tịch

UBND cấp huyện, Chủ tịch UBND cấp tỉnh không thuộc trƣờng hợp quy định tại

Điều 63 và Điều 64 Nghị định 84/2007/NĐ-CP đƣợc thực hiện theo quy định của

pháp luật về khiếu nại, tố cáo.

3. Giải quyết tố cáo về đất đai

Cá nhân có quyền tố cáo vi phạm pháp luật về quản lý và sử dụng đất đai.

Việc giải quyết tố cáo vi phạm pháp luật đất đai về quản lý và sử dụng đất

đƣợc thực hiện theo quy định của pháp luật về khiếu nại, tố cáo.

Ví dụ, Khiếu tố đối với nhân viên sở địa chính tham ô, nhận hối lộ trong

việc cấp đất không đúng thẩm quyền. Việc giải quyết khiếu tố trên do Giám đốc

Sở địa chính xem xét, giải quyết. Vì vậy, việc tố cáo về quản lý và sử dụng đất

trái pháp luật của công dân, tổ chức mà nội dung liên quan đến trách nhiệm quản

lý của cơ quan nào thì thủ trƣởng của cơ quan đó có trách nhiệm giải quyết. Tố

cáo thủ trƣởng, thì thủ trƣởng cơ quan cấp trên có thẩm quyền xem xét, giải

quyết.

Các cơ quan thanh tra có trách nhiệm giải quyết khiếu nại, tố cáo về đất đai

theo quy định của pháp luật về khiếu nại, tố cáo và pháp luật đất đai.

240

Các khiếu nại, tố cáo về đất đai gồm:

- Về mua, bán, chuyển quyền sử dụng đất trái phép;

- Về chuyển mục đích sử dụng đất không đúng pháp luật;

- Về việc UBND cấp dƣới có hành vi vi phạm chế độ quản lý nhà nƣớc về

đất đai: cấp đất, cấp giấy chứng nhận, thu hồi, bồi thƣờng, quy hoạch, kế hoạch

sử dụng đất; giải quyết tranh chấp đất đai...

Trình tự, thủ tục giải quyết đơn thƣ tố cáo về đất đai đƣợc thực hiện theo

quy định của pháp luật về khiếu nại, tố cáo.

Tóm lại, việc giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo liên quan đến đất đai

bằng con đƣờng hành chính vẫn là một kênh quan trọng và là thủ tục không thể

thiếu trong bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của công dân và của Nhà nƣớc. Tuy

nhiên, về lâu dài hoạt động giải quyết khiếu nại, tố cáo cần đƣợc giải quyết tại

Toà án, bởi vì thông qua hoạt động xét xử và hiệu lực phán quyết của Toà án,

quyền, lợi ích hợp pháp của ngƣời sử dụng đất và của Nhà nƣớc trên thực tế sẽ

đƣợc bảo đảm hơn so với việc giải quyết tại các cơ quan hành chính nhà nƣớc.

Vấn đề này cũng nhằm cụ thể hoá quan điểm của Đảng là “nâng cao vai trò của

Toà Hành chính trong giải quyết các khiếu kiện hành chính”, phù hợp với những

nguyên tắc, quy định của pháp luật quốc tế mà Nhà nƣớc đã tham gia ký kết hoặc

thừa nhận.

Tóm tắt trình tự thực hiện một vụ khiếu nại, tố cáo (ví dụ tại cấp huyện)

nhƣ sau:

Bước 1: Tổ chức hoặc cá nhân viết đơn theo mẫu ( xem phần phụ lục)

đồng thời chuẩn bị chứng cứ liên quan kèm theo đơn khiếu nại, sau đó nộp đơn

tại Phòng tiếp dân tại Văn phòng Hội đồng nhân dân và UBND cấp huyện, khi đi

nộp đơn khiếu nại, cá nhân cần phải mang theo giấy chứng minh thƣ

Bước 2: Cán bộ tiếp nhận đơn, nhận đơn và hồ sơ khiếu nại của đƣơng sự,

ghi vào sổ thụ lý đơn và viết giấy biên nhận đơn

Bước 3: Cán bộ tiếp nhận đơn chuyển đơn cho bộ phận có thẩm quyền để

phân loại đơn và tiến hành đề xuất hƣớng xử lý:

241

+ Trả lại đơn, nếu không đủ điều kiện thụ lý, giải quyết, đồng thời hƣớng

dẫn ngƣời gửi đơn biết để gửi đúng cơ quan có thẩm quyền giải quyết

+ Nếu đơn thuộc thẩm quyền giải quyết của cấp xã thì chuyển cho xã giải

quyết và yêu cầu báo cáo kết quả giải quyết về UBND cấp huyện

+ Nếu đơn thuộc thẩm quyền giải quyết của UBND cấp huyện thì Thanh

tra huyện sẽ trực tiếp thụ lý đồng thời phối hợp với các phòng, ban của huyện

giải quyết

Bƣớc 3: Kiểm tra, xác minh đơn. Nếu thuộc thẩm quyền của cấp huyện thì

gửi thông báo thụ lý đơn cho ngƣời gửi đơn, mời đối tƣợng có liên quan đến làm

việc và thu thập chứng cứ để làm rõ việc khiếu nại. Nếu đơn khiếu nại phức tạp

phải thông qua Hội đồng tƣ vấn pháp luật huyện cho ý kiến

Bƣớc 4: Dự thảo quyết định giải quyết đơn và trình Chủ tịch huyện ký

quyết định và tổ chức thi hành quyết định

242

PHẦN PHỤ LỤC

Phụ lục 1: QUY CÁCH MỐC ĐÚC BÊ TÔNG THÔNG THƢỜNG

Mốc hai mặt Mốc bốn mặt

Mốc ba mặt Lõi sắt làm cốt cho mốc

243

TT Cấp A

cm

B

cm

C

cm

D

cm

E

cm

F

cm

1 Xã 30 20 80 30 50 15

2 Huyện 35 25 80 30 50 15

3 Tỉnh 40 30 80 30 50 15

Kích thƣớc mốc đúc bê tông thông thƣờng

Phụ lục 2: MẪU GHI CHÚ TRÊN MẶT MỐC ĐỊA GIỚI HÀNH CHÍNH

Hình thức ghi trên mặt mốc chôn ngang bằng mặt hè phố, đƣờng giao thông

05 Số thứ tự mốc

04P Loại mốc

13,6 Khoảng cách và hƣớng từ mốc đến ngã

tƣ địa giới

P.6 Chữ viết tắt (phƣờng)

(Các ghi chú, chữ, số đều khắc chìm, nét chữ 0,5 - 1,0 cm)

244

Hình thức ghi trên mặt mốc gắn trên vật kiến trúc kiên cố

1,2,3,4 Vị trí 4 ốc vít cách góc của mốc 10 cm

Đinh ốc đƣờng kính 8, dài 15 cm, đầu ngoài êcu dài 15 cm

(Các ghi chú, chữ, số đều khắc chìm, nét chữ 0,5 cm)

Hình thức ghi chú trên mặt mốc đúc bê tông thông thƣờng và mốc xây

Phụ lục 3: MẪU BẢN XÁC NHẬN SƠ ĐỒ VỊ TRÍ MỐC ĐGHC

Phụ lục 3A: ĐỐI VỚI CẤP XÃ

BẢN XÁC NHẬN SƠ ĐỒ VỊ TRÍ MỐC ĐỊA GIỚI HÀNH CHÍNH

245

Số hiệu mốc:

Thuộc mảnh bản đồ địa hình:

10 cm

10 cm

Tỷ lệ 1/

Nơi cắm mốc (nói rõ vị trí):

Tại (gần) thôn (xóm) ………………….. Xã ………………. Huyện ………….

Tỉnh ……………..


Tỉnh ……………..


Tỉnh ……………..

STT Tên vật chuẩn Số liệu đo từ mốc Ghi chú

246

Góc phƣơng

vị

ο

Khoảng cách

(m)

A

B

C

………, ngày … tháng … năm ….

Địa phƣơng cắm mốc xác nhận

TM.UBND

xã …………

TM.UBND

xã …………

TM.UBND

xã …………

TM.UBND

xã …………

Chức vụ Chức vụ Chức vụ Chức vụ

Ký tên,

đóng dấu

Ký tên,

đóng dấu

Ký tên,

đóng dấu

Ký tên,

đóng dấu

Họ và tên Họ và tên Họ và tên Họ và tên

Cấp quản lý chứng thực

TM.UBND

huyện …………

TM.UBND


TM.UBND


TM.UBND


Ngày, tháng,

năm

Ngày, tháng,

năm

Ngày, tháng,

năm

Ngày, tháng, năm

247


Ký tên,

đóng dấu

Ký tên,

đóng dấu

Ký tên,

đóng dấu

Ký tên,

đóng dấu


Ghi chú: Nội dung trong sơ đồ mốc vẽ màu nhƣ bản đồ địa hình ở tỷ lệ tƣơng

ứng

Phụ lục 3B:

CẤP HUYỆN


Số hiệu mốc:


248

10 cm

10 cm

Tỷ lệ 1/



Tỉnh ……………..


Tỉnh ……………..


Tỉnh ……………..

STT Tên vật chuẩn

Số liệu đo từ mốc

Ghi chú Góc phƣơng

vị

ο

Khoảng cách

(m)

249

A

B

C



TM.UBND


TM.UBND


TM.UBND


TM.UBND



Ký tên,

đóng dấu

Ký tên,

đóng dấu

Ký tên,

đóng dấu

Ký tên,

đóng dấu


Cấp quản lý chứng thực

TM.UBND

tỉnh …………

TM.UBND

tỉnh …………

TM.UBND

tỉnh …………

TM.UBND

tỉnh …………

Ngày, tháng,

năm

Ngày, tháng,

năm

Ngày, tháng,

năm

Ngày, tháng, năm


250

Ký tên,

đóng dấu

Ký tên,

đóng dấu

Ký tên,

đóng dấu

Ký tên,

đóng dấu



ứng

Phụ lục 3c

CẤP TỈNH


Số hiệu mốc:


10 cm

10 cm

251

Tỷ lệ 1/



Tỉnh ……………..


Tỉnh ……………..


Tỉnh ……………..

STT Tên vật chuẩn

Số liệu đo từ mốc

Ghi chú Góc phƣơng

vị

ο

Khoảng cách

(m)

A

B

C



252

TM.UBND

tỉnh …………

TM.UBND

tỉnh …………

TM.UBND

tỉnh …………

TM.UBND

tỉnh …………


Ký tên,

đóng dấu

Ký tên,

đóng dấu

Ký tên,

đóng dấu

Ký tên,

đóng dấu



ứng

PHỤ LỤC 4

BẢNG XÁC NHẬN TỌA ĐỘ MỐC ĐỊA GIỚI HÀNH CHÍNH

CẤP XÃ

Xã …….. huyện …….. tỉnh

……..

Và các


……..


……..


253

……..

STT Số hiệu mốc Tọa độ

Ghi chú X (m) Y (m)

1 2 3 4 5

1

2

3

4

5

6

…

Ngƣời lập bảng: ………….

(Ký và ghi rõ họ tên)

Ngƣời kiểm tra: ………….


…………, ngày … tháng …năm ….

Cơ quan thi công ………………….

(Ký tên, đóng dấu)

…….., ngày … tháng … năm …..

TM.UBND xã …………….

Chủ tịch (Ký tên, đóng dấu)

PHỤ LỤC 5

BẢNG TỌA ĐỘ CÁC ĐIỂM ĐẶC TRƢNG TRÊN ĐƢỜNG

254

ĐỊA GIỚI HÀNH CHÍNH CẤP XÃ

THEO ĐOẠN MÔ TẢ: TỪ ………………. ĐẾN …………………

Xã ………………. Huyện …….. Tỉnh …………………..

Và xã ……………. Huyện ………. Tỉnh ………………..

STT Số hiệu mốc,

số hiệu điểm

Tọa độ Ghi chú

X (m) Y (m)

1 2 3 4 5

1

2

3

4

5

6

7

8

9





255







PHỤ LỤC 6

BẢNG TỌA ĐỘ CÁC MỐC ĐỊA GIỚI HÀNH CHÍNH VÀ ĐIỂM ĐẶC

TRƢNG TRÊN ĐƢỜNG ĐỊA GIỚI HÀNH CHÍNH CẤP HUYỆN (TỈNH)

THEO ĐOẠN MÔ TẢ: TỪ ………………. ĐẾN …………………

Huyện ………………. Tỉnh …………………..

Và Huyện ……………… Tỉnh …………………

(Tỉnh …………. và tỉnh ………………)

STT Số hiệu mốc,

số hiệu điểm

Tọa độ Ghi chú

X (m) Y (m)

1 2 3 4 5

1

2

3

4

5

6

256

7

8

9











PHỤ LỤC 7

MẪU BIÊN BẢN BÀN GIAO MỐC ĐGHC

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

Độc lập – Tự do – Hạnh phúc

--------------

BIÊN BẢN BÀN GIAO MỐC ĐỊA GIỚI HÀNH CHÍNH

Căn cứ Nghị định số 119/CP ngày 16/9/1994 của Chính phủ ban hành quy định

về việc quản lý, sử dụng hồ sơ địa giới, bản đồ địa giới và mốc ĐGHC các cấp;

Thực hiện Nghị định số …./…/NĐ-CP ngày …. tháng …. năm …. của Chính

phủ về việc …………………………………………………….

UBND tỉnh ……….. bàn giao cho UBND xã …………………. có số hiệu sau để

bảo quản:

257

- Mốc ĐGHC cấp tỉnh:

- Mốc ĐGHC cấp huyện:

- Mốc ĐGHC cấp xã:

Trong quá trình bảo quản, nếu phát hiện thấy mốc ĐGHC bị phá hủy, hƣ hỏng

hoặc xê dịch thì UBND các xã có liên quan có trách nhiệm khôi phục lại trong

thời hạn nhanh nhất, đồng thời báo cáo lên cấp quản lý cao hơn.

Biên bản này đƣợc lƣu vào hồ sơ ĐGHC các cấp theo quy định.

………., ngày … tháng … năm …………

Bên nhận

TM.UBND xã ……………..

Chủ tịch (ký tên, đóng dấu)

Bên giao

TM. UBND tỉnh ………….


PHỤ LỤC 8

MẪU KÝ HIỆU BẢN ĐỒ ĐỊA GIỚI HÀNH CHÍNH

TT LOẠI ĐỐI

TƢỢNG

KÝ HIỆU GIẢI

THÍCH

1

Tô bo

đƣờng địa

giới tỉnh

Địa giới

hành chính

tỉnh bao

ngoài lãnh

thổ 15 mm

Đoạn 2 cm

của địa giới

2 tỉnh khác:

258

mỗi phía

rộng 15 mm

2

Tô bo

đƣờng địa

giới huyện

Địa giới

hành chính

huyện bao

ngoài lãnh

thổ 10 mm

Đoạn 2 cm

của địa giới

2 huyện

khác: mỗi

phía rộng 10

mm

Địa giới

hành chính

huyện trong

nội bộ tỉnh:

mỗi phía

rộng 4 mm

3

Tô bo

đƣờng

địa giới

xã

Địa giới hành chính xã bao

ngoài lãnh thổ 5 mm

Đoạn 2 cm của địa giới 2 xã

khác: mỗi phía rộng 5 mm

Địa giới hành chính xã trong

nội bộ huyện: mỗi phía rộng

2 mm

259

4

Các loại

mốc

(dùng

chung

một ký

hiệu)

Vòng tròn đƣờng kính 4 mm,

weight = 5

5

Số hiệu

mốc địa

giới tỉnh

2T.9 Font: VnTimeH, cao 3 mm

6

Số hiệu

mốc địa

giới

huyện

2H.11 Font: VnTimeH, cao 3 mm

7

Số hiệu

mốc địa

giới xã

3X.15 Font: VnTimeH, cao 3 mm

8 Điểm đặc

trƣng và

số hiệu

23 ʘ Vòng tròn đƣờng kính 2,6

mm,

weight = 3

Ghi chú: Các ký hiệu khác trên bản đồ ĐGHC sử dụng theo quy định ký hiệu của

bản đồ địa hình tỷ lệ tƣơng ứng

PHỤ LỤC 9

260

TR

ÌNH

BÀ

Y N

GO

ÀI K

HU

NG

BẢ

N Đ

Ồ Đ

GH

C C

ÁC

CẤ

P

261

PHỤ LỤC 10

CÁC PHIẾU THỐNG KÊ ĐỊA DANH

PHIẾU THỐNG KÊ ĐỊA DANH DÂN CƢ

Xã ………. Huyện ……….. Tỉnh

Tổng số dân: …… ngƣời

Tổng số hộ: ….. hộ

Diện tích tự nhiên: ………. Ha

STT Cấp (ấp, buôn, bản,

thôn, xóm, tổ, …)

Tên đang dùng trong các

văn bản (hoặc là tên

chính)

Tên dùng trƣớc

khi có tên hiện

nay

1

2

.

Ngày … tháng … năm ….

Ngƣời lập phiếu: ……………

Ngƣời kiểm tra …………………

…….., ngày ……. tháng ……. năm

………

TM.UBND xã …………………….


PHIẾU THỐNG KÊ ĐỊA DANH THỦY VĂN


STT Loại (sông, suối, kênh,

mƣơng, hồ, đập, cửa

biển, …)

Tên đang dùng trong

các văn bản (hoặc là

tên chính)

Tên dùng trƣớc

khi có tên hiện

nay

262

1

2

.





………



PHIẾU THỐNG KÊ ĐỊA DANH SƠN VĂN


STT Loại (dãy núi, núi,

đồi, đèo, hang động,

…)

Tên đang dùng trong các

văn bản (hoặc là tên

chính)

Tên dùng trƣớc

khi có tên hiện

nay

1

2

.





………



263

PHỤ LỤC 11

PHỤ LỤC 12

MẪU BIÊN BẢN XÁC NHẬN MÔ TẢ ĐGHC CẤP XÃ



--------------

BIÊN BẢN XÁC NHẬN MÔ TẢ ĐỊA GIỚI HÀNH CHÍNH

264

Tuyến ĐGHC giữa

Xã …………. Huyện

…………..

Tỉnh ……………

Và

Xã …………. Huyện

…………..

Tỉnh ……………

Chúng tôi gồm:

1. Ông: ……………. Chức vụ: Chủ tịch UBND xã

……………………………..

2. Ông: …………… Chức vụ: Chủ tịch UBND xã

……………………………..

Với sự chứng kiến của các:

1. Ông: ……………………… Chức vụ: …………………………………

2. Ông: ……………………… Chức vụ: …………………………………

3. Ông: ……………………… Chức vụ: …………………………………

4. Ông: ……………………… Chức vụ: …………………………………

5. Ông: ……………………… Chức vụ: Tổ trƣởng, đại diện đơn vị thi công.

Cơ quan thi công: …………………………………………………………….

Sau khi đã cùng nhau xem xét trên bản đồ và đi khảo sát ở thực địa, dọc theo tuyến

ĐGHC, chúng tôi thống nhất xác nhận mô tả tuyến ĐGHC giữa hai xã nhƣ sau:

265

Tuyến ĐGHC giữa xã …………………………. trùng với tuyến ĐGHC giữa

huyện ………………….. (nếu có) nằm trên các mảnh bản đồ địa hình tỷ lệ

………………… có các phiên hiệu sau:

………………………………..

………………………………..

Tuyến ĐGHC khởi đầu từ ngã ba địa giới 3 xã: ……………………, đƣợc đánh

dấu trên thực địa bằng mốc bê tông ………………………….. Theo hƣớng chính

là hƣớng …………….., đƣờng địa giới chủ yếu đi theo

………………………………. và kết thúc tại ngã ba địa giới ba xã

……………………………., đƣợc đánh dấu trên thực địa bằng mốc bê tông

……………. (mốc chôn tại ………………., cách ngã ba địa giới ………m về phía

……………)

Tổng chiều dài của tuyến địa giới là ………m, gồm ….. mốc địa giới, …….. điểm

đặc trƣng, chia làm ……. đoạn; chiều dài các đoạn đo ………… và đƣợc mô tả cụ

thể nhƣ sau:

Đoạn 1: Khởi đầu từ ngã ba địa giới 3 xã: …………, theo hƣớng Đông – Đông

bắc, đƣờng địa giới đi ……………………….., đến điểm đặc trƣng số ……. Đoạn

địa giới này dài …….m.

………………….

Đoạn ….: Từ điểm đặc trƣng số …., theo hƣớng ……………., đƣờng địa giới đi

……………, đến kết thúc tại ngã ba địa giới ba xã: ……………. đƣợc đánh dấu

trên thực địa bằng mốc bê tông ………………… (mốc chôn tại ……………….,

cách ngã ba địa giới …m về phía ……….). Đoạn địa giới này dài ….m.

266

Chúng tôi cam đoan những vấn đề nêu trên là đúng với thực địa, phù hợp với bản

đồ ĐGHC, biên bản này có giá trị pháp lý trong công tác quản lý nhà nƣớc đối với

các cấp chính quyền từ nay về sau.

Biên bản này làm thành 10 bản có nội dung nhƣ nhau. Mỗi UBND xã giữ 05 bản

để đƣa vào Hồ sơ ĐGHC xã của mình.

Biên bản làm tại xã …………….., ngày … tháng … năm ….

TM. UBND xã ……….


TM. UBND xã ……………


Ngƣời chứng kiến

Đại diện

Đơn vị thi công

(ký, ghi rõ họ tên)

Đại diện

Phòng Nội vụ LĐ-TBXH

(hoặc Phòng Tài nguyên và Môi

trƣờng)

(ký, ghi rõ họ tên)

PHỤ LỤC 13

MẪU BẢN XÁC NHẬN MÔ TẢ ĐGHC CẤP HUYỆN

BẢN XÁC NHẬN MÔ TẢ ĐỊA GIỚI HÀNH CHÍNH


Huyện …….. Tỉnh …………

267

Và huyện ……… Tỉnh …………

Tuyến ĐGHC giữa huyện … tỉnh …… và huyện …. tỉnh … nằm trên ….. mảnh

bản đồ địa hình tỷ lệ …….. hệ VN-2000 do Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng xuất bản

năm ……., có phiên hiệu sau: …………………………

Tuyến ĐGHC khởi đầu từ ngã ba địa giới giữa ba xã, đồng thời là ngã ba địa giới

giữa ba huyện: xã … huyện … tỉnh ……, xã …….., huyện …………… và xã

………, huyện ……….. tỉnh ……… (đỉnh núi), đƣợc đánh dấu trên bản đồ bằng

điểm đặc trƣng có ký hiệu: (…………). Hƣớng chung của đƣờng địa giới là hƣớng

………, đƣờng địa giới đi theo sống núi và kết thúc tại ngã ba địa giới giữa ba

huyện, đồng thời là ngã ba địa giới giữa ba tỉnh: huyện …. và huyện … tỉnh …..,

huyện ……. tỉnh ……., (đỉnh cao.......), đƣợc đánh dấu trên bản đồ bằng điểm đặc

trƣng có ký hiệu: (……….),

Tổng chiều dài toàn tuyến là ….m. Trên tuyến ĐGHC này có ………. mốc, có

………. điểm đặc trƣng chia thành …… đoạn và đƣợc mô tả cụ thể nhƣ sau:

Đoạn 1: Khởi đầu từ ngã ba địa giới giữa ba xã, đồng thời là ngã ba địa giới giữa

ba huyện: xã ………… huyện ……. tỉnh ………., xã ………. huyện ………. và xã

…….. huyện …….. tỉnh ………….. (đỉnh núi), đƣợc đánh dấu trên bản đồ bằng

điểm đặc trƣng có ký hiệu: (……….), theo hƣớng ……., đƣờng địa giới đi theo

sống núi đến ngã ba địa giới giữa ba xã: xã ….. huyện …. tỉnh ………, xã ………

và xã …….. huyện ……… tỉnh …… (đỉnh cao ……), đƣợc đánh dấu trên bản đồ

bằng điểm đặc trƣng có ký hiệu: (…….). Đoạn này dài …..m. Đây chính là tuyến

địa giới giữa xã …….. huyện …….. tỉnh ……….. và xã …….. huyện …….. tỉnh

……..

Đoạn …….: Từ ngã ba địa giới giữa ba xã: xã ………. và xã ………….. huyện

………. tỉnh ……….., xã …………. huyện ……….. tỉnh …………, (đỉnh núi),

268

đƣợc đánh dấu trên bản đồ bằng điểm đặc trƣng có ký hiệu: (…………), theo

hƣớng ………. rồi chuyển hƣớng ……….., đƣờng địa giới đi theo sống núi và kết

thúc tại ngã ba địa giới giữa ba xã, đồng thời là ngã ba địa giới giữa ba huyện: xã

…….. huyện ………… và xã …………. huyện …………… tỉnh ……., xã ………

huyện …… tỉnh …………. (đỉnh cao ………..), đƣợc đánh dấu trên bản đồ bằng

điểm đặc trƣng có ký hiệu: (…….). Đoạn này dài ………m. Đây chính là tuyến địa

giới giữa xã ……… huyện …….. tỉnh ………. và xã ……… huyện ……. tỉnh

………….

Bản xác nhận mô tả tuyến ĐGHC này đƣợc lập trên cơ sở các biên bản xác nhận

mô tả tuyến ĐGHC giữa các xã có đƣờng ĐGHC trùng lên đƣờng ĐGHC của hai

huyện.

Bản xác nhận mô tả này đƣợc làm thành 08 bản có nội dung và giá trị nhƣ nhau.

Mỗi UBND huyện giữ 04 bản để đƣa vào hồ sơ ĐGHC huyện của mình.

Ngày … tháng … năm ………..

TM.UBND huyện ……………



TM.UBND huyện ……………


PHỤ LỤC 14

MẪU BẢN XÁC NHẬN MÔ TẢ ĐGHC CẤP TỈNH

BẢN XÁC NHẬN MÔ TẢ ĐỊA GIỚI HÀNH CHÍNH


Tỉnh ……………..

Và tỉnh ….....………..

269

Tuyến ĐGHC giữa tỉnh …… và tỉnh … nằm trên ….. mảnh bản đồ địa hình tỷ lệ

…….. hệ VN-2000 do Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng xuất bản năm ……., có phiên

hiệu sau: …………………

Tuyến ĐGHC khởi đầu từ ngã ba địa giới giữa ba huyện, đồng thời là ngã ba địa

giới giữa ba tỉnh: huyện … tỉnh ……, huyện …………… và huyện ….….. tỉnh

……… (đỉnh núi), đƣợc đánh dấu trên bản đồ bằng điểm đặc trƣng có ký hiệu:

(…………). Hƣớng chung của đƣờng địa giới là hƣớng ………, đƣờng địa giới đi

theo sống núi và kết thúc tại ngã ba địa giới giữa ba huyện, đồng thời là ngã ba địa

giới giữa ba tỉnh: huyện …. và huyện … tỉnh ….., huyện ……. tỉnh ……. (đỉnh

cao.....), đƣợc đánh dấu trên bản đồ bằng điểm đặc trƣng có ký hiệu: (……….).

Tổng chiều dài toàn tuyến là ….m. Trên tuyến ĐGHC này không chôn mốc, gồm

có ………. điểm đặc trƣng, chia thành …… đoạn và đƣợc mô tả cụ thể nhƣ sau:

Đoạn 1: Khởi đầu từ ngã ba địa giới giữa ba huyện, đồng thời là ngã ba địa giới

giữa ba tỉnh: huyện ……. tỉnh ………., huyện ………. và huyện …….. tỉnh……..

(đỉnh núi), đƣợc đánh dấu trên bản đồ bằng điểm đặc trƣng có ký hiệu: (……….),

theo hƣớng ……., đƣờng địa giới đi theo sống núi đến ngã ba địa giới giữa ba

huyện: huyện …. tỉnh ………, huyện ……… và huyện ……… tỉnh …… (đỉnh cao

……), đƣợc đánh dấu trên bản đồ bằng điểm đặc trƣng có ký hiệu: (…….). Đoạn

này dài …..m. Đây chính là tuyến địa giới giữa huyện …….. tỉnh ……….. và

huyện …….. tỉnh ……..

Đoạn …….: từ ngã ba địa giới giữa ba huyện: huyện ………. và huyện ……….

tỉnh ……….., huyện ……….. tỉnh ……… (đỉnh núi), đƣợc đánh dấu trên bản đồ

bằng điểm đặc trƣng có ký hiệu: (…………), theo hƣớng ………. rồi chuyển

hƣớng ……….., đƣờng địa giới đi theo sống núi và kết thúc tại ngã ba địa giới

giữa ba huyện, đồng thời là ngã ba địa giới giữa ba tỉnh: huyện ………… và

huyện………. tỉnh …………, huyện ……… tỉnh ……. (đỉnh cao ………..), đƣợc

270

đánh dấu trên bản đồ bằng điểm đặc trƣng có ký hiệu: (…….). Đoạn này dài

………m. Đây chính là tuyến địa giới giữa huyện …….. tỉnh ………. và huyện

……. tỉnh ………….

Bản xác nhận mô tả tuyến ĐGHC này đƣợc lập trên cơ sở các biên bản xác nhận

mô tả tuyến ĐGHC giữa các huyện có đƣờng ĐGHC trùng lên đƣờng ĐGHC của

hai tỉnh.

Bản xác nhận mô tả này đƣợc làm thành 08 bản có nội dung và giá trị nhƣ nhau.

Mỗi UBND tỉnh giữ 04 bản để đƣa vào hồ sơ ĐGHC tỉnh của mình.


TM.UBND tỉnh ……………



TM.UBND tỉnh ……………


PHỤ LỤC 15

MẪU BẢN MÔ TẢ TÌNH HÌNH CHUNG VỀ ĐGHC

PHỤ LỤC 15A:

MÔ TẢ TÌNH HÌNH CHUNG VỀ ĐỊA GIỚI HÀNH CHÍNH

Xã ………. Huyện ……… Tỉnh ………

CẤP XÃ

Xã ……….., huyện …….., tỉnh ……….. đƣợc thành lập theo Nghị định số /

/NĐ-CP ngày ....... của Chính phủ, trên cơ sở ………………., có vị trí địa lý nằm ở

phía …………. của huyện …………., tỉnh ………. (*)

Phía …………. giáp với xã ………., huyện ……….., tỉnh ……………

271



Tổng chiều dài toàn tuyến là ……… m , trong đó:

Với xã …………, dài …………. m

Với xã …………, dài …………. m

Với xã …………, dài …………. m

Đƣờng ĐGHC chủ yếu đi theo ……………………. Gồm … mốc ĐGHC.

Trong đó: - Mốc ba mặt: ……………….

- Mốc hai mặt: ……………….

Các tuyến địa giới đã đƣợc UBND xã …………… và các xã liên quan xác nhận

trên thực địa, lập biên bản xác nhận mô tả tuyến ĐGHC; cắm mốc địa giới và lập

bản xác nhận sơ đồ vị trí mốc, lập bản đồ ĐGHC.

Các mốc địa giới, ngã ba địa giới và điểm đặc trƣng đều đƣợc đo tọa độ và thống

kê theo bảng riêng

Ghi chú: mục (*) đối với các xã chỉ điều chỉnh một phần ĐGHC thì phần đầu bản

mô tả chung bổ sung là: “Khi thực hiện Chỉ thị 364/CT của Chủ tịch Hội đồng Bộ

trƣởng (nay là Thủ tƣớng Chính phủ), xã ………, huyện …….., tỉnh …………,

(nêu tình hình điều chỉnh; hoặc có số thay đổi giáp ranh một số tuyến với xã liên

quan). Nay thực hiện Nghị định số / /NĐ-CP ngày ……….. của Chính phủ,

trên cơ sở ………., có vị trí địa lý nằm ở phía ….. của huyện …., tỉnh ……….”,

(tiếp theo mô tả nhƣ trên).

………, ngày … tháng … năm ……….., ngày … tháng … năm

272

………..

Ngƣời lập:

Ngƣời kiểm tra:.............................

………..

TM.UBND xã ……………


PHỤ LỤC 15B

MÔ TẢ TÌNH HÌNH CHUNG VỀ ĐỊA GIỚI HÀNH CHÍNH CẤP HUYỆN

Huyện ……… Tỉnh ………

Dân số: ………….. ngƣời

Tổng số hộ: …………. hộ

Diện tích tự nhiên: ………ha

Huyện ……….. nằm ở phía …… của tỉnh, có diện tích tự nhiên là …. ha, dân số

….. ngƣời (tính đến tháng …… năm …..), có …. thị trấn và …. xã.

Huyện ………….. tiếp giáp với ……….. huyện cùng tỉnh, với các huyện ………..

của tỉnh …………, với (nƣớc nào) và giáp biển …………….. ở phía ………….

với tổng chiều dài đƣờng ĐGHC (kể cả tuyến trùng lên cấp tỉnh, Quốc giới, đƣờng

bờ biển) là …….. km. Đƣờng ĐGHC cấp huyện trên thực địa chủ yếu chạy

…………………………….. (nêu khái quát nhƣ chạy theo sông, suối, đƣờng phân

thủy, tụ thủy, theo bờ vùng, bờ thửa ….) và tiếp giáp với huyện, tỉnh khác nhƣ sau:

- Phía Bắc giáp huyện (huyện cùng tỉnh), tuyến ĐGHC dài ….. km.

- Phía Đông giáp huyện ……….. tỉnh ………., tuyến ĐGHC dài …… km.

…………………………………………………………………………..

Trên đƣờng ĐGHC các cấp của huyện đã cắm …….. mốc. Trong đó mốc cấp tỉnh

là ……., mốc cấp huyện …………., mốc cấp xã …………

273

Trên địa bàn cả huyện có ………. tuyến ĐGHC cấp xã, với tổng chiều dài là

………. km, trong đó trùng lên ĐGHC cấp tỉnh là ……. tuyến, trùng lên ĐGHC

cấp huyện là ………. tuyến và có ………….. xã giáp với nƣớc ………………..

Bản đồ ĐGHC cấp xã của huyện đƣợc thành lập năm …………. trên nền bản đồ

địa hình tỷ lệ …………. do ……………… xuất bản năm ………… Đã làm hoàn

chỉnh hồ sơ của ………… xã, thị trấn.

Bản đồ ĐGHC cấp huyện thành lập trên nền bản đồ địa hình tỷ lệ ……….. do

…………….. xuất bản năm ………., bằng phƣơng pháp ……………. từ các bộ

bản đồ ĐGHC của cấp xã. Bộ bản đồ ĐGHC cấp huyện gồm ……………. tờ, có

phiên hiệu sau: …………….. và đƣợc đóng thành tập.

Các mốc ĐGHC, các tuyến ĐGHC trên địa bàn cả huyện đã đƣợc UBND cấp xã,

huyện có liên quan xác định tại thực địa, cắm mốc, lập bản xác nhận sơ đồ vị trí

mốc ĐGHC, lập biên bản xác nhận mô tả ĐGHC, đã đƣợc thể hiện trên bản đồ

ĐGHC của huyện và đã đƣợc xác nhận, chứng thực theo quy định.

………, ngày … tháng … năm

………..

Ngƣời lập:

Ngƣời kiểm tra:.............................

……….., ngày … tháng … năm

………..



PHỤ LỤC 15C

MÔ TẢ TÌNH HÌNH CHUNG VỀ ĐỊA GIỚI HÀNH CHÍNH CẤP TỈNH

Tỉnh ………

Dân số: ………….. ngƣời

274

Tổng số hộ: …………. hộ

Diện tích tự nhiên: ………ha

Tỉnh ……….. nằm ở ……, có diện tích tự nhiên là …. ha, dân số ….. ngƣời (tính

đến tháng …… năm …..), có …. thành phố, ………… quận, ……… huyện với

…….. phƣờng, ……. thị trấn và …… xã.

Đƣờng ĐGHC của tỉnh dài …. km, trên thực địa chủ yếu chạy … và tiếp giáp với

các tỉnh ………., nƣớc …………………. cụ thể nhƣ sau:

- Phía Bắc giáp nƣớc …………….. đoạn quốc giới dài …………… km.

- Phía Đông giáp tỉnh ………………, tuyến ĐGHC dài …………….. km.

Trên đƣờng ĐGHC các cấp của tỉnh đã cắm …….. mốc. Trong đó cấp tỉnh là …….

mốc, cấp huyện …………. mốc và cấp xã …………mốc.

Trên địa bàn cả tỉnh có ………. tuyến ĐGHC cấp xã, dài ………. km, có ……….

tuyến ĐGHC cấp huyện dài ……….. km, có ……….. huyện giáp với nƣớc và có

………. huyện giáp với biển …………….. Số tuyến ĐGHC cấp xã trùng lên

ĐGHC cấp huyện là …….. tuyến. Trên đƣờng ĐGHC cấp tỉnh có ……… tuyến

ĐGHC cấp huyện và ……. tuyến ĐGHC cấp xã đi trùng lên.

Bản đồ ĐGHC cấp xã đƣợc thành lập năm ………. trên nền bản đồ địa hình tỷ lệ

…….. do ………… xuất bản năm ……….. đã làm đầy đủ cho …….. xã.

Bản đồ ĐGHC cấp huyện đƣợc thành lập năm …………. trên nền bản đồ địa hình

tỷ lệ …………. do ……………… xuất bản năm ………… Đã làm đầy đủ cho

……….. huyện.

Bản đồ ĐGHC của tỉnh thành lập trên nền bản đồ địa hình tỷ lệ ……….. do

………….. xuất bản năm ………., bằng phƣơng pháp ……………. từ các bộ bản

275

đồ ĐGHC của cấp xã, huyện. Bộ bản đồ ĐGHC cấp tỉnh gồm ……………. tờ, có

phiên hiệu sau: …………….. và đƣợc đóng thành tập.

Các mốc ĐGHC, các tuyến ĐGHC trên địa bàn cả tỉnh đã đƣợc UBND cấp xã,

huyện, tỉnh có liên quan xác định tại thực địa, cắm mốc, lập bản xác nhận sơ đồ vị

trí mốc ĐGHC, lập biên bản xác nhận mô tả ĐGHC, đã đƣợc thể hiện trên bản đồ

ĐGHC các cấp, có xác nhận, chứng thực theo quy định.

………, ngày … tháng … năm

………..

Ngƣời lập:

Ngƣời kiểm tra:..............................

……….., ngày … tháng … năm

………..



PHỤ LỤC 16

HƢỚNG DẪN ĐÓNG GÓI HỒ SƠ ĐGHC

PHỤ LỤC 16A

BẢN THỐNG KÊ DANH MỤC CÁC TÀI LIỆU CẤP XÃ

1. Bản sao các văn bản pháp lý về thành lập xã và điều chỉnh ĐGHC xã của

cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền

ĐGHC cấp xã (phƣờng, thị trấn)

….

Số lƣợng … bản Từ trang … đến

trang

2. Bản xác nhận sơ đồ vị trí mốc

ĐGHC

…


trang

276

3. Bảng xác nhận tọa độ các mốc

ĐGHC

…


trang

4. Bảng tọa độ các điểm đặc trƣng

trên đƣờng ĐGHC


trang

5. Mô tả tình hình chung về ĐGHC Số lƣợng … bản Từ trang … đến

trang

6. Biên bản xác nhận mô tả đƣờng

ĐGHC


trang

7. Phiếu thống kê địa danh dân cƣ

…


trang

8. Phiếu thống kê địa danh thủy hệ

….


trang

9. Phiếu thống kê địa danh sơn văn

….


trang

10. Biên bản bàn giao mốc ĐGHC Số lƣợng … bản Từ trang … đến

trang

11. Bộ bản đồ ĐGHC Số lƣợng …. mảnh

PHỤ LỤC 16B

BẢN THỐNG KÊ DANH MỤC CÁC TÀI LIỆU CẤP HUYỆN

277

1. Bản sao văn bản của cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền về thành lập huyện

và điều chỉnh ĐGHC huyện của cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền điều

chỉnh

ĐGHC huyện (quận, thị xã, thành

phố)


trang


ĐGHC


trang

3. Bảng tọa độ các mốc và các điểm

đặc trƣng trên đƣờng ĐGHC


trang


trang

5. Bản xác nhận mô tả đƣờng ĐGHC Số lƣợng … bản Từ trang … đến

trang

6. Bộ bản đồ ĐGHC Số lƣợng … mảnh

PHỤ LỤC 16C

BẢN THỐNG KÊ DANH MỤC CÁC TÀI LIỆU CẤP TỈNH

1. Bản sao văn bản của cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền về thành lập tỉnh

và điều chỉnh ĐGHC tỉnh của cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền điều chỉnh

ĐGHC tỉnh (thành phố) trực thuộc

TW

…


trang

278


ĐGHC


trang

3. Bảng tọa độ các mốc và các điểm

đặc trƣng trên đƣờng ĐGHC


trang


trang

5. Bản xác nhận mô tả đƣờng ĐGHC Số lƣợng … bản Từ trang … đến

trang

6. Bộ bản đồ ĐGHC Số lƣợng … mảnh

PHỤ LỤC 17

MẪU TỜ BÌA CỦA TẬP HỒ SƠ ĐGHC CẤP XÃ

280

PHỤ LỤC 18

MẪU TRÌNH BÀY BÌA TẬP BẢN ĐỒ ĐỊA GIỚI HÀNH CHÍNH

Ghi chú: Tại phụ lục 16, 17 đối với hồ sơ cấp huyện (hoặc tỉnh) thì dòng tên xã,

đƣợc thay thế vị trí dòng tên huyện (hoặc tỉnh) tƣơng ứng.

PHỤ LỤC 19

281

CÁC MẪU VĂN BẢN KIỂM TRA, NGHIỆM THU

PHIẾU GHI Ý KIẾN KIỂM TRA NGHIỆM THU

Tên thành quả:

…………………………………………………………………………………………

… Người sản xuất ……………………….. Người kiểm tra

………………………………………..

……………. Ngày kiểm tra ………………………………

Số

hiệu

Trang Dòng Nội dung vấn đề Ý kiến

kiểm tra

Ý kiến

kiểm tra

lại

Tình

hình sửa

chữa

282

Ngƣời đƣợc kiểm tra


Ngƣời kiểm tra


PHỤ LỤC 19A

MẪU BIÊN BẢN NGHIỆM THU SẢN PHẨM HỒ SƠ ĐGHC

Tỉnh:

…………………………

Huyện: ………………………

Xã: ………………………….

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA

VIỆT NAM


--------------

Hà Nội, ngày tháng năm

BIÊN BẢN NGHIỆM THU SẢN PHẨM HỒ SƠ ĐGHC

TỈNH: …………………….

(Theo phƣơng án Kinh tế - Kỹ thuật … )

Phần Hồ sơ ĐGHC cấp xã (huyện, tỉnh)

Chúng tôi gồm:

1. Ông (bà) ……………………… Chức vụ ……………. Đại diện

………………………………

283


………………………………


………………………………

Có sự chứng kiến của


………………………………


………………………………


………………………………

Đã tiến hành kiểm tra, nghiệm thu hồ sơ ĐGHC cấp xã (huyện, tỉnh) do ……..

thực hiện

Kết quả kiểm tra nghiệm thu nhƣ sau

1. Tổ chức và phƣơng pháp kiểm tra nghiệm thu: (nêu ngắn gọn về tổ chức và

phƣơng pháp đã tiến hành kiểm tra nghiệm thu).

2. Tài liệu đã giao nộp để kiểm tra, nghiệm thu (thống kê đầy đủ)

3. Kết quả kiểm tra chất lƣợng sản lƣợng.

(Nêu trình tự kết quả chất lƣợng đối với từng loại hồ sơ)

A- Hồ sơ địa giới hành chính cấp xã.

B- Hồ sơ địa giới hành chính cấp huyện

C- Hồ sơ địa giới hành chính cấp tỉnh

284

Mỗi chủng loại công việc, mỗi loại tài liệu cần nêu rõ tổng khối lƣợng, số lƣợng đã

kiểm tra trong phòng, ngoài thực địa, tỷ lệ kiểm tra, chất lƣợng đạt đƣợc.

Nhận xét và đánh giá

Nhận xét chung về kết quả do các đơn vị sản xuất thực hiện đã đƣợc các cấp

nghiệm thu. Đánh giá cụ thể các hồ sơ nào đạt, mức độ; Hồ sơ nào không đạt, lý

do. Kiến nghị biện pháp khắc phục cụ thể, khối lƣợng công việc đã hoàn thành.

Ngày tháng năm 2008

Đại diện đơn vị thi công

(Ký đóng dấu)

Ngày tháng năm 2008

Đại diện UBND cấp kiểm tra

(Ký đóng dấu)

PHỤ LỤC 19B

MẪU BẢNG DANH MỤC TÀI LIỆU ĐÃ NGHIỆM THU

BẢNG DANH MỤC TÀI LIỆU ĐÃ NGHIỆM THU

(Kèm theo biên bản kiểm tra nghiệm thu …, ngày … tháng … năm …….)

Hồ sơ địa giới hành chính

…………………………………………………………………….

Số Loại sản Đơn Hình thức và

khối lƣợng

Phân Thời gian

nghiệm

Ghi chú

285

TT phẩm vị nghiệm thu loại thu

Ngày ….. tháng …….. năm……

Ý kiến ngƣời đƣợc nghiệm thu

(Ghi rõ ý kiến đồng ý, không đồng ý)

(Ký ghi rõ họ tên)

Ngày … tháng … năm

Ngƣời nghiệm thu

(Ký ghi rõ họ tên)

Mẫu đơn khiếu nại "hoặc tố cáo"

CỘNG HÕA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM


286

ĐƠN KHIẾU NẠI (HOẶC TỐ CÁO)

(Về việc…………………..)

I. Kính gửi:……………. (Tên cơ quan, tổ chức, cán bộ có thẩm quyền giải

quyết)

II. Lƣợc ghi lý lịch ngƣời gửi đơn

Tên tôi là:……………………………. sinh ngày…………………..

Thƣờng trú tại:………………………. Số CMT (hộ chiếu)

………………………..

Ngày và nơi cấp:…………………….. hiện đang (làm gì, ở đâu):

…………………….

III. Giải trình vụ việc (cần khiếu nại, tố cáo)

Nêu tóm tắt sự việc xảy ra, ngắn gọn, đủ tình tiết.

(Nếu quyền lợi hợp pháp bị xâm phạm, bị giải quyết sau thì viết đơn khiếu nại).

(Nếu ngƣời thực hiện hành vị phạm tội, hành vi xâm phạm quyền lợi của xã hội,

của bản thân, của ngƣời xung quanh một cách sai pháp luật, trái với đạo đức xã

hội thì nêu rõ tên là đơn tố cáo).

IV. Nêu yêu cầu giải quyết khiếu nại, tố cáo

- Đề ghị thẩm tra, xác minh (có thể giới thiệu tài liệu, chứng cứ, ngƣời biết

việc làm chứng…). Giải quyết lại theo đúng chính sách pháp luật, đúng

quyền lợi hợp pháp.

- Đề nghị áp dụng hình thức xử lí thích đáng đối với ngƣời bị khiếu nại, tố

cáo.

V. Lời cam đoan

287

Tôi xin cam đoan trƣớc cơ quan tổ chức, về nội dung khiếu nại (tố cáo) trên là

đúng sự thật và xin chịu trách nhiệm về nội dung đã khiếu nại (tố cáo).

Mong quý cơ quan sớm xét và giải quyết để bảo vệ quyền lợi cho

……………………

……………………………………………………………………………………

…….

Xin chân thành cảm ơn quý cơ quan.

(Địa danh) Ngày…. tháng… năm….

Ngƣời làm đơn

(Ký tên và ghi rõ họ tên

Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam

Độc lập - Tự do - Hạnh phúc

Hà nội, ngày... tháng... năm

288

ĐƠN KHIẾU NẠI

Kính gửi: (Đề đúng cơ quan có thẩm quyền giải quyết)

1. Ngƣời khiếu nại

2. Đối tƣợng bị khiếu nại

3. Nội dung khiếu nại

Tóm tắt vụ việc khiếu nại

Những quyền và lợi ích hợp pháp bị xâm phạm

4. Quá trình khiếu nại và việc giải quyết khiếu nại

5. Những yêu cầu của ngƣời khiếu nại

6. Cam kết của ngƣời khiếu nại

7. Tài liệu gửi theo đơn:

1.

2.

3.

...

Ngƣời khiếu nại


289

Chú giải:

Những nội dung ghi trong đơn khiếu nại

1. Ngƣời khiếu nại.

a. Trƣờng hợp ngƣời khiếu nại là cá nhân.

Phải ghi đầy đủ họ và tên địa chỉ của ngƣời khiếu nại, nếu có ngƣời đại diện thì ghi

rõ họ tên của ngƣời đại diện và ghi rõ mối quan hệ của họ với ngƣời khiếu nại.

b. Trƣờng hợp ngƣời khiếu nại là cơ quan, tổ chức.

Phải ghi rõ tên cơ quan, tổ chức, địa chỉ cơ quan tổ chức đó.

2. Đối tƣợng bị khiếu nại.

Ghi rõ khiếu nại về việc gì, nếu khiếu nại về:

a. Quyết định hành chính: Phải ghi rõ cơ quan ra quyết định; số quyết định; ngày

tháng năm ra quyết định; ngƣời ký quyết định.

b. Về hành vi hành chính: Phải ghi rõ họ tên chức vụ địa chỉ, ngƣời thực hiện hành

vi hành chính.

3. Nội dung khiếu nại.

a. Tóm tắt việc khiếu nại: ghi ngắn gọn, rõ ràng, trung thực diễn biến nội dung vụ

việc khiếu nại.

290

b. Những quyền và lợi ích hợp pháp bị xâm phạm: phải ghi rõ quyết định hành

chính hoặc hành vi hành chính (nhƣ đã nêu ở trên) đã xâm phạm đến những quyền

và lợi ích hợp pháp nào của mình.

4. Quá trình khiếu nại và kết quả giải quyết khiếu nại.

Ghi rõ đã gửi đơn đến cơ quan nào; đã đƣợc những cơ quan nào giải quyết và kết

quả giải quyết.

5. Những yêu cầu của ngƣời khiếu nại.

Những yêu cầu này phải xuất phát từ nội dung, những yêu cầu đó có thể là: khôi

phục quyền và lợi ích, đòi bồi thƣờng và mức độ bồi thƣờng.v.v...

6. Cam kết của ngƣời khiếu nại.

a. Ghi những cam kết của ngƣời khiếu nại về nội dung đã trình bày trong đơn và

tính chính xác của tài liệu kèm theo.

b. Trƣờng hợp vụ việc đã đƣợc giải quyết lần đầu mà tiếp khiếu theo trình tự hành

chính thì ngƣời khiếu nại phải cam kết không khởi kiện vụ việc này ra Toà án.

7. Tài liệu gửi kèm theo đơn (nếu có): Bao gồm các quyết định, văn bản trả lời của

cơ quan, ảnh, sơ đồ... có giá trị chứng minh cho nội dung khiếu nại; phải ghi theo

thứ tự thời gian, trung thực, rõ ràng chính xác.

* Mẫu đơn khiếu nại này ban hành kèm theo Thông tư số 1118/TT. TTNN ngày 20

tháng 7 năm 1996 của Tổng Thanh tra Nhà nước hướng dẫn một số vấn đề về giải

quyết khiếu nại hành chính hiện nay.

291


Độc lập - Tự do - Hạnh phúc

......., ngày …. tháng …. năm …….

ĐƠN KHIẾU NẠI

Kính gửi: ................................................................................................ (1)

Họ và tên: …………………………………. (2); Mã số hồ sơ: .............. (3)

Địa chỉ: .......................................................................................................

Khiếu nại ............................................................................................... (4)

Nội dung khiếu nại .................................................................................. (5)

.....................................................................................................................

(Tài liệu, chứng từ kèm theo – nếu có)

NGƢỜI KHIẾU NẠI


(1) Tên cơ quan, tổ chức, cá nhân có thẩm quyền giải quyết khiếu nại.

(2) Họ tên của ngƣời khiếu nại,

- Nếu là đại diện khiếu nại cho cơ quan, tổ chức thì ghi rõ chức danh, tên cơ quan,

tổ chức mà mình đại diện.

- Nếu là ngƣời đƣợc ủy quyền khiếu nại thì ghi rõ theo ủy quyền của cơ quan, tổ

chức, cá nhân nào.

292

(3) Nội dung này do cơ quan giải quyết khiếu nại ghi.

(4) Khiếu nại lần đầu (hoặc lần hai) đối với quyết định, hành vi hành chính của ai?

(5) Nội dung khiếu nại

- Ghi tóm tắt sự việc dẫn đến khiếu nại;

- Yêu cầu (đề nghị) của ngƣời khiếu nại (nếu có);

UBND CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

QUẬN: …………….. Độc lập – Tự do – Hạnh phúc

UBND --------

PHƢỜNG (XÃ) ……

Số: …./….

….., ngày … tháng … năm …..

GIẤY BIÊN NHẬN

ĐƠN KHIẾU NẠI, TỐ CÁO

UBND phƣờng: ……… Quận: ………………

Có nhận đơn của Ông (bà): …………………………… hoặc đại diện hợp pháp của

Ông (bà):

………………………………………………………………………………………

……………………………………………..

Chỗ ở tại:

………………………………………………………………………………………

……………………………….

293

Trình bày về việc:

………………………………………………………………………………………

……………………….

Đính kèm theo đơn gồm các tài liệu sau:

1- ………………………………………………………………………………

…………………………………………...

2- ………………………………………………………………………………

…………………………………………...

Sau 10 (mƣời) ngày cơ quan sẽ thông báo để ông (bà) biết kết quả.

NGƢỜI NHẬN ĐƠN

(Ký tên và ghi rõ họ, tên).

294

MỤC LỤC

Trang

Lời giới thiệu…………………………………………………………. 2

Môc Lôc 4

PHẦN 1

PHÁP LUẬT ĐẤT ĐAI VIỆT NAM 7

Chương 1 LỊCH SỬ PHÁP LUẬT ĐẤT ĐAI VIỆT NAM QUA CÁC THỜI

KỲ……………………………………………………………………..

7

I. PHÁP LUẬT ĐẤT ĐAI VỀ CHẾ ĐỘ SỞ HỮU VÀ SỬ DỤNG ĐẤT

TRƢỚC NĂM 1975……………………………………………………………… 7

II. PHÁP LUẬT ĐẤT ĐAI TỪ NĂM 1975 ĐẾN NĂM 2003……………………..

26

Chương 2 KHÁI NIỆM, ĐỐI TƢỢNG ĐIỀU CHỈNH VÀ PHƢƠNG PHÁP

ĐIỀU CHỈNH CỦA NGÀNH LUẬT ĐẤT ĐAI……………………

33

I. KHÁI QUÁT CHUNG …………………………………………………………. 33

II. KHÁI NIỆM, ĐỐI TƢỢNG ĐIỀU CHỈNH VÀ PHƢƠNG PHÁP ĐIỀU

CHỈNH CỦA NGÀNH LUẬT ĐẤT ĐAI……………………………………….

34

III. CÁC NGUYÊN TẮC CỦA NGÀNH LUẬT ĐẤT ĐAI………………………. 42

IV. NGUỒN CỦA NGÀNH LUẬT ĐẤT ĐAI……………………………………… 47

Chương 3 QUAN HỆ PHÁP LUẬT ĐẤT ĐAI………………………………... 49 I. KHÁI NIỆM VÀ PHÂN LOẠI QUAN HỆ PHÁP LUẬT ĐẤT ĐAI………… 49

II. CÁC YẾU TỐ CẤU THÀNH QUAN HỆ PHÁP LUẬT ĐẤT ĐAI………….. 52 III. MỐI QUAN HỆ GIỮA NGÀNH LUẬT ĐẤT ĐAI VỚI CÁC NGÀNH

LUẬT KHÁC……………………………………………………………………. 61

Chương 4 CHẾ ĐỘ PHÁP LÝ ĐỐI VỚI CÁC LOẠI ĐẤT………………….. 64 I. CHẾ ĐỘ SỬ DỤNG ĐẤT NÔNG NGHIỆP …………………………………... 65

II. CHẾ ĐỘ SỬ DỤNG ĐẤT PHI NÔNG NGHIỆP …………………… . . 79 III. QUẢN LÝ VÀ ĐƢA ĐẤT CHƢA SỬ DỤNG VÀO SỬ DỤNG … 93

Chương 5

ĐỊA VỊ PHÁP LÝ CỦA NGƢỜI SỬ DỤNG ĐẤT……………….. 96

I. QUYỀN VÀ NGHĨA VỤ CHUNG CỦA NGƢỜI SỬ DỤNG ĐẤT………….. 96 II. QUYỀN VÀ NGHĨA VỤ CỦA TỔ CHỨC, HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN

ĐƢỢC NHÀ NƢỚC GIAO ĐẤT, CHO THUÊ ĐẤT………………………….

97

III. QUYỀN VÀ NGHĨA VỤ CỦA NGƢỜI VIỆT NAM ĐỊNH CƢ Ở NƢỚC

NGOÀI, TỔ CHỨC, CÁ NHÂN NƢỚC NGOÀI SỬ DỤNG ĐẤT Ở VIỆT

NAM……………………………………………………………………………….

102

Chương 6 PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 106

295

I. KHÁI NIỆM VỀ CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT………………………... 106 II. ĐIỀU KIỆN CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT……………………………... 107

III. CÁC HÌNH THỨC VÀ THỦ TỤC CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT……. 109

PHẦN 2

QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ ĐẤT ĐAI…………………………….

123

Chương 7

KHÁI QUÁT VỀ QUẢN LÝ NHÀ NƢỚC VỀ ĐẤT ĐAI……… 123

I. KHÁI NIỆM VÀ SỰ CẦN THIẾT CỦA QUẢN LÝ NHÀ NƢỚC VỀ ĐẤT

ĐAI………………………………………………………………………………... 123

II. NGUYÊN TẮC QUẢN LÝ NHÀ NƢỚC VỀ ĐẤT ĐAI………………………. 125 III. PHƢƠNG PHÁP QUẢN LÝ NHÀ NƢỚC VỀ ĐẤT ĐAI…………………….. 127 IV. CÔNG CỤ QUẢN LÝ NHÀ NƢỚC VỀ ĐẤT ĐAI……………………………. 128

Chương 8

QUẢN LÝ NHÀ NƢỚC VỀ ĐỊA GIỚI HÀNH CHÍNH………….. 130

I. CÁC KHÁI NIỆM LIÊN QUAN ĐẾN ĐỊA GIỚI HÀNH CHÍNH…………... 130 II. THẨM QUYỀN PHÂN ĐỊNH ĐỊA GIỚI HÀNH CHÍNH CÁC CẤP……….. 131

III. QUY TRÌNH PHÂN ĐỊNH ĐỊA GIỚI HÀNH CHÍNH ……………………… 132

IV. QUẢN LÝ HỒ SƠ ĐỊA GIỚI HÀNH CHÍNH………………………………… 148

V. THẨM ĐỊNH HỒ SƠ ĐỊA GIỚI HÀNH CHÍNH CÁC CẤP ………………... 151

VI. THẨM ĐỊNH VIỆC THỂ HIỆN ĐƢỜNG ĐỊA GIỚI VÀ CÁC YẾU TỐ

LIÊN QUAN ĐẾN ĐƢỜNG ĐỊA GIỚI HÀNH CHÍNH……………………… 153

Chương 9

QUẢN LÝ NHÀ NƢỚC VỀ QUI HOẠCH VÀ KẾ HOẠCH SỬ

DỤNG ĐẤT…………………………………………………………..

155

I. KHÁI NIỆM VỀ QUY HOẠCH, KẾ HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT……………... 155

II. NGUYÊN TẮC LẬP QUY HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT………………………… 157

III. CĂN CỨ LẬP QUY HOẠCH, KẾ HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT………………... 157

IV. NỘI DUNG QUY HOẠCH, KẾ HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT…………………... 158

V. THẨM QUYỀN LẬP QUY HOẠCH, KẾ HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT……. 159

VI. THẢM QUYỀN QUYẾT ĐỊNH XÉT, DUYỆT, ĐIỀU CHỈNH

QUY HOẠCH, KẾ HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT ………………………………… 161

Chương 10

QUẢN LÝ NHÀ NƢỚC VỀ GIAO ĐẤT, CHO THUÊ ĐẤT,

CHUYỂN MỤC ĐÍCH SỬ DỤNG ĐẤT, …………………………..

165

I. QUẢN LÝ NHÀ NƢỚC VỀ VIỆC GIAO ĐẤT, CHO THUÊ ĐẤT,

CHUYỂN MỤC ĐÍCH SỬ DỤNG ĐẤT………………………………………..

165

II. THỦ TỤC GIAO ĐẤT, CHO THUÊ ĐẤT ĐỐI VỚI CÁC DỰ ÁN ĐẦU TƢ 172

Chương 11

QUẢN LÝ NHÀ NƢỚC TRONG VIỆC CẤP GIẤY CHỨNG

NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ

173

296

CÔNG TRÌNH XÂY DỰNG TRÊN ĐẤT…………………………. I.

QUY ĐỊNH CHUNG VỀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN………………………..

173

II. NHỮNG TRƢỜNG HỢP ĐƢỢC CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN……………… 177

III. THỦ TỤC CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN ………………………………………. 184

IV. TRÁCH NHIỆM CỦA CƠ QUAN QUẢN LÝ NHÀ NƢỚC TRONG VIỆC

CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN …………………………………………………….

189

Chương 12 QUẢN LÝ NHÀ NƢỚC TRONG VIỆC THU HỒI ĐẤT, BỒI

THƢỜNG, HỖ TRỢ, TÁI ĐỊNH CƢ………………………

190

I. VỀ THU HỒI ĐẤT………………………………………………………………. 190

II. VỀ BỒI THƢỜNG, HỖ TRỢ, TÁI ĐỊNH CƢ………………………………… 193

Chương 13 THÀNH TRA, KIỂM TRA GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP,

KHIẾU NẠI, TỐ CÁO LIÊN QUAN ĐẾN ĐẤT ĐAI……………..

227

I THANH TRA, KIỂM TRA VIỆC CHẤP HÀNH CHẾ ĐỘ QUẢN LÝ VÀ

SỬ DỤNG ĐẤT ĐAI……………………………………………………………..

227

II. GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP, KHIẾU NẠI, TỐ CÁO LIÊN QUAN ĐẾN

ĐẤT ĐAI CỦA CÁC CƠ QUAN HÀNH CHÍNH NHÀ NƢỚC………………

233

III. TRÌNH TỰ, THỦ TỤC GIẢI QUYẾT KHIẾU NẠI, TỐ CÁO LIÊN QUAN

ĐẾN ĐẤT ĐAI……………………………………………………………………

239

297

GIÁO TRÌNH

LUẬT ĐẤT ĐAI

HOANGVAN DESIGNER

NĂM 2012

giáo trình luật Đất Đai - học viện hành chính, bản mới

Documents