Phần I: TỔNG QUAN LUẬT ĐẤT ĐAI NĂM 2013Luật Đất đai năm 2013 được Quốc hội thông qua ngày 29 tháng 11 năm 2013.

Luật được bố cục thành 14 Chương, 212 điều (tăng 7 Chương và 66 điều so với Luật Đất đai năm 2003). Cụ thể như sau:

Chương 1: Quy định chungChương 2: Quyền và trách nhiệm của Nhà nước đối với đất đai.Chương 3: Địa giới hành chính và Điều tra cơ bản về đất đai.Chương 4: Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đấtChương 5: Giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đấtChương 6: Thu hồi đất, trưng dụng đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cưChương 7: Đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở

hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đấtChương 8: Tài chính đất đai, giá đất và đấu giá quyền sử dụng đấtChương 9: Hệ thống thông tin đất đai và cơ sở dữ liệu đất đaiChương 10: Chế độ sử dụng các loại đấtChương 11: Quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất.Chương 12: Thủ tục hành chính về đất đaiChương 13: Giám sát, thanh tra, giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo và xử

lý vi phạn pháp luật về đất đai.Chương 14: Điều khoản thi hành.So với Luật Đất đai năm 2003, Luật Đất đai năm 2013 có những đổi mới quan

trọng nhằm đáp ứng yêu cầu của công cuộc công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước và hội nhập kinh tế quốc tế theo tinh thần của Nghị quyết số 19 -NQ/TW ngày 31/10/2013 của Hội nghị lần thứ sáu Ban chấp hành TW Đảng Khoá XI. Trong đó tập trung vào 6 vấn đề chủ yếu sau đây:

1. Quy định một cách cụ thể hơn những bảo đảm của Nhà nước đối với người sử dụng đất; các quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất phù hợp với từng đối tượng, từng hình thức sử dụng đất và điều kiện để thực hiện các quyền của người sử dụng đất.

2. Đổi mới một cách căn bản công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất theo hướng quy định rõ hơn mối quan hệ giữa quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất với quy hoạch, kế hoạch của các ngành, lĩnh vực và của địa phương; quy định đầy đủ, rõ ràng căn cứ và nội dung lập quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất của từng cấp, đặc biệt là quy định cụ thể nội dung kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện để làm căn cư thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng.

1

3. Các quan hệ đất đai chủ yếu được chế định theo hướng xóa bỏ dần cơ chế bao cấp trong quản lý, sử dụng đất đai; từng bước vận hành theo cơ chế thị trường. Cụ thể:

- Thu hẹp các trường hợp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất và chuyển cơ bản sang áp dụng hình thức Nhà nước cho thuê đất.

- Việc Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư được thực hiện chủ yếu thông qua cơ chế đấu giá quyền sử dụng đất.

- Trong trường hợp giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư thì việc định giá đất được thực hiện theo nguyên tắc thị trường.

- Bảng giá đất do Nhà nước quy định được xây dựng định kỳ 5 năm một lần; giá đất trong bảng giá đất là để phục vụ chủ yếu cho mục đích tính thuế sử dụng đất, lệ phí và phí trong quản lý, sử dụng đất đai; tính tiền sử dụng đất khi hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất trong hạn mức đối với đất ở. Các trường hợp tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất; tính tiền bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất và tính giá trị quyền sử dụng đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước thì áp dụng giá đất cụ thể.

- Việc định giá đất được vận hành theo cơ chế tổ chức định giá đất và tổ chức thẩm định giá đất là hai tổ chức độc lập; giá đất do tư vấn xác định là một trong các căn cứ để cơ quan nhà nước có thẩm quyền quy định, quyết định giá đất cụ thể.

4. Hoàn thiện một bước cơ chế tài chính trong việc tạo quỹ đất sạch để đấu giá quyền sử dụng đất nhằm phát huy nguồn lực từ đất đai thông qua quy định Nhà nước chủ động thu hồi đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; mở rộng các đối tượng thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê. Quy định cụ thể điều kiện được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư, có chế tài mạnh để xử lý đối với các trường hợp đất đã được giao, cho thuê nhưng không đưa vào sử dụng, chậm tiến độ sử dụng nhằm lựa chọn được nhà đầu tư có năng lực, đồng thời khắc phục cơ bản tình trạng giao đất, cho thuê đất tràn lan, bỏ hoang, kém hiệu quả trong thời gian vừa qua. Bổ sung và hoàn thiện quy định về chế độ sử dụng đối với đất khu công nghiệp, khu công nghệ cao và khu kinh tế, đất để xây dựng công trình ngầm nhằm đáp ứng yêu cầu của thực tiên phát triển kinh tế - xã hội của đất nước.

5. Tăng cường hơn công khai, minh bạch và dân chủ hóa trong quản lý, sử dụng đất thông qua các quy định cụ thể về những trường hợp Nhà nước phải thu hồi đất; quy định đăng ký đất đai là bắt buộc và việc đăng ký đất đai trên mạng điện tử; quy định khung pháp lý về thông tin đất đai, cơ sở dữ liệu đất đai, quyền tiếp cận thông tin đất đai; việc tham gia của người dân, doanh nghiệp, trách nhiệm giải trình của Nhà nước trong công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, trong việc bố trí tái định cư, đào tạo, chuyển đổi nghề, hỗ trợ tìm kiếm việc làm; việc giám sát đối với công tác quản lý, sử dụng đất của các cơ quan dân cử, của công dân và hệ thống theo dõi, đánh giá đối với quản lý và sử dụng đất trên phạm vi cả nước và các địa phương.

2

6. Thiết lập sự bình đẳng trong việc tiếp cận đất đai, thực hiện quyền và nghĩa vụ sử dụng đất giữa nhà đầu tư trong nước và nhà đầu tư nước ngoài cho phù hợp với yêu cầu hội nhập và thu hút đầu tư.

Nhà đầu tư trong nước và nước ngoài đều bình đẳng trong việc áp dụng hình thức giao đất, thuê đất; mở rộng quyền nhận chuyển nhượng vốn là giá trị quyền sử dụng đất của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, quyền nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong các dự án phát triển nhà ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của pháp luật về nhà ở.

3

PHẦN II : NHỮNG ĐỔI MỐI QUAN TRỌNG CỦA LUẬT ĐẤT ĐAI

NĂM 2013 SO VỚI LUẬT ĐẤT ĐAI NĂM 2003 I - VỀ QUY ĐỊNH CHUNG1. Quy định về người sử dụng đất: Người sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai là người được Nhà nước

giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai để phân biệt với người đang sử dụng đất do thuê dân sự, nhận khoán, mượn đất để sử dụng.

Các quy định của pháp luật về đất đai trước Luật Đất đai năm 2003 và trong quá trình tổ chức thực hiện cho thấy, trong quan hệ đất đai, do có sự phân biệt quá cứng nhắc giữa tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đầu tư vào Việt Nam có sử dụng đất với tổ chức kinh tế trong nước có sử dụng đất nên khi xuất hiện những pháp nhân “lưỡng tính” vừa có yếu tố trong nước vừa có yếu tố nước ngoài thì pháp nhân đó vô hình dung không thuộc phạm trù “người sử dụng đất” quy định trong Luật Đất đai, cho nên xét về mặt pháp lý thì việc quy định quyền, nghĩa vụ và các chế định về cơ chế tài chính đối với loại pháp nhân lưỡng tính này đều thiếu tính chặt chẽ nếu không nói là xung đột pháp luật.

Để khắc phục mặt hạn chế nêu trên, nội dung chế định người sử dụng đất trong Luật Đất đai năm 2013 (sau đây gọi là Luật Đất đai) đã được bổ sung, chỉnh sửa theo hướng đồng bộ với các luật chuyên ngành về đầu tư và về doanh nghiệp. Cụ thể, theo quy định tại Điều 5 Luật Đất đai thì người sử dụng đất bao gồm:

- Tổ chức trong nước gồm cơ quan nhà nước, đơn vị vũ trang nhân dân, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội, tổ chức kinh tế, tổ chức chính trị xã hội - nghề nghiệp, tổ chức xã hội, tổ chức xã hội - nghề nghiệp, tổ chức sự nghiệp công lập và tổ chức khác theo quy định của pháp luật về dân sự (sau đây gọi chung là tổ chức);

- Hộ gia đình, cá nhân trong nước (sau đây gọi là hộ gia đình, cá nhân);- Cộng đồng dân cư gồm cộng đồng người Việt Nam sinh sống trên cùng địa

bàn thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc, tổ dân phố và điểm dân cư tương tự có cùng phong tục, tập quán hoặc có chung dòng họ;

- Cơ sở tôn giáo gồm chùa, nhà thờ, nhà nguyện, thánh thất, thánh đường, niệm phật đường, tu viện, trường đào tạo riêng của tôn giáo, trụ sở của tổ chức tôn giáo và cơ sở khác của tôn giáo;

- Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao gồm cơ quan đại diện ngoại giao, cơ quan lãnh sự, cơ quan đại diện khác của nước ngoài có chức năng ngoại giao được Chính phủ Việt Nam thừa nhận; cơ quan đại diện của tổ chức thuộc Liên hợp quốc, cơ quan hoặc tổ chức liên chính phủ, cơ quan đại diện của tổ chức liên chính phủ;

4

- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài theo quy định của pháp luật về quốc tịch;

- Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài gồm doanh nghiệp 100% vốn đầu tư nước ngoài, doanh nghiệp liên doanh, doanh nghiệp Việt Nam mà nhà đầu tư nước ngoài mua cổ phần, sáp nhập, mua lại theo quy định của pháp luật về đầu tư.

2. Quy định người chịu trách nhiệm trước Nhà nước đối với việc sử dụng đất

Theo quy định tại Điều 53 Hiến pháp năm 2013 thì đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Vì vậy, trong khung pháp lý về đất đai cần thiết phải có quy định để đảm bảo rằng đất đai mặt dù pháp luật quy định thuộc sở hữu toàn dân nhưng không phải vì thế mà đất đai không có chủ cụ thể. Người chủ cụ thể đối với đất đai phải là người chịu trách nhiệm trước Nhà nước đối với việc sử dụng đất và cần thiết phải luật định.

Tuy nhiên, vấn đề nêu trên không phải đã được nhận thức ngay từ khi xây dựng dự thảo Luật Đất đai mà được đúc kết, rút ra từ “lỗ hổng quản lý” phát hiện trong quá trình thực hiện Luật Đất đai và phải đến Nghị định số 84/2007/NĐ-CP mới được bổ sung khắc phục. Luật Đất đai đã dành một điều để luật hóa quy định này, cụ thể:

“Người chịu trách nhiệm trước Nhà nước đối với việc sử dụng đất1. Người đứng đầu của tổ chức, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao,

doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài đối với việc sử dụng đất của tổ chức mình.2. Chủ tịch Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn đối với việc sử dụng đất

nông nghiệp vào mục đích công ích; đất phi nông nghiệp đã giao cho Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn (sau đây gọi chung là Ủy ban nhân dân cấp xã) để sử dụng vào mục đích xây dựng trụ sở Ủy ban nhân dân, các công trình công cộng phục vụ hoạt động văn hóa, giáo dục, y tế, thể dục thể thao, vui chơi, giải trí, chợ, nghĩa trang, nghĩa địa và công trình công cộng khác của địa phương.

3. Người đại diện cho cộng đồng dân cư là trưởng thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc, tổ dân phố hoặc người được cộng đồng dân cư thỏa thuận cử ra đối với việc sử dụng đất đã giao, công nhận cho cộng đồng dân cư.

4. Người đứng đầu cơ sở tôn giáo đối với việc sử dụng đất đã giao cho cơ sở tôn giáo.

5. Chủ hộ gia đình đối với việc sử dụng đất của hộ gia đình.6. Cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đối với việc sử dụng đất của

mình.7. Người có chung quyền sử dụng đất hoặc người đại diện cho nhóm người có

chung quyền sử dụng đất đối với việc sử dụng đất đó.” (Điều 7 Luật Đất đai năm)3. Về phân loại đất và căn cứ phân loại đất:3.1. Quy định về phân loại đất

5

Luật Đất đai vẫn phân loại đất đai thành 3 nhóm chủ yếu như như pháp luật về đất đai trước đó, nhưng nội hàm của nhóm đất phi nông nghiệp trong Luật Đất đai thì đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp được bóc tách ra thành 2 loại riêng biệt: đất thương mại, dịch vụ và đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp. Cụ thể:

2. Nhóm đất phi nông nghiệp bao gồm các loại đất sau đây:a) Đất ở gồm đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị;b) Đất xây dựng trụ sở cơ quan; c) Đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh;d) Đất xây dựng công trình sự nghiệp gồm đất xây dựng trụ sở của tổ chức sự

nghiệp; đất xây dựng cơ sở văn hóa, xã hội, y tế, giáo dục và đào tạo, thể dục thể thao, khoa học và công nghệ, ngoại giao và công trình sự nghiệp khác;

đ) Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp gồm đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất; đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm;

e) Đất sử dụng vào mục đích công cộng gồm đất giao thông (gồm cảng hàng không, sân bay, cảng đường thủy nội địa, cảng hàng hải, hệ thống đường sắt, hệ thống đường bộ và công trình giao thông khác); thủy lợi; đất có di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh; đất sinh hoạt cộng đồng, khu vui chơi, giải trí công cộng; đất công trình năng lượng; đất công trình bưu chính, viễn thông; đất chợ; đất bãi thải, xử lý chất thải và đất công trình công cộng khác;

g) Đất cơ sở tôn giáo, tín ngưỡng; h) Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang lễ, nhà hỏa táng;i) Đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối và mặt nước chuyên dùng; k) Đất phi nông nghiệp khác gồm đất làm nhà nghỉ, lán, trại cho người lao

động trong cơ sở sản xuất; đất xây dựng kho và nhà để chứa nông sản, thuốc bảo vệ thực vật, phân bón, máy móc, công cụ phục vụ cho sản xuất nông nghiệp và đất xây dựng công trình khác của người sử dụng đất không nhằm mục đích kinh doanh mà công trình đó không gắn liền với đất ở;” (Khoản 2 Điều 10 Luật Đất đai)

3.2. Căn cứ để phân loại đấtTrước Luật Đất đai chưa có điều, khoản nào quy định căn cứ để phân loại đất.

Vì vậy, trong thực tế triển khai thi hành Luật các địa phương đã gặp không ít khó khăn, vướng mắc khi cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sử hữu nhà ở và tái sản khác gắn liền với đất, xác định nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư,…Để khắc phục hạn chế này, Luật Đất đai dành một điều để quy định các cư để xác định loại đất. Cụ thể như sau:

“Căn cứ để phân loại đất:a) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở

và quyền sử dụng đất ở đã được cấp trước ngày 10/12/2009; Giấy chứng nhận

6

quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; b) Giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều 100 của

Luật Đất đai đối với trường hợp chưa được cấp Giấy chứng nhận nêu tại tiết a điểm này;

c) Quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với trường hợp chưa được cấp Giấy chứng nhận;

d) Đối với trường hợp không có giấy tờ quy định tại các điểm nêu trên thì việc xác định loại đất thực hiện theo quy định của Chính phủ.” (Điều 11 Luật Đất đai).

II – VỀ QUY HOẠCH, KẾ HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT

1. Lồng ghép quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của cấp xã vào trong quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp huyện

Trong hệ thống quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất thì quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của cấp xã được Luật Đất đai năm 2013 lồng ghép vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của cấp huyện. Việc lồng ghép này không làm mất đi vaii trò của quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất của cấp xã trong quản lý và sử dụng đất. Cụ thể, hệ thống quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất ở nước ta theo quy định mới bao gồm 5 loại sau:

- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp quốc gia.- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp tỉnh.- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp huyện.- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất quốc phòng.- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất an ninh.Cũng theo quy định Luật Đất đai thì kỳ quy hoạch sử dụng đất là 10 năm; kỳ

kế hoạch sử dụng đất cấp quốc gia, cấp tỉnh và kế hoạch sử dụng đất quốc phòng, đất an ninh thì kỳ kế hoạch sử dụng đất là 05 năm, kỳ kế hoạch sử dụng đất cấp huyện được lập hàng năm.

2. Việc xác định các chỉ tiêu sử dụng đất đối với từng nhóm đất, loại đất trong quy hoạch sử dụng đất được Luật phân cấp triệt để không chỉ cụ thể, rõ ràng nhằm khắc phục tính tuỳ tiện khi ban hành các quyết định liên quan đến đất đai mà còn tạo sự chủ động cho từng cấp trong quản lý nhà nước về đất đai tại địa phương mình

Những đổi mới trong lĩnh vực quy hoạch sử dụng đất được thể hiện trước hết ở nội dung quy hoạch sử dụng đất của từng cấp. Cụ thể:

2.1. Đối với quy hoạch sử dụng đất cấp quốc giaNội dung chủ yếu của quy hoạch sử dụng đất cấp quốc gia, gồm:a) Định hướng sử dụng đất 10 năm; b) Xác định các chỉ tiêu sử dụng đất đối với từng nhóm đất; trong đó, một số

7

loại đất sau đây phải xác định được cụ thể diện tích đất đến từng đơn vị hành chính cấp tỉnh và vùng kinh tế - xã hội:

- Đất trồng lúa, đất chuyên trồng lúa nước;- Đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, đất rừng sản xuất;- Đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối;- Đất quốc phòng, đất an ninh;- Đất khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế;- Đất đô thị;- Đất phát triển hạ tầng cấp quốc gia;- Đất có di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh;- Đất bãi thải, xử lý chất thải.2.2. Đối với quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh Nội dung chủ yếu của quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh, gồm:a) Định hướng sử dụng đất 10 năm;b) Xác định diện tích các loại đất đã được phân bổ trong quy hoạch sử dụng

đất cấp quốc gia và diện tích các loại đất theo nhu cầu sử dụng đất cấp tỉnh đến từng đơn vị hành chính cấp huyện;

2.3. Đối với quy hoạch sử dụng đất cấp cấp huyệnNội dung chủ yếu của quy hoạch sử dụng đất cấp huyện, gồm:a) Định hướng sử dụng đất 10 năm;b) Xác định diện tích các loại đất đã được phân bổ trong quy hoạch sử dụng

đất cấp tỉnh; diện tích các loại đất theo nhu cầu sử dụng đất của cấp huyện, cấp xã và các khu vực sử dụng đất theo chức năng sử dụng đến từng đơn vị hành chính cấp xã;

c) Lập bản đồ quy hoạch sử dụng đất cấp huyện; đối với khu vực quy hoạch đất trồng lúa, khu vực quy hoạch chuyển mục đích sử dụng đất quy định tại các điểm a, b, c, d và e khoản 1 Điều 57 của Luật Đất đai thì thể hiện chi tiết đến từng đơn vị hành chính cấp xã.

3. Đổi mới triệt để việc lập, xét duyết và tổ chức thực hiện kế hoạch sử dụng đất cấp tỉnh và cấp huyện về cả nội dung và vai trò của kế hoạch sử dụng đất

3.1. Về nội dung kế hoạch sử dụng đất3.1.1. Nội dung chủ yếu của kế hoạch sử dụng đất cấp tỉnh gồm:a) Phân tích, đánh giá kết quả thực hiện kế hoạch sử dụng đất cấp tỉnh kỳ

trước;b) Xác định diện tích các loại đất trong kỳ kế hoạch sử dụng đất theo từng năm

8

và đến từng đơn vị hành chính cấp huyện;c) Xác định diện tích các loại đất cần chuyển mục đích sử dụng đất quy định

tại các điểm a, b, c, d và e khoản 1 Điều 57 của Luật Đất đai trong kỳ kế hoạch sử dụng đất theo từng năm và đến từng đơn vị hành chính cấp huyện;

d) Xác định quy mô, địa điểm công trình, dự án cấp quốc gia và cấp tỉnh sử dụng đất vào các mục đích quy định tại Điều 61 và Điều 62 của Luật Đất đai thực hiện trong kỳ kế hoạch sử dụng đất theo từng năm và đến từng đơn vị hành chính cấp huyện.

Đối với dự án hạ tầng kỹ thuật, xây dựng, chỉnh trang khu đô thị, khu dân cư nông thôn thì phải đồng thời xác định vị trí, diện tích đất thu hồi trong vùng phụ cận để đấu giá quyền sử dụng đất thực hiện dự án nhà ở, thương mại, dịch vụ, sản xuất, kinh doanh.

3.1.2. Nội dung chủ yếu của kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện, gồm:

Nội dung của kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện: về cơ bản tương tự như nội dung kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp tỉnh. Nhưng do kế hoạch sử dụng đất cấp huyện bao gồm cả nội dung của cấp xã nên trong nội dung có 3 điểm bổ sung thêm:

Thứ nhất, khi xác định diện tích các loại đất đã được phân bổ trong kế hoạch sử dụng đất thì bao gồm cho cả cấp huyện và cấp xã.

Thứ hai, việc xác định vị trí, diện tích đất phải thu hồi để thực hiện công trình, dự án sử dụng đất vào mục đích quy định tại Điều 61 và Điều 62 của Luật Đất đai trong năm kế hoạch được thực hiện đến từng đơn vị hành chính cấp xã.

Thứ ba, việc xác định diện tích các loại đất cần chuyển mục đích sử dụng đối với các loại đất phải xin phép quy định tại các điểm a, b, c, d và e khoản 1 Điều 57 của Luật Đất đai trong năm kế hoạch được thực hiện đến từng đơn vị hành chính cấp xã.

3.2. Vai trò của kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện3.2.1. Là căn cứ để hàng năm UBND cấp có thẩm quyền quyết định giao đất,

cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất:- “Căn cứ để giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích

sử dụng đất 1. Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước

có thẩm quyền phê duyệt.2. Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất,

chuyển mục đích sử dụng đất.” (Điều 52 Luật Đất đai).3.2.2. Là căn cứ để hàng năm UBND cấp có thẩm quyền quyết định thu hồi

đất:“Căn cứ thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã

9

hội vì lợi ích quốc gia, công cộngViệc thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì

lợi ích quốc gia, công cộng phải dựa trên các căn cứ sau đây:1. Dự án thuộc các trường hợp thu hồi đất quy định tại Điều 61 và Điều 62

của Luật này;2. Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước

có thẩm quyền phê duyệt;3. Tiến độ sử dụng đất thực hiện dự án. (Điều 63 Luật Đất đai)III - GIAO ĐẤT, CHO THUÊ ĐẤT, CHUYỂN MỤC ĐÍCH SỬ DỤNG

ĐẤT1. Sửa đổi, bổ sung mới một số quy định về cơ chế Nhà nước giao đất, cho

thuê đấtThu hẹp các trường hợp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất và

chuyển cơ bản sang áp dụng hình thức Nhà nước cho thuê đất. Cụ thể:1.1. Về cơ chế Nhà nước giao đất1.1.1. Loại đất và các đối tượng được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng

đất:“ a) Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng

thủy sản, làm muối được giao đất nông nghiệp trong hạn mức quy định tại Điều 129 của Luật Đất đai;

b) Người sử dụng đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, đất rừng sản xuất là rừng tự nhiên, đất xây dựng trụ sở cơ quan, đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh; đất sử dụng vào mục đích công cộng không nhằm mục đích kinh doanh; đất làm nghĩa trang, nghĩa địa không thuộc trường hợp quy định tại khoản 4 Điều 55 của Luật Đất đai;

c) Tổ chức sự nghiệp công lập chưa tự chủ tài chính sử dụng đất xây dựng công trình sự nghiệp;

d) Tổ chức sử dụng đất để xây dựng nhà ở phục vụ tái định cư theo dự án của Nhà nước;

e) Cộng đồng dân cư sử dụng đất nông nghiệp; cơ sở tôn giáo sử dụng đất phi nông nghiệp quy định tại khoản 1 Điều 159 của Luật Đất đai.” (Điều 54 Luật Đất đai)

1.1.2. Loại đất và các đối tượng được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất:

a) Hộ gia đình, cá nhân được giao đất ở;b) Tổ chức kinh tế được giao đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để

bán hoặc để bán kết hợp cho thuê;c) Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước

ngoài được giao đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết

10

hợp cho thuê;d) Tổ chức kinh tế được giao đất thực hiện dự án đầu tư hạ tầng nghĩa trang,

nghĩa địa để chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng.1.2. Về cơ chế Nhà nước cho thuê đất 1.2.1 Các trường hợp Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm hoặc thu

tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê:a) Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi

trồng thủy sản, làm muối; b) Hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu tiếp tục sử dụng đất nông nghiệp vượt hạn

mức được giao quy định tại Điều 129 của Luật Đất đai;c) Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thương mại, dịch vụ; đất sử dụng cho hoạt

động khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp;

d) Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất để xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh;

đ) Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp; đất xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh; đất để thực hiện dự án đầu tư nhà ở để cho thuê;

e) Tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất xây dựng công trình sự nghiệp;

g) Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao sử dụng đất để xây dựng trụ sở làm việc.

2.2. Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm đối với đơn vị vũ trang nhân dân sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối hoặc sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối kết hợp với nhiệm vụ quốc phòng, an ninh.

3. Về cơ chế chuyển mục đích sử dụng đất3.1. Một số trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất quy định tại Điều 36 của

luật Đất đai năm 2003 được Luật Đất đai năm 2013 chế định cụ thể và rõ hơn theo hướng bảo vệ không chỉ quỹ đất trồng lúa mà cả đất trồng cây hàng năm khác. Đồng thời khắc phục khoảng chồng chéo của pháp luật dẫn đến lạm dụng, tuỳ tiện trong việc chuyển mục đích sử dụng đối với những khu đất có vị trí sinh lợi cao như: đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ khi chuyển sang đất thương mại dịch vụ và ngược lại, gây thất thu lớn cho ngân sách nhà nước. Cụ thể:

“1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan 11

nhà nước có thẩm quyền bao gồm:a) Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi

trồng thủy sản, đất làm muối; b) Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn,

đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm;c) Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử

dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp; d) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;đ) Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng

đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất;

e) Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;g) Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công

cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.” (Khoản 1 Điều 57 Luật Đất đai)

4. Về thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất

4.1. Thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất về cơ bản không có sự thay đổi. Tuy nhiên về trình tự, thủ tục thì chế định này được Luật Đất đai chế định theo hướng tăng cường hơn vai trò của UBND cấp tỉnh trong trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ. Cụ thể:

“2. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trong các trường hợp sau:

a) Giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân. Trường hợp cho hộ gia đình, cá nhân thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ với diện tích từ 0,5 héc ta trở lên thì phải có văn bản chấp thuận của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trước khi quyết định;” (Khoản 2 Điều 59 Luật Đất đai)

5. Xử lý trường hợp giao đất, cho thuê đất trước ngày Luật Đất đai có hiệu lực thi hành

Để đảm bảo quyền lợi, nghĩa vụ của người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trước ngày Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực; đồng thời để không gây xáo trộn lớn trong quản lý và sử dụng đất, Luật Đất đai tại Điều 60 đã chế định một số nội dung mang tính nguyên tắc quy định việc áp dụng cơ

12

chế, chính sách đất đai của các trường hợp phát sinh trước ngày Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực thi hành. Cụ thể sau đây:

5.1. Người sử dụng đất thuộc trường hợp thuê đất theo quy định của Luật Đất đai đã được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành thì được tiếp tục sử dụng đất theo thời hạn sử dụng đất còn lại mà không phải chuyển sang thuê đất. Khi hết thời hạn sử dụng đất, nếu được cơ quan nhà nước có thẩm quyền gia hạn thì phải chuyển sang thuê đất theo quy định của Luật Đất đai.

5.2. Người sử dụng đất thuộc trường hợp thuê đất theo quy định của Luật Đất đai đã được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành thì phải chuyển sang thuê đất kể từ ngày Luật Đất đai có hiệu lực thi hành và nộp tiền thuê đất.

5.3. Người sử dụng đất thuộc trường hợp thuê đất theo quy định của Luật Đất đai đã nhận chuyển quyền sử dụng đất hợp pháp trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành thì được tiếp tục sử dụng đất trong thời hạn sử dụng đất còn lại mà không phải chuyển sang thuê đất theo quy định của Luật Đất đai.

5.4. Tổ chức kinh tế thuộc trường hợp thuê đất theo quy định của Luật Đất đai đã nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư sản xuất nông nghiệp trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành thì được tiếp tục sử dụng đất trong thời hạn còn lại của dự án mà không phải chuyển sang thuê đất theo quy định của Luật Đất đai.

5.5. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành thì được tiếp tục thuê đất trong thời hạn sử dụng đất còn lại hoặc chuyển sang giao đất có thu tiền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai nếu có nhu cầu.

IV- THU HỒI ĐẤT; SỬ DỤNG ĐẤT THÔNG QUA NHẬN CHUYỂN NHƯỢNG, THUÊ, NHẬN GÓP VỐN BẰNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ĐỂ SẢN XUẤT, KINH DOANH

1 - Về thu hồi đấtĐể việc Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thực hiện dự

án đầu tư được thực hiện chủ yếu thông qua cơ chế đấu giá quyền sử dụng đất thì phải có sự thay đổi căn bản trong cơ chế Nhà nước thu hồi đất. Do vậy, các chế định của Luật Đất đai về thu hồi đất được xác lập theo hướng: “Nhà nước chủ động thu hồi đất nhằm tạo quỹ đất sạch để thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất”; đồng thời, tăng cường các biện pháp chế tài mạnh để việc sử dụng đất hiệu quả. Cụ thể:

1.1. Phân nhóm các trường hợp Nhà nước thu hồi đấtCác trường hợp Nhà nước thu hồi được phân thành 04 nhóm sau:- Thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh;- Thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng:

13

- Thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai;- Thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả lại đất,

có nguy cơ đe dọa tính mạng con người.1.2. Cụ thể hoá các trường hợp Nhà nước thu hồi đất thuộc nhóm thu hồi đất

để phát triển kinh tế - xã hội vi lợi ích quốc gia, công cộngCụ thể, bao gồm:1.2.1. Thực hiện các dự án quan trọng quốc gia do Quốc hội quyết định chủ

trương đầu tư mà phải thu hồi đất;1.2.2. Thực hiện các dự án do Thủ tướng Chính phủ chấp thuận, quyết định đầu

tư mà phải thu hồi đất, bao gồm:- Dự án xây dựng khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh

tế; khu đô thị mới; dự án đầu tư bằng nguồn vốn hỗ trợ phát triển chính thức (ODA); - Dự án xây dựng trụ sở cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã

hội ở trung ương; trụ sở của tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao; công trình di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh được xếp hạng, công viên, quảng trường, tượng đài, bia tưởng niệm, công trình sự nghiệp công cấp quốc gia;

- Dự án xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật cấp quốc gia gồm giao thông, thủy lợi, cấp nước, thoát nước, điện lực, thông tin liên lạc; hệ thống dẫn, chứa xăng dầu, khí đốt; kho dự trữ quốc gia; công trình thu gom, xử lý chất thải;

- Thực hiện các dự án do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh chấp thuận mà phải thu hồi đất bao gồm:

- Dự án xây dựng trụ sở cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội; công trình di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh được xếp hạng, công viên, quảng trường, tượng đài, bia tưởng niệm, công trình sự nghiệp công cấp địa phương;

- Dự án xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật của địa phương gồm giao thông, thủy lợi, cấp nước, thoát nước, điện lực, thông tin liên lạc, chiếu sáng đô thị; công trình thu gom, xử lý chất thải;

- Dự án xây dựng công trình phục vụ sinh hoạt chung của cộng đồng dân cư; dự án tái định cư, nhà ở cho sinh viên, nhà ở xã hội, nhà ở công vụ; xây dựng công trình của cơ sở tôn giáo; khu văn hóa, thể thao, vui chơi giải trí phục vụ công cộng; chợ; nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang lê, nhà hỏa táng;

- Dự án xây dựng khu đô thị mới, khu dân cư nông thôn mới; chỉnh trang đô thị, khu dân cư nông thôn; cụm công nghiệp; khu sản xuất, chế biến nông sản, lâm sản, thủy sản, hải sản tập trung; dự án phát triển rừng phòng hộ, rừng đặc dụng;

- Dự án khai thác khoáng sản được cơ quan có thẩm quyền cấp phép, trừ trường hợp khai thác khoáng sản làm vật liệu xây dựng thông thường, than bùn, khoáng sản tại các khu vực có khoáng sản phân tán, nhỏ lẻ và khai thác tận thu khoáng sản.

1.3. Tăng cường các biện pháp chế tài đối với nhóm thuộc các trường hợp Nhà

14

nước thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đaiCụ thể: “Nhà nước thu hồi đất không bồi thường về đất trong các trường hợp sau đây:1….;3. Đất thu hồi trong các trường hợp quy định tại Điều 64 và các điểm a, b, c và

d khoản 1 Điều 65 của Luật này;4…”2. Về thẩm quyền thu hồi đấtCó sự đổi mới trong việc phân cấp, phân quyền về thu hồi đất giữa UBND cấp

tỉnh và UBND cấp huyện, cụ thể: 2.1. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định thu hồi đất trong các trường hợp sau:a) Thu hồi đất đối với tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước

ngoài, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, trừ trường hợp thu hồi đất ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam;

b) Thu hồi đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã, phường, thị trấn.2.2. Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định thu hồi đất trong các trường hợp

sau đây:a) Thu hồi đất đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư; b) Thu hồi đất ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở

tại Việt Nam.2.3. Trường hợp trong khu vực thu hồi đất có cả đối tượng nêu tại điểm 2.1 và

2.2 mục này thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định thu hồi đất hoặc ủy quyền cho Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định thu hồi đất.

3. Về trình tự, thủ tục thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng

Trình tự, thủ tục thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng và các giải pháp nhằm đảm bảo việc thu hồi đất đúng pháp luật, đúng tiến độ được luật hoá thành các chế định cụ thể, gồm những nội dung sau:

3.1. Xây dựng và thực hiện kế hoạch thu hồi đất, điều tra, khảo sát, đo đạc đất đai, kiểm đếm tài sản gắn liền với đất trong khu vực thu hồi đất

a) Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền thu hồi đất ban hành thông báo thu hồi đất và gửi đến từng người có đất thu hồi, họp phổ biến đến người dân trong khu vực có đất thu hồi và thông báo trên phương tiện thông tin đại chúng, niêm yết tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã, địa điểm sinh hoạt chung của khu dân cư nơi có đất thu hồi;

b) Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm phối hợp với tổ chức làm nhiệm vụ 15

bồi thường, giải phóng mặt bằng triển khai thực hiện kế hoạch thu hồi đất, điều tra, khảo sát, đo đạc, kiểm đếm;

c) Người sử dụng đất có trách nhiệm phối hợp với tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng thực hiện việc điều tra, khảo sát, đo đạc xác định diện tích đất, thống kê nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất để lập phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư;

d) Trường hợp người sử dụng đất trong khu vực có đất thu hồi không phối hợp với tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng trong việc điều tra, khảo sát, đo đạc, kiểm đếm thì Ủy ban nhân dân cấp xã, Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã nơi có đất thu hồi và tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng tổ chức vận động, thuyết phục để người sử dụng đất thực hiện.

Trong thời hạn 10 ngày kể từ ngày được vận động, thuyết phục mà người sử dụng đất vẫn không phối hợp với tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện ban hành quyết định kiểm đếm bắt buộc. Người có đất thu hồi có trách nhiệm thực hiện quyết định kiểm đếm bắt buộc. Trường hợp người có đất thu hồi không chấp hành thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện ban hành quyết định cưỡng chế thực hiện quyết định kiểm đếm bắt buộc và tổ chức thực hiện cưỡng chế theo quy định tại Điều 70 của Luật Đất đai.

3.2. Lập, thẩm định phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cưa) Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng có trách nhiệm lập

phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và phối hợp với Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất thu hồi tổ chức lấy ý kiến về phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo hình thức tổ chức họp trực tiếp với người dân trong khu vực có đất thu hồi, đồng thời niêm yết công khai phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã, địa điểm sinh hoạt chung của khu dân cư nơi có đất thu hồi.

Việc tổ chức lấy ý kiến phải được lập thành biên bản có xác nhận của đại diện Ủy ban nhân dân cấp xã, Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã, đại diện những người có đất thu hồi.

b) Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng có trách nhiệm tổng hợp ý kiến đóng góp bằng văn bản, ghi rõ số lượng ý kiến đồng ý, số lượng ý kiến không đồng ý, số lượng ý kiến khác đối với phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; phối hợp với Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất thu hồi tổ chức đối thoại đối với trường hợp còn có ý kiến không đồng ý về phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; hoàn chỉnh phương án trình cơ quan có thẩm quyền;

c) Cơ quan có thẩm quyền thẩm định phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trước khi trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định thu hồi đất.

3.3. Quyết định thu hồi đất, phê duyệt và tổ chức thực hiện phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư

a) Việc quyết định thu hồi đất và việc quyết định phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư phải thực hiện trong cùng một ngày;

b) Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng có trách nhiệm phối 16

hợp với Ủy ban nhân dân cấp xã phổ biến và niêm yết công khai quyết định phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã và địa điểm sinh hoạt chung của khu dân cư nơi có đất thu hồi; gửi quyết định bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đến từng người có đất thu hồi, trong đó ghi rõ về mức bồi thường, hỗ trợ, bố trí nhà hoặc đất tái định cư (nếu có), thời gian, địa điểm chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ; thời gian bố trí nhà hoặc đất tái định cư (nếu có) và thời gian bàn giao đất đã thu hồi cho tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng;

c) Tổ chức thực hiện việc bồi thường, hỗ trợ, bố trí tái định cư theo phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đã được phê duyệt;

d) Trường hợp người có đất thu hồi không bàn giao đất cho tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng thì Ủy ban nhân dân cấp xã, Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã nơi có đất thu hồi và tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng tổ chức vận động, thuyết phục để người có đất thu hồi thực hiện.

Trường hợp người có đất thu hồi đã được vận động, thuyết phục nhưng không chấp hành việc bàn giao đất cho tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện ban hành quyết định cưỡng chế thu hồi đất và tổ chức thực hiện việc cưỡng chế theo quy định tại Điều 71 của Luật Đất đai.

3.4. Quy định cụ thể việc Thông báo thu hồi đất và chức năng, nhiệm vụ của Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng

3.4.1. Về việc Thông báo thu hồi đấtĐiều 67 Luật Đất đai đã quy định:“1. Trước khi có quyết định thu hồi đất, chậm nhất là 90 ngày đối với đất nông

nghiệp và 180 ngày đối với đất phi nông nghiệp, cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải thông báo thu hồi đất cho người có đất thu hồi biết. Nội dung thông báo thu hồi đất gồm kế hoạch thu hồi đất, điều tra, khảo sát, đo đạc, kiểm đếm.

2. Trường hợp người sử dụng đất trong khu vực thu hồi đất đồng ý để cơ quan nhà nước có thẩm quyền thu hồi đất trước thời hạn nêu tại điểm a trên thì Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định thu hồi đất mà không phải chờ đến hết thời hạn thông báo thu hồi đất.”

3.4.2. Về Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằngLuật Đất đai đã quy định: “Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng gồm tổ chức dịch vụ

công về đất đai (Tổ chức phát triển quỹ đất), Hội đồng bồi thường, hỗ trợ và tái định cư.”.

Theo quy định trên thì trong chỉ đạo công tác thu hồi đất tại địa phương, có thể tồn tại độc lập 2 tổ chức:

- Tổ chức dịch vụ công về đất đai (Tổ chức phát triển quỹ đất);- Hội đồng bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.

17

Do chế định “Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng) không áp đặt buộc các địa phương trong thực hiện thu hồi đất, bồi thường giải phóng mặt bằng phải thành lập cả 2 thực thể (Tổ chức dịch vụ công về đất đai và Hội đồng bồi thường, hỗ trợ, tái định cư) mà có thể tuỳ nghi được lựa chọn, hoặc chỉ có một tổ chức: Tổ chức phát triển quỹ đất hoặc Hội đồng bồi thường, hỗ trợ, tái định cư hoặc đồng thời thành lập cả 2 đơn vị nêu trên. Việc lực chọn phương án nào là do Uỷ ban nhân dân địa phương có đất thu hồi quyết định để phù hợp với tình hình cụ thể của địa phương mình.

4. Về sử dụng đất thông qua nhận chuyển nhượng, thuê, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất để sản xuất, kinh doanh

Do cơ chế Nhà nước thu hồi đất để thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất vì mục đích phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng là chủ đạo nên đối với các dự án đầu tư nhỏ lẻ, không thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất quy định tại Điều 61 và Điều 62 của Luật Đất đai thì để tạo quỹ đất thực hiện dự án, nhà đầu tư phải chủ yếu phải thông qua giao dịch dân sự. trên cơ sở các điều kiện và phương thức áp dụng sau:

4. 1. Điều kiện áp dụng Đất sử dụng để thực hiện dự án, công trình sản xuất, kinh doanh phải phù hợp

với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

4.2. Phương thức áp dụngChủ đầu tư được nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn

bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật để thực hiện dự án, công trình sản xuất, kinh doanh.

V - VỀ BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ, TÁI ĐỊNH CƯ Đây là một trong các nội dung chủ yếu được Luật Đất đai sửa đổi, bổ sung mới

so với pháp luật về đất đai trước đó. Những vấn đề mới bao gồm:1. Chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất

được luật hóa bằng các nguyên tắc cụ thể mà trước đó pháp luật về đất đai qua các thời kỳ chưa luật nào thể hiện được

Các nguyên tắc về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất được luật hóa bằng các nguyên tắc cụ thể, trong đó gồm các nguyên tắc bồi thường về đất, các nguyên tắc bồi thường thiệt hại về tài sản, ngừng sản xuất, kinh doanh, các nguyên tắc hỗ trợ được Luật Đất đai năm 2013 (sau đây gọi là Luật Đất đai) chế định độc lập phù hợp với chủ thể sở hữu đối với đất đai và chủ thể sở hữu tài sản gắn liền với đất mà Hiến pháp và pháp luật dân sự đã quy định. Cụ thể:

1.1. Về nguyên tắc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đấtCác nguyên tắc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất được quy định như

sau:

18

“1. Người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất nếu có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 75 của Luật đất đai thì được bồi thường.

2. Việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất.

3. Việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất phải bảo đảm dân chủ, khách quan, công bằng, công khai, kịp thời và đúng quy định của pháp luật.” (Điều 74 Luật Đất đai).

1.2. Về nguyên tắc bồi thường thiệt hại về tài sản, ngừng sản xuất, kinh doanh khi Nhà nước thu hồi đất

Các nguyên tắc bồi thường thiệt hại về tài sản, ngừng sản xuất, kinh doanh khi Nhà nước thu hồi đất được quy định như sau:

“1. Khi Nhà nước thu hồi đất mà chủ sở hữu tài sản hợp pháp gắn liền với đất bị thiệt hại về tài sản thì được bồi thường.

2. Khi Nhà nước thu hồi đất mà tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài phải ngừng sản xuất, kinh doanh mà có thiệt hại thì được bồi thường thiệt hại.”. (Điều 88 Luật Đất đai).

1.3. Về nguyên tắc hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đấtCác nguyên tắc hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất được quy định như sau:“a) Người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất ngoài việc được bồi thường

theo quy định của Luật này còn được Nhà nước xem xét hỗ trợ;b) Việc hỗ trợ phải bảo đảm khách quan, công bằng, kịp thời, công khai và

đúng quy định của pháp luật.” (Khoản 1 Điều 83 Luật Đất đai)2. Các điều kiện để được bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu

hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng được quy định chi tiết đối với từng loại đối tượng sử dụng đất và đối với từng loại đất

Các điều kiện để được bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng được quy định chi tiết đối với từng loại đối tượng sử dụng đất và đối với từng loại đất cụ thể như sau:

“1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm, có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận) hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 77 của Luật này; người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền

19

sử dụng đất ở tại Việt Nam mà có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp.

2. Cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, tín ngưỡng đang sử dụng đất mà không phải là đất do Nhà nước giao, cho thuê và có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp.

3. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế, có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp.

4. Tổ chức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; nhận thừa kế quyền sử dụng đất, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất đã nộp, tiền nhận chuyển nhượng đã trả không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước, có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp.

5. Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê và có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp.

6. Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê; cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp.”. (Điều 75 của Luật Đất đai)

3. Chi phí đầu tư vào đất còn lại khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng được xác định là một khoản bồi thường nhưng không thuộc khái niệm bồi thường về đất

Theo quy định của Luật Đất đai và các văn bản hướng dẫn thi hành Luật Đất đai thì chi phí đầu tư vào đất còn lại khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng được xác định là một khoản bồi thường nhưng không thuộc khái niệm bồi thường về đất. Khái niệm và nội hàm của thuật ngữ “chi phí đầu tư vào đất còn lại” quy định trong Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành Luật Đất đai được bổ sung đầy đủ hơn, chính xác hơn, phản ánh bản chất của “kinh tế thị trường” hơn so với

20

khái niệm và nội hàm quy định trong pháp luật về đất đai trước đó, cụ thể:3.1. Về khái niệm và nội hàm của thuật ngữ “chi phí đầu tư vào đất còn

lại”:Theo quy định tại Nghị định số 47/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014

của Chính phủ Quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư (sau đây gọi là Nghị định số 47/2014/NĐ-CP) thì:

“2. Chi phí đầu tư vào đất còn lại là các chi phí mà người sử dụng đất đã đầu tư vào đất phù hợp với mục đích sử dụng đất nhưng đến thời điểm cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định thu hồi đất còn chưa thu hồi hết. Chi phí đầu tư vào đất còn lại gồm toàn bộ hoặc một phần của các khoản chi phí sau:

a) Chi phí san lấp mặt bằng;b) Chi phí cải tạo làm tăng độ màu mỡ của đất, thau chua rửa mặn, chống xói

mòn, xâm thực đối với đất sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp;c) Chi phí gia cố khả năng chịu lực chống rung, sụt lún đất đối với đất làm

mặt bằng sản xuất kinh doanh;d) Chi phí khác có liên quan đã đầu tư vào đất phù hợp với mục đích sử dụng

đất.” (Khoản 2 Điều 3 của Nghị định số 47/2014/NĐ-CP)3.2. Về các trường hợp được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại và

điều kiện để được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại3.2.1. Các trường hợp được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại, bao

gồm: “1. Các trường hợp không được bồi thường về đất nhưng được bồi thường chi

phí đầu tư vào đất còn lại khi Nhà nước thu hồi đất bao gồm: a) Đất được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất, trừ trường hợp đất

nông nghiệp được Nhà nước giao cho hộ gia đình, cá nhân quy định tại khoản 1 Điều 54 của Luật này;

b) Đất được Nhà nước giao cho tổ chức thuộc trường hợp có thu tiền sử dụng đất nhưng được miễn tiền sử dụng đất;

c) Đất được Nhà nước cho thuê trả tiền thuê đất hàng năm; đất thuê trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê nhưng được miễn tiền thuê đất, trừ trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thuê do thực hiện chính sách đối với người có công với cách mạng;

d) Đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã, phường, thị trấn;đ) Đất nhận khoán để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản,

làm muối.” (Khoản 1 Điều 76 của Luật Đất đai)3.2.2. Điều kiện để được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại bao gồm:“a) Có hồ sơ, chứng từ chứng minh đã đầu tư vào đất. Trường hợp chi phí đầu

tư vào đất còn lại không có hồ sơ, chứng từ chứng minh thì Ủy ban nhân dân tỉnh,

21

thành phố trực thuộc Trung ương (sau đây gọi là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh) căn cứ tình hình thực tế tại địa phương quy định việc xác định chi phí đầu tư vào đất còn lại;

b) Chi phí đầu tư vào đất không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước.”. (Khoản 3 Điều 3 của Nghị định số 47/2014/NĐ-CP)

3.3. Về xác định chi phí đầu tư vào đất còn lạiViệc xác định chi phí đầu tư vào đất còn lại được thực hiện như sau:“Chi phí đầu tư vào đất còn lại được tính phải phù hợp với giá thị trường tại

thời điểm có quyết định thu hồi đất và được xác định theo công thức sau:

Trong đó: P: Chi phí đầu tư vào đất còn lại;P1: Chi phí san lấp mặt bằng;P2: Chi phí cải tạo làm tăng độ màu mỡ của đất, thau chua rửa mặn, chống

xói mòn, xâm thực đối với đất sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp;P3: Chi phí gia cố khả năng chịu lực chống rung, sụt lún đất đối với đất làm

mặt bằng sản xuất kinh doanh;P4: Chi phí khác đã đầu tư vào đất phù hợp với mục đích sử dụng đất;T1: Thời hạn sử dụng đất;T2: Thời hạn sử dụng đất còn lại.Đối với trường hợp thời điểm đầu tư vào đất sau thời điểm được Nhà nước

giao đất, cho thuê đất thì thời hạn sử dụng đất (T1) được tính từ thời điểm đầu tư vào đất.” (Khoản 4 Điều 3 của Nghị định số 47/2014/NĐ-CP).

4. Cơ chế, chính sách bồi thường về đất không quy định chung cho tất cả các loại đất như Luật Đất đai năm 2003 mà được quy định chi tiết đối với từng loại đất bao gồm đất nông nghiệp, đất ở và đất phi nông nghiệp không phải là đất ở

4.1. Về cơ chế, chính sách bồi thường về đất, chi phí đầu tư vào đất còn lại đối với đất nông nghiệp khi Nhà nước thu hồi đất:

4.1.1. Đối với đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân: Theo quy định tại Điều 77 của Luật Đất đai thì:“1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất nông nghiệp khi Nhà nước thu hồi

đất thì được bồi thường về đất, chi phí đầu tư vào đất còn lại theo quy định sau đây:“a) Diện tích đất nông nghiệp được bồi thường bao gồm diện tích trong hạn

mức theo quy định tại Điều 129, Điều 130 của Luật này và diện tích đất do được nhận thừa kế;

22

b) Đối với diện tích đất nông nghiệp vượt hạn mức quy định tại Điều 129 của Luật này thì không được bồi thường về đất nhưng được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại;

c) Đối với diện tích đất nông nghiệp do nhận chuyển quyền sử dụng đất vượt hạn mức trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành thì việc bồi thường, hỗ trợ được thực hiện theo quy định của Chính phủ.

2. Đối với đất nông nghiệp đã sử dụng trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 mà người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp nhưng không có Giấy chứng nhận hoặc không đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này thì được bồi thường đối với diện tích đất thực tế đang sử dụng, diện tích được bồi thường không vượt quá hạn mức giao đất nông nghiệp quy định tại Điều 129 của Luật này.”

4.1.2. Đối với đất nông nghiệp của tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo:

a) Việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất đối với đất nông nghiệp của tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo được quy định như sau:

“1. Tổ chức kinh tế đang sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất, nếu có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 75 của Luật này thì được bồi thường về đất; mức bồi thường về đất được xác định theo thời hạn sử dụng đất còn lại.

2. Tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính đang sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước cho thuê trả tiền thuê đất hàng năm khi Nhà nước thu hồi đất thì không được bồi thường về đất nhưng được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại nếu chi phí này không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước.

Trường hợp đất nông nghiệp không phải là đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất là rừng tự nhiên của tổ chức kinh tế đã giao khoán cho hộ gia đình, cá nhân theo quy định của pháp luật khi Nhà nước thu hồi đất thì hộ gia đình, cá nhân nhận khoán không được bồi thường về đất nhưng được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại.

3. Cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo đang sử dụng đất nông nghiệp khi Nhà nước thu hồi đất mà có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 75 của Luật này thì được bồi thường về đất theo quy định của Chính phủ.”. (Điều 78 của Luật Đất đai)

b) Việc bồi thường về đất, chi phí đầu tư vào đất còn lại cho cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp quy định tại khoản 3 Điều 78 của Luật Đất đai được quy định tại Khoản 2 Điều 5 của Nghị định số 47/2014/NĐ-CP, cụ thể như sau:

23

“a) Đối với đất nông nghiệp sử dụng trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 (ngày Luật Đất đai năm 2003 có hiệu lực thi hành) có nguồn gốc không phải là đất do được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất, đất do được Nhà nước cho thuê trả tiền thuê đất hàng năm, có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại Điều 100 và Điều 102 của Luật Đất đai thì được bồi thường về đất theo quy định tại Khoản 2 Điều 74 của Luật Đất đai;

b) Đối với đất nông nghiệp sử dụng có nguồn gốc do được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm thì không được bồi thường về đất nhưng được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại (nếu có). Việc xác định chi phí đầu tư vào đất còn lại để tính bồi thường thực hiện theo quy định tại Điều 3 của Nghị định này.”.

4.2. Cơ chế, chính sách bồi thường về đất, chi phí đầu tư vào đất còn lại khi Nhà nước thu hồi đất ở

4.2.1. Đối với đất ở của hộ gia đình các nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đang sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất tại Việt Nam:

a) Khi Nhà nước thu hồi đất ở của hộ gia đình các nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đang sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất tại Việt Nam thì việc bồi thường thực hiện như sau:

“1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ở, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đang sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất tại Việt Nam mà có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 75 của Luật này khi Nhà nước thu hồi đất thì được bồi thường như sau:

a) Trường hợp không còn đất ở, nhà ở nào khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất thu hồi thì được bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở; trường hợp không có nhu cầu bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở thì Nhà nước bồi thường bằng tiền;

b) Trường hợp còn đất ở, nhà ở trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất thu hồi thì được bồi thường bằng tiền. Đối với địa phương có điều kiện về quỹ đất ở thì được xem xét để bồi thường bằng đất ở.

2. Hộ gia đình, cá nhân khi Nhà nước thu hồi đất gắn liền với nhà ở phải di chuyển chỗ ở mà không đủ điều kiện được bồi thường về đất ở, nếu không có chỗ ở nào khác thì được Nhà nước bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở hoặc giao đất ở có thu tiền sử dụng đất.” (Khoản 1 và Khoản 2 Điều 79 Luật Đất đai

4.2.2. Đối với đất do tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài đang sử dụng để thực hiện dự án xây dựng nhà ở:

a) Đối với đất do tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài đang sử dụng thực hiện dự án xây dựng nhà ở khi Nhà nước thu hồi đất thì việc bồi thường về đất thực hiện như sau:

“Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn 24

đầu tư nước ngoài đang sử dụng đất để thực hiện dự án xây dựng nhà ở khi Nhà nước thu hồi đất, nếu có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 75 của Luật Đất đai thì việc bồi thường thực hiện theo quy định sau đây:

a) Trường hợp thu hồi một phần diện tích đất của dự án mà phần còn lại vẫn đủ điều kiện để tiếp tục thực hiện dự án thì được bồi thường bằng tiền đối với phần diện tích đất thu hồi;

b) Trường hợp thu hồi toàn bộ diện tích đất hoặc thu hồi một phần diện tích đất của dự án mà phần còn lại không đủ điều kiện để tiếp tục thực hiện dự án thì được bồi thường bằng đất để thực hiện dự án hoặc bồi thường bằng tiền;

c) Đối với dự án đã đưa vào kinh doanh khi Nhà nước thu hồi đất thì được bồi thường bằng tiền.” (Khoản 6 Điều 6 Nghị định số 47/2014/NĐ-CP)

4.3. Cơ chế, chính sách bồi thường về đất, chi phí đầu tư vào đất còn lại khi Nhà nước thu hồi đất phi nông nghiệp không phải là đất ở

4.3.1. Đối với đất phi nông nghiệp không phải là đất ở của hộ gia đình, cá nhân thì việc bồi thường về đất, chi phí đầu tư vào đất còn lại thực hiện như sau:

“1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất phi nông nghiệp không phải là đất ở khi Nhà nước thu hồi đất, nếu đủ điều kiện được bồi thường theo quy định tại Điều 75 của Luật Đất đai thì được bồi thường về đất, cụ thể như sau:

a) Đối với đất sử dụng có thời hạn thì được bồi thường bằng đất có cùng mục đích sử dụng với đất thu hồi; thời hạn sử dụng đất được bồi thường là thời hạn sử dụng còn lại của đất thu hồi; nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền và được xác định như sau:

Trong đó: Tbt: Số tiền được bồi thường;G: Giá đất cụ thể tại thời điểm có quyết định thu hồi đất; nếu đất được Nhà

nước giao đất có thu tiền thì G là giá đất cụ thể tính tiền sử dụng đất, nếu đất được Nhà nước cho thuê trả tiền một lần cho cả thời gian thuê thì G là giá đất cụ thể tính tiền thuê đất;

S: Diện tích đất thu hồi;T1: Thời hạn sử dụng đất;T2: Thời hạn sử dụng đất còn lại;b) Trường hợp hộ gia đình, cá nhân được bồi thường bằng đất mà có nhu cầu

sử dụng với thời hạn dài hơn thời hạn sử dụng còn lại của đất thu hồi thì được cơ quan nhà nước có thẩm quyền tăng thời hạn sử dụng nhưng người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với thời gian được tăng theo quy định của pháp luật về đất đai.

2. Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất phi nông nghiệp không phải là đất ở được

25

Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê nhưng được miễn tiền thuê đất, trừ trường hợp quy định tại Khoản 3 Điều này thì không được bồi thường về đất nhưng được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại (nếu có) theo quy định tại Điều 3 của Nghị định này;

3. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất phi nông nghiệp không phải là đất ở được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê nhưng được miễn tiền thuê đất do thực hiện chính sách đối với người có công với cách mạng thì được bồi thường về đất. Căn cứ vào điều kiện thực tế, quỹ đất tại địa phương, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định cụ thể việc bồi thường.

4. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất thương mại, dịch vụ, đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp, đất phi nông nghiệp khác mà có thời hạn sử dụng ổn định lâu dài mà có đủ điều kiện được bồi thường theo quy định của pháp luật khi Nhà nước thu hồi đất thì được bồi thường về đất theo giá đất ở.

5. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có nhà ở trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 mà có nguồn gốc do lấn, chiếm, khi Nhà nước thu hồi đất nếu không có chỗ ở nào khác thì được Nhà nước giao đất ở mới có thu tiền sử dụng đất hoặc bán nhà ở tái định cư. Giá đất ở tính thu tiền sử dụng đất, giá bán nhà ở tái định cư do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định.” (Điều 7 Nghị định số 47/2014/NĐ-CP)

4.3.2. Đối với đất phi nông nghiệp không phải là đất ở của tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính, công đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, tín ngưỡng, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, doanh nghiệp có vốn đầu tư người ngoài thì việc bồi thường về đất, chi phí đầu tư vào đất còn lại thực hiện như sau:

“1. Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đang sử dụng đất phi nông nghiệp không phải là đất ở, đất nghĩa trang, nghĩa địa, khi Nhà nước thu hồi đất, nếu có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 75 của Luật này thì được bồi thường bằng đất có cùng mục đích sử dụng; trường hợp không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo thời hạn sử dụng đất còn lại.

2. Tổ chức kinh tế đang sử dụng đất được Nhà nước giao đất để làm nghĩa trang, nghĩa địa quy định tại khoản 4 Điều 55 của Luật này; doanh nghiệp liên doanh sử dụng đất phi nông nghiệp không phải là đất ở do nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất quy định tại Điều 184 của Luật này, khi Nhà nước thu hồi đất thì được bồi thường về đất theo quy định của Chính phủ.

3. Tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài đang sử dụng đất phi nông nghiệp được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, khi Nhà nước thu hồi đất nếu đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 75 của Luật này thì được bồi thường về đất theo thời hạn sử dụng đất còn lại.

4. Tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, doanh

26

nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài đang sử dụng đất phi nông nghiệp được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm, khi Nhà nước thu hồi đất thì được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại.

5. Cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, tín ngưỡng đang sử dụng đất phi nông nghiệp, khi Nhà nước thu hồi đất mà có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 75 của Luật này thì được bồi thường về đất theo quy định của Chính phủ.”. Điều 81 Luật Đất đai)

4.3.3. Việc bồi thường về đất, chi phí đầu tư vào đất còn lại khi Nhà nước thu hồi đất nghĩa trang, nghĩa địa của tổ chức kinh tế quy định tại Khoản 2 Điều 81 của Luật Đất đai được thực hiện như sau:

“1. Việc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất nghĩa trang, nghĩa địa của tổ chức kinh tế quy định tại Khoản 2 Điều 81 của Luật Đất đai được thực hiện theo quy định sau đây:

a) Trường hợp thu hồi toàn bộ hoặc một phần diện tích đất mà phần còn lại không đủ điều kiện để tiếp tục thực hiện dự án xây dựng nghĩa trang, nghĩa địa thì chủ dự án được Nhà nước bồi thường bằng việc giao đất mới có cùng mục đích sử dụng nếu dự án đã có chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng; được bồi thường bằng tiền nếu dự án đang trong thời gian xây dựng kết cấu hạ tầng và chưa có chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng đó;

b) Trường hợp thu hồi một phần diện tích đất mà phần còn lại đủ điều kiện để tiếp tục sử dụng làm nghĩa trang, nghĩa địa thì chủ dự án được bồi thường bằng tiền đối với diện tích đất thu hồi. Nếu trên diện tích đất thu hồi đã có mồ mả thì bố trí di dời mồ mả đó vào khu vực đất còn lại của dự án; trường hợp khu vực đất còn lại của dự án đã chuyển nhượng hết thì chủ dự án được Nhà nước bồi thường bằng giao đất mới tại nơi khác để làm nghĩa trang, nghĩa địa phục vụ việc di dời mồ mả tại khu vực có đất thu hồi.

Việc giao đất tại nơi khác để làm nghĩa trang, nghĩa địa quy định tại Điểm này phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.” (Khoản 1 Điều 8 Nghị định số 47/2014/NĐ-CP)

4.3.4. Việc bồi thường về đất, chi phí đầu tư vào đất còn lại khi Nhà nước thu hồi đất đối với đất phi nông nghiệp không phải là đất ở do doanh nghiệp liên doanh nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất quy định tại Khoản 2 Điều 81 của Luật Đất đai được thực hiện như sau:

“2. Doanh nghiệp liên doanh sử dụng đất phi nông nghiệp không phải là đất ở do nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất quy định tại Điều 184 của Luật Đất đai khi Nhà nước thu hồi đất thì được bồi thường về đất theo quy định tại Khoản 2 Điều 74 của Luật Đất đai trong các trường hợp sau:

a) Đất do tổ chức kinh tế góp vốn theo quy định tại Điều 184 của Luật Đất đai có nguồn gốc được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê mà tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đã nộp không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước;

27

b) Đất do tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất, giao đất có thu tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước, cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm mà được sử dụng giá trị quyền sử dụng đất như ngân sách nhà nước cấp cho doanh nghiệp, không phải ghi nhận nợ và không phải hoàn trả tiền thuê đất theo quy định của pháp luật về đất đai để góp vốn liên doanh với tổ chức, cá nhân nước ngoài;

c) Đất do tổ chức kinh tế góp vốn có nguồn gốc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật mà tiền đã trả cho việc nhận chuyển nhượng không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước;

d) Đất do người Việt Nam định cư ở nước ngoài được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; doanh nghiệp liên doanh mà bên Việt Nam góp vốn bằng quyền sử dụng đất nay chuyển thành doanh nghiệp có 100% vốn nước ngoài.”. (Khoản 2 Điều 8 Nghị định số 47/2014/NĐ-CP).

4.3.5. Việc bồi thường về đất, chi phí đầu tư vào đât còn lại khi Nhà nước thu hồi đất đối với đất phi nông nghiệp không phải là đất ở do cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo quy định tại Khoản 5 Điều 81 của Luật Đất đai được thực hiện như sau:

“2. Việc bồi thường về đất, chi phí đầu tư vào đất còn lại khi Nhà nước thu hồi đất phi nông nghiệp không phải đất ở của cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo quy định tại Khoản 5 Điều 81 của Luật Đất đai được thực hiện theo quy định sau đây:

a) Đối với đất phi nông nghiệp sử dụng trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 mà không phải là đất có nguồn gốc do được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm, có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại Điều 100 và Điều 102 của Luật Đất đai thì được bồi thường về đất theo quy định tại Khoản 2 Điều 74 của Luật Đất đai.

Trường hợp đất phi nông nghiệp của cơ sở tôn giáo sử dụng từ ngày 01 tháng 7 năm 2004 đến thời điểm có Thông báo thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền mà có nguồn gốc do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho thì không được bồi thường về đất;

b) Đối với đất phi nông nghiệp có nguồn gốc do được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm thì không được bồi thường về đất nhưng được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại (nếu có). Việc xác định chi phí đầu tư vào đất còn lại để tính bồi thường thực hiện theo quy định tại Điều 3 của Nghị định này.

Trường hợp thu hồi toàn bộ hoặc một phần diện tích mà diện tích đất còn lại không đủ điều kiện để tiếp tục sử dụng, nếu cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo còn có nhu cầu sử dụng đất vào mục đích chung của cộng đồng, cơ sở tôn giáo thì được Nhà nước giao đất mới tại nơi khác; việc giao đất mới tại nơi khác phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.” (Khoản 2 Điều 5 Nghị định số 47/2014/NĐ-CP).

28

5. Các trường hợp Nhà nước thu hồi đất không được bồi thường về đấtKhi Nhà nước thu hồi đất thì các trường hợp sau đây không dược bồi thường

về đất:5.1. Các trường hợp quy định tại Khoản 1 Điều 76 của Luật Đất đai, cụ thể bao

gồm:“a) Đất được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất, trừ trường hợp đất

nông nghiệp được Nhà nước giao cho hộ gia đình, cá nhân quy định tại khoản 1 Điều 54 của Luật này;

b) Đất được Nhà nước giao cho tổ chức thuộc trường hợp có thu tiền sử dụng đất nhưng được miên tiền sử dụng đất;

c) Đất được Nhà nước cho thuê trả tiền thuê đất hàng năm; đất thuê trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê nhưng được miên tiền thuê đất, trừ trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thuê do thực hiện chính sách đối với người có công với cách mạng;

d) Đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã, phường, thị trấn;đ) Đất nhận khoán để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản,

làm muối.5.2. Đất được Nhà nước giao để quản lý;5.3. Đất thu hồi trong các trường hợp quy định tại Điều 64 của Luật Đất đai, cụ

thể bao gồm:“a) Sử dụng đất không đúng mục đích đã được Nhà nước giao, cho thuê, công

nhận quyền sử dụng đất và đã bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi sử dụng đất không đúng mục đích mà tiếp tục vi phạm;

b) Người sử dụng đất cố ý hủy hoại đất;c) Đất được giao, cho thuê không đúng đối tượng hoặc không đúng thẩm

quyền; d) Đất không được chuyển nhượng, tặng cho theo quy định của Luật này mà

nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho;đ) Đất được Nhà nước giao để quản lý mà để bị lấn, chiếm; e) Đất không được chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này mà

người sử dụng đất do thiếu trách nhiệm để bị lấn, chiếm;g) Người sử dụng đất không thực hiện nghĩa vụ đối với Nhà nước và đã bị xử

phạt vi phạm hành chính mà không chấp hành;h) Đất trồng cây hàng năm không được sử dụng trong thời hạn 12 tháng liên

tục; đất trồng cây lâu năm không được sử dụng trong thời hạn 18 tháng liên tục; đất trồng rừng không được sử dụng trong thời hạn 24 tháng liên tục;

i) Đất được Nhà nước giao, cho thuê để thực hiện dự án đầu tư mà không được sử dụng trong thời hạn 12 tháng liên tục hoặc tiến độ sử dụng đất chậm 24

29

tháng so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư kể từ khi nhận bàn giao đất trên thực địa phải đưa đất vào sử dụng; trường hợp không đưa đất vào sử dụng thì chủ đầu tư được gia hạn sử dụng 24 tháng và phải nộp cho Nhà nước khoản tiền tương ứng với mức tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với thời gian chậm tiến độ thực hiện dự án trong thời gian này; hết thời hạn được gia hạn mà chủ đầu tư vẫn chưa đưa đất vào sử dụng thì Nhà nước thu hồi đất mà không bồi thường về đất và tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp do bất khả kháng.”. (Khoản 1 Điều 64 của Luật Đất đai)

5.4. Đất thu hồi trong các trường hợp quy định tại các điểm a, b, c và d Khoản 1 Điều 65 của Luật Đất đai, cụ thể gồm:

“a) Tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất, được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước bị giải thể, phá sản, chuyển đi nơi khác, giảm hoặc không còn nhu cầu sử dụng đất; người sử dụng đất thuê của Nhà nước trả tiền thuê đất hàng năm bị giải thể, phá sản, chuyển đi nơi khác, giảm hoặc không còn nhu cầu sử dụng đất;

b) Cá nhân sử dụng đất chết mà không có người thừa kế; c) Người sử dụng đất tự nguyện trả lại đất;d) Đất được Nhà nước giao, cho thuê có thời hạn nhưng không được gia hạn;”5.5. Trường hợp không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,

quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật Đất đai, trừ trường hợp đất nông nghiệp trong hạn mức giao đất đã sử dụng trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 mà người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp nhưng không có Giấy chứng nhận hoặc không đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật Đất đai.

6. Bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đối với các trường hợp đặc biệt6.1. Các trường hợp đặc biệt trong thực hiện cơ chế, chính sách bồi thường,

hỗ trợ, tái định cưCác trường hợp đặc biệt trong thực hiện cơ chế, chính sách bồi thường, hỗ trợ,

tái định cư là các trường hợp thu hồi đất để thực hiện dự án đầu tư sau đây:6.1.1. Các dự án đầu tư do Quốc hội quyết định chủ trương đầu tư, Thủ tướng

Chính phủ chấp thuận chủ trương đầu tư mà phải di chuyển cả cộng đồng dân cư, làm ảnh hưởng đến toàn bộ đời sống, kinh tế - xã hội, truyền thống văn hóa của cộng đồng, các dự án thu hồi đất liên quan đến nhiều tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương;

6.1.2. Các dự án sử dụng vốn vay của các tổ chức quốc tế, nước ngoài mà Nhà nước Việt Nam có cam kết về khung chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.

6.2. Chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đối với các trường hợp đặc biệt

6.2.1. Đối với các dự án do Quốc hội quyết định chủ trương đầu tư, Thủ tướng Chính phủ chấp thuận chủ trương đầu tư thì Thủ tướng Chính phủ quyết định khung

30

chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; trình tự thủ tục thực hiện như sau:“1. Bộ ngành có dự án đầu tư có trách nhiệm chủ trì, phối hợp với Ủy ban

nhân dân cấp tỉnh nơi có đất thu hồi xây dựng khung chính sách về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trình Thủ tướng Chính phủ xem xét quyết định và phải bảo đảm kinh phí cho việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo quy định.

Khung chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư bao gồm những nội dung chủ yếu sau đây:

a) Diện tích từng loại đất dự kiến thu hồi;b) Số người sử dụng đất trong khu vực dự kiến thu hồi đất;c) Dự kiến mức bồi thường, hỗ trợ đối với từng loại đối tượng thu hồi đất; dự

kiến giá đất bồi thường đối với từng loại đất, từng loại vị trí;d) Phương án bố trí tái định cư (dự kiến số hộ tái định cư, địa điểm, hình thức

tái định cư);đ) Dự kiến tổng số tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và nguồn vốn để thực

hiện;e) Dự kiến thời gian và kế hoạch di chuyển, bàn giao mặt bằng.2. Bộ Tài nguyên và Môi trường chủ trì, phối hợp với các cơ quan, tổ chức có

liên quan tổ chức thẩm tra khung chính sách về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trước khi trình Thủ tướng Chính phủ quyết định.

3. Căn cứ vào khung chính sách về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đã được Thủ tướng Chính phủ quyết định, Bộ, ngành có dự án đầu tư tổ chức lập, thẩm định và phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cho toàn bộ dự án.

Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đã được Bộ, ngành phê duyệt, tổ chức lập, thẩm định và phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đối với dự án thực hiện tại địa phương sau khi đã có ý kiến chấp thuận bằng văn bản của Bộ, ngành có dự án đầu tư; tổ chức thực hiện và quyết toán kinh phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư với Bộ, ngành có dự án đầu tư.” (Điều 17 Nghị định số 47/2014/NĐ-CP)

6.2.2. Đối với các dự án sử dụng vốn vay của các tổ chức quốc tế, nước ngoài mà Nhà nước Việt Nam có cam kết về khung chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư thì thực hiện theo khung chính sách đó.

6.2.3. Đối với trường hợp thu hồi đất ở trong khu vực bị ô nhiêm môi trường có nguy cơ đe dọa tính mạng con người; đất ở có nguy cơ sạt lở, sụt lún, bị ảnh hưởng bởi hiện tượng thiên tai khác đe dọa tính mạng con người thì người có đất thu hồi được bồi thường, hỗ trợ, tái định cư để ổn định đời sống, sản xuất cụ thể như sau:

“1. Việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đối với trường hợp thu hồi đất ở của hộ gia đình, cá nhân trong khu vực bị ô nhiễm môi trường có nguy cơ đe dọa tính mạng con người; đất ở có nguy cơ sạt lở, sụt lún, bị ảnh hưởng bởi hiện tượng thiên tai khác đe dọa tính mạng con người quy định tại Khoản 3 Điều 87 của Luật Đất

31

đai được thực hiện theo quy định tại Khoản 1 Điều 79 của Luật Đất đai, Điều 6 và Điều 22 của Nghị định này.

2. Đối với trường hợp đất ở của hộ gia đình, cá nhân bị sạt lở, sụt lún bất ngờ toàn bộ diện tích thửa đất hoặc một phần diện tích thửa đất mà phần còn lại không còn khả năng tiếp tục sử dụng thì hộ gia đình, cá nhân được bố trí đất ở tái định cư theo quy định sau đây:

a) Diện tích đất ở tái định cư do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ điều kiện cụ thể của địa phương quy định nhưng không được vượt quá hạn mức giao đất ở tại địa phương;

b) Việc nộp tiền sử dụng đất, miễn giảm tiền sử dụng đất và các ưu đãi khác thực hiện theo quy định của Nghị định về thu tiền sử dụng đất.

3. Tiền bồi thường, hỗ trợ đối với diện tích đất thu hồi để bố trí tái định cư được giải quyết như sau:

a) Ngân sách nhà nước chi trả trong trường hợp thu hồi đất ở do thiên tai gây ra;

b) Doanh nghiệp chi trả trong trường hợp thu hồi đất ở trong khu vực bị ô nhiễm môi trường có nguy cơ đe dọa tính mạng con người do doanh nghiệp đó gây ra; trường hợp doanh nghiệp đã giải thể, phá sản thì tiền bồi thường, hỗ trợ do ngân sách nhà nước chi trả.”. (Điều 16 Nghị định số 47/2014/NĐ-CP)

6.2.4. Đối với các dự án không thuộc trường hợp đặc biệt theo quy định tại Điều 17 Nghị định số 47/2014/NĐ-CP thì phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư gồm các nội dung chủ yếu sau:

“a) Họ và tên, địa chỉ của người có đất thu hồi;b) Diện tích, loại đất, vị trí, nguồn gốc của đất thu hồi; số lượng, khối lượng,

giá trị hiện có của tài sản gắn liền với đất bị thiệt hại;c) Các căn cứ tính toán số tiền bồi thường, hỗ trợ như giá đất tính bồi thường,

giá nhà, công trình tính bồi thường, số nhân khẩu, số lao động trong độ tuổi, số lượng người được hưởng trợ cấp xã hội;

d) Số tiền bồi thường, hỗ trợ; đ) Chi phí lập và tổ chức thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng;e) Việc bố trí tái định cư;g) Việc di dời các công trình của Nhà nước, của tổ chức, của cơ sở tôn giáo,

của cộng đồng dân cư;h) Việc di dời mồ mả.”7. Bồi thường chi phí di chuyển khi Nhà nước thu hồi đất và bồi thường

thiệt hại đối với đất thuộc hành lang an toàn khi xây dựng công trình có hành lang bảo vệ

7.1. Về bồi thường chi phí di chuyển khi Nhà nước thu hồi đất

32

Việc bồi thường chi phí di chuyển khi Nhà nước thu hồi đất thực hiện như sau:“1. Khi Nhà nước thu hồi đất mà phải di chuyển tài sản thì được Nhà nước bồi

thường chi phí để tháo dỡ, di chuyển, lắp đặt; trường hợp phải di chuyển hệ thống máy móc, dây chuyền sản xuất còn được bồi thường đối với thiệt hại khi tháo dỡ, vận chuyển, lắp đặt.

2. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định mức bồi thường tại khoản 1 Điều này.” (Điều 91 Luật Đất đai)

7.2. Bồi thường thiệt hại đối với đất thuộc hành lang an toàn khi xây dựng công trinh có hành lang bảo vệ

Việc bồi thường thiệt hại đối với đất thuộc hành lang an toàn khi xây dựng công trình có hành lang bảo vệ được thực hiện như sau:

“1. Trường hợp làm thay đổi mục đích sử dụng đất:a) Làm thay đổi mục đích sử dụng đất từ đất ở sang đất phi nông nghiệp không

phải là đất ở hoặc từ đất ở sang đất nông nghiệp thì mức bồi thường thiệt hại được xác định như sau:

Trong đó:Tbt: Tiền bồi thường thiệt hại;G1: Giá đất ở tính bình quân mỗi m²;G2: Giá đất phi nông nghiệp không phải đất ở hoặc giá đất nông nghiệp tính

bình quân cho mỗi m²;S: Diện tích đất bị thay đổi mục đích sử dụng đất;b) Làm thay đổi mục đích sử dụng đất từ đất phi nông nghiệp không phải là

đất ở sang đất nông nghiệp thì mức bồi thường thiệt hại được xác định như sau:

Trong đó:Tbt: Tiền bồi thường thiệt hại;G3: Giá đất phi nông nghiệp không phải đất ở tính bình quân mỗi m²;G4: Giá đất nông nghiệp tính bình quân cho mỗi m²;S: Diện tích đất bị thay đổi mục đích sử dụng đất;2. Trường hợp không làm thay đổi mục đích sử dụng đất nhưng làm hạn chế

khả năng sử dụng đất thì việc xác định mức bồi thường thiệt hại do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ tình hình thực tế tại địa phương quy định cụ thể.

3. Nhà ở, công trình xây dựng khác và các tài sản khác gắn liền với đất nằm trong phạm vi hành lang an toàn bị thiệt hại do phải giải tỏa thì được bồi thường theo mức thiệt hại theo quy định.

4. Khi hành lang bảo vệ an toàn công trình chiếm dụng khoảng không trên

33

70% diện tích thửa đất có nhà ở, công trình xây dựng thì phần diện tích đất còn lại cũng được bồi thường theo quy định tại Khoản 1 và Khoản 2 Điều này.

5. Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ở nằm trong hành lang an toàn khi xây dựng công trình công cộng có hành lang bảo vệ an toàn phải di chuyển chỗ ở mà không có chỗ ở nào khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất trong hành lang an toàn thì được bố trí tái định cư; được bồi thường chi phí di chuyển và được hỗ trợ ổn định đời sống, sản xuất.” (Điều 10 Nghị định số 47/2014/NĐ-CP)

8. Cơ chế, chính sách hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất được quy định thành các điều khoản riêng biệt và không “trộn lẫn” với cơ chế, chính sách bồi thường. Trong đó, bổ sung thêm trường hợp hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm đối với hộ gia đình, cá nhân bị thu hồi đất ở kết hợp kinh doanh dịch vụ

Cơ chế, chính sách hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất được quy định thành các điều khoản riêng biệt, bao gồm: quy định về các khoản hỗ trợ, quy định về các trường hợp được tái định cư và việc tổ chức thực hiện dự án tái định cư. Cụ thể như sau:

8.1. Quy định về các khoản hỗ trợCác khoản hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất bao gồm:“a) Hỗ trợ ổn định đời sống và sản xuất; b) Hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm đối với trường hợp

thu hồi đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp; thu hồi đất ở kết hợp kinh doanh dịch vụ của hộ gia đình, cá nhân mà phải di chuyển chỗ ở;

c) Hỗ trợ tái định cư đối với trường hợp thu hồi đất ở của hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài mà phải di chuyển chỗ ở;

d) Hỗ trợ khác.” (Khoản 2 Điều 83 Luật Đất đai)8.2. Về hỗ trợ ổn định đời sống và sản xuất khi Nhà nước thu hồi đất:Nghị định số 47/2014/NĐ-CP đã quy định cụ thể đối tượng được hỗ trợ, điều

kiện được hỗ trợ và các mức hỗ trợ. Cụ thể như sau: “1. Đối tượng được hỗ trợ ổn định đời sống và sản xuất gồm các trường hợp

sau: a) Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất nông nghiệp khi thực hiện

Nghị định số 64/CP ngày 27 tháng 9 năm 1993 của Chính phủ ban hành Bản quy định về việc giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài vào mục đích sản xuất nông nghiệp; Nghị định số 85/1999/NĐ-CP ngày 28 tháng 8 năm 1999 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của Bản quy định về việc giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài vào mục đích sản xuất nông nghiệp và bổ sung việc giao đất làm muối cho hộ gia đình và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài; giao đất lâm nghiệp khi thực hiện Nghị định số 02/CP ngày 15 tháng 01 năm 1994 của Chính phủ ban hành Bản quy định về việc

34

giao đất lâm nghiệp cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài vào mục đích lâm nghiệp; Nghị định số 163/1999/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 1999 của Chính phủ về việc giao đất, cho thuê đất lâm nghiệp cho tổ chức, hộ gia đình và cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài vào mục đích lâm nghiệp; Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai;

b) Nhân khẩu nông nghiệp trong hộ gia đình quy định tại Điểm a Khoản này nhưng phát sinh sau thời điểm giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình đó;

c) Hộ gia đình, cá nhân thuộc đối tượng đủ điều kiện được giao đất nông nghiệp theo quy định tại Điểm a Khoản này nhưng chưa được giao đất nông nghiệp và đang sử dụng đất nông nghiệp do nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, được tặng cho, khai hoang theo quy định của pháp luật, được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất thu hồi xác nhận là đang trực tiếp sản xuất trên đất nông nghiệp đó;

d) Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất do nhận giao khoán đất sử dụng vào mục đích nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản (không bao gồm đất rừng đặc dụng, rừng phòng hộ) của các nông, lâm trường quốc doanh khi Nhà nước thu hồi mà thuộc đối tượng là cán bộ, công nhân viên của nông, lâm trường quốc doanh đang làm việc hoặc đã nghỉ hưu, nghỉ mất sức lao động, thôi việc được hưởng trợ cấp đang trực tiếp sản xuất nông, lâm nghiệp; hộ gia đình, cá nhân nhận khoán đang trực tiếp sản xuất nông nghiệp và có nguồn thu nhập ổn định từ sản xuất nông nghiệp trên đất đó;

đ) Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân sản xuất, kinh doanh, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài mà bị ngừng sản xuất, kinh doanh khi Nhà nước thu hồi đất thì được hỗ trợ ổn định sản xuất.

2. Điều kiện để được hỗ trợ ổn định đời sống và sản xuất thực hiện theo quy định sau đây:

a) Đối với hộ gia đình, cá nhân, tổ chức kinh tế, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài đang sử dụng đất thuộc đối tượng quy định tại Khoản 1 Điều này đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất quy định tại các Điều 100, 101 và 102 của Luật Đất đai, trừ trường hợp quy định tại Điểm b Khoản này;

b) Đối với hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất do nhận giao khoán đất sử dụng vào mục đích nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản (không bao gồm đất rừng đặc dụng, rừng phòng hộ) của các nông trường, lâm trường quy định tại Điểm d Khoản 1 Điều này thì phải có hợp đồng giao khoán sử dụng đất;

3. Việc hỗ trợ ổn định đời sống cho các đối tượng quy định tại các Điểm a, b, c và d Khoản 1 Điều này thực hiện theo quy định sau:

a) Thu hồi từ 30% đến 70% diện tích đất nông nghiệp đang sử dụng thì được hỗ trợ trong thời gian 6 tháng nếu không phải di chuyển chỗ ở và trong thời gian 12 tháng nếu phải di chuyển chỗ ở; trường hợp phải di chuyển đến các địa bàn có điều

35

kiện kinh tế - xã hội khó khăn hoặc có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn thì thời gian hỗ trợ tối đa là 24 tháng.

Đối với trường hợp thu hồi trên 70% diện tích đất nông nghiệp đang sử dụng thì được hỗ trợ trong thời gian 12 tháng nếu không phải di chuyển chỗ ở và trong thời gian 24 tháng nếu phải di chuyển chỗ ở; trường hợp phải di chuyển đến các địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn hoặc có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn thì thời gian hỗ trợ tối đa là 36 tháng;

b) Diện tích đất thu hồi quy định tại Điểm a Khoản này được xác định theo từng quyết định thu hồi đất của Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền;

c) Mức hỗ trợ cho một nhân khẩu quy định tại Điểm a và Điểm b Khoản này được tính bằng tiền tương đương 30 kg gạo trong 01 tháng theo thời giá trung bình tại thời điểm hỗ trợ của địa phương;

4. Việc hỗ trợ ổn định sản xuất thực hiện theo quy định sau:a) Hộ gia đình, cá nhân được bồi thường bằng đất nông nghiệp thì được hỗ

trợ ổn định sản xuất, bao gồm: hỗ trợ giống cây trồng, giống vật nuôi cho sản xuất nông nghiệp, các dịch vụ khuyến nông, khuyến lâm, dịch vụ bảo vệ thực vật, thú y, kỹ thuật trồng trọt, chăn nuôi và kỹ thuật nghiệp vụ đối với sản xuất, kinh doanh dịch vụ công thương nghiệp;

b) Đối với tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân sản xuất, kinh doanh, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thuộc đối tượng quy định tại Điểm đ Khoản 1 Điều này thì được hỗ trợ ổn định sản xuất bằng tiền với mức cao nhất bằng 30% một năm thu nhập sau thuế, theo mức thu nhập bình quân của 03 năm liền kề trước đó.

Thu nhập sau thuế được xác định căn cứ vào báo cáo tài chính đã được kiểm toán hoặc được cơ quan thuế chấp thuận; trường hợp chưa được kiểm toán hoặc chưa được cơ quan thuế chấp thuận thì việc xác định thu nhập sau thuế được căn cứ vào thu nhập sau thuế do đơn vị kê khai tại báo cáo tài chính, báo cáo kết quả hoạt động sản xuất kinh doanh cuối mỗi năm đã gửi cơ quan thuế;

5. Đối với hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất do nhận giao khoán đất sử dụng vào mục đích nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản của các nông, lâm trường quốc doanh thuộc đối tượng quy định tại Điểm d Khoản 1 Điều này thì được hỗ trợ ổn định đời sống và sản xuất theo hình thức bằng tiền.

6. Người lao động do tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân sản xuất, kinh doanh, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thuộc đối tượng quy định tại Điểm đ Khoản 1 Điều này thuê lao động theo hợp đồng lao động thì được áp dụng hỗ trợ chế độ trợ cấp ngừng việc theo quy định của pháp luật về lao động nhưng thời gian trợ cấp không quá 06 tháng.

7. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định mức hỗ trợ, thời gian hỗ trợ, định kỳ chi trả tiền hỗ trợ cho phù hợp với thực tế tại địa phương.” (Điều 19 Nghị định số 47/2014/NĐ-CP)

8.3. Về hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề và tim kiếm việc làm đối với trường 36

hợp thu hồi đất nông nghiệp của hộ gia đinh, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp; thu hồi đất ở kết hợp kinh doanh dịch vụ của hộ gia đinh, cá nhân phải di chuyển chỗ ở

8.3.1. Đối với trường hợp thu hồi đất nông nghiệp:“1. Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp quy định tại các Điểm

a, b, c và d Khoản 1 Điều 19 của Nghị định này (trừ trường hợp hộ gia đình, cá nhân là cán bộ, công nhân viên của nông trường quốc doanh, lâm trường quốc doanh đã nghỉ hưu, nghỉ mất sức lao động, thôi việc được hưởng trợ cấp) khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp mà được bồi thường bằng tiền thì ngoài việc được bồi thường bằng tiền đối với diện tích đất nông nghiệp thu hồi còn được hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm theo quy định sau đây:

a) Hỗ trợ bằng tiền không quá 5 lần giá đất nông nghiệp cùng loại trong bảng giá đất của địa phương đối với toàn bộ diện tích đất nông nghiệp thu hồi; diện tích được hỗ trợ không vượt quá hạn mức giao đất nông nghiệp tại địa phương;

b) Mức hỗ trợ cụ thể do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định căn cứ điều kiện thực tế của địa phương.

2. Bộ Lao động - Thương binh và Xã hội chủ trì, phối hợp với các Bộ, ngành liên quan trình Thủ tướng Chính phủ quyết định cơ chế, chính sách giải quyết việc làm và đào tạo nghề cho người thu hồi đất nông nghiệp.

3. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ cơ chế, chính sách giải quyết việc làm đã được Thủ tướng Chính phủ quyết định, chỉ đạo việc lập và tổ chức thực hiện phương án đào tạo, chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm cho người trong độ tuổi lao động tại địa phương. Phương án đào tạo, chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm được lập và phê duyệt đồng thời với phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. Trong quá trình lập phương án đào tạo, chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm phải lấy ý kiến của người thu hồi đất.” (Điều 20 Nghị định số 47/2014/NĐ-CP)

8.3.2. Đối với trường hợp thu hồi đất ở kết hợp kinh doanh dịch vụ của hộ gia đình, cá nhân phải di chuyển chỗ ở:

“1. Hộ gia đình, cá nhân khi Nhà nước thu hồi đất ở kết hợp kinh doanh, dịch vụ mà phải di chuyển chỗ ở thì được hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm theo quy định tại Điểm b Khoản 2 Điều 83 của Luật Đất đai.

2. Bộ Lao động - Thương binh và Xã hội chủ trì, phối hợp với các Bộ, ngành liên quan trình Thủ tướng Chính phủ quyết định cơ chế, chính sách giải quyết việc làm và đào tạo nghề cho các nhân khẩu trong độ tuổi lao động hiện có của hộ gia đình, cá nhân có đất thu hồi.

3. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ chính sách giải quyết việc làm và đào tạo nghề đã được Thủ tướng Chính phủ quyết định và điều kiện thực tế tại địa phương quy định mức hỗ trợ cụ thể cho phù hợp đối với từng loại hộ gia đình, cá nhân có đất thu hồi.” (Điều 21 Nghị định số 47/2014/NĐ-CP)

8.4. Chính sách hỗ trợ tái định cư đối với người bị thu hồi đất ở phải di chuyển chỗ ở được quy định rõ hơn, trong đó không có sự phân biệt giữa đối

37

tượng hộ gia đinh, cá nhân với người Việt Nam định cư ở nước ngoài “1. Hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài nhận đất ở,

nhà ở tái định cư mà số tiền được bồi thường về đất nhỏ hơn giá trị một suất tái định cư tối thiểu quy định tại Điều 27 của Nghị định này thì được hỗ trợ khoản chênh lệch giữa giá trị suất tái định cư tối thiểu và số tiền được bồi thường về đất;

2. Trường hợp hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài tự lo chỗ ở thì ngoài việc được bồi thường về đất còn được nhận khoản tiền hỗ trợ tái định cư. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ quy mô diện tích đất ở thu hồi, số nhân khẩu của hộ gia đình và điều kiện cụ thể tại địa phương quy định mức hỗ trợ cho phù hợp.”. (Điều 22 Nghị định số 47/2014/NĐ-CP)

9. Quy định về việc lập và thực hiện dự án tái định cư phải bảo đảm có đất ở, nhà ở tái định cư trước khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định thu hồi đất

Theo quy định tại Điều 26 Nghị định số 47/2014/NĐ-CP thì:“1. Dự án tái định cư được lập và phê duyệt độc lập với phương án bồi

thường, hỗ trợ, tái định cư nhưng phải bảo đảm có đất ở, nhà ở tái định cư trước khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định thu hồi đất.

2. Việc lập dự án tái định cư, lựa chọn chủ đầu tư thực hiện theo quy định của pháp luật về phát triển và quản lý nhà ở tái định cư và phải bảo đảm các quy định tại Khoản 2 và Khoản 3 Điều 69 của Luật Đất đai.

3. Khu tái định cư được lập cho một hoặc nhiều dự án; nhà ở, đất ở trong khu tái định cư được bố trí theo nhiều cấp nhà, nhiều mức diện tích khác nhau phù hợp với các mức bồi thường và khả năng chi trả của người được tái định cư.

4. Đối với dự án khu tái định cư tập trung có phân kỳ xây dựng theo các dự án thành phần thì tiến độ thu hồi đất và hoàn thành xây dựng nhà ở hoặc cơ sở hạ tầng của khu tái định cư được thực hiện theo tiến độ của từng dự án thành phần nhưng các công trình cơ sở hạ tầng của từng dự án thành phần trong khu tái định cư phải bảo đảm kết nối theo đúng quy hoạch chi tiết đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

5. Việc bảo đảm kinh phí để thực hiện dự án tái định cư thực hiện theo quy định tại Điều 32 của Nghị định này.”

10. Nội hàm suất tái định cư tối thiểu được quy định cụ thể và rõ ràng hơn so với quy định tại Nghị định số 69/2009 ngày 13 tháng 8 năm 2009 của Chính phủ

Cụ thể tại Điều 27 của Nghị định số 47/2014/NĐ-CP đã quy định:“1. Suất tái định cư tối thiểu quy định tại Khoản 4 Điều 86 của Luật Đất đai

được quy định bằng đất ở, nhà ở hoặc bằng nhà ở hoặc bằng tiền để phù hợp với việc lựa chọn của người được bố trí tái định cư.

2. Trường hợp suất tái định cư tối thiểu được quy định bằng đất ở, nhà ở thì diện tích đất ở tái định cư không nhỏ hơn diện tích tối thiểu được phép tách thửa tại

38

địa phương và diện tích nhà ở tái định cư không nhỏ hơn diện tích căn hộ tối thiểu theo quy định của pháp luật về nhà ở.

Trường hợp suất tái định cư tối thiểu được quy định bằng nhà ở thì diện tích nhà ở tái định cư không nhỏ hơn diện tích căn hộ tối thiểu theo quy định của pháp luật về nhà ở.

Trường hợp suất tái định cư tối thiểu được tính bằng tiền thì khoản tiền cho suất tái định cư tối thiểu tương đương với giá trị một suất tái định cư tối thiểu bằng đất ở, nhà ở tại nơi bố trí tái định cư.

3. Căn cứ quy định tại Khoản 1 và Khoản 2 Điều này và tình hình cụ thể của địa phương, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định suất tái định cư tối thiểu bằng đất ở nhà ở, bằng nhà ở và bằng tiền.” (Điều 27 Nghị định số 47/2014/NĐ-CP)

11. Cơ chế chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được Luật Đất đai và Nghị định hướng dẫn thi hành Luật quy định chi tiết, rõ ràng về từng khoản nghĩa vụ tài chính phải trừ vào số tiền được bồi thường. Trong đó, bao gồm cả trường hợp người thu hồi đất được giao đất mới hoặc giao đất ở, nhà ở tái định cư hoặc nhà ở tái định cư mà có chênh lệch về giá trị

11.1. Quy định nội hàm khoản tiền chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai và khoản tiền được bồi thường để trừ vào số tiền chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính

Cụ thể tại Khoản 1 Điều 30 của Nghị định số 47/2014/NĐ-CP đã quy định:“1. Việc trừ khoản tiền chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai vào số

tiền được bồi thường quy định tại khoản 4 Điều 93 của Luật Đất đai được thực hiện theo quy định sau đây:

a) Khoản tiền chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai bao gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải nộp cho Nhà nước nhưng đến thời điểm thu hồi đất vẫn chưa nộp;

b) Số tiền chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính quy định tại Điểm a Khoản 1 Điều này được xác định theo quy định của pháp luật về thu tiền sử dụng đất; thu tiền thuê đất, thuê mặt nước.

Trường hợp số tiền chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính đến thời điểm có quyết định thu hồi đất lớn hơn số tiền được bồi thường, hỗ trợ thì hộ gia đình, cá nhân tiếp tục được ghi nợ số tiền chênh lệch đó; nếu hộ gia đình, cá nhân được bố trí tái định cư thì sau khi trừ số tiền bồi thường, hỗ trợ vào số tiền để được giao đất ở, mua nhà ở tại nơi tái định cư mà số tiền còn lại nhỏ hơn số tiền chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì hộ gia đình, cá nhân tiếp tục được ghi nợ số tiền chênh lệch đó;”

c) Tiền được bồi thường để trừ vào số tiền chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính gồm tiền được bồi thường về đất, tiền được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại (nếu có). Không trừ các khoản tiền được bồi thường chi phí di chuyển, bồi thường thiệt hại về tài sản, bồi thường do ngừng sản xuất kinh doanh và các khoản tiền được hỗ trợ vào khoản tiền chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai.

39

11.2. Quy định giải pháp xử lý trong trường hợp có chênh lệch về giá trị giữa nghĩa vụ tài chính về đất đai của người bị thu hồi đất với tiền mà họ được bồi thường và trường hợp đất thu hồi đang có tranh chấp về quyền sử dụng đất

Cụ thể tại Khoản 2 và Khoản 3 Điều 30 của Nghị định số 47/2014/NĐ-CP đã quy định:

“2. Đối với trường hợp bồi thường bằng việc giao đất mới hoặc giao đất ở, nhà ở tái định cư hoặc nhà ở tái định cư, nếu có chênh lệch về giá trị thì phần chênh lệch đó được thanh toán bằng tiền theo quy định sau:

a) Trường hợp tiền bồi thường về đất lớn hơn tiền đất ở, nhà ở hoặc tiền nhà ở tại khu tái định cư thì người tái định cư đuợc nhận phần chênh lệch đó;

b) Trường hợp tiền bồi thường về đất nhỏ hơn tiền đất ở, nhà ở hoặc tiền nhà ở tái định cư thì người tái định cư phải nộp phần chênh lệch, trừ trường hợp quy định tại Khoản 1 Điều 22 của Nghị định này.

3. Trường hợp diện tích đất thu hồi đang có tranh chấp về quyền sử dụng đất mà chưa giải quyết xong thì tiền bồi thường, hỗ trợ đối với phần diện tích đất đang tranh chấp đó được chuyển vào Kho bạc nhà nước chờ sau khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết xong thì trả cho người có quyền sử dụng đất.”

11.3. Quy định việc ứng vốn để bồi thường, hỗ trợ, tái định cưViệc ứng vốn để bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được chế định cụ thể tại

Khoản 4 Điều 30 Nghị định số 47/2014/NĐ-CP. Cụ thể:“4. Việc ứng vốn để bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được thực hiện theo quy

định sau đây:a) Quỹ phát triển đất thực hiện ứng vốn cho Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường,

giải phóng mặt bằng tạo quỹ đất sạch để giao đất, cho thuê đất thực hiện theo Quy chế mẫu về quản lý, sử dụng Quỹ phát triển đất;

b) Người được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất theo quy định của pháp luật về đất đai nếu tự nguyện ứng trước kinh phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo phương án đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt thì được ngân sách nhà nước hoàn trả bằng hình thức trừ vào tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải nộp. Mức được trừ không vượt quá tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải nộp; số tiền còn lại (nếu có) được tính vào vốn đầu tư của dự án.

Trường hợp người được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất, giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất theo quy định của pháp luật về đất đai mà được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất nếu tự nguyện ứng trước kinh phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo phương án đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt thì kinh phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được tính vào vốn đầu tư của dự án.”

12. Quy định chi tiết nội hàm, nguồn huy động kinh phí chi cho việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và trách nhiệm của các Bộ, ngành, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có dự án đầu tư có thu hồi đất trong việc bảo đảm kinh phí

40

thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư 12.1. Về nội hàm kinh phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cưTheo quy định tại khoản 1 Điều 32 của Nghị định số 47/2014/NĐ-CP thì:“1. Kinh phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư gồm: Tiền bồi thường, hỗ trợ, tái

định cư đối với đất thu hồi để thực hiện dự án đầu tư, chi phí bảo đảm cho việc tổ chức thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và các khoản chi phí khác.

Việc xác định tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư phải theo phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt.

12.2. Nguồn huy động và trách nhiệm của các Bộ, ngành, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có dự án đầu tư có thu hồi đất trong việc bảo đảm kinh phí thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư

Theo quy định tại khoản 2 Điều 32 của Nghị định số 47/2014/NĐ-CP:“2. Kinh phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất để thực

hiện các dự án được quy định như sau:a) Kinh phí thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được tính vào kinh phí

thực hiện dự án đầu tư;b) Bộ, ngành có trách nhiệm bảo đảm kinh phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư

đối với các dự án đầu tư thuộc thẩm quyền quyết định chủ trương đầu tư của Quốc hội; chấp thuận, quyết định đầu tư của Thủ tướng Chính phủ nhưng do Bộ, ngành thực hiện và các dự án do Bộ, ngành làm chủ đầu tư;

c) Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm bảo đảm kinh phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đối với các dự án thuộc thẩm quyền quyết định của Hội đồng nhân dân cấp tỉnh;

d) Trường hợp chủ đầu tư tự nguyện ứng trước tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư thì có trách nhiệm bảo đảm kinh phí thực hiện các dự án không thuộc trường hợp quy định tại Điểm b và Điểm c Khoản này.” (Điều 32 Nghị định số 47/2014/NĐ-CP).

VI - ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI, CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT

Nội dung đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi là Giấy chứng nhận) quy định trong Luật Đất đai năm 2013 về cơ bản được giữ ổn định so với khung pháp luật trước đó. Tuy nhiên, để đáp ứng yêu cầu quản lý nhà nước trong tình hình mới và đặc biệt để xác lập và quản lý thống nhất cơ sở dữ liệu địa chính trong việc cung cấp cho các ngành và cho thị trường bất động sản, một số nội dung quan trọng dưới đây được sửa đổi, bổ sung mới.

1. Quy định việc đăng ký đất đai đối với người sử dụng đất, người được giao đất để quản lý là bắt buộc còn đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu

41

Cụ thể, tại Điều 95 Luật Đất đai đã quy định:“1. Đăng ký đất đai là bắt buộc đối với người sử dụng đất và người được giao

đất để quản lý; đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu.

2. Đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất gồm đăng ký lần đầu và đăng ký biến động, được thực hiện tại tổ chức đăng ký đất đai thuộc cơ quan quản lý đất đai, bằng hình thức đăng ký trên giấy hoặc đăng ký điện tử và có giá trị pháp lý như nhau.”

2. Quy định việc đăng ký đât đai lần đầu, đăng ký biến động, hiệu lực của việc đăng ký đất đai và việc cấp Giấy chứng nhận đối với trường hợp đăng ký lần đầu và đăng ký biến động

Cụ thể, tại các Khoản 5, 6 và 7 Điều 95 Luật Đất đai đã quy định:“5. Người đã kê khai đăng ký được ghi vào Sổ địa chính, được cấp Giấy chứng

nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nếu có nhu cầu và có đủ điều kiện theo quy định của Luật Đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan; trường hợp đăng ký biến động đất đai thì người sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc chứng nhận biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp.

Trường hợp đăng ký lần đầu mà không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì người đang sử dụng đất được tạm thời sử dụng đất cho đến khi Nhà nước có quyết định xử lý theo quy định của Chính phủ.

6.. Đối với các trường hợp đăng ký biến động thì trong thời hạn không quá 30 ngày, kể từ ngày có biến động, người sử dụng đất phải thực hiện thủ tục đăng ký biến động; trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất thì thời hạn đăng ký biến động được tính từ ngày phân chia xong quyền sử dụng đất là di sản thừa kế.

7. Việc đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào Sổ địa chính.”

3. Quy định nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận là theo thửa đất và việc xử lý một số trường hợp chung quyền sử dụng đất, sở hữu chung tài sản khác gắn liền với đất và trường hợp người sử dụng đất có nhu cầu ghi nhiều thửa đất chung trong một Giấy chứng nhận

Nguyên tắc và những vấn đề nêu trên được chế định chi tiết tại Điều 98 của Luật Đất đai, cụ thể:

“1. GCN được cấp theo từng thửa đất. Trường hợp người sử dụng đất đang sử dụng nhiều thửa đất nông nghiệp tại cùng một xã, phường, thị trấn mà có yêu cầu thì được cấp một GCN chung cho các thửa đất đó.

2. Thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì GCN phải ghi đầy đủ tên của những người có chung quyền sử dụng đất, người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền

42

với đất và cấp cho mỗi người GCN; trường hợp các chủ sử dụng, chủ sở hữu có yêu cầu thì cấp chung một GCN và trao cho người đại diện.

3. Người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất được nhận GCN sau khi đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.

Trường hợp người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất không thuộc đối tượng phải thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được miễn, được ghi nợ nghĩa vụ tài chính và trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm thì được nhận GCN ngay sau khi cơ quan có thẩm quyền cấp.

4. Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng thì phải ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng vào GCN, trừ trường hợp vợ và chồng có thỏa thuận khác, nếu GCN đã cấp chỉ ghi họ, tên của vợ hoặc chồng thì được cấp đổi sang GCN để ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng nếu có yêu cầu.

5. Trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệu ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai hoặc GCN đã cấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì diện tích khi cấp mới hoặc cấp đổi GCN được xác định theo số liệu đo đạc thực tế. Người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chênh lệch nhiều hơn nếu có.

Trường hợp đo đạc lại mà ranh giới thửa đất có thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất và diện tích đất đo đạc thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất thì phần diện tích chênh lệch nhiều hơn (nếu có) được xem xét cấp GCN theo quy định tại Điều 99 của Luật đất đai.”

4. Các quy định về điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận đối với trường hợp hộ gia đính, cá nhân sử dụng đất được chế định chi tiết hơn, cởi mở hơn so với khung pháp luật về đất đai trước Luật Đất đai năm 2003

4.1. Giấy tờ căn cứ pháp lý để cấp Giấy chứng nhận được quy định chi tiết hơn, cởi mở hơn

4.1.1. Các loại giấy tờ do Luật Đất đai quy định:“a) Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993

do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;

b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

c) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;

43

d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

đ) Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;

e) Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất;

g) Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định của Chính phủ.” (Khoản 1 Điều 100 Luật Đất đai)

4.1.2. Các loại giấy tờ do Chính phủ quy định:“Các giấy tờ khác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định tại

Điểm g Khoản 1 Điều 100 của Luật Đất đai có tên người sử dụng đất, bao gồm:1. Sổ mục kê đất, sổ kiến điền lập trước ngày 18 tháng 12 năm 1980.2. Một trong các giấy tờ được lập trong quá trình thực hiện đăng ký ruộng đất

theo Chỉ thị số 299-TTg ngày 10 tháng 11 năm 1980 của Thủ tướng Chính phủ về công tác đo đạc, phân hạng và đăng ký thống kê ruộng đất trong cả nước do cơ quan nhà nước đang quản lý, bao gồm:

a) Biên bản xét duyệt của Hội đồng đăng ký ruộng đất cấp xã xác định người đang sử dụng đất là hợp pháp;

b) Bản tổng hợp các trường hợp sử dụng đất hợp pháp do Ủy ban nhân dân cấp xã hoặc Hội đồng đăng ký ruộng đất cấp xã hoặc cơ quan quản lý đất đai cấp huyện, cấp tỉnh lập;

c) Đơn xin đăng ký quyền sử dụng ruộng đất đối với trường hợp không có giấy tờ quy định tại Điểm a và Điểm b Khoản này.

3. Dự án hoặc danh sách hoặc văn bản về việc di dân đi xây dựng khu kinh tế mới, di dân tái định cư được Ủy ban nhân dân cấp huyện, cấp tỉnh hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

4. Giấy tờ của nông trường, lâm trường quốc doanh về việc giao đất cho người lao động trong nông trường, lâm trường để làm nhà ở (nếu có).

5. Giấy tờ có nội dung về quyền sở hữu nhà ở, công trình; về việc xây dựng, sửa chữa nhà ở, công trình được Ủy ban nhân dân cấp huyện, cấp tỉnh hoặc cơ quan quản lý nhà nước về nhà ở, xây dựng chứng nhận hoặc cho phép.

6. Giấy tờ tạm giao đất của Ủy ban nhân dân cấp huyện, cấp tỉnh; Đơn đề nghị được sử dụng đất được Ủy ban nhân dân cấp xã, hợp tác xã nông nghiệp phê duyệt, chấp thuận trước ngày 01 tháng 7 năm 1980 hoặc được Ủy ban nhân dân cấp huyện, cấp tỉnh phê duyệt, chấp thuận.

7. Giấy tờ của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về việc giao đất cho cơ quan, tổ chức để bố trí đất cho cán bộ, công nhân viên tự làm nhà ở hoặc xây dựng nhà ở

44

để phân (cấp) cho cán bộ, công nhân viên bằng vốn không thuộc ngân sách nhà nước hoặc do cán bộ, công nhân viên tự đóng góp xây dựng. Trường hợp xây dựng nhà ở bằng vốn ngân sách nhà nước thì phải bàn giao quỹ nhà ở đó cho cơ quan quản lý nhà ở của địa phương để quản lý, kinh doanh theo quy định của pháp luật.

8. Bản sao giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai và các giấy tờ quy định tại các Khoản 2, 3, 4, 5, 6 và 7 Điều này có xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp huyện, cấp tỉnh hoặc cơ quan quản lý chuyên ngành cấp huyện, cấp tỉnh đối với trường hợp bản gốc giấy tờ này đã bị thất lạc và cơ quan nhà nước không còn lưu giữ hồ sơ quản lý việc cấp loại giấy tờ đó.” (Điều 18 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP)

4.2. Ngoài ra, điều kiện cấp Giấy chứng nhận đối với hộ gia đình, cá nhân chưa xác lập đầy đủ giấy tờ về quyền sử dụng đất hoặc không có giấy tờ về quyền sử dụng đất cũng được định cụ thể tại Điều 100 và Điều 101 của Luật Đất đai:

“2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều này mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật và đất đó không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.” (Khoản 2 Điều 100 Luật Đất đai)

“2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Uỷ ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.” (khoản 2 Điều 101 Luật Đất đai)

5. Xác định diện tích đất ở đối với trường hợp có vườn, ao5.1. Đất vườn, ao của hộ gia đình, cá nhân được xác định là đất ở phải trong

cùng một thửa đất đang có nhà ở.5.2. Đối với trường hợp thửa đất ở có vườn, ao được hình thành trước ngày

18/12/1980 và người đang sử dụng có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều 100 của Luật đất đai thì diện tích đất ở được xác định theo giấy tờ đó.

Trường hợp trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều 100 của Luật đất đai chưa xác định rõ diện tích đất ở thì diện tích đất ở được công nhận không phải nộp tiền sử dụng đất được xác định bằng không quá 05 lần hạn mức giao đất ở quy định tại khoản 2 Điều 143 và khoản 4 Điều 144 của Luật đất đai.

5.3. Đối với trường hợp thửa đất ở có vườn, ao được hình thành từ ngày 18/12/1980 đến trước ngày 01/7/2004 và người đang sử dụng có một trong các loại

45

giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai mà trong giấy tờ đó ghi rõ diện tích đất ở thì diện tích đất ở được xác định theo giấy tờ đó.

5.4. Đối với trường hợp thửa đất ở có vườn, ao được hình thành từ ngày 18/12/1980 đến trước ngày 01/7/2004 và người đang sử dụng có một trong các loại giấy tờ về đất quy định tại Điều 100 của Luật đất đai mà trong giấy tờ đó không ghi rõ diện tích đất ở thì diện tích đất ở được xác định như sau:

a) Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào điều kiện, tập quán tại địa phương quy định hạn mức công nhận đất ở cho mỗi hộ gia đình phù hợp với tập quán ở địa phương theo số lượng nhân khẩu trong hộ gia đình;

b) Trường hợp diện tích thửa đất lớn hơn hạn mức công nhận đất ở tại địa phương thì diện tích đất ở được xác định bằng hạn mức công nhận đất ở tại địa phương;

c) Trường hợp diện tích thửa đất nhỏ hơn hạn mức công nhận đất ở tại địa phương thì diện tích đất ở được xác định là toàn bộ diện tích thửa đất.

5.5. Đối với trường hợp không có giấy tờ về đất quy định tại Điều 100 của Luật đất đai mà đất đã sử dụng ổn định từ trước ngày 15/10/1993 thì diện tích đất ở được xác định theo mức tại điểm 4 nêu trên; trường hợp đất đã sử dụng ổn định kể từ ngày 15/10/1993 thì diện tích đất ở được xác định theo mức đất ở giao cho mỗi hộ gia đình, cá nhân quy định tại khoản 2 Điều 143 và khoản 4 Điều 144 của Luật đất đai.

5.6. Phần diện tích đất vườn, ao còn lại sau khi đã xác định diện tích đất ở thì được xác định sử dụng vào mục đích hiện trạng đang sử dụng theo quy định tại khoản 1 Điều 10 của Luật đất đai.

6. Thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận Có sự thay đổi lớn trong quy định về thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận, sự

thay đổi được thể chế hoá theo hướng tăng cường vai trò của cơ quan chuyên môn giúp việc cho Uỷ ban nhân dân, đồng thời giảm thiểu các thủ tục hành chính. Cụ thể:

6.1. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cấp Giấy chứng nhận cho tổ chức, cơ sở tôn giáo; người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thực hiện dự án đầu tư; tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao.

Ủy ban nhân dân cấp tỉnh được ủy quyền cho cơ quan tài nguyên và môi trường cùng cấp cấp Giấy chứng nhận.

6.2. Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.

6.3. Đối với những trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng mà thực hiện các quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc

46

cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng thì do cơ quan tài nguyên và môi trường thực hiện theo quy định của Chính phủ.

VII - TÀI CHÍNH VỀ ĐẤT ĐAI, GIÁ ĐẤT Tài chính đất đai và giá đất là một trong số những nội dung đổi mới mang tính

chủ đạo của Luật Đất đai năm 2013. Những nội dung đổi mới trong lĩnh vực giá đất tập trung ở 2 vấn đề chủ yếu sau đây:

1. Luật hoá các căn cứ làm cơ sở để tính tiền sử dụng, tiền thuê đấtNhững căn cứ đó bao gồm:1.1. Căn cứ tính tiền sử dụng đất: a) Diện tích đất được giao, được chuyển mục đích sử dụng, được công nhận

quyền sử dụng đất;b) Mục đích sử dụng đất;c) Giá đất theo quy định tại Điều 114 của Luật Đất đai; trường hợp đấu giá

quyền sử dụng đất thì giá đất là giá trúng đấu giá.1.2. Căn cứ tính tiền cho thuê đất:a) Diện tích đất cho thuê;b) Thời hạn cho thuê đất; c) Đơn giá thuê đất; trường hợp đấu giá quyền thuê đất thì giá đất thuê là đơn

giá trúng đấu giá;d) Hình thức Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm hoặc cho thuê

đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.2. Giá đất Nhà nước quy định được được xây dựng theo các nguyên tắc,

phương pháp định giá đất do Luật quy định và được biểu hiện thông qua khung giá đất, bảng giá đất và giá đất cụ thể

2.1. Về các nguyên tắc, phương pháp định giá đấtLuật Đất đai 2013 và Nghị định hướng dẫn thi hành không chỉ kế thừa các quy

định về nguyên tắc, phương pháp định giá đất đã được cuộc sống chấp nhận mà còn tiếp tục bổ sung, phát triển mới một số nguyên tắc, phương pháp định giá đất cho phù hợp với cơ chế thị trường định hướng XHCN nhằm khắc phục những hạn chế, vướng mắc của khung pháp luật về giá đất trước đó. Trong đó, các nguyên tắc, phương pháp định giá đất được chế định cụ thể hơn và mang tính thị trường hơn. Cụ thể:

2.1.1. Về các nguyên tắc định giá đất: “1. Việc định giá đất phải bảo đảm các nguyên tắc sau đây:a) Theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá;b) Theo thời hạn sử dụng đất;

47

c) Phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với những nơi có đấu giá quyền sử dụng đất hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất;

d) Cùng một thời điểm, các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự như nhau thì có mức giá như nhau.” (Khoản 1 Điều 112 Luật Đất đai)

2.1.2. Về các phương pháp định giá đất: Có 5 phương pháp định giá đất, bao gồm:“1. Phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp định giá đất thông qua việc

phân tích mức giá của các thửa đất trống tương tự về mục đích sử dụng đất, vị trí, khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng, diện tích, hình thể, tính pháp lý về quyền sử dụng đất (sau đây gọi là thửa đất so sánh) đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất để so sánh, xác định giá của thửa đất cần định giá.

2. Phương pháp chiết trừ là phương pháp định giá đất đối với thửa đất có tài sản gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá trị bất động sản (bao gồm giá trị đất và giá trị tài sản gắn liền với đất).

3. Phương pháp thu nhập là phương pháp định giá đất tính bằng thương số giữa mức thu nhập ròng thu được bình quân một năm trên một đơn vị diện tích đất so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm tính đến thời điểm định giá đất của loại tiền gửi VNĐ kỳ hạn 12 tháng tại ngân hàng thương mại nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn cấp tỉnh.

4. Phương pháp thặng dư là phương pháp định giá đất đối với thửa đất có tiềm năng phát triển theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng hoặc được phép chuyển mục đích sử dụng đất để sử dụng cao nhất và tốt nhất bằng cách loại trừ tổng chi phí ước tính ra khỏi tổng doanh thu phát triển giả định của bất động sản.

5. Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất là phương pháp định giá đất bằng cách sử dụng hệ số điều chỉnh giá đất nhân (x) với giá đất trong bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (sau đây gọi là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh) ban hành.” (Điều 4 Nghị định số 44/2014/NĐ-CP)

2.2. Về Khung giá đất

Khung giá đất do Chính phủ ban hành định kỳ 05 năm một lần đối với từng loại đất, theo từng vùng. Trong thời gian thực hiện khung giá đất mà giá đất phổ biến trên thị trường tăng từ 20% trở lên so với giá tối đa hoặc giảm từ 20% trở lên so với giá tối thiểu trong khung giá đất thì Chính phủ điều chỉnh khung giá đất cho phù hợp. (Điều 113 Luật Đất đai)

Trong đó, giá đất phổ biến trên thị trường được pháp luật quy định “Là mức giá xuất hiện với tần suất nhiều nhất trong các giao dịch đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất, giá đất xác định từ chi phí, thu nhập của các thửa đất có cùng mục đích sử dụng tại một khu vực và trong một khoảng thời

48

gian nhất định.” (Khoản 3 Điều 3 Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ Quy định về giá đất (sau đây gọi là Nghị định số 44/2014/NĐ-CP)

2.3. Về Bảng giá đấtSự đổi mới trong các quy định về Bảng giá đất thể hiện trên 3 khía canh: thời

gian giữa 2 lần xây dựng mới Bảng giá đất, các phạm vi áp dụng bảng giá đất và xử lý vấn đề giá đất giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương.

2.3.1. Về thời gian giữa 2 lần xây dựng mới Bảng giá đất, theo quy định tại khoản 1 Điều 114 của Luật Đất đai thì:

Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xây dựng định kỳ 05 năm một lần và công bố công khai vào ngày 01/01/ của năm đầu kỳ. Việc xây dựng Bảng giá đất vừa phải tuân theo các nguyên tắc, phương pháp định giá đất và vừa phải phù hợp với khung giá đất do Chính phủ quy định. Đồng thời trước khi ban hành Bảng giá đất phải thì phải được Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua.

2.3.2. Về phạm vi áp dụng bảng giá đất Bảng giá đất: theo quy định tại khoản 2 Điều 114 Luật Đất đai thì các trường hợp được áp dụng Bảng giá đất bao gồm:

“2. Bảng giá đất được sử dụng để làm căn cứ trong các trường hợp sau đây: a) Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất ở của hộ gia

đình, cá nhân đối với phần diện tích trong hạn mức; cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở đối với phần diện tích trong hạn mức giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân;

b) Tính thuế sử dụng đất; c) Tính phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai;d) Tính tiền xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai;đ) Tính tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý và sử

dụng đất đai;e) Tính giá trị quyền sử dụng đất để trả cho người tự nguyện trả lại đất cho

Nhà nước đối với trường hợp đất trả lại là đất Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất có thu tiền sử dụng đất, đất thuê trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.”

2.3.3. Về xử lý vấn đề chênh lệch giá đất tại khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương. Điều 113 Nghị định số 44/2014/NĐ-CP đã quy định:

“Điều 113. Xử lý giá đất tại khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương khi xây dựng bảng giá đất

1. Khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (sau đây gọi là khu vực giáp ranh) được quy định theo các loại đất sau:

a) Đối với đất nông nghiệp tại khu vực giáp ranh được xác định từ đường địa giới hành chính giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương vào sâu địa phận

49

mỗi tỉnh, thành phố tối đa 1.000 mét;b) Đối với đất phi nông nghiệp tại khu vực giáp ranh được xác định từ đường

địa giới hành chính giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương vào sâu địa phận mỗi tỉnh, thành phố tối đa 500 mét;

c) Đối với khu vực giáp ranh bị ngăn cách bởi sông, hồ, kênh có chiều rộng chủ yếu từ 100 mét trở xuống thì khu vực đất giáp ranh được xác định từ bờ sông, bờ hồ, bờ kênh của mỗi bên sông, bên hồ, bên kênh vào sâu địa giới của mỗi tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương theo quy định tại Điểm a và Điểm b Khoản này. Trường hợp chiều rộng của sông, hồ, kênh chủ yếu trên 100 mét thì không xếp loại đất giáp ranh.

2. Đất tại khu vực giáp ranh có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự nhau thì quy định mức giá như nhau. Trường hợp có sự khác nhau về các yếu tố nêu trên thì mức giá đất tại khu vực giáp ranh có thể chênh lệch nhưng chênh lệch tối đa không quá 30%.

3. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm gửi dự thảo bảng giá đất của địa phương cho Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có đất giáp ranh; đăng dự thảo bảng giá đất trên Trang thông tin điện tử của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, Sở Tài nguyên và Môi trường.

Trường hợp chênh lệch về mức giá đất tại khu vực giáp ranh trong dự thảo bảng giá đất vượt mức quy định tại Khoản 2 Điều này thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có đất giáp ranh phải chủ động thống nhất về mức giá đất tại khu vực giáp ranh.

Trường hợp không thống nhất được thì báo cáo Bộ Tài nguyên và Môi trường trước ngày 15 tháng 9 của năm xây dựng bảng giá đất để giải quyết. Trường hợp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh và Bộ Tài nguyên và Môi trường không thống nhất được giá đất tại khu vực giáp ranh thì Bộ Tài nguyên và Môi trường báo cáo Thủ tướng Chính phủ xem xét, quyết định.

4. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm phối hợp để xử lý chênh lệch về mức giá đất tại khu vực giáp ranh trong quá trình xây dựng bảng giá đất.”.

2.4. Giá đất cụ thể

Sự đổi mới trong các quy định về giá đất cụ thể được thể hiện ở 2 khía cạnh: Phạm vi áp dụng và phương pháp xác định. Cụ thể:

2.4.1. Về phạm vi áp dụng:Theo quy định tại Khoản 4 của Luật Đất đai thì giá đất cụ thể được áp dụng

trong các trường hợp cụ thể sau:“a) Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất của hộ

gia đình, cá nhân đối với phần diện tích đất ở vượt hạn mức; cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở đối với phần diện tích vượt hạn mức giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân. Tính tiền thuê đất đối với đất nông nghiệp vượt hạn mức giao đất, vượt hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân;

50

b) Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất; công nhận quyền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức mà phải nộp tiền sử dụng đất;

c) Tính tiền thuê đất đối với trường hợp Nhà nước cho thuê đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất;

d) Tính giá trị quyền sử dụng đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước mà doanh nghiệp cổ phần sử dụng đất thuộc trường hợp Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; tính tiền thuê đất đối với trường hợp doanh nghiệp nhà nước cổ phần hóa được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm;

đ) Tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.”.2.4.2. Về trách nhiệm trong việc xác định giá đất cụ thể:Tại Khoản 3 Điều 114 Luật Đất đai đã quy định:“3. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể. Cơ quan quản lý đất

đai cấp tỉnh có trách nhiệm giúp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh tổ chức việc xác định giá đất cụ thể. Trong quá trình thực hiện, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh được thuê tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất để tư vấn xác định giá đất cụ thể.

Việc xác định giá đất cụ thể phải dựa trên cơ sở điều tra, thu thập thông tin về thửa đất, giá đất thị trường và thông tin về giá đất trong cơ sở dữ liệu đất đai; áp dụng phương pháp định giá đất phù hợp. Căn cứ kết quả tư vấn xác định giá đất, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh trình Hội đồng thẩm định giá đất xem xét trước khi trình Ủy ban nhân dân cùng cấp quyết định.

Hội đồng thẩm định giá đất gồm Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh làm Chủ tịch và đại điện của cơ quan, tổ chức có liên quan, tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất.”

2.4.3. Về phương pháp xác định giá đất cụ thể: Để phù hợp đối với từng mục đích xác định giá đất, đặc điểm của từng loại

đất, từng loại chủ thể sử dụng đất, Nghị định số 44/2014/NĐ-CP tiếp tục thể chế hoá việc áp dụng các phương pháp định giá đất trong các trường hợp xác định giá đất cụ thể. Cụ thể:

a) Đối với các phương pháp định giá đất gồm phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp triết trừ, phương pháp thu nhập, phương pháp thặng dư thì được sử dụng để xác định giá đất cụ thể:

- “1. Căn cứ nguyên tắc định giá đất quy định tại Điều 112 của Luật Đất đai, phương pháp định giá đất quy định tại các Khoản 1, 2, 3 và 4 Điều 4 của Nghị định này và kết quả tổng hợp, phân tích thông tin về thửa đất, giá đất thị trường, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể.” ( Khoản 1 Điều 15 Nghị định số 44/2014/NĐ-CP).

b) Đối với phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất được sử dụng để xác định giá đất cụ thể trong những trường hợp sau (Khoản 2 Điều 18 Nghị định số 44/2014/NĐ-

51

CP): - Các trường hợp quy định tại các Điểm a, b, c và d Khoản 4 Điều 114, Khoản

2 Điều 172 và Khoản 3 Điều 189 của Luật Đất đai mà thửa đất hoặc khu đất của dự án có giá trị (tính theo giá đất trong bảng giá đất) dưới 30 tỷ đồng đối với các thành phố trực thuộc Trung ương; dưới 10 tỷ đồng đối với các tỉnh miền núi, vùng cao; dưới 20 tỷ đồng đối với các tỉnh còn lại; đối với trường hợp thuê đất thu tiền hàng năm mà phải xác định lại đơn giá thuê đất để điều chỉnh cho chu kỳ tiếp theo; giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm;

- Trường hợp xác định giá đất để tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất đối với dự án có các thửa đất liền kề nhau, có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi và thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự nhau.

c) Để bảo đảm hệ số điều chỉnh giá đất phản ánh đúng mức chênh lệch về giá đất giữa giá đất thị trường và giá đất cùng loại trong bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành tại Khoản 3 và Khoản 4 Điều 18 Nghị định số 44/2014/NĐ-CP còn quy định:

“ 3. Hàng năm, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định hệ số điều chỉnh giá đất để áp dụng cho các trường hợp quy định tại Điểm a Khoản 2 Điều này.

Đối với trường hợp quy định tại Điểm b Khoản 2 Điều này thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định hệ số điều chỉnh giá đất để áp dụng cho từng dự án tại thời điểm Nhà nước quyết định thu hồi đất.

4. Trách nhiệm xây dựng hệ số điều chỉnh giá đất:a) Sở Tài chính chủ trì, phối hợp với Sở Tài nguyên và Môi trường và các sở,

ngành có liên quan xây dựng, trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định hệ số điều chỉnh giá đất quy định tại Điểm a Khoản 2 Điều này;

b) Sở Tài nguyên và Môi trường chủ trì, phối hợp với Sở Tài chính và các sở, ngành có liên quan xây dựng, trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định hệ số điều chỉnh giá đất quy định tại Điểm b Khoản 2 Điều này.

5. Bộ Tài nguyên và Môi trường chủ trì, phối hợp với Bộ Tài chính hướng dẫn việc xây dựng hệ số điều chỉnh giá đất quy định tại Điều này.”.

VIII - CHẾ ĐỘ SỬ DỤNG CÁC LOẠI ĐẤTSửa đổi, bổ sung mới một số quy định về thời hạn sử dụng đất đối với loại đất

nông nghiệp và đối với trường hợp đất sau khi chuyển mục đích sử dụng đất; đồng thời điều chỉnh một số quy định liên quan đến chế độ sử dụng đất của một số loại đất đặc thù. Cụ thể:

1. Đất sử dụng ổn định lâu dài và sử dụng có thời hạn1.1. Đất sử dụng ổn định lâu dài Đất sử dụng ổn định lâu dài trong các trường hợp sau:a) Đất ở do hộ gia đình, cá nhân sử dụng;

52

b) Đất nông nghiệp do cộng đồng dân cư sử dụng quy định tại khoản 3 Điều 131 của Luật đất đai;

c) Đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, đất rừng sản xuất là rừng tự nhiên;d) Đất thương mại, dịch vụ, đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp của hộ gia

đình, cá nhân đang sử dụng ổn định mà không phải là đất được Nhà nước giao có thời hạn, cho thuê;

đ) Đất xây dựng trụ sở cơ quan quy định tại khoản 1 Điều 147 của Luật đất đai, đất xây dựng công trình sự nghiệp của tổ chức sự nghiệp công lập chưa tự chủ tài chính quy định tại khoản 2 Điều 147 của Luật đất đai;

e) Đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh; g) Đất cơ sở tôn giáo quy định tại Điều 159 của Luật đất đai;h) Đất tín ngưỡng;i) Đất giao thông, thủy lợi, đất có di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng

cảnh, đất xây dựng các công trình công cộng khác không có mục đích kinh doanh;k) Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa;l) Đất tổ chức kinh tế sử dụng quy định tại khoản 3 Điều 127 và khoản 2 Điều

128 của Luật đất đai.1.2. Đất sử dụng có thời hạnĐất sử dụng có thời hạn trong các trường hợp sau:a) Thời hạn sử dụng là 50 năm đối với đất nông nghiệp do hộ gia đình, cá nhân

trực tiếp sản xuất nông nghiệp được Nhà nước giao, công nhận quyền sử dụng đất theo quy định tại khoản 1, 2, điểm b khoản 3, khoản 4 và khoản 5 Điều 129 của Luật đất đai.

Khi hết thời hạn, hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp nếu có nhu cầu thì được tiếp tục sử dụng đất theo thời hạn nêu tại điểm này.

b) Thời hạn sử dụng không quá 50 năm đối với đất nông nghiệp do hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước cho thuê đất.

Khi hết thời hạn thuê đất, hộ gia đình, cá nhân nếu có nhu cầu thì được Nhà nước xem xét tiếp tục cho thuê đất.

c) Thời hạn sử dụng không quá 50 năm đối với đất được Nhà nước giao, cho thuê thuộc các trường hợp sau:

- Tổ chức sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối;

- Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ, làm cơ sở sản xuất phi nông nghiệp;

- Tổ chức thực hiện các dự án đầu tư; - Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước

53

ngoài thực hiện các dự án đầu tư tại Việt Nam. d) Thời hạn sử dụng không quá 70 năm đối với đất được Nhà nước giao, cho

thuê thực hiện dự án có vốn đầu tư lớn nhưng thu hồi vốn chậm, dự án đầu tư vào địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn mà cần thời hạn dài hơn.

đ) Thời hạn sử dụng đất được xác định theo thời hạn của dự án đối với đất được Nhà nước giao, cho thuê thực hiện dự án kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp với cho thuê hoặc để cho thuê mua; người mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất được sử dụng đất ổn định lâu dài.

Khi hết thời hạn, người sử dụng đất nếu có nhu cầu tiếp tục sử dụng thì được Nhà nước xem xét gia hạn sử dụng đất nhưng không quá thời hạn quy định tại tiết này.

e) Thời hạn sử dụng không quá 99 năm đối với đất được Nhà nước cho thuê để xây dựng trụ sở làm việc của tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao.

Khi hết thời hạn, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao nếu có nhu cầu sử dụng đất thì được Nhà nước xem xét gia hạn hoặc cho thuê đất khác, mỗi lần gia hạn không quá thời hạn quy định tại tiết này.

g) Thời hạn sử dụng không quá 05 năm đối với trường hợp thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn.

e) Thời hạn sử dụng không quá 70 năm đối với đất xây dựng công trình sự nghiệp của tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính được Nhà nước cho thuê theo quy định tại khoản 2 Điều 147 của Luật đất đai và các công trình công cộng có mục đích kinh doanh.

Khi hết thời hạn, người sử dụng đất nếu có nhu cầu tiếp tục sử dụng thì được Nhà nước xem xét gia hạn sử dụng đất nhưng không quá thời hạn nêu tại tiết này.

g) Đối với thửa đất sử dụng cho nhiều mục đích thì thời hạn sử dụng đất được xác định theo thời hạn của loại đất sử dụng vào mục đích chính.

h) Thời hạn giao đất, cho thuê đất được tính từ ngày có quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

2. Thời hạn sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất 2.1. Thời hạn sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân khi chuyển mục đích sử

dụng đất cụ thể như sau: a) Trường hợp chuyển đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng sang sử dụng vào

mục đích khác thì thời hạn được xác định theo thời hạn của loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng. Thời hạn sử dụng đất được tính từ thời điểm có quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất;

b) Trường hợp chuyển đất trồng lúa, đất trồng cây hàng năm khác, đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối sang trồng rừng phòng hộ, trồng rừng đặc dụng thì hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất ổn định lâu dài;

54

c) Trường hợp chuyển mục đích sử dụng giữa các loại đất bao gồm đất trồng cây hàng năm khác, đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối thì hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất được tiếp tục sử dụng đất đó theo thời hạn đã được giao, cho thuê.

Khi hết thời hạn, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất được Nhà nước xem xét gia hạn sử dụng đất nhưng không quá thời hạn quy định tại khoản 1 Điều 126 của Luật đất đai nếu có nhu cầu tiếp tục sử dụng;

d) Trường hợp chuyển đất nông nghiệp sang sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp thì thời hạn sử dụng đất được xác định theo thời hạn của loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng. Thời hạn sử dụng đất được tính từ thời điểm có quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất;

đ) Trường hợp chuyển mục đích sử dụng từ đất phi nông nghiệp sử dụng ổn định lâu dài sang đất phi nông nghiệp sử dụng có thời hạn hoặc từ đất phi nông nghiệp sử dụng có thời hạn sang đất phi nông nghiệp sử dụng ổn định lâu dài thì hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất ổn định lâu dài.

2.2. Thời hạn sử dụng đất đối với tổ chức, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thực hiện dự án đầu tư không thuộc khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao khi chuyển mục đích sử dụng đất được xác định theo dự án đầu tư quy định tại khoản 3 Điều 126 của Luật đất đai.

2.3. Tổ chức kinh tế chuyển mục đích sử dụng từ đất phi nông nghiệp sử dụng ổn định lâu dài sang đất phi nông nghiệp sử dụng có thời hạn hoặc từ đất phi nông nghiệp sử dụng có thời hạn sang đất phi nông nghiệp sử dụng ổn định lâu dài thì tổ chức kinh tế được sử dụng đất ổn định lâu dài.

3. Thời hạn sử dụng đất khi nhận chuyển quyền sử dụng đất 3.1. Thời hạn sử dụng đất khi nhận chuyển quyền sử dụng đất đối với loại đất

có quy định thời hạn là thời gian sử dụng đất còn lại của thời hạn sử dụng đất trước khi nhận chuyển quyền sử dụng đất.

3.2. Người nhận chuyển quyền sử dụng đất đối với loại đất được sử dụng ổn định lâu dài thì được sử dụng đất ổn định lâu dài.

4 . Sửa đổi, bổ sung mới một số quy định về chế độ sử dụng đất khu công nghiệp, khu chế xuất, cụm công nghiệp, làng nghề; đất sử dụng cho khu công nghệ cao; đất khu kinh tế; đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp nhằm đảm bảo quản lý chặt chẽ hơn và sử dụng hiệu quả hơn

4.1. Đất khu công nghiệp, khu chế xuất, cụm công nghiệp, làng nghề

4.1.1. Việc sử dụng đất xây dựng khu công nghiệp, khu chế xuất, cụm công nghiệp, làng nghề phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

55

Khi quy hoạch, thành lập khu công nghiệp, khu chế xuất phải đồng thời lập quy hoạch, xây dựng khu nhà ở, công trình công cộng nằm ngoài khu công nghiệp, khu chế xuất phục vụ đời sống người lao động làm việc trong khu công nghiệp, khu chế xuất.

4.1.2. Nhà nước cho thuê đất đối với tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài để đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất.

Đối với phần diện tích thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm thi người được Nhà nước cho thuê đất có quyền cho thuê lại đất với hinh thức trả tiền thuê đất hàng năm; đối với phần diện tích thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê thi người được Nhà nước cho thuê đất có quyền cho thuê lại đất với hinh thức trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê hoặc trả tiền thuê đất hàng năm.

Nhà đầu tư được miên tiền thuê đất đối với diện tích đất xây dựng kết cấu hạ tầng sử dụng chung trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất.

4.1.3. Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài đầu tư vào sản xuất, kinh doanh trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất được thuê lại đất gắn với kết cấu hạ tầng của tổ chức kinh tế khác, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng và có các quyền, nghĩa vụ sau:

a) Trường hợp thuê lại đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê thì có các quyền và nghĩa vụ quy định tại Điều 174 của Luật đất đai;

b) Trường hợp thuê lại đất trả tiền thuê đất hàng năm thì có các quyền và nghĩa vụ quy định tại Điều 175 của Luật đất đai.

4.1.4. Người sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất phải sử dụng đất đúng mục đích đã được xác định, được cấp GCN và có các quyền, nghĩa vụ theo quy định của Luật đất đai.

4.1.5. Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đầu tư sản xuất, kinh doanh trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất đã được Nhà nước giao đất, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với kết cấu hạ tầng của tổ chức kinh tế khác, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất trước ngày 01/7/2014 thì được tiếp tục sử dụng đất theo thời hạn còn lại của dự án mà không phải chuyển sang thuê đất. Khi hết thời hạn thực hiện dự án nếu có nhu cầu được Nhà nước xem xét cho thuê đất theo quy định của Luật đất đai.

4.2. Đất sử dụng cho khu công nghệ cao4.2.1. Đất sử dụng cho khu công nghệ cao theo quyết định thành lập của Thủ

tướng Chính phủ bao gồm các loại đất có chế độ sử dụng khác nhau phục vụ sản xuất, kinh doanh sản phẩm công nghệ cao; nghiên cứu phát triển và ứng dụng công nghệ cao; đào tạo nhân lực công nghệ cao.

56

Khi quy hoạch, thành lập khu công nghệ cao phải đồng thời lập quy hoạch, xây dựng khu nhà ở, công trình công cộng nằm ngoài khu công nghệ cao để phục vụ đời sống chuyên gia, người lao động làm việc trong khu công nghệ cao.

4.2.2. Ban quản lý khu công nghệ cao được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh giao đất khu công nghệ cao. Ban quản lý khu công nghệ cao được cho thuê đất đối với tổ chức, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất trong khu công nghệ cao theo quy định của Luật đất đai.

4.2.3. Ban quản lý khu công nghệ cao lập quy hoạch chi tiết xây dựng của khu công nghệ cao và trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có đất phê duyệt.

Ủy ban nhân dân cấp tỉnh giao đất cho Ban quản lý khu công nghệ cao để tổ chức xây dựng, phát triển khu công nghệ cao theo quy hoạch đã được phê duyệt.

4.2.4. Người sử dụng đất được Ban quản lý khu công nghệ cao cho thuê đất trong khu công nghệ cao có các quyền và nghĩa vụ như được Nhà nước cho thuê đất theo quy định của Luật đất đai.

4.2.5. Doanh nghiệp phát triển khu công nghệ cao, doanh nghiệp phát triển hạ tầng được Ban quản lý khu công nghệ cao cho thuê đất; người có nhu cầu sử dụng đất trong khu công nghệ cao được thuê lại đất của doanh nghiệp phát triển khu công nghệ cao, doanh nghiệp phát triển hạ tầng.

4.2.6. Người sử dụng đất trong khu công nghệ cao phải sử dụng đất đúng mục đích đã được ghi trong hợp đồng thuê đất, được cấp GCN và có các quyền, nghĩa vụ theo quy định của Luật đất đai.

Trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu công nghệ cao thì người nhận chuyển nhượng phải tiếp tục sử dụng đất đúng mục đích đã được xác định.

4.2.7. Việc xác định giá cho thuê đất và tính thu tiền thuê đất trong khu công nghệ cao thực hiện theo quy định của Luật đất đai.

4.3. Đất sử dụng cho khu kinh tế4.3.1. Đất sử dụng cho khu kinh tế gồm đất để xây dựng khu kinh tế, khu kinh

tế cửa khẩu được thành lập theo quyết định của Thủ tướng Chính phủ. Đất sử dụng cho khu kinh tế là diện tích đất sử dụng cho các khu chức năng gồm: khu phi thuế quan, khu bảo thuế, khu chế xuất, khu công nghiệp, khu giải trí, khu du lịch, khu đô thị, khu dân cư, khu hành chính và các khu chức năng khác phù hợp với đặc điểm của từng khu kinh tế nhằm tạo môi trường đầu tư và kinh doanh đặc biệt thuận lợi cho các nhà đầu tư.

4.3.2. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh giao đất cho Ban quản lý khu kinh tế để tổ chức xây dựng khu kinh tế theo kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt trong quy hoạch chi tiết xây dựng của khu kinh tế.

4.3.3. Ban quản lý khu kinh tế có trách nhiệm thực hiện việc bồi thường, giải phóng mặt bằng đối với diện tích đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền thu hồi để giao cho mình trước khi giao lại đất, cho thuê đất. Ban quản lý khu kinh tế được

57

giao lại đất có thu tiền sử dụng đất, giao lại đất không thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất cho người có nhu cầu sử dụng đất trong các khu chức năng của khu kinh tế theo quy định tại các điều 54, 55 và 56 của Luật đất đai.

Thời hạn sử dụng đất để sản xuất, kinh doanh trong khu kinh tế không quá 70 năm.

3.3.4. Người sử dụng đất trong khu kinh tế được đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở, kết cấu hạ tầng, được sản xuất, kinh doanh, hoạt động dịch vụ và có các quyền, nghĩa vụ sau:

a) Trường hợp được Ban quản lý khu kinh tế giao lại đất trong khu kinh tế thì có các quyền và nghĩa vụ như được Nhà nước giao đất theo quy định của Luật Đất đai;

b) Trường hợp được Ban quản lý khu kinh tế cho thuê đất trong khu kinh tế thì có các quyền và nghĩa vụ như được Nhà nước cho thuê đất theo quy định của Luật Đất đai.

4.3.5. Chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất trong khu kinh tế được áp dụng đối với từng loại đất theo quy định của Luật đất đai.

4.3.6. Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đầu tư vào sản xuất, kinh doanh trong khu kinh tế đã được Nhà nước giao đất, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế khác, người Việt Nam định cư ở nước ngoài trước ngày Luật Đất đai có hiệu lực thi hành thì được tiếp tục sử dụng đất theo thời hạn còn lại của dự án, không phải chuyển sang thuê đất. Khi hết thời hạn thực hiện dự án, nếu có nhu cầu được Ban quản lý khu kinh tế xem xét cho thuê đất theo quy định của Luật đất đai.

4.4. Đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp4.4.1. Đất thương mại, dịch vụ gồm đất xây dựng cơ sở kinh doanh thương

mại, dịch vụ và các công trình khác phục vụ cho kinh doanh, thương mại, dịch vụ.Đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp gồm đất để xây dựng các cơ sở sản xuất

phi nông nghiệp nằm ngoài khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất.4.4.2. Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thương mại, dịch vụ;

đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp thông qua hình thức Nhà nước cho thuê đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất, thuê đất, thuê lại đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân khác, người Việt Nam định cư ở nước ngoài; thuê lại đất gắn với kết cấu hạ tầng của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài.

Người Việt Nam định cư ở nước ngoài sử dụng đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp thông qua hình thức Nhà nước cho thuê đất; thuê đất, thuê lại đất của tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài khác; thuê lại đất gắn với kết cấu hạ tầng của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng quy định tại khoản 1 Điều 186 của Luật đất đai còn được nhận thừa kế, được tặng cho quyền sử dụng đất để làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất phi nông nghiệp, thương mại,

58

dịch vụ.Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất thương mại, dịch vụ; đất

cơ sở sản xuất phi nông nghiệp thông qua hình thức Nhà nước cho thuê đất; thuê đất, thuê lại đất của tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài; thuê lại đất gắn với kết cấu hạ tầng của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài.

IX - QUYỀN VÀ NGHĨA VỤ CỦA NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT

Nhằm khắc phục một số điểm trống trong khung pháp luật quy định chuỗi quyền của người sử dụng đất, Luật Đất đai năm 2013 đã thể chế hoá một số quy định mang tính nguyên tắc chung để điều chỉnh các mối quan hệ liên quan đến đất đai. Ngoài ra, do cơ chế, hình thức giao đất, cho thuê đất có một số điểm bổ sung, sửa đổi nên khi chế định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất cuãng được bổ sung, sửa đổi phù hợp với cơ chế mới. Những nội dung có sửa đổi, bổ sung mới gồm:

1. Thời điểm được thực hiện các quyền của người sử dụng đất1.1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê,

cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận. Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được thực hiện quyền sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất; trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền khi có GCN hoặc đủ điều kiện để cấp GCN.

Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện các quyền.

1.2. Thời điểm người thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc cho thuê; chuyển nhượng quyền sử dụng đất đồng thời chuyển nhượng toàn bộ dự án đối với dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê sau khi có GCN và có đủ điều kiện theo quy định tại Điều 194 của Luật đất đai.

2. Điều kiện thực hiện các quyền 2.1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng,

cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật đất đai;

b) Đất không có tranh chấp;c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;d) Trong thời hạn sử dụng đất.2.2. Ngoài các điều kiện quy định tại điểm 1.1 mục này, người sử dụng đất khi

thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền

59

sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật đất đai.

2.3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào Sổ địa chính.

3. Điều kiện bán, mua tài sản gắn liền với đất được Nhà nước cho thuê thu tiền thuê đất hàng năm

3.1. Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được bán tài sản gắn liền với đất thuê của Nhà nước khi có đủ các điều kiện sau đây:

a) Tài sản gắn liền với đất thuê được tạo lập hợp pháp theo quy định của pháp luật;

b) Đã hoàn thành việc xây dựng theo đúng quy hoạch xây dựng chi tiết và dự án đầu tư đã được phê duyệt, chấp thuận.

3.2. Người mua tài sản gắn liền với đất thuê phải bảo đảm các điều kiện sau đây:

a) Có năng lực tài chính để thực hiện dự án đầu tư;b) Có ngành nghề kinh doanh phù hợp với dự án đầu tư;c) Không vi phạm quy định của pháp luật về đất đai đối với trường hợp đã

được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án trước đó.3.3. Người mua tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất trong thời hạn sử

dụng đất còn lại theo giá đất cụ thể, sử dụng đất đúng mục đích đã được xác định trong dự án.

3.4. Đối với trường hợp thuê đất để thực hiện dự án xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng thì thực hiện theo quy định tại Điều 194 của Luật đất đai.

4. Trường hợp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất

4.1. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất.

4.2. Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

4.3. Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa.

4.4. Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu

60

bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nếu không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó.

5. Trường hợp hộ gia đình, cá nhân chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất có điều kiện

5.1. Hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống xen kẽ trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng nhưng chưa có điều kiện chuyển ra khỏi phân khu đó thì chỉ được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất rừng kết hợp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản cho hộ gia đình, cá nhân sinh sống trong phân khu đó.

5.2. Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất ở, đất sản xuất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ thì chỉ được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất sản xuất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ đó.

5.3. Hộ gia đình, cá nhân là dân tộc thiểu số sử dụng đất do Nhà nước giao đất theo chính sách hỗ trợ của Nhà nước thì được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất sau 10 năm, kể từ ngày có quyết định giao đất theo quy định của Chính phủ.

6. Điều kiện nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp

Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp khi có đủ các điều kiện sau đây:

6.1. Có văn bản chấp thuận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án;

6.2. Mục đích sử dụng đối với diện tích đất nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;

6.3. Đối với đất chuyên trồng lúa nước thì phải thực hiện theo quy định tại khoản 3 Điều 134 của Luật đất đai.

7. Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thực hiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở; dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê

7.1. Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở được thực hiện theo quy định sau đây:

a) Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào quy định của Chính phủ về điều kiện, loại đô thị để cho phép chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô sau khi đã hoàn thành đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng và nghĩa vụ tài chính về đất đai;

61

b) Đối với các dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở thì được chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với việc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án khi đã có Giấy chứng nhận. Người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải thực hiện dự án đầu tư đúng theo tiến độ đã được phê duyệt.

7.2. Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với chuyển nhượng toàn bộ dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê phải đáp ứng các điều kiện sau đây:

a) Có đủ các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều 188 của Luật đất đai;b) Dự án phải xây dựng xong các công trình hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo

tiến độ ghi trong dự án đã được phê duyệt./.8. Quyền sử dụng hạn chế đối với thửa đất liền kề 8.1. Quyền sử dụng hạn chế đối với thửa đất liền kề bao gồm quyền về lối đi;

cấp, thoát nước; tưới nước, tiêu nước trong canh tác; cấp khí ga; đường dây tải điện, thông tin liên lạc và các nhu cầu cần thiết khác một cách hợp lý trên thửa đất liền kề.

8.2. Việc xác lập quyền sử dụng hạn chế đối với thửa đất liền kề thực hiện theo quy định của pháp luật về dân sự và phải thực hiện đăng ký theo quy định tại Điều 95 của Luật đất đai.

3. Một số quy định cụ thể về quyền của người sử dụng đất có sửa đổi, bổ sung mới

3.1. Quyền và nghĩa vụ của tổ chức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê

3.1.1. Tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê có quyền và nghĩa vụ chung quy định tại Điều 166 và Điều 170 của Luật đất đai.

3.1.2. Tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê ngoài quyền và nghĩa vụ như đã nêu tại điểm 2.1 mục này còn có các quyền sau:

a) Chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất;

b) Cho thuê quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất đối với trường hợp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất; cho thuê lại quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất đối với trường hợp được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê;

c) Tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước; tặng cho quyền sử dụng đất cho cộng đồng dân cư để xây dựng các công trình phục vụ lợi ích chung của cộng đồng; tặng cho nhà tình nghĩa gắn liền với đất theo quy định của pháp luật;

d) Thế chấp bằng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với

62

đất tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam; đ) Góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền

với đất để hợp tác sản xuất, kinh doanh với tổ chức, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài theo quy định của pháp luật.

3.1.3. Tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê mà tiền thuê đất đã trả không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước thì có quyền và nghĩa vụ như tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; việc thực hiện các quyền phải được sự chấp thuận bằng văn bản của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Trường hợp tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê mà tiền thuê đất đã trả có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước thì có quyền và nghĩa vụ quy định tại Điều 173 của Luật đất đai.

3.1.4. Tổ chức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê nhưng được miên, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì có các quyền và nghĩa vụ sau đây:

a) Trường hợp được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án xây dựng kinh doanh nhà ở mà được miên hoặc giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì có quyền và nghĩa vụ theo quy định của pháp luật về đất đai như trường hợp không được miên hoặc không được giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất;

b) Trường hợp được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư vì mục đích lợi nhuận không thuộc trường hợp tiết a điểm này mà được giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì có quyền và nghĩa vụ theo quy định của pháp luật về đất đai như trường hợp không được miên hoặc không được giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với loại đất có mục đích sử dụng tương ứng;

c) Trường hợp được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư vì mục đích lợi nhuận không thuộc trường hợp nêu tại tiết a điểm này mà được miên tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì có quyền và nghĩa vụ theo quy định của pháp luật về đất đai như trường hợp Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm đối với loại đất có mục đích sử dụng tương ứng.

3.2. Quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập sử dụng đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm

3.2.1. Tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm có các quyền và nghĩa vụ sau:

a) Quyền và nghĩa vụ chung quy định tại Điều 166 và Điều 170 của Luật đất đai;

b) Thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam;

63

c) Bán tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê khi có đủ điều kiện quy định tại Điều 189 của Luật đất đai; người mua tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích đã được xác định;

d) Góp vốn bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê; người nhận góp vốn bằng tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích đã được xác định;

đ) Cho thuê lại quyền sử dụng đất theo hình thức trả tiền thuê đất hàng năm đối với đất đã được xây dựng xong kết cấu hạ tầng trong trường hợp được phép đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng đối với đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế.

3.2.2. Tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập sử dụng đất thuê của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân ngoài khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất thì có các quyền và nghĩa vụ theo quy định của pháp luật về dân sự.

3.3. Quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất

3.3.1. Tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất có quyền và nghĩa vụ chung quy định tại Điều 166 và Điều 170 của Luật đất đai.

3.3.2. Tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất có nguồn gốc do được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất hoặc Nhà nước cho thuê đất trả trước tiền một lần cho cả thời gian thuê mà tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đã trả không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước thì có quyền và nghĩa vụ quy định tại khoản 2 Điều 174 của Luật đất đai.

3.3.3. Tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp theo quy định của pháp luật thì có các quyền và nghĩa vụ sau đây:

a) Trường hợp nhận chuyển nhượng và không chuyển mục đích sử dụng đất thì có quyền và nghĩa vụ quy định tại khoản 2 Điều 174 của Luật đất đai;

b) Trường hợp nhận chuyển nhượng và chuyển mục đích sử dụng đất mà thuộc trường hợp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê thì có quyền và nghĩa vụ quy định tại khoản 2 Điều 174 của Luật đất đai;

c) Trường hợp nhận chuyển nhượng và chuyển mục đích sử dụng đất mà thuộc trường hợp được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm thì có quyền và nghĩa vụ quy định tại Điều 175 của Luật đất đai.

3.3.4. Quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất không thu tiền sử dụng đất sang đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất được quy định như sau:

a) Trường hợp tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê thì có quyền và nghĩa vụ quy định tại khoản 2 Điều 174 của Luật đất đai;

64

b) Trường hợp tổ chức kinh tế được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm thì có quyền và nghĩa vụ quy định tại khoản 1 Điều 175 của Luật đất đai.

3.4. Quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế khi giải thể, phá sản

3.4.1. quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân, tổ chức kinh tế khác

a) Đất của tổ chức kinh tế góp vốn có nguồn gốc do được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất hoặc được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, do nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất;

b) Đất của hộ gia đình, cá nhân góp vốn mà không phải là đất được Nhà nước cho thuê trả tiền thuê đất hàng năm.

3.4.2. Quyền sử dụng đất của hợp tác xã khi giải thể, phá sảna) Đối với đất được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất; được Nhà

nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất, do mua tài sản gắn liền với đất hoặc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp từ người khác mà tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tiền mua tài sản gắn liền với đất, tiền nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước thì Nhà nước thu hồi đất đó;

b) Đối với đất được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê, do mua tài sản gắn liền với đất hoặc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp từ người khác mà tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tiền mua tài sản gắn liền với đất, tiền nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước; đất do thành viên góp quyền sử dụng vào hợp tác xã thì Nhà nước không thu hồi đất, quyền sử dụng đất đó là của hợp tác xã và được xử lý theo điều lệ của hợp tác xã, nghị quyết của đại hội thành viên.

3.4.3. Quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế là doanh nghiệp khi giải thể, phá sản được xử lý theo quy định của pháp luật.

3.5. Quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất3.5.1. Quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp

được Nhà nước giao trong hạn mức; đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất; đất nhận chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, nhận thừa kế

a) Quyền và nghĩa vụ chung quy định tại Điều 166 và Điều 170 của Luật đất đai;

b) Chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp trong cùng một xã, phường, thị trấn với hộ gia đình, cá nhân khác;

c) Chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật;d) Cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân khác, người Việt Nam định cư ở nước

ngoài đầu tư tại Việt Nam thuê quyền sử dụng đất;

65

đ) Cá nhân sử dụng đất có quyền để thừa kế quyền sử dụng đất của mình theo di chúc hoặc theo pháp luật.

Hộ gia đình được Nhà nước giao đất, nếu trong hộ có thành viên chết thì quyền sử dụng đất của thành viên đó được để thừa kế theo di chúc hoặc theo pháp luật. Trường hợp người được thừa kế là người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng quy định tại khoản 1 Điều 186 của Luật đất đai thì được nhận thừa kế quyền sử dụng đất; nếu không thuộc đối tượng quy định tại khoản 1 Điều 186 của Luật đất đai thì được hưởng giá trị của phần thừa kế đó;

e) Tặng cho quyền sử dụng đất theo quy định tại điểm c khoản 2 Điều 174 của Luật đất đai; tặng cho quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng quy định tại khoản 1 Điều 186 của Luật Đất đai;

g) Thế chấp quyền sử dụng đất tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam, tại tổ chức kinh tế khác hoặc cá nhân theo quy định của pháp luật;

h) Góp vốn bằng quyền sử dụng đất với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài để hợp tác sản xuất, kinh doanh;

i) Trường hợp đất thuộc diện thu hồi để thực hiện dự án thì có quyền tự đầu tư trên đất hoặc cho chủ đầu tư dự án thuê quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất với chủ đầu tư dự án để thực hiện dự án theo quy định của Chính phủ.

3.5.2. Quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm

a) Quyền và nghĩa vụ chung quy định tại Điều 166 và Điều 170 của Luật đất đai;

b) Bán tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê; người mua tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích đã được xác định;

c) Để thừa kế, tặng cho tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê; người nhận thừa kế, người được tặng cho tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích đã được xác định;

d) Cho thuê tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê theo quy định của pháp luật về dân sự;

đ) Thế chấp bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam, tại tổ chức kinh tế khác hoặc cá nhân theo quy định của pháp luật;

e) Góp vốn bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê trong thời hạn thuê đất với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài để hợp tác sản xuất, kinh doanh; người nhận góp vốn bằng tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích đã được xác định./.

66

67