Gaetano Di Stefano

IL CATASTO

Gaetano Di Stefano

IL CATASTO

è un sistema informativo, disciplinato da leggi e regolamenti, che si occupa di

Informazioni riguardanti

Informazioni riguardanti

terreni e fabbricatiterreni e fabbricati

� esso rappresenta quindi un inventario che ha per oggetto i beni immobili

Gaetano Di Stefano

• AL FINE DI PEREQUARE L’IMPOSTA FONDIARIA NEL 1886 SI DIEDE IL VIA ALLA FORMAZIONE DI UN CATASTO UNICO ED UNIFORME BASATO :

• SUL RILIEVO TOPOGRAFICO DEI SINGOLI APPEZZAMENTI DI TERRENO CHIAMATI

PARTICELLE

UN PO DI STORIA .....…UN PO DI STORIA .....…

Gaetano Di Stefano

IL CATASTO: CHE COS’E’ ?

il Catasto si divide in: NUOVO CATASTO

TERRENI (N.C.T.) CATASTO DEI

FABBRICATI (C.F.) (ex N.C.E.U.)

In ItaliaIn Italia

Gaetano Di Stefano

E’ NATO PRIMA IL CATASTO DEI TERRENIE’ NATO PRIMA IL CATASTO DEI TERRENI

Fu definito• GEOMETRICO• PARTICELLARE• NON PROBATORIO

basato sulla

• MISURA e la STIMA

Con lo scopo di• PEREQUARE

L’IMPOSTA FONDIARIA

Con lo scopo di• PEREQUARE

L’IMPOSTA FONDIARIA

Gaetano Di Stefano

INFATTI:

IL CATASTO TERRENI E’ NATO NEL 1886 (L. 01/03/1886 N° 3682) ed è entrato in funzione nel 1941

IL CATASTO FABBRICATI E’ NATO NEL 1939 (L. 11.08.1939 N. 1249) ed è entrato in funzione nel 1962

Gaetano Di Stefano

IN REALTA’:

SUL 5% DEL TERRITORIO ITALIANO VIGE UN CATASTO COSIDDETTO PROBATORIO

CATASTO TAVOLARE(ex austriaco)

• TRENTINO ALTO ADIGE

• TRIESTE, GORIZIA• altri comuni minori

delle prov. di Brescia, Vicenza, Udine, Belluno

CATASTO TAVOLARE(ex austriaco)

• TRENTINO ALTO ADIGE

• TRIESTE, GORIZIA• altri comuni minori

delle prov. di Brescia, Vicenza, Udine, Belluno

Gaetano Di Stefano

•IL CATASTO TERRENI COSTITUISCE LA BASE TECNICA RAPPRESENTATIVA DELLA GEOMETRIA PLANIMETRICA DEI BENI IMMOBILI (OGGETTI) CENSITI

•IL CATASTO TERRENI COSTITUISCE LA BASE TECNICA RAPPRESENTATIVA DELLA GEOMETRIA PLANIMETRICA DEI BENI IMMOBILI (OGGETTI) CENSITI

•IL CATASTO FABBRICATI SI SVILUPPA DAL CATASTO TERRENI PER IDENTIFICARE ALTRI OGGETTI CHE A VOLTE SI AGGIUNGONO A QUELLI RAPPRESENTATI NEL CATASTO TERRENI

•IL CATASTO FABBRICATI SI SVILUPPA DAL CATASTO TERRENI PER IDENTIFICARE ALTRI OGGETTI CHE A VOLTE SI AGGIUNGONO A QUELLI RAPPRESENTATI NEL CATASTO TERRENI

Gaetano Di Stefano

IL NUOVO CATASTO TERRENI:

SI OCCUPA DI BENI IMMOBILI

COSTITUITI DA: TERRENI (nudi, coltivati ed

incolti, edificati ed edificabili)

FABBRICATI RURALI

SI OCCUPA DI BENI IMMOBILI

COSTITUITI DA: TERRENI (nudi, coltivati ed

incolti, edificati ed edificabili)

FABBRICATI RURALI

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IL CATASTO FABBRICATI

SI OCCUPA DI BENI IMMOBILI AVENTI

NATURA URBANA (ed anche extra-urbana) abitazioni, autorimesse, uffici,

negozi, ecc. caserme, pinacoteche,

ospedali, ecc. cinema, alberghi, banche, ecc. industrie, capannoni, mercati,

ecc. centri commerciali, depositi,

ecc.

SI OCCUPA DI BENI IMMOBILI AVENTI

NATURA URBANA (ed anche extra-urbana) abitazioni, autorimesse, uffici,

negozi, ecc. caserme, pinacoteche,

ospedali, ecc. cinema, alberghi, banche, ecc. industrie, capannoni, mercati,

ecc. centri commerciali, depositi,

ecc.

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L’OGGETTO IMMOBILIARE DI BASE NEL CATASTO TERRENI:

la particella

10132 30

PARTICELLA TERRENO NUDO

PARTICELLA FABBRICATO

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LA PARTICELLA...

• E’ UNA PORZIONE CONTINUA DI TERRENO O FABBRICATO:

• SITUATA NEL MEDESIMO COMUNE

• APPARTENENTE ALLO STESSO POSSESSORE

• AVENTE LA STESSA QUALITA’ E CLASSE O LA STESSA DESTINAZIONE

Gaetano Di Stefano

La particella .......

è identificata con:

• nome del comune H1AA

• numero del foglio di mappa 125

• numero della particella 101

• numero del subalterno (1) 12

è identificata con:

• nome del comune H1AA

• numero del foglio di mappa 125

• numero della particella 101

• numero del subalterno (1) 12

(1) eventuale

Gaetano Di Stefano

L’unità immobiliare urbana è l’oggetto base del catasto fabbricati

Essa è una porzione di fabbricato:

- appartamento

- negozio

- autorimessa

- ecc.

Essa è una porzione di fabbricato:

- appartamento

- negozio

- autorimessa

- ecc.

Gaetano Di Stefano

Oppure......

un’ intero fabbricato:

- villino o villa

- scuola

- albergo

- ecc.

un’ intero fabbricato:

- villino o villa

- scuola

- albergo

- ecc.

Gaetano Di Stefano

oppure......

un’ insieme di fabbricati:

- industria

- policlinico

- ecc.

un’ insieme di fabbricati:

- industria

- policlinico

- ecc.

Gaetano Di Stefano

L’unità immobiliare urbana.......

è un cespite indipendente, quindi ha:

- autonomia di reddito

- autonomia funzionale

è un cespite indipendente, quindi ha:

- autonomia di reddito

- autonomia funzionale

Gaetano Di Stefano

L’unità immobiliare urbana .........

è identificata con:

• nome del comune H1AA

• numero del foglio di mappa 125

• numero della particella 100

• numero del subalterno 12

è identificata con:

• nome del comune H1AA

• numero del foglio di mappa 125

• numero della particella 100

• numero del subalterno 12

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IL CATASTO ITALIANOE’ UN SISTEMA INFORMATIVO GEOGRAFICO

• LE INFORMAZIONI SONO COLLEGATE AD OGGETTI IMMOBILIARI IDENTIFICATI SUL TERRITORIO

Gaetano Di Stefano

QUALI INFORMAZIONI ?

NOMI DEI TITOLARI DI DIRITTI REALI DATI DI IDENTIFICAZIONE

TERRITORIALE DEGLI IMMOBILI DATI DI CONSISTENZA IMMOBILIARE DESTINAZIONE E TIPOLOGIA

IMMOBILIARE REDDITI E/O VALORI IMPONIBILI

NOMI DEI TITOLARI DI DIRITTI REALI DATI DI IDENTIFICAZIONE

TERRITORIALE DEGLI IMMOBILI DATI DI CONSISTENZA IMMOBILIARE DESTINAZIONE E TIPOLOGIA

IMMOBILIARE REDDITI E/O VALORI IMPONIBILI

Gaetano Di Stefano

� I soggetti titolari di diritti reali sui beni immobili censiti in catasto possono essere:» persone fisiche e persone giuridiche» Stato, enti locali ed altri enti pubblici

� Ogni titolare di diritti reali prende il nome di INTESTATO o POSSESSORE

� Uno o più intestati, titolari degli stessi diritti pro-indiviso su uno o più immobili costituiscono una DITTA CATASTALE

� I soggetti titolari di diritti reali sui beni immobili censiti in catasto possono essere:» persone fisiche e persone giuridiche» Stato, enti locali ed altri enti pubblici

� Ogni titolare di diritti reali prende il nome di INTESTATO o POSSESSORE

� Uno o più intestati, titolari degli stessi diritti pro-indiviso su uno o più immobili costituiscono una DITTA CATASTALE

I NOMI

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� I diritti reali di interesse catastale sono:» la proprietà, la comunione ed il condominio» il possesso» l’usufrutto e l’uso» il diritto di superficie» l’enfiteusi» oneri reali (censi, livelli, colonie perpetue, ecc.)

� I diritti reali di interesse catastale sono:» la proprietà, la comunione ed il condominio» il possesso» l’usufrutto e l’uso» il diritto di superficie» l’enfiteusi» oneri reali (censi, livelli, colonie perpetue, ecc.)

I DIRITTI REALI

Gaetano Di Stefano

� Ogni oggetto censito è identificato conoscendo :» IL NOME DEL COMUNE» IL NUMERO DEL FOGLIO DI MAPPA IN CUI

ESSO E’ RAPPRESENTATO» IL NUMERO CHE LO IDENTIFICA NEL

FOGLIO DI MAPPA» L’EVENTUALE SUBALTERNO

� Ogni oggetto censito è identificato conoscendo :» IL NOME DEL COMUNE» IL NUMERO DEL FOGLIO DI MAPPA IN CUI

ESSO E’ RAPPRESENTATO» IL NUMERO CHE LO IDENTIFICA NEL

FOGLIO DI MAPPA» L’EVENTUALE SUBALTERNO

L’IDENTIFICAZIONE CATASTALE

Gaetano Di Stefano

� Vi sono le seguenti eccezioni:» le strade e le acque pubbliche non hanno

numero di particella» i monumenti, le chiese, i cimiteri, le

fortificazioni, le fontane ed altri luoghi pubblici sono contraddistinti da una lettera maiuscola

� Per le sole unità immobiliari urbane sono disponibili anche i dati toponomastici (via, n. civ. piano)

� Vi sono le seguenti eccezioni:» le strade e le acque pubbliche non hanno

numero di particella» i monumenti, le chiese, i cimiteri, le

fortificazioni, le fontane ed altri luoghi pubblici sono contraddistinti da una lettera maiuscola

� Per le sole unità immobiliari urbane sono disponibili anche i dati toponomastici (via, n. civ. piano)

L’IDENTIFICAZIONE CATASTALE

Gaetano Di Stefano

� PER LE PARTICELLE» superficie espressa in ettari, are e centiare (ha.a.ca)

� PER LE UNITA’ IMMOBILIARI URBANE» numero di vani per abitazioni e studi professionali» mc per immobili di uso collettivo» mq per immobili di uso commerciale

� PER LE PARTICELLE» superficie espressa in ettari, are e centiare (ha.a.ca)

� PER LE UNITA’ IMMOBILIARI URBANE» numero di vani per abitazioni e studi professionali» mc per immobili di uso collettivo» mq per immobili di uso commerciale

LA CONSISTENZA CATASTALE

Gaetano Di Stefano

� PER LE PARTICELLE» qualità di coltura (seminativo, orto, frutteto, ecc.)» destinazione (fabbricato rurale, fabbricato

promiscuo, ente urbano, reliquato, ecc.)» classe di produttività

� PER LE UNITA’ IMMOBILIARI URBANE» categoria (abitazione, autorimessa, negozio,

laboratorio, deposito, caserma, scuola, ufficio pubblico, albergo, cinema, ecc. )

» classe di redditività

� PER LE PARTICELLE» qualità di coltura (seminativo, orto, frutteto, ecc.)» destinazione (fabbricato rurale, fabbricato

promiscuo, ente urbano, reliquato, ecc.)» classe di produttività

� PER LE UNITA’ IMMOBILIARI URBANE» categoria (abitazione, autorimessa, negozio,

laboratorio, deposito, caserma, scuola, ufficio pubblico, albergo, cinema, ecc. )

» classe di redditività

DESTINAZIONE E TIPOLOGIA

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� PER LE PARTICELLE» reddito dominicale (Rd), reddito agrario (Ra)

� PER LE UNITA’ IMMOBILIARI URBANE» rendita catastale (Rc)

� I valori catastali si ricavano dai redditi con i seguenti moltiplicatori:» terreni: Vc = Rd x mt (mt =75)» u.i.u. : Vc = Rc x mf (mf = 34, 50, 100)

� PER LE PARTICELLE» reddito dominicale (Rd), reddito agrario (Ra)

� PER LE UNITA’ IMMOBILIARI URBANE» rendita catastale (Rc)

� I valori catastali si ricavano dai redditi con i seguenti moltiplicatori:» terreni: Vc = Rd x mt (mt =75)» u.i.u. : Vc = Rc x mf (mf = 34, 50, 100)

I REDDITI IMPONIBILI

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Caratteri Caratteri dell’attuale dell’attuale

sistema sistema estimale del estimale del

catasto catasto fabbricatifabbricati

Caratteri Caratteri dell’attuale dell’attuale

sistema sistema estimale del estimale del

catasto catasto fabbricatifabbricati

Occupiamoci adesso deiOccupiamoci adesso dei

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Che cos’è il sistema estimale del catasto fabbricati?

• Il sistema estimale del Catasto fabbricati consiste in strumenti e procedure finalizzate alla determinazione della rendita catastale (R.C.) delle unità immobiliari urbane (u.i.u.).

• Il sistema estimale del Catasto fabbricati consiste in strumenti e procedure finalizzate alla determinazione della rendita catastale (R.C.) delle unità immobiliari urbane (u.i.u.).

Gaetano Di Stefano

Le norme principali a cui riferirsi

Regolamento:DPR n. 1142 del 1949Regolamento:DPR n. 1142 del 1949

Istruzioni:II e IV del 1942Istruzioni:II e IV del 1942

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fa ricorso ad un importante principio della scienza estimativa:

� il principio dell’ordinarietà

Il sistema estimale del catasto fabbricati

Gaetano Di Stefano

Secondo il principio dell’ordinarietà

la stima è oggettiva (cioè generalmente valida) solo se i dati sono stati desunti tenendo conto di comportamenti personali (imprenditori) e situazioni obiettive (immobili) più ricorrenti e quindi ordinarie.

la stima è oggettiva (cioè generalmente valida) solo se i dati sono stati desunti tenendo conto di comportamenti personali (imprenditori) e situazioni obiettive (immobili) più ricorrenti e quindi ordinarie.

Gaetano Di Stefano

Il principio dell’ordinarietà

i possibili prezzi di un bene si dispongono secondo una distribuzione di Gauss (Po = prezzo di maggior frequenza)

Po

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Il prezzo più probabile Po è quello che deriva da comportamenti di imprenditori e caratteristiche fisiche del bene più diffuse e perciò ordinarie.

Il prezzo più probabile Po è quello che deriva da comportamenti di imprenditori e caratteristiche fisiche del bene più diffuse e perciò ordinarie.

Il prezzo più probabile “Po”

Gaetano Di Stefano

Il sistema estimale del catasto fabbricati

fa ricorso al principio dell’ordinarietà quando bisogna

determinare la rendita

catastale(reddito medio ordinario)

individuare la categoria

(destinazione ordinaria)

Gaetano Di Stefano

Quindi:

non sono da considerare le situazioni estreme!

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cioè.......

I fabbricati migliori e peggiori

Le redditività maggiori e peggiori

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Ma allora.......

che cos’è larendita catastale?

Gaetano Di Stefano

La rendita catastale.........

rappresenta il reddito medio ordinario annuo ritraibile da un’u.i.u. al netto delle spese ed al lordo delle imposte

Gaetano Di Stefano

Ma ....dove si prende?

La rendita catastale si rileva dagli atti catastali

Gaetano Di Stefano

E....... se non c’è?

Bisogna calcolarla

Gaetano Di Stefano

In teoria, la rendita catastale di una u.i. si calcola detraendo...

dal canone lordo di affitto annuo le spese di pertinenza della proprietà, oppure.....

Gaetano Di Stefano

e in mancanza di un mercato locativo,

applicando al valore di mercato delle u.i.u. il piu’ opportuno saggio di fruttuosita’

Gaetano Di Stefano

Le spese e le perdite che il catasto considera sono quelle per:� l’ammortamento del capitale� la manutenzione� l’assicurazione� l’amministrazione� i servizi comuni� gli sfitti e le inesigibilita’

Le spese e le perdite che il catasto considera sono quelle per:� l’ammortamento del capitale� la manutenzione� l’assicurazione� l’amministrazione� i servizi comuni� gli sfitti e le inesigibilita’

Le spese da detrarre

Gaetano Di Stefano

Le spese da detrarre

Provo a dare qualche indicazione pratica sulla base dell’esperienza

Gaetano Di Stefano

La quota di reintegrazione “q” si calcola con la nota formula della matematica finanziaria: q = C x r /( qn - 1) dove “C “ è il costo di costruzione a nuovo, “r “ è il

saggio finanziario netto ed “n” è la durata economica media della costruzione.

La quota di reintegrazione “q” si calcola con la nota formula della matematica finanziaria: q = C x r /( qn - 1) dove “C “ è il costo di costruzione a nuovo, “r “ è il

saggio finanziario netto ed “n” è la durata economica media della costruzione.

Le spese per reintegrare il capitale

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Facciamo un esempio

Ipotizziamo di avere un fabbricato di civile abitazione, per il quale si può assumere la vita n = 50 anni il saggio attivo netto r = 2,00%

Allora r / (qn - 1) = 0,012

Cioè

q = 1,2% del costo di ricostruzione

Ipotizziamo di avere un fabbricato di civile abitazione, per il quale si può assumere la vita n = 50 anni il saggio attivo netto r = 2,00%

Allora r / (qn - 1) = 0,012

Cioè

q = 1,2% del costo di ricostruzione

Gaetano Di Stefano

Le spese annue di manutenzione, espresse in percentuale sul costo di costruzione di un fabbricato di media età, risultano oscillare intorno

all' 1,50 % Ovviamente, tali spese sono nulle per fabbricati nuovi e

via via crescenti all'aumentare dell'età del fabbricato.

Le spese annue di manutenzione, espresse in percentuale sul costo di costruzione di un fabbricato di media età, risultano oscillare intorno

all' 1,50 % Ovviamente, tali spese sono nulle per fabbricati nuovi e

via via crescenti all'aumentare dell'età del fabbricato.

Le spese per manutenzione straordinaria

Gaetano Di Stefano

La spesa di amministrazione è rilevabile dal tariffario dell'A.N.A.I. (Associazione Nazionale Amministratori Immobiliari) che fissa i compensi degli amministratori.

Tale spesa, nel medio periodo e per prestazioni sia ordinarie che straordinarie, può assumersi pari allo

0,10 % del valore dell'u.i.

La spesa di amministrazione è rilevabile dal tariffario dell'A.N.A.I. (Associazione Nazionale Amministratori Immobiliari) che fissa i compensi degli amministratori.

Tale spesa, nel medio periodo e per prestazioni sia ordinarie che straordinarie, può assumersi pari allo

0,10 % del valore dell'u.i.

Le spese per l’amministrazione

Gaetano Di Stefano

La quota annua relativa alle spese per assicurazione "globale fabbricati", riferita al solo costo di costruzione a nuovo, è fissabile di norma pari allo

0,10 %

La quota annua relativa alle spese per assicurazione "globale fabbricati", riferita al solo costo di costruzione a nuovo, è fissabile di norma pari allo

0,10 %

Le spese per l’assicurazione

Gaetano Di Stefano

Le spese per i servizi (generalmente quelli di portierato) non vengono considerate in quanto rimborsate dai conduttori tra le spese condominiali

Le spese per sfitti ed inesigibilità possono valutarsi nel lungo periodo pari al 1,5% del reddito annuo

Le spese per i servizi (generalmente quelli di portierato) non vengono considerate in quanto rimborsate dai conduttori tra le spese condominiali

Le spese per sfitti ed inesigibilità possono valutarsi nel lungo periodo pari al 1,5% del reddito annuo

Le spese per sevizi e per sfitti ed inesigibilità

Gaetano Di Stefano

Calcoliamo l’incidenza complessiva delle predette spese sul reddito medio annuo lordo

Ipotizziamo che, in una certa situazione di mercato, il costo di costruzione sia pari al 70 % del valore di mercato dell’intero immobile e che il saggio lordo di redditività possa essere fissato pari al 5 %.

Quindi, abbiamo le seguenti incidenze sul reddito: - manutenzione (1,50% x 0,70) / 0,05 = 21,00 % - reintegrazione (1,20% x 0,70) / 0,05 = 16,80 % - amministr. 0,10% / 0,05 = 2,00 %

-sfitti e inesigibilità 1,50 % -assicurazione (0,10% x 0,70) / 0,05 = 1,40 %

Totale 42,70 %

Ipotizziamo che, in una certa situazione di mercato, il costo di costruzione sia pari al 70 % del valore di mercato dell’intero immobile e che il saggio lordo di redditività possa essere fissato pari al 5 %.

Quindi, abbiamo le seguenti incidenze sul reddito: - manutenzione (1,50% x 0,70) / 0,05 = 21,00 % - reintegrazione (1,20% x 0,70) / 0,05 = 16,80 % - amministr. 0,10% / 0,05 = 2,00 %

-sfitti e inesigibilità 1,50 % -assicurazione (0,10% x 0,70) / 0,05 = 1,40 %

Totale 42,70 %

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Un esempio di calcolo della rendita catastale

La rendita catastale di un’unità abitativa di 90 mq (5,5 vani), con un reddito lordo medio annuo di £ 7,2 milioni è pari a: RC = £ 7,2 mil. x (1 - 0,430) = £ 4,1 mil.

Unitariamente si ha (tariffa): per mq £ 45.000 per vano £ 760.000

La rendita catastale di un’unità abitativa di 90 mq (5,5 vani), con un reddito lordo medio annuo di £ 7,2 milioni è pari a: RC = £ 7,2 mil. x (1 - 0,430) = £ 4,1 mil.

Unitariamente si ha (tariffa): per mq £ 45.000 per vano £ 760.000

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In realtà questo calcolo si fa solo per le u.i. di categoria non ordinaria

Per le unità di categoria ordinaria la rendita si ottiene moltiplicando la tariffa tariffa per la consistenzaconsistenza. Come vedremo fra poco.

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sono previste due modalità diverse: automatica: per le u.i.u. ordinarie (gruppi A, B, C), la

R.C. si ottiene moltiplicando la tariffa corrispondente alle pertinenti categorie e classi per la consistenza catastale dell’ u.i.u

con stima diretta: per le u.i.u. speciali e particolari (gruppi D, E), la R.C. si ottiene attraverso una valutazione diretta dell’u.i.u.

sono previste due modalità diverse: automatica: per le u.i.u. ordinarie (gruppi A, B, C), la

R.C. si ottiene moltiplicando la tariffa corrispondente alle pertinenti categorie e classi per la consistenza catastale dell’ u.i.u

con stima diretta: per le u.i.u. speciali e particolari (gruppi D, E), la R.C. si ottiene attraverso una valutazione diretta dell’u.i.u.

Infatti, per il calcolo della rendita catastale

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A questo punto parliamo di categorie

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1) CATEGORIE DI U.I.U. ORDINARIE Gruppi A - B - C

2) CATEGORIE DI U.I.U. SPECIALI e

PARTICOLARI Gruppo D (speciali) Gruppo E (particolari)

1) CATEGORIE DI U.I.U. ORDINARIE Gruppi A - B - C

2) CATEGORIE DI U.I.U. SPECIALI e

PARTICOLARI Gruppo D (speciali) Gruppo E (particolari)

I gruppi di categorie (qualificazione):

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A/1 - Abitazioni di tipo signorile A/2 - Abitazioni di tipo civile A/3 - Abitazioni di tipo economico A/4 - Abitazioni di tipo popolare A/5 - Abitazioni di tipo ultrapopolare A/6 - Abitazioni di tipo rurale A/7 - Abitazioni in villini A/8 - Abitazioni in ville A/9 - Castelli, palazzi di eminenti pregi artistici o storici A/10 - Uffici e studi privati A/11 - Abitazioni ed alloggi tipici dei luoghi

A/1 - Abitazioni di tipo signorile A/2 - Abitazioni di tipo civile A/3 - Abitazioni di tipo economico A/4 - Abitazioni di tipo popolare A/5 - Abitazioni di tipo ultrapopolare A/6 - Abitazioni di tipo rurale A/7 - Abitazioni in villini A/8 - Abitazioni in ville A/9 - Castelli, palazzi di eminenti pregi artistici o storici A/10 - Uffici e studi privati A/11 - Abitazioni ed alloggi tipici dei luoghi

Le categorie del GRUPPO A

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B/1 - Collegi e convitti, educandati; ricoveri; orfanotrofi; ospizi; conventi; seminari; caserme

B/2 - Case di cura e ospedali B/3 - Prigioni e riformatori B/4 - Uffici pubblici B/5 - Scuole, laboratori scientifici B/6 - Biblioteche, pinacoteche, musei, gallerie, accademie che

non hanno sede in edifici della Categoria A/9 B/7 - Cappelle ed oratori non destinati all'esercizio pubblico dei

culti B/8 - Magazzini sotterranei per deposito di derrate

B/1 - Collegi e convitti, educandati; ricoveri; orfanotrofi; ospizi; conventi; seminari; caserme

B/2 - Case di cura e ospedali B/3 - Prigioni e riformatori B/4 - Uffici pubblici B/5 - Scuole, laboratori scientifici B/6 - Biblioteche, pinacoteche, musei, gallerie, accademie che

non hanno sede in edifici della Categoria A/9 B/7 - Cappelle ed oratori non destinati all'esercizio pubblico dei

culti B/8 - Magazzini sotterranei per deposito di derrate

Le categorie del GRUPPO B

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C/1 - Negozi e botteghe C/2 - Magazzini e locali di deposito C/3 - Laboratori per arti e mestieri C/4 - Fabbricati e locali per esercizi sportivi C/5 - Stabilimenti balneari e di acque curative C/6 - Stalle, scuderie, rimesse, autorimesse C/7 - Tettoie chiuse od aperte

C/1 - Negozi e botteghe C/2 - Magazzini e locali di deposito C/3 - Laboratori per arti e mestieri C/4 - Fabbricati e locali per esercizi sportivi C/5 - Stabilimenti balneari e di acque curative C/6 - Stalle, scuderie, rimesse, autorimesse C/7 - Tettoie chiuse od aperte

Le categorie del GRUPPO C

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D/1 - Opifici D/2 - Alberghi e pensioni D/3 - Teatri, cinematografi, sale per concerti e spettacoli e simili D/4 - Case di cura ed ospedali D/5 - Istituti di credito, cambio ed assicurazione D/6 - Fabbricati e locali per servizi sportivi D/7 - Fabbricati costruiti o adattati per le speciali esigenze di una

attività industriale e non suscettibili di destinazione diversa senza radicali trasformazioni

D/8 - Fabbricati costruiti o adattati per le speciali esigenze di un'attività commerciale e non suscettibili di destinazione diversa senza radicali trasformazioni

D/9 - Edifici galleggianti o sospesi assicurati ai punti fissi del suolo; ponti privati soggetti a pedaggio

D/1 - Opifici D/2 - Alberghi e pensioni D/3 - Teatri, cinematografi, sale per concerti e spettacoli e simili D/4 - Case di cura ed ospedali D/5 - Istituti di credito, cambio ed assicurazione D/6 - Fabbricati e locali per servizi sportivi D/7 - Fabbricati costruiti o adattati per le speciali esigenze di una

attività industriale e non suscettibili di destinazione diversa senza radicali trasformazioni

D/8 - Fabbricati costruiti o adattati per le speciali esigenze di un'attività commerciale e non suscettibili di destinazione diversa senza radicali trasformazioni

D/9 - Edifici galleggianti o sospesi assicurati ai punti fissi del suolo; ponti privati soggetti a pedaggio

Le categorie del GRUPPO D

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E/1 - Stazioni per servizi di trasporto, terrestri, marittimi ed aerei; E/2 - Ponti comunali e provinciali soggetti a pedaggio E/3 - Costruzioni e fabbricati per speciali esigenze pubbliche; E/4 - Recinti chiusi per speciali esigenze pubbliche E/5 - Fabbricati costituenti fortificazioni e loro dipendenze; E/6 - Fari, semafori, torri per rendere d'uso pubblico l'orologio

comunale; E/7 - Fabbricati destinati all'esercizio pubblico dei culti; E/8 - Fabbricati e costruzioni nei cimiteri, esclusi i colombari, i

sepolcri e le tombe di famiglia; E/9 - Edifici a destinazione particolare non compresi nelle

categorie precedenti del gruppo E.

E/1 - Stazioni per servizi di trasporto, terrestri, marittimi ed aerei; E/2 - Ponti comunali e provinciali soggetti a pedaggio E/3 - Costruzioni e fabbricati per speciali esigenze pubbliche; E/4 - Recinti chiusi per speciali esigenze pubbliche E/5 - Fabbricati costituenti fortificazioni e loro dipendenze; E/6 - Fari, semafori, torri per rendere d'uso pubblico l'orologio

comunale; E/7 - Fabbricati destinati all'esercizio pubblico dei culti; E/8 - Fabbricati e costruzioni nei cimiteri, esclusi i colombari, i

sepolcri e le tombe di famiglia; E/9 - Edifici a destinazione particolare non compresi nelle

categorie precedenti del gruppo E.

Le categorie del GRUPPO E

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I quadri di categoria

Si precisa che: l’insieme delle categorie rappresenta il quadro generale per ogni comune o meglio per ogni zona censuaria il

catasto ha definito uno specifico quadro di categorie eliminando quelle non presenti sul territorio della singola zona censuaria stessa

Si precisa che: l’insieme delle categorie rappresenta il quadro generale per ogni comune o meglio per ogni zona censuaria il

catasto ha definito uno specifico quadro di categorie eliminando quelle non presenti sul territorio della singola zona censuaria stessa

Gaetano Di Stefano

Uno degli strumenti più importanti previsto dal sistema estimale del catasto è il prospetto delle tariffe

Questo prospetto si ricava accertando le classi di redditività (classificazione) di ogni categoria ordinaria presente nella singola zona censuaria (Z.C.)

Uno degli strumenti più importanti previsto dal sistema estimale del catasto è il prospetto delle tariffe

Questo prospetto si ricava accertando le classi di redditività (classificazione) di ogni categoria ordinaria presente nella singola zona censuaria (Z.C.)

IL PROSPETTO DELLE TARIFFE

Gaetano Di Stefano

Secondo le attuali norme regolamentari: per ogni categoria si individuano i diversi gradi di reddito

(con uno scostamento medio del 15% circa) per ogni grado di reddito (classe) si individua almeno

un’unità tipo e cioè l’unità che meglio rappresenta le caratteristiche della classe stessa

per ogni unità tipo si calcola direttamente la R.C. secondo il procedimento prima esposto

Secondo le attuali norme regolamentari: per ogni categoria si individuano i diversi gradi di reddito

(con uno scostamento medio del 15% circa) per ogni grado di reddito (classe) si individua almeno

un’unità tipo e cioè l’unità che meglio rappresenta le caratteristiche della classe stessa

per ogni unità tipo si calcola direttamente la R.C. secondo il procedimento prima esposto

IL PROSPETTO DELLE TARIFFE

Gaetano Di Stefano

Inoltre: la R.C. così determinata si rapporta alla consistenza

catastale C dell’unità tipo e si ottiene quindi la TARIFFA Quindi:

RC = T X C

Inoltre: la R.C. così determinata si rapporta alla consistenza

catastale C dell’unità tipo e si ottiene quindi la TARIFFA Quindi:

RC = T X C

IL PROSPETTO DELLE TARIFFE

Gaetano Di Stefano

Un estratto del prospetto delle tariffe diun comune della prov. di Bologna (ZC: U)

CAT. CLASSE TARIFFA

A/2 1 335000

A/2 2 390000

A/2 3 455000

A/2 4 530000

A/3 1 250000

A/3 2 295000

A/3 3 345000

A/3 4 405000

A/4 1 125000

CAT. CLASSE TARIFFA

A/2 1 335000

A/2 2 390000

A/2 3 455000

A/2 4 530000

A/3 1 250000

A/3 2 295000

A/3 3 345000

A/3 4 405000

A/4 1 125000

CAT. CLASSE TARIFFA

A/4 2 150000 A/4 3 180000

A/4 4 210000

A/5 1 90000

A/5 2 105000

A/5 3 125000

A/5 4 150000

A/6 1 56000

A/6 2 66000

CAT. CLASSE TARIFFA

A/4 2 150000 A/4 3 180000

A/4 4 210000

A/5 1 90000

A/5 2 105000

A/5 3 125000

A/5 4 150000

A/6 1 56000

A/6 2 66000

Gaetano Di Stefano

Per individuare la tariffa di merito di una certa u.i.u. bisogna: conoscere la zona censuaria di appartenenza assegnare all’u.i.u. la categoria e la classe per confronto

con le unita’ tipo (classamento) rilevare la tariffa dagli appositi prospetti (pubblicati sulla

G.U.)

Per individuare la tariffa di merito di una certa u.i.u. bisogna: conoscere la zona censuaria di appartenenza assegnare all’u.i.u. la categoria e la classe per confronto

con le unita’ tipo (classamento) rilevare la tariffa dagli appositi prospetti (pubblicati sulla

G.U.)

Più concretamente

Gaetano Di Stefano

LE ZONE CENSUARIE

Le zone censuarie vanno revisionate secondo la nuova definizione di cui alla legge 427 del 1989, che ha esteso la zona censuaria anche al territorio di più comuni e ne ha limitato i caratteri a quelli socio-economi ed ambientali.

Le zone censuarie vanno revisionate secondo la nuova definizione di cui alla legge 427 del 1989, che ha esteso la zona censuaria anche al territorio di più comuni e ne ha limitato i caratteri a quelli socio-economi ed ambientali.

in base alla definizione del vecchio regolamento (DPR 1142/49), essa rappresenta una porzione o un intero territorio comunale caratterizzato da omogenei caratteri socio-economici, ambientali e livello di redditività immobiliare

Gaetano Di Stefano

Il territorio della maggior parte dei comuni costituisce oggi unica zona censuaria, solo nei comuni più grandi e in quelli particolarmente complessi a livello urbano ritroviamo più zone censuarie

Il territorio della maggior parte dei comuni costituisce oggi unica zona censuaria, solo nei comuni più grandi e in quelli particolarmente complessi a livello urbano ritroviamo più zone censuarie

ZC 1

ZC 2

ZC 3

ZC i

Gaetano Di Stefano

Per una determinata categoria ordinaria l’andamento del livello di redditività (classi) nell’ambito delle diverse zone censuarie si può presentare come segue

ZC 2ZC 3

max

1

max

2

max

3ZC 1

min

1

min

2

min

3

tari

ffe

classi7° 6° 5° 4° 3° 2° 1°8° 7° 6° 5° 4° 3° 2° 1°

Gaetano Di Stefano

Nell’ambito di una stessa zona censuaria, le classi di reddito si presentano generalmente così

Quindi: classe minima = posizione periferica classe massima = posizione di pregio

classe minclasse min

classe maxclasse max

Gaetano Di Stefano

Ma con gli attuali criteri come si scelgono la categoria e la classe

Gaetano Di Stefano

Si tenga presente che: la categoria viene assegnata principalmente in funzione

della destinazione d’uso ordinaria dell’u.i.u. per le abitazioni la scelta della categoria tiene conto anche

delle caratteristiche intrinseche (tipologia)

Si tenga presente che: la categoria viene assegnata principalmente in funzione

della destinazione d’uso ordinaria dell’u.i.u. per le abitazioni la scelta della categoria tiene conto anche

delle caratteristiche intrinseche (tipologia)

LA SCELTA DELLA CATEGORIA

Gaetano Di Stefano

La classe rappresenta il pregio ubicazionale dell’u.i.u. in quanto per ogni categoria la redditività immobiliare è funzione principalmente della qualità urbana ed ambientale dell’area dove l’immobile è ubicato (centralità, servizi, infrastrutture ........)

La classe rappresenta il pregio ubicazionale dell’u.i.u. in quanto per ogni categoria la redditività immobiliare è funzione principalmente della qualità urbana ed ambientale dell’area dove l’immobile è ubicato (centralità, servizi, infrastrutture ........)

LA SCELTA DELLA CLASSE

Gaetano Di Stefano

Un’u.i.u. di una certa categoria: meritera’ la classe massima se ubicata nella migliore

posizione meritera’ la classe minima se ubicata nella peggiore

posizione

Un’u.i.u. di una certa categoria: meritera’ la classe massima se ubicata nella migliore

posizione meritera’ la classe minima se ubicata nella peggiore

posizione

� N.B. La classificazione è riferita sempre alla zona censuaria

� N.B. La classificazione è riferita sempre alla zona censuaria

LA SCELTA DELLA CLASSE

Gaetano Di Stefano

La scelta della classe va fatta tenendo conto non solo dell’ubicazione dell’u.i nell’ambito urbano ma anche: della sua posizione nel fabbricato dei caratteri intrinseci non considerati dalla categoria di

appartenenza

La scelta della classe va fatta tenendo conto non solo dell’ubicazione dell’u.i nell’ambito urbano ma anche: della sua posizione nel fabbricato dei caratteri intrinseci non considerati dalla categoria di

appartenenza

LA SCELTA DELLA CLASSE

Gaetano Di Stefano

A parita’ di categoria necessita a volte differenziare, nell’ambito dello stesso fabbricato, la classe per tenere conto delle differenti caratteristiche delle unità immobiliari presenti

A parita’ di categoria necessita a volte differenziare, nell’ambito dello stesso fabbricato, la classe per tenere conto delle differenti caratteristiche delle unità immobiliari presenti

LA SCELTA DELLA CLASSE

Gaetano Di Stefano

e .... la consistenza come si calcola?

Gaetano Di Stefano

La consistenza catastale delle u.i.u. dei gruppi A - B - C si misura:� in vani utili ragguagliati per il gruppo A (sommando al

numero dei vani principali, un terzo del numero degli accessori diretti ed un quarto degli accessori indiretti e tenendo conto con un aumento o una diminuzione fino al 10% di particolari comodi o difetti)

La consistenza catastale delle u.i.u. dei gruppi A - B - C si misura:� in vani utili ragguagliati per il gruppo A (sommando al

numero dei vani principali, un terzo del numero degli accessori diretti ed un quarto degli accessori indiretti e tenendo conto con un aumento o una diminuzione fino al 10% di particolari comodi o difetti)

LA CONSISTENZA CATASTALE

Gaetano Di Stefano

� in mc vuoto per pieno per il gruppo B, tenendo conto di comodi o svantaggi aumentando o diminuendo fino a +/- 10% il volume stesso

� in mq utili per il gruppo C (ragguagliando per i negozi la superficie netta dei locali retrobottega) e tenendo conto con un aumento o una detrazione fino a +/- 10% (20% per i negozi) di comodi o svantaggi.

� in mc vuoto per pieno per il gruppo B, tenendo conto di comodi o svantaggi aumentando o diminuendo fino a +/- 10% il volume stesso

� in mq utili per il gruppo C (ragguagliando per i negozi la superficie netta dei locali retrobottega) e tenendo conto con un aumento o una detrazione fino a +/- 10% (20% per i negozi) di comodi o svantaggi.

LA CONSISTENZA CATASTALE

Gaetano Di Stefano

A questo punto parliamo delle modalità di calcolo della rendita catastale per le u.i. dei gruppi D - E

Gaetano Di Stefano

In precedenza è stato fatto presente come la rendita catastale delle u.i. di questi gruppi si determini attraverso la cosiddetta stima diretta.

Ciò sta a significare che bisogna seguire il procedimento di stima già esposto in precedenza, non potendosi nel caso fare ricorso al confronto con le unità tipo.

In precedenza è stato fatto presente come la rendita catastale delle u.i. di questi gruppi si determini attraverso la cosiddetta stima diretta.

Ciò sta a significare che bisogna seguire il procedimento di stima già esposto in precedenza, non potendosi nel caso fare ricorso al confronto con le unità tipo.

LA RENDITA CATASTALE DELLE U.I. DEI GRUPPI D - E

Gaetano Di Stefano

la rendita catastale di queste u.i. si calcola...

Detraendo dal reddito lordo ordinario annuo le spese di pertinenza della proprieta’

Gaetano Di Stefano

Come già detto, il reddito lordo può calcolarsi

o per confronto con canoni di mercato oppure, in mancanza, applicando al valore di mercato delle u.i.u. il piu’ opportuno saggio di fruttuosita’

Gaetano Di Stefano

la RC va calcolata applicando un saggio di fruttuosità al loro più probabile valore di mercato

questo saggio deve essere posto al netto delle quote percentuali inerenti alle spese di pertinenza della proprietà

la RC va calcolata applicando un saggio di fruttuosità al loro più probabile valore di mercato

questo saggio deve essere posto al netto delle quote percentuali inerenti alle spese di pertinenza della proprietà

Spesso per queste unità immobiliari, non esiste un mercato locativo, per cui

Gaetano Di Stefano

potrebbe non essere determinabile con il procedimento sintetico e quindi bisognerà fare ricorso al procedimento analitico basato sul:� costo di riproduzione

oppure sul � valore di surrogazione

potrebbe non essere determinabile con il procedimento sintetico e quindi bisognerà fare ricorso al procedimento analitico basato sul:� costo di riproduzione

oppure sul � valore di surrogazione

Il valore di mercato, a sua volta,

Gaetano Di Stefano

Per quanto riguarda il saggio di fruttuosità è prassi applicare al valore del bene un saggio già al netto delle spese di cui si è parlato.

I saggi lordi e le spese detrattive vanno rilevati con riferimento al mercato immobiliare.

Per quanto riguarda il saggio di fruttuosità è prassi applicare al valore del bene un saggio già al netto delle spese di cui si è parlato.

I saggi lordi e le spese detrattive vanno rilevati con riferimento al mercato immobiliare.

LA RENDITA CATASTALE DELLE U.I. DEI GRUPPI D - E

Gaetano Di Stefano

Va tenuto presente che esso esprime il prezzo d’uso (canone) dei beni.

Il saggio lordo è diverso a seconda: del tipo di bene (terreno o fabbricato) della destinazione del bene (abit., ufficio, ecc.) della posizione del bene (centrale o perifer.) delle caratteristiche costruttive e dei materiali di finitura

(signorile, civile, economico)

Va tenuto presente che esso esprime il prezzo d’uso (canone) dei beni.

Il saggio lordo è diverso a seconda: del tipo di bene (terreno o fabbricato) della destinazione del bene (abit., ufficio, ecc.) della posizione del bene (centrale o perifer.) delle caratteristiche costruttive e dei materiali di finitura

(signorile, civile, economico)

IL SAGGIO DI FRUTTUOSITA’

Gaetano Di Stefano

Il saggio lordo dipende inoltre: dalla durata della vita del bene

In genere il saggio lordo: è più alto per un fabbricato che per un terreno aumenta passando dal centro alla periferia aumenta passando dalle abitazioni agli uffici ed ai negozi; aumenta passando dai fabbricati signorili a quelli civili e a

quelli economici

Il saggio lordo dipende inoltre: dalla durata della vita del bene

In genere il saggio lordo: è più alto per un fabbricato che per un terreno aumenta passando dal centro alla periferia aumenta passando dalle abitazioni agli uffici ed ai negozi; aumenta passando dai fabbricati signorili a quelli civili e a

quelli economici

IL SAGGIO DI FRUTTUOSITA’

Gaetano Di Stefano

Inoltre il saggio: è più alto per i fabbricati di vita breve rispetto a quelli di

vita lunga. Orientativamente, il saggio di capitalizzazione lordo non

scende quasi mai al disotto del 3% (redditività storica media delle obbligazioni dello Stato) ed è raro che superi il 10%.

Inoltre il saggio: è più alto per i fabbricati di vita breve rispetto a quelli di

vita lunga. Orientativamente, il saggio di capitalizzazione lordo non

scende quasi mai al disotto del 3% (redditività storica media delle obbligazioni dello Stato) ed è raro che superi il 10%.

IL SAGGIO DI FRUTTUOSITA’

Gaetano Di Stefano

Non bisogna dimenticare che il saggio è l’elemento che correla il reddito al valore di un bene (in sostanza, il suo inverso è un coefficiente numerico esprimente quante volte bisogna moltiplicare il reddito per ottenere il valore del capitale).

E’ evidente che in un periodo in cui i valori aumentano i saggi diminuiscono (a parità di reddito) e viceversa.

Non bisogna dimenticare che il saggio è l’elemento che correla il reddito al valore di un bene (in sostanza, il suo inverso è un coefficiente numerico esprimente quante volte bisogna moltiplicare il reddito per ottenere il valore del capitale).

E’ evidente che in un periodo in cui i valori aumentano i saggi diminuiscono (a parità di reddito) e viceversa.

IL SAGGIO DI FRUTTUOSITA’

Gaetano Di Stefano

A titolo indicativo si riportano i saggi più comunemente utilizzati in Emilia Romagna:

GRUPPO D– D/1 ( 2,5 3,0)– D/2 ( 2,5 3,5)– D/3 ( 2,0 2,5)– D/4 ( 2,5 3,5)– D/5 ( 3,5 4,5)– D/6 ( 2,5 3,0)– D/7 ( 2,5 3,5)– D/8 ( 3,5 4,0)– D/9 ( 2,5 3,0)

GRUPPO E– E/1-E2 ( 1,5

2,5 )– E/3 ( 2,5 4,0)

– E/4-E/9 ( 1,5 2,5 )

Il saggio di fruttuosità

Gaetano Di Stefano

Per determinare il canone lordo annuo di particolari complessi produttivi (cinema, alberghi, centri commerciali, aree per la distribuzione di carburanti ecc.) è possibile seguire un particolare metodo che fa ricorso al principio della partecipazione degli utili

Per determinare il canone lordo annuo di particolari complessi produttivi (cinema, alberghi, centri commerciali, aree per la distribuzione di carburanti ecc.) è possibile seguire un particolare metodo che fa ricorso al principio della partecipazione degli utili

LA RENDITA CATASTALE DELLE U.I. DEI GRUPPI D - E

Gaetano Di Stefano

Da casi di studio si sono ottenuti i seguenti risultati medi:� alberghi 15-20% del giro d’affari� cinema 12-15% del giro d’affari� distr. carburanti 3-5% del giro d’affari� centri comm.li 15-20% del giro d’affari

NB. Il giro d’affari deve essere determinato esaminando 3/4 annualità di bilancio

Da casi di studio si sono ottenuti i seguenti risultati medi:� alberghi 15-20% del giro d’affari� cinema 12-15% del giro d’affari� distr. carburanti 3-5% del giro d’affari� centri comm.li 15-20% del giro d’affari

NB. Il giro d’affari deve essere determinato esaminando 3/4 annualità di bilancio

LA RENDITA CATASTALE DELLE U.I. DEI GRUPPI D - E