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1Gaetano Di Stefano

AREE EDIFICABILIAREE EDIFICABILI

2Gaetano Di Stefano

AREE FABBRICABILI

Definizione

“porzione di terreno che si presti alla costruzione di un fabbricato urbano civile o industriale”

3Gaetano Di Stefano

CLASSIFICAZIONE

Aree per uso pubblico (realizzazione e mantenimento di opere di interesse pubblico (sono normalmente sottoposte a vincoli)

Aree per uso privato (soddisfacimento della vita civile e produttiva, con vincoli di varia natura imposti da esigenze collettive, secondo una visione organica e programmata dell’uso del territorio)

4Gaetano Di Stefano

Aree ad uso privato

Terreni agricoli: aree destinate e prevedibilmente destinabili in futuro allo svolgimento dell’attività produttiva agricola

Aree edificabili: aree che, indipendentemente dallo sfruttamento attuale, presentano suscettività ad essere utilizzate per la costruzione di fabbricati urbani civili o industriali

5Gaetano Di Stefano

segue

La qualificazione di AREA EDIFICABILE è indipendente dalla natura del suolo, dalla sua destinazione attuale e dalla volontà del proprietario.

Dipende:1. dalla non destinazione ad uso pubblico;2. dalla mancanza di vincoli legali che ne impediscono l’uso edificatorio;3. dall’esistenza di una domanda per tale uso.

6Gaetano Di Stefano

CARATTERISTICHE DELLE AREE EDIFICABILI

• Caratteristiche intrinseche

• Caratteristiche estrinseche

• Situazione giuridica

7Gaetano Di Stefano

Caratteristiche estrinseche

Rappresentano le peculiarità possedute dall’area nei confronti dell’ambiente esterno (zona).

la posizione

la presenza di infrastrutture

8Gaetano Di Stefano

Caratteristiche intrinseche

Rappresentano le caratteristiche proprie (interne) possedute dall’area.

DimensioniForma geometrica (regolare o irregolare)Sviluppo del fronte stradaleGiacitura (e esposizione)Natura del terrenoDistanza dalle reti pubbliche

9Gaetano Di Stefano

DIMENSIONI

AREA DI MAGGIOR VALORE UNITARIO

AREA DI MINOR VALORE UNITARIO

10Gaetano Di Stefano

FORMA GEOMETRICA

AREA DI MAGGIOR VALORE UNITARIO

AREA DI MINOR VALORE UNITARIO


SVILUPPO DEL FRONTE STRADALE

STRADA

AREA DI MAGGIOR VALORE UNITARIO AREA DI MINOR VALORE

UNITARIO


GIACITURA E ESPOSIZIONE

p tang

Aree di minor valore unitarioArea di maggior valore unitario


Situazione giuridica

Complesso dei vincoli di diritto pubblico e privato (servitù) che pongono limiti all’utilizzazione edilizia dell’area.

• Rispetto delle distanze dai confini di altre proprietà•Altezza massima dei fabbricati realizzabili•Rispondenza urbanistica dei fabbricati realizzabili•Rispetto delle norme urbanistiche•Rispetto degli indici di sfruttamento


MERCATO DELLE AREE FABBRICABILI

Il mercato delle aree fabbricabili è strettamente connesso a quello dei fabbricati.

DOMANDA sostanzialmente elastica in funzione della richiesta di fabbricati

OFFERTA rigida per carenza di aree da destinare all’edilizia (per protezione dell’ambiente, per necessità di pubblica utilità ecc.)


CRITERI ESTIMATIVI

Le aree fabbricabili si stimano:

1. In base al VALORE DI MERCATO

2. In base al VALORE DI TRASFORMAZIONE

3. In base al VALORE COMPLEMENTARE (reliquati o pezze segregate)


Valore di mercato

Può applicarsi quando esiste un mercato attivo delle aree.Procedimento di stima DIRETTO-COMPARATIVO

1. Aree simili (per caratteristiche estrinseche, intrinseche e giuridiche)2. Ricerca dei PRZ di c/v delle aree simili3. Scelta del parametro di stima (mc edificabile)4. Applicazione della proporzione di stima5. Eventuali aggiunte e detrazioni


segue

1

1

aggiunte - detrazioni

n

j

n

j

PRZj

Voaf pxpj


Aggiunte e detrazioni

Aggiunte Detrazioni

- Recinzioni - Spese di demolizione di opere preesistenti

- Opere di sistemazione (recinzioni, sbancamenti, sistemazioni idrauliche, muri di sostegno, ecc.)

- Servitù passive o altri diritti reali o ipoteche

- Presenza di allacci alla rete pubblica

- Spese di sbancamento oltre la norma (per pendenze eccessive, roccia affiorante)

- Frutti pendenti

- Progetto approvato, oneri concessori pagati, ecc.

- Materiali di costruzioni preesistenti recuperabili

- Servitù attive


Valore di trasformazione

Si applica quando non è possibile derivare il valore dell’area attraverso il procedimento diretto.

CASI:

1. Aree caratterizzate da condizioni di mercato di monopolio (centro storico, indici di edificabilità particolari);

2. Scarsa attività del mercato delle aree (centri storici)



Il valore di trasformazione, in questi casi, equivale al procedimento di stima INDIRETTO (o analitico-ricostruttivo) e

NON ASSUME LA CARATTERISTICA DI ASPETTO ECONOMICO AUTONOMO, BENSI’ QUELLO DI UN PROCEDIMENTO DI STIMA FINALIZZATO ALLA RICERCA DEL VALORE DI MERCATO



prodotto edilizio realizzabile

1

1t nVoaf Vt Vo VK

i


Stima dei reliquati (o pezze segregate)

RELIQUATO: porzione di area urbana che, per motivi diversi (espropriazione, ritaglio di forma irregolare, dimensioni ridotte, ecc.) non presenta le possibilità di sfruttamento edificatorio ma che, unito ad un’area viciniore, ne esalta il valore.


VALORE COMPLEMENTARE

segue

Il valore del reliquato è connesso alla COMPLEMENTARIETA’ con l’appezzamento confinante.

L’aspetto economico da applicare è quello del


segue

STRADA PUBBLICA

A

B A BA BV V V

RELIQUATO


Stima pratica del valore di mercato delle aree fabbricabili

Gli operatori di mercato adottano spesso procedimenti di stima di tipo schematico che, tuttavia, possono portare a risultati attendibili.

In particolare, la stima sintetico-pratica delle aree fabbricabili si basa sull’incidenza percentuale del valore dell’area sul costo di costruzione del fabbricato su di essa realizzabile.


segue

dove:%= incidenza media percentuale del valore dell’area (18 -25%)Vk fabbricato= Valore di costo di costruzione del fabbricato realizzabile

fabbricato% kVoaf V

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