extracto de noni
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a.
b. MODALIDAD DE ESTUDIOS A DISTANCIA
CARRERA DE ADMINISTRACIÓN DE EMPRESAS
AUTOR:
Vicente Camilo Merino Moreno
DIRECTOR:
Ing. Mg. Galo Salcedo López
LOJA-ECUADOR
2014
TÍTULO
ESTUDIO DE FACTIBILIDAD PARA LA CREACIÓN DE UN PROYECTO INMOBILIARIO PARA LA
CONSTRUCCIÓN DE QUINTAS DE DESCANSO CON CASA DE MADERA EN LA PARROQUIA
VILCABAMBA Y SU COMERCIALIZACIÓN EN EL CANTÓN LOJA
Tesis previa a la obtención
del Título de Ingeniero
Comercial.
ii
CERTIFICACIÓN
ING. MG. GALO SALCEDO LÒPEZ
DIRECTOR DE TESIS
CERTIFICA:
Que la presente tesis de grado, realizada por el egresado Vicente Merino,
ha sido dirigido y revisado en todo su proceso investigativo; cumpliendo
con las disposiciones emanadas por la Universidad Nacional de Loja,
razón por la cual se autoriza su presentación.
Loja, septiembre del 2014
ING. MG. GALO SALCEDO LÓPEZ
DIRECTOR DE TESIS
iii
AUTORÍA
Yo, Vicente Camilo Merino Moreno, declaro ser autora del presente
trabajo de Tesis y eximo expresamente a la Universidad Nacional de Loja
y sus representantes jurídicos de posibles reclamos o acciones legales
por el contenido de la misma.
Adicionalmente acepto y autorizo a la Universidad Nacional de Loja, la
publicación de mi tesis en el Repositorio Institucional – Biblioteca Virtual.
Autor: Vicente Camilo Merino Moreno
Firma:…………………………………..
Cédula: 110341547-5
Fecha: Loja, septiembre de 2014
iv
CARTA DE AUTORIZACIÓN DE TESIS POR PARTE DEL AUTOR, PARA LA CONSULTA, REPRODUCCIÓN PARCIAL O TOTAL, Y PUBLICACIÓN ELECTRÓNICA DEL TEXTO COMPLETO.
Yo, Vicente Camilo Merino Moreno, declaro ser autor de la Tesis Titulada
ESTUDIO DE FACTIBILIDAD PARA LA CREACIÓN DE UN PROYECTO
INMOBILIARIO PARA LA CONSTRUCCIÓN DE QUINTAS DE DESCANSO
CON CASA DE MADERA EN LA PARROQUIA VILCABAMBA Y SU
COMERCIALIZACIÓN EN EL CANTÓN LOJA. Como requisito para opta al título
de Ingeniero Comercial; autorizo al Sistema Bibliotecario de la Universidad
Nacional de Loja para que con fines académicos, muestre al mundo la
producción intelectual de la Universidad, a través de su visibilidad de su
contenido de la siguiente manera en el Repositorio Digital Institucional.
Los usuarios pueden consultar el contenido de este trabajo en el RDI, en las
redes de Información del país y del exterior, con las cuales tenga convenio la
Universidad.
L Universidad Nacional de Lojano se responsabiliza por el plagio o copia de la
tesis que realice un tercero.
Para constancia de esta autorización en la ciudad de Loja a los 16 días del mes
de septiembre del dos mil catorce.
Firma: _________________
Autor: Vicente Camilo Merino Moreno
Cédula: 110341547-5
Dirección: Miguel Riofrío y Rocafuerte
Correo Electrónico: [email protected]
Teléfono: 0992257188 / 2581881
DATOS COMPLEMENTARIOS:
Director de Tesis: Ing. Mg. Galo Salcedo López,
Tribunal de Grado:
Ing. Mg. Luis Quizhpe Salinas. PRESIDENTE Ing. Mg. Carlos Rodriguez. INTEGRANTE Ing. Mg. Edison Vinicio Espinosa. INTEGRANTE
v
DEDICATORIA
Este logro se lo dedico a Dios por
permitirme compartir una de las etapas
de superación académica más importante
en mi vida; a mis apreciados Padres
que con su ejemplo me supieron guiar
por la senda del bien y a mis hermanos
por su apoyo incondicional
Vicente Camilo
vi
AGRADECIMIENTO
De manera especial mi sincero agradecimiento a la Universidad Nacional
de Loja, a la Modalidad de Estudios a Distancia, Carrera de
Administración de Empresas en especial a los docentes por la formación
académica, profesional y apoyo brindado a lo largo de estos cinco años
de estudio.
Mi gratitud al Ingeniero Galo Salcedo López, Director de Tesis; por su
integridad, quien dirigió el desarrollo del presente trabajo de manera
impecable y en base a sus conocimientos y experiencias profesionales.
Finalmente a mi familia por su apoyo incondicional durante la carrera
universitaria; inmensas gracias por su comprensión, tolerancia y cariño.
EL AUTOR
1
a. TÍTULO.
ESTUDIO DE FACTIBILIDAD PARA LA CREACIÓN DE UN
PROYECTO INMOBILIARIO PARA LA CONSTRUCCIÓN DE
QUINTAS DE DESCANSO CON CASA DE MADERA EN LA
PARROQUIA VILCABAMBA Y SU COMERCIALIZACIÓN EN
EL CANTÓN LOJA.
2
b. RESUMEN.
Este trabajo investigativo se lo realizó teniendo como objetivo principal el
estudio de factibilidad para la creación de un proyecto inmobiliario para la
construcción de quintas de descanso con casa de madera en la parroquia
Vilcabamba y su comercialización en el cantón Loja.
Para ello utilicé varios métodos como el científico, analítico, inductivo
deductivo y técnicas como la observación directa, la entrevista y la
encuesta, mismos que me permitieron recabar información relevante para
el presente proyecto.
Pudiendo así realizar el estudio de mercado en el que básicamente
apliqué la encuesta a 381 hogares de nivel socioeconómico A y B del
cantón Loja y a los 5 proyectos inmobiliarios de quintas de descanso
existentes en la parroquia Vilcabamba, pudiéndose determinar que existe
una demanda efectiva de 1642; en cuanto a la oferta tenemos la cantidad
de 5 fincas vacacionales para el primer año, lo que no es suficiente por
cuanto existe una demanda insatisfecha de 1594 quintas de descanso.
Dentro del estudio técnico pude calcular la capacidad instalada que será
de 8 quintas de descanso y una capacidad utilizada de 6 fincas para el
primer año. También se pudo determinar la macro y microlocalización de
la empresa, pues observé que en el mercado exista la disponibilidad de
materia prima, facilidad de acceso para los compradores o clientes
potenciales, facilidad de transporte, servicios básicos, infraestructura,
entre otros, determinando así que la ubicación más favorable será en el
Cantón Loja, parroquia Vilcabamba, sector Mollepamba-Yasanga.
3
En el estudio organizacional determiné la constitución de la empresa, la
cual tendrá como razón social INMOBILIARIA MERINO CÍA. LTDA. y
será de Responsabilidad Limitada, el personal de trabajo en la parte
administrativa será: un gerente general, una secretaria(o), un asesor legal,
un vendedor, una contadora(o), un arquitecto, dos guardias y seis
obreros, mismos que constarán en el organigrama estructural y funcional,
y se definieron sus responsabilidades en el Manual de Funciones.
El estudio financiero delimitó que la inversión total para este proyecto será
de $193.088,04 dólares que se financiarán con un 22% de aporte de los
accionistas y un 78% con un crédito en la Corporación Financiera
Nacional, además para el primer año los costos serán de $ 323.077,04,
los ingresos alcanzarán los $420.000,16, llegándose a obtener una
utilidad neta de $58.699,06.
En la evaluación económica se determinó un VAN de $ 62.679,55, se
obtuvo también una TIR de 20,75% muy superior al 9,24% de interés del
préstamo bancario, además la inversión se recuperará en 2 años, 11
meses y 19 días, se determinó así mismo, una Relación Beneficio-Costo
de 1,30 y finalmente se definió que el proyecto soportará hasta un
incremento de 11,35% de los costos y una disminución hasta 8,73% de
los ingresos.
En fin mediante la utilización de cada método y técnica pude realizar los
estudios anteriormente mencionados obteniendo resultados favorables en
cada uno de ellos lo que me permite concluir que es factible la creación
de un proyecto inmobiliario para la construcción de quintas de descanso
con casa de madera en la parroquia Vilcabamba, sector Mollepamba–
yasanga y su comercialización en el cantón Loja.
4
ABSTRACT
This research work was made with the main objective of the feasibility
study for the creation of a housing project for the construction of villas off
with wooden house in the parish and marketing Vilcabamba in Loja
Canton.
I use various methods such as scientific, analytical, deductive and
inductive techniques such as direct observation, interview and survey
them that allowed me to collect relevant information for this project.
And can perform market research in which I apply basically the survey to
381 households A and B socioeconomic Loja Canton real estate projects
and 5- fifths of existing rest in Vilcabamba parish, and demonstrate that
there is an actual demand for 1642; on the supply side I have the amount
of 5 holiday properties for the first year, which is not enough because there
is an unmet demand for 1594/5 off.
Within the technical study I were able to calculate the installed capacity will
be 8/5 rest and 6 farms capability used for the first year. It was also
possible to determine the macro and micro localization of the company, as
I note that there is the availability of raw materials, ease of access for
consumers , ease of transportation , utilities , infrastructure, among others
in the market , so the location determined more pro will be in Canton Loja,
Vilcabamba parish , Mollepamba - Yasanga sector.
5
In the organizational study determined the constitution of the company,
which will have the same business name MERINO REAL CIA. LTDA. and
will be of limited liability , the staff working on the administrative side will
be a General Manager , a Secretary , a legal adviser , a Seller a
Accountant , an Architect two Guards -six Laborers , they be identified in
the structural organization chart and functional , and responsibilities are
defined in the manual functions.
The financial study to delimit the total investment for this project is
$ 193,088.04 to be financed with a 22% contribution from shareholders
and 78% with a credit on the National Finance Corporation, in addition to
the first year costs will be of $ 323,077.04, the revenue reached
$ 420,000.16, reaching about a net profit of $ 58,699.06.
The economic evaluation was determined an NPV of $ 62,679.55, was
also obtained an IRR of 20.75 % well above the 9.24% interest bank loan,
plus investment recovered in 2 years, 11 months and 19 days, was
determined likewise a Short - Benefit Ratio of 1.30 and finally it was
decided that the project would support up to a 11.35% increase in costs
and a decline to 8.73 % of revenues.
Finally using each method and technique could perform the above studies
favorable results in each of them allowing I to conclude that it is feasible to
create a building project for the construction of villas off with wooden
house in the parish Vilcabamba and Loja marketing in Canton.
6
c. INTRODUCCIÓN.
Me interesó estudiar la factibilidad de creación de un proyecto
inmobiliario para la construcción de quintas de descanso con casa de
madera en la parroquia Vilcabamba, ya que al ser posible la
implementación de la misma, se aportará en la satisfacción de la
necesidad de descanso de las familias de nivel A y B del cantón Loja,
además se creará fuentes de trabajo y contribuiré al desarrollo
económico de la provincia y el país, no obstante también existe una
motivación económica personal en caso de ser factible el proyecto.
El objetivo primordial de este proyecto nace de la necesidad tangible de la
sociedad ecuatoriana, donde es imprescindible estar en un continuo
proceso de progreso y superación económica y social. Debido a esto, se
presenta la oportunidad de la creación de la empresa INMOBILIARIA
MERINO CIA. LTDA., que permita apoyar y fortalecer al sector
inmobiliario de esta zona geográfica del Ecuador.
Los objetivos específicos del presente proyecto son determinar la
demanda y la oferta y la existencia de una demanda insatisfecha, así
como el tamaño y localización de la empresa, su organización jurídica y
administrativa y por supuesto la factibilidad económica del proyecto para
conocer la rentabilidad del mismo.
Para todo esto se utilizó varios métodos como el científico, analítico,
inductivo, deductivo, estadístico y técnicas como la observación directa, la
7
entrevista y la encuesta. Cada uno de ellos útil y necesario para el
desarrollo del presente proyecto de factibilidad. Mediante cada método y
técnica utilizados fue posible realizar el estudio de mercado, técnico,
organizacional y financiero.
En el estudio de mercado se hace relación a la demanda y la oferta, las
características del producto, la comercialización del producto, entre otros.
El estudio técnico detalla tamaño y localización de la empresa, capacidad
de producción de la misma y todo en cuanto al proceso productivo se
refiere. En el estudio organizacional se explica el aspecto legal y
administrativo bajo el cual se regirá la empresa. Por último el estudio y
evaluación financiera permiten definir si es factible la creación de la
empresa anteriormente citada.
Luego de haber desarrollado cada estudio se pudo llegar a las
conclusiones y recomendaciones, las cuales se crearon a partir del
análisis de resultados, discusión de los mismos y los diferentes conceptos
que se trataron a lo largo del proceso de investigación.
8
d. REVISIÓN DE LITERATURA.
MARCO REFERENCIAL1
Quintas de descanso y Casas de Madera
Quintas de descanso
Es un tipo de propiedad destinada generalmente a pasar los fines de
semana o los períodos vacacionales no muy lejos de las grandes urbes.
Las casas quintas suelen estar conformadas por uno o más chalets dentro
de una extensión considerable de terreno parquizado, forestado, o con
amplios jardines, y que frecuentemente incluye una piscina y espacio para
practicar deportes (tenis, vóley, fútbol), así como un quincho y parrillas
para hacer asados, y en ocasiones dependencias para el personal y sala
de máquinas.
Casa
Del latín casa (cabaña), es una edificación construida para ser habitada.
Puede organizarse en una o varias plantas: normalmente no superando
las tres alturas. Puede también disponer de un sótano o un semisótano, y
de una cubierta superior transitable, denominada azotea. Si dispone de
terreno suficiente, puede contar también con patio y jardín. Algunas
pueden tener terraza.
1 http://www.casasdemaderahoy.com/tag/casas-de-madera.html
9
Es el lugar en el que históricamente se desarrollaron las actividades y
relaciones específicas de la vida social o familiar, desde el nacimiento a la
muerte de muchos de sus componentes. Sirve de refugio contra la lluvia,
el viento y demás agentes meteorológicos, y protege de posibles intrusos,
humanos o animales. Además es el lugar donde almacenar los enseres y
propiedades de sus habitantes.
Casas de Madera
Las construcciones con la madera como único o principal material son
casi paralelas al origen de nuestra raza.
En sus primeras etapas los humanos se cobijaban en cuevas o zonas de
refugio de las montañas aunque no podían soportar la humedad y tenían
que salir al exterior a menudo. Paulatinamente se ayudaron de maderas
para construirse pequeñas chabolas o cobertizos para protegerse.
Curiosamente entonces ya no tenían que abandonar las chabolas para
eludir la humedad. Con el paso del tiempo las maderas que utilizaban
cada vez eran más grandes y robustas y les permitían construir chabolas
más altas, fornidas, duraderas y confortables.
Esta evolución no ha cesado a pesar de que han aparecido y se han
estandarizado muchísimos otros productos y materiales industriales como
el cemento, acero, hierro, yeso, etc.
A pesar de todas estas apariciones de nuevos materiales siguen
existiendo países donde la madera ha sido el material de construcción por
10
excelencia. Existen numerosísimas construcciones en madera tanto en
países con climas tórridos, como en lugares extremadamente fríos.
Actualmente podemos encontrar construcciones muy antiguas en madera
en Turquía o Irán, también en el Caribe o las islas del Pacifico, aunque las
áreas geográficas donde han tenido y tienen una gran implantación e
incluso son mayoritarias son las siguientes: Japón, Rusia, Europa Central,
Alemania, Austria, Suiza, países escandinavos, Canadá, EEUU, Australia
y Nueva Zelanda, Argentina, Chile, etc.
Históricamente, en determinados lugares, la madera ha sido percibida
como un material no especialmente apto para la construcción. Con el
paso del tiempo y viendo el resultado óptimo de este material, junto con
los informes técnicos de arquitectos e ingenieros de renombre mundial a
favor de la elección de la madera por encima de otros materiales, en los
que afirman que a sus excelentes propiedades antisísmicas debemos
sumar numerosas ventajas en el ámbito de la habitabilidad (térmica,
acústica, de seguridad, etc.), esta percepción ha cambiado hasta el punto
de que en el Hemisferio Norte del continente americano más del 80% de
la construcción residencial se basa en sistemas constructivos intensivos
en madera, en Japón, Rusia, Europa Central, Alemania, Austria, Suiza,
países escandinavos, Australia y Nueva Zelanda, Argentina, Chile etc. se
utiliza la madera mayoritariamente para gran parte de sus construcciones.
11
MARCO CONCEPTUAL
GENERALIDADES2
Empresa.- Grupo social en el que a través de la administración de capital
y el trabajo se producen bienes y los servicios tendientes a la satisfacción
de las necesidades de la comunidad.
Empresario.- Actividad de un individuo u organización que implica
producción, comercio y / o servicios.
Servicios.- Los servicios constituyen una de las actividades tipificadas del
sector terciario en un subsector que engloba un grupo heterogéneo de
ocupaciones indispensables para el funcionamiento económico. El sector
servicios incluye subsectores tales como: Transporte, educación,
comunicación, comercio, turismo, seguros, banca y profesionales
liberales.
Organización.- La transformación de una organización es la utilización
plena del poder intelectual del empleado, la sistemática eliminación del
desperdicio y el retroceso, la apreciación de la variación inherente de un
proceso, todos los esfuerzos son parte de un sistema; no se puede
cambiar una parte sin que se afecten las otras.
2BACA URBINA GABRIEL, “Evaluación de Proyectos 2” Edición McGraw-Hill. México, D. F. Mx/1997
12
Empleado.- Vocablo de sentido general que abarca todas aquellas
personas que trabajan por un sueldo o salario, que presta sus servicios a
un empresario.
PROYECTO DE INVERSIÓN3
Los proyectos surgen de las necesidades individuales y colectivas de la
persona. Es ella la que importa, son sus necesidades las que deben
satisfacerse a través de una adecuada asignación de recursos, teniendo
en cuenta la realidad social, cultural y política en la que el proyecto
pretende desarrollarse. Un proyecto puede ser viable tanto por tener un
mercado asegurado como por ser técnicamente factibles
ESTUDIO DE MERCADO4
El Estudio de Mercado es aquella etapa de un proyecto que tiene por
objeto estimar la demanda, es decir la cantidad de bienes y servicios
provenientes de una nueva unidad de producción que la comunidad
estaría dispuesta a adquirir a determinados precios y en un cierto período
de tiempo.
Objetivos
Conocer lo que está sucediendo y que se espera que suceda en el
sector de la economía al cual se pretende incursionar con la
empresa.
3BACA URBINA GABRIEL, “Evaluación de Proyectos 2” Edición McGraw-Hill. México, D. F. Mx/1997 4BACA URBINA GABRIEL, “Evaluación de Proyectos 2” Edición McGraw-Hill. México, D. F. Mx/1997
13
Establecer las fortalezas y debilidades de los competidores para
aprovechar oportunidades en cuanto a la satisfacción de los
clientes.
Verificar que los clientes previstos existen realmente.
Medir la potencialidad de esta demanda.
Determinar el precio del producto o servicio.
Elegir los medios más rentables para realizar la cifra de negocios,
venta, comunicación, distribución etc.
Comportamiento del mercado
En un mercado se confluyen productores y consumidores para realizar
intercambios de compra venta.
Para conocer el comportamiento de mercado, es preciso reconocer todos
y cada uno de los agentes que, con su actuación tendrán algún grado de
influencia sobre las decisiones que se tomarán al definir las estrategias
comerciales.
Para realizar el presente estudio se determinará cinco tipos de mercado:
Mercado proveedor ( quienes nos abastecen)
Mercado distribuidor (intermediarios)
Mercado consumidor (los clientes)
Mercado competidor (la competencia)
Mercado externo (fuentes externas de abastecimiento)
14
Análisis de la demanda (clientes)
Definición.- La demanda se define como la respuesta al conjunto de
mercancías o servicios, ofrecidos a un cierto precio a una plaza
determinada y que los consumidores están dispuestos a adquirir.
Conocer la demanda es uno de los requisitos de un estudio de mercado,
pues se debe saber cuántos compradores están dispuestos a adquirir los
bienes y servicios y a qué precio.
Para realizar el análisis de la demanda se debe tomar en cuenta:
Los tipos de consumidores.
Segmentarlos por actividad, edad, sexo, ubicación geográfica,
ingresos.
Conocer los gustos y preferencias.
Demanda potencial
Se constituye por la cantidad de bienes o servicios que podrían consumir
o utilizar de un determinado producto la totalidad del mercado. Ejemplo:
Consumo de cereales
Demanda real
Se denomina demanda real a la demanda verdaderamente ejercida en los
mercados. En sí, la demanda real es el número absoluto de familias que
están dispuestas a adquirir el producto.
15
Para obtener la demanda real tomamos en consideración lo siguiente:
1. Demanda Potencial
2. Porcentaje de las familias que no consumen
3. Porcentaje de familias que no apoyan al proyecto
4. Porcentaje de familias que no contestan
Demanda efectiva
Conjunto de mercancías y servicios que los consumidores realmente
adquieren en el mercado en un tiempo determinado y a un precio dado.
La demanda efectiva es el deseo de adquirir un bien o servicio, más la
capacidad que se tiene para hacerlo efectivamente a una determina
empresa u ofertante.
Demanda insatisfecha
Se llama Demanda Insatisfecha a aquella Demanda que no ha sido
cubierta en el Mercado y que pueda ser cubierta, al menos en parte, por
el Proyecto; dicho de otro modo, existe Demanda insatisfecha cuando la
Demanda es mayor que la Oferta.
Análisis de la oferta (competencia)
Definición.- Es la cantidad de bienes y servicios que se pone a
disposición del público consumidor en determinadas cantidades, precio,
tiempo y lugar para que los adquieran.
16
Para realizar el análisis competidor se debe tener en cuenta:
El posicionamiento de los competidores en la mente de los clientes.
Fortalezas y debilidades de los competidores.
Quiénes están ofreciendo ese mismo bien o servicio.
Las características de los bienes o servicios de la competencia y el
precio.
Plan de comercialización5
El propósito del plan de comercialización es de prevenir a la empresa
acerca de su posición actual y futura, puesto que los alcances de hoy y
sus planes para el futuro depende de juicios anticipados de las
condiciones del mercado.
La comercialización es un instrumento de la dirección de empresas que
suministra a las mismas los medios para diseñar y vender el producto
aprovechando los recursos de la empresa.
El plan de comercialización está elaborado en base a:
Producto
Precio
Plaza
Promoción y
Posventa
5BELL, Martín L., Mercadotecnia, Conceptos y Estrategias., Edit. Continental S.A., México., 1971.
17
ESTUDIO TÉCNICO6
Definición.- Determina los requerimientos empresariales en función de
Tamaño y Localización de la infraestructura física, descripción técnica y
descripción de procesos, la capacidad de las máquinas (capacidad
instalada) y la cantidad de recursos humanos.
Tamaño de la Planta
Considera su capacidad de producción durante un período de tiempo de
funcionamiento que se considera normal.
Localización de la Planta
Para la elección de la localización adecuada se debe tomar en cuenta:
a) La suma de los costos de transporte de insumos y productos.
b) La disponibilidad y costos relativos de los recursos.
c) Clima, facilidades administrativas, Disposición de aguas residuales,
olores y ruidos molestos, etc.
Ingeniería del proyecto7
El estudio de la Ingeniería del Proyecto tiene como objeto, determinar el
proceso de producción óptimo que permita la localización efectiva y eficaz
6JENNER F. ALEGRE, “Formulación y Evaluación de Proyectos de Inversión”, Ediciones e Impresiones Gráficas América
S.R.L. Jr. Loreto No. 1696-Beña, 1995. 7
JENNER F. ALEGRE, “Formulación y Evaluación de Proyectos de Inversión”, Ediciones e Impresiones Gráficas América
S.R.L. Jr. Loreto No. 1696-Beña, 1995.
18
de los recursos disponibles para la producción.
El estudio de Ingeniería debe tomar en cuenta los siguientes aspectos:
1. Estudio del producto
Presentación, embalaje, Normas de calidad
Características, usos
2. Estudio del proceso
Selección del proceso
Descripción del proceso
Disponibilidad de tecnología
3. Estudio de los insumos8
Materias primas principales
Materiales indirectos
Mano de obra
4. Estudio de las instalaciones
Materia y equipo
Distribución de planta y edificio
Instalaciones principales y auxiliares
Montaje y cronograma
8
JENNER F. ALEGRE, “Formulación y Evaluación de Proyectos de Inversión”, Ediciones e Impresiones Gráficas América
S.R.L. Jr. Loreto No. 1696-Beña, 1995.
19
ESTUDIO ADMINISTRATIVO9
Da a conocer cómo se encuentra conformada la empresa en su área
administrativa y los niveles jerárquicos que representan en la
organización, además describe el papel que desempeña cada uno, como
también se conoce el tipo de sociedad o compañía.
Organización legal
Se refiere a la parte jurídica de la compañía que puede ser Sociedad
Anónima, Limitada, Mixta, Comandita simple y Comandita por Acciones,
aunque en la actualidad las comanditas se encuentren en desuso.
Organización administrativa
La organización se refiere al establecimiento preciso de los centros de
autoridad y rangos correspondientes de responsabilidad.
Es necesario diseñar una estructura administrativa a través del
componente administrativo de la organización, el cual debe integrar 3
componentes básicos.
a. Unidades organizativas
b. Recursos humanos técnicos y financieros
c. Los planes de trabajo
9
VÁSQUEZ, Víctor Hugo., Organización Aplicada., 1era Ed., Quito-Ecuador., 1985.
20
Niveles Administrativos
1) Nivel Legislativo – Directivo
2) Nivel Ejecutivo
3) Nivel Asesor
4) Nivel operativo
5) Nivel auxiliar o de Apoyo
6) Nivel descentralizado
Manual de funciones
El Manual de Funciones constituye una fuente de información que revela
las tareas, obligaciones y deberes que deben desarrollar y cumplir los
diferentes puestos que integran la empresa, encaminados a la
consecución de los objetivos planteados por la organización.
Organigramas
Un organigrama es la gráfica que muestra la estructura orgánica interna
de la organización formal de una empresa.
Existen dos tipos de organigramas, estructural y funcional.
ESTUDIO FINANCIERO10
La función básica del estudio financiero es la de determinar el monto de
una inversión y la mejor forma de cómo financiarlo, conocer los
10
Fernando Maldonado Arias “FORMULACIÓN Y EVALUACIÓN DE PROYECTOS” Universidad de Cuenca.
21
beneficios que se obtendrán al ejecutar dicha inversión.
Inversión y financiamiento
Inversión
Es la aplicación que las personas dan a sus fondos tanto propios como
ajenos y que se realizan con el ánimo de obtener una rentabilidad o
beneficio futuro.
La inversión se compone por los bienes materiales e inmateriales que son
necesarios para el desarrollo de la empresa, entre las cuales se
encuentran:
o Activo fijo
o Activo diferido
o Activo circulante o Capital de Trabajo
Financiamiento
Es la acción por la que una persona o sociedad consigue capital para
su creación o funcionamiento. El financiamiento se lo puede efectuar
con capital propio o capital ajeno.
a.- Capital Propio.- Son los que provienen de la emisión y venta de
acciones, de aportes en efectivo o en especies de los socios y de las
utilidades y reservas de la empresa.
22
b.- Capital Ajeno.- Son los que se obtienen de bancos y Financieras
Privadas o de Fomento de Proveedores o a través de la emisión de
obligaciones propias de la empresa.
Análisis de costos
El costo son los gastos que se producen para la elaboración de un
producto durante un período. Se analizan 2 tipos de costos.
a.- Costo de fabricación
b.- Costo de operación
Costo de fabricación
Son los costos que se relacionan directamente con la actividad productiva
de la organización, incluyendo en ellos el costo primo y los costos
generales de fabricación.
a.- Costo Primo
Comprende:
- Materia Prima Directa
- Mano de Obra Directa
b.- Costos Generales de Fabricación
Comprende:
- Mano de Obra Indirecta
23
- Materia Prima Indirecta
- Carga Fabril
- Depreciaciones
Elaboración de presupuestos11
El presupuesto recoge una previsión de ingresos y costos que se van a
producir en el desarrollo de una actividad en un determinado período de
tiempo.
Presupuesto de Ingresos
Para la elaboración de este presupuesto se toma como referencia el costo
unitario para el primer año de vida útil del proyecto, dato que se lo
proyectará para el resto de años
Presupuesto de Costos
Para la elaboración de Presupuesto de Costos se considera igualmente la
tasa inflacionaria y se proyecta los costos de fabricación y operación,
excepto las depreciaciones ya que su valor es constante para la vida útil
del proyecto igualmente la amortización del diferido.
Estado de Pérdidas o Ganancias
Es uno de los estados financieros básicos que tiene por objeto mostrar
un resumen de los ingresos y los gastos durante un ejercicio,
11Fernando Maldonado Arias “FORMULACIÓN Y EVALUACIÓN DE PROYECTOS” Universidad de Cuenca.
24
clasificándolos con las principales operaciones del negocio, mostrando
por consiguiente las utilidades o pérdidas sufridas en las operaciones
realizadas.
El Estado de Pérdidas o Ganancias llamado también Estado de
Resultados nos demuestra cual es la utilidad y la pérdida durante un
período económico.
Ingresos
Están conformados por el resultado de las ventas u otros ingresos, siendo
las cantidades que recibe una empresa por la venta de sus productos o
servicios.
Egresos
Se forma por la sumatoria del Costo Primo, Gasto de Producción, Gastos
de Operaciones y Gastos Financieros.
Determinación del Punto de Equilibrio
Es un punto de balance entre ingresos y egresos, denominado como
punto muerto porque en él no hay ni pérdidas ni ganancias; cuando los
ingresos y los gastos son iguales se produce el Punto de Equilibrio.
Punto de equilibrio en función de las ventas
Este método permite conocer cuál debe ser el mínimo nivel del ingreso
que generen las ventas para no tener pérdida.
25
Punto de equilibrio en función de la capacidad instalada
Permite conocer el porcentaje mínimo de la capacidad instalada que debe
trabajar la empresa para producir, permite obtener sus ventas al nivel de
ingresos que cubran los costos.
Punto de equilibrio en función de la producción
Permite conocer el número de unidades que se debe producir y
comercializar a un precio determinado para obtener ingresos en los cuales
pueda cubrirse los costos.
EVALUACIÓN FINANCIERA12
Permite demostrar que la inversión propuesta se da o no económicamente
rentable mediante la combinación de operaciones matemáticas a fin de
obtener coeficientes de evaluación basados en valores actuales de
ingresos y gastos, para proyectarlos en los criterios más utilizados como
son:
o Valor Actual neto (VAN)
o Tasa Interna de Retorno (TIR)
o Análisis de Sensibilidad
o Relación Beneficio Costo (B/C)
o Período de Recuperación de Capital
12
Fernando Maldonado Arias “FORMULACIÓN Y EVALUACIÓN DE PROYECTOS” Universidad de Cuenca.
26
Para poder determinar estos indicadores primero se determina el Flujo de
Caja, de lo contrario no se puede proceder a realizar el cálculo de dichos
indicadores.
Flujo de Caja
Representa el movimiento neto de caja durante cierto período que
generalmente es de un año, permitiendo cubrir todos los requerimientos
de efectivo para el proyecto.
Es importante recalcar que para la determinación del Flujo Neto de Caja
se debe considerar solamente los ingresos y egresos reales y efectivos,
es decir aquellos que se producen por movimientos de dinero entre la
empresa y el exterior.
Valor Actual Neto
Consiste en determinar el valor presente de los flujos de costos e ingresos
generados a través de la vida útil del proyecto.
En términos matemáticos el VAN es la sumatoria de los beneficios netos
multiplicado por el factor de descuento o descontados a una tasa de
interés pagada por beneficiarse el préstamo a obtener.
Actualizando los valores se debe decidir la aceptación o rechazo del
proyecto basándose en los siguientes fundamentos:
a) Si el VAN es positivo se acepta la inversión
27
b) Si el VAN es igual a cero la decisión de invertir es indiferente
c) Si el VAN es negativo se rechaza la inversión
Fórmula para obtener el VAN.
VAN = Σ FNC - I
(1+n)-1
VAN = FNC (1+I)
VAN = Valor actual neto.
FNC = Flujo Neto de Caja.
I = Tasa de Interés,
N = Número de periodos,
FA = Factor de actualización. Y su fórmula es:
FA = 1/(1+i)n
V.A.N. = Sumatoria Flujo Neto – Inversión
Tasa Interna de Retorno (TIR)
Representa la tasa máxima de interés que se podría pagar por un
préstamo con los ingresos provenientes del proyecto. Es también la tasa
de rendimiento que ofrece el proyecto sobre la inversión a realizar.
Los criterios de decisión para la TIR son los siguientes:
28
a) Si la TIR es mayor al Costo de Capital o al costo de oportunidad
se acepta la inversión
b) Si la TIR es igual al Costo del Capital o el Costo de
Oportunidad, la decisión resulta indiferente
c) Si la TIR es menor al Costo de Capital o al Costo de
Oportunidad se rechaza la inversión.
Fórmula para obtener la TIR.
TIR = TASA MENOR + DIFERENCIA DE TASA ( VAN TASA MENOR )
VAN MENOR + VAN MAYOR
Relación Beneficio Costo (RCB)
El indicador financiero beneficio-costo, se interpreta como la cantidad
obtenida en calidad de beneficio, por cada dólar invertido, pues para la
toma de decisiones, se deberá tomar en cuenta lo siguiente:
B/C > 1 Se puede realizar el proyecto.
B/C = 1 Es indiferente realizar el proyecto.
B/C < 1 Se debe rechazar el proyecto.
Su fórmula es:
C/B = Ingresos Actualizados
Egresos actualizados
29
Periodo de Recuperación de la Inversión
Consiste en determinar el número de periodos necesarios para la
recuperación de la inversión inicial. Comprende el tiempo que requiere la
empresa para recuperar la inversión original. Las mejores inversiones son
aquellas que tienen un periodo de recuperación más corto.
PRC = Año anterior a cubrir la Inversión +
Análisis de Sensibilidad
Se lo realiza para determinar la vulnerabilidad del Proyecto ante las
alteraciones futuras de mayor incidencia como son los ingresos y los
costos, considerando que los demás se encuentren constantes.
Se refiere a la medición de las variaciones de la rentabilidad, así como a
la evaluación comparativa entre los resultados obtenidos, de manera tal,
que pueda determinarse un indicador que permita conocer cuál es el
factor que más afecta o condiciona la rentabilidad de la inversión.
Fórmulas:
Diferencia de TIR = TIR del Proyecto – Nueva TIR
Porcentaje de Variación = Dif. TIR / TIR del Proyecto
Coeficiente de Sensibilidad = Porcent. Var. / Nueva TIR
30
e. MATERIALES Y MÉTODOS.
MATERIALES.
Para fortalecer el desarrollo del presente proyecto se utilizó un conjunto
de procedimientos lógicos, considerando los aspectos más relevantes en
lo que a métodos, técnicas e instrumentos investigativos se refiere para
lograr los objetivos de la investigación.
Materiales utilizados
Para elaborar este proyecto de tesis se ha requerido de los siguientes
recursos:
Recurso Humano
Director de Tesis: Ing. Galo Salcedo López
Autor: Vicente Merino Moreno
Recursos Materiales
Documentos Impresos.
Útiles de Oficina.
Impresiones y copias
Diccionarios
Anillados y empastados
Tablet
Varios
31
MÉTODOS
Es el conjunto de Procedimiento que se siguió en la investigación para
cumplir los objetivos planteados.
Método Científico
Este método permite observar, extractar, concluir y confrontar el tema,
además de analizar el problema formulado, así como llegar a la meta
propuesta y al cumplimiento de los objetivos planteados, y posee varios
métodos auxiliares los cuales se utilizaron durante todo el proceso de
investigación, y son:
Método Analítico.- Consiste en la extracción de las partes de un
todo, con el objeto de estudiarlas y examinarlas por separado, para
ver, por ejemplo las relaciones entre las mismas, este método lo
utilizamos luego de aplicar las encuestas y entrevista dentro del
proyecto investigativo.
Método Sintético.- Su aplicación estuvo presente (sistematización,
valuación, procesamiento, evaluación y recuperación) durante todo
el análisis de los estudios de Mercado, Técnico, Administrativo,
financiero y Evaluación Económica. Finalmente el método fue de
gran utilidad en la redacción y presentación de algunos elementos
de investigación académica formulados en el resumen,
introducción, discusión, conclusiones y recomendaciones del
informe.
32
Método Inductivo.- Es el proceso que va de lo particular a lo
general. El método inductivo nos dio una pauta para determinar las
conclusiones generales del proyecto, en base a datos previamente
obtenidos a través de las técnicas de investigación que se
aplicaron en el proyecto.
Método Deductivo.- Es un proceso que parte de un principio
general ya conocido para inferir de él consecuencias particulares.
En base a éste método se determinó el tamaño de la muestra, con
datos generales y reales de la población a nivel local la demanda
real del producto y la demanda potencial.
Método Dialéctico.- Facilito el análisis y su relación, ya que su
principio radica en que todo está en constante cambio y
transformación, lo que se utilizó en el Estudio de Mercado,
especialmente en los gustos y preferencias de los clientes sus
variaciones en los hábitos de consumo de compra para relacionar
con los cambios en la cultura de las personas, este método se
manejó para el análisis de la información tanto primaria como
secundaria.
Método Histórico.- Permitió recolectar información relacionada a
la revisión histórica de los referentes necesarios que facilitaron
entender la problemática planteada y proponer los Estudios
planteados.
Método Matemático.- Las operaciones matemáticas fueron
utilizadas en el Estudio de Mercado al hacer las proyecciones de
33
ventas, de igual forma para calcular el tiempo de los servicios, en la
elaboración de presupuestos y estados financieros. También fue
necesario en la Evaluación Financiera al momento de determinar el
factor de actualización, y la aplicación del mismo a los flujos de los
diferentes años para aplicar los diferentes criterios de evaluación.
Método Estadístico.- Es el que permitió realizar la tabulación e
interpretación de los datos estadísticos realizados en la
investigación.
TÉCNICAS
Observación Directa.- Se trata de un procedimiento utilizado en
todos los tiempos y lugares como una forma de adquirir
conocimientos, la observación es una técnica dedicada a ver y oír
hechos y fenómenos que se desean estudiar, con la observación
directa se estableció la localización de la empresa.
Técnica de la Encuesta.- Es una técnica bastante aplicada o
utilizada destinada a obtener datos de varias personas cuyas
opciones impersonales interesan al investigador. Para ello, se
utiliza un listado de preguntas escritas que se entregan a los
sujetos, a fin de que las contesten igualmente por escrito. Este
listado se denomina cuestionario. Es así que recalco que
precisamente ésta técnica se aplicó a los potenciales demandantes
y a los oferentes para construir principalmente el Estudio de
Mercado.
34
TAMAÑO DE LA MUESTRA
El tamaño de la muestra para los potenciales demandantes lo
determinamos tomando como base el número de hogares del cantón Loja
al 2013, específicamente los del nivel socioeconómico de A y B (fuente
INEC) y para los oferentes consideramos los proyectos inmobiliarios de
similares características al propuesto existentes en la mencionada zona
geográfica (fuente cámara de la construcción de Loja) y para el cálculo de
las mismas utilizamos la siguiente fórmula:
n= N 1+e²N
En donde:
n=Tamaño de la muestra
N=Población de estudio
1= Factor de corrección
e= Margen de error (5 %)
Cálculo de la población de los potenciales demandantes:
En primer lugar determinamos la población de los hogares del Cantón
Loja al 2013, así:
Población del cantón Loja al 2013 (según INEC) = 238.171
Número de habitantes por hogar del cantón Loja (según INEC) = 3,94
35
Número de habitantes Promedio de habitantes por hogar
238.171
3,94
P hogares = 60.449
Luego determinamos la población de los hogares del nivel
socioeconómico de A y B del Cantón Loja al 2013 (tomando como base la
información del INEC), así entonces obtenemos la siguiente información
requerida:
Hogares del Nivel Socioeconómico A = 1,9% de la población
Hogares del Nivel Socioeconómico B = 11,2% de la población
Población de hogares del Nivel A = P hogares x 1.9%
Población de hogares del Nivel A = 60.449 x 1.9% = 1149
Población de hogares del Nivel B = P hogares x 11.2%
Población de hogares del Nivel B = 60.449 x 11.2% = 6770
Población Hogares del Nivel A y B = Hogares Niv A + Hogares Niv B
Población Hogares del Nivel A y B = 1149 + 6770 = 7919
Cálculo del Tamaño de la Muestra de los potenciales demandantes:
Población de hogares =
P hogares =
36
Una vez determinada la población del segmento fuente de estudio,
determinamos el tamaño de la muestra, así:
7919
1+7919(0,05)²
TM = 381 Encuestas a aplicar
Para obtener la información referente a la demanda y principales
características del mercado objetivo, se aplicó la encuesta a 381 hogares
de nivel socioeconómico A y B del Cantón Loja.
Tamaño de la muestra para los oferentes
Se aplicó la encuesta a los 5 proyectos inmobiliarios de quintas de
descanso existentes en la parroquia Vilcabamba, según la cámara de la
construcción.
TM =
37
f. RESULTADOS.
ENCUESTAS A DEMANDANTES
1. ¿Posee Usted una Quinta de descanso?
CUADRO 1: Posee Quinta de Descanso
Alternativa Frecuencia Porcentaje
SI 173 45,41%
NO 208 54,59%
TOTAL 381 100,00%
FUENTE: LA ENCUESTA
ELABORACIÓN: EL AUTOR
INTERPRETACIÓN.
Se observa en los resultados de esta pregunta que el 55% de los
encuestados SÍ posee una quinta de descanso y el 45% NO la tiene. Por
lo que se evidencia, un alto porcentaje de familias que aún no adquieren
una quinta de descanso.
38
2. ¿Está Usted interesado en adquirir una Quinta de descanso?
CUADRO 2: Interés de Adquisición de Quinta de Descanso
Alternativa Frecuencia Porcentaje
SI 87 41,83%
NO 121 58,17%
TOTAL 208 100,00%
FUENTE: LA ENCUESTA
ELABORACIÓN: EL AUTOR
INTERPRETACIÓN.
Se ve que el 58% de los encuestados está interesado en adquirir una
quinta de descanso y el 42% no lo está. Por lo que podemos afirmar que
la mayor parte de los consultados le interesa la adquisición del producto
inmobiliario consultado.
39
3. ¿Qué precio estaría dispuesto a pagar por su Quinta de
descanso?
CUADRO 3: Preferencias de Precio de la Quinta Vacacional
Alternativa Porcentaje
De $50.000 a $70.000 58,62%
De $70.001 a $90.000 25,29%
De $90.001 a $110.000 12,64%
De $110.001 a $130.000 3,45%
TOTAL 100,00%
FUENTE: LA ENCUESTA
ELABORACIÓN: EL AUTOR
INTERPRETACIÓN.
En los resultados se observa que el 59% de los encuestados estarían
dispuestos a pagar por una quinta de descanso de $50.000 a $70.000, el
25% de $70.000 a $90.000, el 13% de $90.000 a $110.000 y el 3% lo
haría de $110.001 a $130.000. Se observa entonces que los encuestados
preferirían pagar de $50.000 a $70.000 por cada finca de descanso.
40
4. ¿Qué comodidades desearía Usted que posea la quinta de
descanso?
CUADRO 4: Comodidades preferidas para las Quintas de Descanso
Alternativa Frecuencia Porcentaje
Casa de Madera de un piso con tres dormitorios, sala, comedor cocina y
dos baños. 58 26,48%
Casa de Madera de dos pisos con cuatro dormitorios, sala, comedor cocina, tres
baños y hall 29 13,24%
Cancha de uso múltiple de fulbito y vóley de cemento 33 15,07%
Cancha de uso múltiple de fulbito y vóley de pasto natural 54 24,66%
Piscina amplia y piscina pequeña 21 9,59%
Piscina mediana y piscina pequeña 66 30,14%
Hidromasaje 77 35,16%
Sauna 55 25,11%
TOTAL 219 100,00%
FUENTE: LA ENCUESTA
ELABORACIÓN: EL AUTOR
INTERPRETACIÓN.
Tenemos que el 35,16% de los encuestados desearía que la quinta de
descanso posea Hidromasaje, el 30,14% que tenga una piscina mediana
y una piscina pequeña, el 26,48% prefiere una casa de madera de un piso
con tres dormitorios, sala, comedor, cocina, 2 baños y hall; el 25,11
requiere que tenga un sauna y el 24,66 % manifiesta que también debe
tener una cancha de uso múltiple de fulbito y vóley de pasto natural.
41
5. ¿Si se implementara un proyecto inmobiliario para la
construcción de quintas de descanso con casa de madera y
todas las comodidades que usted desea en la parroquia
Vilcabamba, estaría dispuesto a adquirir una de ellas?
CUADRO 5: Preferencia hacia el Proyecto Inmobiliario
Alternativa Porcentaje
SI 90,80%
NO 9,20%
TOTAL 100,00%
FUENTE: LA ENCUESTA
ELABORACIÓN: EL AUTOR
INTERPRETACIÓN.
Se determina que el 91% de las personas abordadas estaría dispuesto a
adquirir las quintas de descanso ofrecidas por el nuevo proyecto
inmobiliario y el 9% no lo haría. Se concluye entonces que la nueva
empresa inmobiliaria tendrá una amplia demanda efectiva.
42
6. ¿En qué sector de la parroquia Vilcabamba le gustaría que se
encuentre ubicada la quinta de descanso?
CUADRO 6: Sector de ubicación preferido para el Proyecto Inmobiliario
Alternativa Porcentaje
Sector Cucanamá-Linderos 12,64%
Sector Yamburara 22,99%
Sector San José 16,09%
Sector Mollepamba-Yasanga 35,63%
Sector Izhcayluma 12,64%
TOTAL 100,00%
FUENTE: LA ENCUESTA
ELABORACIÓN: EL AUTOR
INTERPRETACIÓN.
Se ve que el 35% de los consultados prefiere que el proyecto inmobiliario
esté ubicado en el sector de Mollepamba-Yasanga de la parroquia de
Vilcabamba, el 23% en el sector de Yamburara, el 16% en el sector de
San José, el 13% en el sector de Cucanamá-Linderos y también el 13%
en el sector de Izhcayluma. Es decir que el lugar preferido para la
ubicación del nuevo proyecto inmobiliario es el sector de Mollepamba-
Yasanga.
43
7. ¿Por qué medio de publicidad le gustaría conocer este
proyecto inmobiliario? Marque solo una de las siguientes opciones.
CUADRO 7: Medios de Comunicación Preferidos
Alternativa Porcentaje
Televisión 21,84%
Radio 24,14%
Prensa Escrita 11,49%
Internet 24,14%
Hojas Volantes 18,39%
TOTAL 100,00%
FUENTE: LA ENCUESTA
ELABORACIÓN: EL AUTOR
INTERPRETACIÓN.
Verificamos que al 24% de los encuestados le gusta como medio de
publicidad radio, también al 24% le agrada el Internet, al 22% le atrae la
Tv, al 18% las hojas volantes y al 12% la prensa escrita. Entonces se ve
que los medios de publicidad preferidos por los consumidores son la
radio, el Internet y la Tv.
44
ENCUESTAS A LOS OFERENTES
1. ¿Posee su empresa/Usted un proyecto inmobiliario de quintas
vacacionales en la parroquia Vilcabamba o sus alrededores?
CUADRO 8: Existencia de Proyectos Inmobiliarios en la Parroquia Vilcabamba
Alternativa Frecuencia Porcentaje
Si 5 100,00%
No 0 0,00%
TOTAL 5 100,00%
FUENTE: LA ENCUESTA
ELABORACIÓN: EL AUTOR
INTERPRETACIÓN.
Se observa que el 100% de los establecimientos encuestados posee un
proyecto inmobiliario en la parroquia Vilcabamba del cantón Loja.
45
2. ¿Cuántas quintas vacacionales por vender posee su proyecto
inmobiliario?
CUADRO 9: Quintas vacacionales por vender
Alternativa Frecuencia Porcentaje
De 1 a 10 3 60,00%
De 11 a 20 2 40,00%
De 21 a 30 0 0,00%
TOTAL 5 100,00%
FUENTE: LA ENCUESTA
ELABORACIÓN: EL AUTOR
INTERPRETACIÓN.
Se ve que el 60% de las empresas inmobiliarias posee aun de 1 a 10
quintas vacacionales por vender y el 40% tiene de 11 a 20 por vender.
46
3. ¿Qué comodidades para los clientes poseen las quintas de
descanso que oferta?
CUADRO 10: Comodidades de las Quintas Vacacionales Ofertadas
Alternativa Frecuencia Porcentaje
Casa de Madera de un piso 0 0,00%
Casa de Madera de dos pisos 0 0,00%
Casa de Cemento de un piso 2 10,00%
Casa de Cemento de dos pisos 3 15,00%
Cancha de uso múltiple de cemento 3 15,00%
Cancha de uso múltiple de pasto natural 2 10,00%
Piscina amplia 0 0,00%
Piscina mediana 3 15,00%
Piscina pequeña 2 10,00%
Hidromasaje 3 15,00%
Sauna 2 10,00%
TOTAL 20 100,00% FUENTE: LA ENCUESTA
ELABORACIÓN: EL AUTOR
INTERPRETACIÓN.
Tenemos que el 15% de los encuestados ofrece quintas de descanso que
poseen una casa de cemento de dos pisos, el 15% también ofrece una
cancha de uso múltiple de cemento, un 15% además una piscina
mediana, otro 15% oferta hidromasaje, en cambio un 10% una casa de un
piso de cemento, otro 10% responde una cancha de uso múltiple de pasto
natural, un 10% adicional manifiesta una piscina pequeña y finalmente
otro 10% menciona el sauna.
47
4. ¿A qué precio oferta sus Quintas de descanso?
CUADRO 11: Precios Ofertados por las Quintas Vacacionales
Alternativa Frecuencia Porcentaje
De $50.000 a $70.000 1 20,00%
De $70.001 a $90.000 3 60,00%
De $90.001 a $110.000 1 20,00%
De $110.001 a $130.000 0 0,00%
TOTAL 5 100,00%
FUENTE: LA ENCUESTA ELABORACIÓN: EL AUTOR
INTERPRETACIÓN.
A partir de los resultados se observa que el 60% de las empresas
inmobiliarias oferta sus quintas de descanso a un precio de $70.000 a
$90.000, el 20% de $90.000 a $110.000 y también un 20% lo hacen de
$50.000 a $70.000. Se ve entonces que la mayoría de los encuestados
venden sus quintas vacacionales a un valor de entre $70.000 a $90.000.
48
5. ¿En qué sector de la parroquia Vilcabamba están ubicadas sus
quintas de descanso?
CUADRO 12: Sectores de ubicación de las Quintas Vacacionales
Alternativa Frecuencia Porcentaje
Sector Cucanamá-Linderos 0 0,00%
Sector Yamburara 2 40,00%
Sector San José 1 20,00%
Sector Mollepamba-Yasanga 2 40,00%
Sector Izhcayluma 0 0,00%
TOTAL 5 100,00%
FUENTE: LA ENCUESTA
ELABORACIÓN: EL AUTOR
INTERPRETACIÓN.
Se ve que el 40% de los consultados posee su proyecto inmobiliario en el
sector de Mollepamba-Yasanga de la parroquia de Vilcabamba, también
el 40% lo tiene en el sector de Yamburara y el 20% en el sector de San
José. Es decir que el lugar preferido para la ubicación de los proyectos
inmobiliarios son los sectores de Mollepamba-Yasanga y Yamburara.
49
6. ¿Qué medio de Publicidad utiliza usted para promocionar sus
quintas vacacionales?
CUADRO 13: Medios de Publicidad Preferidos
Alternativa Frecuencia Porcentaje
Televisión 1 20,00%
Radio 3 60,00%
Prensa Escrita 1 20,00%
Internet 0 0,00%
Hojas Volantes 0 0,00%
TOTAL 5 100,00%
FUENTE: LA ENCUESTA
ELABORACIÓN: EL AUTOR
INTERPRETACIÓN.
Verificamos que al 60% de las empresas inmobiliarias le gusta como
medio de publicidad para promocionar sus quintas vacacionales la Radio,
al 20% la prensa escrita y también al 20% le agrada la TV. Entonces se ve
que el medio de publicidad preferido por los oferentes es la Radio.
50
g. DISCUSIÓN.
ESTUDIO DE MERCADO
ANÁLISIS DE LA DEMANDA.
El principal propósito que se persigue con el análisis de la demanda es
determinar y medir cuáles son las fuerzas que afectan los requerimientos
del mercado con respecto a un bien o servicio, así como determinar la
posibilidad de participación del producto del proyecto en la satisfacción de
dicha demanda. La demanda es función de una serie de factores, como
son la necesidad real que se tiene del bien o servicio, su precio, el nivel
de ingreso de la población, y otros, por lo que en el estudio habrá que
tomar en cuenta información proveniente de fuentes primarias y
secundarias, de indicadores econométricos, etc.
Para determinar la demanda se emplean herramientas de investigación de
mercado, a la que se hace referencia en otras partes (básicamente
investigación estadística e investigación de campo).
DEMANDA POTENCIAL.
Corresponde a los potenciales demandantes, para lo cual determinamos
la población total, en este caso son tomando como base el número de
hogares del cantón Loja al 2013, específicamente los del nivel
socioeconómico de A y B (fuente INEC) y proyectada con una tasa de
crecimiento del 2,27% para 5 años de vida útil del proyecto, luego se
51
determina la demanda potencial, tomando como base el porcentaje de la
población que no posee aun quintas de descanso, y para ello utilizamos
los resultados de la tabulación de las encuestas, específicamente los del
cuadro 1, y efectuamos el cálculo, así:
CUADRO 14: DEMANDA POTENCIAL
AÑOS POBLACIÓN % NO POSEEN
QUINTA DE DESCANSO
DEMANDA POTENCIAL
1 7.919 54,59% 4.323
2 8.099 54,59% 4.421
3 8.283 54,59% 4.522
4 8.471 54,59% 4.624
5 8.663 54,59% 4.729
FUENTE: INEC (TC: 2,27%) Y CUADRO 1
ELABORACIÓN: EL AUTOR
DEMANDA REAL.
La demanda real corresponde al número de interesados en adquirir una
quinta de descanso de los hogares de nivel socioeconómico A y B del
cantón Loja, para determinar este valor, inicialmente definimos la
demanda real de los interesados en adquirir una quinta de descanso en la
parroquia Vilcabamba y luego para efectuar el cálculo tomamos como
base la demanda potencial (cuadro 14) y el resultado de las encuestas,
específicamente del cuadro 2, así:
52
CUADRO 15: DEMANDA REAL
AÑOS DEMANDA
POTENCIAL % INTERESADOS
EN COMPRAR DEMANDA REAL
1 4.323 41,83% 1.808
2 4.421 41,83% 1.849
3 4.522 41,83% 1.891
4 4.624 41,83% 1.934
5 4.729 41,83% 1.978
FUENTE: CUADROS 2 Y 14
ELABORACIÓN: EL AUTOR
DEMANDA EFECTIVA.
La demanda efectiva es el número de quintas de descanso demandadas
de la población a la nueva inmobiliaria, para obtener este valor tomamos
como base la demanda real y los resultados del cuadro 5, y efectuamos el
cálculo, así tenemos:
CUADRO 16: DEMANDA EFECTIVA
AÑOS DEMANDA REAL % COMPRARIAN A
LA NUEVA INMOVILIARIA
DEMANDA EFECTIVA
1 1.808 90,80% 1.642
2 1.849 90,80% 1.679
3 1.891 90,80% 1.717
4 1.934 90,80% 1.756
5 1.978 90,80% 1.796
FUENTE: CUADROS 5 Y 15
ELABORACIÓN: EL AUTOR
53
ANÁLISIS DE LA OFERTA.
Es muy importante determinar el número de productos ofertados, ya que
esto nos permitirá visualizar la competencia que va a tener la nueva
empresa y la cabida que pueda o no tener su producto, para obtener la
valoración de la oferta vamos a utilizar la encuesta como medio de
obtención de Información primaria y para efectos de cálculo se utilizarán
varias herramientas estadísticas, matemáticas y gráficas apoyadas en la
investigación de campo.
En primer lugar determinamos el número de ofertantes, para ello
utilizamos la población de potenciales oferentes que es de 5 proyectos
inmobiliarios de quintas de descanso existentes en la parroquia
Vilcabamba, según la cámara de la construcción, con esta información
proyectamos a los 5 años de vida útil del proyecto tomando la tasa de
crecimiento del cantón, y finalmente efectuamos el cálculo con la ayuda
de la información obtenida de la tabulación de las encuestas,
específicamente del cuadro 8, así:
CUADRO 17: Número de Oferentes
AÑOS OFERTA % VENDEN QUINTAS
DE DESCANSO OFERENTES
1 5 100% 5
2 5 100% 5
3 5 100% 5
4 5 100% 5
5 5 100% 5
FUENTE: INEC (TC: 2,27%) Y CUADRO 8
ELABORACIÓN: EL AUTOR
54
En segundo lugar procedemos a determinar el promedio de quintas de
descanso ofertadas, tomando la información del cuadro 9, así:
CUADRO 18: Promedio de Quintas Ofertadas
AÑOS FRECUENCIA PM PROMEDIO
De 1 a 10 3 5,50 16,50
De 11 a 20 2 15,50 31,00
De 21 a 30 0 25,50 0,00
TOTAL 5,00 47,50
FUENTE: CUADRO 9
ELABORACIÓN: EL AUTOR
PROMED = ∑PROM / N
PROMED = 47,5 / 5
PROMED = 9,50
Finalmente calculamos la oferta en unidades multiplicando el promedio
anual de venta por el número de oferentes, tomando la información del
cuadro 17 y 18, así:
CUADRO 19: OFERTA DE QUINTAS DE DESCANSO
AÑOS OFERENTES PROM ANUAL OFERTA DE
QUINTAS ANUALES
1 5,00 9,50 47,50
2 5,11 9,50 48,58
3 5,23 9,50 49,68
4 5,35 9,50 50,81
5 5,47 9,50 51,96
FUENTE: CUADROS 17 Y 18
ELABORACIÓN: EL AUTOR
55
DEMANDA INSATISFECHA.
Es fundamental para toda empresa conocer el número potencial de
clientes y de ventas que pueda realizar, o ubicar la fracción del mercado
que puede captar, para ello se debe efectuar una relación entre demanda
y oferta, para ello se debe restar la demanda efectiva de la oferta en
unidades, para lo cual tomamos como base los cuadros 26 y 29, así
tenemos:
CUADRO 20: DEMADA INSATISFECHA DE QUINTAS DE
DESCANSO
AÑOS DEMANDA
EFECTIVA EN UNIDADES
OFERTA EN UNIDADES
DEMANDA INSATISFECHA EN
UNIDADES
1 1.642 48 1.594
2 1.679 49 1.631
3 1.717 50 1.668
4 1.756 51 1.706
5 1.796 52 1.744
FUENTE: CUADROS 16 Y 19
ELABORACIÓN: EL AUTOR
56
PLAN DE COMERCIALIZACIÓN.
Luego de Determinar la Demanda Insatisfecha y conocer con ello nuestro
mercado potencial, es importante también definir algunas características
especiales para atraer clientes a través de una correcta comercialización
del producto ofrecido, para ello se debe definir lo siguiente:
PRODUCTO
Las quintas de descanso tendrán las siguientes características:
Comodidades
De acuerdo a las preferencias de los clientes expresados en el Cuadro 3
de la tabulación, las quintas de descanso tendrán los siguientes
elementos:
Casa de Madera de un piso con tres dormitorios, sala, comedor
cocina y dos baños.
Cancha de uso múltiple de fulbito y vóley de pasto natural
Piscina mediana y piscina pequeña
Hidromasaje
Sauna
Calidad
La construcción de las quintas de descanso cumplirá con todas las
normas establecidas en el país, tanto de seguridad como de comodidad y
57
contendrá los mejores materiales e insumos de la construcción
disponibles en el medio y amigables con el medioambiente que
asegurarán un entorno natural y confortable.
Diseño
El diseño de la quinta de descanso será el siguiente:
Diseño General de la Quinta
Gráfica 14: Diseño General de la Quinta de Descanso
Fuente: Investigación Directa
Elaboración: El Autor
58
Casa de Madera
o Exterior
Gráfica 15: Diseño Exterior de la casa de madera
Fuente: Investigación Directa
Elaboración: El Autor
o Interior
Gráfica 16: Diseño Interior de la casa de madera
Fuente: Investigación Directa
Elaboración: El Autor
59
Precio
Se tomará en cuenta el precio preferido por la población, que según la
tabulación de los resultados del cuadro 4. Es de $50.000 a $70.000 por
quinta de descanso, mismo que se ajustará a los costos y margen de
utilidad que se analizarán en el estudio Financiero y económico.
Plaza
Así mismo se tomará en cuenta el lugar preferido por la población, que
según la tabulación de los resultados del cuadro 6, es el sector
Mollepamba-Yasanga de la parroquia Vilcabamba.
Canal de Distribución
El canal de distribución por las características del proyecto, será el
directo, del productor al usuario final, así:
Gráfica 17: Canal de Distribución
Producto Usuario final
Fuente: Investigación Directa
Elaboración: El Autor
60
Publicidad y Promoción
Para dar a conocer mejor nuestro producto igualmente se tomará en
cuenta el medio de comunicación preferido por la población, que según la
tabulación de los resultados del cuadro 7 es la radio, la Tv y el Internet,
para ello se emitirá una cuña radial diaria por 3 meses y una cuña de Tv
semanal por 2 meses para el lanzamiento del proyecto inmobiliario,
además se enviarán mensajes promocionales a través del internet por 3
meses; con lo que lograremos ingresar con fuerza nuestro producto en el
mercado.
Mensaje Cuña Radial, Tv, e internet
Nuevo proyecto inmobiliario de quintas de descanso en el mejor sitio de
Vilcabamba
En el valle de la longevidad, relájate, descansa y disfruta de su clima con
las mejores comodidades, casa confortable de madera de tres
dormitorios, sala, comedor cocina y dos baños; vitaliza tus energías con la
práctica de tu deporte favorito (fulbito y vóley) en una cancha de pasto
natural, acorde a la naturaleza que la rodea; y refréscate con un baño en
la piscina o el hidromasaje; pasa tus mejores fines de semana alejado del
ruido y el estrés, adquiere ya tu quinta de descanso a un muy buen
precio, apresúrate ya quedan pocas.
Acude ya a la parroquia Vilcabamba, sector Mollepamba-Yasanga y
observa nuestra quinta modelo y reserva la tuya, no te arrepentirás
61
ESTUDIO TÉCNICO
El Objetivo del estudio técnico es verificar si el Producto a ofrecer se
puede llevar a cabo; si se cuenta con la materia prima adecuada, los
equipos y herramientas necesarias e instalaciones óptimas para la
generación del producto terminado.
El Estudio Técnico se divide en las siguientes áreas:
Determinación del tamaño de la planta
Estudios de ingeniería
TAMAÑO DE LA PLANTA
DETERMINACIÓN DEL TAMAÑO ÓPTIMO DEL PROYECTO
El tamaño del presente proyecto se lo determina en función a la demanda
insatisfecha proyectada para los cinco años de vida útil del proyecto, sin
dejar de lado el espacio físico
CAPACIDAD INSTALADA
La capacidad instalada se refiere a la capacidad máxima utilizada, con el
rendimiento máximo de los equipos y recursos, por ello si consideramos
que el fundamental recurso utilizado para el proceso de construcción de
las quintas de descanso es la superficie del terreno, el recurso humano y
el financiero; tomando en cuenta la duración del proceso de construcción
de cada quinta de descanso, y que se trabajará 8 horas diarias por 300
62
días del año laborables, procedemos a calcular la capacidad instalada de
la siguiente forma:
Tenemos que se trabajará con dos equipos de obreros para la
construcción de las casas, un obrero para el área de baño y uno para la
cancha, esto ocho horas diarias de lunes a viernes, con lo que se podrá
construir 2 quintas vacacionales cada 3 meses, lo que significa 8 fincas
vacacionales al año (2 x 4 trimestres); y si consideramos que la demanda
insatisfecha para el primer año es de 1.594, entonces tendremos que la
capacidad instalada representa el 0,50% de la misma, así:
CUADRO 21: CAPACIDAD INSTALADA VS . DEMANDA INSATISFECHA
AÑO DEMANDA
INSATISFECHA % CAPACIDAD INSTALADA
1 1.594 0,50% 8
2 1.631 0,49% 8
3 1.668 0,48% 8
4 1.706 0,47% 8
5 1.744 0,46% 8
FUENTE: CUADRO 20
ELABORACIÓN: EL AUTOR
CAPACIDAD UTILIZADA
Por las condiciones de nuevo ingreso el mercado se ha creído
conveniente participar en el primer año con un 75% de la capacidad
instalada, y por año será incrementando un 5 % hasta alcanzar el 95% de
63
la capacidad, que es un porcentaje aceptable para no forzar los recursos
y equipos, esto lo expresamos en el siguiente cuadro:
CUADRO 22: CAPACIDAD UTILIZADA
AÑO CAPACIDAD INSTALADA
EN UNIDADES %
CAPACIDAD UTILIZADA EN UNIDADES
1 8 75% 6
2 8 80% 6
3 8 85% 7
4 8 90% 7
5 8 95% 8
FUENTE: CUADRO 21
ELABORACIÓN: EL AUTOR
LOCALIZACIÓN DE LA PLANTA
La selección de la localización del proyecto se definió en dos ámbitos: el
de la macrolocalización donde se eligió la zona más atractiva para el
proyecto y la microlocalización, que determinó el lugar específico donde
se instalará el proyecto.
FACTORES DE LOCALIZACIÓN
Son aquellos que permitirán el normal desempeño de la empresa además
de orientar la producción en el espacio, el lugar donde se programará la
instalación del proyecto inmobiliario, cuenta con los siguientes factores:
64
Insumos.- Para la disponibilidad de la materia prima, nuestra
empresa contará con el apoyo de distribuidores locales y
producción propia.
Mano de Obra.- Para la puesta en marcha del proyecto será
necesario, mano de obra calificada, la cual se encuentra disponible
en nuestra ciudad y Cantón.
Servicios Básicos.- Es necesario que el proyecto inmobiliario
disponga de todos los servicios básicos que contribuyan al
funcionamiento eficiente del mismo, estos servicios necesarios
son: agua potable, luz eléctrica, teléfono y alcantarillado.
Vías de comunicación.- Es muy importante la disponibilidad de
vías de comunicación adecuadas que facilite la transportación tanto
para el abastecimiento de materia prima, así como para el acceso
de los futuros dueños de las quintas, características que reúne el
sector donde se construirá el proyecto inmobiliario.
Mercado Potencial.- Lo constituyen los hogares de nivel
socioeconómico A y B del cantón Loja para el año 2013.
MACROLOCALIZACIÓN
Está relacionada con la ubicación de la empresa dentro de un mercado a
nivel local, frente a un mercado de posible incidencia tanto a nivel regional
como nacional. La misma que para nuestro proyecto se ha determinado
que será en el Cantón Loja, parroquia Vilcabamba, misma que se
representa en el siguiente gráfico:
65
Gráfica 18: Macrolocalización
FUENTE: INVESTIGACIÓN DIRECTA
ELABORACIÓN: EL AUTOR
MICROLOCALIZACIÓN
Un análisis exhaustivo de la región escogida para determinar la ubicación
concreta del proyecto, en donde tomando como referencia el tipo de
empresa que deseamos implementar y el producto que se ofrece al
cliente, se determinó que la mejor ubicación seria en el Cantón Loja,
parroquia Vilcabamba, sector Mollepamba-Yasanga.
66
Gráfica 19: Microlocalización
FUENTE: INVESTIGACIÓN DIRECTA ELABORACIÓN: EL AUTOR
Distribución de Planta
La distribución física de la infraestructura del proyecto es una de las
estrategias que promueve la eficiencia de la operación del proyecto a
largo plazo. La distribución del área física como las construcciones y
adecuaciones del local debe brindar condiciones de trabajo, haciendo
más económica la operación de la planta, cuidando las condiciones de
seguridad industrial para el trabajador .Una buena distribución de
instalaciones físicas tiene como propósito satisfacer a menor costo los
requisitos de:
Calidad del medio ambiente laboral
Diseño del producto
Capacidad de cada sección de la planta,
67
Características de la maquinaria y equipo que se va a instalar
Restricciones de construcción en la localidad.
El proyecto inmobiliario contara con un área de 10.000 metros cuadrados,
8500 para las quintas de descanso, 700 m² de áreas verdes y 800 m² de
vías de acceso, distribuidas de la siguiente manera:
Diseño interior de la casa: 120 m² de construcción
Gráfica 20: Diseño interior de la Casa
Fuente: Investigación Directa Elaboración: El Autor
68
Diseño de Cancha: 80 m² de construcción
Gráfica 21: Diseño de la Cancha
Fuente: Investigación Directa
Elaboración: El Autor
Diseño de La Piscina: 50 m² de construcción
Gráfica 22: Diseño del área de piscina
Fuente: Investigación Directa
Elaboración: El Autor
69
INGENIERÍA DEL PROYECTO
El objetivo de este estudio es dar solución a todo lo relacionado con
instalación y funcionamiento del proyecto, indicando el proceso
constructivo así como la maquinaria y equipo necesario.
DESCRIPCIÓN DEL PROCESO DE CONSTRUCCIÓN
A continuación mostramos detalladamente la descripción de cada etapa
del proceso de producción:
Descripción de las etapas del proyecto inmobiliario
A continuación la descripción detallada para el desarrollo del proyecto que
involucra la creación y diseño de quintas de descanso, la construcción de
ellas y finalmente la comercialización de las mismas, por tanto estos
pasos serán descritos con detalle.
Concepción del proyecto
En base a la capacidad de la inmobiliaria para realizar un proyecto de
construcción (capacidad de fondos actuales y de captarlos) y al estudio de
mercado se determina que es lo que se desea hacer.
En base a las preferencias del mercado objetivo (estrato medio y alto) se
determina realizar un proyecto con las siguientes características:
Casa de madera de 120 m²: con tres dormitorios, sala, comedor,
cocina y dos baños.
70
Área de Baño de 50 m²: Piscina (mediana y pequeña), hidromasaje
y ducha, sauna y un baño.
Cancha de uso múltiple (fulbito y vóley) de 80 m²
Las características determinadas anteriormente sirven como punto de
partida ya que se tienen establecidos requerimientos iniciales para
continuar con la siguiente etapa.
Búsqueda de terreno
Una vez determinado que es lo que se hará, se busca una propiedad que
tenga las características que permitan realizar el proyecto planteado.
Muchas veces debido a la escasez de espacios para construir, el proyecto
se debe ajustar al terreno encontrado, sin embargo el tener una idea de
lo que se quiere ayuda a concentrar la búsqueda en propiedades que
sirvan para el propósito.
Debido a que en Vilcabamba se encuentran terrenos limpios con facilidad,
la adquisición será de un terreno, preferiblemente plano con una área de
10.000 m², ya que en los 5 años de vida útil del proyecto se pretende
construir 34 quintas de descanso de 250 m² c/u, por lo que se necesitaría
8500 m², esto más 1500 m² de áreas verdes y vías de acceso, es decir 1
Hectárea.
Solicitud de parámetros
Una vez que se cuenta con el terreno o propiedad para construir, se
solicita a la municipalidad correspondiente los requisitos para obtener el
71
certificado de parámetros urbanísticos y los permisos respectivos para
con ello poder desarrollar los planos.
Anteproyecto (Creación y diseño)
En esta etapa el arquitecto elabora un juego de planos, maquetas u otros
medios de representación que explican por primera vez, de manera
gráfica, pero con carácter de preliminar, como será el diseño de las
quintas de descanso. Su propósito es puramente preliminar, para que la
gerencia, decida si el diseño es del agrado de todos y cumple con sus
requerimientos.
En caso de que el Anteproyecto sea aprobado, entonces se realiza el
proyecto definitivo. Este es un trabajo que se realiza en el lapso de una
semana.
Desarrollo del proyecto Arquitectónico
El desarrollo del proyecto arquitectónico implica todo el proceso de diseño
que se define como el conjunto de planos, dibujos, esquemas y fichas
explicativas utilizadas para plasmar gráficamente el diseño de las quintas
de descanso.
Todos los planos deben estar a escala y debidamente acotados según los
lineamientos del dibujo técnico, marcando las dimensiones de las
construcciones y su ubicación en el terreno, su orientación con respecto al
norte magnético, la configuración de todos los espacios, la calidad y
materiales, y los detalles de diseño que merezcan mención especial.
72
Aquí un arquitecto experto en eco construcción proporcionará las
características básicas en cuanto a diseño y equipamiento que tendrá
cada construcción. Es importante contar con un arquitecto eco-diseñador
ya que por ejemplo según la ubicación del terreno, el diseño de ubicación
de ventanas es un factor importante y que se debe tener en cuenta en el
diseño arquitectónico desde el inicio.
Desarrollo del proyecto final
Se trata de un paso posterior al Proyecto Arquitectónico propiamente
dicho, y se elabora cuando el diseño ha sido aprobado y su construcción
es inminente. Su principal diferencia con el Proyecto Arquitectónico es
que el anterior describe gráficamente "qué se va a hacer" en tanto que el
Proyecto Final específica "cómo se va a hacer".
Trabajando sobre la base de los planos que integran el Proyecto
Arquitectónico, el Arquitecto formando un equipo de trabajo, le agrega
información y especificaciones técnicas destinadas a los obreros que les
explican sin lugar a duda, qué materiales y qué técnicas se deben utilizar.
El proyecto final no solo comprende el diseño de las edificaciones, la
distribución de usos, espacios y la elaboración del paquete de planos,
detalles y perspectivas; sino también la manera de utilizar los materiales y
tecnologías.
Estas especificaciones son definidas tomando en consideración que lo
que se busca es ahorro, eficiencia energética y empleo de energías
renovables con la finalidad de lograr edificaciones sustentables.
73
Además de los planos que integran el paquete de Planos Arquitectónicos,
se deben incluir para el proyecto final los siguientes planos y documentos:
plano de cimentación (estructurales), planos de instalaciones (eléctricas y
sanitarias), plano de sostenimiento de excavaciones, programación de la
obra, descripción de materiales y equipamiento y estudio de Impacto
ambiental
El desarrollo del proyecto arquitectónico y el proyecto final son
desarrollados en un periodo de no más de 1 mes en los cuales se deben
hacer las modificaciones y rectificaciones necesarias de tal manera que
solo esté listo para la aprobación en el municipio respectivo.
Certificación de licencia de construcción
Una vez que se cuenta con todo el paquete de planos, las
especificaciones de materiales y equipamiento, entre otros documentos se
solicita la aprobación de la licencia de construcción a la municipalidad
respectiva.
Contratación de RRHH
Una vez que se tiene los permisos de construcción se procede a la
contratación de los equipos de obreros para el desarrollo del proyecto de
construcción de las quintas de descanso, tomando en cuenta las
normativas vigentes de contratación y seguros, y tratando de contar con
mano de obra calificada e idónea para este tipo de trabajo.
74
Construcción de la Quinta de Descanso
Durante todo el desarrollo de la obra es importante (como ya se señaló en
varios puntos) las actividades de control por parte del equipo de la
inmobiliaria conformado por: el arquitecto y el gerente del proyecto.
Las etapas de control cobran especial importancia en el contexto
expuesto ya que la construcción no será tradicional sino tendrá aspectos
que la diferencien de las demás no solo por el equipamiento con eco
tecnologías, sino por procedimientos que deben ser supervisados a fin
que se cumpla lo indicado.
Construcción de la Casa de madera
Las etapas del proceso constructivo son las siguientes:
- Cimentación.
En esta primera etapa, se tendrán que llevar a cabo trabajos sobre el
terreno con el fin de acondicionarlo a los requerimientos del terreno y del
cliente. Una vez que se acaban estos trabajos previos, se empieza la
cimentación convencional, si bien es más ligera que la de la edificación
tradicional debido a las menores cargas.
Normalmente está constituida por una zanja corrida de hormigón con una
anchura de 20 a 40 cm. o bloque de hormigón vibrado, sobre las que
apoyan los muros. Si existen pilares aislados, éstos se apoyan sobre
zapatas.
75
A continuación, se comienzan a construir el durmiente, que servirá de
base para que descanse la casa. Generalmente en esta etapa se dejan
preparados los tubos de PVC y pasatubos para facilitar las conexiones de
las instalaciones de agua, luz entre la casa y la cometida.
- Estructura Principal
Una vez acabado el proceso de cimentación, el primer elemento de
transición que se va a establecer entre el durmiente y el muro debe ser de
madera tratada en profundidad y además protegerse con una lámina
impermeabilizante o filtro impregnado para evitar la subida de la
humedad. Se continúa con el anclaje de la estructura principal de la casa
que conformará la planta. Dicha estructura está formada por un
entramado de vigas de madera apoyadas sobre el durmiente en la planta
baja.
76
Los muros principales de la casa de madera están formados por tableros
de fibra orientada (OSB), los marcos de los muros formados, se arman in
situ (o vienen montados de fábrica) y se erigen, dejándolos con un apeo
temporal mientras se van armando el resto de los muros que le
proporcionan apoyo a través de las carreras superiores.
- Cubierta
Posteriormente se conforma la cubierta, para ello, lo convencional es
utilizar cerchas prefabricadas de madera aserrada de pequeñas
escuadrías con uniones mediante placas dentadas metálicas, que llegan
completamente armadas a la obra.
77
El cerramiento de la cubierta admite cualquier tipo de productos, desde
teja asfáltica o de pizarra, hasta una cubrición específica tradicional
conformada por tejuelas de madera de especies durables como el Alerce
o el cedro rojo.
- Revestimientos
En cuanto a los revestimientos interiores de la vivienda, en este caso se
utilizan revestimientos de madera a cara vista de tabla machihembrada
para interiores, sin embargo, tanto los suelos como las paredes y los
techos, son convencionales, aunque debido a la estructura de los
montantes en paredes, son más convenientes los sistemas en seco, como
los de cartón-yeso, el cual contribuye a cumplir también la protección
frente al fuego.
78
La cara exterior de la fachada se conforma por material aislante que evita
la humedad en el habitáculo y un mayor aislamiento térmico. Finalmente
será recubierto de tablas de madera de un modo vistoso.
- Acabados
Una vez que se han terminado todas las etapas anteriores, se llevará a
cabo la instalación eléctrica, el pavimento, así como otros acabados con
el fin de conseguir una vivienda de primera clase.
79
Construcción del Área de baño (piscinas, jacuzzi, baño duchas
y sauna)
Piscinas y Jacuzzi
- Excavación
Para construir la piscina y el yacusi, el primer paso es excavar y nivelará
el terreno donde van a estar ubicadas las mismas de acuerdo a las
dimensiones y ubicación especificadas en los planos.
- Cimentación
Una vez que se ha efectuado la excavación se procede a fundir la
cimentación y los muros que permitirán colocar luego la cubierta.
80
- Cubierta
Una vez fundida la base se procede a colocar las instalaciones de filtro,
eléctricas y desagües para colocar sobre estas la cubierta de fibra de
vidrio.
- Acabados
Finalmente se construyen los acabados que rodean a las piscinas y
jacuzzi, utilizando los materiales a gusto para una mejor presentación.
81
Duchas, baño y Sauna
Se construye finalmente utilizando las técnicas de construcción modernas
las duchas y el cuarto de sauna, con sus respectivas instalaciones de
agua, eléctricas y de gas, dándole los acabados que se dese de acuerdo
a los materiales ornamentales deseados.
82
Construcción de la Cancha de uso múltiple (fulbito y vóley)
- Nivelación
En primer lugar se procede a la nivelación del terreno sobre el cual se va
a construir la cancha de uso múltiple
- Delimitación e Instalaciones
Luego de nivelar el terreno se delimita el área de la cancha construyendo
bordillos y se construye las instalaciones de riego y desagüe.
83
- Colocación de arena
Una vez efectuadas las diferentes instalaciones se coloca graba o arena
sobre la superficie del terreno y se compacta.
- Colocación del Pasto Natural
Finalmente se coloca la capa de pasto natural de forma uniforme y
compacta, previa extracción de otro terreno.
84
- Trazado de líneas y colocación de arcos y bases
Finalmente se traza las líneas reglamentarias de la cancha se coloca los
arcos prefabricados y los tubos base para la red si se va a utilizar para el
vóley.
85
Gráfica 23: Flujograma del proceso de Implementación del proyecto
Inmobiliario
FUENTE: INVESTIGACIÓN DIRECTA
ELABORACIÓN: EL AUTOR
86
Gráfica 24: Flujograma del proceso de Construcción de las Quintas de Descanso
Proceso casa Proceso Piscina y Jacuzzi Proceso cancha
FUENTE: INVESTIGACIÓN DIRECTA
ELABORACIÓN: EL AUTOR
87
Descripción de la Maquinaría y Equipo
Para el proceso de construcción de las quintas de descanso será
indispensable utilizar los siguientes equipos:
Cortadora de Madera: Sirve para cortar tablones y maderas
bastas y posee las siguientes características:
- Permite seleccionar la altura del disco en función del tipo de
madera a cortar.
- Tiene un Protector del disco basculante, el cual cubre
totalmente el disco.
- Es fácilmente transportable.
- Posee un motor freno.
- Corta los diversos tipos de madera con el disco situado en su
posición más alta.
- Gran sencillez de montaje invirtiendo muy poco tiempo.
- Protector de disco transparente, para ver la línea de corte.
- Patas con escuadras de refuerzo y anclaje al suelo, muy
robustas.
- La colocación de estos travesaños
interiores impide que la máquina
sufra desajustes en la obra.
88
Compactadora.- Permite nivelar y
compactar superficies, y tiene las
siguientes características:
- Motor Honda Ohv 4 Tiempos.
- Peso 80 Kg, 3600 R.P.M.
- Golpes Por Min. 650.
- Fuerza Impacto 1540 Kg.
- Elevación Pie 6 Cms.
Podadora.- Corta y nivela el pasto, y tiene las siguientes
características:
- Motor F&G de 7HP, OHV ( válvulas a la cabeza ), de 4 tiempos
refrigerado por aire
- Regulación de altura de las 4 ruedas independiente de 7
posiciones
- Arranque instantáneo, no necesita cebador
- Cuchilla de doble filo
- Ensamble de manillas sin
herramientas, fácil de desarmar
o plegar para el transporte
- Llantas traseras tipo bicicleta.
89
Pulidora.- Pule y nivela superficies ásperas, y tiene las siguientes
características:
- Potencia: 1,200 W,
- Velocidad: 2,100 rpm,
- Peso: 3.1 kg,
- Incluye: Tuerca de sujeción,
Plato de hule de 7”, Borla para
pulir.
Remachadora.- Facilitan la colocación de remaches roscados en
superficies delgadas evitando con ello la soldadura de tuercas,
además de que el tiempo de la aplicación es considerablemente
menor para el remachado de tuercas contra todo el tiempo que
requiere la soldadura, y tiene las siguientes características:
- Ligera y compacta.
- Confortable
- Ergonómica con mango de goma.
- Boquillas intercambiables a 3/16″, 5/16″ ó 5, 6 y 8 mm.
- El sistema de tracción es de
embrague
- Ajustable para el colapso del
remache
- Cuenta con arillo superior
para el uso con balancín.
90
Taladro Industrial.- Es ideal para efectuar orificios en todo tipo de
superficies para la colocación de tuercas y posee las siguientes
características:
- Velocidad variable reversible
- Botón de uso continuo
- Taladro y destornillador
- Potencia: 650 Watts
- Tensión: 120 V / 60 Hz
Herramientas
10 Pares de guantes
10 Cascos
10 Gafas protectoras
10 Pares de Botas
4 Carretillas
4 Martillos
4 Escuadras
4 Espátulas.
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4 Planchas para revestir
2 Juegos de Llaves
4 Alicates
2 Cepillos de madera
2 Serruchos
2 Cierras
4 Palas
4 Flexómetros
2 Rodillos para pintar
2 Brochas Anchas
2 Brochas finas
Dos Juegos de Destornilladores
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Equipo de Computación
5 Computadoras
3 Impresoras
Equipo de Oficina
4 Sumadoras
4 Calculadoras
7 Teléfonos
4 Grapadoras
4 Perforadoras
Muebles y Enseres
5 Escritorios con Sillas
5 Sillones de cuero
5 Archivador de Cuatro gavetas
1 Mesa de sala
2 Mesas de trabajo
5 Sillas
Vehículo
1 Camioneta
2 Mini Camiones
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Materiales de Oficina
12 resmas de papel Bond
24 esferos
12 cajas de clic
12 cajas de grapas
10 borradores
11 tableros para A4
7 correctores
Útiles de Aseo
6 Escobas
6 Trapeadores
6 Basureros
6 Recogedores de basura
3 Toallas pequeñas
12 Pinoklin
12 Pacas de papel higiénico
15 Botellas de alcohol desinfectante
10 botellas de cloro
24 Jabones
94
ESTUDIO ADMINISTRATIVO
ORGANIZACIÓN DE LA EMPRESA
Organización Legal
La administración es fundamental para el buen funcionamiento de toda la
empresa, es así que su objetivo es la coordinación eficaz y eficiente de los
recursos humanos, materiales y financieros de un grupo social para lograr
sus objetivos con la máxima productividad.
La empresa es la que adquiere materia prima y luego mediante un
proceso de transformación se obtiene productos acabados, tomando en
cuenta la oferta y demanda existente en el mercado.
Concluyéndose que la forma jurídico – administrativa más conveniente
dada la naturaleza de la empresa a formarse y tomando en consideración
las ventajas que presenta en relación con otro tipo de organizaciones, es
la de conformar una
COMPAÑÍA DE RESPONSABILIDAD LIMITADA.
Art. 93. Según la Ley de Compañías «La Compañía de Responsabilidad
Limitada» es la que se contrae entre tres o más personas, que solamente
responden por las obligaciones sociales hasta el monto de sus
aportaciones individuales y hacen el comercio bajo una razón social o
denominación objetiva, a la que se añadirá, en todo caso, las palabras -
Compañía Limitada o su correspondiente abreviatura. Si se utilizare una
95
denominación adjetiva, será una que no pueda confundirse con la de una
compañía preexistente. Los términos comunes y los que sirven para
determinar una clase de empresa, como «comercial. Industrial»,
«agrícola', «constructora», etc., no serán de uso exclusivo e irán
acompañados de una expresión peculiar.
La compañía de responsabilidad limitada es siempre mercantil. El mínimo
de socios es tres y el máximo quince.
Los cónyuges entre si no pueden comparecer juntos a la constitución de
una compañía de responsabilidad limitada.
El capital suscrito de la compañía no podrá ser menor de cuatrocientos
dólares, y deberá estar pagado al momento de otorgarse la escritura de
constitución, por lo menos el cincuenta por ciento y. El saldo en el plazo
de un año.
ESTRUCTURA ADMINISTRATIVA: La Ley de Compañías no determina
un patrón para la estructura administrativa de la compañía; por tanto
tendrá valor lo que conste, al respecto, en el estatuto.
DOCUMENTO HABILITANTE: Como documento habilitante, se agregará
a la escritura, el comprobante o certificado de depósito del capital pagado,
en la cuenta «Integración de Capital» de una institución bancaria, en el
caso de que las aportaciones sean en dinero.
96
APROBACIÓN DE LA INTENDENCIA DE COMPAÑÍAS: Esta clase de
compañía está sujeta al control, vigilancia y fiscalización de la
Superintendencia de Compañías, a través de sus Intendencias;
LA MINUTA: Antes de elevar a escritura pública la minuta que contiene el
contrato de constitución de la compañía, es conveniente, enviarla a la
Intendencia de Compañías, para su revisión y visto bueno. Con ello,
estamos asegurando, en cierta forma, la conformidad de la Intendencia
para la aprobación de la escritura pública; incluida la que se refiere a la
razón social de la compañía a constituirse.
MODELO DE MINUTA
SEÑOR NOTARIO:
En el protocolo de escrituras públicas a su cargo, sírvase insertar una de
constitución de compañía de responsabilidad limitada, al tenor de las
cláusulas siguientes:
PRIMERA.- COMPARECIENTES Y DECLARACIÓN DE VOLUNTAD. -
Intervienen en la celebración de este contrato, los señores: Vicente
Merino, xx, xxx; los comparecientes manifiestan ser ecuatorianos,
mayores de edad, solteros, domiciliados en esta ciudad; y, declaran su
voluntad de constituir, como en efecto constituyen, la compañía de
responsabilidad limitada “INMOBILIARIA MERINO” la misma que se regirá
por las leyes ecuatorianas; de manera especial, por la Ley de Compañías,
sus reglamentos y los siguientes estatutos.
97
SEGUNDA.- ESTATUTOS DE INMOBILIARIA MERINO CIA LTDA.
CAPÍTULO PRIMERO: DENOMINACIÓN. NACIONALIDAD, DOMICILIO,
FINALIDADES Y PLAZO DE DURACIÓN
ARTÍCULO UNO.- Constitúyese en la ciudad de Loja, con domicilio en el
mismo lugar, provincia de Loja. República del Ecuador, de nacionalidad
ecuatoriana, la compañía de responsabilidad limitada “INMOBILIARIA
MERINO CÍA. LTDA.”.
ARTÍCULO DOS.- La compañía tiene por objeto y finalidad, LA
CONSTRUCCIÓN Y COMERCIALIZACIÓN DE PROYECTOS
INMOBILIARIOS. La compañía podrá por sí o por otra persona natural o
jurídica intervenir en la venta y exportación de los productos que elabore y
en las actividades productivas, si ello es conveniente a sus Intereses; y
tiene facultades para abrir dentro o fuera del país, agencias o sucursales,
y para celebrar contratos con otras empresas que persigan finalidades
similares sean nacionales o extranjeras.
ARTÍCULO TRES.- La compañía podrá solicitar préstamos internos o
externos para el mejor cumplimiento de su finalidad.
ARTÍCULO CUATRO.- El plazo de duración del contrato social de la
compañía es de treinta años, a contarse de la fecha de Inscripción en el
Registro Mercantil del domicilio principal de la compañía; puede
prorrogarse por resolución de la junta general de socios, la que será
convocada expresamente para deliberar sobre el particular. La compañía
98
podrá disolverse antes, si así lo resolviere la Junta general de socios en la
forma prevista en estos estatutos y en la Ley de Compañías.
CAPÍTULO SEGUNDO: DEL CAPITAL SOCIAL, DE LAS
PARTICIPACIONES Y DE LA RESERVA LEGAL
ARTÍCULO CINCO.- El capital social de la compañía es $193.088,04 que
estarán representadas por el certificado de aportación correspondiente de
conformidad con la ley y estos estatutos, certificado que será firmado por
el presidente y gerente de la compañía. El capital está íntegramente
suscrito y pagado en numerarlo en la forma y proporción que se especifica
en las declaraciones.
ARTÍCULO SEIS.- La compañía puede aumentar el capital social, por
resolución de la Junta general de socios, con el consentimiento de las dos
terceras partes del capital social, en la forma prevista en la Ley y, en tal
caso los socios tendrán derecho preferente para suscribir el aumento en
proporción a sus aportes sociales, salvo resolución en contrario de la
Junta general de socios.
ARTÍCULO SIETE.- El aumento de capital se lo hará estableciendo
nuevas participaciones y su pago se lo efectuará: en numerario, en
especie, por compensación de créditos, por capitalización de reservas y/o
proveniente de la revalorización pertinente y por los demás medios
previstos en la ley.
99
ARTÍCULO OCHO.- La compañía entregará a cada socio el certificado de
aportaciones que le corresponde; dicho certificado de aportación se
extenderá en libretines acompañados de talonarios y en los mismos se
hará constar la denominación de la compañía, el capital suscrito y el
capital pagado, número y valor del certificado, nombres y apellidos del
socio propietario, domicilio de la compañía, fecha de la escritura de
constitución, notaría en la que se otorgó, fecha y número de inscripción en
el Registro Mercantil, fecha y lugar de expedición, la constancia de no ser
negociable, la firma y rúbrica del presidente y gerente de la compañía. Los
certificados serán registrados e inscritos en el libro de socios y
participaciones; y para constancia de su recepción se suscribirán los
talonarios.
ARTÍCULO NUEVE.- Todas las participaciones son de Igual calidad, los
socios fundadores no se reservan beneficio especial alguno.
ARTÍCULO DIEZ.- Las participaciones de esta compañía podrán
transferirse por acto entre vivos, requiriéndose para ello: el consentimiento
unánime del capital social, que la cesión se celebre por escritura pública y
que se observe las pertinentes disposiciones de la ley. Los socios tienen
derecho preferente para adquirir estas participaciones a prorrata de las
suyas, salvo resolución en contrario de la Junta general de socios. En
caso de cesión de participaciones, se anulará el certificado original y se
extenderá uno nuevo. La compañía formará forzosamente un fondo de
reserva por lo menos igual al veinte por ciento del capital social,
100
segregando anualmente el cinco por ciento de las utilidades liquidas y
realizadas.
ARTÍCULO ONCE.- En las Juntas generales para efectos de votación
cada participación dará al socio el derecho a un voto.
CAPÍTULO TERCERO: DE LOS SOCIOS. DE SUS DEBERES,
ATRIBUCIONES Y RESPONSABILIDADES
ARTÍCULO DOCE.- Son obligaciones de los socios:
Las que señala la Ley de Compañías:
Cumplir con las funciones, actividades y deberes que les asigne la Junta
general de socios, el presidente y el gerente;
Cumplir con las aportaciones suplementarias en proporción a las
participaciones que tuviere en la compañía cuando y en la forma que
decida la Junta general de socios; y,
Las demás que señalen estos estatutos.
ARTÍCULO TRECE.- Los socios de la compañía tienen los siguientes
derechos y atribuciones:
Intervenir con voz y voto en las sesiones de Junta general de socios,
personalmente o mediante mandato a otro socio o extraño, con poder
notarial o carta poder. Se requiere de carta poder para cada sesión y, el
101
poder a un extraño será necesariamente notarial. Por cada participación
el socio tendrá derecho a un voto;
Elegir y ser elegido para los órganos de administración;
A percibir las utilidades y beneficios a prorrata de las participaciones, lo
mismo respecto del acervo social de producirse la liquidación de la
compañía:
Los demás previstos en la ley y en estos estatutos.
ARTÍCULO CATORCE.- La responsabilidad de los socios de la
compañía, por las obligaciones sociales, se limita únicamente al monto de
sus aportaciones Individuales a la compañía, salvo las excepciones de
ley.
CAPÍTULO CUARTO: DEL GOBIERNO Y ADMINISTRACIÓN
ARTÍCULO QUINCE.- El gobierno y la administración de la compañía se
ejerce por medio de los siguientes órganos: La Junta general de socios, el
presidente y el gerente.
ARTÍCULO DIECISÉIS.- DE LA JUNTA GENERAL DE SOCIOS.- La junta
general de socios es el órgano supremo de la compañía y está integrada
por los socios legalmente convocados y reunidos en el número suficiente
para formar quórum.
ARTÍCULO DIECISIETE.- Las sesiones de junta general de socios son
ordinarias y extraordinarias, y se reunirán en el domicilio principal de la
102
compañía para su validez. Podrá la compañía celebrar sesiones de Junta
general de socios en la modalidad de junta universal, esto es, que la junta
puede constituirse en cualquier tiempo y en cualquier lugar dentro del
territorio nacional, para tratar cualquier asunto, siempre que esté presente
todo el capital, y los asistentes quienes deberán suscribir el acta bajo
sanción de nulidad acepten por unanimidad la celebración de la junta y los
asuntos a tratarse, entendiéndose así, legalmente convocada y
válidamente constituida.
ARTÍCULO DIECIOCHO.- Las Juntas generales se reunirán por lo menos
una vez al año, dentro de los tres meses posteriores a la finalización del
ejercicio económico, y las extraordinarias en cualquier tiempo que fueren
convocadas. En las sesiones de Junta general, tanto ordinarias como
extraordinarias, se tratarán únicamente los asuntos puntualizados en la
convocatoria, en caso contrario las resoluciones serán nulas.
ARTÍCULO DIECINUEVE.- Las juntas ordinarias y extraordinarias serán
convocadas por el presidente de la compañía, por escrito y personalmente
a cada uno de los socios, con ocho días de anticipación por lo menos al
señalado para la sesión de Junta general. La convocatoria indicará el
lugar, local, fecha, el orden del día y objeto de la sesión.
ARTÍCULO VEINTE.- El quórum para las sesiones de Junta general de
socios, en la primera convocatoria será de más de la mitad del capital
social y. en la segunda se podrá sesionar con el número de socios
103
presentes, lo que se Indicará en la convocatoria. La sesión no podrá
instalarse, ni continuar válidamente sin el quórum establecido.
ARTÍCULO VEINTIUNO.- Las resoluciones se tomarán por mayoría
absoluta de votos del capital social concurrente a la sesión, con las
excepciones que señalan estos estatutos y la Ley de Compañías. Los
votos en blanco y las abstenciones se sumarán a la mayoría.
ARTÍCULO VEINTIDOS.- Las resoluciones de la Junta general de socios
tomadas con arreglo a la ley y a estos estatutos y sus reglamentos,
obligarán a todos los socios, hayan o no concurrido a la sesión, hayan o
no contribuido con su voto y estuvieren o no de acuerdo con dichas
resoluciones.
ARTÍCULO VEINTITRÉS.- Las sesiones de junta general de socios, serán
presididas por el presidente de la compañía y. a su falta, por la persona
designada en cada caso, de entre los socios: actuará de secretarlo el
gerente o el socio que en su falta la Junta elija en cada caso.
ARTÍCULO VEINTICUATRO.- Las actas de las sesiones de junta general
de socios se llevarán a máquina, en hojas debidamente foliadas y escritas
en el anverso y reverso, las que llevarán la firma del presidente y
secretario. De cada sesión de junta se formará un expediente que
contenga la copia del acta, los documentos que Justifiquen que la
convocatoria ha sido hecha legalmente, así como todos los documentos
que hubieren sido conocidos por la Junta.
104
ARTÍCULO VEINTICINCO.- Son atribuciones privativas de la junta
general de socios:
Resolver sobre el aumento o disminución de capital, fusión o
transformación de la compañía, sobre la disolución anticipada, la
prórroga del plazo de duración: y, en general resolver cualquier
reforma al contrato constitutivo y a estos estatutos:
Nombrar al presidente y al gerente de la compañía, señalándoles
su remuneración y, removerlos por causas Justificadas o a la
culminación del periodo para el cual fueron elegidos;
Conocer y resolver sobre las cuentas, balances, inventarlos e
Informes que presenten los administradores;
Resolver sobre la forma de reparto de utilidades;
Resolver sobre la formación de fondos de reserva especiales o
extraordinarios:
Acordar la exclusión de socios de acuerdo con las causas
establecidas en la ley:
Resolver cualquier asunto que no sea competencia privativa del
presidente o del gerente y dictar las medidas conducentes a la
buena marcha de la compañía;
Interpretar con el carácter de obligatorio los casos de duda que se
presenten sobre las disposiciones del estatuto:
Acordar la venta o gravamen de tos bienes Inmuebles de la
compañía;
Aprobar los reglamentos de la compañía:
105
Aprobar el presupuesto de la compañía;
Resolver la creación o supresión de sucursales, agencias,
representaciones, establecimientos y oficinas de la compañía:
Las demás que señalen la Ley de Compañías y estos estatutos.
ARTÍCULO VEINTISÉIS.- Las resoluciones de la Junta general de socios
son obligatorias desde el momento en que son tomadas válidamente.
ARTÍCULO VEINTISIETE.- DEL PRESIDENTE.- El presidente será
nombrado por la junta general de socios y durará dos años en el ejercicio
de su cargo, pudiendo ser indefinidamente reelegido. Puede ser socio o
no.
ARTÍCULO VEINTIOCHO.- Son deberes y atribuciones del presidente de
la compartía:
Supervisar la marcha general de la compañía y el desempeño de
los servidores de la misma e Informar de estos particulares a la
junta general de socios:
Convocar y presidir las sesiones de junta general de socios y
suscribir las actas;
Velar por el cumplimiento de los objetivos de la compañía y por la
aplicación de sus políticas;
Remplazar al gerente, por falta o ausencia temporal o definitiva,
con todas las atribuciones, conservando las propias mientras dure
su ausencia o hasta que la Junta general de socios designe un
106
remplazo y se haya inscrito su nombramiento y, aunque no se le
hubiere encargado la función por escrito;
Firmar el nombramiento del gerente y conferir certificaciones sobre
el mismo;
Las demás que le señalan la Ley de Compañías, estos estatutos,
reglamentos de la compañía y la junta general de socios.
ARTÍCULO VEINTINUEVE.- DEL GERENTE.- El gerente será nombrado
por la Junta general de socios y durará dos años en su cargo, pudiendo
ser reelegido en forma indefinida. Puede ser socio o no.
ARTÍCULO TREINTA.- Son deberes y atribuciones del gerente de la
compañía:
Representar legalmente a la compañía en forma Judicial y
extrajudicial;
Conducir la gestión de los negocios y la marcha administrativa de
la compañía;
Dirigir la gestión económica financiera de la compañía;
Gestionar, planificar, coordinar y ejecutar las actividades de la
compañía;
Realizar pagos por conceptos de gastos administrativos;
Realizar Inversiones y adquisiciones hasta por la suma de veinte
salarios mínimos vitales, sin necesidad de firma conjunta con el
presidente. Las adquisiciones que pasen de veinte salarios
mínimos vitales, las hará conjuntamente con el presidente, sin
107
perjuicio de lo dispuesto en el artículo doce de la Ley de
Compañías;
Suscribir el nombramiento del presidente y conferir coplas y
certificaciones sobre el mismo;
Inscribir su nombramiento con la razón de su aceptación en el
Registro Mercantil;
Llevar los libros de actas y expedientes de cada sesión de junta
general;
Manejar las cuentas bancarias según sus atribuciones:
Presentar a la Junta general de socios un informe sobre la marcha
de la compañía, el balance y la cuenta de pérdidas y ganancias,
así como la fórmula de distribución de beneficios según la ley,
dentro de los sesenta días siguientes al cierre del ejercicio
económico:
Cumplir y hacer cumplir las resoluciones de la junta general de
socios;
Ejercer y cumplir las demás atribuciones, deberes y
responsabilidades que establece la ley, estos estatutos, los
reglamentos de la compañía y las que señale la Junta general de
socios.
CAPÍTULO QUINTO: DE LA DISOLUCIÓN Y LIQUIDACIÓN DE LA
COMPAÑÍA
108
ARTÍCULO TREINTA Y UNO.- La disolución y liquidación de la compañía
se regla por las disposiciones pertinentes de la Ley de Compañías,
especialmente por lo establecido en la sección once; así como por el
Reglamento pertinente y lo previsto en estos estatutos.
ARTÍCULO TREINTA Y DOS.- No se disolverá la compañía por muerte,
interdicción o quiebra de uno o más de sus socios.
DECLARACIONES.- El capital con el que se constituye la compañía
“INMOVILIARIA MERINO CIA. LTDA.” ha sido suscrito y pagado en su
totalidad en la siguiente forma: se pide un préstamo que representa un
78% de su capital total a una entidad bancaria de la Localidad.
TOTAL: $193.088,04 valor que ha sido depositado en dinero en efectivo
en la cuenta «Integración de Capital», en el Banco Nacional de Fomento
de la ciudad de Loja, cuyo certificado se agrega a la presente escritura
como documento habilitante. Los socios de la compañía por unanimidad
nombran al Señor Vicente Merino para que se encargue de los trámites
pertinentes, encaminados a la aprobación de la escritura constitutiva de la
compañía, su inscripción en el Registro Mercantil y convocatoria a la
primera junta general de socios, en la que se designarán presidente y
gerente de la compañía.
Hasta aquí la minuta. Usted señor Notario sírvase agregar las cláusulas
de estilo para su validez.
(f) El Abogado
109
ORGANIZACIÓN EMPRESARIAL
Niveles Administrativos
Los niveles administrativos, cumplen con la función y responsabilidad a
ellos originados por la ley, por necesidad o por costumbre, con la finalidad
de lograr las metas y objetivos propuestos. Existen en la presente los
siguientes niveles administrativos.
a) NIVEL LEGISLATIVO
Su función básica es legislar sobre la política que debe seguir la
organización, normar los procedimientos, dictar los reglamentos,
resoluciones, etc. y decidir sobre los aspectos de mayor importancia.
Este órgano representa el primer nivel jerárquico y generalmente está
integrado por un grupo de personas.
a) NIVEL DIRECTIVO
Planea, orienta y dirige la vida administrativa e interpreta planes,
programas y más directivas técnicas y administrativas de alto nivel y los
trámites a los órganos operativos y auxiliares para su ejecución.
Tiene el segundo grado de autoridad y es responsable del
cumplimiento de las actividades encomendadas a la unidad bajo su
mando puede delegar autoridad mas no responsabilidad. El nivel
ejecutivo o directivo es unipersonal, cuando exista un presidente,
director o gerente.
110
c) NIVEL ASESOR
Este nivel no tiene autoridad de mando, únicamente aconseja, informa,
prepara proyectos en materia jurídica, económica, financiera, técnica,
contable, industrial y más áreas que tenga que ver con la empresa.
Está integrado por expertos que tienen amplio dominio de determinada
técnica.
d) NIVEL AUXILIAR O DE APOYO
Este nivel ayuda a los otros niveles administrativos en la prestación de
servicios con oportunidad y eficiencia.
e) NIVEL OPERATIVO
El nivel operativo es responsable directo de la ejecución de las
actividades básicas de una empresa. Es quien ejecuta materialmente
las órdenes emanadas por los órganos legislativo y directivo.
Organigramas
Los organigramas son la representación gráfica de la estructura de una
empresa, con sus servicios, órganos y puestos de trabajo y de sus
distintas relaciones de autoridad y responsabilidad.
111
Gráfica 25: ORGANIGRAMA ESTRUCTURAL INMOBILIARIA MERINO
FUENTE: INVESTIGACIÓN DIRECTA
ELABORACIÓN: EL AUTOR
112
Gráfico 26: ORGANIGRAMA FUNCIONAL INMOBILIARIA MERINO
FUENTE: INVESTIGACIÓN DIRECTA
ELABORACIÓN: EL AUTOR
113
Manual de Funciones
Se conoce como manual de funciones, al conjunto de todos los perfiles de
los puestos existentes en la empresa, detallando por escrito la
organización formal a través de la descripción de los objetivos, autoridad y
responsabilidad de los distintos puestos de trabajo que componen su
estructura. Además, debe contener una información clara sobre los
siguientes aspectos:
Relación de dependencia (Ubicación interna)
Dependencia Jerárquica. (Relaciones de autoridad)
Naturaleza del trabajo
Tareas principales, tareas secundarias.
Responsabilidades
Requerimientos para el puesto
Esta información permitirá al futuro empleado cumplir en forma adecuada
su trabajo. A continuación se presenta la descripción y especificación de
los puestos creados para el funcionamiento adecuado de la empresa.
DE LA JUNTA GENERAL DE ACCIONISTAS
Nivel Jerárquico: LEGISLATIVO
Código: 01
NATURALEZA DEL TRABAJO:
Establecer la legislación y normatividad que regirá y beneficiará la
114
empresa.
FUNCIONES:
Discutir y aprobar los medios de mayor trascendencia en la vida de
la empresa.
Tomar decisiones acerca del aumento de capital.
Deliberar y aprobar los montos de los dividendos o porcentajes de
utilidades que corresponden a cada socio.
Normar los procedimientos, dictar reglamentos, ordenanzas y
resoluciones.
CARACTERÍSTICAS DE CLASE:
Legislar y vigilar las políticas que seguirá la empresa.
REQUISITOS MÍNIMOS:
Pertenecer a la empresa en calidad de accionista activo.
Título del Puesto: GERENTE
Nivel Jerárquico: EJECUTIVO
Inmediato Superior: JUNTA GENERAL DE ACCIONISTAS
Código: 02
NATURALEZA DEL TRABAJO:
Planificación, organización, ejecución y control de las actividades
115
generales de la empresa.
FUNCIONES:
Cumplir con las disposiciones y atribuciones que le otorgue la Junta
General de Accionistas.
Presenta informes en las Juntas Generales de Accionistas sobre la
marcha de las actividades de la empresa.
Representar legal, judicial y extrajudicialmente a la empresa.
Nombrar y contratar trabajadores cumpliendo con los requisitos del
caso.
Organizar cursos de capacitación del Recurso Humano de toda la
empresa.
Analizar los informes remitidos por la contadora, el arquitecto y el
vendedor.
Ejecutar planes de ventas.
CARACTERÍSTICAS DE CLASE:
El puesto, requiere de gran eficiencia, responsabilidad y discreción
en el desarrollo de las funciones.
Establecer buenas relaciones interpersonales con todo el personal
de la empresa y público en general.
REQUISITOS MÍNIMOS:
Educación: Título de tercer Nivel en Administración o afines,
preferible Titulo de Curto Nivel.
116
Experiencia: Experiencia mínima de dos años en puestos
similares.
Cursos: Microsoft Office, Administración, Gerencia, Relaciones
Humanas.
Título del Puesto: ASESOR JURÍDICO
Nivel Jerárquico: ASESOR
Inmediato Superior: GERENTE
Código: 03
NATURALEZA DEL TRABAJO:
Comunicar, aconsejar y asesorar sobre asuntos legales de la empresa.
CARACTERÍSTICAS DE CLASE:
El puesto requiere de conocimientos sólidos en el área legal, su labor está
encaminada a la solución y asesoramiento.
FUNCIONES:
Asesorar e informar sobre proyectos en materia jurídica.
Representar conjuntamente con el gerente, judicial y
extrajudicialmente a la empresa.
Facilitar adecuadamente toda la información que sustente cada uno
de los conflictos judiciales a su cargo, para que estos puedan ser
archivados y custodiados.
117
Todos los demás que asignaren los inmediatos superiores.
REQUISITOS MÍNIMOS:
Educación: Doctor en Jurisprudencia.
Experiencia: Un año de ejercer esta práctica profesional.
Título del Puesto: SECRETARIA
Nivel Jerárquico: AUXILIAR
Inmediato Superior: GERENTE
Código: 04
NATURALEZA DEL TRABAJO:
Realizar labores propias de la secretaria y brindar asistencia directa a las
autoridades y público en general.
FUNCIONES:
Redactar la documentación solicitada por los directivos de la
empresa
Manejo de correspondencia.
Registrar la asistencia diaria del personal que labora en la
empresa.
Atención al público
118
CARACATERÍSTICAS DE CLASE:
El puesto requiere de gran eficiencia, honestidad, responsabilidad y
discreción en el desarrollo de sus funciones.
Buenas relaciones interpersonales.
REQUISITOS MÍNIMOS:
Educación: Tercer nivel en Secretariado.
Experiencia: Dos años en puestos similares
Cursos: Microsoft Office, Atención al cliente, Relaciones humanas,
IESS.
Título del Puesto: GUARDIANÍA
Nivel Jerárquico: AUXILIAR
Inmediato Superior: GERENTE
Código: 05
NATURALEZA DEL TRABAJO:
Cumplir y hacer cumplir las normas de seguridad.
FUNCIONES:
Registrar en la bitácora el ingreso y salida de personal, así como
también el movimiento de materiales.
Elaboración de guías – recepción de materiales.
Mantenerse vigilante y a expectativa de los servicios básicos.
119
Informar a sus superiores acontecimientos que atenten con la
seguridad de la empresa.
CARACATERÍSTICAS DE CLASE:
Se caracteriza por tener autoridad funcional más no de mando, y que
cumple con las funciones encomendadas a él y no toma decisiones.
REQUISITOS MÍNIMOS:
Educación: Título de Bachiller
Experiencia: Mínimo un año en cargos similares.
Cursos: Seguridad y Relaciones Humanas.
Título del Puesto: CONTADOR (A)
Nivel Jerárquico: OPERATIVO
Inmediato Superior: GERENTE
Código: 06
NATURALEZA DEL TRABAJO:
Realizar labores propias de contabilidad y auditoría y brindar asistencia
directa a las autoridades y público en general.
FUNCIONES:
Llevar los registros contables de la empresa
Elaboración de Estados Financieros
120
Efectuar el pago de impuestos y declaraciones.
Elaboración de roles de pago.
Atención al público.
CARACATERÍSTICAS DE CLASE:
El puesto requiere de gran eficiencia, honestidad, responsabilidad y
discreción en el desarrollo de sus funciones.
Buenas relaciones interpersonales.
REQUISITOS MÍNIMOS:
Educación: Tercer nivel en Contabilidad y auditoría.
Experiencia: Dos años en puestos similares.
Cursos: Impuestos, NIFF, RRHH, Atención al cliente, Relaciones
humanas, IESS.
Título del Puesto: ARQUITECTO
Nivel Jerárquico: OPERATIVO
Inmediato Superior: GERENTE
Código: 07
NATURALEZA DEL TRABAJO:
Diseño y control de construcciones.
121
FUNCIONES:
Diseño de Planos Arquitectónicos
Elaboración de presupuestos de materiales de construcción.
Dirección de obras.
Control de Obreros.
CARACATERÍSTICAS DE CLASE:
Responsabilidad técnica de sus labores, por las características del
trabajo se requiere habilidad y destreza.
El puesto requiere de gran eficiencia, honestidad, responsabilidad y
discreción en el desarrollo de sus funciones.
Buenas relaciones interpersonales.
REQUISITOS MÍNIMOS:
Educación: Título de Arquitecto.
Experiencia: Mínimo 5 años en cargos similares
Cursos: Capacitación en diseño, dirección, presupuestos y
Relaciones Humanas.
Título del Puesto: OBREROS
Nivel Jerárquico: OPERATIVO
Inmediato Superior: GERENTE
Código: 08
NATURALEZA DEL TRABAJO:
122
Manipular con diligencia y cuidado la maquinaria para el procesamiento
de la materia prima.
FUNCIONES:
Cumplir las disposiciones emanadas por los superiores
Manejo de materia prima a procesar.
Realizar las operaciones de construcción definidas por el
arquitecto.
Controlar el mantenimiento y conservación de los equipos y
herramientas.
Operar los equipos y herramientas bajo su cargo.
Evitar desperdicios de materiales.
CARACTERÍSTICAS DE CLASE:
Responsabilidad económica y técnica de sus labores, por las
características del trabajo se requiere habilidad y destreza.
REQUISITOS MÍNIMOS:
Educación: Título de Bachiller.
Experiencia: Mínimo 2 años en cargos similares
Cursos: Capacitación en técnicas de construcción y Relaciones
Humanas
Título del Puesto: VENDEDOR
Nivel Jerárquico: OPERATIVO
Inmediato Superior: GERENTE
123
Código: 09
NATURALEZA DEL TRABAJO:
Planificar estrategias de comercialización.
FUNCIONES:
Responsable de las ventas en el mercado del cantón Loja.
Responsable de planificación e información de márquetin
Planificar programas, de comercialización.
Informes de ventas.
Planificar, políticas de comercialización
Planificar estrategias de comercialización
CARACTERÍSTICAS DE LA CLASE:
Requiere de conocimiento de comercialización, y venta de productos
inmobiliarios.
REQUISITOS MÍNIMOS:
Educación: Tercer Nivel en el área de Administración y ventas
Experiencia: Mínimo 2 año en ventas inmobiliarias
Cursos: Ventas
Cursos: Relaciones Humanas
Cursos: Marketing
Cursos: Avalúos
Cursos: Estrategias de comercialización
Cursos: Comportamiento de mercado
124
ESTUDIO FINANCIERO
El estudio financiero determina cual será el monto total de la inversión y el
financiamiento que se puede realizar, esto se hace en función a los
requerimientos de recursos humanos, materiales y físicos, necesarios
para poder cubrir la capacidad instalada de producción durante un
ejercicio económico y a lo largo de la vida útil de la empresa.
Las inversiones que el proyecto tendrá serán de tres tipos de activos:
• Activos Fijos o tangibles.
• Activos Diferidos o Intangibles y,
• Capital de Trabajo.
ACTIVOS FIJOS
Son todas las inversiones que se realizan en bienes tangibles y son de
propiedad de la empresa, sirven de apoyo a las operaciones de la misma,
para efectos contables, los activos fijos están sujetos a depreciaciones,
los terrenos no sufren depreciaciones, pero si se revalorizan por la
plusvalía generada por el desarrollo urbanístico. Los activos fijos
necesarios para el proyecto son los siguientes:
MAQUINARIA Y EQUIPO DE PRODUCCIÓN: Constituye los diversos
elementos tecnológicos a utilizarse en las actividades propias de
producción, es el elemento fundamental para el proceso de
transformación. Se detalla a continuación.
125
CUADRO 23: INVERSIÓN EN EQUIPO
ARTÍCULO UNIDAD V/U V/T
CORTADORA DE MADERA 1 $ 600,00 $ 600,00
COMPACTADORA 1 $ 1.000,00 $ 1.000,00
PODADORA 1 $ 400,00 $ 400,00
PULIDORA 1 $ 80,00 $ 80,00
REMACHADORA 1 $ 60,00 $ 60,00
TALADRO 1 $ 80,00 $ 80,00
TOTAL $ 2.220,00
FUENTE: INVESTIGACIÓN DIRECTA
ELABORACIÓN: EL AUTOR
HERRAMIENTAS: Las inversiones correspondientes a este rubro han
sido cotizadas en el mercado local. Se detalla a continuación:
CUADRO 24: INVERSIÓN EN HERRAMIENTAS
ARTÍCULO UNIDAD V/U V/T
Pares de guantes 10 $ 20,00 $ 200,00
Cascos 10 $ 15,00 $ 150,00
Gafas protectoras 10 $ 10,00 $ 100,00
Pares de Botas 10 $ 30,00 $ 300,00
Carretillas 4 $ 50,00 $ 200,00
Martillos 4 $ 8,00 $ 32,00
Escuadras 4 $ 3,00 $ 12,00
Espátulas. 4 $ 2,00 $ 8,00
Planchas para revestir 4 $ 5,00 $ 20,00
Juegos de Llaves 2 $ 30,00 $ 60,00
Alicates 4 $ 5,00 $ 20,00
Cepillos de madera 2 $ 30,00 $ 60,00
Serruchos 2 $ 10,00 $ 20,00
Cierras 2 $ 10,00 $ 20,00
Palas 4 $ 15,00 $ 60,00
Flexómetros 4 $ 5,00 $ 20,00
Rodillos para pintar 2 $ 3,00 $ 6,00
Brochas Anchas 2 $ 3,00 $ 6,00
Brochas finas 2 $ 0,80 $ 1,60
Juegos de Destornilladores 2 $ 15,00 $ 30,00
Cernideros de arena 2 $ 15,00 $ 30,00
Tanques metálicos 2 $ 20,00 $ 40,00
TOTAL $ 1.395,60
FUENTE: INVESTIGACIÓN DIRECTA ELABORACIÓN: EL AUTOR
126
EQUIPO DE COMPUTACIÓN: El sistema de información que se va a
manejar en la nueva empresa para desarrollar las actividades
administrativas será en lo posible automatizado por ello se requiere la
inversión de sistema computacionales.
CUADRO 25: INVERSIÓN EN EQUIPO DE CÓMPUTO
ARTÍCULO UNIDAD V/U V/T
COMPUTADOR I CORE 7 4 $ 900,00 $ 3.600,00
IMPRESORA MULTIFUNCIÓN 2 $ 100,00 $ 200,00
TOTAL $ 3.800,00
FUENTE: INVESTIGACIÓN DIRECTA
ELABORACIÓN: EL AUTOR
EQUIPO DE OFICINA: Constituyen los equipos de oficina utilizados en
trámites administrativos. Se detallan en el siguiente cuadro:
CUADRO 26: INVERSIÓN EN EQUIPO DE OFICINA
ARTÍCULO UNIDAD V/U V/T
SUMADORA 4,00 $ 45,00 $ 180,00
CALCULADORA 4,00 $ 15,00 $ 60,00
TELÉFONO 7,00 $ 30,00 $ 210,00
GRAPADORA 4,00 $ 5,00 $ 20,00
PERFORADORA 4,00 $ 5,00 $ 20,00
TOTAL $ 490,00
FUENTE: INVESTIGACIÓN DIRECTA
ELABORACIÓN: EL AUTOR
127
MUEBLES Y ENSERES: Se relaciona con muebles asignados a las
diferentes dependencias con que cuenta la empresa. Se detalla en el
siguiente cuadro:
CUADRO 27: INVERSIÓN EN MUEBLES Y ENSERES
ARTÍCULO UNIDAD V/U V/T
ESCRITORIOS CON SILLÓN 5 $ 150,00 $ 750,00
SILLONES DE CUERO 5 $ 40,00 $ 200,00
ARCHIVADORES DE 4 GAVETAS 5 $ 100,00 $ 500,00
MESA DE SALA 1 $ 30,00 $ 30,00
MESAS DE TRABAJO 2 $ 60,00 $ 120,00
SILLAS 5 $ 10,00 $ 50,00
TOTAL $ 1.650,00
FUENTE: INVESTIGACIÓN DIRECTA
ELABORACIÓN: EL AUTOR
VEHÍCULO: Se refiere a la adquisición de un vehículo para la
movilización del producto, y se detalla en el siguiente cuadro:
CUADRO 28: INVERSIÓN EN VEHÍCULO
ARTÍCULO UNIDAD V/U V/T
CAMIONETA CHEVROLET C/S AÑO 2010 1 $ 16.000,00 $ 16.000,00
TOTAL $ 16.000,00
FUENTE: INVESTIGACIÓN DIRECTA
ELABORACIÓN: EL AUTOR
IMPREVISTOS: Todo presupuesto, por más cuidadoso que haya sido
realizado, tendrá siempre un margen de error por razones de la
fluctuación de los precios y cambios que se dan, razón por la cual es
conveniente incluir un rubro de imprevistos. Dado que el presente
proyecto tiene sus riesgos se utiliza el 5 % para imprevistos.
128
RESUMEN DE ACTIVOS FIJOS
A continuación detallamos los activos Fijos totales:
CUADRO 29: RESUMEN DE INVERSIONES FIJAS
ARTÍCULO V/T
MAQUINARIA Y EQUIPO $ 2.220,00
HERRAMIENTAS $ 1.395,60
EQUIPO DE CÓMPUTO $ 3.800,00
EQUIPO DE OFICINA $ 490,00
MUEBLES Y ENSERES $ 1.650,00
VEHÍCULO $ 16.000,00
IMPREVISTOS 5% $ 1.277,78
TOTAL DE ACTIVOS FIJOS $ 26.833,38
FUENTE: CUADROS DEL 23 AL 28
ELABORACIÓN: EL AUTOR
ACTIVOS INTANGIBLES O DIFERIDOS.
Estas inversiones se las realiza sobre activos constituidos para los
servicios o derechos adquiridos necesarios para la marcha del proyecto y
son susceptibles de amortización, afectando al flujo de caja
indirectamente, incluyen los siguientes gastos:
CUADRO 30: RESUMEN DE ACTIVO DIFERIDO
DETALLE V/TOTAL
Estudios de investigación $ 500,00
Estudios Arquitectónicos $ 2.000,00
Gastos de constitución $ 500,00
Permisos de funcionamiento y operación $ 300,00
Permisos de construcción $ 1.000,00
Imprevistos 5% $ 215,00
TOTAL $ 4.515,00
FUENTE: INVESTIGACIÓN DIRECTA
ELABORACIÓN: EL AUTOR
129
ACTIVO CORRIENTE O CAPITAL DE TRABAJO.
Con esta denominación se designa a los valores en que se debe incurrir
para dotar a la empresa de todos los componentes que hagan posible
laborar durante un periodo de tiempo establecido, permitiendo cubrir
todas las obligaciones económicas. Para este proyecto se establece el
capital de operación para 1 semestre. A continuación describiremos los
gastos que representará el capital de trabajo:
COSTO PRIMO
Constituyen los costos de los elementos que intervienen directamente en
el proceso de producción, y tenemos los siguientes:
MATERIA PRIMA DIRECTA: Son los materiales y suministros que
intervienen directamente en el proceso de producción, así tenemos:
CUADRO 31: MATERIA PRIMA DIRECTA
ARTÍCULO METROS
CUADRADOS CANTIDAD V/U V/T V/SEMESTRAL
Terreno de 1 hectárea 10000,00 1,00 9,00 90000,00 45000,00
Materiales de Construcción Casa de Madera
120,00 6,00 100,00 72000,00 36000,00
Materiales de Construcción Área de Baño
50,00 6,00 90,00 27000,00 13500,00
Materiales de Construcción Cancha
80,00 6,00 25,00 12000,00 6000,00
TOTAL $ 201.000,00 $ 100.500,00
FUENTE: INVESTIGACIÓN DIRECTA
ELABORACIÓN: EL AUTOR
130
MANO DE OBRA DIRECTA: Son los Recursos Humanos que intervienen directamente en el proceso de producción, así
tenemos:
CUADRO 32: MANO DE OBRA DIRECTA
CARGO NRO.
OBREROS SUELDO BÁSICO
APORTE PATRONAL AL IESS 12,15%, IECE (0,5%) Y SECAP (0,5%)
VACACIONES DÉCIMO 3ER
SUELDO MENSUAL
DÉCIMO 4TO SUELDO
MENSUAL
TOTAL PAGO
MENSUAL
TOTAL MANO DE
OBRA DIRECTA
SEMESTRAL
TOTAL MANO DE
OBRA DIRECTA ANUAL
OBREROS 6 350,00 42,53 14,58 29,17 26,50 462,78 16659,90 33319,80
FUENTE: INVESTIGACIÓN DIRECTA
ELABORACIÓN: EL AUTOR
COSTOS INDIRECTOS DE FABRICACIÓN
Constituyen los costos de los elementos que intervienen indirectamente en el proceso de producción, y tenemos los
siguientes:
MATERIA PRIMA INDIRECTA: Son los materiales y suministros que intervienen indirectamente en el proceso de
producción, así tenemos:
131
CUADRO 33: MATERIA PRIMA INDIRECTA
ARTÍCULO METROS
CUADRADOS V/U V/T V/ SEMESTRAL
ADECUACIÓN DE ESPACIOS VERDES 700 $ 6,00 $ 4.200,00 $ 2.100,00
CONSTRUCCIÓN DE VÍAS DE ACCESO 800 $
18,00 $ 14.400,00 $ 7.200,00
TOTAL $ 18.600,00 $ 9.300,00
FUENTE: INVESTIGACIÓN DIRECTA
ELABORACIÓN: EL AUTOR
MANO DE OBRA INDIRECTA: Son los Recursos Humanos que intervienen indirectamente en el proceso de
producción, así tenemos:
CUADRO 34: MANO DE OBRA INDIRECTA
CARGO NRO. SUELDO BÁSICO
APORTE PATRONAL AL IESS 12,15%, IECE (0,5%) Y SECAP (0,5%)
VACACIONES DÉCIMO 3ER
SUELDO MENSUAL
DÉCIMO 4TO SUELDO
MENSUAL
TOTAL PAGO
MENSUAL
TOTAL MANO DE
OBRA DIRECTA
SEMESTRAL
TOTAL MANO DE
OBRA DIRECTA ANUAL
ARQUITECTO 1 400,00 48,60 16,67 33,33 26,50 525,10 3150,60 6301,20
FUENTE: INVESTIGACIÓN DIRECTA
ELABORACIÓN: EL AUTOR
132
COMBUSTIBLES, LUBRICANTES Y REPUESTOS: Son costos
necesarios para el buen funcionamiento del vehículo y la maquinaria, así
tenemos:
CUADRO 35: COMBUSTIBLES, LUBRICANTES Y REPUESTOS
ARTÍCULO UNIDAD CANTIDAD V/U V/ SEMESTRAL VALOR ANUAL
GASOLINA GL 100,00 $ 1,46 $ 876,00 $ 1.752,00
ACEITE GL 1,00 $ 40,00 $ 240,00 $ 480,00
REPUESTOS UNIDAD 1,00 $ 60,00 $ 360,00 $ 720,00
TOTAL $ 1.476,00 $ 2.952,00
FUENTE: INVESTIGACIÓN DIRECTA
ELABORACIÓN: EL AUTOR
MANTENIMIENTO: Es el costo necesario para mantener en buen estado
de funcionamiento de los equipos, así:
CUADRO 36: MANTENIMIENTO
ARTÍCULO UNIDAD CANTIDAD V/U V/ SEMESTRAL VALOR ANUAL
MAQUINARIA Y EQUIPO
UNIDAD 1,00 $ 200,00 $ 1.200,00 $ 2.400,00
TOTAL $ 1.200,00 $ 2.400,00
FUENTE: INVESTIGACIÓN DIRECTA
ELABORACIÓN: EL AUTOR
133
GASTOS ADMINISTRATIVOS
Constituyen los costos de los elementos que intervienen en las operaciones administrativas de la organización, y
tenemos los siguientes:
SUELDOS ADMINISTRATIVOS: Son los pagos por el cumplimiento de las funciones del RRHH de operaciones, así
tenemos:
CUADRO 37: SUELDOS ADMINISTRATIVOS
CARGO NRO. DE
EMPLEADOS SUELDO BÁSICO
APORTE PATRONAL AL IESS 12,15%, IECE (0,5%) Y SECAP (0,5%)
VACACIONES DÉCIMO 3ER
SUELDO MENSUAL
DÉCIMO 4TO
SUELDO MENSUAL
TOTAL MANO DE
OBRA DIRECTA
SEMESTRAL
TOTAL MANO DE
OBRA DIRECTA ANUAL
GERENTE 1 580,00 70,47 24,17 48,33 26,50 4496,82 8993,64
SECRETARIA 1 350,00 42,53 14,58 29,17 26,50 2776,65 5553,30
ASESOR JURÍDICO 1 400,00 48,60 16,67 33,33 26,50 3150,60 6301,20
CONTADORA 1 400,00 48,60 16,67 33,33 26,50 3150,60 6301,20
GUARDIAS 2 350,00 42,53 14,58 29,17 26,50 2776,65 5553,30
TOTAL 16351,32 32702,64
FUENTE: INVESTIGACIÓN DIRECTA
ELABORACIÓN: EL AUTOR
134
SERVICIOS BÁSICOS: Constituyen los costos por pago de los servicios
de agua, luz y teléfono, así:
CUADRO 38: SERVICIOS BÁSICOS
ARTÍCULO UNIDAD CANTIDAD V/U V/SEMESTRAL VALOR ANUAL
Energía Eléctrica KW/H 210,00 $ 0,25 $ 315,00 $ 630,00
Agua M3 50,00 $ 0,35 $ 105,00 $ 210,00
Teléfono MINUTOS 200,00 $ 0,10 $ 120,00 $ 240,00
Internet MEGAS 2.000,00 $ 0,01 $ 120,00 $ 240,00
TOTAL $ 660,00 $ 1.320,00
FUENTE: INVESTIGACIÓN DIRECTA
ELABORACIÓN: EL AUTOR
MATERIALES DE OFICINA: Son los costos incurridos en la adquisición
de materiales para las operaciones de oficina, y tenemos los siguientes:
CUADRO 39: MATERIALES DE OFICINA
ARTÍCULO UNIDAD CANTIDAD
ANUAL V/U V/ANUAL V/SEMESTRAL
RESMAS DE PAPEL BOND UNIDAD 24,00 $ 4,00 $ 96,00 $ 48,00
ESFEROS UNIDAD 48,00 $ 0,40 $ 19,20 $ 9,60
CLIPS CAJA 24,00 $ 0,50 $ 12,00 $ 6,00
GRAPAS CAJA 12,00 $ 0,45 $ 5,40 $ 2,70
VARIOS UNIDAD 1,00 $ 60,00 $ 60,00 $ 30,00
TOTAL $ 192,60 $ 96,30
FUENTE: INVESTIGACIÓN DIRECTA
ELABORACIÓN: EL AUTOR
ÚTILES DE ASEO: Son los costos incurridos en la adquisición de
materiales para el aseo de la oficina, y tenemos los siguientes:
135
CUADRO 40: ÚTILES DE ASEO
ARTÍCULO UNIDAD CANTIDAD
ANUAL V/U V/T ANUAL V/SEMESTRAL
ESCOBA UNIDAD 8,00 $ 2,00 $ 16,00 $ 8,00
TRAPEADOR UNIDAD 8,00 $ 2,50 $ 20,00 $ 10,00
BASURERO UNIDAD 8,00 $ 5,00 $ 40,00 $ 20,00
RECOGEDOR UNIDAD 8,00 $ 3,00 $ 24,00 $ 12,00
TOALLAS UNIDAD 4,00 $ 15,00 $ 60,00 $ 30,00
PINOKLIN UNIDAD 12,00 $ 4,00 $ 48,00 $ 24,00
PAPEL HIGIÉNICO
DOCENA 12,00 $ 6,00 $ 72,00 $ 36,00
JABÓN LÍQUIDO UNIDAD 24,00 $ 1,00 $ 24,00 $ 12,00
TOTAL $ 304,00 $ 152,00
FUENTE: INVESTIGACIÓN DIRECTA
ELABORACIÓN: EL AUTOR
GASTOS DE VENTAS
Constituyen los costos de los elementos que intervienen en el proceso de
venta del producto, y tenemos los siguientes:
SUELDOS EN VENTAS: Son los pagos por el cumplimiento de las
funciones del RRHH de ventas, así tenemos:
136
CUADRO 41: SUELDOS VENTAS
CARGO NRO. DE
EMPLEADOS SUELDO BÁSICO
APORTE PATRONAL AL IESS 12,15%, IECE (0,5%) Y SECAP (0,5%)
VACACIONES
DÉCIMO 3ER
SUELDO MENSUAL
DÉCIMO 4TO
SUELDO MENSUAL
MANO DE OBRA
DIRECTA SEMESTRAL
TOTAL MANO DE OBRA DIRECTA ANUAL
VENDEDOR 1 350,00 42,53 14,58 29,17 26,50 2776,65 5553,30
FUENTE: INVESTIGACIÓN DIRECTA
ELABORACIÓN: EL AUTOR
PUBLICIDAD: Son los costos incurridos en la generación de publicidad para el proceso de venta del producto, y
tenemos los siguientes:
CUADRO 42: PUBLICIDAD
ARTÍCULO UNIDAD CANTIDAD V/U V/T
CUÑAS RADIALES (1 X 30 DÍAS X 3 MESES) UNIDAD 90,00 $ 10,00 $ 900,00
CUÑAS TV (1 X 4 SEMANAS X 2 MESES) UNIDAD 8,00 $ 100,00 $ 800,00
MENSAJES INTERNET POR TRES MESES UNIDAD 3,00 $ 5,00 $ 15,00
TOTAL $ 1.715,00
FUENTE: INVESTIGACIÓN DIRECTA
ELABORACIÓN: EL AUTOR
137
RESUMEN DE ACTIVOS CIRCULANTES
A continuación detallamos los activos circulantes totales para el primer
semestre:
CUADRO 43: RESUMEN DE ACTIVO CIRCULANTE PARA EL 1ER SEMESTRE
ARTÍCULO PARCIAL TOTAL
COSTO PRIMO $ 117.159,90
MATERIA PRIMA DIRECTA $ 100.500,00
MANO DE OBRA DIRECTA $ 16.659,90
GASTOS INDIRECTOS DE FABRICACIÓN $ 15.126,60
MATERIA PRIMA INDIRECTA $ 9.300,00
MANO DE OBRA INDIRECTA $ 3.150,60
COMBUSTIBLES, LUBRICANTES Y REPUESTOS $ 1.476,00
MANTENIMIENTO $ 1.200,00
GASTOS ADMINISTRATIVOS $ 17.259,62
SUELDOS ADMINISTRATIVOS $ 16.351,32
SERVICIOS BÁSICOS $ 660,00
MATERIALES DE OFICINA $ 96,30
ÚTILES DE ASEO $ 152,00
GASTOS DE VENTAS $ 4.491,65
SUELDOS VENTAS $ 2.776,65
PUBLICIDAD $ 1.715,00
IMPREVISTOS 5% $ 7.701,89
TOTAL DE ACTIVOS CIRCULANTES $ 161.739,66
FUENTE: CUADROS DEL 31 AL 42
ELABORACIÓN: EL AUTOR
INVERSIONES
Las inversiones dentro del proyecto constituyen el tipo de recursos
financieros que se requieren para la instalación y puesta en marcha del
proyecto. Las inversiones del proyecto fueron estimadas a través de
presupuestos elaborados con las diferentes cotizaciones del mercado y
en las diferentes casas comerciales nacionales importadoras de
maquinaria.
138
RESUMEN DE LAS INVERSIONES
El resumen de las inversiones se muestra en los cuadros expuestos a
continuación:
CUADRO 44: INVERSIONES TOTALES
INVERSIONES PARCIAL TOTAL
ACTIVOS FIJOS $ 26.833,38
MAQUINARIA Y EQUIPO $ 2.220,00
HERRAMIENTAS $ 1.395,60
EQUIPO DE CÓMPUTO $ 3.800,00
EQUIPO DE OFICINA $ 490,00
MUEBLES Y ENSERES $ 1.650,00
VEHÍCULO $ 16.000,00
IMPREVISTOS 5% $ 1.277,78
ACTIVOS DIFERIDOS $ 4.515,00
ESTUDIOS DE INVESTIGACIÓN $ 500,00
ESTUDIOS ARQUITECTÓNICOS $ 2.000,00
GASTOS DE CONSTITUCIÓN $ 500,00
PERMISOS DE FUNCIONAMIENTO Y OPERACIÓN
$ 300,00
PERMISOS DE CONSTRUCCIÓN $ 1.000,00
IMPREVISTOS 5% $ 215,00
ACTIVO CIRCULANTE $ 161.739,66
COSTO PRIMO $ 117.159,90
GASTOS INDIRECTOS DE FABRICACIÓN $ 15.126,60
GASTOS ADMINISTRATIVOS $ 17.259,62
GASTOS DE VENTAS $ 4.491,65
IMPREVISTOS 5% $ 7.701,89
TOTAL DE INVERSIONES $ 193.088,04
FUENTE: CUADROS DEL 29, 30 Y 43
ELABORACIÓN: EL AUTOR
FINANCIAMIENTO DE LA INVERSIÓN
El proyecto hará uso de las fuentes internas y externas de financiamiento
bajo los siguientes aspectos:
139
a. FUENTES INTERNAS
El 22% del total de la inversión que corresponde a $ 43.088,04 dólares,
será financiado con aportaciones de los accionistas.
b. FUENTES EXTERNAS
Después de buscar la alternativa más conveniente, se decidió solicitar un
préstamo a la Corporación Financiera Nacional, ya que es el organismo
que otorga créditos a largo plazo y con intereses más bajos a través de
sus líneas de crédito.
El crédito que mantendrá con la Corporación Financiera Nacional
constituirá el 78% que corresponde a $ 150.000 dólares a 5 años plazo al
9,24% de interés anual, amortizado semestralmente con el objeto de
financiar la adquisición de: maquinaria y parte de las adecuaciones. Esto
en el primer semestre, en consecuencia los rubros de financiamiento se
presentan así:
CUADRO 45: FINANCIAMIENTO
FUENTE % MONTO
Capital Propio 22 $ 43.088,04
Crédito 78 $ 150.000,00
TOTAL 100 $ 193.088,04
FUENTE: CUADRO 44
ELABORACIÓN: EL AUTOR
A continuación detallamos la tabla de amortización del crédito:
140
CUADRO 46: TABLA DE AMORTIZACIÓN
AÑO CAPITAL INTERÉS
9,24% ANUAL DIVIDENDO MENSUAL
SALDO CAPITAL
0 $ 150.000,00
1 $ 15.000,00 $ 6.930,00 $ 21.930,00 $ 135.000,00
2 $ 15.000,00 $ 6.237,00 $ 21.237,00 $ 120.000,00
3 $ 15.000,00 $ 5.544,00 $ 20.544,00 $ 105.000,00
4 $ 15.000,00 $ 4.851,00 $ 19.851,00 $ 90.000,00
5 $ 15.000,00 $ 4.158,00 $ 19.158,00 $ 75.000,00
6 $ 15.000,00 $ 3.465,00 $ 18.465,00 $ 60.000,00
7 $ 15.000,00 $ 2.772,00 $ 17.772,00 $ 45.000,00
8 $ 15.000,00 $ 2.079,00 $ 17.079,00 $ 30.000,00
9 $ 15.000,00 $ 1.386,00 $ 16.386,00 $ 15.000,00
10 $ 15.000,00 $ 693,00 $ 15.693,00 $ 0,00
TOTAL $ 150.000,00 $ 188.115,00
FUENTE: CUADRO 45
ELABORACIÓN: EL AUTOR
DEPRECIACIONES Y AMORTIZACIONES
Depreciación.- Para el cálculo de las depreciaciones se tomó en cuenta
los años de vida útil de los activos depreciables, tomando en cuenta lo
establecido por las normas contables, con ello, restamos al valor del bien,
el valor residual que corresponde al 10%, luego dividimos este valor para
los años de vida útil, y finalmente obtenemos el valor a depreciar anual,
así:
CUADRO 47: DEPRECIACIONES
DENOMINACIÓN VALOR DE ACTIVOS
VALOR RESIDUAL
10%
VALOR A DEPRECIAR
VIDA ÚTIL EN AÑOS
DEPRECIACIÓN ANUAL
Reinversión Año 4
MAQUINARIA Y EQUIPO
$ 2.220,00 $ 222,00 $ 1.998,00 10,00 $ 199,80
HERRAMIENTAS $ 1.395,60 $ 139,56 $ 1.256,04 10,00 $ 125,60
EQUIPO DE CÓMPUTO
$ 3.800,00 $ 380,00 $ 3.420,00 3,00 $ 1.140,00 $ 4.107,80
EQUIPO DE OFICINA
$ 490,00 $ 49,00 $ 441,00 10,00 $ 44,10
MUEBLES Y ENSERES
$ 1.650,00 $ 165,00 $ 1.485,00 10,00 $ 148,50
VEHÍCULO $ 16.000,00 $ 1.600,00 $ 14.400,00 10,00 $ 1.440,00
FUENTE: CUADROS DEL 23 AL 28
ELABORACIÓN: EL AUTOR
141
Como el equipo de cómputo se deprecia en 3 años, significa que en el
año 4 se tendrá que reinvertir en este bien, para calcular el valor del
mismo se tomó como base la tasa de inflación acumulada de tres años y
se incrementó al valor actual, finalmente calculamos nuevamente la
depreciación, así:
CUADRO 48: DEPRECIACIONES DE REINVERSIONES AÑO 4
DENOMINACIÓN VALOR
DE ACTIVOS
VALOR RESIDUAL
10%
VALOR A DEPRECIAR
VIDA ÚTIL EN AÑOS
DEPRECIACIÓN ANUAL
EQUIPO DE CÓMPUTO
$ 4.107,80
$ 410,78 $ 3.697,02 3,00 $ 1.232,34
FUENTE: CUADRO 47, TASA DE INFLACIÓN 2013 (2,70%)
ELABORACIÓN: EL AUTOR
Amortización.- Este rubro se lo determina para los años de vida útil del
proyecto, teniendo un valor de $4.515,00 dólares esto para los 10 años,
nos da un valor de $451,50 dólares. Este cuadro se lo representa a
continuación:
CUADRO 49: AMORTIZACIONES
DENOMINACIÓN VALOR DE ACTIVOS
AÑOS DE AMORTIZACIÓN
VALOR DE AMORTIZACIÓN
ANUAL
ACTIVOS DIFERIDOS $ 4.515,00 10,00 $ 451,50
FUENTE: CUADRO 30
ELABORACIÓN: EL AUTOR
142
PRESUPUESTO DE INGRESOS Y EGRESOS
PRESUPUESTO DE COSTOS
Los costos son todas las erogaciones o desembolsos realizados durante
un ejercicio económico, estos costos constituyen uno de los aspectos
importantes para la determinación de la rentabilidad del proyecto y
requieren ser proyectados para la vida útil del proyecto, tomando en
cuenta la tasa de inflación anual, de acuerdo a la situación económica del
periodo, así tenemos:
CUADRO 50: PRESUPUESTO DE COSTOS Y GASTOS
COSTOS AÑO 1 AÑO 2 AÑO 3 AÑO 4 AÑO 5
COSTO PRIMO $ 259.221,00 $ 266.219,97 $ 273.407,91 $ 280.789,92 $ 288.371,25
Materia Prima Directa $ 201.000,00 $ 206.427,00 $ 212.000,53 $ 217.724,54 $ 223.603,11
Materia Prima Indirecta $ 18.600,00 $ 19.102,20 $ 19.617,96 $ 20.147,64 $ 20.691,63
Mano de Obra Directa $ 33.319,80 $ 34.219,43 $ 35.143,36 $ 36.092,23 $ 37.066,72
Mano de Obra Indirecta $ 6.301,20 $ 6.471,33 $ 6.646,06 $ 6.825,50 $ 7.009,79
COSTO DE PRODUCCIÓN $ 5.352,00 $ 5.496,50 $ 5.644,91 $ 5.797,32 $ 5.953,85
Combustibles, Lubricantes y Repuestos $ 2.952,00 $ 3.031,70 $ 3.113,56 $ 3.197,63 $ 3.283,96
Mantenimiento $ 2.400,00 $ 2.464,80 $ 2.531,35 $ 2.599,70 $ 2.669,89
GASTOS ADMINISTRATIVOS $ 34.519,24 $ 35.451,26 $ 36.408,44 $ 37.391,47 $ 38.401,04
Sueldos Administrativos $ 32.702,64 $ 33.585,61 $ 34.492,42 $ 35.423,72 $ 36.380,16
Servicios Básicos $ 1.320,00 $ 1.355,64 $ 1.392,24 $ 1.429,83 $ 1.468,44
Materiales de Oficina $ 192,60 $ 197,80 $ 203,14 $ 208,63 $ 214,26
Útiles de Aseo $ 304,00 $ 312,21 $ 320,64 $ 329,29 $ 338,19
GASTOS DE VENTAS $ 7.268,30 $ 7.464,54 $ 7.666,09 $ 7.873,07 $ 8.085,64
Sueldos de Ventas $ 5.553,30 $ 5.703,24 $ 5.857,23 $ 6.015,37 $ 6.177,79
Publicidad $ 1.715,00 $ 1.761,31 $ 1.808,86 $ 1.857,70 $ 1.907,86
DEPRECIACIONES $ 3.098,00 $ 3.098,00 $ 3.098,00 $ 3.190,34 $ 3.190,34
Maquinaria y Equipo $ 199,80 $ 199,80 $ 199,80 $ 199,80 $ 199,80
Herramientas $ 125,60 $ 125,60 $ 125,60 $ 125,60 $ 125,60
Equipo de Cómputo $ 1.140,00 $ 1.140,00 $ 1.140,00 $ 1.232,34 $ 1.232,34
Equipo de Oficina $ 44,10 $ 44,10 $ 44,10 $ 44,10 $ 44,10
Muebles y Enseres $ 148,50 $ 148,50 $ 148,50 $ 148,50 $ 148,50
Vehículo $ 1.440,00 $ 1.440,00 $ 1.440,00 $ 1.440,00 $ 1.440,00
GASTOS FINANCIEROS $ 13.618,50 $ 10.846,50 $ 8.074,50 $ 1.232,34 $ 2.530,50
Amortización de Activo Diferido $ 451,50 $ 451,50 $ 451,50 $ 451,50 $ 451,50
Intereses de Préstamo $ 13.167,00 $ 10.395,00 $ 7.623,00 $ 4.851,00 $ 2.079,00
TOTAL DE COSTO DE PRODUCCIÓN $ 323.077,04 $ 328.576,78 $ 334.299,85 $ 336.274,47 $ 346.532,63
FUENTE: CUADRO 30, DEL 31 AL 42 Y DEL 46 AL 49, TASA DE INFLACIÓN AÑO 2013 (2,7%)
ELABORACIÓN: EL AUTOR
143
INGRESOS TOTALES
Los ingresos son producto de la venta de bienes y servicios que produce
el proyecto, en el presente caso por la venta de las quintas vacacionales.
Los ingresos a establecerse en la vida útil de la empresa como se indica a
continuación, se ha determinado principalmente el precio unitario de
venta.
P V = Costo Unitario + MU
Costo Unitario = Costo Total / Nro. de Productos
C.U.= $ 323.077,04 / 6
C.U. = $ 53.846,17
P.U.V. = C.U. + M.U.
P.U.V. = $ 53.846,17 + 40%
P.U.V. = $ 53.846,17 + $ 16.153,85
P.U.V. = $ 70.000,03
Una vez determinado el precio de venta de cada quinta de descanso para
el primer año, se proyecta para los 5 años de vida útil del proyecto y luego
se determina el presupuesto anual de ingresos, el cual detallamos en el
siguiente cuadro:
144
CUADRO 51: INGRESOS TOTALES
AÑO COSTOS TOTALES
QUINTAS DE DESCANSO
CONSTRUIDAS
COSTO X QUINTA
MARGEN DE UTILIDAD
(30%)
PRECIO DE VENTA X QUINTA
INGRESOS TOTALES
1 $ 323.077,04 6 $ 53.846,17 $ 16.153,85 $ 70.000,03 $ 420.000,16
2 $ 328.576,78 6 $ 51.340,12 $ 15.402,04 $ 66.742,16 $ 427.149,81
3 $ 334.299,85 7 $ 49.161,74 $ 14.748,52 $ 63.910,27 $ 434.589,80
4 $ 336.274,47 7 $ 46.704,79 $ 14.011,44 $ 60.716,22 $ 437.156,81
5 $ 346.532,63 8 $ 45.596,40 $ 13.678,92 $ 59.275,32 $ 450.492,41
FUENTE: CUADRO 22 Y CUADRO 50
ELABORACIÓN: EL AUTOR
ESTADO DE PÉRDIDAS Y GANANCIAS.
Documento Contable que presenta los resultados obtenidos en un período
económico, sean estos pérdidas o ganancias para lo cual compara los
rubros de ingresos con los egresos incurridos en un período, cuyos
resultados sirven para obtener mediante un análisis, conclusiones que
permitan conocer cómo se desenvuelve la empresa y hacer previsiones
para el futuro.
CUADRO 52: ESTADO DE PÉRDIDAS Y GANANCIAS
PERIODOS AÑO 1 AÑO 2 AÑO 3 AÑO 4 AÑO 5
INGRESO POR VENTAS $ 420.000,16 $ 427.149,81 $ 434.589,80 $ 437.156,81 $ 450.492,41
(-) COSTO TOTAL $ 323.077,04 $ 328.576,78 $ 334.299,85 $ 336.274,47 $ 346.532,63
(=) UTILIDAD BRUTA EN VENTAS $ 96.923,11 $ 98.573,03 $ 100.289,95 $ 100.882,34 $ 103.959,79
(-) 15% UTILIDAD A TRABAJADORES $ 14.538,47 $ 14.785,96 $ 15.043,49 $ 15.132,35 $ 15.593,97
(=) UTILIDAD ANTES DE IMPTO. RTA $ 82.384,65 $ 83.787,08 $ 85.246,46 $ 85.749,99 $ 88.365,82
(-) 25% DE IMPUESTO A LA RENTA $ 20.596,16 $ 20.946,77 $ 21.311,62 $ 21.437,50 $ 22.091,45
(=) UTILIDAD LIQUIDA DE EJERCICIO $ 61.788,48 $ 62.840,31 $ 63.934,85 $ 64.312,49 $ 66.274,36
(-) 5% RESERVA LEGAL $ 3.089,42 $ 3.142,02 $ 3.196,74 $ 3.215,62 $ 3.313,72
(=) UTILIDAD NETA PARA SOCIOS $ 58.699,06 $ 59.698,29 $ 60.738,10 $ 61.096,87 $ 62.960,65
FUENTE: CUADRO 50 Y CUADRO 51
ELABORACIÓN: EL AUTOR
145
COSTOS FIJOS Y VARIABLES.
COSTOS FIJOS.- Son aquellos que se mantienen constantes durante el
periodo completo de producción. Se incurre en los mismos por el simple
transcurso del tiempo y no varían como resultado directo de cambios en el
volumen.
COSTOS VARIABLES.- Son aquellas que varían en forma directa con los
cambios en el volumen de producción.
CUADRO 53: CLASIFICACIÓN DE LOS COSTOS EN FIJOS Y VARIABLES
COSTOS AÑO 1 AÑO 5
FIJO VARIABLE FIJO VARIABLE
COSTO PRIMO $ 0,00 $ 259.221,00 $ 0,00 $ 288.371,25
Materia Prima Directa $ 201.000,00 $ 223.603,11
Materia Prima Indirecta $ 18.600,00 $ 20.691,63
Mano de Obra Directa $ 33.319,80 $ 37.066,72
Mano de Obra Indirecta $ 6.301,20 $ 7.009,79
COSTO DE PRODUCCIÓN $ 5.352,00 $ 0,00 $ 5.953,85 $ 0,00
Combustibles, Lubricantes y Repuestos $ 2.952,00 $ 3.283,96
Mantenimiento $ 2.400,00 $ 2.669,89
GASTOS ADMINISTRATIVOS $ 34.519,24 $ 0,00 $ 38.401,04 $ 0,00
Sueldos Administrativos $ 32.702,64 $ 36.380,16
Servicios Básicos $ 1.320,00 $ 1.468,44
Materiales de Oficina $ 192,60 $ 214,26
Útiles de Aseo $ 304,00 $ 338,19
GASTOS DE VENTAS $ 7.268,30 $ 0,00 $ 8.085,64 $ 0,00
Sueldos de Ventas $ 5.553,30 $ 6.177,79
Publicidad $ 1.715,00 $ 1.907,86
DEPRECIACIONES $ 3.098,00 $ 0,00 $ 3.190,34 $ 0,00
Maquinaria y Equipo $ 199,80 $ 199,80
Herramientas $ 125,60 $ 125,60
Equipo de CÓMPUTO $ 1.140,00 $ 1.232,34
Equipo de Oficina $ 44,10 $ 44,10
Muebles y Enseres $ 148,50 $ 148,50
Vehículo $ 1.440,00 $ 1.440,00
GASTOS FINANCIEROS $ 13.618,50 $ 0,00 $ 2.530,50 $ 0,00
Amortización de Activo Diferido $ 451,50 $ 451,50
Interese de Préstamo $ 13.167,00 $ 2.079,00
TOTAL DE COSTO $ 63.856,04 $ 259.221,00 $ 58.161,38 $ 288.371,25
FUENTE: CUADRO 50
ELABORACIÓN: EL AUTOR
146
PUNTO DE EQUILIBRIO
El punto de equilibrio es un punto de balance entre ingresos y egresos
denominado por algunos autores como PUNTO MUERTO, porque en él
no hay ni pérdidas ni ganancias.
Cuando los ingresos y los gastos son iguales se produce el punto de
equilibrio, cuyo significado es que no existen utilidades ni pérdidas, es
decir, si vendemos menos que el punto de equilibrio tendremos pérdidas y
si vendemos más que el punto de equilibrio obtendremos utilidades.
Análisis del Punto de Equilibrio
El punto de equilibrio se calcula mediante dos métodos: matemáticamente
y gráficamente.
AÑO 1
MATEMÁTICAMENTE
EN FUNCIÓN DE LA CAPACIDAD INSTALADA
PE=
COSTO FIJO TOTAL X 100
VENTAS TOTALES - COSTO VARIABLE TOTAL
PE=
$ 63.856,04 X 100
$ 420.000,16 - $ 259.221,00
PE=
$ 63.856,04 X 100
$ 160.779,16
PE= 39,72 %
147
EN FUNCIÓN DE LAS VENTAS
PE=
COSTO FIJO TOTAL
1 - COSTO VARIABLE TOTAL
VENTAS TOTALES
PE=
$ 63.856,04
1 - $ 259.221,00
$ 420.000,16
PE=
$ 63.856,04 1 - 0,617192626
PE= $ 166.809,86
Gráfica 27: Punto de Equilibrio del año 1
FUENTE: CUADRO 51 y 53
ELABORACIÓN: EL AUTOR
148
Como se puede verificar en el gráfico en el año 1 la empresa obtendrá su
punto de equilibrio cuando trabaje con una capacidad instalada del
39,72% y cuando venda $ 166.809,86, pero como nuestra empresa
generar ingresos superiores a este (420.000,16) y trabaja con una
capacidad utilizada superior (75%), entonces se puede concluir que la
empresa desarrollará rentabilidad.
AÑO 5
MATEMÁTICAMENTE
EN FUNCIÓN DE LA CAPACIDAD INSTALADA
PE=
COSTO FIJO TOTAL X 100
VENTAS TOTALES - COSTO VARIABLE TOTAL
PE=
$ 58.161,38 X 100
$ 450.492,41 - $ 288.371,25
PE=
$ 58.161,38 X 100
$ 162.121,17
PE= 35,88 %
EN FUNCIÓN DE LAS VENTAS
PE=
COSTO FIJO TOTAL
1 - COSTO VARIABLE TOTAL
VENTAS TOTALES
PE=
$ 58.161,38
1 - $ 288.371,25
$ 450.492,41
PE=
$ 58.161,38 1 - 0,640124535
PE= $ 161.615,29
149
Gráfico 28: Punto de Equilibrio del año 5
FUENTE: CUADRO 51 y 53
ELABORACIÓN: EL AUTOR
Como se puede verificar en el gráfico en el año 1 la empresa obtendrá su
punto de equilibrio cuando trabaje con una capacidad instalada del
35,88% y cuando venda $161.615,29, pero como nuestra empresa
genera ingresos superiores a este (450.492,49) y trabaja con una
capacidad utilizada superior (95%), entonces se puede concluir que la
empresa desarrollará rentabilidad.
150
EVALUACIÓN ECONÓMICA
Para definir finalmente si se opta ejecutar el proyecto, es necesario contar
además del estudio financiero, con una base sólida y técnica que permita
con certeza tomar una u otra decisión; para ello se efectúa la evaluación
financiera del proyecto con al menos cinco indicadores: valor actual neto,
tasa interna de retorno, relación beneficio – costo, periodo de
recuperación de capital y análisis de sensibilidad del proyecto.
En base a dichos resultados se podrá determinar además la rentabilidad y
viabilidad financiera del proyecto. Esta es una de las fases más
importantes al momento de decidir la puesta en marcha del negocio y el
proyectista debe tener cautelosa determinación e interpretación ante cada
uno de los indicadores.
Para poder efectuar dicha evaluación es necesario contar primeramente
con el Flujo de Caja proyectado para todos los años de vida útil
determinados para el proyecto, considerando los ingresos y egresos
reales de dinero en la empresa si se pusiera en marcha.
Flujo de Caja
Para realizar la aplicación de algunos criterios de evaluación, se hace
necesario previamente estimar los flujos de caja.
El Flujo de Caja permite determinar la cobertura de todas las necesidades
de efectivo a lo largo de los años de vida útil del proyecto.
151
Para el caso de la creación de la nueva empresa inmobiliaria, tenemos el
siguiente flujo de caja:
CUADRO 54: FLUJO DE CAJA
PERIODOS AÑO 1 AÑO 2 AÑO 3 AÑO 4 AÑO 5
INGRESO POR VENTAS $ 420.000,16 $ 427.149,81 $ 434.589,80 $ 437.156,81 $ 450.492,41
(-) COSTO TOTAL $ 323.077,04 $ 328.576,78 $ 334.299,85 $ 336.274,47 $ 346.532,63
(=) UTILIDAD BRUTA EN VENTAS $ 96.923,11 $ 98.573,03 $ 100.289,95 $ 100.882,34 $ 103.959,79
(-) 15% UTILIDAD A TRABAJADORES $ 14.538,47 $ 14.785,96 $ 15.043,49 $ 15.132,35 $ 15.593,97
(=) UTILIDAD ANTES DE IMPTO. RTA $ 82.384,65 $ 83.787,08 $ 85.246,46 $ 85.749,99 $ 88.365,82
(-) 25% DE IMPUESTO A LA RENTA $ 20.596,16 $ 20.946,77 $ 21.311,62 $ 21.437,50 $ 22.091,45
(=) UTILIDAD LIQUIDA DE EJERCICIO $ 61.788,48 $ 62.840,31 $ 63.934,85 $ 64.312,49 $ 66.274,36
(+) DEPRECIACIONES $ 3.098,00 $ 3.098,00 $ 3.098,00 $ 3.190,34 $ 3.190,34
(+) AMORTIZACIONES $ 451,50 $ 451,50 $ 451,50 $ 451,50 $ 451,50
FLUJO NETO $ 65.337,99 $ 66.389,81 $ 67.484,35 $ 67.954,34 $ 69.916,21
FUENTE: CUADRO 50 Y CUADRO 51
ELABORACIÓN: EL AUTOR
VALOR ACTUAL NETO.
El método del Valor Actual Neto (VAN), consiste en determinar el valor
presente de los flujos de costos e ingresos generados a través de la vida
útil del proyecto.
Si el VAN es igual o mayor que cero, el proyecto o inversión es
conveniente, caso contrario no es conveniente.
Se tomó como base el 9,24% porque es el porcentaje del interés del costo
del préstamo realizado a la Corporación Financiera Nacional, así:
152
CUADRO 55: VALOR ACTUAL NETO
PERIODO FLUJO NETO
FACTOR ACTUALIZACIÓN
9,24% VALOR ACTUALIZADO
0 197.195,84 INVERSIONES AÑO 0 Y 4
1 65.337,99 0,915415599 59.811,41
2 66.389,81 0,837985718 55.633,72
3 67.484,35 0,767105198 51.767,60
4 67.954,34 0,702220064 47.718,90
5 69.916,21 0,6428232 44.943,76
Sumatoria valor actualizado 259.875,38
Inversión 197.195,84
VAN AL 9,24% 62.679,55
FUENTE: CUADROS 44, 47 Y 54
ELABORACIÓN: EL AUTOR
Como se observa el VAN es mayor que uno, por lo tanto el proyecto es
conveniente de ejecutarse.
TASA INTERNA DE RETORNO (TIR)
La TIR es la tasa de descuento (de interés) con la que el valor presente
de los egresos (incluida la inversión inicial) es igual al valor presente de
los ingresos netos.
Representa la rentabilidad media del dinero invertido durante la vida útil
de la empresa.
Los criterios para la toma de decisión si aceptar el proyecto o no son los
siguientes:
Si la TIR es mayor que el costo del capital debe aceptarse el proyecto.
Si la TIR es igual que el costo del capital es indiferente
Si la TIR es menor que el costo del capital debe rechazarse el
proyecto.
153
CUADRO 56: TASA INTERNA DE RETORNO
PERIODO FLUJO NETO
FACTOR ACTUALIZACIÓN
20,7%
VAN MENOR
FACTOR ACTUALIZACIÓN
20,8%
VAN MAYOR
0 197.195,84
1 65.337,99 0,828500414 54.132,55 0,82781457 54.087,74
2 66.389,81 0,686412936 45.570,83 0,685276962 45.495,41
3 67.484,35 0,568693402 38.377,90 0,567282253 38.282,67
4 67.954,34 0,471162719 32.017,55 0,469604514 31.911,66
5 69.916,21 0,390358508 27.292,39 0,388745459 27.179,61
Valor actualizado 197.391,22 Valor actualizado 196.957,09
Inversión 197.195,84 Inversión 197.195,84
VAN MENOR 195,38 VAN MAYOR -238,74
FUENTE: CUADROS 44, 47 Y 54
ELABORACIÓN: EL AUTOR
TIR = Tm + DT (
VAN menor )
VAN menor - VAN mayor
TIR = 20,7 + 0,1 ( 195,38 )
434,12
TIR = 20,75 %
En el presente proyecto la TIR es de 20.75 %, siendo esta superior a la
tasa de interés del crédito bancario (9,24%), por lo cual es conveniente la
realización del proyecto.
PERIODO DE RECUPERACIÓN DE CAPITAL
Consiste en el tiempo requerido para recuperar la inversión original, en
una medida de la rapidez con que el proyecto reembolsará el desembolso
original de capital.
154
Comúnmente los períodos de recuperación de la inversión o capital se
utilizan para evaluar las inversiones proyectadas. El período de
recuperación consiste en el número de años requeridos para recobrar la
inversión inicial.
En el siguiente cuadro se demuestra el tiempo requerido para que nuestra
empresa recupere la inversión inicial de capital.
CUADRO 57: PERIODO DE RECUPERACIÓN DE CAPITAL
Periodo Inversión
Flujo neto de caja
Flujo acumulado
0 197.195,84
1 65.337,99 65.337,99
2 66.389,81 131.727,80
3 67.484,35 199.212,15
4 67.954,34 267.166,49
5 69.916,21 337.082,70
FUENTE: CUADROS 44, 47 Y 54
ELABORACIÓN: EL AUTOR
PRI= a + (b - c)
d
DONDE: a = Año inmediato anterior en que se recupera la inversión.
b = Inversión Inicial c = Flujo de Efectivo Acumulado del año inmediato anterior en el que se recupera la inversión.
d = Flujo de efectivo del año en el que se recupera la inversión.
PRI =
2 + 197.195,84 - 131.727,80
67.484,35
PRI = 2,9701 PRI =
2 AÑOS
PRI = 0,9701 x 12 = 11,6415 = 11 MESES
PRI = 0,6415 x 30 = 19,244 = 19 DÍAS
La inversión del proyecto se la recuperará en 2 años, 11 meses y 19 días.
155
RELACIÓN BENEFICIO/COSTO
Este indicador financiero permite medir cuanto se conseguiría en dólares
por cada dólar invertido, se lo determina actualizando los ingresos y los
egresos.
Se debe tomar en cuenta los siguientes aspectos:
Si la relación Beneficio-Costo es mayor a uno se acepta el proyecto.
Si la relación Beneficio-Costo es menor a uno no se acepta el
proyecto
Si la relación Beneficio-Costo es igual a uno es indiferente.
CUADRO 58: RELACIÓN BENEFICIO-COSTO
PERIODO
ACTUALIZACIÓN COSTO TOTAL ACTUALIZACIÓN INGRESOS
COSTO ORIGINAL
FACT. ACTUALIZACIÓN
9,24%
COSTO ACTUALIZADO
INGRESO FACT.
ACTUALIZACIÓN 9,24%
INGRESO ACTUALIZADO
0 197.195,84
1 323.077,04 0,915415599 295.749,77 420.000,16 0,915415599 384.474,70
2 328.576,78 0,837985718 275.342,65 427.149,81 0,837985718 357.945,44
3 334.299,85 0,767105198 256.443,15 434.589,80 0,767105198 333.376,10
4 336.274,47 0,702220064 236.138,68 437.156,81 0,702220064 306.980,28
5 346.532,63 0,6428232 222.759,21 450.492,41 0,6428232 289.586,98
TOTAL COSTO ACTUALIZADO 1.286.433,46 INGRESO ACTUALIZADO 1.672.363,49
FUENTE: CUADROS NRO. 58, 61 Y 71
ELABORACIÓN: EL AUTOR
R B/C =
INGRESO TOTAL ACTUALIZADO
COSTO TOTAL ACTUALIZADO
R B/C = 1.672.363,49 = 1,30
1.286.433,46
La relación de beneficio - costo es de $ 1.30 lo que significa que por cada
dólar invertido en el proyecto se obtendrá un beneficio de $ 0.30 o el 40%.
156
ANÁLISIS DE SENSIBILIDAD
En el proyecto se ha estimado que las variaciones con mayor incertidumbre, son los costos y los ingresos, por lo tanto
se ha considerado determinar hasta qué punto la empresa soporta un incremento en los costos, lo cual se puede
apreciar en el siguiente cuadro:
CUADRO 59: ANÁLISIS DE SENSIBILIDAD CON UN INCREMENTO DEL 11,35% DE LOS COSTOS
PERIODO COSTO TOTAL
ORIGINAL
COSTO TOTAL
ORIGINAL 11,35%
INGRESO TOTAL
ORIGINAL
ACTUALIZACIÓN
FLUJO NETO
17,2% VAN
MAYOR
17,3% VAN
MENOR FACT.
ACTUALIZ. FACT.
ACTUALIZ. 0 -197.195,84 -197.195,84 1 323.077,04 359.746,29 420.000,16 60.253,87 0,853242321 51411,15 0,852514919 51367,322 2 328.576,78 365.870,24 427.149,81 61.279,57 0,728022458 44612,90 0,726781687 44536,86869 3 334.299,85 372.242,88 434.589,80 62.346,92 0,621179572 38728,63 0,619592231 38629,66852 4 336.274,47 374.441,62 437.156,81 62.715,19 0,530016699 33240,10 0,528211621 33126,89128 5 346.532,63 385.864,08 450.492,41 64.628,33 0,452232679 29227,04 0,450308287 29102,67476 23,99 -432,41 FUENTE: CUADROS 44, 47 Y 54
ELABORACIÓN: EL AUTOR
NTIR = Tm + DT (
VAN menor ) = 17,2 + 0,1 (
23,99 ) =
17,21
VAN menor - VAN mayor 456,40
Diferencias TIR = TIR Proyecto - Nueva TIR = 20,75 -17,21 = 3,54
Porcentaje de variación = Diferencia. TIR / TIR del proyecto = 3,54 / 20,75 = 17,06
Sensibilidad = Porcentaje de variación / Nueva TIR = 17,06 / 17,21 = 0,99174
Este resultado nos indica que el proyecto no se verá afectado por un incremento de los costos de hasta un 11,35%.
157
CUADRO 60: ANÁLISIS DE SENSIBILIDAD CON UNA DISMINUCIÓN DEL 8,73% DE LOS INGRESOS
PERIODO COSTO TOTAL
ORIGINAL
INGRESO TOTAL
ORIGINAL
INGRESO DISMINUIDO
EN UN 8,73%
ACTUALIZACIÓN
FLUJO NETO
17,2% VAN
MAYOR
17,3% VAN
MENOR FACT.
ACTUALIZ. FACT.
ACTUALIZ.
0 -197.195,84 -197.195,84
1 323.077,04 420.000,16 383.334,14 60.257,10 0,853242321 51413,91 0,852514919 51370,07628
2 328.576,78 427.149,81 389.859,63 61.282,85 0,728022458 44615,29 0,726781687 44539,25673
3 334.299,85 434.589,80 396.650,12 62.350,27 0,621179572 38730,71 0,619592231 38631,73982
4 336.274,47 437.156,81 398.993,02 62.718,55 0,530016699 33241,88 0,528211621 33128,66752
5 346.532,63 450.492,41 411.164,43 64.631,80 0,452232679 29228,61 0,450308287 29104,23523
34,57 -421,86
FUENTE: CUADROS 44, 47 Y 54
ELABORACIÓN: EL AUTOR
NTIR = Tm + DT (
VAN menor ) = 17,2 + 0,1 (
34,57 ) =
17,21
VAN menor - VAN mayor 456,43
Diferencias TIR = TIR Proyecto - Nueva TIR = 20,75 -17,21 = 3,54
Porcentaje de variación = Diferencia. TIR / TIR del proyecto = 3,54 / 20,75 = 17,05
Sensibilidad = Porcentaje de variación / Nueva TIR = 17,05 / 17,21 = 0,99096
Este resultado nos indica que el proyecto no se verá afectado por una disminución de los ingresos de hasta de un 8,73%
.
158
h. CONCLUSIONES.
Luego de cada estudio efectuado se determinan las siguientes
conclusiones:
En el Estudio de Mercado se pudo determinar que existe una
amplia demanda insatisfecha (1594 quintas de descanso), con lo
que el proyecto inmobiliario tendría un amplio mercado por cubrir.
En el Estudio Técnico se determinó que la capacidad utilizada para
el primer año de vida útil sería de 6 quintas de descanso, que
representa el 75% de la capacidad instalada (8 fincas
vacacionales), además se definió que la localización óptima de la
planta será en el Cantón Loja, parroquia Vilcabamba sector
Mollepamba - Yasanga y finalmente se definieron las
características técnicas más idóneas del proyecto, como:
distribución, procesos y recursos necesarios.
En el Estudio Administrativo se caracterizó la normativa legal que
regirá en la INMOBILIARIA MERINO CÍA. LTDA., así mismo se
determinó la estructura y organización idónea para la institución.
En el estudio financiero se estableció que la Inversión inicial será
de $193.088,04, que se financiará un 22% con el aporte de los
accionistas y el 78% restante con un crédito en la Corporación
Financiera Nacional por $150.000 al 9,24% anual por 5 años,
además para el primer año de vida útil del proyecto se generan
unos costos totales de $ 323.077,04, unos ingresos de
159
$420.000,16 y finalmente se definió que los ingresos y la capacidad
de la empresa superarán el Punto de Equilibrio calculado, por lo
que el producto inmobiliario desarrollará rentabilidad.
En la evaluación económica se obtuvo un VAN de $ 62.679,55, se
obtuvo también una TIR de 20,75% superior al 9,24% del costo de
capital, además la inversión se recuperará en 2 años, 11 meses y
19 días, se determinó así mismo, una Relación Beneficio-Costo de
1,30 y finalmente se definió que el proyecto soportará hasta un
incremento de 11,35% de los costos y una disminución hasta
8,73% de los ingresos; por lo que todos los resultados de la
evaluación económica son positivos y favorables para la creación
del proyecto inmobiliario.
De acuerdo a los resultados obtenidos en el Estudio de Mercado, en el
Técnico, en el Administrativo, en el Financiero y en la Evaluación
Económica, se puede concluir de forma general, que, es factible la
creación DE UN PROYECTO INMOBILIARIO PARA LA
CONSTRUCCIÓN DE QUINTAS DE DESCANSO CON CASA DE
MADERA EN LA PARROQUIA VILCABAMBA Y SU
COMERCIALIZACIÓN EN EL CANTÓN LOJA.
160
i. RECOMENDACIONES.
Conforme a los resultados obtenidos de cada uno de los estudios
efectuados se hace necesario recomendar lo siguiente:
Se implemente un proyecto inmobiliario para la construcción de
quintas de descanso con casa de madera en la parroquia
Vilcabamba y su comercialización en el cantón Loja.
Es necesario definir estrategias de mercado óptimas para el
ingreso del nuevo proyecto y así ganar un espacio en el mercado
inmobiliario del cantón Loja.
Se hace imprescindible la generación de emprendimiento y la
creación de nuevas ideas de inversión que permitan desarrollar el
sector empresarial del cantón Loja.
161
j. BIBLIOGRAFÍA.
Libros y Documentos
Asociación de fabricantes y constructores de casas de madera,
Proceso constructivo de una casa de madera, Madrid, 2013.
Baca Urbina Gabriel (1997). Evaluación de Proyectos 2. Edición
McGraw-Hill. México, D. F.
Bell, Martín L. (1971). Mercadotecnia, Conceptos y Estrategias”.
Edit. Continental S.A., México.
INEC, Encuesta de estratificación de nivel socioeconómico
NSE, Diciembre de 2011.
INEC, Resultados del Censo 2010 de población y vivienda en el
Ecuador, fascículo provincial Loja.
Jenner F. Alegre (1995). Formulación y Evaluación de Proyectos
de Inversión. Ediciones e Impresiones Gráficas América S.R.L. Jr.
Loreto No. 1696-Beña.
Maldonado Arias Fernando (2011). Formulación y Evaluación de
Proyectos”. Universidad de Cuenca.
VÁSQUEZ, Víctor Hugo (1985). Organización Aplicada. 1era Ed.,
Quito-Ecuador.
Internet
http://www.casasdemaderahoy.com/tag/casas-de-madera.html
162
k. ANEXOS.
ANEXO 1: FORMATO DE ENCUESTA PARA LOS POTENCIALES
DEMANDANTES
UNIVERSIDAD NACIONAL DE LOJA MODALIDAD DE ESTUDIOS A DISTANCIA CARRERA DE ADMINISTRACIÓN DE EMPRESAS
Como Egresado de la Carrera de Administración de Empresas me encuentro empeñado en elaborar un “ESTUDIO DE FACTIBILIDAD PARA LA CREACIÓN DE UN PROYECTO INMOBILIARIO PARA LA CONSTRUCCIÓN DE QUINTAS DE DESCANSO CON CASA DE MADERA EN LA PARROQUIA VILCABAMBA Y SU COMERCIALIZACIÓN EN EL CANTÓN LOJA”, para lo cual le solicito de
la manera más comedida y respetuosa se digne contestar las siguientes preguntas:
1. ¿Posee Usted una Quinta de descanso?
SI ( ) NO ( )
2. ¿Está Usted interesado en adquirir una Quinta de descanso?
SI ( ) NO ( )
3. ¿Qué precio estaría dispuesto a pagar por su Quinta de descanso?
De $50.000 a $70.000 ( )
De $70.001 a $90.000 ( )
De $90.001 a $110.000 ( )
De $110.001 a $130.000 ( )
4. ¿Qué comodidades desearía Usted que posea la quinta de descanso?
Casa de Madera de un piso con tres dormitorios, sala, comedor cocina, dos baños y hall ( )
163
Casa de Madera de dos pisos con cuatro dormitorios, sala, comedor cocina, tres baños y hall ( )
Cancha de uso múltiple de fulbito y vóley de cemento ( )
Cancha de uso múltiple de fulbito y vóley de pasto natural ( )
Piscina amplia y piscina pequeña ( )
Piscina mediana y piscina pequeña ( )
Hidromasaje ( )
Sauna ( )
Otros:…………………………………………………………………………
5. ¿Si se implementara un proyecto inmobiliario para la construcción de quintas de descanso con casa de madera y todas las comodidades que usted desea en la parroquia Vilcabamba, estaría dispuesto a adquirir una de ellas?
SI ( ) NO ( )
6. ¿En qué sector de la parroquia Vilcabamba le gustaría que se encuentre ubicada la quinta de descanso?
Sector Cucanamá-Linderos ( )
Sector Yamburara. ( )
Sector San José. ( )
Sector Mollepamba-Yasanga ( )
Sector Izhcayluma ( )
7. ¿Por qué medio de publicidad le gustaría conocer este proyecto inmobiliario? Marque solo una de las siguientes opciones.
Televisión. ( )
Radio. ( )
Periódico. ( )
Internet ( )
Hojas Volantes ( )
Gracias por su colaboración
164
ANEXO 2: FORMATO DE ENCUESTA PARA LOS OFERENTES
UNIVERSIDAD NACIONAL DE LOJA MODALIDAD DE ESTUDIOS A DISTANCIA CARRERA DE ADMINISTRACIÓN DE EMPRESAS
Como Egresado de la Carrera de Administración de Empresas me encuentro empeñado en elaborar un “ESTUDIO DE FACTIBILIDAD PARA LA CREACIÓN DE UN PROYECTO INMOBILIARIO PARA LA CONSTRUCCIÓN DE QUINTAS DE DESCANSO CON CASA DE MADERA EN LA PARROQUIA VILCABAMBA Y SU COMERCIALIZACIÓN EN EL CANTÓN LOJA”, para lo cual le solicito de la manera más comedida y respetuosa se digne contestar las
siguientes preguntas:
1. ¿Posee su empresa/Usted un proyecto inmobiliario de quintas vacacionales en la parroquia Vilcabamba o sus alrededores?
SI ( ) NO ( )
2. ¿Cuántas quintas vacacionales por vender posee su proyecto inmobiliario?
De 1 a 10 ( )
De 11 a 20 ( )
De 21 a 30 ( )
Otro:……………………………
3. ¿Qué comodidades para los clientes poseen las quintas de descanso que oferta?
Casa de Madera de un piso ( )
Casa de Madera de dos pisos ( )
Casa de Cemento de un piso ( )
Casa de Cemento de dos pisos ( )
Cancha de uso múltiple de cemento ( )
Cancha de uso múltiple de pasto natural ( )
Piscina amplia ( )
Piscina mediana ( )
Piscina pequeña ( )
Hidromasaje ( )
Sauna ( )
Otros:…………………………………………………………………………
165
4. ¿A qué precio oferta sus Quintas de descanso?
De $50.000 a $70.000 ( )
De $70.001 a $90.000 ( )
De $90.001 a $110.000 ( )
De $110.001 a $130.000 ( )
5. ¿En qué sector de la parroquia Vilcabamba están ubicadas sus quintas de descanso?
Sector Cucanamá-Linderos ( )
Sector Yamburara. ( )
Sector San José. ( )
Sector Mollepamba-Yasanga ( )
Sector Izhcayluma ( )
6. ¿Qué medio de Publicidad utiliza usted para promocionar sus quintas vacacionales?
Televisión. ( )
Radio. ( )
Periódico. ( )
Internet ( )
Hojas Volantes ( )
Gracias por su colaboración
166
ÍNDICE
CERTIFICACIÓN ............................................................................................................... ii
AUTORÍA ........................................................................................................................ iii
CARTA DE AUTORIZACIÓN .............................................................................................. iv
DEDICATORIA .................................................................................................................. v
AGRADECIMIENTO ......................................................................................................... vi
a. TÍTULO. ................................................................................................................... 1
b. RESUMEN. ............................................................................................................... 2
ABSTRACT ................................................................................................................ 4
c. INTRODUCCIÓN. ...................................................................................................... 6
d. REVISIÓN DE LITERATURA. ....................................................................................... 8
e. MATERIALES Y MÉTODOS. ..................................................................................... 30
f. RESULTADOS. ........................................................................................................ 37
g. DISCUSIÓN. ........................................................................................................... 50
h. CONCLUSIONES. .................................................................................................. 158
i. RECOMENDACIONES. .......................................................................................... 160
j. BIBLIOGRAFÍA. ..................................................................................................... 161
k. ANEXOS. .............................................................................................................. 162
ÍNDICE ................................................................................................................. 166