evaluarea intrep. buc sinteza

UNIVERSITATEA SPIRU HARET

Prof.univ.dr.Tnase Ion

2011

Evaluarea entitii

CUPRINSPagina

Cap.I.Conceptele definitorii privind metodologia evaluriientitii 51.1.Conceptul de proprietate,de lucru i de bun. 51.2.Conceptul de afacere. 81.3.Conceptul de evaluare a entitii. 111.4.Conceptele i principiile metodologice ale evalurii. 131.4.1..Principalele concepte utilizate n evaluare. 131.4.2..Principiile fundamentale de evaluatere. 211.5.Clasificarea, necesitatea i etapele evalurii entitii. 221.5.1.Clasificarea evalurilor. 221.5.2.Necesitatea evalurii entitilor 241.5.3.Etapele realizrii unei misiuni de evaluare. 26Cap.II.Diagnosticul sursa informaiilor necesare evaluriientitii 282.1.Diagnosticul juridic. 282.2.Diagnosticul commercial. 322.3.Diagnosticul ethnic, tehnologic i de exploatare 432.4.Diagnosticul managementului 492.5.Diagnosticul potenialului uman 512.6.Diagnosticul financiar contabil 58Cap.III.Evaluarea entitii. 903.1.Abordarea pe baz de active. 923.2.Abordarea pe baz de venit . 1033.3.Abordarea prin comparaii de pia 114Cap.IV.Evaluarea proprietilor imobiliare 1194.1. Noiuni generale 1194.2.Evaluarea economic a terenurilor 1194.2.1.Metoda valorii economice dat de cea mai bun utilizare aterenului 1204.2.2.Metoda comparaiei vnzrilor 1214.2.3.Metoda parcelrii i dezvoltrii 1224.2.4.Metoda capitalizrii rentei funciare 1234.2.5.Metoda repartizrii(alocrii) 1234.2.6.Metoda extraciei 1244.2.7.Metoda rezidual a terenului 1244.3.Abordri i metode aplicate n evaluarea cldirilor 1254.3.1.Abordarea prin comparaia vnzrilor 1264.3.2.Abordarea evalurii construciilor prin costuri 1274.3.2.1.Metoda comparaiilor unitare 129

Evaluarea entitii

4.3.2.2.Metoda costurilor segregate 1304.3.2.3.Metoda devizelor 1304.4.Deprecierea cumulat 1314.4.1.Estimarea deprecierii cumulate 1314.4.2.Metode de estimare 132Cap.V.Raportarea, angajarea i contractarea unei lucrri deevaluare 1344.1.Raportul de evaluare 1344.2.Angajarea i contractarea unei lucrri de evaluare. 139Bibliografie selectiv 142

Conceptele definitorii privind metodologia evalurii entitii

5

CAPITOLUL ICONCEPTELE DEFINITORII PRIVIND

METODOLOGIA EVALURII AFACERILOR

1.1. Conceptul de proprietate, de lucru i de bun.Comitetul pentru Standarde Internaionale de Evaluare recunoate

urmtoarele patru tipuri de proprietate: proprietatea imobiliar, proprietateamobiliar (bunuri mobile), ntreprinderi i active financiare.

Proprietatea imobiliar Drepturile reale imobiliare se exercitasupra unui bun imobil. Acest drept este nregistrat ntr-un document formal,de exemplu un titlu de proprietate sau un contract de nchiriere. Proprietateaeste un concept juridic distinct de bunul imobil, care este un activ fizic.Dreptul de proprietate imobiliar are urmtoarele atribute: posesia, folosina idispoziia. Acestea includ dreptul de a utiliza, de a ocupa, de a vinde, de anchiria, de a testa (a lsa motenire), de a dona sau de a alege de a exercitaoricare sau nici unul dintre acestea. n anumite situaii, un anumit atribut poatefi separat i transferat, nchiriat sau nstrinat, n condiiile legii.

Proprietatea asupra bunurilor mobile se refer la proprietateaasupra unui bun, altul dect o proprietate imobiliar. Aceste bunuri pot ficorporale sau necorporale, de exemplu, o crean sau un brevet de invenie.Proprietatea mobiliar corporal reprezint drepturile asupra unui activ care nueste ataat n mod permanent de o proprietate imobiliar i este caracterizat, ngeneral, prin mobilitatea sa. Exemple de bunuri mobile sunt: obiecteidentificabile, portabile i corporale, considerate de ctre publicul larg dreptpersonale,( mobilier, colecii, aparate). Activele curente ale unei ntreprinderi,stocurile i obiectele de inventar sunt considerate proprietate mobil.

O ntreprindere (afacere) este o entitate comercial, industrial, deservicii sau financiar care desfoar o activitate economic. ntreprinderilesunt, n general, uniti distincte de exploatare, generatoare de profit i care


6

furnizeaz clienilor produse sau servicii.Activele financiare rezult din divizarea legal a proprietii asupra

ntreprinderii sau proprietii imobiliare (de exemplu: asocieri, societicomerciale, societi mixte, coproprietatea), dintr-un drept opional de a vindesau cumpra o proprietate (de exemplu: imobiliar, aciuni sau alteinstrumente financiare) la un pre dat i ntr-o perioad stabilit sau princrearea unor instrumente investiionale bazate pe un pachet de activeimobiliare. Proprietatea poate fi divizat legal pentru a crea asocieri, n caredou sau mai multe persoane dein n comun o proprietate sau o ntreprinderei i mpart profiturile sau pierderile acesteia.

Activele financiare sunt active necorporale i pot include:- drepturile inerente deinerii unei ntreprinderi sau proprieti,

respectiv de a folosi, ocupa, vinde, nchiria sau administra;- drepturile inerente din cadrul unui contract care garanteaz o opiune

de a cumpra, sau unei nchirieri cu opiune de cumprare, opiuni care pot fiexercitate sau nu;

- drepturile inerente deinerii unui pachet de aciuni sau obligaiuni (deexemplu, de a pstra acest pachet sau de a-l vinde).

Prin lucru se nelege tot ceea ce se afl n natur, fiind perceptibilprin simurile noastre, avnd deci o existen material. n sens juridic, pentruca un lucru s devin bun, este necesar ca acesta s fie util omului, s aib ovaloare economic i s fie susceptibil de apropriere, sub forma unor drepturice intr n compunerea unui patrimoniu, fie a unei persoane fizice, fie a uneipersoane juridice. Exemple de lucruri: aerul atmosferei, lumina soarelui; deisunt lucruri utile, chiar indispensabile pentru om, totui ele nu pot dobndicalitatea de bun n sens juridic, ntruct nu au o valoare economic i nu suntsusceptibile de apropriere.

Avnd n vedere prevederile vechiului cod civil ,,n sens restrns, prinbunuri se neleg lucrurile i animalele la care pot exista drepturi i obligaiipatrimoniale. ,,n sens larg, prin bun se neleg att lucrurile i animalele, ct idrepturile privitoare la acele lucruri.

n funcie de natura lor i de calificarea dat de lege, bunurile se mpartn:

1.bunuri imobile (nemictoare), sunt acele bunuri care au o aezarefix i stabil (pmntul, cldirile i, n general, tot ceea ce este legat de sol):

2.bunuri mobile (mictoare), sunt acele bunuri care nu au o aezare


7

fix i stabil, fiind susceptibile de deplasare de la un loc la altul, fie prin elensele, fie cu concursul unei fore strine (animalele, lucrurile separate de sol,creanele, bunuri necorporale etc.).

Clasificarea bunurilor n mobile i imobile are ca fundament mbinareaa dou criterii, cel fizic (natura bunurilor) i cel economic (valoareabunurilor).

Prin bunuri conform Codului Civil Legea nr.287 /2009.- ,,Suntbunuri lucrurile, corporale sau necorporale, care constituie obiectul unui dreptpatrimonial.

Bunurile sunt mobile sau imobile. Potrivit dispoziiilor Codului Civilart.537,, Bunurile imobile, sunt imobile terenurile, izvoarele i cursurile deap, plantaiile prinse n rdcini, construciile i orice alte lucrri fixate npmnt cu caracter permanent, platformele i alte instalaii de exploatare aresurselor submarine situate pe platoul continental, precum i tot ceea ce, nmod natural sau artificial, este ncorporat n acestea cu caracter permanent.

Iar n conformitate cu prevederile art. 538 ,,Bunurile care rmn saudevin imobile.

1. Rmn bunuri imobile materialele separate n mod provizoriu de unimobil, pentru a fi din nou ntrebuinate, att timp ct sunt pstrate n aceeaiform, precum i prile integrante ale unui imobil care sunt temporar detaatede acesta, dac sunt destinate spre a fi reintegrate.

2.Materialele aduse pentru a fi ntrebuinate n locul celor vechi devinbunuri imobile din momentul n care au dobndit aceast destinaie.

Conform prevederilor Codului Civil bunurile mobile sunt,, Bunurile pecare legea nu le consider imobile sunt bunuri mobile. Sunt bunuri mobile iundele electromagnetice sau asimilate acestora, precum i energia de orice felproduse, captate i transmise, n condiiile legii, de orice persoan i puse nserviciul su, indiferent de natura mobiliar sau imobiliar a sursei acestora.

Categoriile de bunuri mobile sunt urmtoarele :a) bunurile mobile prin anticipaie, Codul civil art.540

menionez:,,Bogiile de orice natur ale solului i subsolului, fructeleneculese nc, plantaiile i construciile ncorporate n sol devin mobile prinanticipaie, atunci cnd, prin voina prilor, sunt privite n natura lorindividual n vederea detarii lor. Pentru opozabilitate fa de teri, estenecesar notarea n cartea funciar .

b) bunurile fungibile i bunurile nefungibile, Codul civil art.543


8

menionez:,, Bunurile sunt fungibile sau nefungibile. Sunt fungibile bunuriledeterminabile dup numr, msur sau greutate, astfel nct pot fi nlocuiteunele prin altele n executarea unei obligaii.

Prin act juridic, un bun fungibil prin natura sa poate fi considerat canefungibil.

c) bunurile consumptibile i bunurile neconsumptibile, Codul civilart.544 menionez: ,,Bunurile sunt consumptibile sau neconsumptibile. Suntconsumptibile bunurile mobile a cror ntrebuinare obinuit implicnstrinarea sau consumarea substanei.

Un bun consumptibil prin natura sa poate deveni neconsumptibil dac,prin act juridic, i se schimb ntrebuinarea.

d) bunurile divizibile i bunurile indivizibile, Codul civil art.545menionez: Bunurile sunt divizibile sau indivizibile. Bunurile care nu pot fimprite n natur fr a li se schimba destinaia sunt bunuri indivizibile. Prinact juridic, un bun divizibil prin natura lui poate fi considerat indivizibil.

e) bunurile principale i bunurile accesorii, Codul civil art.546menionez: Bunul care a fost destinat, n mod stabil i exclusiv, ntrebuinriieconomice a altui bun este accesoriu att timp ct satisface aceast utilizare.Destinaia comun poate s fie stabilit numai de proprietarul ambelor bunuri.

Dac nu se prevede altfel, bunul accesoriu urmeaz situaia juridic abunului principal, inclusiv n caz de nstrinare sau de grevare a bunuluiprincipal.

ncetarea calitii de bun accesoriu nu poate fi ns opus unui ter carea dobndit anterior drepturi privitoare la bunul principal.

Separarea temporar a unui bun accesoriu de bunul principal nu inltur aceast calitate.

Drepturile unui ter privitoare la un bun nu pot fi nclcate printransformarea acestuia n bun accesoriu.

1.2. Conceptul de afacere .Conform dicionarului limbii romne, afacerea este definit ca fiind o

treab, ndeletnicire, ocupaie", ntr-o alt interpretare, afacerea reprezinttiina social de a conduce oamenii astfel nct acetia s organizeze i sdesfoare o producie care s asigure ndeplinirea obiectivelor legate deprofit.

Deci afacerea poate fi o entitate recunoscut legal, concretizat, ntr-osocietate comercial (nteprindere-afacere, denumire dat prin Standardele


9

Internaionale de Evaluare) unde membrii acesteia se organizeaz pe bazaexperienei i abilitii lor de a aduce inovare economic, social itehnologic n scopul obinerii de profit. Proprietarii i membrii afaceri au caobiectiv principal obinerea unui rezultat financiar n schimbul muncii lor i ariscului acceptat, investind efort i bani fr a se atepta la un succes sigur.Aadar, afacerea este efortul organizat al unor indivizi de a produce i vindebunuri i servicii care satisfac cerinele societii pentru obinerea unui profit.

O afacere prezint cel puin dou obiective fundamentale:-s reziste pe pia un timp indefinit, nfruntnd concurena,

sindicatele, autoritile, luptnd cu propriile ineficiene, evalund riscurile iasigurndu-se mpotriva lor;

-s realizeze un profit, respectiv s maximizeze avantajeleproprietarilor afacerii, ntreprinztorilor, acionarilor sau patronilor.

Entitatea este constituit din una sau mai multe persoane ce desfoaractiviti comune, nfiinarea acesteia i are logica n realizarea unorobiective. Entitatea i desfoar activitatea pe baza unui plan folosindresurse umane, financiare, materiale i informaionale i este administrat de oechip managerial. Entitile se regsesc reglementate, sub diferite forme idenumiri, prin legislaia n vigoare.

Pentru activitile productive, industriale,comerciale de exemplu,entitate este societatea comercial, pentru subdiviziunile activitii comerciale- magazinul, pentru activiti de nvmnt - colile i universitile, pentruactiviti culturale - teatrele, muzeele, pentru activiti sportive - cluburile,federaiile etc.

Aceste forme de organizare dispun de un patrimoniu, alctuit dinactive corporale i necorporale, a cror valoare sufer modificri n timp. Attactivitile desfurate, ct i valoarea de pia a organizaiei se afl i subincidena factorilor exogeni, care provin din mediul ambiant n care activeaz.Aceti factori sunt ntr-o continu schimbare, organizaiile pot desfuraactiviti eficiente numai n msura n care cunosc influena factorilor internii externi organizaiei i au capacitatea de a se adapta la schimbrile acestora.Din aceast cauz n misiunile (cercetrile) de evaluare, este necesar s se inseama i de aportul factorilor interni i externi la dimensiunea valoriiorganizaiei.Factorii externi al entitii, formai din macrosistemul imegasistemul n care activeaz, sunt reprezentai de beneficiari, furnizori,


10

concureni, piee de capital, instituii financiare, uniunile sindicale etc, care potinfluena mrimea valorii de pia a organizaiei.

Avnd n vedere Standardele Internaionale de Evaluare ,,ontreprindere (afacere) este o entitate comercial, industrial, de servicii saufinanciar care desfoar o activitate economic. ntreprinderile sunt, ngeneral, uniti distincte de exploatare, generatoare de profit i care furnizeazclienilor produse sau servicii. Strns legat de conceptul de ntreprindere seutilizeaz i termenii de companie operaional, care este o afacere cu oactivitate economic de producie, vnzare sau comercializare a unui produssau serviciu, i de continuitatea activitii, care se refer la o entitate care iva continua activitatea n viitorul previzibil, fr intenia sau nevoia de a filichidat sau de a-i reduce n mod semnificativ activitatea.

Intreprinderile sunt entiti infiinate n mod legal i se pot mpri ndou categorii:

- n prima categorie intr personele fizice autorizate, inteprinderileindividuale, inteprinderile familiale, asocierile n participaiune, societile nnume colectiv sau n comandit simpl.

- n cea de-a doua categorie sunt societile comerciale nchise i celedeschise, ale cror aciuni sunt accesibile publicului prin intermediul uneipiee.

Alte forme legale de ntreprinderi pot include grupuri de ntreprinderi,n care controlul este incredinat unor administratori i entiti multiple carepresupun combinarea dintre societatea mam i filiale.ntreprinderile au ogam larg de activiti economice i aparin fie sectorului privat, fie celui destat i includ printre altele: industria, comerul cu ridicata i cu amnuntul,industria hotelier, asistena medical i serviciile financiare, juridice,educaionale sau sociale,etc.

Sunt ntreprinderile care furnizeaz publicului servicii deinfrastructur, de exemplu utilitile publice, n multe ri sunt controlate destat, dar nu se afl n proprietatea acestuia.

Proprieti precum hoteluri, staii de benzin, restaurante, teatre saucinematografe, numite i proprieti asimilate cu o ntreprindere, proprietigeneratoare de afaceri sau entiti operaionale distincte sunt evaluate lavaloarea de pia, dar valoarea lor de pia include valoarea componenteloracestora: teren, cldiri, bunuri mobile, active necorporale i afacerea n sine.


11

Deoarece aceste proprieti se vnd, n mod uzual, ca un tot unitar operaional,poate fi dificil identificarea separat a valorii terenului,

Din definiiile de mai sus concluzionm c organizaiile ntrunesc toatecaracteristicile unei afaceri. De aceea, n cursul nostru, evaluarea afacerilor serefer la evaluarea organizaiilor.

1.3. Conceptul de evaluare a entitilorDin punct de vedere conceptual, valoarea este creat i susinut de

interaciunea a patru factori care sunt asociai cu orice produs, serviciu saumarf. Acetia sunt utilitatea, raritatea, dorina i puterea de cumprare.Funcionarea principiului economic al cererii i ofertei reflect interaciuneacomplex a celor patru factori ai valorii. Oferta unui bun sau serviciu esteinfluenat de utilitatea sa i de solicitarea sa.

Disponibilitatea unui bun sau serviciu este limitat de raritatea sa i deputerea efectiv de cumprare a potenialilor consumatori. Cererea pentru unbun sau serviciu este, de asemenea, creat de utilitatea sa, influenat deraritatea i de solicitarea sa i limitat de puterea de cumprare.

Utilitatea pentru care un bun sau serviciu a fost produs, ca i raritateasau disponibilitatea redus a bunului sau serviciului sunt considerate factori aiofertei. Preferinele consumatorilor i puterea lor de cumprare, care reflectdorina de a avea bunul sau serviciul i stabilesc accesibilitatea acestora, suntconsiderate factori ai cererii.Evalurile sunt elaborate pe baza valorii de pia a unui activ sau pe bazediferite de valoarea de pia. Toate evalurile utilizeaz conceptele de pia,pre, cost i valoare.Aceste concepte sunt relevante att pentru evalurile pe baza valorii de pia,ct i pentru cele efectuate pe criterii care nu au legtur cu piaa.

Conform Standardelor Inernaionale de Evaluare, evaluarea reprezintprocesul de estimare a valorii, respectiv actul sau procesul prin care se ajungela o opinie sau la o estimare a valorii unei nteprinderi sau participaii laaceasta. ntr-o abordare global, evaluarea poate fi definit ca un ansamblu detehnici, procedee i metode prin care se estimeaz valoarea de pia a unuibun, a unui grup de active sau a totalitii activelor corporale i necorporale,indiferent dac acestea aparin unei organizaii, unei ramuri economice sausunt distincte.

Conform acestor definiii rezult c evaluarea este un proces complexde estimare a valorii care presupune att elemente de tiin a evalurii, ct i


12

elemente de profesonalitate a evaluatorului, respectiv de raionamentulprofesional n evaluare.Dac valoarea reflect rezultatul unei judeci care se bazeaz pe o estimare,pe analize, calcule sau expertize, evaluarea vizeaz tocmai stabilirea valoriiafacerii (organizaiei) la un moment dat, msurarea avuiei reale i apotenialului acesteia de a-i mri bogia n viitor.n practica curent ntlnim situaii n care specialistul este solicitat sevalueze att o organizaie n ansamblul su, ct i active ale acesteia luate nmod individual (o instalaie, o main-unealt etc.) sau proprieti imobiliare,mobiliare corporale sau necorporale. De aceea n activitatea de evaluare esteutil abordarea obiectivului de pe o poziie sistemic.Pentru realizarea uneu misiuni de evaluare se folosesc trei moduri de abordarecrora le corespund metode i proceduri specifice: abordarea pe baz de active(patrimonial), pe baz de venit, prin comparaii de pia. Metodele sunt deesen contabil (activul net) sau financiar (metodele bazate pe venituri, cashflow, bursiere). n cazul evalurii prin comparaii de pia, informaiile pentrugsirea organizaiilor cu care se va opera se culeg din tranzaciile anterioare cuuniti similare celei care se evalueaz de pe pieele de valori mobiliare etc.

Obiectul evalurii l constituie bunurile active care ntrunesc toatecondiiile de a funciona i produce rezultate economice pe o perioadandelungat de timp. Este limpede c un activ care nu poate fi efectiv utilizatde un subiect pentru scopuri economice nu are valoare de pia. Aadarcapacitatea de a genera venituri sau drepturi este condiia fundamental pentruformarea valorii patrimoniale la elementele de activ.

n ceea ce privete primatul n contribuia pe care o au elementele laformarea valorii, exista dou concepii:

-o concepie static, de esen contabil, potrivit creia valoarea uneiorganizaii este dat de valoarea net corectat a activelor ce o compun, aacum a fost nregistrat n documentele contabile, din care se scad datoriile;

-o concepie dinamic, de esen financiar, conform creia organizaiaeste o investiie i ca urmare valoarea acesteia este determinat de efectele(profit, dividende, cash flow, goodwill) ce vor fi realizate ntr-o perioad detimp i actualizate la momentul evalurii.

Practica evalurii a demonstrat c valoarea unei organizaii esteasigurat att de activele componente, ct i de randamentul cu care acesteasunt folosite. De aceea n studiul de evaluare se va ine seama de ambele


13

concepii. Alegerea valorii finale sau a segmentului de valori, dintre valorilestabilite prin metodele aparinnd celor trei tipuri de abordri, revineevaluatorului, care va trebui s explice n raportul final de evaluarecorectitudinea orientrii i s o demonstreze.Pe baza experienei acumulat , se apreciaz c evaluarea, ca disciplin este otiin, justificat de existena unei metodologii bine definit care, cel puin nparte, i-a demonstrat fezabilitatea i n cadrul altor tiine, precum i delegislaia specific i standardele naionale i internaionale pe care se bazeazstudiile de evaluare.n practica evalurii exist adesea diferene ntre plaja de valori rezultat ntr-un studiu de evaluare a unui bun i preul efectiv oferit sau obinut, aceastsituaie nu diminueaz cu nimic caracterul tiinific al disciplinei. Diferena nuse datoreaz impreciziei n calcule, ci mai de grab unor elemente specificenegocierii n cadrul schimbrii proprietii. Valoarea stabilit de evaluator esterezultatul unor calcule riguroase, impuse de metodele folosite, aceasta nu esteun fapt n sine, ci doar o opinie, o prere la care a ajuns evaluatorul, in timp cepreul este un fapt real, tangibil, rezultat al unei negocieri.Preul se afl sub incidena unor criterii subiective, cum sunt dorina de avinde i de a cumpra, experiena echipei care negociaz tranzacia, coninutuldocumentelor prezentate la licitaie etcn concluzie evaluarea organizaiei este o activitate foarte complex, ntructpresupune cunoaterea i utilizarea unor informaii din domenii diverse cumsunt juridic, econmico-financiar, tehnic, previziune micro imacroeconomic, precum i respectarea unui cadru metodologic i legislativaprobat.Tocmai datorit complexitii procesului de evaluare i pentru eliminareasubiectivismului generat de interesele diferite ale celor doi parteneri: vnztor- cumprtor, n rile dezvoltate din occident au fost nfiinate, nc dinsecolul trecut, firme specializate n evaluare, care folosesc un instrumentarmetodologic adecvat

1.4. Conceptele i principiile metodologice ale evalurii1.4.1. Principalele concepte utilizate n evaluare sunt proprietatea,

preul, costul, piaa, valoarea.Proprietatea reprezint puterea sau prerogativa recunoscut titularului

de Constituie i de reglementrile legale n materie, de a poseda, folosi idispune de bunul care face obiectul dreptului n limite legale. Aadar dreptul


14

de proprietate nu trebuie confundat cu obiectul proprietii, respectiv terenuri,cldiri, bunuri tangibile sau intangibile. Standardele internaionale de evaluare,standardele europene i cele naionale definesc urmtoarele categorii deproprietate: proprietatea imobiliar, proprietatea asupra bunurilor mobile,proprietatea asupra afacerii (organizaie), proprietatea asupra activelorfinanciare. Pentru a nelege mai bine definirea valorilor de mai sus, s maivedem doi termeni de referin: proprietatea cu pia limitat i proprietateaspecializat.

Proprietatea cu pia limitat este proprietatea care, din cauzacondiiilor de pia, a unor caracteristici unice sau a altor factori, atrage unnumr relativ mic de cumprtori poteniali, ntr-un timp determinat.Caracteristica esenial a acestor proprieti cu pia limitat nu esteimposibilitatea de a fi vndute pe piaa liber, ci c vnzarea acestora necesitn mod obinuit o perioad de comercializare pe pia mai mare dect ceaobinuit pentru proprietile gata de vnzare.

Proprietatea specializat, numit i proprietate cu scop special sauproprietate proiectat special, este proprietatea care, datorit naturii eispecializate, este rar sau niciodat vndut pe piaa liber altfel dect ca partea ntreprinderii (afacerii), datorit unicitii sale, cauzat de natura iarhitectura specializat a cldirii, de configuraia, localizarea sau altele, ca, deexemplu, rafinriile petroliere. Dei pentru evaluarea proprietilorspecializate poate fi aplicat oricare dintre abordri, metoda costului denlocuire net este utilizat n mod uzual.

Preul este un indicator general al valorii bunurilor tranzacionate,reprezentnd suma de bani cerut, oferit sau pltit pentru bunuri sau serviciide ctre un anumit vnztor, respectiv cumprtor, n anumite condiii. Preulnu se confund cu valoarea bunurilor deoarece nivelul acestuia este influenati de o serie de factori subiectivi, cum sunt dorina de a vinde i de a cumpra,situaia economic i politic conjunctural, talentul i experiena echipei carenegociaz vnzarea - cumprarea bunului etc. Dup ce schimbul a fostefectuat, preul public sau confidenial devine un fapt istoric. Preul pltitreprezint intersecia dintre ofert i cerere.

Costul este preul pltit pentru bunuri sau servicii, sau suma necesarpentru a crea sau produce bunul sau serviciul respectiv. Preul pltit pentru unbun sau serviciu devine un cost pentru cumprtor. n practica evalurii seutilizeaz mai multe categorii de costuri, cum sunt: costul de achiziie, costul


15

de nlocuire, costul de reproducie. Dup obinerea bunului sau dup prestareaserviciului, costul acestora devine un fapt istoric.

Costul de nlocuire net este considerat ca o metod acceptabil,utilizat n raportarea financiar pentru a determina o estimare al valorii depia a proprietilor specializate i cu pia limitat, pentru care nu suntdisponibile informaii de pia.

Aceast valoare se bazeaz pe estimarea valorii de pia pentru utilizareaexistent a terenului, plus costul curent brut de nlocuire (sau reconstrucie) acldirilor, minus alocarea (valoric) pentru deteriorarea fizic i orice formerelevante de depreciere i optimizare. Este o aplicaie particular a abordriiprin cost; abordarea prin cost poate fi aplicat n estimrile valorii de pia,dac toate elementele necesare pentru aplicarea acestei abordri sunt obinutedin evidenele pieei libere.

Piaa organizaiilor este locul n care se vnd i se cumpr obiecte aleproprietii, se manifest raportul dintre cerere i ofert, acioneazmecanismele de formare a preurilor. n cazul pieei organizaiilor se vnd i secumpr organizaii i componente (active) ale acestora. Dup locul n care seconstituie, piaa poate fi local, naional i internaional. n funcie de cotarela burs ntlnim piaa organizaiilor cotate i piaa organizaiilor necotate.

Valoarea este un concept economic care se refer la relaia monetardintre bunurile i serviciile destinate cumprrii-vnzrii i cei care lecumpr-vnd. Valoarea nu este un rezultat precis, ci, aa cum s-a mai artat,o estimare a unui pre probabil, o opinie care arat ct preuiesc bunurile iserviciile la un moment dat, n concordan cu o anumit definiie a valorii.

Valoarea i preul sunt dou categorii economice distincte folosite nevaluare, uor confundabile.Valoarea este un concept ce nu poate fi disociat decalitile fizice, intelectuale, morale, ale cuiva (n cazul fiinelor) sau nsuirifizice, materiale ale unui bun, iar preul reprezint expresia bneasc avalorii.Trebuie menionate cteva criterii de difereniere a celor dou categoriieconomice i anume: a) dup locul de formare: preul se formeaz pe pia capunct de ntlnire ntre vnztor - cumprtor i el este rezultatul negocierilor; valoarea este rezultatul artei de a evalua, ea se stabilete folosind mintea iimaginaia evaluatorului i se gsete pe hrtie. Valoarea preluat de actoriinegocierii este firesc s devin sau nu pre;

b) ca fel al mrimilor, preul este o mrime concret, tangibil, pe cndvaloarea este o mrime convenional;


16

c) caracter obiectiv: preul este o mrime obiectiv n raport cuevaluatorul i subiectiv n raport cu prile negociatoare reflectnd actul lorde voin; valoarea este o mrime obiectiv n raport cu actorii negocierii isubiectiv n raport cu evaluatorul, fiind creaia sa;

d) ca numr, preul n orice tranzacie este unic, pe cnd valorile suntmultiple, iar expertului evaluator i se pretinde prin regulile de bun practic snu se opreasc la mai puin de trei valori;

n evaluarea unui activ sau a unei ntreprinderi, se pot folosi mai multetipuri de valori din care cele mai des utilizate sunt:

Valoarea de pia este preul probabil pentru care o proprietate se vatranzaciona, la data evalurii, ntre un cumprtor decis i un vnztor hotrt,ntr-o tranzacie cu pre stabilit obiectiv, dup o activitate de marketingcorespunztoare, n care prile au acionat n cunotin de cauz.

Este tipul de valoare la care se recurge cel mai frecvent de ctreevaluatori, motiv pentru care trebuie analizate componentele acestei definiii,i anume:

-preul probabil este suma exprimat n uniti monetare, pltibilpentru proprietate, ntr-o tranzacie independent, de pia. Este cel mai bunpre care se poate obine n mod rezonabil de ctre vnztor i cel mai avan-tajos pre obtenabil n mod rezonabil de ctre cumprtor.

- o proprietate se va tranzaciona, se refer la preul la care piaaateapt c tranzacia - care ntrunete toate celelalte condiii ale definiieivalorii de pia - ar putea fi ncheiat la data evalurii. Se refer, la faptul cvaloarea unei proprieti este o sum de bani estimat i nu un pre de vnzarepredeterminat sau preul actual de vnzare.

-la data evalurii semnific faptul c valoarea de pia estimat estespecific unui moment, unei date precise, data evalurii.

- ntre un cumprtor decis se refer la un cumprtor care estemotivat, s cumpere; un cumprtor care nu este nici nerbdtor s cumpere,nici determinat s cumpere la orice pre; un cumprtor care achiziioneaz nconcordan cu realitile pieei actuale i nu ale unei piee imaginare sauipotetice.

-un vnztor hotrt, adic un vnztor motivat s vnd proprietatean condiiile pieei, la cel mai bun pre obtenabil.

-ntr-o tranzacie ntre pri cu pre stabilit obiectiv, care nu exist orelaie particular sau special (de exemplu, compania-mam cu filialele sale)


17

ntre pri distincte, fiecare acionnd n mod independent.-dup o activitate de marketing adecvat nseamn c proprietatea va

fi prezentat pe pia n cel mai adecvat mod; durata timpului de expunere pepia trebuie s fie suficient, perioada de expunere trebuie s nceap naintede data evalurii.

- n care prile implicate au acionat n cunotin de cauz , adicambele pri sunt bine informate, acioneaz n propriul interes i n modprudent.

O analiz a studiilor de evaluare elaborate, arat c n foarte multe dintreacestea se folosesc, datorit destinaiei, alte valori dect cea de pia. nasemenea situaie se recomand ca evaluatorul s fac precizri n Raportul deevaluare, din care s rezulte c valoarea obinut nu se bazeaz pe conceptulvalorii de pia.n SEV 4.o4 sunt prezentate o serie de recomandri pe careevaluatorul trebuie s le respecte.Pornind de la baze de evaluare diferite devaloarea de pia, se obin i alte valori dup cum urmeaz:

Valoarea de origine, de achiziie, de inventar sau istoric este dat detotalitatea costurilor necesare pentru achiziionarea i punerea bunului sau aactivului n stare de folosire sau de utilizare.

Valoarea actual se obine corectnd valoarea de origine cu inflaiacare a avut loc de la data achiziiei i cu coeficientul de nvechire (carecuprinde uzura fizic, uzura moral i uzura funcional).

Valoarea venal este o valoare obinut n momentul cedrii bunului,este un pre n mod real, determinat exclusiv de raportul cerere-ofert;obinndu-se numai pe pia, este dificil determinarea acestei valori nainteatranzaciei. Dac exist o veritabil pia a produsului, este posibildeterminarea unei valori venale care s corespund unei evaluri exacte, nsensul economic al bunului respectiv, ca, de exemplu, autoturismele de ocazie(n unele ri europene).

Valoarea de folosin este dat de costurile necesare pentru procurareaunui bun care prezint aceleai posibiliti de utilizare, pentru aceeai duratde folosin rezidual; este ceea ce noi numim frecvent valoarea de nlocuire.

Valoarea de folosin este definit ca fiind totalitatea costurilor care ar finecesare pentru dobndirea unui bun susceptibil de a fi folosit n acelai scop,n aceleai condiiuni de utilizare, avnd aceeai durat prezumt de folosini posednd aceleai performane cu obiectul reevaluat.


18

Valoarea just reprezint preul la care un bun ar putea fi schimbat ntreun cumprtor i un vnztor, normal informai i interesai ntr-o tranzacieechilibrat.

Valoarea de recuperare brut este valoarea unei proprieti (cuexcepia terenului) care se obine mai degrab din valoarea materialelor pecare le conine dect din valoarea care se obine din continuarea utilizrii, fra necesita reparaii sau adaptri speciale.

Valoarea de recuperare brut minus costurile de vnzare d valoarea derecuperare net care poate fi egal cu valoarea realizabil net pentru un activcare nu mai are utilitate pentru ntreprindere.

Valoarea de recuperare este, n mod obinuit, reflectarea preului curentsperat pentru proprietatea care a ajuns la sfritul duratei de via util dinpunct de vedere al scopului i funcionrii stabilite iniial. Conceptul devaloare de recuperare se bazeaz, deci, pe ideea c activul este evaluat maidegrab prin prisma valorii lui de recuperare din vnzare dect a scopuluipentru care a fost conceput iniial.

Valoarea de recuperare nu trebuie s implice, n mod automat, c oproprietate nu mai are nicio durat de via util sau o utilitate; proprietateavndut pentru recuperare poate fi reconstituit sau transformat pentru a serviunui scop asemntor sau diferit sau poate asigura componente pentru alteproprieti, care pot fi nc utilizate. n ultim instan, valoarea de recuperarear fi expresia valorii de casare sau a valorii pentru reciclarea materialelor.

Valoarea de investiie sau subiectiv este valoarea proprietii pentruun anumit investitor sau pentru o categorie de investitori sau pentru obiective(scopuri) de investiii identificate.

Acest concept subiectiv face legtura dintre o proprietate anumit i unanumit investitor, grup de investitori sau entiti, care au obiective de investiiidiferite n mod clar. Aceast valoare poate fi mai mare sau mai mic dectvaloarea de pia a proprietii respective.

Valoarea de exploatare continu se refer la valoarea uneintreprinderi n ansamblul ei. Conceptul presupune evaluarea uneintreprinderi care-i va continua activitatea i a crei valoare de exploatarecontinu poate fi alocat pe prile sale componente, reflectnd astfelcontribuia acestora la valoarea total; dar valoarea unei componente, astfeldeterminat, nu reflect valoarea sa de pia. Ca urmare, conceptul de valoare


19

de exploatare continu poate fi aplicat numai pentru proprietatea carereprezint o parte a unei ntreprinderi sau entiti.

Valoarea de lichidare, cunoscut i sub denumirea de valoare devnzare forat, reprezint suma care ar putea fi primit, n mod rezonabil, dinvnzarea unei proprieti, ntr-o perioad de timp prea scurt pentru a ficonform cu perioada de marketing necesar, specificat n definiia valorii depia. n unele cazuri, valoarea de vnzare forat poate implica un vnztorobligat s vnd i un cumprtor (sau mai muli) care cumpr fiindcontieni de dezavantajul vnztorului

Valoarea special este legat de un element extraordinar al valorii;acest element face ca valoarea s fie mai mare dect valoarea de pia.Valoarea special poate proveni, de exemplu, ca urmare a asocierii fizice,funcionale sau economice a proprietii cu orice alt proprietate, de exemplu,cu una nvecinat. Este un supliment de valoare care poate fi aplicabil unuianumit proprietar sau utilizator sau unui potenial cumprtor sau utilizator alproprietii, mai degrab dect pieei, n general. Cu alte cuvinte, valoareaspecial este aplicabil numai unui cumprtor cu interese speciale.

Valoarea de fuziune, adic valoarea suplimentar, rezult dincontopirea a dou sau mai multe participaii la proprietate i reprezint oform particular a valorii speciale.Valoarea special ar putea fi asociat cuelemente ale valorii de exploatare continu i cu valoarea de investiie sausubiectiv. Evaluatorul trebuie s se asigure c i criteriile utilizate prinevaluarea unor astfel de proprieti sunt diferite de cele utilizate pentruestimarea valorii de pia, prin prezentarea clar a oricrei ipoteze specialeutilizate.

Valoarea de garantare a creditului ipotecar este valoarea proprietiideterminat de evaluator printr-o estimare ponderat a vandabilitii viitoare aproprietii, prin luarea n considerare a aspectelor mentenabile pe termen lungale proprietii, a condiiilor normale i locale de pia, a utilizrii curente iutilizrilor alternative adecvate ale proprietii. La estimarea valorii degarantare a creditului ipotecar nu vor fi luate n considerare elementele specu-lative.

Valoarea de garantare a creditului ipotecar trebuie fundamentat ntr-omanier clar i transparent.Valoarea de garantare a creditului ipotecar esteun concept al valorii cu risc, utilizat n mai multe ri europene pentru scopulde creditare.


20

Valoarea de reconstituire este costul necesar pentru nlocuirea,repararea sau reconstruirea proprietii asigurate ntr-o condiie foarteasemntoare, ns nu mai bun sau mai cuprinztoare dect condiia sa,atunci cnd era nou.

Valoarea de despgubire este costul necesar pentru nlocuirea,repararea sau reconstituirea proprietii asigurate, ntr-o condiie foarteasemntoare, dar nu mai bun sau mai cuprinztoare, n comparaie cucondiia sa la momentul n care a avut loc distrugerea, lund n considerarevechimea, condiia i durata de via util rmas.

Valoarea de utilizare este valoarea pe care o anumit proprietate o are ncondiiile unei utilizri date i se refer la valoarea cu care proprietatea, bunulsau serviciul, contribuie la mersul unei afaceri (organizaia din care faceparte), fr a lua n considerare cea mai bun utilizare sau suma de bani care arputea fi realizat din vnzarea acesteia. Valoarea de utilizare poate varia nfuncie de managementul proprietii i de condiiile externe.

Standardul Internaional de Contabilitate IAS 36 definete valoarea deutilizare ca fiind valoarea actual a fluxurilor viitoare de numerar ce seateapt s fie generate din utilizarea continu a unui activ i din cedarea lui lasfritul duratei de via util.

Valoarea pentru proprietar exprim valoarea unui activ, perceput deproprietarul su, care ar fi egal cu valoarea maxim de utilizare pentruproprietar i valoarea de nstrinare (Standardele Europene de Evaluare 4.04).Comparnd-o ca mrime cu valoarea de pia, acestea pot fi numai ntmpltoregale; de obicei poate fi mai mare dac rentabilitatea cu care proprietatearespectiv se valorific este superioar celei realizat de productorii tipici,care sunt evaluai dup valoarea de pia, sau posed elemente deosebite degoodwill.

Valoarea de investiie reprezint preul pe care un investitor sau ocategorie de investitori l-ar plti pentru o proprietate, n lumina percepiei pecare o are referitor la capacitile acesteia de a atinge anumite obiectiveurmrite de investitor.

Valoarea afacerii (organizaiei). Organizaia este o afacere, ca urmarevaloarea organizaiei reprezint valoarea afacerii. Se aplic pentru evaluareaunei organizaii cu continuitate n activitate, ale crei active nu se constituie cavaloare de pia.

Valoarea de asigurare reprezint valoarea unei proprieti care este


21

determinat printr-un studiu de evaluare cu scopul de a fi folosit ca baz deasigurare ntr-un contract ncheiat cu o firm de asigurri.

Valoarea de impozitare exprim valoarea fixat de legislaia n vigoarepentru o proprietate n vederea aplicrii taxelor pe proprieti.

Valoarea de lichidare reprezint suma ce poate fi obinut de unvnztor atunci cnd i lichideaz proprietatea n condiii forate. Poate ficaracteristic situaiilor n care proprietarul este obligat de mprejurri s-ivnd afacerea, iar cumprtorul profit de dificultile vnztorului.

Valoarea sentimental este legat de anumite triri ale subiecilor nlegtur cu bunurile evaluate: amintiri de familie, daruri din partea unorpersoane preuite etc.

Abordarea evalurii este o cale de estimare a valorii utiliznd una saumai multe proceduri de evaluare.

1.4.2 Principiile fundamentale de evaluare.Principiile fundamentale de evaluare sunt valabile n evaluarea

proprietilor imobiliare, a afacerilor sau activelor necorporale. Cele maiimportante principii de evaluare sunt:

Principiul anticiprii - conform acestui principiu, valoarea provine dinbeneficiile viitoare anticipate care urmeaz s fie obinute n urma deineriisau utilizrii unei proprieti. n practica evalurii trebuie s se aib n vederestarea pieelor (internaional, naional, regionale sau locale) la un momentdat i evoluia acestora n continuare.

Principul schimbrii - schimbarea constituie rezultatul aciunii legiicauz-efect n cadrul forelor care influeneaz valoarea proprietilor reale.Schimbarea ntr-o societate este inevitabil i poate duce la scderea valoriiunui bun sau serviciu ori, dimpotriv, la creterea acesteia. In aceste condiii eeste necesar ca evaluatorul s identifice sau s cuprind n estimarea sa oricetendin care ar provoca schimbrile probabile rapide pe piaa curent sauanticipat cu efecte asupra valorii proprietii. Ne referim la schimbrile delegislaie (impozit pe profit, TVA), rata de scont, falimentul unui competitormajor care au impact imediat asupra valorii, deprecierea fizic i moral cuimpact gradual asupra proprietii ,etc . Trebuie reinut desigur, n apreciereaconsecinelor acestor schimbri asupra valorii se va ine seama de caracterultemporar al evalurii organizaiei.


22

Prncipiul celei mai bune utilizri- corespunztor acestui principiuutilizarea rezonabil i probabil a proprietii care susine cea mai marevaloare n prezent, care este cea mai bun.

Principiul substituiei sau al preului- atunci cnd pe pia suntdisponibile multe proprieti, bunuri i servicii similare sau identice cu preuridiferite, acea proprietate care are cel mai mic pre va atrage cea mai largdistribuie i se vor epuiza prima. n aceste condiii, clientul trebuie s fieprudent i s nu plteasc pentru o proprietate, bun sau serviciu, mai multdect pentru o alta cu acelai grad de atractivitate.Acest principiu atest faptulc vnztorii i cumprtorii au propriile opiuni n legtur cu obiectultranzaciei.

Principiul contribuiei- valoarea unui factor de producie sau a uneipri component a entitii, depinde fie de mrimea contribuiei pe care o arela valoarea ntregului, fie de mrimea cu care se reduce valoarea ntregului nabsena sa.

Principul costului de oportunitate-presupune fie maximizareautilitii, fie minimizarea efortului. Costul de oportunitate reprezintaprecierea valorii care se acord celei mai bune dintre variantele prin deciziade cumprare a unei proprieti, a unui bun sau serviciu.n procesul evalurii specialitii trebuie s in seama i de percepia pe care oau eventualii cumprtorii asupra organizaiei care este considerat, n fond, oinvestiie. Ca urmare, un potenial cumprtor i va aprecia valoarea pe bazaeficienei investiiei alocate, adic va compara efectele preconizate, prinacceptarea acestei variante, cu cele pe care le-ar putea obine ntr-o altvariant de valorificare a investiiei. Acest principiu este deosebit de importantn studiile de evaluare.

Principiul echilibrului- susine c valoarea proprietii ia natere ieste meninut atunci cnd se gsesc n echilibru o serie de elementecontrastante, antagonice sau interactive. Acest principiu se aplic la relaiiledintre diverse componente ale unei proprieti , ca i la relaia dintre costurilede producie i productivitatea respectivei proprieti.

1.5 Clasificarea, necesitatea i etapele evalurii entitii.1.5.1. Clasificarea evalurilorMetodele de evaluare pot fi grupate n funcie de anumite criterii n vederea

identificrii modului de abordare a evalurii i n funcie de aceasta, a furnizorului de


23

servicii de evaluare.a) In funcie de scop, evalurile se pot grupa n trei categorii:-evaluri contabile; sunt cele prevzute prin standardele i normele

contabile, folosite n scopul elaborrii situaiilor financiare ale ntreprinderilor;-evaluri administrative; sunt cele prevzute prin acte normative diverse;

Cum niciun act normativ nu poate prevedea metode pentru dimensionarea impactuluin gestiunea fiecrei ntreprinderi a modificrii preurilor, raportului de schimb almonedei naionale i politicilor de gestiune, evaluarea administrativ poate, numai dinntmplare i numai n momentul cnd a fost emis actul normativ, s se apropie devaloarea de pia a unor bunuri, niciodat ns de cea a unei ntreprinderi;

-evaluri economice i financiare; sunt tipuri de evaluri bazate peexpertiz i diagnostic i care au ca int final determinarea valorii de pia, inndseama de condiiile concrete de utilizare a bunurilor, de organizare i funcionare antreprinderilor.

b.n funcie de beneficiar; pot fi abordate diferit metodele de evaluare nfuncie de beneficiar: evaluri pentru asigurare, evaluri pentru creditare, evaluripentru impozitare etc.

c) n funcie de metod, evalurile se pot grupa n:-metode clasice - sunt cele care se aplic, de regul, la ntreprinderile

necotate;1) evaluri patrimoniale- abordeaz exclusiv latura cantitativ, patrimonial a

bunurilor i intreprinderilor;2) evaluri bazate pe performane- abordeaz latura calitativ -

performanele financiare ale activului sau ntreprinderii, respectiv randamentul, profita-bilitatea, rentabilitatea sub diferite forme de exprimare a capacitii beneficiare aactivului sau ntreprinderii, profit net, dividend, cash flows etc.;

3) evaluri combinate; abordeaz att latura cantitativ ct i cea calitativ,intrnd n logica lucrrilor, sub o form sau alta de exprimare, att patrimoniul ct iperformanele activului sau ntreprinderii;

4) alte metode de evaluare (bazate pe volumul de activitate - cifra de afaceri,de exemplu, pe comparaii etc.).-metode bursiere- sunt cele care se aplic, de regul, la ntreprinderile ale cror titlurisunt tranzacionate pe o pia reglementat.

d)n funcie de obiect, evalurile pot fi:- evaluri de bunuri mobile i imobile independente;- evaluri de grupe de bunuri i uniti generatoare de numerar;


24

- evaluri de active economice (secii, fabrici, magazine, pri ale ntreprinderii etc);- evaluri de active i elemente intangibile;

- evaluri de ntreprinderi n ansamblul lor; etce) In funcie de valorile obinute, evalurile se pot grupa n:

- evaluri care au la baz valoarea de pia ;-evaluri care au la baz valori diferite de valoarea de pia.

1.5.2.Necesitatea evalurilor entitiin economia de pia acioneaz o serie de procese i fenomene

economice, sociale i politice care determin schimbri semnificative nvaloarea patrimonial i situaia economico-financiar a entitilor, i n acestecondiii entitile trebuie s-i reevalueze activele la anumite intervale de timp.Principalele procese specifice economiei de pia, i mai cu seam perioadeide tranziie, care fac necesar reevaluarea organizaiilor sunt:

- influene legate de existena preurilor libere- pentru modificrile preurilor npia trebuie identificate diferenele fa de cele pe care managementul uneintreprinderi le are la dispoziie prin informaiile interne, contabile sau de alt natur;

- influene legate de modificrile raportului de schimb al monedei naionale-orice modificare a raportului de schimb al monedei naionale are o influen mai maresau mai mic, mai devreme sau mai trzie asupra valorii tuturor bunurilor intreprinderilor din economie, i deci este necesar msurarea impactului acestormodificri asupra valorii bunurilor din fiecare ntreprindere ;

-gestiunea intern a fiecrei ntreprinderi, mai ales n ce privete politicile deamortizare i politicile de contabilizare (cu deosebire, contabilitatea costurilor).

a) politicile de amortizare fiind ale fiecrei ntreprinderi, trebuie identificatediferenele dintre acestea i cele practicate n piaa din care face parte ntreprinderea;

b) politicile de contabilizare a costurilor au o influen direct asupra moduluide determinare a performanelor financiare ale ntreprinderii .n aceste condiii estenecesar identificarea eventualelor abateri ale politicilor interne de la standardele decontabilitate recunoscute, general aplicabile

Toate cele de mai sus se realizeaz recurgndu-se la tehnicile de evaluare.Analzindu-se realitatea rezult c, excepie fac politicile de amortizare i de

contabilizare care au o anumit stabilitate, ele neputndu-se modifica dect ntreexerciii, att preurile ct i raportul de schimb al monedei naionale fiind libere i, deci,foarte mobile, practic recurgerea la tehnici specifice de evaluare ar trebui s fac parte


25

din politica managerial ntreprinderii, i aceasta constituie atributul expertului contabilconsultant .

Dac acest politic nu are loc, managementul inteprinderii ar trebui totui sin seama c sunt cazuri n care este nu numai necesar, dar i obligatoriu s seprocedeze la o evaluare a ntreprinderii, n acest sens prezentm sumar cteva exemplede necesitatea realizrii unei misiuni de evaluare:

a) n tranzaciile comerciale - n cazul de vnzare-cumprare trebuierecurs la evaluare. Un investitor poate proceda la o investiie cu caracter financiar carese caracterizeaz printr-un nivel mai restrns al prii achiziionate. De asemenea poateproceda la o investiie pe termen lung ntr-o ntreprindere cumprnd majoritatea sau unprocent semnificativ din aceasta. Astfel de investiii justific metode de evaluare maipuin dezvoltatea sau mai aprofundate.b) schimbri n mrimea i structura capitalului social al ntreprinderii -evaluarea este necesar pentru a scoate n eviden eventualele influene determinate deactualizarea valorii bunurilor ntreprinderii la data efecturii modificrilor n capitalulsocial, asigurndu-se astfel protejarea tuturor acionarilor sau asociailor ntreprinderii.n acest sens exemplificm, o societate comercial are un capital social de 15 000 lei idorete al majora cu 5.000 lei prin atragerea de noi acionari.Cele dou sume nu se potaduna i nu fac 20 000 lei pentru faptul c sunt uniti monetare (lei) care se refer laperioade diferite de timp. Pentru a putea fi adunate, mai nti trebuie asiguratcomparabilitatea unitilor monetare dintre cele dou sume i aceasta se realizeaz prinevaluare, ce se poate solda n exemplu nostru cu o valoare actualizat a capitaluluisocial existent de 25 000 lei. Deci capitalul social majorat va fi de 30.000 lei , iarparticiparea la repartizarea profitului va fi alta.

c) ca instrument de msurare a calitii gestiunii ntreprinderii-una din modalitile de evaluare a performanelor conductorilor unei ntreprindericonst n determinarea periodic a valorii ntreprinderii pentru a constata variaiileacestei valori, dac evoluia e pozitiv, se apreciaz c gestiunea e satisfctoare, n cazinvers, poate fi tras un semnal de alarm n ce privete gestiunea afacerii respective.

d) in aciuni juridice cu scop patrimonial- n cazul unor aciuni juridicecare au ca obiect mprirea patrimoniului, lichidarea etc. este obligatorie evaluarea,pentru c orice utilizare a valorilor din contabilitate poate prejudicia n modsemnificativ o parte din actorii operaiunii n favoarea altora.

e) n scopuri fiscale - pentru determinarea maselor impozabile sau adrepturilor de succesiune.

f) n alte scopuri - evaluarea pentru creditare, evaluarea pentru asigurare etc


26

Evaluarea, diagnosticarea i studiile de fezabilitate sunt principaleleinstrumente care asigur credibilitatea n relaiile dintre acionari i organizaii,dintre agenii economici i instituiile bancare i diferite instituii ale statului.

1.5.3.Etapele realizrii unei misiuni a evalurii.Lucrrile desfurate pentru evaluarea unei entiti pot fi grupate n

urmtoarele etape:Etapa iniial :Faza 1- cunoaterea entitii;Faza 2- pregtirea misiuni de evaluare.Etapa de realizare:Faza 3- diagnosticarea organizaiei;Faza 4- identificarea situaiilor financiare;Faza 5 - determinarea componentelor fundamentale ale evalurii;Faza 6 evaluarea propriu zis.Etapa elaborrii raportului de evaluare


27

Diagnosticul sursa informaiilor necesare evalurii entitii

28

CAPITOLUL II.DIAGNOSTICUL SURSA INFORMAIILOR NECESARE

EVALURII ENTITIIn evaluarea unei ntreprinderi, urmare studiilor i activitii practice

diagnosticului de evaluare i se atribuie cca 80% din resursele umane necesare,iar lucrrilor de evaluare cca 20%.

Diagnosticul de evaluare permite identificarea factorilor de risc istabilirea ipotezelor de evaluare, anticiparea viitorului ntreprinderii.Diagnosticul de evaluare permite alegerea metodelor de evaluare antreprinderii i tot el poate explica diferenele dintre valorile determinate deevaluatori diferii.

Diagnosticul trebuie s cuprind toate laturile i sectoarele activitii itoate funciile ntreprinderii scond n eviden oportunitile, atuurile ifactorii de succes ai ntreprinderii, pe de o parte, i ameninrile, slbiciunilentreprinderii, pe de alt parte.

Diagnosticul general ncepe cu situaia juridic a organizaiei i secontinu cu funciunile tehnice ,tehnologiec i de exploatare; comercial ; deorganizare, management i resurse umane; financiar-contabil, care se ncheiecu evidenierea punctelor slabe i a celor tari.

2. 1. Diagnosticul juridic.Se realizeaz prin studierea legalitii nfiinrii i funcionrii entitii,

a modului de ncadrare n reglementrile prevzute de Dreptul civil, Dreptulmuncii, Dreptul comercial, Dreptul mediului, Dreptul financiar i fiscal, Legea31/1990 privind societile comerciale,modificat i completat, legislaiafinanciar etc. Lista documentelor necesare efecturii diagnosticului juridiceste prezentat n fia diagnosticului din capitolul anexe. Echipa de evaluatoripentru ntocmirea diagnosticului juridic analizeaz urmtoarele aspectereferitoare la :

a) Legalitatea nfiinrii i funcionrii entitii .Evaluatorul va studia documentele de constituire care includ contractul

de societate, statutul, registrele sedinelor AGA, CA i al acionarilor, acteleadiionale nregistrate la Registrul Comerului, bilanul pe ultimii trei ani,


29

rapoartele cenzorilor i ale organelor de control, avizele necesare nfiinrii ifuncionrii.

b)ncadrarea n reglementrile prevzute de Dreptul muncii .Pentru aceasta se verific existena contractelor de munc

individuale i colective, existena regulamentului de ordine interioar ROI, aregulamentului de organizare i funcionare ROF i respectarea acestora,existena unor restane la plata salariilor , a asigurrilor sociale, a asigurrilesociale de sntate sau a fondului de omaj, a unor conflicte individuale saucolective de munc.

n legtur cu contractele de munc se mai verific existena n acesteaa clauzelor de acord participativ la beneficii, ncheierea de contracte cumanagerii i coninutul acestora, inserarea unor clauze speciale care ar puteaoferta transferul de proprietate a ntreprinderii.

Un punct care trebuie analizat cu mare atenie l reprezint existenainformaiilor care pot preciza dac salariai cu funcii importante pot sau nu sfie meninui n entitate dup schimbarea proprietarului sau dac noulproprietar este obligat s menin un anumit nivel al numrului de salariai etc.

c) Respectarea prevederilor din Dreptul civil.Se analizeaz legalitatea actelor de proprietate asupra activelor

ntreprinderii, a celor nchiriate, luate n leasing sau concesionate, se verificsituaia juridic a concesiunilor, licenelor, brevetelor, mrcilor (dac suntnregistrate la organismele abilitate, titularul dreptului de autor etc), suntexaminate legalitatea contractelor de mandat (exprese sau tacite) ncheiate cuadministratorii, cenzorii sau auditorii financiari, titlurile de participare iimobilizrile financiare i alte active similare deinute (aciuni, obligaiuni,derivate etc). situaia mprumuturilor i altele.

Foarte important este situaia juridic a construciilor i a terenurilor,acestea deinnd o pondere mare n valoarea organizaiei. n acest sens severific dac organizaia deintoare exercit asupra acestor bunuri imobiledreptul de proprietate sau un drept real corespunztor dreptului de proprietatepublic. In cazul terenurilor se verific dac organizaia posed titlul deproprietate, contractul de nchiriere ori o alt form de contract care-i permites le foloseasc.

d) ncadrarea n reglementrile Dreptului fiscal.Se vor analiza relaia pe care o are entitatea cu organismele fiscale, se

are in vedere nregistrarea la administraia financiar, dac i-a achitat sau nu


30

datoriile la bugetul consolidat al statului i bugetul local, cu precizareaeventualelor ntrzieri i a cauzelor care le-au generat, eventualele obligaii ipenaliti nenregistrate, rezultatele ultimului control fiscal etc.

e) Respectarea reglementrilor prevzute de Dreptul mediuluiEvaluatorul trebuie s verifice efectele activitii intreprinderii asupra

mediului, respectiv, dac ntreprinderea respect legislaia n vigoarereferitoare la protecia mediului, respectiv identificarea unor tehnologiipoluante care, prin prisma reglementrilor naionale ori intemaionale, trebuieschimbate; identificarea unor terenuri contaminate , indiferent dac acestea iaparin sau sunt concesionate i a eventualelor obligaii pentru decontaminare,dac nivelul de poluare atins poate determina ntreruperea total sau parial aactivitii i impactul pe care l-ar avea asupra valorii organizaiei. Dinperspectiva restriciilor privind efectele activitilor asupra mediuluiintereseaz dac organizaia are un studiu de impact, dac au fost obinuteautorizaiile de mediu, dac este n litigii cu alte organizaii sau cu autoritile.

f) ncadrarea n prevederile Dreptului comercialEvaluatorul analizeaz legalitatea actelor i contractelor comerciale

privind aprovizionarea i vnzarea produselor sau serviciilor entitii, existenai motivarea unor prevederi speciale legate de transferul de proprietate, a unoracorduri cu alte entiti dreptul asociat contractelor de nchiriere, locaie,concesiune n care organizaia este beneficiar.

Un element important cu contribuie asupra valorii organizaiei, careva fi analizat i msurat de evaluator, este fondul de comer, n care se includbunurile corporale cum sunt mainile unelte, i necorporale care se refer laclientel, prin numrul, calitatea i fidelitatea acestora fa de produsele,serviciile organizaiei, vadul comercial legat de amplasament i de clientelapermanent. Tot n categoria bunurilor necorporale mai intr mrcile defabric, brevetele de invenie, desenele i modelele industriale, dreptul lacontractul de nchiriere sau de locaie a crui valoare este determinat nspecial de amplasament.

g)Existena unor mprumuturi bancare ori a unor obligaiiscadente purttoare de penaliti ctre bugetul de stat i creditori,recunoscute de organizaie.

Vor fi studiate i evaluate probabilitile i anselor de plat (att laobligaiile ntreprinderii, ct i la cele ale terilor), precum i a cuantumului


31

penalitilor aferente i cum va fi afectat valoarea entitii. Un alt element deinteres pentru evaluator l reprezint garantarea sau sechestrarea unor activedin patrimoniul entitii pentru acest tip de obligaii. Se urmrete i eventualapierdere a unor active din patrimoniul organizaiei care au fost oferite dreptgaranie pentru acest tip de obligaii i cum va fi afectat valoareaorganizaiei.

h) Litigiile patrimonoale, comerciale, de munc sau de alt naturn care este angajat entitatea, obligaii de plat nerecunoscute de entitatei respectiv, obligaii de plat ctre entitate nerecunoscute de teri.

n cazul existenei acestora, evaluatorul va urmri modul n care potafecta valoarea firmei, de exemplu: riscul pierderii procesului; efectelecuantificabile ale pierderii procesului (plata unor daune , penaliti, pierdereaunor active etc.) i, respectiv, ale ctigrii procesului (ncasarea de ctrentreprindere a unor sume ca daune, penaliti); existena unor obligaiiextrabilaniere ca de exemplu, penalitile de plat, pentru care sunt litigii ncurs i cum va afecta pierderea procesului valoarea ntreprinderii.

i) Procese n cauze civile sau penale, n care sunt implicaimanagerii sau personalul i care pot afecta imaginea i reputaia entitii

De reinut c aceste situaii sunt deosebit de sensibile pentru entitilecotate, unde pot prejudicia grav imaginea firmei i, implicit,cursul bursier.

Importana acordat acestei activiti n diagnosticul global se bazeazpe raionamentul profesional i experiena evaluatorului

n formularea concluziilor trebuie s se in seama de tendinele demanifestare a mediului juridic extern, care pot avea o influen negativ asupraviitorului imediat al ntreprinderii evaluate.

Concluziile diagnosticului juridic trebuie s evidenieze dac entitateas-a nfiinat i funcioneaz n condiii legale. Totodat, acest diagnostictrebuie s evidenieze n final punctele ,,tari i slabe".

Exemple de puncte tari: -actul de constituire i statutul sunt realizateconform prevedrilor legale; relaiile contractuale cu terii sunt de durat medie/ lung; asistena juridic este acordat de un cabinet de specialitate: nu saunrgistrat litigii privind finanarea bancar; se constat absena mprumuturilorrestante i a furnizorilor restanieri.

Exemple de puncte slabe: societatea nu are titlu de proprietate asupraterenului; se nregistreaz litigii privind datoriile mari fa de bugetul de stat i


32

bugetul local; exist conflicte de munc (natura lor); - exist litigii cu terii i /sau cu salariaii.

2.2. Diagnosticul comercialEvaluatorul prin diagnosticul comercial stabiliete locul ocupat de

entitate pe piaa produselor sau serviciilor pe care le execut n raport cuconcurenii i a factorilor care favorizeaz meninerea i dezvoltarea pieei.

Mijloacele de realizare a diagnosticului comercial utilizeaz datele iinformaiile primite din partea entitii, cele obinute din afara entitiievaluate i din interaciunea cu celelalte diagnostice, precum i informaiileobinute de evaluator prin intermediul chestionarelor.Se au n vedere nivelulocuprii anumitor segmente de pia n funcie de volumul produselorvndute, raportul calitate-pre etc.

Procedeele de lucru sunt, la latitudinea evaluatorului, dar apreciem co abordare coerent poate fi asigurat pornind de la elementele constitutiveale pieei ,analiza cifrei de afaceri, analiza relaiei entitii cu furnizorii,analiza relaiei entitii cu clienii, concurena.

Diagnosticul comercial se desfoar pe urmtoarele componente:a) Piaa-Conform Standardele Internaionale de Evaluare, ediia a

opta ,,Piaa reprezint un mediu n care bunurile, serviciile i mrfurile suntcomercializate ntre cumprtori i vnztori prin mecanismul preului.Conceptul de pia implic capacitatea cumprtorilor i a vnztorilor de a-idesfura activitatea fr restricii.

n cazul pieelor pe care se tranzacioneaz proprietile, evaluatorultrebuie s analizeze oferta care reprezint totalitatea drepturilor asupraproprietii disponibile pentru vnzare sau nchiriere, la diferite preuri, pe oanumit pia, ntr-o anumit perioad, n situaia n care costurile forei demunc i costurile de producie rmn constante.

De asemenea trebuie analizat cererea ce constituie numrulpotenialilor cumprtori sau chiriai, care caut drepturi de proprietate, ladiferite preuri, pe pia, ntr-o anumit perioad de timp, n situaia n careali factori precum populaia,venitul, preurile viitoare i preferineleconsumatorilor rmn constante.

Se vor analiza msurile protecioniste luate de unele ri, careavantajeaz pe productorii lor mrindu-le capacitatea de concuren.Sezonalitatea cererii, poate fi un element de analiz al pieei i atunci cnd


33

exist ,care sunt procedurile n care aceasta ar putea fi regularizat.n analiza de pia sunt studiate preurile i volumul cifrei de afaceri.

Analiza preurilor este un aspect important al estimrii riscului afacerilor,aceasta vizeaz evidenierea riscurilor legate de dinamica preurilor devnzare ale entitii comparativ cu evoluia economic general i cea asectorului din care face parte entitatea, ct i corelaia dintre dinamicapreurilor de vnzare i cea a preurilor de aprovizionare.

b)Analiza cifrei de afacerii - n activitatea de evaluare a unei entitievaluatorul este interesat de vnzrile de bunuri, lucrri i servicii careformeaz obiectul activitii, respectiv cifra de afaceri. In realizarea acesteianalize se pot utiliza i indcatorul cota de pia ce reprezint un indicator ceexprim situaia firmei la momentul actual.

Indcatorul cota de pia reprezint raportul dintre totalul vnzrilorfirmei analizate i totalul vnzrilor pe segmentul de pia analizat (pe oanumit pia sau pentru un anumit produs).

Tendinele anuale ale cotei de pia ocupate, coroborate cuoportunitile i riscurile aferente mediului exterior n care funcioneazentitatea, pot indica dac exist posibiliti de dezvoltare a activitilor ispecializrilor acestor activiti.

Cnd se analizeaz cifra de afacere, n vederea aprecierii corecte aperformanelor comerciale, se impune corectarea acesteia cu indicelepreurilor din domeniul de activitate n vederea obinerii unei cifre de afacerin preuri comparabile. Comparabilitatea datelor se poate asigura i prininflatarea sau prin deflatarea acestora.

Relaia de calcul al cifrei de afaceri n valori comparabile prin inflatare(CA) este urmtoarea:

Ca = CAn-t x Ipn/n-tCifra de afaceri n valori comparabile prin defaltare (CA) se determin

astfel:Ca=CAn :Ipn/n-t

unde:Ipn/n-t - reprezint indicele general al preurilor din anul n fa de anul n-tEvoluia n timp a vnzrilor trebuie analizat comparativ cu dinamica

vnzrilor pe piaa intern i extern, pentru a se evidenia creterea saudiminuarea poziiei concureniale a entitii pe pia. Evaluatorul trebuie sidentifice ct mai corect starea n care se afl portofoliul de produse i servicii


34

al entitii evaluate din punct de vedere al ciclul de via, al contribuiei lafluxurile de numerar i la capacitatea de a genera profit .

Aceast analiza se face innd seama de piaa (intern sau extern) pecare sunt vndute produsele sau serviciile,avnd n vedere o serie de aspectedup cum urmeaz :

-vnzri direct productive, adic acei consumatori - productori care aurelaii contractuale directe cu ntreprinderea;

-vnzri prin intermediari - comer - adic utilizarea modalitii dedistribuire a produselor serviciilor ctre clieni prin reeaua intermediarilor;

-vnzri din importuri", adic vnzarea unor produse care nu suntfabricate nici de entitate, nici n Romnia.

Evaluatorul urmare analizei, pentru realizarea misiuni de evaluarestabilete:

-ponderea principalelor grupe de produse servicii vndute , pe operioad de timp i n dinamic, pe piaa intern, din producia proprie idin import. Raportnd totalul valorilor ale grupelor de produse/servicii anualevndute de entitate la totalul cifrei de afaceri a acelorai grupe/servicii vndutepe piaa intern la nivel macroeconomic, obinndu-se cota de pia internocupat de entitate n anul respectiv.

-ponderea principalelor grupe de produse/servicii vndute, pe operioad de timp i n dinamic, pe piaa extern, grupate pe rile dedestinaie.

Ca i n cazul pieei interne, raportnd valorilor grupelor de produse -servicii vndute pe piaa extern de ctre entitate la valoarea similar la nivelrepublican se poate obine cota de pia extern ocupat evaluat n anulrespectiv, utiliznd datele din Anuarul Statistic al Romniei".

c)Analiza relaiei entitii cu furnizorii.Se analizeaz de cte evaluator principalii furnizori ai societii, din

punct dc vedere numeric i al valorilor produselor - seviciilor furnizate.Analiza are n vedere criteriile de selecie a acestora:-relaiile tradiionale,distane,preul i calitatea produselor livrate,

ritmicitatea,receptivitatea i rapiditatea aprovizionrilor, capacitatea de arspunde la solicitri neprevzute, faciliti etc.;

-posibilitatea de nlocuire a materiilor prime, materialelor etc.;-existena unor raporturi de dependen fa de anumii fururnizori


35

(furnizori unici, furnizori din cadrul aceluiai grup de entiti.) i implicaiilegradului de dependen;

-calitile serviciile oferite n cadrul termenelor de garanie;-durata de plat afacturilor ctre furnizori (interesul firmei este ca

durata de plat s fie ct mai mare, iar penalitile s nu fie prea mari).Evaluatorul trebuie s rein c, un fenomen favorabil pentru entitate este cadurata de plat a facturilor s fie mai mare dect durata de ncasare a clienilor,n acest fel entitatea beneficiaz de un volum de surse atrase ce poat fireinvestite.

Indicatorul durata de plat a furnizorilor se calculeaz asfel:Dfz =(Furnziori : Cifra de afaceri) x360 zileDfz-durata de plat a facturilor.

Indicatorul durata de plat a facturilor ctre furnizori urmare analizei,prezint o tendina anual a cuantumului furnizorilor fa de o perioad deanumii ani (staionar, ascendent, descendent); i analiza furnizorilor descurt sau lung durat, att interni, ct externi, i a ponderilor lor n totalulanual.

d)Analiza relaiilor entitii cu clienii.Se analizeaz de cte evaluator principalii clieni ai societii, din

punct dc vedere numeric i al valorilor produselor - seviciilor cumprate.In cadrul analizei se evideniaz:-structura clientelei (interne i

externe);clienii care devin principali ca urmare fie a calitii bune aproduselor-serviciilor cumprate, fie a eficacitii politicilor de marketing;situaia clienilor fideli prin intermediul politicilor de marketing , care imenin calitatea de clieni principali, n ponderi staionare, ascendente saudescendente ;capacitatea de plat a acestora; existena contractelor de lungdurat; posibilitile de atragere a unor clieni strini (avnd n vederecreterea exportului); existena restanelor de plat; durata de ncasare aclienilor ,ca medie i pe fiecare client in parte; se va realiza situaia clienilorimportani; existena unor litigii cu clienii, cauzele care le-au generat stadiuln care s-a ajuns, soluiile de rezolvare a acestei probleme.

Durata de decontare a creanelor firmei reprezint un indicatorimportant pentru analiza clienilor, i se determin dup relaia.

( Datorii clieni : Cifra de afaceri anual) x 360 zile.


36

Dac urmare analizei se nregistreaz c acest indicator are valori ctmai mici,entitatea prezint o situaia favorabil. Este foarte important pentruevaluator, clasificarea clienilor firmei dup vechime i probabilitate de plat afacturilor prin identificarea celor aflai n stare de faliment, n reorganizare,restructurare sau cu dificulti financiare; identificarea celor ru platnici;inventarierea eventualelor litigii comerciale aflate pe rol care vizeazncasarea creanelor; inventarierea sentinelor favorabile, a penalitilor dencasat i a anselor de ncasare prin executare silit sau prin alte metode.

Sunt sectoare economice n care perioada de plat a obligaiilor ctrefurnizori este mai lung, n timp ce n altele durata medie de ncasare acreanelor este mult mai scurt.

Indicatorul durata medie de ncasare a datoriilor clienilor se comparcu durata medie de ncasare pe fiecare client, funcie de care se va faceclasificarea adecvat urmat de evaluarea probabilitii de nencasare aobligaiilor acestora, cu scopul obinerii unui procent cu care evaluatorul vadiminua valoarea contabil a creanelor, folosind metoda activului netcorectat.

In continuare se vor analiza factorii care influeneaz deciziaconsumatorilor, cu consecine asupra evalurii entitii i care pot fistructurai asfel :

Nivelul economic- cu ct veniturile consumatorilor sunt mai ridicate,cu att acetia vor avea tendina i posibilitatea s cheltuiasc pe o palet mailarg de produse sau servicii;

Vrsta - n timp, nevoile consumatorilor individuali se modific,variind att n funcie de vrst, ct i de starea civil sau ce numrul de copiiavui i aflai n ntreinere;

Ocupaia- ocupaia clienilor/consumatorilor poate afectacomportamentul de cumprare al acestora prin prisma valorilor specificeprofesionale;

Cultura i educaia - globalizarea pieelor i a cadrului de tranzacii adus la creterea semnificaiei diverselor culturi n deciziile de cumprare.Acestea sunt alctuite la rndul lor din subculturi si grupuri n care difereneleculturale sunt i mai pregnante n comportamentul clienilor/consumatorilor;

Psihologia indivizilor - percepiile cumprtorilor nu sunt ntotdeaunaconforme cu realitatea i pot favoriza sau descuraja diversele oferte alternativede produse/servicii. Personalitatea individului i motivaiile sale principale


37

concur la generarea unei imagini proprii asupra realitii i n ultim instanla luarea deciziilor de cumprare;

Stilul de via - importana acestui factor a crescut sensibil n prezentodat cu diversificarea i personalizarea aspiraiilor indivizilor.

Factori demografici - apartenena la anumite rase i etnii, speranamedie de via, natalitatea, sexul etc. sunt n msur s determine anumitedecizii de cumprare;

Factori geografici - clima i relieful influeneaz deciziile decumprare ale consumatorilor pe o multitudine de segmente de pro-duse/servicii ,de exemplu, o clim tropical va stimula consumul dembrcminte subire i cu cheltuieli mai mici , n timp ce o clim rece vafavoriza achiziiile de haine groase cu cheltuieli mai mari.

e) Concurena este reprezentat de frmele care vnd produse iservicii similare pentru satisfacerea acelorai nevoi ale consumatorilorpersoane fizice sau juridice.

n cadrul acestui aspect pentru cunoaterea mediului concurenial seimpun cteva analize:

a) Analiza contextului concurenialAnaliza detaliat a contextului concurenial lrgit surprinde aspectele

prioritare de care trebuie s se in cont n luarea deciziilor la nivelmanagerial:

1) Rivalitatea ntre firmele concurente este dependent de urmtoriifactori:

- Numrul i puterea ntreprinderilor care acioneaz n domeniulrespectiv; concurena este cu att mai puternic cu ct pe pia sunt prezentemai multe firme, cu putere relativ egal;

- Gradul de difereniere a produselor, concurena este mai puternicatunci cnd pe piaa respectiv se vnd produse nedifereniate;

- Rata de cretere a sectorului; concurena este cu att mai puternic cuct rata de cretere a sectorului este mai mic;

- Ponderea cheltuielilor fixe n costurile ntreprinderilor; o pondere mare acheltuielilor fixe conduce la o rivalitate mai accentuat ntre firme;

- Importana barierelor de intrare/ieire (obstacole care ngreuneazptrunderea unei firme ntr-un sector, respectiv ieirea unei firme dintr-un


38

sector de activitate)2) Analiza presiunilor exercitate de furnizori i de clieni

Puterea de negociere a firmelor cu furnizorii i cu clienii se apreciaz nfuncie de o serie de criterii mai semnificativi,cum ar fi,

- Concentrarea relativ a unui sector, se refer la distribuia prii depia la un numr mai mare sau mai mic de ntreprinderi. Sectorul maiconcentrat ofer ntreprinderilor din aval sau din amonte o putere de negocieremai mare.

- Calitatea legat" semnific faptul c valoarea unui produs fabricat (saua unui serviciu prestat) este puternic determinat de calitatea a ceea ce s-acumprat de la furnizor (materii prime, materiale, semifabricate, etc). Astfel,aceti furnizori au o putere de negociere mare n raport cu clienii. (Exemplu:fabricanii de microprocesoare n raport cu fabricanii de calculatoare).

- Diferenierea produselor face dificil substituia unui produs cu un altuli confer furnizorilor o putere de negociere important. Din contr, atuncicnd produsele sunt banalizate, puterea pe pia a furnizorilor este mult maisczut.

- Costul transferului, se refer la cheltuielile ocazionate de schimbareaunui furnizor sau a unui client. Cu ct aceste costuri sunt mai ridicate cu att iputerea furnizorului sau a clientului ce se dorete a fi schimbat crete.

- Posibilitatea de integrare n aval sau n amonte, la un cost acceptabil,confer furnizorului sau clientului o putere de negociere mare.

- Concentrarea schimburilor economice - ofer o putere de negocieremare firmelor care reprezint unicul client sau unicul furnizor al firmelorpartenere.

Din punct de vedere metodologic, analiza puterii de negociere a firmei cuclienii i cu furnizorii se poate realiza utiliznd o serie de metode iinstrumente.

3) Ameninarea intrrii noilor concureniAceast ameninare vine din partea entitilor care ar putea, prin creare sau

diversificare, s i fac apariia cu o ofert competitiv n sectorulanalizat.Intrarea noilor concureni este condiionat de existena i deimportana barierelor de intrare/ieire.

4) Ameninarea apariiei produselor de substituie


39

Aceasta i gsete sursa principal n evoluiile tehnologice. Substituiaconst n posibilitatea nlocuirii unui produs sau serviciu existent cu un altulcare ndeplinete aceeai funcie de utilizare i n plus, asigur utilizatorului outilitate suplimentar, la un cost competitiv.

b) Analiza determinrii tipului de concuren.Tipul de concuren poate fi determinat pe baza numrului de

concureni pe o pia, dar i prin analiza structurii mediului concurenial,analiz realizat cu ajutorul unui sistem de indicatori, cei mai frecvent utilizaifiind:

1) Indicele H.H. (Herfindhal-Hirschman):n

IH.H.= P2in-1

unde:Pi- reprezint cota-parte de pia absolut a firmelor concurenten = numrul total de firme concurente2) Indicele I H.T (Hall-Tideman):

1I H.T.= ---------------

n2 ( iPi-1)n-1

unde: Pi- reprezint cota-parte de pia absolutn = numrul total de ntreprinderii = rangul entitii( ntreprinderii)

A ceti doi indicatori iau valori ntre 1 i l/n. O valoare apropiat de 1semific existena unei piee concentrate , pia de tip monopol sau oligopol,iar o valoare apropiat sau egal cu l/n semnific o pia cu repartiie relativuniform a vnzrilor ntre firmele concurente ,deci o pia cu concurenperfect.

3)Indicele parial de concentrare, care exprim poziia deinut pe piaaanalizat de primele 4, 8 sau 12 firme, se determin dup relaia:


40

n

Ip= Pin-1unde: Pi - reprezint cota-parte de pia absolutn = 4, 8 sau 124) Indicele G.S. (Gini-Struck), folosit adesea la analiza structurii activitii

firmei, se poate utiliza i ca indicator de analiz privind structuraconcurenei:

n Pi2-1n-1

I G.S.= ---------------n-1unde: PI- reprezint cota-parte de pia absolut

n = numrul total de entiti- ntreprinderi

Acest indicator poate lua valori ntre 1 i 0 Apropierea de 1 arat oconcentrare a pieei, iar apropierea de 0 semnific o repartiie relativuniform a pieei ntre firmele concurente.

c) Analiza poziiei concureniale a entitiiPentru a evalua poziia concurenial a unei ntreprinderi se folosete

n mod frecvent indicatorul cot-parte de pia, care n funcie de nivelulla care se raporteaz poate fi:

a) cota-parte de pia absolutb) cota-parte de pia relativc) cota-parte de pia specific

a) Cota-parte de pia absolut reprezint raportul ntre vnzrilefirmei analizate (CAi) i vnzrile totale ale sectorului de pia analizat(CA total):

Pi abs(%) =( CAi : CA total) x 100Vnzrile pot fi exprimate att fizic ct i valoric. n condiiile n care

se folosete exprimarea valoric, modificarea cotei-pri de pia


41

semnific att variaia volumului fizic al activitii entitii ct i evoluiapreurilor de vnzare.

Factorii care pot influena modificarea cotei pri de pia pot fi:- factori interni, dependeni de efortul entitii;- factori externi, legai de satisfacia clienilor (rata de fidelitate icoeficientul de atracie).

innd cont de rata de fidelitate (a) i de coeficientul de atracie (b) sepoate determina partea de pia absolut i se poate fundamenta evoluiacifrei de afaceri.

Pi abs = a x Pi(t-l) + b (1- Pi(t-l0)) sau, atunci cnd partea de pia esteexprimat procentual, relaia de calcul va fi:

Pi abs(%)= a x Pi(t-l0 /l00+ b(100- Pi(t-l)/100)b) Cota-parte de pia relativ reprezint raportul ntre vnzrile firmei

analizate (CAi) i vnzrile concurentului cel mai important(CAL):Pirel(%)= (CAi : CAL) x 100

c) Cota-parte de pia specific (servit) reprezint raportul ntre vnzrilefirmei analizate (CAi) i vnzrile segmentului de pia ,,servit"(CAs):

Pispec(%)= (CAi : CAs) x 100Dat fiind faptul c mediul concurenial este din ce n ce mai dinamic i mai

c omplex, analiza singular a cotei-pri de pia i pierde din pertinen,astfel c ea este completat cu analiza factorilor cheie ai succesului.

Evaluatorul trebuie s cunoasc factorii cheie ai succesului entititi,cesunt definii n funcie de cteva criterii importante, precum: poziia deinutpe pia de ctre ntreprindere; poziia ntreprinderii n materie de costuri;competenele tehnice i tehnologice; rentabilitatea i puterea financiar afirmei; activitatea de marketing; imaginea firmei.

Metoda ce poate fi utilizat n aprecierea poziiei concureniale a unei firmeeste metoda grilelor de evaluare. Aplicarea acestei metode presupuneparcurgerea urmtoarelor etape: identificarea criteriilor de evaluare antreprinderii (factori cheie ai succesului); stabilirea coeficienilor desemnificaie (pentru fiecare criteriu); acordarea de note (pentru fiecare criteriu,n funcie de nivelul asigurat de ntreprindere); determinarea notei mediiponderate i aprecierea poziiei concureniale a ntreprinderilor n funcie depoziia firmelor concurente.


42

Pentru vizualizarea rezultatelor grilelor de evaluare se utilizeaztehnica profilelor.

De asemenea se vor urmri i factorii : obiectul concurenei, inteniastrategic , cota de pia urmrit, strategia de concuren etc.

Vor fi analizate calitatea poduselor, preurile practicate, cifra de afaceri, principalii concureni de pe pieele intern i extern cu volumul desfacerilori ponderea n totalul vnzrilor.

Se au n vedere modul de ambalare i prezentare a acestora, felul ncare se asigur activitile promoionale i reclama necesar prin organelecele mai reprezenative, pentru meninerea clienilor.

Sunt analizate politicile urmrite pentru fiecare produs care intr nconcuren, deciziile luate de conducerea entitii cu privire la sortimentul deprodus; comercializate, strategia de produs, nnoire a sortimentului de produse,eliminarea unor produse greu vandabile, neeficiente etc.

Evaluatorul trebuie s cerceteze caracteristicile de baz la produseleaflate n concuren pe pia cu cele ale entitii,cum ar fi perisabilitatea,sezonalitatea, ritmul de rennoire etc. Cum n evoluia cererii i ofertei,nnoirea produselor deine un rol important este necesar ca diagnosticarea sabordeze i gradul de nnoire a produselor i posibilitile existente n acestsens pentru viitorii ani.

In acest scop se folosete urmtoarea relaie de calcul:(Numrul de produse noi livrate pe pia pe perioada analizat : Numrultotal de produse livrate pe pia pe aceiai perioada analizat) x 100

Din analiza efectuat trebuie s rezulte clar poziia entitii fa deconcureni, punctele tari i slbiciunile acesteia.

Concluzii- Diagnosticul comercial este unul dintre diagnosticesectoriale importante pentru evaluarea afacerii, n ipoteza funcionrii continuepe perioada previzionat. Prin analiza pieei se poate estima volumul deproduse sau servicii care va fi desfcut pe pia n perioada analizat Folosindaceste informaii viitorul proprietar (n cazul n care studiul de evaluare a fostdeclanat de schimbarea proprietii) i poate dimensiona corespunztorcapacitatea de producie , fondul de investiii , veniturile i cheltuielile etc.

n final, prezentm n cadrul diagnosticului comercial cteva puncteleforte i slabe ale entitii.

Exemple de puncte tari: poziia firmei pe pia este bun, fiindcompetitiv n raport cu principalii concureni;ofer garanii de calitate,


43

servicii postvnzare prompte: reeaua de distribuie este puternic iconsolidat; clienii i furnizorii sunt de medie i lung durat; exist o buncalitate a produselor i serviciilor; politicile de marketing suntcorespunztoare; nu exist litigii cu furnizorii; nu exist concuren neloialdin partea competitorilor.

Exemple de puncte slabe: poziia ntreprinderii pe pia este modest;exist un numr mare de clieni ru platnici"; nu exist contracte de lungdurat cu furnizorii; activitatea de marketing este ineficient; exist deficienen aprovizionarea cu materii prime i materiale: produsele sunt scumpecomparativ cu calitatea i performanele acestora.

2.3.Diagnosticul tehnic, tehnologic i de exploatareObiectivul acestui diagnostic este cunoaterea sau aprecierea

potenialului tehnic al entitii care este dat de dotarea cu utilaje pentruproducie (volum, structur, grad de uzur, posibilitate de modernizare,etc.).

Evaluatorul pentru realizarea misiuni de audit analizeaz informaiie cuprivire la potenialul tehnic i de producie existent i evoluia sa n timp,gradul de folosire a capacitilor de producie deci gradul de ncrcare, modulde ntreinere i reparare a utilajelor i instalaiilor, starea i performanaacestora, programele de dezvoltare i modernizare, modul de conducere iurmrire a produciei, precum analiza impactului tehnologiei utilizate asupramediului nconjurtor, pe baza nivelului indicatorilor specifici polurii nraport cu limitele maxime admise. In cazul n care expertul evaluator dentreprinderi nu deine toat competena profesional necesar determinriiuzurii fizice amortizabile sau de previzionare i a deprecierii morale, se vaapela la serviciile unui specialist tehnic (evaluator de bunuri mobile

Capacitatea de producie a agenilor economici este dat de indicatorulgradul de concordan dintre utilajele i echipamentele existente i celenecesare pentru realizarea programului de producie :

T f TsfCp = cpi + Cpf + - Csf Td McCp =M c x F d xN t e ,undeCp = capacitatea medie de producie;Cpi = capacitatea de producie la nceputul anului;


44

Cpi, Cpe = Capacitile de producie intrate, respectiv, eirile;Tf, TSf = zile de funcionare n timpul anului, respectiv scoase din

funciune;Td = zile maxim disponibile n ore;Mc = mrimea caracteristicii dimensionale tehnice;Fd = fondul de timp maxim disponibil;Nte = norma tehnico-economic.

De asemenea utilizarea capacitii de producie poate fi urmrit i cuindicatorul gradul de folosire a capacitii de producie, calculat n doumodaliti:

a) Gradul de folosire a capacitii de producie % =Producia obinut__ x100__Capacitatea de producie

b)Gradul de folosire a capacitii de producie % :Numrul mijloacelor de producie n activitate

x100 Numrul mijloacelor de producie total inventarn funcie de mrimea capacitii de producie, entitatea poate avea

rezerv de capacitate sau deficit de capacitate.Modul de ntreinere i reparare a utilajelor i instalaiilor asigur

buna funcionare a acestora, iar evaluatorul trebuie s analizeze: existena ianaliza programului de reparaii; modalitile de realizare a reparaiilor;existena i analiza graficului reviziilor i reparaiilor; numrul reparaiiloraccidentale din ultima perioad de timp etc.

n cadrul misiuni de evaluare faptice estimarea strii de micorare avalorii mijloacelor fixe se va face pe urmtoarele categorii de mijloace fixe:

-mijloace fixe neamortizate i aflate n funciune, ce particip larealizar

evaluarea intrep. buc sinteza

Documents