El dominio de los inmuebles es una cuestión de límites.Los límites de un inmueble están dados cualquiera sea su titular, sean éstos de propiedad de particulares o del Estado

También es necesario fijar los límites a la conducta del titular de dominio dentro del volumen del inmueble de su propiedad

A) en superficie: por las dimensiones, medidas y linderos establecidos en el título de propiedad, por los límites de los inmuebles vecinos.

B) en altura: en líneas imaginarias perpendiculares, paralelas a los límites de su superficie. hasta alcanzar el plano límite del dominio público del Estado sobre el espacio aéreo que se determina por el límite del máximo aprovechamiento razonable del inmueble.

C) en el subsuelo: en líneas imaginarias trazadas desde los límites de su superficie hasta el centro de la tierra hasta alcanzar el dominio del Estado. Sea este dominio público en el caso de las aguas subterráneas o dominio privado en las minas de primera y segunda categoría.Arts. 2518, 2519, 2520, 2521 y 2523 del Código Civil

El titular de dominio tiene sobre el objeto de su propiedad las más amplias facultades de disposición material asignadas por el ordenamiento jurídico, conforme las leyes administrativas que reglamentan su ejercicio

Corresponden al derecho público, y por consiguiente son de carácter local y rigen sólo en la jurisdicción de la persona jurídica pública que las establece, las restricciones impuestas a las facultades de disposición material del titular de dominio establecidas sólo en interés público

Corresponden al derecho privado y de carácter nacional y rigen en todo el territorio de la República, las restricciones a la disposición jurídica por razones de orden público y las restricciones a la disposición material y a la facultad de exclusión por razones de vecindad.

Las restricciones administrativas a la capacidad de disposición material del titular de dominio surgen del poder de policía del Estado. Esta facultad permite reglamentar la libertad y la propiedad por razones de moralidad, seguridad o sanidad.

Las restricciones administrativas son atípicas, plásticas e ilimitadas en número y clase.

Estas caracterizan: • del destino funcional asignado a un área ,

• tipifican las formas y condiciones para la subdivisión y ocupación del suelo,

• tipifican las actividades que pueden desarrollarse,

• tipifican las características generales de las construcciones.

Ejemplos de estas regulaciones el Código de Planeamiento Urbano de la ciudad de Buenos Aires y las Leyes de Ordenamiento Territorial y Uso del Suelo de las provincias.

Estos ordenamientos han desarrollado los siguientes instrumentos de ordenación:•Zonificación en distritos caracterizados por un uso del suelo dominante en el que se permiten otros usos compatibles. Así existen distritos residenciales, centrales, industriales o de equipamiento.•Normas de tejido que establecen las alturas y retiros entre construcciones mediante relaciones entre la separación de las paredes y su altura.

•FOS (Factor de Ocupación del Suelo) que establece qué porcentaje del terreno puede ser ocupado por construcciones y qué porcentaje debe quedar libre.

•FOT (Factor de Ocupación Total) que pretende regular la cantidad de habitantes que pueden localizarse por hectárea y consecuentemente la dotación de servicios públicos e infraestructuras necesarios para atenderlos por medio de un número índice que multiplicado por la superficie de la parcela establece la máxima superficie que podrán alcanzar las construcciones en el terreno.

Cuadros de usos en los que se detallan las distintas actividades permitidas en un distrito de zonificación y la intensidad máxima a la que pueden llegar, fijada en metros cuadrados o en grado de impacto o molestia.

En tierra rural rigen los Códigos Rurales que establecen:

•las reglas para las actividades agrícolas y ganaderas,

•el régimen de los caminos vecinales,

•las dimensiones de la unidad económica

En tierra urbana el Código de la Edificación establece:

•las reglas para la construcción, conservación y modificación de edificios,

•las dimensiones mínimas de los locales según su destino,

•las condiciones de iluminación y ventilación de los locales según su destino

El propietario puede:

•modificar su conformación, alterando sus límites por vía de subdivisión o de englobamiento,

•modificar su estado, por vía de edificación o plantación,

•cambiar su destino, afectándolo a un uso distinto al asignado hasta el momento o no darle uso alguno

Para subdividir un inmueble único en dos o más fracciones o para reunir dos o más inmuebles en uno o anexar una fracción de un inmueble en otro, es necesario que el titular de dominio confeccione un plano a tales efectos cumpliendo las normas administrativas, en especial las que hacen la uso del suelo

En el caso de subdivisión de grandes parcelas en varias fracciones las normas administrativas de uso del suelo establecen:

•la obligatoriedad de ceder superficies para calles y reservas de uso público

•resolver la dotación de servicios de infraestructura como agua corriente, pavimentos, luz eléctrica y alumbrado público, gas natural y red de cloacas y desagües

La modificación en los hechos del inmueble original recibida por los planos de mensura confeccionados por un agrimensor se registran en la oficina de catastro.La modificación del título de propiedad original requiere además, la instrumentación de la voluntad de modificación parcelaria por escritura pública para constituir título suficiente y su anotación en el Registro de la Propiedad Inmueble a los efectos de su oponibilidad a terceros interesados.

La construcción de edificios en los inmuebles o su afectación a destinos de vivienda, comercio o industria, no tienen otra limitación, en principio que las establecidas en el Código Civil y en las regulaciones administrativas locales de uso del suelo, ni en principio más efectos jurídicos que los regulados en estos ordenamientos.

1. De conformidad con lo que establece el art. 2505 del CC, la adquisición o transferencia de derechos reales sobre inmuebles solamente se juzgará perfeccionada mediante la inscripción de los respectivos títulos en los registros inmobiliarios de la jurisdicción que corresponda, no siendo oponibles a terceros mientras no están registrados. La publicidad registral está orientada a reforzar y respaldar la seguridad jurídica.

En el terreno concreto registral e inmobiliario, si bien la especialidad se proyecta ineludiblemente a los titulares (sujetos) de las situaciones registrables y a las titularidades (derechos) que se asientan, no podemos desconocer que la determinación que de ellos se exige con propósitos de publicidad es siempre en función de la especialidad aplicada al inmueble (objeto).

En los sistemas registrales que toman como base el objeto de la relación jurídica, el principio de especialidad adquiere su máxima relevancia, ya que el bien, su elemento menos cambiante, se convierte en la unidad fundamental y básica del sistema (Folio Real o Matrícula).

De acuerdo con lo dispuesto en los arts. 2505, 3135 y concordantes del C.C., y la Ley Nacional nº 17.801, las funciones propias de los Registros de la Propiedad Inmueble son netamente diferenciadas de cualesquiera otras dentro de la actividad jurídica del Estado, inclusive de las funciones propias de los organismos administrativos de catastro territorial.

La actividad del Estado denominada catastro territorial es necesaria a fin de realizar la registración de los documentos de actos de levantamiento territorial con fines civiles y cuya naturaleza es agrimensural.Dichos actos genéricamente tienen por objeto conocer, determinar y medir el espacio de una región y sus características, con el fin principal de trasladarlos en forma figurada a documentos cartográficos que los representen con identidad y semejanza, dándoles existencia virtual registrable, simultáneamente con el ser real que físicamente tengan por su materia.

El catastro territorial es esencialmente una actividad registral, para producir la publicidad del estado parcelario y de los avalúos territoriales con fines tributarios. Por consiguiente, el catastro territorial es esencial para matricular las parcelas, establecer el consecuente estado parcelario y regular su desarrollo conforme a las limitaciones administrativas al dominio, de acuerdo a la política parcelaria del Estado.

Pero el objeto y competencia de Catastro, Geodesia y Registro de la Propiedad, son específicos y debe mantenerse la autonomía funcional de los organismos respectivos, sin perjuicios de la íntervinculación y apoyo recíproco que deben prestarse para la adecuada coordinación.

REGISTRO

El registro de la propiedad inmueble registra documentos portantes de títulos: a) que constituyan, transmitan, declaren, modifiquen o extingan derechos reales sobre inmuebles; b) Los que dispongan embargos, inhibiciones y demás medidas cautelares,c) Los establecidos por las leyes nacionales o provinciales

FOLIO REALLa ley 17801 implementa la técnica de folio

real para la inscripción y publicidad .Los artículos 10 a 13 de la ley regulan el

principio de especialidad o determinación , principio que es también propio de los

derechos reales.

Por el articulo 10 dice: “Los inmuebles respecto de los cuales deban inscribirse o anotarse los documentos a que se refiere el articulo 2 serán previamente matriculados en el registro correspondiente a su ubicación. Exceptuase los inmuebles del dominio público”. Los bienes de dominio público son inembargables, inenajenables e imprescriptibles y por tal razón están fuera del tráfico jurídico inmobiliario.

Nuestro registro es real pues el elemento base para el sistema es el inmueble

El articulo 11 de la ley 17801 dice: “La matriculación se efectuará destinando a cada inmueble un folio especial con una característica de ordenamiento que servirá para designarlo”. Al folio lo denominamos folio, foja u hoja y con el numeral que conforman la matricula

El articulo 12 establece: “El asiento de matriculación llevará la firma del registrador responsable. Se redactará sobre la base de breves notas que indicarán la ubicación y descripción del inmueble, sus medidas, superficie y linderos y cuantas especificaciones resulten necesarias para su completa individualización. Además cuando exista se tomará nota de su nomenclatura catastral, se identificará el plano de mensura correspondiente y se hará mención de las constancias de trascendencia real que resulten. Se expresará además el número y fecha de presentación

Expresará el nombre del o de los titulares del dominio, con sus datos personales que se requieran para la escritura pública. Respecto de las sociedades o personas jurídicas se consignará su nombre o razón social, clase de sociedad y domicilio. Se hará mención de la proporción en la copropiedad o en el monto del gravamen, el titulo de adquisición, su clase, lugar y fecha de otorgamiento y funcionario autorizante, estableciéndose el encadenamiento del dominio que exista al momento de la matriculación del documento en el Registro”.

Conforme el articulo 13 de la ley 17801:“Si el inmueble se dividiera se confeccionarán tantas nuevas matriculas como partes resultaren, anotándose en el folio primitivo nuevas matriculas, anotándose en el folio primitivo la desmembración operada.

Cuando diversos inmuebles se anexaren o unificaren se harán nueva y única matricula de las anteriores, poniéndose nota de correlación con los planos de mensura correspondientes”.

El Registro tiene por objeto, una actividad jurídica consistente en dar publicidad a los actos relativos al dominio y demás derechos reales sobre bienes inmuebles, para dar seguridad jurídica al tráfico inmobiliario.

El principio registral de especialidad hace deseable la coordinación entre catastro y Registro, de modo que: El catastro aporte al Registro los datos descriptivos y gráficos de los inmuebles, especialmente medidas lineales, superficiales y linderos, como también los demás datos que los individualicen dentro de los planos generales.A su vez, el Registro Inmobiliario aporta al catastro las modificaciones de las titularidades de dominio de los inmuebles derivados de actos de disposición por voluntad del titular.

Planos de mensura, división y unificación de inmuebles.Su registro

Las transmisiones y constitución de los derechos reales se realizaran con referencia al plano en cuanto a la determinación del inmueble.

La sola existencia del plano y su aprobación, no configura un cambio en la situación jurídica del dominio del inmueble reflejado en la planimetría, puesto que para la materialización de ese cambio será necesario que el plano se complemente con el otorgamiento de la escritura pública.

La matrícula asignada a un inmueble permanecerá inmutable mientras no se altere su configuración primitiva, pero conforme a lo establecido en el Art. 13 de la ley 17.801, si éste fuere objeto de división, deberán asignarse tantas matrículas como partes o divisiones resultaren, relacionando en el folio original la mutación operada

EL REGISTRO de las situaciones especiales

1 ) La anexión:.

2) La unificación: se cancelan las matrículas que dieron origen al plano de unificación, dejando en ellas la constancia de que se las da de baja por abrirse la nueva .Se asigna nuevo número por la unificación y en las matrículas respectivas se deja constancia de la unificación de matrícula y del Número o característica del plano .

3)Segregación: cuando el lote disminuye su superficie porque parte del mismo pasa a permanecer a un lote lindero, por expropiación o por efecto de las aguas o por cualquier otro motivo, etc. Se debe consignar la circunstancia y las nuevas medidas, sin crear nueva matrícula.

Loteo: Con la manifestación de someterse al plano, se abren un folio de cada uno de los lotes.

A partir de dicha registración se certifica e inscribe sobre cada uno de los folios de los lotes individuales.

Propiedad horizontal:

Se abren los folios por cada unidad funcional y en la misma se volcará la registración pertinente a dicha unidad funcional.

En Capital Federal la complementaria consta en la matricula de la funcional.

En la Provincia de Buenos Aires se abre matricula por la unidad complementaria.