Ekonomisten Euskal Elkargoa18

errentagarria da

Babes ofizialeko etxebizitzak sustatzea?

Komunidad eConomistak, lurraldea eta hirigintza

KOMUNITATEA 19

errentagarria da

Babes ofizialeko etxebizitzak sustatzea?

1. Zer transmititu nahi duzue Ustiapen kontu horrekin? Datuen balio absolutuak ez direla garrantzitsuena, baizik eta horietatik ondorioztatzen dena. Merka-tu hau oso publizitarioa da, mundu guztiak hitz egiten du etxebizitzei buruz, baina ikuspegi obje-ktibotik aztertuz gero, formazio ekonomikoa behar da, eskaintzeko prest gauden formazioa, hain zu-zen. Informazio pribilegiatu batetik abiatzen gara, egun Euskadiko hainbat lekutan Babes Ofizialeko Etxebizitzak sustatzen ari diren Komunitateko ki-deek kontrastatua, eta aurtengo azken hiruhila-betekoan banatuko den promozio bateko datuekin osatutako eredu bat aukeratu dugu. Eta hauxe da emaitza.

2. Zeintzuk dira eraikitzeko garaian aurkitzen dituzuen lehenengo oztopoak? Krisiak eragindako lehenengoak gara, sistema fi-nantzarioarekiko dependentzia garbia baitugu. Obra bat egiteko behar diren diru bolumenak oso handiak dira. Batzuetan enpresa beraren baliabi-deekin egiten zaio aurre, baina betiere ezinbeste-ko baldintza batekin: finantzazioa izatea.

Bestalde, hirigintza oso motela da, oso interbeni-tua dago, udalak, foru aldundiak eta komunitatea. Etxebizitzak ematerako obretan 2 urte pasatzen dira, askotan planeamenduan 15-20 urte joan dai-tezke, eta baten batek bertan inbertitu badu 24 ur-teren ondoren lortuko du lortzen duena.

hirigintza komunitatea sortu zen herritarrak eta euskal ekonomisten taldea hirigintzaren irizpideen eta

hartu nahi den norabidearen partaide egiteko xedez nagusiki. komunitate

horrek eta bere izenean ekonomista eta Construcciones sukiaren ordezkaria den Joseba Cedrunek ustiapenkontu baten errealitatearen ikuspegi berri

bat eskaintzen digute, orain arte inoiz islatu ez dena. horretarako

euskadiko Babes ofizialeko 50 etxebizitzen zenbaki errealak erakutsi

dira, 29 garaje librerekin, atxikitako trastelekuekin eta lokal batekin.

+infoBloga “Ekonomisten ekarpenak lurraldearieta hirigintzari”

elkarrizketa JoseBa Cedrún

Ekonomisten Euskal Elkargoa20

Zaila da kuantifikatzea etxebizitza baten kostu guztiak: lurraren jabeak, gremioak, ikuskatzai-leak, udalak, zergak, tasak, finantza-gastuak, notarioak, erregistratzaileak, esku hartzen duen jende asko eta hori dela-eta kobratzen dutenak, jakina. Abian jartzeak ahalegin handia eskatzen du. Margen gordinaren ekarpenei buruz ari gara, etekin garbietan %2 edo %1,5aren inguruan ibiliko ginateke, kasurik onenean.

Orain dela 3 urtera arte sistema finantzarioak %100 finantzatzen zituen kostuak, zenbait kasu-tan BEZa barne, kasu batzuetan ez zegoen enpre-saren funts propioen ekarpenik ere, dena biderat-zen zen apalankamendu bidez, kanpoko diruarekin gehiago lor zitekeen. Irizpide horiek norberaren baliabideen aldetik mugarik ez zuten proiektuetan inbertitzera bultzatzen zuten. Hori guztia aldatu egin da. Orain lursaila urbanizatua eman behar da, funts propioekin, gutxienez %50; kasu hone-tan 1.900.000 €-ko kopuruaz ari bagara, milioi bat euro inguru aurreratu behar da negozioari hasiera emateko. %4,5ean urteko %4ko kostua eragiten dit kasurik onenean %2a lortzen dudanean, zer-baitek ez du ondo funtzionatzen.

3. Zergatik zentratu zarete BOEen eraikuntzan? Euskadiko leku batzuetan eskaera murrizten ari dela antzematen hasi den arren, une honetan BOEren prezioa ez da jaisten ari; izan ere, bere sal-mentarako baremo batzuk eskatzen dira, eta metro koadro erabilgarrien eta atxikitakoen prezioak oso ondo daude definituta administratiboki. Beraz, badakigu zein den salmenta prezioa. Beste etxe-bizitza mota batekin, aldiz, ziurgabetasuna dago. Orain arte BOE guztiak saldu dira, beraz eskatutako arrisku prima askoz txikiagoa zen produktu libree-

Komunidad eConomistak, lurraldea eta hirigintza

tan baino, ia soilik eraikuntzaren arrisku gisa hart-zen zen.

4. Nola lor daitezke emaitza positiboak BOE ba-tekin? BOEren sustapenak elementu libre batzuk izan be-har ditu, lokalak edota garajeak esate baterako, etxebizitza horiei atxikita ez daudenak. Gaur egun, horien eraikuntza zalantzazkoa da hirigune oso finkatuetan eta produktu horien defizita dutene-tan izan ezik. Beraz, arrisku handia hartzen ari da gaur egun, jarduera margenekin ez bat datorrena.

5. Zenbat balio du BOE batek?BOEren legediak bere alde du lursailaren prezioa legez mugatua dagoela, ezin du etxebizitza babes-tuaren salmentaren %20 edo %25 gainditu. Baina hori horrela izan dadin, beharrezkoa da beste on-dasun batzuek legezko mugaren gaineko kostuaren gainkarga bere gain hartzea. Normalean urbaniza-zioaren kargak eta beste batzuk izaten dira.

Ustiapen kontu honetan ikusten dugu zerbait oso ezberdina dagoela, salmentan dagoen produktua-ren %24,63a. Kostu handienak eraikuntzari dago-zkio; produktu libreen salmenten osagaia dagoen partida baten barruan, gastuaren %54 eraikuntzak hartzen du, sarreretako 1 € bakoitzeko 0,54 €-ko kostua du eraikitzeak. Eta horiek kostu zitalak dira. Ondoren, gastu handia suposatzen duten beste partida batzuk daude, besteak beste, proiektuak, finantza-gastuak, zergak, bermeak eta aseguruak. %11-12ko gehigarri batez ari gara. Salmentan da-goen 7.700.000 €-ko sustapen batean, 7.000.000 € inguruko kostua dugu, beraz, 700.000 €-ko mar-gen gordina, askotan, garaje libre eta lokalekin lortzen den sarrerari dagokiona.

6. BOE sustatzea errentagarria da?Kostuetan inbertitzen den 1 € bakoitzeko, margen gordinean 0,10 €-ko ekarpena dago. Enpresak gas-tu guztiak bere gain hartu ondoren, %2-3 inguruko etekinak lortzen ditu, ustiapen kontuan ikusten den bezala. Hau da, inbertitzen den 1 € bakoit-zeko, 0,02 € irabazten da, baina betiere salmen-tarako elementu libreak egonez gero, eta horiek saltzen badira, eta ez badira geratzen enpresen balantzeetan gaur egun ordaindu ezinezkoak diren prezioetan baloratuta.

BOEn m2 erabilgarri bakoitzeko kobratzen da, etxebizitza hauek ratioak oso doituak dituzte eta fatxada jakin batzuekin. Ezin dira egin eraikuntza garestituko luketen diseinuak. BOEen eraikuntza-ren eskakizun teknikoak oso handiak dira, etxebi-zitza oso duinak dira.

KOMUNITATEA 21

50 BOE, lotutako garaje eta trastelekuekin, 29 garaje libre eta 1 lokal (100 m2)

11ko ekainak 3 salmenten %

Urbanizatutako lursaila 1.900.000 24,63%

• Urbanizazio lursaila 1.900.000

Eraikuntza 4.178.000 54,17%

• Eraikitzeko kostuak 4.178.000

Proiektuak eta Ordainsariak 279.912 3,63%

Eraikuntza

• Arkitektura eta Lan Zuzendaritza (Eraikuntza) 197.750

• Aparejadorea 19.273

Urbanizazioa

• Egikaritza Materialaren Proiektua eta Lan Zuzendaritza 0

Bestelako Proiektuak

• Telekomunikazioak, Garajeak, ... 26.129

Topografia eta Geologia

• Topografia eta Geologia 12.000

Aholkularitza Teknikoa

• Aholkularitza Teknikoa 13.000

Segurtasuna eta Osasuna

• Segurtasuna eta Osasuna 11.760

Zergak eta Tasak 164.303 2,13%

• Udal Lizentziak 119.425

• Irabazteko Aprobetxamendu Lagapena eta Hitzarmenak 0

• ITP y ADJ Exento de AJD 0

• Bestelakoak 44.878

Finantza Gastuak 230.932 2,99%

• Finantza Gastuak Egikaritzan 230.932

Sustatzeko Administrazio Kostuak 200.235 2,60%

• Abalak 29.678

• Notario eta Erregistro Gastuak 56.784

• Aseguruak 73.810

• Bestelako Aholkularitzak 9.963

• Aparteko Gastuak 30.000

Merkataritza Kostuak 27.612 0,36%

• Publizitatea, Propaganda, Materiala 27.612

Kostuak Guztira 6.980.994

Salmentak Guztira 7.712.967

• BOE Higiezinen Salmenta 6.987.863

• Produktu Libreen Salmenta 725.104

Marjina Gordina 731.973 (9,49) 0,50%

• Saldu ondoko Zerbitzua 38.565

Marjina Gordina (Saldu ondoko zerbitzuarekin) 693.408 (8,99)