Välkommen till Kungsledens
boksluts – och strategipresentation
15 februari 2013
VD Thomas Erséus
vVD Anders Kvist
Agenda för dagen
1. Hyres– och fastighetsmarknaden
2. Fjärde kvartalet i verksamhet och siffror
3. Resultat för helår 2012
4. Finansiell ställning
5. Uppdatering skatt
6. Strategisk översyn och ny strategi
7. Värdeskapande i förvaltningen
8. Tillväxt och koncentration
9. Finansiella mål
10.Sammanfattning
Innehåll | 2
4:e kvartalet en vändpunkt strategiskt och finansiellt
■ Kungsleden har länge hämmats av överhängande skattehot
■ Effekter av en bunden ränta har framtvingat en defensiv hållning
■ Genom Hemsöaffären är worst case-scenario för skatt säkrat och
bolaget väl positionerat med en finansiell flexibilitet
■ Affären en del i implementeringen av ny strategi
■ Förvaltning av helägda fastigheter har varit starkt värdeskapande för
Kungsleden över tiden
■ Efter 7 år som VD en bra tidpunkt att lämna
■ Kostnadsprogram initierat
■ Styrelsen föreslår utdelning om 1,00 krona per aktie
■ Förutsättningarna för framtida värdeskapande är mycket goda
Fjärde kvartalet en vändpunkt| 3
1. Hyres- och fastighetsmarknaden
Fortsatt stabil hyresmarknad
■ Sysselsättningen fortsätter att växa i storstadsregionerna
■ Segmenterad kontorsmarknad med stark efterfrågan i bra lägen
■ Hyresnivåer för kommersiella fastigheter i storstadsregionerna utanför CBD är stabil
■ Stor spread i avkastningskrav i storstadsregionerna utanför CBD
■ Oförändrade vakansnivåer och variation mellan delmarknader
Källa: Newsec
Hyres- och fastighetsmarknaden| 5
Fortsatt god uthyrning för Kungsleden i kvartalet
■ Exempel på nya hyreskontrakt
till en årshyra om drygt 9 Mkr:
– Gävle hamn
– Västmanlands Läns
Landsting
– Cap Gemini, Västerås
– RB Glas & Plast, Partille
Hyres- och fastighetsmarknaden |6
Ökad nyuthyrning för 2012 och fortsatt stabilitet
■ Nyuthyrning helår på 80 Mkr*
■ Västerås exempel på expansiv
marknad. 17 Mkr i nyuthyrning
■ Nettouthyrning helår på 15
Mkr**
■ Ekonomisk uthyrningsgrad
helår 89,3 procent (89,2)
■ Återstående kontraktslängd
uppgår i snitt till 4,9 år
*Nyuthyrning avser årshyra för signerade kontrakt jan-dec 2012
** Nettouthyrning avser signerade kontrakt minus påskrivna
uppsägningar
Hyres- och fastighetsmarknaden |7
Transaktionsvolymen ökade från 85 till 106 Mdr*
Hyres- och fastighetsmarknaden | 8
0
35
70
105
140
175
210
245
280
0
20
40
60
80
100
120
140
160
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012
Transaktionsvolym Sverige: segmentfördelning
Transaktioner ≥ 100 MSEK
Kontor Bostad
Handel Logistik, Lager och Industri
Äldreboende Övrigt (t ex hotell, mark, sjukvård och utbildning)
Antal transaktioner Källa: Newsec
Mdr SEK Antal transaktioner
Starkt avslutande kvartal för transaktioner i Sverige
■ Transaktionsvolymen för 4:e kv uppgick till 42 Mdr och var den
högsta volymen sedan 3:e kv 2008
■ Transaktionsvolymen för december summerade till 30 Mdr
■ Kapitalstarka institutioner och pensionsbolag svarade för huvudelen
av transaktionerna på köp- och säljsidan
■ Kontorsmarknaden stod 2012 för 40 procent av den totala volymen
■ Kungsleden var den största enskilda säljaren under 2012 med
försäljning av hälftenägda Hemsö
Hyres- och fastighetsmarknaden | 9
2. Fjärde kvartalet i verksamhet och siffror
Kungsledens portföljoptimering under kvartalet
Fjärde kvartalet i verksamhet och siffror| 11
■ 15 fastigheter såldes för 552 Mkr
■ Försäljningarna skedde till en direktavkastning om 6,6 procent
■ Sålda fastigheter var belägna i Storstockholm, mellersta och södra
Sverige.
■ Paket om nio fastigheter för 380 Mkr enskilt största
fastighetsförsäljningen
■ Samtliga försäljningar gjordes i nivå med bokförda värden
■ 11 fastigheter köptes för 1 549 Mkr av Hemsö
– Totalt hyresvärde på 163 Mkr, 143 tkvm ythyrningsbar yta
– Återstående kontraktslängd 8 år
■ Intjäningskapacitetet för kvarvarande portfölj är 8 procent
Bättre positionerade efter försäljning av Hemsö
■ Kungsleden sålde sitt innehav i Hemsö efter elva års gynnsam
utveckling som över tid skapat stora värden för aktieägarna
■ Total köpeskilling om 3 320 Mkr
– Priset för aktierna utgjorde 1 820 Mkr
– Återbetalning av aktieägarlån utgjorde 1 500 Mkr
■ Effekter efter aktieförsäljning, låneåterbetalning samt köp av 11
fastigheter
– stärkt likviditet med 1 750 Mkr
– ökad belåningskapaciteten vilken utnyttjats genom nyupptaget
lån om 1 Mdr på tre år
■ Försäljningen är en del i implementeringen av Kungsledens nya
strategi mot helägda fastigheter och kommer genom omallokering
av medel bidra till en ökad totalavkastning
Fjärde kvartalet i verksamhet och siffror| 12
Kvartalet i korthet
■ Nettoomsättningen och bruttoresultatet minskade med 10 respektive
8 procent till 494 Mkr respektive 309 Mkr jämfört med Q4 2011 i och
med ett mindre fastighetsbestånd.
■ Resultat före skatt uppgick till 677 Mkr (348)
■ Resultat efter skatt uppgick till 923 Mkr (303), motsvarar per aktie -
6,80 kronor (2,20). Resultatökningen kommer av försäljningen av
Hemsö
■ Kassaflöden från rörelsen uppgick till 66 Mkr (136)
■ Utdelningsgrundande resultatet för fjärde kvartalet uppgick till 1 732
Mkr (241), motsvarande 12,70 kronor (1,70) per aktie
Fjärde kvartalet i verksamhet och siffror | 13
Ny huvudägare i Kungsleden
■ Welandson Gösta och bolag 13,1
■ Länsförsäkringar fonder 3,2
■ Norges Bank Investment Management 2,9
■ Florén Olle och bolag 2,5
■ Danske Invest fonder (Sverige) 2,0
■ BlackRock fonder (USA) 1,6
■ Fjärde AP-fonden 1,4
■ Andra AP-fonden 1,2
■ Swedbank Robur fonder 1,2
■ Avanza Pension Försäkring AB 1,0
30,1
Källa: SIS Ägarservice 31 december 2012
Fjärde kvartalet i verksamhet och siffror | 14
3. Resultat för helår 2012
Resultaträkning Mkr
2012
Jan-dec
2011
Jan-dec
Δ
procent
Hyresintäkter 1 840 1 759
Försäljningsintäkter modulbyggnader 270 288
Nettoomsättning 2 110 2 047 3
Fastighetskostnader -533 -512
Produktionskostnader moduler -249 -258
Bruttoresultat 1 328 1 277 4
Handelsnetto 16 56
Försäljnings- och administrationskostnader -257 -244
Resultat från andelar i Hemsö 794 413 92
Finansnetto -586 -559
Orealiserade värdeförändringar fastigheter -60 241
Orealiserade värdeförändringar finansiella
instrument -70 -491
Resultat före skatt 1 165 693 68
Skatt -813 -55
Årets resultat 352 638 -45 Resultat för helår 2012| 16
Den stora positiva
posten kommer av
försäljningen av Hemsö
Nettoomsättning och
bruttoresultat ökade
med 3 respektive 4
procent med anledning
av ett större
fastighetsbestånd och
en mildare inledning på
vintern
Stora värden realiserade genom Hemsöförsäljning
2012 2011
Mkr jan-dec jan-dec
Bruttoresultat 1 328 1 277
Försäljnings- och administrationskostnader -257 -244
Finansnetto -586 -559
Förvaltningsresultat 485 474
Realiserade poster
Handelsnetto vid försäljning 16 56
Realiserade värdeförändringar, fastigheter 129 65
Avdrag för uppskjuten skatt vid försäljning -20 -7
Försäljning av Hemsö 1 507 -
Realiserade värdeförändringar, finansiella instrument -81 -66
Realiserade poster 1 551 48
Utdelningsgrundande resultat från Hemsö 223 207
Skatt att betala -342 -26
Utdelningsgrundande resultat 1 917 703
Resultat för helår 2012 | 17
Resultaträkning helägda fastigheter
Mkr
2012
jan-dec
2011
jan-dec
Δ
procent
Hyresintäkter 1 583 1 515 4
Fastighetskostnader -489 -463
Bruttoresultat 1 094 1 052 4
Handelsnetto 16 56
Försäljnings- och administrationskostnader -194 -184
Finansnetto -528 -507
Orealiserade värdeförändringar fastigheter 0 301
Orealiserade värdeförändringar finansiella
instrument -55 -380
Resultat före skatt 333 338 -1
Skatt 182 -70
Årets resultat 515 268 92
Resultat för helår 2012 | 18
Resultaträkning Nordic Modular
Mkr
2012
jan-dec
2011
jan-dec
Δ
procent
Hyresintäkter moduler 257 244
Försäljningsintäkter moduler 270 288
Nettoomsättning 527 532 -1
Fastighetskostnader -44 -49
Produktionskostnader moduler -249 -258
Bruttoresultat 234 225 4
Handelsnetto 0 0
Försäljnings- och administrationskostnader -63 -60
Finansnetto -58 -58
Orealiserade värdeförändringar fastigheter -60 -60
Orealiserade värdeförändringar finansiella
instrument -5 -42
Resultat före skatt 48 5 860
Skatt -13 -1
Årets resultat 35 4 775
Resultat för helår 2012 | 19
Resultaträkning Hemsö
Mkr
2012
jan-dec
2011
jan-dec
Δ
procent
Resultat från andelar Hemsö 794 413 92
Finansnetto 0 6
Orealiserade värdeförändringar finansiella
instrument -10 -69
Resultat före skatt 784 350 124
Skatt 3 16
Årets resultat 787 366 115
Resultat för helår 2012 | 20
4. Finansiell ställning
Finansiell ställning – pro forma efter Hemsöaffären
2012 2012
Mkr 31 dec 31 dec
TILLGÅNGAR enligt delårsrapport Pro forma efter Hemsöaffären
Fastigheter 15 777 15 777
Övriga anläggningstillgångar 666 666
Fordran på Tredje AP-fonden 3 363 -
Övriga kortfristiga tillgångar 373 373
Kassa och bank 721 3 549
Summa tillgångar 20 900 20 365
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital 7 726 7 726
Räntebärande skulder 9 704 10 720
Derivat 1 125 1 125
Övriga ej räntebärande skulder 2 345 794
Summa eget kapital och skulder 20 900 20 365
Finansiell ställning| 22
Förfallostruktur krediter
Per 31 december 2012
Utnyttjade
krediter,
Mkr
Ej utnyttjade
krediter, Mkr
Summa
krediter, Mkr
2013 667 260 927
2014 1 459 1 459
2015 5 600 900 6 500
2016 1 978 1 978
Summa 9 704 1 160 10 864
Genomsnittlig konverteringstid, år 2,3 2,2
Finansiell ställning | 23
Förfallostruktur räntebindning
Per 31 december 2012 Lån, Mkr
Ränte-
derivat
Mkr
Snittränta ,
derivat %
Snittränta
lån och
derivat, år
Genomsnittlig
räntebindnings-
tid, år
2013 9 704
2014 800 3,9
2015 1 400 4,2
2016 500 3,9
2017 500 4,1
2018 3 650 4,2
2019 800 3,5
2020 800 3,7
2021 400 3,8
2022 500 3,8
Summa 9 704 9 350 6,8 6,8 5,1
Marknadsvärdering av lån och
derivat 1 121
Summa 10 825
Finansiell ställning | 24
5. Uppdatering skatt
Kungsleden uppdaterar om skatteprocesser
■ Som tidigare kommunicerats meddelade Skatteverket i november 2012
beslut om att beskatta Kungsleden för kapitalvinst vid överlåtelse av
andelar i handelsbolag avseende taxeringsår 2007
■ Vid en negativ utgång uppgår som tidigare kommunicerats den
beräknade resultateffekten till 1 380 Mkr och den beräknade
likviditetseffekten till 1 360 Mkr
■ Skatteverket beslutade i december 2012 att för samma transaktion
även yrka på en andrahandsgrund (skatteflykt) om verket inte skulle få
framgång i sitt förstahandsyrkande
■ Vid en negativ utgång i process som gäller skatteflykt blir den
beräknade resultat- och likviditetseffekten cirka 500 Mkr lägre än ovan
givna belopp
■ Processen avseende skatteflykt kommer att löpa parallellt med
processen som prövar förstahandsyrkandet
Uppdatering skatt| 26
Uppskattning av maximala negativa skatteeffekter
Mkr Effekt på
eget kapital Likviditetseffekt
Reservering kvartal 2 2009 325 0
Reservering kvartal 2 2012 725 260
Inbetalt i väntan på avgörande - -100
Summa reserverade skatteärenden 1 050 160
Ej reserverade skatteärenden 2 930 2 920
Inbetalt i väntan på avgörande - -160
Summa 3 980* 2 920
Uppdatering skatt | 27
*Se kvartalsrapport för förklaring av förändring mot tredje kvartalet
6. Strategisk översyn och ny strategi
Strategisk översyn
■ Kungsleden har sedan en tid tillbaka arbetat med en strategisk
översyn
■ Översynen är driven av fundamentala förändringar i
fastighetsmarknaden och av en önskan om en renodling av
verksamheten
■ Den nya strategin har till syfte att tydliggöra hur Kungsleden skapar
varaktigt värde för aktieägare
■ Förvaltning av helägda fastigheter har varit starkt värdeskapande för
Kungsleden över tiden
■ Kungsleden koncentrerar sig nu på detta och tar nu en ny riktning
med fokus på helägda fastigheter på tillväxtmarknader i Sverige
■ Värdeskapande sker genom att tillgodose kunders lokalbehov,
förvalta och förädla fastigheterna samt optimera bolagets
fastighetsportfölj
Strategisk översyn och ny strategi | 29
En strategi som sätter värdeskapande i fokus
Strategisk översyn och ny strategi | 30
Kungsleden ska skapa värde genom att tillgodose kunders lokalbehov,
förvalta och förädla fastigheterna samt optimera bolagets fastighetsportfölj
Tillgodose kunders lokalbehov
■ Tillhandahålla lokaler där kunder kan verka och utvecklas
■ Skapa starka kundrelationer genom lyhördhet, flexibelt agerande och korta beslutsvägar
Förvalta och förädla fastigheterna
■ Aktivt förvalta och förädla fastigheterna för att öka de stabila kassaflödena och därmed värdet av
fastighetsbeståndet
■ Attrahera bra hyresgäster och verka för långa hyresavtal, hög uthyrningsgrad och en balanserad
kostnadsnivå
Optimera fastighetsportföljen
■ Med god marknadskunskap och starka relationer med marknadens aktörer identifiera och utnyttja
möjligheter till köp och försäljning för att öka den riskjusterade avkastningen
Strategisk översyn och ny strategi | 31
En grund för att skapa värde för ägare, kunder, medarbetare och samhälle är en stark
företagskultur där medarbetare trivs, utvecklas och presterar.
Fokusering av geografi och segment
Årlig tillväxt (%), lönesumma
Kungsleden ska äga, förvalta och förädla fastigheter
som ger en hög riskjusterad avkastning inom
segmenten lager/industri, kontor och handel i
Storstockholm, Mälardalen, sydvästra Sverige samt i
tillväxtorter i Norrland
■ En viktig förutsättning för värdeskapande är var i
Sverige tillväxten finns
■ Genom inriktning på tre fastighetstyper ökar
kompetensen kring kundbehov och
marknadsförutsättningar för dessa segment vilket leder
till stärkta kundrelationer, förbättrad förvaltning och
förädling och därmed ökat värde av fastighetsbeståndet
Strategisk översyn och ny strategi | 32
Dagens fastighetsportfölj, helägda fastigheter
Segment Antal fastigheter
, st
Area, tkvm
Bokfört värde,
Mkr
Driftnetto, Mkr
Direkt-avkastning,
%
Ekonomiskuthyrnings-grad, %
Snitt kontrakts-längd, år
Industri/lager 116 1 197 6 058 511 8,4 91,0 5,3
Kontor 88 672 5 579 424 7,6 90,2 4,3
Handel 56 266 2 071 158 7,6 94,0 4,6
Övrigt kommersiella 18 76 560 37 6,7 91,4 6,2
Totalt 278 2 211 14 268 1 130 7,9 91,1 4,9
Fastighetsbestånd per 31 december 2012
Strategisk översyn och ny strategi | 33
Fokusering på lägen utanför CBD ger attraktiv
direktavkastning
2
4
6
8
10
12
14
20
00
20
01
20
02
20
03
20
04
20
05
20
06
20
07
20
08
20
09
20
10
20
11
20
12
E
%
Source: Newsec
Direktavkastningskrav - kontor i sekundära lägen
Office Rest of SwedenOffice Rest of Greater StockholmOffice Other Major Cities
Intervall: 5,75 - 8,5%
2
4
6
8
10
12
14
19
81
19
83
19
85
19
87
19
89
19
91
19
93
19
95
19
97
19
99
20
01
20
03
20
05
20
07
20
09
20
11
%
Source: Newsec
Direktavkastningskrav - kontor i bästa läge
Office Stockholm CBDOffice Göteborg PrimeOffice Malmö Prime
Intervall: 4,0 - 7,0%
Strategisk översyn och ny strategi | 34
Stabila hyror i lägen utanför CBD
700
800
900
1 000
1 100
1 200
1 300
1 400
1 500
20
00
20
01
20
02
20
03
20
04
20
05
20
06
20
07
20
08
20
09
20
10
20
11
20
12
E
kr/kvm
Källa: Newsec
Marknadshyror - kontor i sekundära lägen
Other Major Cities
Rest of Greater Stockholm
Intervall: 1 100-1 400 kr/kvm
0
1 000
2 000
3 000
4 000
5 000
6 000
19
90
19
91
19
92
19
93
19
94
19
95
19
96
19
97
19
98
19
99
20
00
20
01
20
02
20
03
20
04
20
05
20
06
20
07
20
08
20
09
20
10
20
11
20
12
E
kr/kvm
Källa: Newsec
Marknadshyror - kontor Stockholm CBD
Stockholm CBD
Intervall: 3 500- 5 000 kr/kvm
Strategisk översyn och ny strategi| 35
Hög direktavkastning utanför CBD ger bra ”kudde”
04
05
05
06
06
07
07
08
08
09
09
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012
%
Stockholm CBD
Övriga Sverige
Källa: Newsec
Strategisk översyn och ny strategi | 36
Hög totalavkastning i kombination med låg
marknadsrisk
Strategisk översyn och ny strategi | 37
2013 2014 2015 2016 2017
Direktavkastning 7,65% 7,50% 7,35% 7,25% 7,20%
Hyresutveckling 1,50% 2% 2,50% 2,50% 2,50%
Industri & Lager i etablerade industriområden, resten av Sverige Totalavkastning 2014-2017: 11%
2013 2014 2015 2016 2017
Direktavkastning 7% 6,75% 6,75% 6,50% 6,50%
Hyresutveckling 1,50% 2% 2% 2,50% 2,50%
Dagligvaruhandel, resten av Sverige Totalavkastning 2014-2017: 10,3%
2013 2014 2015 2016 2017
Direktavkastning 4,50% 4,50% 4,70% 4,90% 5%
Hyresutveckling 2% 3% 5% 7% 5%
Totalavkastning 2014-2017: 6,7%
Kontor, Stockhom CBD
Källa: Newsec
1,50
2,50
3,50
4,50
5,50
6,50
7,50
8,50
9,50
Lo
gis
tics R
est o
f S
wed
en -
Cate
gory
B *
Offic
e R
est o
f S
wed
en
Offic
e R
est o
f G
reate
r S
tockholm
*
Reta
il R
est o
f S
wed
en
*
Offic
e O
ther M
ajo
r C
itie
s
Reta
il R
est o
f G
reate
r S
tockholm
*
Offic
e S
tockholm
Pri
me S
uburb
Resid
ential R
est o
f S
weden *
Lo
gis
tics R
est o
f S
wed
en -
Cate
gory
A *
Lo
gis
tics S
tockholm
-C
ate
gory
B *
Lo
gis
tics M
alm
ö -
Cate
gory
A *
Lo
gis
tics S
tockholm
-C
ate
gory
A
Lo
gis
tics G
öte
borg
-C
ate
gory
A *
Reta
il M
alm
ö P
rim
e
Reta
il O
ther M
ajo
r C
itie
s *
Offic
e M
alm
ö P
rim
e
Offic
e S
tockholm
Centr
al
Reta
il S
tockholm
Pri
me S
uburb
*
Offic
e G
öte
borg
Pri
me
Reta
il S
tockholm
Cen
tral *
Resid
ential O
ther M
ajo
r C
itie
s
Reta
il G
öte
borg
Pri
me
Resid
ential R
est o
f G
reate
r S
tockholm
Offic
e S
tockholm
CB
D
Reta
il S
tockholm
CB
D
Resid
ential S
tockholm
Pri
me S
uburb
Resid
ential M
alm
ö P
rim
e
Resid
ential G
öte
borg
Pri
me
Resid
ential S
tockholm
Pri
me
Intervall direktavkastningskrav 2002-2012
Min
Max
2012E
*2007-2012 Källa: Newsec
Yieldspreaden förväntas minska Attraktiv prisbild idag i sekundära segment
Positiv värdeutveckling förväntas till följd av sjunkande direktavkastningskrav
Stigande direkt-
avkastningskrav
Sjunkande direkt-
avkastningskrav
Strategisk översyn och ny strategi| 38
7. Värdeskapande i förvaltningen
Hur skapar Kungsleden växande kassaflöden?
Förvaltningseffektivitet
Kundvård och uthyrning
Driftnettoutveckling
Växande kassaflöden
Förädla
Värdeskapande i förvaltningen | 40
Förvaltningseffektivitet
Kundvård och uthyrning
Driftnettoutveckling
Växande kassaflöden
Förädla
Starkt värdeskapande över tid –driftnetto/kvm ökat
med 25 procent sedan 2007
200
300
400
500
600
Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4
2007 2008 2009 2010 2011 2012
Driftnetto per kvm
Värdeskapande i förvaltningen | 41
8. Tillväxt och koncentration
Tillväxt och koncentration
Årlig tillväxt (%), lönesumma
Kungsleden ska äga, förvalta och förädla fastigheter
som ger en hög riskjusterad avkastning inom
segmenten lager/industri, kontor och handel i
Storstockholm, Mälardalen, sydvästra Sverige samt i
tillväxtorter i Norrland
Tillväxt och koncentration | 43
Återinvestering efter Hemsöförsäljning
Investeringsvolym om cirka 5-6 Mdr möjligt att genomföra genom stycke-
och portföljförvärv inom en tidshorisont om cirka 1-2 år
Den nya strategin omfattar fastigheter och delmarknader som uppvisar en
uthållig och relativt stabil omsättning över tid
Utbudet är fortsatt stort för fastigheter inom den nya strategin
Kungsleden ser bra investeringsmöjligheter i marknaden med en
direktavkastning mellan 7,0-8,5%
Tillväxt och koncentration 44
Exempel på transaktioner som gjorts i marknaden
inom ramen för den nya strategin
Kontors- och lagerportfölj om ca 16 000 m² i Märsta. Transaktionsvolym ca
120 Mkr. Direktavkastning ca 7,75-8,0%
Kontorsportfölj om ca 45 000 m² i Linköping, Norrköping Västerås och Växjö.
Transaktionsvolym ca 320 Mkr. Direktavkastning ca 7,5-8,0%
Logistikfastighet om ca 50 000 m² i Västsverige. Hyresavtal ca 7 år.
Transaktionsvolym ca 300 Mkr. Direktavkastning ca 7,25 %
Logistikfastighet om 10 000 m² i Storstockholm. Transaktionsvolym ca 90
Mkr. Hyresavtal 3-5 år. Direktavkastning ca 7,5-7,75%
Två logistikfastigheter om totalt ca 80 000 m² i Västsverige. Sale and lease
back med hyresavtal om 15 år. Transaktionsvolym ca 400 Mkr.
Direktavkastning ca 8,75%
Tillväxt och koncentration |45
Kungsleden koncentrerar fastighetsbeståndet
Tillväxt och koncentration |46
2012 2015
De icke strategiska fastigheternas andel av
portföljens värde minskas från 10% till 5%
eller lägre under tre år
Strategiska fastigheter
Icke strategiska fastigheter
Försäljning av Nordic Modular – en tidsfråga
Som ett led i Kungsledens renodling mot helägda fastigheter kommer
Nordic Modular att säljas när möjlighet ges och till rimliga villkor
Nordic Modular Group har ägts av Kungsleden sedan januari 2007
Avkastningen på eget kapital har varit mycket god sett över tid och uppgår i
snitt till drygt 20% per år
De kapitalöverföringar från Nordic Modular som hittills har erhållits
överstiger det kapital som Kungsleden har satsat
Nordic Modular har ett starkt kassaflöde och bidrar positivt till Kungsledens
intjäning
En försäljning av Nordic Modular brådskar inte men ligger enligt plan några
år framåt i tiden vid gynnsamt läge att sälja
Tillväxt och koncentration |47
9. Finansiella mål
Finansiella mål och begränsningar 2013-2015
■ Det övergripande målet är att maximera tillväxten i kassaflödet inom
ramen för de finansiella restriktioner som ställs upp för att trygga en
sund balansräkning på kort och lång sikt:
– Likviditetsberedskap (se nedan)
– Belåningsgrad (vi räknar försiktigt med 60 procent på nya
krediter)
– Soliditet (ska vara över 30 procent)
Den viktigaste restriktionen på kort sikt är likviditetsberedskapen.
Kungsleden kommer att hålla kassa och beviljade kreditfaciliteter
till ett belopp som motsvarar worst case i skatteprocesserna till
dess vi fått klarhet om utfallet. Summan är 2,9 Mdr och kan
beräknas kosta 1% per år.
Finansiella mål| 49
Investering av kassaflöden
■ Den finansiella grunden för Kungsledens värdeskapande är
återinvesteringen av de medel som frigjorts vid Hemsö-försäljningen
och investeringen av de fria kassaflöden som verksamheten
löpande ger. Investeringsutrymmet begränsas av den
likviditetsberedskap som bör hållas och den aktieutdelning (inlösen,
återköp) som styrelsen anser vara lämplig
■ Alternativa användningar för kassaflödena:
– Köpa nya fastigheter inom strategin
– Förädling (om-, tillbyggnad och utveckling)
– Återinvestering i befintligt fastighetsbestånd
Finansiella mål | 50
Översyn av kostnader med besparing på 10 procent
■ Allmän översyn av centrala administrativa kostnader
■ Identifiera möjligheter till shared services i staben
■ Gå från fem till fyra regioner i förvaltningsorganisationen
■ I redovisningen belasta fastigheterna med relevanta kostnader för
fastighetsverksamheten för att ge tydligare resultatansvar samt
uppnå bättre jämförelse med andra fastighetsbolag
■ Total målsättning att reducera kostnader med 10 procent.
Finansiella mål| 51
Målstyrning
■ Kungsleden kommer att styras mot:
– slutmål för hela koncernens förvaltningsresultat för 2015
– etappmål för 2013 och 2014
■ Etappmålen och slutmålet kommer att uttryckas på
– segmentsnivå (Fastigheter respektive Nordic Modular med
utfördelade ”egna” administrativa kostnader )
– finansnetto på koncernnivå
– centrala kostnader
■ Det utdelningsgrundande resultatet utgår som mål
Finansiella mål | 52
Kungsledens avkastningsmål
■ Kungsleden ska på lång sikt skapa en avkastning på eget kapital
som överstiger det avkastningskrav som aktiemarknaden formulerar
för bolagets aktie
■ Det hittillsvarande räntabilitetsmålet på 15 procent är svåruppnåeligt
med nuvarande marknadsförutsättningar
■ På kort till medellång sikt under nuvarande förhållanden bedöms
aktiemarknadens avkastningskrav på Kungsleden inte understiga
10-12 procent
■ Kungsledens investeringar och överhuvudtaget användning av
aktieägarnas pengar skall därför alltid minst möta detta
avkastningskrav i såväl för- som efterkalkyl
Finansiella mål| 53
Ny utdelningspolicy fr.o.m. 2013
■ Utdelningspolicyn differentieras med hänsyn till behovet av
likviditetsberedskap till följd av skatteprocesserna:
– På medellång sikt ska 50 procent av förvaltningsresultatet kunna
delas ut, vilket också motsvarar praxis bland de börsnoterade
fastighetsbolagen
– Så länge skatteprocessernas utgång är oklar (troligen fram till
t.o.m. 2015) kommer en mindre andel av förvaltningsresultatet att
delas ut
Finansiella mål | 54
10. Sammanfattning
Goda förutsättningar för framtida värdeskapande
■ Strikt kontroll av centrala administrativa kostnader ger operativ
hävstång när tillgångsbasen växer
■ Investeringsstrategi med fokus på högavkastande
fastighetssegment med mycket måttliga risker
■ Kassaflöde återställt till nivåer före Hemsö inom 18 - 24 månader
även med högre likviditetsreserver. Förvaltningsresultat återställt
inom tre år
■ I och med att skatteriskerna avtar frigörs likviditetsreserver för
återinvestering i nya fastigheter. Snitträntan förbättras med nya
fastighetsköp
■ Stark och växande underliggande intjäningskapacitet grundas på
starkt kassaflöde från fastighetsförvaltningen som syns i resultatet
när utfallen i skatteprocesserna blir klara och räntesäkrings-
kostnaderna klingat av
Sammanfattning| 56
Frågestund