Résidences Dar SaadaIntroduction en bourse
Co-Conseillers financiersConseiller financier et coordinateur global
Présentation aux analystes – 19 novembre 2014
2
Sommaire
Page
III Axes de Développement de Résidences Dar Saada 15
II Présentation Générale de la Société 6
I Présentation du secteur d’activité de Résidences Dar Saada 2
IV Eléments d’appréciation du prix 22
V Objectifs et modalités de l’opération 28
3
4 117
7 5919 152
5 5557 268
8 2007 332 7 518
2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013
24 37928 822
31 552 32 91237 233 38 663
45 776 47 085 47 941 50 09952 833
5,7%
6,3%
6,7%6,4%
6,8%
6,2%
7,0%
6,8% 6,5% 6,5% 6,6%
2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013
VA du BTP (en MDH) VA BTP/VA Totale (en %)
Présentation du secteur d’activité de Résidences Dar SaadaLe secteur immobilier, un acteur majeur dans l’économie nationale
VA du BTP à prix courants/contribution à la VA nationale
Le secteur de l’immobilier joue un rôle primordial dans l’économie nationale à travers sa contribution audéveloppement social et économique et sa capacité à drainer une part significative des investissements nationaux :
• La valeur ajoutée du secteur BTP a évolué à un TCAM de 8,0% sur la période 2003-2013, supérieur à la croissancemoyenne de la valeur ajoutée totale évoluant à 6,5% au titre de la même période (poursuite des projets d’habitatsocial, lancement de programmes de villes nouvelles, etc.)
• Par ailleurs, le secteur de l’immobilier représente une source stratégique d’investissements étrangers pour le Maroc.
En MMAD
Source : Haut-Commissariat au Plan, Ministère de l’Habitat et de l’Urbanisme
TCAM03-13 = +8,0%
Commentaires
IDE destinés au secteur immobilier
Source : Office des Changes
En MMADTCAM06-13 = +9,0%
4
16,2 16,4 16,8 17,1 17,4 17,8 18,1 18,4 18,8 19,2 19,5
13,3 13,4 13,4 13,4 13,4 13,4 13,4 13,4 13,4 13,4 13,4
2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013Population urbaine Population rurale
Présentation du secteur d’activité de Résidences Dar SaadaLe logement social, un secteur porteur
Source : Haut-Commissariat au Plan
Urbanisation de la populationEn millions d’habitants
Les besoins en logements sont
estimés sur la période
2000-2015 à 2,9 millions
d’unités soit environ 180 000
unités par an (vs. production
2013 de 142 501 unités).
Quant au déficit global en
logements, il est estimé à près
de 642 000 unités à fin 2013.
Malgré l’évolution actuelle de
la production de logements
sociaux, celle-ci devrait
décroître sur les prochaines
années compte tenu du recul
des unités sociales mises en
chantiers depuis 2011.
TCAM03-13 = +0,1%TCAM03-13 = +1,9%
Besoin en logements par région
7 32032 86739 335
73 22283 41195 741
128 239155 753163 559
216 718221 199227 244
274 695320 824
429 450451 304
Oued Eddahab-Laguira
Laayoune-Boujdour-Sakia H.Guelmim-Essmara
Taza- Al hoceima-TaounateTadla-Azilal
Chaouia-OuardighaDoukala-Abda
Gharb-Chrarda-Beni HassinOriental
Meknès-TafilaltFès-Boulemane
Marrakech-Tensift-Al Haouz
Tanger-TétouanSouss-Massa-Darâa
Rabat-Salé-Zemmour-ZaêrGrand Casablanca
Source : Ministère de l’Habitat et de l’Urbanisme
Période 2000-2015 / En nombre d’unités
Production et mises en chantiersTCAM03-13 = +9,0%En nombre d’unités
Source : Ministère de l’Habitat et de l’Urbanisme
152 000172 621200 000
235 000221 000 213 000
156 606211 494
332 508267 860
192 970
2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013
60 000
103 000113 223114 961121 171 129 015
90 00098 823
135 442121 783
142 501
2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013
TCAM03-13 = +2,4%
>> Production de logements sociaux
>> Mises en chantiers de logements sociaux
5
Présentation du secteur d’activité de Résidences Dar SaadaUn cadre réglementaire incitatif en matière d’habitat social
Depuis 1995, plusieurs mesures fiscales ont été adoptées pour favoriser le développement du secteur de l’habitatsocial, notamment :
• Le versement par l’Etat, au bénéfice des acquéreurs du montant de la TVA (superficie comprise entre 50 m² et 80 m² etdont le prix n’excède pas 250 000 DH HT - Loi de Finances 2010).
• L’exonération pour les promoteurs immobiliers des droits d’enregistrement et de timbre, taxe professionnelle, TVA, IS,IGR et autres taxes payées aux collectivités locales.
Mesures fiscales en faveur du secteur de l’habitat social
Mise en place de trois programmes gouvernementaux visant àpallier le déficit global en logements :
• Le programme « Villes sans bidonvilles » lancé en 2004 quiconcerne 83 villes abritant 298 000 ménages.
• Le programme des villes nouvelles à travers la mobilisationdu foncier public et la création de nouveaux pôles urbains.
• La création de 3 fonds garantie FOGARIM, FOGALOGE etFOGALEF visant à stimuler la demande et améliorer l’accèsau financement bancaire, pour l’acquisition de logements.
Programmes gouvernementaux
Depuis le début des années 1990, l’Etat a mené une politique volontariste en matière d’habitat social.
34 40 46 57 73120
153 173 188 207 220 23016,1%
19,0%
22,4%
29,1% 30,3% 30,8%
10,0%
15,0%
20,0%
25,0%
30,0%
0
50
100
150
200
2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013
Crédits immobiliers (en Miliards DH)Crédits immobiliers/Total crédits accordés par les étabts. bancaires (en %)
Encours des crédits immobiliers
Source : Bank Al Maghrib
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Sommaire
Page
III Axes de Développement de Résidences Dar Saada 15
II Présentation Générale de la Société 6
I Secteur d’activité de Résidences Dar Saada 2
IV Eléments d’appréciation du prix 22
V Objectifs et modalités de l’opération 28
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Présentation Générale de la SociétéUn acteur important du marché marocain
Logements économiques75%
Logements moyen standing
5%
Lots de terrains
14%
Villas moyen standing
1%
Fiche signalétique2001Date de constitution
Société AnonymeForme Juridique
1 048,4 MMADCapital social (A la veille de l’opération)
1 115,8 MMADChiffre d’affaires consolidé (2013)
305,6 MMADRésultat net consolidé (2013)
3 732 unitésUnités livrées en 2013
206 personnesEffectif en 2013
Résidences Dar Saadaambitionne de se hisser auniveau des plus importantsplayers du marché nationalen tirant profit de la fortecroissance du secteur.
Ainsi, la société s’estengagée sur 28 différentsprojets de logementssociaux et intermédiairesdans 7 villes marocaines.
Afin de réussir son projet dedéveloppement, la Sociétéest parvenue à opérer entre2011 et 2012 une levée defonds propres auprèsd’investisseursinstitutionnels marocains etétrangers d’un montant de900 MMAD ainsi qu’unelevée de dette obligatairede 750 MMAD sur lemarché de la dette privée.
Historique de la société
Lancement du 1er
programme de logement sociaux de GPD
1980-1980
Portefeuille d’activités (à fin 2013)
Source : Résidences Dar Saada
Source : Résidences Dar Saada
Commerces et équipements
5%
Constitution de la société et démarrage des travaux du projet Saada I à Marrakech
2001
Lancement de la marque Espaces Saada dédiée aux segments
social et intermédiaire
2007
Levée de fonds propres auprès d’investisseurs
institutionnels marocains et étrangers
2011
Signature de conventions avec le gouvernement de Côte d’Ivoire et du Gabon
pour la construction de logements sociaux
20142006
Livraison du projet Saada I et démarrage des
travaux du projet Saada II à Marrakech
2010
Signature d’une convention avec l’Etat pour la promotion de
l’habitat social
2012
Emission d’un emprunt obligataire
de 750 MMAD
8
Fonds d’investissement koweitien orienté vers l’Afrique du Nord
Fonds d’investissement marocain
Opérateur marocain du secteur des assurances
Opérateur marocain du secteur des assurances
Société de promotion immobilière de B Group, actionnaire de référence de la Société
Présentation Générale de la SociétéUn actionnariat institutionnalisé et une gouvernance de qualité
Famille Berrada17,2%
Groupe Palmeraie
Développement
51,5%
North Africa Holding
Company10,4%
Aabar Investments
PJS10,4%
FCP RMA CAP Dynamique
3,5%
Wafa Assurance
3,5%
Idraj SCA3,5%
68,7%
Structure de l’actionnariat au 10/11/2014 Principaux actionnaires
Appartenance au family office B Group
La majorité del’actionnariat est détenupar la famille Berrada enpropre (17,2%) et à traversle Groupe PalmeraieDéveloppement (51,5%).
Le tour de table estrenforcé, depuis 2011, pardes investisseursinstitutionnels marocainset étrangers confirmant lepotentiel dedéveloppement et decréation de valeur de laSociété.
Enfin, Résidences DarSaada dispose d’unmanagement jeune etdynamique qui capitalisesur l’expérience historiquedu Groupe PalmeraieDéveloppement.
Management de la Société
Fonds d’investissement étatique basé à Abu Dhabi
1 084,4MMAD
Source : Résidences Dar Saada
Idraj SCA
Hicham Berrada SounniPrésident du Conseil d’AdministrationUniversity of California, Los Angeles
Amine GuennounAdministrateur Directeur Général
Université Paris IX Dauphine
Fayçal Idrissi Qaitouni Directeur Général Adjoint
Doctorat en gestion des PME
Jalal AzimanDirecteur du pôle Maîtrise d’Ouvrage
Ecole Hassania des Travaux Publics
9
Présentation Générale de la SociétéUne réserve foncière de qualité
Un programme immobilier global qui comprend la réalisation de 70 211 unités sur une superficie de 712 hectares. Laréserve foncière disponible de Résidences Dar Saada non affectée à des projets s’élève à 254 hectares (les terrainsfaisant l’objet de compromis de vente n’étant pas inclus dans cette réserve foncière).
Les régions de Marrakech et de Casablanca représentent 79% de la réserve foncière détenue par Résidences DarSaada.
1 projet10 hectares2 226 unités
Skhirat
Source : Résidences Dar Saada
13 projets456 hectares36 666 unités
Casablanca
6 projets16 hectares3 645 unités
Agadir
1 projet27 hectares1 721 unités
Oujda
1 projet124 hectares7 428 unités
Fès
7 projets309 hectares12 764 unités
Marrakech
1 projet11 hectares2 525 unités
Martil3 projets13 hectares3 236 unités
Tanger
47%
2%
32%
1%
13%
1% 3%1%
Casablanca Agadir Marrakech TangerFés Skhirat Oujda Martil
Source : Résidences Dar Saada
Répartition géographique des projets et de la réserve foncière Répartition de la réserve foncière par Région
33 projets966 hectares70 211 unités
Total
10
Un positionnement fort sur le segment social et moyen standing
Evolution des réalisations de Résidences Dar Saada par type d’unités (en unités)
Présentation Générale de la Société
Résidences Dar Saada a livré9 998 unités pour un chiffred’affaires cumulé de2 927 MDH depuis 2011.
En 2013, Résidences DarSaada a livré 3 732 unitésdont 2 725 logementséconomiques, principalementdans le cadre des projetsFadaat Rahma, JnaneNouaceur, Jnane Adrar, DyarMarrakech et Dyar Nzaha.
Les logements économiquesreprésentent jusqu’au 30 juin2014, 72% des réalisations dela société, illustrant le fortancrage de la société sur cesegment de l’immobilier.
344
2 3742 725
1 446 1 708432
351153
26187
102
131
854
366
637
2011 2012 2013 S1 2013 S1 2014
Logements économiques Logements moyen standing Lots et terrains + Villas + divers
2 856
878
3 732
1 838
2 532+225,3%
+30,7%
+37,8%
Ventilation des réalisations de Résidences Dar Saada par type d’unités (en %)
39%83% 73% 79% 67% 72%
49%
12%4% 1% 7% 11%
12% 5%23% 20% 25% 17%
2011 2012 2013 S1 2013 S1 2014 Cumul 2011- S12014
Logements économiques Logements moyen standing Lots et terrains + Villas + divers
Source : Résidences Dar Saada
Source : Résidences Dar Saada
11
11 95014 418
1 085904
290 11376
Logementséconomiques
Lots Logementsmoyen
standing
Villas FVIT Autres Total
Présentation Générale de la SociétéUn opérateur du logement social avec une offre diversifiée
73%
8%
14%1% 6% Logements
économiquesLogements MoyenStandingLots
Villas
Commerces etEquipements
Présentation du mix produit (en unités)
Source : Résidences Dar Saada
Répartition des projets par état d’avancement (en ha)
40%
26%
24%
10%
En construction A développer En développement Réalisée
Au 30 juin 2014
Commercialisations au 30/06/2014 (en unités)
Au 30 juin 2014, Résidences Dar
Saada a commercialisé 14 418 unités
non encore livrées correspondant à
un chiffre d’affaires sécurisé
d’environ 5 milliards de dirhams.
Source : Résidences Dar Saada
Au 30 juin 2014
12
155,3
319,2
178,6
371,0
2012 2013
Prévisions Réalisations
134,3
289,8
149,8
305,6
2012 2013
Prévisions Réalisations
Présentation Générale de la SociétéDes réalisations dépassant le plan d’affaires prévu initialement
2 348,0
4 841,0
2 856,0 3 732,0
2012 2013
Prévisions Réalisations
683,5
1 425,3
705,51 115,8
2012 2013
Prévisions Réalisations
Objectifs opérationnels et réalisations
Résultat d’exploitation (en MMAD) Résultat net (en MMAD)
Livraisons (en nombre d’unités) Chiffre d’affaires (en MMAD) La société a finalisé les livraisons de3 732 unités en 2013 contre 4 841unités prévues dans le business plan2012-2014. L’augmentation dunombre d’unités livrées entre 2012et 2013 est expliquée par laréception et la livraison de 7 projetsen 2013.
L’accélération du rythme deslivraisons a permis de réaliser unchiffre d’affaires de 1 115,8 MMADen 2013.
Le résultat net de l’exercice 2013 sesitue à 305,6 MMAD supérieur de+5,5% par rapport aux prévisionsétablies par le management.
Ces réalisations traduisent le respectdes engagements pris par lemanagement pour la réalisation duplan d’affaires prévu ainsi quel’amélioration continue desperformances de la société.
+3,2%
-21,7%
+15,0%
+16,2%
+11,5%
+5,5%
+21,6 %
-22,9%
Source : Résidences Dar Saada – comptes consolidés
13
Des indicateurs de performance opérationnelle en croissance continue (comptes consolidés)Présentation Générale de la Société
TCAM 11-13 = 80,4%
Evolution du chiffre d’affaires Evolution de l’Excédent Brut d’Exploitation
TCAM 11-13 = 92,0%
Evolution du résultat d’exploitation Evolution du résultat net
En MMADEn MMAD
TCAM 11-13 = 91,4%
En MMAD
Marge brute d’exploitation
Marge opérationnelle
TCAM 11-13 = 79,5%
Marge Nette
Entre 2011 et 2013, le chiffred’affaires de la sociétéRésidences Dar Saadaenregistre une progressionannuelle moyenne de 80,4%pour s’établir à 1 115,8 MMADen fin de période suite à lavente de 3 732 unités
L’EBE et le résultatd’exploitation de la sociétéréalisent une évolutionsimilaire avec une croissanceannuelle moyenne respectivede 92,0% et 91,4% et affichentdes niveaux de marge brute etde marge opérationnelle de33,8% et 33,2% en 2013
Le résultat net s’établit à305,6 MMAD à fin 2013 contre94,8 MMAD en 2011 et génèreune marge nette de 27,4% à fin2013.
En M MAD
343,0705,5
1 115,8
2011 2012 2013
102,4 181,7
377,6 29,9%
25,8%
33,8%
2011 2012 2013
101,3 178,6
371,0 29,5% 25,3%
33,2%
2011 2012 2013
94,8 149,8
305,6 27,6%
21,2%27,4%
2011 2012 2013
Source : Résidences Dar Saada
14
Une structure bilancielle saine et équilibrée (comptes consolidés)Présentation Générale de la Société
1Ratio d’endettement = Endettement net / (Capitaux propres + Endettement net)
Equilibre bilanciel Ratios de liquidités
Evolution de la dette nette Taux d’endettement1
En MMAD
TCAM 11-13 = 61,7%
En MMAD
Le fonds de roulement et le BFRévoluent de manière soutenueentre 2011 et 2013 en raison de (i)l’augmentation des financementspermanents (augmentation decapital en 2011 et émissionobligataire en 2012) et (ii) del’accroissement des stocks (sousl’effet de la constitution de laréserve foncière et del’accroissement des rythmes deproduction de logements).
La trésorerie nette de la sociétés’apprécie progressivement pouratteindre un niveau excédentaireen 2013 (264,2 MMAD en fin depériode).
En 2013, la structure financière dela société montre un niveaud’endettement maîtrisé (gearing à53,4%) légèrement en hausse parrapport à celui enregistré en 2011(35%).
FR BFR TN
2 473,8
3 726,5
4 560,2
2 549,6 3 221,5
4 296,0
-75,7 505,1 264,2
2011 2012 2013
895,2 1 438,6
2 341,4
2011 2012 2013
35,0%44,2%
53,4%
2011 2012 2013Source : Résidences Dar Saada
265,3
100,4
57,1
209,9 202,6183,5
2011 2012 2013Taux de rotation du crédit clientsTaux de rotation du crédit fournisseurs
En jours de chiffre d’affaires
15
Sommaire
Page
III Axes de développement de Résidences Dar Saada 15
II Présentation Générale de la Société 6
I Secteur d’activité de Résidences Dar Saada 2
IV Eléments d’appréciation du prix 22
V Objectifs et modalités de l’opération 28
16
Des perspectives de croissance positivesAxes de développement de Résidences Dar Saada
La Société poursuit une stratégie de développement marquée
par le lancement de plusieurs projets qui participeront à la
consolidation de sa position dans le secteur
Accélération de la production1
Dans le cadre de sa politique d’acquisition de foncier, la
Société poursuit une stratégie de diversification géographique
qui vise à investir en périphérie de grands pôles urbains.
Avec la signature de deux protocoles d’investissement en Côte
d’Ivoire et au Gabon, la Société envisage de poursuivre
l’ouverture de nouveaux chantiers en Afrique Subsaharienne
Diversification géographique et à l’international2
Afin de maintenir un rythme de production de croisière, Résidences
Dar Saada poursuit la prospection et l’acquisition de foncier de
qualité à même d’accueillir des projets aux standards de qualité de
la Société tout en respectant les critères stratégiques prédéfinis et
en maitrisant la capacité financière de la Société
Constitution d’une réserve foncière de qualité3
La Société compte poursuivre un certain nombre de chantiers
structurels en vue de confirmer son institutionnalisation et
d’optimiser davantage ses pratiques opérationnelles en
matière de gouvernance et de satisfaction client
Poursuite des chantiers organisationnels4
Orientations stratégiques
17
Axes de développement de Résidences Dar SaadaUn Business Plan sécurisé (1/2)
Un périmètre de valorisation sécurisé
• Le Business Plan incluant uniquement les projetsdont la programmation et la consistance sontsécurisées par un statut urbain défini soit viades plans d’aménagement urbains soit par desdérogations ou des autorisations et enfin dontl’assiette foncière est acquise et enregistrée aubilan de la société.
• Le Business Plan ne prend pas en considération l’accélération des projets identifiés à travers la levée de fonds attenduedans le cadre de cette opération ni le développement de la réserve foncière qui pourrait être acquise durant les années àvenir ni des opportunités en cours (options d’achat, protocole d’accord, etc.) dont l’issue en matière de propriétéfoncière ou de consistance urbanistique serait incertaine.
• La présente opération d’augmentation de capital pourrait permettre à la société Résidences Dar Saada de franchir plusrapidement un nouveau seuil de sa croissance.
Projets en cours de développement
Options d’achats de foncierDéveloppement africain
Opportunités identifiées (foncier)
Réserve foncière actuelle détenue par
le groupe
Propriété
Statut Urbain
Périmètre de valorisation
Hors périmètre de valorisation
Réserve foncière non développée dans le Business Plan
(au coût historique)
18
Axes de développement de Résidences Dar SaadaUn Business Plan sécurisé (2/2)
Présentation des projetsL’ensemble des projets deRésidences Dar Saadacouvrent 8 villes dans leRoyaume pour un totald’unités livrées de 56 204sur la période2015p-2022p.
Les projets de RésidencesDar Saada sont constitués àhauteur de 71% delogements sociaux (40 122unités) suivi à hauteur de15% par la vente de lots, lemoyen standing et lescommerces représententrespectivement 8% et 6%.
La région Casablanca-Skhirate représente plus de61% des unités suivie deFès et Marrakech avec12,1% et 8,7%respectivement.
1Chiffre d’affaires en millions de dirhams
Projets sur la région de Casablanca/Skhirat
Projets Nbre d’unités Chiffre d’affaires(1)
Sous-total 38 407 16 149
Projets sur la région de Marrakech
Projets Nbre d’unités Chiffre d’affaires(1)
Sous-total 8 314 2 335
Projets sur la région de Agadir
Projets Nbre d’unités Chiffre d’affaires(1)
Sous-total 3 636 1 007
Projets sur la région de Tanger/Tétouan
Projets Nbre d’unités Chiffre d’affaires(1)
Sous-total 5 757 1 573
Projets sur la région de Fès/Oujda
Projets Nbre d’unités Chiffre d’affaires(1)
Sous-total 9 109 2 805
19
Axes de développement de Résidences Dar SaadaUne croissance maitrisée
Ventilation du chiffre d’affaires par catégorie (2014p-17p) Ventilation du chiffre d’affaires par région (2014p-17p)
Evolution des livraisons en unités (2014p-17p) Evolution des livraisons par type d’unités (2014p-17p)
Source : Résidences Dar Saada Source : Résidences Dar Saada
Source : Résidences Dar SaadaSource : Résidences Dar Saada
5 870 6 1107 328
8 493
2014 2015 2016 2017
4 585 4 3595 817 6 829
540 843457
269710 631
8401 300
35 277196
851810
2014 2015 2016 2017
Logement social Studios - MS - Villas LotsCommerces Equipements privés
58,5%13,0%
24,3%
2,5% 1,7%
Logement social
Studios - MS - Villas
Lots
Commerces
Equipements privés
54,7%
6,9%8,6%
12,6%
17,2%
Casablanca Agadir Marrakech Région du Nord Autres régions
8 771 MMAD
8 771 MMAD
20
305,6397,5 458,5 519,9
664,0
27,4%
21,7% 22,0% 23,0%25,6%
2013 2014p 2015p 2016p 2017p
Résultat net Marge nette
Perspectives de développement de la Société (1/2)
75,0
159,1 168,6 175,8
2014p 2015p 2016p 2017p
Au titre de l’exercice n-1 – En MMAD
371,0488,3 531,9 568,3
718,2
33,2%
26,6% 25,6% 25,1%27,7%
2013 2014p 2015p 2016p 2017pRésultat d'exploitation Marge d'exploitation
1 115,8
1 834,2 2 080,4 2 263,42 593,8
2013 2014p 2015p 2016p 2017p
Chiffre d’affaires consolidé prévisionnel
Résultat net consolidé prévisionnel
Source : Résidences Dar Saada
Source : Résidences Dar Saada
Résultat d’exploitation consolidé prévisionnel
Source : Résidences Dar Saada
Dividendes prévisionnels
Source : Résidences Dar Saada
Un chiffre d’affairesprévisionnel enprogression annuellemoyenne de 23,5% sur lapériode 2013-2017p.
Une marge opérationnelleau-dessus de 25% surtoute la périodeprévisionnelle en baissepar rapport à l’exercice2013 du fait de l’évolutiondu mix produit.
Une capacité bénéficiaireprévisionnelle récurrentepermettant la distributionsur la période 2014p-2017p d’une enveloppede dividendes de578,5 MMAD, soit un pay-out ratio moyen de 34%.
En MMAD En MMAD
En MMAD
TCAM13-17p = +23,5% TCAM13-17p = +18,0%
TCAM13-17p = +21,4% Total14p-17p = 578,5 MMAD
Axes de développement de Résidences Dar Saada
21
Perspectives de développement de la Société (2/2)
7,0% 8,5%12,6%
20,7%
39,9%
2013 2014p 2015p 2016p 2017p
14,9%16,8% 17,2% 17,2%
18,9%
2013 2014p 2015p 2016p 2017p
2,0 2,4 2,7 3,0 3,52,3 2,3
1,0
-0,5 -1,8
53,4% 49,4%
26,4%
-20,5%
-111,0%
2013 2014p 2015p 2016p 2017pFonds propres Dette nette Gearing
1 386
900610
384 220
2013 2014p 2015p 2016p 2017p
Axes de développement de Résidences Dar Saada
Evolution du BFR en jours de CA
Evolution de rentabilité économique (RoA1)
Source : Résidences Dar Saada1ROA = Résultat net année n / (BFR année n + Actif immobilisé année n)
Source : Résidences Dar Saada
Evolution du passif économique
Source : Résidences Dar Saada
Evolution de rentabilité financière (RoE2)
Source : Résidences Dar Saada2ROE = Résultat net année n / Capitaux propres Consolidés année n
En Milliards MAD
22
Sommaire
Page
III Axes de Développement de Résidences Dar Saada 15
II Présentation Générale de la Société 6
I Secteur d’activité de Résidences Dar Saada 2
IV Eléments d’appréciation du prix 22
V Objectifs et modalités de l’opération 28
23
Eléments d’appréciation du prixMéthodologie d’appréciation de la valeur de Résidences Dar Saada (1/3)
Dans le cadre de la présente opération, trois approches ont été utilisées pour la valorisation des titres Résidences DarSaada :
La méthode d’actualisation des cash-flows futurs (DCF) ;
La méthode des comparables transactionnels ;
La méthode des comparables boursiers.
Compte tenu du caractère pure player de la Société, la société Résidences Dar Saada n’est comparable à aucun acteurcoté du secteur immobilier au Maroc ou à l’étranger. Ainsi, la méthode des comparables boursiers n’a pas été retenue.
Approche intrinsèque : DCF Approche comparative : Comparables transactionnels
Approche comparative : Comparables boursiers
Approche des Banques Conseil
Méthodes
24
Eléments d’appréciation du prixMéthode DCF : Paramètres
La première méthode retenue pour la valorisation de Résidences Dar Saada est la méthode DCF. La pertinence de cetteméthode est argumentée par la cohérence du plan d’affaires prévisionnel en raison de sa visibilité sur son activité et surses projections financières.
1En considérant un ratio d’endettement cible de 50% et un coût pondéré de la dette de 6%
Détermination du WACC
Prise en compte d’un taux sans risque 10 ans de 4,5% et d’une prime de risque actions de 6,7%.Seul le bêta d’Addoha a été pris en compte pour le calcul du bêta secteur qui ressort à 0,93, soit un bêtaendetté pour la Société de 1,691.Ainsi, le WACC ressort à 10,38%.
Réserve foncière Prise en compte de la réserve foncière non développée sur l’horizon explicite à sa valeur comptable au31/12/2013 correspondant à un montant de 630 MMAD
Endettement net Endettement net au 31/12/2014 qui devrait ressortir à 2,3 milliards de dirhams
La valorisation de Résidences Dar Saada ainsi retenue ne tient pas compte des éléments suivants :• La valeur correspondant à certains projets de développement identifiés (notamment en Afrique
Subsaharienne) ;• La valeur terminale de la Société.
25
Méthode DCF : Synthèse de la valorisation
Valorisation de 100% des capitaux propres de Résidences Dar Saada
6 998,17 628,1
5 312,4
630,0
2 315,7
Somme des FCF actualisés Réserve foncière Valeur d'Entreprise Dette nette 2014 Valeur de 100% des fondspropres
Eléments d’appréciation du prix
Sur la base d’un Coût Moyen Pondéré du Capital de 10,38% la somme des FCF actualisés de la société ressort à
6 998 MMAD à laquelle vient s’ajouter la valeur comptable des terrains non développés de 630 MMAD.
De l’endettement net prévisionnel, au 31/12/2014, de 2 316 MMAD, découle la valeur de 100% des fonds propres de
la société s’établissant à 5 312 MMAD.
En MMAD
26
Méthode des comparables transactionnels
Valorisation de 100% des capitaux propres de Résidences Dar Saada
Eléments d’appréciation du prix
En 2011, la société Résidences Dar Saada a réalisé une augmentation de capital au profit d’investisseurs institutionnelsnationaux et internationaux pour un montant de 900 MMAD. Cette transaction a porté sur (i) une participationminoritaire et (ii) par voie d’augmentation de capital, renforçant ainsi sa comparabilité par rapport à la présenteopération IPO.
A l’issue de cette augmentation de capital réservée (par voie de placement privé), la participation globale du grouped’investisseurs institutionnels ressort à 31,3%.
305,64 976,8
Résultat net 2013conso
Valorisation induite
2 046,96 014,3
Fonds propres Valorisation induite
377,65 456,5
EBITDA Valorisation induite
Multiple PER : 16,3x Multiple P/B : 2,9x Multiple VE/EBITDA : 20,7x
La valorisation induite de 100% des fonds propres de la société Résidences Dar Saada sur la base de la méthode
des comparables transactionnels historiques ressort entre 4 976,8 MDH et 6 014,3 MDH.
(*) Dette nette consolidée de 2 341,4 MMAD20132013
Max: MMAD 6 014.3
Min: MMAD 4 976.8
27
Synthèse
Valorisation de 100% des capitaux propres de Résidences Dar Saada
Eléments d’appréciation du prix
Synthèse des valorisations :En MDH Comparables transactionnels Méthode DCF
Valeur des capitaux propres [4 976,8 – 6 014,3] 5 312
Prix par action (MAD/action) [237,4 – 286,8] 253,4
MDH Valeur avant décote Valeur après décote à 15,0%
Valeur des capitaux propres 5 312 4 516
Endettement net au 31/12/2014 2 316 2 316
Valeur d'entreprise 7 628 6 832
Prix par action (MAD/action) 253,4 215,4
Les multiples pre money induits par la valorisation sur la base de 215,0 dirhams sont résumés au niveau du tableausuivant :
En MDHVE/EBITDA P/E P/B
EBITDA 2014 EBITDA 2015 RNPG 2014 RNPG 2015Fonds propres
2014Fonds propres
2015Agrégats consolidés RDS 501 549 397 459 2 369 2 669
Multiples induits 13,6x 12,4x 11,4x 9,8x 1,9x 1,7x
Décote de 15,0%
28
Sommaire
Page
III Axes de Développement de Résidences Dar Saada 15
II Présentation Générale de la Société 8
I Secteur d’activité de Résidences Dar Saada 2
IV Eléments d’appréciation du prix 22
V Objectifs et modalités de l’opération 28
29
Objectifs et modalités de l’opérationUne ouverture à la bourse par voie d’augmentation de capital
Actionnariat pré introduction en bourse (10 Novembre 2014) Actionnariat post-introduction en bourse
68,7% 10,4% 10,4% 3,5%
FamilleBerrada
Idraj SCA
3,5% 3,5%Anciens actionnaires
FamilleBerrada
Idraj SCA
• La Société prévoit de procéder à une introduction en bourse par voie d’augmentation de capital sur la Bourse deCasablanca.
• Au terme de cette opération, le flottant devrait représenter 20,0% du capital de la société Résidences Dar Saada.
flottant
80,0% 20,0%
30
Objectifs et modalités de l’opérationUne opération permettant à la société de franchir un nouveau palier de développementLes objectifs recherchés… Une allocation optimisée des fonds collectés
1
2
3
4
5
6
7
8
9
Institutionnaliser davantage le tour de table de RDS
Accroître la notoriété de la Société auprès de la communautéfinancière et du grand public
Poursuivre et renforcer la logique de transparence et deperformance
Accroître la proximité de l’entreprise avec ses clients
Motiver et fidéliser ses collaborateurs
Faciliter le recours à des financements externes
Disposer de fonds afin de renforcer sa réserve foncière
Accélérer le rythme de production de projets existants
Permettre à la Société de franchir un nouveau palier en termesde croissance
730*
1 130
400
Acquisition deterrains et
développementen Afrique
Accéleration duprogrammeimmobilier
Augmentation decapital
(*) à noter que la Société dispose dores et déjà d’options d’achats sur des terrains à hauteur de 600 MMAD.
31
Objectifs et modalités de l’opérationPrincipales caractéristiques de l’Opération
Nature de l’opération Introduction en bourse – Offre à Prix Ferme
Nombre d’action à émettre 5 241 770 actions
% du capital 20,0% du capital social
Prix d’introduction 215 dirhams / action
Valeur nominale des actions 50 dirhams
Montant de l’opération 1 126 980 550 dirhams
Date de jouissance 1er Janvier 2014
Compartiment de cotation 1er compartiment
Ligne de cotation 1ère ligne de cotation
32
Objectifs et modalités de l’opérationPrincipaux éléments de l’offre (1/3)Synthèse
Type d'ordre I II III IV
Souscripteurs
Salariés permanents (i.e. CDI confirmés) et Dirigeants autorisés de Résidences Dar Saada
Personnes physiquesrésidentes ou nonrésidentes, de nationalitémarocaine ou étrangèrePersonnes morales de droitmarocain ou étrangern’appartenant pas à lacatégorie d’investisseurshabilités à souscrire au typed’ordres III et IV et justifiantd’une année d’existence au30 septembre 2014
Investisseurs qualifiés de droitmarocain, tels que défini parl’article III.1.21 de la circulairedu CDVM à l’exception desOPCVM monétaires,obligataires et contractuels
Institutionnels del’investissement agréésétrangers
Nombre de titres
232 558 1 811 733 1 834 619 1 362 860
Montant 49 999 970 MAD 389 522 595 MAD 394 443 085 MAD 293 014 900 MAD
% de l'opération
4,44% 34,56% 35,00% 26,00%
Plafond des souscriptions
Pour les salariés recrutés avant 2014 : 24 mois de salaire brut hors prime,13ème mois et commissions (base 2013)Pour les salariés recrutés en 2014 : 12 mois de salaire brut hors primes et 13ème mois et commissions
232 558 actions524 177 actions (sauf pour lesOPCVM diversifiés : 262 088actions)
524 177 actions
* Sauf pour les salariés recrutés en 2014, un maximum de 12 mois de salaire brut hors prime,13ème mois et commissions
33
Objectifs et modalités de l’opérationPrincipaux éléments de l’offre (2/3)Synthèse
Type d'ordre I II III IV
Couverture des souscriptions
Couvertes à 100%par un dépôteffectif (remise dechèque ou espèces)et/ou créditbancaire
Les souscriptions doivent être couvertes à100% de la manière suivante par :
Un dépôt effectif (remise de chèque ou espèce) sur le compte du souscripteur. et/ou ;Un collatéral constitué de titres selon les modalités suivantes :Obligations d’Etat : 100% de la valeur à la date de souscription ;OPCVM monétaires à valeur liquidative quotidienne: 100% de la valeur à la date de souscription ;Parts d’OPCVM à valeur liquidative quotidienne (hors monétaires), Certificat de Dépôts, Dépôts à Terme, Actions cotées, Bons de Sociétés de Financement, Billets de trésorerie : 80% de la valeur à la date de souscription.
La couverture de la souscription en espèces et/ou en collatéral devra rester bloquée, jusqu'à l’allocation du titre
Aucune couverture
Pour les institutionnels de droitétranger (i) justifiant de plus d’uneannée d’existence ou (ii) client d’unmembre du syndicat de placementayant déjà effectué une opérationsur le marché primaire ousecondaire de la Bourse deCasablanca : aucune couverture ;
Pour les institutionnels de droitétranger (i) ne justifiant pas de plusd’une année d’existence et (ii)n’ayant pas le statut de client d’unmembre du syndicat de placementayant déjà effectué une opérationsur le marché primaire ousecondaire de la Bourse deCasablanca : Couverture à 30% parun dépôt effectif (remise de chèqueou espèce) ou à 100% par unecaution bancaire.
* Valeur Liquidative
34
Objectifs et modalités de l’opérationPrincipaux éléments de l’offre (3/3)Synthèse
Type d'ordre I II III IV
Modalités d'allocation
1ère allocation : allocation par itération à raison d’une action à hauteur de 12 mois de salaire par souscripteur demandeur ;
2ème allocation : allocation du reliquat au prorata de l’excédent des demandes de titres au-delà de 12 mois de salaire.
1ère allocation : allocation par itération à raison d’une action à hauteur de 100 titres par souscripteur demandeur ;2ème allocation : allocation du reliquat au prorata de l’excédent des demandes de titres au-delà des 100 actions.
Allocation au prorata desdemandes
Allocation au prorata desdemandes
Règles de transvasement
Si le nombre d’actionssouscrites est inférieur à ce quiest offert en I, le reliquat estaffecté au II puis au III, puis auIV
Si le nombre d’actionssouscrites est inférieur à ce quiest offert en II, le reliquat estaffecté au III, puis au IV
Si le nombre d’actionssouscrites est inférieur à ce quiest offert en III, le reliquat estaffecté au II, puis au IV
Si le nombre d’actionssouscrites est inférieur à ce quiest offert en IV, le reliquat estaffecté au II, puis au III
* Valeur Liquidative
35
Objectifs et modalités de l’opérationCalendrier de l’opération
Visa du CDVM 14 Novembre 2014
Ouverture de la période de souscription 1er Décembre 2014
Fermeture de la période de souscription 3 Décembre 2014
Réception des souscriptions 4 Décembre 2014
Constatation de la réalisation de l’augmentation de capital
16 Décembre 2014
1ère cotation de RDS 18 Décembre 2014
Règlement - Livraison 23 Décembre 2014
Remise des allocations 9 Décembre 2014
36
Objectifs et modalités de l’opérationUn large de réseau pour assurer le succès de l’opération
Chef de file du syndicat de placement
Co-Chefs de file du syndicat de placement
Membres du syndicat de placement
Types d’ordreIdentité
II
I II
IVIIIII
IVII III
37
Objectifs et modalités de l’opérationPourquoi souscrire?
Pure Player 1Résidences Dar Saada est une société de promotionimmobilière qui opère majoritairement sur lesegment social
Des performances économiques en évolution
constante
Les résultats de la Société ont nettement évolué aucours des 3 derniers exercices avec desaugmentations annuelles moyennes de près de 80%
2
Société disposant de
foncier sécurisé et de
qualité
4La Société a d’ores et déjà sécurisé plusieurs terrainsdans les principales villes du Royaume
Méthode de comptabilisa-tion appréciée par le marché
5Le chiffre d’affaires de Résidences Dar Saada estsécurisé (enregistré à la signature du contrat définitifou à la remise des clefs)
Un taux d’endettement relativement
faible
3La structure capitalistique de Résidences Dar Saadareste très saine avec un gearing moyen sur les 3derniers exercices de l’ordre de 44,2%