REGARD INTERNATIONAL : LES POLITIQUES DU LOGEMENT DANS LES PAYS DE L'OCDE
Paris, 18 Mars 2014
IGPDE - Rencontres économiques
Antoine GoujardOCDE, Département des affaires économiques
Un très grand nombre d’interventions avec des objectifs divers:• Taxation des biens immobiliers et transactions, aides à
la pierre ;
• Logement social ;
• Aides au logement ;
• Réglements de construction et d’urbanisme ;
• Réglementation des professions du logement ;
• Encadrement des loyers et bails ;
• Réglementations prudentielles.
Politiques du logement, différentes perspectives
Le logement représente une part très importante du budget des ménages
Dépenses des ménages pour le logement
En pourcentage du revenu disponible brut ajusté des ménages, 2011
Source : OECD (2013), How's Life? 2013: Measuring Well-being.
Changements des prix réels de l’immobilier, 1998-2012
Volatilité des marchés immobiliers
Source : OCDE (2013), Economic Outlook database.
Base 100 en 1998
Allocation des ressources dans l’économie
Part des emplois de la construction dans l’emploi total
Base 100 en 1998
Source : OCDE (2014), STAN database.
• Fonctionnement microéconomique des marchés du logement :– Quantité/qualité du stock de logement (notamment
environnementale) ;– Réactivité de l’offre et de la demande.
• Implications macroéconomiques :– Comportement d’épargne et endettement des ménages ;– Ajustement aux chocs asymétriques entre régions ;– Allocation des ressources entre secteurs de l’économie ;– Niveau/Volatilité des prix du logement et stabilité financière.
• In fine, implications pour la croissance, l’équité et le bien-être.
Politiques du logement, différentes perspectives
Le parc existant, nombre de logements par 1,000 habitants
Source : OCDE (2009), Housing Market Questionnaire.
Nombre de logements par 1,000 habitants
La qualité du parc existant, nombre d’habitants vivant sans services de base
Source : OECD (2013c), How's Life? 2013: Measuring Well-being.
Nombres d’habitants vivant dans des logements insalubres
Part de la population, 2011 ou année la plus récente
Une grille de lecture pour juger de ces actions (OCDE, 2011a):•Corriger des défaillances de marché et prendre en compte les externalités ;•Augmenter l’efficacité économique d’ensemble (mobilité, allocation des ressources) ;•Assurer la stabilité financière ;•Assurer l’équité et l’accès au logement ; et•Collecter des revenus de façon peu distortive.
Quels critères pour de “bonnes” politiques?
I.A. Les taxes sur le logement
Source : OCDE (2014), Revenue Statistics.
Revenus des taxes sur le logement, 2011
I.B. Taxation des transactions immobilières
Taxes sur les transactions immobilières, 2009
En pourcentage de la valeur des transactions
Source : OCDE, 2009, Housing Market Questionnaire.
I.C. La structure d’occupation du parc de logement
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Owner Private rental Public rental Co-operative Others
%
Source : OCDE (2009), Housing Market Questionnaire.
Structure d’occupation du parc de logement
Parts des différents statuts d’occupation, 2009
II. Le logement social
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Owner Private rental Public rental Co-operative Others
%
Source : OCDE (2009), Housing Market Questionnaire.
Structure d’occupation du parc de logement
Parts des différents statuts d’occupation, 2009
Le logement social pose plusieurs questions:
•Ciblage et critères d’allocation ;
•Effet sur la ségrégation résidentielle ;
•Réévaluation des ressources ;
•Incitations au travail.
II. Le logement social
III. Aides au logement
Source: OCDE, Social Expenditure (SOCX) database.
Dépenses publiques pour les aides au logement
Dans les pays de l’OCDE, 2009
IV. Réglements de construction et d’urbanisme
AUS
AUT
BEL
CAN
CHE CHL
CZE
DEU
DNK
ESP
EST
FIN
FRA
GBR
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LUX
MEX
NLD
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NZL
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0100
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Day
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0 100 200 300 400 500Cost to complete the procedures
Source : Doing Business (2013), Doing Business 2014, Understanding Regulations for Small and Medium-Size Enterprises.
Durée et coûts de l’obtention d’un permis de construire
Moyenne OCDE
L’élasticité de l’offre de logements en comparaison internationale
Source : A. Caldera-Sánchez et Å. Johansson (2011), « The Price Responsiveness of Housing Supply in OECD Countries », OECD Economics Department Working Papers, No. 837.
Elasticité de long terme de l’offre de logements (%)
IV. Réglements de construction et d’urbanisme
Source : A. Caldera-Sánchez et Å. Johansson (2011), « The Price Responsiveness of Housing Supply in OECD Countries », OECD Economics Department Working Papers, No. 837.
Elasticité de l’offre au prix et réglements d’urbanisme
A. Dans les pays de l’OCDE B. Entre agglomérations des Etats-Unis
V. Réglementations des professions du logement
Encadrement de la profession d’architecte
Index du moins restrictif (0) au plus restrictif (6)
Source : OCDE (2014), preliminary product market regulation database.
VI. Encadrement des loyers et des baux
Source : OCDE (2009), Housing Market Questionnaire.
Encadrement des loyers dans le secteur privé
Index du moins restrictif (0) au plus restrictif (6)
VI. Encadrement des loyers et des baux
Source : OECD (2011), “Housing and the Economy: Policies for Renovation”, Chapter 4 in Going For Growth 2011.
Qualité mesurée en pourcentage des locataires dont la toiture a des fuites
VII. Réglementations prudentielles
• Elles incluent notamment:– Les limites sur les ratios service de la dette par
rapport aux revenus ;– Les limites sur le montant de l’emprunt par rapport à
la valeur d’achat ;– Les limites sur les possibilités d’endettement en
devises étrangères.
• Elles interagissent aussi avec d’autres politiques :– La supervision du secteur bancaire ; – Les réglementations qui influent sur la réactivité de
l’offre aux prix ;– Le système de taxation.
VII. Volatilité des prix et mobilité géographique
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-5
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10
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Change in residential mobility rate (percentage points)
Change in the share of households with negative equity (percentage points)
Correlation coefficient: -0.34**
US States; percentage point change 2007-2009
Source : OECD (2011), “Housing and the Economy: Policies for Renovation”, Chapter 4 in Going For Growth 2011.
Patrimoine négatif et mobilité résidentielle aux États-UnisVariation en points du pourcentage, 2007-09
• Pour améliorer le fonctionnement du marché du logement en France, l’OCDE (OCDE, 2013b) recommande de : – Mettre à jour les valeurs locatives cadastrales et
assurer leur revalorisation périodique.– Elargir les compétences de l’intercommunalité en
matière d’urbanisme.– Se rapprocher de la neutralité fiscale entre
immobilier et autres formes d’investissement.– Supprimer les numerus clausus des notaires,
réduire les délais de transaction entre la signature du précontrat et de la vente, et éliminer le système de tarification à prix fixes.
Conclusion, recommendations pour la France
• Ahrend, R. and A. Goujard (2012), “International Capital Mobility and Financial Fragility - Part 3. How Do Structural Policies Affect Financial Crisis Risk?: Evidence from Past Crises Across OECD and Emerging Economies”, OECD Economics Department Working Papers, No. 966, OECD Publishing.
• Andrews, D. (2010), “Real House Prices in OECD Countries – The Role of Demand Shocks and Structural and Policy Factors”, OECD Economics Department Working Papers, No. 831, OECD Publishing.
• Andrews, D., A. Caldera Sánchez and Å. Johansson (2011), "Housing Markets and Structural Policies in OECD Countries", OECD Economics Department Working Papers, No. 836, OECD Publishing.
• Arnold, J., B. Brys, C. Heady, Å. Johansson, C. Schwellnus and L. Vartia (2008), "Taxation and Economic Growth", OECD Economics Department Working Papers, No. 620, OECD Publishing.
• Caldera Sánchez, A. and D. Andrews (2011), "To Move or not to Move: What Drives Residential Mobility Rates in the OECD?", OECD Economics Department Working Papers, No. 846, OECD Publishing.
• Caldera Sánchez, A. and Å. Johansson (2011), “The Price Responsiveness of Housing Supply in OECD Countries”, OECD Economics Department Working Papers, No. 837, OECD Publishing.
• Égert, B. (2013), "The Efficiency and Equity of the Tax and Transfer System in France", OECD Economics Department Working Papers, No. 1038, OECD Publishing.
• Égert, B. and R. Kierzenkowski (2010), ”Exports and Property Prices in France: Are They Connected?”, OECD Economics Department Working Papers, No. 759, OECD Publishing.
• OECD (2009), Going For Growth 2009, OECD Publishing.
• OECD (2011a), “Housing and the Economy: Policies for Renovation”, Chapter 4 in Going For Growth 2011, OECD Publishing.
• OECD (2011b), OECD Economic Surveys: France, OECD Publishing.
• OECD (2013a), OECD Economic Surveys: France, OECD Publishing.
• OECD (2013b), France: Redresser la Compétitivité, OECD Publishing.
• OECD (2013c), How's Life? 2013: Measuring Well-being, OECD Publishing.
Références de l’OCDE