Download - Elit Gayrimenkul Degerleme A.S
Gayrimenkul Piyasasının
Genel Görünüşü
Elit Gayrimenkul Değerleme A.Ş. Gayrimenkul Piyasası Genel Görünüş
1
İÇİNDEKİLER SAYFA NO
1. TÜRKİYE EKONOMİSİ ............................................................................... 2
1.a) Mevcut ekonomik koşullar ve gayrimenkul piyasasının analizi ...... 2
1.b) Genel ekonomik görünüm ............................................................. 3
2. GAYRİMENKUL PİYASASI .......................................................................... 5
2.a) Türkiye Konut Sektörü ................................................................. 5
2.b) Türkiye Ticari Gayrimenkul Sektörü ........................................... 15
2.c) Sanayi ve Lojistik Alanlar ............................................................ 17
2.d) İstanbul Ofis Piyasası ................................................................. 18
Elit Gayrimenkul Değerleme A.Ş. Gayrimenkul Piyasası Genel Görünüş
2
1. TÜRKĠYE EKONOMĠSĠ
1.a) Mevcut ekonomik koĢullar ve gayrimenkul piyasasının analizi
Bilindiği üzere Ülkemizde gayrimenkul sektörü 2004 yılı başından itibaren hızlı
gelişme dönemine girmiştir. Konut piyasası ile başlayan gelişme ardından ticari
gayrimenkul piyasalarını da kapsamaya başlamıştır.
Ekonomide sağlanan iyileşme ve istikrar ile AB tam üyelik sürecinin yarattığı
uygun koşullar sektörde kurumsallaşmayı geliştirmiş ve konut finansman
sistemi modelinin uygulanmasına olanak sağlanmıştır.
Yabancı sermaye yatırımcılarının ilgisi de sektörün nitelik ve standartlarını
yükseltmiştir.
Sektördeki gelişme büyük şehirlerden başlamış ve diğer şehirlere doğru
kaymıştır.
Son 4 yıllık süre boyundaki satın alma gücündeki yükseliş ve gerekse alternatif
yatırım enstrümanlarının düşük getirisi gayrimenkul sektöründe beklenen
canlanmayı sağlamıştır.
2004 - 2006 yılları arasındaki zaman diliminde gayrimenkul değerlerindeki artış
oranı enflasyonun üzerinde gerçekleşmiş ve kira gelirlerinde ise önemli artışlar
olmuştur.
Gayrimenkul sektörü ekonomik ve siyasi dalgalanmalardan en çabuk etkilenen
sektörlerin başında gelmektedir.
2007 yılı içerisinde ve 2008 yılının 9 aylık döneminde yurtiçinde ve yurtdışında
yaşanan ufak çaplı ekonomik ve siyasi dalgalanmalar ve özellikle konut arzının
hızlı artışıyla birlikte talep yönünde azalma oluşmuştur. Talebin azalmasıyla
birlikte gayrimenkul değerlerindeki artış yavaşlamış ve hatta bazı bölgelerde
durağan seyretmiştir.
2008 yılının son çeyreğinde ve 2009 yılının tamamında global finansal kriz
etkilerini göstermiş ve gayrimenkule olan talep ciddi oranda azalmıştır.
2010 yılının ilk 6 aylık dönemi için öngörümüz, global ekonomik krizin etkilerini
sürdüreceği, gayrimenkule olan talebin durağan seyredeceği, değerlerde artış
olmayacağı şeklindedir.
Elit Gayrimenkul Değerleme A.Ş. Gayrimenkul Piyasası Genel Görünüş
3
1.b) Genel ekonomik görünüm
Ana Ekonomik Göstergeler:
Yıl 2006 2007 2008 2009 2010T
Döviz Kuru (USD-Dönem Sonu) 1,43 1,22 1,54 1,49 1,61
Reel GSYĠH Büyümesi (%) 6,89 4,61 0,90 -6,00 (*) 3,50
Enflasyon (% - Dönem Sonu) 9,65 8,39 10,10 7,50 (*) 6,50
ĠĢsizlik Oranı (%) 9,90 10,30 11,00 13,40 (*) 14,60
Cari Açık (milyar USD) - 31,90 - 37,70 - 41,50 - 11,00 - 22,00
Cari Açık (GSMH'ye oranı) - 6,00 - 5,80 - 5,70 -2,20 - 3,50
Ticaret dengesi (milyar USD) - 54,05 - 62,79 - 69,82 - 33,49 (*) - 48,50
Enerji Faturası (milyar USD) 25,30 28,70 40,70 28,4 33,70
Doğrudan Yatırımlar (milyar USD - Net)
19,10 20,10 15,60 5,50 8,00
Merkez Bankası O/N Faiz Oranları (yılsonu basit %)
17,50 16,00 15,00 6,50 7,50
Merkezi Hükümet Faiz DıĢı Fazlası (GSMH'ye oranı)
5,40 4,10 3,50 - 0,90 0,30
Merkezi Hükümet Bütçe Dengesi (GSMH'ye oranı)
- 0,60 - 1,60 - 1,80 - 6,80 - 5,00
Kamu Net Borç Stoku (GSMH'ye oranı)
34,20 29,10 28,20 34,70 39,70
T: Tahmini Kaynak: TUİK, Hazine, TCMB (*) 10 aylık
Türkiye Ekonomisi:
Türkiye Ekonomisi 2009 yılı üçüncü çeyreğinde yüzde 3,3 küçülmüştür. Yılın ilk
çeyreğinde yüzde 14,7, ikinci çeyreğinde ise yüzde 7,9 olan ekonomideki küçülme
üçüncü çeyrekte yavaşlamıştır. İktisadi faaliyetlerden imalat sanayi, ticaret ve
ulaştırma, iletişim hizmetlerindeki küçülme de yavaşlamaktadır. Mali hizmetler
faaliyetlerinde ise yıl genelinde büyüme sürmektedir. 2009 yılı son çeyreğinde
iktisadi faaliyetlerde ve ekonominin genelinde başlayan pozitif büyümeye geçiş,
2010’un daha iyi bir yıl olacağını göstermektedir. İhracata yönelik sektörler dış
talebin artışından yararlanırken, iç talebe hassas sektörlerin ise yılın ikinci
yarısında güçlenmeye başlayacağı tahmin edilen iç talepten faydalanmaları
beklenmektedir. Üretimin önce stok yenilenmesi ve ihracat ile artması, sonrasında
ise iç talep canlanmasıyla devam etmesi beklenmektedir.
Elit Gayrimenkul Değerleme A.Ş. Gayrimenkul Piyasası Genel Görünüş
4
Büyüme ve Enflasyon:
2008 yılının son çeyreğinde ülkemizi de etkisi altına alan küresel kriz nedeniyle,
Gayri Safi Yurtiçi Hâsıla (GSYH) keskin bir daralma eğilimi sergilemiştir. 2009
yılının ikinci çeyreğinde alınan mali tedbirlerin olumlu etkisine rağmen GSYH yıllık
bazda yüzde 6,5 küçülmüştür. 2009 yılının ilk yarısındaki düşük baz yılı etkisine
ilave olarak, canlanmaya başlayan ihracat ve sanayi üretiminin yılın ilk yarısında
büyüme rakamlarını yukarıda tutması beklenmektedir. Banka kredilerindeki
iyileşme ve tüketici güvenindeki artışın da etkisiyle iç talepteki kademeli yükseliş
yılın ikinci yarısında da GSYİH’yı yüksek tutabilir. 2010 yılının tamamında
% 3,50’lik bir büyüme beklenmektedir.
TÜFE enflasyonu 2009 Kasım ayında % 5,50’e olarak gerçekleşti. 2008’in Kasım ayında ise enflasyon % 10,80 gerçekleşmişti. Baz yılından gelen avantaj 2010 yılında ortadan kalkacağından, 2010 yılında yıllık TÜFE’de bir artış görülmesi beklenmektedir. Ayrıca, muhtemel vergi artışlarının, enerji fiyatlarının artma ihtimalinin ve mevsimsel nedenlerle artması beklenen gıda fiyatlarının enflasyonu
yukarı taşıyacağı tahmin edilmektedir. 2010’un ilk çeyreğinde TÜFE’nin % 8’e yaklaşmasını ve sonrasında da bu seviyelerde kaldıktan sonra, son çeyrekte % 7’nin altına gerilemesi beklenmektedir. Ekonomide atıl kapasite nedeniyle çekirdek enflasyonun düşük kalması, böylece 2010 yılında çekirdek enflasyon ile TÜFE enflasyonu arasındaki farkın açılması tahmin edilmektedir.
İşsizlik ve bütçe açığı:
İşsizlik ve bütçe açığı olumsuz seyretmektedir. 2009 yılında temel göstergeleri
etkileyen en önemli gösterge Merkez Bankası faiz oranları olmuştur. Küresel kriz ve
kuvvetli ekonomik daralma karşısında Merkez Bankası faiz oranlarını yüzde 6,5’e
kadar indirmiştir. Merkez Bankası’nın faiz indirimlerinin sonuna gelinmiştir.
Tüketici fiyatları ile enflasyon ise yüzde 5’ler ile son yılların en düşük seviyelerine
yaklaşmıştır. 2009 yılında cari açık 11 milyar dolar (GSYİH’nın %1,9’u) beklenirken,
açığın 2010 yılında 22 milyar dolara (GSYİH’nın %3,1’i) yükselmesi tahmin
edilmektedir. Enerji fiyatlarının artma ihtimali ve iç talepte toparlanma cari açığı
artıran nedenler olacaktır. İşsizlik oranı 2009’un son çeyreğinde ise yeniden artış
eğilimine girmiş ve 2009 Eylül ayı itibari ile yüzde 13,40’a yükselmiştir. 2010
yılında yükselişin devam etmesi beklenmektedir.
Güven ve beklenti endeksleri:
Güven ve beklenti endekslerinde hızlı iyileşme durağanlaştı. Küresel krizin etkileri
ile birlikte 2009 yılı ilk çeyrek döneminde dip noktasına gerileyen beklenti ve güven
endeksleri yılın ikinci çeyreğinde çok hızlı bir toparlanma göstermiştir. Reel kesim
beklenti endeksi 99,40, tüketici güven endeksi 85,27 seviyelerine ulaşmıştır.
Üçüncü ve dördüncü çeyrekte ise beklenti ve güven endekslerinde kısmi bir
gerileme yaşanmaktadır ve endekslerdeki iyileşme durağanlaşmıştır. Endekslerdeki
kısmi gerileme ve durağanlaşma ekonomideki iyileşmenin de yavaş ve kademeli
olacağına işaret etmektedir.
Elit Gayrimenkul Değerleme A.Ş. Gayrimenkul Piyasası Genel Görünüş
5
2. GAYRĠMENKUL PĠYASASI
2.a) Türkiye Konut Sektörü
Konut sektöründe yeni ev başlangıçlarını gösteren alınan konut yapı ruhsatı sayısı
2009 yılı üçüncü çeyreğinde 88.892 ile önemli ölçüde küçülmüştür. Alınan konut
yapı ruhsatları ekonomik kriz ile birlikte 2008 yılı dördüncü çeyrek döneminden
itibaren azalmaya başlamıştır. 2009 yılı ilk iki çeyreğinden sonra en keskin
küçülme yılın üçüncü çeyreğinde gerçekleşmiştir. Alınan yapı kullanım izin belgesi
sayısında ise 2009 yılı üçüncü çeyreğinde bir önceki döneme göre artış olmuştur.
Konut arzındaki genişlemeye karşın yeni konut başlangıçlarında kuvvetli daralma
yaşanmaktadır.
Alınan Konut Yapı Ruhsatı ve Yapı Kullanma İzin Belgeleri:
DÖNEMLER YAPI RUHSATI
DAĠRE SAYISI
YAPI KULLANMA ĠZĠN BELGESĠ
DAĠRE SAYISI
2007 Q4 162.613 115.123
2008 Q1 121.403 91.463
2008 Q2 148.346 88.070
2008 Q3 136.476 79.912
2008 Q4 113.994 91.639
2009 Q1 118.473 100.746
2009 Q2 115.369 87.620
2009 Q3 88.892 97.832
Kaynak: TCMB
Konut Kredileri ve Tüketici Kredileri ile Toplam Krediler İçindeki Pay:
DÖNEMLER KONUT
KREDĠLERĠ (MĠLYAR TL)
TÜKETĠCĠ KREDĠLERĠ TOPLAM KREDĠLER
MĠLYAR TL KONUT
KREDĠLERĠ %
MĠLYAR TL KONUT
KREDĠLERĠ %
2007 Q4 30,7 64,0 44,9 280,4 10,9
2008 Q1 33,9 69,9 48,5 319,5 10,6
2008 Q2 36,2 75,0 48,3 342,7 10,6
2008 Q3 37,6 80,7 46,6 361,8 10,4
2008 Q4 37,4 78,8 47,5 367,6 10,2
2009 Q1 37,4 78,2 47,8 366,2 10,2
2009 Q2 38,6 81,0 47,6 368,2 10,5
2009 Q3 39,5 84,9 46,5 373,7 10,6
2009 Q4 (1) 41,6 88,4 47,1 394,6 10,5
Veriler çeyrek dönemin son ayı itibariyle (1) 26 Kasım Kaynak: TCMB
Elit Gayrimenkul Değerleme A.Ş. Gayrimenkul Piyasası Genel Görünüş
6
Konut sektöründeki faaliyetlerde belirleyici olan bireysel konut kredilerinde yılın
ikinci yarısında canlanma yaşanmaktadır. Ancak genel faizlerdeki ve konut kredisi
faizlerindeki gerilemenin tetiklediği kredi talebi ile görülen canlanma sınırlı
kalmaktadır. 2008 yılsonunda 37,40 milyar TL olan konut kredileri toplamı ilk
yarıyıl sonunda sadece 1,20 milyar TL artarak 38,60 milyar TL olmuştur. Kasım ayı
sonunda ise konut kredileri hacmi 41,6 milyar TL’ye ulaşmıştır. Konut kredileri
toplam hacminde görülen canlanma henüz sınırlı kalmaktadır.
Çeyrek Dönemlerde Kullandırılan Konut Kredileri
DÖNEMLER PARA CĠNSĠ VE TOPLAM
KREDĠ (MĠLYON TL)
KREDĠ (ADET)
2007 Q3
TL 4.279 65.139
YP 0 2
T 4.280 65.141
2007 Q4
TL 4.686 69.991
YP 1 8
T 4.681 69.999
2008 Q1
TL 5.377 78.428
YP 0 3
T 5.338 78.431
2008 Q2
TL 4.735 72.743
YP 2 7
T 4.737 72.750
2008 Q3
TL 3.701 58.641
YP 4 20
T 3.705 58.661
2008 Q4
TL 1.578 27.418
YP 3 23
T 1.581 27.441
2009 Q1
TL 2.475 40.979
YP 4 38
T 2.479 41.017
2009 Q2
TL 3.968 64.598
YP 4 35
T 3.972 64.633
2009 Q3
TL 5.985 96.757
YP 5 51
T 5.991 96.808
Kaynak: Türkiye Bankalar Birliği Çeyrek dönemler içinde kullandırılan konut kredileri sayısında yılın üçüncü çeyrek
döneminde kuvvetli bir artış görülmektedir. Krizin etkileri ile birlikte 2008 yılı
dördüncü çeyreği 27.441 adet ve 1,58 milyar TL ile en az konut kredisi kullanılan
dönem olmuştur. İzleyen çeyrek dönmelerde adet ve miktar olarak genişleyen konut
kredileri üçüncü çeyrekte 96.808 adet ve 6 milyar TL ile kuvvetli bir artış
göstermiştir. Düşen faiz oranları, tüketici talebinde artış ve bankaların kredi verme
konusundaki iştahları kuvvetli artışta rol oynamıştır.
Elit Gayrimenkul Değerleme A.Ş. Gayrimenkul Piyasası Genel Görünüş
7
Konut kredisi faiz oranlarında yılın üçüncü çeyreğinde hızlı bir gerileme
yaşanmıştır. Bu gerileme yılın dördüncü çeyreğinde de devam etmiştir.
Ekonomik kriz ile birlikte aylık ortalama yüzde 1,78 oranına kadar çıkan konut
kredisi faizleri 2009 yılı birinci çeyrek sonunda yüzde 1,64, ikinci çeyrek sonunda
ise ortalama yüzde 1,48 olmuştur. Merkez Bankası’nın agresif faiz indirimi ile
Hazine borçlanma ve mevduat faizlerindeki gerilemeye paralel olarak yılın üçüncü
çeyreğinde konut kredisi aylık ortalama faiz oranları da hızla gerilemiş ve çeyrek
dönem sonunda yüzde 0,96’ya kadar inmiştir.
Konut Kredisi Aylık Faiz Oranları Yüzdeleri:
DÖNEMLER MĠNĠMUM ORTALAMA MAKSĠMUM
2007 Q4 0,99 1,24 1,32
2008 Q1 1,30 1,49 1,54
2008 Q2 1,48 1,60 1,77
2008 Q3 1,16 1,49 1,79
2008 Q4 1,51 1,78 2,10
2009 Q1 1,49 1,64 1,84
2009 Q2 1,29 1,48 1,79
2009 Q3 0,58 0,96 1,25
Kaynak: Devlet Planlama Teşkilatı Veriler çeyrek dönemin son ayı itibariyle
Türk Lirası Cinsinden Kullandırılan Konut Kredilerinin Vade Dağılımı Yüzde Pay:
DÖNEMLER 1-12 AY
13-36 AY
37-60 AY
61-120 AY
121-180 AY
181-240 AY
241+ AY
2008 Q3 0,3 6,5 24,7 49,4 16,4 1,8 0,9
2008 Q4 0,3 6,2 24,4 49,7 16,7 1,9 0,8
2009 Q1 0,2 5,9 23,6 50,7 17,0 1,9 0,7
2009 Q2 0,4 5,8 23,2 51,0 17,1 1,8 0,7
2009 Q3 0,4 6,2 25,0 49,8 16,4 1,6 0,7
2009 Q4 (1) 0,4 7,0 27,8 48,2 14,6 1,3 0,7
Veriler çeyrek dönemin son ayı itibariyle (1) 26 Kasım Kaynak: TCMB
Konut kredilerinde orta vadeli kredilerin payı artmaktadır. Konut kredilerinin
yeniden canlanmaya başlaması ve özellikle üçüncü çeyrekte kullandırılan kredilerde
yaşanan kuvvetli genişlemeye bağlı olarak kredilerin vade yapısı da değişmekte ve
1-3 yıl ile 3-5 yıl vadeli kredilerin payı genişlemektedir. Özellikle üçüncü ve
dördüncü çeyrekte kullanılan kredilerin vade yapısının etkisi ile 3-5 yıl vadeli
kredilerin payı yüzde 27,8’e, 1-3 yıl vadeli kredilerin payı ise yüzde 7’ye çıkarken, 5
yıl ve üzeri vadelerde kullandırılan kredilerin payı göreceli olarak azalmaktadır.
Tüketici talebi ile birlikte bankaların da daha orta vadeli kredi kullandırma isteği
(kapasitesi) bu yeni eğilimde belirleyici olmaktadır.
Elit Gayrimenkul Değerleme A.Ş. Gayrimenkul Piyasası Genel Görünüş
8
Tasfiye Olunacak Konut Kredileri:
DÖNEMLER KONUT KREDĠLERĠ
(MĠLYON TL)
TASFĠYE OLUNACAK KONUT KREDĠLERĠ
(MĠLYON TL)
TASFĠYE OLUNACAK KONUT KREDĠLERĠ
(% PAY)
2007 Q4 30.735 102 0,38
2008 Q1 33.930 151 0,47
2008 Q2 36.203 239 0,66
2008 Q3 37.649 267 0,71
2008 Q4 37.347 464 1,24
2009 Q1 37.384 519 1,39
2009 Q2 38.610 580 1,50
2009 Q3 39.510 857 2,17
Veriler çeyrek dönemin son ayı itibariyle Kaynak: TCMB, BDDK
Tasfiye olunacak konut kredilerinde artış risk oluşturmamaktadır. 2009 yılı üçüncü
çeyreğinde konut satışları yeniden yavaşlamıştır. Türkiye genelinde 2008 yılında
ortalama 110 bin olarak gerçekleşen çeyrek dönem konut satışları krizin etkisi ile
birlikte son çeyrekte 92,5 bine gerilemiştir. 2009 yılı ilk çeyreğinde satışlar 109 bin
olmuştur. 2009 ikinci çeyreğinde ise satış verisi 194,7 bin adet açıklanmış olmakla
birlikte bu sayının içinde fiili satışlardan çok daha önce satışı yapılan ancak tapuda
satış (devir) işlemi yapılmayan ve hükümetin çıkardığı tapu harç teşvikinden
yararlanmak isteyenlerin işlemleri de yer almaktadır. Fiili satışı doğru yansıtmayan
ikinci çeyrek verisinden sonra üçüncü çeyrekte satışlar 111,9 bin olmuş ve 2008
çeyrek dönem satış ortalamalarına geri dönmüştür.
Konut satış adedi:
DÖNEMLER TÜRKĠYE GENELĠ
ĠSTANBUL ÜÇ BÜYÜK ĠL DĠĞER ĠLLER
2008 Q1 112.168 29.411 60.783 51.385
2008 Q2 113.088 28.346 59.230 53.858
2008 Q3 109.333 24.360 52.559 56.774
2008 Q4 92.516 21.386 44.645 47.871
2009 Q1 108.861 26.091 55.068 53.793
2009 Q2 194.743 56.909 102.988 91.755
2009 Q3 111.913 22.896 52.464 59.449
Kaynak: T. İstatistik Kurumu
Konut satın alma eğilimi:
Hane halklarının konut satın alma eğilimi krizin etkisi ile birlikte 2009 yılı ilk
çeyreğinde gerilemiştir. İkinci çeyrekte ise ekonomide dipten dönülmesi ve tüketici
güveninin artmasına bağlı olarak verilen teşviklerin de desteği ile konut satın alma
eğilimi 9,32 ile son 8 çeyreğin en üst seviyesine çıkmıştır. Tüketicilerin konut satın
alma eğilimi üçüncü çeyrekte ise gerilemiş ve 7,07’ye inmiştir. Son çeyrekte Kasım
ayı itibari ile eğilim 6,65 ile birinci çeyrek eğiliminin de altına düşmüştür.
Elit Gayrimenkul Değerleme A.Ş. Gayrimenkul Piyasası Genel Görünüş
9
Tüketicilerin Konut Satın Alma ya da İnşa Ettirme Eğilimi:
DÖNEMLER KONUT SATIN ALMA
YA DA ĠNġA ETTĠRME EĞĠLĠMĠ
2007 Q4 6,31
2008 Q1 7,74
2008 Q2 8,69
2008 Q3 8,34
2008 Q4 8,57
2009 Q1 7,54
2009 Q2 9,32
2009 Q3 7,07
2009 Q4 (1) 6,65
Veriler çeyrek dönemin son ayı itibariyle (1) Kasım Kaynak: Devlet Planlama Teşkilatı
Konut fiyatları:
Konut fiyatları ikinci ve üçüncü çeyrekte yeniden artmıştır. Türkiye genelinde konut
fiyatları 2008 yılı ikinci çeyreğinden itibaren gerilemeye başlamıştır. Konut fiyatları
2007=100 endeksine göre konut fiyatları 2009 ilk çeyreğinde 85,3 ile dip noktasına
ulaşmıştır. Konut fiyatları yılın ikinci çeyrek döneminde ise yeniden artmaya
başlamıştır. Artış üçüncü çeyrekte de devam etmiştir ve konut fiyatları endeksi
üçüncü çeyrek sonunda 91,2’ye çıkmıştır. Konut fiyatları artışı dördüncü çeyrekte
ise durağanlaşmıştır.
SATILIK KONUT FĠYAT ENDEKSĠ (HAZĠRAN 2007 = 100)
AYLAR TÜRKĠYE KOMPOZĠT ĠSTANBUL ANKARA ĠZMĠR
2008 2009 2008 2009 2008 2009 2008 2009
OCAK 103,40 89,80 105,50 88,60 96,60 85,60 102,10 97,00
ġUBAT 103,20 86,40 104,80 84,80 95,70 82,80 103,90 91,30
MART 105,60 85,30 108,30 84,40 98,90 81,60 105,10 87,90
NISAN 104,10 86,00 107,40 84,80 97,80 81,40 101,00 93,80
MAYIS 102,00 88,00 105,50 86,10 94,00 84,50 97,90 97,40
HAZIRAN 98,20 89,80 101,60 87,20 88,10 86,50 93,70 99,80
TEMMUZ 96,00 90,50 99,00 87,90 88,40 87,40 93,80 99,60
AĞUSTOS 95,80 91,00 97,50 87,90 87,40 87,50 96,20 100,80
EYLÜL 94,80 91,20 96,20 88,60 87,60 87,10 94,60 101,20
EKIM 91,80 92,10 91,80 89,70 87,00 87,50 94,20 103,80
KASIM 90,50 91,80 91,10 89,70 85,50 87,50 93,30 103,10
ARALIK 88,00 91,70 87,80 89,70 82,90 87,50 92,50 102,70
Kaynak: Garanti Mortgage, Reidin Emlak Endeksi
Elit Gayrimenkul Değerleme A.Ş. Gayrimenkul Piyasası Genel Görünüş
10
Elit Gayrimenkul Değerleme A.Ş. Gayrimenkul Piyasası Genel Görünüş
11
Elit Gayrimenkul Değerleme A.Ş. Gayrimenkul Piyasası Genel Görünüş
12
Konut kiraları ikinci çeyrekte arttıktan sonra durağanlaştı
Türkiye genelinde konut kiraları endeksi konut fiyatları ile benzer gelişme
göstermektedir. Konut kiraları endeksi de 2008 yılı ikinci çeyreğinden itibaren
düşmeye başlamış, düşüş krizin etkisi ile hızlanmıştır. Konut kiraları endeksi 2009
yılı ilk çeyreğinde dip noktasına ulaştıktan sonra ikinci çeyrekte yeniden artmıştır.
Ancak konut kiraları endeksinde artış üçüncü ve dördüncü çeyrek dönemlerde
durağanlaşmıştır.
KĠRALIK KONUT FĠYAT ENDEKSĠ (HAZĠRAN 2007 = 100)
TÜRKĠYE KOMPOZĠT ĠSTANBUL ANKARA ĠZMĠR
AYLAR 2008 2009 2008 2009 2008 2009 2008 2009
OCAK 100,90 91,10 104,00 89,40 100,40 97,20 92,70 88,80
ġUBAT 101,40 87,00 104,00 84,70 102,20 91,60 92,50 81,90
MART 102,80 84,60 106,20 81,70 100,50 91,60 93,60 81,30
NISAN 103,70 88,00 106,30 87,20 103,90 93,90 92,80 81,30
MAYIS 101,00 90,00 102,60 88,60 101,40 95,70 96,20 85,00
HAZIRAN 98,50 90,40 100,10 89,00 99,40 95,40 90,20 85,50
TEMMUZ 95,00 91,20 95,50 90,00 98,70 95,70 86,20 87,00
AĞUSTOS 95,10 91,10 95,40 89,60 98,60 96,10 88,00 87,90
EYLÜL 94,70 91,20 94,60 89,60 99,20 96,10 88,50 87,90
EKIM 92,70 90,80 91,30 89,50 100,00 95,20 89,40 8,60
KASIM 91,40 90,20 90,60 89,40 98,30 93,00 86,50 88,40
ARALIK 88,60 90,00 87,80 89,00 95,00 93,20 86,80 88,60
Kaynak: Garanti Mortgage, Reidin Emlak Endeksi
Elit Gayrimenkul Değerleme A.Ş. Gayrimenkul Piyasası Genel Görünüş
13
İSTANBUL’DAKİ KONUT BÖLGELERİ
Elit Gayrimenkul Değerleme A.Ş. Gayrimenkul Piyasası Genel Görünüş
14
Elit Gayrimenkul Değerleme A.Ş. Gayrimenkul Piyasası Genel Görünüş
15
2.b) Türkiye Ticari Gayrimenkul Sektörü
Alışveriş merkezlerinde hızlı büyüme dönemi sona erdi
Alışveriş merkezleri alt sektöründe küresel krizin de etkisi ile önemli trend
değişiklikleri yaşanmaktadır. Küresel krizin de etkisi ile birlikte alışveriş
merkezlerinde 2008 sonuna kadar süren hızlı büyüme dönemi sona ermiştir.
Alışveriş merkezi yatırımlarında yavaşlama, erteleme ve iptaller yaşanmaktadır.
AVM yatırımlarının getirileri azalırken, yatırımların geri dönüş süresi uzamaktadır.
Yatırımların finansman olanakları da halen sınırlıdır ve olanların vadeleri 3 - 4 yıla
gerilemiştir. AVM’lerde 2009 yılbaşından bu yana kiralarda ortalama yüzde 25
gerileme yaşanmıştır. AVM ile perakendeciler arasında yeni makul kira koşulları
yaratılmaktadır. Yerli ve yabancı perakendeciler düşen kiralar ve daha uygun yeni
koşullardan yararlanma eğilimi içindedir. Yabancı perakendecilerin Türkiye ilgisi
sürmektedir. AVM’lerde krizin de etkisi ile 2009 yılının genelinde Outlet’e dönüşüm
eğilim yaşanmaktadır. Yabancıların AVM satın alma işleri ise 2007 yılı sonundan
beri durmuştur. Yabancıların orta ölçekli AVM’ler ile daha çok ilgilenmektedir,
ancak efektif bir işlem olmamıştır. AVM’lerde hızlı büyüme dönemi sonrası sindirme
dönemi yaşanacaktır.
Türkiye Genelinde Alışveriş Merkezleri:
DÖNEMLER AÇILAN AVM
SAYISI
AÇILAN AVM KĠRALANABĠLĠR
ALAN (m2)
TOPLAM AVM SAYISI
TOPLAM KĠRALANABĠLĠR
ALAN (m2)
2009 Q1 3 36.700 193 4.366.558
2009 Q2 5 129.000 198 4.403.258
2009 Q3 7 251.000 205 4.797.758 (1)
2009 Q4 (2) 4 282.940 209 5.080.698 (1) Adana Metro1 AVM 14.500 m2 ilave alan açılmıştır. Kaynak: Garanti Mortgage, Reidin Emlak Endeksi (2) 15 Aralık
Alışveriş merkezi yatırımlarındaki yavaşlama, erteleme ve iptaller ile birlikte 2009
yılında Kasım ayı sonuna kadar açılan AVM sayısı azalmış ve 19 olmuştur. Açılan
19 yeni AVM ile birlikte toplam 699.640 m2 ilave kiralanabilir alan yaratılmıştır.
Böylece Türkiye genelinde AVM toplam kiralanabilir alanı 5.080.698 m2’ye
yükselmiştir.
Elit Gayrimenkul Değerleme A.Ş. Gayrimenkul Piyasası Genel Görünüş
16
Hızla toparlanan alışveriş merkezleri toplam ciro endeksi ekim ayında
zayıfladı
AVM perakende endeksi içinde yer alan toplam ciro endeksi krizin etkisi ile birlikte
2009 ilk çeyreğinde 121 ile dip seviyesine ulaştıktan sonra yılın ikinci ve üçüncü
çeyreğinde hızlı bir toparlanma ve artış göstermiş ve üçüncü çeyrek sonunda 153
seviyesinde çıkmıştır. Ancak ciro endeksi Ekim ayında yeniden 130 seviyesine
düşmüştür. Yeni açılan AVM’ler ile birlikte kiralanabilir alan m2 endeksi artışını
sürdürürken, m2 başına ciro endeksinde de dalgalanma devam etmektedir. Üçüncü
çeyrekte 107 ile yılın en yüksek seviyesine ulaşan endeks Ekim ayında tekrar 93’e
gerilemiştir.
İSTANBUL’DAKİ ALIŞVERİŞ MERKEZLERİ
Elit Gayrimenkul Değerleme A.Ş. Gayrimenkul Piyasası Genel Görünüş
17
2.c) Sanayi ve Lojistik Alanlar
Lojistik alan yatırımları yavaşlarken kiralar geriledi
Ekonomik daralmanın en çok etkilediği ticari gayrimenkuller lojistik alanlar
olmuştur. Sanayi üretimi ve ihracatın hızla gerilemesi ile birlikte lojistik alan talebi
de duraklamıştır. Lojistik firmalarının kendi ihtiyaçları için devam eden yatırımlar
dışında diğer ve özellikle spekülatif projeler durmuştur. Lojistik alan kiraları 2008
yılsonundan bu yana yaklaşık ortalama yüzde 15 oranında gerilemiştir. Yeni
kiralama faaliyetleri çok sınırlıdır. Satın alma ve yabancıların katılımı da
gerçekleşmemiştir. Lojistik alanlarda boşluk oranları A sınıfı binalarda Avrupa
bölgesinde ortalama yüzde 10, Asya bölgesinde ortamla yüzde 20’ye yükselmiştir.
Önümüzdeki dönemde öncelikle müşteriye özel (tailor made) yatırımların
canlanacağı öngörülmektedir.
Küresel kriz sonrası Türkiye’nin bölgesel ticaret merkezi olma potansiyelinin
kuvvetlenmesi ise lojistik alanların cazibesini arttırmaya devam etmektedir.
Yeni sanayi ve lojistik binaların arzı geriliyor
Sanayi binaları ile lojistik alanlar (depolar) inşaatı için alınan yapı ruhsatları m2
büyüklüğü krizin etkisi ile birlikte önemli ölçüde gerilemektedir. 2009 yılı ilk
çeyreğinde 1,6 milyon m2 ile alınan yapı ruhsatları göreceli olarak büyüklüğünü
korurken, ikinci çeyrekte 725 bin m2, üçüncü çeyrekte ise 579 bin m2 yapı ruhsatı
alınmıştır. Sanayi ve lojistik alan yatırımları önemli ölçüde yavaşlamaktadır.
Türkiye Geneli Sanayi ve Depo Binaları İçin Alınan Yapı Ruhsatları:
DÖNEMLER
SANAYĠ BĠNALARI VE DEPOLAR
ĠÇĠN ALINAN YAPI RUHSATLARI
(m2)
2007 Q4 3.645.516
2008 Q1 1.782.784
2008 Q2 2.013.402
2008 Q3 1.679.733
2008 Q4 1.246.831
2009 Q1 1.605.256
2009 Q2 725.315
2009 Q3 579.121
Kaynak: T. İstatistik Kurumu
Elit Gayrimenkul Değerleme A.Ş. Gayrimenkul Piyasası Genel Görünüş
18
2.d) Ġstanbul Ofis Piyasası
Genel Görünüm
İstanbul ofis piyasasında kiralar, tüm önemli dünya metropollerinde yaşandığı gibi
krizin etkisi ile birlikte gerilerken, 2007 ve 2008 yılında kuvvetli artış gösteren
kiracı talebi yavaşlamış ve kiracılar daha uygun (ucuz) kiraların olduğu MİA dışı alt
bölgelere yönelmiştir.
Bununla birlikte son dört çeyrektir duran ve ertelenen taşınma kararları yılın
üçüncü çeyreğinde yeniden gündeme gelmeye başlamış ve taşınma için yer arayışı
faaliyetleri artmıştır. Son dört çeyrekteki kiracı piyasası niteliğindeki pazarda
kiracılar daha uygun koşullarda ofislere taşınma eğilimini sürdürmektedir. MİA
dışında Ümraniye ve Kozyatağı bölgesi ilgi odağı olmayı sürdürmektedir. Ekonomik
krizin etkisi ile birlikte ofis yatırımları yavaşlamış olmakla birlikte AVM başta olmak
üzere diğer ticari gayrimenkul yatırımlarındaki doygunluk nedeni ile ofis yatırımları
en cazip yatırım alanı olmaya başlamıştır. 2009 yıl genelinde İstanbul’da toplam
yaklaşık 250 bin m2 A tipi kiralanabilir alanı ekleneceği öngörülmektedir.
İstanbul Ofis Piyasası Boşluk Oranları Yüzdeleri:
DÖNEMLER
A SINIFI OFĠSLER B SINIFI OFĠSLER
MĠA MĠA DIġI AVRUPA
MĠA DIġI ASYA
MĠA MĠA DIġI AVRUPA
MĠA DIġI ASYA
2006 2. YARIYIL 14,9 31,0 17,8 9,4 31,0 17,8
2007 1. YARIYIL 5,4 30,9 16,2 9,5 30,9 16,2
2007 2. YARIYIL 5,2 32,0 15,9 6,8 32,4 15,9
2008 1. YARIYIL 4,8 28,2 17,9 5,2 32,2 19,3
2008 2. ÇEYREK 9,7 23,7 14,6 6,9 29,2 17,1
2009 1. ÇEYREK 10,4 22,5 16,7 13,3 29,9 16,0
2009 2. ÇEYREK 11,7 21,3 15,9 16,7 29,2 17,7
2009 3. ÇEYREK 12,1 20,4 14,3 15,1 31,4 16,6
Kaynak: Propin Investment Consultancy
Krize rağmen ofislerin boşluk oranlarında artış sınırlı kaldı
İstanbul ofis piyasasında MİA ve MIA dışı alanlarda A ve B tipi ofislerde boşluk
oranlarında krize rağmen sınırlı bir artış yaşanmıştır. A sınıf ofislerde MİA
bölgesinde boşluk oranları yüzde 12,1’e yükselirken, MİA dışı Avrupa ve Asya
bölgesine artan talep ile boşluk oranları gerilemiştir. B sınıfı ofislerde ise MIA
bölgesinde boşluk oranları yüzde 6,9’dan yüzde 15,1’e yükselmiş, MIA dışı Avrupa
ve Asya bölgesinde ise boşluk oranlarında değişim sınırlı kalmıştır.
Elit Gayrimenkul Değerleme A.Ş. Gayrimenkul Piyasası Genel Görünüş
19
İstanbul Ofis Piyasası Aylık Kira m2 Ortalamaları (USD) :
DÖNEMLER
A SINIFI OFĠSLER B SINIFI OFĠSLER
MĠA MĠA DIġI AVRUPA
MĠA DIġI ASYA
MĠA MĠA DIġI AVRUPA
MĠA DIġI ASYA
2006 2. YARIYIL 15,0 9,4 12,3 10,7 6,5 8,9
2007 1. YARIYIL 16,2 9,5 13,3 10,8 6,5 9,4
2007 2. YARIYIL 19,6 9,7 14,0 11,4 6,5 9,2
2008 1. YARIYIL 29,1 14,1 19,0 15,3 8,9 11,0
2008 2. ÇEYREK 31,6 17,4 20,1 15,5 9,2 12,5
2009 1. ÇEYREK 28,0 18,0 18,7 13,9 9,0 12,1
2009 2. ÇEYREK 26,6 17,6 18,5 15,7 9,8 12,3
2009 3. ÇEYREK 26,4 17,8 19,5 15,3 10,2 12,4
Kaynak: Propin Investment Consultancy
MIA ofis kiralarında gerileme, MIA dışı ofis kiralarında artış
İstanbul ofis piyasasında krizin etkisi ile birlikte MIA alanında yer alan A ve B sınıfı
ofis kiraları yılın birinci ve ikinci çeyreklerinde geriledikten sonra üçüncü çeyrekte
gerileme yavaşlamıştır. Buna karşın MIA dışı Avrupa ve Asya bölgelerinde A ve B
tipi ofislere talep artmış, bu nedenle bu bölgelerde yer alan ofis kiralarında önemli
değişiklikler ve düşüşler yaşanmamıştır. Yılın üçüncü çeyreğinde kira seviyeleri ile
krizin başlangıcındaki kira seviyelerine birbirine çok yakındır.
Ofis binası arzında kuvvetli daralma
Türkiye genelinde ofis binası yapımı için alınan yapı ruhsatları ile kullanıma açılma
için alınan yapı kullanma izin belgelerinde yılın ikinci çeyreğinde ve özellikle
üçüncü çeyrekte kuvvetli bir daralma yaşanmaktadır. Yılın üçüncü çeyreğinde ofis
binası alınan yapı ruhsatları m2 büyüklüğü 516.539 m2, yapı kullanma izin
belgeleri m2 büyüklüğü 386.035 m2 ile en düşük seviyelerine inmiştir.
Türkiye Geneli Ofis (iş yeri) Binası Yapı Ruhsatı ve Yapı Kullanma İzin Belgesi:
DÖNEMLER
OFĠS BĠNASI
ĠÇĠN ALINAN YAPI RUHSATI
(m2)
OFĠS BĠNASI
ĠÇĠN ALINAN YAPI KULLANMA
ĠZĠN BELGESĠ
(m2)
2007 Q4 1.435.038 800.016
2008 Q1 762.095 596.898
2008 Q2 1.113.919 510.131
2008 Q3 1.296.972 496.284
2008 Q4 942.112 483.958
2009 Q1 1.037.991 725.948
2009 Q2 803.302 396.687
2009 Q3 516.539 386.035
Kaynak: T. İstatistik Kurumu
Elit Gayrimenkul Değerleme A.Ş. Gayrimenkul Piyasası Genel Görünüş
20
Ofis Bölgeleri ve GeliĢimi
1980’lerden sonra, ekonomik yeniden yapılanma ve küreselleşmenin
uluslararası ticari ilişkileri arttırması, kişi başına gelirin artması ve İstanbul’un
Asya ve Avrupa arasındaki stratejik yeri, İstanbul’da firmaların sayılarının ve
büyüklüklerinin artması ve dolayısıyla ofis mekânı için talebin büyümesini
teşvik etmiştir.
İstanbul’daki ofis alanları, 1970’lerden itibaren kentin ticari potansiyelinin
gelişimine paralel olarak, Boğaziçi köprülerinin ve çevre yollarının da desteği ile
kuzeye doğru bir gelişme göstermiştir.
Özellikle, banka ve sigorta şirketlerinin öncü olduğu yeni ve büyük ofis alanları
ihtiyacı, 1960-1985 yılları arasında, Karaköy-Salıpazarı-Fındıklı aksında inşa
edilen ofis binaları ile karşılanmaya çalışılmıştır. Bu süre içerisinde, Türkiye’nin
en büyük holding ve şirket grupları ile yabancı şirketler, bu bölgelerde
yerleşmişlerdir.
Diğer taraftan, aynı dönem içinde küçük ve orta ölçekli firmaların ofis
ihtiyaçları, önceleri Taksim-Şişli, daha sonraları, Şişli-Gayrettepe aksında yer
alan ve konutların iş yerine dönüştürülmesi ile elde edilen ofis alanları ile
karşılanmıştır.
1985’lerden itibaren, yabancı sermaye akışının önemli ölçüde artışıyla dışa
açılarak gelişen Türkiye ekonomisinin ve buna bağlı olarak finans sektörünün
öncülüğünde ortaya çıkan modern ofis binası ihtiyacı, Barbaros Bulvarı ve
Büyükdere Caddesi akslarına inşa edilen, A sınıfı ofis binaları ile karşılanmaya
başlanmıştır.
Günümüzde İstanbul’un merkezi iş alanı, şehrin Avrupa yakasındaki
Mecidiyeköy - Maslak arasındaki Büyükdere Caddesi boyunca uzanan Levent –
Maslak bölgesidir.
Diğer alt merkezler, Asya yakasında Altunizade, Kavacık, Ümraniye ve
Kozyatağı; Avrupa yakasında ise, Atatürk Uluslararası Havalimanı’nın yakın
komşuluğundaki Güneşli - Yenibosna’dır.
İSTANBUL MİA BÖLGELERİ
Elit Gayrimenkul Değerleme A.Ş. Gayrimenkul Piyasası Genel Görünüş
21
İstanbul’un yeni alt-merkezlerini oluşturan belli başlı ofis alanları ve özellikleri
aşağıda açıklanmıştır:
Levent Bölgesi
Boğaziçi köprülerinin çevreyolu bağlantıları arasında bulunmasının yerel
avantajları, eski sanayi tesislerinin bulunmasından dolayı geniş parsellere
sahip olması, İstanbul’un en yüksek inşaat emsaline sahip olması, diğer alt-
merkezlere (Maslak, Mecidiyeköy, Zincirlikuyu) yakınlığı ve kolay ulaşımı
sayesinde İstanbul’un en prestijli ofis binalarının geliştirildiği, çok uluslu
firmaların, holdinglerin tercih ettikleri bir iş merkezi olmuştur.
2000 yılında metronun açılması ve Levent ve Etiler’deki alışveriş alanlarının,
restoranların, kafelerin, sosyal ve kültürel tesislerin bulunmasının yarattığı
sosyal çekicilik de bölgeye olan talebin diğer bölgelere kıyasla daha yüksek
olmasına sebep olmaktadır. Dolayısıyla, bu bölge kiraların en yüksek ve
boşluk oranının en az olduğu bölgedir.
2008 yılı itibariyle bölgede % 1’e kadar düşmüş olan A tipi ofislerin boşluk oranı
2009 yılı itibariyle değişiklik göstermemiştir.
Ancak bölgenin 2008 yılı itibariyle 222 Euro olan ortalama metrekare başına
yıllık kira 2009 yılı itibariyle 255 Euro’a kadar yükseliş göstermiştir.
Bölgedeki belli başlı kiracılar: Merrill Lynch, JP Morgan, Eurohypo, HSBC,
Tbank, Shell, Microsoft, Denizbank.
Levent Bölgesi’nin yıllara göre boşluk oranı ve kira değeri değişim grafiği:
Elit Gayrimenkul Değerleme A.Ş. Gayrimenkul Piyasası Genel Görünüş
22
Maslak Bölgesi
İstanbul Merkezi İş alanının güneyden kuzeye gelişme aksı içinde, en kuzey
noktayı temsil etmektedir.
Maslak’ın kuzeyi orman olduğu için MİA’nın kuzeye doğru daha fazla
genişlemesi mümkün değildir.
Maslak iş merkezinin gelişmesine, Alarko Şirketi yeni kurulan İTÜ
kampusünün karşısında inşa ettiği büro binaları ile öncülük etmiştir. Daha
sonra etrafta İstanbul’un en yüksek emsali ile inşa dilen lüks büro binaları ve
oteller ile bu alan İstanbul’un en önemli iş merkezi olmuştur.
1995’de İstanbul Menkul Kıymetler Borsası’nın İstinye’deki yeni binasına
taşınması da, banka ve aracı kurumların Maslak yakınlarındaki ofis alanlarını
talep etmelerinde etkili olmuştur.
Levent’te olduğu gibi, Maslak’ta da kullanım alanı geniş arsaların varlığı ve
buna eşlik eden yüksek yapılanma izinleri, yüksek katlı ofis binalarının yapımı
için imkân sağlamıştır.
2008 yılı itibariyle bölgede satılık-kiralık ofis oranları % 95’lere ulaştığı, boşluk
oranlarının ise % 5 olduğu belirlenmiştir. 2009 yılı itibariyle bu oran % 4’
düşmüştür.
2009 yılı itibariyle bölgede ortalama kira metrekare başına yıllık 180 Euro
mertebesindedir.
Maslak Bölgesi’nin yıllara göre boşluk oranı ve kira değeri değişim grafiği:
Elit Gayrimenkul Değerleme A.Ş. Gayrimenkul Piyasası Genel Görünüş
23
Havaalanı Bölgesi (GüneĢli – Yenibosna)
Bu bölge çevresindeki ofis binaları D100 (E-5) ve TEM Otoyolu üzerinde az katlı
olarak geliştirilmektedir.
2001 yılında tamamlanan İstanbul’un en büyük ofis parkı olan Dünya Ticaret
Merkezi, bölgedeki ofis stokunu arttıran önemli bir yatırımdır.
Bu bölgenin gelişmesinde, büyük basın ve yayın kuruluşlarının Basın Ekspres
Yolu üzerinde inşa ettikleri merkezlerinin ve onlara yakın olmak isteyen destek
kuruluşları, bunun yanı sıra bölgede bulunan fabrikaların yönetim birimlerini
fabrikalara yakın binalara taşıma eğilimi etkili olmaktadır.
Buradaki boşluk oranları diğer merkezlere göre daha fazla ve kira değerleri
daha azdır. 2009 yılı itibariyle boşluk oranının % 15,50 olduğu belirlenmiştir.
Bölgenin 2008 yılı itibariyle 110 Euro olan ortalama metrekare başına yıllık
kira, 2009 yılı itibariyle 120 Euro olmuştur.
Havaalanı Bölgesi’nin yıllara göre boşluk oranı ve kira değeri değişim grafiği:
Elit Gayrimenkul Değerleme A.Ş. Gayrimenkul Piyasası Genel Görünüş
24
Kozyatağı Bölgesi Ofis stoku açısından Anadolu Yakası’ndaki en zengin bölge olup, birçok arazi
kullanımını bir arada bulundurmaktadır.
Bu bölge 1995’lerden sonra gelişmeye başlamış ve boş arazilerin varlığı, kavşak
noktası olması ve çevresindeki lüks konut yerleşmeleri gibi özelliklerden dolayı
ticari kullanımlardan öncelikle büyük alışveriş merkezleri için bir çekim noktası
olmuştur. Metro, Carrefour ve Bauhaus gibi bölgesel ticari gelişimlerin yanında,
bu dönemde çoğunluğu A sınıfı olan ofis alanları oluşmaya başlamıştır.
Özellikle, çok uluslu ve yabancı şirketlerin bu bölgeye olan taleplerinin de
etkisiyle, 1997’de ofis inşaatları başlamış ve plazaların çoğunluğu 1998 - 2000
yılları arasında hizmete girmiştir.
Yabancı sermayeli şirketlerin bu bölgeyi seçmelerini başlıca nedeni, ulaşım
kolaylığı, D100 ve TEM Otoyollarına yakınlık ve bu şirketlerde istihdam edilen
beyaz yakalıların büyük çoğunluğunun (% 65) Anadolu yakasında ikamet
etmesidir. Ayrıca, Kozyatağı’nda orta-üst gelir grubunun yaşadığı konut
alanlarının (Ataşehir gibi) ofis alanlarıyla kesin bir sınır ile ayrılmaması, ofis
alanlarının diğer kentsel aktivite alanları ile entegrasyonunu sağlamaktadır.
Konut, ofis ve diğer ticari kullanımların kentsel ölçekte bir arada bulunması,
bölgenin günün her saatinde aktif olmasını sağlayarak, kullanımlar arasında
belirli bir ölçüde de olsa sinerji yaratmaktadır.
2005 yılı itibariyle bölgede A tipi ofislerin boşluk oranı % 21 iken bu oran 2008
yılı itibariyle % 9’a kadar düşmüştür. Ancak 2009 yılı itibariyle biraz yükseliş
yaparak % 10,30’a ulaşmıştır.
Ancak bu boşluk oranındaki bu yükselişe rağmen bölgenin 2008 yılı itibariyle
140 Euro olan metrekare başına yıllık kira ortalaması, 2009 yılı itibariyle 160
Euro olmuştur.
Bölgedeki belli başlı kiracılar: Bovis, BP, Bureau Veritas, Colgate, Palmolive,
Henkel, Honeywell, Hyundai, LaFarge, Marks&Spencer, Mobil Oil, Procter and
Gamble, Peugeot, Shell, Singer, Unilever.
Kozyatağı Bölgesi’nin yıllara göre boşluk oranı ve kira değeri değişim grafiği:
Elit Gayrimenkul Değerleme A.Ş. Gayrimenkul Piyasası Genel Görünüş
25
Altunizade Bölgesi
Altunizade bölgesi, kente daha yakın olma gereksimi duyan, çoğunluğu B
sınıfına giren, doluluk oranı ekonomik koşullara göre değişen, çoğunlukla şirket
idare merkezlerinin bulunduğu bir ofis yapılanmasına sahiptir.
Altunizade, yeni TEM bağlantısı ile şirket merkezlerinin yerleşmesi için uygun
bir bölge olmakla birlikte, bina yüksekliklerinin Çamlıca’nın siluetini
bozmaması için sınırlı tutulması nedeniyle ortaya çıkan yapı stoku piyasanın
ihtiyaçlarını tam olarak karşılayamamıştır.
En az ofis stoku olan merkezlerden biri olmasına rağmen kira değerleri
bakımından şehirde dördüncü durumundadır.
2008 yılı itibariyle bölgede A tipi ofislerin boşluk oranı % 10,30 iken, bu oran
2009 yılı itibariyle % 16’ya yükselmiştir.
Bölgede 2008 yılı itibariyle metrekare başına yıllık 200 Euro olan ortalama kira
2009 yılı itibariyle 160 Euro’ya gerilemiştir.
Bölgedeki belli başlı kiracılar: Coca Cola, Hüsnü Özyeğin Üniversitesi, D&R
Genel Müdürlüğü, Renault, Honda, Acıbadem Hastaneleri Merkez Ofisi, Lily
İlaç, Commercial Union.
Altunizade Bölgesi’nin yıllara göre boşluk oranı ve kira değeri değişim grafiği:
Elit Gayrimenkul Değerleme A.Ş. Gayrimenkul Piyasası Genel Görünüş
26
Kavacık Bölgesi
Bölge, son zamanlarda Anadolu Yakası’nda alternatif bir ofis alanı olarak
gelişmektedir.
Fatih Sultan Mehmet Köprüsü’ne en yakın kavşak noktası olması, Maslak’ta
boş arsa kalmaması ve diğer bölgelere göre burada kiraların daha düşük
olması, Kavacık Bölgesi’nin iş merkezi olarak gelişmesinde rol oynamıştır.
Ancak, başta binaların iskân izinlerinin olmaması, ayrıca bölgenin ulaşım,
enerji, telekomünikasyon gibi bir takım alt yapı ve sosyal donatı eksiklikleri ve
daha düşük ofis standartlarına sahip olması, bu bölgede yüksek kalitede kiracı
görüntüsünün oluşmasına engel olmaktadır.
Buradaki boşluk oranları diğer merkezlere göre daha fazla olup 2009 yılı
itibariyle boşluk oranının % 18,30 olduğu belirlenmiştir.
Bölgede 2008 yılı itibariyle metrekare başına yıllık 120 - 130 Euro aralığında
olan ortalama kira 2009 yılı itibariyle 150 Euro’ya yükselmiştir.
Bölgedeki belli başlı kiracılar: Coats, Danone, Roche, TNT Lojistik, Nestle Su,
Johnson&Johnson.
Kavacık Bölgesi’nin yıllara göre boşluk oranı ve kira değeri değişim grafiği:
Elit Gayrimenkul Değerleme A.Ş. Gayrimenkul Piyasası Genel Görünüş
27
Ümraniye Bölgesi
Avrupa yakası ofis pazarında yükselen kiralara çare aramanın yanı sıra, yeni
oluşmakta olan operasyon merkezi talebini karşılamak için yeni ofis yerleşim
alanları arayışı başlamıştır. Halen, Ümraniye bölgesinde, sanayi alanlarından
dönüştürülmüş, geniş ofis binalarında, daha düşük kira bedelleri ile özellikle
banka ve perakende şirketlerinin operasyon merkezleri yerleşmektedir.
Ancak, planlı gelişmiş yeni merkezlere ihtiyaç vardır. Plansız gelişmeler müşteri
ve gelir kaybına sebep olmaktadır.
Arzın fazla olması sebebiyle buradaki boşluk oranları diğer merkezlere göre
daha fazla olup 2009 yılı itibariyle boşluk oranının % 22,70 olduğu
belirlenmiştir.
Bölgede 2008 yılı itibariyle metrekare başına yıllık 130 - 140 Euro aralığında
olan ortalama kira 2009 yılı itibariyle 170 Euro’ya yükselmiştir.
Bölgedeki belli başlı kiracılar: Aviva, Bayer, Bosch Siemens, Hausgerate,
Citibank, Finansbank, Bank Asya, T. Ekonomi Bankası, Renault, UPS,
Praktiker.