Bouygues ImmobilierPrésentation IUP 19/10/2011P. SOMMIER
TOUR DE TABLE / OBJECTIF DE CHACUN
ORDRE DU JOUR
Présentation de Bouygues ImmobilierAnalyse conjoncturelle passée – actuelle et future
Le métier de promoteur
Questions ouvertes
Thèmes de la prochaine matinée
Présentation du groupe Bouygues et de Bouygues Immobilier
Les grands métiersdu Groupe BOUYGUES
CA 2007 : 11 673 M€ 8 340 M€ 2 075 M€
CA 2008 : 12 789 M€ 9 497 M€ 2 924 M€
CA 2009 : 11 581 M€ 9 546 M€ 2 989 M€
CA 2010(env) : 11 500 M€ 9 100 M€ 2 100 M€
CA 2007 : 29 588 M€
CA 2008 : 32 713 M€
Résultat net 2008 : 1 501 M€
CA 2009 : 31 353 M€
Résultat net 2009 : 1 319 M€
CA 2010 : env 30 000 M€
D’où venons-nous ?
1956 : création de la 1ère filiale de promotion immobilière
1973 : création de France Construction (initialement France Cottages)
1979 : rachat de Bâtir, spécialisée en construction de maisons individuelles
1995 : création de Stim Bâtir par fusion des deux sociétés
1998 : rapprochement de Stim Bâtir et France Construction au sein de Bouygues Immobilier
1400 collaborateurs (70 % de cadres & ingénieurs)
33 implantations en Province
5 implantations en Europe : Espagne/Portugal/Pologne/Belgique
Certification ISO 9001 en France, en Espagne et en Pologne
Certification H et E sur tous les programmes lancés en 2008 Certification BBC EFFINERGIE et NF LOGEMENT sur tous PC déposés depuis mars 2010
11 200 logements en 2009 en France soit environ 10.5% de part de marché
La force d'un réseau national & européen
L’ambition de Bouygues Immobilier
leader en France
Un acteur de référence en EuropeL’ambition de Bouygues Immobilier
Imaginer, initier et conduire à leur terme des projets immobiliers de toute nature, en prenant en charge l’ensemble des opérations nécessaires à leur réalisation sur les plans :
administratifs
financiers
juridiques
commerciaux
techniques
S.A.V.
Le métier de promoteur
Come back sur la crise de 2008 Analyse de la conjoncture actuelle
Les facteurs déclencheurs de la crise 2008
La crise des « SURPRIMES » aux Etats-Unis et ses effets Domino
La hausse des prix de vente liée aux coûts de construction et à la charge Foncière Plus de 3400 €/m² hab en 2007 à TOULOUSE (NB : env 2 000 €/m² en 2001)
La hausse des taux d’intérêts (de 3,5 % en 2006 à 4,5% en 2008 – base 20 ans) et des durées d’emprunt (25 à 30 ans)
Les conditions d’obtention des crédits plus rigides
La perte d’amortissement fiscal par carence locative
Tous les indicateurs économiques au rouge
De nouvelles réglementations techniques coûteuses (BBC – PMR – H et E)
Les conséquences sensibles dès 2008
Une baisse sensible de l’activité immobilière 127 000 logts en 2007 / moins de 80 000 logts en 2008
Une diminution de la solvabilité des entreprises entrainant des risques de cessation de paiement
Une légère baisse des taux d’intérêts
Une baisse des coûts de construction (-10 % / – 15%) qui était traités entre 800 € et 1000€/m² hab en superstructure et 12 000 € par place de stationnement en sous-sol
Une baisse des prix de vente ( env – 20% à – 30% soit entre 2400 et 2700 €/m² hab en collectif )
Une baisse des charges foncières (env – 35%) et une renégociation des terrains
autours de 200 / 300 €/m² SHON adm
Des cracks boursiers et des scandales financiers à répétition
Les solutions adoptées dès 2008
Augmentation du nombre de logements de type sociaux
Déblocages des crédits d’états pour 30 000 logements dont 12 000 à acheter à des promoteurs privés.
Une conception beaucoup plus pointue et rigoureuse
Des négociations à toutes les étapes du programme
Une stratégie de couverture de frais de structure et non de rentabilité
De nouvelles mesures de défiscalisation : Loi SCELLIER
Le marché de 2011Une remontée sensible de l’activité immobilière 127 000 en 2007 / 80 000 en 2008 ----- 107 000 en 2009 et 115 000 en 2011
Assez peu de problème de cessation de paiement mais des entreprises beaucoup plus vigilantes sur leur trésorerie
Des taux d’intérêts au plus bas : actuellement environ 3.8% sur 20 ans
Une légère remontée des coûts de construction (environ 1200 €HT/m² SHAB)
Une remontée des prix de vente : actuellement entre 3300 et 3800 €/m² hab en collectif
Une remontée fulgurante des charges foncières : actuellement entre 400 et 800 €/m² SHON
Une clientèle principalement d’investisseurs (65 % en national et 85 % en local)
Un marché de l’Immobilier d’Entreprise rendu atone
Un stock de logements achevés invendus assez faible
LE MARCHE FUTUR
Une remontée des taux d’intérêts inéluctable :d’où la nécessité de produire moins cher pour assurer la
solvabilité des acquéreurs
Une baisse des aides aux investisseurs et une priorité gouvernementale aux Primo-accédants :
d’où un besoin d’adapter nos offres à cette cible de clientèle (emplacement, typologie, surface, prestations, etc…)
Une montée de l’innovation dans les méthodes de construction :d’où une augmentation de la technique dans la promotion
Une concurrence de plus en plus nombreuse qui impose de :Satisfaire pleinement nos clientsInnover pour se différencier
Le métier de promoteur
Les risques administratifs
Les risques techniques
Les risques commerciaux
Les risques financiers
Un métier de gestion de risques
Les métiers de la promotion immobilière
• Foncier-Développement• Maîtrise d’Ouvrage Technique Conception• Fonction Programmes• Maîtrise d’Ouvrage Réalisation• Responsable d’appel d’offre• Relation Clientèle• Administration des ventes• Commercial• Métiers supports : Gestion, Finances, Comptabilité, Juridique, Marketing, Ressources Humaines,…
La prospection foncière
La conception du projet
La commercialisation de l'opération
La construction / la livraison
Les différentes étapes d’une opération immobilière
Les garanties légales
La prospection foncièreIdentification d’un terrain :
par prospection directevia un notaire, un géomètre, etc…
Analyse de la faisabilité en tenant compte de la surface de la parcelle et des règles d’urbanisme (SHON adm maxi, nbre places stationnement VL et vélo, espaces verts)
SHON adm = SHON réelle x 0.95 – 5m²/logt ratios courants : SHON adm = 0.85 à 0.90 SHON réelle
SHAB = 0.85 à .90 SHON adm
Analyse administrative (ABF, PPRI, etc….), environnementale (analyse du site) technique (collecte d’information sur le sol, type de bâtiment, etc…), financière et commerciale
Proposition financière au propriétaire (env 400 à 800 €/m² SHON adm)
Signature d’une Promesse unilatérale de vente ou d’un compromis de vente
La conception du projetEtablissement d’un cahier des charges du programme à remettre à l’architecte définissant nos besoins en terme de typologie, de surface, d’aménagement, etc…
Etablissement d’un planning « Grosse-maille » de la conception
Choix des différents intervenants nécessaires à ce stade du projet – En général : Bureau de contrôle, Architecte, MOE, Géomètre, Coordonnateur SPS, éventuellement BEB/BETh/BE dépollution/diag plomb-amiante-termites/environnementale/etc…
Demande de certification H et E – BBC – NF LOGEMENT
Lancement des études géotechniques, des diagnostics PAT et de pollution de sol
La conception du projetDéfinition d’une stratégie commerciale
Affinage du coût de construction sur la base des plans du Permis de Construire
Dépôt du Permis de Construire (plans au 1/100ème)
Obtention du Permis de Construire + affichage sur la parcelle (3 constats)
Purge des délais de recours (2 mois par un tiers à partir de l’affichage sur terrain et/ou 3 mois par le préfet à partir de l’obtention)
Levée d’option d’achat du terrain / signature de l’acte d’achat du terrain si : - Absence de recours
- Nombre de réservations suffisant
La commercialisation de l’opérationAVANT SIGNATURE NOTAIRE
Définition d’une stratégie commerciale en fonction des cibles de clientèle
Bureau de venteSite internetCentre d’appelMailingDémarchage des agencesVente en bloc
Etablissement des plaquettes commerciales de vente, de la maquette, des contrats de réservation, des notices et plans de vente provisoires (avant la conclusion des marchés de travaux) puis définitifs (pour la signature de l’acte de Vente en l’Etat Futur d’Achèvement (VEFA) et des listes d’options.
La commercialisation de l’opération
Etablissement de la grille des prix de vente.
Le contrat de réservation / la notification notaire / l’acte authentique
Délai de rétractation de 7 jours
SCELLIER jusqu’à fin 2012 en BBCFin janvier 2011 : défiscalisation 25 % sur 9 ansFin 2011 : défiscalisation 22 % sur 9 ansFin 2012 : défiscalisation 14 % sur 9 ans
La commercialisation de l’opérationAPRES SIGNATURE NOTAIRE
Suivi des éventuelles demandes de travaux modificatifs – faisabilité/chiffrage/exécution
Réalisation des choix acquéreurs
Visite sur site avec les acquéreurs après l’achèvement des cloisons
Appels de fond en fonction des clauses de l’acte de vente
Confirmation des délais de livraison acquéreur : V3M / V1M
Le CA Comptable : % avancement travaux x montant vente notaire
La constructionDès l’obtention du PC, la constitution du Dossier de Consultation des Entreprises –DCE- est lancée en vue d’obtenir :
Plans de masse et d’étagesCoupes, détails et façadesCCTPPlanning d’exécutionRICTRapport CERQUALPlans de pré-étude bétonEtude Thermique / Etude de sol avec suivi
piézométrique / etc… Délai 2 à 3 mois – puis lancement de l’appel d’offre
Choix du type d’AO : ouvert ou restreint / CES ou EG
La constructionEn parallèle :
Ouverture d’un compte séquestre visant à recevoir les dépôts de garantie des contrats de réservation.
Constitution du dossier de demande de Garantie Financière d’Achèvement.
Constitution des dossiers de demande d’assurance Dommages-Ouvrages
Constitution du dossier de dépôt des pièces notaire destinées à être déposées aux rangs des minutes
Référé préventif si besoin (délai 2 à 3 mois)
La constructionAnalyse des offres reçues par le MOE
Optimisation MOE / promoteur – PCM ?
Négociations sur les prestations, la qualité et les délais
Désignation des entreprises / lettre de confirmation / OS d’étude
Signature des marchés / bouclage des dossiers Marché
Etablissement et envoi de la Déclaration d’Ouverture de Chantier
Signature des OS de démarrage si le terrain est acheté et la commercialisation est suffisante
Exemple de bilan
Valeur
Base /Nouveau Budget Nouveau
Budget HT
- 91 - CA TOTAL 5 344 151,00
- 910 - Lots commercialisés 5 344 151,00
- 911 - Dation 0,00
- 92 - PRODUITS DIVERS 0,00
- 920 - Revente Charges foncières 0,00
- 921 - Honoraires ingenierie 0,00
- 93 - PRODUITS ACCESSOIRES 0,00
- 930 - Produits accessoires 0,00
- 931 - Subventions et Primes 0,00 € /m² hab+utile 0,00
- 932 - Recettes diverses 0,00
- TOTAL RECETTES
- 1 - CHARGE FONCIERE 1 016 344,00
- 10 - Terrain 298,00 € / m² SHON 850 000,00
- 11 - Notaire, frais d'acquisition 1,16 % total terrain TTC 11 800,00
- 12 - Indemnités 0,00
- 13 - Intermédiaires 0,00
- 14 - Démolitions, désamiantage, dépollution 0,00
- 15 - Taxes issues du PC 50,00 € / m² SHON 143 076,00
- 17 - Autres Charges 11 468,00
- 2 - TRAVAUX 2 962 747,00
- 20 - Marchés de Travaux VRD & branchements 215 250,00
- 30 - Marchés de Travaux Construction 2 720 173,00
- 31 - Autres Travaux 27 324,00
- 4 - HONORAIRES TECHNIQUES 271 709,00
- 41 - Géomètre 42,00 € / Lots 1 500,00
- 42 - Architecte et maître d'oeuvre 6,33 % Trx.Const.HT 172 310,00
- 43 - Bureaux d'études et pilotage 0,67 % Total Trx.HT 19 873,00
- 44 - Contrôle technique et sécurité 0,83 % Total Trx.TTC 29 200,00
- 45 - Assurances 1,38 % coût construction TTC 48 826,00
- 5 - COMMERCIALISATION 285 575,00
- 50 - Hon. comm. By Immo 47 600,00
- 51 - Prestataires et associés externes 53 180,00
- 52 - Publicité 2,25 % PV.HT 120 045,00
- 53 - Autres Frais liés à la Vente 64 750,00
- 6 - FRAIS ANNEXES 15 060,00
- 61 - Charges sur invendus 5 000,00
- 62 - Frais divers 10 060,00
- 63 - Travaux et indemnités SAV 0,00
- 7 - GESTION 32 065,00
- 70 - Hon. gestion By Immo 0,00
- 71 - Honoraires SAV 0,60 % CA.HT 32 065,00
- 72 - Prestataires et associés externes 0,00
- 8 - FRAIS FINANCIERS 67 724,00
- 80 - Garantie Financière d'achèvement 0,20 % CA.TTC 12 259,00
- 81 - Frais financiers divers 278,00
- 8290 - Frais financiers analytiques 1,02 % CA.HT 54 732,00
- 8200 - Frais financiers réels 455,00
- 9490 - Produits financiers analytiques 0,00
- 9400 - Produits financiers réels 0,00
- IMPREVUS 0,00
- Imprévus % CA.TTC 0,00
- TVA RESIDUELLE 0,00
- TOTAL DEPENSES
- Ecart Recettes-Dépenses % CA HT
- Honoraires % CA HT
- MARGE BRUTE % CA HT
On sait où l’on met notre argent
Superstructure
Rue Terrasse infra
Pieux : 300 000 €
Parking + caves
Enveloppe :
1 775 000 €1 775 000 €
1 850 000 1 850 000 €€
1 975 000 €1 975 000 €
3 900 000 €3 900 000 €
Finitions :
Technique :
Gros Œuvre :
9 500 000 €9 500 000 €980 € /m² hab
Infrastructure 4 700 000 € 16 500 €/Parking
TOTAL BATIMENT 14 14 500 000 €500 000 €1 370 €/m²hab
Exemple
RDC - Hall + Logements+ Commerces
EtagesLogements
Combles
60 %60 %
La cartographie de nos dépenses de production de Logements en France par Lot
La constructionPréparation de chantier et démarrage des travaux
Exécution des travaux – Règlement des situations de travaux
Rendez-vous concessionnaires pour raccordement
Vérification de la bonne exécution en terme de qualité de finition
Vérification de la stricte conformité aux plans de vente (logt et s/sol) et à la notice de vente – et des TMA/choix
Opération Préalable à la Réception (OPR) – Réception // entre le promoteur et les entreprises/MOE
Opération Préalable à la livraison (OPL) – Livraison // entre le promoteur et ses acquéreurs
La construction
Réserves à 1 mois des acquéreurs
Levée des réserves d’OPR – Réception – OPL – Livraison – R30Jrs
Etablissement des DGD sous réserve de :Rapport Final sans réserve – sinon surprime d’assurancePV de réception signé et réserves de
Réception/Livraison/R30J levéesRapport d’accessibilité Personnes à Mobilité Réduite
viergeQuitus de pro-rataSolde CIE
Bilan qualité – Jugement des intervenants
Les garanties légales Parfait Achèvement (1 an à compter de la réception)
Vis apparent
Bon fonctionnement (2 ans à compter de la réception)Désordre apparu sur un élément d’équipement
dissociable de la structure ou ne rendant pas le local impropre à sa destination
Décennale (10 ans à compter de la réception)Désordre portant atteinte à la stabilité de
l’ouvrage ou à sa destination
Trentenaire (30 ans à compter de la réception)Idem 10 ans mais sur vis cachés
Un métier de création
Des produits de vie
Un travail de chef d'orchestre
La concrétisation de nos idées
UN SEUL OBJECTIF : LA SATISFACTION
CLIENT
La promotion immobilière : un métier passionnant…
QUESTIONS OUVERTES
Thèmes de la prochaine matinée
