gorealbid.it di stima.pdf · dall’esame della relazione ventennale aggiornata al 01/03/2011...

Dott. Agr. Riccardo Trabalza

Perugia, 22 marzo 2011

TRIBUNALE DI PERUGIA

SEZIONE FALLIMENTARE

Concordato Preventivo

******* ******** *** ** ***********

con sede in Foligno, Via Romana Vecchia n. 58

GIUDICE Delegato Dott.ssa Arianna De Martino

Commissari giudiziali:

Dott. Iulo Maracchia e Rag. Lorenzo Ducci

RELAZIONE TECNICA DI STIMA BENI IMMOBILI

Allegati Il CTU

e documentazione fotografica. Dott. Agr. Riccardo Trabalza

Via dei Filosofi, 41/A – 06126 Perugia


2

Tel 075/5733240 fax 075/5737567 e.mail [email protected]

PREMESSA

Con ordinanza del 07 febbraio 2011 il Sig. Giudice Delegato Dott.ssa Arianna De

Martino nominava il sottoscritto Dott. Riccardo Trabalza, nato a Perugia il 08.06.1969

ed ivi residente, con studio in via dei Filosofi n. 41/A, iscritto all’ordine dei Dottori

Agronomi e Forestali della Provincia di Perugia al n. 695.

GIURAMENTO ED INCARICO

Il giuramento di rito è stato prestato dallo scrivente in data 9 febbraio 2011; a seguito

dello stesso, il Giudice Delegato affidava il seguente incarico :

"PROVVEDA IL C.T., esperiti gli opportuni accertamenti, ad individuare, descrivere

(anche mediante l’ausilio di fotografie e planimetrie) e stimare i beni mobili e

immobili della Procedura indicando i criteri di valutazione adottati. In particolare,

quanto ai beni immobili: 1) Specifichi se sia conveniente effettuare la vendita in

uno o più lotti, provvedendo in quest’ultimo caso alla loro formazione. 2) Specifichi

i gravami con riferimento al singolo lotto. 3) Provveda ad effettuare la redazione

del bando di vendita e di una bozza dell’ordinanza di vendita. 4) Provveda a

richiedere la certificazione ipocatastale ventennale di cui all’art. 567 2° comma

c.p.c. ed accerti la conformità degli immobili ai sensi della legge sul condono

edilizio, provvedendo a formare la documentazione per le eventuali denuncie,

anche di regolarizzazione catastale. 5) Provveda infine ad allegare il certificato di

destinazione urbanistica ai sensi della Legge 47/85. Alleghi altresì la perizia su

supporto informatico.” (Allega-

to n. 1 – Verbale di giuramento)

CIÒ PREMESSO

In ottemperanza all'incarico affidato, in base ai dati acquisiti e successivamente

elaborati, lo scrivente ha effettuato tutte le operazioni necessarie per la stesura della

presente relazione tecnica estimativa.


3

DATI SALIENTI DELLA SOCIETA'

Denominazione attuale: “ ******* ******** *** ** ***********”

Sede Sociale: Foligno, via Romana Vecchia n. 58

Partita Iva: ***********

DETERMINAZIONE E FORMAZIONE DEI LOTTI

Dopo aver esaminato la consistenza e le caratteristiche delle proprietà immobiliari in

estimazione, lo scrivente ritiene opportuno suddividere la stima dei beni

immobili in N. 8 LOTTI, e precisamente:

Lotto 1: Locale a destinazione commerciale sito in Cannara, Via G. Reverberi;

Lotto 2: Fabbricato di tipo industriale in Foligno, Via Romana Vecchia n. 58;

Lotto 3: Appartamento in Foligno, Via Subasio n. 13;

Lotto 4: Appartamento in Foligno, Via Subasio n. 13; Lotto

5: Appartamento in Foligno, Via Subasio n. 13;

Lotto 6: Garage in Foligno, Via Subasio;



Bene di pertinenza della ditta ******* ******** *** ** *********** per la piena

proprietà.

UBICAZIONE E DESCRIZIONE SINTETICA DEL BENE

Il bene oggetto di stima è rappresentato da un locale a destinazione commerciale ad

uso negozio, facente parte di un fabbricato di maggiore consistenza, interamente a

destinazione commerciale, sito in Comune di Cannara, via G. Reverberi (foto n. 1).

L O T T O N. 1


4

Trattasi di un quartiere residenziale ben servito, situato appena fuori dal centro

storico del Comune (Allegato n. 2 – Estratto di mappa). L’edificio di cui il locale fa

parte, edificato in epoca recente, è elevato su un unico piano e presenta struttura

portante in cemento armato, muratura in laterizio, tetto a falde inclinate con struttura

in legno a vista, facciate in parte intonacate e tinteggiate ed in parte rivestite con

mattoncini faccia vista; i negozi hanno accesso tramite un passaggio pedonale

coperto da un porticato situato lungo tutto il lato frontale della struttura (foto n. 2).

Descrizione del locale: il locale commerciale oggetto di stima ha accesso dal

passaggio pedonale sopra descritto tramite porta in profilato metallico e vetro. È

composto da un unico locale, all’interno del quale è stato realizzato un bagno con

tramezzi in cartongesso (foto n. 3); complessivamente ha una superficie commerciale

di mq 93,00 circa ed un’altezza interna variabile da un massimo di m 6,00 ad un

minimo di m 3,00 (Allegato n. 3 – Planimetria catastale). Per quanto riguarda le

finiture interne, il soffitto presenta travi di legno a vista (foto n. 4), le pareti sono

intonacate e tinteggiate a tempera, i pavimenti sono in parquet (foto n. 5), il

rivestimento del bagno è in piastrelle di ceramica. Gli infissi sono in alluminio

verniciato e provvisti di inferriate (foto n. 6). Il locale è dotato di impianto elettrico

con conduttori incassati sottotraccia, impianto idrico-sanitario, impianto di

riscaldamento autonomo. Deve essere ancora realizzata la posa in opera dei sanitari

e dei corpi scaldanti.

CONFINI DELLA PROPRIETA'

Il locale in oggetto confina con: Pontenovo Costruzioni S.r.l., VM Immobiliare S.r.l.,

spazi comuni, salvo altri.

DISPONIBILITA’

Attualmente il locale è libero.

RILEVAZIONI PRESSO L'AGENZIA DEL TERRITORIO


5

C.F. del Comune di Cannara

Foglio 20 - particella 1805 - sub. 3 – piano T - Cat. C/1 – Classe 3 – Consistenza

82 mq - Rendita € 974,04 (Allegato n. 4 – Visura catastale)

FORMALITÀ

Dall’esame della relazione ventennale aggiornata al 01/03/2011 redatta da Quantica

soc. coop. a r.l. su incarico del sottoscritto CTU, il bene immobile in estimazione

risulta gravato dalle seguenti iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli:

ISCRIZIONI IPOTECARIE:

- N. 4910 R.P. del 21/07/2008: Ipoteca volontaria a favore di Cassa di Risparmio

di Foligno S.p.A. Foligno, contro ******* ******** ***, iscritta per Euro

132.750,00 di cui € 88.500,00 per sorte; TRASCRIZIONI

PREGIUDIZIEVOLI:

- N. 1496 R.P. del 2/02/2000: Convenzione per urbanizzazione a favore del

Comune di Cannara contro Bini & Sportoloni S.n.c. di Cannara;

- N. 1515 R.P. del 22/01/2002: Convenzione edilizia a favore del Comune di

Cannara contro Bini & Sportoloni S.n.c. di Cannara;

SITUAZIONE TECNICO URBANISTICA - CONDONO EDILIZIO

Dagli accertamenti eseguiti presso i competenti uffici del Comune di Cannara, si è

rilevato che per il fabbricato oggetto di stima sono state rilasciate le seguenti

autorizzazioni:

• Concessione edilizia n. 3 del 01/02/2002 per “realizzazione di un fabbricato

ad uso commerciale-direzionale” (Allegato n. 5);

• Permesso di costruire n. 8 del 13/02/2004 per “completamento e modifica

alla c.e. n. 3 del 01/02/2002 per modifiche interne e dei prospetti di edificio

commerciale-direzionale” (Allegato n. 6).

Deve essere ancora richiesto il certificato di agibilità dell’unità immobiliare in oggetto.

In seguito al sopralluogo effettuato in data 12 febbraio 2011, il locale è risultato

conforme alle planimetrie catastali e all’ultimo progetto approvato ad eccezione di


6

alcune modifiche interne che non ne pregiudicano la commerciabilità; più

precisamente non è stato realizzato l’antibagno e l’apertura per l’accesso al locale wc

è stata realizzata su un altro lato.

PROVENIENZA

Dall’esame della relazione ventennale aggiornata al 01/03/2011, redatta da Quantica

soc. coop. a r.l. su incarico del sottoscritto CTU, risulta che il locale commerciale in

oggetto è pervenuto alla società ******* ******** *** ** *********** tramite

atto di vendita a rogito Dr. Mario Biavati del 17/07/2008 rep n. 19387, trascritto a

Perugia il 21/07/2008 al n. p. 12352 di formalità.

PROCEDIMENTO E CRITERIO DI STIMA

Per attribuire agli immobili in oggetto il giusto valore di mercato, vista la natura e lo

scopo della presente stima, lo scrivente ha ritenuto idoneo utilizzare il metodo di

stima "sintetico comparativo".

Tale criterio si basa su tre presupposti fondamentali:

1. Esistenza nel mercato della zona di immobili simili a quello in oggetto;

2. Presenza di valori di mercato noti e recenti;

3. Esistenza di un parametro di confronto, sia tecnico che economico.

Lo scrivente ha effettuato un'indagine di mercato volta a reperire valori prezzi storici

di beni simili per ubicazione, natura, destinazione urbanistica, tenendo conto, inoltre,

di ogni altro elemento di rilievo che potesse influire - in positivo o in negativo – sulla

determinazione dei valori. Sulla base delle informazioni raccolte è stato possibile

definire un sistema di riferimento, tramite il quale si è giunti alla definizione del valore

di mercato dei beni oggetto di stima.

Il parametro tecnico di raffronto è stato individuato nel metro quadrato; le

consistenze sono state calcolate sulla base degli elaborati progettuali e dei riscontri

effettuati in loco.

ATTRIBUZIONE DEL VALORE


7

Posto quanto precede, in conformità al criterio di stima assunto ed aderendo al

principio di ordinarietà e concretezza, che presiede all’attività di stimatore, nella

valutazione che segue si terrà conto, in modo particolare, dell’attuale andamento del

mercato immobiliare locale. I valori unitari applicati alle unità immobiliari, derivano

da un calcolo analitico del quale viene omessa la particolareggiata esposizione per

ragioni di brevità.

RIEPILOGO DELLE CONSISTENZE E DEI VALORI:

Locale commerciale

Mq. 93,00 X €/Mq 1.400,00 = € 130.200,00

L’importo di € 130.200,00 (Centotrentamiladuecento/00 euro),

rappresenta il più probabile prezzo di mercato dei beni in oggetto. (Lotto n.

1)


8

Il fabbricato è di proprietà della ditta ******* ******** *** ** *********** per la

piena proprietà; la corte pertinenziale è di proprietà della ditta ***** ***** *** **

******* *** ***.


Il bene oggetto di stima è rappresentato da un fabbricato di tipo industriale ad uso

negozio-ufficio, elevato su due piani fuori terra, sito in Comune di Foligno, via

Romana Vecchia, oltre alla corte pertinenziale esclusiva (Allegato n. 7 – Estratto di

mappa). La superficie complessiva del lotto è di mq 2.684 tra superficie coperta e

scoperta.

Alla proprietà, interamente recintata, si accede tramite cancello scorrevole in acciaio

zincato comandato elettricamente (foto n. 1).

Il piazzale, destinato in parte a parcheggio (foto n. 2) ed in parte a deposito merci

(foto n. 3), è totalmente asfaltato.

Il fabbricato, edificato in epoca recente, presenta struttura in cemento armato

prefabbricato, tamponatura in pannelli prefabbricati e copertura piana (foto n. 4). È

costruito su due piani fuori terra così composti (Allegato n. 8 – Planimetria catastale):

- Piano terra: ha una superficie complessiva di mq 592 circa ed un’altezza

interna utile di m 3,85; è costituito da due locali adibiti a magazzino ed un locale ad

uso ricovero automezzi, ai quali si accede dall’esterno tramite porte carrabili (foto n.

5); è inoltre presente un locale ad uso ufficio ed un bagno con antibagno.

Per quanto riguarda le finiture, il pavimento è di tipo industriale al quarzo (foto n. 6),

ad eccezione dei pavimenti dell’ufficio e del bagno che sono in monocottura (foto n.

7); sulle pareti di tamponatura si trovano una serie di finestre costituite da oblò in

plexiglass (foto n. 8). Sono presenti i seguenti impianti: elettrico su canaletta (foto

n. 9), idrico-sanitario.

In aderenza al lato nord-est è stata costruita una tettoia in lamiera utilizzata come

deposito merci (foto n. 10).

L O T T O N. 2


9

- Piano primo: è collegato al piano terra tramite una scala a chiocciola in

graniglia di marmo e cemento con ringhiera in ferro (foto n. 11) ed ha una superficie

di mq 592 circa ed un’altezza interna utile di m 3,20. L’accesso dall’esterno si ha dal

piazzale adibito a parcheggio tramite una gradinata centrale corredata di due rampe

laterali per portatori di handicap (foto n. 12), oppure tramite una scala in ferro

posizionata sul lato nord dell’edificio (foto n. 13). Sul lato frontale è presente una

grande vetrina in vetro ed alluminio, interrotta centralmente dalla porta di accesso

principale che immette nell’ingresso-reception. Al centro dell’ingresso è posizionata

una fontana rivestita in mosaico (foto n. 14), in corrispondenza della quale, sulla

copertura del fabbricato, è stata posizionata una cupola in plexiglass trasparente (foto

n. 15). Dall’ingresso-reception si accede a destra alla sala esposizioni ed a sinistra

alla zona uffici, suddivisa in n. 4 uffici, sala riunioni, ripostiglio, n. 2 bagni.

Per quanto riguarda le finiture, i pavimenti sono in parte in gres porcellanato ed in

parte in monocottura, le finestre sono costituite da oblò in plexiglass e le porte interne

sono in legno tamburato (foto n. 16). La sala esposizione presenta controsoffitto in

cartongesso con struttura in acciaio a vista (foto n. 17). Gli uffici sono stati realizzati

tramite pareti attrezzate rivestite in legno, alcune delle quali provviste nella parte

superiore di finestre in vetro (foto n. 18). Sono presenti i seguenti impianti: elettrico

sottotraccia, idrico-sanitario, riscaldamento a pavimento, condizionamento.

L’edificio è inoltre dotato di impianto fotovoltaico ad inseguimento.


Il lotto in oggetto confina con: ******** *********** ***, strada di lottizzazione,

Demanio dello Stato – Ramo strade, salvo altri.

DISPONIBILITA’

Una porzione del fabbricato oggetto di stima, precisamente l’ufficio amministrazione

al piano primo e il ricovero automezzi al piano terra per complessivi mq 130 circa, è

stata affittata dalla ******* ******** *** ** *********** alla società **


10

******** ***, con sede in Foligno - Via Romana Vecchia n. 58, P. Iva ***********

con contratto di affitto di azienda redatto dal Notaio Dott.ssa Maria Luigia Fino di

Foligno in data 3/11/2010, rep. n. 243473, registrato a Foligno il 8/11/2010 al n.

3184 (Allegato n. 9 – Contratto d’affitto di azienda).

La restante porzione è in disponibilità della ******* ******** *** ** ***********.

RILEVAZIONI PRESSO L’AGENZIA DEL TERRITORIO

C.F. del Comune di Foligno

Foglio 119 - particella 623 – z.c. 2 – piano T-1 - Cat. D/8 - Rendita € 11.910,00

(Allegato n. 10 – Visura catastale)

C.T. del Comune di Foligno

Foglio 119 - particella 623 – Qualità/Classe ente urbano – Superficie mq 675

(Allegato n. 11 – Visura catastale)

Foglio 119 - particella 606* – Qualità pascolo arborato – Classe 1 – Superficie mq

125 – R.D. € 0,13 – R.A. € 0,10

Foglio 119 - particella 607* – Qualità pascolo arborato – Classe 1 – Superficie mq

101 – R.D. € 0,10 – R.A. € 0,08

Foglio 119 - particella 608* – Qualità prato – Classe 2 – Superficie mq 165 – R.D.

€ 0,25 – R.A. € 0,21

Foglio 119 - particella 609* – Qualità prato – Classe 2 – Superficie mq 125 –

R.D. € 0,19 – R.A. € 0,16

Foglio 119 - particella 621* – Qualità seminativo arborato – Classe 2 – Superficie

mq 190 – R.D. € 1,41 – R.A. € 1,03


mq 155 – R.D. € 1,15 – R.A. € 0,84


mq 165 – R.D. € 1,23 – R.A. € 0,89


mq 983 – R.D. € 7,31 – R.A. € 5,33 (Allegato n. 12 – Visura catastale)


11

*Particelle di proprietà della ditta ***** ***** *** ** ******* ****.

FORMALITÀ

Dall’esame della relazione ventennale aggiornata al 01/03/2011, redatta da

Quantica soc. coop. a r.l. su incarico del sottoscritto CTU, i beni immobili in

estimazione risultano gravati dalle seguenti iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli:

ISCRIZIONI IPOTECARIE GRAVANTI SUL FABBRICATO:

- N. 9849 R.P. del 18/12/2006: Ipoteca volontaria in pari grado a favore di Cassa

di Risparmio di Foligno S.p.A. Foligno, contro ******* ******** *** e

Luchetti Pier Francesco, iscritta per Euro 1.550.000,00 di cui € 775.000,00 per

sorte;

- N. 9850 R.P. del 18/12/2006: Ipoteca volontaria in pari grado a favore di

Banca Popolare di Spoleto S.p.A. Spoleto, contro ******* ******** *** e

Luchetti Pier Francesco, iscritta per Euro 750.000,00 di cui € 375.000,00 per

sorte;

- N. 5030 R.P. del 17/08/2009: Ipoteca volontaria a favore di Banca Popolare di

Spoleto S.p.A. Spoleto, contro ******* ******** ***, iscritta per Euro

500.000,00 di cui € 250.000,00 per sorte;

ISCRIZIONI IPOTECARIE GRAVANTI SUI TERRENI:

- N. 6949 R.P. del 09/11/2009: Ipoteca legale a favore di Equitalia Perugia

S.p.A. Foligno contro ***** ***** *** di ******* ***********, iscritta per

Euro 102.343,22 di cui € 51.171,61 per capitale;

TRASCRIZIONI PREGIUDIZIEVOLI GRAVANTI SU TERRENI E FABBRICATO:

- N. 2090 R.P. del 04/02/1995: servitù di passaggio a favore di Baratta Ida e

Conti Sabatino, contro ***** ***** *** di ******** e *******;

- N. 2092 R.P. del 04/02/1995: servitù di passaggio a favore di Severini

Costruzioni S.p.A. Perugia, contro ***** ***** *** di ******** e *******

ed altri;



12

Dagli accertamenti eseguiti presso i competenti uffici del Comune di Foligno, si è

rilevato che per il fabbricato oggetto di stima sono state rilasciate le seguenti

autorizzazioni:

• Concessione edilizia n. 337 del 05/07/1996 per “Realizzazione edificio ad uso

artigianale e commerciale” (Allegato n. 13);

• Concessione edilizia n. 71 del 21/03/1998 per “Variante in corso d’opera ex

art. 15 L. 47/85” (Allegato n. 14);

• Autorizzazione n. 130 del 16/06/2003 per “Installazione insegna pubblicitaria

luminosa” (Allegato n. 15);

• Certificato di Abitabilità totale n. 65 del 26/04/2002 (Allegato n. 16). Dal

sopralluogo effettuato in data 12 febbraio 2011 il fabbricato è risultato

conforme alle planimetrie catastali ed al progetto approvato, ad eccezione

della tettoia realizzata in aderenza al lato nord-est senza i necessari titoli

abilitativi.

DESTINAZIONE URBANISTICA

Come indicato nel Certificato di destinazione urbanistica n. 13594 rilasciato dal

Comune di Foligno in data 8/03/2011 (Allegato n. 17 – CDU) il P.R.G. vigente

classifica l’area oggetto di stima come segue:

- in parte zona UP/PDL edificabile, corrispondente alla zona omogenea D

(Tabella C e D per l’urbano del NTA);

- in parte zona EP/AP agricola, corrispondente alla zona omogenea E (Tabella

A e B per l’extraurbano del NTA); -

in parte viabilità.

PROVENIENZA


soc. coop. a r.l. su incarico del sottoscritto CTU, risulta che il fabbricato in oggetto è

pervenuto alla società ******* ******** *** ** *********** tramite atto di


13

vendita a rogito Dr. Angelo Frillici del 13/12/2006 rep n. 210178, trascritto a Perugia

il 16/12/2006 al n. p. 25464 di formalità.

I terreni costituenti la corte pertinenziale del fabbricato sono pervenuti alla società

***** ***** *** di ******** **** ********* e ******* ****** *** tramite atto

di vendita a rogito Dr. Luigi Napolitano del 25/01/1995 rep n. 11694, trascritto a

Perugia il 04/02/1995 al n. p. 2089 di formalità.

















effettuati in loco.







14



Nella valutazione dell’immobile si è tenuto conto del valore dell’area pertinenziale.

La tettoia, in quanto abusiva, non viene valutata.


1. Fabbricato industriale

Piano terra Mq. 592 X €/Mq 700,00 = € 414.400,00

Piano primo Mq. 592 X €/Mq 1.400,00 = € 828.800,00

Tale importo, pari a € 1.243.200,00

(Unmilioneduecentoquarantatremiladuecento/00 euro), rappresenta il più

probabile prezzo di mercato dei beni in oggetto. (Lotto n. 2)


15


proprietà.


Il bene oggetto di stima è rappresentato da un appartamento di civile abitazione

facente parte di una palazzina residenziale plurifamiliare, sita in Comune di Foligno,

Via Subasio n. 13 (Allegato n. 18 – Estratto di mappa).

La zona è situata appena fuori il centro storico della città di Foligno ed ha

destinazione residenziale. La palazzina ospitante l’appartamento oggetto di stima è

stata edificata in epoca recente; si eleva su quattro piani fuori terra ed uno interrato

e presenta struttura portante in cemento armato, murature in laterizio e facciate in

parte intonacate e tinteggiate ed in parte rivestite con mattoncini faccia vista (foto

n. 1). I vari piani sono serviti da una scala interna e dall’ascensore.

Descrizione dell’appartamento: l’unità immobiliare oggetto di stima è situata al piano

terra della palazzina sopra descritta. La composizione interna è la seguente: ingresso-

soggiorno-pranzo, cucina, disimpegno, n. 3 camere, doppi servizi (Allegato n. 19 –

Planimetria catastale); il tutto per una superficie commerciale pari a mq 82,00 circa.

È inoltre presente una corte pertinenziale esclusiva di mq 85,00 circa adibita a

giardino (foto n. 2). Per quanto riguarda le finiture interne, si precisa che le pareti ed

i soffitti sono intonacati, i pavimenti della zona giorno sono in monocottura (foto n.

3), i pavimenti e i rivestimenti dei bagni sono in ceramica (foto n. 4), le finestre sono

in legno, provviste di vetri termoacustici e serrande in pvc; deve essere ancora

realizzata la posa in opera dei pavimenti della zona notte e delle porte interne.

L’appartamento è provvisto di videocitofono, impianto elettrico sottotraccia, impianto

idrico-sanitario, riscaldamento autonomo.


L O T T O N. 3


16

L’appartamento in oggetto confina con: proprietà Immobiliare Capital S.r.l. a lato,

proprietà Melelli sopra, spazi condominiali, salvo altri.

DISPONIBILITA’

Il bene oggetto di stima è libero.



Foglio 117 - particella 3837 - sub. 8 (graffata con la part. 3988) – z.c. 1 –

piano T - Cat. A/2 – Classe 4 – Consistenza 6 vani - Rendita € 604,25 (Allegato n. 20

– visura catastale)

C.T. del Comune di Foligno

Foglio 117 - particella 3988 – Qualità/classe ente urbano – Superficie mq 85

(Allegato n. 21 – visura catastale).

FORMALITÀ


Quantica soc. coop. a r.l. su incarico del sottoscritto CTU, il bene immobile in

estimazione risulta gravato dalle seguenti iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli:


- N. 1248 R.P. del 10/02/2006: Ipoteca volontaria a favore di Banca Monte dei

Paschi di Siena S.p.A. Siena, contro Immobiliare Capital S.r.l. Foligno, iscritta

per Euro 1.520.000,00 di cui € 760.000,00 per sorte, e relativa annotazione di

frazionamento apposta a margine n.p. 3032 del 22/05/2008 con il quale

l’attuale ditta intestataria si è accollata la quota n. 3 pari ad un capitale €

324.000,00 ed un montante ipotecario di € 648.000,00;


17



per Euro 254.000,00 di cui € 127.000,00 per sorte; TRASCRIZIONI

PREGIUDIZIEVOLI:

- N. 5493 R.P. del 09/05/1985: Obbligo edilizio a favore del Comune di Foligno

contro Birzò Lorenza e Gabrielli Vincenzo gravante sulla part. n. 1056 del

foglio 117;


contro Immobiliare Capital S.r.l. gravante sulle part. nn. 3746-37473748-

3749-3750-3751-3752 del foglio 117;



rilevato che per il fabbricato di cui l’appartamento oggetto di stima fa parte sono

state rilasciate le seguenti autorizzazioni:

• Permesso di costruire n. 315 del 30/12/2003 per “Realizzazione di edificio

plurifamiliare” (Allegato n. 22);

• Permesso di costruire n. 210 del 13/04/2005 per “Variante al P.C. n. 315 del

30/12/2003” (Allegato n. 23);

• Permesso di costruire n. 673 del 03/11/2005 per “realizzazione di recinzione

con l’apertura di n. 2 accessi carrabili e n. 2 accessi pedonali”;

• Permesso in sanatoria n. 363 del 11/07/2007 per “Opere eseguite in assenza

di titolo consistenti in livellamento del piano di campagna” (Allegato n. 24);

• Permesso di costruire n. 365 del 12/07/2007 per “Variante al P.c. n. 673 del

03/11/2005 avente per oggetto la realizzazione di recinzione con l’apertura

di

n. 2 accessi carrabili e n. 2 accessi pedonali” (Allegato n. 25);



18

30/12/2003 e successiva Variante n. 210 del 13/04/2005” (Allegato n. 26);

Relativamente all’unità immobiliare in oggetto non è ancora stato rilasciato il

certificato di agibilità.

A seguito del sopralluogo effettuato in data 12 febbraio 2011 lo stato di fatto

dell’immobile è risultato conforme alle planimetrie catastali.

PROVENIENZA


soc. coop. a r.l. su incarico del sottoscritto CTU, risulta che l’appartamento in oggetto

è pervenuto alla società ******* ******** *** ** *********** tramite atto di

vendita a rogito Dr.ssa Elisabetta Carbonari del 09/07/2010 rep. n. 11647, trascritto

a Perugia il 21/07/2010 al n.p. 11998 di formalità.

















effettuati in loco.


19









1. Appartamento

Mq. 82,56 X €/Mq 1.700,00

2. Giardino

= € 140.352,00

Mq. 85,00 X X €/Mq 170,00 = € 14.450,00

Tale importo, pari a € 154.802,00

(Centocinquantaquattromilaottocentodue/00 euro), rappresenta il più



proprietà.


Il bene oggetto di stima è rappresentato da un appartamento di civile abitazione,


Via Subasio n. 13.

La zona è situata appena fuori il centro storico della città di Foligno ed ha destinazione

residenziale. La palazzina ospitante l’appartamento oggetto di stima è stata edificata

L O T T O N. 4


20

in epoca recente; si eleva su quattro piani fuori terra ed uno interrato e presenta

struttura portante in cemento armato, murature in laterizio e facciate in parte

intonacate e tinteggiate ed in parte rivestite con mattoncini faccia vista (foto



primo della palazzina sopra descritta. La composizione interna è la seguente:

ingresso-soggiorno con angolo cottura, disimpegno, n. 2 camere, bagno, n. 2 terrazzi

(Allegato n. 27 – planimetria catastale); il tutto per una superficie commerciale pari

a mq 67,00 circa. Per quanto riguarda le finiture interne, si precisa che le pareti ed i

soffitti sono intonacati, i pavimenti della zona giorno sono in monocottura (foto n. 2),

i pavimenti e i rivestimenti del bagno sono in ceramica (foto n. 3), i pavimenti della

zona notte sono in parquet (foto n. 4), le finestre sono in legno, provviste di vetri

termoacustici e serrande in pvc. L’appartamento è provvisto di videocitofono,

impianto elettrico sottotraccia, impianto idrico-sanitario, riscaldamento autonomo.


L’appartamento in oggetto confina con: proprietà Melelli e proprietà Costantini ai

lati, spazi condominiali, salvo altri.

DISPONIBILITA’




Foglio 117 - particella 3837 - sub. 10 – z. c. 1 – piano 1 - Cat. A/2 – Classe 4 –

Consistenza 4 vani - Rendita € 402,84 (Allegato n. 28 – visura catastale).


21

FORMALITÀ







per Euro 254.000,00;

TRASCRIZIONI PREGIUDIZIEVOLI:



foglio 117;



3749-3750-3751-3752 del foglio 117;






plurifamiliare”;


30/12/2003”;




di titolo consistenti in livellamento del piano di campagna”;


22



di

n. 2 accessi carrabili e n. 2 accessi pedonali”;


30/12/2003 e successiva Variante n. 210 del 13/04/2005”;





PROVENIENZA

















23







effettuati in loco.









Appartamento

Mq. 66,64 X €/Mq 1.700,00 = € 113.288,00

Tale importo, pari a € 113.288,00 (Centotredicimiladuecentottantotto/00

euro), rappresenta il più probabile prezzo di mercato dei beni in oggetto.

(Lotto n. 4)

L O T T O N. 5


24


proprietà.


Il bene oggetto di stima è rappresentato da un appartamento di civile abitazione,


Via Subasio n. 13.

La zona è situata appena fuori il centro storico della città di Foligno ed ha destinazione

residenziale. La palazzina ospitante l’appartamento oggetto di stima è stata edificata

in epoca recente; si eleva su quattro piani fuori terra ed uno interrato e presenta

struttura portante in cemento armato, murature in laterizio e facciate in parte

intonacate e tinteggiate ed in parte rivestite con mattoncini faccia vista (foto



terzo della palazzina sopra descritta. La composizione interna è la seguente: ingresso-

soggiorno con angolo cottura, disimpegno, n. 2 camere, bagno, n. 2 terrazzi (Allegato

n. 29 – planimetria catastale); il tutto per una superficie commerciale pari a mq 67,00

circa. Per quanto riguarda le finiture interne, si precisa che le pareti ed i soffitti sono

intonacati, i pavimenti della zona giorno sono in monocottura (foto n. 2), i pavimenti

e i rivestimenti del bagno sono in ceramica (foto n. 3), i pavimenti della zona notte

sono in parquet (foto n. 4), le finestre sono in legno, provviste di vetri termoacustici

e serrande in pvc. Deve essere ancora realizzato il montaggio delle porte interne.

L’appartamento è provvisto di videocitofono, impianto elettrico sottotraccia, impianto

idrico-sanitario, riscaldamento autonomo.


L’appartamento in oggetto confina con: proprietà Immobiliare Capital S.r.l. e

proprietà Mancini ai lati, spazi condominiali, salvo altri.


25

DISPONIBILITA’




Foglio 117 - particella 3837 - sub. 16 – z. c. 1 – piano 3 - Cat. A/2 – Classe 4 –

Consistenza 4 vani - Rendita € 402,84 (Allegato n. 30 – visura catastale).

FORMALITÀ













per Euro 254.000,00;




foglio 117;



3749-3750-3751-3752 del foglio 117;


26






plurifamiliare”;


30/12/2003”;







di








PROVENIENZA





27



















effettuati in loco.










28

Appartamento

Mq. 66,64 X €/Mq 1.800,00 = € 119.952,00

Tale importo, pari a € 119.952,00

(Centodiciannovemilanovecentocinquantadue/00 euro), rappresenta il più



proprietà.


Il bene oggetto di stima è rappresentato da un garage, sito al piano interrato

di una palazzina residenziale plurifamiliare, ubicata in Comune di Foligno, Via

Subasio. Il garage ha una superficie commerciale pari a mq 16,00 circa ed è

provvisto di porta in metallo zincato basculante e pavimento in cemento di tipo

industriale (Allegato n. 31 – planimetria catastale).


L’appartamento in oggetto confina con: proprietà Bonacci, spazi comuni, salvo altri.

DISPONIBILITA’



L O T T O N. 6


29


Foglio 117 - particella 3841 - sub. 21 – z. c. 1 – piano S1 - Cat. C/6 – Classe 5 –

Consistenza 16 mq - Rendita € 19,83 (Allegato n. 32 – visura catastale).

FORMALITÀ


Quantica soc. coop. a r.l., su incarico del sottoscritto CTU, il bene immobile in





per Euro 1.520.000,00 di cui € 760.000,00 per sorte;



per Euro 254.000,00;




foglio 117;



3749-3750-3751-3752 del foglio 117;






30


plurifamiliare”;


30/12/2003”;







di








PROVENIENZA


soc. coop. a r.l. su incarico del sottoscritto CTU, risulta che il garage in oggetto è






31
















effettuati in loco.









Garage

Mq. 16,00 X €/Mq 600,00 = € 9.600,00

Tale importo, pari a € 9.600,00 (Novemilaseicento/00 euro), rappresenta

il più probabile prezzo di mercato dei beni in oggetto. (Lotto n. 6)


32


33


proprietà.




Subasio. Il garage ha una superficie commerciale pari a mq 18,00 circa ed è

provvisto di porta in metallo zincato basculante e pavimento in cemento di tipo

industriale (Allegato n. 33 – planimetria catastale).


L’appartamento in oggetto confina con: proprietà Immobiliare Capital S.r.l., proprietà

Forgione, spazi comuni, salvo altri.

DISPONIBILITA’






FORMALITÀ

L O T T O N. 7


34







per Euro 1.520.000,00 di cui € 760.000,00 per sorte;



per Euro 254.000,00;




foglio 117;



3749-3750-3751-3752 del foglio 117;






plurifamiliare”;


30/12/2003”;






35



di








PROVENIENZA



















36





effettuati in loco.









Garage

Mq. 18,00 X €/Mq 600,00 = € 10.800,00

Tale importo, pari a € 10.800,00 (Diecimilaottocento/00 euro),


7)


proprietà.




Subasio n. 13. Il garage ha una superficie commerciale pari a mq 33,00 circa

L O T T O N. 8


37

ed è provvisto di porta in metallo zincato basculante e pavimento in cemento

di tipo industriale (Allegato n. 35 – planimetria catastale).


L’appartamento in oggetto confina con: proprietà Mancini, spazi comuni, salvo altri.

DISPONIBILITA’






FORMALITÀ












38



per Euro 254.000,00;




foglio 117;



3749-3750-3751-3752 del foglio 117;






plurifamiliare”;


30/12/2003”;







di





39





PROVENIENZA






















effettuati in loco.


40









Garage

Mq. 33,00 X €/Mq 600,00 = € 19.800,00

Tale importo, pari a € 19.800,00 (Diciannovemilaottocento/00 euro),


8)

RIEPILOGO DELLE VALUTAZIONI

N. LOTTO

DESTINAZIONE SUPERFICIE

MQ VALORE UNITARIO

€/MQ VALORE

COMPLESSIVO €

1 Locale commerciale 93,00 € 1.400,00 € 130.200,00

2 Fab. Industriale PT 592,00 € 700,00 € 414.400,00

Fab. Industriale P1 592,00 € 1.400,00 € 828.800,00

3 Appartamento 82,56 € 1.700,00 € 140.352,00

Giardino 85,00 € 170,00 € 14.450,00

4 Appartamento 66,64 € 1.700,00 € 113.288,00

5 Appartamento 66,64 € 1.800,00 € 119.952,00

6 Garage 16,00 € 600,00 € 9.600,00

7 Garage 18,00 € 600,00 € 10.800,00

8 Garage 33,00 € 600,00 € 19.800,00

TOTALE € 1.801.642,00


41

RIEPILOGO DEI DATI DI RELAZIONE

• 42 PAGINE ELABORATE AL COMPUTER

• 36 ALLEGATI

• 40 FOTOGRAFIE A COLORI

Perugia, 22 marzo 2011

IL TECNICO


gorealbid.it di stima.pdf · dall’esame della relazione ventennale aggiornata al 01/03/2011...

Documents