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Geom. Alfredo Frati Via Enrico Mattei n. 36, frazione Moie
60030 Maiolati Spontini (AN) Tel. 0731 700773 / 339 4309172
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INDICE
Premessa ......................................................................................................... 3
Descrizione ..................................................................................................... 4
Propietà, stato di possesso o detenzione ......................................................... 8
Identificazione catastale ................................................................................. 8
Situazione urbanistica ..................................................................................... 8
Stima del valore di mercato .......................................................................... 13
Conclusioni ................................................................................................... 20
Elenco allegati .............................................................................................. 21
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PREMESSA
Su incarico dell’Avv. Monica Bisio, Curatrice Fallimentare della
società “ALCA COSTRUZIONI s.r.l.” viene redatta la presente perizia di
stima per la determinazione del più probabile valore di mercato di un
immobile in corso di costruzione ubicato in via Rodi, nel centro storico di
Senigallia.
La documentazione urbanistica e catastale è stata acquisita
direttamente presso l’Agenzia del Territorio e presso l’Ufficio Tecnico del
Comune.
Per la determinazione delle consistenze ci si è basati sulla
documentazione progettuale reperita, con le misure verificate a campione
direttamente sul posto durante i vari sopralluoghi effettuati.
Al fine di definire la situazione urbanistica dell’edificio, i cui lavori
sono stati interrotti, si sono avuti numerosi incontri presso l’Ufficio Tecnico
del Comune coi tecnici responsabili del procedimento.
Successivamente si sono svolte ricerche dei valori di mercato e sono
stati consultati operatori del settore immobiliare, acquisendo tutta la
documentazione disponibile per basare la valutazione su dati attendibili.
Sono stati eseguiti quindi alcuni sopralluoghi presso l’immobile,
durante i quali si è provveduto a verificare analiticamente lo stato di
avanzamento dei lavori eseguiti.
Nella relazione che segue verrà innanzitutto fornita una descrizione
generale dell’immobile, alla quale seguirà l’indicazione della proprietà e lo
stato di possesso, la situazione catastale ed urbanistica ed infine la stima del
valore di mercato.
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A chiusura, verrà riportato l’elenco degli allegati
DESCRIZIONE
L’immobile è situato nel quartiere “Porto” del centro storico,
all’interno della vecchia cinta muraria realizzata a metà del XV secolo, su
un’area confinante con la stessa.
Sull’area erano presenti alcune costruzioni di scarso pregio che sono
state abbattute seguendo le previsioni delle apposite schede normative del
piano particolareggiato approvato dal Comune di Senigallia (Schede D-
Bastione di via Rodi).
Le caratteristiche dell’intervento sono in linea con i caratteri
tradizionali dell’edilizia storica all’interno del “Centro murato”, con
copertura a padiglione da realizzare con coppi in cotto.
L’immobile è a destinazione residenziale, con le unità abitative
distribuite su tre piani, e con la presenza di un parcheggio privato su due
piani interrati (il primo piano interrato corrisponde al piano terra su via
Rodi) e corti private.
Sono da realizzare alcune opere di urbanizzazione a corredo del
fabbricato, da cedere al Comune come meglio specificato in seguito.
Planimetricamente il fabbricato ha forma rettangolare, allungata, con
orientamento che segue la disposizione “a pettine” dell’edificato esistente.
Sono presenti due blocchi scala serviti da ascensore; l’immobile è
diviso strutturalmente in due porzioni simili per dimensioni, separate da
giunto sismico, con una chiostrina al centro dell’immobile che dà luce ed
aria ai locali che vi si affacciano.
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È stato realizzato con struttura in calcestruzzo armato ordinario, con
i primi due solai a predalles e i rimanenti in laterocemento, e fondazione di
tipo superficiale a platea.
Lungo via Rodi si hanno i due accessi pedonali alla palazzina e gli
ingressi carrabili per le autorimesse private ed il parcheggio pubblico.
La facciata dell’immobile è scandita da paraste, con aperture
posizionate tra di esse, con marcapiani in corrispondenza dei solai. Sono
presenti balconi lungo le due facciate principali.
In copertura era previsto un impianto fotovoltaico per le utenze
condominiali e solare termico per l’impianto centralizzato.
Il progetto attuale prevede la realizzazione di 22 appartamenti, di
superficie utile variabile tra 63 mq e 130 mq, distribuiti su tre livelli, di 47
autorimesse distribuite su due livelli interrati, di 10 cantine, anch’esse
distribuite sui due livelli interrati, e di locali ad uso condominiale.
Al primo livello abitativo (al primo piano su via Rodi,
corrispondente al piano terra sul fronte opposto) sono presenti come da
progetto 8 appartamenti, alcuni dei quali con corti esterne private. Le
caratteristiche distributive interne variano, ed in generale presentano ognuno
un’ampia zona soggiorno- pranzo-cucina all’ingresso.
Al secondo livello abitativo gli appartamenti previsti sono 7, tutti
dotati di balconi e con ampia zona giorno all’ingresso, come anche al piano
superiore. Alcuni appartamenti al piano superiore hanno un soppalco sulla
zona giorno da realizzare con struttura in acciaio.
Al primo piano interrato sono presenti 21 autorimesse, 2 cantine, una
sala condominiale ed il locale caldaia, mentre al secondo piano interrato
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sono presenti 26 autorimesse e 8 cantine. Alcuni box su entrambi i piani
presentano delle aperture a bocca di lupo. Un paio di autorimesse sono
dotate di serranda basculante, chiusa, pertanto non è stato possibile
l’accesso.
Le superfici totali, ricavate dalla documentazione progettuale sono,
approssimativamente, le seguenti:
- superficie residenziale lorda 1.900 mq
- superficie delle corti 200 mq
- superficie dei balconi 170 mq
- superficie dei soppalchi 39 mq
- superficie delle autorimesse 970 mq
- superficie delle cantine 105 mq
Le altezze interne negli appartamenti sono pari a 2,70 m, con altezza
media maggiore in quelli dell’ultimo piano per la presenza dei soppalchi. Al
primo piano interrato l’altezza finita risulterà pari a circa 2,40 m a lavori
ultimati, mentre al secondo piano interrato risulterà pari a circa 2,50 m.
Esternamente è prevista la realizzazione di una cabina elettrica in
prossimità della facciata sud dell’immobile.
In sede di progetto è stato previsto altresì un camminamento a
ridosso delle mura storiche che circonderà l’edificio su tre lati, con relative
alberature e sistemazioni a verde.
Allo stato attuale è stata realizzata la sola struttura in calcestruzzo
armato con le tamponature esterne, e buona parte delle suddivisioni tra le
varie unità. In alcuni appartamenti sono state realizzate anche le
suddivisioni interne.
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Mancano tutte le finiture (massetti, impianti, rivestimenti, sanitari,
pavimentazioni, intonaci, infissi esterni ed interni, manto di copertura e
discendenti, opere da fabbro), essendo state predisposti solo alcune colonne
di scarico ed essendo state realizzate solo alcune tracce per l’impianto
elettrico, e mancano anche le sistemazioni delle corti private e delle aree
esterne alla palazzina.
Alla sospensione dei lavori probabilmente si stava adeguando la
costruzione all’ultima variante presentata, per cui sono presenti alcune
incongruenze nella distribuzione dei tramezzi e nella divisione tra le varie
unità, come pure sono presenti alcune aperture al piano interrato ed in cima
alla chiostrina che andranno tamponate come da progetto approvato. Le
dimensioni degli ingressi pedonali sono leggermente diverse dal progetto.
Sull’elaborato grafico, probabilmente per un errore materiale, non sono
riportate le ultime rampe delle scale condominiali.
Non è stato presentato il Certificato a struttura ultimata e non è stato
ancora eseguito il collaudo della struttura.
Le opere di urbanizzazione previste non sono ancora state realizzate.
Lo stato generale dell’immobile può ritenersi buono, salvo il
normale deterioramento dovuto alla sospensione dei lavori (presenza di
guano di piccioni all’ultimo piano, crescita di vegetazione attorno
all’edificio, ecc.). Si dovrà provvedere poi alla messa in sicurezza del
cantiere con una migliore recinzione, allo sfalcio dell’erba, alla rimozione
della gru e ad una pulizia generale dello stesso.
Il costo per l’ultimazione dell’edificio e delle relative opere verrà
quantificato nel paragrafo successivo, e sarà detratto dal valore di stima
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PROPRIETA’, STATO DI POSSESSO O DETENZIONE
L’immobile appartiene per intero alla società “Alca Costruzioni srl”,
ed al momento è libero, essendo ancora in corso di costruzione
IDENTIFICAZIONE CATASTALE
L’area su cui sorge il fabbricato è distinta al Foglio 9, particella 912
del Catasto Fabbricati del Comune di Senigallia, come area urbana di
consistenza pari a 2.641 mq
SITUAZIONE URBANISTICA
L’immobile rientra nell’ambito della riqualificazione del centro
storico della città, all’interno del Piano Particolareggiato del Centro Storico
approvato definitivamente con delibera del Consiglio Comunale nell’anno
2009 (zona omogenea “A”, art. 15 delle Norme Tecniche di Attuazione del
Piano Regolatore Generale del Comune si Senigallia).
In tale ambito è ammesso l’intervento diretto previa stipula di
apposita convenzione urbanistica a garanzia dell’attuazione delle opere di
urbanizzazione previste.
L’intervento è stato attuato ai sensi degli artt. 5.2 e 23.2 delle Norme
Tecniche di Attuazione del Piano, come modificato nel tempo dalle delibere
di giunta che sono seguite anche allo scopo di adeguare le previsioni
normative alla crisi perdurante del settore immobiliare.
L’area confina con le mura urbiche, e pertanto risulta assoggettata a
vincoli storici, artistici e archeologici ai sensi del D. Lgs. 42/2004.
L’iter che ha portato alla realizzazione dell’edificio è il seguente
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(vengono citati solo i passaggi più significativi):
- Presentazione DIA per demolizione fabbricati esistenti, pratica
10/408 del 10/06/2010
- Stipula convenzione urbanistica in data 28/10/2010. La
Convenzione prevedeva, tra l’altro:
a) il raggiungimento della sostenibilità almeno pari ad 1, definito
secondo il Protocollo Itaca Marche
b) che la realizzazione delle previsioni contenute all’interno del
programma di riqualificazione doveva essere completata, con il
conseguimento dell’agibilità per la parte privata ed il collaudo e
presa in consegna delle opere di urbanizzazione, entro il
03/11/2019, termine prorogabile al 03/11/2022 su richiesta del
promotore o di chi ne avesse avuto titolo
c) l’obbligo della società di assumere il ruolo di stazione appaltante
ai fini dell’individuazione del soggetto esecutore delle opere di
urbanizzazione, ai sensi del D. Lgs. 163/2006 e s.m.i., e ad
eseguire tutti gli adempimenti previsti dalla legge stessa per la
realizzazione di tali opere
- Rilascio del Permesso di Costruire n. 10/234 del 14/12/2010,
riguardante sia la realizzazione dell’edificio che le opere di urbanizzazione
- Comunicazione inizio lavori, datata 10/05/2011, per il giorno
18/05/2011
- Sospensione lavori per ritrovamenti archeologici (contrafforti delle
mura urbiche rinvenuti nell’interrato) dal 18/05/2011 al 14/07/2011
- Richiesta di Permesso di Costruire in variante n. 11/228 del
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01/07/2011 per adeguamento del piano interrato a tutela dei contrafforti
rinvenuti
Relativamente a questa richiesta venne stipulato un accordo tra il
Comune e la società Alca Costruzioni srl (e per i successori e aventi causa e
diritto a qualsiasi titolo) per la sottoscrizione di una ulteriore convenzione
integrativa che prevedesse:
a) il versamento al Comune di una somma pari a 20.000 Euro, in
unica soluzione, al momento della richiesta di agibilità, e comunque non
oltre il termine di validità della convenzione
b) l’assunzione da parte del promotore dell’onere perpetuo della
manutenzione del parcheggio pubblico, ivi compresa la pulizia dello stesso,
trascrivendolo in tutti i successivi atti di trasferimento
c) di attenersi alle prescrizioni della Soprintendenza per i Beni
Architettonici e Paesaggistici delle Marche
- Approvazione della variante con Delibera di Giunta Comunale n.
34 del 06/03/2012
- Modifica della tempistica dell’intervento, con delibera di Giunta
Comunale n. 214 del 19/11/2013, che prevedeva:
1) l’inizio delle opere di urbanizzazione entro il 3 maggio 2014
2) il completamento di tutti gli interventi con il conseguimento
dell’agibilità per i fabbricati e il collaudo e/o la presa in consegna delle
opere di urbanizzazione da parte del Comune entro il 3 novembre 2019
- Stipula della convenzione integrativa, in data 19/12/2013, di
recepimento delle modifiche pattuite col Comune
- Rilascio del Permesso di Costruire n. 13/285 del 23/12/2013,
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relativo alla 1° variante
- Richiesta al Comune di una seconda variante, in data 01/07/2013,
per modifiche interne e di facciata, e approvazione con delibera di Giunta n.
22 dell’11/02/2014
- Comunicazione di sospensione dei lavori (mai più ripresi) da parte
della società, dal 31/01/2014, con nota del 07/02/2014
- Rilascio del Permesso di Costruire n. 14/35 del 20/02/2014,
relativo alla 2° variante
- Richiesta da parte della società della proroga di 24 mesi per
l’ultimazione dei lavori, in data 23/04/2014, concessa dal Comune in data
20/06/2014 (proroga fino al 17/05/2016).
Le opere di urbanizzazione da realizzare a spese e cure del
promotore previste nella Convenzione consistevano in:
- realizzazione di un parcheggio pubblico interrato, di superficie
pari a 601,67 mq e 21 posti auto (poi ridotti a 19 nella
convenzione integrativa), e opere connesse, con ingresso da via
Rodi
- realizzazione e/o sistemazione di un tratto stradale di via Rodi,
con l’illuminazione pubblica e la raccolta delle acque
meteoriche, di superficie pari a 119,20 mq (porzione da
realizzare, di proprietà Alca Costruzioni srl e da cedere poi al
Comune) e a 713 mq, già di proprietà comunale, da sistemare
- realizzazione di un’area a verde pubblico attrezzata, con percorso
pedonale adiacente le mura storiche, di superficie pari a 1.295,10
mq, da cedere al Comune,
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per un totale di superfici, che dovevano essere cedute gratuitamente,
di area pari a 2.015,97 mq.
L’importo attuale della base di appalto dei lavori per le opere di
urbanizzazione, risultante dal quadro economico del progetto preliminare
delle opere, era pari a 1.260.000 Euro, comprensivo degli oneri per la
sicurezza, al quale andavano aggiunte le somme a disposizione
dell’amministrazione, pari a 349.000 Euro. In sede di una migliore
definizione del progetto esecutivo o di una modifica delle opere da
concordare col Comune, sarebbe stato necessario il parere della
Soprintendenza.
Potrà essere ridotto l’impegno convenzionale alla realizzazione del
parcheggio pubblico interrato (19 posti auto come da ultimo progetto
depositato), che dovrà essere comunque realizzato e destinato a parcheggio
privato, a condizione che il nuovo soggetto attuatore assuma i seguenti
impegni nei confronti del Comune:
1) entro e non oltre 1 anno dalla data di stipula dell’atto di
trasferimento dell’immobile:
- dovrà richiedere un nuovo titolo edilizio, sia per il completamento
dell’edificio che per la realizzazione delle opere di urbanizzazione (previa
presentazione e approvazione del progetto esecutivo di quest’ultime)
- sottoscrivere una nuova Convenzione col Comune con, tra l’altro,
idonea garanzia a favore del Comune pari a 100% del costo tecnico di
produzione delle opere di urbanizzazione, e cessione gratuita al Comune
delle aree su cui insistono le opere di urbanizzazione
- la corresponsione secondo le modalità vigenti presso il Comune
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delle somme dovute a saldo per il contributo di costruzione ed eventuali
monetizzazioni, nonché la corresponsione del contributo di costruzione
afferente al parcheggio privato in luogo del parcheggio pubblico
- corresponsione in unica soluzione delle eventuali somme spese dal
Comune per la messa in sicurezza e il decoro del cantiere
- ritiro del permesso di costruire per la realizzazione degli interventi
afferenti alla sfera privata e le opere di urbanizzazione
- inizio dei lavori sia degli interventi afferenti alla sfera privata che
delle opere di urbanizzazione
2) entro e non oltre 3 anni dalla data di stipula dell’atto di
trasferimento dell’immobile, il nuovo soggetto attuatore dovrà:
- completare l’intervento privato (quanto meno l’involucro esterno
dell’immobile e i relativi spazi di pertinenza)
- completare la realizzazione delle opere di urbanizzazione con
collaudo e presa in consegna da parte del Comune
In caso di inadempimento anche parziale il Comune provvederà ad
escutere la garanzia secondo le quote e i modi già stabiliti dall’Ente stesso
STIMA DEL VALORE DI MERCATO
Le quotazioni di mercato indicate dalle varie fonti, per le
compravendite di fabbricati, fanno riferimento alla cosiddetta superficie
commerciale, cioè comprensiva dei muri interni e di quelli perimetrali (o di
una loro quota nel caso di muri di confine), così da determinare la superficie
principale lorda dell’immobile, calcolata in accordo col DPR 138/98. Alla
superficie principale lorda si aggiunge quella delle superfici accessorie,
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omogeneizzate tramite dei coefficienti di ragguaglio, determinati in questo
caso in base alle indicazioni contenute nelle istruzioni per la determinazione
della consistenza degli immobili dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare.
I coefficienti utilizzati sono:
- per le aree scoperte (nel caso specifico per le corti private) viene
utilizzato un coefficiente di ragguaglio pari a c = 0,1
- per i balconi e le terrazze un coefficiente c = 0,3
- per le superfici accessorie (nel caso specifico per i soppalchi) c =
0,5
Per la stima viene utilizzato il metodo del valore di trasformazione,
essendo l’immobile in corso di costruzione. Questo metodo parte dal valore
a nuovo del prodotto finito, dal quale si detraggono le spese necessarie per
la produzione del bene.
La stima del valore a nuovo del prodotto finito viene effettuata col
metodo sintetico comparativo diretto, che consiste nella determinazione del
valore per confronto con beni simili per tipologia, dimensione, posizione e
grado di manutenzione. Tale metodo è utilizzabile quando non esiste un
campione significativo di prezzi di transazioni di beni omogenei e analoghi
dai quali poter ricavare un valore medio in termini statistici, ma solo un
ipotetico bene di riferimento simile. Tramite la ponderazione delle
caratteristiche estrinseche ed intrinseche dell’immobile da valutare,
riguardanti essenzialmente l’ubicazione, le condizioni di manutenzione, la
tipologia, il grado di finitura e le dimensioni del bene, si determina il valore
unitario da applicare all’immobile.
Dall’analisi di offerte commerciali di immobili simili nelle
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vicinanze, sono stati reperiti i seguenti dati:
- appartamento in via XX Settembre, consegna prevista nel 2020,
74 mq di superficie, con 50 mq di terrazzi, con cantina e posto
auto esterno, per una superficie commerciale stimata di 90 mq,
classe energetica B, prezzo richiesto 335.000 Euro, per un valore
stimato unitario pari a circa 3.700 Euro /mq
- appartamento in via Mamiani, in buono stato, superficie 95 mq,
con autorimessa da 13 mq, soffitta e terrazzino, per una
superficie commerciale stimata di 105 mq, classe energetica F,
prezzo richiesto 220.000 Euro, per un valore unitario pari a circa
2.100 Euro /mq
- appartamento zona via Rodi, in buono stato, superficie 120 mq
con terrazza da 15 mq, per una superficie commerciale di 124,5
mq, classe energetica F, prezzo richiesto 260.000 Euro, per un
valore unitario pari a circa 2.090 Euro /mq
- appartamento in via Annibal Caro, anno di costruzione 1980, in
buono stato, superficie 120 mq, con terrazza da 25 mq, per una
superficie commerciale stimata di 127,5 mq, classe energetica F,
prezzo richiesto 260.000 Euro, per un valore unitario pari a circa
2.040 Euro /mq
- appartamento in via Annibal Caro, in buono stato, superficie 100
mq, con balcone e autorimessa, per una superficie commerciale
stimata di 110 mq, classe energetica G, prezzo richiesto 230.000
Euro, per un valore unitario pari a circa 2.090 Euro /mq
Le quotazioni dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare
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dell’Agenzia delle Entrate riportano, nella zona in cui ricade l’immobile,
valori oscillanti tra 1.650 e 2.100 Euro /mq per edifici civili in condizioni
“normali”, cioè fabbricati la cui costruzione può essere fatta risalire a 20-30
anni fa, il cui grado di manutenzione può essere giudicato “normale”, e
valori oscillanti tra 2.000 e 2.900 Euro /mq per edifici signorili, nelle stesse
condizioni. La fascia in cui ricade l’immobile comprende abitazioni ubicate
anche parecchio distanti dal centro storico, per cui si ritiene opportuno
prendere come riferimenti anche la zona “Centro storico” situata nelle
immediate vicinanze, che dà valori oscillanti tra 1.850 e 2.500 Euro /mq, e
tra 2.300 e 3.400 Euro /mq rispettivamente per abitazioni civili e abitazioni
signorili. Queste quotazioni sono riferite al 2° semestre del 2018, le ultime
rese disponibili dall’Agenzia delle Entrate e si riferiscono alla superficie
commerciale lorda come innanzi definita. I valori indicati come massimi e
minimi non corrispondono necessariamente ai massimi e ai minimi valori
rilevati dall’Ente nella zona, ma si riferiscono ad immobili con
caratteristiche “medie”, non considerando immobili con caratteristiche
particolari di pregio o di difetto. Per ottenere un paragone con immobili
nuovi o di recentissima costruzione, è possibile incrementare le quotazioni
indicate di almeno una percentuale del 30%.
Alla luce delle considerazioni esposte e delle caratteristiche del
fabbricato, viene stabilito un valore unitario di vendita a nuovo pari a 3.200
Euro /mq per le residenze, e ad 800 Euro /mq per le cantine. Per i box, data
la scarsa presenza di parcheggi pubblici nelle aree limitrofe e la conseguente
grande richiesta degli stessi, viene fissato un valore unitario pari a 1.600
Euro /mq.
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Le superficie lorde commerciali, calcolate nei modi detti, ed
arrotondate, sono le seguenti:
- superficie lorda commerciale delle residenze 1.990 mq
(comprensiva della quota dei balconi, delle corti e dei soppalchi)
- superficie lorda commerciale delle autorimesse 970 mq, alla
quale va aggiunta l’ulteriore superficie delle autorimesse private
da realizzare al posto di quelle pubbliche, pari a circa 285 mq,
per 19 posti auto come da ultima variante approvata, per un
totale complessivo di 1.255 mq
- superficie lorda commerciale delle cantine 105 mq
per cui il valore di vendita del prodotto finito ammonta a 8.460.000
Euro.
Le spese necessarie per il completamento vengono calcolate
ipotizzando una superficie da realizzare pari a 3.650 mq, avendo inserito per
intero le superfici residenziali e quelle condominiali (ingressi, vani scala,
sala condominiale), e la restante superficie dei piani interrati (autorimesse,
corsie di manovra, cantine, locali tecnici), quelle dei balconi, quelle dei
soppalchi, delle corti private, della chiostrina e della cabina elettrica con un
coefficiente di incidenza pari a 0,5.
Per la determinazione dello stato di avanzamento dei lavori sono
state consultate varie tabelle edite da regioni, istituti bancari e pubblicazioni
varie riguardanti edifici residenziali pluripiano. Mediando i valori e valutato
quanto eseguito percentualmente per ogni singola lavorazione, viene
definito uno stato di avanzamento complessivo del 41%.
Il costo unitario di completamento viene stabilito mediando i risultati
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ottenuti dalla consultazione di tabelle contenenti i costi medi di costruzione
per edifici pluripiano in calcestruzzo armato edite dai vari ordini
professionali, ottenendo un costo per unità di superficie da realizzare pari a
1.300 Euro /mq.
Con questi dati il costo di costruzione dell’edificio ammonterebbe a
4.745.000 Euro per cui, per uno stato di avanzamento del 41%, il costo di
completamento ammonterebbe a 2.799.550 Euro.
Al costo di costruzione vanno aggiunti gli oneri necessari per le
opere di urbanizzazione. Con la sottoscrizione di una nuova Convenzione
col Comune, e nel rispetto delle condizioni riportate precedentemente, si
stima un valore delle opere da realizzare a scomputo degli oneri di
urbanizzazione per un importo pari a 760.000 Euro, per un totale
complessivo di costi stimati per il completamento dell’edificio e per la
realizzazione delle opere di urbanizzazione pari a 3.559.550 Euro
A questo costo vanno sommate le ulteriori voci derivanti da:
- spese derivanti dallo stato di abbandono del cantiere (spese di
ripristino del cantiere, eventuali ammaloramenti e pulizia
dell’immobile, ecc.), e per eventuali adeguamenti a normative
sopravvenute
- stima dei costi di monetizzazione dei parcheggi pubblici non più
realizzati, del contributo sul costo di costruzione per la
realizzazione dei parcheggi privati, eventuali altri oneri (che
potrebbero riguardare: contributi sul costo di costruzione residui,
monetizzazioni, diritti di segreteria, somme spese dal comune per
l’eventuale messa in sicurezza del cantiere, eventuali altri oneri
Geom. Alfredo Frati Via Enrico Mattei n. 36, frazione Moie
60030 Maiolati Spontini (AN) Tel. 0731 700773 / 339 4309172
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per richiesta titoli edilizi, ecc.)
- spese tecniche, per richiesta nuovi titoli edilizi e presentazione
delle relative pratiche, per eventuali adeguamenti a normativa,
piani di sicurezza, eventuali ricalcoli strutturali e presentazione
pratica al Genio Civile, collaudo, accatastamenti finali e
frazionamento delle aree da cedere al Comune, agibilità, ecc.
- spese generali dell’azienda, permessi e autorizzazioni varie di
altri Enti, diritti vari, spese di allaccio ai sottoservizi, ecc.
- imprevisti
- oneri finanziari
- fidejussioni e polizza assicurativa decennale, spese di
commercializzazione
- utile del promotore
Il primo gruppo di spese viene determinato applicando una
percentuale di incidenza pari al 5% sul solo costo di completamento
dell’edificio, e quindi pari a 139.978 Euro.
I vari oneri da corrispondere al comune, le spese tecniche, le spese
generali e varie e gli imprevisti vengono calcolate sulla somma dei costi di
completamento dell’edifico più le spese per le opere di urbanizzazione e
vengono stabilite, nell’ordine, con le percentuali del 5%, 6%, 2% e 5%
rispettivamente, per un costo totale pari a 640.719 Euro.
Per gli oneri finanziari viene ipotizzato un ricorso al prestito per un
importo pari alla metà delle spese totali fin qui indicate, per un periodo di
due anni, applicando una percentuale globale del 7%, per un costo quindi
pari a 151.909 Euro.
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ELENCO ALLEGATI
1. Inquadramento territoriale dell’intervento
2. Mappa catastale
3. Elaborato planimetrico
4. Visura catastale
5. Stralcio PRG del Comune di Senigallia
6. Titoli edilizi (Permessi di Costruire)
7. Elaborati grafici ultima variante approvata
8. Allegato fotografico