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Plan General de Tres Cantos / Documento Definitivo Memoria 7 Mayo 2003 0

AYUNTAMIENTO DE TRES CANTOS PLAN GENERAL

VOLUMEN I

MEMORIA DE ORDENACION

Documento Definitivo

7 de Mayo de 2003


I N D I C E Pág.

TITULO I: MEMORIA DE LA ORDENACION 4 1. JUSTIFICACION Y CONTENIDO 5 1.1. JUSTIFICACION DE LA REDACCION DEL PLAN GENERAL 6 1.2. ANTECEDENTES 6 1.3. CONTENIDO DEL PLAN GENERAL 8 2. DIAGNÓSTICO DEL TÉRMINO MUNICIPAL Y DE LA CIUDAD DE TRES CANTOS 10 2.1. EL MEDIO FISICO: UNIDADES AMBIENTALES Y DE DIAGNOSTICO 11 2.2. EL SUELO URBANO 15 2.3. ESTRUCTURA ECONOMICA DEL MUNICIPIO: EL SUELO TERCIARIO E INDUSTRIAL EN TRES CANTOS 19 2.4. UN ALTO POTENCIAL DEMOGRAFICO20 2.5. UNA OFERTA DE VIVIENDA AGOTADA 22 2.6. EL EQUIPAMIENTO COLECTIVO, SUFICIENTE GLOBALMENTE PERO CON PROBLEMAS DE DISTRIBUCION POR ZONAS 24 2.7. TRAFICO Y APARCAMIENTO 27 2.8. INFRAESTRUCTURAS 28 2.9. EVOLUCIÓN DEL PLANEAMIENTO Y SU DESARROLLO EN TRES CANTOS 30 3. PROYECCIONES DE DESARROLLO 38 3.1. POBLACIÓN Y VIVIENDA 39 3.2. ESTIMACION DE CAPACIDAD ACTUAL DE EQUIPAMIENTO 40 3.3. CAPACIDAD DE SUELO LIBRE DE USO PÚBLICO 41 3.4. PASO DEL TREN DE ALTA VELOCIDAD (TAV) 41 4. CRITERIOS Y OBJETIVOS 43 5. DESCRIPCIÓN LAS ALTERNATIVAS CONTEMPLADAS Y DE LA ORDENACION 50 5.1. ALTERNATIVAS CONTEMPLADAS 51 5.2. ORDENACION DEL SUELO URBANO 55 5.3. SUELO URBANIZABLE 82 5.4. SUELO NO URBANIZABLE DE PROTECCION 92


6. CUANTIFICACION DE LA ORDENACION 93 6.1. SUELO RESIDENCIAL 94 6.2. SUELO PRODUCTIVO 94 6.3. DOTACIONES COMUNITARIAS Y SUELO LIBRE DE USO PUBLICO 94 6.4. RED DE ITINERARIOS DE BICICLETA 95 7. MEMORIA DE INFRAESTRUCTURAS 97 7.1. ESTUDIO HIDROLÓGICO DE LA ZONA98 7.2. RED HIDROGRÁFICA 107 7.3. RED DE SANEAMIENTO 110 7.4. RED DE DISTRIBUCIÓN DE AGUA 115 7.5. RED ENERGÍA ELÉCTRICA 120 8. ESTUDIO DE VIABILIDAD 121 8.0. DATOS DE LA HACIENDA MUNICIPAL122 8.1. EVOLUCIÓN PRESUPUESTARIA 122 8.2. EVOLUCION DE LA COMPOSICION ESTRUCTURAL. INGRESOS 125 8.3. EVOLUCIÓN DE LA COMPOSICIÓN ESTRUCTURAL DE GASTOS 126 8.4. RESUMEN Y CONCLUSIONES SOBRE LA VIABILIDAD FINANCIERA DEL PLAN GENERAL 133 8.5. VIABILIDAD DE INICIATIVA Y GESTIÓN PÚBLICA Y PRIVADA 134 8.6. VIABILIDAD MEDIO AMBIENTAL DEL PLAN GENERAL 134 8.7. SOSTENIBILIDAD Y VIABILIDAD DEL PLAN GENERAL 135 ANEXO. INFORME PARTICIPACIÓN PÚBLICA


Equipo Redactor Este documento ha sido realizado por los siguientes profesionales: Javier Elizalde, Arquitecto Urbanista, MCP: Dirección y coordinación. Ramón Garachana Alonso, Ingeniero de Caminos Urbanista MPTU: Suelo Urbanizable; Infraestructuras, Normativa general y Ordenación Paula Rodríguez Andréu: Estudio medio ambiental Esther Bergareche, Ingeniero de Caminos: Infraestructuras Fernando de Fuentes: Viabilidad económica Alvaro Marco, Abogado: Asesoría Urbanística Angel Santiago, Juan Camuñas: Delineación AutoCAD. María del Mar González: Mecanografía y edición. Además se ha contado con la valiosa colaboración del equipo técnico del Ayuntamiento, y en especial del Arquitecto Director de la “Empresa Municipal de Fomento de Suelo y la Vivienda NTC” Enrique Manzano Martínez, Arquitecto Municipal Celia Donday Gálvez, Arquitecto Técnico Antonio Díaz Salabardo (actualmente en NTC), Ana María Carraledo, Abogado, coordinadora de Servicios de Medio Ambiente, y de Ignacio Giménez Fernández, Delineante.


TITULO I MEMORIA DE LA ORDENACION


1. JUSTIFICACION Y CONTENIDO


1. JUSTIFICACION Y CONTENIDO 1.1. JUSTIFICACION DE LA REDACCION DEL PLAN GENERAL La redacción del Plan General obedece a varios motivos básicos de carácter legal, funcional y territorial. El primer motivo, de carácter legal, es la necesidad de adaptar el Plan General de Tres Cantos a la legislación vigente, tras la aprobación de diversa legislación estatal y autonómica sobre el régimen del suelo y ordenamiento urbanístico: .- El Plan General, que había sido adaptado a las legislaciones autonómicas sobre la materia (Ley de Medidas de Política Territorial, Suelo y Urbanismo, Ley 9/1995, de 28 de marzo; Ley 20/1997, de 15 de julio, de Medidas Urgentes en Materia de Suelo y Urbanismo), ha debido ser adaptada a la legislación autonómica más reciente, la Ley del Suelo de la Comunidad de Madrid 9/2001 (LSCM en adelante en este Documento de Plan General), aprobada el 27 de julio de 2001 y en vigor desde el 27 de agosto de 2001. .- El Plan General había sido ya adaptado a la legislación estatal anterior: Ley 7/1997, de 14 de abril, de Medidas Liberalizadoras en materia de Suelo, y RDL 4/2000 de 23 de junio, de Medidas Urgentes de Liberalización en el Sector Inmobiliario y Transportes, y Ley 6/1998, de 13 de abril, sobre régimen del suelo y valoraciones. Además, el Plan General ha sido adaptado a legislaciones autonómicas de carácter sectorial, en materias de Medio Ambiente, Contaminación Acústica, Vías Pecuarias, y Carreteras, entre otras. El segundo motivo, de carácter funcional, responde a la necesidad de refundir y actualizar la normativa y documentación del Plan General vigente, que proceden del Plan Parcial de 1978 originando el ACTUR de TRES CANTOS, del Plan Parcial de 1986 y del Plan General de Colmenar Viejo de 1987; y las numerosas modificaciones puntuales aprobadas desde esas fechas. Un tercer motivo es la necesidad de dar respuesta a la demanda de nuevo suelo para residencia y para expansión del sistema productivo de Tres Cantos, y en combinación con ésta, la necesidad de establecer las previsiones de ordenación que minimicen los efectos negativos del trazado del tren de alta velocidad por el municipio de Tres Cantos. 1.2. ANTECEDENTES 1. La Revisión del Plan General de Ordenación Urbana comenzó a mediados de 1994. La

redacción del planeamiento ha sido realizada en todo el proceso por el mismo equipo técnico adjudicatario del encargo inicial.

2. El 30 de enero de 1995 se aprueba la exposición al público de un primer Avance

proponiendo una extensión de Tres Cantos hacia el norte, con una superficie de 140 hectáreas y 1.100 viviendas, más el área de La Moraleja, y 130 has. para centros universitarios y de I+D. El Plan General comienza su redacción tras la consideración a las sugerencias recibidas.


3. Tras las elecciones municipales de 1995, el nuevo Consistorio decide una política de

crecimiento cero. En sesión de 18 de octubre de 1996, se aprueba el Primer Documento Inicial de PGOU, que se expone a información pública durante un periodo de tres meses.

4. Una vez consideradas las alegaciones recibidas, y de acuerdo con el Informe de

Participación Pública, el Equipo de Gobierno Municipal opta por una pequeña extensión hacia el norte de 28 has y 840 viviendas en la zona “Valdelaosa”, que se obtendría por expropiación. En sesión de 19 de febrero de 1998, presentado el documento de Plan General para nueva aprobación y exposición pública, el Pleno decide no aprobar el documento de estimación y/o desestimación de alegaciones recibidas y de alegaciones formuladas a instancia del Equipo de Gobierno Municipal.

5. Tras las elecciones locales de 1999, un nuevo Consistorio, atendiendo a los cambios sociales y

económicos acaecidos en el quinquenio de redacción del Plan General, y ante el proyecto de nuevas infraestructuras de transporte por instancias supramunicipales (ampliación de la autovía a tres carriles, proyecto de nueva vía férrea), decide comenzar de nuevo el proceso de planeamiento general, encargando un nuevo Avance de Planeamiento con una nueva política urbanística de crecimiento moderado de la ciudad.

6. A este último proyecto municipal, apoyado en toda una trayectoria de diagnóstico y soluciones

urbanísticas del proceso precedente, corresponde el documento aprobado inicialmente en sesión de 12 de septiembre de 2001, expuesto al público y cuya contestación a alegaciones fue remitida a cada Alegante.

7. Con motivo de las correcciones incorporadas al documento anterior, y en particular de la

reordenación del área industrial al oeste de la autovía, el pleno municipal de 15 de marzo de 2002 decidió someter el Plan General a nueva información pública de 30 de abril a 29 de mayo de 2002, y remitir el documento a los organismos que debieran informarlo.

8. Con fecha 5 de septiembre de 2002, el pleno municipal aprobó la resolución de alegaciones y

de Informes preceptivos recibidos, remitiendo de nuevo el documento a los organismos competentes en materia de Vías Pecuarias y de Medio Ambiente, y remitiendo nueva contestación a alegaciones a cada Alegante.

9. El presente documento de Aprobación Provisional es fruto de las modificaciones introducidas

a raíz de las alegaciones, cuyo Informe de Contestación acompaña a esta Memoria como Anexo de Información Pública, y de las correcciones señaladas por los organismos preceptivos. Se ha recibido la Resolución positiva al Informe de Evaluación Ambiental, de la Consejería de Medio Ambiente.


1.3. CONTENIDO DEL PLAN GENERAL El Plan General se compone de: DOCUMENTOS PROGRAMATICOS Volumen I.- MEMORIA DE ORDENACION, comprendiendo: Marco del Plan General: Justificación de su redacción, antecedentes y proceso de toma de

decisiones; Diagnóstico Urbanístico y justificación del modelo de ciudad y alternativas contempladas, Proyecciones de Desarrollo y Criterios y Objetivos de Planeamiento; Dimensionamiento, y Descripción y justificación de la Ordenación.

Anexo: Estudio de Viabilidad de la ordenación justificando la sostenibilidad del modelo de utilización del territorio y desarrollo urbano adoptado, viabilidad de iniciativa y gestión, y de las posibilidades económicas y financieras públicas y privadas en el término municipal. Anexo: Informe de Análisis Ambiental, identificando el impacto medio ambiental que producirán los nuevos desarrollos y las medidas correctoras a implantar, y programa de vigilancia. Incluye un Estudio de Prevención de la Contaminación Acústica. Anexo: Cálculo de Áreas Homogéneas Anexo: Cálculo de Áreas Inundables Anexo: Informe de Participación Pública

DOCUMENTOS NORMATIVOS VOLUMEN II.- NORMATIVA URBANISTICA GENERAL, comprendiendo: Disposiciones Generales al Plan y Régimen de Suelo y Gestión. Normas Generales de la Edificación y los Usos: Definiciones, y Condiciones Generales

de Volumen, Higiénicas y de Calidad, y Estéticas. VOLUMEN III.- NORMATIVA PORMENORIZADA DEL SUELO URBANO, URBANIZABLE Y NO URBANIZABLE, comprendiendo: .- Normativa Pormenorizada del Suelo Urbano: Condiciones de Ejecución, de Uso y de

Volumen (Ordenanzas de Edificación); Condiciones de Protección. .- Condiciones particulares de los Ámbitos de Actuación: Unidades de Ejecución en

Suelo Urbano No Consolidado, y Zonas de Ordenación en Suelo Urbano Consolidado. .- Condiciones del Suelo Urbanizable. .- Condiciones del Suelo No Urbanizable de Protección.

.- Incluye las condiciones de CATÁLOGO de bienes y espacios protegidos. VOLUMEN IV: NORMATIVA URBANÍSTICA DE MEDIDAS CORRECTORAS.


PLANOS.- Planos de Ordenación, en formato digital en todos los casos, comprendiendo: SERIE ESCALA TÍTULO DESCRIPCIÓN Y Nº DE HOJAS

Serie 1 E:1.15.000 CLASIFICACIÓN DEL

SUELO DEL TÉRMINO MUNICIPAL

Estructura General y Orgánica del Territorio y Clasificación del Suelo del Término Municipal 1 hoja

Serie 1.2 E 1: 15.000 REDES PÚBLICAS GENERALES Y SUPRAMUNICIPALES DEL SUELO NO URBANIZABLE

Redes de infraestructuras del Término municipal con corredores eléctricos, vías pecuarias, otras Redes Generales y Supramunicipales fuera del suelo urbano. 1 hoja.

Serie 2.2 E 1:8.000 REDES GENERALES DEL SUELO URBANO Y URBANIZABLE

Redes de infraestructuras del suelo urbano y extensión urbanizable norte, con Redes Generales y Supramunicipales. 1 hoja

Serie 3 E gráfica ÁREAS HOMOGÉNEAS Localización de las Áreas Homogéneas sobre el suelo urbano de Tres Cantos. 1 hoja

Serie 3.1 E 1:2.000 ORDENACIÓN DEL SUELO URBANO. ZONA ESTE

17 hojas

Serie 3.2 E 1:5000 ORDENACIÓN DEL SUELO URBANO. ZONA OESTE

2 hojas

Serie 4 E:1:5.000 SUELO URBANIZABLE Suelo urbanizable sectorizado, con zonificación y Redes Generales y Supramunicipales. 1 hoja

Serie 5.1. E 1:5.000 INFRAESTRUCTURAS BÁSICAS: RED DE PLUVIALES

Red de evacuación de aguas pluviales proyectada sobre el Suelo urbanizable sectorizado. 1 hoja

Serie 5.2 E 1:5.000 INFRAESTRUCTURAS BÁSICAS: RED DE AGUAS NEGRAS

Red de saneamiento proyectada sobre el Suelo urbanizable sectorizado. 1 hoja

Serie 5.3. E 1:5.000 INFRAESTRUCTURAS BÁSICAS: RED DE ABASTECIMIENTO DE AGUA

Red de abastecimiento de agua proyectada sobre el Suelo urbanizable sectorizado. 1 hoja

Serie 5.4. E 1:5.000 INFRAESTRUCTURAS BÁSICAS: RED DE CONDUCCIONES ELÉCTRICAS

Red eléctrica proyectada sobre el Suelo Urbanizable sectorizado. 1 hoja

Sin escala ÁREAS DE SENSIBILIDAD ACÚSTICA

Los planos de áreas de sensibilidad acústica a las que se refieren las Medidas Correctoras, se insertan en el correspondiente capítulo de Medidas Correctoras a la Contaminación Acústica, de las Normas Urbanísticas Pormenorizadas. 4 hojas


2. DIAGNOSTICO DEL TÉRMINO MUNICIPAL Y DE LA CIUDAD DE TRES CANTOS


2. DIAGNOSTICO URBANISTICO 2.1. EL MEDIO FISICO: UNIDADES AMBIENTALES Y DE DIAGNOSTICO A partir del análisis realizado sobre el territorio tricantino se ha procedido a la delimitación de unas unidades que incluyen tanto aspectos ambientales como de diagnóstico territorial, incorporando aquellas afecciones que van más allá del medio natural. Estas unidades, cartografiadas a escala 1:10.000 en el Documento de Información y desarrolladas con mayor información medio ambiental en el INFORME DE ANÁLISIS AMBIENTAL, sirven como documento base para la delimitación y calificación de áreas de protección de los usos rústicos del Suelo Clasificado como No Urbanizable. Áreas Naturales Se consideran en primer lugar los ecosistemas en etapa de cuasiclimax, que ocupan una pequeña superficie dentro del conjunto municipal. Se corresponde con encinares que forman masas arbóreas bien conservadas sobre arcosas del Mioceno, representantes de un ecosistema no degradado de relativa fragilidad y reversibilidad difícil. Su grado de desarrollo y conservación es similar al de los encinares limítrofes del monte de El Pardo. Un segundo grupo de unidades naturales lo conforman los ecosistemas seriales degradados: - Encinares, de menor porte y menor densidad que los anteriores, asentados en los taludes

del material sedimentario de la facies Madrid, con suelos fácilmente erosionables; se encuentran bastante degradados, presentándose como un espacio relativamente frágil.

- En segundo lugar nos encontramos con diferentes áreas de matorral, diferenciadas en

diferentes unidades ambientales según el sustrato que soporta dicho matorral; de Oeste a Este: talud neísico, pedimento granítico degradado y pedimento terciario. Estos ecosistemas seriales degradados presentan una relativa fragilidad, siendo el mejor conservado el matorral situado más próximo a la autovía por el oeste, no alejado de las repoblaciones de pinos.

El tercer grupo de áreas naturales lo forman los ecosistemas considerados como artificiales: - Repoblaciones de Pinus pinea, localizadas en la zona Sur, al Oeste de la autovía, asentadas

sobre material terciario. Aunque mantienen una relativa fragilidad, su reversibilidad puede considerarse como fácil.

- Matorral sobre taludes margo-arenosos de la facies Madrid, sobre los que inciden los problemas de erosión y pérdida de suelo.

- Algunos complejos de vegetación de ribera en los cauces de los arroyos más importantes.

Se encuentran mejor conservados los correspondientes al arroyo Tejada, que ocasionalmente soportan algún tipo de cultivo, que los de los arroyos Fresno y Moraleja, que deben soportar las presiones de la actividad urbanística y recreativa de la población de Tres Cantos. Presentando todos los cauces fragilidad, tanto por el tipo de vegetación como


por los riesgos ante la contaminación de acuíferos, se encuentran más expuestos a las posibles agresiones los cauces correspondientes a los arroyos Fresno y Moraleja, sobre todo en sus tramos más próximos a núcleo urbano y en especial zona de ribera del Arroyo de Bodonal_valdecarrizo.

Espacios agroganaderos Son los espacios que ocupan una mayor superficie en el municipio, y se corresponden con áreas mayoritariamente de pastizal. Se distinguen tres espacios: - Pastizal sobre pedimento granítico, localizado en el extremo Oeste. - Pastizal y algún cultivo aislado de secano sobre material terciario; los cultivos se localizan

principalmente en la zona sur, al Oeste del arroyo Tejada. - Pastizal sobre arcosas del Mioceno, sometido a presiones de tipo recreativo por una

población que utiliza sus caminos para realizar actividades de ciclismo, motocross, etc., sobre todo en las áreas más próximas al núcleo.

Áreas humanizadas Se distinguen el propio núcleo de Tres Cantos, con actividad residencial e industrial, la Urbanización Soto de Viñuelas y la parcela de industria especial localizada al oeste de la autovía. También es un área humanizada la urbanización ilegal de La Moraleja, en el extremo Noreste del núcleo. Otro tipo de actividades económicas se localizan al Norte del núcleo, donde existen dos explotaciones de extracción de áridos, y algunas instalaciones de ocio (Restaurante e Hípica), entre el núcleo y la urbanización de Soto de Viñuelas. Diagnóstico Es significativa la dualidad tanto de usos como de conservación que presenta el territorio de Tres Cantos, según se considere el espacio al Este o al Oeste de la autovía. El ejemplo de Tres Cantos se muestra bastante adecuado para reflejar el efecto barrera de una vía rápida de gran capacidad (M-607, autovía de Colmenar), que ha limitado al este la concentración de las actividades económicas urbanas (residenciales, industriales y terciarias), sobre espacios de menor valor ecológico. Todo ello hace del espacio tricantino un área singular, que debe ser tratada no solo por su valor intrínseco, sino como una pieza más de un ámbito que ha sido recientemente considerado e incluido en la Red de Reservas de la Biosfera por la Unesco. En consecuencia, el Plan General establece, en el Suelo No Urbanizable:


a) la preservación del área del término situada al oeste de la autovía, como reserva ecológica, admitiendo usos compatibles que no propicien el uso residencial pero sí el de usos dotacionales, admitiendo por razones obvias el desarrollo de la parcela para industria especial ya existente. b) la preservación de áreas de especial valor medio ambiental, como son las áreas de ribera en torno a los cauces de arroyos que conforman el sistema hídrico de Tres Cantos, así como sus áreas de escorrentía y determinados enclaves de pinar. c) la preservación de áreas dentro del Parque Regional de la Cuenca Alta del Manzanares, para los usos a que están destinadas según la Ley y Reglamento que las regula. d) La creación de una franja de protección del Borde en contacto con el Monte Viñuelas, según prescripción del Reglamento de Uso y Gestión del Parque Regional. e) La zona Norte del arroyo de Bodonal-Valdecarrizo. f) Las zonas de protección arqueológica establecidas por la Consejería de Educación y Cultura de la CAM. f) Las zonas del norte con valor actual agropecuario. Debido a la peculiar configuración de Tres Cantos, nos encontramos con entornos de elevada calidad ambiental que van a estar incluidos en el ámbito del Suelo Urbanizable. Su protección queda remitida a condiciones específicas que se han de fijar en cada uno de los sectores que incorporen estos ámbitos. El Plan General incluye como zonas verdes en Suelo Urbanizable, las Riberas y franjas de protección de los Arroyos de Valdecarrizo-Valdelaosa, y Bodonal, a su paso por la expansión Norte. En el área al norte del actual suelo urbano, la Ley 16/1995 de 4 de mayo, Forestal y de protección de la naturaleza de la Comunidad de Madrid, delimita un área como Monte Preservado. Se incorporan al diagnóstico las Unidades Ambientales delimitadas desde el Estudio de Impacto Ambiental:

UNIDAD 1.- FONDOS DE VALLE Y ENTORNO Esta zona se corresponde con el sistema hidrológico del arroyo Bodonal y su entorno. El arroyo destaca en el municipio por su estado de conservación y por su caudal, aunque éste no es permanente durante todo el año. Su vegetación define el trazado del arroyo permitiendo su reconocimiento a distancia, dando belleza y amenidad al paisaje, contrastando especialmente con el resto del territorio carente en gran medida de una cubierta de vegetación densa.


UNIDAD 2.- ESPACIOS AGROGANADEROS La segunda gran unidad corresponde al resto de la zona norte de los nuevos desarrollos. Éste es un espacio donde también predominan las actividades ganaderas, aunque marginales, que aprovechan el pastizal. UNIDAD 3.- MASAS FORESTALES DE ESPECIAL INTERÉS Se trata del Monte Preservado ya delimitado por la Comunidad de Madrid y que presenta una mayor densidad de arbolado autóctono.

UNIDAD 4.- TIERRAS LABRADAS

Aunque muy escasas, existen tierras labradas a ambos lados del Monte Preservado. En general la zona norte del municipio, de arenas arcósicas, tiene escasa rentabilidad agrícola, lo cual se ve agravado debido a que los suelos han sido decapitados y erosionados eliminándose los horizontes más ricos. Tienen una granulometría excesivamente gruesa, la capacidad de retención de agua es reducida, y los nutrientes disponibles son muy escasos, por lo que las perspectivas agrícolas de estos terrenos son escasas.

UNIDAD 5.- VIVEROS

Los viveros de plantas ornamentales situados en la zona norte del municipio colindante con la zona urbana, cumplen igualmente una función socioeconómica, sobre la que conviene minimizar impactos. Por otro lado, se trata de una actividad no necesariamente ligada a un terreno concreto sino que, al contrario de lo que ocurre con otras actividades primarias, presenta una movilidad relativamente fácil.

UNIDAD 6.- GRAVERAS

La extracción de arena que se realiza al norte de Tres Cantos está repartida en dos explotaciones, una de mayor entidad situada al margen del arroyo de Bodonal y otra más pequeña al sur de la primera. UNIDAD 7.- ÁREA DE VALDELOSHIELOS Esta zona, localizada al suroeste del municipio, se ve afectada por el Plan General debido a la posible ubicación del cementerio municipal y, potencialmente, de otros equipamientos públicos. Se caracteriza por presentar una vegetación con un mayor nivel evolutivo (esclerófila) que el de la zona norte (subesclerófila). La unidad ambiental se ha determinado en base al plano de vegetación, presentando matorral medio con herbáceas vivaces (0,5-1,5 m), mosaico irregular de retama sphaerocarpa y pastizal con pies aislados de encinas.

A continuación se expone una tabla resumen de Unidades Ambientales y la calidad de cada una:


UNIDAD AMBIENTAL CALIDAD AMBIENTAL

1.- FONDOS DE VALLE Y ENTORNO MÁXIMA 2.- ESPACIOS AGROGANADEROS MEDIA 3.- MASAS FORESTALES DE ESPECIAL INTERÉS MÁXIMA 4.- TIERRAS LABRADAS ALTA 5.- VIVEROS MEDIA 6.- GRAVERAS MEDIA 7.- ÁREA DE VALDELOSHIELOS MÁXIMA 2.2. EL SUELO URBANO 2.2.1. Características Dominantes La primera deducción que puede hacerse del análisis de la distribución de usos del suelo e intensidades existentes es que, salvo contadas excepciones, la ocupación del suelo por los distintos usos responde a las determinaciones del planeamiento original y sus sucesivas modificaciones, evidenciando una articulación del espacio práctico de asentamiento marcada por la teoría del "zoning", cuyas virtudes y defectos son ya bien conocidos: - Ordenación del suelo por Redes o conjuntos de uso en función de unos principios generales de separación, interconexión y fluidez mutua, frente a una excesiva linealidad funcional de la trama espacial de actividades resultante, lo que provoca distinto peso vivencial del espacio, con áreas diurnas y áreas nocturnas, junto a una mejor, o más fácil, lectura de su imagen y definición y preservación de lo construido. - Estos aspectos se ven encajados aquí sobre dos grandes Sistemas: áreas periféricas de trabajo y producción, en contacto, según su carga específica, bien con la naturaleza exterior, bien con los Redes de transporte y comunicación. Y en el centro de ese recinto que tiene forma de paréntesis o pinza, los sectores residenciales y de actividades ligadas a ellos: comercio, educación, servicios y esparcimiento organizado. - El abandono o anulación del desarrollo de la completa estructura urbanística inicialmente proyectada, el famoso "Tridente Tricantino" -por la decisión de reducir el número de viviendas de 36.000 a 10.000- y su deformada traducción a "Pata Palmípeda", donde los ejes de actividad representarían las nervaduras y los espacios de producción y trabajo la membrana, ha supuesto la pérdida de una mayor integración y fluidez funcional entre todos los Redes o conjuntos de uso. - Esta situación se ha visto agravada por la incorporación masiva y centralizada de la tipología de vivienda unifamiliar adosada organizada en alineaciones, devoradora de espacio y vaciadora de actividad urbana, características que se traducen en una imagen física desolada, repetitiva, monocorde y fraccionadora de la escala urbana, donde las previsiones de reserva de edificación para comercio y servicios no han tenido ningún desarrollo. Este espacio central, físicamente micronizado en cientos de unidades repetidas y de pequeña escala, se ha adherido, sin una correcta adecuación de su articulación espacial, al otro gran vacío central del Tres Cantos urbano, el del Parque Central, terminando por definir un vasto territorio de 135 Has. (8 % del suelo planificado),


con una densidad media de 13,7 viv./Ha. 2.2.2. Evolución de los Sectores y Usos principales En todo el espacio definido como Suelo Urbano, existe en este momento un sólo sector que pueda considerarse como Centro Urbano por su densidad y capacidad de mezcla y posibilidad de desarrollo de actividades. Son las Areas RN-I y II, destinadas a Vivienda Multifamiliar, Servicios y Consumo Colectivo. La mayor antigüedad de su construcción y por lo tanto su mayor rodaje como hábitat, así como una correcta definición programática de los aspectos de diseño y asignación de usos, sin tergiversaciones posteriores, ha permitido que sea éste el mejor espacio del que por ahora disponen los habitantes de Tres Cantos para disfrutar de los ventajas de lo urbano. Prueba de ello es su continua ocupación, el movimiento que se percibe y la utilización, casi al 100 %, de los lugares para estacionamiento disponibles en la vía pública, al menos durante la mayor parte de las horas de actividad. Es, de forma harto evidente, el actual centro neurálgico de la ciudad, aunque va siendo apoyado por el resto de núcleos o espacios previstos con las mismas o similares características de densidad residencial y usos permitidos, es decir, el Centro Cívico, aprobado en el año 1996 y ejecutado en la actualidad. Sin embargo, a nivel de actividades en plantas Baja y Primera de esta área, sigue siendo todavía un espacio de "experimentación", es decir donde la efectividad de la demanda sólo ha permitido consolidar un determinado tipo de actividades. La prueba de ello es el rastro que el desarrollo histórico ha ido dejando de locales instalados con actividades que han desaparecido, o cuya intensidad de oferta se ha tenido que ir acoplando a la demanda real estabilizada, y también la evidencia de un intenso período de ajuste entre una y otra que parece haber entrado recientemente en una etapa de mayor equilibrio y consolidación. Respecto a las dotaciones disponibles dentro del espacio funcional de estas dos áreas, que abarcan desde lo educativo a lo sanitario o asistencial pasando por lo deportivo y cultural, confirman este sector urbano en el máximo nivel de satisfacción de la demanda actual, tanto próxima o inmediata como lejana, y donde se han cumplido con más fidelidad las iniciales previsiones del planeamiento, sólo comparable, aunque en menor medida, con lo sucedido en el Area RS-I. En ambos casos, la razón hay que buscarla en una oferta de cobertura mínima necesaria de la demanda de vivienda y equipamientos en las primeras fases desarrolladas. Esta última área, segunda en grado o nivel de mezcla de usos y oferta de servicios, es el último rastro que queda de cierta integración en un espacio sometido a fuertes variaciones del planeamiento, con disminución de la densidad residencial aledaña y variación de su tipología; por ahora es el único espacio funcional consolidado del Sector Sur y el que resume la mayor parte de dotaciones del mismo -con mayor preferencia por las educativas y de ocio/cultura- y con unas tipologías y densidades residenciales similares a la de las áreas RN-I y II, pero con mucho menos suelo, desarrollado con las mismas características, como para alcanzar un umbral espacial dinámico similar. El tercer foco de actividades y servicios, área MC, es parte de lo que el planeamiento original había planteado como tercer eje estructurante longitudinal, pero en este caso desvinculado de los


otros dos por la inexistencia programática (por modificación del planeamiento), del eje transversal de actividades originalmente previsto. De esta forma, este embrión engordado por una de las modificaciones de los Planes Parciales originales, se convierte formalmente en el Centro Cívico-Comercial de toda la ciudad actual, y conformaría el escalón superior de la oferta de servicios y "densidad funcional" de todo el conjunto. Las Areas centrales RC, RS-IV y RS-V, destinadas -a partir de la modificación del planeamiento y limitación de la oferta residencial- a vivienda unifamiliar y servicios propios-, se han desarrollado y ocupado, en su casi totalidad, con las características que indicábamos al principio y que podrían resumirse como de vacío vivencial y nulo intercambio con el resto del sistema urbano, si exceptuamos el uso de la red viaria principal. Así, mientras el suelo residencial neto y las dotaciones comunes de esparcimiento se han realizado y tienen actividad específica, actividad que resulta ser plenamente endógena, las edificaciones previstas y construidas para servicios terciarios locales se mantienen vacías, definiendo un conjunto doblemente aislado. En primer lugar, por la propia concepción o diseño de las unidades residenciales, y en segundo lugar, por la carencia absoluta de oferta de servicios que pudieran ser utilizados por los residentes próximos para generar así cierta actividad urbana local, cierta animación e intercambio. Por otra parte, las "espinas", o alineaciones inter núcleos, con mayor densidad para vivienda y servicios, a pesar de estar habitadas, no muestran por ahora una modificación de esas circunstancias. Por último, quedan los sectores periféricos de producción y trabajo y los núcleos externos residenciales de origen anterior al propio ACTUR. En el primer caso, existe una clara división espacial y situacional entre las actividades consideradas limpias o menos ruidosas al oeste (PTM y TC), desarrolladas a manera de barrios de trabajo, sobre tramas reticulares, con accesos puntuales o vigilados y predominancia de la tipología de Oficina en pocas alturas, frente a las destinadas claramente a la producción y/o comercialización al este (IME, IPE, INE), con acceso más abierto, presencia del transporte pesado y mayor importancia proporcional de la parcela grande, hoy cuestionada por varias empresas por no ajustarse a los tamaños más pequeños que requiere la actividad empresarial actual. Las primeras se sitúan al oeste, en las dos Áreas referidas, PTM y TC, encadenadas ambas a la autovía y el discurrir del ferrocarril, posiblemente por haberse estimado mayor y más necesaria la incidencia del servicio del transporte público y del automóvil privado y menor la de mercancías. Incorporan usos ligados al sector servicios como actividad dominante, sobre todo en el área TC, mientras que la PTM incluye también las actividades de producción. Estas dos áreas, volcadas y organizadas hacia el interior urbano sobre el eje de la avenida-bulevar Encuartes, no contradicen excesivamente ni la escala ni la densidad de usos de las sectores de mayor actividad y, por lo tanto, se adaptan bien a la definición de, al menos, uno de sus frentes urbanos sobre el inicialmente programado Eje Transversal de Actividades que, sin embargo, no alcanza sobre el otro frente, el ocupado por la residencia unifamiliar, una escala urbana o nivel de actividad comparable, desaprovechando con ello sus posibilidades de escala y función y provocando, en el espacio lineal de la referida vía, un desangelado vaciamiento nocturno; y en el caso del PTM, actuando como barrera entre sectores residenciales por su acceso controlado y exclusivo al mismo.


En cuanto al sector productivo situado al Este, integrado por las referidas zonas IME (I y II), INE y IPE, la definición de su estructura parcelaria, así como la relación funcional con el conjunto urbano y sus polos de actividad, ha permitido una cierta ordenación de niveles en la actividad productiva, y un claro posicionamiento locacional de los sectores de actividades de venta y servicios, que se han ido agrupando sobre las vías más volcadas a las zonas residenciales o en sus entronques más próximos, buscando su proximidad a los sectores urbanos con mayor actividad. De esta forma, las grandes industrias e instalaciones se sitúan hacia el exterior y hacia el sur, de forma preferente sobre el eje viario central o Avda. de la Industria, con mayor capacidad y las pequeñas industrias junto al sector terciario (talleres, ventas, servicios), hacia el interior y norte. La suma de estas áreas, alcanza un adecuado nivel urbano con una centralidad de mayor actividad sobre la continuación del eje definido por la Avda. de la Vega y su cruce con la Avda. de la Industria. Al menos dos zonas de este eje industrial han sido ya reconvertidas al uso residencial; y con carácter puntual pero generalizado, se va reconvirtiendo todo el área a actividades terciarias vinculadas a la producción. Aparece así la necesidad de variar la parcela mínima para flexibilizar la adaptación de las empresas existentes a un mercado competitivo, e incluso de aceptar la transformación de algunos enclaves a otros usos que favorezcan la permeabilidad del gran área residencial de Tres Cantos hacia su futura expansión al norte. Un caso especial lo constituye la industria especial localizada al oeste de la autovía, que comenzó con la ubicación de una planta de componentes microelectrónicos en una extensión de 200 has y que recientemente ha cesado su actividad, siendo reemplazada por actividades de investigación y experimentación urbanística y medioambiental, estando en ciernes la creación de un nuevo enclave industrial y de servicios avanzados para las empresas, centros de I+D, así como programas de investigación encaminados a la mejora de la calidad ambiental y desarrollo sostenible. En cuanto a los núcleos externos residenciales de baja densidad, (RS VIII y RV I al IV), antecedentes históricos precedentes de ocupación del suelo por usos residenciales, uno espontáneo (RS VIII) y el resto programado aunque no del todo desarrollado, su origen anticipado ha determinado su menor imbricación en el conjunto urbano, solucionada de forma parcial en el caso del primero y con necesaria, aunque limitada, resolución en el del segundo. Por ello se los puede considerar como áreas a-focales, periféricas y endógenas, situaciones en parte deseables y en parte rechazadas que requieren recanalización de oportunidades y soluciones. La primera de ellas, RS VIII, presenta un uso basado en viviendas unifamiliares aisladas de antigua construcción, ligado a un aprovechamiento histórico secundario y la presencia de un negocio familiar de vivero de plantas; su conexión, aunque relativamente arrinconada respecto de la trama urbana, le permite integrarse al conjunto. En la actualidad, y en base a una Modificación Puntual, se contempla la posibilidad de desarrollar también viviendas bifamiliares, o unifamiliares pareadas. La segunda, Soto de Viñuelas, que arranca de un Plan Parcial del que sólo se ha desarrollado la tercera parte por descalificación del suelo de las otras dos fases previstas, presenta una mayor variedad de tipologías -con predominancia de la aislada y presencia puntual de la multifamiliar)- y radicación de servicios carácter supralocal (King´s College) junto a una ausencia característica de servicios, comercio y dotaciones locales.


2.2.3. Conclusión El conjunto urbano descrito presenta un "degradeé" de densidades construidas y actividades desarrolladas, es decir un tejido funcional urbano por escalas que tiene que ver tanto con su diseño original, como con su puesta en mercado y transformaciones de planeamiento y desarrollo, no siempre acertadas, con las que se ha enfrentado en sus 25 años de historia. Ese tejido muestra su gradiente decreciente de Norte a Sur, que se hace más patente sobre los antiguos ejes programáticos de actividad y en la definición de sus frentes construidos. Parte de las razones de esa situación pueden verse claramente contrastadas con los datos estadísticos sobre vivienda y población procedentes del Censo de 1991, que señalan una clara oscilación de la población de derecho ubicada en Tres Cantos a lo largo de la década de los 80 y principios de los 90. Esta oscilación responde al comportamiento de los movimientos migratorios de nuevos pobladores en función de las nuevas promociones que se iban consolidando en Tres Cantos. La evolución de los indicadores de población parece que se han estabilizado, gravitando claramente a la vivienda ocupada de forma permanente, con un tamaño familiar que tiende al normal de la Comunidad de Madrid de 3,1 miembros por vivienda. Respecto a la composición del censo de edificios, se demuestra que más del 80 % de las unidades de vivienda se organizaban en conjuntos edificados de 10 a 50 unidades, lo que evidencia el peso de la vivienda multifamiliar. En cuanto a su tamaño, más del 51% se situaban en la franja de 80 a 110 m2 y un 21% lo hacía en la de 111 a 130 m2. Esas viviendas fueron construidas principalmente entre los años 1981/90, con particular incidencia en el período 1982/85 (53%). 2.3. ESTRUCTURA ECONOMICA DEL MUNICIPIO: EL SUELO TERCIARIO E INDUSTRIAL EN TRES CANTOS En la Comunidad de Madrid excluyendo Madrid, el 62% del suelo terciario es de uso industrial, y el resto se destina a oficinas y comercio. El 84% de la superficie industrial está ya consolidada. Tres Cantos tiene por el contrario prácticamente la totalidad del suelo industrial consolidado, y con una proporción industria – oficina similar al de la Comunidad. La estructura sectorial de la actividad industrial destaca en el sector comercio al por mayor, con un 37% estimado del total. De acuerdo con el Estudio sobre la Zona Industrial de Tres Cantos realizada por el Ayuntamiento a finales de los 90, tanto la empresa de servicios local (de tipo comercial) como la empresa multinacional neotecnológica (la más comprometida con la problemática de Tres Cantos) opinan que es necesaria la expansión, pero que ésta debe ser equilibrada evitando el excesivo aislamiento de la zona empresarial, que debe tener un buen acceso para los trabajadores residentes en la ciudad. El Estudio recomendaba no prever en el planeamiento nuevas zonas de uso terciario de oficinas a corto plazo, por cuanto esa oferta estaba ya saturada en otros emplazamientos de la Comunidad de Madrid; juicio que hoy variaría dada la gran movilidad de este mercado, que en el 2000 se encontraba prácticamente sin suelo para cubrir la demanda. De hecho, en el periodo de información pública de otoño de 2001 se presentaron varias solicitudes de ampliación de condiciones de edificabilidad en el polígono actual, para adaptar las unidades productivas a nuevos retos tecnológicos.


Los datos en la Comunidad de Madrid sobre oferta y demanda de oficinas y de espacios industriales fluctúa en periodos de tiempo muy cortos –dos a tres años- en función de la marcha de la economía global y española –esta última liderada por las grandes ciudades, Madrid en este caso. No puede decirse que en los próximos ocho a diez años –horizonte del Plan General a efectos de generación de nuevo suelo- no vaya a existir demanda suficiente de suelo productivo, para las pequeñas dimensiones del suelo disponible para expansión en Tres Cantos relativamente al del Área Metropolitana de Madrid. Por ello, parece superfluo aventurar la dimensión necesaria para este Plan General. Al igual que ocurrió en otoño de 2001, en 2002 se ha producido otro salto cuantitativo de demanda de suelo productivo en Tres Cantos, en este caso procedente de una multinacional –BP Solar- tras su prospección por otros países, regiones y municipios de la Comunidad de Madrid. Por ello, este documento de Plan General destina al uso productivo aquellas áreas que parece tengan mejores condiciones locacionales por proximidad a las grandes infraestructuras de transporte. 2.4. UN ALTO POTENCIAL DEMOGRAFICO El municipio de Tres Cantos a lo largo de los 80 experimenta un continuado crecimiento cuyo origen se encuentra en los asentamientos graduales que se han producido tras la edificación de viviendas contemplada en la ACTUR. Fruto de la presión demográfica que sufrió Madrid y su entorno a lo largo de los años setenta, los primeros asentamientos en Tres Cantos no tardaron en producirse. Como consecuencia de su cercanía a Madrid, atrae a la población que cambia de residencia manteniendo alguna relación (laboral-pendular, social-familiar, etc.) con la capital. El municipio se integra así al sector de mayor dinamismo dentro de la Comunidad Autónoma de Madrid, esto es, su Area Metropolitana Norte. Las especiales características de la ciudad de Tres Cantos hacen muy difícil reconstruir la breve historia de su evolución demográfica, con una gran imprecisión en sus cifras demográficas ya que hasta hace poco una buena parte de la población no se empadronaba en el Ayuntamiento hasta pasado un tiempo de asentamiento. En estas circunstancias tan inciertas carece de sentido analizar las tasas naturales de crecimiento de la población, o las sociales, hasta que no se consiga una perspectiva histórica suficiente. Para seguir el ritmo de la evolución de la población es mucho más significativo conocer el ritmo de finalización de las nuevas promociones de viviendas y su ocupación. A 31 de Febrero de 1985 la población de hecho de Tres Cantos ascendía a un total de 8000 habitantes, siendo ciudadanos de derecho 5154. El parque de viviendas ascendía a 4371 viviendas construidas, 409 en construcción y 689 sin comenzar aún: el total de viviendas ascendía a 5469. De aquellas 4371 viviendas, estaban ocupadas unas 2130, el 48.73% de las terminadas. Operando estos datos se obtiene el ratio habitantes/vivienda en 1985: 3,754 hab/viv. El 1 de Enero de 1994, Tres Cantos contaba con una población de 22301 habitantes, y un parque de viviendas construidas de 8.562 unidades, de las cuales se hallaban ocupadas un total de 7.189 viviendas. En este caso el ratio desciende a 3,1 hab/viv.


En Mayo de 1996 se calculaba un índice de habitantes/familia de 3.38. Las viviendas construidas para esa fecha eran 10.577, de las construidas se encontraban ocupadas unas 8.207. Siendo la población de hecho residente en el municipio, empadronada o no, de 27.742 habitantes. En Septiembre de 1997, la población de hecho habría ascendido a 30.156 habitantes, encontrándose el parque en la siguiente situación: 11.812 viviendas terminadas, sobre un total de 12.890, el nivel de ocupación rondaba el 80%, lo que resultaba un total aproximado de 9.450 viviendas ocupadas. El índice pasaba a ser 3,19 hab/viv. Ya en Noviembre de 2000, nos encontramos con un parque de 13.749 viviendas totales, de las cuales se hallaban terminadas 12.819 viviendas con un nivel de ocupación del 95% y con unas 12.178 viviendas ocupadas. Si se mantuviese constante el índice de ocupación por vivienda en 3,2 hab/viv de 1997, se podría afirmar que la población de hecho a 2000 sería aproximadamente de 38.969 habitantes. El número de habitantes futuros en Tres Cantos va a depender de la evolución de los ratios de habitantes por familia. En el contexto de la Comunidad Autónoma, al observar la evolución de los diferentes índices demográficos se puede avanzar una reducción de estos en los años venideros (se ha de tener en cuenta la progresiva reducción de la tasa de crecimiento vegetativo en España, en la actualidad se está hablando de 2,9 hab/viv), pero siempre superior al valor medio nacional dada la configuración de la pirámide poblacional de Tres Cantos. Suponiendo que el valor de este índice se reduzca aproximadamente un 5% se tendría un valor de 3,1 hab/viv a año horizonte de Plan General. 2.4.1. Dinámica interna de la ciudad Las dos zonas más antiguas de la ACTUR, esto es RN I y RN II (I Fase), aglutinan a más de la mitad de la población del municipio concentrando al 56,52% de la misma. El Soto de Viñuelas, al ser zona residencial de viviendas unifamiliares aunque sea uno de los primeros asentamientos, tan sólo reúne al 5,97% de la población. Asentamientos posteriores de la II Fase, como la zona RS I, con 17,50% de la población, RS V con el 6,22 %; o del Centro Ciudad, como la zona RC con 6,38% de la población, presencian un importante desarrollo demográfico en la actualidad. La cadencia en las llegadas de nuevos residentes se encontraba directamente ligada a la finalización de las viviendas y su entrega a los propietarios. En la actualidad se han entregado la totalidad de las promociones. Queda aún sin edificar una pequeña cantidad de suelo residencial, que se puede considerar residual. Esta situación aconsejó al Consistorio la reciente aprobación de una modificación puntual para la construcción de 720 nuevas viviendas en suelo urbano. 2.4.2. Estructura Demográfica. La estructura demográfica de la ciudad de Tres Cantos se caracteriza por tener una importante base de población joven. La pirámide de Tres Cantos, como la de otros núcleos o áreas formadas por flujos migratorios recientes, presenta una gran especificidad. Es una ciudad con una población joven: el 40, 72 % de la misma tiene menos de 25 años, y más de la mitad de la población (58,98%) tiene menos de 35 años.


En cuanto a la distribución por sexo de la población de Tres Cantos no se aprecia una diferencia significativa entre ambos sexos ya que en términos generales las mujeres superan a los varones en un 0.62% (49,68% los varones, y 50,30% las mujeres), manteniéndose además una cifra aproximada, aunque con ligeras oscilaciones no significativas en las diferentes zonas. Con leves oscilaciones en función del momento del asentamiento, la pirámide de población de Tres Cantos se reproduce de forma mimética en las diferentes zonas homogéneas: R I, R II y RV II, son áreas levemente más envejecidas, al ser los primeros asentamientos con un gran peso poblacional de los estratos de 30 a 50 años y de 5 a 20 años; RS I, RS IV, RS V, y RC, son áreas ligeramente más jóvenes, con asentamientos más recientes, tienen unas cohortes entre los 30 y 40 años de gran peso en la pirámide poblacional. Estos datos deberán ser contrastados en breve una vez se disponga de la explotación del censo de población; no se esperan variaciones significativas de composición o tendencias. 2.5. UNA OFERTA DE VIVIENDA AGOTADA Según datos proporcionados por los Servicios Técnicos del Ayuntamiento de Tres Cantos, y en virtud de la bonanza económica del pasado quinquenio, junto con la variación de la pirámide de población sin aumento de suelo calificado, prácticamente se ha colmatado la capacidad residencial de Tres Cantos, siendo este hecho especialmente gravoso por la carencia de oferta para las generaciones jóvenes. El tipo de ocupación mayoritario es el de residencia habitual o permanente, siendo la vivienda secundaria muy marginal pudiéndose afirmar que en la actualidad la ocupación residencial es permanente en su práctica totalidad, con algún caso de temporalidad en Soto de Viñuelas. La distribución del parque de vivienda muestra la mayor densificación y consolidación en la Fase I. La Fase II y el Centro Ciudad han sido las zonas de mayor desarrollo de la ciudad. En la actualidad tanto en la Fase I como la Fase II se ha desarrollado la totalidad del suelo que aún quedaba por ocupar. Soto de Viñuelas ha llegado prácticamente al techo del volumen de edificabilidad previsto en planeamiento, no existiendo en el municipio otra oferta de suelo para vivienda unifamiliar aislada. VIVIENDAS EN TRES CANTOS 1999/2000 �

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2.6. EL EQUIPAMIENTO COLECTIVO, SUFICIENTE GLOBALMENTE PERO CON PROBLEMAS DE DISTRIBUCION POR ZONAS

La generalidad de los equipamientos existentes se concentra en la I Fase. Dentro de la buena relación oferta/demanda si se compara con otros municipios, esta concentración espacial constituye un problema menor. 2.6.1. Equipamiento educativo Para el cálculo de las necesidades del municipio se han puesto en relación oferta y demanda municipales de acuerdo con las nuevas agrupaciones y estándares previstos por la Ley de Ordenación General del Sistema Educativos (LOGSE) en la planificación del sistema educativo. Por lo que se refiere a la dotación actual en superficie, el municipio parte de unos adecuados estándares en m2/plaza, cifrados en una media de 6,93 m2 plaza, siendo los valores aconsejables por la LOGSE entre 10 y 4 m2 según el nivel formativo. Este diferencial entre el cociente real y óptimo es el que produce una contradicción entre las necesidades del municipio según plazas (cubiertas en la actualidad para estándares mínimos, pero con necesidad de ampliación de instalaciones para atender el crecimiento demográfico endógeno dentro del horizonte del Plan). Para atender una demanda que fluctúa según van aumentando las cohortes de edades en diferente nivel escolar y según van variando los estándares oficiales de m2 /plaza, el Plan asigna a varios terrenos con posibilidad de acoger instalaciones de enseñanza, la categoría DC genérico, siendo el Ayuntamiento quien en cada caso debe establecer el uso concreto dotacional público de la parcela en cuestión; pero fundamentalmente amplía la capacidad escolar en la llamada UA-5, de acuerdo con la más reciente modificación del Plan Parcial de la ACTUR. Esta modificación se inserta en la corriente urbanística actual, en que las dotaciones escolares tienden a constituir conjuntos espaciales que facilitan la iteración de los distintos niveles educativos y el uso compartido de recursos de acceso, de deporte y de zonas verdes. Con esta última modificación, la situación del equipamiento escolar público y privado en suelo urbano es aproximadamente como sigue: • Escuelas infantiles (Preescolar): 31.679 m2 • Colegios (Educación infantil y Primaria): 134.248 m2 • Institutos (Educación Secundaria): 82.321 m2 El suelo total vinculado a usos dotacionales de carácter educativo en el suelo urbano existente (se incorpora el suelo que se haya incrementado con motivo de las últimas modificaciones puntales aprobadas) va a ser de aproximadamente 275.000 m2

s que globalmente representa un estándar adecuado, y que para 13.749 viviendas en suelo urbano arroja un superávit de más de 38.000 m2 (más de un 20%) sobre los módulos urbanísticos de la anterior legislación urbanística, el Reglamento de Planeamiento de la ley del suelo estatal. Nuevamente debe recordarse que con la cambiante legislación escolar, que cada vez requiere mayores espacios para actividades anejas como las deportivas, estas cifras no son tan importantes como la disponibilidad de espacios de suficiente tamaño, razón por la que se mantiene en el Plan


General la política urbanística de asignar calificaciones genéricas a parcelas de mayor tamaño. Esa tendencia es la que propugna la nueva Ley del Suelo de la Comunidad de Madrid, que no establece ratios pormenorizados por usos para dotaciones. 2.6.2. Equipamiento deportivo Constituye un tipo de equipamiento en situación de dar cobertura a toda la población del municipio, tanto en lo que respecta a los Redes generales como a los Redes locales. La ciudad muestra una dotación adecuada para todo el municipio; la oferta actual es 1,75 veces superior a la demanda existente, con niveles actuales aproximados de 13 m2 por vivienda prevista. Hay gran profusión de estas dotaciones, con gran desarrollo tanto de grandes equipamientos deportivos como de equipamientos deportivos de barrio. La dotación existente supera en un 65% los 8 m2/vivienda como estándar del Reglamento de Planeamiento de la Ley del Suelo (citado aquí a modo de referencia). 2.6.3. Equipamiento sanitario La oferta de este tipo de servicio colectivo ha sido deficitaria en los últimos años para los estándares de referencia generales, y centralizada en un único Centro de Salud. La atención primaria en el establecimiento existente presenta una reducida superficie en relación al volumen de población atendida y muestra una situación claramente deficitaria de instalaciones y superficie dentro de la ciudad. La reciente modificación puntual del Plan Parcial de la ACTUR asignando el uso de equipamiento social, centro de salud, a una parcela de la zona residencial sur, equidistante de los barrios “Centro” y “Sur” soluciona esta carencia, alcanzándose el estándar recomendable de 0,2 m2 /habitante. 2.6.4. Asistencial a la tercera edad La oferta de la ciudad para este tipo de equipamientos se ha dimensionado en el caso de centros residenciales recogiendo los datos referentes al único centro del municipio, de gestión y propiedad privada, aunque mantiene conciertos con la Comunidad Autónoma de Madrid. La demanda actual queda cubierta, ya que el municipio mantiene una oferta de 139 plazas en el Sector Escultores, con 56,57 m2/plaza, y el mínimo recomendable según los estándares de referencia se halla en torno al 10% de la población mayor de 65 años, en total 97 plazas (el tamaño medio aconsejable para residencias se encuentra entre 35 y 125 plazas, con 42m2/plaza). No obstante, la realidad es que este servicio presenta un volumen de demanda intraprovincial que desborda las previsiones a nivel municipal, luego cualquier respuesta institucional tiene que hacer frente a un problema de ámbito supramunicipal. La reciente modificación puntual del Plan Parcial de la ACTUR atiende satisfactoriamente esta demanda, calificando como equipamiento social o residencia de tercera edad, parcelas de 9.402 m2 y 10.400 m2 edificables en la zona residencial norte. El Centro de Día existente viene dando cobertura a unos 800 socios, si bien podría ampliar esta cobertura a más del doble, atendiendo a los estándares empleados, que tiene un rango de cobertura equivalente a unas 1.250 personas de tercera edad, según fuentes consultadas en el INSERSO. Se recomienda un ratio de 0,56 m2 por persona de tercera edad (en centros de unos 700 m2 construidos). El Centro de Día de Tres Cantos cuenta con 527 m2 construidos, suficientemente cercano al tamaño recomendado (544 m2). A pesar de la capacidad residual que aún tiene el


Centro de Día existente, y a la vista del progresivo envejecimiento de la población, se aprobó en Noviembre de 2000 la modificación del uso y la ordenanza de la parcela 1 de la Unidad Urbanística 4, del Sector 3 de la Residencial Sur, en donde se cambia la calificación de equipamiento guardería- escolar a social- asistencial. Se contempla a raíz de esta modificación, la ejecución de otro Centro de Día para personas mayores, asignándole una edificabilidad máxima de 750 m2

c. Las previsiones de crecimiento demográfico del municipio, con incrementos del volumen total de este colectivo, aconseja la promoción de actuaciones de creación de equipamiento para este uso, de demanda creciente entre una población que se prevé aumente su peso en la sociedad futura, tal como ocurre en el resto de ciudades. En su defecto, se recomienda desde el Plan Gerontológico Nacional la creación de clubs de ancianos cercanos a sus residencias habituales, con finalidades de comunicación, culturales y recreativas. En este sentido, y de cara a la no segregación y marginación de este colectivo, se recomienda la inclusión de este servicio en centros culturales polivalentes, que den servicio al conjunto de ciudadanos/as. 2.6.5. Parques y zonas verdes La anulación del contenido edificatorio de cuatro de los planes parciales precedentes, así como la drástica disminución del número de viviendas de 36.000 a 11.961, dieron lugar a la creación dentro de la ACTUR de unas reservas de espacios libres que superan ampliamente, no ya los requerimientos de la Ley del Suelo (tanto la estatal, de aplicación supletoria, como la más reciente de la Comunidad de Madrid) sino cualquier tipo de módulos habituales. De acuerdo con la nueva Ley del Suelo de la Comunidad de Madrid, la dotación en este tipo de servicios municipales se ha dividido en Redes públicas locales (15 m2 destinados a espacios libres públicos arbolados, por cada 100 m2 construidos o construibles) y Redes públicas generales (20 m2 de suelo de zonas verdes y espacios libres por cada 100 m2 construidos o construibles). En ambos casos se constata una dotación existente más que suficiente que sobrepasa los estándares aplicados. No es necesario establecer reserva suplementaria en suelo urbano. En el caso particular de zonas verdes de grandes parques, con una tradición del planeamiento estatal de superar los 5 m2 por habitante, la dotación del municipio aparece sobradamente dimensionada en términos cuantitativos. Contabilizando los parques existentes estrictamente urbanos y con previsión de mantenerse en ese uso, esto es, descontando la zona Forestal al Oeste de la Autovía (el ámbito conocido como Zona Forestal, aún cuando constituye parte de la Red Pública General en suelo urbano de Zonas Verdes y Espacios Libres, no se computa en este cálculo por su menor accesibilidad para la población en general y menor grado de acondicionamiento como parque visitable) y el Parque Este, ya que se prevé su transformación en un gran Equipamiento deportivo de carácter público (opción por otro lado admitida en el planeamiento vigente anterior) se tendrá: por un lado los 586.023 m2

s del Parque Central además de los 272.322 m2

s del Parque del Sur, lo que da como resultado un total de 858.345 m2s, que para

38.969 habitantes arroja unos 22 m2/habitante, que cuadriplica el mínimo de 5m2/habitante. No obstante, el sistema de parques presenta una excesiva concentración de los mismos en lugares sur y central del término, que conviene equilibrar con otra solución similar al norte.


Esta situación de superávit de superficie de parques redunda en una mayor dificultad material y financiera para el mantenimiento de las zonas verdes. En particular, la gran dotación del Parque Central adolece de falta de urbanización inicial, de plantación y de riego con sistema de ahorro de agua. Este espacio requiere un tratamiento diferenciado por zonas, con un plan de recuperación a medio plazo que tenga en cuenta su ubicación en el extremo de áreas naturales de la Comunidad de Madrid, su característica urbana en cualquier caso, las necesidades de distintos grupos de usuarios, y la necesidad de acudir a métodos de mantenimiento efectivos pero de escaso coste dada su gran extensión. 2.6.6. Otros equipamientos Por lo que respecta al resto de servicios a la comunidad, no se ha recurrido a la utilización de estándares de dotación para la estimación de las necesidades existentes en el municipio. Será preciso considerar que los futuros crecimientos de la ciudad deben satisfacer una demanda diferenciada en ocio y cultura, y espacialmente diversificada; y deben mantener los estándares cualitativos y cuantitativos de la ciudad actual para no crear agravios comparativos entre la ciudad existente y la ciudad proyectada. Hay que señalar la necesidad de proporcionar actividades y centros que incidan en el desarrollo cultural, sobre todo para hacer frente a la demanda de ocio y recreo de la población joven. Es de destacar que aunque no existen estándares obligatorios legales para la dotación de ocio y cultura, es previsible que como tendencia habitual en todas las ciudades, la demanda social requiera paulatinamente más y mejor dotadas instalaciones, así como su adecuación a los cambios culturales y de hábitos de vida. La Casa de la Juventud y la Casa de la Cultura sitúan a la ciudad en un buen nivel de equipamiento cultural, aún cuando será interesante la creación de equipamiento menor para atención de barrio. 2.7. TRÁFICO Y APARCAMIENTO El Documento de Información de 1994 ya valoraba la conveniencia de mejorar puntualmente el trazado de accesos de la autovía, de mejorar la capacidad circulatoria del nuevo centro urbano cercano a la estación de ferrocarril, y de incrementar la oferta prevista de aparcamiento en ese mismo área. La ampliación de la autovía M-607 a tres carriles y mejora puntual de acceso, y en particular pero con especial importancia por su anterior peligrosidad, la mejora del trazado del carril bici, pospone por unos años la saturación de esta vía y mejora su seguridad; pero es evidente que el paulatino incremento del parque automovilístico reproducirá la situación de saturación en unos años, salvo que se aumenten y mejoren las condiciones de transporte público y se modifiquen los hábitos de transporte de los viajeros. Recientemente la Dirección General de Carreteras de la Comunidad de Madrid ha incorporado la propuesta realizada por los servicios técnicos del Ayuntamiento de Tres Cantos, que contempla la


construcción de un nuevo nudo en el centro de la Zona Sur, en servicio actualmente. Se busca mejorar la accesibilidad al casco urbano en su zona más meridional, así como habilitar todos los giros posibles, que no se encuentran adecuadamente resueltos con la configuración actual. En particular, la dotación de aparcamiento en la actual estación es claramente insuficiente. La previsión de un aparcamiento en altura mejorará la situación; pero es probable que sea la previsión de una estación adicional en el nuevo desarrollo norte, el hecho que más redunde en una mejoría de la actual precariedad. 2.8. INFRAESTRUCTURAS En el diagnóstico sobre las infraestructuras de servicios se han de distinguir dos áreas diferenciadas. En general, en el ámbito de la ACTUR de Tres Cantos, la situación de las infraestructuras contempladas es bueno, tanto en lo que se refiere a su dimensionamiento como a su calidad de ejecución y estado de mantenimiento. Por otro lado, la gran anchura de las aceras permite una buena distribución de las diferentes canalizaciones, respetando la normativa sectorial correspondiente. Por otro lado, la urbanización del Soto de Viñuelas que presentaba serias deficiencias, a excepción de las antiguas Unidades de Ejecución UD-6 y UD-8, está siendo mejorada en la actualidad con la ejecución del correspondiente Proyecto de Urbanización que persigue igualar cualitativamente los niveles de calidad de urbanización de Soto de Viñuelas a los del municipio. Abastecimiento de agua El estado de la red de distribución es, por lo que respecta al propio núcleo de la ACTUR, bueno. No presenta problemas de presión en ningún punto de la red. Tampoco se han detectado pérdidas ni un número anómalo de averías. Con respecto a la urbanización Soto de Viñuelas y a pesar de que en la actualidad no presenta problemas de abastecimiento, parece recomendable su integración en la red municipal, incluyéndola consiguientemente en el convenio de gestión con el Canal de Isabel II. Ello conllevaría importantes mejoras en el abastecimiento a la urbanización, tanto en calidad como en caudal de servicio, e implicaría la necesidad de mejorar la propia red (topología mallada, sustitución del fibrocemento por fundición dúctil), pudiéndose destinar la red existente a usos secundarios (riego, piscinas, etc). Saneamiento La red de alcantarillado se encuentra en buen estado, así como bien dimensionada para la población que se proyectaba iba a residir en Tres Cantos. La EDAR de Tres Cantos, ubicada en la zona norte del Suelo Urbano, de propiedad municipal pero gestionada por el CYII, está dimensionada para un máximo de 50.000 habitantes equivalentes (los aportes de aguas residuales de los habitantes reales más los vertidos de las industrias de Tres Cantos que se transforman a habitantes "equivalentes"). Actualmente la depuradora según fuentes del Canal de Isabel II, está próxima a agotar su capacidad de depuración. Se puede confirmar que


de cara al futuro crecimiento de la ciudad es necesario planificar la ampliación de la depuradora existente, incorporando una línea de depuración más o, como medida a largo plazo, construyendo una nueva que complemente a la anterior. La EDAR no presenta problemas por averías ni por aguaceros. Por otra parte, no existen acometidas ciegas, colectores bajo edificaciones o secciones insuficientes, problemas que corresponden más a núcleos tradicionales. En cuanto a la urbanización Soto de Viñuelas se ha de señalar que si bien la red de saneamiento hasta hace bien poco incorporaba numerosos colectores de pequeño diámetro, la operación de reurbanización a la que se ha visto sometido este ámbito ha corregido definitivamente esta situación. Con respecto a la posibilidad de integración de la depuradora de Tres Cantos con la del Soto de Viñuelas en una sola estación, se ha de señalar la dificultad de derivar la evacuación de aguas residuales de la urbanización Soto de Viñuelas a la Estación Depuradora municipal, por falta de cota, planteándose como solución técnica la elevación de dichas aguas residuales con grupos de bombeo. La solución a corto y medio plazo consistiría en ampliar la depuradora actual; y a largo plazo, la solución está planteada con la proyección de una nueva EDAR para el suelo urbanizable, que podría dar servicio a parte del área de Soto de Viñuelas. Suministro de energía eléctrica La capacidad de transformación de la estación de Tres Cantos es suficiente para las necesidades actuales. Las puntas de demanda, que en determinados períodos rozan la capacidad máxima de la Estación, quedarán generosamente absorbidas por la ampliación prevista a 80 MVA. Por otro lado, el diseño de la estación es tal que admite la instalación de otra máquina transformadora, aumentando la capacidad de transformación hasta 120 MVA, que podrá ser necesaria para una ampliación norte de la ciudad. Toda la instalación de suministro, transporte y distribución es moderna, bien dimensionada y se encuentra en muy buen estado. Sin embargo, aún subsisten algunos tramos aéreos (Avenida de la Industria, Parque Central, suministros en zona Residencial Aislada) que habrían de ser enterrados. Gas natural y telecomunicaciones En cuanto a las redes de suministro de gas natural y de telecomunicaciones, ambas son de ejecución reciente, encontrándose bien dimensionadas y en buen estado. Tanto la Central Telefónica como la conducción de abastecimiento de gas natural cuentan con capacidad suficiente para absorber crecimientos importantes del núcleo. Se contempla la posibilidad de ubicar los servicios de telecomunicaciones bajo rasante utilizando galerías y arquetas de servicio. De cualquier manera, la construcción de galerías de servicio se limitará a actuaciones muy concretas y espacialmente localizadas dados los elevados costes de ejecución asociados a esta solución constructiva . Antenas de telefonía móvil


La reciente legislación sobre telefonía móvil está produciendo una proliferación de antenas repetidoras en suelo urbano y periférico que conviene sea regulado en Ordenanza Municipal para evitar impactos visuales negativos, entre otras razones. 2.9. EVOLUCIÓN DEL PLANEAMIENTO Y SU DESARROLLO EN TRES CANTOS 2.9.1. Planeamiento vigente El planeamiento general vigente en el término municipal de Tres Cantos es el Plan General de Colmenar Viejo, aprobado definitivamente por el Consejo de Gobierno de la Comunidad Autónoma de Madrid con fecha 5 de marzo de 1987. Esto es así en ausencia de otra figura de planeamiento general específica del municipio de Tres Cantos, una vez que éste fue segregado del de Colmenar Viejo, vacío que el presente Plan General de Tres Cantos viene a cubrir. 2.9.2. Origen y desarrollo inicial La ciudad de Tres Cantos tuvo su origen en la definición de una actuación urbanística urgente, denominada Area de Actuación Urbanística Urgente (ACTUR) de Tres Cantos, mediante el Decreto-Ley 7/1970 de 27 de junio y el Decreto 1.321/71 de 3 de junio del Ministerio de la Vivienda, por el que se aprobó su delimitación con una superficie total de 1.691 Hectáreas, en los términos municipales de Colmenar Viejo y Madrid. Su objetivo era crear con rapidez una gran cantidad de suelo urbano para hacer frente a la creciente demanda de viviendas en el área metropolitana de Madrid, y por tanto por sistema de expropiación. Preveía la construcción de 36.000 viviendas que constituyesen una gran actuación urbanística integrada mediante la incorporación tanto de amplios espacios productivos como del equipo colectivo y de servicios complementarios, de manera que se garantizase su autosuficiencia, superando la realidad de los barrios-dormitorio contemporáneos. El desarrollo inicial de la nueva ciudad se realizó en base a once sectores delimitados por el "Proyecto de Planeamiento en grado de Avance del Plan Parcial de la Actuación de Tres Cantos", aprobado por la Comisión de Planeamiento y Coordinación del Area Metropolitana, COPLACO, el 22 de diciembre de 1971. Entre diciembre de 1973 y octubre de 1980 se aprobaron definitivamente un total de ocho Planes Parciales correspondientes a otros tantos sectores que preveían, en su conjunto, la construcción de 24.550 viviendas, más 4.063.759 m3 de edificaciones industriales y 3.424.411 m3 de dotaciones complementarias. Sin embargo, sólo una parte de estos ocho Planes Parciales llegaron a ser ejecutados totalmente: los Planes Parciales 1A y 1B, que corresponden a lo que posteriormente se denominó "Primera Fase de Tres Cantos", y el Plan Parcial 1C-2A, que corresponde al actual Polígono Industrial. El Plan Parcial 2D se ejecutó sólo parcialmente, en el ámbito de los actuales sectores Islas y Embarcaciones. Por el contrario, los otros cuatro Planes Parciales que alcanzaron la aprobación definitiva no llegaron a ser ejecutados. La ordenación pormenorizada de los distintos sectores, en base a la cual fueron ejecutados, se realizó por medio de Estudios de Detalle. El desarrollo residencial se basó exclusivamente en la vivienda colectiva, con tipologías de bloque abierto y casi siempre de promoción cooperativa; en la definición de grandes áreas peatonales y espacios libres públicos; y en una gran oferta dotacional.


2.9.3. Un nuevo modelo de ciudad: el Plan Parcial de 1986 Durante el desarrollo y ejecución de los diferentes Planes Parciales previstos inicialmente se pusieron de manifiesto distintos problemas que aconsejaron la modificación de la ordenación inicialmente prevista: exceso de oferta e inadecuación de las tipologías residenciales al mercado inmobiliario del momento, sobredimensionamiento del viario y de las dotaciones previstas y desequilibrio entre las densidades de las distintas áreas. Con el fin de corregir estas disfuncionalidades se tramitó un Plan Parcial unitario que incluía todo el ámbito de la ACTUR, recogiendo con ligeras modificaciones los Planes Parciales ya ejecutados y ordenando el suelo aún no desarrollado. El Plan Parcial fue redactado de forma unitaria con el doble objetivo de ofrecer una visión integrada de la ACTUR, tanto en su estructura como en el dimensionamiento de sus equipamientos, a la vez que se evitaba la complejidad de procedimiento que habría supuesto la modificación de cada uno de los Planes Parciales aprobados hasta la fecha. Este Plan Parcial, que supuso una revisión de la totalidad de los criterios considerados inicialmente en la creación de Tres Cantos, fue aprobado definitivamente el 30 de enero de 1986 por acuerdo de la Comisión de Urbanismo y Medio Ambiente de la Comunidad de Madrid. El objetivo básico de la nueva ordenación fue el rediseño físico y tipológico del planeamiento vigente, reduciendo la capacidad total de la ciudad a 10.000 viviendas y concentrando tanto las dotaciones como los espacios verdes públicos, redimensionados para esa nueva capacidad, impidiendo una ubicación dispersa que dificultase su gestión. Para el nuevo desarrollo residencial se optó mayoritariamente por la tipología de vivienda unifamiliar, mayoritariamente adosada, más una oferta reducida de vivienda colectiva en edificios con una altura máxima de 4 plantas: aproximadamente un 80% de viviendas unifamilares adosadas frente a un 20% de viviendas colectivas. Por otro lado, se primaron los espacios libres de carácter privado, ubicados en el interior de las manzanas residenciales, frente a los grandes espacios libres públicos. Adicionalmente, se calificaron importantes extensiones de suelo con uso industrial y terciario, incluyendo la definición de un nuevo polígono industrial, destinado a constituir el primer Parque Tecnológico de la Comunidad de Madrid. La ordenación propuesta estableció dentro de la ACTUR dos zonas independientes, claramente separadas por la autovía de Colmenar, división que se ha mantenido hasta el presente: el área situada al este de la autovía acoge los usos de carácter urbano: residenciales, industriales y terciarios; mientras que, por el contrario, estos usos están excluidos del suelo situado al oeste de la autovía, con excepción del área ocupada por la parcela de industria especial. 2.9.3.1. Desarrollo y gestión: El Plan Parcial de 1986 delimitó 6 Unidades de Actuación, cuyo desarrollo exigía la aprobación previa de los correspondientes Estudios de Detalle. De estas 6 Unidades de Ejecución, todas ellas, con excepción de la UA-5, han sido desarrolladas mediante la aprobación de los correspondientes Estudios de Detalle: UA-1, UA-2 (Parque Tecnológico de Madrid), UA-3, UA-4 y UA-6 (parcela para industria especial). Han sido ejecutadas posteriormente en su totalidad, habiéndose tramitado en algunos casos modificaciones a los mismos.


2.9.4. Un Centro-ciudad Institucional A lo largo del desarrollo de este Plan Parcial, se han tramitado numerosas modificaciones, tanto de éste como del propio Plan General de Colmenar Viejo. La primera modificación que afectó al modelo territorial tuvo como objetivo principal la reordenación de la zona central, con el fin de compatibilizar el uso residencial de la misma con una importante oferta de espacio para la localización de equipamientos y usos terciarios, definiendo espacios flexibles para la implantación de edificios singulares de equipamiento e incluyendo una reserva de suelo para la construcción de un complejo universitario. Esta nueva ordenación definida en la Modificación estableció un fuerte aumento de los aprovechamientos correspondientes a los usos institucionales y dotacionales y una cierta reducción tanto en el número de viviendas (aproximadamente 225 viviendas menos) como en el aprovechamiento de uso residencial, pero materializado exclusivamente en viviendas colectivas. Las manzanas destinadas a uso institucionales se ubicaron preferentemente en el entorno próximo de la estación, mezclándose con las parcelas de equipamiento y las de residencia colectiva, constituyendo una zona de mayor densidad destinada a convertirse en el Centro de la Ciudad. 2.9.5. Un nuevo cambio tipológico: un Centro-ciudad residencial Las importantes variaciones sufridas tanto en el mercado inmobiliario como en la coyuntura económica desfasaron la oferta existente de suelo terciario e institucional con respecto a la demanda en el núcleo de Tres Cantos. Por ello, con fecha 26 de julio de 1994 se aprobó definitivamente una modificación del planeamiento, cuyo objetivo principal era la sustitución parcial de los usos terciarios y dotacionales previstos y aún no consolidados, fundamentalmente en la Zona Central, por usos residenciales, transfiriendo aprovechamientos de unas zonas a otras de manera que se mantenía la edificabilidad total prevista por el planeamiento vigente para el conjunto del ámbito de actuación. La Modificación supuso, en su conjunto, un aumento neto de 1.399 viviendas sobre el total previsto por el planeamiento vigente. Para estos nuevos usos residenciales se proponía la recuperación de las tipologías de vivienda colectiva, en manzana cerrada con patio común interior y en bloque abierto, con una altura máxima de 13 plantas, correspondiente a tres torres, frente al desarrollo basado en viviendas unifamiliares adosadas, gran consumidor de espacio y escaso generador de actividad urbana, que había caracterizado la historia anterior de Tres Cantos. La capacidad residencial total prevista para el total de la ciudad ascendía así, tras la modificación puntual de 1994, a 12.316 viviendas (siendo la situación en aquel instante de 9.267 viviendas ya construidas, 1.134 viviendas en construcción, y otras 1.915 pendientes de iniciar sus obras.) Otra importante propuesta de esta Modificación era la ubicación de dos nuevos edificios institucionales (Ayuntamiento y Casa de Cultura) y una dotación de ocio-comercio con vocación metropolitana, en el área central, integrando también usos residenciales con tipologías colectivas. Por otra parte, se trasladaba el campus universitario previsto por el planeamiento anterior, al ámbito de la UA-5, manteniendo la edificabilidad prevista. Todo el suelo incluido en el ámbito de esta Modificación, con excepción del correspondiente a la Unidad de Ejecución UA-5 se encuentra edificado; el reciente concurso para desarrollar esta


última permitirá comenzar en breve las obras de urbanización y edificación. Posteriormente, con fecha 26 de septiembre de 1996, fue aprobada una nueva "Modificación del Plan Parcial de Tres Cantos en diversas parcelas del Area Central, el Sector 3 del PP1B, el Sector 5 del PP1A y el Sector 10 del PP2D", que varía ligeramente la oferta residencial y comercial prevista en la anterior modificación. Así, se reduce la capacidad residencial asignada al Centro Ciudad a la vez que se recalifican con este uso algunas parcelas, al fondo de las Avenidas de Colmenar Viejo y Soto de Viñuelas. Simultáneamente, se reduce la edificabilidad asignada inicialmente al Centro de Ocio y Comercio, estableciéndose ésta en 26.500 m2

c. En conjunto, esta nueva modificación supone un incremento de la capacidad residencial de 330 viviendas. 2.9.6. Otras modificaciones recientes En noviembre de 1998 se inicia un conjunto de modificaciones puntuales al Plan Parcial de la ACTUR de Tres Cantos, que se aprueban en Febrero de 1999. Las modificaciones atienden a resolver problemas de uso urbanístico, edificabilidad o condiciones volumétricas de determinadas parcelas y ámbitos, cuya solución recogía en todos los casos el documento de Revisión del Plan General, pero que por razones de urgencia no debían esperar a la aprobación definitiva de este último. El 18 de enero de 2001 se aprobaron definitivamente once modificaciones puntuales al Plan Parcial de la ACTUR, todas ellas incorporadas a la Revisión de Plan General. Tienen por objeto la redistribución de algunos usos y superficies de equipamientos atendiendo a las necesidades actuales de la ciudad; y un aumento de la capacidad residencial de la ciudad hasta un número indicativo de 720 viviendas, para atender a la demanda de la población joven en general. 2.9.7. El Soto de Viñuelas La urbanización Soto de Viñuelas corresponde a la ejecución de la Primera Fase del Plan Parcial que desarrollaba el sector "El Bodonal" de Colmenar Viejo, modificado posteriormente por acuerdo de la Comisión de Planeamiento y Coordinación del Area Metropolitana de fecha 9 de abril de 1975. Se preveía la construcción de 2.145 viviendas: 291 viviendas unifamiliares aisladas y el resto en bloques de hasta 5 plantas de altura. Se realizó totalmente la parcelación prevista correspondiente a las viviendas unifamiliares, pero sólo se ejecutaron 42 viviendas en bloque. Posteriormente, el Plan General de Colmenar Viejo, aprobado en 1987, reclasificó el suelo correspondiente a dos fases no ejecutadas como No Urbanizable, limitando el desarrollo urbano estrictamente al área consolidada en aquel momento, destinándola exclusivamente al uso residencial unifamiliar y reduciendo la capacidad residencial a 620 viviendas. Esta desclasificación, realizada por el Ayuntamiento de Colmenar Viejo y por la Diputación de Madrid (actualmente Comunidad Autónoma de Madrid), dio origen a un largo proceso legal que ha finalizado recientemente con una sentencia del Tribunal Supremo que reconoce derechos


indemnizatorios a los propietarios afectados. Actualmente está en trámite de valoración jurídica la cuantía de la indemnización. 2.9.8. El Parque de la Cuenca Alta del Manzanares Una gran parte del territorio municipal de Tres Cantos se encuentra incluido dentro del ámbito del Parque Regional de la Cuenca Alta del Manzanares, creado por Ley 9/85 de la Comunidad Autónoma de Madrid: todo el ámbito de la ACTUR, cuya ordenación se remite a posteriores figuras de planeamiento urbanístico, y toda la superficie municipal situada al oeste de la ACTUR, calificada con distintos grados de protección. 2.9.9. La Moraleja Al nordeste del término municipal, sobre el camino de La Moraleja y en torno a una antigua construcción agraria, se asentaron en los años sesenta y setenta varias edificaciones sin cobertura legal para ello. La Ley 4/1985 de la Comunidad Autónoma de Madrid sobre Actuaciones Urbanísticas Ilegales, de 4 de diciembre, delimitó el área de La Moraleja, incluyéndola en el Anexo Unico de la Ley con la clave 45/06. La citada Ley fue derogada posteriormente. De aquella época subsisten unas diez residencias unifamiliares, (tres de las cuales de escasa entidad), una granja de cría de burros, y dos granjas de ganado ovino; una de las fincas parece dedicarse a entrenamiento de perros pitbull-terrier. Es un área con suficiente impacto como para exigir la adecuación de la edificación existente a la normativa de urbanización (condiciones higiénicas de saneamiento y de abastecimiento de agua), pero no para conformar una urbanización en los términos de la Ley del Suelo con cesiones para uso escolar, deportivo, etc. La condición de “fuera de ordenación” con referencia especial a la posibilidad de mejoras de infraestructuras básicas y la exigencia de respeto a la calidad medio ambiental de ese área parece la opción más viable. El acceso actual es deficiente y plantea problemas de abastecimiento y de seguridad. 2.9.10. Clasificación del suelo La clasificación de suelo vigente en el término municipal de Tres Cantos corresponde a la establecida en el Plan General de Ordenación Urbana de Colmenar Viejo de 1987, con las modificaciones del mismo aprobadas posteriormente. El Suelo Urbano está constituido por el ámbito delimitado por la Modificación del Plan Parcial de la ACTUR aprobado el 30 de enero del mismo año 1986, con 1.381 hectáreas (inferior a las 1.691 Has de la delimitación original del perímetro de la ACTUR), más las 94 hectáreas correspondientes a la Primera Fase de la urbanización Soto de Viñuelas. Por tanto, la superficie total de Suelo Urbano clasificado en el término municipal de Tres Cantos es de 1.475 hectáreas, lo que supone aproximadamente el 39% del suelo municipal. El resto del suelo, 2.325 hectáreas, está clasificado en el planeamiento vigente hasta la entrada en vigor de este nuevo Plan General, como Suelo No Urbanizable, con distintos grados de protección, en función de las distintas categorías establecidas por el Plan General de Colmenar Viejo. Una pequeña porción del territorio incluido dentro del ámbito del Parque Regional de la Cuenca Alta del Manzanares localizada al Oeste del término, se halla calificada como A1, "Reserva


Natural Integral", y como B2, “Parque Comarcal Agropecuario Productor” y en la mitad occidental del área al oeste de la autovía, como B3, “Parque Comarcal Agropecuario a Regenerar”. El área ocupada por la ACTUR está calificada como P, “Área a ordenar por el planeamiento urbanístico”. Las vaguadas de los arroyos Tejada, del Fresno y de la Moraleja se encuentran calificadas en el Plan General de 1987 de Colmenar Viejo como "Areas Agrícolas de Regadío". El resto del Suelo No Urbanizable corresponde a zonas compatibles con su explotación agrícola limitada y carecen de una protección especial. Corresponden en el Plan General de Colmenar Viejo de 1987 al denominado Suelo No Urbanizable Común N2. En la delimitación de la Ley Forestal y de Protección de la Naturaleza de la Comunidad de Madrid, de 1995, aparece un pequeño enclave de Monte Preservado localizado al sur de la mayor de las dos explotaciones de áridos situadas al norte de la ciudad de Tres Cantos. Este suelo, por su vinculación legal, está clasificado como SNU Protegido. 2.9.11. Normativa La normativa urbanística aplicable en el municipio de Tres Cantos se encuentra bastante dispersa. Por un lado, los dos ámbitos urbanos del término municipal, la propia ACTUR y la urbanización Soto de Viñuelas, disponen de sistemas independientes de ordenanzas, procedentes de sus planes de ordenación originales. Por otro lado, las sucesivas modificaciones de éstos han transformado sus Redes correspondientes. Adicionalmente se han redactado ordenanzas o condiciones específicas para varias de las modificaciones de plan parcial; todas ellas se encuentran incorporadas como normativa propia del Plan General. La regulación normativa de la ACTUR está básicamente integrada por dos sistemas independientes de ordenanzas establecidos por el Plan Parcial de 1986: uno de aplicación en las áreas que entonces se encontraban consolidadas o semiconsolidadas, correspondientes a los antiguos Planes Parciales desarrollados, y otro sistema de ordenanzas, completamente diferente, para las áreas de nueva ordenación. Ambos sistemas se complementan con un Cuadro de Características. El sistema de ordenanzas aplicable en las áreas consolidadas es básicamente el correspondiente a los Planes Parciales ejecutados, con ligeras modificaciones. Este sistema define 5 ordenanzas y 6 situaciones (inicialmente el sistema definía 10 ordenanzas que se han unificado a efectos de usos), estableciendo las condiciones de uso que corresponden a cada combinación de ordenanza y situación. Estas determinaciones se complementan con un Cuadro de Características en el que se señalan las condiciones específicas de uso, aprovechamiento y número de viviendas, en su caso, máximos correspondientes a cada parcela. Estas determinaciones son vinculantes para las parcelas de uso residencial, pero sólo orientativas en las de uso industrial, en las que era de aplicación lo establecido en las ordenanzas correspondientes.


Para las zonas en las que el Plan Parcial de 1986 estableció una nueva ordenación, éste definió un sistema independiente del anterior y de carácter más convencional, integrado por 12 ordenanzas más una 13ª ordenanza de aplicación en las parcelas que, estando incluidas en zonas consolidadas, no habían sido aún edificadas. Para estas parcelas se recomendaba la modificación de la tipología edificatoria, manteniendo la edificabilidad prevista pero aumentando la ocupación máxima de parcela. Los aprovechamientos máximos correspondientes a todas las zonas de nueva ordenación son los establecidos en las diferentes ordenanzas de aplicación, de manera que los datos que figuran en el Cuadro de Características son, para estas áreas, sólo indicativos. Dentro de este segundo sistema de ordenanzas se incluyó como documento independiente, debido a la especificidad de su contenido, el conjunto de condiciones de aplicación en el Polígono de Industrias de Tecnología Avanzada, posteriormente denominado Parque Tecnológico de Madrid, que complementan a la ordenanza 4 "zonas de industria especial". Las posteriores Modificaciones del Plan Parcial de la ACTUR, si bien respetaron en lo sustancial el sistema de ordenanzas de las áreas no consolidadas, incorporaron ligeras modificaciones en algunas de ellas, incorporando las nuevas tipologías previstas. Así, la Modificación de la Zona Central de 1990 definió 7 nuevas ordenanzas, derivadas de las correspondientes del Plan Parcial e identificadas por un subíndice "M". Con fecha 26 de julio de 1994 se aprobó definitivamente otra modificación, cuyo objetivo principal era la sustitución parcial de los usos terciarios y dotacionales previstos y aún no consolidados, fundamentalmente en la Zona Central, por usos residenciales, transfiriendo aprovechamientos de unas zonas a otras de manera que se mantenía la edificabilidad total prevista por el planeamiento vigente para el conjunto del ámbito de actuación. La Modificación supuso, en su conjunto, un aumento neto de 1.124 viviendas sobre el total previsto por el planeamiento vigente. Igualmente, la modificación aprobada en julio de 1996 introduce algunas nuevas determinaciones en la Ordenanza 10 “vivienda colectiva”, con el fin de adaptarla a las nuevas tipologías previstas. El 26 de Noviembre de 1998 se aprueba un nuevo conjunto de modificaciones puntuales que contemplaban la revisión de ciertas determinaciones del planeamiento vigente en ese momento. Éstas se agrupaban en torno a tres tipos de modificaciones: en primer lugar, modificaciones relativas a la flexibilización de usos, admitiendo nuevos usos compatibles en algunas de las Ordenanzas vigentes en aquel momento; en segundo lugar, modificaciones en la edificabilidad de alguna de las ordenanzas de uso residencial e industrial, así como en algunas parcelas concretas con un uso dotacional (sobre éstas se supone un incremento de la edificabilidad de 22485 m2

c); y en tercer lugar, aquellas modificaciones que contemplaban el cambio de ordenanza aplicable sobre algunas parcelas del Plan Parcial, lo que supuso en incrementar el parque de viviendas en 90 unidades. Por otro lado, la urbanización Soto de Viñuelas dispone de su propio sistema de ordenanzas, procedentes del Plan General de Colmenar Viejo de 1987.


3. PROYECCIONES DE DESARROLLO


3. PROYECCIONES DE DESARROLLO Y CUANTIFICACION DE NECESIDADES 3.1. POBLACION Y VIVIENDA Capacidad teórica máxima de vivienda De acuerdo con los datos del Apartado 2.3. anterior, se parte de (12.819 existentes + 720 de UA5 + 210 sin construir = 13.749) viviendas aprobadas por el planeamiento vigente. El resto, hasta un máximo teórico de 5.309 viviendas y 466 apartamentos, es el incremento previsto por la Revisión del Plan General, totalizando 19.058 viviendas y 466 apartamentos como capacidad teórica máxima. Las 5.309 nuevas viviendas previstas como máximo incluyen 4.000 originalmente señaladas para el suelo urbanizable, aproximadamente 325 viviendas en concepto de red supramunicipal, aproximadamente 874 viviendas sobre la charnela de la Avenida de Colmenar, la UE-1, y 110 en la Unidad de Ejecución 2. Con objeto de flexibilizar el mercado de viviendas multifamiliares se introduce la “cláusula de flexibilidad de apartamentos”, que permitiría que de la superficie edificable de cada vivienda colectiva libre (supuesta en esta Memoria en 150 m2c como valor medio de cálculo para la obtención de los aprovechamientos en las viviendas colectivas libres), pueda un promotor detraer un máximo de 20 m2c, de modo que agregando las superficies detraídas de tres viviendas libres (como mínimo) se pueda obtener un apartamento (el concepto de apartamento se define en el Volumen II, en el Título 2, Capítulo 3, apartado 1.31) de 60 m2c como máximo. Sintéticamente se puede afirmar que como máximo por cada 3 viviendas libres, y en base a las condiciones descritas, se puede permitir la construcción adicional de un apartamento. Por tanto, las 1400 viviendas multifamiliares en régimen libre admitidas (más del 60% del cupo de vivienda libre, y aproximadamente un 45% del total de las viviendas de tipología multifamiliar) podrían generar un máximo adicional de 466 apartamentos. Adicionalmente pueden calcularse en 325 el número de viviendas resultantes de la reserva de suelo para redes supramunicipales que establece el art. 91.3 dentro del concepto de vivienda pública o de integración social. Por tanto se prevé una capacidad máxima de 4.000 viviendas de ejecución local sobre Suelo Urbanizable sectorizado, con la posibilidad de construir 466 apartamentos adicionales sin incrementar la edificabilidad. Se estima en 325 el número de viviendas de la red supramunicipal establecida por ley, así como 984 el número aproximado de viviendas que se ubicarán dentro de la UE-1 y UE-2, totalizando como máximo indicativo a efectos de dimensionamiento de Plan General, 5.775 nuevas unidades habitacionales. Población máxima prevista Las 4.000 viviendas previstas en el suelo urbanizable más las 930 viviendas (tomando como fecha de referencia para el cálculo Enero de 2001) residuales sobre suelo urbano, y las 984


viviendas con posibilidad de desarrollo en la UE-1 y UE-2, al aplicarles el coeficiente de ocupación estimado de 3,1 hab/viv y suponiendo un grado de ocupación del 95% del total de las viviendas, resultan en un total de 17.416 habitantes. Por otro lado suponiendo un valor medio del índice de ocupación de los apartamentos de 2 hab/apartamento, el número máximo de nuevos habitantes en el caso de construirse todos, y suponiendo nuevamente una ocupación máxima del 95%, sería de 885 nuevos habitantes. Finalmente, las 325 viviendas de protección de la CAM, suponiéndoles el mismo índice de ocupación de 3,1 hab/viv y una ocupación del total de estas viviendas del 100% (ya que son viviendas de carácter social no sujetas al comportamiento del mercado), incrementarían el número total en 1007 nuevos habitantes. Agregándolos todos, y suponiendo que en las 12.819 viviendas de partida se pasa de un índice de ocupación de 3,2 hab/viv iniciales a 3,1 hab/viv finales a año horizonte del Plan y manteniendo el nivel de ocupación del 95%, resulta que el número de ciudadanos de hecho será un total de 57.060 habitantes, suponiendo un incremento total de 18.090 nuevos habitantes. A modo indicativo la operación aritmética para el cálculo de esta magnitud es la siguiente: [ (12819+930+984+4000)*0,95 * 3,1 ] + [ 466 * 0,95 * 2 ] + [(325) * 1 * 3,1 ]= 57.060 habitantes Esta cifra ha llevado a establecer que el Plan deberá ser revisado en el caso de que vez se supere la barrera poblacional de los 55.000 habitantes, siendo posible la Revisión del Plan General por fases de áreas susceptibles de gestión, aplicación y ejecución autónoma, tal y como se refleja en el Art. 68.3 de la Ley 9/2001 de la CAM. 3.2. ESTIMACION DE CAPACIDAD ACTUAL DE EQUIPAMIENTO El suelo calificado en suelo urbano para usos dotacionales públicos es suficiente para satisfacer las necesidades de la población actual y prevista en el actual suelo urbano. El Plan General asigna usos específicos dotacionales a determinadas localizaciones estableciéndose para el resto un régimen general de dotación comunitaria, DC, sin precisar su función (escolar, deportiva, asistencial, etc.); de esta forma se satisfacen las necesidades ya localizadas, y se mantiene una gran flexibilidad a las necesidades de la población a que deban servir, teniendo en cuenta siempre la composición demográfica y su evolución. Las superficies de equipamiento público vinculadas a usos dotacionales sobre el suelo urbano existente, sin contabilizar el suelo urbanizable sectorizado, a Julio de 2002, medidas sobre plano, y siendo 13.749 el número de viviendas posibles en suelo urbano, resultan en los siguientes estándares:


USO (propiedad pública) m2

s m2s/vda total

Escolar ( DC.e): 274.544 14 Asistencial (DC.a+ac): 35.877 2 Deportivo (Dc.d): 794.818 40 Sanitario (DC.s): 8.628 0,4 Ocio y cultura (DC.c): 19.705 1 Dotacional Genérico (DC): 42.315 2 TOTAL 1.175.887,00 85 m2/vda existente o prevista en suelo urbano

Cifras que superan los mínimos establecidos por la legislación a que responden esas instalaciones existentes o previstas en el planeamiento anterior.

Este cálculo sólo considera el suelo urbano existente. En suelo urbanizable sectorizado, las redes locales, generales y supramunicipales cumplen en todos los casos con la Ley del Suelo. 3.3. CAPACIDAD DE SUELO LIBRE DE USO PÚBLICO La situación actual supera los estándares legales y habituales utilizados en planeamiento. Tres Cantos cuenta actualmente con aproximadamente 86 Has de zonas verdes de grandes parques estrictamente urbanos (Parque Central y Sur), sin contar la zona forestal y el Parque Este (actualmente calificado con uso Dotacional Colectivo Deportivo.) Los dos primeros citados garantizan una proporción aproximada de 22 m2/hab para la situación actual. Así, se ha previsto una población máxima futura de 57.100 habitantes. Si además se incluyen las Redes Generales de Espacios Libres y Zonas Verdes propuestas en Suelo Urbanizable, que suponen otros 250.000 m2

s, (agregando todo el suelo existente y previsto como RG de ZV se tendría un total de 1.108.345 m2s) el valor unitario por habitante (considerando el total de población estimada) pasaría a ser de aproximadamente 19,4 m2/habitante, que supera el mínimo tradicional de 5 m2/habitante, aproximándose a los 20 m2 por 100 m2 de suelo edificado o edificable, manteniéndose el estándar actual de zonas verdes. 3.4. PASO DEL TREN DE ALTA VELOCIDAD (TAV) Entre los trazados estudiados por el Ministerio de Fomento y RENFE para la construcción de la línea de Alta Velocidad del nuevo acceso ferroviario al norte y noroeste de España, es definitivo su paso por Tres Cantos, con traza en trinchera o falso túnel por la zona oeste del Colegio de la Paloma, y por el este de la M-607 al llegar al área de Valdelaosa. La Declaración de Impacto Ambiental emitida por el Ministerio de Medio Ambiente en Enero de 2001 determina la forma en que debe pasar la vía por esta última zona para limitar su impacto. Siendo ésta una decisión supramunicipal, no corresponde al Plan General su determinación ni la ejecución de sus correspondientes medidas de protección, sino la de la adecuación de las posibilidades de desarrollo futuro de Tres Cantos al proyecto que se redacte.


4. CRITERIOS Y OBJETIVOS


4. CRITERIOS Y OBJETIVOS PARA EL NUEVO PLAN GENERAL DEL 2010 Una vez consideradas las sugerencias al Avance de Planeamiento, el Plan General con horizonte 2010 se ha diseñado sobre la base de los siguientes criterios: 1. Desarrollo local • Posibilitar un crecimiento equilibrado de actividades productivas, residencial y dotacionales y

de ocio complementarias a ésta, para las próximas décadas, para mantener la actual calidad de vida en Tres Cantos.

• Prever las condiciones de suelo productivo que permitan a las actuales implantaciones

productivas adaptarse a las nuevas demandas tecnológicas y de mercado. 2. Estructura y desarrollo urbano • Ajustar mejoras de detalle en la estructura viaria y la ordenación de la ciudad actual,

estableciendo una compatibilidad de usos del suelo adecuada a las formas de vida de la población actual.

• Diseñar el desarrollo para un crecimiento de la ciudad de Tres Cantos adecuado a la demanda

previsible en los próximos diez años, atendiendo al marco territorial en que puede producirse. • Prever en el nuevo crecimiento residencial áreas con estructura y tipologías similares a las que

han resultado más atractivas para la actividad ciudadana en la ciudad actual; admitiendo además otras estructuras y tipologías alternativas que persigan generar mayores espacios libres y áreas de actividad ciudadana.

3. Accesibilidad • Prever la mejora de los accesos a y desde la autovía, incluyendo los nuevos accesos que

requiere la ciudad actual y la ciudad ampliada según criterios del Plan. • Diseñar una estructura de accesos a la expansión de la ciudad, que garantice la fluidez de

conexión entre el área actual y la nueva que se proyecte. • Prever una nueva estación de cercanías para atender a la demanda de la ciudad ampliada. • Prever, dentro del marco del Plan General, la posibilidad de un acceso de la ciudad de Tres

Cantos a la autovía N-1 de Burgos. • Prever la posibilidad de un mayor índice de motorización, que requeriría mayores necesidades

de aparcamiento y también una red eficaz de transporte público interno a la ciudad, y una red de paseos de bicicleta.

4. Vivienda y dotaciones públicas


• Potenciar la construcción de vivienda de protección pública en los nuevos desarrollos,

estableciendo mecanismos que garanticen su edificación al mismo ritmo, al menos, que la vivienda de régimen libre.

• Integrar en el planeamiento general las modificaciones recientes de suelo residencial y

equipamientos. • Mantener los estándares actuales de dotaciones públicas y parques urbanos. • Establecer como régimen general del suelo de dotaciones públicas, el uso genérico de

equipamiento de uso público, con flexibilidad para admitir el uso pormenorizado más adecuado en cada momento. No obstante, destinar desde el Plan General a usos pormenorizados aquellas parcelas que fuesen requeridas para un uso localizado, tal como, por ejemplo, el uso escolar.

5. Medio ambiente • Ampliar la calidad medio ambiental de Tres Cantos. Preservar del desarrollo urbano las zonas

de mayor valor ambiental, obteniéndolas como suelo público siempre que sea posible con los recursos racionalmente asignados al desarrollo urbano.

• Promover barreras acústicas entre zonas cuyos usos requieran niveles de generación y de

recepción de ruido incompatibles. • Buscar la recuperación de los usos tradicionales y la vegetación autóctona del suelo rústico. 6. Documentación y gestión del Plan. • Prever una gestión municipal ágil para el desarrollo urbano, y que garantice su ejecución en

los plazos establecidos, y especialmente de edificación de la vivienda de protección pública. • Preparar la posibilidad de gestionar el desarrollo de la futura expansión de la ciudad, en

paralelo con el proceso de redacción del Plan General, y preferentemente bajo la forma de convenios con la propiedad del suelo.

• En general, simplificar la variedad de Ordenanzas y de Condiciones de Edificación vigentes en

Tres Cantos, sin reducir los aprovechamientos o condiciones de edificación vigentes.

• Definir un sistema en el que se asigne a cada parcela o manzana la tipología, usos e intensidad edificatoria materializados, sustituyendo el sistema de ordenanzas de las zonas consolidadas del Plan Parcial de 1986 basado en la combinación de intensidades de actividad urbana y situaciones espaciales.


Criterios y Recomendaciones de Diseño. Nota: Estas Recomendaciones responden a una solicitud reiterada en los periodos de información pública de la redacción del Plan General. Las funciones y actividades atribuidas aquí a la mujer se refieren a su mayor incidencia estadística en la vida actual, y en absoluto a una atribución de funciones que afortunadamente está cambiando con el desarrollo social. En cualquier caso, muchas de las recomendaciones son válidas para cualquier situación, con independencia del género. 1. Recomendaciones para la aplicación de una perspectiva de género en el diseño pormenorizado de la ciudad: Plan Parcial, Estudios de Detalle, planes de tráfico y de transporte público, etc. 1.1. Movilidad, tráfico y transporte

• En general se debe potenciar el transporte público y se deben llevar a cabo políticas de disuasión de la utilización del coche privado.

• Es recomendable adecuar los horarios, señalización, equipamientos, diseño interior y

accesibilidad para personas con todo tipo de necesidades y ocupaciones: jóvenes, personas con niños, con carros de la compra, ancianos, etc.

• Los intercambiadores para trasbordo entre transporte individual y transporte colectivo

deben tener aparcamientos para bicicletas, aparcamientos disuasorios, mobiliario adecuado de aseos, teléfonos, etc. Es importante que estén equipados con servicios: tiendas de necesidades inmediatas (incluso abiertas en horario nocturno o de primeras horas nocturnas), bancos, cafés, guarderías, servicios personales como peluquería, etc.

• Las marquesinas deben estar bien iluminadas, y existir en todas las paradas. Su diseño se

debe adecuar a todo tipo de usuarios, y estar provistas de información sobre el itinerario, el barrio, etc.

1.2. Viario

• Las mujeres, según la estadística, utilizan el viario de acuerdo con su mayor movilidad multifuncional en la ciudad: desplazamiento mayoritariamente a pie para actividades cotidianas de barrio, y en transporte público para las más lejanas. Hay que tener en cuenta que, también de acuerdo con las estadísticas, las mujeres transportan con mayor frecuencia carritos de la compra, cochecitos de niños, niños de la mano, ancianos del brazo, etc.

• Es necesario favorecer la peatonalidad, mediante un incremento de los itinerarios

peatonales, de manera que los recorridos sean despejados y seguros y conecten con los sitios de mayor uso: parques y comercios.

• Deben eliminarse las barreras arquitectónicas (accesibilidad en calles y edificios) así como

realizar un diseño adecuado de las aceras (ancho suficiente, arbolado, papeleras, bancos,


pavimento antideslizante). 1.3. Calidad del espacio público

• Los espacios públicos deben ser lugares seguros, y por ello es necesario que cuenten con un buen alumbrado.

• Se puede conseguir un control social adecuado mediante viviendas abiertas al espacio

público. • Distinción clara entre zonas públicas y privadas.

• Espacio público diseñado a prueba de vandalismo, y con mantenimiento continuado y

eficiente. • Debe evitarse crear zonas peligrosas (túneles de uso poco frecuente, aparcamientos mal

alumbrados, etc) • Combinar zonas vulnerables con actividades con gran capacidad de vigilancia (por

ejemplo quioscos, cafeterías), es decir, funciones entremezcladas. 1.4. Seguridad ciudadana

• Existe una relación directa entre el diseño urbano y la violencia. Si bien ésta tiene su origen en causas sociales de tipo estructural, un correcto diseño de plazas, jardines, aparcamientos, etc, y una iluminación adecuada puede contribuir a evitar la inseguridad y la violencia hacia las mujeres.

• Es necesario evitar los puntos negros: pasos subterráneos, zonas aisladas, etc. • Hay que considerar el factor seguridad a la hora de ubicar los juegos infantiles. • Promover entornos multifuncionales que faciliten el control social cotidiano durante las

diferentes horas del día y de la noche. 1.5. Equipamientos sociales y servicios

• La dotación de equipamientos incide directamente en la calidad de vida de las mujeres, puesto que son usuarias habituales y puede permitir el cambio de rol de las mujeres desde aquellos tradicionalmente adscritos por la sociedad a otros actualmente reivindicados por las mujeres.

• En general habrá de estudiarse el número y localización de las dotaciones de manera que

éstas sean accesibles. Muchas veces no es necesario destinar una parcela única para una dotación, sino que es más adecuado permitir que se destine parte de un solar o edificio a un uso social. Estos son algunos de los equipamientos especialmente necesarios desde una perspectiva de género:


Colegios, escuelas infantiles y guarderías Centros sanitarios y de planificación familiar Espacios para reunión y actividades de mujeres Bibliotecas públicas con horarios adaptados a las necesidades de la vida diaria Residencias de personas mayores Servicios de Atención a las Mujeres

1.6. Diseño urbano.

• La segregación de usos afecta de forma negativa a la mujer, debido a que la actividad de ésta es, estadísticamente, multifuncional (actividad productiva, actividad educativa, actividad asistencial en el hogar), y por ello requiere una coordinación espacial y temporal precisa en la ciudad.

• El diseño específico de las plazas, los espacios verdes, los espacios semipúblicos, que

pertenecen a la fase de los Planes de Desarrollo del planeamiento, es un factor fundamental en la vida cotidiana de las mujeres.

• Reutilización de los espacios entre bloques como lugares visibles de encuentro, y de juego

infantil. • Corresponsabilizar a los ciudadanos del cuidado de los espacios colectivos.

• Adaptar el mobiliario urbano y su utilización (bancos, fuentes, etc) a las personas de todas

las edades, en especial a niños y mayores. • Potenciar los comercios de barrio. • Incrementar el número de calles con nombres de mujeres.

1.7. Vivienda

• El diseño de la vivienda debería permitir cambios para ajustarla a las diferentes situaciones

que se presentan en la vida de la familia. • La segregación de la vivienda respecto a los equipamientos y servicios sociales incide muy

negativamente en la mujer por su mayor dedicación, según las estadísticas, al cuidado de niños y mayores.

• El diseño de las viviendas debe estimular un reparto de las tareas y responsabilidades

domésticas así como la vida colectiva de sus usuarios. • El diseño debe ser capaz de transformarse según las necesidades cambiantes de las

familias o personas usuarias, lo que disminuye el riesgo de segregación y refuerza la estabilidad social del barrio.


• Diseñar las viviendas con espacios amplios y multifuncionales. • Las escaleras, los huecos de las escaleras y los vestíbulos de zonas comunes deben ser

amplios, utilizables y agradables, de manera que animen a los vecinos a descansar y a relacionarse entre ellos.

• Las viviendas deben estar fuertemente vinculadas al exterior.


5. DESCRIPCION LAS ALTERNATIVAS CONTEMPLADAS Y DE LA ORDENACION


5.1. ALTERNATIVAS CONTEMPLADAS 5.1.2. ALTERNATIVAS ESTUDIADAS 5.1.2.1 El Avance del Plan General, de Enero de 2001 El Avance de Plan General consideró la posibilidad de urbanizar una superficie de aproximadamente 342 hectáreas, manteniendo en su zona central un enclave de suelo no urbanizable de unas 90 hectáreas, con objeto de mantener en su estado natural un área surcada por varios cauces de agua y que engloba una zona calificada por la Ley Forestal de la Comunidad de Madrid como Monte Preservado. Del total de 342 hectáreas, 100 se destinaban a uso residencial para 3.650 viviendas, con un 75-80% de tipología colectiva y un 20-25% de tipología unifamiliar. El resto del área urbanizada se destinaba a usos terciarios e industriales (56 ha), y a centro cívico de equipamiento, ocio y comercio, de 37 hectáreas. El Avance mantuvo la posibilidad de implantar dotaciones públicas en el área oeste de la M-607, sin precisar el tipo de actuación. 5.1.2.2 El Documento Inicial del Plan General, de Septiembre 2001 El Documento de Plan General aprobado inicialmente el 12 de septiembre de 2001 justifica la alternativa adoptada de crecimiento colindante con la autovía M-607 para los desarrollos industriales y terciarios por la necesidad de acceso independiente a la misma; y por la consideración de que ese corredor sufrirá un determinado deterioro por el potencial trazado del Tren de Alta Velocidad, que haría inviable la zonificación de usos residenciales en su entorno. El Documento mantiene, a grandes rasgos, la ordenación prevista en el Avance de Enero 2001, con un área residencial al norte de la ciudad actual, pero de menor dimensión espacial y la ampliación de la edificabilidad reconocida y usos de la parcela sobre la que es de aplicación la Ordenanza de Industria Especial al Oeste de la Autovía. El nuevo Plan opta por excluir del conjunto del Suelo Urbanizable el total de la superficie del Monte Preservado, dada su condición de Suelo No Urbanizable Protegido dentro de régimen de los Montes Preservados (suelo no urbanizable protegido), así como destinar a zonas verdes los principales cursos de agua incluidos dentro del suelo urbanizable, entendiendo que ésta es la mejor forma de preservación de un espacio; y reduce su extensión precisamente para hacer viable su obtención por vía compensatoria (sistema de expropiación con procedimiento convenido recomendado). El Plan General de Septiembre 2001 ha estudiado la posibilidad de clasificar como Suelo Urbanizable No Sectorizado el área norte del término municipal; y descarta esta alternativa por consideraciones sobre la sostenibilidad del desarrollo, donde la expectativa de transformación a suelo urbano, sin tener una viabilidad clara, impediría en la práctica el mantenimiento de la actividad agropecuaria actual, considerada de interés socioeconómico en relación con la economía de esa área.


El Plan General de Septiembre 2001 descarta la alternativa de regularización como suelo urbano, de las viviendas existentes en el margen del arroyo Moraleja, por el impacto que tendría su urbanización, y en mayor medida descarta su extensión a un ámbito de urbanización por planeamiento parcial; y descarta su regularización como núcleo de población existente por la imposibilidad legal de considerar así un conjunto de edificaciones construidas fuera de la regulación urbanística de aplicación. Como actuaciones exteriores a la ciudad actual y a su extensión prevista al norte, el Plan ofrece dos alternativas de localización del cementerio municipal: una sobre el área de Valdeloshielos, y otra al noreste de la M-607, en la zona denominada de Los Quemados; ambas zonas tienen las mismas características geológicas, de separación de la ciudad actual y de accesibilidad. No siendo ésta una necesidad de urgente solución (por la juventud de Tres Cantos, y por la existencia en todo caso de un cementerio colindante al sur en el municipio de Madrid), se establece su viabilidad urbanística pero su emplazamiento y características se posponen para decisión municipal posterior. El Plan General de Septiembre 2001 planteaba también el desdoblamiento de la actual EDAR para tratar las aguas procedentes de la extensión urbanizable prevista al norte, y para solucionar la depuración actual de la urbanización de Soto de Viñuelas. El emplazamiento que preveía para la nueva EDAR se situaba en el extremo este del arroyo de Bodonal, antes de su entrada en la ZEPA del Soto de Viñuelas. 5.1.2.3 El Documento Inicial del Plan General 2ª Información Pública, de Marzo 2002. El documento del Plan General en esta fase sufre ligeros cambios que en ningún caso suponen una modificación del modelo territorial asumido en el Documento de Aprobación Inicial. Se mantienen de este modo las determinaciones principales que sustentan este modelo: La reserva de suelo para urbanizar, localizada al norte del suelo urbano ya existente en Tres Cantos. Colindancia con la M-607 de los suelos previstos para uso industrial. Clasificación como Suelo No Urbanizable Protegido para el Monte Preservado. Preservación del suelo rústico al norte del municipio como Suelo No Urbanizable Protegido con carácter agropecuario. Integración de los arroyos principales en el nuevo diseño de ciudad, a modo de corredor verde, respetando su continuidad y protegiendo sus márgenes. Mantenimiento del régimen de fuera de ordenación en la urbanización ilegal de La Moraleja. Localización indicativa del cementerio en Tres Cantos. Localización de suelo de reserva para una posible nueva EDAR, con la previsión de ampliar la existente para el corto y medio plazo. La aparición de un nuevo equipamiento deportivo sobre la ubicación del Parque Este. La regularización del suelo urbano de borde de la UA-5. A grandes rasgos, el modelo de localización de actuaciones responde a un criterio de minimización de afecciones sobre la personas, apostando por aproximar a los grandes ejes de comunicación las zonas de actividad productiva, ya que son los usos menos afectados por el


impacto de la afección acústica del término. Los usos productivos, industriales, terciarios o comerciales se localizan básicamente en la parte occidental y en el norte del suelo urbanizable, con acceso directo a la autovía y evitando agudizar la separación que ya de por sí representa el actual polígono industrial respecto a las dos grandes zonas residenciales, la actual y la prevista. Las áreas residenciales y de equipamiento se alejan de estos ejes localizándose hacia el este y hacia el sur del suelo urbanizable, protegidas parcialmente por el corredor verde que atraviesa de norte a sur-este el suelo urbanizable sectorizado y que desempeña una función de amortiguación respecto a la contaminación acústica generada. Las redes de zonas verdes, así como de equipamientos y servicios se estructuran principalmente en dirección norte-sureste, concretando un eje que va a orientar espacialmente el ocio de los futuros tricantinos. Esta localización se ha considerado idónea frente a otras alternativas ya que optimiza el aprovechamiento de los recursos minimizando la ocupación de suelo vinculada a infraestructuras de comunicaciones y de conexión. Una vez asumida la necesidad de plantear las alternativas hacia el norte se concreta que éstas han de estar definidas en base a criterios de optimización de costes y de calidad ambiental y urbana. Estos criterios vienen condicionados por la realidad de Tres Cantos, cuyo único eje troncal de comunicaciones es la autovía y el ferrocarril, por lo que cualquier alejamiento de éste supondría un encarecimiento de las obras de conexión así como una ocupación innecesaria de suelo rústico. Cuanto más próximos a la autovía y a la vía ferroviaria estén los nuevos desarrollos mejores condiciones de aprovechamiento y de ocupación del espacio van a ofrecer. No obstante, se han producido una serie de modificaciones puntuales que recogen las alegaciones estimadas, las recomendaciones realizadas en los informes preceptivos de la Administración, así como la propia evolución de la actividad urbanística dentro del suelo urbano, y que se comentan a continuación. Suelo Urbano Como diferencia principal sobre suelo urbano, en base a las directrices de la nueva Ley del Suelo, se han definido dos grupos de ámbitos de actuación. Por un lado se han descrito los suelos de desarrollo sistemático, ámbitos desarrollados sobre suelo urbano no consolidado a través de Unidades de Ejecución, UE, y por otro los suelos de desarrollo asistemático, en los que se ha cumplido ya con los deberes de cesión y de equidistribución, por lo que la materialización de los derechos no está supeditada al cumplimiento de unos deberes ya desarrollados (salvo completar urbanización siempre que sea necesario.) Todos estos ámbitos se agrupan según Zonas de Ordenación, ZO. Entre los ámbitos delimitados hay algunos que no existían en el documento precedente, o que han modificado sus condiciones, como es el caso de la antigua parcela de Agere Systems, ubicada al Oeste de la M-607, actualmente propiedad de la empresa BP Solar que se divide en


dos zonas claramente diferenciadas, una ya consolidada por la edificación industrial existente, y otra no consolidada. La ordenanza de aplicación sigue siendo IND 4. Por otro lado todos aquellos ámbitos que han sufrido un incremento importante de edificabilidad dentro de suelo urbano, pasan a ser suelo urbano no consolidado por la necesidad de cumplir con las cesiones marcadas desde la Ley. Atendiendo a criterios de la Administración regional, se ha delimitado un ámbito de planeamiento especial sobre suelo urbano para resolver el conflicto de la vía pecuaria Vereda de las Tapias de Viñuelas y El Pardo y el acceso rodado a la urbanización Soto de Viñuelas. Suelo urbanizable En lo tocante al suelo urbanizable, no hay ningún cambio sustancial, salvo pequeños ajustes del límite en base a necesidades funcionales del diseño. Se mantienen tanto aprovechamientos como edificabilidades, superándose los estándares marcados desde la Ley del Suelo 9/2001. Se han producido ciertas modificaciones en el diseño interior del suelo urbanizable en base a afecciones sectoriales: la protección de los arroyos se incrementa al definir, por criterio de la Administración regional, una banda de protección de 50 metros a ambos lados del cauce de los arroyos principales, integrándose dentro del suelo urbanizable o como parte de la Red General ZV o como Red Local Vinculada. Por otro lado los tributarios locales, íntegramente incorporados al suelo urbanizable, van a modificar las condiciones en las que aportan las aguas recogidas en sus cauces. Sus cauces serán impermeabilizados y las aguas de escorrentía recogidas sobre la superficie impermeabilizada serán gestionadas independientemente de las negras en una red independiente que va a verter directamente al cauce a través de una serie de depósitos de tormenta que van a laminar las aguas aportadas. Se definen también la condiciones en las que se van a cruzar los cauces de agua y la red viaria del suelo urbanizable. Se dispone el enterramiento de las líneas eléctricas aéreas de alta tensión que atraviesan el suelo urbanizable, no afectando a las ya existentes no incorporadas. Se define una nueva vía de servicio en sentido Colmenar Viejo, que descongestione y evite solapamientos de flujos de vehículos dentro del sistema viario del municipio. En lo referente a la ordenación se mantiene la zonificación del documento de Septiembre de 2001, con la salvedad de que se ha modificado ligeramente el diseño de supermanzanas en base a nuevos criterios de protección de arroyos. Suelo No Urbanizable Protegido En lo referente al Suelo No Urbanizable Protegido, no hay modificaciones sustanciales respecto al anterior documento, salvo las nuevas zonas de afección definidas sobre los arroyos, y la protección de un área de dehesa al norte del Monte Preservado.


5.2. ORDENACION DEL SUELO URBANO No siendo un objetivo de la redacción de este Plan General una nueva ordenación del suelo urbano, ya realizada con mayor detalle en la ACTUR y sucesivos desarrollos de Plan Parcial y Estudios de Detalle, la ciudad de Tres Cantos queda ordenada básicamente conforme a ese planeamiento anterior. Unicamente se diseñan los siguientes cambios: Soto de Viñuelas: .- Unidad de Ejecución que se corresponde con la antigua UD-6 en Soto de Viñuelas (UE-4), con objeto de desarrollar terrenos no edificados, y de abrir una calle conectando el Paseo de Somosierra con la carretera del Soto de Viñuelas. .- Se reordenan los espacios intersticiales localizados en la zona de influencia de la Hípica, incorporando usos residenciales acordes con alguna de las tipologías unifamiliares del Soto de Viñuelas, concretamente con el Residencial Unifamiliar Intensivo. Estas zonas aparecen incorporadas al ámbito de actuación delimitado a tal efecto, dividido en varias Unidades de Ejecución. Colonia del Pinar: .- Mejora de acceso de Ronda del Águila a Glorieta de Ventamoros, en calle del Gavilán, con apertura de nueva calle y delimitación de Unidad de Ejecución UE-3. Polígono Industrial y otras parcelas de uso industrial: .- Transformación de la zona final de la Avenida de Colmenar Viejo al uso residencial, de modo que vincule el área residencial del Tres Cantos actual, con el área residencial del futuro Tres Cantos al norte, con la delimitación de un ámbito de actuación comprendiendo varias unidades de ejecución. Se considera conveniente disponer las condiciones para que esta área vaya transformándose a tenor de las posibilidades de las distintas actividades y situaciones existentes, y por tanto se organiza en el Plan General de modo que, con las mismas cargas y beneficios, pueda desarrollarse por parcelas, hasta obtener un diseño unitario de la zona. Por otro lado se prevé la transformación del final de la Avenida de Viñuelas, en este caso al uso terciario, con objeto de mejorar la compatibilidad con los usos residenciales limítrofes. Se ha delimitado una Zona de Ordenación, la ZO-3. .-Modificación de la red viaria colectora sobre suelo urbano, diseñando de acuerdo con la propiedad, una nueva vía de conexión con los espacios de ocio y zonas verdes del Norte sobre la parcela de los Laboratorios Normon en la Avenida de la Industria. Esta nueva reordenación así como sus condiciones de desarrollo se recogen en la Zona de Ordenación 13, ZO-13. .- Reducción del tamaño de parcela mínima en terrenos de ordenanzas IND.2 e IND.3 para ampliar la capacidad de atracción y de adaptación de industrias en el Polígono, y admitir que no compute edificabilidad el uso de sótanos, de forma que se flexibilicen las posibilidades de adaptación empresarial a nuevas necesidades de producción, sin por ello modificar la volumetría aparente


sobre rasante. La zona Oeste del Suelo Urbano Aprobación Definitiva de este ámbito, aplazada según acuerdo de Comisión de Urbanismo de la Comunidad de Madrid, de 7 de mayo de 2003. Regirán las condiciones del Plan General de 5 de marzo de 1987, y las disposiciones sectoriales o supramunicipales que le sean de aplicación. Dotaciones Públicas y Parque Central .- Prever la ordenación y mejora del Parque Central, incluso de zonas deportivas; y facilitar su transformación por aportación de otras dotaciones (ZO-6). .- Viabilizar la instalación efectiva de dotaciones públicas en el área conocida como La Hípica, admitiendo la transformación de parte del área al uso residencial en compensación por actuaciones privadas con ese fin; resolver la incompatibilidad de las actividades de hípica con el parque residencial contiguo, pero buscando la posibilidad del traslado de dicha actividad lúdica a otra zona en el norte de Tres Cantos. .- Consolidar la transformación del Parque Este al uso deportivo, incluido en el Plan General admitiendo su compatibilidad en el planeamiento y la mejora que supone de un área hasta ahora de difícil acceso para uso público debido a la barrera del polígono industrial, estimando conveniente la instalación de un uso deportivo con participación municipal. Usos .- Admitir la compatibilidad de usos dotacional y terciario comercial minorista en determinados enclaves que requieren ambos tipos de oferta (ZO. 5/1 y ZO.5/2). .- Flexibilización de la calificación de dotaciones públicas, manteniendo un uso específico únicamente cuando es reconocido como necesario. .- Admitir como uso dotacional la vivienda gestionada íntegramente en régimen de alquiler vinculada registralmente a ese uso al menos por diez años. Con ello se atiende una necesidad cercana a la categoría de dotación social, y se busca flexibilizar un mercado hasta ahora muy rígido. .- Admisión del uso de vivienda en situación bajo cubierta y su solución urbanística en determinadas edificaciones, de acuerdo con las siguientes consideraciones: • La ocupación del espacio bajo cubierta es hoy una realidad en la mayor parte de la nueva

edificación, hecho que responde en parte a la mejor técnica de aislamiento de este espacio, en parte a una demanda específica de usuarios que prefieren disponer de la última planta, y en parte a la necesidad de un mejor aprovechamiento de los recursos disponibles.

• La dificultad surge ante la oportunidad de aceptar ese mismo uso en edificaciones

construidas bajo normativa que no admitía esa situación, y en las que la edificabilidad de la


parcela ha sido ya consumida. Un problema adicional es la posible ocupación por un propietario de espacios de dominio o de acceso común por la comunidad de propietarios, y el tratamiento administrativo de los casos existentes reconocidos como vulneración del ordenamiento vigente.

• Es criterio del Plan General admitir en general el uso del espacio bajo cubierta, supuestas cumplidas las condiciones técnicas de habitabilidad que exige el uso en cuestión. De hecho, y para limitar la posibilidad de nuevas irregularidades, el nuevo Plan General computa la edificabilidad de estos espacios, estén o no ocupados o previstos para ocupar; y asigna una edificabilidad adicional a la original, con objeto de viabilizar su legalización.

• La autorización de legalizar una situación actual de ocupación bajo cubierta se otorga por el Plan General salvo el derecho de propiedad y sin perjuicio de terceros. Con ello, el Plan dispone los medios para que la propiedad pueda realizar las obras necesarias para adaptar (en términos de seguridad, de infraestructuras, accesos, etc.) el espacio al uso autorizable, y disponer de la edificabilidad extra existente en términos de volumen edificado. Sin embargo, el Plan no faculta a la propiedad ocupante de un espacio a alterar unilateralmente su situación jurídica respecto a otros propietarios del edificio o la parcela, sino que faculta a todas las partes a negociar, dentro de la esfera del derecho civil, las condiciones en que esa autorización pueda darse.

• Respecto a las sanciones administrativas incoadas o resueltas sobre situaciones de ilegalidad

urbanística, el Plan General no se pronuncia por ser materia de procedimiento administrativo ajena a la planificación urbanística.

• Una situación similar en términos jurídicos, pero de tratamiento técnico diferente, surge en

el caso de espacios calificados como “planta sótano” en la ordenación original, pero que abren a espacios públicos con nivel de rasante, y que se desea ver transformados en locales de comercio o servicios, u otros usos admisibles en esa situación.

• Estos casos presentan una casuística variada, pues adicionalmente a los factores señalados

para el caso del espacio bajo cubierta, dependen de la situación de acceso interior y exterior, de su vinculación al estándar de plazas de garaje necesarias en el edificio, y de la propia funcionalidad de ese uso en el edificio, la manzana o la zona. Por ello, y dentro del criterio del Plan General de admitir aquellas situaciones que hoy serían aceptables en la nueva edificación, la solución específica debe determinarse, dentro de las condiciones generales del Plan, para cada tipo concreto de situación.


5.2.3. ÁREAS HOMOGÉNEAS La definición de las Áreas Homogéneas (AH en adelante), así como la relación de determinaciones que han de incluirse en éstas viene recogido en el Art. 37 de la Ley 9/2001, del Suelo de la Comunidad de Madrid. La delimitación de estas AH responde a criterios de homogeneidad tipológica y funcional. Cada Área Homogénea se divide en zonas de ordenación pormenorizada. El cálculo de los coeficientes de edificabilidad en cada AH viene condicionado por la identificación de zonas de ordenación urbanística pormenorizada, que coinciden con los perímetros de las alineaciones oficiales de cada zona de ordenanza, así como de los ámbitos de actuación que engloban los suelo no consolidados, lo que permite definir una relación de usos, en donde el mayoritario es el uso global, respecto al cual se ponderaran los demás usos. Los coeficientes de ponderación utilizados para la homogeneización del resto de usos al uso global del AH describen el comportamiento de los valores de repercusión del suelo según usos. Por tanto el valor del coeficiente de edificabilidad de cada AH se obtiene para el uso global del área, expresado en m2

construidos / m2suelo del uso global del Área, teniendo en cuenta que la

superficie total del AH incorpora tanto zonas verdes como dotaciones y equipamientos ya existentes. Estos coeficientes transforman la edificabilidad total del AH por zonas, en la edificabilidad de Ordenanza de tal modo que la edificabilidad de aplicación sobre cada zona (límite de alineación oficial, ZO o UE) coincida con la de la Ordenanza asignada. El Apartado 5.3.2. siguiente expresa los coeficientes de homogeneización por usos urbanísticos. Este proceso se universaliza para todos los suelos urbanos; tanto consolidados como no consolidados, con la diferencia de que la edificabilidad reconocida sobre los suelos no consolidados va a ser la edificabilidad bruta asignada a dicho ámbito, sin descontar cesiones de suelo. En las AH compuestas enteramente por suelo consolidado, la edificabilidad real y la del Área Homogénea coinciden en todos los casos, pues en general todas estas áreas han materializado el 100% de su edificabilidad. Siendo Tres Cantos, en su mayor parte, el resultado del reparto de un Plan Parcial, podría pensarse en englobar todas las zonas y ámbitos en un único área homogénea, donde las edificabilidades existentes expresarían la equidistribución realizada en la aprobación del Plan Parcial original o sus modificaciones puntuales. Sin embargo, para simplificar el cálculo de edificabilidades y las relaciones de ponderación, se ha dividido el suelo urbano en 22 áreas homogéneas atendiendo a su homogeneidad tipológica y funcional, constituyendo en muchos casos barrios reconocidos de Tres Cantos, o zonas con coherencia diferenciadora del resto del suelo urbano. Algunas de ellas engloban otros ámbitos de actuación, tanto de “Zonas de Ordenación”, ZO-nº, en suelo urbano consolidado, como “Unidades de Ejecución”, UE-nº, en suelo urbano no consolidado.


Pueden diferenciarse cuatro conjuntos de áreas homogéneas, coincidiendo básicamente con los barrios y sectores que se señalan:

• Áreas Homogéneas residenciales • Áreas Homogéneas de usos productivos • Áreas Homogéneas de Suelo Libre de Uso Público • Áreas Homogéneas de Redes de Infraestructuras

En general todas estas áreas han materializado el 100% de su edificabilidad. La excepción son las zonas que han sufrido recientemente modificaciones de planeamiento incrementando la edificabilidad residencial, y aquellas en las que la Revisión del Plan General modifica los usos originales.

A continuación se hace una descripción pormenorizada de cada una de las Áreas Homogéneas contempladas en cada uno de los grupos.


ÁREA HOMOGÉNEA 1.1 Tipología Residencial

Descripción

Sector Escultores, Foresta, Pueblos, Pintores, Descubridores, Literatos, Músicos, Oficios y la zona residencial de la antigua UA-5. Se añaden los bloques al final de la Avenida de Colmenar Viejo.

Origen

El área 1.1 como ámbito-barrio surge de la planificación de la ACTUR original.

Características

Incluyen sólo suelos urbanos consolidados.

Justificación

Los criterios de delimitación de esta área responden a las directrices de la Ley, en todos los casos existen vínculos tipológicos y/o funcionales entre las zonas identificadas dentro del área.

Uso Global Residencial Multifamiliar (COL)

Coef. Edif. del ÁH

(m2c/m2

s) 0,7732



Descripción

Residencial Centro, de bloques en altura.

Origen

El Área 1.2 surge conceptualmente de la nueva ordenación del suelo del Plan Parcial derivada de la Modificación del Plan Parcial de Tres Cantos de 1986.

Características

Incluyen sólo suelos urbanos consolidados

Justificación



Coef. Edif. del ÁH

(m2c/m2

s) 1,2196



Descripción

Entorno de Avenida de Viñuelas, con los sectores Embarcaciones e Islas.

Origen

El área 1.3, como ámbito-barrio surge de la planificación de la ACTUR original.

Características

Incluye sólo suelos urbanos consolidados.

Justificación



Coef. Edif. del ÁH

(m2c/m2

s) 1,2664



Descripción

Área final norte de Avenida de Colmenar Viejo, que está prevista se transforme a uso residencial de bloques en altura.

Origen

Pieza de suelo industrial que se pretende transformar en base a las nuevas necesidades detectadas en el suelo consolidado.

Características

Incluye sólo suelos urbanos no consolidados, es decir, está conformada por un único ámbito de actuación.

Justificación

El Área Homogénea 1.5 está actualmente constituida por parcelas vacantes de uso, y parcelas de uso industrial. El modelo de estructura urbana del Plan General plantea transformar esa situación al uso residencial para constituir una conexión funcional entre las zonas residenciales de la ciudad actual y las de la nueva ciudad en suelo urbanizable.


Coef. Edif. del ÁH

(m2c/m2

s) 1,5621



Descripción

2.1 y 2.2 son sectores de residencia unifamiliar adosada: Residencial Centro, de adosados, y Residencial Sur 9; y Residencial Sur-1, América, Planetas, Océanos y Mares (adosados).

Origen

El Área 2.1 procede de la Modificación del Plan Parcial de Tres Cantos de 1986.

Características


Justificación


Uso Global Residencial Unifamiliar (UNI)

Coef. Edif. del ÁH

(m2c/m2

s)

0,8176



Descripción

2.1. y 2.2. son sectores de residencia unifamiliar adosada: Residencial Centro, de adosados, y Residencial Sur 9; y Residencial Sur-1, América, Planetas, Océanos y Mares (adosados).

Origen


Características

El área 2.2 es un área mixta que incorpora tanto suelo urbano consolidado (zonas de ordenación urbanística pormenorizada), como no consolidado (ámbitos de actuación.

Justificación

En el caso de la 2.2, como área mixta que agrupa suelos consolidados (zonas urbanísticas de ordenación pormenorizada) y no consolidadas (ámbitos de actuación), se aplica una ordenanza que desarrolla un tipo de pieza urbana que es perfectamente integrable, tipológicamente hablando, en el AH 2.2. Se podría pensar que la UE3 podría integrarse en el AH 3.2 dada su proximidad, al poder establecerse vínculos funcionales entre la UE 3 y la AH 3.2; sin embargo la UE 3 presenta una tipología diferente lo que la excluye de esta última.


Coef. Edif. del ÁH

(m2c/m2

s) 0,9198



Descripción

Unifamiliar adosados en Soto de Viñuelas, incluyendo el área en torno a la hípica.

Origen

Las Áreas 3.1, y 2.3, provienen del planeamiento de Colmenar Viejo, de la época en la que el Plan Parcial de Tres Cantos estaba integrado en el término municipal de Colmenar, si bien existen diferencias en la materialización de ambas áreas, la 3.1 corresponde al diseño original de la 1ª Fase del Plan Parcial del Soto de Viñuelas, mientras que el ámbito que contiene al área 2.3 supone modificaciones del diseño original aplicando diseños más densificados.

Características

El área 2.3 es un área mixta que incorpora tanto suelo urbano consolidado (zonas de ordenación urbanística pormenorizada) como no consolidado

Justificación

En el caso de la 2.3 (que agrega discontinuamente piezas residenciales unifamiliares de alta densidad, tanto en la zona consolida, como en la Unidad de Ejecución nº4), como área mixta sobre zonas no consolidadas, el ámbito que se va a desarrollar sobre suelo urbano no consolidado, la UE 4, va a materializar un nuevo pedazo de ciudad vinculado tipológicamente a las demás piezas de su área.


Coef. Edif. del ÁH

(m2c/m2

s) 0,7677



Descripción

Pieza de Vivienda Unifamiliar situada entre Soto de Viñuelas y el suelo deportivo del Este de Tres Cantos.

Origen

Surge en la revisión del Plan General rectificando la ordenación del Plan Parcial de Tres Cantos en el entorno de Soto de Viñuelas.

Características

Incluye sólo suelos urbanos no consolidados, conformando un único ámbito de actuación.

Justificación

Es un Área Homogénea que incluye sólo suelos no consolidados dado que se quiere adaptar en el Plan General sus usos actuales (educativo privado vacante, hípica constreñida por edificación residencial de Soto de Viñuelas,) a los colindantes de residencia unifamiliar. Los tres ámbitos de actuación incluidos en esta área Homogénea conforman una pieza funcionalmente independiente del resto de Soto de Viñuelas, lo que justifica su delimitación. Se halla ubicada entre una serie de elementos estructurantes como son el Arroyo del Tagarral, el Arroyo del Bodonal y el campo deportivo del Este de Tres Cantos.


Coef. Edif. del ÁH

(m2c/m2

s) 0,5



Descripción

Unifamiliar exento de Soto de Viñuelas.

Origen

El Área 3.1 corresponde al diseño original de la 1ª Fase del Plan Parcial del Soto de Viñuelas incorporado originalmente dentro del planeamiento de Colmenar Viejo.

Características


Justificación



Coef. Edif. del ÁH

(m2c/m2

s)

0,2675



Descripción

Residencial aislado de calle del Mirlo al sur

Origen

El Área 3.2 surge conceptualmente de la nueva ordenación del suelo del Plan Parcial derivada de la Modificación del Plan Parcial de Tres Cantos de 1986. La diferencia entre ambas AH 3.1 y 3.2, estriba en la imposibilidad de establecer vínculos funcionales dada la distancias entre ambas, así como los distintos orígenes de ambas: la 3.1 surge del planeamiento de Colmenar, frente a ésta que surge de la Modificación de la ACTUR.

Características


Justificación



Coef. Edif. del ÁH

(m2c/m2

s) 0,4047


ÁREA HOMOGÉNEA 4.1 Tipología Actividad Productiva

Descripción Polígono Industrial

Origen

El área 4.1,como ámbito-barrio surge de la planificación de la ACTUR original

Características

Incluye sólo suelos urbanos consolidados, aunque algunos están supeditados a transformación dentro del uso productivo.

Justificación

Los criterios de delimitación de este área responden a las directrices de la Ley, en todos los casos existen vínculos tipológicos y/o funcionales entre las zonas identificadas dentro del área.

Uso Global Industrial (IND)

Coef. Edif. del ÁH

(m2c/m2

s) 0,9104



Descripción UA-3, entre la autovía y la estación actual.

Origen


Características


Justificación

Los criterios de delimitación de esta área responden a las directrices de la Ley, en todos los casos existen vínculos tipológicos y/o funcionales entre las zonas identificadas dentro del área. Agrupa suelos vinculados al Terciario de Oficinas en la proximidad de la Estación de Cercanías.

Uso Global Terciario (TER)

Coef. Edif. del ÁH

(m2c/m2

s) 0,7239



Descripción Parque Tecnológico de Madrid, PTM.

Origen

Procede de la Modificación del Plan Parcial de Tres Cantos de 1986. Este polígono parte desde la iniciativa de la Comunidad de Madrid como el primer parque tecnológico de la Comunidad.

Características


Justificación

Los criterios de delimitación de esta área responden a las directrices de la Ley, en todos los casos existen vínculos tipológicos y/o funcionales entre las zonas identificadas dentro del área. En este caso al igual que en el Área 4.2 se va a definir como uso principal el de oficinas.

Uso Global Terciario (TER)

Coef. Edif. del ÁH

(m2c/m2

s) 0,8515



Aprobación Definitiva de este ámbito, aplazada según acuerdo de Comisión de Urbanismo de la Comunidad de Madrid, de 7 de mayo de 2003. Regirán las condiciones del Plan General de 5 de marzo de 1987, y las disposiciones sectoriales o supramunicipales que le sean de aplicación.



Descripción Industria nido, en Herrerías.

Origen

Se plantea como una modificación al diseño original del ACTUR dentro del polígono industrial primigenio.

Características

Diversifica la actividad industrial en el polígono disponiendo suelo para actividades productivas de pequeño tamaño que necesitan de condiciones especiales para poder gestarse. Agrupa suelos consolidados.

Justificación

Los criterios de delimitación de esta área responden a las directrices de la Ley.

Uso Global Industrial (IND)

Coef. Edif. del ÁH

(m2c/m2

s) 0,8679


ÁREA HOMOGÉNEA

6.1-6.3-6.4-6.5-6.6

Tipología Suelo Libre de Uso Público y Dotación Deportiva

Descripción Son en general zonas verdes sobre suelo público con diferentes matices en cuanto a su disponibilidad y accesibilidad efectiva para su utilización como zonas verdes. Incluye una zona de suelo público y uso deportivo.

Origen

Las zonas verdes 6.1 y 6.3 (el Parque Central y el Parque Sur) provienen del diseño original de la ACTUR, aunque en el caso de la 6.1 sufrió una importante reducción de su superficie tras la Modificación de 1986, suelo que se asignó al uso residencial unifamiliar. El Área 6.2 (Dotacional Deportivo del Este) surge como transformación al uso dotacional deportivo por la Revisión del Plan General, de una zona verde que admitía el uso deportivo. Las áreas 6.5 y 6.6 (zonas Ubicadas al Oeste de la autovía) surgen como espacios residuales nunca desarrollados del diseño de la ACTUR (el llamado “tercer canto”), manteniéndose como suelos no afectados por la urbanización y como espacios libres al servicio de la población de Tres Cantos, aún cuando el acceso a estos espacios es limitado dado que se localizan al Oeste de la Autovía. El AH 6.4. incorpora el Plan Especial de la Vía Pecuaria que regulariza este suelo en base a su virtual uso como vía haciéndola compatible con la clase de suelo en la que se ubica.

Características

Conforma la reserva ambiental del suelo urbano existente. Todos los suelos incluidos son suelos urbanos consolidados.

Justificación

Los criterios de delimitación de esta área responden a las directrices de la Ley; en todos los casos existen vínculos tipológicos y/o funcionales entre las zonas identificadas dentro de cada área.

Uso Global

6.1.- Libre de Uso Público (LUP). 6.2.- Dotacional Deportivo Público (DC.d). 6.3.- Libre de Uso Público (LUP). 6.4.- Plan Especial- Vía Pecuaria.(VP) 6.5.- Libre de Uso Público (LUP). 6.6.- Libre de Uso Público (LUP).

Coef. Edif. del ÁH

(m2c/m2

s)

6.1� 0 6.2�0 6.3� 0 6.4� 0 6.5� 0 6.6� 0


ÁREA HOMOGÉNEA 5.1 Tipología Redes de Infraestructuras. Equipamientos

Descripción Complejo escolar King´s College.

Origen

Sobre Modificación Puntual posterior a 1986.

Características

Suelo Urbano Consolidado. Incorpora una única parcela que contempla un uso dotacional educativo privado.

Justificación

Los criterios de delimitación de esta área responden a las directrices de la Ley, en todos los casos existen vínculos tipológicos y/o funcionales entre las zonas identificadas dentro del área. Pese a la denominación del área homogénea, incluye una parcela de propiedad municipal no necesariamente vinculada a la actividad del resto del área.

Uso Global Dotacional Colectivo (DC.e)

Coef. Edif. del ÁH

(m2c/m2

s)

0,3* *Sin perjuicio de aplicar la edificabilidad de su Ordenanza para hallar la edificabilidad real de las parcelas.


ÁREA HOMOGÉNEA 5.2 Tipología Redes de Infraestructuras. Equipamientos

Descripción Complejo escolar Pinosierra.

Origen

Sobre Modificación Puntual posterior a 1986.

Características


Justificación

Es una parcela destinada íntegramente al uso dotacional educativo.

Uso Global Dotacional Colectivo (DC.e)

Coef. Edif. del ÁH

(m2c/m2

s) 0,6


ÁREA HOMOGÉNEA 5.3

Tipología Redes de Infraestructuras. Equipamientos

Descripción Complejo escolar de La Paloma.

Origen

Contiene un colegio sobre un terreno lindando con la Autovía y preexistente a la propia ACTUR.

Características


Justificación

Se trata de un terreno de importante valor medio ambiental, con edificación y uso educativo público de su propietario actual, el Ayuntamiento de Madrid.

Uso Global Dotacional Educativo Privado (DC.e)

Coef. Edif. del ÁH

(m2c/m2

s) 0,025


ÁREA HOMOGÉNEA 7.1 Tipología Redes de Infraestructuras

Descripción

Depuradoras, tratamiento de agua, estación de gasolina. Subestación de Transformación 7.1.1 y Depuradora 7.1.2 Depuradora de Soto 7.1.3 y Estación de Tratamiento 7.1.4 Estación de Combustible 7.1.5

Origen

Proceden de Modificaciones Puntuales posteriores al Plan Parcial de 1986.

Características

Dotaciones necesarias para el normal desenvolvimiento de la actividad ciudadana

Justificación

Los criterios de delimitación de esta área responden a las directrices de la Ley.

Uso Global Servicio Público (SP)

Coef. Edif. del ÁH

(m2c/m2

s) 0


Se incluye a continuación la tabla con los usos globales del área homogénea así como sus coeficientes de edificabilidad del Área Homogénea. Todo el cálculo de coeficientes por cada una de las Área Homogéneas, así como de eficabilidades deshomogeneizadas en base a los coeficientes calculados al efecto, y la división en zonas urbanísticas de ordenación pormenorizada, se hallan en el Anexo 1 a la Memoria, de Cálculo de Áreas Homogéneas. (*)Coef deshomogeinizador de usos, localización y superficies cedidas CUADRO RESUMEN ÁREAS HOMOGÉNEAS (*)Edif Ponderada

nº identificación de AH Uso Global Superficie AH Edif Real (+DC)

(*)Coeficiente de Edificabilidad del Área Homogénea

(m2s neto) (m2c total / m2s neto) (m2c uso global AH / m2s neto)

1.1 COL 980467 1,036 0,7732 1.2 COL 236150 1,374 1,2196 1.3 COL 263446 1,477 1,2664 1.5 COL 46780 1,865 1,5621 2.1 UNI 303433 1,066 0,8176 2.2 UNI 407791 1,072 0,9198 2.3 UNI 95912 0,831 0,7677 2.4 UNI 38656 0,500 0,5000 3.1 UNI 471293 0,267 0,2675

RE

SID

EN

CIA

L

3.2 UNI 102795 0,546 0,4047 4.1 IND 1174989 0,889 0,9104 4.2 TER 214035 0,841 0,7239 4.3 TER 263117 0,851 0,8515

PR

OD

UC

TIV

O

4.5 IND 19294 0,868 0,8679 5.1 DC 57552 0,300 0,3000 5.2 DC 27988 0,600 0,6000

Equipamiento 5.3 LUP(DC) 58676 0,025 0,025 6.1 LUP 713978 0,101 0,0000 6.2 DC 555894 0,027 0,0000 6.3 LUP 272322 0,015 0,0000 6.4 VP 50214 0,000 0,0000 6.5 LUP 2057603 0,000 0,0000

LUP

6.6 LUP 2.014.053 0,024 0,0000 INFRAESTR. 7.1 SP 183.790 0,814 0,0000 **Según Ordenanza de Dotación Comunitaria


5.3. SUELO URBANIZABLE La ciudad actual se encuentra con los siguientes condicionantes: • El Parque Regional de la Cuenca Alta del Manzanares limita cualquier crecimiento por el

sur y el este. • La zona oeste está limitada por las barreras de infraestructuras: autovía y ferrocarril. • El Proyecto de Tren de Alta Velocidad, TAV, aún cuando se considera que no genera

ningún beneficio al municipio, ha de ser incorporado en el diseño de la ordenación para no entorpecer en el futuro el crecimiento de Tres Cantos. Por tanto, se reserva el corredor a través del cual discurrirá según la previsión del Ministerio de Fomento el trazado del TAV; y se prevén los pasos a desnivel necesarios para paliar su efecto barrera.

• La nueva ciudad debe mantener los estándares actuales de dotaciones y parques • Se precisa una masa de urbanización suficiente para dar vida a la nueva ciudad y garantizar

la financiación de las nuevas dotaciones y parques • Debe respetarse sin urbanización el curso medio del arroyo de Bodonal, por varias razones:

.- La conjunción de varias cuencas que, en época de lluvias, aportan aguas de escorrentía al arroyo del Bodonal, precisamente el arroyo que forma el parque lineal más importante limítrofe entre la ciudad actual y un área lógica para la expansión de Tres Cantos. Una de esas cuencas da lugar al arroyo que da nombre a la zona; otra es el propio arroyo de Valdecarrizo. .- La ubicación en este ámbito de una zona protegida por la Ley 16/1995, de 4 de mayo, Forestal y de Protección de la Naturaleza, de la Comunidad de Madrid. .- La identificación de este área en el Plan Estratégico de Medio Ambiente de la Comunidad de Madrid como área con el nivel de máxima protección. Estas circunstancias, que no se dan en ningún otro área de la zona norte de Tres Cantos, aconsejan su preservación del proceso urbanizador. El Plan General hace una delimitación equilibrada entre la conveniencia de preservar sus elementos más valiosos, y la conveniencia de obtener como suelo público este área para parque urbano, que sería el destino con mayores garantías para su preservación.

En consecuencia, para dar solución urbanística a los problemas actuales de necesidad de vivienda y de suelo para nuevas empresas, la alternativa más lógica actualmente es el crecimiento hacia el norte. La dimensión y estructura se establece atendiendo a la necesidad de conectar las futuras calles con las Avenidas de Industria, Artesanos y del Temple, y a la necesidad de incluir todas las zonas y usos que debe tener una ciudad (centro cívico, zonas verdes, áreas residenciales, áreas de trabajo, etc). La propuesta abarca 329 hectáreas ordenadas, de las cuales aproximadamente 77 se destinan a uso residencial, 72 has a actividades productivas, uso industrial y terciario, unas 11 a servicios y actividades comerciales, y 43 a equipamientos/dotaciones (sin descontar las superficies interiores dedicadas a redes locales y viario), tal y como se recoge agregadamente en la tabla 5.1. El resto de la ordenación estará constituido por zonas verdes, otras dotaciones, o el sistema viario


Tabla 5.1. SUP TOTALES x SUPERMANZANAS SUble (m2s supermanzana) (m2s) (Ha) RESIDENCIAL RESID COLECTIVO 500.843 50,08 RESID UNIFAMILIAR 266.024 26,60 TOTAL RESIDENCIAL 766.867 76,69 ACTIVIDADES PRODUCTIVAS TERCIARIO 361.169 36,12 INDUSTRIAL 365.776 36,58 COMERCIAL 111.455 11,15 TOTAL ACTIVIDADES PRODUCTIVAS 838.400 83,84 SUPERFICIE TOTAL (+DC) 2.054.072 205,4072 DC 448.805 44,88

Como se ha expuesto en el Capítulo 3, apartado 3.1, se prevé una capacidad máxima de 4.000 viviendas de ejecución local, más la posibilidad de 466 apartamentos adicionales sin incrementar la edificabilidad, y 325 viviendas de la red supramunicipal establecida por ley, totalizando 4.791 unidades habitacionales como máximo sobre suelo urbanizable sectorizado. La densidad máxima en las “supermanzanas” de uso residencial resulta aproximadamente de 52 viviendas por hectárea de suelo zonificado como residencial, sin descontar dotaciones, zonas verdes locales, viarios y otras cesiones de carácter local. El Plan Parcial desarrollará la ordenación pormenorizada del Sector localizando razonadamente las dotaciones locales. Éstas no tienen por qué corresponder o localizarse estrictamente en cada una de las supermanzanas, sino que podrán distribuirse de forma agregada en algunas de éstas. La disposición del área residencial en la zona centro – este del nuevo suelo urbanizable viene motivada por varios factores: a) la conveniencia de vincular el suelo productivo (industrial y terciario) al corredor de la M-

607, ferrocarril y TAV, formando así una barrera acústica y beneficiando esos usos de su mayor visibilidad desde la autovía. Con la consideración a largo plazo sobre el crecimiento de Tres Cantos, la zona lógica para la expansión del suelo productivo es sobre el corredor de


la autovía. b) La conveniencia de evitar el cruce de tráficos de vehículos pesados y de vehículos de uso

residencial, que se daría si se ubicase la zona de suelo productivo al noreste. c) La consideración sobre el crecimiento de Tres Cantos a largo plazo (25 a 50 años), y por

tanto la necesidad de orientar su desarrollo residencial hacia el norte y nordeste. d) La lógica de la continuidad del crecimiento residencial sobre la proyección de la actual

Avenida de Colmenar Viejo, para lo cual precisamente la actual ordenación prevé una ordenanza de transformación del tramo de polígono industrial que actualmente dificultaría esa continuidad residencial.

La necesidad de garantizar la construcción prioritaria de vivienda de protección, normalmente (y debido al escaso margen de beneficio que ofrece actualmente ese régimen) relegada por la iniciativa privada a la fase más posterior de la promoción inmobiliaria, aconseja acometer la urbanización de forma pública, y por tanto por expropiación. Dado que por eficacia de la gestión se prevé acometer al mismo tiempo la promoción de suelo productivo (terciario e industrial, vinculado a la obtención de suelo para la estación de cercanías) y de suelo residencial, la expropiación comprende también el suelo productivo. Ello facilitará, por otra parte, distribuir los productos inmobiliarios de compensación a la propiedad que decidiese convenir la promoción con el Ayuntamiento. La forma de gestión propuesta, por tanto, es de impulso público mediante expropiación, que se busca sea convenida con aquellos propietarios que opten por seguir el ritmo del Ayuntamiento. En estos casos, la Administración pública se encargaría de gestionar la urbanización y devolución de suelo ya en forma de solares a los propietarios originales, una vez deducidos los costes de gestión y urbanización. En aquellos casos en que no hubiera acuerdo, el sistema aplicado será la expropiación del suelo necesario para la actuación. Este sistema de actuación para todo el ámbito de suelo urbanizable lleva a delimitar un único sector; y en ese caso, un único Área de Reparto coincidente con el Sector. A continuación se hace una somera descripción cuantitativa utilizando datos agregados de carácter genérico del Sector.


5.3.1. CUMPLIMIENTO DE LOS ESTÁNDARES LEGALES PARA REDES PÚBLICAS GENERALES Y SUPRAMUNICIPALES El resultado de aplicar los estándares mínimos marcados por LSCM para Redes Generales y Supramunicipales depende de la edificabilidad total definida desde el Plan sobre los nuevos desarrollos. Agregando todas las cesiones establecidas por LSCM en concepto de Redes Generales y Supramunicipales, se obtiene como valor de referencia un total de 90 m2s bruto por cada 100 m2c de cualquier uso lucrativo. La edificabilidad lucrativa total (descontado las edificabilidades vinculadas a usos dotacionales no lucrativos) dentro del Área de Reparto, agregando todos los usos, es de 1.211.934 m2c . La comprobación de estos estándares obligatorios en relación con las superficies reservadas desde el Plan General de Tres Cantos, permite afirmar que se cumplen las determinaciones contempladas en el Art 36. de la Ley 9/2001 del Suelo de la Comunidad de Madrid, tal y como se refleja en la Tabla siguiente. Tabla 5.2. Comparación cesiones de Redes Generales y Redes Supramunicipales reservadas en el PG de Tres Cantos, con los valores mínimos que determina la Ley 9/2001 del Suelo de la Comunidad de Madrid. LEY SUELO 9/2001 CAM PG TRES CANTOS

(m2s) (m2s)

TOTAL RED GENERAL DE ZV

242.387 250.000

TOTAL RED GENERAL DE EQUIP. Y SERVICIOS

363.581 385.492

TOTAL RED GENERAL DE INFRAESTRUCTURAS

242.387 376.603

TOTAL RED SUPRAMUNICIPAL DE EQUIP Y SERV.

161.591 173.756

TOTAL RED SUPRAMUNICIPALES DE VIS-CAM

80.796 81.019

TOTAL REDES PLAN GENERAL

1.090.742 1.266.870


Tabla 5.3. Redes Generales y Supramunicipales en Suelo Urbanizable Sectorizado

NOMBRE

SUP RG Infraestructuras (Viaria+Otras) SUP RG ZV

SUP RG EQUIP (DC) SUP RS

SUP TOTAL RG+RS

(m2s) (m2s) (m2s) (m2s) (m2s)

SECTOR 1 Tres Cantos Norte 376.603 250.000 385.492 254.775 1.266.870

AREA DE REPARTO 376.603 250.000 385.492 254.775 1.266.870

5.3.2. JUSTIFICACIÓN DEL CÁLCULO DE COEFICIENTES DE HOMOGEINIZACIÓN. Los coeficientes de ponderación implicados directamente en el cálculo de aprovechamientos en el Suelo Urbanizable Sectorizado, así como en el cálculo de edificabilidades ponderadas dentro de cada una de las Áreas Homogéneas en suelo urbano, responden al comportamiento del mercado inmobiliario en la zona de la zona norte del ámbito metropolitanos de Madrid. En este caso el estudio de valores de partida se ha calculado en base a los valores de repercusión sobre suelo neto de cada uno de los conceptos inmobiliarios tanto pormenorizados como agregados descritos en este documento. La repercusión se estima en � / m2s neto. En la tabla que se acompaña a continuación se han calculado la totalidad de estos valores, así como la totalidad de los coeficientes de ponderación, describiéndose la totalidad de posibles interrelaciones.


COEFICIENTES DE HOMOGENEIZACIÓN REFERIDOS A CADA UNO DE LOS USOS CONTEMPLADOS. (*El uso global del Área de Reparto es el uso Residencial Colectivo ).

Coeficientes de Ponderación Uso Uso homogeneizador COL Usos Valores de repercusión (�/m2s neto) Vivienda VL col 770 1,66 VL uni ext 855 1,84 VL uni int 855 1,84 VPT 210 0,45 VPO 100 0,22 Residencial Colectivo (VLcol, VPT, VPO) COL 465 1,00 Residencial Unifamiliar (VL uni ext, VL uni int) UNI 855 1,84 Industrial 370 0,80 Terciario 720 1,55 Comercial exento 400 0,86 Comercial planta baja 610 1,31


5.3.3. CALCULOS DE EDIFICABILIDAD Y APROVECHAMIENTOS. La edificabilidad se ha asignado en base a la zonificación diseñada sobre el suelo urbanizable sectorizado. Esta zonificación ha concretado y localizado una serie de usos de carácter agregado dentro de una serie de grandes supermanzanas. En el caso de los usos productivos, se ha definido una edificabilidad concreta que se justifica desde la experiencia adquirida en el suelo consolidado de Tres Cantos en base a las necesidades paramétricas que cada tipo de actividad necesitaba y que la ciudad podía asumir. Sobre los usos residenciales la edificabilidad se ha fijado en base a un techo máximo de viviendas que han dado lugar a una superficie máxima edificable según unos estándares según la tipología y el régimen de los usos residenciales pormenorizados. El cálculo de los aprovechamientos parte de las edificabilidades definidas desde cada zona, ponderados según los coeficientes de homogeneización definidos respecto al uso global del Área de Reparto, que en este caso es el Uso Residencial Colectivo agregado. La agregación de las edificabilidades multiplicadas por sus respectivos coeficientes da como resultado el Aprovechamiento Total Homogeneizado al uso global del Área de Reparto, 1.439.603 m2c de uso global COL. El valor del aprovechamiento urbanístico de reparto, 0,4372 m2c del uso global COL/ m2s, se calcula dividiendo el aprovechamiento total por la superficie total incorporada al Área de Reparto,3.292.813 m2s bruto, que incluye la superficie total del Sector así como las redes generales y supramunicipales adscritas e inscritas. El desarrollo previsto contempla un único sector.


5.3.4. EDIFICACIÓN BIOCLIMÁTICA O ENERGÉTICAMENTE EFICIENTE

1. Justificación La edificación tiene un impacto importante en el medio ambiente: consumo de electricidad, efecto invernadero por emisión de gases a la atmósfera, generación de residuos sólidos, consumo de agua, etc. Se denomina “Diseño Bioclimático” al diseño y buenas prácticas de construcción que reducen de forma significativa o eliminan los impactos negativos de la edificación en el entorno y en sus ocupantes, en relación con cinco amplios conceptos:

• Urbanización sostenible • Ahorro de agua, y uso eficiente de agua • Uso eficiente de la energía, y energía renovable • Conservación de materias primas y de recursos • Calidad del medioambiente interior

Los beneficios del diseño bioclimático repercuten positivamente en la sociedad local y general, y representan un ahorro para el usuario a corto, medio o largo plazo según el caso. Es importante estimular el diseño eficiente en términos energéticos y de uso de recursos; o al menos (caso de esta normativa), establecer determinaciones de ordenación que permitan, en el planeamiento urbanístico, cumplir el objetivo de edificación “eficiente en términos energéticos” admitiendo cierta flexibilidad de ordenación sin descomponer los elementos principales de la ordenanza correspondiente.

Para ello se ha de tomar como referencia las experiencias existentes, desarrollando una Ordenanza que defina según usos lo que se entiende por contenedor y urbanización bioclimáticos, pormenorizado los elementos que funcionalmente les habilitan como tal y que van a viabilizar nuevas condiciones de medición de la edificabilidad o nuevas condiciones de ordenación. Por tanto la evaluación de qué edificios cumplen el estándar de “diseño bioclimático” es aún un aspecto por definir, tanto en cuanto a contenido, como en cuanto al auditor que pudiera certificarlo. Por ello, el Plan General introduce el concepto para la nueva edificación, pero deja en suspenso su aplicación hasta tanto no exista una Ordenanza Municipal de Diseño Bioclimático de la Urbanización y la Edificación, y su desarrollo normativo en el planeamiento parcial. 2. Objetivos En general, el criterio de edificación Bioclimática desarrolla el objetivo del Plan General de “ampliar la calidad medio ambiental de Tres Cantos”, de acuerdo con los siguientes objetivos:

• Reducir el coste social de la edificación • Conservar los recursos naturales; tender a un desarrollo sostenible • Estimular las buenas prácticas del diseño bioclimático


• Experimentar una posibilidad legal en el planeamiento sin penalizar al constructor, y ponderando el mayor coste del uso y tipología

3. Categoría de uso bioclimático, superpuesta a la del uso del suelo La calificación, por certificación de auditoría cualificada (por establecer aún), de “diseño bioclimático” en una edificación de nueva planta, conlleva la posibilidad de descontar del cómputo de edificabilidad aquellos elementos que se considerasen necesarios de esa función y diferenciales de otro tipo de edificación no “bioclimática”, así como la posibilidad de variar las condiciones volumétricas y de posición en la parcela; todo ello de acuerdo con los términos de la Ordenanza Bioclimática que fuese aprobada como ordenanza municipal. 4. Condiciones de aplicación Estas condiciones únicamente se podrán utilizar una vez esté en vigor la Ordenanza Municipal de Diseño Bioclimático, que defina los estándares, condiciones mínimas para permitir la aplicación de las condiciones, y órgano competente para la certificación.


5.3.5. VIVIENDA DE PROTECCIÓN PÚBLICA Tal y como se recoge en Ley del Suelo de la CAM 9/2001 en su Art. 38, en Tres Cantos se ha optado por destinar el cupo del 10% de reserva discrecional del Ayuntamiento a la bolsa de viviendas colectivas libres de cara a viabilizar la operación, reservándose el 45% del número máximo de viviendas o apartamentos posibles en la superficie de suelo urbanizable destinada al uso residencial del Área de Reparto. Por tanto de las 4000 viviendas “equivalentes” previstas se destina a edificación de vivienda sujeta a algún régimen de protección pública un total de 1800 viviendas, de las cuales, y de nuevo según la Ley, como mínimo 1350 serán Viviendas de Protección oficial (el 33,75% del total) y 450 serán Viviendas de Precio Tasado (el 11,25% del total). En el caso de aplicarse las condiciones de flexibilización de la oferta de la vivienda colectiva libre en cuanto a la construcción de apartamentos al detraer un máximo de edificabilidad de dicha tipología (de cada 3 viviendas colectivas libres se puede obtener la edificabilidad para construir un apartamento tal y como se señala en el apartado 3.2.2 de este capítulo) habrán de aplicarse las determinaciones de la Ley del suelo de la CAM en su Art. 38, en cuanto a la reserva del 45% de la vivienda programada para destinarla a vivienda con algún tipo de protección. Esto supone que sobre ese máximo de 466 apartamentos construibles, el 45% como mínimo tendrían que ser de protección pública, es decir, 209 apartamentos serían de protección, de los cuales 157 serían de VPO y 52 de VPT.


5.4. SUELO NO URBANIZABLE DE PROTECCIÓN La calificación del Suelo No Urbanizable Protegido respeta las delimitaciones procedentes de la legislación sectorial relativa al Parque Regional de la Cuenca Alta del Manzanares y al Monte Preservado, las protecciones a cauces de agua, las vías pecuarias (sobre suelo rústico), la protección de los corredores de infraestructuras y sus servidumbres de uso y dominio público (delimitados según las legislaciones sectoriales correspondientes), y una zona de protección de la ZEPA del Soto de Viñuelas.


6. CUANTIFICACION DE LA ORDENACION


6.1. SUELO RESIDENCIAL El mantenimiento de las características básicas del Plan Parcial que da origen a Tres Cantos permite cuantificar con exactitud la capacidad de la ordenación en suelo urbano: actualmente el suelo urbano tiene capacidad para 13.749 viviendas, que incluye las de la reciente Modificación del Plan Parcial de Tres Cantos. En el nuevo suelo urbanizable y suelo urbano no consolidado residencial, la capacidad propuesta es de 5.039 viviendas, más un máximo de 466 apartamentos que se obtienen detrayendo edificabilidad de las viviendas colectivas libres del suelo urbanizable en la proporción siguiente: por cada 450 m2c se puede desarrollar como máximo 3 viviendas y 1 apartamento, todos estos en régimen libre. 6.2. SUELO PRODUCTIVO El suelo urbano calificado para usos productivos abarca 303 has, de las cuales aproximadamente 135, en la zona oeste de la autovía, tienen previsto un mayor desarrollo. El suelo urbanizable para usos productivos abarca aproximadamente 85 has de suelo para industria y servicios terciarios (con capacidad aproximadamente para 160 nuevas empresas). 6.3. DOTACIONES COMUNITARIAS Y SUELO LIBRE DE USO PÚBLICO En suelo urbano, el suelo para dotaciones comunitarias cumple sobradamente con las necesidades locales al proceder de una ordenación de Plan Parcial dimensionada generosamente. Sin embargo Tres Cantos presenta la carencia de un Cementerio dentro del término municipal, lo que obliga a los residentes a enterrar a sus difuntos en los municipios colindantes, principalmente en Colmenar Viejo. Esta carencia, una vez el Análisis Ambiental del término municipal ha permitido identificar las áreas más idóneas geológicamente para esa implantación (zonas de arenas arcósicas blancas de grano grueso, con cantos y a veces bloques), puede ser resuelta en dos zonas con capacidad adecuada de acceso y cercanas a la población: en el área oeste, de propiedad pública, pero sin aproximarse al arroyo de Tejada (que presenta otras características geológicas menos adecuadas), y el área norte, en la zona conocida como Los Quemados. La decisión, una vez prevista la localización y viabilidad, y no siendo su ejecución un tema de urgente solución, se deja pendiente en el Plan General, con una identificación orientativa de las áreas para ese uso (representadas en el plano de Serie 1). Las dotaciones en suelo urbanizable mantendrán aproximadamente los mismos estándares que los existentes, con la previsión de reservar un 38% del total del suelo urbanizable destinado a Redes Supramunicipales o Redes Generales. La ordenación existente y prevista en el Plan supera las reservas mínimas marcadas como obligatorias desde la ley 9/2001. En lo referente a la dotación de Red General de Zonas Verdes la correspondencia prevista al año 2.010 es de aproximadamente 19 m2/habitante (incluidos las RG ZV previstas sobre Suelo Urbanizable) para 57.100 habitantes, y sin incluir la zona urbana forestal del Parque Regional de la Cuenca Alta del Manzanares.


Por tanto, la presente revisión del Plan General de Tres Cantos mantiene el estándar de calificación urbanística correspondiente al conjunto de dotaciones y zonas verdes y espacios verdes previstos en el que sustituye. 6.4. RED DE ITINERARIOS DE BICICLETA Red de Itinerarios de Bicicletas 1. Descripción La red de itinerarios de bicicleta cumple la doble función de facilitar un medio de transporte urbano, y de dar oportunidades de ocio al usuario. Con el primer motivo, los itinerarios propuestos enlazan las dotaciones públicas de red general con mayor utilización de jóvenes: institutos de enseñanza, centros de deportes y culturales, etc. Adicionalmente, enlazan con las dos estaciones de ferrocarril, actual y propuesta. Además se diseña la red para recorrer los parques de gran extensión –Parque Central, Parque de los Alcornoques, Parque Norte proyectado en suelo urbanizable-, y para utilizar las vías pecuarias de las Tapias del Pardo y de acceso al oeste, hacia el arroyo de Tejada –actuación que exige previamente la autorización expresa del organismo responsable de la Comunidad de Madrid-. 2. Criterios de diseño La Red de Itinerarios y Carriles de Bicicleta recomendada debe diseñarse siguiendo las siguientes indicaciones: En general, el ancho del carril-bici será de entre 2,00 y 3,00 metros, señalizado en distinto color,

que debe ser uniforme para todo el recorrido del municipio. Son admisibles estrechamientos por razones de topografía o de recorridos urbanos. En cualquier caso, deben diferenciarse del paso peatonal, que no compartirán excepto en los cruces.

En el caso del paso del carril-bici por bulevares, se recomienda utilizar un borde del paseo

central, con bordillos rebajados para los cruces, y señalización adecuada de los mismos, en los que se prohibirá el aparcamiento de vehículos.

En los casos en que pueda preverse la invasión de aparcamiento de vehículos sobre un carril-

bici, se instalarán barreras para evitarlo. En ningún caso se admitirá la creación de un carril-bici en el arcén de una carretera.

El cruce de carreteras se realizará preferentemente a distinto nivel que el tráfico de vehículos, y

en cualquier caso por un solo lado de las glorietas o rotondas. Se primará la seguridad frente a la reducción de distancias, siendo necesario acometer un trayecto más largo si con ello se evita un punto peligroso de cruce de tráfico rodado.


En los puntos que constituyen diferentes “Nudos de Conexión”, se establecerán espacios

complementarios de descanso y estancia, con mobiliario adecuado e instalación de estructuras para estacionamiento y amarre de las bicicletas.

ESQUEMA DE LA RED DE RECORRIDO DE BICICLETAS

CARRIL BICI DE CONEXIÓN EN SUELO URBANO Y URBANIZABLE. ------CARRIL BICI -----o NODO CARRIL BICI.


7. MEMORIA DE INFRAESTRUCTURAS


7. ESTUDIO DE LAS INFRAESTRUCTURAS HIDRÁULICAS PARA EL PLAN GENERAL DE TRES CANTOS. 7.1. ESTUDIO HIDROLÓGICO DE LA ZONA. El término municipal de Tres Cantos tiene zonas pertenecientes a dos cuencas vertientes importantes, la del Manzanares y la del arroyo del Bodonal, afluente del Jarama. La divisoria de estas cuencas está situada, en gran parte, a lo largo de la M-607. En este estudio hidrológico, se han dividido estas cuencas en subcuencas, con el fin de estimar con mayor precisión los caudales circulantes. En el plano 1:25.000 del ámbito, se señalan las cuencas vertientes y los caudales en los puntos bajos de las mismas en función del período de retorno considerado. Para la determinación de los citados caudales, se ha utilizado el método de la Instrucción 5.2. IC “Drenaje Superficial”, y se han definido los valores para períodos de retorno de 5, 15 y 50 años. Con objeto de definir las zonas susceptibles de inundación, se han estudiado los caudales con avenidas de 500 años de periodo de retorno. Para ello, se han caracterizado varias secciones a lo largo de los arroyos de Moralejo, Tejada y Bodonal, y se ha determinado la ocupación del agua en el caso de lluvias con período de retorno de 500 años. Los datos de precipitación diaria máxima se han obtenido del Mapa Para el Cálculo de Máximas Precipitaciones diarias en la España Peninsular. A continuación se justifica el método de cálculo seguido para la obtención de los citados caudales en cada una de las subcuencas. 7.1.1. CUENCA DEL MANZANARES: SC1: Subcuenca del arroyo de Valdegoino. La superficie de esta subcuenca es aproximadamente de 375 ha. Vierte directamente al embalse de El Pardo. La longitud del cauce principal es de 3 Km. La pendiente media: J = (715 – 638)/3000 = 0.026 El tiempo de concentración viene dado por: Tc = 0,3 * ((3/0,0260,25)0,76) = 1,386 horas. La intensidad media It de precipitación a emplear en la estimación de caudales de referencia, viene dado por It/Id = (I1/Id)A , siendo A = (280,1 - t0,1 ) / 0,395. t es el tiempo de concentración. I1/Id = 10. Se ha tomado del mapa de isolíneas.


Para obtener Id, se ha consultado el MAPA PARA EL CÁLCULO DE MÁXIMAS PRECIPITACIONES DIARIAS EN LA ESPAÑA PENINSULAR. Id = Pd /24. Pd, para un período de retorno de 5 años, según el mencionado mapa, tiene un valor de 45 x 1,217 = 54,765 mm/día Id = 2,28 mm/h I5 = 2,28 (10)A = 2,28 (10)0,917 = 18,84 mm/h Pd, para un período de retorno de 15 años, tiene un valor de 45 x 1,536 = 69,12 mm/día Id = 2,88 mm/h I15 = 2,88 (10)A = 2,28 (10)0,917 = 23,80 mm/h Pd, para un período de retorno de 50 años, tiene un valor de 45 x 1,961 = 88,245 mm/día Id = 3,67 mm/h I50 = 3,67 (10)A = 3,67 (10)0,917 = 30,31mm/h Los caudales de proyecto para los distintos períodos de retorno son: Q = c x It x A / k, donde c = coeficiente medio de escorrentía de la cuenca o superficie drenada. It = Intensidad media de precipitación (mm/h), correspondiente al período de retorno considerado, y a un intervalo igual al tiempo de concentración K = Coeficiente que en este caso tomará el valor de 0,3, para tener en cuenta las puntas de precipitación. En esta cuenca vertiente, toda la superficie es masa forestal. Para estimar el coeficiente de escorrentía, se ha utilizado el gráfico de la Instrucción 5.2. IC, resultando, para un período de retorno de 5 años: c = 0,09 para un período de retorno de 15 años: c = 0,13 para un período de retorno de 50 años: c = 0,15


Los caudales generados son: Q5 = 0,09 x 18,84 x 375 / 0,3 = 2,119 m3/seg Q15 = 0,13 x 23,80 x 375 / 0,3 = 3,867. m3/seg Q50 = 0,15 x 30,31 x 375 / 0,3 = 5,683 m3/seg SC2. Subcuenca del Arroyo de Tejada. La superficie de esta subcuenca es de 4.100 ha, de las cuales 300, corresponden a suelo urbano consolidado de Colmenar Viejo. Este arroyo vierte al embalse de El Pardo Aportación aguas arriba del término municipal: La longitud del cauce principal es de 16,8 Km. La pendiente media: J = (1390 – 735)/16800 = 0.039 El tiempo de concentración viene dado por: Tc = 0,3 * ((16,8/0,0390,25)0,76) = 4,74 horas. Utilizando la misma metodología que en el caso anterior, se obtiene: Pd, para un período de retorno de 5 años, según el mencionado mapa, tiene un valor de 45 x 1,217 = 54,765 mm/día Id = 2,28 mm/h I5 = 2,28 (10)A = 2,28 (10)0,575 = 8,56 mm/h Pd, para un período de retorno de 15 años, tiene un valor de 45 x 1,536 = 69,12 mm/día Id = 2,88 mm/h I15 = 2,88 (10)A = 2,88 (10)0,575 = 10,82 mm/h Pd, para un período de retorno de 50 años, tiene un valor de 45 x 1,961 = 88,245 mm/día Id = 3,67 mm/h I50 = 3,67 (10)A = 3,67 (10)0,917 = 13,79 mm/h Los caudales de proyecto para los distintos períodos de retorno son: Q = c x It x A / k, donde c = coeficiente medio de escorrentía de la cuenca o superficie drenada.


It = Intensidad media de precipitación (mm/h), correspondiente al período de retorno considerado, y a un intervalo igual al tiempo de concentración K = Coeficiente que en este caso tomará el valor de 0,3, para tener en cuenta las puntas de precipitación. En esta cuenca vertiente, 3.800 ha corresponden a masa forestal, y 300 ha a suelo urbano consolidado. Como coeficiente de escorrentía de la zona urbana consolidada, se ha tomado c= 0,7. Para estimar el coeficiente correspondiente a masa forestal, se ha utilizado el gráfico de la Instrucción 5.2. IC, resultando, para un período de retorno de 5 años: c = 0,09 para un período de retorno de 15 años: c = 0,13 para un período de retorno de 50 años: c = 0,15 Los caudales generados son: Q5 = (0,09 x 3800 + 0,7 x 300) x 8,56/0,3 = 15,75 m3/seg Q15 = (0,13 x 3800 + 0,7 x 300) x 10,82/0,3 = 25,390 m3/seg Q50 = (0,15 x 3800 + 0,7 x 300) x 13,79/0,3 = 35,85 m3/seg Aportación a la salida del término municipal: En este caso, la longitud del cauce principal se incrementa en 2.500 m, pasando a 19.300 metros. La superficie vertiente se aumenta en 900 ha de masa forestal, y el tiempo de concentración pasa a ser de 5,29 horas. I5 = 2,28 (10)A = 2,28 (10)0,542 = 7,94 mm/h I15 = 2,88 (10)A = 2,88 (10)0,542 = 10,04 mm/h I50 = 3,67 (10)A = 3,67 (10)0,542 = 12,79 mm/h Resultando unos caudales de Q5 = (0,09 x 4700 + 0,7 x 300) x 7,94 / 0,3 = 16,75 m3/seg Q15 = (0,13 x 4700 + 0,7 x 300) x 10,04 / 0,3 = 27,48 m3/seg


Q50 = (0,15 x 4700 + 0,7 x 300) x 12,79 / 0,3 = 39,00 m3/seg 7.1.2. CUENCA DEL JARAMA: SC3: Subcuenca del arroyo de La Moraleja, aguas arriba del ámbito del término municipal. La superficie de esta subcuenca, aguas arriba del término municipal, es aproximadamente de 1690 ha. Esta arroyo es afluente del arroyo del Bodonal, que a su vez es afluente del arroyo de Viñuelas, que vierte al Jarama. La longitud del cauce principal es de 7 Km La pendiente media: J = (930 – 675)/7000 = 0.036 El tiempo de concentración viene dado por: Tc = 0,3 * ((7/0,0360,25)0,76) = 2,47 horas. Utilizando el método que se ha descrito más arriba, resultando: I5 = 2,28 (10)A = 2,28 (10)0,76 = 13,17 mm/h I15 = 2,88 (10)A = 2,88 (10)0,76 = 16,57 mm/h I50 = 3,67 (10)A = 3,67 (10)0,76 = 21,11 mm/h Los caudales de proyecto para los distintos períodos de retorno son: En esta cuenca vertiente, toda la superficie es masa forestal. Para estimar el coeficiente de escorrentía, se ha utilizado el gráfico de la Instrucción 5.2. IC, resultando, para un período de retorno de 5 años: c = 0,09 para un período de retorno de 15 años: c = 0,13 para un período de retorno de 50 años: c = 0,15 Los caudales generados son: Q5 = 0,09 x 13,17 x 1690 / 0,3 = 6,68 m3/seg Q15 = 0,13 x 16,57 x 1690 / 0,3 = 12,135 m3/seg/ Q50 = 0,15 x 21,11 x 1690 / 0,3 = 17,838m3/seg/


SC3: Subcuenca del arroyo de La Moraleja, dentro del ámbito del término municipal. Dentro del ámbito del término municipal, la superficie de esta subcuenca, se incrementa en 600 Ha. Actualmente toda la superficie es masa forestal, salvo una pequeña zona de viviendas unifamiliares, en situación irregular. Con el cambio de uso de suelo previsto en el Plan General, se cambiará el coeficiente de escorrentía de una parte importante de la superficie. La nueva longitud del cauce principal es 12,5 Km La pendiente media: J = (930 – 655)/12500 = 0,022 El tiempo de concentración viene dado por: Tc = 0,3 * ((12,5/0,0220,25)0,76) = 4,22 horas. Utilizando el método que se ha descrito más arriba, resultando: I5 = 2,28 (10)A = 2,28 (10)0,61 = 9,26 mm/h I15 = 2,88 (10)A = 2,88 (10)0,61 = 11,73 mm/h I50 = 3,67 (10)A = 3,67 (10)0,61 = 14,95 mm/h Los caudales de proyecto para los distintos períodos de retorno son: En esta cuenca vertiente, toda la superficie es masa forestal. Para estimar el coeficiente de escorrentía, se ha utilizado el gráfico de la Instrucción 5.2. IC, resultando, para un período de retorno de 5 años: c = 0,15 y para un período de retorno de 15 años: c = 0,25 y para un período de retorno de 50 años: c = 0,28 Los caudales generados son: Q5 = 0,15 x 9,26 x 2290 / 0,3 =10,60 m3/seg Q15 = 0,25 x 11,73 x 2290 / 0,3 = 22,38 m3/seg/ Q50 = 0,28 x 14,95 x 2290 / 0,3 = 31,95 m3/seg/ SC4: Subcuenca del arroyo del Bodonal, dentro del ámbito del término municipal. La superficie de esta subcuenca es aproximadamente de 1400 ha., de las cuales, 740 aproximadamente, corresponden al suelo urbano consolidado actual de Tres Cantos.


La longitud del cauce principal es de 6,5 Km La pendiente media: J = (785– 645)/6500 = 0,022 El tiempo de concentración viene dado por: Tc = 0,3 * ((6,5/0,022)0,25)0,76) = 2,58 horas. Utilizando el método que se ha descrito más arriba, resultando: I5 = 2,28 (10)A = 2,28 (10)0,75 = 12,81 mm/h I15 = 2,88 (10)A = 2,88 (10)0,75 = 16,19 mm/h I50 = 3,67 (10)A = 3,67 (10)0,75 = 20,63 mm/h Los caudales de proyecto para los distintos períodos de retorno son: En esta cuenca vertiente, toda la superficie es masa forestal. Para estimar el coeficiente de escorrentía, se ha utilizado el gráfico de la Instrucción 5.2. IC, resultando, para un período de retorno de 5 años: c = 0,15 y para un período de retorno de 15 años: c = 0,25 y para un período de retorno de 50 años: c = 0,28 Para la zona urbana, el coeficiente de escorrentía considerado es de 0,7 Los caudales generados son: Q5 = 12,81x (660X0,15 + 740X0,7) / 0,3 = 26,35 m3/seg Q15 = 16,19x (660X0,25 + 740X0,7) / 0,3 = 36,86 m3/seg Q50 = 20,63x (660X0,28 + 740X0,7) / 0,3 = 48,33 m3/seg. 7.1.3. ESQUEMA DE SUBCUENCAS EN TRES CANTOS A continuación se incluye el esquema de subcuencas del término municipal de Tres Cantos.


CROQUIS DE SECCIONES DE CONTROL PARA LAS CUENCAS DE AFECCIÓN A ÁMBITOS URBANIZADOS EN TRES CANTOS. 1. Arroyo Tejada. 2. Arroyo Bodonal. 3. Arroyo Moraleja.


7.2. RED HIDROGRÁFICA. El Plan se ha diseñado teniendo en cuenta el trazado de los cauces interceptados por el ámbito. Se ha propuesto la creación de una zona verde en torno a los arroyos de Bodonal y Valdecarrizo. Este espacio verde se tratará como un parque natural, respetándose al máximo la vegetación de ribera, y no ejecutando ninguna obra que no sea estrictamente necesaria en una banda de 50 m a ambos lados del cauce. De esta forma se respeta al máximo el sistema hídrico de la zona, ya que se mantiene el trazado de los cauces, y no siendo necesario incorporar a la red de pluviales los caudales que se producen aguas arriba del ámbito. Hay que tener en cuenta que la variación del coeficiente de escorrentía produce un incremento puntual de caudal, que es asumible por la sección del cauce. Los posibles desbordamientos del arroyo que se produzcan en la zona del parque son perfectamente asimilables por éste, sin dar lugar a problemas. La sección crítica, donde actuaciones anteriores han producido un cambio en el cauce, está próxima a la actual estación depuradora. En esta zona, el cauce tiene una anchura de 10 m (mínimo), y una sección transversal asimilable a un trapecio con talud 1H 2V. Dando un coeficiente de rugosidad de Manning a esta sección de 0,045, correspondiente a un cauce natural serpenteante, con matorrales y piedras. Considerando que la pendiente media del cauce en esta zona, la sección tiene una capacidad de evacuación de 54,52 m3/seg, con una altura de lámina de 1,5 m, y una velocidad del agua de 3,4 m/seg. Esta capacidad de desagüe es suficiente para admitir incluso el caudal de salida de los tanques de tormenta con intensidades de lluvia de 50 años de período de retorno, por lo que no es de temer que se produzcan inundaciones por insuficiencia de sección, y problemas aguas arriba por falta de capacidad de evacuación. Sin embargo, y con objeto de hacer un estudio más detallado de todo el sistema hídrico de la zona, se han estudiado los arroyos principales, caracterizándose determinadas secciones consideradas críticas, (donde el río recibe la incorporación de otro cauce, o donde hay cambios importantes de pendiente o de sección). Se han estudiado las aportaciones de las cuencas vertientes en cada una de estas secciones críticas, considerando un coeficiente de escorrentía de 0,44 para las zonas verdes, y 0,7 para las zonas urbanas. El coeficiente de escorrentía para la zona verde resulta a simple vista, muy elevado, pero se ha obtenido según el método de la Instrucción, y su elevado valor se justifica porque al estar el suelo totalmente saturado de agua, ha disminuido de forma importante su capacidad de absorción, y escurre gran parte del agua. En la cuenca del Manzanares, se ha estudiado el arroyo de Tejada. En él se han caracterizado 10 secciones, si bien se han definido como características 5 de las mismas, y se ha determinado el caudal circulante por cada una de ellas con una lluvia con período de retorno de 500 años (Q500).


En la cuenca del Jarama, se han estudiado el arroyo del Bodonal, con 14 secciones y el arroyo de Tejada, con 6. En el anejo correspondiente, se ven los resultados de los cálculos, y los caudales circulantes en cada una de las secciones caracterizadas, así como una salida gráfica que las Zonas potencialmente inundables en los arroyos considerados, no incluyendo los tributarios. Dado que no se están dimensionando secciones, y no hay ahorro de material, ya que lo que se trata es de determinar zonas inundables y no secciones para canalizar los cauces, no se han tenido en cuenta los coeficientes de desigual reparto espacial de la lluvia, que permiten una disminución del caudal en la sección en estudio. Se ha optado por no tener en cuenta este coeficiente para estar del lado de la seguridad, criterio que coincide con el modelo del U.S. Weather Bureau, considerando el desigual reparto espacial de la lluvia solamente a partir de superficies receptoras superiores a 25 km2 (2.500 ha). En el plano adjunto, se han señalado las zonas susceptibles de ser alcanzadas por el agua en el caso de que se produzca una avenida con período de retorno de 500 años. Como se puede observar en la caracterización de las zonas inundables se hace más hincapié en las afección de este fenómeno sobre el Arroyo Bodonal dada su proximidad a los nuevos desarrollos propuestos (14 secciones), frente a los otros dos arroyos principales Tejada y Moraleja, que se ubican en las proximidades del suelo urbano, pero más alejados del mismo que en el caso anterior. Sólo cabe señalar las precauciones que se han de tomar al respecto de la urbanización ilegal de la Moraleja, dada la ocupación parcial de las riberas del arroyo por usos residenciales no permitidos, y que vienen reflejadas en la Ordenanza de Afecciones Sectoriales recogida en el Volumen III. Se ha comprobado que la zona de inundación se halla contenida en su mayor parte dentro de las bandas de protección que engloban la totalidad de los arroyos principales de Tres Cantos, de 50 metros a cada lado del cauce, salvo en las secciones aguas abajo del término municipal, así como algunas zonas puntuales de los tres arroyos. En este caso es importante considerar cómo afecta esta situación en el caso del Bodonal a los nuevos desarrollos, ya que puntualmente la zona inundable excede el límite de la banda de protección avanzando sobre zonas calificadas con usos residenciales y de equipamiento de red general. Las determinaciones a adoptar sobre estos suelos potencialmente afectables por la avenida extraordinaria se desarrollan en la Ordenanza de Afecciones Sectoriales dentro del apartado de Cauces y de Zonas de Afección, en las Normas Urbanísticas. Como criterio de diseño de la ordenación, puede señalarse que se vincularán esas áreas con la localización de las redes locales de zonas verdes, así como equipamientos y dotacionales que no hayan de albergar usos vivideros en el interior de la edificación. Hay que reseñar la existencia de un área de riesgo, que se sitúa en el límite del término municipal, junto a la confluencia de los arroyos de Moralejo y Bodonal. Esta zona de riesgo se debe a la existencia de infraestructuras que de alguna forma impiden la libre evacuación de los


caudales, formándose cierres, de modo que se pueden producir embalsamientos, y acumulación de agua, con el consiguiente riesgo de inundación de las zonas afectadas por el “embalse” artificial que se crea, debido a la existencia de estas infraestructuras, que son:

• Carretera a la almenara del Canal de Isabel II. • Canal bajo de Isabel II. • Puente del camino a la Moraleja, donde existen 10 viviendas semipermanentes, que no

tienen una alternativa de evacuación. Sería por tanto necesario tomar las medidas pertinentes para evitar que estas infraestructuras puedan constituir un obstáculo, y por tanto para permitir la rápida evacuación de las aguas, minimizando así los riesgos de inundación.


7.3. RED DE SANEAMIENTO. Dado que el desarrollo propuesto por el Plan se ubica en su totalidad al norte del suelo actualmente consolidado, se puede establecer una total independencia entre la red de saneamiento existente y la propuesta para dar servicio a las nuevas actuaciones. El sistema de saneamiento propuesto es separativo. La incorporación de las aguas pluviales se hace a los arroyos de Bodonal y Valdecarrizo, y las fecales se conducen para su tratamiento, a corto y medio plazo, a una ampliación de la actual depuradora; y a largo plazo, se prevé la posibilidad de una nueva estación depuradora propuesta próxima a la confluencia de los arroyos del Bodonal y de la Moraleja. Con objeto de potenciar el objetivo de conseguir una zona verde de alto valor ecológico y susceptible del uso y disfrute de los ciudadanos, se tratará con especial cuidado la calidad de las aguas que se incorporen a los cauces. Por este motivo, y para evitar la contaminación producida por las primeras aguas de lluvia, que arrastran sólidos, elementos gruesos y grasas, se ha propuesto la construcción de tanques de retención subterráneos, con capacidad de almacenamiento de una lluvia de 10 l/seg. ha durante 10 minutos. Para la definición de estos tanques de retención de tormentas, se ha estudiado la topografía del ámbito de ampliación del suelo urbano, y se han señalado 6 cuencas vertientes principales. Al final de cada una de estas cuencas, se ha colocado un tanque de tormenta, que permite la retención de los elementos gruesos y las grasas, y el alivio al cauce del exceso de caudal. Con el fin de evitar que las aportaciones importantes y puntuales de caudal puedan erosionar los lechos de los cauces, se protegerán convenientemente los entornos de los puntos de vertido. Las aportaciones de pluviales estimadas en cada uno de los puntos de vertido, se han determinado utilizando el método racional. Se ha aplicado un coeficiente de escorrentía medio de 0,7, una intensidad de lluvia de cálculo de 130 l/seg.Ha correspondiente a un período de retorno de 5 minutos, y de 170 l/seg.Ha, correspondiente a un período de retorno de 15 años. También se ha hecho la estimación para un período de retorno de 50 años, donde la intensidad de lluvia de cálculo es de 218 l/seg.Ha. Dado que las cuencas estudiadas son pequeñas, el tiempo de concentración se ha tomado de 15 minutos para todos los casos. CUENCA ZONAS VERTIENTES SUPERFICIE Q5 Q15 Q50


(HA) (m3/seg)

(m3/seg)

(m3/seg)

1 2+3 10,8 1,2 1,5 1.9 2 1+4+5+6+7+(12+13+14)/4 38,3 4,3 5,5 7,0 3 (12+13+14)/2 17,1 1,9 2,4 3,1 4 (12+13+14)/4+22+23/4+24/5 20,7 2,3 2,9 3,8 5 3/4(23)+4/5(24)+25+16 40,3 4,6 5,8 7,4 6 8+9+10+11+17+18+19+20 65,1 7,4 9,3 11,9 7 21 29,9 3,4 4,3 5,5 Las cuencas 1+2+3+4+5+6 se incorporan al arroyo de Valdenigrales. La 7 vierte a un pequeño cauce de la cuenca del Manzanares.


Croquis de Cuencas vertientes en el Suelo Urbanizable.


El caudal retenido en el tanque de tormenta se incorpora a la red de saneamiento, regulando esta incorporación de manera que no represente un incremento repentino de caudal, y permita el correcto funcionamiento de la estación depuradora, sin aportar puntas de carga contaminante. Para determinar la dimensión orientativa de los tanques de tormenta se han seguido criterios empíricos. Uno de ellos, bastante extendido, es el de considerar que el tanque tiene que ser capaz de almacenar el caudal aportado por una lluvia de 10 l/seg.ha, es decir una lluvia débil, durante 10 minutos, dado que es en los primeros 10 minutos del aguacero cuando se produce la mayor parte de los arrastres de los elementos contaminantes. Por tanto el criterio de diseño de los tanques de tormenta es independiente del diseño de los colectores, que tienen que estar calculados para tener capacidad suficiente para evacuar las aguas generadas por tormentas con un cierto período de retorno. En el caso de los tanques de tormenta, incluso una lluvia débil produce una limpieza de viales, con la consiguiente carga de elementos contaminantes, y el objeto de los tanques de tormenta es evitar que estos elementos alcancen los arroyos. Las dimensiones orientativas de estos tanques de tormenta son: Cuenca Volumen (m3) Superficie ocupada (m2) 1 50 25 2 180 80 3 80 40 4 100 45 5 190 85 6 300 135 7 140 65 Las tuberías empleadas en la construcción de la red de pluviales, serán de hormigón en masa, de diámetros 300, 400, 500 y 600, y de hormigón armado de 800, 1000, 1200, 1500 y 1800 mm. La aportación de las aguas de escorrentía a la red se hará por medio de imbornales. Para el diseño de la red de fecales, se ha partido de la dotación de abastecimiento de agua, para viviendas, zonas industriales, y usos terciarios. También, para los colectores de 500 y 600 mm que discurren por los cauces, se considera una tasa de infiltración de 0,5 m3/día por cm de diámetro y km de conducción. La red de fecales estará formada por tuberías de hormigón en masa, de 300, 400, 500 y 600 mm de diámetro. Las tuberías de mayor diámetro, irán próximas a los cauces, tomando las precauciones necesarias para evitar que la acción del agua pueda descalzar la conducción. Así mismo, y dado que la construcción del colector es una obra agresiva con el entorno, el trazado de los mismos se hará por las zonas donde se produzca el menor impacto a la vegetación de ribera. Finalmente, las aguas son conducidas a una ampliación de la actual depuradora, aún cuando se


prevea la localización de otra depuradora, propuesta a largo plazo en la confluencia entre los arroyos de Bodonal y la Moraleja. El Plan propone ampliación de la depuradora, ya que esta está diseñada para 50.000 habitantes equivalentes, y un caudal de 13.200 m3/día, trata actualmente unas aguas con una carga contaminante de valor doble del de diseño. El nuevo Plan propone la construcción de 5.775 unidades habitacionales (contabilizando lo proyectado sobre suelo urbanizable y sobre suelo urbano), lo que supone una población de unos 18.000 habitantes más. El caudal de aguas negras generadas por las actuaciones industriales y dotacionales, se asimila al caudal de abastecimiento a dichas zonas. Las incorporaciones de aguas residuales de origen industrial a la red de alcantarillado, cumplirán con la normativa de la CAM referida a los mismos. La nueva depuradora estaría diseñada para tratar un caudal medio de 525 m3/h, aunque se ha hecho una previsión de espacio para posibles ampliaciones. El tipo de tratamiento recomendable sería, para la línea de agua, un tratamiento físico químico, y un tratamiento convencional de fangos activos. Para la línea de fangos, se recomienda una estabilización aerobia, y una deshidratación de fangos con filtro banda. Antes de su incorporación al cauce, y especialmente si las aguas van a ser reutilizadas, es necesario proceder a su cloración. La superficie reservada para una posible nueva depuradora, con suelo a obtener por el desarrollo del suelo urbanizable, es de alrededor de unos 8.000 m2, aunque la estrictamente necesaria sería menor, en torno a los 5.500 m2. En cualquier caso, a corto y medio plazo se prevé continuar utilizando la actual depuradora una vez sea ampliada, y únicamente si fuera necesario, utilizar la reserva de suelo para una nueva depuradora. El colector que conduce las aguas residuales del suelo urbanizable hasta la depuradora será de nueva construcción, y por tanto no hay previsto ningún vertido a instalaciones existentes de la Comunidad de Madrid. La titularidad patrimonial de las infraestructuras de saneamiento y depuración será la que se fije el convenio a firmar entre el Ayuntamiento y la Comunidad Madrid, pudiendo ser ambas de titularidad municipal y gestionadas por el Canal de Isabel II.


7.4. RED DE DISTRIBUCIÓN DE AGUA. En la actualidad, el municipio de Tres Cantos se abastece desde un depósito de 78.624 m 3 de capacidad, con una altura de lámina de 4,85 m que a su vez alimenta a un depósito elevado, desde donde parten las arterias principales de la red. El agua que llega al depósito procede de las estaciones de tratamiento de Colmenar y de El Bodonal, a partir de dos tomas, una del Canal del Atazar, de 800 mm de diámetro, que discurre a través de la Ronda de Poniente, y a lo largo de la Avenida de la Vega, aquí con tubería de 600 mm de diámetro, hasta el depósito, y otra toma, desde el Canal Bajo, con tubería de 1000 mm de diámetro, cuyo trazado discurre bajo el Parque del Este y la calle de la Imprenta. Desde el depósito parten los ramales principales de la red, dos tuberías de 600 y una de 900 mm. A lo largo de la Avenida de la Vega, a ambos lados de la misma, las tuberías son de 500 mm, desde la glorieta del Fresno, hasta la Plaza de las Víctimas del Terrorismo. La tubería de 900 mm, discurre bajo el parque. Bajo la Plaza de las Víctimas del Terrorismo, y la Glorieta del Fresno, están los puntos más importantes respecto a la estructura de la red, ya que de ahí derivan las arterias que abastecen a las actuaciones centrales del núcleo, y a la malla perimetral. Estas arterias principales son: Desde la Glorieta del Fresno: dos tuberías de 400 mm, a lo largo de la calle del Pico del Indio, que gradualmente se transforman en dos de 300 y finalmente en dos de 200 que alimentan a la malla perimetral, y a lo largo de la Avenida de la Vega, otras dos tuberías de 400 mm, hasta la Plaza del Abaco, que a su vez abastecen a las dos tuberías de 200 mm que discurren bajo la Avenida de la Industria. Desde la Plaza de las Víctimas del Terrorismo, parten, a lo largo de la Avenida del Parque, dos tuberías de 300, hacia el Noroeste, y una de 700 hacia el Sur. De esta tubería de 700 derivan una de 300, y dos de 400, que a lo largo de la Avenida de los Labradores, equilibran la red, conectando con la tubería de 200, perimetral a lo largo de la Avenida de la Industria. A lo largo de la Avenida de los Encuartes, y en la zona de la Plaza de la Solidaridad, también existen tuberías importantes, que suministran a las zonas adyacentes. La zona de industria especial, situada al oeste de la autovía, se abastece a partir de dos tuberías, de 400 y 500 mm que derivan de la red principal. El diseño de la red es bueno, y al ser mallado, mejora el reparto de las presiones en los nudos, además de la garantía de suministro a los usuarios. La calidad del agua de suministro está garantizada por el Canal de Isabel II. En caso de sequía, el aporte de agua se incrementa con el agua de dos pozos del Canal, cuyo caudal se incorpora a la estación de tratamiento de El Bodonal.


En el municipio existen además de estos pozos del Canal, pozos particulares y del Ayuntamiento, de los que no se tienen datos de calidad de las aguas, pero considerando que se encuentran en el entorno de los pozos del Canal, puede suponerse que el agua suministrada es de buena calidad. El Plan General propone un incremento de población de 18.000 habitantes, que sumados a los 39.000 actuales, representarían una población aproximada de 57.100 en el año horizonte del Plan. La propuesta que se plantea en este documento, contempla aproximadamente un total de 329 ha de nuevo suelo urbanizable (excluida la superficie de la previsión a largo plazo de nueva depuradora), situadas al norte del actual núcleo urbano. Para estimar las nuevas demandas de agua surgidas de este incremento de población, se ha estimado la demanda de cada una de las supermanzanas, asignando una dotación de acuerdo con los parámetros del Canal de Isabel II, de forma que se pueda realizar un predimensionamiento de las arterias principales.


(1) (2) (3) (4) (5)=((3)*(4)/86

400) (6) (7) (8)=(5)*(6)

ZONA USO SUP. (m2

s) Unidades Dotación (m2

c) ó viv

DOT: Q.MED (l/seg)

Coef Punta

Nº de horas de consumo

Q punta (l/seg)

1 DC 67958 42201,92 8,64 l/m2/d 4,22 2,4 10 horas 10,13

2 TER 74851 62799,37 8,64 l/m2/d 6,28 3 8 horas 18,84

3 IND 32932 25346,91 8,64 l/m2/d 2,53 4 10 horas 10,14

4 DC 53831 33429,05 8,64 l/m2/d 3,34 2,4 10 horas 8,02

5 IND 52395 40327,08 8,64 l/m2/d 4,03 4 10 horas 16,13

6 TER 49688 41687,82 8,64 l/m2/d 4,17 3 8 horas 12,51

7 TER 121945 102.310,84 8,64 l/m2/d 10,23 3 8 horas 30,69

8 DC 37297 19368,99 8,64 l/m2/d 1,94 2,4 10 horas 4,65

9 RS UNIV 0,00

10 COM 111455 56139,88 8,64 l/m2/d 5,61 3 10 horas 16,84

11 VPP 81019 325 1,05 m3/viv/d 3,95 2,4 10 horas 9,48

12 IND 124706 98983,98 8,64 l/m2/d 9,90 4 10 horas 39,59

13 IND 78614 60507,18 8,64 l/m2/d 6,05 4 10 horas 24,20

14 UNI 141567 426 1,60 m3/viv/d 7,89 2,4 10 horas 18,93

15 PNORTE 251025 0,00

16 DC 49058 30465,02 8,64 l/m2/d 3,05 2,4 10 horas 7,31

17 UNI 124457 374 1,60 m3/viv/d 6,93 2,4 10 horas 16,62

18 COL 96298 615 1,05 m3/viv/d 7,47 2,4 10 horas 17,94

19 COL 44334 283 1,05 m3/viv/d 3,44 2,4 10 horas 8,25

20 DC 137079 85126,06 8,64 l/m2/d 8,51 2,4 10 horas 20,43

21 COL 146773 938 1,05 m3/viv/d 11,40 2,4 10 horas 27,36

22 DC 28253 1755,11 8,64 l/m2/d 0,18 2,4 10 horas 0,42

23 IND 77129 59364,21 8,64 l/m2/d 5,94 4 10 horas 23,75

24 TER 114685 96219,76 8,64 l/m2/d 9,62 3 8 horas 28,87

25 COL 125639 803 1,05 m3/viv/d 9,76 2,4 10 horas 23,42

26 COL 87799 561 1,05 m3/viv/d 6,82 2,4 10 horas 16,36

27 DC 24212 15035,65 8,64 l/m2/d 1,50 2,4 10 horas 3,61

28 DC 31550 19592,55 8,64 l/m2/d 1,96 2,4 10 horas 4,70

29 DC 19567 12151,11 8,64 l/m2/d 1,22 2,4 10 horas 2,92

30 30164 30164 4,22 2,4 10 horas 10,13

TOTAL

147,93

Se acompaña a continuación el plano con croquis con las supermanzanas numeradas


Croquis de Suelo Urbanizable con supermanzanas.


La nueva demanda media diaria estimada estaría en torno a los 12.500 - 13.000 m3. El suministro de agua a las nuevas zonas, que se encuentran ubicadas a una cota más alta que el núcleo actual, se propone desde el nuevo depósito que se va a construir junto a la estación de tratamiento de Colmenar. La cota de este depósito, de 110.000 m3 de capacidad, distribuida en dos vasos, es la 768, estando la cota del aliviadero a 773,58 m. Es importante tener en cuenta este dato, ya que el Canal de Isabel II no garantiza presión suficiente cuando la diferencia de cotas entre la zona a suministrar y el depósito es inferior a los 25 m. En este caso habría que disponer de grupos de presión individuales para garantizar la calidad de suministro a estas zonas. Respecto al dimensionamiento de la red, se ha efectuado un prediseño de la red principal, que permita la conexión con la red existente en la zona consolidada. La conexión principal está constituida por una tubería de 800 mm de diámetro, que conecta con el depósito existente en Tres Cantos. Únicamente se han dimensionado las redes perimetrales de las grandes manzanas, de acuerdo con el esquema planteado en la zona ya consolidada. Sin embargo, estas arterias distribuidoras, en la mayor parte de los casos tienen diámetros demasiado grandes como para que formen parte de las mallas de distribución de las unidades de actuación, cuyos diámetros estarán en torno a los 150 mm, siendo el diámetro menor a emplear, de 100 mm, salvo en las zonas industriales, donde el mínimo será de 150 mm. Toda la instalación cumplirá con la normativa vigente del Canal de Isabel II.


7.5. RED DE ENERGÍA ELÉCTRICA La estructuración de los servicios necesarios de energía eléctrica se realizará a partir de la subestación existente, mediante un anillo subterráneo que pondrá en alimentación a cada uno de los Centros de transformación de que se dotará cada zona. La red en su conjunto, tanto en Media Tensión como en Baja Tensión, transcurrirá en subterráneo, de forma que no se permitirá que en ninguna nueva actuación la red de suministro de energía eléctrica transcurra en aéreo o grapada a paramentos. Las redes aéreas de Alta Tensión que alimentan a la subestación deberán mantenerse en el pasillo eléctrico señalado a tal efecto en la series 2 de planos, o enterrarse a lo largo de la Avenida de la Industria y su prolongación atravesando a distinto nivel la autovía M-607. 1. Cálculo de Necesidades Tomando como referencia el número de viviendas de cada sector de nuevo desarrollo, teniendo así mismo en consideración las dotaciones de equipamiento escolar, alumbrado público de viales, dotación ocio cultural, dotación comercial de oficinas e industrial, así como otras dotaciones de ocio y esparcimiento, se plantean las necesidades de energía eléctrica. DATOS DE PARTIDA: POTENCIA POR VIVIENDA 8 KW (Grado de electrificación “C) POTENCIA DOTACIÓN ESCOLAR 500 W /ALUMNO POTENCIA ALUMBRADO VIALES 250 W/PUNTO DE LUZ CADA 30 M. POTENCIA DOTACIÓN CULTURAL 150 KW/SECTOR POTENCIA DOTACIÓN OFIC-COMERCIAL-INDUSTRIAL 100W/M2 POTENCIA OTRAS DOTACIONES 150 KW/SECTOR. Con estos datos puede dimensionarse la red general correspondiente a cada sector.

Modificado por Plan Especial para actualización y mejora de la ordenación urbanística, aprobado definitivamente el 25/11/2010 (BOCM nº 10, de 13/01/2011)


8. ESTUDIO DE VIABILIDAD


8.0. DATOS DE LA HACIENDA MUNICIPAL El estudio de la Hacienda Municipal forma parte del Documento de Información del Plan General. Los epígrafes que siguen son un extracto del mismo. 8.1. EVOLUCION PRESUPUESTARIA En conjunto los Ingresos globales del Ayuntamiento de Tres Cantos han aumentado en algo más de 18,03 millones de euros desde 1993, dando así cuenta de la consolidación de la Hacienda Local y adecuación de su dimensión a un municipio de las características Tres Cantos. La presión fiscal municipal ha descendido de forma notable situándose, en 1999 en los 679,14 euros. El volumen presupuestario que se encontraba situado en un nivel bastante elevado en relación con los municipios de similares tamaños poblacionales de la propia Comunidad de Madrid parece ser que mantiene una tendencia a situarse en unos términos más parejos a la media de dichos municipios. Del análisis de la Evolución Presupuestaria en el período 1997-1999, cabe concluir la existencia de unas políticas municipales de moderación, tanto en el capítulo de los gastos municipales como una disminución de la presión fiscal frente al fuerte crecimiento económico de la Hacienda Local tricantina en el periodo comprendido entre 1993 y 1996. Esta ralentización parece deberse a que el Ayuntamiento ha alcanzando un tamaño presupuestario acorde al desarrollo económico y social experimentado en el municipio unido a una mayor madurez y estabilización del Municipio tras su segregación. Para un análisis global de la situación económica y financiera del Municipio de Tres Cantos, y a modo de resumen de este primer punto, vamos a emplear un total de diez indicadores, de acuerdo a la tipología y contenido siguiente, aplicados a los dos años extremos de la serie, 1993 y 1996: A. Indicadores de Tamaño Presupuestario. (1) Ingresos por Habitante, son los derechos Reconocidos netos de cada ejercicio, dividido por la población de derecho de cada año. Es un indicador de volumen de recursos económicos que maneja la Administración Local, en definitiva, del tamaño del Sector Público municipal. B. Indicadores de Ingresos (2) Grado de dependencia extralocal, en términos de porcentaje, mide el peso de los ingresos municipales por Transferencias (Corrientes y de Capital) sobre el total de los ingresos. Indica el grado de dependencia de los ingresos municipales de los recursos provenientes del resto de niveles de la Administración Pública (Comunidad Autónoma y Estado). (3) Presión Fiscal, en términos de euros por habitante, son los ingresos por Impuestos Directos e Indirectos en relación a la población de Derecho. Mide el nivel de carga contributiva de cada residente en función de su posesión de bienes que constituyen hecho imponible; la vivienda, el vehículo o la realización de actividades económicas. (4) Recursos Propios municipales, en términos de porcentaje, mide el peso de los ingresos


municipales propios (patrimoniales y por enajenación de inversiones reales), sobre el total de ingresos. Es un indicador del grado de autonomía municipal en la generación de recursos. (5) Recursos Financieros, en términos de porcentaje, mide el peso de los ingresos municipales por Operaciones Financieras (Variación de Activos y Pasivos), sobre el total de los ingresos. Es un indicador del nivel de utilización municipal de la política de endeudamiento. C. Indicadores de Gastos (6) Gastos Corrientes, en términos de porcentaje, mide el peso de los gastos municipales por remuneraciones del personal, compra de bienes y servicios y transferencias corrientes, sobre el total de Gastos. Indica que parte de los recursos municipales han de destinarse al funcionamiento ordinario del Ayuntamiento. (7) y (8) Gastos de Inversión, en términos de porcentaje y en términos de peseta por habitante, mide el peso de los gastos municipales en Inversiones Reales, Transferencias de Capital y Activos Financieros, sobre el total de gasto o bien sobre la población de derecho. Es éste un indicador del volumen de inversiones que maneja la Administración Municipal y, por tanto, de su capacidad para asumir proyectos urbanos. (9) Carga Financiera, en términos de porcentaje, mide la proporción existente entre los gastos municipales vinculados al endeudamiento (intereses y amortizaciones) y el total de ingresos municipales. Es un indicador del peso que el endeudamiento representa para la dinámica municipal. D. Indicadores de Síntesis (10) Esfuerzo Inversor, en términos de porcentaje, es la relación existente, entre los gastos de capital por habitante (7) y los ingresos totales por habitante(1). Indica que proporción del presupuesto municipal se dirige a financiar proyectos de inversión, siendo un indicador del esfuerzo público local. De acuerdo con esta metodología, el siguiente cuadro y explicaciones adjuntas muestran la evolución de las diferentes características económicas y financieras del municipio de Tres Cantos entre los años 1993-1996


1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 Dchos R.

Netos / Población

de derecho

Transferen cias (%) / Dchos. R.

Netos

Impuse tos

/Pobla ción

Recursos propios munici pales %

Nivel de endeuda-miento

Gastos corrien tes %

Inver sión s/ Total de Gastos

Inver sión s/ Pobl.

Carga finan ciera

Esfuerzo inversor

1993 81.867 20,4 43.878 1,49 18,1 44 2,1 3.015 95,3 3,6 1996 158.956 24,2 61.556 2,01 19,7 63,4 31 49.381 5,5 31,0 1997 107.174 23,3 47.149 2,05 65,0 18,3 17.737 1,7 16,5 1998 100.962 25,7 46.513 2,20 74,5 18,2 18.958 1,4 18,8 1999 113.077 37,7 46.437 0,37 56,0 22,2 26.941 8,1 23,8 Fuente: Liquidaciones Presupuestarias Municipales de los años 1997 y 1999. Teniendo en cuenta que la población de Tres Cantos en 1993 era de 19.563 habitantes y en 1999 ascendió a 33.402 habitantes, la relación directa entre tamaño demográfico y tamaño de la Hacienda Local se constata que, aunque se ha incrementado la población en 1,7 veces, el ratio de euros por habitante se mantiene constante. A medida que aumenta el tamaño demográfico de una ciudad, aumenta el número de servicios públicos que se prestan y, por tanto, los ingresos que la prestación de esos servicios genera. Igualmente, tanto los ingresos impositivos como los ingresos financieros son considerablemente más elevados en los grandes municipios que en los pequeños. Estos factores determinan la fuerte correlación entre tamaño demográfico y económico. El grado de dependencia extralocal se ha incrementado durante el periodo estudiado en 14 puntos. Generalmente, conforme aumenta el tamaño demográfico del municipio, disminuye el grado de dependencia de los ingresos municipales respecto a las transferencias que recibe del resto de las Administraciones Públicas, sin embargo en el caso de Tres Cantos este ratio no solo no se ha estabilizado sino que parece tener una tendencia creciente. El incremento anterior se ve realzado si se tiene en cuenta que la presión fiscal municipal ha disminuido con respecto a 1996 y se mantiene durante estos tres años con una leve tendencia a la baja. El tamaño de la Hacienda Local ha pasando de 263,71 euros/hab. en 1993 a 369,96 euros./hab. en 1996 y, posteriormente en 1997 ha decrecido hasta las 283,37 euros que representa un nivel similar al de 1993. Este incremento revela que la presión fiscal parece obedecer a una posición política clara de reducción de impuestos independientemente del incremento de la población. Esta situación parecería idónea en un municipio maduro y estabilizado con dotación suficiente de servicios comunitarios, sin embargo, en Tres Cantos parece responder más a una decisión política que a una decisión estratégica de desarrollo municipal. El nivel de endeudamiento medido a través de la Carga Financiera presenta una importante reducción. En 1993 la carga financiera (pago de intereses y amortizaciones) representó el 95% de los ingresos liquidados de ese mismo año. Este porcentaje desciende a un 5,5% en 1996 y continuando con esta tónica hasta 1999, cuando se produce un pequeño incremento derivado de la cancelación de créditos. Desde esta óptica, el Ayuntamiento parece tener un amplio margen de maniobra para la contratación de nuevos créditos a la Corporación, según el nivel de sus ingresos liquidados.


Por último, el aumento experimentado en el esfuerzo inversor refleja que la existencia de una política activa de inversiones municipales hasta 1996 se ha visto reducida de forma drástica aún cuando en 1999 parece que el Consistorio modificó de alguna manera esta tendencia de los dos ejercicios anteriores. 8.2. EVOLUCION DE LA COMPOSICION ESTRUCTURAL. INGRESOS EVOLUCION Y ESTRUCTURA DE LOS INGRESOS Tomando como referencia el período 1997-1999 los capítulos de ingresos más dinámicos han sido las Transferencias Corrientes, con una tasa de crecimiento del 22% en 1998 y del 93% en 1999. En el trienio esta cifra ha pasado de 2,98 millones de euros en 1997 a los 7,04 millones que alcanza en 1999. IMPUESTOS Para un análisis más operativo y homogéneo agruparemos los impuestos en tres grandes bloques: � Impuestos ligados al Capital, que recoge la Contribución Territorial Urbana, Rústica, Solares,

Plusvalía y finalmente el Impuesto que aglutina a todos ellos, el Impuesto de Bienes Inmuebles. Además del Impuesto de Circulación.

� Impuestos ligados a Actividades Económicas, en este grupo están la Licencia Fiscal de

Actividades Industriales, Profesionales y Artísticas, los recargos correspondientes y el Impuesto de Radicación y Publicidad, sustituidos todos ellos por el nuevo Impuesto de Actividades Económicas.

� Impuestos Indirectos, que recoge el nuevo Impuesto de Construcciones Instalaciones y Obras La estructura impositiva del Ayuntamiento de Tres Cantos se ha basado hasta 1996 en una participación similar de los tres grupos. Sin embargo a partir de 1997 esta situación se ha visto sustancialmente modificada adquiriendo los impuestos directos un peso significativamente mas elevado que las demás figuras impositivas, en particular sobre los impuestos indirectos.


8.3. EVOLUCION DE LA COMPOSICION ESTRUCTURAL. GASTOS De los dos capítulos que componen la Carga Financiera de la Administración Municipal, Intereses y Amortizaciones, los gastos financieros (capítulo en el que se incluyen los intereses y comisiones) han ido creciendo en todo el periodo alcanzando una tasa de crecimiento anual acumulativo del 51,2%. Dentro del periodo el pago más alto por intereses se produce en 1996, con un pago de 0,57 millones de euros de intereses. Las amortizaciones, a su vez, tienen una tendencia continua creciente, a excepción del último año, lo que permite tener una tasa de crecimiento anual acumulativa de signo negativo. Carga Financiera Para efectuar el análisis de la composición, características y proyección de la Carga Financiera, vamos a utilizar dos indicadores: .- Ratio de Carga Financiera "legal" .- Ratio de Carga Financiera "real" La definición de cada uno de ellos es la siguiente: Ratio de Carga Financiera Legal, se define como la relación existente entre la carga financiera (suma de intereses, amortizaciones y avales concedidos) y los ingresos corrientes de la última liquidación practicada. Este ratio tiene un límite legal del 25% a partir del cual es necesaria la autorización del Ministerio de Economía y Hacienda para la realización de nuevas operaciones de préstamos (Ley de Haciendas Locales 39/88 de 28 de Diciembre). El Ayuntamiento de Tres Cantos se ha visto obligado a superar este límite para hacer frente a sus obligaciones en el periodo 1993-1996, sin embargo no se conoce, como ya se ha indicado, la situación actual. Carga Financiera Real, se define como el porcentaje que representa la carga financiera sobre los ingresos totales del Presupuesto Municipal. El siguiente cuadro recoge la previsión para 1996 de estos dos ratios:

RATIOS DE CARGA FINANCIERA

CARGA FINANCIERA LEGAL CARGA FINANCIERA REAL

8.7 5.5

Estructura sectorial de la inversión municipal De cara al desarrollo del planeamiento urbanístico, la faceta de la hacienda local de mayor interés es la capacidad de inversión municipal para viabilizar el Programa de Actuación del PG. Para analizar la estructura sectorial de la Inversión Municipal, se ha recurrido a la clasificación de las liquidaciones presupuestarias por funciones y subfunciones, referidas al Capítulo VI de


Inversiones Reales. El periodo de estudio abarca desde 1993 a 1996 y en él se produjo un montante de inversiones por valor de 12,27 millones de euros (euros constantes 1.996), lo que supuso el 12,6% del total de Gastos. La partida dentro del capítulo de Inversiones de mayor envergadura es la de "Inversión nueva asociada al funcionamiento operativo de los servicios", que tal como expresa la LRHL recogerá los gastos de aquellos proyectos de inversión que incrementan el capital de la Entidad o de sus Organismos autónomos destinados a posibilitar el funcionamiento de los servicios. Como proyectos de inversión se entiende entre otros: terrenos y bienes naturales, edificios y otras construcciones, equipos para el proceso de información...etc. En este apartado cabe señalar la importancia que para el municipio de Tres Cantos tiene el desarrollo del Programa de Inversiones y Servicios de la Comunidad de Madrid (PRISMA), además del resto de inversiones previstas en el Programa de Actuación. La estructura de los presupuestos municipales, así como la composición de los capítulos que componen dichos presupuestos, tanto en ingresos como en gastos, con un déficit fiscal de unos 1,20 millones de euros/año para el trienio 97/99, así como unas inversiones importantes realizadas en ejercicios anteriores, aunque las mismas no se encontrasen priorizadas por un programa de actuaciones, como será el caso a partir de la aprobación del Plan General, llevan a considerar que la capacidad de inversión del Ayuntamiento permite desarrollar las iniciativas valoradas en el Programa de Actuación.


PROGRAMA DE ACTUACIÓN DEL PLAN GENERAL DE TRES CANTOS (euros) AGENTE INVERSOR

ACTUACIONES DE REDES GENERALES

IMPORTE x 1000 euros

Importe parcial

Ayto Importe parcial

CAM Importe parcial

Otros PLAZO AÑOS

NOTAS ** Fuera de programa en el horizonte del Plan

Construcción Pista atletismo en Parque Central

3077,18 1261,64 41% 1815,54 59% 2 PRISMA

Edificaciones para la Policía Municipal, Protección Civil y Juzgado de Paz

2103,54 862,45 41% 1241,09 59% 4 PRISMA

Cementerio 1202,02 601,01 50% 601,01 50% 10 Se recupera 50% por concesión servicios mortuorios. La actuación incluye acceso e instalaciones.

Campo Municipal de Golf 4808,10 4808,10 100% 2 Concesión a operador privado Reacondicionamiento del Parque Central

3005,06 1232,07 41% 1772,99 59% 8 Incluye redacción Plan Especial, itinerarios peatonales, extensión red riego, etc

Carril bici 601,01 300,51 50% 300,51 50% 8 Ejecución por proyecto de tramos Parque Sur (Alcornoques) 60,10 30,05 50% 30,05 50% 4 ** Parque Lineal Bodonal 1202,02 396,67 33% 396,67 33% 396,67 33% 8 Contribución de Organismo de cuenca. Incluye

construcción de depósito de retención, y adecuación de márgenes. **

Construcción de vivienda pública 12020,24 12020,24 100% 8 Art. 91.3 Proyecto Ley Suelo Red de saneamiento del suelo urbanizable

8354,07 8354,07 100% 8 Financiación por CYII, con repercusión a propiedad

Enterramiento parcial de red de energía eléctrica y traslado de torres a pasillo eléctrico

1202,02 240,40 20% 240,40 20% 721,24 60% 8 La propiedad, y las compañías de suministro de energía eléctrica, costean el 60%

Nuevos pasos a distinto nivel de la autovía

9015,18 9015,18 100% 6 Adicionalmente, la infraestructura de pasos del TAV será sufragada por RENFE


AGENTE INVERSOR

ACTUACIONES DE REDES GENERALES


Importe parcial


CAM Importe parcial

Otros PLAZO AÑOS


Ampliación de aparcamiento en estación actual de ferrocarril

1803,04 1803,04 100% 6 RENFE, en combinación con la financiación de la nueva Estación de Cercanías al norte

Nueva estación de cercanías de La Cabezuela, al norte

2404,05 2404,05 100% 6 Consorcio de Transportes de la CAM.

Centro de ocio, cultural y administrativo en Centro Cívico

6010,12 1803,04 30% 1803,04 30% 2404,05 40% 10 Posibilidad de concesión a entidades culturales privadas

Parque Norte de Bodonal-Valdecarrizo.

2404,05 1202,02 50% 1202,02 50% 10 Actuación mínima manteniendo el estado natural del terreno **

Laguna del arenal de Bodonal 480,81 240,40 50% 240,40 50% 6 Acondicionamiento de actual extracción de áridos en zona norte **

Acondicionamiento de vías pecuarias para senderismo

240,40 240,40 100% 4 Actuación de la DG de Agricultura de la CAM, especialmente en área del arroyo de La Tejada

Expropiación de 329 has de suelo rústico

36893,14 36893,14 100% 8 Expropiación del suelo para urbanizar. La operación se autofinancia mediante actuación por convenio o, en su defecto, por concurso.


PROGRAMA DE ACTUACIÓN DEL PLAN GENERAL DE TRES CANTOS (continuación)

AGENTE INVERSOR

ACTUACIONES DE REDES LOCALES


Importe parcial


CAM Importe Parcial

Otros PLAZO AÑOS


Mejora y equipamiento de los Servicios complementarios de centros públicos de educación infantil y primaria

2103,54 862,45 41% 1241,09 59% 4 PRISMA

Centro de día de la Tercera Edad 1803,04 739,24 41% 1063,79 59% 4 PRISMA Mejora del saneamiento local 1923,24 1923,24 100% 8 Adecuación y mejora de la red actual ** Mejoras de urbanización 2404,05 2404,05 100% 8 Reparación y mejora de la urbanización actual

(viario, agua, alumbrado público, etc.) Construcción de otros equipamientos locales, y mejora de existentes

2404,05 793,34 33% 793,34 33% 793,34 33% 8 Mantenimiento y mejora de los equipamientos locales existentes.

Mejora de parques y jardines existentes 601,01 601,01 100% Mejora y equipamiento de las dotaciones locales públicas

2103,54 862,45 41% 1241,09 59% Últimos 4 años

Segundo plazo de la misma actuación genérica del primer cuatrienio

Ejecución de medidas ambientales no recogida en las partidas anteriores

486,8 186,8 38% 300 62% 8 Por “otros” se entienden las medidas correctoras de carácter medioambiental del Mº de Fomento en el trazado del TAV, derivadas del Plan General

** = Puede no programarse TOTAL 113008,29 53324,80 37061,89 22585,53


PROGRAMA DE ACTUACIONES

Financiación Municipal

Año 1 Año 2 Año 3 Año 4 Año 5 Año 6 Año 7 Año 8 Año 9 Año 10 Construcción Pista atletismo en Parque Central

1261,64 630,82 630,82

Edificaciones para la Policía Municipal, Protección Civil y Juzgado de Paz

862,45 215,61 215,61 215,61 215,61

Cementerio 601,01 60,10 60,10 60,10 60,10 60,10 60,10 60,10 60,10 60,10 60,10 Reacondicionamiento del Parque Central

1232,07 154,01 154,01 154,01 154,01 154,01 154,01 154,01 154,01

Carril bici 300,51 37,56 37,56 37,56 37,56 37,56 37,56 37,56 37,56 Parque Sur (Alcornoques) 30,05** 7,51 7,51 7,51 7,51 Parque Lineal Bodonal 396,67** 49,58 49,58 49,58 49,58 49,58 49,58 49,58 49,58 Enterramiento parcial de red de energía eléctrica y traslado de torres a pasillo eléctrico

240,40 30,05 30,05 30,05 30,05 30,05 30,05 30,05 30,05

Centro de ocio, cultural y administrativo en Centro Cívico

1803,04 180,30 180,30 180,30 180,30 180,30 180,30 180,30 180,30 180,30 180,30

Parque Norte de Bodonal-Valdecarrizo.

1202,02* 120,20 120,20 120,20 120,20 120,20 120,20 120,20 120,20 120,20 120,20

Laguna del arenal de Bodonal 240,40* 40,07 40,07 40,07 40,07 40,07 40,07 Expropiación de 329 has de suelo rústico++

36781,94 4597,74 4597,74 4597,74 4597,74 4597,74 4597,74 4597,74 4597,74

Mejora y equipamiento de los Servicios complementarios de centros públicos de educación infantil y primaria

862,45 215,61 215,61 215,61 215,61

Centro de día de la Tercera Edad 739,24 184,81 184,81 184,81 184,81 Mejora del saneamiento local 1923,24** 240,40 240,40 240,40 240,40 240,40 240,40 240,40 240,40


Año 1 Año 2 Año 3 Año 4 Año 5 Año 6 Año 7 Año 8 Año 9 Año 10

Mejoras de urbanización 2404,05 300,51 300,51 300,51 300,51 300,51 300,51 300,51 300,51 Construcción de otros equipamientos locales, y mejora de existentes

793,34 99,17 99,17 99,17 99,17 99,17 99,17 99,17 99,17

Mejora de parques y jardines existentes

601,01 75,13 75,13 75,13 75,13 75,13 75,13 75,13 75,13

Mejora y equipamiento de las dotaciones locales públicas

862,45 215,61 215,61 215,61 215,61

Ejecución de medidas ambientales no recogida en las partidas anteriores

186,8 18,5 19,7 20 20,8 21,5 22 22,8 23,5

TOTAL 7256,95 7258,15 6627,63 6628,43 6221,94 6222,44 6183,17 6183,87 360,61 360,61 Total "no programación"

6780,68 6780,68 6149,86 6149,86 5750,18 5750,18 5750,18 5750,18 240,40 240,40

Datos en miles de euros

++Aún cuando esta cifra pueda variar por correcciones ulteriores, las cifras globales no se modifican por no afectar al razonamiento de la viabilidad del desarrollo del

Plan General


8.4. RESUMEN Y CONCLUSIONES SOBRE LA VIABILIDAD FINANCIERA DEL PLAN GENERAL De los análisis anteriores sobre la dinámica económico-financiera del Ayuntamiento de Tres Cantos, cabe plantear las siguientes conclusiones: 1.- EL periodo estudiado (1993-1996) ha significado para el Ayuntamiento de Tres Cantos un periodo de expansión y consolidación de la dinámica de sus recursos, con un crecimiento anual acumulativo de 38,3% en términos monetarios y del 32,8% en términos reales mientras que en el periodo 1997-1999 se ha producido una fuerte desaceleración de ambos conceptos situándose el volumen de recursos gestionado por la hacienda municipal a los niveles de 1996. 2.- Por su parte la dinámica del gasto municipal ha sido algo más expansiva que la de los ingresos con unos índices del 24,0% y 22,3% en términos monetarios y reales respectivamente. 3.- En 1996 el tamaño presupuestario del Ayuntamiento de Tres Cantos era de 949,60 euros/habitante, cifra elevada en relación a municipios de su tamaño poblacional y entorno regional, mientras que en 1997 dicho tamaño se ha visto reducido a 679,61 euros./habitante. 4.- Desde el punto de vista de la composición estructural del gasto municipal (Gastos de personal, adquisición de bienes y servicios), el volumen de gastos corrientes ha tenido un peso del 78,2% en 1997, con una tendencia decreciente hasta el 69,2% en 1999. 5.- El Ayuntamiento ha venido invirtiendo una media de 3,01 millones de euros al año, y en 1999 dicha cifra se ha visto incrementada hasta casi los 5,41 millones de euros. Se espera asimismo una fuerte inversión por parte de la Comunidad de Madrid bajo el programa PRISMA. 6.- Como resumen, la consolidación de los presupuestos locales, el programa PRISMA, y el buen dimensionamiento de la hacienda local acorde con las necesidades y prioridades de un municipio como Tres Cantos, forman una base sólida para configurar los objetivos y estrategia de desarrollo urbano. 7.- Con base en el análisis precedente, el Ayuntamiento de Tres Cantos puede abordar la financiación del Programa de Actuación, con una inversión anual de 7.258.000 euros los dos primeros años de vigencia del Plan General; entre 6.627.000 y 6.183.000 euros los años tercero a octavo, y 360.000 euros en los dos últimos de los diez años contemplados como horizonte del Plan General. 8. En particular, la financiación del Programa de Actuación contempla un gasto de 18.000 euros anuales desde el primer año, en medidas ambientales adicionales a las que necesariamente se incluyen en las actuaciones señaladas; gasto que se supone se incrementa en un 3% anual hasta el horizonte del Plan. Dicha financiación de medidas ambientales incluye la posible elaboración municipal de estudios relativos a suelos contaminados, que en principio parece estarán limitados a actuaciones privadas de reconversión de usos industriales a residenciales.


8.5. VIABILIDAD DE INICIATIVA Y GESTIÓN PÚBLICA Y PRIVADA El Ayuntamiento, con sus propios Servicios Técnicos, ha formulado, ha promovido concursos de suelo y concesión de actividades de gran importancia (parcelas en la antigua UA-5, campo de golf, diversos Convenios Urbanísticos con empresas como BP Solar, etc.). Por otro lado, el Ayuntamiento ha constituido la Empresa Municipal de Fomento de la Vivienda y el Suelo, con ánimo de promover, desde sus propios servicios, el desarrollo del Plan General. El sistema de actuación del Plan General para la obtención del suelo urbanizable es por expropiación, con actuación convenida, y cuya tramitación de convenios se encuentra ya en un estado suficientemente consolidado y extenso como para asegurar la viabilidad del proceso. La citada Empresa Municipal ha obtenido el respaldo de más del 50% de la propiedad del suelo del ámbito de suelo urbanizable, para actuar por convenio en los propios términos señalados por el Plan General. Existen una serie de Convenios Urbanísticos que demuestran la capacidad de la iniciativa privada para hacerse cargo del desarrollo del Plan una vez el Ayuntamiento hubiese dado su aprobación. Todos estos condicionantes permiten avanzar la capacidad de iniciativa y gestión del Ayuntamiento para acometer el desarrollo del Plan General. 8.6. VIABILIDAD MEDIO AMBIENTAL DEL PLAN GENERAL El Estudio de Impacto Ambiental señala la viabilidad y sostenibilidad del desarrollo previsto, estableciendo las medidas correctoras necesarias para su desarrollo, y el programa de seguimiento. En particular, el Estudio identifica las interacciones de nuevas actividades propuestas y elementos del territorio que producirían mayor impacto: .-hidrología subterránea y ejecución de la red viaria .-paisaje y desarrollos industrial y residencial multifamiliar .-actividad agraria y desarrollo urbanístico, y establece las medidas correctoras y programa de seguimiento de su implantación, que garanticen que se minimizan los efectos negativos, y que en ningún caso exceden de valores considerados críticos (efectos de magnitud superior al umbral admisible, cuya recuperación no es posible incluso con la aplicación de medidas correctoras) sobre elementos que deban ser conservados. Así, aunque la nueva extensión de la urbanización modificará el paisaje y la actividad agropecuaria del área norte de Tres Cantos de forma irreversible, estos dos elementos en esa área no se consideran de gran importancia relativa en el término municipal dada la extensión de otras zonas de mayor calidad paisajística y la existencia de amplias zonas preservadas por el planeamiento para la actividad agropecuaria actual. Además, a estos impactos de signo negativo se contraponen otros de signo positivo, como son la creación de puestos de trabajo, actividad económica y mejora de la oferta residencial y de dotaciones públicas, que en el conjunto se consideran más convenientes para la sostenibilidad del territorio y su población.


8.7. SOSTENIBILIDAD Y VIABILIDAD DEL PLAN GENERAL Con base a lo expuesto en los Apartados anteriores, puede afirmarse que el Plan General es viable, presenta un modelo de desarrollo sostenible, y está dentro de los parámetros financieros admisibles para la Administración y el sector privado. .- Es viable administrativamente, por estar adaptado a la legislación vigente y disponer de los informes preceptivos de la Administración Pública. .- Es viable su administración por el Ayuntamiento, según demuestran las actuaciones realizadas y en curso de gestión del suelo y de los recursos que el Plan General genera. .- Es viable su gestión privada, en la medida en que el Plan General lo establece, como demuestran los convenios suscritos para su desarrollo. .- Su desarrollo es sostenible desde el punto de vista medio ambiental, una vez que se pongan en marcha las medidas correctoras propuestas, y se establezca su seguimiento. .- Es sostenible desde el punto de vista social, por la creación de puestos de trabajo, la creación de suelo para redes de dotaciones y zonas verdes adecuadas, y la ampliación de oferta de vivienda de varias tipologías, y en especial, la apuesta por creación de vivienda de protección al mismo ritmo que la vivienda libre. .- Es sostenible desde el punto de vista del desarrollo local, pues permite mantener el perfil diferencial de Tres Cantos de sede de actividades productivas de investigación y desarrollo, y de industria innovadora en general. .- El Plan General culmina un periodo de casi una década de redacción de planeamiento, y consolida la seguridad social, económica y jurídica necesaria en la normativa y ordenación urbanística para el desarrollo sostenible.

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