desarrollo inmobiliario profesor lorenzo carbonell t. 28 agosto 2008 clase 3mercado inmobiliario la...
TRANSCRIPT
DESARROLLO INMOBILIARIO
Profesor Lorenzo Carbonell T. 28 agosto 2008
CLASE 3 MERCADO INMOBILIARIOLA OFERTA
VARIABLES QUE INCIDEN EN EL RESULTADO DEL NEGOCIO
• Variables Endógenas– Definición Producto
• Definición de concepto producto– Estudio de mercado– Detección de necesidades del cliente
• Desarrollo Arquitectónico• Rendimiento Arquitectónico
– Costos asociados al proyecto– Precios y condiciones de venta– Promoción y marketing– Gestión del proyecto
• Administración• Control de la ejecución
DEMANDA
Hogares
La demanda de viviendas nuevas se genera por:
- Nuevos hogares- Retiros por: siniestralidad obsolescencia reciclaje
Propietarios
Arrendatarios
InversionistasInmobiliarios
OFERTA
La oferta está constituida por:
- Stock de viviendas- Viviendas construidas en el período
Desarrolladores
Gestoresinmobiliarios
EmpresasConstructoras
Profesionales
Terreno
Subcontratos
Mano de
obra
MaterialesY
equipos
PRODUCCION DE VIVIENDAS
CADENA DE VALOR AGREGADO
La demanda de viviendas nuevas es muy elástica (tiene fluctuaciones muy próximas a la horizontal). Esta demanda es generada por:1. Crecimiento de los hogares, ya sea por crecimiento demográfico o por disminución del tamaño de los mismos.2. Por retiro de stock, provocado por siniestralidad, obsolescencia y reciclaje de terrenos.Esto hace que la demanda sea muy estable en el tiempo, y variará de acuerdo suba o baje la tasa de interés (disminución o aumento de la demanda respectivamente)
En el mercado inmobiliario de viviendas nuevas, la demanda es la capacidad del mercado de absorber unidades en un período de tiempo, de deshacer stock; y oferta, el flujo de unidades incorporadas en el mismo período de tiempo más el stock acumulado.
ESTUDIO DE LA OFERTA
InversionistasInmobiliarios
OFERTA
La oferta está constituida por:
- Stock de viviendas- Viviendas construidas en el período
COMPOSICION DE LA OFERTA
STOCK DE VIVIENDAS:Viviendas existentes al corte temporal del estudio.
VIVIENDAS CONSTRUIDAS:Viviendas ingresadas a la oferta en el período estudiado
COMPOSICION DE LA OFERTA:Por tipología.Por segmento de precio.Por localización.Por características del programa.
EQUILIBRIO DE UN MERCADO CUALQUIERA, EN RÉGIMEN DE COMPETENCIA.
Si la cantidad demandada de un bien es igual a la ofrecida estamos en un mercado en equilibrio.
A. Si el precio cae a un nivel inferior al de equilibrio hay un exceso de demanda, que produce escasez ya que los consumidores están dispuestos a comprar más de lo que los productores están dispuestos a vender al precio de equilibrio; la oferta disminuye hasta el nuevo punto de equilibrio d desplazando la curva de oferta hacia abajo.La escasez hace subir los precios produciendo dos efectos:1. El mercado se desplaza en sentido ascendente a lo largo de la curva de demanda reduciendo la cantidad demandada.2. El mercado se desplaza, por la entrada de nuevos oferentes atraidos por el mayor precio, en sentido ascendente a lo largo de la curva de oferta aumentando la cantidad ofrecida.
La cantidad demandada disminuye y la ofrecida aumenta, reduciendo la diferencia entre demanda y oferta; el precio sigue subiendo hasta que desaparece el exceso de demanda, restableciéndose el equilibrio del mercado
B. Si el precio es superior al precio de equilibrio se produce un exceso de oferta, es decir, los productores están dispuestos a vender más de lo que los compradores están dispuestos a comprar; este excedente provoca la baja del precio, ocurriendo:1. El mercado se desplaza en sentido descendente a lo largo de la curva de demanda, aumentado la cantidad demandada.2. El mercado se desplaza en sentido descendente a lo largo de la curva de oferta reduciendo la cantidad ofrecida.Si la cantidad demandada aumenta y la ofrecida disminuye, la diferencia entre oferta y demanda disminuye y el precio baja hasta que desaparece el exceso de oferta, restableciéndose el equilibrio del mercado.
PV Ventas StockConcepción 3.986.534 2.886.775 1.099.759San Pedro 4.992.581 3.220.494 1.772.087Talcahuano 950.857 678.199 272.658Chiguayante 690.998 454.390 236.608
10.620.970 7.239.858 3.381.112
Casas PV Ventas StockConcepción 959.556 537.419 422.137San Pedro 3.158.590 2.181.839 976.751Talcahuano 710.518 511.540 198.978Chiguayante 300.410 191.570 108.840
Total 5.129.074 3.422.368 1.706.706
Composición de las Ventas de Casas (UF) Gran Concepción
16%
63%
15%
6%
Concepción San Pedro Talcahuano Chiguayante
Departamentos PV Ventas StockConcepción 3.026.978 2.349.356 677.622San Pedro 1.833.991 1.038.655 795.336Talcahuano 240.339 166.659 73.680Chiguayante 390.588 262.820 127.768
5.491.896 3.817.490 1.674.406
Composición de las Ventas de Departamentos (UF) Gran Concepción
7%4%
27%62%
Concepción San Pedro Talcahuano Chiguayante
OFERTA INMOBILIARIA EN EL GRAN CONCEPCIONSEGUN INVERSION TOTAL (UF)
Abril 2006
TOTAL
CASAS
DEPARTAMENTOS
Oferta Casas Deptos. TotalConcepción 406 1.716 2.122San Pedro 1.805 974 2.779Talcahuano 608 206 814Chiguayante 217 108 325
Total 3.036 3.004 6.040
Ventas Casas Deptos. TotalConcepción 297 1.353 1.650San Pedro 1.310 628 1.938Talcahuano 542 143 685Chiguayante 159 80 239
Total 2.308 2.204 4.512
Stock Casas Deptos. TotalConcepción 109 363 472San Pedro 495 346 841Talcahuano 66 63 129Chiguayante 58 28 86
Total 728 800 1.528
COMPOSICION DE LA OFERTA SEGUN TIPOLOGIA.Abril 2006.
OFERTA
DEMANDA
STOCK
Composición de la Oferta de Casas (unidades)Gran Concepción
7%
20%
60%
13%
Concepción San Pedro Talcahuano Chiguayante
Composición de la Oferta de Departamentos (unidades)
Gran Concepción
57%
32%
7% 4%
Concepción San Pedro Talcahuano Chiguayante
(-)
(=)
Casa
Construido UF Const. Vendido UF Vend. Stock UF Stock400 - 500 UF 0 0500 - 600 UF 0 0600-700 UF 0 0700 - 800 UF 0 0800 - 900 UF 0 0900 - 1000 UF 0 01000 - 1100 UF 0 01100 - 1300 UF 0 01300 - 1500 UF 0 01500 - 1700 UF 55 88.537 35 56.305 20 32.2321700 - 2000 UF 47 87.304 43 80.024 4 7.2802000 - 2300 UF 0 02300 - 2600 UF 122 288.720 105 247.240 17 41.4802600 - 2900 UF 53 146.027 44 120.866 9 25.1612900 - 3200 UF 77 235.642 44 134.010 33 101.6323200 - 3500 UF 24 80.530 8 26.849 16 53.6813500 - 4000 UF 22 82.500 12 44.460 10 38.0404000 - 4500 UF 6 24.340 6 24.340 0 04500 - 5000 UF 0 0Más de 5000 UF 0 0
Departamento
Construido UF Const. Vendido UF Vend. Stock UF Stock400 - 500 UF 0 0500 - 600 UF 0 0600-700 UF 0 0700 - 800 UF 0 0800 - 900 UF 316 259.600 274 225.100 42 34.500900 - 1000 UF 0 01000 - 1100 UF 6 6.216 6 6.216 0 01100 - 1300 UF 209 237.551 110 124.838 99 112.7131300 - 1500 UF 253 349.284 198 271.778 55 77.5061500 - 1700 UF 201 324.553 157 251.674 44 72.8791700 - 2000 UF 117 209.785 108 194.065 9 15.7202000 - 2300 UF 262 545.308 232 481.181 30 64.1272300 - 2600 UF 109 264.992 102 247.995 7 16.9972600 - 2900 UF 57 157.410 49 135.380 8 22.0302900 - 3200 UF 10 29.990 4 11.996 6 17.9943200 - 3500 UF 84 269.784 71 227.815 13 41.9693500 - 4000 UF 50 181.791 28 99.104 22 82.6874000 - 4500 UF 6 26.550 3 13.250 3 13.3004500 - 5000 UF 22 103.400 3 14.700 19 88.700Más de 5000 UF 11 60.764 8 44.264 3 16.500
COMPOSICION DE LA OFERTA SEGUN SEGMENTO DE PRECIOS. ABRIL 2006. Casas
Ventas y Stock por Proyecto(unidades)
0
50
100
150
200
250
1D/1B 1D/2B 2D/1B 2D/2B 3D/1B 3D/2B 3D/3B 4D/2B 4D/3B
Proyecto
un
idad
es
Unidades Vendidas Unidades en Stock
DepartamentosVentas y Stock por Proyecto
(unidades)
0
100
200
300
400
500
600
1D/1B 1D/2B 2D/1B 2D/2B 3D/1B 3D/2B 3D/3B 4D/2B 4D/3B
unid
ades
Unidades Vendidas Unidades en Stock
Proyectos de Casas de Acuerdo a UF/m2
0 5 10 15 20 25 30 35
VILLA CONAVICOOP SAN PEDRO
PARQUE RESIDENCIAL LAS SALINAS
PLAZAS DEL SOL
PARQUE RESIDENCIAL SAN MARCOS
PORTAL DE SAN PEDRO
CONDOMINIOS DE SAN PEDRO
PORTAL PONIENTE
CONDOMINIO FELIPE DE ASTURIAS
CONJ UNTO FRANCISCO COLOANE
VALLE SAN EUGENIO
J AIME REPULLO
CONDOMINIO SAN IGNACIO
COSTA SAN PEDRO
BOSQUES DE SAN PEDRO
VALLE NOBLE
LA FORESTA DE SAN SEBASTIAN
LAS TERRAZAS DE CHIGUAYANTE
SAN PEDRO DEL VALLE
BOSQUES DE SAN PEDRO IV ETAPA
LOS CLAVELES
CASAS CALLE PAICAVI
CONDOMINIO J ARDINES DE SAN PEDRO
PORTAL ORIENTE II
CONDOMINIO LOS J ARDINES DE COCHRANE
PORTAL ORIENTE
DONA EMILIA
ANTILHUE
LOS CANELOS
CONDOMINIO LAS ROSAS
BRISA DEL SOL PONIENTE
BRISA IV ETAPA
LA PENINSULA / COND. CALFULEN
DONA J OSEFINA
CONDOMINIO REINA SOFIA
LAS TERRAZAS DEL ROSARIO
LA PENINSULA / COND. ANTILCO
LOS GLADIOLOS
DON ALVARO
DONA MARGARITA
LAS AZALEAS
CONDOMINIO SANTA PAULA
CONDOMINIO DONA ANTONIA
CONDOMINIO VISTA VERDE
DON LUCIANO
LAS PALMAS DE SAN SEBASTIAN, ETAPA 1
Inm
ob
ilia
ria
UF/m2
Proyectos de Departamentos de Acuerdo a UF/m2
0 10 20 30 40 50 60
SAN PEDRO DEL MAR COND. PIONERO III ETAPA
BORDE LAGUNA
SAN PEDRO DEL MAR COND. PIONERO IV ETAPA
AURORA DE CHILE
CONDOMINIO SEBASTIAN DE LOS REYES
ATALAYA DE ANDALUE 2
CONDOMINIO RODRIGO DE TRIANA
CONDOMINIO FERNANDO DE ARAGON
CONDOMINIO BOSQUEMAR
PARQUE LAGUNA REDONDA, CUARTA ETAPA
EDIFICIO BORDE RIO
EDIFICIOS VISTAS DE LOS ACACIOS
CONDOMINIO LOS ACACIOS DE SAN PEDRO
EDIFICIOS ALTURAS DE BRISA, DON OSCAR
PORTADA DE SAN SEBASTIAN
ATALAYA DE ANDALUE
EDIFICIOS ALTURAS DE BRISA, DON CARLOS
EDIFICIO ALTURAS DE BRISA, DON CLAUDIO
PORTAL BICENTENARIO
ALTOS DE ANDALUE
EDIFICIO CHILOE
TERRAZAS DEL LAGO
EDIFICIO ALTA CUMBRE
CENTRO MAYOR
EDIFICIO PETROHUE
PLAZA DEL RIO
EDIFICIO BORDE PARQUE
AVENIDA INGLESA
PARQUE MANANTIALES
ALTO ARAUCO
CITY
EDIFICIOS TERRA SOL
EDIFICIO MIRADOR
TORRE DEL ESTE
Inm
obili
aria
UF/m2
COMPOSICION DE LA OFERTA SEGÚN LOCALIZACION.Abril 2006.
Composición de la OfertaConcepción
81%
19%
Casas Deptos
Composición de la OfertaSan Pedro
65%
35%
Casas Deptos
Composición de la OfertaTalcahuano
75%
25%
Casas Deptos
Composición de la OfertaChiguayante
33%
67%
Casas Deptos
COMPOSICION DE LA OFERTA SEGÚN TIPOLOGIA Y LOCALIZACION.Abril 2006.
Composición de las Ventas (unidades) Gran Concepción
5%
15%
43%
37%
Concepción San Pedro Talcahuano Chiguayante
Composición del Stock (unidades) Gran Concepción
6%
8%
55%
31%
Concepción San Pedro Talcahuano Chiguayante
Composición de la Oferta de Casas (unidades)Gran Concepción
7%
20%
60%
13%
Concepción San Pedro Talcahuano Chiguayante
Composición de la Oferta de Departamentos (unidades)
Gran Concepción
57%
32%
7% 4%
Concepción San Pedro Talcahuano Chiguayante
Tipo Construido UF Const. Vendido UF Vend. Stock UF Stock
1D/1B
1D/2B
2D/1B
2D/2B
3D/1B
3D/2B 130 274.929 93 194.992 37 79.937
3D/3B 229 602.489 176 443.662 53 158.827
4D/2B 0 0
4D/3B 30 92.892 15 45.990 15 46.902
Casa
Tipo Construido UF Const. Vendido UF Vend. Stock UF Stock
1D/1B 297 388.601 261 342.610 36 45.991
1D/2B 12 23.268 12 23.268 0 0
2D/1B 168 285.675 159 271.985 9 13.690
2D/2B 370 709.750 262 520.209 108 189.541
3D/1B 311 268.000 271 235.200 40 32.800
3D/2B 485 1.106.470 342 805.244 143 301.226
3D/3B 40 146.000 22 77.900 18 68.100
4D/2B 21 57.960 18 49.680 3 8.280
4D/3B 12 41.254 6 23.260 6 17.994
Departamento
CasasVentas y Stock por Proyecto
(unidades)
0
50
100
150
200
250
1D/1B 1D/2B 2D/1B 2D/2B 3D/1B 3D/2B 3D/3B 4D/2B 4D/3B
un
idad
es
Unidades Vendidas Unidades en Stock
DepartamentosVentas y Stock por Proyecto
(unidades)
0
100
200
300
400
500
600
1D/1B 1D/2B 2D/1B 2D/2B 3D/1B 3D/2B 3D/3B 4D/2B 4D/3B
Proyecto
un
idad
es
Unidades Vendidas Unidades en Stock
OFERTA INMOBILIARIA SEGÚN PROGRAMA