desarrollo inmobiliario profesor lorenzo carbonell t. 21 agosto 2008 clase 2mercado inmobiliario la...
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DESARROLLO INMOBILIARIO
Profesor Lorenzo Carbonell T. 21 agosto 2008
CLASE 2 MERCADO INMOBILIARIOLA DEMANDA
VARIABLES QUE INCIDEN EN EL DESARROLLO INMOBILIARIO
• Variables Exógenas– Comportamiento de la economía.
• Crecimiento de la economía• Administración financiera del país• Crecimiento del Ingreso de las personas• Distribución del Ingreso• El riesgo país• La tasa de Interés
– Variables relacionadas con la Administración• Administración de las ciudades• Políticas urbanas, culturales y sociales.
– Variables relacionadas con el Mercado• La Competencia• Los Precios• Los Productos• El Cliente
VARIABLES QUE INCIDEN EN EL DESARROLLO INMOBILIARIO
• Variables Endógenas– Definición Producto
• Definición de concepto producto– Estudio de mercado– Detección de necesidades del cliente
• Desarrollo Arquitectónico• Rendimiento Arquitectónico
– Costos asociados al proyecto– Precios y condiciones de venta– Promoción y marketing– Gestión del proyecto
• Administración• Control de la ejecución
DEMANDA
Hogares
La demanda de viviendas nuevas se genera por:
- Nuevos hogares- Retiros por: siniestralidad obsolescencia reciclaje
Propietarios
Arrendatarios
InversionistasInmobiliarios
OFERTA
La oferta está constituida por:
- Stock de viviendas- Viviendas construidas en el período
Desarrolladores
Gestoresinmobiliarios
EmpresasConstructoras
Profesionales
Terreno
Subcontratos
Mano de
obra
MaterialesY
equipos
PRODUCCION DE VIVIENDAS
CADENA DE VALOR AGREGADO
ESTUDIO DE LA DEMANDA
DEMANDA
Hogares
La demanda de viviendas nuevas se genera por:
- Nuevos hogares- Retiros por: siniestralidad obsolescencia reciclaje
NUEVOS HOGARES:Crecimiento vegetativo de la poblaciónBalance migratorioCambios en la composición de los hogares
RETIRO DE VIVIENDAS:SiniestralidadObsolescenciaReciclaje
CAMBIOS ECONOMICOS Y CULTURALES:Mejoramiento de estándaresMejoramiento calidad
CONSTITUCION DE LA DEMANDA
CONCEPTOS BASICOS
• Requerimientos de nuevas viviendas• Concepto de déficit• Déficit cuantitativo• Déficit cualitativo• Concepto de demanda• Demanda cuantitativa• Demanda cualitativa. Concepto de estándar.• Estratificación socio-económica de la demanda• Estratificación espacial de la demanda• Fuentes de información
Clasificación del Parque Habitacional
VIVIENDAS SEGÚN TIPO
VIVIENDAS SEGÚN INDICE DE HACINAMIENTO
Requerimientos de nuevas viviendasViviendas irrecuperables 155.631
Hogares allegados 241.979
Núcleos hacinados independientes 145.932
Total 543.542
36,7 viviendas cada 1.000 habitantes 1,4 viviendas cada 100 hogares
Requerimientos de ampliaciónViviendas buenas y recuperables con:
- hacinamiento crítico y medio 362.774
- núcleos hacinados y dependientes 79.591
Total 442.365
11,3% del stock requiere ampliación o movilidad
Requerimientos de mejoramientoViviendas sólo con materialidad recuperable 380.054
Viviendas sólo con saneamiento deficiente 190.533
Viviendas con (1 + 2) simultáneos 106.969
Total 677.556
17,4% del stock requiere acciones de mejoramiento
REQUERIMIENTO DE VIVIENDAS SEGÚN CENSO 2002
DEFICIT HABITACIONAL SEGÚN DIVERSAS FUENTES
EVOLUCION DEL DEFICIT HABITACIONAL. 1952-2002
Requerimientos anuales
• Crecimiento anual de los hogares 96.000
• Reposición del stock 24.000
Piso Mínimo de Construcción Anual 120.000
Modelo microeconómico del mercado de viviendas nuevas.
Para aplicar el modelo microeconómico al mercado de viviendas deberían darse los siguientes requisitos:1. Que las unidades transadas fueran homogéneas.2. Que se determine el período de tiempo en que se cuentan las transacciones (flujos)3. Que exista contemporaneidad en las transacciones entre Oferta y Demanda.
No es posible aplicar el modelo microeconómico al mercado de viviendas nuevas ya que no se cumple la condición de contemporaneidad dado su ciclo de producción, y porque la demanda está fuertemente ligada a factores macroeconómicos. Estas condiciones se dan sólo en el mercado de arrendamiento.
Lo que se puede estudiar es sólo la oferta, ya que la demanda es un precio cuyas fluctuaciones dependen de la tasa de interés (variable macroeconómica) El tramo de interés para los desarrolladores inmobiliarios es el desplazamiento de la curva de demanda a un año plazo.
aumento tasa de interés
disminución tasa de interés
tramo de interés para los desarrolladores inmobiliarios
La demanda de viviendas nuevas es muy elástica (tiene fluctuaciones muy próximas a la horizontal). Esta demanda es generada por:1. Crecimiento de los hogares, ya sea por crecimiento demográfico o por disminución del tamaño de los mismos.2. Por retiro de stock, provocado por siniestralidad, obsolescencia y reciclaje de terrenos.Esto hace que la demanda sea muy estable en el tiempo, y variará de acuerdo suba o baje la tasa de interés (disminución o aumento de la demanda respectivamente)
En el mercado inmobiliario de viviendas nuevas, la demanda es la capacidad del mercado de absorber unidades en un período de tiempo, de deshacer stock; y oferta, el flujo de unidades incorporadas en el mismo período de tiempo más el stock acumulado.
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500.000
1.000.000
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año
Montos Transados (UF)Gran Concepción
Total 797.769 2.705.1262.959.7513.582.8354.137.6794.550.391 990.168
2000 2001 2002 2003 2004 2005 Feb-06
Año 2000 2001 2002 2003 2004 2005 Feb-06Concepción 402.891 1.302.626 1.706.130 1.505.789 1.509.923 1.041.578 369.905San Pedro 79.528 549.226 424.238 1.077.234 1.672.189 1.946.762 445.950Coronel 0 0 0 109.416 85.613 57.610 0Talcahuano 233.832 529.875 558.652 592.574 584.324 1.206.163 120.458Chiguayante 81.518 323.399 270.731 297.822 285.630 298.278 53.855
Total 797.769 2.705.126 2.959.751 3.582.835 4.137.679 4.550.391 990.168
Montos Transados (UF)
Año 2000 2001 2002 2003 2004 2005 Feb-06Concepción 50,50% 48,15% 57,64% 42,03% 36,49% 22,89% 37,36%San Pedro 9,97% 20,30% 14,33% 30,07% 40,41% 42,78% 45,04%Coronel s/i s/i s/i 3,05% 2,07% 1,27% 0,00%Talcahuano 29,31% 19,59% 18,87% 16,54% 14,12% 26,51% 12,17%Chiguayante 10,22% 11,96% 9,15% 8,31% 6,90% 6,55% 5,44%
Total 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00%
Participación de las Comunas en el Mercado Inmobiliario
0
500
1.000
1.500
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2.500
3.000
3.500
Un
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es T
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año
Número Viviendas TransadasGran Concepción
Total 615 2.299 2.217 3.045 3.214 3.113 653
2000 2001 2002 2003 2004 2005 Feb-06
Año 2000 2001 2002 2003 2004 2005 Feb-06Concepción 302 945 970 887 1.013 616 211San Pedro 22 299 216 894 1.174 1.063 260Coronel 0 0 0 197 145 87 0Talcahuano 215 673 696 736 607 1.152 125Chiguayante 76 382 335 331 275 195 57
Total 615 2.299 2.217 3.045 3.214 3.113 653
Unidades Transadas
Año 2000 2001 2002 2003 2004 2005 Feb-06Concepción 49,11% 41,10% 43,75% 29,13% 31,52% 19,79% 32,31%San Pedro 3,58% 13,01% 9,74% 29,36% 36,53% 34,15% 39,82%Coronel 0,00% 0,00% 0,00% 6,47% 4,51% 2,79% 0,00%Talcahuano 34,96% 29,27% 31,39% 24,17% 18,89% 37,01% 19,14%Chiguayante 12,36% 16,62% 15,11% 10,87% 8,56% 6,26% 8,73%
Total 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00%
Participación de las Comunas en el Mercado Inmobiliario
Evolución de la Demanda Gran Concepción por Precio
0200400600800
1000120014001600
400
- 700
UF
700
- 110
0 UF
1100
- 23
00 U
F
2300
- 35
00 U
F
3500
- M
às 5
000
UF
Precio (UF)
Un
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2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006
Año 2000 2001 2002 2003 2004 2005 Feb-06Concepción 228 291 437 386 509 402 108San Pedro 20 285 191 665 865 756 188Coronel 0 0 0 197 145 87 0Talcahuano 205 649 691 727 568 892 105Chiguayante 74 380 332 315 253 171 54
Total 527 1.605 1.651 2.290 2.340 2.308 455% Casas/Tot. Viv. 85,69% 69,81% 74,47% 75,21% 72,81% 74,14% 69,68%
Casas Transadas
Año 2000 2001 2002 2003 2004 2005 Feb-06Concepción 43,26% 18,13% 26,47% 16,86% 21,75% 17,42% 23,74%San Pedro 3,80% 17,76% 11,57% 29,04% 36,97% 32,76% 41,32%Coronel 8,60% 6,20% 3,77% 0,00%Talcahuano 38,90% 40,44% 41,85% 31,75% 24,27% 38,65% 23,08%Chiguayante 14,04% 23,68% 20,11% 13,76% 10,81% 7,41% 11,87%
Total 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00%
Porcentaje Casas
Año
Precio 2000 2001 2002 2003 2004 2005 Feb-06 Total400 - 700 UF 246 852 718 1113 841 622 76 4392700 - 1100 UF 132 287 461 424 486 506 120 22961100 - 2300 UF 92 261 315 570 751 810 189 27992300 - 3500 UF 46 156 103 105 197 273 62 8803500 - Más 5000 UF 11 49 54 78 65 97 8 354
Total 527 1605 1651 2290 2340 2308 455 10721
Evolución de la Demanda de Casas Gran Concepción por Precio
Año
Precio 2000 2001 2002 2003 2004 2005 Feb-06 Promedio400 - 700 UF 46,68% 53,08% 43,49% 48,60% 35,94% 26,95% 16,70% 40,97%700 - 1100 UF 25,05% 17,88% 27,92% 18,52% 20,77% 21,92% 26,37% 21,42%1100 - 2300 UF 17,46% 16,26% 19,08% 24,89% 32,09% 35,10% 41,54% 26,11%2300 - 3500 UF 8,73% 9,72% 6,24% 4,59% 8,42% 11,83% 13,63% 8,21%3500 - Más 5000 UF 2,09% 3,05% 3,27% 3,41% 2,78% 4,20% 1,76% 3,30%
Total 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00%
Variación de la Demanda de Casas por Precio
Año 2000 2001 2002 2003 2004 2005 Feb-06Concepción 74 654 533 501 504 214 103San Pedro 2 14 25 229 309 307 72Coronel 0 0 0 0 0 0 0Talcahuano 10 24 5 9 39 260 20Chiguayante 2 2 3 16 22 24 3
Total 88 694 566 755 874 805 198% Deptos/ Tot. Viv. 14,31% 30,19% 25,53% 24,79% 27,19% 25,86% 30,32%
Departamentos Transados
Año 2000 2001 2002 2003 2004 2005 Feb-06Concepción 84,09% 94,24% 94,17% 66,36% 57,67% 26,58% 52,02%San Pedro 2,27% 2,02% 4,42% 30,33% 35,35% 38,14% 36,36%Coronel 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00%Talcahuano 11,36% 3,46% 0,88% 1,19% 4,46% 32,30% 10,10%Chiguayante 2,27% 0,29% 0,53% 2,12% 2,52% 2,98% 1,52%
Total 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00%
Porcentaje Deptos
Año
Precio 2000 2001 2002 2003 2004 2005 Feb-06 Total400 - 700 UF 1 291 103 321 249 37 4 1002700 - 1100 UF 10 21 48 69 195 271 49 6141100 - 2300 UF 52 282 289 254 301 367 114 15452300 - 3500 UF 7 68 89 70 97 105 23 4363500 - Màs 5000 UF 18 32 37 41 32 25 8 185
Total 88 694 566 755 874 805 198 3782
Evolución de la Demanda de Deptos. Gran Concepción por Precio
Año
Precio 2000 2001 2002 2003 2004 2005 Feb-06 Promedio400 - 700 UF 1,14% 41,93% 18,20% 42,52% 28,49% 4,60% 2,02% 26,49%700 - 1100 UF 11,36% 3,03% 8,48% 9,14% 22,31% 33,66% 24,75% 16,23%1100 - 2300 UF 59,09% 40,63% 51,06% 33,64% 34,44% 45,59% 57,58% 40,85%2300 - 3500 UF 7,95% 9,80% 15,72% 9,27% 11,10% 13,04% 11,62% 11,53%3500 - Màs 5000 UF 20,45% 4,61% 6,54% 5,43% 3,66% 3,11% 4,04% 4,89%
Total 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00%
Variación de la Demanda de Departamentos por Precio