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CONTRATO “BUILT TO SUIT”

Kelly Raquel Camello

Advogada; Acadêmica do curso de pós graduação em direito imobiliário na Univali;

e-mail: [email protected]

SUMÁRIO: 1. Introdução. 2. Contrato. 2.1 Noção de contrato. 2.2 Contratos típicos e

atípicos. 3. Contrato de locação. 4. Contrato buil to suit. 4.1 Conceito. 4.2

Características. 4.3 Securitização imobiliária. 4.4 A alteração na Lei das Locações.

5. Conclusão. 6. Referências.

RESUMO: O presente artigo visa realizar um estudo acerca do contrato built to suit,

o qual foi recentemente regulado pela Lei 12.744, de 19 de dezembro de 2012.

Assim, tem-se por objetivo conceituar tal contrato, sua natureza jurídica e a sua

transformação em ativos financeiros, posteriormente ofertados ao mercado de

capitais. Almeja-se, por fim, analisar os projetos de lei que tramitaram até a

aprovação da lei supramencionada, os quais modificaram e inseriram alguns artigos

na Lei de Locações (Lei n. 8.245/1991), referente a este contrato.

Muitas polêmicas ainda surgirão acerca deste tema, pois a Lei que inseriu o contrato

built to suit na Lei de Locações é recente e pouco se conhece a respeito deste tipo

de contrato no Brasil.

PALAVRAS CHAVES: Contrato – Built to suit – Lei de Locações – Contrato típico –

Contrato atípico

ABSTRACT: This paper aims at conducting a study about the built to suit contract,

which was recently regulated by Law 12744 dated of December 19, 2012. So it is

expected to conceptualize such a contract, its legal status as well as its

transformation into financial assets subsequently offered to the capital market.

Moreover, this paper analyzes the bills that were processed until the approval of this

Law, which, at the same time, modified and inserted some articles in the Law of

Leases (Law n. 8.245/1991) related to this contract.

Many controversies will still arise on this subject, for the Law that inserted the built to

suit contract to the Law of Leases is so far new and little is known about this type of

contract in Brazil.

KEYWORDS: Built to suit contract - Law of Leases – Typical Contract – Atypical

Contract

1. INTRODUÇÃO

O setor imobiliário brasileiro passou por intensas mudanças nas últimas

décadas, em decorrência, principalmente, do advento de empresas multinacionais

ao país. Observa-se, assim, que com mais frequência vem sendo elaborados por

este setor os contratos built to suit.

Os contratos built to suit são entabulados pelo proprietário, ora locador, que

visa construir sob medida e a pedido do locatário o imóvel, objetivando atender as

necessidades especificas deste, que, em contrapartida, remunera o

proprietário/locador por meio de um contrato de longo prazo de aluguel.

Este tipo de contrato é interessante para a área industrial e comercial. As

suas vantagens são inúmeras, visto que não há imobilização de capital para o

exercício de sua atividade, se investe no capital da atividade desenvolvida e não no

imóvel a ser alugado, bem como possuir vantagens financeiras e tributárias, de

acordo com o regime de tributação adotado pela empresa. O locador investe para

atender as necessidades do locatário, e, em contrapartida, tem a segurança de um

contrato firme e a longo prazo.

Referido contrato carecia de previsão legal, considerando que gerava debate

em torno de questões jurídicas que, não raro, iriam parar no Poder Judiciário para

ser solucionado, e a Lei de Locações não era suficiente para dar segurança jurídica

aos contratantes. Diante deste fato, houve a publicação da Lei n. 12.744, de 19 de

dezembro de 2012, visando solucionar problemas, pacificar as controvérsias e

extinguir as incompatibilidades criadas em torno da aplicação ou não de dispositivos

da Lei de Locações.

Desta forma, ante o dinamismo em que estes contratos vêm aparecendo,

surge a necessidade de se ter mais conhecimento a respeito do contrato built to suit,

em especial agora que houve a publicação da lei supramencionada, e é o que se

busca com este presente trabalho.

2. CONTRATO

2.1 Noção de contrato

Inicialmente, convém dar uma noção de contratos e da classificação dos

contratos.

Segundo ensinamento do doutrinador Caio Mario da Silva Pereira, o contrato

“é um acordo de vontade, na conformidade da lei, e com a finalidade de adquirir,

resguardar, transferir, conservar, modificar ou extinguir direitos”1.

Gagliano e Pamplona Filho explanam que contrato é um negócio jurídico

pelo qual as partes contratantes ajustam suas próprias vontades, restringidos pelos

princípios da função social e da boa-fé.2

Já Maria Helena Diniz conceitua:

(...) contrato é o acordo de duas ou mais vontades, na conformidade da ordem jurídica, destinado a estabelecer uma regulamentação de interesse entre as partes, com o escopo de adquirir, modificar ou

extinguir relações jurídicas de natureza patrimonial. 3

Pode-se dizer que o contrato trata-se de um negócio jurídico bilateral.

O Código Civil disciplina o tema de contratos no campo do Direito das

Obrigações, dos artigos 421 a 480.

Ressalta-se que as partes têm liberdade na sua manifestação, porém o

acordo de vontades firmado entre as partes não pode contrariar o ordenamento

jurídico, estando as partes livres para contratarem, podendo inclusive concretizarem

contratos atípicos, conforme previsão no artigo 425 do Código Civil.4

1 PEREIRA, Caio Mário da Silva. Instituições de Direito Civil. Contratos. 11ª ed. Rio de Janeiro:

Forense: Forense, 2003, III v. p. 7. 2 GAGLIANO, Pablo Stolze; PAMPLONA FILHO, Rodolfo. Novo Curso de Direito Civil: Contratos. 8.

ed. São Paulo: Saraiva, 2007. p. 11. 3 DINIZ, Maria Helena. Curso de Direito Civil brasileiro: teoria das obrigações contratuais e

extracontratuais. 24. ed. rev., atual. e ampl. São Paulo: Saraiva, 2008. p 14. 4 ZULLI, Ricardo Alessandro Miranda. A revogação da cláusula de inalienabilidade nas doações.

São Paulo: Presidente Prudente, 2007. Disponível em: <http://intertemas.unitoledo.br/revista/index.php/Juridica/article/viewFile/607/622>. Acesso em: 25 fev. 2013. p. 13.

O artigo 421, do Código Civil, dispõe que: “A liberdade de contratar será

exercida em razão e nos limites da função social do contrato”5. Importante frisar que

essa liberdade está condicionada a certos princípios inseridos no ordenamento

jurídico que dão validade a um contrato e merecem ser seguidos.

Orlando Gomes explana que, para serem considerados válidos, os contratos

necessitam da conjunção dos elementos extrínsecos (pressupostos) e intrínsecos

(requisitos). Sendo os pressupostos a capacidade das partes, a idoneidade do

objeto e a legitimação para realizá-lo. São requisitos o acordo e a forma.6

Assim, os elementos essenciais dos contratos estão expostos no artigo 104,

do Código Civil. Sendo que devem ser observados os demais pressupostos

existentes nos artigos 166 e 167, do Código Civil.7

Os contratantes que formalizam qualquer contrato tem liberdade para

contratar, atendendo o exercício da autonomia da vontade, criando as obrigações,

desde que lícitas, sem qualquer forma definida em lei.

2.2 Contratos típicos e atípicos

No ordenamento jurídico brasileiro, os contratos estabelecidos entre as

partes podem ter duas classificações: típicos (ou nominados) ou atípicos (ou

inominados).

Os contratos típicos têm uma especialidade particular. Luiz Augusto Haddad

Figueiredo afirma que “são aqueles dos quais a lei se ocupa expressamente,

prevendo não só a sua existência, mas, ainda, as regras que o regulam”8. Desta

forma, tem-se que são aqueles que possuem designação própria e são regulados

por lei, seja pelo Código Civil ou lei extravagante.

Os contratos atípicos “são contratos que a lei não disciplina expressamente,

mas que são permitidos, se lícitos, em virtude, da autonomia privada. Surgem na

vida cotidiana impostos pela necessidade do comércio jurídico”.9

5 BRASIL. Lei n. 10.406, de 10 de janeiro de 2002. Disponível em

<http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/L10406.htm>. Art. 421. Acesso em: 25 fev. 2013. 6 GOMES, Orlando. Contratos. Rio de Janeiro: Forense, 1959. p. 10.

7 FIGUEIREDO, Luiz Augusto Haddad. Built to suit. Revista de Direito Imobiliário, São Paulo, n. 72,

p. 164, jan.-jun./2012. 8 FIGUEIREDO, Luiz Augusto Haddad. Built to suit. Revista de Direito Imobiliário, São Paulo, n. 72,

p. 167, jan.-jun./2012. 9 RODRIGUES, Silvio. Direito Civil, dos contratos e das declarações unilaterais de vontade. 27.

ed. São Paulo: Saraiva, 2000. v. 3. p. 34.

Assim, os atípicos se caracterizam pelo fato de não terem sido contemplados

pelo legislador, contudo previu a sua existência no artigo 425, do Código Civil: “É

lícito às partes estipular contratos atípicos, observadas as normas gerais fixadas

neste Código”.10

Além disso, são admitidos se observarem os princípios gerais aplicáveis a

todo e qualquer contrato, os bons costumes e as normas de ordem pública.11

Maria Helena Diniz conceitua da seguinte forma:

Os contratos inominados ou atípicos afastam-se dos modelos legais, pois não são disciplinados ou regulados expressamente pelo Código Civil ou por lei extravagante. Porém são permitidos juridicamente, desde que não contrariem a Lei e os bons costumes, ante o princípio da autonomia da vontade e a doutrina do número apertus, em que se desenvolvem as relações contratuais. Os particulares poderão criar figuras que necessitem no mundo jurídico.12

Quanto à classificação, os contratos atípicos podem ser singulares e mistos.

Os primeiros são aqueles que não possuem nenhum elemento conexo aos tipos

legais; já os segundos neutralizam uma combinação de contratos distintos em um só

contrato.13

Antes do advento da Lei 12.744/12, havia divergência entre os doutrinadores,

uns afirmam que os contratos built to suit se enquadram nos contratos atípicos, visto

que não havia legislação especifica; e outros dizem que se enquadram nos contratos

típicos, considerando que nestes contratos aplicam-se a Lei n. 8.245/91.

Adiante adentraremos e informaremos qual dos contratos (típicos ou atípicos)

passou a ser aplicável ao contrato built to suit com o advento da lei

supramencionada.

10

BRASIL. Lei n. 10.406, de 10 de janeiro de 2002. Disponível em <http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/L10406.htm>. Art. 425. Acesso em: 25 fev. 2013. 11

FIGUEIREDO, Luiz Augusto Haddad. Built to suit. Revista de Direito Imobiliário, São Paulo, n. 72, p. 167, jan.-jun./2012. 12

DINIZ, Maria Helena. Teoria das obrigações contratuais e extracontratuais. In: _____. Curso de Direito civil. 21. ed. São Paulo: Saraiva, 2005. v. VI, p. 100. 13

GASPARETTO, Rodrigo Ruete. Contratos built to suit: um estudo da natureza, conceito e aplicabilidade dos contratos de locação atípicos no direito brasileiro. São Paulo: Scortecci, 2009. p. 46.

3. CONTRATO DE LOCAÇÃO

O Código Civil em seu artigo 565 conceituou o contrato de locação de coisas

como “uma das partes se obriga a ceder à outra, por tempo determinado ou não, o

uso e gozo de coisa não fungível, mediante certa retribuição”.14

Silvio Rodrigues define a locação da seguinte forma:

(...) contrato pelo qual um das partes, mediante remuneração que a outra paga, se compromete a fornecer-lhe, durante um certo lapso de tempo, ou uso e gozo de uma coisa infungível (locação de coisas); ou a prestação de um serviço (locação de serviços); ou a execução de algum trabalho determinado (empreitada).15

Clóvis Beviláqua leciona a respeito da conceituação da locação como sendo:

Cessão temporária do uso e gozo, sem transferência de propriedade, de coisa não fungível, se a locação é de coisa; prestação de serviço se é locatio faciente, a remuneração (mercês) é elemento de todas elas, mas nome varia, é aluguel ou renda para a locação de uma coisa em geral, salário, soldada, ordenado, honorários, para a locação de serviços e, preço. Para a empreitada.16

Observa-se que, quanto ao objeto, o Código Civil estabeleceu uma distinção

em relação a locação das coisas em geral e prédios em particular, que instituiu

normas especiais aos prédios, subdividindo ainda em urbanos e rústicos, cada qual

com regulamentação própria. Esta regra foi complementada, neste particular, pela

Lei n. 8.245, de 18 de outubro de 1991, que voltou a subdividir os prédios urbanos

em regulados e excepcionados. Como a Lei n. 8.245/91, é daquelas que contém

normas de ordem pública, de atendimentos obrigatórios e inafastáveis pela vontade

declarada das partes, com reflexos nos demais elementos de tempo e preço,

primeiro importa conhecer o objeto da locação. Não se tratando de prédio rústico ou

rural, nem dos excepcionados pela Lei n. 8.245/91, independentemente da finalidade

da locação esta deverá submeter-se às normas da referida lei.17

Assim, a locação de imóveis urbanos deve ser entendida como:

(...) contrato signalagmático pelo qual o locador se obriga, no decurso de lapso temporal determinado ou indeterminado, mediante

14

BRASIL. Lei n. 10.406, de 10 de janeiro de 2002. Disponível em <http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/L10406.htm>. Acesso em: 25 fev. 2013. 15

RODRIGUES, Silvio. Direito Civil. São Paulo: Saraiva, 1991. p. 230. 16

BEVILÁQUA, Clóvis. Código Civil dos Estados Unidos do Brasil Comentado. Rio de Janeiro: Livraria Francisco Alves, 1953. p.368. 17

KLEIN, Daniel Cleiton. O equilíbrio no contrato de locação em shopping center. Rio Grande do Sul: Novo Hamburgo, 2008. Disponível em: <http://ged.feevale.br/bibvirtual/Monografia/MonografiaDanielKlein.pdf>. Acesso em: 26 fev. 2013. p. 29.

remuneração previamente acordada, paga pelo locatário, a fornecer-lhe o uso de imóvel residencial, não residencial ou comercial.18

Nos contratos de locações, o objeto é o uso e gozo temporário de coisa,

mediante remuneração. Como em qualquer contrato, deve ser observado os

requisitos essenciais dos contratos em gerais, principalmente do objeto da locação

ser lícito.19

Conforme já mencionado acima, a Lei 8.245/91 regulamenta a locação de

prédios urbanos, sejam residenciais ou não residenciais, afastando a sua incidência

na locação de imóveis do Poder Público, vagas de garagem, apart-hotéis ou

equiparados, espaços de publicidade, e os contratos relativos a arrendamento

mercantil (leasing), de acordo com o artigo 1º da lei.

Convém mencionar que a locação não se transfere o domínio do imóvel ao

locatário, mas sim a posse, o que lhe permite utilizar e usufruir a coisa locada.

Nos artigos 22 e 23, da Lei 8.245/91, constam os deveres que o locador e o

locatário, respectivamente, devem respeitar.

A Lei do Inquilinato aborda alguns tipos de locação, tais como residencial, não

residencial e para temporada.

Os contratos de locação residencial possuem como destinação a habitação

de pessoas. Este tipo de locação tem maior estabilidade, prazo mínimo de vigência

(30 meses), sendo que o locador pode reaver o imóvel a qualquer tempo durante a

vigência do contrato firmado. Contudo, se o locatário tiver interesse de rescindir o

contrato antes do prazo previsto, precisará pagar uma multa pré-estabelecida.20

Estando previsto nos artigos 46 e 47 da Lei 8.245/91. No primeiro artigo, trata

das locações com prazo igual ou superior a trinta meses, sendo que o contrato deve

ser escrito, já o segundo artigo diz respeito a locações com prazo inferior a trinta

meses, podendo o contrato ser escrito ou verbal.

Ensina José da Silva Pacheco, que as locações referidas no artigo 46

(locação residencial com prazo igual ou superior a trinta meses) independem de

notificação, seja extrajudicial ou judicial. Todavia, ao findo do prazo fixado, se o

locador não solicitar a devolução do imóvel e o locatário nele permanecer, sem

18

SCAVONE JUNIOR, Luiz Antonio. Direito Imobiliário: Teoria e prática. 4. ed. Rio de Janeiro: Forense, 2012. p. 910. 19

RIZZARDO, Arnaldo. Contratos. 2009, p. 482. 20

GENOVEZZI, Camila Tristão. O contrato de locação de imóveis urbanos regulados pela lei n. 8.245/91 e as alterações advindas pela lei n. 12.112/09. Santa Catarina: Itajaí, 2010. Disponível em: <http://siaibib01.univali.br/pdf/Camila%20Tristao%20Genovezzi.pdf>. Acesso em: 26 fev. 2013. p. 52.

qualquer oposição daquele, por mais trinta dias, presume-se prorrogada a locação

por prazo indeterminado.21

Nos contratos previstos no artigo 47 (locação inferior a trinta meses), seja

aqueles realizados na forma verbal ou escrita, se prorrogam automaticamente por

prazo indeterminado após o prazo findo contratual.22

Nas locações não-residenciais, o objeto locado tem com o intuito da prática

de uma atividade profissional/comercial, podendo figurar como locatário uma pessoa

jurídica. Previsto entre os artigos 51 a 57 da Lei n. 8.245/91.

Conforme estabelecido no artigo 51 da lei supramencionada, o locatário terá

direito à renovação do contrato por igual prazo, desde que o contrato preencha os

requisitos constantes nos incisos do artigo, cumulativamente.

Nada obstante que não seja possível a renovação de forma consensual,

ocorra a propositura da demanda renovatória pelo locatário, observando o prazo

decadencial de 01 (um) ano no máximo a 06 (seis) meses no mínimo, anteriores a

data final da vigência do contrato, segundo artigo 51, § 5º, da Lei 8.245/91.23

Realizado por prazo determinado, o contrato finda-se, não precisando de

notificação ou aviso. Porém, se o locatário continuar no imóvel, sem que o locador

se opuser, o contrato será prorrogado, nas condições pactuadas e por prazo

indeterminado. Na hipótese do locador desejar a retomada do imóvel, deverá

denunciar por escrito, conferindo ao locatário o prazo de 30 (trinta) dias para

desocupação.24

Já a locação para temporada é “[...] aquela destinada à residência provisória

do locatário com o fito de alguma atividade determinada no tempo, não superior a

noventa dias”.25

21

PACHECO, José da Silva. Tratado das locações, ações de despejo e outras. 10ed.; rev. e atual.; São Paulo: Revista dos Tribunais, 1998. p. 410-411. 22

GENOVEZZI, Camila Tristão. O contrato de locação de imóveis urbanos regulados pela lei n. 8.245/91 e as alterações advindas pela lei n. 12.112/09. Santa Catarina: Itajaí, 2010. Disponível em: <http://siaibib01.univali.br/pdf/Camila%20Tristao%20Genovezzi.pdf>. Acesso em: 26 fev. 2013. p.52. 23

GENOVEZZI, Camila Tristão. O contrato de locação de imóveis urbanos regulados pela lei n. 8.245/91 e as alterações advindas pela lei n. 12.112/09. Santa Catarina: Itajaí, 2010. Disponível em: <http://siaibib01.univali.br/pdf/Camila%20Tristao%20Genovezzi.pdf>. Acesso em: 26 fev. 2013. p. 56. 24

GENOVEZZI, Camila Tristão. O contrato de locação de imóveis urbanos regulados pela lei n. 8.245/91 e as alterações advindas pela lei n. 12.112/09. Santa Catarina: Itajaí, 2010. Disponível em: <http://siaibib01.univali.br/pdf/Camila%20Tristao%20Genovezzi.pdf>. Acesso em: 26 fev. 2013. p. 56-57. 25

POPP, Caryle. Comentários a nova lei do inquilinato. 4 ed.; Curitiba: Juruá, 1996. p. 259.

A finalidade da locação para temporada, conforme estabelece o artigo 48 da

Lei do Inquilinato, é a residência temporária do locatário, independente do motivo,

podendo ser, para a prática de lazer, realização de cursos, tratamento de saúde,

feitura de obras em seu imóvel, ou qualquer outra situação de que dependa o

locatário a residir por prazo não superior a noventa dias.26

Neste tipo de locação permite-se a cobrança antecipada de aluguéis e

encargos locatícios, bem como uma das garantias locatícias, considerando que o

locatário poderá abandonar o imóvel antes do prazo estabelecido, maliciosa ou

dolosamente, e deixar de pagar o valor pactuado do aluguel, lesando, desta forma, o

locador.27

Visto que se o contrato de locação para temporada for prorrogado ou superior

a 90 (noventa) dias, não será mais regido pelos artigos 48 e seguintes da Lei

8.245/91, mas se regerá pelas normas da locação residencial. Além disso, é

indispensável o contrato ser escrito, e, na hipótese de que haja mobília no imóvel,

deverá constar a descrição completa dos móveis e utensílios no contrato, conforme

artigo 48, parágrafo único, da Lei 8.245/91.

4. CONTRATO BUIL TO SUIT

4.1 Conceito

A expressão built to suit tem origem na língua inglesa e é conhecida em

outros países sob a denominação de build to suit. No Brasil, além do contrato ser

denominado destas formas, ainda pode ser denominado como contrato “construído

para servir” ou locação de imóvel construído sob encomenda.

Contudo, na Lei n. 12.744, de 19 de dezembro de 2012, procurou-se

solucionar este dilema da denominação e no preâmbulo já o denominaram como

"contrato de construção ajustada", proposta realizada pelo relator do projeto na

Comissão de Constituição e Justiça e de Cidadania, Deputado Ricardo Berzoini.

Mateus Leandro de Oliveira expõe o seguinte:

26

GENOVEZZI, Camila Tristão. O contrato de locação de imóveis urbanos regulados pela lei n. 8.245/91 e as alterações advindas pela lei n. 12.112/09. Santa Catarina: Itajaí, 2010. Disponível em: < http://siaibib01.univali.br/pdf/Camila%20Tristao%20Genovezzi.pdf>. Acesso em: 26 fev. 2013. p. 57. 27

DINIZ, Maria Helena. Lei de locações de imóveis urbanos comentada: Lei n. 8.245, de 18-10-1991. 1999, p.205.

a locação built to suit é uma modalidade de locação bastante utilizada nos Estados Unidos da América, a qual tem como principal característica o fato de que o imóvel objeto do contrato de locação ainda não foi construído. Além disso, o locatário tem a prerrogativa de definir o projeto e todas as características do imóvel, de acordo com as necessidades das atividades a serem desenvolvidas. Por outro lado, para que o locador tenha interesse em construir um imóvel especialmente desenvolvido para uma empresa específica, e ter como remuneração apenas o valor do aluguel mensal, é necessário que a locatária comprometa-se a permanecer no imóvel durante um período mínimo.28

No presente trabalho, sem prejuízo da designação empregada pela lei ou

expressões equivalentes continuará ser utilizado o termo built to suit.

As partes contratantes ajustam os termos do contrato antes do início das

obras, visto que será feita sob medida pelo proprietário para o locatário, que utilizará

o imóvel por prazo determinado, garantindo ao proprietário o retorno realizado no

investimento.

O doutrinador Luiz Antonio Scavone Junior define o contrato built to suit

como:

Trata-se de negócio jurídico no qual uma das partes, o locatário, contrata a construção de imóvel de acordo com as suas necessidades, e o recebe por cessão temporária de uso mediante pagamentos mensais dos valores pactuados. A construção é levada a efeito pelo contratado (locador) e a cessão do imóvel se faz, normalmente, por prazo longo, entre dez e vinte anos.29

O imóvel é construído para atender os interesses do locatário, nos termos

pré-determinado, identificando-se com contratos de locação a longo prazo.

Viabilizando, assim, projetos de empreendimentos imobiliários que atendam as

rígidas normas estabelecidas pelos futuros usuários da construção e os prazos

curtos para execução. Outra vantagem na realização deste contrato é evitar a

imobilização do capital da empresa que faz a locação em imóveis. O prazo do

contrato é calculado de modo que o lucro obtido com o uso do imóvel cubra os

custos do empreendimento.30

Segundo Rodrigo Ruete Gasparetto,

(...) o usuário, e futuro locatário, busca no mercado imobiliário empreendedores, possíveis locadores, que tenham interesse em

28

OLIVEIRA, Mateus Leandro de; BENTIVEGNA, Carlos Frederico Barbosa. Locação Built to Suit e sua aplicação no Direito brasileiro. VI – INIC – Encontro Latino de Iniciação Cientifica 2002. Anais. v. 2 , p. 300. Disponível em: <http://www.oliveiralaw.com.br/locação.pdf>. Acesso em: 20 dez. 2012. 29

SCAVONE JUNIOR, Luiz Antonio. Direito Imobiliário: Teoria e prática. 4. ed. Rio de Janeiro: Forense, 2012. p. 971. 30

Built to suit. Wikipedia. Disponível em < http://pt.wikipedia.org/wiki/Built_to_suit>. Acesso em: 06 mar. 2013.

formatar e implantar um empreendimento com características específicas. Basicamente, o empreendedor escolhido adquire um terreno e constrói uma edificação no imóvel de acordo com as especificações contratadas pelo futuro usuário-locatário.31

Desta forma, a relação contratual envolve

“a busca adequada do terreno, contratação de construtora, elaboração de projeto específico a ser desenvolvido em determinado prazo, captação de fundos para o investimento, e assim, deveres e obrigações que se diferenciam daqueles de uma simples relação locatícia”.32

Assim, o contrato built to suit é realizado com intuito de construir um imóvel

específico que tem como finalidade a sua locação. A construção será realizada pelo

proprietário, ora locador, nos termos solicitado pelo locatário que abrangerá as suas

necessidades comerciais, a cessão onerosa do imóvel mediante a locação se faz

por longo prazo.

4.2 Características

Convém informar que o locatário deverá permanecer um tempo mínimo no

imóvel construído, a vigência do contrato pode variar de 08 a 20 anos. Tal período

refere-se ao tempo necessário “para que a contratada recupere os investimentos

feitos na compra do imóvel e na construção da unidade”.33

O valor do contrato do imóvel alugado é calculado com base no montante

investido na concretização do novo imóvel, suas características físicas e

mercadológicas e o senso de risco do empreendedor. Merece ser calculado através

de um fluxo de caixa complexo e o valor pode variar consideravelmente para cada

empreendedor.

A mais relevante função da remuneração é

(...) dar ao empreendedor condições para que este possa captar os recursos necessários tanto para a compra do terreno quanto para a implementação do projeto executivo no mercado de capitais em instituições financeiras que aceitem financiar praticamente todo o empreendimento, recebendo, em contrapartida, a cessão fiduciária

31

GASPARETTO, Rodrigo Ruete. Contratos built to suit: um estudo da natureza, conceito e aplicabilidade dos contratos de locação atípicos no direito brasileiro. São Paulo: Scortecci, 2009. p. 58. 32

ULIAN, Maria Eugênia Gadia. Os contratos built to suit e a legislação aplicável. Migalhas. 13.09.2011. Disponível em: <http://www.migalhas.com.br/dePeso/16,MI141079,101048-Os+contratos+built+to+suit+e+a+legislacao+aplicavel>. Acesso em: 07 mar. 2013. 33


feita pelo empreendedor-locador de todo o fluxo de recebíveis advindos do contrato (...).34

A utilização deste tipo de contrato possibilita que a empresa locatária obtenha

financiamento sem dispor de capital, além da obra ser realizada nos exatos termos

em que for aprovado por ela e nas características adequadas para suas atividades,

e o pagamento do aluguel pode ser contabilizado como despesa, o que gera uma

redução tributária. Para o locador, o financiamento da construção do

empreendimento, “uma vez que aproximadamente 90% do capital necessário será

‘adiantado’ ao empreendedor-locador, por alguma instituição financeira, em

contrapartida da outorga de todo o fluxo de recebíveis do contrato de locação”.35

As razões financeiras para realização deste contrato estão ligadas à

atratividade do investimento, hoje diversificada por vários tipos de papéis e a

rentabilidade das locações comerciais podem igualar e a médio e curto prazo

poderão superá-las, haja vista o cenário econômico atual onde se privilegia mais o

investimento imobiliário, comercial e industrial do que o financeiro.

Já as razões econômico-comerciais “dizem respeito às diferentes

expectativas de retorno que possuem os investidores em renda fixa e os

empreendedores comerciais e industriais”.36

E as razões tributárias, se relacionam ao tratamento distinto que recebem as

despesas referente a locação e os custos de depreciação e amortização, referente a

propriedade, incididos pelas pessoas jurídicas tributadas pelo regime do lucro real

para fins de Imposto de Renda Pessoa Jurídica (IRPJ) e Contribuição Social sobre o

Lucro Líquido (CSLL).37

Um imóvel construído, nos termos ditados no contrato built to suit pelo futuro

ocupante, pode perder seu valor de mercado depois do término do prazo contratual,

34

GASPARETTO, Rodrigo Ruete. Contratos built to suit: um estudo da natureza, conceito e aplicabilidade dos contratos de locação atípicos no direito brasileiro. São Paulo: Scortecci, 2009. p. 33-34. 35


TAULIL, Ivan. O mercado imobiliário e o built to suit. Valor Econômico, São Paulo, 11 abr. 2008. Legislação & Tributos. Disponível em: <http://www2.senado.gov.br/bdsf/bitstream/id/93986/1/noticia.htm>. Acesso em: 28 fev. 2013. 37

TAULIL, Ivan. O mercado imobiliário e o built to suit. Valor Econômico, São Paulo, 11 abr. 2008. Legislação & Tributos. Disponível em: <http://www2.senado.gov.br/bdsf/bitstream/id/93986/1/noticia.htm>. Acesso em: 28 fev. 2013.

visto que pode não despertar o interesse de um futuro inquilino pelo fato das

características requeridas pelo ocupante do imóvel.38

4.3 Securitização imobiliária

Para conseguir realizar o empreendimento, o locador pode transferir seus

créditos para uma companhia securatizadora, o que antecipa o recebimento do valor

estabelecido no contrato firmado.

A securitização foi introduzida no mercado brasileiro pela Lei n. 9.514/97, que

dispõe sobre o Sistema Financeiro Imobiliário. A lei foi promulgada com o intuito de

facilitar “o acesso dos originadores de crédito imobiliário ao mercado de capitais, em

melhores condições do que aquelas obtidas através de financiamento bancário”.39

No setor imobiliário, a lei supramencionada incentivou o advento da

securitização de recebíveis imobiliários e a emissão dos Certificados de Recebíveis

Imobiliários (CRIs).

Uinie Caminha conceitua a securitização:

Sob a ótica jurídica, a securitização pode ser definida como a estrutura composta por um conjunto de negócios jurídicos – ou um negócio jurídico indireto (...) – que envolve a cessão e a segregação de ativos de uma sociedade, ou um fundo de investimento, que emite títulos garantidos pelos ativos segregados. Esses títulos são vendidos a investidores e os recursos coletados servem de contraprestação pela cessão de ativo.40

A emissão do Certificado de Recebíveis Imobiliários encontra-se tratada no

artigo 6ª da Lei 9.514/97, que define como um “título de crédito nominativo, de livre

negociação, lastreado em créditos imobiliários” que “constitui promessa de

pagamento em dinheiro” e merece ser providenciada a averbação junto ao Oficial de

Registro de Imóveis do local da matrícula do imóvel do realizado contrato built to

suit.41

O empreendedor imobiliário adquire um terreno e fica incumbido de construir

determinado imóvel, seguindo as determinações do contratante (locatário). Quando

38

ADVOGADOS, Navarro. Depreciação em contratos “built to suit” requer tratamento especial. Capital Aberto, São Paulo, Ano 3, N. 27, Novembro/2005. Disponível em: <http://www.capitalaberto.com.br/ler_artigo.php?pag=2&sec=19&i=1244>. Acesso em 28 fev. 2013. 39


CAMINHA, UINIE. Securitização. São Paulo: Saraiva, 2005. p. 38 41

SCAVONE JUNIOR, Luiz Antonio. Direito Imobiliário: Teoria e prática. 4. ed. Rio de Janeiro: Forense, 2012. p. 970.

finalizado e ocupado o imóvel pelo contratante, este passa a pagar uma

contraprestação, denominada aluguel, ao empreendedor imobiliário, a título de

remuneração pela operação realizada e disponibilização do imóvel durante a

vigência do contrato.42

No prazo de vigência do contrato, o locatário remunera o empreendedor

locador pela locação do imóvel e pela prestação de serviço, visto que a construção

visa atender as necessidades especificas do locatário. Geralmente, o empreendedor

locador cede a uma Companhia Securitizadora essa perspectiva de créditos

imobiliários futuros que a operação irá originar.

(...) o contrato built to suit funciona como lastro imobiliário para que o patrocinador do projeto (empreendedor imobiliário) transfira, por meio de instrumento próprio (Contrato de Cessão de Créditos) a uma Companhia Securitizadora essa ‘expectativa de recebimento futuro dos créditos imobiliários’, que, simultaneamente, irá outorgar ao patrocinador do projeto o montante representativo do fluxo de recebimento do contrato built to suit, descontado a valor presente; bem como irá, por meio de uma operação de securitização, emitir um título denominado Certificado de Recebíveis Imobiliários (CRIs), correspondente aos direitos de recebimento do fluxo de créditos do contrato built to suit, que deverá ser negociado no mercado financeiro e capital.43

Deste modo, ocorre a antecipação, de uma única vez, para o empreendedor-

locador da receita que sucederia mensalmente e em longo prazo, conforme o prazo

de vigência do contrato celebrado.

4.4 A alteração na Lei das Locações

A Lei 12.744/12 tomou força perante ao fato de estarem em tramite os

projetos leis n. 6562/2009 e 356/2011, na Câmara dos Deputados.

Em dezembro de 2012, ocorreu a publicação da Lei 12.744, que alterou o

artigo 4º e acrescentou art. 54-A à Lei no 8.245, de 18 de outubro de 1991, que

“dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos e os procedimentos a elas

pertinentes”, para dispor sobre a locação nos contratos de construção ajustada,

vejamos os artigos:

42



Art. 4º Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. Com exceção ao que estipula o § 2º do art. 54-A, o locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, proporcional ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada. (...) Art. 54-A. Na locação não residencial de imóvel urbano na qual o locador procede à prévia aquisição, construção ou substancial reforma, por si mesmo ou por terceiros, do imóvel então especificado pelo pretendente à locação, a fim de que seja a este locado por prazo determinado, prevalecerão as condições livremente pactuadas no contrato respectivo e as disposições procedimentais previstas nesta Lei. § 1° Poderá ser convencionada a renúncia ao direito de revisão do valor dos aluguéis durante o prazo de vigência do contrato de locação. § 2º Em caso de denúncia antecipada do vínculo locatício pelo locatário, compromete-se este a cumprir a multa convencionada, que não excederá, porém, a soma dos valores dos aluguéis a receber até o termo final da locação. § 3º (VETADO).44

Merece explanar que o Projeto Lei 6562/2009, que foi aprovado pela Câmara

dos Deputados, pretendida que os dispositivos da Lei de Locações não teriam

incidência nos contratos built to suit, salvo se as partes dispuseram ao contrário. E o

Projeto Lei 356/2001, também aprovado, objetivava a alteração do artigo 4ª e

acrescentar o artigo 54-A à Lei de Locações. Tais projetos leis foram apensados,

pois continham a mesma fundamentação: contratos built to suit.

Assim, verifica-se que os artigos inseridos na Lei 8.245/91 vieram para sanar

os pontos controvertidos que existiam acerca deste tipo de contrato, quais sejam, a

possibilidade de renúncia à ação revisional de aluguel no período do contrato, e a

possibilidade de se exigir a totalidade dos aluguéis restantes como multa para o

caso de denúncia da locação pelo inquilino antes de findo o prazo contratual.

Convém ser observado que a lei além de apresentar nova denominação para

os contratos built to suit, conforme já explanado, estabeleceu uma definição legal,

abrangendo não apenas a construção do imóvel, mas também a aquisição ou

substancial reforma.

Menciona também que o locador pode contratar terceiros para realizar a

construção ou reforma, conforme a necessidade.

Salienta-se que a presente lei não alterou os demais tipos de locações pré-

existentes no direito brasileiro, apenas veio para regulamentar um tipo de contrato 44

BRASIL. Lei 12.744/12, de 19 de dezembro de 2012. Disponível em: < http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_Ato2011-2014/2012/Lei/L12744.htm#art2>. Acesso em: 28 mar. 2013.

que era cada vez mais frequente entre o locador e locatário, que objetivavam

construir um imóvel conforme as determinações do último, e que não possuía

regulamentação jurídica.

Pondera-se analisar os artigos inseridos pela Lei 12.744/12, o artigo 4ª deu

uma prevê introdução acerca da alteração do artigo 54-A, que seria a exceção a

respeito do contrato de construção ajustada, no tocante à redução da multa

compensatória.

Já o art. 54-A, da Lei 8.245/1991, define que os contratos como sendo de

locações não residenciais em que o locador previamente adquire, constrói ou

reforma um imóvel, por si mesmo ou por terceiros, conforme especificado pelo

pretendente da locação, a fim de que seja locado para este por prazo determinado.

No caput do artigo 54-A, os contratos realizados prevalecerão as condições

livremente pactuadas no instrumento firmando e as disposições processuais da Lei

de Locação.45

Assim, as cláusulas convencidas pelas partes são válidas e não sofrerão

nulidade, considerando que a vulnerabilidade do locatário, que é um dos

pressupostos das locações convencionais, não se encontra presente nos contratos

built to suit.46

A renúncia ao direito de revisão está previsto no § 1º do artigo 54-A, que pode

ser convencionada durante o prazo de vigência do contrato. O que significa que

ambas as partes tem a sua disponibilidade este preceito, sendo que o locador e

locatário renunciarão ao direito previsto no artigo 19 da Lei de Locações.

Quanto a denúncia antecipada do vínculo locatício pelo locatário, encontra-se

mencionado no artigo 54-A, §2º, ocorre o comprometimento do locatário a cumprir a

multa estabelecida, que não excederá a soma dos valores dos aluguéis a receber

até o termo final da locação.47 Ressaltando que o pagamento da multa deve ser

integral, não cabendo a redução da multa. Todavia, existe a possibilidade de

redução da multa ou cláusula penal nos termos do artigo 413, do Código Civil, que

45

TARTUCE, Flávio. Importante. Alterações da lei de locação. Lei 12.744, de 19.12.2012. Disponível em: <http://professorflaviotartuce.blogspot.com.br/2012/12/importante-alteracoes-na-lei-de-locacao.html>. Acesso em: 29 mar. 2013 46

FERRIANI, Adriano. O contrato built to suit e a lei 12.744/12. Disponível em: < http://www.migalhas.com.br/Civilizalhas/94,MI170851,31047-O+contrato+built+to+suit+e+a+lei+1274412>. Acesso em: 29 mar. 2013. 47

TARTUCE, Flávio. Importante. Alterações da lei de locação. Lei 12.744, de 19.12.2012. Disponível em: <http://professorflaviotartuce.blogspot.com.br/2012/12/importante-alteracoes-na-lei-de-locacao.html>. Acesso em: 29 mar. 2013.

estabelecendo que “quando a multa for exagerada ou traduzir onerosidade à parte”48

merece ser reduzida, considerando haver a necessidade do equilíbrio contratual.49

Desta forma, observa que apesar das divergências doutrinárias que havia

acerca do tipo do contrato (típico ou atípico), a Lei 12.744/12 trouxe uma solução

que foi dar uma previsão legal para os contratos built to suit, mas não tipificado-lo

como contrato típico. Deixando-o como contrato atípico, porém conferindo mais

segurança jurídica as partes que o realizarem.

Tal atipicidade pode ser constatada no artigo 54, quando dispõe que:

“prevalecerão as condições livremente pactuadas no contrato respectivo e as

disposições procedimentais previstas nesta Lei”.50

O que pode ser compreendido que não são aplicáveis aos contratos built to

suit as normas de direito material da Lei de Locações, prevalecendo nos contratos

realizados a vontade das partes e o que ali ficou acordado.

Com relação aos contratos firmados antes da lei 12.744/12 entrar em vigor,

não se aplicará as novas regras prevista pela lei e inseridas na Lei de Locações,

prevalecendo o acordado pelas partes e aplicando o Código Civil.

Pelo exposto, a lei 12.744/12 veio para sanar problemas existentes no âmbito

jurídico acerca dos contratos built to suit e que não possuíam legislação, trazendo,

desta forma, segurança jurídica, e proporcionando o desenvolvimento do mercado

imobiliário, liberando e redirecionando investimentos de capital dos locatários para

suas atividades fins, proporcionando, também, a manutenção e criação de empregos

e mais oferta de imóveis comerciais.

5. CONCLUSÃO

No decorrer dos últimos anos, o mercado imobiliário passou por algumas

evoluções, bem como a integração internacional da economia. O que fez com que

aparecesse uma nova modalidade contratual, os contratos built to suit.

48

TARTUCE, Flávio. Importante. Alterações da lei de locação. Lei 12.744, de 19.12.2012. Disponível em: <http://professorflaviotartuce.blogspot.com.br/2012/12/importante-alteracoes-na-lei-de-locacao.html>. Acesso em: 29 mar. 2013. 49

SCAVONE JUNIOR, Luiz Antonio. A lei 12.744/12 e o contrato built to suit – locação por encomenda. Disponível em: <http://www.scavone.adv.br/index.php?Artigos-1811>. Acesso em: 29 mar. 2013. 50

BRASIL. Lei 12.744/12, de 19 de dezembro de 2012. Disponível em: < http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_Ato2011-2014/2012/Lei/L12744.htm#art2>. Acesso em: 28 mar. 2013.

Tais contratos servem para fomentar a expansão das atividades comerciais e

industriais, bem como o mercado imobiliário.

O Brasil perdeu algumas negociações nos últimos tempos, pelo fato de não

ter um regramento acerca deste tipo contratual, o que gerava uma certa insegurança

jurídica para a sua realização. Todavia, em 19 de dezembro de 2012, ocorreu a

publicação da Lei 12.744, que visa dar uma segurança jurídica as partes e

solucionar eventuais problemas existentes acerca da formulação deste contrato.

A Lei 12.744/12 assegura as partes a liberdade para, de forma transparente e

observando o principio de boa-fé, pactuarem acerca da renúncia ao direito de pedir

revisão contratual e o valor da multa por devolução antecipada, porém não poderá

exceder a soma dos valores dos aluguéis a receber até o final do contrato firmado.

Deixando, implícito, que os contratos built to suit merecem ser classificados

como contratos atípicos, sujeitando, todavia, a Lei de Locações (art. 54, da Lei de

Locações).

A referida não solucionou todas as controvérsias que havia na doutrina e na

jurisprudência, principalmente, acerca da realização deste contrato. Considerando

que ainda pairam dúvidas sobre o tempo mínimo de permanência do locatário no

imóvel, para que se consiga o retorno dos investimentos feitos pelo locador; o valor

mensal do aluguel, devem abranger os encargos advindos com as instalações a

serem realizadas no imóvel com as exigências feitas pelo locador ou não; e entre

outras que surgiram no decorrer das discussões do cumprimento do contrato.

Embora um contrato pouco conhecido no Brasil, que a partir do momento que

for mais difundido, trará grandes benefícios tanto econômico quanto social, pois

atenderá o contratante e locatário visando desenvolvimento e rentabilidade.

Um exemplo da realização deste contrato é as instituições bancárias, onde

buscam no mercado investidores dispostos a construir suas agências conforme as

suas necessidades e modelos. São exemplos também supermercados, fábricas,

concessionárias de automóveis e entre outras.

Deste modo, os contratos built to suit devem ser confeccionados de forma

mais clara e detalhada possível, para que as partes contratantes têm a segurança

jurídica, visto que nem todos os problemas foram solucionados pela Lei 12.744/12.

6. REFERÊNCIAS

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especial. Capital Aberto, São Paulo, Ano 3, N. 27, Novembro/2005. Disponível em:

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contrato “built to suit” - siaibib01.univali.brsiaibib01.univali.br/pdf/kelly raquel...

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