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T E C N I C A S T U D I O D I P R O F E S S I O N I S T I A S S O C I A T I

VIA RAVIZZA CHIETI 0871.69012 [email protected]

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TRIBUNALE CIVILE DI CHIETI

Procedura di E.I. n. 48/2014

GIUDICE: Camillo ROMANDINI

CONSULENZA TECNICA D’UFFICIO

21 novembre 2014

Il Consulente Tecnico d’Ufficio Geom. Gianni ORLANDI

Il sottoscritto Gianni ORLANDI, iscritto con il n.973 al Collegio dei Geometri della

Provincia di Chieti e all’albo dei CTU del Tribunale di Chieti, è stato nominato il 1.10.2014



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dal G.I. in epigrafe, Dott. Camillo ROMANDINI, Consulente Tecnico d’Ufficio con l’incarico

specifico di rispondere ai quesiti di seguito riportati:

Quesito 1 Prima di ogni attività controlli la completezza dei documenti prodotti ai sensi dell’art. 567, 2° comma C.P.C., segnalando immediatamente non solo quelli mancanti, ma anche quelli non idonei.

Quesito 2

Identifichi e descriva il bene pignorato con i confini e i dati catastali e l’indicazione dell’atto di provenienza e della relativa trascrizione e verifichi la corrispondenza con i dati riportati nell’atto di pignoramento;

Quesito 3

Indichi il regime patrimoniale del debitore se coniugato

Quesito 4

Ricostruisca attraverso la documentazione di cui all’articolo 567, secondo comma, C.P.C. le vicende giuridiche degli immobili per la durata del ventennio precedente alla data di trascrizione dell’atto di pignoramento, identificando, quindi, tutti i proprietari per il detto periodo e precisando se sussista continuità delle trascrizioni e quali siano i diritti della parte esecutata.

Quesito 5

In caso di immobili urbani non ancora accatastati o con accatastamento non aggiornato, produca in opportuna riduzione grafica, i disegni per il perfezionamento della pratica presso l’UTE e specifichi l’esistenza di tale condizione in calce alla descrizione del bene predisposto per l’avvio d’asta.

Quesiti 6 e 7

Accerti la regolarità edilizia e urbanistica del bene nonché l’esistenza della dichiarazione di agibilità dello stesso previa acquisizione o aggiornamento del certificato di destinazione urbanistica previsto dalla vigente normativa; in caso di immobili urbani, accerti la conformità o meno degli stessi alla normativa urbanistica alla luce della L.47/85 e successive norme;

Quesito 8

Accerti la situazione di possesso con l’indicazione, se occupato da terzi del titolo in base al quale è occupato, con particolare riferimento all’esistenza di contratti di locazione o affitto registrati in data antecedente al pignoramento.

Quesito 9

Accerti l’esistenza di formalità, vincoli o oneri, anche di natura condominiali, gravanti sul bene, che resteranno a carico dell’acquirente, ivi compresi i vincoli derivanti da contratti incidenti sull’attitudine edificatoria dello stesso o i vincoli connessi con il suo carattere storico-artistico.

Quesito 10

Accerti l’esistenza di formalità, vincoli e oneri, anche di natura condominiali che saranno cancellati o che comunque risulteranno non opponibili all’acquirente.

Quesito 11

Determini il valore con l’indicazione del criterio di stima adottato al fine della determinazione del prezzo base di vendita, comunque fornendo elementi di riscontro.

Quesito 12

Dica se il compendio pignorato debba essere posto in vendita in uno o più lotti, precisando, per ogni ipotesi, la descrizione esatta da riportare nella emananda ordinanza di vendita (ubicazione, consistenza, confini e dati catastali) ed il relativo prezzo d’asta.

Quesito 13

Descriva analiticamente tutte le formalità pregiudizievoli che devono essere cancellate con l’emanando decreto di trasferimento

Quesito 14

Verifichi le certificazioni ex art. 6 D.L. 311/06



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CRONOLOGIA E SVOLGIMENTO DELLE OPERAZIONI PERITALI

Le operazioni peritali sono iniziate, come concordate preliminarmente, il 10 ottobre

2014 ma sono state procrastinate al giorno 6/11/2014 per circostanze giustificabili, dettate da

incomprensioni temporali da parte degli invitati. Le modalità della ricognizione sono state

comunque regolarmente verbalizzate. Alla visita era presente soltanto il sig. A. L. con il

quale ho potuto accedere all’interno dell’appartamento de quo. Egli, stante la sua versione,

gode della disponibilità dell’immobile, occupandolo stabilmente. Nel corso del sopralluogo,

è stato possibile individuare il cespite da valutare; ne ho accertato le caratteristiche peculiari

ivi comprese lo stato di consistenza e di conservazione. Inoltre, ho eseguito indagini di

natura catastale e urbanistica e altre ancora, indispensabili per rispondere ai quesiti cui si

riferisce il mandato conferitomi.

ESITO DEGLI ACCERTAMENTI

QUESITO 1 Prima di ogni attività controlli la completezza dei documenti prodotti ai sensi dell’art. 567, 2° comma C.P.C., segnalando immediatamente non solo quelli mancanti, ma anche quelli non idonei;

La documentazione in atti appare sufficientemente esaustiva e, unitamente al

carteggio urbanistico e catastale prodotto dallo scrivente, è ora possibile procedere all’analisi

per la procedura di vendita giudiziale. L’immobile necessita di un riallineamento catastale in

quanto, la planimetria depositata presso l’Agenzia delle Entrate, presenta alcune

incongruenze, seppur minimali, rispetto allo stato di fatto rilevato. Anche dal punto di vista

urbanistico, è opportuno sanare alcune incoerenze riscontrate, finanche nel merito delle

consistenze rilevate, in contrapposizione a quelle desunte dal progetto approvato.

QUESITO 2 Identifichi e descriva il bene pignorato con i confini e i dati catastali e l’indicazione dell’atto di provenienza e della relativa trascrizione e verifichi la corrispondenza con i dati riportati nell’atto di pignoramento.

NOTIZIE DI CARATTERE GENERALE

Il territorio di Francavilla al Mare (catastalmente è suddiviso in 24 fogli di mappa), è

caratterizzato da una fascia costiera pianeggiante completamente urbanizzata, della

profondità media di circa 350 mt. senza soluzione di continuità tra il fiume Foro e

l’agglomerato di Pescara. La restante parte del territorio è prevalentemente collinare, tranne

le valli del fiume Alento e del Foro.



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La città ha una popolazione stabile di circa 25.000 abitanti, con una notevole

concentrazione abitativa nel periodo estivo sulla fascia litoranea. Il Centro Storico del

Comune è costituito dal “Paese Alto” e dalla zona marina, quasi completamente distrutto

nell’ultimo conflitto mondiale e ricostruito nell’immediato dopoguerra.

L’intera fascia costiera, escluso il Centro Storico, è stata edificata in un ventennio, a

partire dagli anni ’60, con edifici residenziali e case vacanza. La zona sud dell’abitato è

risultata da sempre commercialmente la meno privilegiata rispetto alla zona nord che, al

contrario, è sempre stata caratterizzata da una maggiore considerazione da parte del

mercato, soprattutto per la vicinanza con Pescara.

La cittadina è servita da adeguati collegamenti viari grazie ai quali sono facilmente

raggiungibili le principali infrastrutture quali l’Autostrada A/14, la S.S. Adriatica n.16 e la

Ferrovia dello Stato. Quest’ultima, che attraversa la zona urbana lungo l’intera fascia

costiera, crea un discrimine sostanziale e di mercato tra quanto edificato verso il lato mare

(più pregiato) e quanto edificato a monte (meno pregiato).

IMMOBILE NELLO SPECIFICO

La porzione immobiliare de quo rappresenta l’unico Lotto in esecuzione. L’unità

abitativa, è pervenuta all’esecutato in forza di Decreto (disposizioni delle autorità) di

trasferimento del 05/10/2007, di cui alla trascrizione n. 15338.1/2007, in atti dal 31/10/2007,

Repertorio n.1497. Rogante: Tribunale di Chieti. Il bene in analisi è costituito dalla piena

proprietà di un appartamento ricompreso in un fabbricato della maggior consistenza

localizzato nella zona nord del territorio comunale, nel quadrante verso il mare del territorio

descritto dalla ferrovia, accessibile da strada privata a fondo cieco, dipartentesi della

principale Via Zittola, al civico n. 9 (già catastalmente via Adriatica 241). Lo stabile

comprende un piano rialzato, due piani in elevazione e il piano sottotetto (o piano terzo);

quest’ultimo costituisce il bene in esecuzione. Il fabbricato non è servito da impianto di

ascensore.

Via Zittola è una traversa perpendicolare che, dal principale viale Alcione, immette

nella retrostante parallela ove è ubicata la piscina comunale.

Evidenzio che la strada privata che si diparte dalla detta via Zittola e permette

l’accesso pedonale e carraio al fabbricato in parola è catastalmente in capo a privati ed è

rappresentata dalle particelle nn^ 1097 e 460 stesso foglio 9.



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Più precisamente la particella n° 1097 è in titolo a … e comune di Francavilla al Mare

come concedente; la particella n° 460 è in titolo a , comune di Francavilla al Mare come

diritto di Proprietà.

L’alloggio, oltre che con vano scala condominiale da cui si accede, confina con

distacchi condominiali verso proprietà ed altri, salvo se altri.

L’unità in esame si compone di ingresso-soggiorno con angolo cottura, locale

pluriuso, due camere da letto (di cui una con annesso locale spogliatoio), bagno oltre a

disimpegno e due terrazzini coperti.

In difformità edilizia, è stato ricavato:

Lo spogliatoio in camera, in luogo di un terrazzino coperto;

Un piccolo locale tecnico, mediante veranda in vetro e alluminio sul terrazzo lato

monte di maggior consistenza a servizio della sala, in cui trovano posto la caldaia

autonoma per il riscaldamento e l’impianto autoclave;

Alcune difformità ripartitive interne non pregiudizievoli.

Le finiture superficiali a vista sono quelle classiche degli anni 80: i pavimenti sono

realizzati in ceramica, i serramenti esterni in legno, le porte interne in legno tamburato e il

portoncino di ingresso è del tipo blindato; il riscaldamento è garantito da caldaia a gas

metano con produzione anche di acqua sanitaria e con elementi radianti in ghisa. Inoltre

l’unità è servita da impianto autonomo di autoclave con serbatoio di accumulo. Lo stato

manutentivo è ordinario per tipologia ed epoca costruttiva anche se il pavimento, in più

parti, si presenta ammalorato e distaccato dal sottofondo e sono evidenti numerose macchie

nell’intradosso del solaio di copertura riconducibili a problemi di condensa dovuti da una

scarsa coibentazione. L’appartamento necessita di opere di ammodernamento così come le

parti comuni del fabbricato che evidenzia la sua ultratrentennale vetustà.

Quesito 3 Indichi il regime patrimoniale del debitore se coniugato

L’esecutata è coniugata in regime di separazione di beni. Quesito 4 Ricostruisca attraverso la documentazione di cui all’articolo 567, secondo comma, C.P.C. le vicende giuridiche degli immobili per la durata del ventennio precedente alla data di trascrizione dell’atto di pignoramento, identificando, quindi, tutti i proprietari per il detto periodo e precisando se sussista continuità delle trascrizioni e quali siano i diritti della parte esecutata.

L’immobile è pervenuto all’esecutato in forza decreto di trasferimento (disposizioni

delle autorità) del 05/10/2007. Trascrizione n. 15338.1/2007, in atti dal 31/10/2007, Repertorio



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n.1497, rogante: Tribunale di Chieti. Si vedano le descrittive relative alle formalità desunte

dalle trascrizioni e iscrizioni sussistenti.

Inoltre, in base alle risultanze dei registri, relativamente al cespite in questione e alle

precedenti derivate, risultano le seguenti formalità:

Periodo dal 28/12/1983 al30/10/2007- Trascrizioni a favore e contro, per le Iscrizioni contro.

NOTA F/C DATA PRES. REG. GEN. REG. PART.

TRASCRIZIONE FAVORE 25/01/1984 1528 1365

ISCRIZIONE CONTRO 30/01/2004 1637 212

TRASCRIZIONE CONTRO 30/10/2007 22308 15338



Trascrizioni e iscrizioni contro.


ISCRIZIONE CONTRO 07/11/2007 22970 4553


Elenco documenti allegati:

l. TRASCRIZIONE del 25/01/1984- Reg. Particolare 1365 Reg. Generale 1528

2. ISCRIZIONE del30/01/2004- Reg. Particolare 212 Reg. Generale 1637

3. TRASCRIZIONE del 02/04/2004- Reg. Particolare 3989 Reg. Generale 5431

4. TRASCRIZIONE del30/10/2007- Reg. Particolare 15338 Reg. Generale 22308

5. ISCRIZIONE del 07/11/2007 - Reg. Particolare 4553 Reg. Generale 22970

6. TRASCRIZIONE del16/04/2014 - Reg. Particolare 4842 Reg. Generale 6076 Quesito 5 In caso di immobili urbani non ancora accatastati o con accatastamento non aggiornato, produca in opportuna riduzione grafica, i disegni per il perfezionamento della pratica presso l’UTE e specifichi l’esistenza di tale condizione in calce alla descrizione del bene predisposto per l’avvio d’asta.

L’immobile è accatastato presso l’Agenzia delle Entrate, all’Ufficio del territorio di

Chieti dove è allibrato con i seguenti identificativi censuari; Foglio di Mappa n. 9, particella

4693 subalterno 5, categoria A/2, Classe 2, vani 5, Rendita 400,25 euro. Variazione del

14/11/2005 n. 57964 .3/2005 in atti dal 14/11/2005 (protocollo n. 0146548) variazione per

modifica identificativo–allineamento mappe. Come detto, graficamente, l’alloggio necessita



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di un allineamento catastale in quanto, la planimetria depositata presso l’Agenzia del

Territorio, presenta alcune divergenze grafiche, seppur minimali, non corrispondenti allo

stato di fatto. La situazione d fatto, così come rilevata dallo scrivente, è la seguente:

(disegno fuori scala)

In luogo della descrizione catastale che di seguito si rappresenta:



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(disegno fuori scala)

Quesiti 6 e 7 Accerti la regolarità edilizia e urbanistica del bene nonché l’esistenza della dichiarazione di agibilità dello stesso previa acquisizione o aggiornamento del certificato di destinazione urbanistica previsto dalla vigente normativa; in caso di immobili urbani, accerti la conformità o meno degli stessi alla normativa urbanistica alla luce della L.47/85 e successive norme;

L’alloggio risulta edificato con lavori di sopraelevazione su un fabbricato preesistente

e assentito con la Concessione Edilizia n. 173, rilasciata dal Comune di Francavilla al Mare

l’8/08/1979. In data 31/07/1982. Lo stesso ente, il 31.07.1982, rilasciava la Concessione

edilizia n. 180 con cui veniva assentita la variante per la costituzione del sottotetto che in

precedenza risultava completamente perimetrato allo stato grezzo, ad eccezione delle sole

strutture portanti e della copertura. In data 04.09.01982 il Comune di Francavilla al Mare

rilasciava il Permesso di Abitabilità con documento di cui al Protocollo 108.



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Il 6.10.2014 è stato effettuato un accesso presso l’Agenzia delle Entrate di Chieti per

accertare l’esistenza di un eventuale titolo di cessione del bene classificato in capo alla Ditta

che è risultata negativa sia all’attualità che in data antecedente al pignoramento.

QUESITO 8 Accerti la situazione di possesso con l’indicazione, se occupato da terzi del titolo in base al quale è occupato, con particolare riferimento all’esistenza di contratti di locazione o affitto registrati in data antecedente al pignoramento.

L’immobile, come detto, è occupato dal sig. A. L. che, stante la sua versione, dichiara

di beneficiarne a carattere stabile e senza contratto.

QUESITO 9 – 10 Accerti l’esistenza di formalità, vincoli o oneri, anche di natura condominiali, gravanti sul bene, che resteranno a carico dell’acquirente, ivi compresi i vincoli derivanti da contratti incidenti sull’attitudine edificatoria dello stesso o i vincoli connessi con il suo carattere storico-artistico. Accerti l’esistenza di formalità, vincoli e oneri, anche di natura condominiali che saranno cancellati o che comunque risulteranno non opponibili all’acquirente.

Non sussistono gravami condominiali e/o storico artistici.

QUESITO 11 Determini il valore con l’indicazione del criterio di stima adottato al fine della determinazione del prezzo base di vendita, comunque fornendo elementi di riscontro.

VALUTAZIONE

Il patrimonio edilizio, all’interno di una stessa zona omogenea si presenta fortemente

differenziato sia nei caratteri quantitativi ma anche e soprattutto in quelli qualitativi. Il

processo di segmentazione del mercato immobiliare costringono l’analisi estimativa ad

operare su classi ristrette di beni identificati da un numero elevato di caratteristiche. Il

passaggio, dunque, dal procedimento monoparametrico a quello pluriparametrico è

motivato dalla incapacità di un unico parametro, per quanto rappresentativo, di incorporare

tutte le influenze del mercato sulla formazione del valore. Il modello pluriparametrico è in

grado di superare il problema connesso alla sempre più spinta segmentazione del mercato,

alla differenziazione dei beni immobiliari, alla misura delle loro caratteristiche quali-

quantitative. La formazione del campione di confronto diventa più agevole, al punto da

richiedere nell’impiego di alcune tecniche un minor grado di omogeneità. Il riconoscimento

dell’importanza della qualità nell’apprezzamento di un immobile, l’esigenza quindi di

portare in conto nella stima non un solo parametro e non solo quelli quantitativi ha come

primo approccio proposto in letteratura la stima per punti di merito. È un procedimento che

può collocarsi in posizione intermedia tra i procedimenti monoparametrici e

pluriparametrici.



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La nota estimativa di specie, è quindi indirizzata alla verifica del valore commerciale

più probabile (con l’ausilio di valori unitari minimi e massimi), per giudizio diretto (per

valore di mercato) e con principi certificati. I parametri grezzi che ho utilizzato derivano

dalle indicazioni unitarie prodotte dall’Agenzia del Territorio (OMI) la cui struttura indaga

costantemente il mercato immobiliare, con sistemi e metodi sicuramente oggettivi che

considerano, con notevole attendibilità, il passaggio dal procedimento monoparametrico a

quello pluriparametrico, estraendo a campione transazioni di compravendite effettivamente

avvenute nel territorio. Ho ricercato con molta cautela anche i riferimenti proposti dai

database delle agenzie immobiliari locali ed ho quindi analizzato nel dettaglio il cespite in

questione sia dal punto di vista dell’ubicazione, della tipologia, delle rifiniture e delle

caratteristiche costruttive generiche. Infine sono state accertate e considerate l’ubicazione

specifica e urbanistica, che hanno evidenziato che il comprensorio è pressoché saturo.

Consistenza lorda vendibile

DESCRIZIONE CONSISTENZA COEFF. RAGG. TOTALE Mq.

Abitazione 96,00 1,00 96,00

Terrazzi e veranda 22,50 0,30 6,75

Sommano Mq. 102,75

PREZZO UNITARIO CONGRUO CALMIERATO: 1.300,00/Mq.

DESCRIZIONE CONSISTENZA Valore Mq

Abitazione 96,00

Terrazzi e veranda 6,75

Mq. 102,75 1.300,00 € 133.500 (in c.t.)

QUESITO 12



11

Dica se il compendio pignorato debba essere posto in vendita in uno o più lotti, precisando, per ogni ipotesi, la descrizione esatta da riportare nella emananda ordinanza di vendita (ubicazione, consistenza, confini e dati catastali) ed il relativo prezzo d’asta.

Il cespite è riassumile in un unico lotto di vendita.

QUESITO 13 Descriva analiticamente tutte le formalità pregiudizievoli che devono essere cancellate con l’emanando decreto di trasferimento

In base alle risultanze dei registri, nel periodo e per i soggetti e immobili richiesti

risultano pubblicate le formalità di cui alla risposta al quesito 4.

QUESITO 14 Verifichi le certificazioni ex art. 6 D.L. 311/06

CERTIFICAZIONE EX ART. 6 D.L.VO 311/06

Il D.lg. 19/08/2005, n° 192 e successivi disposizioni correttive ed integrative, di cui al

D.lg. 29/12/2006, n° 311, prescrive, per il trasferimento dei fabbricati a titolo oneroso, la

produzione dell’attestato di prestazione energetica (APE), redatto da tecnico abilitato.

Pertanto, in conformità al quesito postomi dal G.I., ho proceduto alla verifica energetica

sommaria, ai sensi dei decreti legislativi sopra richiamati: ho quindi accertato che l’unità

immobiliare rientra presumibilmente in CLASSE E, salvo migliore classificazione da

redigersi con regolare certificazione energetica.

Si allegano alla presente consulenza:

A – Elaborati Grafici identificativi. Wegis Catastali

B - Varie Urbanistiche e Piantine Catastali Fabbricati.

E - Documentazione fotografica.

Chieti, 20.11.2014

Il Consulente Tecnico d’Ufficio



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DESCRIZIONE PER L’AVVISO A BASE D’ASTA

LOTTO UNICO

Piena proprietà dell’appartamento mansardato posto al terzo ed ultimo piano

del fabbricato di maggior consistenza accessibile da via Zittola n° 9 del comune di

Francavilla al Mare, (già via Adriatica 241). L’alloggio, oltre che con vano scala condominiale

da cui si accede, confina con distacchi condominiali verso proprietà ed altri, salvo se altri.

Presso l’Agenzia del territorio di Chieti, nel comune censuario di Francavilla al mare,

l’alloggio è allibrato con i seguenti dati censuari: Foglio di Mappa n. 9, particella 4693

subalterno 5, categoria A/2, Classe 2, vani 5, Rendita 400,25 euro ed è i capo a , proprietà

1/1.

PREZZO BASE D’ASTA EURO ……………………€ 135.000,00

(Centotrentacinquemila/00)

Il Consulente Tecnico d’Ufficio

consulenza tecnica d’ufficio - primadanoi.it · nella retrostante parallela ove è ubicata la...

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