¿Cómo sacarle partido a tu Crédito Hipotecario?¡Buenas noticias para el 2014! Estudios recientes realizados sobre Créditos Hipotecarios

concluyeron que las tasas de interés para la adquisición de una vivienda se mantendrán estables

durante este año. Es decir, es un buen momento para comprar una propiedad porque la tasa fija

de interés tiende a ser baja, desde un 4,40% en adelante.

Según especialistas financieros, el mercado está sólido y se visualizan mejores proyecciones en la

economía mundial. La tendencia para el 2014 es que se mantengan las mismas tasas de interés

que el año pasado: las tasas fijas que ofrece el banco es de entre el 4,40% y 6%, en tanto que los

agentes administradores oscilan entre el 4,7% y el 5,05% y las Cajas Compensatorias ofrecen

tasas de entre el 4,9% y el 5,4%. En cuanto a las tasas de crédito hipotecario de 2014 variables o

mixtas, los bancos otorgan alternativas de entre el 4% y el 5,60 %.

La clave: cotizar el crédito hipotecario en diversas entidades

Existe una diferencia del 35% entre la tasa más baja y la más alta ofrecida por las distintas

entidades financieras. Esto significa que, antes de elegir un crédito hipotecario, es conveniente

que Simular y Cotizar. Evalúa también el valor de los seguros y la cuota final para tomar la mejor

decisión.

¿Tienes un subsidio?

Si quieres comprar tu vivienda complementándola con un subsidio ganado, podrás hacerlo. Para

ello, tendrás que acercarte a una entidad bancaria autorizada para que te otorguen dicho crédito.

Solo debes recordar que la propiedad adquirida con un crédito hipotecario junto a un subsidio no

podrá superar los UF 2000.

¿Quieres dejar una propiedad como parte de pago?

Si cuentas con una propiedad y quieres emplearla como parte de pago, también podrás hacerlo,

es decir, podrás complementar el valor obtenido de la tasas de crédito hipotecario de 2014

para financiar la diferencia de la vivienda que deseas comprar.

Como puedes observar, este año augura buenas alternativas para la adquisición de una vivienda.

Es que más allá de los rumores de una posible burbuja inmobiliaria, lo cierto es que el mercado

está realmente fuerte. Así, lo importante es que sepas cómo obtener el mayor beneficio de cada

una de las ofertas disponible para lograr pagar el precio más bajo y conveniente de acuerdo a tu

crédito.

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Las claves para refinanciar su crédito hipotecario aprovechando las bajas tasas

Para el ingeniero Frank Grobier, refinanciar su hipotecario ha sido una de sus mejores decisiones financieras.

"Vimos que en el mercado las tasas estaban más bajas respecto de las que tuve cuando adquirí el préstamo, en 2008", asegura.

Y así fue. Tras cancelar tres años -un crédito que había tomado a 30- repactó, bajó su tasa de 5,3 a 4,3%, y ahora pagará igual dividendo, pero ahorrándose dos años de pago.

No ha sido casual. Bancos, ejecutivos y expertos inmobiliarios coinciden en admitir que el país no había tenido tasas tan bajas como las actuales, donde hay créditos incluso por menos del 4% de interés.

"Estamos en un buen momento para refinanciar, ya que las tasas largas en UF para créditos a 20 años -uno de los plazo más demandados por los clientes- están en el momento más bajo de los últimos tres años", asevera Rodrigo Ponce, gerente hipotecario de Banco Itaú.

El refinanciamiento significa solicitar un nuevo hipotecario, y como tal, los costos de operaciones vuelven a aparecer. Por lo bajo, éstos suelen ser de $300 mil aproximados y sobrepasar los $700 mil.

Como cliente, puede ahorrarse millones de pesos en el pago total de su deuda. Pero si su decisión no consideró todas las variables como el plazo, el monto del crédito o la cantidad de cuotas que ha pagado hasta el momento, la ganancia puede ser marginal. Incluso, los costos operacionales pueden liquidar el eventual beneficio que usted calculó antes de su refinanciamiento.

Por eso siempre hay que considerar el dividendo actual versus el nuevo dividendo, "porque hay casos en que no conviene el refinanciamiento, a pesar de que la nueva tasa sea menor", dice enfático el académico del I. de Estudios Bancarios, Guillermo Calvo.

El beneficio de una nueva institución

El refinanciamiento puede hacerlo en cualquier otra institución, además del banco, caja de compensación o financiera donde tomó su crédito inicial.

Refinanciar los créditos en otra institución es una práctica habitual en la industria. Sin ir más lejos, existen múltiples mecanismos que facilitan este tipo de operaciones, como exenciones de impuestos y las facilidades en el proceso de refinanciamiento.

Por ejemplo, en el Banco Itaú se pueden cambiar las condiciones de su crédito original, ampliando o reduciendo el plazo, variando su dividendo o solicitando un monto adicional si la garantía hipotecaria así lo permite. Mientras que en BBVA se apuesta por un refinanciamiento de 3,96%,

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tasa fija hasta 20 años, en el Banco de Chile se puede encontrar con una tasa de 3,29% por los primeros tres años y el resto con tasa variable para créditos de hasta 30 años.

Como fuere, intente negociar, pues el momento de solicitar un crédito o un refinanciamiento hipotecario suele ser uno de los frentes donde los bancos captan a sus futuros clientes. Es un momento clave, según un gerente de banca de una conocida institución: "Porque el cliente que tiene hipotecario se vincula más, tiende a tomar los otros productos con el banco, tiende a usar la línea de crédito. Por eso, en nuestro caso, entregamos buenas ofertas", sostiene.

Las distintas maneras para refinanciar el crédito

Por lo general, al refinanciar el crédito usted podrá optar a disminuir el dividendo ampliando el plazo o acortarlo dejando un dividendo similar, sobre todo cuando la tasa nueva es inferior a la tasa del crédito original.

Aunque pagar a menos plazo no es tan fácil, pues el banco puede negarle esta posibilidad. La banca tiene una política de riesgo clara y por eso, muchas entidades exigen que el dividendo no supere el 25% de los ingresos del cliente.

Por esta razón, al momento de solicitar un crédito o refinanciamiento, las entidades le ofrecerán distintos tipos de créditos. Para los expertos, siempre será más conveniente uno de tipo flexible, donde se puede diferir el pago algunos meses o pagar tasas menores en los primeros años y luego "variabilizarlas".

Como fuere, la mejor opción para refinanciar un crédito tiene que ver con el tiempo que lleva pagando el hipotecario original.

Para Antonio Latorre, esto es cuando "ha pasado un tercio del horizonte del crédito, asumiendo que no ha habido cambios importantes en el mercado, o incluso un cuarto del plazo comprometido originalmente".

Los costos que pueden desbaratar el plan de ahorro inicial

Es importante considerar los costos al momento de refinanciar.

Está el costo de prepago, que dependerá del tipo de crédito que tenga el cliente.

Para los mutuos hipotecarios del Banco Estado, por ejemplo, el cliente debe pagar un mes y medio de intereses calculado sobre el capital que se prepaga.

En el caso del Banco Itaú, las condiciones de prepago son pactadas al momento del otorgamiento y quedan establecidas en la misma escritura de mutuo hipotecario, con un monto mínimo del 10% del capital insoluto.

Hasta aquí todo bien. Pero considere que los costos operacionales, casi los mismos que tuvo que pagar en su crédito original, vuelven a ensombrecer la alegría de la casa nueva.

Si decide refinanciar en la misma institución, la actualización del estudio de título seguro le exigirá un monto aproximado de UF 2,5 ($54 mil); el borrador de escritura a un costo similar al anterior, los gastos de notaría por unas dos UF ($43 mil). Del costo de la tasación quedará exento, pues "es más bien una actualización y no se le cobra al cliente; es lo que se llama tasación escritorio", dicen desde un conocido banco.

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Seguramente se preguntará qué sucede si refinancia en una institución distinta. Entonces, considere también los costos del estudio de título, también los gastos de la escritura y de notaría, el costo de esta última subirá cerca de nueve UF.

Eso sí, a lo anterior hay que agregar el precio de la inscripción en el conservador de bienes raíces -que depende de cada conservador y que en 2010 tuvo un promedio de 0,4% del valor de la propiedad- y la tasación, que por lo general es de 2,5 UF ($54 mil) cuando no supera los UF 4.999 por propiedad.

Ojo, que estará exento del impuesto de timbres y estampillas -correspondiente al 0,6% de su crédito-, a menos que su nuevo hipotecario sea mayor al que pidió originalmente. De serlo, sólo pagará el diferencial de ambos montos.

No está demás decirle que estos costos de operaciones se pagan al instante, pues no están incluidos en el crédito hipotecario.

Cuando las garantías se vuelven una necesidad

Un punto muy importante que debe tener en cuenta es que es muy posible que a la hora de refinanciar empiece pagando dos créditos de forma simultánea.

El problema se explica por el excesivo tiempo que transcurre entre el alzamiento de una hipoteca, la constitución de la misma que realiza la nueva entidad y la inscripción del conservador de bienes raíces. El trámite puede durar más de 90 días, durante el cual el cliente está pagando el crédito antiguo y el nuevo.

En el año 2003, el gobierno de la época intentó crear una central de garantías para facilitar el traslado de los créditos de una institución a otra.

Con esto, se quería homologar el Depósito Central de Valores y, de paso, ahorrarse los costos que implica el cambio de banco, ya que la garantía siempre se queda en esta "central". Pero no prosperó.

"Tratamos de incorporar esa modernización porque la considerábamos muy positiva, pero se entrabó por falta de apoyo político. Ojalá ahora concite más respaldo parlamentario", asegura el ex ministro de Economía Jorge Rodríguez Grossi.

Mientras, una de las opciones para evitarse todo este embrollo sería tomarse un par de meses de gracia para evitar el doble pago. Estosse pueden solicitar al banco, pues casi todas las instituciones los contemplan para evitar que se crucen los dividendos.

"Pero hay que entender que no son gratis. Hay que pagarlos, pues no significa que el banco te regala las cuotas,. Significa que de alguna manera te refinancia y que esos meses no se cobran.

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Por ejemplo, te lo llevan a tres meses adelante si pediste tres meses de gracia y ahí empiezan a remortizarlo", advierte Antonio Latorre.

Las claves para refinanciar su crédito hipotecario aprovechando las bajas tasasPero al recalcular su deuda, los costos operacionales podrían desbaratar sus planes de ahorro.

SANTIAGO.- Para el ingeniero Frank Grobier, refinanciar su hipotecario ha sido una de sus mejores decisiones

financieras.

"Vimos que en el mercado las tasas estaban más bajas respecto de las que tuve cuando adquirí el préstamo, en

2008", asegura.

Y así fue. Tras cancelar tres años -un crédito que había tomado a 30- repactó, bajó su tasa de 5,3 a 4,3%, y

ahora pagará igual dividendo, pero ahorrándose dos años de pago.

No ha sido casual. Bancos, ejecutivos y expertos inmobiliarios coinciden en admitir que el país no había tenido

tasas tan bajas como las actuales, donde hay créditos incluso por menos del 4% de interés.

"Estamos en un buen momento para refinanciar, ya que las tasas largas en UF para créditos a 20 años -uno de

los plazo más demandados por los clientes- están en el momento más bajo de los últimos tres años", asevera

Rodrigo Ponce, gerente hipotecario de Banco Itaú.

El refinanciamiento significa solicitar un nuevo hipotecario, y como tal, los costos de operaciones vuelven a

aparecer. Por lo bajo, éstos suelen ser de $300 mil aproximados y sobrepasar los $700 mil.

Como cliente, puede ahorrarse millones de pesos en el pago total de su deuda. Pero si su decisión no consideró

todas las variables como el plazo, el monto del crédito o la cantidad de cuotas que ha pagado hasta el

momento, la ganancia puede ser marginal. Incluso, los costos operacionales pueden liquidar el eventual

beneficio que usted calculó antes de su refinanciamiento.

Por eso siempre hay que considerar el dividendo actual versus el nuevo dividendo, "porque hay casos en que

no conviene el refinanciamiento, a pesar de que la nueva tasa sea menor", dice enfático el académico del I. de

Estudios Bancarios, Guillermo Calvo.

El beneficio de una nueva institución

El refinanciamiento puede hacerlo en cualquier otra institución, además del banco, caja de compensación o

financiera donde tomó su crédito inicial.

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Refinanciar los créditos en otra institución es una práctica habitual en la industria. Sin ir más lejos, existen

múltiples mecanismos que facilitan este tipo de operaciones, como exenciones de impuestos y las facilidades

en el proceso de refinanciamiento.

Por ejemplo, en el Banco Itaú se pueden cambiar las condiciones de su crédito original, ampliando o reduciendo

el plazo, variando su dividendo o solicitando un monto adicional si la garantía hipotecaria así lo permite.

Mientras que en BBVA se apuesta por un refinanciamiento de 3,96%, tasa fija hasta 20 años, en el Banco de

Chile se puede encontrar con una tasa de 3,29% por los primeros tres años y el resto con tasa variable para

créditos de hasta 30 años.

Como fuere, intente negociar, pues el momento de solicitar un crédito o un refinanciamiento hipotecario suele

ser uno de los frentes donde los bancos captan a sus futuros clientes. Es un momento clave, según un gerente

de banca de una conocida institución: "Porque el cliente que tiene hipotecario se vincula más, tiende a tomar los

otros productos con el banco, tiende a usar la línea de crédito. Por eso, en nuestro caso, entregamos buenas

ofertas", sostiene.

Las distintas maneras para refinanciar el crédito

Por lo general, al refinanciar el crédito usted podrá optar a disminuir el dividendo ampliando el plazo o acortarlo

dejando un dividendo similar, sobre todo cuando la tasa nueva es inferior a la tasa del crédito original.

Aunque pagar a menos plazo no es tan fácil, pues el banco puede negarle esta posibilidad. La banca tiene una

política de riesgo clara y por eso, muchas entidades exigen que el dividendo no supere el 25% de los ingresos

del cliente.

Por esta razón, al momento de solicitar un crédito o refinanciamiento, las entidades le ofrecerán distintos tipos

de créditos. Para los expertos, siempre será más conveniente uno de tipo flexible, donde se puede diferir el

pago algunos meses o pagar tasas menores en los primeros años y luego "variabilizarlas".

Como fuere, la mejor opción para refinanciar un crédito tiene que ver con el tiempo que lleva pagando el

hipotecario original.

Para Antonio Latorre, esto es cuando "ha pasado un tercio del horizonte del crédito, asumiendo que no ha

habido cambios importantes en el mercado, o incluso un cuarto del plazo comprometido originalmente".

Los costos que pueden desbaratar el plan de ahorro inicial

Es importante considerar los costos al momento de refinanciar.

Está el costo de prepago, que dependerá del tipo de crédito que tenga el cliente.

Para los mutuos hipotecarios del Banco Estado, por ejemplo, el cliente debe pagar un mes y medio de intereses

calculado sobre el capital que se prepaga.

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En el caso del Banco Itaú, las condiciones de prepago son pactadas al momento del otorgamiento y quedan

establecidas en la misma escritura de mutuo hipotecario, con un monto mínimo del 10% del capital insoluto.

Hasta aquí todo bien. Pero considere que los costos operacionales, casi los mismos que tuvo que pagar en su

crédito original, vuelven a ensombrecer la alegría de la casa nueva.

Si decide refinanciar en la misma institución, la actualización del estudio de título seguro le exigirá un monto

aproximado de UF 2,5 ($54 mil); el borrador de escritura a un costo similar al anterior, los gastos de notaría por

unas dos UF ($43 mil). Del costo de la tasación quedará exento, pues "es más bien una actualización y no se le

cobra al cliente; es lo que se llama tasación escritorio", dicen desde un conocido banco.

Seguramente se preguntará qué sucede si refinancia en una institución distinta. Entonces, considere también

los costos del estudio de título, también los gastos de la escritura y de notaría, el costo de esta última subirá

cerca de nueve UF.

Eso sí, a lo anterior hay que agregar el precio de la inscripción en el conservador de bienes raíces -que

depende de cada conservador y que en 2010 tuvo un promedio de 0,4% del valor de la propiedad- y la tasación,

que por lo general es de 2,5 UF ($54 mil) cuando no supera los UF 4.999 por propiedad.

Ojo, que estará exento del impuesto de timbres y estampillas -correspondiente al 0,6% de su crédito-, a menos

que su nuevo hipotecario sea mayor al que pidió originalmente. De serlo, sólo pagará el diferencial de ambos

montos.

No está demás decirle que estos costos de operaciones se pagan al instante, pues no están incluidos en el

crédito hipotecario.

Cuando las garantías se vuelven una necesidad

Un punto muy importante que debe tener en cuenta es que es muy posible que a la hora de refinanciar empiece

pagando dos créditos de forma simultánea.

El problema se explica por el excesivo tiempo que transcurre entre el alzamiento de una hipoteca, la

constitución de la misma que realiza la nueva entidad y la inscripción del conservador de bienes raíces. El

trámite puede durar más de 90 días, durante el cual el cliente está pagando el crédito antiguo y el nuevo.

En el año 2003, el gobierno de la época intentó crear una central de garantías para facilitar el traslado de los

créditos de una institución a otra.

Con esto, se quería homologar el Depósito Central de Valores y, de paso, ahorrarse los costos que implica el

cambio de banco, ya que la garantía siempre se queda en esta "central". Pero no prosperó.

"Tratamos de incorporar esa modernización porque la considerábamos muy positiva, pero se entrabó por falta

de apoyo político. Ojalá ahora concite más respaldo parlamentario", asegura el ex ministro de Economía Jorge

Rodríguez Grossi.

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Mientras, una de las opciones para evitarse todo este embrollo sería tomarse un par de meses de gracia para

evitar el doble pago. Estosse pueden solicitar al banco, pues casi todas las instituciones los contemplan para

evitar que se crucen los divide

¿En qué consiste el Refinanciamiento de Crédito Hipotecario?

El objetivo de una refinanciación es modificar la estructura y las condiciones de pago del

deudor para adaptarlas a sus necesidades. En palabras simples, es cuando pides un

crédito para saldar otro y continuar pagándolo, según un nuevo contrato. Ahora bien, las

tasas del  Crédito Hipotecario pueden variar según el préstamo que se solicita, sobre

todo, si se trata de una refinanciación.

Ésta te será otorgada únicamente si presentas los siguientes casos: una circunstancia de

fuerza mayor impide que puedas seguir cumpliendo con el pago de tu préstamo, lo

adquiriste con una tasa de interés muy alta o tienes problemas económicos puntuales

que no te permiten cancelar el crédito. Por cierto que puedes aprovechar la

refinanciación para acceder a otros beneficios (alguna promoción, por ejemplo).

Debes tener en cuenta que para el caso de un crédito con intereses altos, reducirías las

tasas de interés del Credito Hipotecario pero no la cantidad de años que te restan por

cancelarlo.

Por ejemplo: si restaban 50 cuotas para pagar y lo refinancias, tal vez el nuevo contrato

de crédito  sea por la misma cantidad de meses o incluso más. Monitorea siempre las

condiciones de ambas alternativas para llegar a la determinación de lo que te conviene.

La refinanciación la puedes gestionar en la misma sucursal donde solicitaste el crédito

original o en cualquier otra externa. Es una alternativa que siempre debes tener en

cuenta si lo que buscas es mejorar las condiciones de tu Crédito Hipotecario.

Algunas entidades ofrecen a sus clientes una serie de beneficios adicionales por

refinanciar un préstamo hipotecario y les permiten cambiar las condiciones iniciales,

así como también rebajar los intereses o autorizar a cancelar la deuda con un pago

excepcional.

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Una oportunidad histórica para refinanciar su crédito hipotecario

Definitivamente el mercado inmobiliario vive un momento histórico, gracias a las bajas tasas de interés

predominantes y la abundante oferta de viviendas (nuevas y usadas).

De modo que la posibilidad de comprar - por fin- su casa propia pagando menos es una oportunidad

que no conviene dejar pasar. Pero las buenas noticias también se extienden a los actuales deudores

hipotecarios, ya que el sistema financiero ofrece la posibilidad de refinanciar su actual crédito a una

tasa menor, y así bajar el monto de su dividendo.

Por lo tanto, quienes tomaron créditos a tasas del 9 ó 10% hoy tienen la opción de refinanciar a tasas

del 7 ó 6%, incluso menos.

En la práctica, refinanciar el crédito supone que se otorga un nuevo préstamo con plata fresca para

pagar el antiguo. Por ello la tasa de interés de su nuevo crédito es una variable fundamental (aunque no

la única, como veremos). En ese sentido, en el mercado es posible encontrar letras hipotecarias a partir

del 4,2%. Así, para un crédito de 2.000 UF (unos $34 millones) a plazo de 20 años - uno de los créditos

más típicos- , en el mercado existen letras que van desde el 5,1 o 5,2%.

Recuerde, eso sí, que para efectos de calcular el dividendo final a esa tasa de interés debe agregar la

comisión del banco (que puede fluctuar en el rango de 0,5 o 1,5%) más los seguros (incendio,

desgravamen y eventualmente sismo). Ello nos puede estar dando una tasa final en torno al 6% para

créditos de 2.000 UF. ¿Se imaginó algo así alguna vez?

En el caso de los mutuos es posible encontrar tasa final en torno al 6,8 o 6,9% para este tipo de

créditos. "La oportunidad es única: tasas bajas e inflación controlada, y si agregamos las franquicias

tributarias para reprogramaciones es una gran oportunidad. El mensaje es: si usted tiene un crédito

hipotecario con una tasa global que supere el 8,5%, tómese un tiempo y refinancie", dice Gerardo

Sapag, gerente de Promoción de Negocios de BBVA.

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El ejecutivo señala que si bien lo esperable es que las buenas condiciones financieras se mantengan por

un tiempo para hacer este tipo de operaciones, hay alguna posibilidad de que las tasas de más largo

plazo experimenten un aumento hacia el último trimestre del año, lo que podría redundar en que esta

jugada ya no sea tan atractiva como hacerla ahora.

En todo caso, los expertos señalan que la tasa no es la única variable que usted debe mirar. Como

indica Cesare Cecconi, Product Manager de créditos de consumo e hipotectarios del BCI, "la gente no

debe encandilarse sólo con la tasa de interés, ya que para elegir en qué banco refinanciará se deben

considerar todos los costos asociados a la operación. Por ello, la forma de comparar entre bancos es

mirar el dividendo final, es decir, lo que usted efectivamente va a pagar mes a mes".

Pero el atractivo de refinanciar no sólo responde por tener tasas más bajas (costo financiero). La ley

que eliminó el Impuesto de Timbres y Estampillas para las reprogramaciones hizo que el costo de esta

operación bajara sustantivamente.

Según la Superintendencia de Bancos, los cambios legales introducidos en la ley 19.840 referente a la

reprogramación, son (entre otros):

- Exención total del impuesto de timbre y estampillas para la reprogramación de créditos hipotecarios

vigentes o morosos destinados a la adquisición, ampliación y construcción de viviendas concedidas a

personas naturales.

- Rebaja del 50% de la parte fija y variable de los gastos notariales.

- Rebaja del 50% de gastos fijos del Conservador y 25% de los gastos variables.

Múltiples opciones

Para refinanciar su crédito, lo primero que debe hacer es dirigirse a su banco y pedir una simulación de

su crédito bajo nuevas condiciones. También pida simulaciones a otros bancos, ya que usted puede

refinanciar con cualquier entidad. Es importante que lleve claro qué es lo que usted busca, ya que no

hay una sola forma de refinanciar. Las posibilidades son:

· Bajar el dividendo en el plazo que le queda por pagar.

· Bajar el dividendo pero aumentando el plazo de pago.

· Aumentar el dividendo pero acortar el plazo de pago.10

· Y el mundo ideal: bajar el dividendo y acortar el plazo.

Así, por ejemplo, puede que usted lo que busca sea pagar menos cada mes, y no le importe extender el

plazo. O puede ocurrir que su capacidad de pago haya mejorado y pueda pagar un dividendo más alto

en menor plazo.

Ahora bien, tal como indica Cecconni, el banco es libre de aceptar o no una operación de

refinanciamiento, ya que en la práctica se trata de un nuevo crédito con el que se prepaga su antigua

obligación. Por tanto, el banco evaluará aspectos como la solvencia del deudor, el estado de la

propiedad (por ejemplo, ahora podría estar afecta a expropiación), el monto solicitado (los bancos

prestan a partir de una cierta cantidad; es difícil un crédito hipotecario bajo las 500 UF), etc. De modo

que su solicitud podría ser rechazada.

Tenga en cuenta que:

En operaciones de refinanciamiento es posible que pague dos dividendos dutante un período, ya que no

siempre coincide la fecha en que se extingue el crédito antiguo y comienza el nuevo (algo

especialmente posible si refinancia con otro banco). Para ello, explore la posibilidad de solicitar en el

banco donde refinancia un período de gracia mayor - por ejemplo, tres o cuatro meses- para comenzar a

pagar el primer dividendo (aumentar el plazo de gracia puede elevar ligeramente su dividendo).

Como hay un crédito nuevo, de seguro se le solicitarán otra vez antecedentes como certificados de

renta y patrimonio, estado de deuda, antecedentes familiares, etc. Recuerde que existen requisitos de

renta mínima (en torno a 28 UF) y edad tope para acceder a créditos. También es útil tener la

documentación legal de la propiedad (escrituras, planos, pago de contribuciones, etc.) para reducir los

tiempos de tramitación.

Si usted está acogido al beneficio tributario de la ley 19.622 (que permite rebajar los dividendos de la

base imponible, con topes de 10, 6 y 3 UTA), los beneficios se mantienen en la medida que se

mantengan las condiciones exigidas en la ley 19.840.

La exención del impuesto de Timbre y Estampillas para reprogramación de créditos de fines generales

se extiende a hasta diciembre del 2004 (para créditos de vivienda la exención no caduca en el tiempo).

Los costos

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Como se trata de un nuevo crédito, hay que considerar todos los gastos propios de un crédito (salvo el

impuesto de Timbre y Estampillas). De modo que para que la operación de refinanciamiento sea

atractiva -al menos desde un punto de vista estrictamente financiero- , la suma del capital e intereses

más todos los gastos asociados al crédito debieran redundar en un dividendo final menor respecto del

que actualmente paga (la normativa permite pagar los gastos por separado o bien incluirlos en el

dividendo final). O sea, la gracia es que en el período que resta termine efectivamente pagando menos

por su crédito sumados todos los costos. Si el monto del dividendo baja muy poco, o se mantiene, usted

debe evaluarlo.

Veamos los principales costos asociados a esta operación (valores aproximados):

Costo de prepago: El adelantar el pago de una obligación faculta a una institución a aplicar este cobro,

que según la normativa puede ser como máximo los intereses de un trimestre (recordemos que mientras

más esté al inicio del crédito, el monto de los intereses es mayor). Si refinancia con su mismo banco

hay una posibilidad de que no le cobren este "castigo".

Tasación: Peritaje para determinar el costo de la propiedad (entre 2,5 o 3 UF).

Estudio de título y borrador de escritura: En torno a 6 UF.

Inscripción en el Conservador de Bienes Raíces: 21 UF (se cobra la mitad).

Gastos notariales: Entre 2 y 4 UF (se cobra la mitad).

Letras o mutuos

Hoy en día existe una enorme diversidad de productos en materia de créditos hipotecarios (con distintas

condiciones y garantías). A grandes rasgos las opciones son letras y mutuos. Veamos cada una:

Letras: El dinero solicitado no lo entrega el banco; para ello emite letras por el monto solicitado y las

vende en la Bolsa de Comercio, las que son compradas básicamente por inversionistas

institucionales.

El riesgo es que debido a las condiciones de mercado los inversionistas no compren las letras al valor

nominal al que fueron emitidas, sino que paguen menos. En ese caso, no se enterará la totalidad del

monto solicitado y la diferencia deberá ser solventada por el propio deudor.

Pregunte al banco de su interés con qué "descuento" se están comercializando las letras, o si se venden

al 100% de su "valor par" (es decir, se compran al valor que fueron emitidas).

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Como explica Gerardo Sapag, "al momento de sentarse a analizar con su ejecutivo qué producto le

conviene, vea su capacidad de pago y procure elegir letras con tasas de emisión lo más cercana posible

al 100% o sobre su valor par".

Para que se dé una idea de lo anterior, en general las letras al 5% a plazos de 15 años se están cotizando

al 100%. Si la misma letra aumenta el plazo, puede que se cotice en torno al 99,8%. En cambio, letras

al 5,5% están sobre la par en todas sus denominaciones (plazos). A 15 años, esa letra está en torno al

102,3% de su valor, y a 12 años el 102,94%.

En general, la gracia de la letra es que tiene asociada una tasa de interés menor que el mutuo, por lo que

incluso asumiendo una eventual pérdida inicial lo compensará con creces el hecho de que a lo largo de

la vida del crédito terminará pagando menos.

Mutuos: Son recursos del propio banco y, por tanto, tienen asociada una tasa de interés algo más alta

que la letra. No existe el riesgo de que usted deba enterar de su bolsillo alguna diferencia (el monto de

lo que se solicita está garantizado).

Una de las últimas novedades en el ámbito de los mutuos son aquéllos con tasas variables. Eso significa

que la tasa con que se calculan sus dividendos se amarra con alguno de los índices de referencia del

sistema financiero, como la tasa TIP (Tasa de Interés Promedio) o TAB (Tasa Activa Bancaria). Hay

casos como el del BCI, que ofrecen este producto asociado a la TAB con tasa final del 3,5% para

créditos de vivienda desde 800 UF.

Otro banco que también ofrece mutuo con tasa variable - asociada a la TAB- es el BBVA y su

"Hipotecón", con tasa del 2,8% para montos de 5.000 UF (montos más bajos la tasa va subiendo

gradualmente).

Lo que el cliente debe asumir es que con tasas variables año a año se recalculará el monto del

dividendo según la evolución que presente este índice.

"Este producto es conveniente para quien esté dispuesto a correr el riesgo de pagar dividendos más

altos en períodos de tasas altas a cambio de pagar montos menores en períodos en que las tasas sean

inferiores (tal como ocurre hoy en día)", dice Cesare Cecconi.

Si escoge la opción de tasa variable, pregunte si la tasa puede subir ilimitadamente o tiene algún techo.

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Cómo reprogramar su crédito hipotecario

Muchas personas se preguntan cómo pueden aprovechar las bajas tasas de interés que aún predominan

en el mercado. Una de las jugadas "maestras" es la posibilidad de refinanciar su crédito hipotecario, de

manera que pueda optar a un dividendo más pequeño o bien reducir el número de años que le quedan

por pagar.

La buena noticia es que todavía puede encontrar tasas de interés muy convenientes, entre 4 y 5%,

dependiendo del monto, la modalidad de financiamiento que elija (mutuos, letras, etc.) y el plazo. Si

aún no refinancia, debe apresurase. Las tasas en el mercado están comenzando a subir, con lo cual

gradualmente se va alejando el "momento dorado" para este tipo de operaciones.

Uno de los puntos que debe tener en cuenta al reprogramar son los llamados "gastos operacionales",

asociados a la nueva operación hipotecaria. Cada institución bancaria tiene sus propias estructuras de

gastos, pero en general éstos pueden fluctuar entre $80.000 y unos $200.000. Dependiendo de la

operación, también debería sumar los gastos del Conservador de Bienes Raíces, que pueden ascender al

0,25% del valor de la propiedad.

Sin embargo, lo que se puede ahorrar en dividendo podría más que compensar estos gastos. Por

ejemplo, según datos del BBVA, si aún le restan por pagar 1.000 UF de su crédito, a un plazo de 20

años, al pasar de una tasa del 5 al 4% bajaría su dividendo en casi 9%, lo que significa un ahorro de

$10.000 mensuales.

Si va a refinanciar su crédito hipotecario, es importante que tenga en cuenta una serie de aspectos.

1- ¿Necesito pedir un nuevo crédito?

Es habitual que cuando usted refinancie un crédito se haga una nueva operación, de tal manera que se

otorgue un nuevo crédito y se prepague el anterior. Desde luego, siempre será necesario otorgar un

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crédito si decide refinanciar en otro banco. A veces, sin embargo, no es necesario realizar una nueva

operación hipotecaria.

Como explica Christian Meyer, gerente Hipotecario de BCI, cuando se trata de recursos propios del

banco, como los mutuos no endosables, si se cambia la tasa bastaría hacer una escritura simple y

anotación al margen en el Conservador de Bienes Raíces, lo que prácticamente no tiene costo, ya que

no requiere de una nueva inscripción de hipoteca en el Conservador.

Lo mismo si en el caso de un crédito ya tomado con letras decide bajar la comisión en el mismo banco

(otra forma de refinanciar). Ahora, si lo que usted busca es cambiar el plazo manteniendo el dividendo,

necesariamente habrá que hacer una nueva operación hipotecaria. Si decide refinanciar un crédito ya

tomando con tasa variable también requiere una nueva operación (aunque sea en el mismo banco),

indica Meyer.

2- ¿Cuáles son los gastos operacionales?

Hay que distinguir si la reprogramación se hace en el mismo banco donde inicialmente tomó el crédito

o bien lo hace en un banco externo. Si lo hace en el mismo banco, y según la operación que se requiera,

podría ser un poco más barato. Para que se haga la idea —y de acuerdo a lo informado por los

principales bancos de la plaza—, los costos podrían ir entre $80 mil y $200 mil.

Si la operación implica un nuevo crédito hipotecario, con inscripción en el Conservador, los costos

asociados con la reprogramación podrían ser los siguientes:

Si reprograma en el mismo banco, podría costar del orden de $50.000. Si refinancia con otra

institución, implica la redacción de una nueva escritura, del orden de $75.000.

- Tasación: Depende del valor de la propiedad, pero podría costar desde $50.000.

- Notaría: Los valores son muy dispersos, pero podrían ir entre $30.000 y $60.000.

- Conservador de Bienes Raíces: 0,25% del valor de la propiedad.

Si hay una nueva operación hipotecaria, pregunte por los costos de prepago. Según explica el BBVA,

para cualquier operación que no sobrepase las 5.000 UF no se puede cobrar más de 1,5 meses de

interés. Así, para una operación de 1.000 UF a una tasa anual del 4%, esta comisión alcanzaría del

orden de 5 UF (unos $93.000). En todo caso, algunas operaciones se pactan sin esta comisión; por ello

consulte en su banco.

3- ¿Los gastos operacionales se pagan en efectivo?

En caso de que se genere una nueva operación hipotecaria los costos operacionales pueden ser

incluidos en el monto a refinanciar, por lo que estarán incluidos en el monto de cada dividendo, o bien

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estos honorarios pueden ser cancelados a medida que se vayan realizando, explican en el área

hipotecaria del Banco de Chile.

4- ¿Las reprogramaciones están exentas del pago de impuesto?

Efectivamente, las reprogramaciones de este tipo de créditos están exentas del pago de este impuesto,

que en los créditos hipotecarios “normales” pueden llegar a representar el 1,6% del monto solicitado.

Ahora, como indica Gerardo Sapag, gerente de promoción de negocios del BBVA, si bien la ley 20.130

—que introdujo cambios sobre el impuesto de timbres y estampillas— señaló que los gastos

operacionales de la nueva operación se pueden incluir en el préstamo, por ese monto se debe cancelar

el impuesto de timbres y estampillas respectivo.

Conoce cómo ahorrar en tu crédito hipotecario de forma inteligente

Tener la casa propia es tu sueño y ya estás trabajando para eso. Para lograrlo, tramitar un crédito hipotecario es la mejor opción, pero presta atención, pues existen algunos consejos que te permitirán hacer rendir el dinero al máximo. En la actualidad el mercado financiero te ofrece distintos tipos de hipotecas, con diferentes tasas de créditos hipotecarios en plazos absolutamente variables. Serás tú quien deberá elegir lo mejor para tu bolsillo y aprovechar todas las oportunidades para ahorrar de forma inteligente. Veamos entonces algunos consejos para lograrlo. -Comienza a ahorrar un tiempo antes de pedir tu crédito, pues la mayoría de los bancos te pedirán el 20% del valor del inmueble para poder financiarte el 80% restante. -Valida tu situación financiera, para tener el crédito más acorde a tus ingresos. Ello requiere estabilidad en tus ingresos y control sobre tus deudas, ya que así evitarás que seas considerado un riesgo por las entidades crediticias. -Ten conciencia que lo más importante es poder pagar ese crédito en un plazo conveniente. No te endeudes con algo que no vas a poder pagar y que va a ser un problema durante años. Averigua en distintas instituciones financieras sobre sus tasas de créditos hipotecarios para elegir lo que más te convenga y solicita un plazo que te quede cómodo. -Utiliza alguna de las ayudas del gobierno en cuanto a subsidios. Ellos son otorgados mediante el Ministerio de Vivienda y Urbanismo y son refuerzos al ahorro o al crédito hipotecario para comprar una vivienda, construirla o refaccionarla. Infórmate sobre estas ayudas gubernamentales y haz los trámites necesarios para conseguir la que te corresponda. -Una vez que ya hayas comprado tu casa, realiza los pagos del crédito en tiempo y forma y cuida de no endeudarte con otros préstamos. Los pagos de la casa son fundamentales pues sino puedes perderla. Guarda cuidadosamente la escritura y demás documentación, como así también

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cada comprobante de pago que respalde tus acciones financieras. Todos estos consejos harán que puedas ahorrar de manera inteligente, atendiendo a todas las posibilidades que te da el mercado y cuidando tu reputación financiera. De esta forma, ahorrar no es tan solo guardar un poco de dinero o aprovechar descuentos, sino que se convierte en una forma inteligente de hacer rendir tu dinero al máximo.

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