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Chinese Real Estate - 225ATRANSCRIPT
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二○一二年五月五日至五月十一日 總225期 May 5 ∼ May 11 2012 www.ChineseBizNews.comA4．專題報導
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Snow Creek Community Express
凱文陳於核桃市及鑽石吧附近
房地產服務近 11 年，子女皆為核
桃學區畢業生。
永信房屋電話 : (909) 996-6851
【文接 A1】核桃市雪溪社區 (
Snow Creek ) 因處核桃學區，離各
級學校皆近及各項生活機能健全，
現已成為東區的主要中國人置產 ,
成家之地。中國人已佔此區 70%
左右。
Kevin Chen 凱文陳，永信房屋 專
業房產經紀人，在此服務多年，
最近更售出 21635 Brookside Ct.,
Walnut。項小姐 ( 來自台灣的買主 )
說“凱文以最快速，爭取時間，讓
我們於三日內找到理想的房子並積
極協調價格及檢修各項工作，我們
非常滿意。”另外幫趙先生，趙太
太兩天內買到 21648 Golden Poppy
Ct。趙太太非常滿意。 這房子賣方
第一次還價趙太太就接受了。 另
一徐小姐於 723 Casa Loma Ln ( 於
Suzanne 中學後面 ) 說“我本來要以
$140萬上市我的房子，但凱文建議
我以 $150 萬上市，不到四個星期，
就有不錯的 Offer。”
“從事房地產及估價師已有 10
年經驗了，現在終於感受到幫人買
賣房子的樂趣，現在能精準的幫賣
家定價,讓房屋賣的順利。也很容易
幫買家找房子，因為經驗多了，知
道判斷及著重買家的需求。” Kevin
Chen 凱文陳如此說。
“我對凱文陳的 12 項賣屋保證
非常有信心，我知道他會結合他的
經驗以及最新行銷科技及管道，幫
我賣到最好的價格。在12項保證中
有一項 $500 的溝通保證。 他保證
每個星期二與我溝通上星期的銷售
狀況，否則漏掉溝通一次扣$500佣
金。我不是要他的 $500，但我，總
覺得這樣讓他和我在同一線上，為
我房屋賣出最高價做出努力” 住在
Arabian Ln 的李先生如此說。
住在 E.Walnut Canyon Rd 的黃太
太說“ 凱文每次結束一次幫人買賣
都捐出 $500 給洛杉磯華人兒童殘
障基金 ( 天使之家 FFDY )，這是我
對凱文最尊敬的地方，畢竟生意之
外還有仁義道德及愛心。”。
一般來說，亞裔集中的社區，收
入水準都在中等以上，居民水準整
齊，因此社區的整體環境優良，生
活安全性高；更重要的是，亞裔家
庭一向最重視下一代的教育，因
此，亞裔多的城市，學區的排名也
會較高，整體學生素質與學習環境
會更好。
根據加州教育局每年公佈的學術
表現結果來看，各族裔間存在著明
顯差異，雖然各學區每年的成績與
排名會略有上下起伏，但是持續多
年，都是亞裔（不含菲裔）獨佔鰲
頭，學生表現搶眼，遙遙領先其他族
裔。以去年的成績來看，亞裔學生成
績平均高出位居第二的菲裔 40分，
更高出菲裔 200 多分，而華裔學生
更是其中的佼佼者。
新崛起的東區城市核桃學區，最
近幾年中也快速進步，出現後來居
上之勢，核桃學區鑽石吧高中學術
表現極為優秀在 2011 年公立高中
綜合成績排名洛杉磯第 2 名，加
州第 7 名，美國知名雜新聞週刊
（Newsweek）評選此鑽石吧高中今
年第 4 度晉升為全美最佳高中百名
之列，該校家長也表示讓孩子選擇
該校就讀“很放心”。
CNN和金錢雜誌（Money Magazine）
聯合評選的2011年全美 100個最宜
居的小城排名，核桃市位居第57名，
并在加州小城名列第一，是該市連續
第二年進入排行榜，且今年排名更提
前十幾名。
最近再次擔任核桃市市長的蘇王
秀蘭表示，希望在新的任期內，平
衡核桃市的預算。加州財政狀況已
經非常困難，希望能做到不增加稅
收，不減少服務品質，保持核桃市
都市鄉村化的園林大道和綠地，保
持核桃市所有的活動，不管是給老
年人的，年輕人的，還是給小朋友
的，以及給所有核桃市居民的，都
要爭取做到最好。讓核桃市繼續成
為全美國最適合居住城市以及全美
國犯罪率最低的城市之一。
雪溪社區特快車
723 Casa Lima Ln, Walnut21635 Brookside Ct, Walnut 2164 Golden Poppy, Walnut
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www.ChineseBizNews.com二○一二年五月五日至五月十一日
May 5 ∼ May 11 2012
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中國投資客推高美國紐約房市 近期紐約的房地產市場正在以一種令人驚詫的速度復甦【本報綜合報導】“以前歐洲客
人多，去年加拿大和俄羅斯客人多，
而去年和今年，中國客人則增加很
快。”紐約房產經紀高層Polly Chang
說。
“最近三個星期我忙得不行，上周
我這裡有四個客戶在搶房子，最後有
一個還沒有搶到。”紐約最大的房地
產經紀商Prudential Douglas Elliman的
資深副總裁 Polly Chang 告訴本報記
者。從事地產經紀長達8年的她，對
於眼前的這一波上漲趨勢也有點措
手不及。
儘管美國經濟復甦信號依舊不明
顯，但紐約的房地產價格在最近十幾
天突然躥升。
根據著名房產網站Trulia 的統計，
最近一周紐約地區市場上所有房產
類型每平方英尺的平均單價為1337
美元，比今年初資料增長了11.4%以
上。部分庫存住宅的房價，甚至比
2008 年 11月市場全線跌落之前的
價格還要高。
Polly Chang的客戶中，有相當一部
分來自中國大陸。她透露，之前中國
企業或個人來紐約投資商用房地產
主要用於出租，而如今中國大型企業
前來投資開發自用房地產的數量越
來越多：“主要是實體經濟類大型企
業，希望在紐約買下整棟樓開分支機
搆，作為今後美國業務拓展的基礎。”
這一波力量，正在成為曼哈頓房地
產市場價格的一大推手。而此前在紐
約購得房產的中國企業，開始成為後
來者的“取經”對象。
紐約州長島一幢占地十畝的豪華
別墅被一個中國商人以1588萬美元
買下；而創下3320萬美元曼哈頓公
寓買賣新記錄的也是一個中國人，買
下的是5500平方英尺的曼哈頓國際
大廈內一戶豪華公寓。
此外，金融區 Broad Street25 號 5
萬英尺面積的樓宇被一家中國公司
買下，同一條大街上70號被一家中
國投資建築公司1800萬美元買下。
而海南航空集團旗下的海航控股，斥
資2.65億美元，在曼哈頓市中心購
置了一處高級寫字樓。
如今，更多中國企業接踵而來。紐
約的房地產市場價格被進一步抬高。
4月 24日公佈的美國3月新屋銷
售資料為328,000間，相比2月份的
下降了 7.1%。與此同時政府公佈的
房地產價格指數顯示 2月份房價上
漲了0.4%，是2007年以來首次正向
增長。這些資料被市場分析人士解讀
為房地產市場陰晴不定。
這並不妨礙紐約房市一枝獨秀。
金融危機後紐約房價一直在穩步
回升，最近更是迅猛。根據房地產研
究公司Chandan Economics的統計，儘
管離2007年的400億美元還有相當
距離，2011年紐約寫字樓的銷售總
額已在 120億美元左右，是前一年
的兩倍，高品質大樓的空置率已經跌
破10%。
而高緯物業顧問公司（Cushman
& Wakefield）此前的一篇報告顯
示，2011年紐約房地產投資增長了
165%，超越了倫敦，位列榜首；自
2007年以來，紐約首次成為世界上
吸引商業房產投資最多的城市。
“目前住宅房屋已經無法和屋主
討價還價，對於外國投資者，除了
貸款至少 50% 頭款或全現款付清
之外，有時還會在最後階段提高價
格。”Polly Chang表示，“現在房產
空置率很少，住宅大約在1%以下。”
而商業用樓方面，Charlotte 表示，
市場上真正空閒的房屋並不多，通常
一空下來就有投資者相中，競爭激
烈。房產仲介普遍反映是，來自中國
大陸的企業和個人對於紐約房地產
的需求很大。
一家研究機構Real Capital Analytics
的資料顯示，2010年海外購房者購
買的商用房產，從前一年的38億美
元增加到了67億美元，其中來自中
國的客戶從前一年的1800萬美元增
加到了1.27億美元，而這一資料還
不包括通過地產基金購買的中國客
戶。
“以前歐洲客人多，去年加拿大和
俄羅斯客人多，而去年和今年，中國
客人則增加很快。”Polly Chang說。
紐 約 從 事 房 地 產 25 年 多 的
Prudential Douglas Elliman資深副總裁Grace
Chang告訴記者，今年開始，許多中
國客戶來徵詢購買整層的辦公樓公寓
（office condo），可能用來出租投資或
者自用開發，這是一個新趨勢。
“紐約和美國其他地方不同，紐約
房地產市場有自己的獨特性。”Grace
Chang 告訴記者。
上述高緯物業的報告分析，全球經
濟的不確定性和緊縮，導致全球復甦
放緩，同時也促使投資者更加關注一
些主要的市場。規避風險的動力使得
投資者會選擇回報率更穩定的世界
頂級城市。
Charlotte告訴記者，儘管曼哈頓地區
的商用房產回報率只在4%左右甚至
更低，但由於近幾年一直保持穩定，
因此對於投資者來說是不錯的選擇。
“曼哈頓地區之所以和美國其他
地區不同，在於它的市場穩定、優秀
人才彙集、生活品質高和源源不斷的
國際投資。” Grace Chang 表示。
而對於海外投資者來說，這些也
是驅使他們投資紐約房產的動力。
作為移民或者改變身份的一種方
式，房地產市場通常是踏足海外投
資的第一步。
但買房容易養房難。Grace Chang
表示，現在很難估算這些房地產投
資回報率高低，關鍵是購買之後的
修繕、提升和管理，以及後續的出
租問題等。不過她認為，如果在全
球範圍內分散投資，紐約仍然是其
中最佳的選擇。
摘編源自：21世紀經濟報導
多代同住催生美國房屋“變身”受經濟不景氣、結婚年齡推遲等
因素影響，越來越多的美國家庭不
再像從前那樣單獨居住，而是與長
輩、晚輩甚至同輩住在同一屋簷下。
為此，房屋設計師專門推出特別設
計的“多代住房”，讓人們在享受
大家庭溫暖的同時還能保留個人隱
私空間。
美國第二大房屋建築商萊納爾公
司去年起在加利福尼亞、德克薩斯
和佛羅里達等州推出“下一代”房
屋，這種新型住房內包含一套設施
齊全的獨立套房。有的套房有獨立
出入口、浴室和廚房，有的甚至有
單獨的洗衣間和室外活動場所。
“新家公司”也計畫在奧林奇縣
推出“多代住房”，有的與萊納爾
公司的“下一代”房屋類似，有的
則是兩幢單獨的房屋，分享一個院
子和游泳池；歐文地區房屋建築公
司“標準太平洋家園”則給客戶提
供新選擇：在主要建築外附屬一個
功能完備的“小屋”。
萊納爾公司西部地區負責人傑
夫‧魯斯介紹，這種住房推出時間不
長，當前銷售量只占公司銷售總量
的很小一部分，但增長速度飛快。
預計未來新建房屋中，將有 30%到
40% 為“多代住房”。
建築行業從業人員說，人們之所
以選擇與親戚一起居住，主要是為
應對當前的經濟衰退。
裡安娜‧考克斯現年 33 歲。今
年早些時候，她在聖貝納迪諾購買
一幢新房，房子內有一套單獨的套
房，通過走廊與廚房相連。考克斯
與丈夫本打算把年邁的父母接來同
住，但她的妹妹失業沒有收入，考
克斯就邀請她帶女兒來同住。
“他們可以先住在這裡緩一陣，
重新調整生活節奏，”美聯社引述
考克斯的話報導。
萊納爾公司拉斯維加斯區域經理
傑瑞米‧帕爾斯說：“我們見過不
少家庭這樣住在一起⋯⋯他們一起
住的原因不盡相同，但大多數都是
因為錢。”
第二次世界大戰後，美國青年成
年、擁有獨立能力後，通常都會離
開父母單獨居住。那時，通常一座
房屋裡只居住著一戶家庭。
1980年後，受大量移民湧入和結
婚年齡推遲的影響，多代同堂的家
庭數量開始增加。皮尤研究中心統
計數字顯示，2007 年到 2009 年兩
年時間裡，多代同堂的家庭數量大
漲 10.5%，達到 17%。
雖然“多代住房”看似前景光明，
但房地產專家依然對它的發展持謹
慎態度。
加利福尼亞南部大學拉斯克房地
產研究中心負責人加里‧佩因特
說：“當前市場上的確存在這樣的
需求。不過我們⋯⋯還無法判斷這
種居住方式是否會成為接下來的一
個潮流。”
作者 : 荊晶
源自：經濟參考報
美國飯店業發展的啟示（五）
【編者按】去年夏天，中國國家
旅遊局組織全國 25 名國家級星評
員赴美國進行了為期三周的飯店專
業培訓。培訓之後，參加培訓的人
員寫出了自己的感受和收獲。其中
安徽省旅遊飯店業協會秘書長範星
宏先生從十個方面列出了美國飯店
業發展的啟示。
啟示之七：鏈條化是飯店持續發
展的禦險後盾
美國飯店業的發展一方面走向專
業化，另一方面在產業鏈條的發展中
不斷創造新的商業模式。比如：拉斯
維加斯酒店大多採取賭場+客房+餐
飲+遊樂場+商場的經營模式，應該
說，這種模式顛覆了傳統意義上的酒
店概念，集食、住、遊、購、娛於一
體，酒店成為一個旅遊目的地，足不
出戶即可感受城市風情和地域特色，
酒店的平均入住率高達90%以上，
人均居留天數達到4.6天，他們奉承
7/24永不打烊的經營理念，即全天
候營業，可以說是沒日沒夜、沒黑沒
白，只要有需求就有市場，是真正意
義上的“不夜城”。賭場酒店的營業
收入大致由50%的賭場+30%的客房
+20%的餐飲構成，不過近些年，賭
場收入占整體營收的份額有所減少。
在美國，酒店與會展業、地產業的融
合也很普及。
雖然，拉斯維加斯酒店發展模式在
中國不可複製，但理念卻可借鑒：當
前，中國很多地方特別是二、三線和
縣級城市的酒店都是地產 +酒店的
模式，但是酒店僅僅是政府和地產商
妥協的產物，在企業運行的產業鏈條
中僅有物業的價值，處於產業鏈中的
附庸或副業地位，如何經營和發展，
卻缺少明確的思路、措施和辦法。美
國飯店的複合型發展模式也為我們
通過產業鏈條的延伸增強抵禦風險
的能力、使酒店行業在產業鏈條中獲
取更多的邊際效益提供了理念和方
法上的借鑒。
啟示之八：個性化是飯店持續發
展的業態特徵
隨著市場需求的擴大和細化，美國
酒店業呈現多元化、個性化的發展態
勢。酒店開始專注於某個或者某些十
分狹小的細分市場，關注個人服務，
且讓顧客在酒店產品的設計與傳遞
中扮演積極的角色，為他們創造獨特
的消費經歷。例如，回歸自然感受的
“綠色酒店”（在這種酒店裡，沒有
任何電子設備，顧客可以真正擺脫現
代社會的壓抑，充分體驗回歸大自然
的樂趣）；阿拉斯加的冰山酒店（將
冰山挖空，佈置成客房，穿專用的禦
寒衣服入住）；佛羅里達州的海底旅
館；可移動的酒店（掛在拖車後面，
可到沙漠、戈壁、冰川中去旅遊，產
生的生活垃圾又可帶回來，利於環境
保護）；還可根據自己所需地理位置
及現有資源來設計酒店，如用廢棄的
舊船、店面和公寓等。由此，我們可
以看出特色酒店的發展趨勢，它必將
為酒店業的發展帶來活力和生機。
美國以及世界其他地方酒店的多
元業態給我們帶來的啟示是：酒店經
營和發展要根據現代消費方式的變
化，更多地關注酒店產品的體驗性和
參與性，更多地重視個性化與異質
化。當前，我們應根據市場需求，大
力發展經濟型飯店、家庭旅館、農
家樂、汽車旅館、青年旅館等多元業
態，同時注重飯店產業佈局的合理
性，推動高、中、低端飯店市場的均
衡發展。 （下期待續）
作者：範星宏，安徽省旅遊飯店
業協會秘書長
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財星在西。太歲在東南。歲
破在西北，三煞在南。
二黑在北。五黃在東南。天有逆順
之紀，地有孤虛之理，人有通塞之
分。2012年是下元八運的第八年，
六白星入中宮。壬辰年主行雨之龍，
財來財去不聚財寶，旺中有刑。家
庭易生風波，父道不利或離散。
正偏財皆落亡。無橫財運，財難
聚，過分自信易招失敗。劫財坐羊
刃，為財招災。合顆不宜，不利官
貴，明比父運，頭、骨、肝。有變
異之星，運行，搬遷，異職調動，
不動不安。寡孤獨或失配偶，傷子
女，家運不佳，防官災，水火之災，
三度的立體空間皆有災。
災區多，出外留神，這是宇宙天
地，日月運行的轉移，磁極逆轉，
先天的辨別能力，免疫系統減弱，
地震、海嘯、精神疾病加據，3D
電視、電影、及軟體的應用程式，
影音社群網等雲瑞科技，更加吸引
人。科技產業變化極大如；智能手
機、電子遊戲產品等。應防精密的
網絡犯罪。
另外美國經濟有穩定的成長，房
地產東西兩岸，消費者信心亦漸好
轉，歐元區經濟乃在衰退中，中國
房地產不看好，黃金如有暴跌才可
以進場，保守為安。
大利之行業：火，土。次利之行
業：金。忌之行業：水、木。5月
5日至 6月 4日 2012（陽曆）
向東之門：
應酬多，有人來訪，有遠遊，木
火通明，聰明之象，有喜慶之事，
得未來之商機，防火厄。
不利風水命屬金者。大利風水命
屬土者。
有變動或不祥之生肖﹕鼠、龍、
馬、雞 (羊、狗、豬 )。
吉之行業：房地產、倉庫、中人、
介紹業、建築、秘書、企管顧問、
代理商、經銷商、中盤商、防水業
（修屋頂）、喪葬業、瓷器、石器、
石板、磚瓦、石灰、水泥、飼料、
農畜牧業、土產、窯業，代書。
忌之行業：金融、武器、五金、器
械、鋸木業、鐘錶、模具、銀樓、當
鋪、科學鑒定、武術、堅硬性、主動
性、主宰性之行業、汽車、娛樂。
向南之門：
主出外，變動、搬遷。有變卦之
事，注意頭、頸、 肺、 脊髓，出
外小心，防失物，賊險。
不利風水命屬木者。大利風水命
屬水者。
有變動或不祥之生肖﹕鼠、牛、
兔、馬 (虎、羊、狗、豬 )。
吉之行業：服務業、貿易、外交、
冷飲、記者、攤販、冷藏品、征信
社、自由業、防火業、偵探、搬家
業、冷凍、旅遊、清潔業、玩具、
海產、演藝事業、流動事業。
忌之行業：：傢俱、木器、裝璜、
盆栽、園藝、紙業、布業、文藝、書
本、文具行、書局、出版、教育、
作家教師、司法、軍警、公務、政
治、文化、宗教、慈善業、敬神品、
青果商、香料、醫療、藥物。
向西之門：
財運被克；減其吉旺程度，不利
姻緣，戀愛小口少男 防有兒童受傷
不宜動土（可擺設紅色地毯）
不利風水命屬土者。大利風水命
屬火者。
有變動或不祥之生肖﹕鼠、兔，
雞、狗 (牛、龍、蛇 )。
吉之行業：印刷業、化妝品、
美髮、美容、自動餐、食品業、修
理、製造業、代工、加工、灑、照
明、易燃物、汽油站、高熱性、火
爆性、光亮性行業、爐具、燈飾、
美術工藝、眼鏡、照明。
忌之行業：房地產、中人、介紹
業、建築、秘書、企管顧問、代理
商、經銷商、中盤商、防水業（修
屋頂）、喪葬業、瓷器、石器、石
板、磚瓦、石灰、水泥、飼料、農
畜牧業、土產、窯業，代書。
向北之門：
未得陰陽調和，二女相爭之象，
注意健康，防口舌、血光、破耗、賊
劫、退氣之財不利頰部、下體。。
不利風水命屬木者。大利風水命
屬水者。
有變動或不祥之生肖﹕兔、馬、
羊、雞，（牛、龍、猴）
吉之行業：服務業、貿易、外交、
冷飲、記者、攤販、冷藏品、征信
社、自由業、防火業、偵探、搬家
業、冷凍、旅遊、清潔業、玩具、
海產、演藝事業、流動事業。
忌之行業：傢俱、木器、裝璜、
盆栽、園藝、紙業、布業、文藝、書
本、文具行、書局、出版、教育、
作家教師、司法、軍警、公務、政
治、文化、宗教、慈善業、敬神品、
青果商、香料、醫療、藥物。
向東南之門：
注意健康，不利男性，主腎病（用
五層風鈴化解）。肛門、子宮、血、
性器。
不利風水命屬火者。 大利風水命
屬木者。
有變動或不祥之生肖﹕牛、虎、
兔、龍、狗、猴、豬 (鼠、雞 ) 。
吉之行業：傢俱、木器、裝璜、
盆栽、園藝、紙業、布業、文藝、書
本、文具行、書局、出版、教育、
作家教師、司法、軍警、公務、政
治、文化、宗教、慈善業、敬神品、
青果商、香料、醫療、藥物。
忌之行業：印刷業、化妝品、
美髮、美容、自動餐、食品業、修
理、製造業、代工、加工、灑、照
明、易燃物、汽油站、高熱性、火
爆性、光亮性行業、爐具、燈飾、
美術工藝、眼鏡、照明。
向西南之門：
防盜劫、爭鬥、官非、破財、車
災、扭傷，不利財運、置業、小口。
不利風水命屬水者。大利風水命
屬金者。
有變動或不祥之生肖﹕鼠、牛、
虎、蛇、狗、豬、(兔、龍、馬 )。
吉之行業﹕金融、武器、五金、
器械、鋸木業、鐘錶、模具、銀樓、
當鋪、科學鑒定、武術、堅硬性、
主動性、主宰性之行業、汽車、娛
樂。
忌之行業：服務業、貿易、外交、
冷飲、記者、攤販、冷藏品、征信
社、自由業、防火業、偵探、搬家
業、冷凍、旅遊、清潔業、玩具、
海產、演藝事業、流動事業。
向東北之門：
犯白虎、破財、不旺男丁，損小
口、多災，忌動土、閒事未理。
不利風水命屬水者。大利風水命
屬金者。
有變動或不祥之生肖﹕龍、蛇、
羊、馬、（猴、狗、豬 )。
吉之行業﹕金融、武器、五金、器
械、鋸木業、鐘錶、模具、銀樓、當
鋪、科學鑒定、武術、堅硬性、主動
性、主宰性之行業、汽車、娛樂。
忌之行業：服務業、貿易、外交、
冷飲、記者、攤販、冷藏品、征信
社、自由業、防火業、偵探、搬家
業、冷凍、旅遊、清潔業、玩具、
海產、演藝事業、流動事業。
向西北之門：
犯穿心煞、金克木、逢主出財，
不利健康，又犯三煞，不宜動土，
吉中帶凶，注意外受損、尤其足腳
（用黑蠟化解）
不利風水命屬土者。大利風水命
屬火者。
有變動或不祥之生肖﹕牛、虎、龍、
蛇、羊、猴、雞、豬、（兔、馬）。
吉祥之行業：高熱性 火爆性光
亮性行業、印刷業、化妝品、美
髮、美容、自動餐、食品業、修
理、製造業、代工、加工、灑、照
明﹑易燃物﹑汽油站﹑高熱性﹑
火爆性﹑光亮性行業﹑爐具﹑燈
飾﹑美術工藝﹑眼鏡、照明。
忌之行業：房地產、中人、介紹
業、建築、秘書、企管顧問、代理
商、經銷商、中盤商、防水業（修
屋頂）、喪葬業、瓷器、石器、石
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