株式会社コスモスイニシア...業績概要 Ⅰ.2008年3月期決算概要...

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株式会社コスモスイニシア株式会社コスモスイニシア株式会社コスモスイニシア株式会社コスモスイニシア

代表取締役社長町志代表取締役社長町田公志

２００８年５月１６日

目次目次目次目次

Ⅰ．２００８年３月期決算概要・・・・・・・・・ 2

Ⅱ．２００８年３月期決算セグメント別決算内容・・・・・・・・・ 11

Ⅲ．２００９年３月期業績見通し・・・・・・・・・ 21

Ⅳ 株式の状況 33Ⅳ．株式の状況・・・・・・・・・ 33

Ⅴ 事業の成長戦略・・・・・・・・・ 37Ⅴ．事業の成長戦略・・・・・・・・・ 37

1

Ⅰ．2008年3月期決算概要Ⅰ．2008年3月期決算概要

2008年3月期トピックスⅠ.2008年3月期決算概要

年月期ク

● ブランド戦略の継続● ブランド戦略の継続

→ 商品ブランドの展開：マンションメインブランド「イニシア」シリーズの本格的始動商品コンセプト：「永住」「安心」「快適」「デザイン」「環境」の５つのこだわり商品コンセプト：「永住」「安心」「快適」「デザイン」「環境」の５つのこだわり高性能・高品質な住宅づくり（耐震性能強化・高付加価値化など）「グッドデザイン賞」連続受賞（０７年度で６年連続の受賞実績）

→ テレビＣＭ（タレント・石田ゆり子さん起用）を始めとしたＰＲ活動を展開→ テレビＣＭ（タレント石田ゆり子さん起用）を始めとした、ＰＲ活動を展開

● グループＣＳＲ活動の本格的開始、「ビジョン」策定より良い未来に向けた３の重要分野（「環境「安全安心「生涯）と

● グルプ経営の更なる強化

→ より良い未来に向けた、３つの重要分野（「環境」「安全安心」「一生涯」）と、ＣＳＲ推進の基盤となる従業員の「ありたい姿」を規定

● グループ経営の更なる強化→ 連結納税制度導入（キャッシュ・フローと損益の改善）→ 「グループシナジー検討委員会」の本格的始動、グループ経営課題の検討・協議

3

2008年3月期決算ポイント

Ⅰ.2008年3月期決算概要

2008年3月期決算ポイント

● 昨年後半より急速に不動産市場の先行き不透明感が強まる

＜ＰＬ項目＞

● 昨年後半より、急速に不動産市場の先行き不透明感が強まる（売上高1,944億円、経常利益146億円、当期純利益200億円）

→ 分譲マンション事業、売上総利益率24.3％（前期比+3.6％ＵＰ）分譲ンション事業、売総利益率％（前期比％）→ 投資用不動産事業（賃貸マンション販売）・リノベーション事業が好調に推移

売上総利益率（各34.7％・44.2％）→ 繰延税金資産の増額（法人税等調整額57億円/中間期比26億円取崩）計上

＜ＢＳ項目＞● 事業用地の仕入に伴いたな卸資産が前期末比541億円増加● 事業用地の仕入に伴い、たな卸資産が前期末比541億円増加

→ マンション・戸建事業用地に加え、大型の投資用不動産事業用地を仕入→ ネット有利子負債1,728億円（前期末比696億円増）、ネットD/Eレシオ3.5倍

● 優先株式の償還を実施→ 期中においてB種優先株式（7,100千株・71億円）及び

A種優先株式（5 000千株・50億円）を計画どおり償還A種優先株式（5,000千株 50億円）を計画どおり償還

4

業績概要


（単位：百万円）

2008/3期増減増減率

業績概要

2007/3期

売上高

2008/3期増減増減率2007/3期

213,472194,439 △19,032 △8.9％

営業利益 17,81017,956 145 0.8％

経常利益

当期純利益

15,800

15,685

14,692

20,006

△1,108

4,321

△7.0％

27.5％当期純利

1株当たり当期純利益（円）

15,685

121.17

20,006

158.17

4,321

-

27.5％

-

■ 不動産販売事業における減収により前期比減収

■ 利益率の改善により営業増益、金利負担増により経常減益

■ 当期純利益は繰延税金資産の計上により大幅増益

5

公表値との比較


公表値との比較

2008/3期差異公表値（参考）期初公表値


売上高

2008/3期（実績）

差異公表値（2007/11発表）

198,500

（参考）期初公表値（2007/5発表）

207,000194,439 △4,060

営業利益 18,500 18,50017,956 △543

経常利益 15,500

,5

15,500

,

14,692 △807経常利益

当期純利益

15,500

23,500

15,500

23 500

14,692

20,006

△807

△3,493当期純利益 23,500 23,500

■ 売上高、営業利益、経常利益、当期純利益ともに公表値を下回る

20,006 △3,493

■ 中間期に増額（83億円）計上した繰延税金資産を26億円取崩■ 中間期に増額（83億円）計上した繰延税金資産を26億円取崩

6

セグメント別売上高



動産売事業

2008/3期 2007/3期増減差異

セグメント別売上高

公表値

140 200157 687136 021 △21 666 △4 178不動産販売事業

不動産管理事業

不動産賃貸事業

140,200

19,300

13 300

157,687

18,983

12 175

136,021

19,236

13 283

△21,666

252

1 108

△4,178

△63

△16不動産賃貸事業

不動産仲介事業

工事事業

13,300

2,100

17 200

12,175

1,900

16 899

13,283

2,049

15 526

1,108

148

△1 372

△16

△50

△1 673工事事業

その他

連結消去

17,200

12,500

△6 100

16,899

12,431

△6 606

15,526

13,180

△4 858

△1,372

748

1 748

△1,673

680

1 241連結消去

合計

△6,100

198,500

△6,606

213,472

動産売事業事事業に前期比減収

△4,858

194,439

1,748

△19,032

1,241

△4,060

■ 不動産販売事業、工事事業において前期比減収

■ 不動産販売事業における公表値との差異について新築マンション（△17億円）・戸建住宅（△34億円）・リノベーション・コンバージョン（+2億円）その他土地・建物（+7億円）

7

貸借対照表（主要勘定）



2008/3末 2007/3末増減

貸借対照表（主要勘定）

資産合計現預金たな卸資産

2008/3末 2007/3末増減

250,53515,679

168 759

316,44622,188

222 930

65,9116,509

54 171たな卸資産投資有価証券繰延税金資産

負債合計

168,7599,8553,803

203,921

222,9306,035

11,290266,351

54,171△3,820

7,48762,429負債合計

借入金支払手形及び買掛金

純資産合計

203,921118,86850,40946,613

266,351195,05433,45850,095

62,42976,186

△16,9503,482

資本金資本剰余金利益剰余金自己株式

11,8897,677

22,136△14

11,9645,435

29,601△23

74△2,241

7,464△8自己株式

評価・換算差額等少数株主持分

△144,907

18

△233,114

3

△8△1,793

△15

8

※繰延税金資産は資産－負債を相殺しております。

主要経営指標の比較


主要経営指標の比較

2007/3末2008/3末増減


ネット有利子負債残高

2007/3末2008/3末増減

103,198172,883 69,675

純資産

自己資本

46,613

46,595

50,095

50,092

3,482

3,497

（内優先株式）

ネットD/Eレシオ

（18,600）

2.2倍

（6,500）

3.5倍

（△12,100）

1.2倍

総資本回転率

ROA（総資本営業利益率）

0.9回

7.4％

0.7回

6.5％

△0.2回

△0.9％

※ネットD/Eレシオ：（有利子負債－現預金）÷自己資本

※総資本回転率：売上高÷期首・期末平均総資産

※ROA：（営業利益＋営業外収益）÷期首・期末平均総資産

9

キャッシュ・フロー計算書


キャッシフ計算書

2008/3期 2007/3期増減


営業キャッシュ・フロー

2008/3期 2007/3期増減

△14,458△50,814 △36,356

投資キャッシュ・フロー △2,321△3,602 △1,281

財務キャッシュ・フロー

現金及び現金同等物に係る換算差額

1,908

△1

60,947

△20

59,039

△18現金及び現金同等物に係る換算差額

現金及び現金同等物の増減額

△1

△14,873

△20

6,509

△18

21,382

現金及び現金同等物の期末残高

※当社グルプの主力事業である不動産販売事業の特性として営業キャッシュ・フロが毎期大きく変動する

15,67922,188 6,509

※当社グループの主力事業である不動産販売事業の特性として、営業キャッシュ・フローが毎期大きく変動する可能性があります。

10

Ⅱ 2008年3月期決算Ⅱ 2008年3月期決算Ⅱ．2008年3月期決算

セグメント別決算内容

Ⅱ．2008年3月期決算

セグメント別決算内容セグメント別決算内容セグメント別決算内容

セグメント別売上構成

Ⅱ.2008年3月期決算セグメント別決算内容

セグメント別売上構成

その他その他

不動産賃貸不動産賃貸

その他30,75615.4%

その他30,75615.4%

投資用不動産ベバジ

不動産販売136,021

不動産賃貸13,283

6.7%

不動産賃貸13,283

6.7%

不動産管理不動産管理

リノベーション・コンバージョン

8,4426.2%

その他土地・建物12,145136,021

68.2%

不動産管理19,236

9.7%

不動産管理19,236

9.7%

戸建住宅販売

12,1458.9%

動産売戸建住宅販売21,11615.5%

不動産販売内訳

136,021


新築マンション販売94,31669.4%

（単位百万円）


12

不動産販売事業



新築マンション、戸建住宅、投資用不動産、リノベシンコンバジン及びその他土地建物販売

2008/3期 2007/3期増減増減率

リノベーション・コンバージョン及びその他土地・建物販売

売上高（百万円）

2008/3期 2007/3期増減増減率

157,687136,021 △21,666 △13.7％

営業利益（百万円） 15,52817,050 1,521 9.8％

その他

不動産賃貸

■ 新築マンション・戸建住宅において前期比減収、新築マンション、投資用不動産、リノベーションにおける売上総利益率の上昇により対前期比減収・増益

不動産管理

不動産販売

売上総利益率の上昇により、対前期比減収・増益

13

不動産販売事業＜新築マンション販売＞


不動産販売事業＜新築マンション販売＞

一次取得者層向け新築マンションの販売新メインブランド「イニシアシリズとして展開

2008/3期増減増減率2007/3期

新メインブランド「イニシア」シリーズとして展開


売上総利益率（%）

引渡戸数（戸）

契約戸数（戸）

99,354

20.7

3,325

2 863

94,316

24.3

2,719

2 542

△5,037

3.6

△606

△321

△5.1％

-

△18.2％

△11 2％契約戸数（戸）

未契約完成在庫数（戸）

戸当たり平均価格（万円）※

※共同事業プロジェクトにおける相手方売上分を含んだ住宅価格の平均

2,863

70

3,549

2,542

67

3,984

△321

△3

434

△11.2％

△4.3％

12.3％

※共同事業プロジェクトにおける相手方売上分を含んだ住宅価格の平均投資用不動産

リノベーション・コンバージョンその他土地・建物

■ 引渡戸数が減少した一方で、戸当たり平均価格が上昇したことにより、前期比5.1％減収

新築マンション販売

戸建住宅販売

■ 売上総利益率は前期比3.6ポイント上昇の24.3％（上期25.9％・下期22.7％）

14

■ 未契約完成在庫数は前期末比3戸減の67戸

不動産販売事業＜戸建住宅販売＞


不動産販売事業＜戸建住宅販売＞

「コスモアベニュー」シリーズを中心とした新築戸建住宅の販売

2008/3期増減増減率2007/3期



引渡戸数（区画）

契約戸数（区画）

29,115

18.3

593

471

21,116

13.4

457

433

△7,998

△4.9

△136

△38

△27.5％

-

△22.9％

△8 1％契約戸数（区画）

戸当たり平均価格（万円）※

※建売住宅のみ

投資用不動産

471

5,644

433

4,839

△38

△805△8.1％

△14.3％

戸建住宅販売

投資用不動産リノベーション・コンバージョンその他土地・建物

■ 引渡戸数の減少、及び、戸当たり平均価格の低下により、前期比27.5％減収


戸建住宅販売

■ 売上総利益率は前期比4.9ポイント低下の13.4％

■高額物件における購入マインド低下などを背景に■高額物件における購入マインド低下などを背景に販売が長期化

15

不動産販売事業＜投資用不動産/リノベーション・コンバージョン＞


不動産販売事業＜投資用不動産/リノベションコンバジョン＞

「コスモグラシア」シリーズの投資用賃貸マンションの販売及び既存不動産の付加価値創造を目的としたリノベション・コンバジョン既存不動産の付加価値創造を目的としたリノベーション・コンバージョン

2008/3期増減増減率2007/3期



投資用不動産

ﾘﾉﾍﾞｰｼｮﾝ・ｺﾝﾊﾞｰｼﾞｮﾝ

投資用不動産

4,498

12,567

30.6

4,778

3,664

34.7

280

△8,903

4.1

6.2％

△70.8％

-売総利率（）

引渡物件数（棟）

投資用動産

ﾘﾉﾍﾞｰｼｮﾝ・ｺﾝﾊﾞｰｼﾞｮﾝ

投資用不動産

30.6

15.6

3

34.7

41.2

3

4.1

25.6

-

-

-

投資用不動産リノベーション・コンバージョン

その他土地・建物

■ 投資用賃貸マンション：売上総利益率34.7％投資用賃貸オフィスビルも積極的に仕入


戸建住宅販売■ リノベーション・コンバージョン：前期の大型案件がなくなり、前期比大幅減収

■ リノベーション・コンバージョン：売上総利益率は

16

■ リノベーション・コンバージョン：売上総利益率は前期比25.6ポイント上昇の41.2％

不動産販売事業＜その他土地・建物＞


不動産販売事業＜その他土地建物＞

土地・建物、長期保有販売用不動産（リニュアルマンション含む）等の売却

2008/3期増減増減率2007/3期

土地・建物

長期保有販売用不動産

土地・建物



11,147

997

56 2

7,948

4,203

28 7

3,199

△3,205

-

40.2％

△76.3％

-土地・建物

長期保有販売用不動産

売上総利益率（%） 56.2

23.4

28.7

23.4 - -

その他土地・建物投資用不動産リノベーション・コンバージョン■ 土地・建物においては、開発事業用地の売却など

により売上総利益率56.2％


戸建住宅販売■ 棚卸資産の評価に関する会計基準（低価法）に基づき、売上原価484百万円を計上

17




マンション・オフィスビル・厚生施設等の管理運営


2008/3期増減増減率2007/3期

18,98319,236 252 1.3％売上高（百万円）

営業利益（百万円）

マンション管理戸数（戸）分譲マンション（戸）

8,983

1,479

128,801

118,023

10 778

, 6

1,392

134,344

123,068

11 276

252

△87

5,543

5,045

1.3％

△5.9％

4.3％

4.3％

4 6％建物・施設別内訳賃貸マンション（戸）

オフィスビル（棟）

厚生施設・その他（棟）

10,778

165

152

11,276

121

140

498

△44

△12

4.6％

△26.7％

△7.9％

その他

不動産賃貸

■ マンション管理戸数13万4千戸超と堅調に増加

■ オフィスビル・厚生施設等の解約や営業費用の増加により、不動産管理

不動産販売

■ オフィスビル厚生施設等の解約や営業費用の増加により、不動産管理事業全体では前期比増収・減益

■ 今後も安定的な収益を確保

18




マンション・オフィスビルの賃貸・転貸（サブリース）


2008/3期増減増減率

賃貸転貸

2007/3期

12,17569

12 106

13,28381

13 202

1,10811

1 096

9.1％17.2％9 1％

営業利益（百万円）

賃貸数量

転貸

マンション（戸）（期末空室率）オフィスビル（㎡)

12,106146

10%

969

13,202△21

10%

969

1,096△167

---

9.1％----

転貸数量

オフィスビル（㎡)（期末空室率）マンション（戸）（期末空室率）オフィスビル（㎡)（期末空室率）

9690%

6,9834.8%

27,3980 0%

9690%

7,1124.2％

26,9600 0％

-129

△0.6％△438

-1.9％

-△1.6％

（期末空室率）

その他不動産賃貸

■ 転貸（サブリース）事業は、マンションの受託戸数が増加、空室率も低下した一方で、営業費用増加により営業損失

0.0%0.0％ - -

不動産賃貸

不動産販売不動産管理

空室率も低下した方で、営業費用増加により営業損失

※ 賃貸事業における、賃貸業務受託フィー73百万円は「その他事業」セグメントにて計上しております。

19

不動産仲介事業/工事事業/その他事業Ⅱ.2008年3月期決算セグメント別決算内容

住宅・オフィスビル等の仲介及びマンションの販売受託、戸建住宅・マンションモデルルームの建築工事、オーストラリア（フレーザー島）におけるホテル・リゾート運営等

売上高（百万円）営業利益（百万円）

2008/3期増減増減率2007/3期

建築事、（島）運営等

31,23130,756917

△475△224

△1.5％△19 7％営業利益（百万円）

不動産仲介事業売上高(百万円）

仲介販売受託

1,141

1,9001,543

356

917

2,0491,770

278

△224

148226

△78

△19.7％

7.8％14.7％

△21 9％取扱件数（件）

工事事業売上高（百万円）

販売受託仲介販売受託

356977863

16,899

278833301

15,526

△78△144△562

△1,372

△21.9％△14.7％△65.1％

△8.1％その他事業


その他■ 不動産仲介事業：法人仲介が好調に推移

12,43113,180 748 6.0％

その他不動産賃貸

不動産販売不動産管理

■ 不動産仲介事業：法人仲介が好調に推移

■ 工事事業：オフィス改修工事・戸建建築工事の受注減少

20

Ⅲ．2009年3月期業績見通しⅢ．2009年3月期業績見通し

経営コミットメントと進捗・達成状況Ⅲ.2009年3月期業績見通し

安定的な成長により企業価値最大化を図り、『真』の独立ステージへ

～中期経営計画の位置づけ～

― 進捗・達成状況 ―― 進捗・達成状況 ―

―東証上場を目指す―

― 経営コミットメント ―― 経営コミットメント ―

◆ 磐石な事業基盤の確立◆ 磐石な事業基盤の確立

グループブランドの確立・浸透・向上

高水準かつ安定した売上高規模０８年３月期売上高１,９４４億円高水準か安定した売上高規模

高水準かつ安定した事業利益率

総資本回転率に表れる完成在庫の少なさ

◆ 再構築プログラムの完了◆ 再構築プログラムの完了

０８年３月期総資本回転率０.７回

０８年３月期マンション売上総利益率２４.３％

◆ 再構築プログラムの完了◆ 再構築プログラムの完了

財務体質の更なる改善

優先株式償還

長期保有販売用不動産売却処理

０９年３月期に全優先株式償還予定

売却処理に目途長期保有販売用不動産売却処理

タームローン全額償還

◆ 復配◆ 復配

株主還元

売却処理に目途

ｼﾝｼﾞｹｰｼｮﾝ方式タームローン初年度で完済

０９年３月期３期連続で７.５円/株配当予定株主還元０９年３月期３期連続で７.５円/株配当予定

22

前提となる市況環境と当社グループスタンスⅢ.2009年3月期業績見通し

市況環境に対する認識・サブプライムローン問題の影響による金融市場の混乱、原油価格高騰による物価上昇 ⇒ 景況感が減退

・用地取得コスト・建築コストの高騰 ⇒ 住宅販売価格の上昇（天井感）

・所得環境・個人消費の停滞、機関投資家・投資ファンドの投資抑制 ⇒ 消費者・投資家マインドの低下

・団塊ジュニア・アクティブシニア世代といったボリュームゾーンの根強い需要

・ライフスタイルの多様化、個性・ニーズの個別化への欲求

・耐震偽装事件を契機に更なる安全・安心の追求

⇒ マーケットニーズを捉えた商品・サービスの需要は堅調

耐震偽装事件を契機に更なる安全安心の追求

当社グループのスタンス◎正確なマケット判断厳選した用地仕入れ◎正確なマーケット判断、厳選した用地仕入れ

⇒ 事業や市場を取り巻く環境変化に的確に対応、安定的な事業規模を確保

◎「突き抜けた」商品・サービスの提供・住宅づくり５つの「こだわり」（永住・安心・快適・デザイン・環境）・グループ一体となった、一生涯にわたるサービス・サポート体制

⇒ 「お客様の一歩先を行く安心」と「期待以上の喜び」を生涯にわたって提供し、徹底した差別化を実現⇒ 将来的に中古マーケットでもも高い評価を受ける住宅の提供

◎豊富な事業バリエーションと適な不動産ソリューションの提供◎豊富な事業バリエションと適な不動産ソリュションの提供⇒ 時代に則した不動産の価値大化

23

2009年3月期業績見通しポイント

Ⅲ.2009年3月期業績見通し

2009年3月期業績見通しポイント

● 中期経営計画数値から下方修正

（売上高2,350億円、経常利益120億円、当期純利益117億円）（第２四半期連結累計期間売上高890億円、経常利益12億円、当期純利益11億円）

■今後も住宅分譲市場・不動産投資市場は厳しい状況で推移する見込み昨年の改正建築基準法の影響により、一部マンションの引渡が翌期へ

修正理由

■市場を取り巻く環境変化に的確に対応し、経営の効率化、収益力の強化を図る

■マンション・戸建住宅及び投資用不動産の引渡計画、販売計画、利益水準を保守的に見直す保守的に見直す→現状のマーケットに合わせた販売価格設定（マンション売上総利益16.9％）

完成在庫の発生を極力抑え、スピード感を重視した販売戦略→豊富な商品ラインナップより、投資用不動産の売上増（ポートフォリオ変更）

24

2009年3月期業績見通しトピックス


2009年3月期業績見通しトピックス

（2008年4月末時点）引渡計画戸数契約戸数契約進捗率

● マンション・戸建住宅の販売進捗状況（参考）前年同期

２Ｑ

（2008年4月末時点）引渡計画戸数契約戸数契約進捗率

マンション（戸）254 33.5％759

（参考）前年同期契約進捗率

71.5％

通期 1,017 3,332 30.5％ 44.7％

戸建住宅（区画）２Ｑ通期

34

34

204

544

16.7％

6.3％

22.0％

10.0％

→ 今年1月～3月におけるマンション・戸建住宅の累計契約戸数約900戸

● 更に厳選した事業用地仕入事業用地価格落競合減少を背景とした

→ 今年1月～3月におけるマンション・戸建住宅の累計契約戸数約900戸→ マーケット重視の販売価格設定により、販売計画は達成可能

● 優先株式の償還計画を変更（通期の利益計画達成により実施）

→ 事業用地の価格下落、競合減少を背景とした交渉優位に立ちうるビジネスチャンス

→ 2009年3月期（下期）に残存Ａ種優先株式（6,500千株・65億円）を償還

● ３期連続となる普通株式配当予定

25

→ 7.5円/株配当優先株式償還後は配当水準の向上も検討

2009年3月期業績見通し2009年3月期業績見通し


07.5公表値（B）

2008/3期実績

240,000194,439

2009/3期計画（A）連結

売上高 235,000

差異（A-B)

△５,000240,000

20,000

17,000

194,439

17,956

14,692

売上高

営業利益

経常利益

235,000

16,２00

12,０00

△５,000

△3,８00

△５,０007,000

16,500

136.49

,6

20,006

158.17

当期純利益

１株当たり当期純利益

,

1１,７00

9３.３６

△５,０00

△4,８00

ー

■ 不動産販売事業における増収により前期比増収

■ 利益率低下販管費増加及び金利負担増により前期比減益■ 利益率の低下・販管費の増加及び金利負担増により前期比減益

■ 公表値比減収・減益の計画

26

セグメント別売上高見通し


2008/3期実績


セグメント別売上高見通し

2009/3期計画 07.5公表値差異2008/3期実績



136,021

19 236

180,500

20 000

17７,７00

19 500

△２,８00

△500

（A) （B）（A-B)



不動産仲介事業

19,236

13,283

2 049

20,000

14,500

2 200

19,500

13,700

1 700

△500

△800

△500不動産仲介事業

工事事業

その他

2,049

15,526

13 180

2,200

18,000

11 000

1,700

16,０00

11 ５00

△500

△２,０00

５00その他

連結消去

合計

13,180

△4,858

194 439

11,000

△6,200

240 000

11,５00

△5,１00

23５ 000

５00

1,１00

△５ 000合計

■ 不動産販売事業において前期比大幅増収

■ 主要セグメントにおいて公表値比減収

194,439 240,00023５,000 △５,000

要公表値減収

27


不動産販売事業事業別売上高【2009年3月期不動産販売事業別売上高計画】（単位：百万円）

2009/3期（前回）07 5公表値

差異2009/3期（今回）

不動産販売事業事業別売上高

分譲マンション

07.5公表値差異2009/3期（今回）

戸建住宅

111,000

25,000

140,000

25,000

△29,000

ー戸建住宅

投資用不動産（賃貸マンション/ビル等）

リノベーション・コンバージョン

25,000

25,100

9,200

25,000

10,000

5,000

15,100

4,200

土地・その他

合計

7,400

177,700

500

180,500

6,900

△2,800

■ 前回計画との差異について

要因分譲マンション投資用不動産コンバージョン土地・その他合計リノベーション・

● 改正建築基準の影響 △100億円 △100億円

● 事業区分（販売計画）変更 △155億円＋70億円＋69億円 △16億円

● 新規ラインナップ・その他要因 △35億円＋81億円＋42億円＋88億円

28

合計 △290億円＋151億円＋42億円＋69億円 △28億円


主要経営指標の見通し主要経営指標の見通し

2009/3末計画（07 5公表値）

2009/3末計画（今回）

2008/3末実績

ネット有利子負債残高

自己資本

（07.5公表値）（今回）

145,000

53,000

百万円

百万円

172,883

50,092

百万円

百万円

80,000

63,000

百万円

百万円

（内優先株式）

ネットD/Eレシオ

総資本回転率

（-）

2.7

0 8

百万円

倍

（6,500）

3.5

0 7

百万円

倍

（-）

1.3

0 9

百万円

倍

総資本回転率

ROA（総資本営業利益率）

※ネットD/Eレシオ：（有利子負債-現預金）÷自己資本※総資本回転率：売上高÷期首・期末平均総資産

0.8

5.4

回

％

0.7

6.5

回

％

0.9

7.5

回

％

※総資本回転率：売上高÷期首期末平均総資産※ROA：（営業利益＋営業外収益）÷期首・期末平均総資産

■ 2009年3月期末ネット有利子負債残高は1,450億円、ネットＤ/Ｅレシオ2.7倍

■ 優先株式の全額償還を実施し、更なる財務体質を強化

＜2010年3月期以降の仕入状況＞

●分譲マンション仕入高 2,900億円（9,400戸）●戸建住宅仕入高 330億円（740区画）

29

●投資用不動産仕入高 510億円（6棟）※仕入高は売上勘算ベース


優先株式の償還計画

（単位：千株）全優先株式の償還を2009年3月期上期⇒下期に実施予定

優先株式の償還計画

上期実績下期実績合計

2007年3月期実績 2008年3月期実績 2009年3月期計画

上期実績下期実績上期計画下期計画

△4,000Ｃ種優先株式（4,000千株）

------ ------------------ ------ △4,000

Ｂ種優先株式（10,100千株）

△3,000 △7,100------ ------------ ------ △10,100

Ａ種優先株式（11,500千株）

------

優先株式合計

------ △5,000 △6,500------ △11,500△6,500

優先株式合計（25,600千株） △7,000 △7,100------ △5,000 △25,600

※Ｃ種優先株式は２００７年３月期（上期）償還済種優先株式年月期（上期）償還済

△6,500

------

△6,500

※Ｂ種優先株式は２００８年３月期（上期）償還済※Ａ種優先株式は２００９年３月期（下期）償還完了予定

30

業績推移


業績推移

（億円）

（億円）【ＰＬ項目（連結）】

売上高（右目盛）

営業利益経常利益当期純利益（左目盛）

（億円）

400

300

200200

100

0

資産ネット有利子負債自己資本【ＢＳ項目（連結）】ネットＤ/ＥレシオＲＯＡ（営業利益ベース）

-1,000

（左目盛）

05/3期 06/3期 07/3期 08/3期 09/3期（計画）

3,292

2,439 2,505

3,1642,950

3,000

4,000

（億円）ネットＤ/ＥレシオＲＯＡ（営業利益ベス）

1,552

7881,031

1,7281,450

522 373 465500 530

3.0倍 2.1倍 2.2倍 3.5倍 2.7倍

4.4%

8.2%7.4%

6.5%5.4%

0

1,000

2,000

05/3期 06/3期 07/3期 08/3期 09/3期（計画）

31

（参考）

住宅販売戸数・売上総利益率・完成在庫推移

（戸）（％）

自社新規マンション販売戸数新規代理マンション・戸建販売戸数戸建販売戸数（建築条件付土地含む）

自社新規マンション営業総利益率（右目盛）

住宅販売戸数売上総利益率完成在庫推移

(16.3%)(20.2%)

(22.6%)(20.9%) (20.4%)

(18.3%)

( ) (19 4%) (20 7%)

(24.3%)

3,454

3,923

(17.7%) (19.4%) (20.7%) (16.9%)

(3 9% 197戸)

期末完成在庫数<契約ベース>

(0.0%・0戸) (0.0%・0戸) (0.0%・0戸) (0.1%・8戸)

(2.2%・117戸)(3.9%・197戸)

(2.7%・119戸)

(0.7%・31戸)

(2.1%・70戸) (2.4%・67戸)

32

Ⅳ．株式の状況Ⅳ．株式の状況

株式の状況（2008年3月31日現在）

Ⅳ.株式の状況

● 株式数総発行済株式 126,282,727 株

● 所有者別株式分布金融取引業者

％

株式の状況（2008年3月31日現在）

総発行済株式 126,282,727

（普通株式） 119,782,727

（優先株式） 6,500,000

株

株

株

外国法人等

1.5％

一般法人16.5％

● 株主数

普通株式 5,771名

優先株式 7名（議決権なし）

個人その他16.2％

金融機関14.9％

外国法人等50.9％

優先株式 7名（議決権なし） 14.9％

● 大株主の状況※外国法人等にはユニゾンキャピタル出資分

39.7％を含む。

株主名持株数（千株）出資比率（％）株主名1.ユニゾンキャピタルパートナーズⅡ（Ｆ）,Ｌ.Ｐ.2.ユニゾンキャピタルパートナーズⅡ,Ｌ.Ｐ.3.ビービーエイチオッペンハイマークエストインターナショナルバリューファンドインク

4 ユーシーアストロインベスターズＬＰ

持株数（千株）25,43519,4963,9262 643

出資比率（％）21.216.33.32 24.ユシアストロインベスタズ,Ｌ.Ｐ.

5.コスモスイニシア社員持株会6.ゴールドマンサックスインターナショナル7.みずほコーポレート銀行

2,6432,4222,1212,085

2.22.01.81.7

＊ユニゾンキャピタル（1-2位・4位の株主）持株数は、当初（2005/6末）比16,711千株減少（複数の安定株主先へ譲渡）

34

Ⅳ.株式の状況

優先株式の状況（2008年3月31日現在）優先株式の状況（2008年3月31日現在）

当初転換価額潜在株数※当初転換価額による

株式数払込総額

転換請求期間強制償還価額償還予定

第1回A種2015/6/30以降、

2008/6/29まで＠1,010円（発行価額の101％）6,500千株

第1回A種＠374.30円 17,365千株（14.5％）

毎月10日に374.30円（当初転換価額）で可能

（発行価額の101％）

2008/6/30以降＠1,000円

65億円（＠1,000円／株）

2009/3期下期

※発行済普通株式数119,749千株（2008年3月末現在、自己株式除く）で算出

■ 2009年3月期下期に全優先株式を償還する計画

35

Ⅳ.株式の状況

新株予約権の状況（2008年3月31日現在）

払込価額払込総額

行使期間残存株式数（千株）

株式数（千株）

新株予約権状況

払込価額（百万円）

行使期間（未行使割合）

株式数（千株）

140円 1,240第１回

2005/9/30～2015/6/29 385（4 3％）

8,860（4.3％）

140円 729第2回 2005/9/30～2012/6/29 2065,212 140円 729第2回 2005/9/30 2012/6/29（4.0％）

5,212

第3回 2005/7/26～2015/6/28（第3回第5回）～第6回 4,160 361円 1,501（第3回～第5回）

2007/7/1～2015/6/28（第6回）

3,793（91.2％）（ストック・

オプション）

■ 発行済普通株式（2008年3月31日現在）に対する潜在株式数の割合は3.7％

■ 潜在株式希薄化後の普通株式総数は124 166千株■ 潜在株式希薄化後の普通株式総数は124,166千株

36

Ⅴ．事業の成長戦略Ⅴ．事業の成長戦略

重点戦略イメージⅤ.事業の成長戦略

質とモチベーションの高い人材・Ｅｍｐａｔｈｙ能力を発揮した

マーケットインの経営姿勢をベースに「突き抜けた企業グループへ」

― 重点戦略イメージ ―― 重点戦略イメージ ―

徹底した「安全・安心」への対応

突き抜けた「商品・サービス」の提供

多様化するニーズへの対応

地球環境の対応

分譲事業

土地を創る、厳選した仕入れの実践

地球環境への対応

投資用マンション・オフィスビルの開発・強化

商業施設等の開発

不動産「ベストソリューション」の提供業の更なる差商業施設等の開発

コンバージョン事業等の開発・強化

アセット・デベロップメント事業の拡大

差別化

アセット・デベロップメント事業の拡大

38

～突き抜けた「商品・サービス」の提供～徹底した「安全・安心」への対応

Ⅴ.事業の成長戦略

徹底した「安全・安心」への対応

「QIT Quality Inspection Try」マンシンの品質向上を支える新基準

公的検査機関建築基準法に基づく建築検査２回以上

－マンションの品質向上を支える新基準－■22回以上行われる品質維持活動

公的検査機関建築基準法に基づく建築検査２回以上

住宅性能評価検査機関による検査少なくとも４回以上

住宅金融支援機構「フラット35」融資利用による検査竣工時の１回

コスモスイニシア QITによる自社検査１２回以上

第三者検査機関実査３回

合計２２回以上合計２２回以上

39

～突き抜けた「商品・サービス」の提供～土地を創る厳選した仕入れの実践



再開発プロジェクト

再開発プロジェクト『ヴィナシス金町タワレジンデンス再開発プロジェクト『ヴィナシス金町タワーレジンデンス』（葛飾区／総戸数４７６戸／販売中）

再開発プロジェクト『イニシア新川崎』（川崎市幸区／総戸数２８４戸／販売中）

40



建て替えプロジェクト


『コスモ中野弥生リベディア』『イニシア中野』『コスモ中野弥生リベディア』中野区総戸数６８戸２００６年４月竣工

『ラ・ヴィータシティ』

イシア中野』杉並区/中野区

総戸数３８戸２００８年５月販売開始予定

『ラ・ヴィータシティ』川崎市川崎区／総戸数２５２戸／２００６年２月竣工

41



地代一括前払い方式・定期借地権プロジェクト


『フォルム道灌山』荒川区／総戸数４６戸／２００８年６月販売開始予定

『イニシアイオ湯島三組坂上』『イニシアイオ湯島三組坂上』文京区／総戸数３０戸／２００８年６月販売開始予定

42

～更なる成長戦略～分譲事業の開発バリエーション


分譲事業の開発バリエション

ー多様化するニーズに応えるー・DINKS等をターゲットとした、コンパクトマンションシリーズ「INITIA io」の販売

ブ等高付加価値売・アクティブシニア層等をターゲットとした、高付加価値マンションの開発・販売

※シニア層向けマンション・イメージイラスト『イニシアイオ目黒学芸大学』（目黒区／総戸数５６戸／販売済）

43


～更なる成長戦略～分譲事業の開発バリエーション

～エコプロダクトへの取り組み～

分譲事業の開発バリエション

当社初のECOマンションプロジェクト環境共生・環境創造型街づくりとなる大規模開発プロジェクト当社初のECOマンションプロジェクト『イニシア川口並木』（川口市／総戸数５１戸／販売済）

環境共生環境創造型街づくりとなる大規模開発プロジェクト『TOKYO DECORTE』（八王子市／総区画数５５０戸／販売中）

44


～更なる成長戦略～分譲以外への事業領域拡大

～事業領域の拡大～・投資用不動産において、レジデンスに加え、商業施設・オフィスビル開発に着手

分譲以外への事業領域拡大

投資用不動産において、レジデンスに加え、商業施設オフィスビル開発に着手

『浜松町１丁目オフィスビルプロジェクト（仮称）』『コスモグラシア日本橋浜町』『浜松町１丁目オフィスビルプロジェクト（仮称）』（港区／延べ床面積約３,１００㎡／２００８年度竣工予定）

『コスモグラシア日本橋浜町』（中央区／総戸数３６戸／２００７年３月竣工・引渡し済み）

45

＝本資料についてのご注意＝

本資料に記載されている株式会社コスモスイニシアの将来に関する見通本資料記載されてる株式会社イシアの将来関する見通しは、過去の事実ではないために不確定なリスク要因を含んでおります。したがって、実際の結果は様々な要因によって見通しと大きく異なる可能

性がありうるということをご了承ください。

本資料に関するお問い合わせ

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本資料に関するお問い合わせ

株式会社コスモスイニシア

経理財務グループ経理部ＩＲ担当

Ｔｅｌ 03-3580-2680

株式会社コスモスイニシア...業績概要 Ⅰ.2008年3月期決算概要...

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