宜蘭縣礁溪鄉別墅區開發區五自辦市地重劃會 函 重劃會址：宜蘭縣礁溪鄉德陽路 241 號 4 樓之 3

聯 絡 人：江承哲

聯絡電話：0932-170186

受文者：宜蘭縣政府

發文日期：中華民國 107 年 11 月 27 日

發文字號：(107)礁五劃字第 071127-1 號

速別：

密等及解密條件：

附件：第二次理、監事會會議紀錄、簽到冊等相關資料

主旨：檢送本會於 107 年 11 月 14 日召開之第二次理、監事會

會議紀錄、簽到冊等相關資料，敬請鈞府查核准予備

查，請鑒核。

說明：一、依據｢獎勵土地所有權人辦理市地重劃辦法｣第 14 條規定，

本會 107 年 11 月 14 日上午 11 時於礁溪鄉川湯春天溫泉飯

店一樓會議廳召開第二次理、監事會議，執行理事會權責

事項。

二、本次會議計有理事七人及監事一人出席，符合上開辦法出

席規定(詳簽到冊)。

三、本次會議決議事項詳理、監事會議記錄。

正 本：宜蘭縣政府

副 本：本重劃會

宜蘭縣礁溪鄉別墅區開發區五自辦市地重劃會

理事長 陳冠華

宜蘭縣礁溪鄉別墅區開發區五自辦市地重劃會

第 2次理、監事會議 會議紀錄

時間：民國 107 年 11 月 14 日(星期三)上午 11 時

地點：礁溪鄉川湯春天溫泉飯店一樓會議廳

主席：陳理事 長冠華 紀錄：江承哲

出席人員：詳會議簽到冊

一、本次會議出席理、監事人數報告。

本次會議計有理事七人及監事一人出席，符合｢獎勵土地所有權人

辦理市地重劃辦法｣第 14、15條規定。

二、確認 107 年 10 月 20 日理、監事會議決議事項。

決定：確定。

三、討論事項

(一)第一次會員大會召開時間及地點確認。

說明：本重劃會於 107 年 11 月 13 日奉宜蘭縣政府核准成立重

劃會，擬召開第一次會員大會，確認會議時間及地點。

決議：經全體出席理、監事同意，第一次會員大會開會時間訂

於民國 107 年 12 月 17 日(星期一)上午 10 時整；開會地

點為礁溪鄉兆品酒店一樓會議廳。

(二)徵求會員參加重劃同意書。

說明：徵求土地所有權人同意書於 106 年 7 月 27 日「獎勵土

地所有權人辦理市地重劃辦法」修正發布後，已變更為

重劃會成立後為之。

本重劃會奉宜蘭縣政府 107 年 11 月 13 日府地開字第

1070181004 號函核准成立，徵求會員參加重劃同意書作

業於本次會員大會可積極進行。

決議：請各會員備妥身分證影本、土地權狀影本及印鑑證明書

(有效期限為一年)，用印於同意書。於第一次會員大會

時交予本會理事會彙整。

(三)確認會員大會授權理事會辦理事項

說明：依據「獎勵土地所有權人辦理市地重劃辦法」第 13條

及本重劃會章程(草案)第六條第二項「依法禁止或限制

事項、拆遷補償數額、預算及決算、重劃前後地價、追

認理事會對重劃分配結果異議之協調處理結果及抵費

地之處分等事項」，經會員大會決議授權由理事會辦理。

決議：經全體出席理、監事同意，於第一次會員大會提請確認：

「依法禁止或限制事項、拆遷補償數額、預算及決算、

重劃前後地價、追認理事會對重劃分配結果異議之協調

處理結果及抵費地之處分等事項」授權本理事會辦理。

(四)研擬重劃範圍

說明：1.本重劃區屬都市計畫為民國 99 年 2 月發布實施之「變

更礁溪都市計畫(第四次通盤檢討)」案內別墅區開發

區五，依「市地重劃實施辦法」為自辦市地重劃範圍。

2.本重劃區範圍如本會章程第三條規定之界址，面積

3.110486 公頃。

3.重劃範圍依法應經大會審議通過後報請宜蘭縣政府核

定。

決議：1.本會重劃範圍如本會章程第三條規定之界址，面積

3.110486 公頃，經全體出席理、監事確認。

2.於第一次會員大會提請審議擬辦重劃範圍。

(五)研擬重劃計畫書草案

說明：重劃計畫書草案依據「市地重劃實施辦法第十四條第三

項」規定事項研擬。

決議：1.本會重劃計畫書草案如附件，經全體出席理、監事確

認。

2.於第一次會員大會說明重劃計畫書草案。

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礁溪鄉別墅區開發區五自辦市地重劃區市地重劃計畫書(草案)

一、重劃地區及範圍

本重劃區坐落礁溪鄉，範圍包括五峰段之部份土地，總面積約

3.1105公頃，其範圍如下：(如附圖 1)

東：以五峰段 6-3 地號等土地東側，臨別墅區開發區四為界。

西：以五峰段 1313-3 及 199 地號土地西側為界。

南：以五峰段 176-2 地號等土地(8-1 號計畫道路)為界。

北：以五峰段 127-8 地號等土地北側，臨礁溪都市計畫區北側

邊緣之保護區界線及非都市土地為界。

二、 法令依據

1.依據「平均地權條例」第 58 條、「市地重劃實施辦法」第 14

條及「獎勵土地所有權人辦理市地重劃辦法」第 25 條規定辦

理。

2.本重劃區於 102 年 12 月 29 日宜蘭縣都市計畫委員會第 180

次會議紀錄第二案：審議「擬定礁溪都市計畫(別墅區開發區

五)細部計畫案，同意所提規劃內容。

3.本重劃區水土保持計畫經宜蘭縣政府 107 年 8 月 30 日府水保

字第 1070137821 號函核定（如附件 1）。

4.本重劃區地質敏感區地質調查及地質安全評估報告書經財團

法人永續發展工程學會 107 年 7 月 3 日永工字第 1070000173

號函審查完竣（如附件 2）。

三、 辦理重劃原因及預期效益

(一)都市計畫沿革

本重劃區為 102 年 12 月 19 日宜蘭縣都市計畫委員會第 180

次會議審議通過「擬定礁溪都市計畫(別墅區開發區五)細部

計畫案」，檢討山坡地開發限制，配合地形特色及整體開發原

則，規劃進出、聯絡道路及人行步道，建立完整交通系統，

留設公園、廣場、停車場及溝渠用地等公共設施用地，餘劃

設別墅區。

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(二)重劃區辦理原因及特殊情形

本重劃區位置介於都市計畫保護區及住宅區之間，面臨 8-1

號(15 公尺)計畫道路，具備發展高品質居住環境及休閒旅遊

之良好形式條件，擁有興建別墅型居住環境之潛力。目前土

地使用除部份為春和旅館日式浴池、零星建築、少數鐵皮屋

及明德訓練班機關使用外，其餘皆為原始雜林及菜園，尚未

開闢使用，有其妥適規劃之必要性及迫切性。

(三)公共設施取得與闢建數量

本重劃區公共設施用地計 0.9625 公頃(含道路用地：0.6887

公頃、停車場用地：0.0429 公頃、公園用地：0.1842 公頃、

廣場用地：0.0327 公頃、溝渠用地：0.0140 公頃)

(四)提供可建築用地面積、容納人數及預估土地增值幅度

本重劃區提供可建築用地面積 2.1402 公頃(別墅區)，預估容

納人口為 362 人。

(五)重劃後環境改善情形及縮短地區發展年期：

開發完成後，可促進都市健全發展，改善都市景觀，提供優

良的居住環境，完成各項公共設施用地建設。並可消除畸零

土地，清理產權，以利規劃發展並促進都市土地利用。

(六)檢附重劃區土地使用現況圖(如附圖 2)

四、重劃地區公、私有土地總面積及其土地所有權人總數。

(一)本重劃區公、私有土地總面積及土地所有權人數如下表

項目 土地所有權人數 面積(公頃) 備註

私有 268 3.0128

公有 1 0.0977

總計 269 3.1105

(二)本重劃區公有土地產權及使用情形如下，並檢附公有土地分

布示意圖（如附圖 3）。

序號 所有權 管理機關 筆數 面積(㎡) 目前使用情形

1 中華民國 財政部國

有財產署

1 78.12 溝渠用地(五峰段

129 地號)

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2 中華民國 財政部國

有財產署

1 165.14 計畫8-1號道路 (五

峰段 129-1 地號)

3 中華民國 財政部國

有財產署

1 76.14 混淆林(五峰段

156-1 地號)

4 中華民國 財政部國

有財產署

1 657.12 政府機關使用(五峰

段 1313-3 地號)

五、土地所有權人同意重劃情形

(一)敘明本重劃區土地所有權人辦理重劃意願

為促進本縣礁溪鄉別墅區土地合理有效利用，加速其都市繁

榮發展、促進地方建設，本重劃會奉宜蘭縣政府 107 年 11 月

13 日府地開字第 1070181004 號函核准成立。

(二)本重劃區土地所有權人平均重劃負擔比率

1.一般區域=40％。

2.原兒三區域=61％。

(三)座談會辦理情形

本重劃區於中華民國 107 年 9 月 6 日(星期四)上午 10 時假礁

溪鄉德陽社區活動中心召開本重劃區座談會，計有 39 位土地

所有權人到場。會中提及召開會議緣由、重劃意旨、重劃分

配方式、土地稅賦減免及重劃作業時間表等。奉宜蘭縣政府

107 年 9 月 19 日府地開字第 1070153757 號函准予備查（如

附件 3）

六、 重劃地區原公有道路、溝渠、河川及未登記地土地面積

本重劃區內重劃前原公有道路，面積共 165.14 平方公尺，依平

均地權條例第 60 條第 1 項規定抵充為共同負擔之公共設施用

地，檢附抵充土地分布示意圖（如附圖 4）。

七、土地總面積：

本重劃區計畫範圍座落宜蘭縣礁溪鄉五峰段 6-3 地號等 107 筆土

地，土地總面積合計 3.1105公頃，其中公有土地面積 0.0977公頃；

私有土地面積 3.0128 公頃。

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八、預估公共設施用地負擔：

(一)列入共同負擔之公共設施用地及面積計有 0.9625公頃(含道路

用地：0.6887 公頃、停車場用地：0.0429 公頃、公園用地：0.1842

公頃、廣場用地：0.0327 公頃、溝渠用地：0.0140 公頃)

(二)土地所有權人負擔公共設施用地面積＝共同負擔之公共設施

用地及面積－抵充之原公有道路、溝渠、河川及未登記地等土

地面積。

(三)公共設施用地平均負擔比率：31.02％。 公共設施用地負擔總面積－重劃前原公有道路、溝渠、河川及未登記地面積

重劃區總面積－重劃前原公有道路、溝渠、河川及未登記地面積

九、預估費用負擔：

(一)本重劃區工程費用、重劃費用及貸款利息金額如下表

項目 金額(萬元) 備註

工

程

費

整地工程 620

道路工程 2290

公共設備開闢工程(公

園、停車場、廣場等) 710

雨、污水下水道工程 1400

地下管道工程 2330 包含電力、電信、自來水及

瓦斯等

植生綠化工程 900

雜項工程 1600

A 小計 9850

重

劃

費

用

地上物拆遷補償費 1600 包含土地改良物及農作改

良物等補償費

重劃業務費 7235 包含地籍整理費（都市計劃

樁位檢測、測量及登記等費

用）用人費用、服務費用、

材料及用品費等。

B 小計 8835

貸款利息 C 2500 貸款期間○年，以年利率○

％計算

合計(A+B+C) 21185

＊100%

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(二)費用負擔平均負擔比率：10.00﹪

＝ 工程費用總額＋重劃費用總額＋貸款利息總額

重劃後平均地價×（重劃區總面積－重劃前原公有道路、溝渠、河川及未登記地面積）

十、土地所有權人平均重劃負擔比率概計。

重劃總平均負擔比率＝公共設施用地平均負擔比率＋費用平均負擔比率

(一)一般區域=40％。

(二)原兒三區域=61％。

十一、重劃區內原有合法建物或既成社區負擔減輕之原則。

本重劃區無原有合法建物或既成社區重劃後辦理原位置分配

或無需訂定減輕負擔原則。

十二、財務計畫：

(一)重劃負擔總費用：合計為二億一千一百八十五萬元。

(二)財源籌措方式：所需費用由重劃會自行籌措支應。

(三)償還計畫

1.由土地所有權人折價抵付重劃負擔之抵費地出售價款或繳

納差額地價償還。

2.本區重劃開發由東府開發股份有限公司自負盈虧，土地所

有權人以其未建築土地折價抵付重劃開發費用，重劃後全

部抵費地授權理事會按重劃後評定地價出售予東府開發股

份有限公司或該公司指定之人士。

＊100%

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(四)現金流量分析

依據本重劃區作業辦理預定進度、重劃負擔總費用及各項收

入，預估本重劃區各年度現金流量，詳如下表。

項目 合計 107 年 108 年 109 年 110 年

(萬元)

重

劃

負

擔

總

費

用

工程費 9,850 1,970 2,955 3,940 985

重劃費用 8,835 3,534 1,767 883 2,651

小計 18,685 5,504 4,722 4,823 3,636

貸款利息 2,500 625 625 625 625

合計 21,185 6,129 5,347 5,448 4,261

收

入

收取差額地

價或出售抵

費地價款

小計

當期淨值

註:當期淨值以當年度總收入減去總支出，負值以括號表示。

十三、預定重劃工作進度表。

本重劃區預定重劃工作進度表（附件 5）。自民國 107 年 11 月至

110 年 12 月止。

十四、重劃區範圍都市計畫地籍套繪圖：如附圖 1。

第 7 頁，共 7 頁

十五、 附件

1.水土保持計畫核定函

2.地質敏感區地質調查及地質安全評估報告書核定函

3 市地重劃座談會准予備查函及座談會會議紀錄

4.預定重劃工作進度表。

第 8 頁，共 7 頁

1.重劃區範圍都市計畫地籍套繪圖

第 9 頁，共 7 頁

第 10 頁，共 7 頁

第 11 頁，共 7 頁

附件 4 預定重劃工作進度表

市地重劃區預定工作進度表

工 作 項 目 預 定 工 作 進 度

一、選定重劃地區 自 107 年 08 月至 107 年 10 月

二、舉行重劃前說明會 自 107 年 08 月至 107 年 09 月

三、研訂市地重劃計畫書送審 自 107 年 12 月至 108 年 02 月

四、都市計畫發布 自 108 年 03 月至 108 年 06 月

五、研訂市地重劃計畫書報核 自 108 年 07 月至 108 年 09 月

六、公告重劃計畫書 自 108 年 10 月至 108 年 12 月

七、舉行土地所有權人座談會及處理反對意見 自 108 年 11 月至 108 年 12 月

八、籌編經費 自 107 年 12 月至 109 年 06 月

九、公告禁止土地移轉及禁建等事項 自 109 年 06 月至 110 年 12 月

十、現況調查及測量 自 108 年 12 月至 109 年 06 月

十一、工程規劃設計 自 108 年 12 月至 109 年 06 月

十二、查定重劃前後地價 自 108 年 12 月至 109 年 06 月

十三、查估及公告、通知發放土地改良物或墳墓

拆遷補償費 自 108 年 12 月至 109 年 06 月

十四、工程施工 自 109 年 06 月至 109 年 12 月

十五、土地分配設計及計算負擔 自 109 年 06 月至 109 年 10 月

十六、分配草案說明會 自 109 年 10 月至 109 年 11 月

十七、分配結果公告及異議處理 自 109 年 11 月至 110 年 02 月

十八、地籍整理及權利變更登記 自 110 年 02 月至 110 年 04 月

十九、交接及清償 自 110 年 05 月至 110 年 07 月

二十、財務結算 自 110 年 08 月至 110 年 09 月

二十一、成果報告 自 110 年 10 月至 110 年 12 月

宜蘭縣礁溪鄉別墅區開發區五自辦市地重劃土地所有權人座談會

會議紀錄

時間：中華民國 107年 9月 6日(星期四)上午 10時

地點：礁溪鄉德陽社區活動中心

主席：張發起人震華 紀錄：江承哲

出席人員：東府開發股份有限公司、張宏維建築師事務所、土地所有

權人共 39人(詳會議簽到簿)

壹、 重劃工作簡報

一、 座談會議程說明

二、 座談會召開緣由

三、 重劃意旨

(一)擬辦重劃範圍及總面積

(二)公共設施用地負擔項目及其概略面積

(三)土地所有權人參加重劃之土地標示及面積

(四)舉辦重劃工程項目

(五)預計重劃平均負擔比率

(六)重劃經費負擔概算及負擔方式

四、 重劃分配方式及土地稅賦減免

五、 重劃作業時間表

貳、 意見交流

王國榮：感謝說明，希望儘速完成！建築師說明很完整，已充分

了解。

參、 散會：上午 11時。